EIENDOMSRAPPORT 2015 - Fearnley Project Finance

EIENDOMSRAPPORT
2015
fearnleyprojectfinance.no
1
Eiendomsrapport 2015
ASTRUP
FEARNLEY AS
Fearnleys Asia
Singapore
Pte. Ltd.
Rodskog
Shipbrokers
Ltd.
Fearnleys AS
Fearnleys
Rodskog
Shanghai
Fearnley
Offshore AS
Fearnley
Offshore
Supply AS
Fearnley
Offshore LLC
Houston
Fearnley
Offshore Supply
Pte. Ltd.
Singapore
Fearnley Capital
Markets AS
Fearnley Project
Finance AS
Libra Fearnley
Energy AS
Fearnley
Securities AS
Fearnley
Consultants AS
Fearnley
Offshore
Pte. Ltd.
Singapore
Fearnleys
Beijing
Fearnley Business
Management AS
Fearnley
Property
Management
AS
Fearnleys
Japan
Fearnleys
Venezuela
Fearnleys
(Thailand) Ltd.
Fearnleys
Korea Ltd.
Fearnleys
Shipbr. Priv. Ltd.
India
Fearngas
(Singapore)
Pte. Ltd.
Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av
Fearnley Project Finance AS (FPF). Informasjon
er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert
på de opp­lysninger som har vært tilgjengelige
for FPF og skaffet til veie fra kilder FPF anser
som pålitelig. FPF fraskriver seg imidlertid et­
hvert ansvar for riktig­heten eller full­stendig­heten
fearnleyprojectfinance.no
Dersom opplysninger i eiendomsrapporten be­­
nyttes som grunnlag for andels­om­setninger, bør
opplysningene kontrollerers mot selskap­enes
offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om
hendelser etter regnskapsavleggelse må inn­
hentes separat. Enhver som investerer i våre
prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at
av den infor­masjon som er gitt i dokumentet,
og for tap som investorer kan bli påført i for­bind­
else med deltagelse i prosjekter. Det under­
strekes at en­
hver investering i eiendom er
beheftet med risiko. Investorer som deltar i
prosjekter må så­ledes være forberedt på at
investeringen kan med­føre tap.
2
opplysningene som fremkommer er à jour, full­­­
stendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leie­av­taler
og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale
og annen relevant dokumentasjon, vil være til­
gjengelig hos FPF.
Eiendomsrapport 2015
INNHOLDSFORTEGNELSE
Om Fernley Project Finance AS
Markedskommentar
Porteføljeoversikt
Avkastning solgte prosjekter
2
3
5
6
PROSJEKTENE
Agder Kontorbygg AS
Arendal Logistikkinvest AS
Dyrskueveien 5 KS
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
Eikveien Holding AS
Hamar Eiendomsinvest KS
Haslevangen Invest KS
Hoffsveien 48 AS
Kjelsåsveien Invest AS
KombiEiendom Invest AS
Løvenskioldsgate 1 Invest AS
Mjåvann Eiendomsinvest AS
Moss Eiendomsinvest AS
Nordania Eiendom AS
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
Rjukan Næringspark KS
Rogaland Logistikkinvest AS
Rygge Eiendomsinvest KS
Røyken Næringseiendom KS
Ski Skolebygg KS
Stavanger Property Invest AS
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
Sørlandsparken Logistikkinvest AS
Torp Kontorinvest AS
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Tunsberghus Eiendom AS
fearnleyprojectfinance.no
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
1
Eiendomsrapport 2015
OM FEARNLEY
PROJECT FINANCE AS
Fearnley Project Finance, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er
et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse
av shipping- og eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for
formuende privatpersoner og institusjonelle kunder.
Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake
til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agent­
virksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere,
og har kontorer i Europa, USA og Asia.
I 2007 ble Fearnley Project Finance delt opp etter virksom­hets­
område i tre selvstendige selskaper; Eiendom, Shipping og Business
Management, i 2010 ble også Property Management etablert. I
januar 2013 fusjonerte Eiendom og Shipping, og ble med det igjen
til et samlet selskap; Fearnley Project Finance AS. Selskapet tilbyr
et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansierings­
tjenester rettet mot private investorer og selskaper.
Fearnley Project Finance AS ble etablert i 1980 som et resultat av et
sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor
shippingsegmentet. Det var da stort kapital- og finansierings­
behov og Fearnley Project Finance fant dermed sin nisje som
formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter.
Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup
Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhets­områdene;
fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendoms­teamet
består av 13 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendoms­
portefølje på ca. NOK 4 mrd innenfor segmentene; kontor, handel,
logistikk, utvikling, hotell, og bolig.
Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og
begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et
bunnivå. Fearnley Project Finance så med dette muligheten for sine
investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive
priser.
Hands-on
management
Organisere styremøter,
generalforsamling etc.
Bankrelasjoner
Markedsforståelse
FEARNLEY
PROJECT
FINANACE
Skatteoptimalisering
Annenhånds
omsetning
Utarbeidelse
av ligningspapirer
Utarbeidelse av
regnskap, likviditetsbudsjetter etc.
VIRKSOMHETSOMRÅDER
Direkteinvesteringer
Forretningsførsel
Property management
• Tilretteleggelse ved kjøp
•Forretningsførsel
og regnskap
• Kommersiell forvaltning
og oppfølging av leietagere
• Forvaltning og oppfølgning
• Teknisk forvaltning
•Egenkapitalsyndikering
og lånefinansiering
• Omsetning av andeler i
annenhåndsmarkedet
• Energiledelse og vedlikeholds­
planlegging
•Salg
fearnleyprojectfinance.no
2
Eiendomsrapport 2015
MARKEDSKOMMENTAR
Parodien rundt Hellas fortsetter, inngåtte avtaler brytes,
sannsynligheten for «grexit» er ikke blitt mindre. EU merker sterke
motkrefter som i Storbritannia (UKIP og lunkne konservative),
Frankrike (Front National), osv. Men Merkel, nå godt hjulpet av
Draghi, er klippen hvis mål er holde Europa samlet. Draghis
Europeiske Sentralbank har iverksatt et enormt pengetrykkingsog obligasjonskjøpsprogram for å få fart på økonomien, stimulere
bankene til å låne ut, og skape økt inflasjon/forhindre deflasjon.
Renten har kommet ned på et rekordlavt nivå, både i Euro­
sonen og i land som Sveits, Danmark og Sverige der reporentene
nå er negative. Også i Norge er den på det laveste nivå noen gang
registrert over 200 år, og bunnen er kanskje ikke nådd enda?
Skal vi håpe at ovennevnte tiltak virker og likevel være litt
optimistiske for Europa de neste år? En viktig forutsetning er at
pengepolitikken og lave renter ikke blir en sovepute for helt
nød­vendige grep for oppmykningen av rigide arbeidsmarkeds­
bestemmelser og nødvendig avbyråkratisering som kan gi rom
for innovasjon og nyetableringer.
TILBAKEBLIKK
2014 rapporten omhandlet bl.a. nedenstående temaer
– et tilbakeblikk er interessant; noe slo til og noe ble feil.
Alle «eksperter» kan ta feil!
• Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne,
arbeidsledighet, sosial uro med tilhørende svake
statsfinanser, men samtidig EUs beundringsverdige
standhaftighet for å holde unionen samlet – dog med
behov for reformer
• At den vestlige verden trenger tid for å få orden på
finansene, også bankvesenet
• Fortsatt lav inflasjon, men kan det vare med
innsprøyting av midler fra sentralbankene?
• Østens og BRICs fortsatte vekst, men ser man
svakhetstegn også?
Vi skal ikke kommentere i langdrag hva som skjer i andre verdens­
deler, men bør nevne Brasil som har fått en skikkelig trøkk,
ispedd den ikke uvanlige latinske korrupsjonen! Tilbakeslaget
berører norsk eksport og oljeserviceindustri. Kina føler vi oss
litt usikre på, kan det komme en smell der? I første omgang i
form av en eiendomsboble med tilhørende krise i bankvesenet?
• Afrika, det glemte kontinent - et nytt vekstområde,
med stor økning i flere lands BNP
• Den vedvarende uroen i Midt-Østen/Nord Afrika
(«MENA»)
• Norges unike situasjon med overskudd på
handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd»)
smurt av en høy oljepris og bedrete «terms of trade»
(varepris-bytteforholdet)
USA har økonomisk fremgang. Dette har positiv effekt for verdens­
økonomien, men den høye dollarkursen kan virke negativt på
amerikansk eksport. USA har en forretnings­dynamikk og om­
stillings­
evne Europa savner. Amerikansk tidvis bakstrebersk
politikk derimot er det vanskeligere å forstå seg på. Det er synd
å konstatere at den en gang så store amerikanske middelklasse,
kanskje landets «ryggrad», har krympet og ikke hatt real­økonomisk
fremgang på lenge, og at rikdomsfordelingen i USA fortoner
seg så skjev favør av grådige ledere, finansielle institusjoner, osv.
Og jaggu er det «snart» valg igjen.
• Noe økt utlånsvillighet i bankene
• Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer,
påvirket av fallende renter og økt yield gap
Oljeprisen i USD mer enn halverte seg på kort tid og ser nå ut til
å ha stabilisert seg på et noe høyere nivå. Heldig for Norge ble ikke
fallet så stort uttrykt i NOK, grunnet kronens svekkelse mot USD.
Lavere oljepris gir betydelig redusert energiregning i en rekke
land, men er uheldig for norsk industri. Fallet kom overraskende,
og vi ble «tatt på senga» i Norge. Oljeprisen vil sannsynligvis
komme tilbake, men offshore utvinning får alvorlig konkurranse
fra amerikansk skiferolje med lavere produksjons­kostnad. Frem
til da forventes noe økende ledighet i Norge. Imidlertid har
Statens Pensjonsfond Utland («Oljefondet») vokst kraftig til
nærmere 7.500 mrd. kr., hjulpet av svekket krone og stigende
utenlandske aksjekurser. Tilgjengelig ramme under Handlings­
regelen har følgelig steget. Vår oppfatning er at NOK nå er noe
undervurdert mot en del andre valutaer.
STATUS JUNI 2015
Vi lever i en farligere verden enn i fjor.
Vestens forhold til vår store nabo Russland har tilspisset seg; en
konfliktskapende og opprustende Putin har bidratt til vestlig
mobilisering rundt NATO. Store militærøvelser avholdes på
begge sider. I Norge er det økende politisk enighet om Forsvarets
mangler; det er bred tilslutning om behov både for større
mobiliseringsevne og betydelige materiellforbedringer. Cesars
ord har fått nytt innhold: «den som vil ha fred, ruster for krig».
Norge anstrenger seg uansett for å opprettholde vårt gode og
historisk svært viktige nabosamkvem med Russland, spesielt i nord.
Russerne merker nå til det fulle sanksjonene fra vest, den lave olje­
prisen, kraftig inflasjon osv., og dette gjør dem mer uforutsigbare.
For Norge, annerledeslandet forskånet for problemene i EU, med
sin lave arbeidsledighet, fortsatt «dobbeltoverskudd» (Statsbudsjett
og handelsbalanse) etc., og nå rekordlave renter, råder fortsatt
optimisme, men en mer nøktern holdning har begynt å gjøre
seg gjeldende, ref. i lønnsoppgjør og i arbeidsmarkedet. Det er
bred politisk enighet om at man gjennom forskning, incentiver
og satsing på miljørelatert aktivitet, skal skape nye virksomheter
som supplement og erstatning for tradisjonell og oljerelatert
industri; og som kan tåle vårt høye kostnadsnivå. Men å parre
dette med et stimulerende skatteregime er gjennomgående
ikke populært blant politikerne.
Den arabiske og store deler av den muslimske verden befinner seg
i kaos og er en konstant kruttønne. Sporene av den arabiske våren
er nesten borte; det råder borgerkrigslignende tilstander, ikke
lenger bare i tragiske Syria og Irak, men også i flere andre land.
Terrorgrupper som ISIL, Al Qaida, Boko Haram osv. herjer i
Midtøsten, Nord-Afrika og syd for Sahara. Alt skjer i religionens
navn. Det muslimske presteskapet er overraskende passivt, også
i land hvor det råder full ytringsfrihet, slik at det er lett å betvile
mullaenes egentlige sinnelag. I land med tidligere store kristne
og jødiske minoriteter med røtter tilbake til førmuslimsk tid,
fortrenges disse fortsatt aggressivt. Kulturskatter fra Oldtiden
raseres på skammelig måte. Den økende terror i Europa nører opp­
under fremmedfrykt og skaper uro. Tidligere liberale holdninger
endres. Oppe i alt dette strømmer det på med flyktninger fra de
berørte områder som ingen egentlig ønsker, men som mottas
på humanitært grunnlag. Italia og andre middelhavsland gjør
en formidabel innsats med å redde de mange nødstedte båt­
flyktningene, mens vi i Norge fortsatt diskuterer hva slags skip
vi skal sende! Som om vi har få å ta av…
fearnleyprojectfinance.no
Vi skal denne gang ikke ri vår vanlige kjepphest om myndig­het­
enes manglende forståelse og entusiasme, ja tidligere motvilje,
for hvilke muligheter det ligger i norsk finans- og forvaltnings­
industri. Men likevel; det har helt siden annen verdenskrig rådet
en holdning om at det er bedre å la utlendinger bistå Staten med
dens finansielle behov, fremfor å lytte til etablerte og dyktige
norske miljøer. Snarere på tross av enn på grunn av denne
foreldete grunnholdning, vokser finansnæringen og gjør seg
sterkt gjeldende innenfor flere sektorer, også internasjonalt.
Det er en gryende forståelse at det er lurt å satse på dette og dens
3
Eiendomsrapport 2015
godt utdannete ansatte, nå som mye av norsk industri forsvinner.
Senterpartiet har også forstått det og foreslår mer av for­valtningen
til Norge, også utenfor Oslo!
Siden vår siste rapport har Fearnley Project Finance fortsatt å
være aktiv i transaksjonsmarkedet og er i dag forretningsfører
for en portefølje bestående av 26 eiendomsprosjekter på til
sammen ca. 400.000 kvm. og med en antatt markedsverdi på
ca. NOK 4 mrd. Siden 1995 er 115 prosjekter lagt ut, hvorav 71
er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi
solgte prosjekter er over NOK 15 mrd.
Når det gjelder «Oljefondet» er forvaltningsformen stadig gjen­
stand for debatt. Som vi har fremhevet før – Fondet som snart
er verdens største, burde ha vært delt opp i flere, med forskjellige
mandater som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Ansvaret
for forvaltningen hviler nå på en mann! Historisk har aldri
noen i Norge hatt så stort økonomisk ansvar og makt.
VÅRE PROSJEKTERS AVKASTNING
– ET TILBAKEBLIKK
EIENDOMSMARKEDET
Det vises spesielt til oversikten over avsluttede prosjektet og hvilken
avkastning disse har gitt – uvektet årlig forrentning (IRR) på
37%; litt ned fra 2014. Selv om man kan si meget om statistikk,
er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det
er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall er
bedre enn dem lagt frem av våre konkurrenter og vesentlig bedre
enn eiendomsfond.
2014 har vært et aktivt år i Norge med et rekordhøyt omsetnings­
volum, ca. 70 mrd. hvorav noen store enkelttransaksjoner, og
fordelt på nær sagt alle kategorier (kontor, lager, bolig osv.).
Høy boligpris gjør at konvertering av eldre bygg til boliger fortsatt
er attraktivt.
Med det gjeldende lave rentenivå, et mindre interessant og mer
risikabelt obligasjonsmarked og alltid usikkert aksjemarked innen­
for mange sektorer, fremstår eiendomsmarkedet som attraktivt.
Hvor ellers får man god avkastning på total- og egenkapitalen,
rimelig oversiktlig motpartsrisiko og håndfast residualverdi i
«bånn» (i form av bygg og tomt), og med mulighet for å belåne med
inntil 80%? I tillegg er eiendom en definert aktivaklasse som
enhver portefølje «skal» inneholde.
Det skal bli spennende å se hva det nye skatteregimet blir etter
fremleggelsen av Scheel-utvalgets innstilling og diverse hørings­
uttalelser. Vi frykter negative konsekvenser for eiendoms­besittere.
Videre føler vi oss usikre på om arveavgiften ved et regjerings­
skifte vil bli gjeninnført og hvordan debatten fremover vil utvikle
seg rundt den betente formuesskatten som til de grader begunstiger
utenlandsk og statlig eierskap på bekostning av norskeid risiko­
kapital, som alle politikere så vakkert sier de vil ha! Inntekts­skatten
forventes å få en viss tilpasning til internasjonalt nivå.
Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt
i prosent av eiendomsverdi) har vært jevnt fallende over det siste
året. Den er likevel mer varierende enn hva tilfellet var noen år
tilbake (fra prime yield nå under 5% til 8% +), avhengig av type
eiendom, beliggenhet og leietagers soliditet. Selv på de laveste
yieldnivåer oppnås med dagens lave rentenivå, inkl. bankens
margin, et «hyggelig» yield gap. Og med forventet fortsatt lav
rente og en viss, men sannsynligvis dalende inflasjon fremover,
forventes fortsatt god aktivitet.
Nåværende regler tillater kommandittister i KS og stille deltagere
i IS å kunne avregne underskudd i selskapet mot skattepliktig
inntekt fra andre kilder. Denne adgangen til å avregne selskaps­
underskuddet mot annen inntekt er nå foreslått avskaffet. Denne
endringen vil eventuelt føre til at kommandittister og stille
deltagere blir behandlet likt som andre deltagere med begrenset
ansvar. Dette betyr at selskapsunderskudd kun kan fremføres
mot fremtidig overskudd eller gevinst i det samme deltager­lignede
selskap. Således vil incentivet for opprettelse av eiendomsselskap
med KS som selskapsform bli vesentlig endret.
Det er likevel noen skjær i sjøen; potensiell ledighet i olje­relaterte
clustere, leietageres økende kvalitetskrav i forbindelse med for­
lengelser og inngåelse av nye kontrakter, som også gjør at enkelte
bygg simpelthen ikke lenger egner seg for utleie og heller må
rives, konverteres osv. Ledigheten i Oslo-regionen anslås til ca. 8%
og er økende enkelte steder (f.eks. Lysaker). Man ser også flere
eksempler på redusert leiepris oppnådd på nye leiekontrakter,
særlig gjelder dette reforhandling og ved fremutleie knyttet til
arealkompresjon. Dette er implisitte tegn på økt ledighet.
Eiendom er i økende grad blitt et skatteobjekt både i form av
kommunal eiendomsskatt og oppjusterte formuesverdier, samtidig
er formuesskatten bare i begrenset grad redusert. Arbeiderpartiet
har allerede lansert gjeninnføring av eiendomsskatt (oppgitt i
Oslo på -90 tallet) etter en ev. seier i kommunevalget i Oslo til
høsten, og da bare rettet mot eiendommer med verdi over et
visst nivå (som primært antas å treffe deres motstandere i det
forestående valget!).
Det lave rentenivå gjør det også interessant å overta/kjøpe seg
inn i prosjekter med stabil underliggende cash flow og tidligere
inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på
nåverdibasis betydelig negativ verdi, og øker dermed prosjektenes
gearing med tilhørende lavere egenkapitalverdier. Over tid og
mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte
negative verdi gradvis forsvinne. Kombinert med svakere lik­
vidi­tet i andeler og aksjer i «stand-alone» eiendomsprosjekter,
finnes her noen gode kjøpsmuligheter.
DENNE RAPPORTEN
– HVORDAN BRUKE DEN?
Formålet med denne rapporten er at investorer og andre
interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår
virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved etablering
av nye prosjekter eller gjennom annenhåndsmarkedet. Vi minner
også om at vi har en rekke shipping og offshoreprosjekter til­
gjeng­elige for våre investorer.
Grunnet økt sentralisering og kraftig vekst i enkelte byer er etter­
spørselen for kjøp av eiendom godt opprettholdt, særlig i Oslo.
På denne bakgrunn og i lys av forestående større infra­struktur­
investeringer er Oslo-begrepet utvidet til også å innbefatte
omkringliggende kommuner i stadig større grad.
Ikke nøl med å kontakte oss!
Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, over­
skudd og likviditet. Fearnley Project Finance ble etablert i 1981
og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi
ca. 25 mennesker.
Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to
korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt
for tungvint, tidkrevende og kostnadsdrivende til ugunst for
kjøperne. Flere potensielt gode prosjekter står i stampe grunnet
offentlig sendrektighet. Vi bifaller opprettelsen av et statlig veiut­
byggingsselskap slik at man forhåpentligvis kan unngå unødvendig
og særinteressepreget Stortingsbehandling på detaljnivå.
Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, megler­
kontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillits­
fullt samarbeid – et samarbeid alle i Fearnley Project Finance
setter stor pris på.
Våre nye prosjekter har oppnådd god belåning fra våre banker,
men vi konstaterer noe begrenset interesse for lån til eiendommer
utenfor de største byene. Vi imøteser fortsatt bedre låneutmåling
for prosjekter med stabil cash flow, også utenfor Oslo-området,
og tilbud om lavere marginer!
fearnleyprojectfinance.no
Oslo, juni 2015
Med vennlig hilsen
Fearnley Project Finance AS
4
Eiendomsrapport 2015
PORTEFØLJEOVERSIKT
Alle tall i NOK
STØRRELSE
BYGG (KVM)
ESTIMERT
EIENDOMSVERDI
ESTIMERT
VEK PR. 1%
Lillesand
7 891
145 046 000
170 000
-
9 943 000
Arendal
4 909
50 055 000
141 000
-
3 849 000
Handel
Ullensaker
7 628
113 422 000
392 000
-
7 937 000
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS (SEK)
Bolig/skole/næring
Vest-Sverige
47 500
259 792 000
796 000
-
33 364 000
12
Eikveien Holding AS
Lager/verksted
Drammen
8 003 000
13
Hamar Eiendomsinvest KS
Logistikk/kontor
Hamar
14
Haslevangen Invest KS
Kontor/lager
Oslo
15
Hoffsveien 48 AS
Kontor
Oslo
16
Kjelsåsveien Invest AS
Kontor/lager
Oslo
17
KombiEiendom Invest AS
Industri
Drammen og Skien
85 339
423 200 000
18
Løvenskioldsgate 1 Invest AS
Skole
Oslo
3 320
128 076 000
19
Mjåvann Eiendomsinvest AS
Industri og forretning
Kristiansand
3 625
42 662 000
SIDE PROSJEKT
SEGMENT
BELIGGENHET
8
Agder Kontorbygg AS
Kontor
9
Arendal Logistikkinvest AS
Logistikk
10
Dyrskueveien 5 KS
11
20 Moss Eiendomsinvest AS
Kontor/lager
Moss
21
Nordania Eiendom AS (DKK)
Lager
Danmark
22
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
Kontor/handel
Oslo
23
Rjukan Næringspark KS
Industri
Rjukan
24
Rogaland Logistikkinvest AS
Logistikk/lager
Rogaland
25
Rygge Eiendomsinvest KS
Lager
Rygge
26
Røyken Næringseiendom KS
Kontor/handel
27
Ski Skolebygg KS
28
29
UINNKALT
KAPITAL
PR. 1%
BRUTTO
LEIE
2014
4 600
97 438 000
277 000
-
12 132
115 387 000
284 000
100 000
9 075 000
8 090
163 092 000
539 000
60 000
10 967 000
7 200
161 462 000
536 000
-
11 074 000
11 089
132 843 000
379 000
-
10 561 000
991 000
-
30 807 000
547 000
-
6 751 000
127 000
–
3 298 000
4 217
73 853 000
226 000
-
5 639 000
45 108
324 720 000
967 000
-
24 454 000
8 877
129 214 000
317 000
100 000
9 785 000
39 500
52 421 000
356 000
61 000
9 250 000
12 350
190 243 000
396 000
-
10 794 000
3 383
27 000 000
98 000
15 000
2 509 000
Røyken
6 861
90 533 000
203 000
150 000
7 343 000
Skole
Ski
7 700
197 643 000
662 000
-
14 185 000
Stavanger Property Invest AS
Kontor/skole
Stavanger
11 750
162 100 000
269 000
-
19 636 000
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
Handel
Kristiansand
4 485
80 039 000
195 000
-
6 493 000
30 Sørlandsparken Logistikkinvest AS
Logistikk/lager
Kristiansand
16 530
163 200 000
466 000
-
11 366 000
31
Torp Kontorinvest AS
Kontor
Sandefjord
3 826
60 500 000
129 000
50 000
4 879 000
32
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
Kontor
Oslo
7 105
165 170 000
293 000
80 000
11 357 000
33
Tunsberghus Eiendom AS
Kontor
Tønsberg
Sum
8 285
134 451 000
387 000
-
10 644 000
383 300
3 683 562 000
10 143 000
616 000
293 963 000
5%
6%
Kontor
12%
32%
Logistikk/lager
Industri
Skole
15%
Handel
Bolig
30%
fearnleyprojectfinance.no
5
Eiendomsrapport 2015
Alle tall i NOK
AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER
SEGMENT
Etablert
1
PROSJEKT
Lørenskog Næringspark KS
NOTE
Kombi
1995
KJØPESUM
INNBETALT EK
82,0
16,2
2
Kjelsåsveien 161 KS 1
Kombi
3
Olavsgård Kontorsenter KS
Kontor
4
Lørenfaret 1b KS
Kombi
5
TEBO Senteret KS
Handel
6
7
Ekofiskvegen 1 KS
Fyrstikktorget KS
8
9
SOLGT SALGSSUM
1998
253,5
IRR
1996
97,4
10,4
1999
100,3
32%
1994
82,4
8,9
1999
85,8
21%
1996
29,6
5,5
1999
55,0
80%
1997
18,8
2,0
1999
23,5
94%
Kombi
Kontor
1997
1997
712,0
215,0
114,3
20,0
2000
2000
696,0
249,7
29%
70%
Kjelsåsveien 161 KS 2
Forus Næringseiendom KS
Kombi
Kontor
1999
2000
21,5
101,5
17,3
11,0
2002
2002
102,5
110,0
20%
22%
10
Dagligvare Invest KS
Handel
2000
75,0
7,9
2003
89,5
30%
11
Økernveien 9 KS
Kontor
2000
172,5
15,0
2003
211,3
30%
12
St. Olavs Plass KS
Kontor
2001
87,8
12,7
2003
93,0
19%
122%
13
Fredrik Selmersvei 2 KS
Kontor
2000
180,0
21,9
2004
207,4
12%
14
Karenslyst Alle 16 KS
Kontor
2000
181,5
22,0
2004
197,0
22%
15
Notodden Næringspark KS
Kombi
2001
50,0
7,0
2004
70,7
52%
16
Nydalen Eiendomsinvest KS
Kontor
2003
163,3
34,1
2004
210,0
70%
17
Dagligvare Østlandet KS
Handel
2002
119,1
9,2
2005
145,0
33%
18
Fridtjof Nansens vei 12 KS
Kontor
2000
132,0
15,0
2005
146,0
18%
19
Ålesund Hagesenter KS
Handel
2002
41,3
5,2
2005
56,0
36%
20 Karenslyst Alle 12-14 KS
Kontor
2004
410,0
90,0
2005
495,0
72%
21
Jernkroken 16 KS
Kombi
1998
53,3
6,0
2005
49,0
14%
22
Haugerud Senter KS
Kombi
1996
61,1
10,5
2005
67,0
16%
23
Knudsrødveien 7 KS
Kombi
1997
32,2
4,0
2005
37,0
26%
24
Pilestredet Utsyn AS
Utvikling
2003
34,9
13,5
2005
44,9
88%
25
Midtunlia 73 KS
Logistikk
2001
59,0
5,3
2005
82,3
42%
26
Dagligvare Oslo Eiendom KS
Handel
2001
67,5
3,5
2005
94,0
51%
27
Breigata 10 KS
Kontor
1999
41,0
5,5
2005
39,0
22%
28
Forus Eiendomsinvest KS
Kontor
2004
185,0
41,0
2005
214,8
78%
29
Fredensborgveien 24-26 KS
Kontor
2001
131,4
15,2
2005
170,0
29%
30 Hotell Eiendom AS
Hotell
2005
1455,9
199,0
2005
1 592,10
80%
31
Dusavik Næringspark KS
Kombi
1998
67,2
10,0
2005
121,5
37%
32
Ole Deviksvei KS
Kontor
1998
114,6
14,2
2006
150,0
19%
1
33
Raufoss Næringspark KS
Industri
2000
660,0
70,0
2006
1 010,00
42%
34
Borgestad Eiendom KS
Kombi
2004
128,6
22,0
2006
151,0
67%
35
Chr. Kroghsgate 30 KS
Kontor
2000
79,4
14,0
2006
172,0
0%
36
Smestadgård KS
Kontor
1998
39,3
4,6
2006
55,8
26%
37
Haslevangen 16 KS
Kontor
2001
40,8
4,5
2006
38,0
-14%
38
Lørenfaret KS
Kombi
1999
55,0
7,4
2006
105,0
30%
39
Høyden Eiendom KS
Industri
2005
129,0
21,9
2006
169,4
92%
40 Fyrstikkalleen 1&3 KS
Kontor
1999
247,0
27,0
2006
270,0
12%
41
Borg Logistikkbygg AS
Kombi
2006
449,0
89,0
2006
492,5
62%
42
Asker Eiendomsinvest AS
Kombi
2005
540,0
54,0
2006
668,0
270%
43
Kjølberggaten 31 KS
2
Kontor
1997
64,6
6,0
2006
70,0
16%
Utvikling
2005
402,0
71,1
2006
n/a
48%
Kombi
2003
124,0
21,3
2006
168,0
40%
Kontor
2001
285,0
35,0
2007
371,5
30%
Kombi
1999
148,1
21,0
2007
263,4
37%
48 Leangbukta Marina AS
Logistikk
2006
105,0
27,5
2007
115,7
57%
49 Drammen Eiendom Invest KS
Kombi
2005
94,0
20,9
2007
115,0
40%
44 Skøyen Næringseiendom AS
45 Drammen Fjordpark KS
3
46 Økern Park KS
4
47
Sven Oftedals vei 2-8 KS
50 Askim Næringspark KS
Kombi
2004
79,0
14,8
2007
248,0
61%
51
Union Eiendomsinvest AS
5
Kontor
2003
90,2
16,6
2007
121,8
40%
52
VVS Huset KS
Kombi
1999
44,1
78,2
2007
113,0
21%
53
Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS
Kontor
2005
117,2
20,0
2007
143,0
35%
54 SkøyenHagen AS
Utvikling
2004
800,5
74,1
2008
1001,5
29%
55
Pilestredet Park Invest
Utvikling
2007
98,0
45,0
2009
n/a
9%
56
Sven Oftedalsvei Holding KS
Kontor
2007
263,4
49,7
2011
288,0
7%
57
Grini Næringspark KS
Kontor
1999
54,1
11,5
2011
54,5
3%
58
Kjeller Teknologipark KS
Kontor
1999
179,6
7,0
2011
262,0
30%
59
Grensesvingen 9 Eiendom KS
2,6
Kombi
1997
103,8
13,0
2011
164,0
15%
60 Uddevalla Eiendomsinvest AS
Bolig/kontor
2007
86,1
16,6
2011
84,0
-3%
61
Union Universitetsboliger AS
Bolig
2004
46,3
7,3
2011
46,0
5%
62
Oslo Vest Handelseiendom AS
Handel
2007
183,5
39,3
2011
193,0
3%
63
AK Eiendomsinvest AS
10%
Industri
2006
616,5
105,0
2012
750,0
64 Hotellinvest Holding KS
Hotell
2006
661,0
138,0
2012
571,3
6%
65
Utvikling
2003
32,8
20,0
2012
n/a
24%
66 Helsfyr Eiendomsinvest KS
Kontor
2006
270,0
61,7
2012
299,0
10%
67 Millennium Property KS
68 Millennium Property II AS
Utvikling
Utvikling
1999
2008
46,1
23,3
14,0
23,3
2013
2013
n/a
n/a
19%
17%
69
Logistikkbygg AS
Logistikk
2008
134,1
37,6
2014
168,0
18%
70
Torp Eiendomsinvest AS
Kontor
2009
51,0
14,2
2014
60,5
18%
71
Pro Juventute KS
Handel
2013
30,1
6,3
2014
32,5
6%
12 877
2 103
176
29
Wexelsplass AS
Sum
Gjennomsnitt
Vektet gjennomsnitt
37%
43%
Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005
Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler
Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer
Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill.
Note 6) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill.
fearnleyprojectfinance.no
6
Eiendomsrapport 2015
PROSJEKTENE
2015
fearnleyprojectfinance.no
7
Eiendomsrapport 2015
AGDER
STATSBYGG AS
AS
AGDER STATSBYGG
AGDER KONTORBYGG AS
Prosjektmeglere
Prosjektmeglere
Thomas
Holtan Leskovsky
Thomas 22
Holtan
Leskovsky
Telefon:
93 63
45
Telefon:
22 93 63 45
E-post:
[email protected]
Prosjektmegler
E-post:
[email protected]
Holtan Leskovsky
Forretningsfører
Forretningsfører
Hilde
Østby
Hilde Østby
Telefon:
22 93 63 41
Telefon: [email protected]
22 93 63 41
E-post:
Forretningsfører
E-post:
[email protected]
Øystein
Nilsen
Paul Dehli Navestad
Paul Dehli
Telefon:
22Navestad
93 64 56
Telefon:[email protected]
22 93 64 56
E-post:
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Analysedato
31.12.2014
Telefon: 22 93 63 41
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn
på selskap
Navn på selskap
Etablert
Etablert
SELSKAPSINFORMASJON
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Agder Statsbygg AS
Agder Statsbygg
AS
07.12.2012
13807.12.2012
000 000
138 000
17 000
488
Agder Kontorbygg17AS
488
6,5%
07.12.2012
6,5%
138 000 000
17 488
101 697
000
6,5%
1096 504
000 000
000
30
30 850
850 000
000
140504
354
000
109
000
138
547
000
30 850 000
140 354 000
30
30 850
850 000
000
30 850 000
–
308 500
308 500
308 500
– – – 10 500 3%
Eiendomsverdived
vedstiftelse
stiftelse pr.
(NOK)
Eiendomsverdi
kvm. (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelseved
pr. kvm.
(NOK)
Netto
yield eiendomsverdi
stiftelse
Etablert
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Finansiering
vedved
stiftelse
(NOK)
Eiendomsverdi
stiftelse
pr. kvm. (NOK)
ved stiftelse (NOK)
1.Finansiering
prior
Nettopantelån
yield eiendomsverdi ved stiftelse
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt
egenkapital
Innbetalt
egenkapital
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Prosjektpris
vedstiftelse
stiftelse
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved
Innbetalt egenkapital
Egenkapitalforhold
(NOK)
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt
egenkapital ved
ved stiftelse
stiftelse
Innbetalt egenkapital
Uinnkalt
ansvarskapital
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt egenkapital
ansvarskapital
Innbetalt
pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1%
Sist
omsatt
pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Dato
omsatt
Sistsist
omsatt
pr. 1%
Datoutbytte/utbetaling
sist omsatt
Sum
pr. 1%
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2013E
2014E
(NOK)
2014E
2015E
Brutto
leieinntekt
9 464 000
9 701 000
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto
leieinntekt
9 722 000
9 965 000
Eierkostnad
Eierkostnad
(NOK)
Netto
leieinntekt
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Andre
driftskostnader
inkl. adm.
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Eierkostnad
Netto rentekostnader
Netto
Nettorentekostnader
leieinntekt
Estimert
skatt
Estimert
skatt
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Avdrag
Netto rentekostnader
Avdrag
Prognose
utdeling
Estimert skatt
Prognose
utdeling
Netto
kontantstrøm
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
Analysedato
31.12.2012
31.12.2013
-500 000
-513 000
2015E
8 964 000
9 209
000
9 943
-325
000000
-644
000
-515 000
-5 916 000
-5 901
000
9 428
000
--697 000
-2
213
000
-5 795
000
-2 272
000
- –
-1 050 000
510
000
-2 389
000
-658
000
-1 000 000
-453 000
Gj.snitt.
pr. kvm
kvm (BTA)
(BTA)
Gj.snitt. brutto
brutto leie
leie pr.
11200
230
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 260
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
Finansiering
(NOK)
Transje
11
Transje
Finansiering
Transje
2
Transje
Transje21
Transje
3
Transje
Transje32
Sum
lån/vektet
rente
Sum
lån/vektet
rente
Transje
3
Saldo
Saldo
101
99 697
749 000
000
Saldo
000 000
66 000
000
97 743
000
11 741
000
475
000
6 000
000
109
000
107 438
224
000
1 210
000
Sum lån/vektet rente
104 953 000
-513 000
-525
000
2016E
9 188
000
9 440
000
10
192 000
000
-333
-404
-528 000
000
-5 903 000
-59 798
664 000
000
-417 000-2
272
-5 389
672 000
000
-2
000
-1
050 000
–
-1 000
000
-2-370
510 000
000
-151
000
-1 200 000
-135 000
11 230
260
1 290
2015E
2016E
9 943 000
10 214 000
-525 000
-538
000
2017E
9 418
000
676000
000
10 9446
-341
000
-415000
000
-541
-5 802 000
687000
000
9-5905
-428 000 -2
389
000
-5-2
533
510000
000
-1
000 000
000
–
-1 200
-114
000
-3 248
-136000
000
-1 100 000
-404 000
11 260
290
1 320
EIENDOMSDATA
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Beliggenhet
Type
eiendom
Type eiendom
EIENDOMSDATA
Leietager(e)
Lillesand
Lillesand
Kontor
Kontor
Post- og teletilsynet
Leietager(e)
Post- og teletilsynet
Beliggenhet
Lillesand
Nøkkeltall
Type
eiendom
Kontor
Nøkkeltall
Total
bygningsmasse
(BTA)
Leietager(e)
Nasjonal kommunikasjonsmyndighet (tidl. Post- og teletilsynet) 7 891
Total bygningsmasse
(BTA)
7 891
Selveiertomt
(kvm), ca.
13
000
Selveiertomt (kvm), ca.
13 000
Nøkkeltall
Vektet
gj.v. leietid(BTA)
Total
bygningsmasse
7 89114,3 år
Vektet gj.v.
leietid
Vektet
indeksregulering
100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende
Selveiertomt
(kvm)
13 00013,3 år
Vektet indeksregulering
100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende
Utleiegrad
100%
Utleiegrad
Vektet
gj.v. leietid
12,3 år 100%
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 199
Gj.snitt.
bruttoavskrivningssats
leie ved stiftelse bygg
pr. kvm (BTA/NOK)
Vektet
indeksregulering
100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende 1 199
Skattemessig
2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Utleiegrad
100% 2%
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 199
Selskapsadministrasjon
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management
AS
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
Kruse Smith Eiendom AS
PROGNOSE
BALANSEPR.
PR.31.12
31.12
PROGNOSE BALANSE
(NOK)
2012A
2013E
(NOK)
2013A
2014E
Omløpsmidler
2 944 000
3 454 000
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
4 590 000
3 932 000
Verdi eiendom 1)1)
Verdi eiendom
137 846 000
137 985
000
(NOK)
2014A
Sum aktiva
140 790
000
Sum aktiva
142
575 000
000
Omløpsmidler
4 095
Verdi eiendom 1)
140 161 000
Kortsiktig gjeld
1 192 000
Kortsiktig
514 000
000
Sum
aktiva gjeld
1441256
Langsiktig
109
438000
000
Langsiktig gjeld
gjeld
107 224
Sum
passiva
110
630
000
Kortsiktig
gjeld
1 236
Sum passiva
108
738 000
000
Langsiktig gjeld
104 953 000
30189
160000
000
VEK
ekskl.
over-/underkurs2)2) 106
Sum
passiva
33
837
000
VEK
ekskl. over-/underkurs
Note
Justertfor
forrabatt
rabatt
latent
skatt
Note 1)1)Justert
latent
skatt
2)
Note
2)Etter
Etter
budsjetterte
utdelinger
VEK
ekskl.
over-/underkurs
38 067 000
Note
2)
budsjetterte
utdelinger
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note
2) Etter budsjetterte utdelinger
Yieldutvikling
Yieldutvikling
Yieldutvikling
Rente
Rente Rentebinding
Rentebinding
5,73%
22.05.2037
5,73% Rentebinding
16.10.2037
Rente
4,25%
Flytende
3,93%
Flytende
5,73%
16.10.2037
3,62%
Flytende
3,75%
Flytende
3,93%
Flytende
5,56%
22,7
5,55%
21,1 år
år
3,75%
Flytende
5,60%
21,2 år
40 032 000
6,5%
6,5%
6,5%
42 452 000
45 329 000
6,7%
6,7%
6,7%
6,8%
6,8%
6,8%
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Netto
yield,anslag
anslag
6,25%
6,50%
6,75%
Netto yield,
6,25%
6,50%
6,75%
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
143344
424000
000
137
908000
000
132430
800 000
Estimert
147
141
677
136
Netto
yield,eiendomsverdi
anslag 1)
6,25%
6,50%
6,75% 000
Rabatt
latent
skatt
-448
000
-62 000
Rabatteiendomsverdi
latent skatt
146
000
-3 692
272 000Estimert
150-4
848
000
145 046
000000139 674-3000
Netto
gjeld
-107
686
000 -4-104
-107
686
000 -104
-107
686000
000
Nettolatent
gjeld
-104
148
000
148
Rabatt
skatt
-5 465
000
885 148
000000 -4 348
000
VEK
ekskl.
over-/underkursrentesikring
rentesikring -10239
35
290
000-102 094
30837
160000
000
25
114000
000
VEKgjeld
ekskl. over-/underkurs
050
000
33
29
010
Netto
094
000
000
-102 094
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
43 289 000
38 067 000
33 232 000
Over-/underkurs
rentesikring
Over-/underkurs rentesikring
---VEK
35
290
000 -21 114
30837
160000
000-21 114
25
114000
000
Over-/underkurs
rentesikring
-21
114
000
000
000
VEK
39
050
000
33
29
010
VEK
22 175 000
16 953 000
12 118 000
VEK pr. 1% ekskl.
ekskl.over-/underkurs
over-/underkursrentesikring
rentesikring
353000
000
302000
000
251000
000
391
338
290
VEK
pr.pr.
1%1%
ekskl. over-/underkurs rentesikring
433
000
381
000
332 000
VEK
353
000
302
000
251000
000
391 000
338 000
290
VEK pr. 1%
222 000
170 000
121 000
Eiendomsverdi
pr. kvm
kvm (BTA)
(BTA)
Eiendomsverdi pr.
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
Finansieringsgrad
(eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDE
AV
EIENDOMMEN
BILDEAV
AVEIENDOMMENE
EIENDOMMEN
2014E
2015E
2015E
2016E
3 084 000
2 970 000
3 781 000
3 645 000
137 846 000
137 846 000
137 846 000
137 985
000
1372016E
985 000
137
985 000
2017E
141 2015E
300 000
140 930 000
140
816 000
917
000
141 766
141000
630 000
3141
642
000
3 507
000000 3 103
140 161 000
140 161 000
140 161 000
1 265 000
1 242 000
1 218 000
1 483
000 143 668
1 453
399 000
143 803
000
000000143 264 1000
107952
225000
000
104563
953000
000
102053
564000
000
104
102
100
108
490
000
106
195
000
103
782000
000
1 207
000
1 104
162016
000000 1 129
106
435
000
101000
452
102 564 000
100 054 000
96 806 000
32
810
000 101 216
34750
735
00097 935
37
034000
000
10335
771
000
000000
000
482
000
37
40
178
18670
180
18
19 12076%
73%
70%
IRR siden oppstart før/etter
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs
n/a
25%/25%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
19%/-13%
Nominell
avkastningfør/etter
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs 27%/27%
n/a
Nominell avkastning
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
44%/-25%
Budsjettert
kontantstrøm
til basis
EK basis
(snitt
neste
Budsjettert
kontantstrøm
til EK
VEKVEK
(snitt
neste
4 år)4 år)
21%9%
17950
480
17
18 380 79%
76%
72%
16290
830
17
17 700 82%
79%
75%
n/a
n/a
9%/9%
-6%/-6%
12%/-23%
5%/-34%
n/a
n/a
10%/10%
-6%/-6%
27%/-41%
11%/-57%
27% 10%
38% 12%
KOMMENTAR
Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18,
Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens
material­
valg og byggets
tekniske
løsninger.i Bygget
er utleid på lang
leieavtale
til NKOM
Eiendommen
beliggende
flotte
omgivelser
Lillesand,
med
nærhet til
til E-18,
E-18,
Eiendommen
er sentralt
sentralt
beliggende
flotte omgivelser
ii Lillesand,
med
nærhet
ogKristiansand,
er deres hovedkontor.
Sørlandssenteret
Kjevik
flyplass.
Det er
høyerstandard
på eiendommens
materialKristiansand,
Sørlandssenteretogog
Kjevik
flyplass.
Det
høy standard
på eiendommens
valg
og byggets
Bygget er Bygget
utleid påerlang
leieavtale
Post- og til
teletilsynet
materialvalg
og tekniske
byggetsløsninger.
tekniske løsninger.
utleid
på langtil
leieavtale
Post- og
og
er deres og
hovedkontor.
teletilsynet
er deres hovedkontor.
KOMMENTAR
KOMMENTAR
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
fearnleyfinans.no
8
12
Eiendomsrapport 2015
12
Eiendomsrapport
2014 2013
Eiendomsrapport
ARENDAL LOGISTIKKINVEST AS
Prosjektmegler
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Arendal Logistikkinvest AS
25.10.2013
47 250 000
9 625
7,5%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
33 550 000
12 500 000
46 050 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
12 500 000
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Åsbieveien 15, Arendal
Logistikk
DSV Road AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
4 909
34 725
100
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
14 år
100%–maks 2%
100%
769
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
125 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Business Management AS
145 000
02.12.2014
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
8 150
7%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2014
2015E
3 849 000
-220 000
3 629 000
-178 000
-1 391 000
–
-1 100 000
-815 000
145 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
3 926 000
-224 000
3 702 000
-181 000
-1 288 000
-112 000
-1 100 000
-815 000
206 000
2017E
4 005 000
-229 000
3 776 000
-185 000
-1 270 000
-373 000
-1 100 000
-815 000
33 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2014A
1 112 000
47 081 000
48 193 000
2015E
1 257 000
47 081 000
48 338 000
2016E
1 463 000
47 081 000
48 544 000
2017E
1 496 000
47 081 000
48 577 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
270 000
33 000 000
33 270 000
242 000
31 900 000
32 142 000
240 000
30 800 000
31 040 000
230 000
29 700 000
29 930 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
14 923 000
16 196 000
17 504 000
18 647 000
7,3%
7,4%
7,5%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
780
800
820
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Saldo
16 450 000
16 550 000
33 000 000
Rente Rentebinding
4,79%
15.10.2021
3,55%
Flytende
4,17%
3,4 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,00%
51 843 000
-3 153 000
-32 158 000
16 532 000
7,25%
50 055 000
-2 974 000
-32 158 000
14 923 000
7,50%
48 387 000
-2 807 000
-32 158 000
13 422 000
-860 000
15 672 000
-860 000
14 063 000
-860 000
12 562 000
165 000
157 000
149 000
141 000
134 000
126 000
10 560
64%
10 200
66%
9 860
68%
32%/27%
39%/32%
22%/16%
26%/19%
12%/6%
14%/7%
16%
17%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
14%
KOMMENTAR
Eiendommen ble oppført i 2004 og fungerer som leietagers hovedkontor og logistikksenter
i Sør-Norge. Eiendommen er beliggende i Stoa nærings- og handelsområde utenfor Arendal
langs E-18. Hoveddelen av bygningsmassen utgjør lager og terminal. Det er stor, selveiet tomt
med utbyggingspotensiale. Det foreligger 3 års rullerende morselskapsgaranti.
fearnleyprojectfinance.no
9
Eiendomsrapport 2015
DYRSKUEVEIEN 5 KS
Prosjektmeglere
Fredrik Honningsvåg
Telefon: 22 93 64 59
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Line Johansen
Telefon: 22 93 64 39
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Dyrskueveien 5 KS
01.07.2013
105 000 000
13 765
7,0%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
71 000 000
31 700 000
102 700 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
31 700 000
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Dyrskuevegen 5, Ullensaker
Handel
DNB Bank ASA og Megaflis AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Parkeringsplasser
7 628
21 710
Ca. 250
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
8,3 år
85%
100%
998
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
317 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Business Management AS
Fearnley Property Management AS
–
–
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
25 000
8%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2014
2015E
7 937 000
-281 000
7 656 000
-357 000
-2 913 000
–
-2 364 000
-2 500 000
-478 000
2016E
8 072 000
-288 000
7 784 000
-366 000
-2 943 000
–
-2 364 000
-1 750 000
361 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2017E
8 210 000
-295 000
7 915 000
-375 000
-2 833 000
–
-2 364 000
-1 850 000
493 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2014A
2 748 000
107 637 000
110 385 000
2015E
2 270 000
107 637 000
109 907 000
2016E
2 631 000
107 637 000
110 268 000
2017E
3 124 000
107 637 000
110 761 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
642 000
69 227 000
69 869 000
627 000
66 863 000
67 490 000
605 000
64 499 000
65 104 000
583 000
62 135 000
62 718 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
40 516 000
42 417 000
45 164 000
48 043 000
6,8%
6,9%
7,0%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 040
1 060
1 080
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Saldo
35 000 000
34 227 000
69 227 000
Rente Rentebinding
4,67%
01.07.2018
4,10%
Flytende
4,39%
1,8 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
6,50%
117 785 000
-6 221 000
-67 121 000
44 443 000
6,75%
113 422 000
-5 785 000
-67 121 000
40 516 000
7,00%
109 371 000
-5 380 000
-67 121 000
36 870 000
-1 339 000
43 104 000
-1 339 000
39 177 000
-1 339 000
35 531 000
444 000
431 000
405 000
392 000
369 000
355 000
15 440
59%
14 870
61%
14 340
63%
31%/28%
48%/44%
23%/21%
36%/32%
16%/13%
24%/20%
13%
14%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
12%
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende ved Kløftakrysset, langs den attraktive aksen Oslo–Gardermoen
og med god eksponering mot E6. Bygget ble oppført i 2007 og er utleid på langsiktige
leieavtaler.
fearnleyprojectfinance.no
10
Eiendomsrapport 2015
EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post:
[email protected]
Prosjektmeglere
EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
Navn på selskap
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK)
Finansiering
ved stiftelse (SEK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK)
1. prior
Nettopantelån
yield eiendomsverdi ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris
vedved
stiftelse
Finansiering
stiftelse (SEK)
1. prior pantelån
Egenkapitalforhold
(SEK)
Innbetalt egenkapital
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Prosjektpris
ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Egenkapitalforhold (SEK)
Innbetalt
egenkapitalpr.
ved
Innbetalt
egenkapital
1%stiftelse
Innbetalt
egenkapital ved
emisjon 2014
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1%
Sum innbetalt egenkapital
SELSKAPSINFORMASJON
81 863
000
818
630
5 089 000 86 952 000
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Dato sist omsatt
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
722 000
869 520
17.08.2007
–
Sum
pr. 1%
Sistutbytte/utbetaling
omsatt pr. 1% (NOK)
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Dato sist omsatt
722 000 17.08.2007 –
–
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(SEK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
(SEK)
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Andre
driftskostnader
inkl. adm. 1)
Eierkostnad
Netto
rentekostnader
Netto
leieinntekt
Estimert skatt
Andre
driftskostnader inkl. adm. 1)
Salg
eiendom
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimert skatt
Prognose utdeling
Salg eiendom
Netto
kontantstrøm
Avdrag
2014E
2015E
33 364 000
33 864 000
-15 235 000
-15 496 000
2015E
2016E
18 129 000
18 368
000
33 364
33357
605000
000
-5 510
000000
-4
-16 016
722000
000
-12 -16
130608
000000
-10
16 756 000
16
883
000-3
613
000
-2
719
000
73 641 000
-4 423 000
-4 055 000
-76 000 000
-3 580 000
–
-1 255 000
2 945 000
1 000 000
-1 870
000000
-7 132
-5 415
500000
000
Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader ifm nedbetaling av gjeld/ fornyelse av lån
Prognose utdeling
-3 300 000
-3 300 000
Netto kontantstrøm
1 233 000
1 054 000
Gj.snitt.
pr. kvm (BTA)
680
Note 1) brutto
Inkludertleie
leietagertilpasninger/utskiftninger
av vinduer 670
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Analysedato
31.12.2014
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
13.06.2007
435 500 000
8 710
Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS
6,2%
13.06.2007
435 500 000
8 710
356 479
000
6,2%
81 863 000
438 342 000
356 479 000
81 863 000
863000
000
43881342
-
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
2016E
34 372 000
-15 762 000
2017E
18 610
000
33-4826
367000
000
-16
-9837
007000
000
16 989 000 -2 726 000 -3 971 000
-7 160 000
-1 197 000
1 000 000
924000
000
-5-1500
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Vest-Sverige
Bolig/næring
Personlige, næringsdrivende og skole
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Nøkkeltall
Type eiendom
Total bygningsmasse (BTA) 1)
Leietager(e)
Parkeringsplasser
Vest-Sverige
Bolig/skole/noe næring
50 000
Privat, næring og skole
400
Nøkkeltall
Vektet
gj.v. leietid (BTA) 1)
1 år
Total
bygningsmasse
Ca. 47 500
Vektet
indeksregulering
Antall
leiligheter
Ca. 350 100%
Utleiegrad
97%
Gj.snitt.
ved stiftelse rullerer)
pr. kvm (BTA/SEK)
Vektet
gj.v.brutto
leietid leie
(boligkontrakter
Ca. 1 år 649
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Vektet
indeksregulering
Ca. 100% 2–4%
Utleiegrad
Ca. 95%
Note 1) 40 175 kvm iht svensk oppmålingsmetode
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
649
Skattemessig
avskrivningssats
bygg
2–4%
Selskapsadministrasjon
Note1)
Ca.
40
000
kvm
iht
svensk
oppmålingsmetode
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Forvaltning
APF AB og Trollhättan AB
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
APF AB, Trollhättan
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(SEK)
2013A
2014E
2015E
2016E
6 141 000
4 217 000
265 337 000
265 337 000
2015E
2016E
2017E
271 063
000
271
478 000
269
554 000
-592 000
462 000
1 757 000
256 969
000
000 000
256 969 000
2 239
000 256 969
1 906
1 573 000
256
377
000
258 726
186
729
000 257 431
183 000
149 000
175000
989 000
Omløpsmidler
7 596 000
5 726 000
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
338 978 000
265 337 000
Verdi eiendom
1)
(SEK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
1)
Verdi
eiendom
Kortsiktig
gjeld
Sum
aktiva gjeld
Langsiktig
2014A
346 574
000
-1 825 000
256
969 000
2 902
000
255
262 144
729 000
000
Sum passiva
265 631 000
Kortsiktig gjeld
1 157 000
Langsiktig gjeld
174 435 000
VEK ekskl. over-/underkurs 77 203 000
Sum passiva
175 592 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
-3 300 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
1 295 000
690 Note
Yieldutvikling
2) Etter budsjetterte utdelinger
188 968 000
185 055 000
177 562 000
851 000
843 000
814 000
167 303 000
161 803 000
156 303 000
82 095 000
86 423 000
91 992 000
168 154 000
162 646 000
157 117 000
79 552 000
88 223 000
700
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(SEK)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
Finansiering
(SEK)1
Transje
Finansiering
Transje
2
Transje
Transje
31
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Saldo
169 548 000
Saldo
60 681 000
32 100
500000
000000
73 602 000
262 729 000
833 000
174 435 000
710
94 785 000
6,5%
Yieldutvikling
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Analysedato
31.12.2013
6,5%
101 609 000
6,6%
6,5%
6,7%
6,5%
710
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
Rente
Rentebinding
5,00%
Flytende
Rente Rentebinding
8,97%
30.06.2014
2,40%
29.09.2016
9,37%
29.06.2015
2,21%
Flytende
6,46%
0,3 år
2,21%
Flytende
2,32%
1
(SEK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
Netto yield, anslag
(SEK)
Estimert eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt
latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto gjeld
Rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs swap-avtaler
VEK
Over-/underkurs
swap-avtaler
6,25%
6,50%
6,75%
363 705 000
352 549 000
342 219 000
6,25%
6,50%
6,75%
-14 464
000
-13
571 000
-12 745 000
270
102
000
792 035
000 000
250 246
-258
035
000 259-258
-258000
035 000
-3 854 000
-2 823 000
-1 868 000
91 206 000
80 943 000
71 439 000
-177 417 000 -177 417 000 -177 417 000
88 831 000
79 552 000
70 961 000
-2 304 000
-2 304 000
-2 304 000
88 902 000
78
639
000
69 135
0
0
0 000
VEK
88 831 000
79 552 000
70 961 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
912 000
809 000
714 000
VEK
889
000
691 000
VEK
pr.pr.
1%1%
ekskl. over-/underkurs rentesikring
888
000
796 786
000 000 710 000
Note1)
Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr.
31.12.2013
VEK
pr. 1%
888
000
796 000
710 000
Note1) Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr. 31.12.2014
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi
pr. kvm(eiendom)
(BTA)
Finansieringsgrad
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMENE
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR
siden oppstart
før/etter
over-/underkurs
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7 270
5 690
72%
65%
2%/1%
0%/0%
11%/9%
2%/2%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
14%
7 050
5 470 75%
67%
5 270
70%
6 840
77%
0%/-1%
-2%/-3%
-2%/-2%
-1%/-4% -4%/-4%
-13%/-16%
-14%/-14%
-24%/-24%
16%
18%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Porteføljen består av bolig- og noe kontoreindommer samt en skole i Gøteborgsregionen og
Vest-Sverige, hovedsaklig i Trollhättan og Skövde. Totalt utleibart areal er ca. 50 000 kvm.
Forretningsideen
er ordinær
eiendomsmassen
samt periodiske
salg av enkelt­objekter
Porteføljen består
av et drift
antallavboligog kontoreiendommer
i Gøteborgsregionen
og Vesteller
delportefølje.
Sverige.
Totalt utleibart areal er på ca. 50 000 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av
eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje.
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
11
18
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
EIKVEIEN HOLDING AS
EIKVEIEN HOLDING AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Prosjektmegler
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Geir Åge Rønneberg
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Geir Åge Rønneberg
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Navn
påeiendomsverdi
selskap
Netto
yield
ved stiftelse
Etablert
Eiendomsverdi
ved
stiftelse
(NOK)
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi
1. prior
pantelån ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Prosjektpris
ved stiftelse
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Prosjektpris
ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital
pr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1%
omsatt pr. 1%
SumSist
utbytte/utbetaling
pr. 1%
Dato sist omsatt
Tilbakebetalt i % av innbetalt
325 000
8 000
17.12.2014
10%
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
2014E
2015E
7 853 000
8 049 000
-206 000
-212 000
7 647 000
7 837 000
2015E
2016E
-3678000
-376
000
003 000
8 163
000
-208 000 -3 534
-212
000
-3 634 000
000
7 795
000
7
951
000
-372
000
-380
000
-3 500 000
-2 500 000
-3 184
-2 997
000
- 000 -1 300
000
–
146 000
127 000 –
-2 500 000
-2 500 000
-900 000
–
839 000
2 074 000
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 710
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 740
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
FINANSIERINGSSTRUKTURSaldo
Finansiering
Transje
1
(NOK)
Finansiering
Transje
2
Transje 1
Selgerkreditt
Transje
2 rente
Sum lån/vektet
Sum lån/vektet rente
EIENDOMSDATA
38 875 000
28 575 000Saldo
36000
375 000
1 000
28000
575 000
68 450
64 950 000
1 750
1 770
Eikveien 19 og 20 – Drammen
Lager/verksted
4 600
Volvo Norge AS og Norsk Scania AS29 171
Nøkkeltall
Vektet gj.v. leietid
Total bygningsmasse (BTA)
Vektet indeksregulering
Selveiertomt (kvm)
Utleiegrad
Gj.snitt.
brutto
leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Vektet
gj.v.
leietid
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Vektet
indeksregulering
Utleiegrad
Selskapsadministrasjon
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Forretningsførsel
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Forvaltning
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
18 000
10%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Eikveien 19 og 20 – Drammen
Lager/verksted
Volvo Norge AS og Norsk Scania AS
Beliggenhet
Nøkkeltall
Type
Totaleiendom
bygningsmasse (BTA)
Leietager(e)
Selveiertomt (kvm)
18 187
700000
000
–187000
000
207
–
14.06.2013
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto
leieinntekt
(NOK)
Andre
driftskostnader
Brutto
leieinntekt inkl. adm.
Eierkostnad
Netto
rentekostnader
Netto
leieinntekt
Estimert skatt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Avdrag
Netto utdeling
rentekostnader
Prognose
Estimert
skatt
Netto
kontantstrøm
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
4 000 000
18 700 000
18
93700
275000
000
-
Innbetaltpr.egenkapital
pr. 1%
Sist omsatt
1%
ansvarskapital pr. 1%
DatoUinnkalt
sist omsatt
Analysedato
31.12.2014
EIENDOMSDATA
Eikveien Holding AS
30.06.2011
91 000 000
19 783
Eikveien Holding
AS
8,0%
30.06.2011
91 000 000
19000
783
70 575
8,0%
4 000 000
18 700 000
93
70275
575000
000
SELSKAPSINFORMASJON
Analysedato
31.12.2013
7,6 år
4 600
100%
29 171
100%
6,6 år1 648
100% 4%
100%
1 648
Fearnley Finans Management
4% AS
Fearnley Finans Asset Management AS
Fearnley Business Management AS
Fearnley Property Management AS
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
8 250 000
-217 000
8 0332017E
000
8-385
327000
000
-216000
000
-3 439
8 111 000-387
000
-2 500 000
808000
000
-1-2600
–
109 000
-2 500 000
–
2 416 000
(NOK)
2013A
2014E
95 831
000
2015E
2 755 000
95 163
758 000
000
97 918
64
950 000
000
65 708 000
647 000
62
30450
123 000
000
63 097 000
2015E
2016E
2 091 000
2 200 000
93 867 000
93 867 000
95 2016E
958 000
96
067 000
2017E
4 829 000
7 245 000
95 163
000
000 000
739
000 95 163 704
9962
992
000
000 000
450
000 102 408
59 950
63 189 000
60 654 000
615 000
582 000
5932
950
000
769
000 57 450
35 000
413 000
60 565 000
58 032 000
34 821 000
39 427 000
Omløpsmidler
1 818 000
1 964 000
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
93 867 000
93 867 000
Verdi eiendom
1)
Sum aktiva
95 6852014A
000
(NOK)
Omløpsmidler
1 916 000
1)
Verdi
eiendom
95784
163000
000
Kortsiktig
gjeld
Sum
aktiva gjeld
079000
000
Langsiktig
6897
450
Sum passiva
69 234 000
Kortsiktig gjeld
688 000
2)
Langsiktig
gjeld
64451
950000
000
26
VEK ekskl. over-/underkurs
Sum
Note passiva
1) Justert for rabatt latent skatt 65 638 000
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
31 441 000
1 790
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
8,0%
1 810
Yieldutvikling
8,0%
8,2%
8,2%
44 376 000
8,4%
8,3%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
Netto yield, anslag
7,75%
8,00%
Rente
Rentebinding
6,53%
15.07.2021
Rente Rentebinding
3,93%
Flytende
6,18%
15.07.2021
5,00%
30.06.2014
3,40%
Flytende
5,42%
4,3 år
4,96%
3,7 år
Estimert eiendomsverdi
(NOK)
Netto
anslag
Rabattyield,
latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto gjeld
Rabatt
latent
skatt
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Netto gjeld
VEK
ekskl. over-/underkurs
rentesikring
Over-/underkurs
rentesikring
98 671 000
7,75%
-2 029
000
100
-67581
416 000
000
-2
590
000
29 226 000
-63 722 000
34
269 000
-2 496
000
VEK
26 730 000
Over-/underkurs rentesikring
-3 790 000
VEK
30 479 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
292 000
VEK pr. 1%
267 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
343 000
VEK pr. 1%
305 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
21 450
Finansieringsgrad
(eiendom)
69%
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
21 870
Finansieringsgrad (eiendom)
65%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
23%/19%
Nominell
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs
66%/52%
IRR
siden avkastning
oppstart før/etter
22%/18%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
93%/73%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert
neste 4 år) kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17%
17%
BILDE
AVAV
EIENDOMMENE
BILDE
EIENDOMMENE
8,25%
95 588 000
92 691 000
8,25%
-18,00%
721 000
-1 431 000
97-67
438
000
000 000
416
000 94 485
-67 416
-226
275
000
-1
980
000 000
451 000
23 844
-63 722 000
-63 722 000
31-2
441
000
000 000
496
000 28 783
-2 496
23 955 000
21 348 000
-3 790 000
-3 790 000
27 651 000
24 993 000
265 000
238 000
240 000
213 000
314 000
288 000
277 000
20 780
72%
21 180
67%
19%/14%
51%/38%
19%/15%
78%/58%
250 000
20 150
20 540 74%
69%
14%/9%
37%/24%
16%/11%
64%/43%
19%18%
21% 21%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS
og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med
Eiendommene
er beliggende
i Kobbervikdalen
for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS
store
selveiertomter,
godt egnet
for leietagernessyd
bruk.
og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store
selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
12
19
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
HAMAR EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Geir Åge Rønneberg
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Jens Bøvre
Telefon: 22 93 64 54
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Hamar Eiendomsinvest KS
30.06.2010
110 760 000
9 130
7,6%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
88 560 000
2 700 000
22 200 000
113 460 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
22 200 000
10 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Smiuhagan 10 – Hamar
Logistikk/kontor
Posten Norge AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
12 132
49 455
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
5,5 år
100%
100%
708
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
222 000
100 000
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
237 000
21.09.2011
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
48 000
22%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2014
2015E
9 075 000
-421 000
8 654 000
-333 000
-4 471 000
–
-5 184 000
–
-1 334 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
9 257 000
-429 000
8 828 000
-340 000
-3 763 000
–
-3 592 000
–
1 133 000
2017E
9 442 000
-438 000
9 004 000
-347 000
-3 489 000
–
-3 864 000
–
1 304 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2014A
1 936 000
112 972 000
114 908 000
2015E
602 000
112 972 000
113 574 000
2016E
1 735 000
112 972 000
114 707 000
2017E
3 039 000
112 972 000
116 011 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
961 000
82 696 000
83 657 000
806 000
77 512 000
78 318 000
754 000
73 920 000
74 674 000
698 000
70 056 000
70 754 000
VEK ekskl. over-/underkurs
31 251 000
35 256 000
40 033 000
45 257 000
7,5%
7,7%
7,8%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
750
760
780
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Saldo
38 416 000
44 280 000
82 696 000
Rente Rentebinding
6,84%
06.07.2020
4,35%
Flytende
5,50%
2,6 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
7,25%
119 366 000
-2 813 000
-81 721 000
34 832 000
7,50%
115 387 000
-2 415 000
-81 721 000
31 251 000
7,75%
111 665 000
-2 043 000
-81 721 000
27 901 000
-2 875 000
31 957 000
-2 875 000
28 376 000
-2 875 000
25 026 000
348 000
320 000
313 000
284 000
279 000
250 000
9 840
69%
9 510
72%
9 200
74%
23%/20%
78%/66%
19%/16%
63%/50%
15%/11%
47%/34%
19%
21%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
17%
KOMMENTAR
Eiendommen er oppført i 2001 og holder god teknisk standard. Godt beliggende i nærings­park
ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Selveiertomt på ca. 50 000 kvm gir fremtidige
utvidelsesmuligheter (ca. 5 000 kvm) og mulighet til å kjøre rundt hele eiendommen.
Eiendommen er i sin helhet utleid på “barehouse” betingelser med Posten Norge AS.
fearnleyprojectfinance.no
13
Eiendomsrapport 2015
HASLEVANGEN INVEST KS
HASLEVANGEN INVEST KS
Prosjektmeglere
Morten Ring-Andersen
Telefon: 22 93 63 36
E-post:
[email protected]
Prosjektmegler
Forretningsfører
Anita Vågan
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Navn på selskap
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
1. prior
Nettopantelån
yield eiendomsverdi ved stiftelse
Selgerkreditt
Innbetalt
egenkapital
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Prosjektpris
ved stiftelse
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Egenkapitalforhold
(NOK)
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt
egenkapitalpr.
ved
Innbetalt
egenkapital
1%stiftelse
Uinnkalt
ansvarskapitalpr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
EIENDOMSDATA
Haslevangen Invest KS
22.08.2011
136 000 000
16 810
Haslevangen Invest KS
7,6%
22.08.2011
136 000 000
16 811
104 000
000
7,6%
793 000
25 000 000
129000
793000
000
104
793 000
25 000 000
129
25793
000000
000
6 000 000
SELSKAPSINFORMASJON
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
EIENDOMSDATA
Haslevangen 14 – Oslo
Kontor/lager
Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS
Beliggenhet
Nøkkeltall
Type eiendom
Total bygningsmasse (BTA)
Leietager(e)
Selveiertomt (kvm)
Haslevangen 14 – Oslo
Kontor/lager
8 090
Heidenreich AS, Oras AS og Syklus AS
6 260
Nøkkeltall
Vektet
gj.v. leietid (BTA)
Total
bygningsmasse
8 090 6,2 år
Vektet indeksregulering
Selveiertomt
(kvm)
6 260 100%
Utleiegrad
100%
Gj.snitt.
Vektet
gj.v.brutto
leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
5,5 år 1 311
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
Vektet
indeksregulering
100%
Utleiegrad
100%
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 311
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management
AS
25 000
000
250 000
Forvaltning
Fearnley Finans Asset Management AS
6 000
000
Selskapsadministrasjon
60 000
TBB Driftstjenester AS
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
Fearnley Property Management AS
250 000
60 000
-
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Sum
utbytte/utbetaling
pr. 1%
Dato
sist omsatt
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
2014E
10 932 000
-405 000
2015E
10 527 000
10 967
-817
000000
-6 569-366
000000
10 601 000
-664
-2 199 000000
-6 134 000
-1 500 000
–
-558 000
-3 150 000
-1 000 000
-347 000
2015E
11 150 000
-413 000
2016E
10 737
000
11
186000
000
-364
000
-6 -374
516 000
10 812 000-371
000
-2 000 000
-6 099 000
-1 500 000
–
357 000
-3 150 000
-1 000 000
192 000
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
1) Inkluderer ekstraordinære kostnader knyttet til prosjektering av boliger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 350
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 360
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
Finansiering
(NOK)1
Transje
Finansiering
Transje
2
Transje
Transje
31
Transje 2
Selgerkreditt
Transje 3
Sum lån/vektet rente
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2014
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
(NOK)
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Andre
driftskostnader
inkl. adm.
Eierkostnad
Netto
rentekostnader
Netto
leieinntekt
Estimert skatt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Avdrag
Netto rentekostnader
Prognose utdeling
Estimert skatt
Netto kontantstrøm
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2013
Saldo
56 000 000
Saldo
23 416 673
19 18
333000
327000
56 000 000
199 000
23 250 000
98 949 000
97 250 000
1 380
1 380
–
10 500
–
4%
25 500
10%
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
11 373 000
-421 000
2017E
10 952
000
11 410
-371000
000
-381
-6
225000
000
11 029 000 -379
000
-2 000 000
-5 557 000
-1 450 000
–
906 000
-3 150 000
-1 500 000
443 000
(NOK)
2013A
2014E
2015E
2016E
2 402 000
3 308 000
136 615 000
136 615 000
2014A
2015E
2016E
2017E
139 218
000
138 660
000
139
017 000
139 923 000
1 564 000
1 217 000
1 409 000
1 852 000
1571 627
000
157 627 000
668 000
000 157 627
1 634
000 157 6271 000
601 000
1 390 000
159
191
000
158
844
000
159
036
000
159
98 949 000
96 750 000
94 750 000 47992000
750 000
100 617 000
98 384 000
96 351 000
94 140 000
1 555 000
1 495 000
1 174 000
1 167 000
97 250 000
94 100 000
90 950 000
87 800 000
38 601 000
40 276 000
42 666 000
45 783 000
98 805 000
95 595 000
92 124 000
88 967 000
Omløpsmidler
2 603 000
2 045 000
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
136 615 000
136 615 000
Verdi eiendom
1)
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
1)
Verdi
eiendom
Kortsiktig
gjeld
Sum
aktiva gjeld
Langsiktig
Sum passiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Sum passiva
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
VEK
ekskl. over-/underkurs 2)
60 386 000
63 249 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Note
2) Etter budsjetterte utdelinger
1 410
1 410
66 912 000
7,5%
Yieldutvikling
6,5%
70 512 000
7,6%
6,6%
7,8%
6,8%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
Rente
Rentebinding
7,82%
31.05.2018
Rente
3,91% Rentebinding
Flytende
6,70%
01.06.2016
7,00%
01.06.2016
7,52%
31.05.2018
4,50%
15.01.2014
3,70%
Flytende
6,72%
3 år
6,45%
2,2 år
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt
latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto gjeld
Rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs rentesikring
VEK
Over-/underkurs
rentesikring
7,25%
7,50%
7,75%
145 200 000
140 360 000
135 832 000
6,50%
6,75%
-46,25%
132 000
-3
745 000
-3 382 000
169
616
000
000 000
157 052
000
-98
014
000 163 092
-98 014
-98
014 000
-6 117 000
-5 465 000
-4 861 000
43 054 000
38 601 000
34 436 000
-97 241 000
-97 241 000
-97 241 000
66 258 000
60 386 000
54 950 000
-9 327 000
-9 327 000
-9 327 000
33
727
000
29
274
000
109 000
-6 507 000
-6 507 000
-6 50725
000
VEK
59 751 000
53 879 000
48 443 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
431 000
386 000
344 000
VEK
337
000
251 000
VEK
pr.pr.
1%1%
ekskl. over-/underkurs rentesikring
663
000
604 293
000 000 550 000
VEK pr. 1%
598 000
539 000
484 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
17 950
17 350
16 790
Eiendomsverdi
pr. kvm(eiendom)
(BTA)
20 970
20 160 70%
19 410 73%
Finansieringsgrad
68%
Finansieringsgrad (eiendom)
57%
60%
62%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
27%/15%
22%/9%
16%/2%
IRR
siden
oppstart
før/etter
over-/underkurs
36%/32%
32%/28%
29%/24%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
77%/39%
59%/21%
42%/5%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 175%/149%
152%/126%
130%/104%
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
neste 4 år)
11%
18%
12%
21%
13%
24%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor,
lager og parkeringsplasser. Eiendommen er regulert til bolig/kontor/industri som bla. mulig­gjør
boligutvikling.
pågår forsentralt
tiden stor
området
med
avfordeling
Arcus gamle
Eiendommen
er Det
beliggende
påaktivitet
Hasle i iOslo
og har
enutvikling
fornuftig
av kontor,
eiendom.
er totalrenovert
fremstår
i meget
god iteknisk
stand
med
3 solideav Arcus
lager ogBygget
parkeringsplasser.
Deti 2008
pågårog
for
tiden stor
aktivitet
området
med
utvikling
leietakere.
gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand.
Eiendommen er utleid til 3 solide leietagere.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
14
21
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
HOFFSVEIEN
HOLDINGAS
AS
HOFFSVEIEN HOLDING
HOFFSVEIEN 48 AS
Prosjektmeglere
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Paul
Dehli22
Navestad
Telefon:
93 64 56
Telefon:
22 93 64 56
E-post: [email protected]
E-post:
[email protected]
Prosjektmegler
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Forretningsfører
Tove Auset
Tove
Auset22 93 63 46
Telefon:
Telefon:
93 63 46
E-post:22
[email protected]
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Christian Bull
Christian
Telefon: Bull
22 93 63 35
Telefon:
93 63 35
E-post: 22
[email protected]
E-post: [email protected]
:
SELSKAPSINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Analysedato
31.12.2014
EIENDOMSDATA
EIENDOMSDATA
Hoffsveien Holding AS
Beliggenhet
Hoffsveien 48 – Oslo
Hoffsveien Holding AS
Beliggenhet
Hoffsveien 48 – Oslo
05.03.2013
Type eiendom
Kontor
05.03.2013
Type eiendom
Kontor
140 000 000
Leietager(e)
Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS
140 000 000
Leietager(e)
Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS
19 444
19 444
Hoffsveien 48 – Oslo
Hoffsveien 48 AS 7,1%Beliggenhet
Nøkkeltall
eiendom
Kontor
05.03.20137,1% TypeNøkkeltall
Total
bygningsmasse (BTA)
7 200
Total
bygningsmasse
(BTA)
7 200
Leietager(e)
140 000 000
Selveiertomt (kvm) Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS
3 558
Selveiertomt
(kvm)
3
558
19 500
444 000
103
Parkeringsplasser
119
103 500
000
Parkeringsplasser
119
7,1% 000Nøkkeltall
36 600
36 600 000 Total bygningsmasse (BTA)
7 200
140 100 000
Vektet gj.v. leietid
6,6 år
140 100 000 Selveiertomt
Vektet gj.v.
leietid
(kvm)
3 558 5,8 år
Vektet indeksregulering
93%
Parkeringsplasser
119
103 500 000
Vektet indeksregulering
93%
Utleiegrad
100%
36 600 000
Utleiegrad
100%
36 600
000Vektet
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 443
gj.v. leietid
4,9 år 1 443
14036
100
000000
600
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
indeksregulering
93%
- Vektet
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
Navn på selskap
Etablert
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Navn på
selskap
Netto
yield
eiendomsverdi ved stiftelse
Netto
yield eiendomsverdi ved stiftelse
Etablert
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Eiendomsverdi
ved
stiftelse (NOK)
(NOK)
Finansiering
ved
stiftelse
Finansiering
ved
stiftelse
ved
stiftelse(NOK)
pr. kvm. (NOK)
1.Eiendomsverdi
prior pantelån
1.Netto
prior yield
pantelån
eiendomsverdi ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Prosjektpris
Finansieringved
vedstiftelse
stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital(NOK)
Egenkapitalforhold
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Uinnkalt ansvarskapital
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt
egenkapitalved
pr.1%
1%
Innbetaltegenkapital
egenkapital
stiftelse
Innbetalt
pr.
Uinnkalt ansvarskapital
Uinnkalt
ansvarskapitalpr.
pr.1%
1%
Uinnkalt ansvarskapital
Utleiegrad
366
000Gj.snitt.
Selskapsadministrasjon
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
36 600
000000
366
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
–
Forretningsførsel
Forretningsførsel
Forvaltning
Forvaltning
Selskapsadministrasjon
366 000
-Forretningsførsel
–
- -Forvaltning
Innbetalt
egenkapital
pr. 1%
Sist
omsatt
pr.1%
1%(NOK)
(NOK)
Sist
omsatt
pr.
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1%
Dato
sistomsatt
omsatt
Dato
sist
Sist omsatt pr. 1%
Sum
utbytte/utbetalingpr.
pr.1%
1%
Sum
Datoutbytte/utbetaling
sist omsatt
Tilbakebetalt
avinnbetalt
innbetalt
Tilbakebetalt i i%%av
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
424 000
02.09.2014
100%
1 443
2%
Fearnley
Finans
Management
Fearnley
Finans
Management
ASAS
Fearnley
Finans
Asset
Management
Fearnley
Finans
Asset
Management
ASAS
Fearnley Business Management AS
Fearnley Property Management AS
---
48 000
13%
PROGNOSEKONTANTSTRØMANALYSE
KONTANTSTRØMANALYSE
PROGNOSE
1)
(NOK)
2013E
(NOK)
2014E
Bruttoleieinntekt
leieinntekt
544000
000
Brutto
108637
Eierkostnad
-395000
000
Eierkostnad
-477
(NOK)
Netto
leieinntekt
1492015E
000
Netto
leieinntekt
108160
000
1)
Bruttodriftskostnader
leieinntekt
11
074
000
-267
000
Andre
driftskostnader
inkl.adm.
adm.1)
-546
000
Andre
inkl.
Eierkostnad
-579000
000
Netto
rentekostnader
-3140
205
Netto
rentekostnader
-5
000
Netto
leieinntekt
10
495
000
Estimertskatt
skatt
Estimert
-Andre driftskostnader inkl. adm.
-404 000
Avdrag
Avdrag
-2 070 000Netto rentekostnader
-4 082 000
Prognose utdeling
utdeling
Prognose
-1 800
000
Estimert skatt
-399
000
Nettokontantstrøm
kontantstrøm
4604
677000
000
Netto
Avdrag
-4 140
000
Note1)1)Inkl.
Kontantstrømmen
løper i perioden fra den 5.3 til 31.12
Note
Prognoseutbedring
utdeling ifm brannteknisk d.d. med NOK 237.000
-1 800 000
Netto kontantstrøm
-330 000
PROGNOSEBALANSE
BALANSEPR.
PR.31.12
31.12
PROGNOSE
2014E
2015E (NOK)
(NOK)
Våren
2013E
2013E
2014E
2015E
2015E
2016E
2013A
2014E
2015E
2016E
10883
536000
000
10
780000
000 Omløpsmidler
Omløpsmidler
369
000
5 046
000
4 323
000
2 627
000
10
11 135
5 241
000
5 845
000
4 695
000
4 443
000
1)
139274
479
000
139
479
000
139
479
000
139
479
000
-487000
000
-499000
000 Verdi
Verdieiendom
eiendom1)
141
000
141
274
000
141
274
000
141
274
000
-489
-501
2016E
2017E
2014A
2015E
2016E
Sumaktiva
aktiva
139
848
000
144
525
000 145
143
802
000 2017E
142
106
000
10394
049
000
281000
000(NOK)
Sum
146
515
000
147
119
000
969
000
145
717
000
10
000
1010
634
11 280
000
000000
3 315 000
2 985 000
3 513 000
4 198 000
-379
000 11 541
-389
000Omløpsmidler
-410
000
-420
1)
-501
000
-514
000 000VerdiKortsiktig
eiendom gjeld
154 994 000 -154 994 1000
154 994 000
154
-5
488
000
-5218
554
179
000
196
000994 000
1 146
000
-5
194
000
-5
000
Kortsiktig gjeld
1 125 000
1 129
000
11131
000
1 081
000
10 779 000 - 11 027 -94
000 000Sum Langsiktig
aktiva
158103
309500
000000157 979
000
158 507100
000395159
gjeld
103
500
000
000192 000
255
000
Langsiktig gjeld
103 500
000
101
430
000
97 290
000
9396
150
000
-208 000
-414
000
-424
000
-3140
105000
000
-4140
140000
000 Sum
Sumpassiva
passiva
103625
500
000 102
104
679
000
101
591
000
401
000
-4
-4
104
000
559
000
98
421
000
9497
231
000
-3 860 000
-3 755 000
Kortsiktig gjeld
896 000
823 000
807 000
787 000
800000
000
-1
800000
000
-1-1
800
-900
Langsiktig gjeld
101
430 000
97 290 000
93 150 000
89 010 000
-937
000
-1 123
000
2)
2)
36
348
000 4439
846 000
42
211
000
705
000
-723
000
-1
696000
000 VEK
VEKekskl.
ekskl.over-/underkurs
over-/underkurs
150000
000
-252
890
000
47000
548
000
5144
486
000
-4-1140
-4 140
000
Sum passiva
10241326
000
98 113560
000000 93 957
89 797 000
Note
Justert
rabatt
latent
Note
1) 1)
Justert
for for
rabatt
latent
skattskatt
-900 000
-900 000
Note
Etter
budsjetterte
utdelinger
2)
2)2)
Etter
budsjetterte
utdelinger
528 000
685 000
VEKNote
ekskl.
over-/underkurs
55 983 000
59 866 000
64 550 000
69 395 000
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Gj.snitt.brutto
bruttoleie
leiepr.pr.kvm
kvm(BTA)
(BTA)
Gj.snitt.
440
11480
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 540
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
(NOK)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
Finansiering
Finansiering
(NOK) 11
Transje
Transje
Finansiering
Transje
Transje
22
Transje 1
Sum lån/vektet
lån/vektetrente
rente
Sum
Transje 2
Sum lån/vektet rente
Analysedato
Analysedato
Våren 2013
31.12.2013
Saldo
Saldo
51750
750000
000
51
Saldo
51750
750000
000
51
51 750 000
103500
500000
000
103
49 680 000
101 430 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
11 510
460
1 570
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
500NoteYieldutvikling
Yieldutvikling
2)
Etter budsjetterte utdelinger
11550
1 600
Yieldutvikling
7,0%
7,0%
6,5%
7,1%
7,2%
6,7%
7,3%
7,3%
6,8%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
(NOK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
Rente Rentebinding
Rentebinding Netto
Netto
yield,
anslag
6,75%
7,00%
7,25%
Rente
yield,
anslag
6,75%
7,00%
7,25%
5,54%
15.04.2019(NOK)
Estimerteiendomsverdi
eiendomsverdi
146
917
000 145
141
670
000 140
136
785
000
5,29%
15.04.2019
Estimert
150
519
000
143
000
138
000
Rente
Rentebinding
Netto
yield,
anslag
6,25%
6,50%
6,75%
4,75%
Flytende Rabatt
Rabattlatent
latent
skatt
558
000
191
000
849
000
4,50%
Flytende
skatt
-4-2
299
000
-3 -2
869
000
-3 -1
468
000
4,74%
15.04.2019
Estimert eiendomsverdi
167 920 000
161 462 000
155 481 000
Netto
gjeld
-103
131
000
-103
131
000
-103
131
000
5,15%
-99 384 000
-99 384 000
-99 384 000
4,90%
2,63årår Netto gjeld
3,60%
Flytende
Rabatt latent skatt
-7 114 000
-6 468 000
-5 870 000
VEK
ekskl.over-/underkurs
over-/underkurs
rentesikring-99 46
41000
228
000
348
000
31 805 000
VEK
ekskl.
rentesikring
000
4136
890
000
Netto
gjeld
011836
-99 011
000
-99 011 37
000286 000
4,18%
2,2 år
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
61 795 000
55 983 000
50 600 000
Over-/underkurs
rentesikring
Over-/underkurs
rentesikring
-498 000 -498 000 -498 000 VEK
46
338
000
41
392
000
788
000
VEK
41
228
000
36
348
000
31
805
000
Over-/underkurs rentesikring
-2 410 000
-2 410 000
-2 410 36
000
VEK
59 385 000
53 573 000
48 190 000
VEK
over-/underkurs
rentesikring
000
419
000
373
000
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl.
ekskl.
over-/underkurs
rentesikring 468
412
000
363
000
318
000
VEKVEK
pr.
1%
ekskl.
618463
000
pr.
1%
000
414
000
000
VEK
pr.
1% over-/underkurs rentesikring
412
000 560 000
363
000506 000368
318
000
VEK pr. 1%
594 000
536 000
482 000
Eiendomsverdi
2020910
2019160
1919
460
Eiendomsverdipr.pr.kvm
kvm(BTA)
(BTA)
410
680
000
Eiendomsverdi
pr. kvm (eiendom)
(BTA)
23 32069%
Finansieringsgrad
74%
Finansieringsgrad
(eiendom)
70% 22 430 71%
73% 21 590
76%
Finansieringsgrad (eiendom)
60%
63%
65%
EIENDOMMEN
BILDE
BILDE AV
AV EIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR
over-/underkurs
18%/16%
2%/1%n/a
IRRsiden
sidenoppstart
oppstartfør/etter
før/etter
over-/underkurs 35%/33%
n/a
n/a
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
40%/37%
33%/30%
26%/23%
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
14%/13%
2%/1%n/a
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs 28%/27%
n/a
n/a
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
82%/75%
66%/60%
51%/45%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
neste 4 år)
11%
10%
12%
12%
13%
13%
KOMMENTAR
Eiendommen er utleid til bl.a. Oslo kommune (bydel Ullern), NAV og Ullern Legesenter, og
dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i
Hoffsveien
nær Smestad
medtiltil
god
eksponering
mot Ring
3, ogUllern),
med
kort
avstand
til
offentlige
Eiendommen
ererutleid
bl.a.
Oslo
kommune
(bydel
NAV
ogog
Ullern
Legesenter,
ogog
Eiendommen
utleid
bl.a.
Oslo
kommune
(bydel
Ullern),
NAV
Ullern
Legesenter,
kommunikasjoner.
dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i
KOMMENTAR
KOMMENTAR
dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende
Hoffsveien
nær
Smestad
med
god
eksponering
mot
Ring
3,3,
ogogmed
i Hoffsveien
nær
Smestad
med
god
eksponering
mot
Ring
medkort
kortavstand
avstandtiltiloffentlige
offentlige
kommunikasjoner.
kommunikasjoner.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
www.fearnleyfinans.no
15
Eiendomsrapport 2015
23
19
Eiendomsrapport
2014
Eiendomsrapport
2013
KJELSÅSVEIEN INVEST AS
Prosjektmegler
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Kjelsåsveien Invest AS
15.06.2007
124 000 000
11 895
6,8%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
99 200 000
23 500 000
122 700 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Emisjon 25.03.2010
Uinnkalt ansvarskapital
23 500 000
1 064 000
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Kjelsåsveien 168 – Oslo
Kontor/lager
Bl.a. Olympus Norge AS, Oslo Politidistrikt,
Nordic Nanovector AS og Polyfloor Norge NUF
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Festetomt (kvm)
Parkeringsplasser
11 089
12 129
150
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
3,5 år
100%
97%
889
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
245 640
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Business Management AS
Fearnley Property Management AS
170 000
21.10.2014
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
4 000
2%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2014
2015E
10 561 000
-1 262 000
9 299 000
-684 000
-5 000 000
–
-2 480 000
–
1 135 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
10 848 000
-1 275 000
9 573 000
-425 000
-4 918 000
–
-2 480 000
–
1 750 000
2017E
11 120 000
-1 288 000
9 832 000
-435 000
-3 944 000
-46 000
-2 480 000
–
2 927 000
Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader i 2015 på NOK 200 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2014A
1 772 000
124 473 000
126 245 000
2015E
2 907 000
124 473 000
127 380 000
2016E
4 657 000
124 473 000
129 130 000
2017E
7 584 000
124 473 000
132 057 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
1 056 000
81 840 000
82 896 000
1 045 000
79 360 000
80 405 000
1 031 000
76 880 000
77 911 000
659 000
74 400 000
75 059 000
VEK ekskl. over-/underkurs
43 349 000
46 975 000
51 219 000
56 998 000
7,0%
7,2%
7,4%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
950
980
1 000
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Transje 3
Sum lån/vektet rente
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Saldo
49 100 000
26 100 000
6 640 000
81 840 000
Rente Rentebinding
6,86%
15.06.2017
5,82%
15.06.2017
2,55%
Flytende
6,18%
2,3 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
6,75%
137 763 000
-8 862 000
-81 124 000
47 777 000
7,00%
132 843 000
-8 370 000
-81 124 000
43 349 000
7,25%
128 262 000
-7 912 000
-81 124 000
39 226 000
-5 486 000
42 291 000
-5 486 000
37 863 000
-5 486 000
33 740 000
478 000
423 000
433 000
379 000
392 000
337 000
12 420
59%
11 980
62%
11 570
64%
10%/8%
96%/74%
8%/6%
78%/56%
7%/5%
61%/39%
16%
18%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
14%
KOMMENTAR
Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller.
Det er god parkeringsdekning med 75 p-plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av
Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde.
fearnleyprojectfinance.no
16
Eiendomsrapport 2015
KOMBIEIENDOM INVEST AS
KOMBIEIENDOM INVEST AS
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Prosjektmegler
Telefon:
22 93 63 38
Haakon
Shetelig
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jan-Trygve Lund Riise
Forretningsfører
Telefon: 22 93 64 52
Jan-Trygve
Lund Riise
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Uinnkalt
ansvarskapital(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato
omsatt
Sistsist
omsatt
pr. 1%
85 200 000
85 200 000
–
852 000
852 000
–
920 000
06.11.2007
920 000
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
06.11.2007
265 000
31%
0
0%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
29 800 000
30 807 000
(NOK)
2015E
Eierkostnad
-120 000
-1232016E
000
Brutto
leieinntekt
30 000
807 000 3031
875000
000
Netto
leieinntekt
29 680
684
1)
Eierkostnad
-128000
000
-1 963-125
000000
-731
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
leieinntekt
30
682
000
31
747
000
Netto rentekostnader
-14 778 000
-15 754 000
1)
Andre
driftskostnader
inkl.
adm.
-1
277
000
-758
000
Estimert skatt
Netto rentekostnader
-14 563
847000
000
Avdrag
-9 875
000000 -10-13
500
Estimertutdeling
skatt
Prognose
- –
-–
Avdrag
-9 000
599 000
-11
525000
000
Netto
kontantstrøm
3 064
3 699
Prognose utdeling
–
–
Note 1) Inkl ekstraordinære kostnader ifm refinansiering i 2014 MNOK 1,2
Netto kontantstrøm
5 243 000
5 617 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
350
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
KombiEiendom Invest AS
06.07.2006
420Invest
000 000
KombiEiendom
AS
4 922
06.07.2006
420 0006,6%
000
4 922
6,6%
344 800 000
85 200 000
344000
800 000
000
430
85 200 000
430 000 000
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
(NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Finansiering
ved
stiftelse
(NOK)
Innbetalt egenkapital
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
360
360
370
Kjerraten 16 – Drammen
Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 - Skien
Type eiendom
Beliggenhet
Kjerraten 16Kontor/industri
– Drammen
Leietager(e)
ABB AS
Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 – Skien
Type eiendom
Industri
Nøkkeltall
Drammen
Skien
Leietager(e)
ABB AS
Total bygningsmasse (BTA)
43 830
41 509
Nøkkeltall
Drammen
Skien
Selveiertomt (kvm)
53 000
53 000
Total
bygningsmasse
43 830
41 509
Festetomt
(kvm) (BTA)
33 931
Selveiertomt (kvm)
53 000
53 000
Festetomt
(kvm)
33 931
Vektet gj.v.
leietid
9,4 år
Vektet indeksregulering
Særskilt iht. leiekontrakt
Vektet
gj.v. leietid
8,2 100%
år
Utleiegrad
Vektet
indeksregulering
Særskilt iht. leiekontrakt332
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Utleiegrad
100%
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
332
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
5 004 000
8 068 000
2016E
31 875 000
2017E
-126
000
33
007 000
000
31 749
-131 000
000
-749
32
876
000
-15 200 000
-776 000-13
362 000
000
-11 000
-4 558 000-11
525 000
000
4 800
–
2 655 000
1)
(NOK)
Verdi eiendom
Omløpsmidler
Sum aktiva
Verdi eiendom 1)
Sum
aktiva gjeld
Kortsiktig
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
VEK passiva
ekskl. over-/underkurs
Saldo
100 000 000
Saldo
83 050
000000
100 000
67 000
000000
50 000
50 000
000000
63 500
82 000
525 000
300 050
296 025 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
111 297 000
2015E
399 393
000
17 829
000
407
461 000
397 836 000
415
665
000
3 363 000
290 175 000
995 000
000
2932 538
286 426 000
289
421 000
000
113 923
2015E
11 767 000
2016E
399 393
000
23
411446
160000
000
397 836 000
421 3282
272000
000
279 675 000
2
912
000
282 947 000
274 901 000
277
813
128
213000
000
2016E
16 567 000
3992017E
393 000
26415
101
000000
960
397 836 000
423 937
000
3 169 000
268 675 000
2271
829
000000
844
263 376 000
266 144
205116
000000
126 244 000
143 469 000
157 732 000
370
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
7,0%
390
Yieldutvikling
7,3%
Rente
Rentebinding
6,91%
31.12.2018
Rente Rentebinding
4,22%
Flytende
6,91%
31.12.2018
4,22%
Flytende
5,26%
31.12.2018
5,81%
31.12.2018
4,02%
Flytende
4,02%
Flytende
5,38%
2,5 år
5,21%
2 år
Netto yield, anslag
6,75%
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
439 704
000
Netto
yield,
anslag
7,00%
Rabatt latent
skatt
-26 314
177 000
Estimert
eiendomsverdi
438
000
Netto gjeld
-297
Rabatt
latent skatt
-26440
876 000
000
VEK ekskl.
116 087
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
-286
539 000
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
124 899 000
Over-/underkurs rentesikring
-8 016 000
Over-/underkurs
rentesikring
-12 071
179 000
000
VEK
108
VEK
112 720 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
1 161 000
VEK
11 081
249 000
000
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
1 127 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
Finansieringsgrad
(eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
7,5%
7,5%
7,8%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Skien
7,00%
7,25%
424 000
000
4097,50%
379 000
7,25%
-24200
607000
000 409-23
000
423
093145
000
-297
440000
000 -23
-297
440
000
-25 364
954
000
101539
953000
000 -28688
794
000
-286
539
000
111 297 000
98 600 000
-8 016 000
-8 016 000
-12
179778
000
93179
937000
000 -1280
000
99 118 000
86 421 000
1 020 000
888 000
1 113
986
000
939000
000
808
000
991 000
864 000
5 150
568%
140
68%
4 970
4 960
71%
70%
4 800
4 79073%
72%
8%/7%
5%/3%
67%/58%
47%/32%
6%/5%
3%/2%
51%/41%
31%/16%
5%/4%
2%/0%
35%/26%
16%/1%
19%
18%
21%
21%
Budsjettertkontantstrøm
kontantstrøm
basis
VEK
(snitt
Budsjettert
tiltil
EKEK
basis
VEK
(snitt
neste 4 år)
neste 4 år)
Drammen
7,2%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMENE
EIENDOMMENE
Drammen
399 3932014A
000
586
000
40412397
000
397 836 000
410
422
000
2 394 000
300 050 000
3 100
000
302 444
000
296 025 000
299
125
000
101
953
000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
21
Transje
Transje
32
Transje
Transje
43
Transje
Transje
4
Sum
lån/vektet
rente
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
16%
15%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er
hovedleietager i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til
Draka
Norsk Kabel
AS/Prysmian
Group.
Eiendommen
i Skien
ved sentrum.
togstasjonen,
Eiendommen
i Drammen
ligger
sentralt
på Holmen,
rettligger
ved sentralt
Drammen
ABB er
rett
bak statens hus.
ABB AS har varslet
at de ikkeetter
vil benytte
seg av sin opsjon til forlengelse
hovedleietager
i eiendommen
men fremleier
deres virksomhetsoverdragelse
100% til
av
leiekontrakten
i
Drammen
slik
at
leiekontrakten
utløper
31.12.2018.
Leiekontrakten
i
Skien
Draka Norsk Kabel AS/Prysmian Group. Eiendommen i Skien ligger sentralt ved togstasjonen,
løper
videre
i minimum
ca. 14
rett bak
statens
hus. ABB
ASår.har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse
av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien
løper videre i minimum ca. 15 år.
Skien
17
25
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
Prosjektmeglere
Haakon Shetelig
Prosjektmegler
Telefon:
22 93 63 38
Haakon
Shetelig
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS
LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS
Forretningsfører
Geir Åge Rønneberg
Forretningsfører
Telefon: 22 93 64 53
Geir
Å[email protected]
Rønneberg
E-post:
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Løvenskioldsgate 1 Invest AS
04.01.2011
900 000
Løvenskioldsgate861 Invest
AS
26 175
04.01.2011
7,1%
86 900 000
26 175
7,1%
70 400 000
18 000 000
70400
400 000
000
88
18 000 000
88 400 000
18 000 000
18 000 000
–
180 000
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved(NOK)
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Finansiering
stiftelse (NOK)
Netto yield ved
eiendomsverdi
ved stiftelse
1. prior pantelån
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Innbetalt
egenkapital
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Uinnkalt
ansvarskapital(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital
pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Business Management AS
–
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
6 618 000
6 751 000
Eierkostnad
(NOK)
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Eierkostnad
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
leieinntekt
Netto rentekostnader
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimertutdeling
skatt
Prognose
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
-155 000
2015E
6 4636 000
751 000
-430-159
000 000
592 000
-3 6706 000
-528-434
000 000
-3 000
371 000
-2 428
-535- 000
-2 000
428 000
-593
–
-176 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 990
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
2 030
-1592016E
000
6 592
000
6 886
000
-162
000
-440
000
6
724
000
-3 538 000
-443
000
-705
000
352
000
-2-2
428
000
-815 000
-2
428
000
-519
000
–
686 000
2 030
2 070
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
2 243 000
1 650 000
2016E
6 886 000
-163
000
2017E
67 723
023 000
000
-165 000
000
-451
6
858
000
-2 797 000
-452 000
000
-767
-2 428
235 000
000
-2
-1 119 000-2280
428 000
000
–
624 000
1)
Verdi eiendom
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum
aktiva gjeld
Kortsiktig
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
VEK passiva
ekskl. over-/underkurs
Saldo
32 686 000
Saldo
18 187
17 000
580 000
14 671
14 000
107 000
65 544
31 000
429 000
63 116 000
99 8932014A
000
102 1136
000
300
000
119 325 000
120
625
000
786 000
65 544 000
713
000
66 330
000
63 116 000
829
000
3563
806
000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs
56 796 000
99 893
000
2015E
1011543
124 000
000
119 325 000
120 756
449 000
000
63 116 000
505 000
000
63 872
60 688 000
61 671
193 000
000
37
59 256 000
2 070
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
6,0%
2 120
Yieldutvikling
5,3%
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
2 1
Transje
Transje
32
Transje
Sum
lån/vektet
rente
Transje
3
Sum lån/vektet rente
Løvenskioldsgate 1 – Oslo
Skole
Bjørknes
Løvenskioldsgate
1 – Oslo AS
Skole
Bjørknes AS
3 320
1 525
3 320
1 525
7,7 år
100%
6,7 100%
år
100%
1 899
100% 2%
1 899
2%
Leietager(e)
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Leietager(e)
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt
(kvm)
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Vektet
gj.v. leietid
Utleiegrad
Vektet
indeksregulering
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Utleiegrad
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
180 000
–
–
–
–-
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
2015E
2016E
1 131 000
1 411 000
99 893
000
992017E
893 000
2016E
101
024000
000
304
000
1 810
2101
434
000
119 325 000
119 325 000
121 135
000
121
759
000
599 000
575 000
60 688 000
58 260 000
465
000
61485
287000
000
58
835
000
58 260 000
55 832 000
58
297
000
39745
737000
000 5642
469
000
62 390 000
65 462 000
6,1%
5,3%
6,2%
5,4%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Rente
Rentebinding
6,51%
15.01.2016
Rente Rentebinding
3,93%
Flytende
3,40%
Flytende
5,98%
18.10.2021
5,73%
18.10.2021
5,68%
2,8 år
6,26%
15.01.2016
5,34%
2 år
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto gjeld
Rabatt
latent skatt
VEK ekskl.
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs
rentesikring
VEK
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK
VEKpr.
pr. 1%
1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
Finansieringsgrad
(eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
5,75%
112 400
000
5,00%
-8 199
134
480000
000
-64
-9087
392000
000
40 529
114 000
-62
000
62 559 000
-1 929 000
-2 185
060000
000
38
60 499 000
401 000
626000
000
382
605 000
33 860
4058%
500
47%
31%/29%
37%/35%
123%/112%
248%/236%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
neste 4 år)
5%
7%
6,00%
6,25%
107 717
000
103 5,50%
408 000
5,25%
-7076
824000
000 122 -7
479
000
128
255
000
-64
087000
000
-64
087
000
-8 751
-8
169
000
35 529
806000
000 -62 31
842
000
-62
529
000
56 796 000
51 557 000
-1 929 000
-1 929 000
-2
-2 29
060913
000
33060
877000
000
000
54 736 000
49 497 000
358 000
318 000
568
516
000
339000
000
299
000
547 000
495 000
32 440
31 150
38 600
36 800
61%
63%
49%
52%
26%/24%
33%/32%
99%/88%
216%/204%
21%/18%
30%/29%
77%/66%
187%/175%
6%
8%
7%
9%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes privatskole. Det foreligger ferdig regulert utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken.
Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken.
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
28
18
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
MJÅVANN EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmegler
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Monica Hovelsrud Nilsen
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Mjåvann Eiendomsinvest AS
04.07.2014
40 500 000
11 172
7,5%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
10 800 000
40 800 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
10 800 000
–
Mjåvann industriområde – Kristiansand
Industri og forretning
Nor Tekstil AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
3 625
8 964
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
12.7 år
100%
100%
890
2%
30 000 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
108 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Business Management AS
–
–
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
0
0%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm.
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2014
2015E
3 298 000
-205 000
3 093 000
-205 000
-932 000
-107 000
-1 200 000
-1 000 000
-351 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
3 380 000
-210 000
3 170 000
-210 000
-897 000
-164 000
-1 200 000
-750 000
-51 000
2017E
3 465 000
-215 000
3 250 000
-216 000
-859 000
-222 000
-1 200 000
-750 000
3 000
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
2014A
1 145 000
41 739 000
42 884 000
2015E
794 000
41 739 000
42 533 000
2016E
743 000
41 739 000
42 482 000
2017E
746 000
41 739 000
42 485 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
212 000
30 000 000
30 212 000
191 000
28 800 000
28 991 000
183 000
27 600 000
27 783 000
175 000
26 400 000
26 575 000
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
12 672 000
13 542 000
14 699 000
15 910 000
7,3%
7,5%
7,6%
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
910
930
960
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Sum lån/vektet rente
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Saldo
30 000 000
30 000 000
Rente Rentebinding
3,39%
Flytende
3,39%
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMEN
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,00%
44 186 000
-1 075 000
-29 067 000
14 044 000
7,25%
42 662 000
-923 000
-29 067 000
12 672 000
7,50%
41 240 000
-781 000
-29 067 000
11 392 000
0
14 044 000
0
12 672 000
0
11 392 000
140 000
140 000
127 000
127 000
114 000
114 000
12 190
68%
11 770
70%
11 380
73%
30%/30%
18%/18%
6%/6%
15%
17%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
14%
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende i etablerte Mjåvann industriområde ca. 7 km vest for Kristiansand
sentrum. Industriområdet består av ca. 900 mål tomt og huser en rekke andre velkjente virk­somheter som bl.a. Sørlandschips, Kruse Smith, Netthandelen, Bygger’n, Volvo, Bertel O. Steen,
Nettbuss med fler. Mjåvann industriområde ligger kort vei fra hovedfartsåren E39 mellom
Kristiansand–Stavanger og ca. 10 min kjøretid fra Kristiansand sentrum. Eiendommen ligger
i Songdalen kommune nær kommunegrensen til Kristiansand.
fearnleyprojectfinance.no
19
Eiendomsrapport 2015
MOSS
AS
MOSS EIENDOMSINVEST
EIENDOMSINVEST AS
MOSS EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Prosjektmeglere
Paul
Dehli Navestad
Paul Dehli
Telefon:
22Navestad
93 64 56
Prosjektmegler
Telefon:[email protected]
22 93 64 56
E-post:
Fredrik
Honningsvåg
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 64 59
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn
på selskap
Navn på selskap
Etablert
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Tykkemyr 27 – Moss
Tykkemyr
27 – Moss
Kontor/lager
Kontor/lager
Hansen Protection AS og Fire Fighting
Systems AS
Leietager(e)
Hansen Protection AS og Fire
Fighting27
Systems
Beliggenhet
Tykkemyr
– Moss AS
Type
eiendom
Kontor/lager
Nøkkeltall
Nøkkeltall
Leietager(e)
Hansen Protection AS og Fire Fighting Systems AS
Total
bygningsmasse (BTA)
4 217
Total bygningsmasse
49 217
Selveiertomt
(kvm) (BTA)
012
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
9 012
Parkeringsplasser
72
Total
bygningsmasse (BTA)
4 217106
Parkeringsplasser
Selveiertomt (kvm)
9 012
Vektet gj.v. leietid
7,2 år
Parkeringsplasser
1067 år
Vektet gj.v.
leietid
Vektet
indeksregulering
100%
Vektet
indeksregulering
100%
Utleiegrad
100%
Vektet
gj.v. leietid
6 100%
år
Utleiegrad
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 250
Vektet
indeksregulering
100%
Gj.snitt.
brutto
leie
ved
stiftelse
pr.
kvm
(BTA/NOK)
1
250
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Utleiegrad
100%4%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 250
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
–
18 000
31 000
10%
17%
31 000
17%
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2013E
2014E
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto
leieinntekt
5 398 000
5 533 000
Brutto leieinntekt
5 532 000
5 670 000
-100 000
2015E
-100 000
5 298 000
639 000
5 4325 000
-272 -100
000 000
-278 000
-2 8485000
539 000
-2 887 000
- 000
-284
-1 815
-2000
225 000
-1 815
000
-1 300 000 –
-937
-4000
619 000
452
000
–
-1 589 000
-103 000
-103 2016E
000
5 430 000
5 751
000
5 567
000
-279
000
-105
000
-284
000
-3 003
000
5
646
000
-2 931 000
-299 000
-1-2
815
000
109
000
-1 815
000
-850 000 –
-750 000
-517
000
-2
419
000
-213
000
-750 000
69 000
PROGNOSE
BALANSEPR.
PR.31.12
31.12
PROGNOSE BALANSE
(NOK)
2012A
2013E
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
2 249 000
1 312 000
Omløpsmidler
1 335 000
1 787 000
2015E
2016E
5 671 000
5 812 000
-105 000
2017E
-105
000
5 566 000
895000
000
55707
-286
000
-108000
000
-292
-35 013
000
787
000
-3 063 000
-306 000--1
815
000
-2
062000
000
-1 815
-750
000
-436000
000
-750
000
-2-298
419000
000
-213
-500 000
64 000
Verdi eiendom 1)1)
(NOK)
Verdi eiendom
69 905 000
70 593 2014A
000
Sum aktiva
72 154 000
Omløpsmidler
2 337
000
Sum aktiva
71 928
000
1)
Verdi eiendom
69 928 000
Kortsiktig
gjeld
563
000
Sum
aktiva
72
265
000
Kortsiktig gjeld
629 000
Langsiktig gjeld
50 932 000
Langsiktig gjeld
49 118 000
Sum passiva
51 495
000
Kortsiktig
gjeld
498
000
Sum passiva
49 747
000
Langsiktig gjeld
47 955 000
2)
2048659
000
VEK ekskl.
over-/underkurs
Sum
passiva
453
000
22 181
000
VEK ekskl.
over-/underkurs 2)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
2)
Noteekskl.
2) Etter
budsjetterte utdelinger
VEK
over-/underkurs
23
812
000
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Note 1) Inkluderer ekstraordinært avdrag 2015
Gj.snitt.
brutto leie pr. kvm (BTA)
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 1280
310
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 340
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
(NOK)
Finansiering
Finansiering
(NOK)
Transje
11
Transje
Finansiering
Transje
22
Transje
Transje
1
Sum
lån/vektet
rente
Sum
lån/vektet
rente
Transje
2
Analysedato
Analysedato
31.12.2012
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
EIENDOMSDATA
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Beliggenhet
Type
eiendom
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Leietager(e)
Moss Eiendomsinvest AS
Moss Eiendomsinvest
AS
20.12.2010
20.12.2010
71
280 500
71 280
Moss Eiendomsinvest
AS
16 500
903
167,3%
903
20.12.2010
71 2807,3%
500
16 903
52 7487,3%
000
52 000
748 000
18
000
18
70000
748 000
000
52
748
000
70 748 000
18 000 000
70 748 000
18 000 000
18 000 00018 000 000
180 000
–
180 000180 000
–-–-
Eiendomsverdi
vedstiftelse
stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved
pr. kvm. (NOK)
Eiendomsverdi
ved stiftelseved
pr. kvm.
(NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
stiftelse
Netto
yield eiendomsverdi
ved(NOK)
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
pr. kvm. (NOK)
Finansiering
ved stiftelse
(NOK)
Netto
yield ved
eiendomsverdi
ved stiftelse
stiftelse (NOK)
1.Finansiering
prior
pantelån
1. prior pantelån
Innbetalt
egenkapital
Finansiering
stiftelse (NOK)
Innbetalt
egenkapital
Prosjektpris
ved ved
stiftelse
1.
prior
pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Egenkapitalforhold (NOK)
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Innbetalt
egenkapital(NOK)
ved stiftelse
Innbetaltansvarskapital
egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt
Egenkapitalforhold
Uinnkalt
ansvarskapital(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital
pr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt
egenkapital pr.pr.
1%1%
Uinnkalt ansvarskapital
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
SistUinnkalt
omsatt ansvarskapital
pr. 1%
pr. 1%
Sist omsatt
pr. 1%
Dato
sist omsatt
Dato
omsatt
Sistsist
omsatt
pr. 1%
sist omsatt
SumDato
utbytte/utbetaling
pr. 1%
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Eierkostnad
(NOK)
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Netto
leieinntekt
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Eierkostnad
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
rentekostnader
Netto
leieinntekt
Netto rentekostnader
Estimert
Andreskatt
driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Avdrag
Netto rentekostnader
Avdrag
Prognose
utdeling
Estimert
skatt
Prognose
utdeling
1)
Netto
kontantstrøm
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Forretningsfører
Tone
Kågen
Anita Vågan
Telefon:
22 93 63 37
Forretningsfører
Telefon: [email protected]
22 93 63 37
E-post:
Monica
Hovelsrud
Nilsen
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Haakon Shetelig
Telefon:
22 93 63 38
Telefon:[email protected]
22 93 63 38
E-post:
E-post: [email protected]
Saldo
Saldo
26
26 315
257 000
000
Saldo
24
000
22 617
861
19 000
997 000
50
000
49932
118
21 000
104 000
Transje 3
Sum lån/vektet rente
6 854 000
47 955 000
11 340
310
1 360
69 905 000
70 5932015E
000
71 217 000
748000
000
72 380
69 928 000
638
000
70655
676000
000
49 117 000
47 303 000
49 755
000
452000
000
47 958
43 336 000
21
462
000
43422
788000
000
24
26 888 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note
2) Etter budsjetterte utdelinger
Yieldutvikling
11 340
380
1 400
Yieldutvikling
7,3%
7,3%
Yieldutvikling
7,5%
2014E
2015E
795 000
1 574 000
69 905 000
2016E
70 593
000
70 700 000
72817
167000
000
69 928 000
639
000
70 745
000
627 000
47 302 000
45 488 000
47
941
000
443
46
115000
000
40 917 000
22 759
000
41
26360
052000
000
2015E
2016E
497 000
1 361 000
69 905 000
70 2017E
593 000
70 402 000
881
000
71
954
000
69 928 000
613
000
70 809
000
567 000
45 487 000
43 673 000
46 100
000
428
000
44
240
000
38 498 000
24 302
000
38 27
926
000
714
000
29 385 000
31 883 000
7,4%
7,4%
7,5%
7,6%
7,6%
7,6%
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
(NOK)
Rente
Rente Rentebinding
Rentebinding
4,86%
Flytende
4,76%
Flytende
Rente Rentebinding
7,03%
21.12.2017
7,48%
21.12.2017
3,50%
Flytende
5,91%
2,4
6,02%
1,9 år
år
5,91%
20.12.2017
6,40%
Flytende
4,98%
1,3 år
Netto
yield,anslag
anslag
Netto yield,
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt
skatt
Rabatt latent
latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto
gjeld
Netto gjeld
Rabatt
latent skatt
VEK
over-/underkursrentesikring
rentesikring
VEK ekskl.
ekskl.
Netto
gjeld over-/underkurs
7,00%
7,00%
75600
686000
000
77
7,25%
-3599
406 000
-4
76 400000
000
-49
246000
000
-48
-4 412
180 000
23589
034
000
24
-46
116000
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
26 104 000
Over-/underkurs
rentesikring
-1
679000
000
Over-/underkurs rentesikring
-1 018
VEK
21
355
000
Over-/underkurs
rentesikring
-1 571
193000
000
VEK
23
VEK
24 911 000
VEK
pr.
1%
ekskl.
over-/underkurs
rentesikring
230
000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
246 000
VEK
1%
214
000
VEK
261000
000
VEK pr.
pr. 1%
1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
236
VEK pr. 1%
249 000
Eiendomsverdi
pr. kvm
kvm (BTA)
(BTA)
17400
950
Eiendomsverdi pr.
18
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
1863%
120
Finansieringsgrad
(eiendom)
67%
Finansieringsgrad
(eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
63%
BILDE
AV
EIENDOMMEN
BILDE
AV
EIENDOMMEN
BILDE
AV
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs
IRR
siden oppstart
før/etter
over-/underkurs
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
Nominell avkastning
før/etter
over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
16%/13%
15%/14%
13%/12%
38%/29%
54%/48%
62%/56%
Budsjettertkontantstrøm
kontantstrømtiltilEK
EKbasis
basis
VEK
(snitt
Budsjettert
VEK
(snitt
neste 4 år)
neste 4 år)
14%
11%
7,25%
7,50%
7,25%
7,50%
73924
076000
000
70427
640000
000
74
72
7,50%
7,75%
-3331
171000
000
-2081
952000
000
73-4853
000
71 -4
471
000
-49 412
246000
000
-49412
246000
000
-48
-3 925 000
-3-48
687 000
659
000 -4619
18
442
000
22116
181000
000
934
000
-4620
116
000
23 812 000
21 668 000
-1
679000
000
-1018
679000
000
-1 018
-1
980000
000 -1 18
16916
763
000
-118
193
000
21193
163
000
000
22 619 000
20 475 000
207000
000
184000
000
222
199
190
000
168
000
238
000
217
000
212 000
189
000
226 000
205 000
17
330
16
750
17 770
17 180
17 510
16 950
70%
72%
66%
68%
65%
67%
11%/7%
12%/11%
11%/10%
25%/16%
41%/35%
49%/43%
15%
13%
6%/2%
9%/7%
9%/7%
12%/3%
28%/22%
38%/31%
16%
14%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er oppført for Hansen Protection AS og Fire Fighting System AS og ble tatt
i bruk ultimo 2010. Bygget er et moderne og effektivt kombinasjonsbygg beliggende langs
Eiendommen
er oppført
oppført
for
Hansen
ProtectionAS,
AS,(tidl.
(tidl.Helly
HellyHansen
Hansen
Pro
AS)og
ogFire
FireFighting
Fighting
hovedveien
mellom
E6 ogfor
Moss
sentrum.
Eiendommen
er
Hansen
Protection
Pro
AS)
System AS og
2010. Bygget er et moderne og effektivt
kombinasjonsog ble
ble tatt
tatt i bruk
bruk ultimo
ultimo 2010.
effektivt kombinasjonsbygg beliggende
veletablerteSolgaard
Solgaard
Skognæringsområde
næringsområde
Moss
sentrum.
beliggende mellom
mellom veletablerte
Skog
ogog
Moss
sentrum.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
www.fearnleyfinans.no
20
29
27
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport
Eiendomsrapport2014
2013
NORDANIA EIENDOM AS
NORDANIA EIENDOM AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Prosjektmegler
Telefon:
22 93 63 45
Thomas
Holtan Leskovsky
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Nordania Eiendom AS
24.12.2010
000 000
Nordania 328
Eiendom
AS
7 271
24.12.2010
7,0%
328 000 000
7 271
7,0%
236 250 000
84 200 000
236
320 250
450000
000
84 200 000
320 450 000
Eiendomsverdi
ved stiftelse (DKK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
(DKK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
Finansiering
ved stiftelse (DKK)
1. prior pantelån
Finansiering
ved
stiftelse
(DKK)
Innbetalt egenkapital
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(DKK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(DKK)
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato
omsatt
Sist sist
omsatt
pr. 1% (NOK)
84 200 000
84 200 000
–
842 000
842 000
–
840 000
118.02.2014
125 000
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (NOK)
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1% (NOK)
Tilbakebetalt i% av innbetalt
2015E
-100 000
24 454
24 188
000000
-625-100
000000
24 354
-8 933
000000
-622
-588 000000
-7 554
-12 000
000000
-2 218
-5 000
000000
-2 -12
958000
000000
-4 000 000
-2 040 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
540
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
540
-1022016E
000
24672
943000
000
24
-102000
000
-636
24
841
000
-8 529 000
-634
000
-2 640 000
021000
000
-12-7000
461000
000
-1-3750
-13
000000
000
-883
-1 500 000
-775 000
550
550
2016E
25 270 000
2017E
-104
000
25
25442
166000
000
-104 000
-644
000
25
-8338
150000
000
-641
000
-3 198 000
-6 000
583 000
-13
000
-3
779 000
-1 000
000
-14 -826
000 000
000
-1 000 000
-665 000
560
560
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Leietager(e)
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Leietager(e)
Total bygningsmasse (BTA)
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt
(kvm)
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Vektet
gj.v. leietid
Utleiegrad
Vektet
indeksregulering
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/DKK)
Utleiegrad
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
København syd og Kolding
Lager
Frigo AS
København syd Bring
og Kolding
Lager
Bring Frigo AS
45 108
157 800
45 108
155 850 11 år
100%
10 år
100%
100% 512
100% 4%
512
4%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Business Management AS
Saldo
122 000 000
Saldo
94 110
250000
000000
216 250
000000
94 250
204 250 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(DKK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
8 095 000
5 137 000
(DKK)
296 6062014A
000
Verdi eiendom
Omløpsmidler
574000
000
Sum aktiva
3045701
1)
Verdi eiendom
301 940 000
Sum
aktiva
307
514
000
Kortsiktig gjeld
1 914 000
Langsiktig gjeld
216 250 000
Kortsiktig
gjeld
641000
000
Sum passiva
2181164
Langsiktig gjeld
204 250 000
Sum
205537
891000
000
VEKpassiva
ekskl. over-/underkurs 2) 86
1)
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
101 623 000
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
2015E
296 606
000
3 534
301
743 000
000
301 940 000
3051 474
000
828 000
204 250 000
1
497
206 078 000
000
192 250 000
193
747 000
95 665
000
2015E
4 254 000
2016E
296 606
000
2 759
000
300
860
000
301 940 000
304 699
000
1 753 000
192 250 000
1
404
000
194 003
000
179 250 000
180
654
000
106
857
000
2016E
3 428 000
2962017E
606 000
2300
094034
000000
301 940 000
304 034
000
1 667 000
179 250 000
1 180
310 917
000000
165 250 000
166 560
119 000
117 000
111 727 000
124 045 000
137 474 000
Yieldutvikling
7,5%
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(DKK)
Finansiering
(DKK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje2 1
Sum
lån/vektet
rente
Transje
2
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
16.02.2015
113 000
13%
163 000
19%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(DKK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
24 288 000
24 774 000
(DKK)
Eierkostnad
Brutto
leieinntekt
Netto
leieinntekt
Eierkostnad
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
leieinntekt
Netto rentekostnader
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimert utdeling
skatt
Prognose
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Forretningsfører
Tove Auset
Forretningsfører
Telefon: 22 93 63 46
Tove
Auset
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
7,5%
7,7%
7,6%
7,8%
7,8%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(DKK)
Rente
Rentebinding
4,98%
15.01.2018
Rente Rentebinding
3,30%
Flytende
4,88%
15.01.2018
4,25%
2,3 år
2,55%
Flytende
3,80%
1,6 år
Netto yield, anslag
7,25%
7,50%
7,75%
(DKK)
Estimert
eiendomsverdi
333 628
000
322 507
000
3127,75%
103 000
Netto
yield,
anslag
7,25%
7,50%
Rabatt
latent
skatt
-27
014
000
-25
901
000
-24
861
Estimert eiendomsverdi
335 917 000
324 720 000
314 245 000000
Netto latent
gjeld skatt
-210
000 -22
-210780
069000
000 -21
-210
Rabatt
-23 069
899 000
732069
000000
VEK gjeld
ekskl. over-/underkurs rentesikring
96 545
000 -20086317
537000
000 -200 317
77 173
Netto
-200
317 000
000000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
111 701 000
101 623 000
92 196 000
Over-/underkurs rentesikring
-4 962 000
-4 962 000
-4 962 000
Over-/underkurs
rentesikring
-4
-481
911
000000
VEK
91 911
583 000
000
575000
000 -4 911
72 211
VEK
106 790 000
96 712 000
87 285 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
965 000
865 000
772 000
VEK
1 117
1 016
922722
000000
VEKpr.
pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
916 000
000
816000
000
VEK pr. 1%
1 068 000
967 000
873 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMENE
EIENDOMMENE
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7 400
7 450
65%
61%
7 150
7 200
67%
63%
6 920
6 970
69%
65%
9%/7%
12%/11%
28%/22%
52%/46%
5%/3%
9%/8%
16%/10%
40%/34%
2%/0%
7%/6%
5%/-1%
29%/23%
16%
18%
18%
20%
Budsjettert
kontantstrøm
til EK
basis
VEK
(snitt
Budsjettert
kontantstrøm
til EK
basis
VEK
(snitt
neste 4 år)
neste 4 år)
14%
16%
KOMMENTAR
Selskapet eier to logistikk-/ frysebygg med god beliggenhet i København syd og Kolding.
Eiendommene er leid ut på 10 års uoppsigelig leieavtale til «barehouse» betingelser med
Frigo
AS/Bring
AB – 100% eiet av Posten
AS. Det er romslige
tomtersyd
med
Selskapet
eierFrigo
to logistikk-/frysebygg
med Norge
god beliggenhet
i København
og Kolding.
utbyggingspotensial.
Begge
har leieavtale
sentral beliggenhet
i forhold
til hoved­ med Frigo
Eiendommene er leid
ut påeiendommene
11 års uoppsigelig
til «barehouse»
betingelser
fartsårene
E45
og
E20.
AS/Bring Frigo AB – 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige tomter med utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i forhold til hovedfartsårene E45 og
E20.
KOMMENTAR
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
30
21
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
Prosjektmeglere
Christian Bull
Prosjektmeglere
Telefon:
22 93 63 35
[email protected]
Honningsvåg
E-post:
Telefon: 22 93 64 59
E-post: [email protected]
OSLO NORD EIENDOMSINVEST KS
OSLO NORD EIENDOMSINVEST KS
Forretningsfører
Hilde Østby
Forretningsfører
Telefon: 22 93 63 41
Øystein
E-post:Nilsen
[email protected]
Telefon: 22 93 63 41
E-post: [email protected]
Morten Ring-Andersen
Telefon: 22 93 63 36
[email protected]
Bull
E-post:
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Oslo Nord Eiendomsinvest KS
19.12.2011
124 076 000
Oslo Nord Eiendomsinvest
KS
13 977
19.12.2011
7,1%
124 076 000
13 977
7,1%
97 000 000
26 000 000
97 000
000 000
123
000
26 000 000
123 000 000
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
(NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Finansiering
ved
stiftelse
(NOK)
Innbetalt egenkapital
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato
omsatt
Sist sist
omsatt
pr. 1%
26 000 000
10 000 000
26 000 000
10 000 000
260 000
100 000
260 000
100 000
295 000
08.10.2013
307 500
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
07.11.2014
10 000
4%
20 000
8%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
9 594 000
9 833 000
(NOK)
2015E
Eierkostnad
-491 000
Brutto
leieinntekt
9 785
Netto
leieinntekt
9 103
000000
Eierkostnad
Andre
driftskostnader inkl. adm.
-477-495
000000
Nettorentekostnader
leieinntekt
9 290
Netto
-4 649
000000
Andre
driftskostnader
inkl.
adm.
-483
Estimert skatt
-000
1)
Netto rentekostnader
-4 084
-5 947
000000
Avdrag
Estimert utdeling
skatt
Prognose
-1 000 000 –
1)
Avdrag
-5 937
Netto
kontantstrøm
-2 970
000000
Prognose utdeling
-1 800 000
Note I) Inkl. dokumentavgift som betales i 2014, ca. MNOK 3.
Netto kontantstrøm
-3 014 000
-5032016E
000
529000
000
99330
-507000
000
-489
9
022
000
-4 740 000
-495 000
-3916
846000
000
-2
-–
-2
916000
000
1 185
-1 500 000
265 000
Ammerudveien 20-22 – Oslo
Kontor/handel
Leietager(e)
Oslo Kommune, Ammerudveien
NAV og Norgesgruppen
Øst AS
Beliggenhet
20-22 – Oslo
Type eiendom
Kontor/handel
Nøkkeltall
Leietager(e)
Oslo Kommune, NAV og Norgesgruppen Øst AS
Total bygningsmasse (BTA)
8 877
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
10 981
Total bygningsmasse (BTA)
8 877
Selveiertomt
(kvm)
10 9816,1 år
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
100%
Vektet
gj.v. leietid
5,1 år
Utleiegrad
100%
Vektet
indeksregulering
100%
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 045
Utleiegrad
100% 2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 045
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
Forretningsførsel
Forvaltning
1 080
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 100
1 110
1 070
1)
(NOK)
124 0002014A
000
Verdi eiendom
Omløpsmidler
171000
000
Sum aktiva
1274674
1)
Verdi eiendom
126 457 000
Sum
aktiva
130
628
000
Kortsiktig gjeld
986 000
Langsiktig gjeld
97 321 000
Kortsiktig
gjeld
902000
000
Sum passiva
98 307
Langsiktig gjeld
94 395 000
Sum
95367
297000
000
VEKpassiva
ekskl. over-/underkurs 2) 29
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK
ekskl. over-/underkurs 2)
35 331 000
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
1 080
Yieldutvikling
1 100
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje2 1
Transje
Transje32
Utsatt
dokumentavgift
Transje
3
Utsatt
dokumentavgift
Sum
lån/vektet
rente
Sum lån/vektet rente
Saldo
45 560 000
Saldo
25 000
000000
42 644
23 730
000000
25 000
3 031
000000
23 730
3 021
97 321
000000
94 395 000
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Finans Asset Management AS
Fearnley Business Management AS
TBB Driftstjenester AS
Fearnley Property Management AS
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
3 674 000
704 000
2016E
9 628 000
2017E
-516
000
9 9767
112000
000
-520
-501000
000
9
247
000
-4 484 000
-507 000 -3
-2824
916000
000
–-2 916
1 211000
000
-1 500 000
500 000
Note I) Inkl. dokumentavgift som betales i 2015, ca. MNOK 3.
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
2015E
124 000
000
1 157
124
704 000
000
126 457 000
1271 005
614 000
000
91 374 000
827
000
92 379 000
88 458 000
89
32 285
325 000
000
2015E
1 889 000
2016E
124 000
000
1 422
000
125
889
000
126 457 000
127 879
000
976
000
88 458 000
805
000
89 434 000
85 542 000
8636
347
000
455
000
38 329 000
41 532 000
7,2%
7,2%
7,4%
7,0%
2016E
3 100 000
1242017E
000 000
1 127
922100
000000
126 457 000
128 379947
000000
85 542 000
782489
000000
86
82 626 000
83 408
40 000
611 000
44 971 000
7,3%
7,2%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
Rente
Rentebinding
4,25%
Flytende
Rente Rentebinding
5,58%
15.04.2020
3,60%
Flytende
5,71%
15.01.2020
5,36%
15.01.2020
15.01.2014
5,23%
15.04.2020
4,82%–
3,1 –år
4,36%
2,7 år
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
1)
Rabatt latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto latent
gjeld skatt
Rabatt
VEK gjeld
ekskl. over-/underkurs rentesikring
Netto
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs
rentesikring
VEK
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK
VEKpr.
pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
7,00%
130 043
000
6,75%
917 000
000
134-1130
-94
000
-3 633
249 000
33 126
493 000
000
-91
39 755 000
-1 548 000
-3
31 640
945 000
000
36 115 000
335 000
398
319 000
000
361 000
Note 1) Justert for estimert reduksjon ifm overgang til omsetningsleie
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
14 650
Finansieringsgrad (eiendom)
75%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
15 110
Finansieringsgrad (eiendom)
70%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
15%/12%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
33%/27%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
17%/14%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
61%/47%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
neste
4
år)
14%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 16%
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMENE
EIENDOMMENE
7,25%
7,50%
125 559
000
1217,25%
373 000
7,00%
559000
000 124 638
-1 224
129 -1214
000000
-94
633000
000 -2-94
-2 757
300633
000000
367000
000 -91 126
25 516
-9129
126
000000
35 331 000
31 212 000
-1 548 000
-1 548 000
-327
640
000000
819000
000 -3 640
23 968
31 691 000
27 572 000
294 000
255 000
353
312240
000000
278000
000
317 000
276 000
14 140
78%
14 560
73%
8%/5%
17%/11%
13%/9%
43%/30%
13 670
80%
14 040
76%
1%/-2%
2%/-4%
9%/4%
28%/14%
16%
18%
20% 18%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
To godt vedlikeholdte eldre bygg, i det vesentligste utleid til offentlige leietagere samt en
Kiwibutikk (Norgesgruppen). Leien for denne vil kunne bli noe redusert i 2016 sammenlignet
med
2015 grunnet
overgang
til omsetningsleie.
Parkeringsplassen
bleoffentlige
asfaltert sommeren
To godt
vedlikeholdte
eldre
bygg, i det vesentligste
utleid til
leietagere2012.
samt til
Det
holdes enLeien
god vedlikeholdsstandard
pånoe
eiendommen.
Kiwibutikk.
for denne vil kunne bli
lavere i 2016. Parkeringsplassen ble nyasfaltert
sommeren 2012.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
22
31
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
RJUKAN NÆRINGSPARK KS
RJUKAN NÆRINGSPARK KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post:
[email protected]
Prosjektmeglere
Christian Bull
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Kristian Nordtømme
Telefon: 22 93 64 54
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Geir Åge Rønneberg
Telefon: 22 93 64 53
E-post: [email protected]
Morten Ring-Andersen
Telefon: 22 93 63 36
E-post: [email protected]
Andreas Tronstad
Telefon: 22 93 63 48
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Navn på selskap
Netto
yield eiendomsverdi ved stiftelse
Etablert
SELSKAPSINFORMASJON
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Finansiering
ved stiftelse
(NOK)
Eiendomsverdi
ved stiftelse
pr. kvm. (NOK)
1. prior
pantelån
Netto
yield eiendomsverdi ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris
vedved
stiftelse
Finansiering
stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Egenkapitalforhold
(NOK)
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt
egenkapital
Innbetalt
egenkapital
pr.ved
1% stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Beliggenhet
Type eiendom
39 463 000
999
28 000
000
11,5%
11 000 000
39 000 000
28 000 000
11 000 000
39
000 000
11 000
000
6 000 000
110 000
220 000
61 000
23.11.2012
Sist omsatt pr. 1%
Sum
utbytte/utbetaling
pr. 1%
Dato
sist omsatt
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
220 000
43 500
23.11.2012
40%
43 500
40%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
Brutto leieinntekt
10 319 000
Eierkostnad
-4 121 000
(NOK)
2015E
Netto
leieinntekt
6 198 000
Brutto
leieinntekt inkl. adm.
9 000
250 000
Andre
driftskostnader
-631
Eierkostnad
-2 285 000
Netto rentekostnader
-1 226 000
Netto leieinntekt
6 965 000
Estimert skatt 1)
Andre driftskostnader inkl. adm.
-1 092 000
Avdrag
-3 111 000
Netto rentekostnader
-882 000
Prognose
utdeling
Estimert
skatt 1)
-73-000
Netto
kontantstrøm
1 230
Avdrag
-3 000
111 000
NotePrognose
1) Skatt i komplementarselskapet
er inkludert i anslaget
utdeling
–
Netto kontantstrøm
1 807 000
Gj.snitt.
leie pr. kvm (BTA) er inkludert i anslaget 260
Note 1)brutto
Skatt i komplementarselskapet
2015E
10 177 000
-4 224 000
5 9532016E
000
9 259000
000
-647
-2 342 000
-1 014 000
6 917 000
-1 150 000
-3 111 000
-710 000
-100 000
-31 181
111000
000
–
1 846 000
260
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
230
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
Saldo
12 500 000
Saldo
12 372 000
10 500 000
24 872 000
11 262 000
21 762 000
230
Analysedato
31.12.2014
EIENDOMSDATA
Leietager(e)
Rjukan
Produksjon, lager, kontor
Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord og Assistco AS
Beliggenhet
Nøkkeltall
Type
eiendom
Total bygningsmasse (BTA)
Leietager(e)
Selveiertomt (kvm)
Rjukan
Produksjon, lager, kontor
39 500
Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord og Assistco AS
126 600
Nøkkeltall
Vektet
gj.v. leietid (BTA)
Total
bygningsmasse
Vektet indeksregulering
Selveiertomt
(kvm)
Utleiegrad
Vektet
gj.v.brutto
leietidleie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Gj.snitt.
Vektet
indeksregulering
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Utleiegrad
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Forretningsførsel
11 000
110000
000
6 100 000
60 000
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Dato sist omsatt
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje 2
Transje 1
Sum lån/vektet rente
Transje 2
Sum lån/vektet rente
EIENDOMSDATA
Rjukan Næringspark KS
07.04.2011
39 463 000
999
Rjukan Næringspark KS
11,5%
07.04.2011
Analysedato
31.12.2013
Forvaltning
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
39 500 3,6 år
126 683 100%
80%
2,6 år 258
100% 4%
80%
258
4% AS
Fearnley Finans Management
Rjukan Næringspark KS
Fearnley Business Management AS
Rjukan Næringspark KS
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2016E
10 380 000
-4 330 000
2017E
6 050
000
9-663
444 000
000
-2 401 000
-803 000
7 043 000
-1 210 000
-3 111 000
-383 000
-104 000 473000
000
-31 111
Verdi eiendom 1)
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Kortsiktig gjeld
Sum aktiva
Langsiktig gjeld
Sum passiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
VEKpassiva
ekskl. over-/underkurs 2)
Sum
(NOK)
42 277 000
2014A
46 030
000
7 750 000
50 199 000
291 000
57 949 000
24 872 000
25 163 000
214 000
21 762 000
20
867
21 976 000
000
2013A
–
2 235 000
260
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
Yieldutvikling
Note
1) Justert for rabatt latent skatt
35 973 000
2014E
2015E
2016E
6 164 000
7 637 000
42 277 000
42 277 000
42 277 000
2015E
2016E
2017E
47 260
000
48
441 000
49 914 000
9 557 000
11 403 000
13 638 000
50 199 000
50 199 000
50 199 000
252 000
215 000
178 000
59 756 000
61 602 000
63 837 000
21 761 000
18 650 000
15 539 000
22 013 000
18 865 000
15 717 000
181 000
118 000
89 000
18 651 000
15 540 000
12 429 000
247000
000 15 658
29 576
197 000
1825832
000000 12 51834000
Omløpsmidler
3 753 000
4 983 000
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
240
40 924 000
13,5%
Yieldutvikling
13,0%
45 944 000
51 319 000
13,7%
13,9%
13,2%
13,4%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
Rente
Rentebinding
6,72%
16.01.2017
Rente Rentebinding
4,16%
Flytende
6,27%
16.01.2017
5,44%
1,5 år
3,45%
Flytende
4,81%
1 år
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert eiendomsverdi
Netto yield, anslag
Rabatt latent skatt
Estimert eiendomsverdi
Netto gjeld
Rabatt latent skatt
VEK gjeld
ekskl. over-/underkurs rentesikring
Netto
13,25%
13,50%
13,75%
44 264 000
43 445 000
42 655 000
12,00%
13,00%
14,00%
-1 250 000
-1 168 000
-1 089 000
56 790 000
52 421 000
48 677 000
-21 410 000
-21 410 000
-21 410 000q
-2 659 000
-2 222 000
-1 848 000
604000
000 -14 20
20000
156 000
-1421226
226867
000000 -14 226
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
39 905 000
35 973 000
32 603 000
Over-/underkurs rentesikring
-486 000
-486 000
-486 000
VEK
21 118000
000
20 381
19000
670 000
Over-/underkurs
rentesikring
-398
-398
000000 -398
VEK
39 507 000
35 575 000
32 205 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
216 000
209 000
202 000
VEK
399
360204
000000
326 000
VEKpr.pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
211000
000
197 000
VEK pr. 1%
395 000
356 000
322 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
1 120
1 100
1 080
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
1 440
1 33057%
1 230 58%
Finansieringsgrad
(eiendom)
56%
Finansieringsgrad (eiendom)
38%
42%
45%
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
37%/36%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
47%/47%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
136%/131%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 302%/299%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 3 år)
neste 4 år)
14%
22%
36%/35%
35%/34%
44%/43%
130%/125% 40%/40%
123%/119%
267%/263%
236%/232%
15%
23%
17%
24%
KOMMENTAR
Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Formålet er å leie ut og utvikle
nærings­parken og tiltrekke seg flere leietagere ev. i samarbeid med lokale aktører.
KOMMENTAR
Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Formålet er å leie ut og utvikle næringsparken
og tiltrekke seg flere leietagere ev. i samarbeid med lokale aktører.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
23
33
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Prosjektmeglere
Telefon:
22 93 63 45
Thomas
Holtan Leskovsky
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
ROGALAND LOGISTIKKINVEST AS
ROGALAND LOGISTIKKINVEST AS
Forretningsfører
Jan-Trygve Lund Riise
Forretningsfører
Telefon: 22 93 64 52
Jan-Trygve
Lund Riise
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Haakon [email protected]
Shetelig
E-post:
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield
eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse
(NOK)
Rogaland Logistikkinvest AS
16.12.2011
200 000 000
Rogaland Logistikkinvest
AS
16 194
16.12.2011
7,0%
200 000 000
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Innbetalt
egenkapital
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt egenkapital
ansvarskapital
Innbetalt
pr. 1%
16 194
7,0%
142 000 000
7 000 000
43 000
500000
000
142
7 000
192
500000
000
43 500 000
192 500 000
43 500 000
43 500 000
–
435 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
435 000
–
435 000
31.10.2013
435 000
31.10.2013
25 000
6%
25 000
Tilbakebetalt i% av innbetalt
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Leietager(e)
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Leietager(e)
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Vektet gj.v. leietid
Selveiertomt
(kvm)
Vektet indeksregulering
Vektet
gj.v. leietid
Utleiegrad
Vektet
indeksregulering
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Utleiegrad
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Orstad – Rogaland
Logistikk/lager
Interstil AS
Orstad – Rogaland
Logistikk/lager
Lagerlogistikk AS
12 350
23 406
12 350
15,8 år
23 406
100%
1 år
100%
100%1 134
100% 4%
1 134
4%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Business Management AS
6%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
14 515 000
14 878 000
Eierkostnad
(NOK)
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt 1)
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Eierkostnad
Netto
Nettorentekostnader
leieinntekt
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimert utdeling
skatt
Prognose
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
-50 000
2015E
14 465
000000
10 794
-386 -50
000000
-7 606
000000
10 744
-394 -000
-7 291
-4 250
000000
-2 500-990
000000
-4 250
-277
000000
–
-2 181 000
-512016E
000
14
15827
164000
000
-395
-51000
000
-7
15573
113000
000
-403000
000
-1 656
927000
000
-4-6250
-62000
000
-2 500
250000
000
-1-4547
–
3 471 000
2016E
15 250 000
-53
000
2017E
197000
000
1515543
-405
000
-53 000
-7490
367000
000
15
-2-414
272000
000
-6
-4 760
250000
000
-1
-1 302
500000
000
-4 -597
250 000
000
-4 000 000
-1 236 000
Note 1) Innvilget leierabatt MNOK 4 for 2015
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 180
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
870
1 200
1 230
1 230
1 260
Saldo
69 875 000
Saldo
43 000
000000
67 625
27 000
000000
43 000
7 000
000000
25 000
146 875
000000
2 871
138 496 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
3 841 000
3 564 000
1)
Verdi eiendom
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Kortsiktig
Sum
aktiva gjeld
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
2)
Sum
VEKpassiva
189 4432014A
000
193 3284
502000
000
180 840 000
1 910
184
342000
000
146 875 000
854000
000
1481785
138 496 000
140499
350000
000
44
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 43
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
2)
992 000
189 443
000
2015E
193
007 000
000
1 321
180 840 000
938 000
000
1821 161
142 625 000
1 752
144
563 000
000
134 246 000
135
998 000
48 444
000
2015E
2 017 000
189 443
000
2016E
191
460
000
4 792
000
180 840 000
1 880
000
185 632
000
138 375 000
1 705
000
140
255
000
129 996 000
13151701
000
205
000
46 163 000
53 931 000
Yieldutvikling
7,3%
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje2 1
Transje
Transje32
Selgerkreditt
Transje 3
Sum
lån/vektet1) rente
Selgerkreditt
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
2016E
1 420 000
1892017E
443 000
3190
556863
000000
180 840 000
1 844
184 396
000000
134 125 000
1 135
650969
000000
125 746 000
127 54
396894
000000
57 000 000
7,4%
7,9%
7,6%
8,1%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Rente
Rentebinding
4,36%
Flytende
Rente Rentebinding
6,06%
10.04.2019
4,38%
Flytende
6,07%
10.04.2019
6,06%
10.04.2019
5,00%
28.12.2016
6,07%
10.04.2019
5,20%
2,7 år
5,00%
28.12.2016
5,22%
2,1 år
1) Selgerkreditt beregnet hensyntatt nedskrivning som følge av redusert leie 2015
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
Netto yield, anslag
7,00%
7,25%
7,50%
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
206 643
000
199 7,75%
517 000
1928,00%
867 000
Netto
yield,
anslag
7,50%
Rabatt latent
skatt
-10 585
787 000
000 190
-10243
074000
000 184 298
-9 409
1)
Estimert
eiendomsverdi
196
000000
Netto latent
gjeld skatt
-144
000 -144
944000
000 -8
-144
Rabatt
-10 944
038 000
-9 403
809944
000000
VEK gjeld
50848
912 000
000 -13644848
499000
000 -136 848
38 514
Netto
-136
000000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
49 699 000
43 992 000
38 641 000
Over-/underkurs rentesikring
-2 247 000
-2 247 000
-2 247 000
VEK
48
000
252000
000 -4 390
36 267
Over-/underkurs
rentesikring
-4 665
390 000
-442
390
000000
VEK
45 309 000
39 602 000
34 251 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
509 000
445 000
385 000
VEK
497 000
440
386363
000000
VEKpr.
pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
487
000
423000
000
VEK pr. 1%
453 000
396 000
343 000
Note
1) Eiendomsverdi
på basis av normalisert leie
Eiendomsverdi
pr.beregnet
kvm (BTA)
16 730
16 160
15 620
Finansieringsgrad (eiendom)
71%
74%
76%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
15 920
15 400
14 920
Finansieringsgrad
(eiendom)
70%
73%
75%
IRR siden oppstart
før/etter over-/underkurs
11%/8%
4%/1%
-3%/-6%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
23%/18%
8%/3%
-6%/-11%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
8%/5%
4%/1%
0%/-3%
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
26%/16%
13%/3%
0%/-10%
Budsjettert
kontantstrøm
til EK
basis VEK (snitt
neste 4 år)
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
12%
14%
14%
16%
18%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
17%
Nytt logistikk/lagerbygg på Orstad syd for Stavanger. Eiendommen fungerer som lager- og
logistikkbygg for møbelvare og interiørgrossisten Interstil. Fremleietager har sagt opp frem­leie­
Nytt logistikk-/lagerbygg
på Orstad syd
for Stavanger.
Bygningen
ble oppbud.
ferdigstilt
ogetter
overtatt
avtalen.
Dette vil med stor sannsynlighet
medføre
at leietager
må begjære
Søk
nyavleietager
Verdivurdering
av prosjektet
således
vanskelig.
leietagerpågår.
ca. 1.11.2012.
Eiendommen
fungererersom
lagerog logistikkbygg for møbelvare og
interiørgrossisten Interstil AS. Det løper ca 16 års uoppsigelig leieavtale til «barehouse» vilkår.
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
34
24
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
RYGGE
KS
RYGGE EIENDOMSINVEST
EIENDOMSINVEST KS
RYGGE EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Prosjektmeglere
Thomas
Holtan Leskovsky
Thomas 22
Holtan
Leskovsky
Telefon:
93 63
45
Prosjektmegler
Telefon:[email protected]
22 93 63 45
E-post:
Thomas
Holtan
Leskovsky
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn
på selskap
Navn på selskap
Etablert
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Sognshøy Næringspark – Rygge
Sognshøy Næringspark – Rygge
Lager
Lager
Ramirent AS/Veidekke Eiendom
AS
Leietager(e)
Ramirent Næringspark
AS/Veidekke–Eiendom
Beliggenhet
Sognshøy
Rygge AS
Type
eiendom
Lager
Nøkkeltall
Nøkkeltall
Leietager(e)
Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS 3 383
Total
bygningsmasse (BTA)
Total bygningsmasse
3 383
Selveiertomt
(kvm) (BTA)
27
563
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
27 563
Total bygningsmasse (BTA)
3 383
Vektet gj.v. leietid
9,5 år
Selveiertomt
(kvm)
27 5638,5 år
Vektet gj.v.
leietid
Vektet
indeksregulering
100%
Vektet indeksregulering
100%
Utleiegrad
100%
Vektet
gj.v. leietid
7,5 år100%
Utleiegrad
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
698
Vektet
indeksregulering
100% 698
Gj.snitt.
brutto
leie
ved
stiftelse
pr.
kvm
(BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
4%
Utleiegrad
100% 4%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
698
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
Fearnley Property Management AS
– – –
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2013E
2014E
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto
leieinntekt
2 387 000
2 423 000
Brutto leieinntekt
2 458 000
2 534 000
Eierkostnad
-204 000
-209 000
(NOK)
2015E
2016E
Eierkostnad
-205 000
-210
000
Netto
2 183
000
214 000
Bruttoleieinntekt
leieinntekt
2 509
000
22 587
Netto
leieinntekt
2 253
000
324 000
000
1)
-312
000
-74
000
Andre
driftskostnader
inkl.
adm.
1)
Eierkostnad
-214
000
-219
-372
000
-74 000
000
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
rentekostnader
-855
000
-872
000
Netto
leieinntekt
2
295
000
2
368
000
Netto rentekostnader
-815 000
-823 000
Estimert
skatt
-Andre driftskostnader
inkl. adm. 1)
-72 000
-74 000
Estimert
skatt 2)
-20
000
Avdrag
-750
000
-1
000 000
000
Netto
rentekostnader
-535
000
Avdrag
-250 000
-1-533
200
000
Prognose
Estimert utdeling
skatt
000
-20 000-Prognose
utdeling
-600-20
000
Netto
kontantstrøm
266
000
000
Avdrag
-1
000
000
-1 268
613 000
Netto
kontantstrøm
216
000
207
000
Prognose
utdeling
-700
000
–
Note
ekstraordinært
vedlikehold
av på
takca.
i 2012
ca.
NOK 200.000
Note1)
1) Inkludert
Inkludert ekstraordinært
vedlikehold
i 2013
NOKpå
300.000
Netto
kontantstrøm
-32
000
128
000
Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
710
720
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
730
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
740
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
(NOK)
Sum
Sum lån/vektet
lån/vektet rente
Analysedato
Analysedato
31.12.2012
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
EIENDOMSDATA
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Beliggenhet
Type
eiendom
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Leietager(e)
Rygge Eiendomsinvest KS
Rygge Eiendomsinvest
KS
19.09.2012
19.09.2012
24
500 000
24 5007KS
000
Rygge Eiendomsinvest
242
78,8%
242
19.09.2012
8,8%
24 500 000
7 242
8,8%
18 750
000
186 750
150 000
000
150 000
246 900
000
18
750
000
24 900 000
6 150 000
24 900 000
6 150 000
150 000
16 500
000
1 500 000
6 150 000
500
1 50061
000
61 500
15 000
15 000
61 500
15 000 – -
Eiendomsverdi
vedstiftelse
stiftelse pr.
(NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved
kvm. (NOK)
Eiendomsverdi
ved stiftelseved
pr. kvm.
(NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
stiftelse
Netto
yield eiendomsverdi
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelseved
(NOK)
Eiendomsverdi
stiftelse(NOK)
pr. kvm. (NOK)
Finansiering
vedved
stiftelse
Netto
eiendomsverdi
stiftelse
ved stiftelse ved
(NOK)
1.Finansiering
prior yield
pantelån
1. prior pantelån
Innbetalt
egenkapital
Finansiering
ved
stiftelse
(NOK)
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris
ved stiftelse
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Egenkapitalforhold
(NOK)
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Innbetalt egenkapital(NOK)
ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Uinnkalt
ansvarskapital
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Innbetalt
egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
Sist
omsatt
pr. 1% (NOK)pr. 1%
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Dato
sist omsatt
Sist omsatt
pr. 1%
Datoutbytte/utbetaling
sist omsatt
Sum
pr. 1%
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Finansiering
Finansiering
(NOK)
Transje
11
Transje
Finansiering
Transje
22
Transje
Sparebanken
Øst
Sum
lån/vektet
rente
Utsatt
dokumentavgift
Utsatt
dokumentavgift
Forretningsfører
Forretningsfører
Hilde
Østby
Hilde Østby
Telefon:
22 93 63 41
Forretningsfører
Telefon: [email protected]
22 93 63 41
E-post:
Øystein
Nilsen
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 63 41
[email protected]
Christian Bull
Christian22
Bull
Telefon:
93 63 35
Telefon:[email protected]
22 93 63 35
E-post:
E-post: [email protected]
Saldo
Saldo
99 375
375 000
000
Saldo
9716
375
000
875
000
667
000
18 750
000
613613
000
000
17 17
863
000
280
000
750
760
PROGNOSE
BALANSEPR.
PR.31.12
31.12
PROGNOSE BALANSE
(NOK)
2012A
2013E
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12517
Omløpsmidler
647 000
913 000
Omløpsmidler
301 000
000
2015E
2016E
2 484 000
2 613 000
-215 000
2017E
-215
000
269 000
2 22
667
398000
000
-75
000
-225
-75000
000
-826
000
2 442
000
-757 000
-76
-20000
000-1
000
-532
-1200
813000
000
-25 000 -168
000
-1 000
000
-267
000
-200 000
609 000
730
24 813 000
Verdi eiendom 1)1)
(NOK)
2014A
26 097
000
Verdi eiendom
Sum aktiva
25 791
460000
000
Omløpsmidler
Sum aktiva
26 398
000
1)
Verdi eiendom
26 447 000
Kortsiktig
gjeld
180000
000
Sum
aktiva gjeld
27 238
Kortsiktig
170 000
Langsiktig
18863
750000
000
Langsiktig gjeld
gjeld
17
Sum
18033
930000
000
Kortsiktig
gjeld
117
000
Sum passiva
passiva
18
Langsiktig gjeld
17 280 000
VEK
ekskl.
over-/underkurs2) 17
530000
000
Sum
passiva
397
000
86365
VEK
ekskl. over-/underkurs
Note
Justertfor
forrabatt
rabatt
latent
skatt
Note 1)1)Justert
latent
skatt
2)
VEK
ekskl.
over-/underkurs
9
841
000
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Note
1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
770
24 813 000
2015E
26 097
000
25 726
000
26759
614000
000
26 447 000
185 000
27 206
180000
000
18
000000
000
17 613
18
185
000
110
000
17 793 000
16 280 000
541
000
16 390
000
87 821
000
10 816 000
12 549 000
14 166 000
8,7%
8,9%
9,1%
Yieldutvikling
790
2014E
2015E
2015E
2016E
1 181 000
1 349 000
724 000
457 000
24 813 000
24 813 000
2017E
262016E
097 000
26
097 000
25 994
000 1 49626000
162 000
887
000000
26 821
26 554 000
26 447 000
26 447 000
183
000 27 943 000
169 000
27 334168
000000
155 000
17
000000
000
800000
000
16 413
1415600
17581
183
000
15000
969000
000
118
000000
110
16
14
755
14 667 000
13 667 000
8240
811
000 13 777
10000
193000
000
14 10
785
000000
11
799
Yieldutvikling
8,5%
8,5%
8,8%
8,8%
9,0%
9,0%
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
(NOK)
Rente
Rente Rentebinding
Rentebinding
4,75%
20.09.2017
5,00%
20.09.2017
Rente
Rentebinding
4,25%
Flytende
4,20%
Flytende
3,37%
Flytende
4,50%
2,4 år
19.09.2016
–4,48%
2 år
3,37%
Netto
yield,anslag
anslag
Netto yield,
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Estimert
Netto
yield,eiendomsverdi
anslag
Rabatt
latent
skatt
Rabatteiendomsverdi
latent skatt
Estimert
Netto
gjeldskatt
Nettolatent
gjeld
Rabatt
VEK
ekskl.
over-/underkursrentesikring
rentesikring
VEKgjeld
ekskl. over-/underkurs
Netto
8,50%
8,75%
9,00%
8,25%
8,50%
8,75%
25309
682000
000
24506
949 000
24749
256000
000
27
26
25
8,25%
8,50%000
8,75%
-202
000 27 000
-136
000 26 229-333
-73000
000
000
-409
27 -489
818
000
000000
000
-18
283
000
-18732
283
000 -476
-18000
283000
000
-17
732
000
-17
-17
732
-635
000
-553
000000
7088
197
000 -16 606
530
000-16 606
900000
000
000
86365
75684
-169606
000
000000
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
10 577 000
9 841 000
9 147 000
Over-/underkurs
rentesikring
-108
000
-108
000
-108
000
Over-/underkurs rentesikring
-90 000
-90 000
-90 000
VEK
089000
000
4220000
000
792
000
Over-/underkurs
rentesikring
0
0 000
VEK
87998
86275
75594
VEK
10 577 000
9 841 000
9 147 000
VEK pr. 1% ekskl.
ekskl.over-/underkurs
over-/underkursrentesikring
rentesikring
72000
000
65000
000
59000
000
91
84
77
VEK
pr.pr.
1%1%
ekskl. over-/underkurs rentesikring
106
000
98
000
91 000
VEK
71
000
64
000
58000
000
90 000
83 000
76
VEK pr. 1%
106 000
98 000
91 000
Eiendomsverdi
pr. kvm
kvm (BTA)
(BTA)
590
370
170
Eiendomsverdi pr.
87070
77840
77610
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
8 220
7 98067%
7 750 69%
Finansieringsgrad
(eiendom)
73%
75%
77%
65%
Finansieringsgrad (eiendom)
62%
64%
66%
BILDE
BILDE
AVEIENDOMMENE
EIENDOMMEN
BILDEAV
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs
n/a
36%/35%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell
avkastningfør/etter
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs 27%/27%
17%/15%
Nominell avkastning
48%/46%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
72%/72%
Budsjettert
kontantstrøm
tilbasis
EK basis
Budsjettert
kontantstrøm
til EK
VEKVEK
(snitt(snitt
neste 4 år)
neste 4 år)
17%
16%
n/a
28%/26%
23%/23%
6%/4%
37%/35%
59%/59%
18%
17%
n/a
19%/18%
19%/19%
-4%/-6%
25%/24%
48%/48%
19%
19%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen som ligger i Sognshøy Næringspark ved Moss lufthavn Rygge, ca. 10 km sydøst
fra Moss sentrum. I nærområdet ligger flere bedrifter innen lager/industri. Området har god
beliggenhet
ift. godsog varehåndtering
i Østfold fylke
med
nærhet
til til Rygge,
E18
og forbindelse
Eiendommen
somligger
ligger
Sognshøy Næringspark
Næringspark
ved
Moss
lufthavn
Rygge,
ca.10
10km
kmsydøst
sydøst
Eiendommen
som
iiSognshøy
ved
Moss
lufthavn
ca.
til Oslo
og Gøteborg.
fra Moss
sentrum.
ligger flere
flere bedrifter
bedrifterinnen
innenlager/industri.
lager/industri.Området
Områdethar
hargod
god
sentrum. I nærområdet
nærområdet ligger
beliggenhet
ift.godsgods-og
ogvarehåndtering
varehåndteringi iØstfold
Østfoldfylke
fylke
med
nærhet
forbindelse
beliggenhet ift.
med
nærhet
tiltil
til til
E18E18
ogog
forbindelse
til
til
Oslo
og Gøteborg.
Oslo
og Gøteborg.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
fearnleyfinans.no
25
35
32
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport
Eiendomsrapport2014
2013
RØYKEN NÆRINGSEIENDOM KS
RØYKEN NÆRINGSEIENDOM KS
Prosjektmeglere
Christian
Bull
Prosjektmeglere
Telefon:
93 63 35
Christian22
Bull
E-post:
Telefon:[email protected]
22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Jan-Trygve Lund Riise
Forretningsfører
Telefon: 22Lund
93 64
52
Jan-Trygve
Riise
E-post:22
[email protected]
Telefon:
93 64 52
E-post: [email protected]
Morten Ring-Andersen
Telefon:
22 93 63 36
Jens
Bøvre
E-post: [email protected]
Telefon:
22 93 64 54
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn
på selskap
EIENDOMSDATA
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Røyken Næringseiendom KS
16.10.2012
Røyken Næringseiendom KS
85 000 000
16.10.2012
12 389
85 000 000
7,6%
12 389
7,6%
Etablert
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1.Finansiering
prior pantelån
ved stiftelse (NOK)
Innbetalt
egenkapital
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved
stiftelse
Innbetalt egenkapital
Type eiendom
Beliggenhet
Leietager(e)
Type eiendom
Leietager(e)
19 200 000
15200
000000
000
19
15 000 000
192 000
150000
000
192
150 000
224 00016.06.2015
––
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2013E
2014E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
6 903 000
(NOK)
2015E
Eierkostnad
-330 000
Bruttoleieinntekt
leieinntekt
7 343
Netto
6 573
000000
Eierkostnad
-553 000
Andre
driftskostnader inkl. adm.
-720
000
Netto leieinntekt
6 790 000
Netto rentekostnader
-3 322 000
Andre driftskostnader inkl. adm.
-1 024 000
Estimert skatt
Netto rentekostnader
-2 862 000
-1 350 000
Avdrag 1)
Estimert skatt
–
Prognose1) utdeling
Avdrag
-4 163 000
Netto
kontantstrøm
1
181
000
Prognose utdeling
–
Note 1) Inkl betaling av utsatt dokumentavgift i 2014
Netto kontantstrøm
-1 259 000
Note 1) Inkl betaling av utsatt dokumentavgift i 2015
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 010
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 070
7 007 000
2016E
-338
000
692000
000
67669
-539 000
-738
000
7 153 000
-3 307 000
-794 000
-2 726 000
-3 763 000
–
-3 350 000
-1 139 000–
283 000
1 020
1 120
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2012A
2013E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
2015E
7 208 000
2017E
-347
000
76952
861000
000
-545 000
-756 000
7 407 000
-3 260 000
-844 000
-2 601 000
-2 750 000
–
-3 800 000
95 000
–
162 000
Saldo
34 000 000
Saldo
34 000
000000
34 000
1 063
000000
32 650
1 063
69 063
000000
67 713 000
Omløpsmidler
(NOK)
Verdi eiendom 1)
Omløpsmidler
Sum aktiva
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum passiva
VEK ekskl. over-/underkurs
175 000
87 6402014A
000
796000
000
871815
88 623 000
90 419 000
1 764 000
69 063 000
660 000
70 827 000
67 713 000
68 373 000
16 988 000
1 356 000
2015E
87 640
000
537 000
000
88 996
88 623 000
89 160 000
1 673 000
67 713 000
574 000
69 386 000
63 550 000
64 124 000
19 610 000
2014E
217 000
2016E
87 640
000
87820
857000
000
88 623 000
89 443 000
1 582 000
63 950 000
558 000
65 532 000
60 200 000
60 758 000
22 325 000
2015E
312 000
87 2017E
640 000
982
000
87
952
000
88 623 000
89 605 000
1 491 000
61 200 000
524 000
62 691 000
56 400 000
56 924 000
25 261 000
VEK ekskl. over-/underkurs
22 046 000
25 036 000
28 685 000
32 681 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
1 050
Yieldutvikling
1 160
7,5%
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje21
Utsatt
Transjedokumentavgift
2
Utsatt
dokumentavgift
Sum
lån/vektet
rente
Sum lån/vektet rente
Røyken
Kontor/handel
Røyken
Røyken kommune (NAV), Økonomisenteret AS,
Kontor/handel
Norgesgruppen, Røyken Apotek etc.
Røyken kommune (NAV), Økonomisenteret AS,
Norgesgruppen, Røyken Apotek etc.
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
6 861
Nøkkeltall
Selveiertomt
(kvm) (BTA)
8 597
Total
bygningsmasse
6 861
Selveiertomt (kvm)
11 745
Vektet gj.v. leietid
6,2 år
Vektet
indeksregulering
Vektet gj.v. leietid
6,2100%
år
Utleiegrad
95%
Vektet
indeksregulering
100%
Gj.snitt.
brutto
leie
ved
stiftelse
pr.
kvm
(BTA/NOK)
1
Utleiegrad
95%009
Skattemessig
avskrivningssats
bygg
Gj.snitt.
brutto leie
ved stiftelse pr.
kvm (BTA/NOK)
1 009 2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
Feanley Finans
Asset
Management
Forretningsførsel
Fearnley
Business
Management
AS AS
Forvaltning
Feanley Property Management AS
68 000 000
19000
200000
000
68
87200
200000
000
19
87 200 000
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt
egenkapital(NOK)
ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Uinnkalt
Innbetaltansvarskapital
egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt
Innbetaltansvarskapital
egenkapital pr.pr.
1%1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Sist omsatt
pr. 1%
Dato
sist omsatt
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Analysedato
31.12.2012
Analysedato
31.12.2014
7,5%
7,6%
7,9%
7,8%
8,2%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
Rente
Rentebinding
5,31%
15.04.2020
Rente Rentebinding
4,38%
Flytende
4,96%
15.04.2020
15.1.2012
3,49%
Flytende
4,77%–
3,6 år
4,17%
2,7 år
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
1)
Rabatt latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Nettolatent
gjeld skatt
Rabatt
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
VEK ekskl.
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs
rentesikring
VEK
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Note 1) Hensyntatt normalisert leie for 2014
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
BILDE
BILDE AV
AV EIENDOMMENE
EIENDOMMENE
7,25%
90 662
000
7,25%
93 655 000-70
-2 652
222 000
000
-66
577 000
000
20 010
24 856 000
-1 010
783 000
000
20
23 073 000
200 000
249 000
000
200
231 000
7,50%
87 640
000
7,50%
90 533 000 -70
652000
000
-1 910
-66
16577
988000
000
22 046 000
-1
16783
988000
000
20 263 000
170 000
220
170000
000
203 000
7,75%
84 7,75%
813 000
87 613 000 -70
652
000
-1
618
000
-66 14
577
000
161
000
19 418 000
-1 14
783
000
161
000
17 635 000
142 000
194
000
142
000
176 000
13 210
76%
13 650
72%
n/a
n/a
12%/9%
30%/20%
12 770
79%
13 200
75%
n/a
n/a
6%/3%
15%/6%
12 360
81%
12 770
77%
n/a
n/a
0%/-4%
1%/-8%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
13%
15%
17%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Prosjektet er fordelt på to bygg; ett ferdigstilt høsten 2012, stort 2 602 kvm, utleid bl.a.
til Røyken kommune (NAV), og et ferdigstilt i 2009, stort 4 258 kvm, en seksjon i et større
Prosjektet
er fordelt
på to utgjørende
bygg; ett ferdigstilt
høsten
stort
kvm,
utleid bl.a. til
kompleks
også
med boliger,
et kjøpesenter,
og2012,
er utleid
til2et602
antall
butikker
Røyken
kommune
(NAV), og et ferdigstilt i 2009, stort 4 258 kvm, en seksjon i et større
(der
største
er Norgesgruppen/Spar).
kompleks også med boliger, utgjørende et kjøpesenter og er utleid til et antall butikker (der
største er Spar).
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
26
33
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2013
SKI SKOLEBYGG KS
SKI SKOLEBYGG KS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Prosjektmeglere
Telefon:
22 93 63 35
Christian
Bull
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Forretningsfører
Telefon: 22 93 63 46
Tove
Auset
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
Haakon Shetelig
Telefon: 22 93 63 38
Haakon [email protected]
Shetelig
E-post:
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Emisjon
Okt. 2008 (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
Emisjon Okt. 2008
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
36 800 000
2 000 000
36 800 000
2 000 000
–
388 000
388 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato
omsatt
Sistsist
omsatt
pr. 1%
–
406 000
18.12.2009
406 000
18.12.2009
40 000
10%
40 000
10%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
13 960 000
14 117 000
(NOK)
Eierkostnad
Brutto
leieinntekt
Netto
leieinntekt
Eierkostnad
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
leieinntekt
Netto rentekostnader
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimertutdeling
skatt
Prognose
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2015E
-350 000
14 185
13 610
000000
-511-350
000000
13 835
-7 632
000000
-528 -000
-6 821
-6 446
000000
- –
-6 446
-979
000000
–
40 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 810
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Ski Skolebygg KS
24.08.2006
173 000 000
Ski Skolebygg
KS
22 468
24.08.2006
6,1%
173 000 000
22 468
6,1%
136 000 000
36 800 000
136
000 000
172 800
000
36 800 000
172 800 000
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
(NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Finansiering
ved
stiftelse
(NOK)
Innbetalt egenkapital
1. prior pantelån
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
1 840
-3582016E
000
451000
000
1314759
-358000
000
-522
14
093
000
-7 016 000
-540 000
261000
000
-6-6
446
-–
-6
446000
000
-225
–
846 000
1 830
1 880
Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski
Skole
Leietager(e)
Akershus Fylkeskommune
Beliggenhet
Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen
10–12 – Ski
Type eiendom
Skole
Nøkkeltall
Leietager(e)
Akershus Fylkeskommune
Total bygningsmasse (BTA)
7 700
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
10 000
Total bygningsmasse (BTA)
7 700
Selveiertomt
(kvm)
10 000
Vektet gj.v. leietid
4,8 år
Vektet indeksregulering
75%
Vektet
gj.v.
leietid
3,7
år
Utleiegrad
100%
Vektet
indeksregulering
75%
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 534
Utleiegrad
100% 2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 534
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
Höegh Invest Eiendom AS
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
Höegh Invest Eiendom AS
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
2 552 000
1 573 000
2016E
14 382 000
2017E
-365
000
14
14722
017 000
000
-365
-533 000
000
14
-6357
617 000
000
-522 000-5
864
000
-6 446 000
–-6 446
421 000
000
–
1 495 000
(NOK)
Verdi eiendom
Omløpsmidler
Sum aktiva
Verdi eiendom 1)
Sum
aktiva gjeld
Kortsiktig
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
VEKpassiva
ekskl. over-/underkurs
1)
Saldo
90 375 000
Saldo
23 125
000000
85 335
5 770
000000
22 165
119 270
000000
5 324
112 824 000
185 2912014A
000
461000
000
187 1843
186 945 000
188
406
000
1 673 000
119 270 000
492000
000
120 1943
112 824 000
114
316000
000
66
900
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs
74 090 000
2015E
185 291
000
500 000
1861 864
000
186 945 000
1881 445
000
497 000
112 824 000
1
338
114 321 000
000
106 378 000
107
716
000
72 543 000
80 729 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
1 870
1 910
7,0%
Yieldutvikling
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje2 1
Transje
Transje3 2
Sum
lån/vektet
rente
Transje
3
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
7,0%
2015E
2016E
1 348 000
1 769 000
185 2016E
291 000
1852017E
291 000
2 346
3187
841060
000000
186
639000
000
186 945 000
186 945 000
189 291
000
190
786
000
1 419 000
1 331 000
106 378 000
99 932 000
1
267
000
1
184
000000
107 797 000
101 263
99 932 000
93 486 000
10178199
000000
842000
000 94 670
85 797
88 092 000
7,1%
7,1%
96 116 000
7,2%
7,3%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
Rente
Rentebinding
6,91%
01.09.2018
Rente Rentebinding
5,61%
15.04.2014
6,91%
01.09.2018
6,54%
15.10.2018
3,70%
Flytende
6,64%
3,8 år
6,54%
15.10.2018
6,26%
3 år
Netto yield, anslag
6,75%
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
201 630
000
Netto
yield,
anslag
6,75%
Rabatt
latent
skatt
-9
714
Estimert eiendomsverdi
204 963 000
000
Netto latent
gjeld skatt
-118
391 000
Rabatt
-11 430
000
VEK ekskl.
73 525
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
-112
855 000
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
80 678 000
Over-/underkurs rentesikring
-6 980 000
Over-/underkurs
rentesikring
-7 545
912 000
000
VEK
66
VEK
72 766 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
735 000
VEK
807 000
000
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
665
VEK pr. 1%
728 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,00%
7,25%
194 429
000
1877,25%
724 000
7,00%
-9
138
000
-8
601
197 643 000
190 828 000000
-118
391000
000 -10-118
-10
698
017391
000000
66855
900000
000 -112 60
-112
855732
000000
74 090 000
67 956 000
-6 980 000
-6 980 000
-7
912752
000000
59912
920000
000 -7 53
66 178 000
60 044 000
669 000
607 000
741
680538
000000
599000
000
662 000
600 000
26 190
26 620
59%
55%
25 250
25 670
61%
57%
24 380
24 780
64%
59%
10%/9%
10%/9%
100%/82%
118%/98%
9%/7%
9%/8%
83%/65%
101%/81%
8%/6%
8%/6%
67%/49%
86%/65%
14%
13%
16%
15%
Budsjettertkontantstrøm
kontantstrøm
til EK
basis
VEK
(snitt
Budsjettert
til EK
basis
VEK
(snitt
neste 4 år)
neste 4 år)
13%
12%
KOMMENTAR
Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som videregående
skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og
var
innflytningsklart
til skoleåret
2008/2009.
Selskapet
er åpentog
forbenyttes
utvidelse/forlengelse
Eiendommen
har sentral
beliggenhet,
ca 2 km
fra Ski sentrum
som videregående
av
leieforhold/leiekontrakt.
skole.
Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og
var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. Selskapet er åpent for utvidelse/forlengelse av
leieforhold/leiekontrakt.
KOMMENTAR
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
27
39
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
STAVANGER PROPERTY INVEST AS
Prosjektmegler
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Tove Auset
Telefon: 22 93 63 46
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
EIENDOMSDATA
Navn på selskap
Etablert
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse
Beliggenhet
Type eiendom
Leietager(e)
Stavanger Property Invest AS
04.05.2007
247 000 000
13 950
6,5%
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
197 600 000
12 350 000
41 600 000
251 550 000
Egenkapitalforhold (NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt ansvarskapital
41 600 000
–
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Stavanger
Kontor/skole
Rogaland Fylkeskommune og Siemens AS
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
11 750
15 350
Vektet gj.v. leietid
Vektet indeksregulering
Utleiegrad
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig avskrivningssats bygg
3,4 år
82%
100%
954
2–4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
416 000
–
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Fearnley Business Management AS
Basale AS
340 000
22.11.2009
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
10 000
2%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
Brutto leieinntekt
Eierkostnad
Netto leieinntekt
Andre driftskostnader inkl. adm. 1)
Netto rentekostnader
Estimert skatt
Avdrag
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
Analysedato
31.12.2014
2015E
19 636 000
-739 000
18 897 000
-1 555 000
-9 645 000
-211 000
-5 500 000
–
1 986 000
2016E
13 210 000
-679 000
12 531 000
-464 000
-9 395 000
-1 042 000
-6 000 000
–
-4 370 000
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
2017E
17 405 000
-693 000
16 712 000
-472 000
-7 302 000
–
-6 000 000
–
2 938 000
1 670
2014A
4 927 000
158 096 000
163 023 000
2015E
6 913 000
158 096 000
165 009 000
2016E
2 543 000
158 096 000
160 639 000
2017E
5 481 000
158 096 000
163 577 000
Kortsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Sum passiva
2 065 000
126 000 000
128 065 000
1 999 000
120 500 000
122 499 000
1 929 000
114 500 000
116 429 000
1 140 000
108 500 000
109 640 000
34 958 000
42 510 000
44 210 000
53 937 000
VEK ekskl. over-/underkurs
Note 1) Inkl ekstraordinært vedlikehold og markedsføring på ca. NOK 350 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
(NOK)
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum aktiva
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
1 120
1 480
FINANSIERINGSSTRUKTUR
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
(NOK)
Finansiering
Transje 1
Transje 2
Sum lån/vektet rente
(NOK)
Netto yield, anslag
Estimert eiendomsverdi
Rabatt latent skatt
Netto gjeld
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Saldo
117 083 000
8 917 000
126 000 000
Rente Rentebinding
8,05%
22.05.2017
4,24%
Flytende
7,78%
2,2 år
Over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE AV EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
8,75%
166 500 000
-4 444 000
-123 138 000
38 918 000
9,00%
162 100 000
-4 004 000
-123 138 000
34 958 000
9,25%
157 900 000
-3 584 000
-123 138 000
31 178 000
-8 036 000
30 882 000
-8 036 000
26 922 000
-8 036 000
23 142 000
389 000
309 000
350 000
269 000
312 000
231 000
14 170
76%
13 800
78%
13 440
80%
-1%/-3%
-4%/-23%
-2%/-5%
-13%/-33%
-3%/-7%
-23%/-42%
KOMMENTAR
Porteføje opprinnelig bestående av 3 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til
Siemens AS og et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune. Eiendommen
i Randaberg ble solgt i 2014. Siemens vil fraflytte kontoreiendommene (kontantstrøms­messig)
ultimo 2015. Det arbeides p.t. med utleie av lokalene. Merk at verdsettingen og yieldvurderingen
er hensyntatt dette forhold. Det er dog utfordrende å verdsette prosjektet med basis netto
leie. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole og ca. 6 100 kvm kontor.
fearnleyprojectfinance.no
28
Eiendomsrapport 2015
SØRLANDSPARKEN EIENDOMSINVEST AS
SØRLANDSPARKEN EIENDOMSINVEST AS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Prosjektmegler
Telefon:
22 93 64 56
Fredrik
Honningsvåg
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 64 59
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Anita Vågan
Forretningsfører
Telefon: 22 93 63 37
Monica
Nilsen
E-post: Hovelsrud
[email protected]
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved(NOK)
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Finansiering
stiftelse (NOK)
Netto yield ved
eiendomsverdi
ved stiftelse
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Finansiering ved stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Innbetalt
egenkapital
Selgerkreditt
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
Uinnkalt ansvarskapital(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkaltegenkapital
ansvarskapital
Innbetalt
pr. 1%
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Sørlandsparken Eiendomsinvest AS
20.10.2010
80 500 000
Sørlandsparken Eiendomsinvest
AS
17 949
20.10.2010
80 5007,7%
000
17 949
7,7%
61 000 000
3 000 000
61 100
000000
000
16
000000
000
803 100
16 100 000
80 100 000
16 100 000
16 100 000
–
161 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Sørlandsparken – Kristiansand
Handel
Leietager(e)
Rema 1000 Norge
AS, Torshov–Bilrekvesita
Beliggenhet
Sørlandsparken
KristiansandAS,
Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret
Type eiendom
HandelAS
Leietager(e)
Rema Franchise Norge AS, Torshov Bilrekvesita AS,
Nøkkeltall
Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS
Total bygningsmasse (BTA)
4 485
Selveiertomt
(kvm)
9 976
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
4 485
Selveiertomt
(kvm)
10 210
Vektet gj.v. leietid
6,4 år
Vektet indeksregulering
100%
Vektet
gj.v. leietid
5,9100%
år
Utleiegrad
Vektet
100%
Gj.snitt.indeksregulering
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 396
Utleiegrad
100%2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 396
Skattemessig
avskrivningssats
bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
Forretningsførsel
Forvaltning
161 000
–
167 500
23.03.2014
21 000
13%
29 000
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Fearnley Finans Management AS
ForvaltningsCompagniet AS
Fearnley Business Management AS
Fearnley Property Management AS
18%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
6 674 000
6 840 000
Eierkostnad
-221 000
-226 2016E
000
(NOK)
2015E
Netto
leieinntekt
6 4536000
6 614
000
Brutto
leieinntekt
493 000
6 655
000
1)
Eierkostnad
-297
000
-618 -290
000 000
-266
000
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
leieinntekt
203 000 -2 868
6 358
000
Netto
rentekostnader
-2 9616000
000
Andre driftskostnader
inkl. adm.
-375
000
Estimert
skatt
-458 -366
000 000
-536
000
Netto rentekostnader
-2000
657 000 -2 040
-2 226
000
Avdrag
-1 530
000
Estimertutdeling
skatt
-642
000
Prognose
-800 -516
000 000
-700
000
Avdrag
-2 000
040 000
-2
040
000
Netto
kontantstrøm
86
204
000
Prognose
utdelingog ekstraordinært vedlikehold på tilsammen ca. NOK
– 350.000
-800 000
Note
1) Inkl. investering
Netto kontantstrøm
624 000
275 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 490
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 450
1 530
1 480
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
746 000
832 000
2016E
7 011 000
-2312017E
000
66780
822000
000
-305000
000
-272
517000
000
-26728
-383000
000
-726
176000
000
-2-2040
-758000
000
-700
-2 314
040000
000
-800 000
360 000
1)
Verdi eiendom
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Sum
aktivagjeld
Kortsiktig
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
passiva
VEK ekskl.
over-/underkurs 2)
Saldo
25 000 000
Saldo
20 030
25 000
000 000
11 890
10 000
360 000
56 920
20000
030 000
55 390 000
79 155 2014A
000
79 901
000
748
000
75 128 000
75
876
000
627
000
56 920 000
595
000
57 547
000
55 390 000
985
000
2255
354
000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
2)
VEK
Note ekskl.
2) Etterover-/underkurs
budsjetterte utdelinger 19 891 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
1 560
1 520
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
2 1
Transje
Transje
3 2
Transje
Sum
lån/vektet
rente
Transje
3
Sum lån/vektet rente
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
79 1552015E
000
791987
372000
000
75 128 000
75 621
500000
000
55 390 000
479000
000
56 011
53 350 000
53976
829000
000
23
22 671 000
2015E
1 036 000
79 155
000
2016E
191000
000
180
647
75 128 000
76 775
585000
000
53 350 000
53471
935000
000
51 310 000
51
26781
256000
000
2016E
1 350 000
792017E
155 000
505
000
280
007
000
75 128 000
77 135
000
562
000
51 310 000
433
000
51
872
000
49 270 000
4928
703
000
633
000
24 994 000
27 432 000
Yieldutvikling
7,7%
8,0%
Yieldutvikling
7,7%
8,0%
8,1%
8,1%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Rente
Rentebinding
5,94%
20.10.2015
Rente Rentebinding
4,15%
Flytende
5,94%
20.10.2015
5,83%
20.10.2015
5,83%
20.10.2015
5,29%
1,2 år
3,83%
Flytende
5,16%
0,5 år
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto gjeld
Rabatt
latent skatt
VEK ekskl.
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
Over-/underkurs rentesikring
VEK
Over-/underkurs
rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
VEK pr. 1%
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
Finansieringsgrad
(eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
7,50%
86 0407,50%
000
-4
82332
707000
000
-56
-5801
178000
000
24
-55907
237000
000
22 292 000
-763 000
24 -419
144 000
000
21 873 000
249 000
223000
000
241
219 000
19 180
1866%
440
67%
7,75%
83 265
000
7,75%
110000
000
80-4039
-56
801000
000
-4 911
22 237
354000
000
-55
19 891 000
-763 000
21
591000
000
-419
19 472 000
224 000
199
216000
000
195 000
18 570
17 850
68%
69%
8,00%
80 8,00%
663 000
902
000
77-3
538
000
-56
801
000
-4
661
000
960
000
-5519237
000
17 640 000
-763 000
19 197
000
-419
000
17 221 000
200 000
176
000
192
000
172 000
17 990
17 29071%
71%
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
19%/18%
12%/12%
68%/63%
57%/54%
15%/14%
9%/9%
52%/47%
42%/39%
11%/10%
7%/6%
37%/32%
27%/25%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 15%
neste 4 år)
13%
16%
14%
19%
16%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for Kristiansand.
Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor
aktivitet
i Sørlandsparken
hvor
bla. Sørlandssenteret
har utvidet med
kvm.
Eiendommen
er et moderne
handelsbygg
beliggendenylig
i Sørlandsparken
likeca
øst55for000
Kristiansand.
Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor aktivitet i
Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke prosjekter. IKEA er nylig etablert i området.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
29
41
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
SØRLANDSPARKEN
LOGISTIKKINVESTAS
AS
SØRLANDSPARKEN LOGISTIKKINVEST
SØRLANDSPARKEN LOGISTIKKINVEST AS
Prosjektmeglere
Prosjektmeglere
Haakon
Shetelig
Haakon Shetelig
Telefon:
22 93 63 38
Prosjektmeglere
Telefon: [email protected]
22 93 63 38
E-post:
Haakon
Shetelig
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 63 38
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Forretningsfører
Jan-Trygve Lund Riise
Jan-Trygve
Riise
Telefon: 22Lund
93 64
52
Forretningsfører
Telefon:
93 64 52
E-post:22
[email protected]
Jan-Trygve
Lund
Riise
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Thomas
Leskovsky
Telefon:Holtan
22 93 63
45
Telefon:
93 63 45
E-post: 22
[email protected]
Thomas
Leskovsky
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
SELSKAPSINFORMASJON
Navn
på selskap
Navn på selskap
Etablert
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Eiendomsverdi
ved
Eiendomsverdi
ved stiftelse
stiftelse(NOK)
pr. kvm. (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse ved
pr. kvm.
(NOK)
Netto
yield eiendomsverdi
stiftelse
Etablert
Netto
yield
eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK)
Sørlandsparken Logistikkinvest AS
Sørlandsparken Logistikkinvest
AS
14.12.2012
14.12.2012
152
100 000
152 100 9000
201
Sørlandsparken Logistikkinvest
AS
96,9%
201
14.12.2012
6,9%
152 100 000
Eiendomsverdi
stiftelse(NOK)
pr. kvm. (NOK)
Finansiering
vedved
stiftelse
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Netto
yield eiendomsverdi
ved stiftelse
1.
prior pantelån
1.
prior
pantelån
Innbetalt egenkapital
Innbetalt
egenkapital
Finansiering
ved
stiftelse (NOK)
Prosjektpris
ved
stiftelse
Prosjektpris
ved stiftelse
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital(NOK)
Egenkapitalforhold
Prosjektpris
ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt
egenkapital
ved stiftelse
Innbetalt ansvarskapital
egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkaltegenkapital
ansvarskapital
Innbetalt
pr. pr.
1% 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Sist
omsatt
pr. 1%
Uinnkalt
ansvarskapital
pr. 1%
Sist
omsatt
pr. 1%
Dato
sist omsatt
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Sum
utbytte/utbetaling
pr. 1%
Dato
sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Tilbakebetalt
i
%
av
innbetalt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
9 201
6,9%
112 000
000
11239000
000000
000
39
000
000
151 000 000
151 000
000
112
000 000
39 000 000
151
39000
000000
000
39 000 00039 000 000
390 000
–
390 000390 000
– -–
–39 000
10%
59 000
15%
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2013E
2014E
(NOK)
2014E
2015E
Brutto
leieinntekt
10 871 000
11 143 000
PROGNOSE
KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
11 143 000
11 422 000
Eierkostnad
Eierkostnad
(NOK)
Netto
leieinntekt
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Andre
driftskostnader
inkl. adm.
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Eierkostnad
Netto rentekostnader
Netto
Nettorentekostnader
leieinntekt
Estimert skatt
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Avdrag
Netto rentekostnader
Avdrag
Prognose
utdeling
Estimertutdeling
skatt
Prognose
Netto
kontantstrøm
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
-330 000
-350 000
2015E
10 541 000
10 793
000000
11 366
-375
000
-403-350
000000
-5 609 000
-5 218
000000
11 016
-435 -000
-4 740
-3 250
000000
-2 000 000 –
4 557
000
-3 250
-78
000000
-3 000 000
-409 000
Gj.snitt.
brutto leie pr. kvm (BTA)
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
660
670
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
690
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
Finansiering
(NOK)1
Transje
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje
221
Transje
Sum
lån/vektet
rente
Sum
lån/vektet
rente
Transje
2
Saldo
Saldo
67000
000000
000
67
Saldo
45000
000000
000
45
63 750
112000
000
000000
112
000
45 000
000
Sum lån/vektet rente
108 750 000
-338 000
-3592016E
000
10 805
000
1111063
593000
000
-384
000
-412
000
-359 000
- 5 711 000
-5
11106
234000
000
-445 000
-3 250 000
520000
000
-3-4250
-2 -286
700 000
000
-1 700
000
-1
240
000
-4595
250000
000
-1 800 000
-67 000
2015E
2016E
11 422 000
11 707 000
-355 000
-377
000
2017E
11 067
000
11 883
330 000
000
11
-394 000
-422
000
-368 000
-5 554 000
-4515
919 000
000
11
-455
-114 000
000
-3 250 000
-4 313
250 000
000
700000
000
-1-2800
215
000
-831 000
-4 250
-175 000
000
-1 600 000
-318 000
670
690
690
710
700
EIENDOMSDATA
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
Beliggenhet
Type eiendom
EIENDOMSDATA
Type
eiendom
Leietager(e)
Analysedato
Analysedato
31.12.2012
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
Sørlandsparken – Kristiansand
Sørlandsparken –Logistikk/lager
Kristiansand
Logistikk/lager
Rema
Nonfood AS
Rema Nonfood
AS/Rema
1000 Norge AS
Sørlandsparken
– Kristiansand
Leietager(e)
Beliggenhet
Nøkkeltall
Type
eiendom
Logistikk/lager
Nøkkeltall
Total bygningsmasse (BTA)
16 530
Leietager(e)
Rema Nonfood AS/Rema 1000 Norge AS
Total
bygningsmasse
(BTA)
1630
530
Selveiertomt (kvm)
466
Selveiertomt
(kvm)
30
466
Nøkkeltall
Total
bygningsmasse
16 530 9,7 år
Vektet
gj.v. leietid (BTA)
Vektet
leietid
8,7
år
Selveiertomt
(kvm)
30 466
Vektetgj.v.
indeksregulering
100%
Vektet
indeksregulering
100%
Utleiegrad
100%
Vektet
gj.v. brutto
leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
7,7 år
Utleiegrad
100%
Gj.snitt.
651
Vektet
indeksregulering
100% 6514%
Gj.snitt.
brutto leie
ved stiftelse pr.
kvm (BTA/NOK)
Skattemessig
avskrivningssats
bygg
Utleiegrad
100% 4%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
651
Selskapsadministrasjon
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%–4%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management
ASAS
Forvaltning
Mosvold & Co
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
Mosvold & Co AS
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
Mosvold & Co AS
PROGNOSEBALANSE
BALANSEPR.
PR.31.12
31.12
PROGNOSE
(NOK)
2012A
2013E
(NOK)
2013A
2014E
Omløpsmidler
804 000
5 361 000
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
1 807 000
1 729 000
1)
148 581 000
Verdi eiendom
149 1602014A
000
Verdi eiendom 1)
(NOK)
Sum aktiva
149 385 000
Sum aktiva
150 2967
Omløpsmidler
752000
000
1)
Verdi eiendom
156 129 000
Kortsiktig gjeld
1 414 000
Kortsiktig
1 144
Sum
aktiva gjeld
158
881000
000
Langsiktig gjeld
112 000 000
Langsiktig gjeld
112 000 000
Sum passiva
113 043
414 000
000
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
1131144
000
Langsiktig gjeld
108 750 000
35 793
971 000
000
VEK2)2)
Sum
109
37
823 000
VEKpassiva
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
2) 2) Etter budsjetterte utdelinger
Note
VEK
49 088 000
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Note
2) Etter budsjetterte utdelinger
148 581 000
149 160
000
2015E
153 942
000
150
000
2 889
343 000
156 129 000
1 461 000
000
1581 084
472 000
112 000 000
108 750 000
113
461
000
109 964
834 000
000
105 500 000
40 481
000
106
41 464
055 000
000
52 008 000
Yieldutvikling
720
Yieldutvikling
6,9%
7,0%
6,8%
2014E
2015E
2015E
2016E
4 121 000
3 290 000
2 324 000
2 149 000
148 581 000
148 581 000
149 2016E
160 000
1492017E
160 000
152 702 000
151 871 000
151
484000
000
2 276
1 151
958309
000000
156 129 000
156 129 000
1 418 000
1 375 000
1 049000
000 158 087
1 003
158 405
000000
108 750 000
105 500 000
105 500 000
101 250 000
110
168
000
106
875 000
877253
000000
106921
549000
000
102
101 250 000
97 000 000
42 534
000
44000
996 000
10244171
877
935000
000 97 49
056 000
56 234 000
7,1%
7,2%
6,9%
60 210 000
7,3%
7,3%
7,1%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Rente Rentebinding
Rentebinding
Rente
5,32%
15.04.2021
5,17%
15.04.2021
Rente Rentebinding
4,34%
Flytende
3,93%
Flytende
5,02%
15.04.2021
4,93%
4,67%
4,45årår
3,86%
Flytende
4,54%
3,7 år
High
case
Base
case
Low
case
6,75%
7,00%
7,25%
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
157
100
000
152186
100
000 148
147
100
000
Netto
yield,
anslag
159
896
000
154
000
869
000
Netto
yield,
anslag
6,50%
6,75%
7,00%
Rabatt
latent
skatt
- 3597
969
000
-3
519
000
-3
069
000
Rabatt
latent
skatt
-5
000
-5
026
000
-4
494
000
Estimert
eiendomsverdi
169
000
200196
000000157 371
Nettogjeld
gjeld
-111477
196
000 163
-111
-111000
196 000
Netto
-110
193
000
-110
193000
000 -6-110
Rabatt
latent skatt
-7 699
000
-7
071
488193
000000
VEK
935
000
37
385
000
835 000
VEK
4441998
106
000
967
000
3432182
Netto
gjeld
-105
000 -10538998
000
-105 998
000000
VEK
55 780 000
50 131 000
44 885 000
Over-/underkurs
rentesikring
Over-/underkurs
rentesikring
-614 000 -614 000 -614 000 VEK
41
935
000
37
385
000
32
835
000
VEK
43
353000
000 -3 33
568
000
Over-/underkurs
rentesikring
-3 492
575 000
000
-338575
575
000
VEK
52 205 000
46 556 000
41 310 000
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl.
ekskl.over-/underkurs
over-/underkurs
rentesikring 441
419
000
374
000
328
000
VEK
rentesikring
000
390
000
342
000
VEK
pr.
1%
419
000
374
000
328
000
VEK
pr.
1%
ekskl. over-/underkurs rentesikring
558
000
501
000
449336
000
VEK
pr.
1%
435
000
384
000
000
VEK pr. 1%
522 000
466 000
413 000
Eiendomsverdipr.
pr.kvm
kvm(BTA)
(BTA)
500
200
900
Eiendomsverdi
9 9670
9 9330
9 8010
Finansieringsgrad
(eiendom)
71%
74%
76%
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
10 70%
250
9 870
9 52075%
Finansieringsgrad
(eiendom)
73%
Finansieringsgrad (eiendom)
64%
67%
69%
IRRsiden
sidenoppstart
oppstartfør/etter
før/etterover-/underkurs
over-/underkurs
n/a
n/a
n/a
IRR
22%/21%
10%/8%
-2%/-4%
IRR
siden oppstart
før/etter
over-/underkurs
27%/23%
21%/17%
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs 23%/22%
n/a
n/a 15%/11%
n/a
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
10%/8%
-2%/-4%
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
58%/49%
44%/35%
30%/21%
BILDE
EIENDOMMEN
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år)
neste 4 år)
12%
13%
14%
14%
15%
17%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er utleid på langsiktig kontrakt til Rema Nonfood på «barehouse» betingelser,
og fungerer som deres hovedkontor og lager. Einendommen som ble oppført i 2008 har god
Eiendommen
utleid
langsiktigkontrakt
kontrakt
Rema
Nonfood
på«barehouse»
“barehouse”
betingelser,
Eiendommen
ererutleid
påpålangsiktig
tiltilRema
Nonfood
på
beliggenhet
i etablerte
sørlandsparken
og
fremstår
som
tidsmessig
og
i god
stand. betingelser,
ogfungerer
fungerersom
somderes
dereshovedkontor
hovedkontorog
oglager.
lager.Einendommen
Einendommen
harble
godoppført
beliggenhet
og
som
i 2008i etablerte
har god
sørlandsparken
og fremstår
som hensiktsmessig
i god
stand. og i god stand.
beliggenhet
i etablerte
sørlandsparken
og fremstårog
som
tidsmessig
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
fearnleyfinans.no
42
30
38
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport
2014 2013
Eiendomsrapport
TORP EIENDOMSINVEST AS
TORP KONTORINVEST AS
Prosjektmeglere
Thomas Holtan Leskovsky
Prosjektmegler
Telefon:
22 93 63 45
Thomas
Holtan Leskovsky
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Anita Vågan
Forretningsfører
Telefon: 22 93 63 37
Monica
Nilsen
E-post:Hovelsrud
[email protected]
Telefon: 22 93 63 37
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield
eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse
(NOK)
Torp Eiendomsinvest AS
21.12.2009
51 000 000
Torp Kontorinvest
AS
13 330
31.12.2014
8,6%
60 500 000
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
1. prior pantelån
Innbetalt
egenkapital
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Prosjektpris
ved stiftelse
1. prior pantelån
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkalt
ansvarskapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt
pr. 1%
Sist
omsattansvarskapital
pr. 1%
15 813
8,0%
38 250 000
14 195 000
52 250
445 000
000
38
14 370 000
52 620 000
14 195 000
14 370 000
5 000
000
141 950
143 700
50
000
215 000
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
-32 000
2015E
4 751
000000
4 879
-256 -50
000000
-1 697
000000
4 829
-275 -000
-1 200
-1 530
000000
- –
-1 150
1 268
000000
-1 300 000
904 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 250
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
Leietager(e)
Beliggenhet
Type eiendom
Nøkkeltall
Leietager(e)
Total bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Nøkkeltall
Parkeringsplasser
Total
bygningsmasse (BTA)
Selveiertomt (kvm)
Vektet gj.v. leietid
Parkeringsplasser
Vektet indeksregulering
Vektet
gj.v. leietid
Utleiegrad
Vektet
indeksregulering
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Utleiegrad
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
Skattemessig
avskrivningssats bygg
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Forvaltning
Kontor
Nevion Europe AS
3 826
9 500
3 826 120
5 000
10,2 år
120
100%
9,1 år
100%
100%1 176
100% 2%
1 275
2%
Fearnley Finans Management AS
Fearnley Business Management AS
Fearnley Property Management AS
1 280
-332016E
000
4 5870
001000
000
-263
-51000
000
-1 4550
950000
000
-282 000
644000
000
-1-1530
-–
-1
533000
000
1 527
-1 300 000
191 000
1 280
1 310
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
2014E
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.12
Omløpsmidler
943 000
2 211 000
2016E
5 025 000
-34
000
2017E
991 000
000
54126
-269
000
-53 000
-15 446
000
073 000
-289
-652 000
000
-1
-1 663
530 000
000
-430 000 -11 094
533 000
000
-900 000
258 000
1)
Verdi eiendom
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Kortsiktig
Sum
aktiva gjeld
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
VEKpassiva
ekskl. over-/underkurs
Saldo
15 250 000
Saldo
11 645
000000
11 500
6 000
000000
11 500
32 895
000000
22 540
45 540 000
59 2252014A
000
60 168 0000
58 450 000
58371
450000
000
32 895 000
33 266 0000
45 540 000
540000
000
2645902
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs 2)
1 310
1 340
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje2 1
Transje
Transje3 2
Sum
lån/vektet
rente
Transje
3
Sum lån/vektet rente
Nordre Kullerød 1 – Sandefjord
Kontor
Europe AS
Nordre KullerødNevion
1 – Sandefjord
–
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
4 783 000
4 903 000
Eierkostnad
(NOK)
Netto
leieinntekt
Brutto
leieinntekt
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Eierkostnad
Netto
Nettorentekostnader
leieinntekt
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimert utdeling
skatt
Prognose
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
12.11.2013
–
–
32 000
23%
–
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
12 910 000
59 225
000
2015E
61 904
436 000
000
58 450 000
358 000
000
59 354
31 365 000
31 350
723 000
000
44 390 000
44
29740
713 000
000
2015E
3 738 000
59 225
000
2016E
963000
000
162095
58 450 000
334000
000
59 545
29 835 000
354
30
169000
000
42 857 000
4332211
794000
000
2016E
4 832 000
592017E
225 000
1 64
353057
000000
58 450 000
59 803324
000000
28 305 000
341
000000
28 629
41 324 000
41 665
000000
35 428
14 614 000
16 334 000
18 138 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
Yieldutvikling
Note 2) Etter budsjetterte utdelinger
7,8%
Yieldutvikling
8,0%
7,9%
8,2%
8,1%
8,4%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Rente
Rentebinding
4,03%
Flytende
Rente Rentebinding
6,58%
15.04.2020
3,46%
15.10.2020
6,25%
15.04.2015
3,82%
15.01.2025
5,34%
2,5 år
3,58%
Flytende
3,61%
4 år
Netto yield, anslag
(NOK)
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt latent
skatt
Estimert
eiendomsverdi
Netto latent
gjeld skatt
Rabatt
VEK ekskl.
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
7,50%
63 347
000
7,75%
-2 242
62
310 000
000
-32
-2 323
159 000
000
28 540
782 000
-45
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
14 611 000
Over-/underkurs rentesikring
-706 000
VEK
28 076 000
Over-/underkurs
rentesikring
0
VEK
14 611 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
288 000
VEK
146
000
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
281 000
VEK pr. 1%
146 000
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
16 560
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
16 290
Finansieringsgrad
(eiendom)
52%
Finansieringsgrad (eiendom)
73%
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR
siden oppstart
før/etter
over-/underkurs
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
7,75%
8,00%
61 303
000
598,25%
388 000
8,00%
078000
000 58 533
-1 925
60-2500
000000
-32050
323000
000 -1-32
-2
857323
000000
26540
902000
000 -45 540
25 140
-45
000000
12 910 000
11 136 000
-706 000
-706 000
26 196 000
24 434 0000
0
12 910 000
11 136 000
269 000
251 000
129
111244
000000
262000
000
129 000
111 000
16 020
15 520
15 810
15 30055%
54%
75%
78%
24%/23%
n/a
125%/121%
n/a
22%/21%
n/a
112%/107%
n/a
20%/19%
n/a
99%/94%
n/a
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 20%
neste 4 år)
11%
23%
11%
27%
12%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp
flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 9 års gjenværende «barehouse»
Eiendommen
er beliggende
sentralt
i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp
leieavtale.
Bygningen
er oppført
i 2008.
flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 10 års gjenværende «barehouse»
leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten.
Samarbeidsavtale med lokal aktør er inngått for fremtidig utvikling av ledig tomt til kontorbygg.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
31
43
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS
TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS
Prosjektmeglere
Paul Dehli Navestad
Prosjektmegler
Telefon:
22 93 64 56
Thomas
Holtan Leskovsky
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Line Johansen
Forretningsfører
Telefon: 22 93 64 39
Line
Johansen
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 64 39
E-post: [email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Telefon: 22 93 63 45
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield eiendomsverdi
ved(NOK)
stiftelse
Eiendomsverdi
ved stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Netto yield ved
eiendomsverdi
ved stiftelse
Finansiering
stiftelse (NOK)
1. prior pantelån
Finansiering
ved
stiftelse
(NOK)
Selgerkreditt
1. prior pantelån
Innbetalt
egenkapital
Selgerkreditt
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Trondheimsveien Eiendomsinvest KS
28.12.2006
164 500 000
Trondheimsveien Eiendomsinvest
KS
23 153
28.12.2006
164 5006,0%
000
23 153
6,0%
131 500 000
16 000 000
131
500 000
000
20 640
16 140
000 000
000
168
20 640 000
168 140 000
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innkalling
av uinnkalt kapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Sum innbetalt kapital
Innkalling av uinnkalt kapital
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Sum innbetalt kapital
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
SistUinnkalt
omsattansvarskapital
pr. 1%
pr. 1%
Dato sist omsatt
Trondheimsveien 135 – Oslo
Kontor/treningssenter
Leietager(e)
AF Gruppen Norge AS, Elixia
Nordic AS og135
Purity
IT AS
Beliggenhet
Trondheimsveien
– Oslo
Type eiendom
Kontor/treningssenter
Nøkkeltall
Leietager(e)
AF Gruppen Norge AS og Elixia Nordic AS m. flere
Total bygningsmasse (BTA)
7 105
Nøkkeltall
Selveiertomt (kvm)
1 973
Total
bygningsmasse (BTA)
7 105 22
Parkeringsplasser
Selveiertomt (kvm)
1 973
Parkeringsplasser
22 år
Vektet gj.v. leietid
5,2
Vektet indeksregulering
100%
Vektet
gj.v. leietid
4,1 100%
år
Utleiegrad
Vektet
100%
Gj.snitt.indeksregulering
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 432
Utleiegrad
100% 2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 432
Skattemessig avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Fearnley Finans Management AS
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS
Forretningsførsel
Fearnley Business Management AS
Forvaltning
AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS
20 640 000
12 000 000
20 640 000
32 640 000
12 000 000
326 400
32 640 000
80 000
8 000 000
326 400
136
80 000
000
05.12.2008
Sist omsatt pr. 1%
Sum
utbytte/utbetaling
pr. 1% og tilbakebetalt i % av innbetalt
Dato
sist omsatt
Tilbakebetalt i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt i% av innbetalt
165 000
04.03.2015–
–
(NOK)
Eierkostnad
Brutto
leieinntekt
Netto
leieinntekt
Eierkostnad
Andre
driftskostnader inkl. adm.
Netto
leieinntekt
Netto rentekostnader
Andre driftskostnader
inkl. adm.
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
Avdrag
Estimertutdeling
skatt
Prognose
Avdrag
Netto
kontantstrøm
Prognose utdeling
Netto kontantstrøm
2016E
11 588 000
2017E
-216
000
11
807000
000
11 372
-218000
000
-290
11
589
000
-7 289 000
-294 000-6
000
-5 447
116 000
–-5
600000
000
-1 323
–
-752 000
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
10 726 000
11 306 000
2015E
-206 000
11 000
357 000
10 520
-526 -208
000 000
11 000
149 000
-7 359
-280- 000
-5 000
980 000
-2 316
- –
-4 000
000 000
319
–
889 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 510
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
1 600
-211 2016E
000
519
000
1111
095
000
-213
000
-283
000
11
306
000
-7 483 000
-287 000
609
000
-4-6316
000
-–
-4 800
000
-987
000
–
-390 000
1 590
1 620
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013APR. 31.12
2014E
PROGNOSE
BALANSE
Omløpsmidler
1 115 000
1 434 000
1)
(NOK)
Verdi eiendom
Omløpsmidler
Sum aktiva
Verdi eiendom 1)
Sum
aktivagjeld
Kortsiktig
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
passiva
VEK ekskl.
over-/underkurs
Saldo
90 000 000
Saldo
31 047
90 000
000 000
1 816
30 000
651 000
122 863
120 000
651 000
153 375 2014A
000
1 370
000
154 490
000
161 931 000
163
301
000
1 545 000
122 863 000
1 206
000
124 408
000
120 651 000
121
857
000
30
082
000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
VEK ekskl. over-/underkurs
41 444 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt
1 630
1 660
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
2 1
Transje
Transje
3 2
Transje
Sum
lån/vektet
rente
Sum
lån/vektet
rente
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
153 3752015E
000
259000
000
1542809
161 931 000
164
190
000
1 579 000
120 547 000
400000
000
1221 126
116 651 000
118
051000
000
32 683
46 139 000
Yieldutvikling
7,0%
Yieldutvikling
6,8%
2015E
447 000
2016E
153 375
000
1 869
153
822000
000
161 931 000
163 1800
536000
000
116 231 000
1
365
000
117 767 000
111 851 000
113
36216
055000
000
50 584 000
2016E
153 2017E
375 000
1153
117
000
375
000
161 931 000
163 048
000
2 372 000
111 115 000
1113
324
000
487
000
106 251 000
10739
575
000
888
000
55 473 000
7,2%
6,9%
7,4%
7,1%
SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI
ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
(NOK)
Rente
Rentebinding
6,78%
15.04.2021
Rente Rentebinding
4,01%
Flytende
6,43%
15.04.2021
3,81%
Flytende
3,50%
6,04%
5,3 år
5,69%
4,7
Netto yield, anslag
6,75%
7,00%
7,25%
(NOK)
1)
Estimert
eiendomsverdi
161 810
000
156 017
000
150 7,00%
624 000
Netto
yield,
anslag
6,50%
6,75%
Rabatt latent
skatt
-3 106
-2 170
642000
000 159 271
-2 211
000
Estimert
eiendomsverdi
171
523000
000
165
000
Netto gjeld
-123-3293
-123
293000
000
-123
293
000
Rabatt
latent skatt
874000
000
-3 239
-2
649
000
VEK ekskl.
35 487
411 000
30 487
082000
000 -120 25
120
000
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
-120
000 -120
487
000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
47 162 000
41 444 000
36 135 000
Over-/underkurs rentesikring
-7 423 000
-7 423 000
-7 423 000
Over-/underkurs
rentesikring
-12988
190000
000
-12
190
000
VEK
27
22190
659000
000 -12 17
697
000
VEK
34 972 000
29 254 000
23 945 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
354 000
301 000
251 000
VEK
472000
000
414
361177
000
VEK pr.
pr. 1%
1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
280
227000
000
000
VEK
pr.
1%
350
000
293
000
239
000
Note 1) Hensyntatt trappetrinnsleie for Purity IT AS og tilhørende nåverdieffekt
Eiendomsverdi
Eiendomsverdipr.
pr.kvm
kvm(BTA)
(BTA)
Finansieringsgrad (eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
24 770
100
22
70%
76%
2321200
960
73%
79%
22 21
400
200
76%
82%
6%/1%
2%/-3%
45%/7%
8%/-14%
4%/-2%
-2%/-7%
27%/-10%
-8%/-30%
2%/-5%
-5%/-13%
11%/-27%
-23%/-46%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 19%
Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt
neste 4 år)
16%
23%
28%
20%
26%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass. Det
er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er holdeplass
for trikk, buss
bane i gangavstand
fra eiendommen
ognord
enkelfor
adkomst
til/fra Ring
2 Det
Eiendommen
liggerogsentralt
plassert i Trondheimsveien
rett
Carl Berners
plass.
og
3. Eiendommen
er totalrehabilitert
og påbygget
med nærhet
en ny etasje.
er Ring
en rekke
forretninger
og tjenestetilbud
i umiddelbar
til eiendommen. Det er
holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til/fra
Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje.
fearnleyprojectfinance.no
fearnleyfinans.no
44
32
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
TUNSBERGHUS EIENDOM AS
TUNSBERGHUS EIENDOM AS
Prosjektmeglere
Christian Bull
Prosjektmeglere
Telefon:
22 93 63 35
Christian
Bull
E-post:
[email protected]
Telefon: 22 93 63 35
E-post: [email protected]
Forretningsfører
Kristian Nordtømme
Forretningsfører
Telefon: 22 93 64 54
Jan-Trygve
Riise
E-post: [email protected]
Telefon: 22 93 64 52
E-post: [email protected]
Paul Dehli Navestad
Telefon: 22 93 64 56
[email protected]
Tronstad
E-post:
Telefon: 22 93 63 48
E-post: [email protected]
SELSKAPSINFORMASJON
Navn på selskap
SELSKAPSINFORMASJON
Etablert
Eiendomsverdi
ved stiftelse (NOK)
Navn på selskap
Eiendomsverdi
ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Etablert
Netto
yield
eiendomsverdi
ved
stiftelse
Eiendomsverdi ved stiftelse
(NOK)
Tunsberghus Eiendom AS
01.10.2008
000 000
Tunsberghus 120
Eiendom
AS
14 484
01.10.2008
7,5%
120 000 000
Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK)
Finansiering
ved stiftelse (NOK)
Netto yield eiendomsverdi
ved stiftelse
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Finansiering ved stiftelse (NOK)
Innbetalt
egenkapital
1. prior pantelån
Selgerkreditt
Prosjektpris
ved stiftelse
Innbetalt egenkapital
Prosjektpris ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Egenkapitalforhold
(NOK)
Uinnkalt ansvarskapital
Innbetalt egenkapital ved stiftelse
Uinnkaltegenkapital
ansvarskapital
Innbetalt
pr. 1%
14 484
7,5%
85 300 000
9 000 000
23 500
000
85
300 000
9 800
000 000
117
000
23 500 000
117 800 000
23 500 000
23 500 000
–
235 000
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Innbetalt egenkapital pr. 1%
Uinnkalt ansvarskapital pr. 1%
Sist omsatt pr. 1% (NOK)
Dato sist omsatt
Sist omsatt pr. 1%
Dato sist omsatt
Sum utbytte/utbetaling pr. 1%
Tilbakebetalt
i % av innbetalt
Sum utbytte/utbetaling
pr. 1%
Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg
Kontor
BUF Dir., Olav
Amedia,
Evry, Sykehuset
Vestfold HF
Trygvasonsgate
4 - Tønsberg
Leietager(e)
Beliggenhet
Type eiendom
Kontor
Nøkkeltall
Leietager(e)
BUF etat, EVRY og Sykehuset i Vestfold
Total bygningsmasse (BTA)
8 285
Selveiertomt (kvm)
7 892
Nøkkeltall
Parkeringsplasser
Total
bygningsmasse (BTA)
8 285 160
Selveiertomt (kvm)
7 892
Vektet gj.v. leietid
1,6 år
Parkeringsplasser
160
Vektet indeksregulering
100%
Vektet
gj.v. leietid
4,7 år
Utleiegrad
100%
Vektet
indeksregulering
100%
Gj.snitt.
brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 204
Utleiegrad
100% 2%
Skattemessig avskrivningssats bygg
Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK)
1 204
Skattemessig
avskrivningssats bygg
2%
Selskapsadministrasjon
Forretningsførsel
Selskapsadministrasjon
Forvaltning
Forretningsførsel
Forvaltning
235 000
–
235 000
02.06.2009
235 000
02.06.2009
40 000
17%
40 000
Tilbakebetalt i% av innbetalt
Fearnley Finans Management AS
Hans Gaarder Eiendom AS
Fearnley Business Management AS
Hans Gaarder Eiendom AS
17%
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
(NOK)
2014E
2015E
PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE
Brutto leieinntekt
11 287 000
11 535 000
Eierkostnad
-879 000
(NOK)
2015E
Netto
leieinntekt
10 408
000000
Brutto
leieinntekt
10 644
1)
-7
796
000
Andre
driftskostnader
inkl.
adm.
Eierkostnad
-676 000
Kostnader
utviklingsprosjekt
-500
000000
Netto leieinntekt
9 968
Andre driftskostnader
inkl. adm. 1)
-1 554 -000
Investeringer
ifm utviklingsprosjekt
Kostnader
utviklingsprosjekt bolig
-1 988
Netto
rentekostnader
-5 969
000000
Leietagertilpasninger
-22 300 -000
Estimert
skatt
Netto rentekostnader
-5 561
Avdrag
-3 956
000000
Estimert utdeling
skatt
Prognose
- –
Låneopptrekk/aksjonærinnskudd
25
589
Netto kontantstrøm
-7 813 000000
Avdrag
-3
604
000
Note 1) Inkl. leietagertilpasninger med ca. MNOK 7,5 i 2014
Prognose utdeling
–
Netto kontantstrøm
Gj.snitt.
brutto leie pr. kvm (BTA)
1550
360000
Note 1) Inkl. utleiehonorar NOK 1 012 000
Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA)
FINANSIERINGSSTRUKTUR
FINANSIERINGSSTRUKTUR
(NOK)
Finansiering
(NOK)
Transje
1
Finansiering
Transje
Transje2 1
Transje
Transje4 2
Transje
Transje5 3
Transje
Transje6 4
Sum
lån/vektet
rente
Transje
5
Transje 6
Transje 7
Aksjonærlån
Sum lån/vektet rente
EIENDOMSDATA
Beliggenhet
EIENDOMSDATA
Type eiendom
Analysedato
31.12.2013
Analysedato
31.12.2014
1 280
Saldo
40 000 000
Saldo
18 400
000000
40 000
17 342
000000
7 786
9 000
000000
8 400
4 200
000000
8 400
89 142
000000
8 400
8 000 000
4 200 000
1 012 000
86 198 000
-8922016E
000
1010643
886000
000
-417
-621000
000
-667
10
265000
000
-551000
000
-8 270
218000
000
-5-8500
-2 000 000
500000
000
-4-5073
-–
200000
000
-811284
-4 190 000
–
1 006
000
1 390
1 310
PROGNOSE BALANSE PR. 31.12
(NOK)
2013A
PROGNOSE
BALANSE
PR. 31.122014EOmløpsmidler
547 000
2016E
11 823 000
-899
000
2017E
10 739
924 000
000
11
-430
000
-361 000
11 378 000 -559 000 –
-4 978 000
–
-569 000
-4
-4188
190 000
000
––
757 000
-4 190 000
–
2 4411000
430
1)
Verdi eiendom
(NOK)
Sum aktiva
Omløpsmidler
Verdi eiendom 1)
Kortsiktig
Sum
aktiva gjeld
Langsiktig gjeld
Kortsiktig
gjeld
Sum passiva
Langsiktig gjeld
Sum
VEKpassiva
ekskl. over-/underkurs
128 3752014A
000
128 922
-41000
000
129 622 000
8 468
129
581000
000
89 142 000
134000
000
971610
86 198 000
87
332000
000
31 312
128 375
000
2015E
128 509
375 000
000
151 922 000
8 431
425 000
000
152
85 186 000
1 152
93
611 000
000
108 183 000
109
34 335
764 000
000
2015E
136 645
000
2016E
136
645000
000
1 515
153 922 000
326000
000
15516437
81 113 000
97891
439000
000
115 193 000
11639084
206000
000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt samt tillagt verdi for eiendomskjøp i 2015
VEK ekskl. over-/underkurs
42 249 000
43 096 000
39 353 000
2016E
1362017E
645 000
3136
956645
000000
153 922 000
15 482
157 878
000000
76 923 000
853405
000000
92
111 003 000
111 44
856240
000000
46 022 000
Note 1) Justert for rabatt latent skatt og hensyntatt leietagertilpasninger/tomtekjøp
Yieldutvikling
1 420
8,0%
8,2%
8,5%
SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI
SENSITIVITETSANALYSE
ANDELSVERDI
(NOK)
Rente
Rentebinding
7,28%
10.01.2017
Rente Rentebinding
6,34%
07.04.2016
7,18%
10.01.2017
4,56%
Flytende
3,84%
Flytende
7,56%
08.10.2018
6,26%
07.04.2016
4,85%
Flytende
7,46%
08.10.2018
6,47%
2,3 år
6,26%
07.04.2016
4,04%
Flytende
4,70%
Flytende
8,00%
Flytende
6,32%
1,6 år
Netto yield, anslag
(NOK)
1)
Estimert
eiendomsverdi
Netto
yield,
anslag
Rabatt latent
skatt
1)
Estimert
eiendomsverdi
Netto latent
gjeld skatt
Rabatt
VEK ekskl.
Netto
gjeld over-/underkurs rentesikring
7,75%
8,00%
8,25%
139 297
000
135 100
000
1317,75%
158 000
7,25%
7,50%
-7 408
061 000
725000
000 129 814
-6 410
139
000
134-6451
000000
-97
610 000
-97829
610000
000 -4-97
-5 325
000
-4
366610
000000
34 626
30332
765000
000 -87 332
27 138
-87
332 000
000
-87
000000
VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring
46 751 000
42 290 000
38 116 000
Over-/underkurs rentesikring
-3 920 000
-3 920 000
-3 920 000
VEK
30
26555
845000
000 -3 555
23 218
Over-/underkurs
rentesikring
-3 706
555 000
000
-3
000000
VEK
43 196 000
38 735 000
34 561 000
VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring
346 000
308 000
271 000
VEK
468 000
000
423
381232
000000
VEKpr.
pr.1%
1%ekskl. over-/underkurs rentesikring
307
268000
000
VEK
1% forsiktig anslått nettoverdi av utviklingsprosjekt432
0005 mill. 387 000
346 000
Notepr.
1) Inkl.
på NOK
Note 1) Fratrukket fremtidig investerings i leietagertilpasninger MNOK 24,3 og inkl. verdi boligtomter MNOK 15
Eiendomsverdi pr. kvm (BTA)
Eiendomsverdi
pr. kvm
(BTA)
Finansieringsgrad
(eiendom)
Finansieringsgrad (eiendom)
BILDE
BILDEAV
AVEIENDOMMEN
EIENDOMMEN
IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs
IRR
siden oppstart
før/etter
over-/underkurs
Nominell
avkastning
før/etter
over-/underkurs
Nominell avkastning før/etter over-/underkurs
16 810
16 64%
800
62%
16 310
16 200
66%
64%
15 830
15 70068%
66%
11%/9%
14%/13%
64%/48%
116%/101%
9%/6%
13%/11%
48%/31%
97%/82%
6%/3%
11%/9%
32%/16%
79%/64%
KOMMENTAR
KOMMENTAR
Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative «hoved­stad»
og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus
Eiendommen
er beliggendeeri Tønsberg,
kommersielle
administrative
og
flere skoler. Eiendommen
oppført i toVestfolds
byggetrinn
og fremstårog
med
en rehabilitert«hovedstad»
eldre
del,
en nyere
del, begge er sammenføyd.
Det er
inngått
avtalePark,
om utkjøp
av festetomt
og
og og
senter
for fylkesadministrasjon
med blant
annet
Statens
Vestfold
Sentralsykehus
og
kjøp
to naboeiendommer
utbygginsprosjekt
forog
ca.fremstår
85 leiligheter
flereavskoler.
Eiendommen erifm
oppført
i to byggetrinn
med og
en garasjekjeller.
rehabilitert eldre del,
Rammetillatelse
foreligger
og sammenføyd.
forventet salgsog er
byggestart
halvår 2015.
og en nyere del,
begge er
Det
igangsatt2.prosjekteringsarbeide
for boligutvikling på eiendommen. Det er inngått opsjonsavtale med eier av en av naboeiendommene
for eventuell innlemmelse av denne i boligutbyggingsprosjektet som nå er under planlegging.
Videre er det inngått avtale om utkjøp av festetomt på området. Det er tilsammen prosjektert
ca. 100+ leiligheter, hvorav ca. 40 vil bli igangsatt i første byggetrinn. Ifm utbyggingsprosjektet
vil byggelån etableres. Det arbeides med forlengelse av leiekontrakter.
fearnleyprojectfinance.no
www.fearnleyfinans.no
33
45
Eiendomsrapport 2015
Eiendomsrapport 2014
Et selskap i Astrup Fearnley gruppen
FEARNLEY PROJECT FINANCE
EIENDOM
PROSJEKTMEGLERE
FORRETNINGSFØRERE
Andreas Tronstad
Dir. tlf: +47 22 93 63 48
Mobil: +47 92 03 44 40
[email protected]
Geir Åge Rønneberg
Dir. tlf: +47 22 93 64 53
Mobil: +47 97 74 72 85
[email protected]
Christian Bull
Dir. tlf: +47 22 93 63 35
Mobil: +47 95 81 50 27
[email protected]
Jan-Trygve Riise
Dir. tlf: +47 22 93 64 52
Mobil: +47 92 82 55 60
[email protected]
Fredrik Honningsvåg
Dir. tlf: +47 22 93 64 59
Mobil: +47 98 62 51 55
[email protected]
Line Johansen
Dir. tlf: +47 22 93 64 39
Mobil: +47 90 73 18 63
[email protected]
Haakon Shetelig
Dir. tlf: +47 22 93 63 38
Mobil: +47 93 22 74 38
[email protected]
Monica Hovelsrud Nilsen
Dir. tlf: +47 22 93 63 37
Mobil: +47 95 16 63 34
[email protected]
Jens Bøvre
Dir. tlf: +47 22 93 64 54
Mobil: +47 93 85 37 53
[email protected]
Tove Auset
Dir. tlf: +47 22 93 63 46
Mobil: +47 98 82 75 56
[email protected]
Thomas Fjeld
Dir. tlf: +47 22 93 64 57
Mobil: +47 99 23 54 32
[email protected]
Øystein Nilsen
Dir. tlf: +47 22 93 63 41
Mobil: +47 99 15 35 42
[email protected]
Thomas Holtan Leskovsky
Dir. tlf: +47 22 93 63 45
Mobil: +47 99 29 13 19
[email protected]
Gitte Rytterager (sekretær)
Dir. tlf: +47 22 93 64 44
Mobil: +47 48 40 88 88
[email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
COMPLIANCE
Arild Rudmoen
Dir. tlf: +47 22 93 63 31
Mobil: +47 91 74 83 00
[email protected]
Kjell Aage Kummen
Dir. tlf: (+47) 22 93 63 32
Mobil: (+47) 90 55 87 91
[email protected]
Tor-Arne Bergum
Dir. tlf: +47 22 93 63 36
Mobil: +47 93 74 73 77
[email protected]
Terje Wathne
Dir. tlf: +47 22 93 64 56
Mobil: +47 90 19 45 84
[email protected]
FEARNLEY PROJECT FINANCE AS
Grev Wedelsplass 9
Oslo, Norway
Postadresse
P.O. Box 1158 Sentrum
0107 Oslo, Norge
fearnleyprojectfinance.no
Tlf:
+47 22 93 60 00
Faks: +47 22 93 63 40
E-post:[email protected]
Org.nr.: NO 991 097 481 VAT
www.astrupfearnley.no
34
Eiendomsrapport 2015
fearnleyprojectfinance.no
35
Eiendomsrapport 2015
fearnleyprojectfinance.no
Eiendomsrapport 2015