Samråd - planbeskrivning
Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planområde 2015-09-24 Dnr. Sbn 2014-345 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Sammanfattning av detaljplanen Planförslaget redovisar hur dagens verksamhetsområde kan omvandlas till en variationsrik och integrerad del av staden, där företagsparkens kunskapskluster förenas med stadens sociala liv i en varierad stadsbebyggelse. Förslaget innebär att planområdet bebyggs med upp till ca 650 nya bostäder och att dagens arbetsplatslokaler kan öka från ca 35 000 m² till ca 60 000 m² samt ytterligare knappt 10 000 m² för skola, förskola och mindre handel/service. Ny bebyggelse orienteras med befintliga byggnader som grund och formar nya kvarter som till strukturen väver samman området med närliggande gator. Förslaget innebär att angiven markanvändning i gällande översiktsplan (verksamheter) frångås i och med att även bostäder tillåts. Detaljplanen bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken. TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Magnus Hultegård Planarkitekt/Projektledare jan-feb 2014 Planarbetet sker i en process där berörda får möjlighet att lämna synpunkter på planförslagen. Figuren illustrerar planprocessen och var i processen som planarbetet är just nu. I figuren finns också en uppskattad tidplan. Detaljplanen handläggs med normalt förfarande enligt PBL (2010:900). april 2014 hösten 2015 2 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Innehåll Planens bakgrund och syfte ............................................................... 4 Planförslag ......................................................................................... 5 Ny bebyggelse ................................................................................................ 5 Natur, park och rekreation .............................................................................. 9 Gator och trafik ............................................................................................. 10 Teknisk försörjning ........................................................................................ 14 Åtgärder för att förebygga olyckor, störningar, föroreningar m.m. ................ 16 Administrativa bestämmelser m.m................................................................ 17 Planens genomförande .................................................................... 18 Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande . 18 Beskrivning av planens fastighetsrättsliga och ekonomiska konsekvenser . 20 Planeringsförutsättningar ................................................................. 22 Plandata ........................................................................................................ 22 Tidigare ställningstaganden .......................................................................... 22 Riksintressen ................................................................................................ 23 Natur ............................................................................................................. 23 Befintlig bebyggelse ...................................................................................... 25 Gator och trafik ............................................................................................. 27 Teknisk försörjning ........................................................................................ 27 Övrigt ............................................................................................... 28 Referenser .................................................................................................... 28 Medverkande tjänstemän ............................................................................. 28 Behov av miljöbedömning ................................................................ 29 Samlad behovsbedömning ........................................................................... 29 Fördjupad analys av enstaka faktorer........................................................... 34 Underlag för behovsbedömningen................................................................ 35 Plankarta, planbestämmelser och illustrationskarta ......................... 36 3 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planens bakgrund och syfte Sankt Kors Fastighets AB som är ägare till fastigheten Industrin 1 har ambitionen att förnya och utveckla Wahlbecks företagspark till en modernare tillväxtmiljö med tydlig inriktning mot miljöteknik. Förnyelsen inbegriper att integrera bostäder och centrumfunktioner i dagens renodlade verksamhetsområde. Delvis som en följd av det pågående planarbetet har en ansökan om planändring för fastigheterna Ikonen 1-3 kommit in till kommunen. Ansökan avser en omvandling från två villor till flerbostadshus. Om samhällsbyggnadsnämnden ställer sig positiv till ansökan kan planområdet komma att utvidgas till granskningsskedet. Planens syfte är att möjliggöra en omvandling av området till en variationsrik och integrerad del av staden, där företagsparkens kunskapskluster förenas med stadens sociala liv i form av bostäder, skola, förskola och annan offentlig och kommersiell service. Planen ska säkerställa en tät stadsbebyggelse där de offentliga rummen ges en varierad utformning och en måttsättning som gynnar goda sol- och vindförhållanden för att på så sätt stimulera gatulivet. Detta sker bl.a. genom reglering av bebyggelsens höjd och placering i förhållande till gatorna. Planen ska också medverka till att skapa en yttre miljö där trafikrytmen blir låg. Som en del i den historiska kontinuiteten och variationen i området ska planen säkerställa att raden av tallar längs Westmansgatan bevaras samt medverka till att ge förutsättningar att bevara panncentralen, färgeriet och den gamla kontorsbyggnaden. 4 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planförslag Ny bebyggelse Funktionsblandning – bostäder och verksamheter Wahlbecks företagspark kommer efter genomförandet att ha gått från ett verksamhetsområde utan bostäder till en mångfunktionell och dynamisk del av staden där kunskapsintensiva verksamheter och bostäder ligger sida vid sida. Bakgrunden som industriområde ger goda förutsättningar för betydande bebyggelsetillägg utan att värdefulla friytor går förlorade. Avskildheten från omgivande bostadsområden möjliggör också nya bebyggelsetillägg utan direkta negativa visuella konsekvenser, som t.ex. skuggning. Stadsbyggnadsidén bygger på en tät exploatering med tillgång till flera mindre mötesplatser och gröna inslag. Utsnitt över området ur 3D-modell. Bild tagen från sydväst. För att skapa en dynamik och ett liv i området över dygnets alla timmar är funktionsblandningen viktig. Arbetsplatser, förskolor och verksamheter ger en viss mängd liv och rörelse under vardagar medan det under kvällar och helger är de boende som befolkar området. På det sättet ges området ett kontinuerligt liv och ett jämnt underlag för etablering av kommersiell service. I såväl nordöstra som sydvästra delarna av området är fastighetsägarens ambition att blanda verksamheter och bostäder i kvarteren och i en del av byggnaderna. Wahlbecks rymde 2013 ca. 35 000 m² BTA arbetsplatslokaler. Med föreslagen detaljplan kommer detta utökas till ca. 60 000 m² BTA verksamhetsyta, huvudsakligen för kunskapsintensiva företag. Ett flertal av de befintliga byggnaderna behålls eller byggs på med en våning. I den nordvästra delen av området planeras huvudsakligen för verksamheter, liksom i de befintliga verksamhetslokalerna centralt i området. Inom planområdet föreslås även bostäder. I kvarteren i sydost planeras för ca. 250 bostäder i flerbostadshus. I kvarteren i nordost planeras för ca. 300 5 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) bostäder. I sydväst planeras för ca. 100 bostäder längs Westmansgatan och Rekrytgatan. Längs den centrala nord/sydliga gatan planeras för lokaler för kommersiell service för närområdet i form av t.ex. matställen, kiosker, kaféer, frisörer. Omfattningen och inriktningen bör styras till mindre etableringar som inte lockar stora kundgrupper utifrån och därmed ökar biltrafiken till och från området. Lokalerna fokuseras kring den torgbildning som skapas i korsningen mitt i området. Bebyggelsens höjd varierar inom området. Mot Westmansgatan och Rekrytgatan planeras bebyggelsen i huvudsak till fem våningar, men längst i norr kan de nya kontorshusen bli upp till sex våningar höga. Flerbostadshuskvarteren planeras till mellan tre och sju våningar. Utöver angivet våningsantal får inredd vind anordnas i bostadshusen. Bebyggelsen i nordost planeras till mellan fyra och sju våningar. De befintliga verksamhetslokalerna centralt i området planeras kunna byggas på med en våning till tre våningar. Utsnitt över området ur 3D-modell. Bild tagen från nordväst. 6 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Skola och förskola För att klara behovet av förskole- och skolplatser i Östra Valla inrymmer detaljplanen en utvidgning av Fridtunaskolan samt en ny förskoleenhet, båda i anslutning till skolan. Lokalerna planeras kunna inrymma totalt ca. 260 barn. Lokalerna byggs flexibelt så att de över tid kan ställas om mellan skola och förskola i takt med att behovet växlar. Byggnaden kommer sannolikt även inrymma andra verksamhetslokaler. Skolgården utvidgas norrut på den parkering som idag hör till skolan och intilliggande bostadsfastighet. Dessa ersätts med nya parkeringar i de underjordiska garage som planeras för området. Förskolans utemiljö planeras på en innergård på andra sidan om en gata. För att skapa direktkontakt med utemiljön planeras att en del av byggnadskroppen byggs som en brobyggnad över gatan. Utöver förskolebehovet kan det finnas behov av olika former av utbildningslokaler för vuxna utan krav på tillhörande utemiljö. Sådan verksamhet bör kunna etableras på samma villkor som övrig kontorsverksamhet. Läge för gård för förskola samt ny skolbyggnad Områdeskaraktär, gestaltning och kulturmiljöer Det är viktigt att tydliggöra och höja statusen på de passager och naturliga stråk som finns i området till allmänna gator. På detta sätt ska det upplevas som naturligt att vistas i och passera genom området oavsett om man är tillfällig besökare, förbipasserande eller hemmahörande här. Stor omsorg behöver läggas på att gestaltningen av dessa gatustråk får hög kvalitet. Täthet och variation Bebyggelsens täthet och variation i utformning och funktioner ska verka för en upplevelserik och intressant stadsmiljö att vistas i. I planhandlingarna finns därför inte något enhetligt gestaltningsprogram. En utmaning är att bryta karaktären av renodlat verksamhetsområde med stora slutna volymer och torftiga utemiljöer. Här krävs ett nytt angreppssätt där moderna kontorsvolymer utformas för att berika boendemiljöns omsorgsfulla småskalighet. Samtidigt finns utrymme för att profilera de verksamhetsdominerade delarna med några formmässigt identitetsstarka byggnader som tillåts sticka ut från helhetsintrycket. 7 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) För att uppmuntra möten människor emellan och bidra till en kreativ miljö är det av vikt att utemiljön i området blir en attraktiv vistelsemiljö. Därför ska gatuplanet i området utformas för att bidra till upplevelsen av gaturummet. Detta är en nyckelfaktor till framgång eftersom det är den miljön som den gående människan upplever tydligast. Huvudentréer bör vändas mot gator/gränder och bottenvåningar kan med fördel utformas med möjlighet till mindre verksamhetslokaler eller inslag av handel. På några platser i planområdet finns planbestämmelse som reglerar att bottenvåningen inte får användas för bostäder, respektive att bottenvåningen ska byggas så hög att man i framtiden kan konvertera bostäder till lokaler om efterfrågan förändras. Planen är utformad för att skapa goda sol- och vindförhållanden mellan husen. I kvarteren i nordost finns en tanke om att skapa skyddade arkadliknande miljöer under vissa byggnadskroppar för att skapa variation och lite mer väderskyddade miljöer. Kommunen bedömer att det kan ge ett tillskott till miljön med sådana lösningar om den fria höjden är minst 4,7 m, den utskjutande byggnadsdelen utgör en hel byggnadskropps längd/bredd och inte skjuter ut mer än 2 m från den nedre delen av fasaden. Kulturmiljö som kontrast En annan viktig faktor och fördel som finns inbyggd i området är traditionen och historien som kan tas tillvara för att skapa en variation och spänning mellan nytt och gammalt. Detta kan ge upplevelser som gör att området uppfattas som mer levande och intressant att vistas i än i ett helt nyetablerat område. De flesta av de kulturhistoriskt intressanta byggnaderna i området har med tiden förvanskats så att de inte längre har något stort bevarandevärde. Under planarbetet har en kulturmiljöinventering genomförts. Med utgångspunkt i rapportens rekommendationer föreslås att tre byggnader bevaras i planområdet. Det gäller dels den gamla kontorsbyggnaden som byggdes vid Wahlbecks start, dels den gamla ångpanncentralen, dels det gamla färgeriet. De byggnaderna är placerade i anslutning till varandra och skapar på så sätt en samlad bebyggelsemiljö som minner om områdets historia. De två industribyggnaderna är tidstypiska i sin utformning och kommer kunna ge en berikande mångfald i områdets arkitektoniska helhet. Detaljplanen är utformad så att byggrätterna i plan och höjd är anpassade till byggnadernas nuvarande storlek och gatustrukturen är anpassad till husens placering. Sammantaget är syftet med detta att på så sätt främja ett bevarande av byggnaderna. Någon bestämmelse om att byggnaderna inte får rivas införs dock inte. Tillgänglighet Genom planförslaget kommer bebyggelsen grupperas kring ett tydligt gatunät som ger goda förutsättningar att orientera sig i området. Nya byggnader får entréerna mot gatan. Området som är nästan plant ger goda förutsättningar för framkomlighet för personer med nedsatt rörelseförmåga. Delar av de gator/gränder som planeras i området kommer att bestå av kvartersmark, vilket gör att lagstiftningskraven på tillgänglighet avseende allmän platsmark, respektive tomtmark inte är tillämpliga. Då området är 8 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) flackt bör det ändå vara möjligt att hantera frågan på ett tillfredsställande sätt. Man behöver dock i projekteringsskedet uppmärksamma behovet av att angöringsplatser till entréer blir tillgängliga där gatorna/gränderna utformas med kantsten. Natur, park och rekreation Inom planområdet planeras inte någon parkmark. I direkt anslutning till området finns Fridtunaparken som bedöms kunna tillgodose även den tillkommande bebyggelsens behov. De karaktäristiska svarttallarna längs Westmansgatan skyddas i planen genom att de överförs till kommunens gatumark och regleras som planteringsområde. De boende får tillgång till utemiljöer på de relativt generösa bostadsgårdarna i östra delen av planområdet. För bostäderna längs Westmansgatan kan en lekmiljö anordnas i söder på den friyta som blir mellan befintliga och nya byggnader. Utanför planområdet ca. 250 - 400 m från Westmansgatan finns Vallaskogen som är ett stort naturområde med höga rekreationskvaliteter. På närmare avstånd, söder om Rekrytgatan finns ett grönområde lämpligt för bollspel. I gaturummen, på förgårdsmark, bör det finnas mindre gröna inslag, så kallade ”gröningar”, som kilas in i gatustrukturen. Dessa ska både tillföra området grönska som gestaltningselement och fungera som vistelseplatser. Grönska och vatten kan överlag höja attraktiviteten i boendemiljön och göra gaturummen mer tilltalande som mötesplatser. För att säkerställa bra kvalitet på bostadsgårdarna avseende planteringar och grönska, har planbestämmelser som reglerar bostadsgårdarnas utformning införts. Små gröna oaser med vatteninslag kan bli som attraktiva uppehållsplatser 9 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Gator och trafik Övergripande idé för gatuutformningen Gator och platser i området ges en lugn och trygg utformning med en inriktning mot miljöer som understryker den låga hastighet som är eftersträvansvärd. Alla gator i området utformas för att ge oskyddade trafikanter högst prioritet. Det är viktigt att gatuutformningen tydligt visar att området är allmänt tillgängligt och en del av övriga staden. För att göra gaturummen till attraktiva vistelserum krävs en aktiv gestaltning där inslag av grönska och vatten tas tillvara för att krydda upplevelsen av utemiljön. Detta kommer ske i huvudsak på kvartersmark. Merparten av gatorna utgörs av gaturum där en del av utrymmet består av allmän platsmark/kommunal gata, medan utrymmena närmast byggnaderna består av kvartersmark. Även om ägandeformen skiftar ska gestaltningen vara sammanhängande från husvägg till husvägg. Men medan gatudelen utformas med en mer strikt likformig sektion, ger den föreslagna lösningen möjlighet att låta kvartersmarkens bredd och utformning variera för att skapa en mer intressant och varierad gatumiljö. T.ex. blir det möjligt att skapa mindre platsbildningar där det finns bra förutsättningar för ett gynnsamt mikroklimat. Dessa kan utformas som små torgbildningar, planteringar och sittplatser för att stärka utemiljöns attraktivitet. Attraktiva inslag i utemiljön kan på det sättet locka fler att vistas i området och ta omvägen förbi. Särskilt viktig är områdets utformning utåt. Som gammalt industriområde har Wahlbecks en historia som stängt och avskilt område med ett slutet uttryck mot omgivningen. För att lösa upp denna känsla är ett välkomnande och öppet uttryck mot den omgivande staden avgörande. Wahlbecks ska i framtiden inte uppfattas som en egen enklav i Östra Valla. En komplettering av befintlig bebyggelse som ger en ny stadsfront mot Westmansgatan är ett viktigt led i detta. Även ytan mellan bebyggelsen och Westmansgatan bör ägnas stor omsorg och bli en allmänt tillgänglig torgliknande yta som länkar bebyggelsen ut till Westmansgatan. Det här området har potential att bli en attraktiv plats och ett stadsmässigt finrum för hela Östra Valla. Den befintliga tallallén blir ett viktigt karaktärsinslag där entréytan upplevs flyta under trädkronorna. Inspirationsbild för kvarterens möte med Westmansgatan. Öppna fasader mot en torgliknande yta. 10 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planområdet omgärdas av stadsbebyggelsen i Östra Valla. De befintliga allmänna gatorna runt området ska på ett tydligare sätt vävas samman med det nya området. Detta gäller exempelvis Fridtunagatan, som kommer ledas genom området till Westmansgatan. Gatunät samt gång- och cykeltrafik Då all bilparkering i området ska anordnas i gemensamma parkeringsanläggningar i områdets ytterkanter, är behovet av biltrafik på merparten av gatorna mycket begränsat. Med undantag för Fridtunagatan bedöms i princip all biltrafik i området bestå av angöringstrafik till bebyggelsen. Gatorna inom planområdet utformas som en lågfartsmiljö. Beläggning och gestaltning anpassas för att tydligt visa att trafik sker på oskyddade trafikanters villkor. Förutom Fridtunagatans förlängning och den centrala nord/sydliga gatan som båda utformas med en separat gång- och cykelbana för att binda samman viktiga cykelstråk, utformas alla gatumiljöer med en gemensam transportzon för alla trafikslag. En viktig del för att säkerställa låga hastigheter är att begränsa transportzonens bredd. Planen är utformad med en ca. 4 m bred körbana som kombineras med en 2,5 m bred zon som kan användas för att möjliggöra t.ex. möten, lastning/angöring, cykelparkeringar och sittplatser. För att säkerställa att entrédörrar inte kan öppnas rakt ut i transportzonen, finns förgårdsmark på minst 2 m längs denna. Med tanke på att det i princip bara är angöringstrafik som behöver ske med bil på gatorna i området kan ett flertal av de mindre gatorna komma att regleras som gågator. På dessa får cykeltrafik liksom behörig angöringstrafik färdas. Några av de gatorna kommer vara viktiga skolvägar och där de korsar de större gatorna (med gång- och cykelbanor) behöver särskilt fokus på väl gestaltade och trafiksäkra lösningar utformas i projekteringsskedet. Typsektioner för gator med enkelriktad biltrafik, dubbelriktad biltrafik, samt dubbelriktad trafik med separat gång- och cykelbana. 11 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planområdet, med gatustråk med separat gång- och cykelbana markerade. Möjligheten att röra sig obehindrat i stadsmiljön till fots eller med cykel är avgörande för att staden ska upplevas som sammanhängande och lättillgänglig. Som ett led i att koppla ihop området med omgivande trafiknät föreslås att cykelstråket längs Vallavägen leds in i planområdet och vidare rakt mot Fridtunagatan. Detta kräver åtgärder i korsningen Vallavägen-Westmansgatan. På motsvarande sätt skapas en koppling från Vallaskogen till Fridtunaparken genom ett gatustråk som leder mellan parken och gång- och cykelvägen söder om studentbostäderna i kvarteret Irrblosset. Även Drabantgatan som idag tar slut i gränsen mot planområdet bör öppnas, åtminstone för gång- och cykeltrafik. Kollektivtrafik Detaljplanen bedöms inte påverka kollektivtrafikens förutsättningar mer än att fler boende och verkande på sikt kan ge ett ökat kundunderlag för trafiken. För att förbättra hållplatsstrukturen kan det bli aktuellt att nuvarande hållplats Westmansgatan 66 flyttas norrut till ett läge i höjd med kvarteret Irrblosset. Biltrafik Genom att områdets parkeringsbehov tillgodoses i tre större parkeringsanläggningar med infart från Westmansgatan, Fridtunagatan och Rekrytgatan/Drabantgatan kommer biltrafiken till planområdet fördelas mellan dessa gator. Eftersom parkeringsanläggningarna nås med infarter i ytterkanten av området, se figur 1*, blir biltrafiken inne i området mycket begränsad. Parkeringarnas ytbehov inne i området kommer att bli mycket litet och begränsas till parkeringar för rörelsehindrade och angöring/lastzoner. 12 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Figur 1: Principskiss för parkeringsanläggningarnas placering och infarter till dessa Utbyggnaden av planområdet bedöms ge trafikökningar längs Westmansgatan, Fridtunagatan och Drabantgatan/Rekrytgatan. Genomförda beräkningar pekar mot trafikmängder som ökar i förhållande till dagens nivåer, men ligger väl inom gatunätets kapacitet, se figur 2*. 2200/ 3900 3400/ 4400 0/1900 0/900 2300/ 3000 2800/ 3200 Figur 2: Dagens trafikmängder samt beräknade trafikmängder när området byggts ut. (Trafiken angiven som vardagsdygnstrafik) 13 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Parkering, varumottagning, utfarter Inriktningen för området är att bilparkeringen anordnas i gemensamma parkeringsanläggningar. Avsikten är att parkeringen huvudsakligen anordnas genom parkeringsfriköp inom området. I området avser S:t Kors även anordna en bilpool. Dessa åtgärder var för sig och tillsammans, gör det möjligt att reducera kommunens parkeringstal. För verksamheter kan parkeringstalen reduceras med 30% genom de gemensamma parkeringsanläggningarna, vilket ger ett parkeringstal på 5 platser/1000 m2 BTA inkl. gästparkeringar. Om parkeringsanläggningarna för bostäderna anordnas med gemensam upplåtelse/uthyrning kan parkeringstalet minskas med 15%. Införs istället bilpool kan parkeringstalen minskas med 10%. Införs båda åtgärderna kan parkeringstalen minskas med totalt 25% för bostädernas boendeparkering och med 15% för besöksparkeringen till bostäderna, vilket i så fall ger 5,25 + 0,85 platser/1000 m2 BTA. Det är viktigt att cykelparkeringarna anordnas i mindre enheter både inomhus och utomhus för att skapa närhet till målpunkten, entrén eller trapphuset. Det är också viktigt att tillräcklig yta säkerställs, med ett minsta c/c avstånd 50 cm för cyklarna. Utomhus kan cykelparkeringar anordnas dels på innergårdar, dels på de förgårdsmarksytor som kommer ordnas i gaturummen. För att kunna ordna angöring till byggnaderna kommer det vara möjligt att anordna lastzoner/angöringsplatser och besöksparkeringar för rörelsehindrade i den möbleringszon som finns i gatornas trafikeringszon eller på förgårdsmark. Här kan också finnas möjlighet att anordna enstaka platser för bilpoolsbilar. Nuvarande markparkeringar för Fridtunaskolan samt HSB:s bostadskvarter omvandlas genom planen till skolgård. Ersättningsparkeringar föreslås i parkeringsgarage under mark strax nordväst om Fridtunaskolan. Teknisk försörjning För att skapa en flexibel struktur för den tekniska försörjningen i området kommer ett nytt ledningsstråk anordnas i kulvert i källare/under gata längs den nord-sydliga gatan centralt i området. I kulverten kommer bl.a. ledningar för vatten, värme, kyla, el, tele och sopsug kunna anordnas. Större spillvattenledningar och dagvattenledningar bedöms dock inte vara lämpliga att lägga i kulverten. Genom kulvertlösningen blir det enklare att byta ut ledningar i nätet eftersom man inte behöver gräva i gatorna. Det ger också en möjlighet att enklare anpassa ledningsnätet till förändringar i behoven hos de olika företag som kommer vara hyresgäster i området. Vatten-, spillvatten- och dagvattennät Området kommer att anslutas till det allmänna nätet. Delar av de befintliga interna spill- och dagvattenledningarna bedöms kunna övertas som allmänna ledningar och får ligga kvar i nuvarande läge. För att hantera det ökade kapacitetsbehovet som bebyggelseutvecklingen innebär föreslås att området ansluts åt olika håll. De södra delarna av området kommer att kunna anslutas till vatten-, spillvatten- och dagvattennätet via ledningar i den nord-sydliga gatan 14 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) centralt i området. Även dagvatten från det nordöstra delområdet kan anslutas till detta ledningsstråk. Bebyggelsen i sydväst ansluts till vattennätet via grenledningar från ledningsstråket i den nord-sydliga gatan. Till spill- och dagvattennätet ansluts området via ledningar i Westmansgatan. Det nordöstra delområdet ansluts till vatten- och spillvattennätet via nya ledningar från nordöst. Hit ansluts även befintlig byggnad i nordväst. Även tillkommande bebyggelse söder om denna byggnad får sin vattenanslutning till detta ledningsstråk. De nordvästra delarna av planområdet ansluts till dagvattennätet via ledningar/anslutningspunkter mot Westmansgatan. Den nya bebyggelsen får även sin spillvattenanslutning till ledningsnätet i Westmansgatan. Endast källarlös bebyggelse kan anslutas med självfall till det allmänna spill- och dagvattennätet. Exploatören avser att flytta befintlig renvattenledning i södra delen av planområdet till ett nytt läge, i första hand i Westmansgatan/Rekrytgatan. Dagvattenhantering Redan idag är planområdet till stor del hårdgjort, med stora asfalts- och takytor. Detta ger relativt goda förutsättningar att trots tillkommande bebyggelse förbättra dagvattenhanteringen. I samband med gestaltning och projektering av allmänna platser och gator bör dagvattenhanteringen särskilt uppmärksammas. Ambitionen är att takvatten leds till planteringar och dammar på förgårdsmark och på så sätt blir en del av gestaltningen. Del av överskottsvattnet kan samlas i brunnar för att kunna användas för bevattning. Överskottsvattnet leds vidare till det allmänna dagvattennätet. Gatuvattnet föreslås fördröjas genom att ledas till makadammagasin i gatorna innan det leds vidare till det allmänna dagvattennätet. Dagvattenhantering i kombination med växtlighet. Detta kan vara ett lämpligt sätt att fördröja avrinningen till det allmänna ledningsnätet och samtidigt få ett tilltalande gröninslag i stadsmiljön. Takytor som inte aktivt ska användas för t.ex. solenergianläggningar eller som terrasser kan med fördel ges gröna tak för att bromsa flödet till det allmänna ledningsnätet. 15 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planområdet är tillsammans med delar av det tidigare T1 området ett instängt område. Det innebär att omgivande mark kan dämma in dagvatten i området i samband med mycket kraftiga regn. Det innebär i sin tur att dagvatten kan rinna in i byggnader där entréer placerats under dämningsnivån. För att förebygga översvämningsrisker i samband med att klimatet förändras kan åtgärder behöva vidtas. Utredning pågår och kan komma att påverka den slutliga detaljplanen. Området definieras som ett instängt område utanför citybebyggelse och nya dagvattenledningar dimensioneras för ett 5 års regn enligt Svensk Vattens publikation P90 ”Dimensionering av allmänna avloppsledningar”. De befintliga allmänna dagvattenledningarna är dimensionerade för ett 2-års regn med 10 minuters varaktighet. Med ett 2-års regn avses ett regn som i genomsnitt återkommer en gång under en tvåårsperiod. När kraftigare regn än det dimensionerande belastar ledningsnätet riskerar anslutna fastigheter att få vattenskador när dagvatten stiger upp i dräneringssystemen. Värme & kyla Området kommer att värmas upp med fjärrvärme. Området kan även komma att anslutas till fjärrkylanätet. El Nya transformatorstationer planeras på tre platser i området. Dels i det befintliga parkeringshuset vid Drabantgatan, dels i anslutning till Westmansgatan 47 i nordvästra delen av området, dels i den områdesservicebyggnad som planeras mitt i området. Dessa ersätter de befintliga transformatorstationerna som slopas och rivs. Avfall Avfallshanteringen i området planeras i huvudsak ske genom en sopsugslösning i kulvert under byggnader och gator. Företagsavfall kommer att hanteras separat. Gatorna kommer därmed trafikeras av sopbilar och behöver utformas för att klara de utformningskrav som detta innebär. Åtgärder för att förebygga olyckor, störningar, föroreningar m.m. Bullernivåerna längs Westmansgatan, Fridtunagatans förlängning och den centrala gatan kommer överstiga gällande riktvärden. För att möjliggöra bostäder längs dessa gator införs en planbestämmelse som reglerar att minst hälften av bostadsrummen ska vara vända mot en bullerdämpad sida samt att uteplats/balkong ska anordnas mot denna sida. I delar av området finns markföroreningar. Planbestämmelse införs om att marken ska saneras ner till nivåer under de som gäller för KM (känslig markanvändning) innan bygglov får lämnas. Delar av Östra Valla är ett s.k. instängt område, vilket innebär att vatten vid häftiga regnväder kan bli indämt, med risk för översvämningar. För att motverka den risken pågår utredningar för alternativa åtgärder. Det fortsatta planarbetet får visa vilka åtgärder som kan vara lämpliga att vidta. 16 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Administrativa bestämmelser m.m. Huvudmannaskap Linköpings kommun är huvudman för allmänna platser inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och skötsel av dessa områden. Fastighetsägarna/exploatörerna ansvarar på motsvarande sätt för utbyggnad och skötsel av kvartersmark. Nätbolagen ansvarar för utbyggnad och skötsel av de allmänna ledningar som finns i planområdet. Genomförandetid Planens genomförandetid ska vara fem (5) år från den dag planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning för t.ex. förlorad byggrätt. Omfattning av lovplikten Då det finns markföroreningar i delar av planområdet har bestämmelse införts om att sanering till nivåer motsvarande känslig markanvändning (KM) ska ske innan bygglov får ges. Översiktskarta med de delområden som omfattas av bestämmelse om att marksanering ska föregå bygglov markerade i lila. Eftersom området planeras få en inriktning för att vara testmiljö för nya miljötekniska lösningar/system, undantas solenergianläggningar samt byte av fasadmaterial från lovplikt i delar av planområdet. Detta gäller i första han på platser som inte syns från omgivande gatunät och på de befintliga verksamhetslokalerna. Motsvarande möjligheter finns också på några nya byggnader för bostäder och verksamheter. 17 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planens genomförande Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande Trafikbuller & partiklar Ökade trafikmängder på Rekrytgatan, Westmansgatan och Fridtunagatan kommer att leda till relativt höga bullernivåer utmed dessa gator. En närmare beskrivning av bullerpåverkan finns i behovsbedömningen. Den preliminära slutsatsen är att bullernivåerna vid de nya bostäderna på flera platser kan komma att överstiga gällande riktvärden och att en fördjupad utredning behöver göras till granskningsskedet. De översiktliga beräkningarna pekar på att den nya bostadsbebyggelsen som vetter ut mot Westmansgatan, Rekrytgatan, Fridtunagatans förlängning samt vid gatan centralt i området kan behöva utföras så att minst hälften av lägenheternas bostadsrum har tillgång till öppningsbara fönster mot ljuddämpad sida. För att bedöma risken för dålig luftkvalitet i området har en partikelberäkning gjorts. Denna redovisas närmare i behovsbedömningen. Slutsatsen är att planförslaget inte innebär att partikelhalterna närmar sig gällande miljökvalitetsnorm. Markföroreningar I samband med planarbetet har en markmiljöundersökning genomförts. Provtagningar har gjorts på platser där man vet att kemikaliehantering pågått. Resultaten beskrivs närmare i behovsbedömningen. Eftersom stora delar av de markområden som berörs av markföroreningar kommer byggas under med parkeringsgarage kommer marken ändå att grävas bort. Därmed försvinner markföroreningarna från området men jordmassorna behöver saneras innan de läggs på annan plats. På övriga platser behöver den förorenade marken grävas undan och saneras. Föroreningar har också påträffats under två byggnader. En av byggnaderna föreslås rivas, även här kan då föroreningarna avlägsnas och saneras i samband med byggnationen. I den andra byggnaden får de ytterligare utredningarna visa hur föroreningssituationen bäst kan hanteras. Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande Detaljplanen har en inriktning mot en varierad stadsbebyggelse med hög andel verksamhetsinslag. Utbyggnaden innebär att området blir en del av en sammanhängande stadsväv. Ett genomförande av planen ger en mer händelserik stad där fler människor vistas och passerar under fler av dygnets timmar än idag. Fler människor utgör också ett bättre underlag och för närservice i denna del av staden. Totalt sett bedöms planen bidra till upplevd trygghet och förbättrade möjligheter till socialt liv i stadsdelen. Mer bebyggelse för verksamheter och bostäder innebär ett ökat transportbehov till och från området. Detta påverkar trafikmängderna på omgivande gator och kan även leda till ökat trafikbuller och viss påverkan 18 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) av luftkvaliteten. Samtidigt innebär förtätningen av staden att fler människor kommer bo eller arbeta så centralt att deras behov av att ta bil minskar till förmån för mer miljövänliga transportsätt. Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken Planförslaget bedöms inte påverka några riksintressen. En utbyggnad av bostäder och verksamheter m.m. i området bedöms inte heller innebära att någon miljökvalitetsnorm överskrids. Överensstämmelse med översiktsplanen För planområdet gäller Översiktsplan för staden Linköping, antagen 2010. Enligt denna ska dagens markanvändning ”Verksamheter, störande eller av andra skäl olämpliga att placera centralt” bibehållas i området. Kommunen gör idag bedömningen att fastighetsägarens intresse om att ge Wahlbecks företagspark ett mer innerstadsanpassat innehåll där bostäder kombineras med verksamheter är väl förenligt med översiktsplanens övergripande mål om en mer sammanhängande och tät stad. Planens utformning och hänsyn till motstående intressen Bebyggelsens höjd har reglerats så att hänsyn tagits till flygplatsernas behov av hinderfrihet. Höjden har också reglerats med hänsyn tagen till att angränsande bebyggelse även fortsatt ska ha tillfredsställande sol- och dagsljusförhållanden. Gatunätets uppbyggnad och parkeringsanläggningarnas infarter är anordnade så att trafiken ska fördelas på flera gator i området och därmed minska påverkan på omgivningen. Planens detaljeringsnivå avseende placeringsbestämmelser är större vid bostadsgårdar, för att säkerställa goda gårdsmiljöer, medan flexibiliteten är större i kvarter med verksamhetslokaler. Jämställdhet och trygghet Omvandlingen av Wahlbecksområdet från ett renodlat verksamhetsområde till en blandad stadsmiljö med bostäder och verksamheter leder till att miljön blir befolkad större delar av dygnet och veckan. Detta bedöms leda till en större upplevd trygghet, vilket i sin tur bedöms vara särskilt positivt för kvinnor. I princip all bilparkering för boende, arbetande och besökande kommer ske i relativt stora parkeringsanläggningar. Parkering i stora parkeringsgarage bedöms uppfattas som mer otryggt än att parkera på en markparkering eller i mindre anläggningar. Kontoret bedömer också att kvinnor i större utsträckning än män upplever att otrygghetsupplevelser påverkar hur de rör sig i staden. Bilparkeringslösningen bedöms därmed vara mindre positiv för kvinnor. Planförslaget innebär en förbättrad säkerhet och framkomlighet för cyklister i stråket längs Fridtunagatan/Vallavägen. Då det är större andel kvinnor än män som cyklar, innebär detta att kvinnors vardagsliv förbättras, vilket är viktigt i ett jämställdhetsperspektiv. 19 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Beskrivning av planens fastighetsrättsliga och ekonomiska konsekvenser Bildande av nya fastigheter I samband med utbyggnaden av området kommer ett antal nya fastigheter bildas. För de nya bostadshusen kommer nya fastigheter bildas. Planen möjliggör att parkeringsanläggningarna utgör särskilda 3D fastigheter. Den ledningskulvert som byggs i området är avsedd att kunna utgöra 3Dutrymme för annan fastighet som har stor nytta av den. I de delar av området där det blir aktuellt med bostäder och verksamhetslokaler i samma byggnad, möjliggör detaljplanen bildande av fastigheter i 3D. ≥ 4,7 m Planen gör det också möjligt att bilda 3D-utrymmen över allmän platsmark samt kvartersmark för trafikändamål. Gränsen mellan allmän platsmark och kvartersmark ska ligga minst 4,7 m över marknivå. Principsektion över möjlig lösning av fastighetsbildning/lägsta höjd, vid överbyggd allmän platsmark. Streckad linje avser principiellt läge för fastighetsgräns. Bild: Arrow. Fastighetsregleringar Det utrymme som behövs för ny skola och förskola inklusive dess friytor, föreslås överföras från Industrin 1 samt Valla 1:6, till Idrottslaget 2 genom en fastighetsreglering. De delar av fastigheterna Industrin 1, Industrin 6 och Industrin 8 som planläggs som allmän platsmark föreslås överföras till fastigheten Valla 1:1 eller Valla 1:6 genom fastighetsreglering. Del av Valla 1:6 samt Valla 1:1 (nuvarande bussgata samt cykelväg mellan Plommongatan och Fridtunagatan) föreslås överföras från allmän platsmark till kvartersmark och föras till den/de bostadsfastigheter som bildas i anslutning till berört område. 20 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Gemensamhetsanläggningar m.m. Den sopsugsanläggning som avses byggas ut i området föreslås förvaltas gemensamt av de fastigheter som har nytta av den och belasta fastigheten som kulverten tillhör. För sopsugsanläggningen föreslås en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening. Om det uppkommer behov av andra gemensamma interna ledningar kan kostnaderna för utbyggnaden och förvaltningen av dessa också regleras genom inrättande av en gemensamhetsanläggning. Ytorna mellan kommunens gatumark och byggnaderna är planerade som förgårdsmark. En målsättning för området är att skapa en gemensam utformning av de offentliga rummen. För att lösa detta över tid kan ett sätt att reglera frågan vara att bilda gemensamhetsanläggningar för förgårdsmark, kvartersmark som inte utgör innergårdsmiljöer. Gemensamhetsanläggningen bör förvaltas av en samfällighetsförening. Denna kan i så fall lämpligen omfatta både mark, möblering och plantering på marken. Frågan regleras dock inte genom detaljplanen. Servitut, ledningsrätter samt övriga rättigheter S:t Kors och HSB Grannskapsgårdar kommer i avtal reglera en överenskommelse om att ersätta dagens markparkeringar med nya parkeringar i garage under mark. Samtidigt regleras att nuvarande officialservitut upphävs eller omlokaliseras. Dialog om slutlig lösning kommer att fortsätta under planarbetet. Idag finns ett vägservitut för fastigheterna Idrottslaget 1 & 2 som belastar Idrottslaget 3. Då parkeringarna som vägservitutet betjänar, ska tas bort och ersättas med parkeringar på annan plats och lastangöringen till skolan flyttas, föreslås att servituten upphävs. För att säkerställa de allmänna ledningar som ska dras i den kulvert som ska byggas och ingå som ett 3D-utrymme i en av fastigheterna i området, föreslås att ledningsrätt bildas. Inlösen, ersättning S:t Kors och Lejonfastigheter kommer i avtal reglera en överenskommelse om att nuvarande markparkeringar på Lejonfastigheters mark ersätts med motsvarande antal i parkeringsanläggning på S:t Kors fastighet. Frågan om ersättning för den mark som planläggs som allmän platsmark regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och Linköping Industrin 2 AB. Planekonomi Plankostnader Plankostnaderna regleras i avtal mellan kommunen och Linköping Industrin 2 AB. Exploateringsekonomi & anslutningsavgifter Kommunen reglerar exploateringskostnaderna genom exploateringsavtal som tecknas mellan kommunen och Linköping Industrin 2 AB. 21 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Anslutningsavgifter till Tekniska Verkens ledningsnät betalas enligt gällande taxa. Exploatörerna vidtar och bekostar de åtgärder för marksanering som behövs för att föroreningsnivåerna ska klara villkoren för känslig markanvändning i området. Exploatörerna bekostar omläggning av befintliga allmänna vatten- och avloppsledningar som blir nödvändiga till följd av bebyggelseförslaget. Planeringsförutsättningar Plandata Planområdet ligger i stadsdelen Östra Valla och är cirka 9 hektar stort. Huvuddelen av planområdet består av fastigheten Industrin 1 som ägs av det kommunala fastighetsbolaget Sankt Kors fastighets AB. Dessutom omfattar planen en parkeringsanläggning inom Industrin 6 som ägs av AB Stångåstaden. Planområdet omfattar även fastigheten Idrottslaget 3 som ägs av Lejonfastigheter AB samt en mindre del av kommunens fastigheter Valla 1:6 och 1:1. Ansökan om planläggning för fastigheterna Ikonen 1-3 har kommit in till kommunen. Inriktningen är att förtäta fastigheterna från villabebyggelse till flerbostadshusbebyggelse. Om samhällsbyggnadsnämnden ställer sig positiv till planförfrågan kan planområdet komma att utvidgas inför granskningsskedet. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer För planområdet gäller Översiktsplan för staden Linköping, antagen 2010. Enligt denna ska dagens markanvändning ”Verksamheter, störande eller av andra skäl olämpliga att placera centralt” bibehållas i området. Kommunen gör idag bedömningen att fastighetsägarens intresse om att ge Wahlbecks företagspark ett mer innerstadsanpassat innehåll där bostäder kombineras med verksamheter är väl förenligt med översiktsplanens övergripande mål om en mer sammanhängande och tät stad. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För större delen av planområdet gäller idag detaljplan 1264 som huvudsakligen anger ändamålen kontor och verksamheter (C1). Dessutom är mindre delar planlagda för parkering, tekniska anläggningar och skola. Även del av plan 1236 omfattas av detaljplanen. De delar som berörs är dels en Parkeringsyta, dels del av Parkmark som används som cykelväg, dels förgårdsmark som inte får bebyggas på Fridtunaskolans fastighet. 22 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Utöver dessa berörs också en del av plan 754. De delar som berörs är parkmark som används som cykelväg respektive bussgata. Program Ett planprogram för området utarbetades under 2013-14 och godkändes av samhällsbyggnadsnämnden i april 2014. Detaljplanen har tagit sin utgångspunkt i planprogrammet. Riksintressen Planområdet ligger inom hinderfrihetszonen kring SAAB:s flygfält som är ett riksintresse för kommunikationer. Inom planområdet är begränsningen +97,4 m över havet. Om bebyggelsen inte är högre än hinderfrihetshöjden påverkas inte riksintresset. Natur Mark, vegetation och naturmiljö Planområdets bakgrund som industriområde gör att de befintliga natur- och rekreationsvärdena är begränsade till ett fåtal objekt. Detta motiverar å andra sidan att de mest värdefulla inslagen tas tillvara, eftersom de kan bli uppskattade inslag i en tydligt urban miljö. Den enkelsidiga svarttallsallén utmed Westmansgatan är ett karaktäristiskt kännetecken för området som även fortsättningsvis kan bära en stor del av områdets identitet. Trädraden kan också bli en vacker och spännande kontrast till omgivande bebyggelse. Markingrepp, beläggning och bebyggelse ska anpassas så trädraden inte skadas. Raden med svarttallar är identitetsstark och är ett positivt karaktärsdrag för Wahlbecksområdet och hela Östra Valla. Inom gångavstånd från planområdet finns en större lekplats intill Fridtunaskolan och ett stort strövområde i Vallaskogen. Park, lek och rekreation 23 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Geotekniska förhållanden, förorenad mark och radon En översiktlig geoteknisk undersökning har genomförts under planarbetet. I samband med undersökningen har konstaterats att förutsättningarna skiljer sig åt i området, som därför kan delas upp i fyra olika områden. I samtliga områden återfinns överst ett lager med fyllnadsmassor, vars djup varierar inom och mellan områdena mellan 1-1,5 m. Under ler- och siltlager återfinns på alla platser fast lagrad morän på ett djup mellan 1-8 m. I område A består marken mellan fyllnadsmassorna och den fasta moränen av en torrskorpelera/silt. Grundvattnet ligger 2,5 – 4 m under mark. Parkeringsgarage samt byggnader på 4-5 våningar bedöms kunna grundläggas i moränen, medan pelarlaster och högre byggnader kan kräva pålning till berg. Bergschakt kan bli aktuellt. I område B finns, mellan fyllnadsmassorna och den fasta moränen, ett lager av fast lera ned till ca. 3 m djup. Därunder följer ett lager av siltig lera/lerig silt. Grundvattnet ligger ca 2 m under mark. Garage/källare samt 3-4 våningar höga hus kan grundläggas i den fasta leran, medan koncentrerade laster och högre byggnader behöver grundläggas med pålning till berg. Grundläggning mer än 3 m under mark innebär att schaktning måste ske i flytbenägen silt under grundvattenytan. I område C finns, mellan fyllnadsmassorna och den fasta moränen, fast lera ner till 2-2,5 m djup. Därefter kommer ett lager med lösare leror ner till 4-5 m djup som i sin tur ligger på ett lager med silt/siltinslag. Grundvattennivån återfinns här cirka 2 m under mark. Byggnader på 2-3 våningar kan grundläggas i den fasta leran, medan koncentrerade laster och högre byggnader behöver pålas till berg. Grundläggning mer än 2,5 m under mark innebär att schaktning måste ske i flytbenägen silt under grundvattenytan. I område D består marken mellan fyllnadsmassorna och den fasta moränen av torrskorpelera. Grundvattennivån har påträffats ca. 2,5 m under mark. Parkeringsgarage samt byggnader på 4-5 våningar bedöms kunna grundläggas i moränen, medan pelarlaster och högre byggnader kan kräva pålning till berg. Bergschakt kan bli aktuellt. Markföroreningar Verksamhet av varierande slag har bedrivits på olika platser och i olika byggnader inom området under nära 100 års tid. En markmiljöundersökning har gjorts. Den visar på att det finns rester av petroleumprodukter och metaller i mark samt klorerade lösningsmedel på mark samt under byggnaderna 47 & 49. En närmare beskrivning av undersökningsresultaten finns i behovsbedömningen i slutet av dokumentet. 24 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Eftersom ambitionen är att blanda verksamheter, bostäder och t.ex. förskolemiljöer i hela området krävs att markens föroreningsnivåer ligger inom gränserna för så kallad känslig markanvändning. Sanering kommer därför bli nödvändig. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns i området. Länsstyrelsen har i februari 2015 meddelat att inga arkeologiska åtgärder behövs i området under planskedet. Befintlig bebyggelse Dagens markanvändning och bebyggelse Wahlbecks företagspark är idag starkt präglat av bakgrunden som industriområde. Mycket av den industriella karaktären finns kvar i området även om industrin i området till stora delar har växlat över till kontorsverksamhet och lättare verkstäder. Den fysiska miljön karaktäriseras av de före detta industrilokalerna som under de senaste årtiondena rustats och byggts om för nya ändamål. Här finns utöver olika kontorsverksamheter bland annat en smådjursklinik, en vårdcentral och ett apotek. Utemiljön domineras tydligt av stora hårdgjorda parkeringsytor och interna gator. Strukturen är uppbyggd under en tid då området var ett slutet industrikvarter i stadens utkant och saknar därför tydliga kopplingar till den bostadsdominerade omgivningen. Wahlbecksområdet från söder. Noterbart är de stora hårdgjorda ytorna och hur området är avgränsat från övriga staden. 25 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Offentlig och kommersiell service Planområdet ligger omslutet av stadsbebyggelse och har goda möjligheter att tillgodogöra sig stadens utbud av kommersiell och offentlig service. Inom området finns idag en vårdcentral och ett apotek. Inom gångavstånd finns två mindre livsmedelsbutiker. Närmaste skola är Fridtunaskolan som ligger direkt öster om planområdet. Det finns flera mindre förskoleenheter inom gångavstånd i Östra Valla. Byggnadskultur Under planarbetet har en inventering av byggnadsbeståndets kulturmiljövärden gjorts av Östergötlands museum. Rekommendationerna i rapporten är att bevara fyra av byggnaderna som finns samlade i ett delområde och på så sätt kan skapa en helhetsmiljö: Den gamla kontorsbyggnaden som uppfördes 1917 när anläggningen startades och som visar på en historisk kontinuitet och företagets utveckling genom att från början varit kontor, lager och tillverkningslokaler för att sedan byggas ut för att rymma en större administration. Färgeriet och panncentralen som är byggda av formgjutna betongelement på 1940 talet och har en tydlig och tidstypisk utformning där konstruktionen är väl synlig både inifrån och utifrån. Bakom panncentralen skymtar även kontorsbyggnaden. 26 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Parhuset som representerar en äldre arbetarebostadsbebyggelse. Byggnaderna föreslås i länsmuseets rapport få ett skydd mot rivning i detaljplanen. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Med cykel och till fots nås området via cykelbanor längs Westmansgatan, Rekrytgatan och Fridtunagatan. Cykelstråket längs västra sidan av Westmansgatan ingår i nätet av sopade och saltade cykelvägar. Från Johannesborgsparken i norr till Rekrytgatan i söder går en gång- och cykelväg längs Fridtunaskolan och vidare genom Stångåstadens bostadskvarter. Norr om planområdet går huvudcykelstråket genom Vallaskogen mot universitetet. Med bil nås området idag via Westmansgatan eller Fridtunagatan. Inne i området finns ett stort nät av interna körvägar mellan byggnaderna och de markparkeringar som dominerar området. Kollektivtrafik Tillgång till kollektivtrafik finns dels vid Malmslättsvägen, dels vid Westmansgatan. På Westmansgatan finns två hållplatser, en mellan Fanjunkaregatan och Rekrytgatan och en i höjd med Westmansgatan 66. Idag trafikeras Vallavägen-Westmansgatan av en av Östgötatrafikens lokallinjer med 30 minuters turtäthet. En stomlinje samt en lokallinje trafikerar Malmslättsvägen drygt 400 m norr om planområdet med 10, respektive 15 minuters turtäthet. Parkering, varumottagning, utfarter Stora delar av planområdet består av markparkeringar samt körvägar till dessa. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området är idag anslutet till det allmänna VA-nätet via upprättade förbindelsepunkter i nordöst och i söder. Inom området finns ett utbyggt 27 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) internt nät. När området nu omvandlas är inriktningen att Tekniska Verken övertar det interna nätet och renoverar det. Värme Området är anslutet till fjärrvärmenätet. El Området är anslutet till elnätet och det finns idag tre transformatorstationer som försörjer området kapacitetsmässigt. Tele Utsikt nät har ett optonät utbyggt i området. Övrigt Referenser Detaljplan för Kv Industrin 1 m fl Wahlbecks företagspark Geoteknisk undersökning, Geoteknisk PM, Tekniska Verken 2015-01-26. Översiktlig miljöteknisk markundersökning av fastigheterna Industrin 1 och 6 på Wahlbecks industriområde i Linköping. Niras 2015-05-04. Medverkande tjänstemän Magnus Hultegård, planarkitekt: Projektledare för planprocessen, Teknikoch samhällsbyggnadskontoret Lars Gustafsson, mark- och exploateringsingenjör, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Marie Fredin, landskapsarkitekt, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Kjell Ivung, gatuingenjör, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Lars Norr, gatuingenjör, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Ylva Bengtsson, arkitekt, Bygglovskontoret Planhandlingarna har granskats av Erik Adolfsson, planarkitekt, Teknikoch samhällsbyggnadskontoret 28 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Behov av miljöbedömning Samlad behovsbedömning I enlighet med bestämmelserna i plan- och bygglagen, miljöbalken och förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar ska planer och program som kan antas leda till en betydande miljöpåverkan miljöbedömas. För dessa planer ska bl.a. en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. För detaljplaner ska behovet av en miljöbedömning utredas i det enskilda fallet, en s.k. behovsbedömning. Som stöd för behovsbedömningen använder kommunen en checklista som ingår som bilaga till behovsbedömningen. Här redovisas i sammanfattande form de slutsatser som dragits i detta arbete. Påverkan En utbyggnad i enlighet med planen bedöms leda till ökade trafikmängder på närliggande gator. Detta leder till ökat vägtrafikbuller för bostadsbebyggelse utmed dessa gator. Det är inte otänkbart att en utbyggnad av området föranleder bullerdämpande åtgärder utmed intilliggande gator. Genom planläggningen måste de befintliga markföroreningarna saneras ner till känslig markanvändning. Platsen Planområdet som består av Wahlbecks företagspark är ett sammanhängande verksamhetsområde som består av stora asfalterade parkeringsytor och industribyggnader. Endast mindre grönytor finns i området. Dock finns flera värdefulla träd i planområdet. Dessa skyddas genom planbestämmelser. Markföroreningar finns i planområdet, både i mark och under byggnader. Planen Planen anger en ökad blandning av markanvändningar med inriktning mot en mer stadslik miljö. Detaljplanen bedöms inte motverka förutsättningarna för att uppnå uppsatta miljömål. Slutsatser och ställningstagande Kommunen gör den sammanvägda bedömningen att detaljplanens genomförande inte ger upphov till betydande miljöpåverkan. Motivet till ställningstagandet grundas på ovanstående behovsbedömning och den analys som redovisas i bifogad checklista. Skälen till att kommunen gör bedömningen att planen inte antas medföra betydande miljöpåverkan är: Att de ökade trafikmängderna får hanterbara konsekvenser Att inga naturmiljöer påverkas av en utbyggnad. Att utbyggnad kan ske på redan exploaterad och hårdgjord mark, vilket innebär ett effektivt markutnyttjande. 29 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Att en utbyggnad med fler markanvändningar föranleder sanering av befintliga markföroreningar. Någon miljökonsekvensbeskrivning, enligt 4 kap 34§ PBL behöver därför inte upprättas för ”Detaljplan i Östra Vall för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark)”. Begränsade redovisningar av miljöpåverkan ska göras inom ramen för framtida detaljplaner i området. Behovsbedömningen har upprättats av Magnus Hultegård, planarkitekt, projektledare. I handläggningen av behovsbedömningen har även Sigrid Gustafsson, Ekolog, Carin Lindgren, Miljöskyddsinspektör samt Carl-Johan Sjöstrand, Brandingenjör deltagit. 30 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Checklista för behovsbedömningen Denna checklista utgör arbetsunderlag för att bedöma behovet av en miljöbedömning av detaljplanen. Den används även för att avgränsa vilka typer av miljöpåverkan som behöver beskrivas i en ev. miljökonsekvensbeskrivning. Bedömningarna är preliminära. Ny kunskap som tillförs planarbetet kan innebära att bedömningarna i denna checklista måste omvärderas. Frågeställning Kommentarer Planförslagets påverkan inom och utom planområdet: Storlek och fysisk omfattning Omfattning och förening med andra projekt Projektet är relativt omfattande centralt i staden. Utnyttjande av mark, vatten och andra resurser Att nyttja den redan hårdgjorda men lågt exploaterade marken för en tät stadsbebyggelse innebär en hög förbättring av nyttan i förhållande till miljöpåverkan. Biologisk mångfald, djurliv växtliv, mark, vatten, luft, klimatfaktorer, materiella tillgångar, landskap, bebyggelse, forn- och kulturlämningar och annat kulturarv, rekreation, transporter, energiförbrukning m.m. Områdets centrala läge gör det lämpligt för bostäder och verksamheter i jämförelse med att ta i anspråk mark i stadens utkanter eller att exploatera grönområden. Alstrande av avfall Bostäder och verksamheter alstrar avfall i hanterliga mängder. Alstrande av föroreningar och störningar Fler bostäder och arbetsplatser i denna del av staden medför lokalt ökade trafikmängder och vägtrafikbuller. Utsläpp till luft och vatten, buller, vibrationer, allergi, elektromagnetiska fält, skyddsavstånd m.m. Effekternas omfattning Geografiskt område och befolkningens storlek, särskilt om nationsgräns överskrids Den ökade trafikbelastningen kommer att påverka de omgivande gatorna och korsningspunkterna. Gatorna bedöms dock klara det ökade antalet trafikrörelser. Bullerstörningar som överskrider aktuella riktvärden kan uppstå utmed Westmansgatan. Vägtrafikbuller kan vid behov avhjälpas med bättre fönster Effekternas sannolikhet, frekvens, eller bullerskärmar i form av plank eller liknande. varaktighet och avhjälpbarhet 31 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Risker för olyckor med konsekvenser för Människors hälsa eller miljön _ Påverkans totaleffekt Effekternas betydelse Påverkan bedöms samlat vara relativt begränsad. och komplexitet. Beakta särskilt allmänhetens behov av information. Planområdets och omgivningens betydelse och sårbarhet: Markens, vattnets och Planområdet består av redan ianspråktagen mark som till stora delar är hårdgjord. andra resursers förekomst, kvalitet och förnyelseförmåga i området Nuvarande markanvändning Dagens markanvändning är till största delen kontor och verksamheter med tillhörande parkering. Dessa funktioner kommer att kunna utvecklas inom ramen Den befintliga miljöns (inomför programmet. och utom planområdet) känslighet med särskild uppmärksamhet på tätbefolkade områden Överskridna miljökvalitetsnormer Områden där MKN överskrids eller riskerar att överskridas Kulturarv Vid ett fullt utbyggt planområde kan det inte uteslutas att en ökad biltrafik medför att dagens riktvärden för vägtrafik buller överskrids vid fasader som vetter mot vissa gator. Partikelberäkning har genomförts, men visar att planen inte riskerar att leda till att MKN överskrids. Historiskt, kulturellt eller arkeologiskt betydelsefulla områden Planområdet innehåller några byggnader som till delar har ett industrihistoriskt värde. Planen har utformats för att ge incitament att bevara några av de mest intressanta byggnaderna. Någon bestämmelse om rivningsförbud har inte införts. Särdrag i naturen _ Större opåverkade områden, våtmarker, kustområden, bergsoch skogsområden Skyddade områden _ Riksintressen (MB 3 & 4 kap.) Nationalparker, natur- och kulturreservat, biotopskydd, strandskydd, Natura 2000 m.fl. (MB 7 kap.) 32 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Planens karaktäristiska egenskaper: Anger förutsättningarna för verksamheter och åtgärder avseende: Planen behandlar framtida markanvändning och tänkbara byggrätter. Föreslagen användning bedöms inte innehålla några miljöstörande verksamheter. Plats för, slag av, storlek på, drift av samt resurser till. Särskilt om planen kan medge verksamheter enligt bilaga 1, MKB-förordningen och sannolikheten för att sådana i så fall etableras. Har betydelse för andra planers och programs miljöpåverkan Planen innebär en effektivare markanvändning och att bostadsplaneringen kan leda till mindre miljöpåverkan genom att fler invånare kan bo så centralt att färre bilresor behöver göras. Kommande DP (genom etappvis utbyggnad, kumulativa effekter m.m.) ÖP/FÖP, Avfallsplan, Energiförsörjningsplan, Riktlinjer för bostadsförsörjning, Länstransportplan m.fl. Har betydelse för integreringen av miljöaspekter/miljömål Nationella, regionala, och kommunala mål Innebär miljöproblem som är relevanta för planen självt Utnyttjar planen möjligheterna att minska befintliga och egna miljöproblem? Används marken på bästa sätt ur miljöhänseende? Har betydelse för möjligheterna att genomföra EG:s miljölagstiftning Planens inriktning mot en mer mångfunktionell stadsdel med bättre markutnyttjande och en trevligare stadsmiljö är positivt för uppfyllnaden av flera miljömål. Förslaget bedöms underlätta kommunens arbete med att bli CO2 neutral. Att nyttja den redan hårdgjorda men lågt exploaterade marken för en tät stadsbebyggelse innebär en förbättring av nyttan i förhållande till miljöpåverkan. Områdets centrala läge gör det lämpligt för bostäder och verksamheter. En utbyggnad av området ger möjligheter att ta om hand dagvattnet på ett bättre sätt. Vattendirektivet 33 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Fördjupad analys av enstaka faktorer Trafikbuller En enklare trafikbullerberäkning har genomförts för planen. Den beaktar trafikbullret längs Westmansgatan, Fridtunagatan samt den nya gatan genom Wahlbecks i nord-sydlig riktning eftersom det är på dessa gator som trafiken blir så stor att man riskerar att överskrida gällande riktvärden för trafikbuller. Beräkningen visar att trafikbullernivåerna kommer att överstiga gällande riktvärden trots att trafikmängderna inne i området är relativt låga. Bidragande orsaker till detta bedöms vara såväl de smala gatusektionerna som användandet av betongsten i markbeläggningen. De beräknade bullervärdena varierar mellan 57-58 dBA ekv, längs Westmansgatan och den centrala gatan i området och 63 dBA ekv., längs Fridtunagatans förlängning. Bestämmelse om att minst hälften av bostadsrummen ska vetta mot ljuddämpad sida har införts i planen längs berörda gatusträckningar. För att få en bättre bild av bullersituationen kommer en noggrannare bullerutredning genomföras under hösten 2015. Resultaten kan då komma att förändras. Partikelberäkning En partikelberäkning har gjorts med programvaran SIMAIR för att bedöma om planförslaget riskerar att leda till halter som överskrider gällande miljökvalitetsnormer avseende luftkvalitet. Trafikmängderna är relativt låga och beräkningarna visar på att planen inte riskerar att leda till att någon miljökvalitetsnorm (MKN) överskrids. Av kartbilden framgår att partikelhalterna PM 10, kommer ligga mellan 10 och 14 µg/m3, vilket understiger såväl MKN (40 µg/m3) som den nedre utvärderingströskeln (20 µg/m3). 34 Detaljplan i Östra Valla för Industrin 1 m.fl. (Wahlbecks företagspark) Markföroreningar Verksamhet av varierande slag har bedrivits på olika platser och i olika byggnader inom området under nära 100 års tid. En markmiljöundersökning har gjorts. Den visar på att det finns rester av petroleumprodukter på två platser i området, sydväst om nuvarande parkeringsgarage samt på parkeringsytorna väster om byggnad 49. 47 49 Förekomst av klorerade lösningsmedel har påträffats dels i/under byggnaderna 47 & 49, dels på parkeringsytorna väster om byggnad 49. På de parkeringsytorna har även kadmium påträffats i nivåer något över känslig markanvändning. Figur 3: Översiktskarta med markering av påträffade Det uppstod svårigheter att i den föroreningar. inledande undersökningen kunna avgränsa föroreningssituationen för de klorerade lösningsmedlen. En kompletterande utredning har genomförts under sommaren 2015 och kommer att sammanställas under hösten. Denna väntas ge svar på om lösningsmedlen har spritt sig längs ledningsschakt och om nivåerna är högre eller lägre i angränsande delområden på fastigheten/under byggnaderna. Eftersom ambitionen är att blanda verksamheter, bostäder och t.ex. förskolemiljöer i hela området krävs att markens föroreningsnivåer ligger inom gränserna för så kallad känslig markanvändning. Sanering kommer därför bli nödvändig. En planbestämmelse införs om att bygglov inte får lämnas förrän marken sanerats till känslig markanvändning. Underlag för behovsbedömningen Bedömningarna grundar sig på inventeringar av platsen och de verksamheter som förekommer samt information från sakkunniga i projektgruppen. Dessutom har trafikprognoser gjorts utifrån beräknat antal nya bostäder och tillkommande verksamhetsyta. Under planarbetet har en enklare bullerberäkning genomförts liksom en partikelberäkning. Även genomförd markmiljöundersökning samt byggnadsinventering har legat till grund för behovsbedömningen. 35 Plankarta, planbestämmelser och illustrationskarta 76 ,5 74 75 ,5 75 75 ,5 72,5 Lr Lr 72 74 76 74,5 73,5 75 72 72 Kontaktuppgifter Adress: Linköpings kommun, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret, 581 81 Linköping E-post: [email protected] Telefon: 013-20 64 00 Hemsida: www.linkoping.se/detaljplanering Linköpings kommun Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen Teknik- och samhällsbyggnadskontoret linkoping.se
© Copyright 2024