1) KOMMUNEPLAN 2014 - 2029
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO TBWE-11/11795-754 46667/15 22.05.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalutvalget Stavanger bystyre Møtedato: Votering: 04.06.15 09.06.15 15.06.15 KOMMUNEPLAN 2014 - 2029 - SLUTTBEHANDLING OG VEDTAK Forslag til vedtak: 1. Kommuneplan for Stavanger 2014-2029 med teksthefte (samfunnsdel og bestemmelser/retningslinjer) datert 22. mai 2015 og plankart datert 22.mai 2015 vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven §11-15. Egengodkjenningen gjelder ikke deler av arealdelen omfattet av vedtakspunkt 2. 2. Følgende elementer i arealdelen er gjenstand for uløst innsigelse og oversendes fylkesmannen i Rogaland for videre behandling etter plan- og bygningslovens §11-16: a. Langsiktig landbruksgrense LG1 b. Byggeområder på Revheim BO2, BO8a og OF1 med tilhørende bestemmelse §2.3 pkt.1 Sammendrag Rådmannen legger i denne saken fram Kommuneplan 2014-2029 for sluttbehandling og egengodkjenning. Bystyret kan egengodkjenne de delene av planen der det ikke foreligger innsigelse. Saken redegjør innledningsvis kort for planprosessen, hovedtrekk i ny kommuneplan og de tilbakemeldingene kommunen har fått underveis. Til sluttbehandling har rådmannen anbefalt å gjøre endringer i både samfunnsdelen og arealdelen på bakgrunn av merknader, oppdatert kunnskap og foreliggende innsigelser. Viktigste anbefalinger for arealdelen er å konsentrere områdene som tillates for høy arealutnyttelse, og å opprettholde foreslått landbruksgrense og byggeområder i nordre del av Revheimsområdet. I søndre del av Revheimsområdet er det foreslått å opprettholde arealene til landbruksformål. Det er også foreslått å ta ut enkelte mindre områder med innsigelse til sluttbehandling for å løse foreliggende innsigelse, samt å gjøre enkelte justeringer i bestemmelsene. Saken redegjør til slutt for erfaringer med informasjons- og medvirkningsopplegget som er gjennomført i planprosessen. Rådmannen anbefaler å egengodkjenne planen med unntak av spørsmålene som gjelder langsiktig landbruksgrense og byggeområder på Revheim. Her anbefaler rådmannen å oversende planendringene til Fylkesmannen for videre behandling etter pbl §11-16. 1 KOMMUNEPLAN 2014 - 2029 - SLUTTBEHANDLING OG VEDTAK Bakgrunn for saken Planprosessen Arbeidet med ny kommuneplan startet opp våren 2012 og bystyret skal nå avslutte arbeidet gjennom vedtak av ny plan. Et hovedspørsmål for planarbeidet har vært å drøfte hvordan kommunen kan møte forventet befolkningsutvikling. Forventningene til hvordan folkemengden i kommunen og storbyområdet vil utvikle seg, har forandret seg gjennom planprosessen i takt med endringene i økonomiske konjunkturer og oljepris. Der det tidlige planarbeidet var preget av forventninger om en kraftig befolkningsvekst, er bildet nå mer usikkert og peker mot en mer moderat vekstrate. Forventningene til endringer i befolkningssammensetning er uendret. Konsekvensene av disse endringene er et viktig spørsmål til sluttbehandling. Planarbeidet har gjennomgått ulike faser. Nytt for denne bystyreperioden var utarbeidingen av kommunal planstrategi som tok stilling til om kommuneplanen skulle rulleres og hvilke hovedspørsmål som skulle legges vekt på. Planstrategien ble vedtatt høsten 2012. Planprogram for kommuneplanarbeidet som konkretiserte arbeidet med hovedspørsmålene ble lagt ut på høring vinteren 2013. Et bredt medvirkningsopplegg ble gjennomført i denne tidlige fasen blant annet med verksteder for publikum i alle bydeler. Da planprogrammet ble vedtatt før sommeren 2013, gjorde kommunen samtidig en tidlig sortering av hvilke innspill til kommuneplanens arealdel som skulle vurderes nærmere. Det ble siden gjennomført et omfattende utredningsarbeid for en rekke tema særlig knyttet til kommuneplanens arealdel. Utredningene gav grunnlag for behandlingen av forslag til ny plan før sommeren 2014. Høring av planforslaget og av de senere justeringene av dette ble gjennomført høsten 2014 (hovedhøring) og vinteren 2015 (tilleggshøring). Figur 1: Oversikt over planprosessen Sluttbehandling Kommuneplanen legges nå fram for sluttbehandling og egengodkjenning av de delene av planen der det ikke foreligger innsigelse. I rådmannens forslag til endelig plan foreligger fortsatt uløst innsigelse til langsiktig grense for landbruk og nye omdisponeringer på Revheim. Disse vedtas samtidig, men oversendes Fylkesmannen for videre behandling. Det kan bli nødvendig med endelig avgjørelse i Kommunal og moderniseringsdepartementet. 2 Til sluttbehandlingen er alle plandokumentene justert og oppdatert slik at det er konsistens mellom samfunnsdel, arealdel, planbeskrivelse og konsekvens-/ROS-utredninger. Dokumentene ligger ved saken (vedlegg 1-5). Fakta Hovedtrekk i den nye kommuneplanen Den nye kommuneplanen fastlegger strategier kommunen skal følge for å legge til rette for og møte en forventet befolkningsutvikling. Det er forventet vekst i folketall, en eldre befolkning og en kulturelt mer mangfoldig befolkningssammensetning. Planen fremhever regionalt samarbeid, folkehelsearbeid og konsentrert byutvikling som viktige hovedgrep. Som del av et større sammenhengende storbyområde gir det begrenset verdi å definere utviklingsstrategier for framtiden uten å samrå oss med nabokommunene. Planen fremhever derfor regionalt samarbeid som en hovedstrategi. Den inneholder blant annet elementer av felles målsettinger for boligbygging og planlegging av Forusområdet. Planen peker også på folkehelse som et overordnet satsingsområde på tvers av alle tema og ansvarsområder i kommunen. Folkehelseinnsats gir en sunnere, mer selvhjulpen og aktiv befolkning. Det bidrar også til å dempe veksten i etterspørsel etter kommunens tjenester. Til slutt peker planen på en strategi for å bygge en tettere by med urbane kvaliteter og en utvikling som støtter opp under regionens satsing på et effektivt og moderne transportsystem. Planen peker blant annet på de områdene kommunen ønsker det skal skje en urban byutvikling. En rekke av de juridiske virkemidlene (arealdelen) knyttet til byggeområder og bestemmelser er innrettet for å bidra til en slik utvikling. De viktigste endringene i kommuneplanens arealdel som kommer med denne planen er: - Økt utnyttelsesgrad i områdene som skal betjenes av fremtidig bussveisystem - Høyhusstrategi som peker på aktuelle soner og prosesskrav for lokalisering av høyhus - Nye byomformingsområder i bybåndet mellom Stavanger og Sandnes - Nye boliområder for feltutbygging i Madla bydel - Nye senterområder for lokalsentre og endringer i reglene for handelsetablering - Parkeringskrav som harmonerer med kollektivtilgjengelighet og hvor sterkt ulike byområder kan utnyttes - Nye krav til boligstørrelser - Nye krav til utviklingen av hovednettet for sykkel Planbeskrivelsen er oppdatert til sluttbehandling og gir utfyllende beskrivelser av samtlige endringer i planen. Hovedtrekk i tilbakemeldinger Kommunen har i hovedsak fått gode tilbakemeldinger på kommuneplanforslaget i høringsrundene. Det er særlig planens hovedgrep om regionalt samarbeid, folkehelse og konsentrert byutvikling kommunen har fått positive tilbakemeldinger på. De mer konkrete endringene i byutviklingsstrategien (influensområder) og arealavklaringene langs rv. 509 i Madla bydel er mer konfliktfylte. De har blant annet resultert i formelle innsigelser til planforslaget. Kommunen fikk i hovedhøringen 159 uttalelser. Da planen ble lagt ut på tilleggshøring vinteren 2015, mottok kommunen ytterligere 46 merknader. Alle merknadene kommunen har mottatt i planhøringene er oppsummert i merknadsheftet som ligger ved saken. Samtlige merknader fra både hovedhøring og tilleggshøring er vurdert og kommentert. Alle merknadene er i tillegg tilgjengelige på planarbeidets nettside www.stavanger2029.no under «Høringer». For å gi en bredere oversikt over innholdet i høringsinnspillene er første del av merknadsheftet en tematisk oppsummering av merknadene. 3 Endringer til sluttbehandling Samfunnsdelen På bakgrunn av merknadene i hovedhøringen og oppdatert kunnskap har rådmannen foreslått enkelte endringer i samfunnsdelen til sluttbehandling. Endringene kan oppsummeres slik: - Oppdatering av kapittel om befolkning til nyeste framskriving av folketallet. - Presisering av hvordan byutviklingsstrategien skal forstås og brukes på bakgrunn av drøftingene med Fylkesmannen og fylkeskommunen. - Tydeliggjøring av kommunens virkemidler i boligpolitikken, blant annet på bakgrunn av innspill fra ungdommens bystyre. - Utdypninger i kapittel om barn og unge om læreplasser og bymessige barnehage/skolekonsepter - Mer utfyllende omtale om betydningen av frivillighet i kapittel om samfunnsdeltakelse. - Bredere omtale av friluftsbruk og miljømål for sjø- og vannarealer. - Tydeligere omtale av sentrum og senterstruktur på - bakgrunn av arbeidet med ny sentrumsplan. Figur 2: Kommuneplanens Tydeligere fremheving av gående og syklende i tekstdokument med samfunnsdel og transportstrategien, blant annet på bakgrunn av bestemmelser innspill fra ungdommens bystyre. Omtale av Bypakke Nord-Jæren. Presiseringer om meroffentlighet og tilrettelegging for digital brukermedvirkning/service. Presiseringer om behovet for offentlige arealer og oppdatert omtale vedrørende Stavanger Universistetssykehus. Arealdelen Rådmannen har foreslått endringer i arealdelen til sluttbehandling ut fra ulike innspill og faglige råd, på bakgrunn av endringer i forventet folkevekst og konjunkturendringer, og som løsning på gjenstående innsigelser. Der rådmannen har foreslått større endringer er dette nærmere drøftet i saken under Vurdering. Rådmannen har foreslått følgende hovedendringer i arealdelen til sluttbehandling: - Plankartet o Kartillustrasjon av byutviklingsstrategi er tatt ut av arealdelens kart og bestemmelser, men er opprettholdt uendret i samfunnsdelen. Del av kartet som viser kollektivnett vises fortsatt på plankartet. o Avgrensning av Stavanger sentrum er vist som i kommuneplan 2010-2025 o Boligområde BO8b er tatt ut av planen og landbruksgrensen trukket inn til Regimentveien. o BO6 Nordbø på Austre Åmøy er tatt ut av planen o BO9 Roaldsøy er tatt ut av planen o BO10 Jåttå er tatt ut av planen o BO11 Madlaliå er justert slik at områder med naturmangfoldsregistreringer utgår o OF2c er redusert i tråd med forhandlingsresultat o Deler av ferdselsområder for ankring i Åmøyfjorden og ved Steinsøy er endret til kombinert formål i sjø etter krav fra Fiskeridirektoratet o Turveg ved Litle Stokkavatn er justert i tråd med forhandlingsresultat o Forsvarsareal i nordøstre del av Madlaleiren er endret tilbake til grønnstruktur etter at innsigelse fra Forsvarsbygg er trukket 4 - Bestemmelsene o Kart med angivelse av områder med høy arealutnyttelse (tidligere arealintensive områder) er endret slik at Madla-Revheim, Universitetsområdet og Forus vest utgår. Parkeringssonekart endret tilsvarende. o Retningslinje om avsetning av arealer til offentlig arealbehov i områdeplaner er tatt inn igjen o Bestemmelse om byggehøyde langs Haugåsveien omgjort til hensynssone med tilhørende retningslinje o Del av uteromsbestemmelse (innfillbestemmelse 4-9 boliger) endret i tråd med meklingsresultat o Parkeringsbestemmelse for Forusområdet endret i tråd med forhandlingsresultat o Bestemmelse om plassering at mobilmaster ikke skal plasseres i områder for langvarig opphold for barn er endret til retningslinje o Arealramme for handel i kjøpesenterområde på Forus (Tvedtsenteret mm) er alternativ med 15000 m2 anbefalt, men med tilføyelse i bestemmelsen om at rammen skal gjennomgås og fastsettes på nytt o Bestemmelse for ny Ikea-lokalitet på Forus felt C1 er supplert i tråd med meklingsresultat Endringer som kun representerer presiseringer eller klargjøring, og som ikke forandrer innholdet i planen, er ikke listet referert i denne opplistingen. Plankartet er også oppdatert i forhold til reguleringsplaner vedtatt fram til KBU-møte 9.april 2015. Uløste innsigelser Etter meklingsmøte 27. mars gjensto uløste innsigelser fra Fylkesmannen og Rogaland fylkeskommune til landbruksgrense (LG1, LG2) og omdisponeringer (BO2, OF1, BO8 a og b) på Revheim og til boligarealene BO6 på Austre Åmøy, BO9 på på Roaldsøy og BO10 ved Jåttå. Med rådmannens forslag til endelig plan vil det gjenstå uløst innsigelse til landbruksgrensen og omdisponeringene på Revheim. Rådmannen anbefaler å oversende disse disponeringene til Fylkesmannen for videre behandling. Endelig avgjørelse av innsigelsene i Kommunal- og moderniseringsdepartementet kan bli nødvendig. Dersom det foreligger uløst innsigelse til kommuneplanen og kommunen ønsker å vedta endringen, vil egengodkjenningen reguleres av plan- og bygningslovens §11-16. Loven angir at dersom innsigelsen knytter seg til klart avgrensede deler av planen, kan kommunestyret likevel vedta at de øvrige delene av kommuneplanens arealdel skal ha rettsvirkning. Dette må framgå av vedtaket. Etter endringer i planloven 1. januar 2015 har kommunen nå 2 ukers frist på å oversende bystyrets vedtak til Fylkesmannen. Det er Fylkesmannen som formelt oversender planen til departementet med sin anbefaling. Fylkesmannen har veiledende frist på 4 uker for sin oversendelse til departementet, men kan i store og kompliserte saker forlenge fristen med inntil 6 uker (totalt 10 uker). Politisk prosess Forhandlingene rundt innsigelsene til ny kommuneplan er redegjort for i egen sak behandlet i Kommunalstyret for byutvikling og Kommunalutvalget tidligere i vår. I den tidligere saken ligger også alle referater fra drøftingsmøter og meklingsprotokoll. Likelydende sak ble behandlet i de øvrige kommunalstyrene i perioden 29.april – 20 mai. Kommunalstyrene har tatt saken til orientering. 5 Vurdering Planen samlet Rådmannen mener kommunen i planarbeidet samlet sett har fått et godt planresultat, selv om enkelte innsigelser har gjort det nødvendig å gjøre justeringer i forhold til opprinnelig plan. Kommunen har gjort flere endringer i planen som vil bidra til høy grad av byomforming langs hovedkollektivaksene i tråd med byutviklingsstrategien, samt flere forenklinger i planen som vil gjøre den lettere å bruke på reguleringsplannivå. Kommunen har også fått gjennomslag for flere tilpasninger i forhold til Regionalplan Jæren som vil bidra til en bymessig utvikling i viktige deler av byområdet. Om anbefalinger til sluttbehandling Usikkerhet, nye framskrivinger og arealbehov Ved sluttbehandling av planen står kommunen overfor en større usikkerhet om fremtidsutsiktene enn ved oppstart av planarbeidet. Konjunkturendringer påvirker både næringsliv, kommuneøkonomi og forventninger til befolkningsutvikling. Forventet folketall i planperioden er allerede nedjustert fra 177 000 til 161 000 innbyggere, og forventes å måtte nedjusteres ytterligere i pågående framskrivinger. Byggeaktiviteten er vesentlig redusert og drivkreftene for byutvikling framstår som svekket. Kommunen må forberede seg på en periode der handlingsrommet for å få til byutvikling kan være mer begrenset. Betydningen av å stimulere utbyggingsinitiativene til de viktigste og mest sentrale delene av byområdet blir viktig. Usikkerheten reiser spørsmål om det er riktig av kommunen å omdisponere større arealer til utbygging nå. Dette kan påvirke mulighetene for å få til den graden av byomforming og sentrumsutvikling som kommunen ønsker. Rådmannen har likevel valgt å anbefale at de nye omdisponeringene vedtas i denne kommuneplanen. Usikkerheten rundt tidspunkt for byggemodning av flere av arealreservene for boligbygging har økt, og planleggingstiden for store nye felt er erfaringsvis lang. Ettersom samtlige områder har krav om områdeplan, kan utbyggingstakt vurderes nærmere og tilpasses ønsket måloppnåelse på reguleringsplannivå. Rådmannen har valgt å anbefale at føringene for særlig høy arealutnyttelse strammes noe inn, slik at de sterkeste stimulansene for byutvikling søkes styrt til de mest sentrale og best tilgjengelige delene av byområdet. Landbruksgrense og utbyggingsområder på Revheim Rådmannen har til sluttbehandling valgt å anbefale at langsiktig grense landbruk opprettholdes som alternativ 1 (LG1) i høringen og at byggeområdene BO2, OF1 og BO8a vedtas på tross av innsigelse. Dette er begrunnet under. Søndre område BO8 b som er i strid med landbruksgrensealternativ 1 er foreslått tatt ut av planen. Området har ikke tilstrekkelig nåværende og fremtidig planlagt kollektivdekning til å kunne anbefales omdisponert. 6 Figur 3: Landbruksgrense og omdisponeringer i siste høring og ved sluttbehandling Stavanger kommune og Fylkesmannen har i drøftingene og meklingen hatt ulik tilnærming til fastsetting av langsiktig grense for landbruk og forståelsen av Regionalplan Jæren. Kommunen har fremholdt at utbygging inntil 500 m i Revheim nord (BO2, BO8 a og OF1) er nødvendig ut fra boligbehov og for å bygge opp under regionens bussveisatsing. Det er også vist til at ny regionalplan prinsipielt anbefaler 500 m influenssone langs bussveiaksene. Regional planeier Rogaland fylkeskommune har stilt seg bak forslag til konkretisering. Kommunen har anført at føringen om influensområder langs høyverdig kollektivtrase er prinsipiell, og ikke overstyres av regionalplanens konkrete arealvisning i dette området. Som det fremgår av figur 4 er det omstridte området hvitt og dermed uavklart. Videre er det med vedtaket om utbygging av bussvei og valg av trase for denne, gjort en endring i vestaksens status som kollektivtrase, fra en «sekundærakse» til en hovedakse, som dermed og må tillegges betydning i tilgrensende arealdisponeringer. Figur 4: Utsnitt Regionalplan Jæren og arealstørrelser i forhandlingsalternativer Fylkesmannen har fremholdt at området er nasjonalt viktig landbruksjord og at gjenværende landbruksarealer blir for små dersom utbyggingen strekkes lenger enn 300 m fra bussaksen. Det er anført at regionalplanen kun åpner for byutvikling i en avstand på inntil 300m fra kollektivtraseen og at 500 m prinsippet kun skal gjelde i allerede utbygde områder. Fylkesordfører støttet i meklingsmøtet kommunens forståelse av regionalplanen og mente at kommunens tolkning om 500 m influensområde var i tråd med Regionalplan Jæren. 7 Rådmannen mener uenigheten om langsiktig grense landbruk og tilhørende byggeområder på Revheim nord (BO2, OF1 og BO8a) er av så grunnleggende og prinsipiell art at Kommunal- og moderniseringsdepartementet bør avgjøre saken, dersom Fylkesmannen ikke endrer sine vurderinger etter bystyrets vedtak. To viktige samfunnshensyn må veies mot hverandre i denne saken – jordvern og areal/transport. Som det fremgår av planens konsekvensutredning, vil omdisponeringen ha sterkt negative virkninger for landbruksinteressene. Samtidig trenger byen boligareal. Regionens bussveisatsing forplikter kommunene til å lokalisere slik utbygging primært langs hovedbussaksene. Tabellen i figur 4 gjengir hvor mye byggeområde og LNFareal de ulike forslagene i meklingen ville representert. Differansen er på rundt 150 dekar utbyggingsområde. Rådmannen mener at hensynene til samordnet bolig, areal og transportplanlegging i pressområde, regionalplanens føringer og oppfølgingen av vedtatt transportkonsept bør veie tyngst, og fastholder derfor vurderingen av foreslått grense. Det er vanskelig å se for seg en løsning som er optimal for både landbruks- og areal/transporthensyn. Figur 5: Beregning av transporttilgjengelighet 2012 Føringer for høy arealutnyttelse Ny kommuneplan differensierer mellom tre ulike føringer for utnyttelsesgrad: 1) ikke prioriterte områder eller områder uten kollektivdekning, 2) de kollektivbetjente byutviklingsaksene og 3) områder med høy arealutnyttelse. Føringene angis som retningslinjer i §1.3. Områdene for høy arealutnyttelse er et vesentlig nytt moment i forhold til gjeldende plan og har utgangspunkt i kommunens konkretisering av nasjonale og regionale føringer for samordnet areal- og transportplanlegging. Høy arealutnyttelse bør anbefales der det den transportmessige tilgjengeligheten er tilstrekkelig stor. Figur 5 viser en beregning av transporttilgjengeligheten i byområdet. Til sluttbehandling har rådmannen anbefalt å redusere antallet områder som angis som områder for særlig høy arealutnyttelse. I rådmannens forslag utgår områdene Madla-Revheim, universitetsområdet og Forus vest. Se figur 6 alternativ A. Det er valgt å anbefale dette både for å styrke mulighetene for utvikling av Stavanger sentrum og de mest sentrale områdene i byen i en situasjon der drivkreftene for byutvikling er vesentlig svekket (kfr. vurdering om usikkerhet), men også fordi den transportmessige tilgjengeligheten ikke er tilstrekkelig for å underbygge en såpass omfattende utnyttelsesgrad som vil bli gjeldende i slike områder. Når disse områdene tas ut er det konsistens mellom føringer for utnyttelsesgrad og transporttilgjengelighet. Rådmannen har vurdert konsekvensene av endringen for pågående planarbeid og oppfatter ikke at endringen vil skape vesentlige utfordringer. I foreløpige planforslag for Madla-Revheim og Universitetsområdet ligger beregnet utnyttelsesgrad på områdenivå innenfor de rammene som nå vil gis for området. En eventuell sykehuslokalisering på Ullandhaug vil muligens kunne gi utfordringer med slike rammer, men en slik lokalisering vil gi området så spesielle utfordringer at utnyttelsesgrad under alle omstendigheter må vurderes særskilt. For Forusområdet vil ny Interkommual kommunedelplan fastsette rammer for utnyttelsesgrad. 8 Figur 6: Områder for høy arealutnyttelse alternativ A og B Som følge av forslaget til endring er også sonekart for parkering endret, slik at utgående områder innlemmes i sone 2 (som gjelder for byutviklingsakser generelt) heller enn sone 1 (strengest). Endringen påvirker ikke planlagt parkeringskrav i områdeplanene. For Forus skal parkeringsnorm avklares i egen kommunedelplan. Endringen påvirker for øvrig virkeområdet for uteromsbestemmelsen for mindre prosjekter (innfillbestemmelsen) som ble drøftet i meklingen, men ettersom alle områdene er tyngre utbyggingsområder er innfill mindre aktuelt. Handel på Forus Endelig kommuneplan inneholder nytt areal på Forus felt C1 som er aktuelt for relokalisering av Ikea i tråd med Regionalplan Jæren. Til sluttbehandling er bestemmelsen til byggeområdet justert i tråd med meklingsresultatet og det fremgår nå at handelsarealet er forbeholdt relokalisering av slik større forretningsvirksomhet fra annet sted på Forus. Ordlyden i bestemmelsen er avklart med kommuneadvokaten og Fylkesmannen. Arealene rundt Tvedtsenteret er i kommuneplanens arealdel vist som kjøpesenterformål. Dette er uendret fra gjeldende plan, men i planprosessen har det vært vurdert to alternative bestemmelser for handel i området. Kommunens utgangspunkt for alternativene er retningslinje 4.13 i Regionalplan Jæren som åpner for å endre bruken av eksisterende areal for kjøpesenter på Forus innenfor vedtatt regulering. Det foreligger ikke innsigelse og begge alternativene kan vedtas. Alternativ 1 er en videreføring av nåværende bestemmelse som tillater inntil 15 000 m² BRA detaljhandelsareal i tråd med gjeldende reguleringsplan. I reguleringsplanen kommer handel med møbler, tepper og hvitevarer i tillegg til rammen på 15 000 m². Hovedargument for å velge en videreføring er regionale og kommunale mål om å styrke hovedsentrene gjennom begrensning av handelen utenfor, og at handelsetablering / senterstruktur i Forusområdet vil utredes nærmere i ny kommunedelplan Forus. Alternativ 2 representerte en tilpasning til nå vedtatt regional planbestemmelse som opphever den tidligere særbehandlingen av tepper, møbler og hvitevarer. Rammen for kjøpesenterarealet var da foreslått økt med 13 000 m² tilsvarende det som man regnet det er gitt brukstillatelse til for møbler, tepper og hvitevarer i dag. Hovedargument for å velge en slik tilpasning vil være at det både i tidligere fylkesdelplan, kommuneplan og vedtatt reguleringsplan er positivt lagt til rette for denne handelen her. 9 Gjennom planarbeidet har det kommet frem at eksisterende godkjent handelsareal i området er vesentlig høyere enn det hørte alternativ 2 (28 000 m2). Foreløpige beregninger viser at det kan være over 40 000 m2 detaljhandelsareal i området med den beregningsmåten som gjelder for kommuneplannivået. Rådmannen har ikke vurdert det som forsvarlig å fastsette en så omfattende ramme i denne kommuneplanen, uten en handelsanalyse som på tilstrekkelig måte belyser de særskilte forholdene som er knyttet til Forus som regionalt arbeidsplassområde. Bestemmelsen med 28 000 m2 mangler da et tilstrekkelig grunnlag for å kunne anbefales. Til sluttbehandling har rådmannen derfor valgt å anbefale alternativet som viderefører nåværende ramme uendret. Bestemmelsen presiserer imidlertid at arealrammen skal gjennomgås og fastsettes på nytt på kommuneplannivå basert på regional handelsanalyse, fortrinnsvis i tilknytning til interkommunal kommunedelplan for Forus. Andre områder med uløst innsigelse og faglige råd Rådmannen har til sluttbehandling anbefalt å ta ut områdene BO6 Nordbø på Austre Åmøy, BO9 på Roaldsøy og BO10 Jåttå. Det foreligger uløst innsigelse til arealene og rådmannen kan ikke anbefale at områdene ankes til Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Figur 7: Områder som er foreslått tatt ut til sluttbehandling Rådmannen mener den løsningen som er oppnådd for den tidligere skoletomten på Austre Åmøy (BO4) dekker behovet for både boligbygging og samfunnstjenester. På BO4 kan det bygges inntil 20 boliger. Formålet tillater også videreføring av barnehagen og eventuelt samfunnshus. Dette kan avklares nærmere på reguleringsplannivå. Det er derfor anbefalt å ta ut BO6 av planen til sluttbehandling. Alternative løsninger for BO9 Roaldsøy har vært diskutert både i drøftingsmøter og mekling, men det er ikke oppnådd enighet. Rådmannen mener denne typen avklaringer bør søkes løst på lavere plannivå eller som fortsatt dispensasjon. Det er eksempelvis ikke vanlig at dispensasjoner i LNFområder innpasses som byggeområder i påfølgende kommuneplanrullering. Dette vil være utfordrende for kommuneplanens funksjon som oversiktsplan. I referat fra drøftingsmøte med Fylkesmannen fremgår det eksplisitt at Fylkesmannen vil akseptere eventuell ny dispensasjon for erstatningsbolig dersom dette skulle bli nødvendig. Det fremgår også av vedlagte referat (vedlegg 7) fra møte med grunneier 7. mai 2015, at Fylkesmannen også i senere møte med grunneieren har signalisert at en løsning på reguleringsnivå vil kunne aksepteres. En anke av BO9 til departementet har usikkert utfall og et negativt svar kan gjøre mulighetene for regulering og dispenasjon for erstatningsbolig vanskelig. Rådmannen har derfor anbefalt å ta arealet ut av planen til sluttbehandling. BO10 ved Jåttå har innsigelse fra både Fylkesmannen og fylkeskommunen på grunn av områdets status som regional grønnstruktur. Rådmannen har til sluttbehandling anbefalt å ta arealet ut og opprettholde området som grønnstruktur. 10 Andre endringer i bestemmelsene I kommuneplanens tilleggshøring var enkelte av hovedgrepene i områdeprogrammet for Hillevåg innarbeidet som bestemmelser og hensynssoner. Siktsone langs Haugåsveien til Gandsfjorden var i høringen foreslått som bestemmelse om maksimal byggehøyde. På bakgrunn av innspill utbyggere og byplanavdelingen er bestemmelsen foreslått endret til hensynssone med tilhørende retningslinje. Hensynssonen gir en klarere visuell fremstilling av hvilket område hensynet gjelder. I høringene av ny kommuneplan har bystyrevedtak fra 2010 og 2014 om at det ikke skal plasseres mobilmaster i områder med varig opphold for barn og unge (skoler og barnehager) vært hørt som bestemmelse. Siden bestemmelsen omfatter skoler og barnehager vil den i hovedsak gjelde for kommunens egne bygninger og trenger da ikke angis som bestemmelse for å fungere som føring. Det er også faglig usikkerhet om hvorvidt fravær av slike sendere vil gi samlet redusert stråling, slik intensjonen bak vedtaket er. Rådmannen viser til bystyresak 37/14 om helseskadelig stråling fra trådløs teknologi og har foreslått å omgjøre bestemmelsen til retningslinje. Informasjon og medvirking i kommuneplanprosessen Det har vært gjennomført et omfattende opplegg for medvirkning og informasjon i kommuneplanarbeidet. Opplegget har særlig hatt som mål å: - Skape offentlig debatt om planen - Bidra til at publikum forstår hva planarbeidet og planen innebærer - Bidra til at de som blir spesielt berørt av ny kommueplan er oppmerksom på og tar aktivt stilling til endringene I de tidlige fasene av planarbeidet, særlig ved utarbeiding av planstrategi/-program og fram til førstegangsbehandling av planen, ble det lagt opp til informasjons- og medvirkningsaktiviteter som inviterte bredt til innspill og synspunkter. Det ble blant annet gjennomført åpne verksteder i alle bydeler i forbindelse med høring av planprogrammet for å identifisere viktige verdier og behov i lokalmiljøet. Tilsvarende verksted ble også gjennomført for Ungdommens bystyre. Verkstedene førte blant annet til at transport og grønne områder fikk større oppmerksomhet i planarbeidet. Gjennomføring av medvirkningsopplegg allerede på planprogramnivå fungerte etter rådmannens syn godt og gjør det mer reelt mulig å ta hensyn til de innspillene vi mottar. Et nytt grep i denne kommuneplanrulleringen var tidlig grovsiling av private arealinnspill i forbindelse med vedtak av planprogram. Rådmannen mener dette bidro til forutsigbarhet både for de som sendte innspill og for kommunen, og vil trekke fram positive erfaringer med dette. Da bystyret vedtok å legge forslag til ny kommuneplan ut på høring, var det viktig at kommunen klarte å formidle innholdet på en enkel og forståelig måte for publikum. Blant annet ønsket vi å legge til rette for en offentlig debatt om enkelte tema. Vi høstet gode erfaringer med å fortelle om planen gjennom egen nettside www.stavanger2029.no og skapte oppmerksomhet og debatt i sosiale medier. Det ble i tillegg laget informasjonsmateriell om planen som ble stilt ut i bybildet i form av store plakater. Rådmannen vil særlig trekke fram og gi honnør til kulturhuset Sølvberget som var en viktig og god samarbeidspartner gjennom hele medvirkningsprosessen. Sølvberget viste fram kommuneplanarbeidet med utstillinger både ute og inne, og arrangerte egen debatt om tema i den nye kommuneplanen. 11 Figur 8: Formidlingskanaler i høringsfasen På kommuneplannivå er det ikke krav om direkte varsling av berørte, fordi et kommuneplanarbeidet prinsipielt berører samtlige av kommunens over 130 000 innbyggere. Planloven legger opp til at kommuneplanarbeidet skal gjøres allment kjent gjennom massemedia og kommunens nettsider. Kommunen har likevel i noen faser av planarbeidet og i enkelte områder der beboere og grunneiere blir spesielt berørt av endringer, sendt ut skriftlig varsel. Det ble for eksempel tidlig sendt ut skriftlig varsel til alle grunneiere i området som blir berørt av ny landbruksgrense på Revheim. Det ble også sendt ut særskilt varsel om høring til de som hadde gitt innspill til kommuneplanens arealdel og gjennomført eget informasjonsmøte for disse. Bakerst i planbeskrivelsen finnes en mer utfyllende beskrivelse av samlet medvirknings- og informasjonsopplegg for kommuneplanen. Konklusjon Rådmannen anbefaler å vedta ny kommuneplan med de endringene som er lagt inn til sluttbehandling. Endringene presiserer samfunnsdelen og vil etter rådmannens vurdering styrke byutviklingen i de viktigste områdene av byen i en tid med usikkerhet og svakere drivkrefter for utbygging. Planforslaget vil samtidig sikre fremtidige arealreserver og fastlegge endelig landbruksgrense på Revheim. Dersom bystyret følger anbefalingen gjøres delt vedtak der planforslaget i hovedsak egengodkjennes og gis rettsvirkning. De delene av planen der det foreligger uløst innsigelse oversendes Fylkesmannen for videre behandling etter pbl §11-16. Dersom Fylkesmannen fastholder sine vurderinger etter oversendelse av bystyrets vedtak, vil Fylkesmannen formelt måtte oversende denne til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig avgjørelse. Inger Østensjø rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør 12 Ole Martin Lund kommuneplansjef Tor Brynjar Welander saksbehandler Vedlegg: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Tekstdokument (samfunnsdel og bestemmelser) datert 22.mai 2015 Plankart datert 22.mai 2015 Planbeskrivelse datert 22.mai 2015 Konsekvensutredning datert 22.mai 2015 Risiko og sårbarhetsanalyse datert 22.mai 2015 Merknadshefte datert 22.mai 2015 Referat fra møte med grunneier BO9 Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 13
© Copyright 2024