EiEndomsrapport 2013 - Fearnley Project Finance
Eiendomsrapport 2013 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Finans AS Fearnley Finans Management AS Fearnley Consultants AS Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Beijing Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd. Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Securities ASA Libra Fearnley Energy AS Innholdsfortegnelse Markedskommentar Om Fearnley Finans AS Avkastning solgte prosjekter Prosjekter realisert i 2012 Nye prosjektetableringer Porteføljeoversikt 2 5 6 8 9 10 Prosjektene Agder Statsbygg AS Bulgaria Property Fund AS EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Eikveien Holding AS Hamar Eiendomsinvest KS Haslevangen Invest KS Hoffsveien Holding AS Kjelsåsveien Invest AS KombiEiendom Invest AS Leiraveien Holding KS Logistikkbygg AS Løvenskioldgate 1 Invest AS Millennium Property KS Millennium Property II AS Moss Eiendomsinvest AS Nordania Eiendom AS Oslo Nord Eiendomsinvest KS Rjukan Næringspark KS Rogaland Logistikkinvest AS Rygge Eiendomsinvest KS Røyken Næringseiendom KS Sentrumshotell Holding KS Ski Skolebygg KS Stavanger Property Invest AS Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Sørlandsparken Logistikkinvest AS Torp Eiendomsinvest AS Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Tunsberghus Eiendom AS Vinterbro Eiendomsinvest AS 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 Kriterier for verdivurdering av eiendom Fearnley Finans Shipping AS 43 44 Markedskommentar særlig landene i syd, sist med nær kollaps i Kypros og Slovenia. Kjempen Frankrike sliter med sine rigide og konservative strukturer, og i Italia råder mildt kaos. Vi ser fortsatt «olivenolje vs. smør syndromet» (les «syd vs. nord»). Det er økende fokus på Bruxelles-byråkratiet, ikke minst fra Storbritannia. Vi spår for andringer i EU, men tør ikke si hvilke! Vi her i landet må ikke tro at det som skjer ikke vil berøre oss. Tilbakeblikk pr. mai 2013 Rapporten fra 2012 omhandlet bl.a. nedenstående – alltid interessant med et tilbakeblikk. Det ble noen feilaktige og noen riktige spådommer. Som for andre «eksperter»! •Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsløshet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser, men samtidig EU’s beundringsverdige standhaftighet for å holde unionen sammen – dog, behov for reformer •At den vestlige verden trenger tid for å få orden på finansene, også bankvesenet • Fortsatt lav inflasjon. Kan det vare med store innsprøytninger fra sentralbankene? •Østens og BRIC landenes fortsatte vekst, men også her svakhetstegn •Afrika, det glemte kontinent – et nytt vekstområde? •Vedvarende uro i Midt-Østen/Nord Afrika («MENA») • Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd»), smurt av høy oljepris og forbedrete «terms of trade» (varepris-bytteforholdet) •Noe økt utlånsvillighet i bankene – dette viste seg definitivt å være feil •Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer For Norge, annerledeslandet, med sin lave arbeidsløshet, stadig økende inntekt og kjøpekraft, fallende og rekordlave renter, stort Oljefond («Statens Pensjonsfond Utland») og voksende «dobbeltoverskudd» etc., råder fortsatt optimismen, men en nøktern holdning er på vei inn. Det er mer fokus på at vi i mange sammenhenger ikke er konkurransedyktige, har «dyr» drift av landet, for gode velferdsordninger etc. Mye kan skje. Men nordmenn er vant til flaks og at «ting ordner seg». Nordmenns tradisjonelle spareform har til forskjell fra mange andre land vært i egen bolig. Dette er positivt, skaper eierstolthet og medfører formuesovergang og muligheter for yngre generasjoner. Men nordmenn tar i mindre grad ansvar for egen pensjon og alder dom, og har sammenlignet med andre lands innbyggere relativt ubetydelig finansformue. Er vi i for stor grad lullet inn i troen på at «onkel Stat» ordner opp fra døden til graven? Farlig. Lønnsnivået i norsk industri er vesentlig høyere enn i Europa. Det er muliggjort gjennom påvirkningen fra oljeindustrien som «presser» alt annet. Hva skjer dersom oljen svikter/oljeprisen faller kraftig? Vil da vårt høye lønnsnivå kunne opprettholdes? Hvilke konsekvenser vil det kunne få, også for lønnsnivået i vår store offentlige sektor? Og for vår store %-andel trygdede (ikke minst den stadig økende andel av ikke produktive innvandrere og fremmedkulturelle?). Og for kommunenes finanser med stigende utgifter og kanskje lavere skatteinntekter? Status mai 2013 Fortsatt domineres nyhetene av vedvarende uro i MENA med borgerkrig i Syria, sammenbrudd i Egypt (hvor ble det av den arabiske våren?) og spenning rundt Iran. I tillegg stadige nyheter om den store norske petroleumsaktiviteten og om norsk sokkel. Og stadig mer om forestående Stortingsvalg og kanskje en ny ledelse av landet – er det på tide å få inn noen mer tidsriktige ideer i regjeringskontorene? Vi savner også en offensiv næringspolitikk, og nevner fortsatt behov for justering av avskrivningssatser, mulighet for fondsav setninger , skattenivå (inntekts- og formuesmessig) osv. Vi mener også at det hjelper lite med reduksjon av selskapsskatt med lusne 1% til 27% samtidig som man kompenserer med økninger annensteds – i Norden forøvrig er det 22–25% som er tema. Og husk, inntektsskattreduksjon hjelper bare for bedrifter med skatt bart overskudd! Eierne må betale formuesskatt uansett overskudd eller ikke. Oljeprisen, nå ca. USD 100 pr. fat, har falt og utviklingen frem over mot sommeren virker usikker. Den følges svært tett, ikke minst i Norge, som ønsker den høy mens de fleste andre industriland ønsker den ned. USA seiler opp som en ennå større produsent og vil bli vesentlig mindre avhengig av import og kanskje netto eksportør en gang i fremtiden. Dette kan vesentlig påvirke det økonomiske og strategiske verdensbildet. Det pågår betydelig oljeleting over hele verden i stadig nye områder, og til havs der Norge er med. F.eks. er det gjort lovende funn i østlige Middelhav som kan få betydning i et svært urolig område. Iraks produksjon har store muligheter for økning gitt landets enorme ressurser. Med redusert USA-avhengighet av Midt-Østen og korrupte regimer der kan nye geopolitiske konstellasjoner fremstå – ser vi nærmere bånd mellom Kina og Midt-Østen? En annen kjepphest er at vi fortsatt konstaterer at på tross av myndighetenes manglende entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans- og forvaltnings industri, vokser denne og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer. Vi ser fremveksten av en ny stor næring som konkurrerer åpent i et internasjonalt marked, og der norske for trinn utnyttes (offshore, maritim sektor, fisk osv., ja også eiendom). Når det gjelder Oljefondet er forvaltningsformen gjenstand for debatt. Som vi har fremhevet før – Fondet er altfor stort for en forvaltning og en sjef. Det burde ha vært delt i flere fond med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Og hvorfor ikke nyttiggjøre seg innenlands ekspertise i større grad? Med et godt 2012 bak seg, kanskje kunne Oljefondet legge om stilen i 2013! Vi tror på sentralbanksjef Olsen. Selv om det har vært mindre tilbakeslag i BRIC landene og i Østen fortsetter veksten, relativt og absolutt. I disse landene erfares også en ny bevissthet knyttet til miljø og forurensing. Oppbremsing kan godt komme, men den langsiktige trenden vedvarer, samtidig med at Vestens andel av verdens BNP er fallende. I Afrika og Latin-Amerika (eks. Brasil) er det også vekst, men fra et lavt utgangspunkt. Eiendomsmarkedet Vi har nevnt før at USA sliter med mange fattige, krympende middelklasse, urettferdig rikdomsfordeling, høy arbeidsløshet, fortsatt boligruin for mange osv. Likevel er dynamikken der og forandringer skjer. Obamas gjenvalg burde ideelt ha gitt ham økt handlefrihet, men han får ikke orden på statsfinansene grunnet den håpløse situasjonen i Kongressen. I USA skjer for andring raskere enn i det plagete Europa, der utviklingen er treg og fastlåst. Europa strever fortsatt med kvelende statsgjeld, aldrende befolkning og store sosiale forpliktelser/kostnader, fast låste strukturer, stivbente arbeidsmarkedslover osv. Dette plager fearnleyfinans.no I 2012 er det omsatt eiendommer for ca. NOK 55 mrd. i Norge, hvorav imidlertid en del er corporate drevne større transaksjoner. Mange toneangivende investorer går inn i eiendom, også i mer risikofyllte boligprosjekter, hvorav flere som konvertering av eksisterende bygg. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av kjøpspris/beregnet eiendomsverdi) er mer varierende enn hva var tilfellet noen år tilbake (fra prime yield på rett 2 Eiendomsrapport 2013 Våre prosjekters avkastning – et tilbakeblikk under 5-tallet til 8+), avhengig av type og kvalitet. I utgangs punktet var det s.k. yield gap godt grunnet lav rente, men med bankenes gjentatte marginøkninger, er det effektive gapet vesentlig redusert. Bankene begrunner dette med behovet for å bygge opp egenkapital iht nye krav først og fremst begrunnet i «Basel III». Samtidig konstateres at de har rekordresultater. Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt – årlig forrentning (IRR) på ca. 39% (uvektet gjennomsnitt); litt ned fra 2012. Selv om man kan si meget om statistikk, er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall hevder seg svært godt i konkurransen! Samtidig forventer vi ikke tilsvarende attraktiv avkastning i de nærmeste årene. Eiendom anses i økende grad som en attraktiv investering og aktivaklasse. Men får man finansiering fra en bank man kan stole på og til en stabil rentemargin? Enkelte banker har «stengt luka» og låner i dag ikke ut til eiendom. Noen har til og med varslet at eiendomslån skal avvikles fullstendig. Vi er sterkt kritiske til bankenes stadig økte krav og påslag, og stiller oss noe tvilende til om de faktisk har rett til å gjøre det de gjør. Vi sliter også med logikken; etter sigende er en vesentlig del av bankers langsiktige (ved swap’er) og pantesikrede utlån matchet med egne langsiktige innlån. Er ikke da renten gitt? Og hvorfor brukes da bankens fundingkost som unnskyldning for margin økning (noen ganger med 100/200%)? Og hvorfor har bankene pålagt kunden å binde langt ut fra forsiktighetshensyn når de selv ikke gjør det? I en langsiktig virksomhet som eiendom der belåningen normalt er høy, og hvor mange elementer er bundet opp/kjent fra et prosjekts begynnelse, gir radikale kostnads endringer betydelig utslag for prosjektenes kontantstrøm og rentabilitet. Imidlertid med vedvarende opprettholdte konjunkturer, et fort satt gunstig rentenivå og stabile priser, vil salg fremover av eksisterende prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Kjøp i vår regi vil skje i henhvis AS, KS (DIS). Beskrivelse og vurder inger av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS’er uten restansvar. KS og DIS kan likevel være mer hensiktsmessige og også gunstig skattemessig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år. Men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidete avtalemekanismer med såkalte «triggerklausuler», minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også for andre prosjektmeglerforetak. Det rekordlave rentenivå (10 års swap er nå ca. 2,90% mot ca. 8% i 1995) gjør det interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende kontantstrøm og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdi basis betydelig negativ verdi som som slår rett inn på egen kapitalen, eller «overkurs». Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvise forsvinne. Likviditeten i andeler/aksjer i slike prosjekter er imidlertid ofte dårlig. Vårt hjertesukk er at inntektsskatten inkl. «kakseskatt» o.l. fortsatt er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatt og arveavgift, oppg itt i de fleste andre land. Utlendingers aksjeinnehav be skattes gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere formues skatt. For ikke å snakke om statlig eierskap. Olav Thons utsagn er tankevekkende; «den som har oppført seg ordentlig gjennom et langt forretningsliv, er den som har betalt mest formuesskatt». Enkelte eiendomsfonds justerte egenkapital er kraftig nedjustert som et resultat av bl.a. store overkurser. Opp til 90% fall er rapportert i et par tilfeller. Det som er nevnt over, er konkurransevridende og gjør oss mindre konkurransedyktige enn våre naboer. Landets regjering og byrå krati, spekket med økonomisk ekspertise, er ikke ennå mott age lige for den slags argumenter, men vil nok måtte gi seg etter hvert. Vil det da være for sent? Imidlertid, vårt stalltips er at Arbeiderpartiet ifm valgkampen i 2013 vil kaste inn et kjøttbein til velgerne – ytterligere lempning i mulighet for gaveoverføring til barn og kanskje kraftig reduksjon av satsene for, eller bortfall av arveskatten. I så fall, bedre sent enn aldri! Den som lever, får se. Den forsiktige reduksjon av selskapsskatten er kanskje et første skritt. På tross av ovennevnte vanskeligheter knyttet til finansiering, råder generelt god etterspørsel etter eiendom. Grunnet Oslos vekst og utvidelse av Oslo-begrepet er etterspørselen etter eiendom i Oslofjordområdet økt, og lokale kjøpere merker konkurransen fra hovedstaden. Kontorledigheten i Oslo-regionen rapporteres å være på vei ned mot lave ca. 5-6% av totalarealet. Det er rapport ca. 200.000 kvm under bygging. Leienivåene er godt ivaretatt og sågar med en viss leieøkning i utvalgte områder, særlig CBD. En viss leie økning forventes. Grunnet et markert behov for mer moderne og hensiktsmessige lokaler, bl.a. fra offentlige brukere, antas at enkelte lokaler aldri vil komme tilbake til markedet i sin nå værende form. Vesentlig ombygging/modernisering og/eller konvertering til leiligheter skjer hele tiden, og særlig det siste er blitt svært populært mens prisene stiger. På den annen side virker det som om eiendom i økende grad er i ferd med å utvikle seg til et skatteobjekt, særlig i form av kommunal eiendomsskatt, og i formuesmessig sammenheng. Denne rapporten – hvordan bruke den? Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint og tidkrevende og en rekke gode prosjekter står i stampe. Samferdselsdepartementet og tildels Plan- og bygnings etaten sleper beina etter seg. Sistnevnte innfører stadig nye og fordyrende regler. Meningen er at investorer og andre interessenter gjennom denne rapport kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved tilrette leggelse eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Siden vår siste rapport og gjennom 2012 har Fearnley Finans fortsatt å være meget aktiv og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av 31 eiendomsprosjekter med til sammen ca. 490.000 kvm. og med en antatt markedsverdi opp på ca. NOK 4,9 mrd. Siden 1995 er 99 prosjekter lagt ut, hvorav 68 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 14,8 mrd. Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, megler kontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid – et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, mai 2013 Med vennlig hilsen Fearnley Finans AS www.fearnleyfinans.no 3 Eiendomsrapport 2013 Helsfyr Eiendomsinvest KS – solgt i 2012 fearnleyfinans.no 4 Eiendomsrapport 2013 Om Fearnley Finans AS Fearnley Finans, et selskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. I januar i år fusjonerte Fearnley Finans Eiendom ASA og Fearnley Finans Shipping AS, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Finans AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings-, råd givnings- og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksom het i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shipping segmentet. Det var da stort kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 10 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendoms portefølje på ca. NOK 4,9 mrd innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og be gynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Fearnley Finans Bankrelasjoner Skatteoptimalisering Annenhånds omsetning Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. Virksomhetsområder Direkteinvesteringer Corporate finance Finansiering Forretningsførsel • tilretteleggelse ved kjøp • egenkapitalsyndikering og lånefinansiering • omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet • salg • rådgivning • fusjoner & oppkjøp • emisjonsbistand • joint venture • leasing • mezzanine finansiering • pantelånsfinansiering • forretningsførsel og regnskap • forvaltning og oppfølgning www.fearnleyfinans.no 5 Eiendomsrapport 2013 Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK PROSJEKT 1 UTDELINGER I % NOTE SEGMENT STIFTET KJØPESUM SOLGT SALGSSUM ENDRING INNBETALT EK UTDELINGER av INNBETALT EK Lørenskog Næringspark KS Kombi 1995 82,00 1998 253,50 IRR 171,50 16,20 10,74 66% 122% 32% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 1996 97,38 1999 100,25 2,87 10,38 3,50 34% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 1994 82,40 1999 85,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 1996 29,55 1999 55,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel 1997 18,76 1999 23,50 4,74 2,00 0,00 0% 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi 1997 712,00 2000 696,00 -16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor 1997 215,00 2000 249,67 34,67 20,00 0,00 0% 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi 1999 21,50 2002 102,50 81,00 17,30 0,00 0% 20% 9 Forus Næringseiendom KS 10 Dagligvare Invest KS Kontor 2000 101,52 2002 110,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% Handel 2000 75,03 2003 89,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2000 172,50 2003 211,25 38,75 15,00 0,00 0% 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,75 2003 93,00 5,25 12,65 0,00 0% 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2000 180,00 2004 207,38 27,38 21,90 0,00 0% 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2000 181,50 2004 197,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,00 2004 70,70 20,70 7,00 5,00 71% 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,30 2004 210,00 46,70 34,10 0,00 0% 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,14 2005 145,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2000 132,00 2005 146,00 14,00 15,00 0,00 0% 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,30 2005 56,00 14,70 5,20 0,00 0% 36% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS Kontor 2004 410,00 2005 495,00 85,00 90,00 0,00 0% 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,30 2005 49,00 -4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,10 2005 67,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi 1997 32,24 2005 37,00 4,76 4,00 5,80 145% 26% Utvikling 2003 34,85 2005 44,88 10,03 13,50 0,00 0% 88% Logistikk 2001 59,00 2005 82,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,50 2005 94,00 26,50 3,51 0,00 0% 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,00 2005 39,00 -2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,00 2005 214,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien 24-26 KS Kontor 2001 131,40 2005 170,00 38,60 15,15 0,00 0% 29% 24 Pilestredet Utsyn AS 1 25 Midtunlia 73 KS 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1455,89 2005 1 592,10 136,21 199,01 0,00 0% 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,24 2005 121,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor 1998 114,60 2006 150,00 35,40 14,20 0,00 0% 19% Industri 2000 660,00 2006 1 010,00 350,00 70,00 0,00 0% 42% 67% 33 Raufoss Næringspark KS 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,63 2006 151,00 22,38 22,00 0,00 0% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2000 79,44 2006 172,00 92,56 14,00 0,00 0% 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,27 2006 55,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% Kontor 2001 40,75 2006 38,00 -2,75 4,50 0,23 5% -14% Kombi 1999 55,00 2006 105,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,00 2006 169,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,00 2006 270,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,00 2006 492,50 43,50 89,00 0,00 0% 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,00 2006 668,00 128,00 54,00 0,00 0% 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor 1997 64,58 2006 70,00 5,42 6,00 0,00 0% 16% 3 Utvikling 2005 402,00 2006 n/a n/a 71,12 0,00 0% 48% Kombi 2003 124,00 2006 168,00 44,00 21,30 6,00 28% 40% 4 Kontor 2001 285,00 2007 371,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% Kombi 1999 148,11 2007 263,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% Logistikk 2006 105,00 2007 115,74 10,74 27,50 0,00 0% 57% 40% 37 Haslevangen 16 KS 2 38 Lørenfaret KS 44 Skøyen Næringseiendom AS 45 Drammen Fjordpark KS 46 Økern Park KS 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS 48 Leangbukta Marina AS 49 Drammen Eiendom Invest KS 50 Askim Næringspark KS 5 51 Union Eiendomsinvest AS Kombi 2005 94,00 2007 115,00 21,00 20,90 2,88 14% Kombi 2004 79,00 2007 248,00 169,00 14,80 0,00 0% 61% Kontor 2003 90,20 2007 121,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,13 2007 113,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,15 2007 143,00 25,85 20,00 0,00 0% 35% 54 Hasle Utvikling AS 6 55 SkøyenHagen AS 56 Pilestredet Park Invest Utvikling 2007 983,30 2008 n/a n/a 317,20 n/a n/a n/a Utvikling 2004 800,53 2008 1001,54 n/a 74,11 186,81 252% 29% Utvikling 2007 98,00 2009 n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% Utvikling 2007 140,00 2010 n/a n/a 55,00 n/a n/a n/a 58 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor 2007 263,40 2011 288 24,6 49,7 3,00 6% 7% 59 Grini Næringspark KS Kontor 1999 54,07 2011 54,5 0,43 11,5 0,00 0% 3% Kontor 1999 179,63 2011 262,00 82,38 7,00 29,90 427% 30% 57 Hellerudsletta Eiendom Holding AS 60 Kjeller Teknologipark KS 61 Grensesvingen 9 Eiendom KS 7 2,8 Kombi 1997 103,78 2011 164,00 60,22 13,00 11,15 86% 15% Bolig/kontor 2007 86,13 2011 84,04 -2,09 16,55 0,00 0% -3% Bolig 2004 46,29 2011 46,03 -0,26 7,30 0,68 9% 5% 64 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel 2007 183,50 2011 192,96 9,46 39,30 10,10 26% 3% 65 AK Eiendomsinvest AS Industri 2006 616,50 2012 750,00 133,50 105,00 9,00 9% 10% Hotell 2006 660,99 2012 571,34 -89,65 138,00 59,45 43% 6% Utvikling 2003 32,75 2012 n/a n/a 20,00 110,70 554% 24% Kontor 2006 270,00 2012 0% 10% 41% 39% 62 Uddevalla Eiendomsinvest AS 63 Union Universitetsboliger AS 66 Hotellinvest Holding KS 67 Wexelsplass AS 68 Helsfyr Eiendomsinvest KS Sum Gjennomsnitt fearnleyfinans.no 299,00 29,00 61,65 0,00 13 716 14 833 2 572 2 380 695 202 235 41 35 11 6 Eiendomsrapport 2013 MRD Transaksjonsvolum 7 Nye prosjekter 6 Solgte prosjekter 5 Prosjekter under forvaltning 4 3 2 1 20 12 20 11 9 8 20 10 20 0 20 0 6 20 0 20 07 5 4 20 0 20 0 20 03 20 02 0 20 01 20 0 9 8 19 9 19 9 19 9 6 5 4 19 9 19 9 19 97 0 Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans basert på stiftelsesverdier. Fearnley Finans kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 32 mrd. Transaksjonsvolum i antall prosjekter MRD 40 35 32 34 32 Nye prosjekter 36 Solgte prosjekter 29 30 25 25 26 24 26 31 30 Prosjekter under forvaltning 26 19 15 1 5 22 2 3 6 4 10 8 9 8 22 8 20 0 6 20 07 5 20 0 20 0 4 20 0 20 03 2 20 0 0 9 20 01 20 0 77 5 0 19 9 0 4 7 11 4 5 1 20 11 4 8 6 5 19 9 6 19 9 3 0 19 9 19 9 4 1 1 1 0 0 2 5 19 97 5 8 9 9 10 14 20 10 11 20 12 14 15 20 0 20 0 30 Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans. Fearnley Finans forvalter 31 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 4,8 mrd. MILL Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter 6 5 60% 51% 50% 50% 4 3 45% 40% 29% 26% Verdi Salg Gjennomsnittlig årlig IRR 43% 39% Verdi stiftelse 30% 21% 2 13% 9% 9% 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20% 10% 2012 0% Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til 2012. Fearnley Finans har totalt realisert eiendom for ca. NOK 14,8 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 68 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 39% (IRR). Avkastning solgte prosjekter – noter Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer www.fearnleyfinans.no Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer Note 7) Forretningsføresel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS Note 8) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. 7 Eiendomsrapport 2013 PROSJEKTER REALISERT I 2012 avkastning på ca. 455%. Samlet ble det i de fire realiserte prosjekt ene innbetalt egenkapital på NOK 324,6 mill ved prosjektetable ring, og samlede utbetalinger til investorene ble NOK 590,2 mill ved salg og realisasjon, en økning på NOK 265,6 mill. Under følger en kort beskrivelse av prosjektene som ble avsluttet i 2012. Fearnley Finans realiserte i løpet av 2012 fire eiendomsprosjekter. Tre av prosjektene var utleid næringseiendom, mens ett var et boligutviklingsprosjekt som ble avsluttet. Samlet salgsverdi for kontantstrømsprosjektene var NOK 1,65 mrd. Boligutviklings prosjektet oppnådde en internrente (IRR) på 24% og nominell AK Eiendomsinvest AS PROSJEKTINFORMASJON Hotellinvest Holding AS KJØP SALG 2006 2012 Eiendomsverdi (MNOK) 616 765 Eiendomsverdi (MNOK) 661 571 Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) 105 180 Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) 138 186 Oppnådd avkastning (IRR) 10% Oppnådd avkastning (IRR) Oppnådd avkastning (nominelt) 71% Oppnådd avkastning (nominelt) Kjøps-/salgsår PROSJEKTINFORMASJON Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden SALG 2006 2012 6% 35% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden AK Eiendomsinvest AS ble tilrettelagt av Fearnley Finans i 2006. Selskapet overtok 5 eiendommer utleid på langsiktige leie kontrakter og med garanti fra Aker Solutions ASA (tidl. Aker Kværner ASA) i hhv. Lier, Bergen, Kristiansand og Arendal og en eiendom garantert av Wärtsilä Corporation på Stord. Samlet bygningsareal var ca. 83 000 kvm og med ca. 310 000 kvm tomt. Selskapet og eiendommene ble solgt til Aker Solutions i 2012. Transaksjonen ble gjennomført direkte mellom kjøper og selger. Hotellinvest Holding AS kjøpte fire hoteller i København i 2006. En viktig forutsetning for kjøpet var at syndikatet hadde en «put» opsjon på eiendommene/eiendomsselskapene slik at nedsiden i prosjektet ble begrenset og definert. Markeds utsiktene ved kjøpstidspunktet var gode. Som kjent har mark edsutviklingen for hoteller i København hatt en negativ utvikling de senere år, slik at det var fornuftig å utøve salgs opsjonen. Prosjektet ble således realisert i desember, og de fire hotellene på til sammen ca. 36.000 kvm solgt. Helsfyr Eiendomsinvest KS Wexelsplass AS PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG 2006 2012 Eiendomsverdi (MNOK) 265 305 Egenkapital (inn/ut) (MNOK) 61,6 113,5 Kjøps-/salgsår Oppnådd avkastning (IRR) 10% Oppnådd avkastning (nominelt) 84% PROSJEKTINFORMASJON KJØP Kjøps-/salgsår Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) Oppnådd avkastning (IRR) Oppnådd avkastning (nominelt) SALG 2003 2012 20 110,7 24% 454% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden Helsfyr Eiendomsinvest KS ble etablert av Fearnley Finans i 2006. To kontoreiendommer med god beliggenhet på Helsfyr i Oslo ble kjøpt fra et annet Fearnley syndikat, et syndikat som ble etablert tilbake i 1999. Selgerne av det opprinnelige syndi katet (Fyrstikkalléen 1&3 KS) oppnådde en årlig egenkapital avk astning (IRR) på 12%. Prosjektet hadde ved etablering i tillegg til flere gode leieforhold, en vesentlig andel ledige lokaler, og ble delvis etablert som et utleiecase. Eiendommene med en bygningsmasse på totalt ca 25.000 kvm og ca. 10 mål tomt, ble solgt til Oslo Areal før årsskiftet, og ble overdratt utpå nyåret. fearnleyfinans.no KJØP Kjøps-/salgsår Wexelsplass AS ble etablert i 2003 med hensikt om å kjøpe ca. 6 mål tomt for omregulering og utvikling av boliger. Bygge start for totalt 284 leiligheter med 130 innendørs p-plasser fant sted i 2004. Prosjektet ble utviklet gjennom 3 byggetrinn, hvorav det siste ble ferdigstilt i 2008. Grunnet et utfordrende boligmarket i perioden 2008–2009, ble deler av leilighetene utleid for en periode før endelig realisasjon i 2012. 8 Eiendomsrapport 2013 Nye Prosjektetableringer er ca. NOK 669 mill. Samlet er eiendommene på ca. 43 400 kvm, fordelt på segmentene kontor, handel, bolig og logistikk/lager. Under følger en kort beskrivelse av prosjekter som er etablert siden fjorårets rapport. Fearnley Finans har tilrettelagt og etablert 6 eiendomsprosjekter siden fjorårets rapport. Av disse er 5 prosjekter syndikater under egen forvaltning, mens ett ble tilrettelagt på vegne av en privat investor. Samlet verdi på de tilrettelagte prosjektene Sørlandsparken Logistikkinvest AS PROSJEKTINFORMASJON Etablert Røyken Næringseiendom KS Kjøp Desember 2012 Egenkapital (MNOK) Fremmedkapital (MNOK) Prosjektpris (MNOK) Antall kvm 39 Egenkapital (MNOK) 151 Prosjektpris (MNOK) Kristiansand Kjøp Oktober 2012 Fremmedkapital (MNOK) Logistikk Beliggenhet Etablert 112 16 530 Segment PROSJEKTINFORMASJON Agder Statsbygg AS 19,2 68 87,2 Antall kvm 6 861 Segment Handel/kontor Beliggenhet Røyken PROSJEKTINFORMASJON Etablert Kjøp Desember 2012 Egenkapital (MNOK) 30,8 Fremmedkapital (MNOK) 107,7 Prosjektpris (MNOK) 138,5 Antall kvm 7 891 Segment Beliggenhet Kontor Lillesand Fearnley Finans tilrettela prosjektet Sørlandsparken Logistikk invest AS i desember 2012. Selskapet overtok en moderne logistikkeiendom oppført i 2008 beliggende i etablerte Sørlandsparken i Kristiansand. Eiendommen er langsiktig utleid til Rema Nonfood AS (med garanti fra Rema 1000 Norge AS) på «barehouse» betingelser, og fungerer som deres hovedkontor og sentrallager for nonfoodprodukter som bl.a. selges via Reitangruppens detaljhandel. Røyken Næringseiendom KS ble tilrettelagt for å erverve et kjøpesenter og et nyoppført kontorbygg beliggende i Røyken. Kontorbygget er utleid på lange kontrakter, mens kjøpesenteret som ble oppført i 2009, har i overkant av 10 leieforhold der største leietager er Norgesgruppen Buskerud (Spar). Agder Statsbygg AS ble etablert for å erverve hovedkontoret til Post- og teletilsynet, som har avtale om å leie bygget i ca. 14 år. Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens materialvalg og byggets tekniske løsninger. Bogstadveien 29 II AS Hoffsveien Holding AS Rygge Eiendomsinvest KS PROSJEKTINFORMASJON Etablert Egenkapital (MNOK) Fremmedkapital (MNOK) Kjøp August 2012 33,5 93 PROSJEKTINFORMASJON Etablert Kjøp Mars 2013 Egenkapital (MNOK) 36,6 Fremmedkapital (MNOK) PROSJEKTINFORMASJON Etablert Egenkapital (MNOK) 103,5 Fremmedkapital (MNOK) Prosjektpris (MNOK) 126,5 Prosjektpris (MNOK) 140,1 Prosjektpris (MNOK) Antall kvm 1 490 Antall kvm 7 200 Antall kvm Segment Beliggenhet Bolig/handel Oslo Fearnley Finans tilrettela kjøp av Bogstadveien 29 i Oslo gjennom etableringen av Bogstadveien 29 II AS. Eiendommen består en næringsseksjon utleid til Cubus med morselskaps garanti på lang leieavtale i tillegg til seks leiligheter. www.fearnleyfinans.no Segment Kontor Beliggenhet Oslo Prosjektet Hoffsveien Holding AS ble etablert for å kjøpe Hoffsveien 48 på Smestad i Oslo. Eiendommen er bl.a. utleid til Oslo kommune bydel Ullern, NAV og Ullern Legesenter og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot allm enn heten. Eiendommen har god eksponering mot Ring 3 og har kort avstand til offentlige kommunikasjoner. 9 Kjøp September 2012 6,1 19,4 25,5 3 383 Segment Lager Beliggenhet Rygge Fearnley Finans tilrettela Rygge Eiendomsinvest KS for å kjøpe et lagerbygg med kontordel beliggende i Sognshøy Nærings park ved Moss lufthavn Rygge, ca 10 km sydøst fra Moss sentrum. Området har god beliggenhet ift. gods- og vare håndtering i Østfold, med nærhet til E18. Eiendommen er utleid til Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS på lang kontrakt. Eiendomsrapport 2013 Porteføljeoversikt Alle tall i NOK SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMSVERDI ESTIMERT VEK PR. 1% UINNKALT KAPITAL PR. 1% 7 981 137 908 000 302 000 - - n/a n/a - - - 8 568 000 BRUTTO LEIE 2013 12 Agder Statsbygg AS Kontor Lillesand 13 Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria 14 EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsfond n/a 11 547 105 974 000 275 000 70 300 336 002 000 507 000 - 39 594 000 4 600 95 948 000 207 000 - 7 661 000 12 132 118 614 000 265 000 100 000 8 762 000 8 090 140 160 000 253 000 60 000 10 865 000 10 392 000 15 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/næring Vest-Sverige 16 Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen 17 Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar 18 Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo 9 464 000 19 Hoffsveien Holding AS Kontor Oslo 7 200 141 670 000 363 000 - 20 Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo 11 089 121 419 000 220 000 - 9 643 000 21 Kombieiendom Invest AS Industri Drammen/Skien 85 339 431 615 000 807 000 - 28 849 000 22 Leiraveien Holding KS Logistikk Lillestrøm 10 870 106 157 000 160 000 100 000 7 667 000 23 Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen 17 620 152 414 000 397 000 - 11 857 000 6 462 000 24 Løvenskioldgate 1 Invest AS Skole Oslo 3 320 96 969 000 219 000 - 25 Millennium Property KS Utvikling Oslo 8 915 327 200 000 544 000 - - 26 Millennium Property II AS Utvikling Oslo 6 892 266 372 000 419 000 - - 27 Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss 28 Nordania Eiendom AS Lager Danmark 29 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo 30 Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan 4 217 73 076 000 190 000 - 5 398 000 45 108 325 793 000 780 000 - 23 718 000 8 877 126 957 000 262 000 100 000 9 366 000 48 500 47 078 000 218 000 60 000 10 881 000 14 161 000 31 Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland 12 350 201 586 000 399 000 - 32 Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge 3 383 24 949 000 64 000 15 000 2 387 000 33 Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel Røyken 6 861 87 640 000 198 000 150 000 6 903 000 34 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer 16 750 142 902 000 355 000 - 10 500 000 35 Ski Skolebygg KS Skole Ski 7 700 197 689 000 537 000 - 13 694 000 36 Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger 14 705 264 346 000 691 000 - 21 622 000 37 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand 4 485 87 062 000 222 000 - 6 534 000 38 Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand 16 530 152 100 000 374 000 - 10 871 000 39 Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord 3 826 59 845 000 229 000 - 4 670 000 40 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor/treningssenter Oslo 7 105 155 840 000 195 000 80 000 10 559 000 41 Tunsberghus Eiendom AS Kontor/utvikling Tønsberg 42 Vinterbro Eiendomsinvest AS Logistikk Oslo Sum 3% 8 285 139 320 000 405 000 - 10 744 000 15 991 237 837 000 262 000 - 16 349 000 490 568 4 902 442 000 10 319 000 10 285 000 338 141 000 3% 3% 2% Kontor 6% 32% Industri Logistikk Utvikling 12% Skole Eiendomsfond Bolig Hotell 10% Handel 29% fearnleyfinans.no 10 Eiendomsrapport 2013 PROSJEKTENE 2013 Hoffsveien Holding AS – tilrettelagt av Fearnley Finans AS i 2013 Agder Statsbygg AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 101 697 000 6 000 000 30 850 000 138 547 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 30 850 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Lillesand Kontor Post- og teletilsynet Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm), ca. 7 891 13 000 Vektet gj.v. leietid 14,3 år Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 308 500 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Agder Statsbygg AS 07.12.2012 138 000 000 17 488 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 9 464 000 -500 000 8 964 000 -325 000 -5 916 000 -2 213 000 510 000 2014E 9 701 000 -513 000 9 188 000 -333 000 -5 903 000 -2 272 000 -1 050 000 -370 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 9 943 000 -525 000 9 418 000 -341 000 -5 802 000 -2 389 000 -1 000 000 -114 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 944 000 137 846 000 140 790 000 2013E 3 454 000 137 846 000 141 300 000 2014E 3 084 000 137 846 000 140 930 000 2015E 2 970 000 137 846 000 140 816 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 192 000 109 438 000 110 630 000 1 265 000 107 225 000 108 490 000 1 242 000 104 953 000 106 195 000 1 218 000 102 564 000 103 782 000 30 160 000 32 810 000 34 735 000 37 034 000 6,5% 6,7% 6,8% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 200 1 230 Yieldutvikling 1 260 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 101 697 000 6 000 000 1 741 000 109 438 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,73% 4,25% 3,62% 5,56% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt 1) Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 22.05.2037 Flytende Flytende 22,7 år 6,25% 143 424 000 -448 000 -107 686 000 35 290 000 6,50% 137 908 000 -62 000 -107 686 000 30 160 000 6,75% 132 800 000 -107 686 000 25 114 000 35 290 000 30 160 000 25 114 000 353 000 353 000 302 000 302 000 251 000 251 000 18 180 76% 17 480 79% 16 830 82% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens material valg og byggets tekniske løsninger. Bygget er utleid på lang leieavtale til Post- og teletilsynet og er deres hovedkontor. fearnleyfinans.no 12 Eiendomsrapport 2013 Bulgaria Property Fund AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 10 000 000 10 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008 Sum innbetalt egenkapital 10 000 000 15 000 000 4 000 000 29 000 000 Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt EIENDOMSDATA Bulgaria Property Fund AS 30.06.2005 Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Analysedato 31.12.2012 Byala – Bulgaria Utviklingstomt 38 200 60 000 Fearnley Finans Management AS Nordic Ltd. (Bulgaria) 290 000 363 000 04.07.2008 - Bilde av eiendommen Kommentar Fondet har som forvaltningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendoms markedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier til sammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldende markedsforhold. www.fearnleyfinans.no 13 Eiendomsrapport 2013 Eiendomsinvest 2009 AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Kostpris (NOK) Kostpris gjenværende investeringer Sum investering/avsatt uinnkalt restansvar 20 000 000 20 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere kommitert og innbetalt kapital Prosjektpris/ sum innbetalt kapital - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Selskapsadministrasjon Investeringsrådgiver Forretningsførsel 180 000 45% PORTEFØLJEOVERSIKT Eierandel 12,0% 10,0% 4,0% 5,0% 8,0% 6,0% 2,5% Kostpris 1) 8 601 000 6 223 000 3 664 000 3 342 000 1 744 000 552 000 424 000 24 550 000 Kjøpsyield 7,3% 8,0% 8,1% 7,1% 7,3% 7,6% 7,9% 7,6% Anslag verdi 2) 10 390 000 7 117 000 4 540 000 2 850 000 1 121 000 871 000 573 000 27 462 000 7,6% Nøkkeltall Vektet yield Vektet lånerente Effektiv belåningsgrad Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) Vektet gjenværende leietid Brutto eiendomseksponering (ca. NOK) Antall kvm vektet 400 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 24 550 000 24 550 000 Vektet kjøpsyield av gjenværende investeringer 20 000 000 20 000 000 40 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Analysedato 31.12.2012 PORTEFØLJEINFORMASJON EiendomsInvest 2009 AS 08.12.2009 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse (NOK) Prosjekt Dagligvarelogistikk AS Festningsveien 2 IS Helsfyr Eiendomsinvest KS Kongsberg Industribygg AS Bergen Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Torp Eiendomsinvest AS Sum portefølje og vektete verdier Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] 7,6% 6,20% 84% 8 568 000 8 år 105 974 000 11 547 Fearnley Finans AS Fearnley Finans Management AS Anslag yield 7,3% 8,2% 7,5% 7,9% 7,8% 7,5% 7,8% 7,6% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager-/aksjonærlån Note 2) Basert på individuelle verdivurderinger fra prosjektenes respektive forretningsførere Note 3) Helsfyr Eiendomsinvest KS er etter årsskiftet realisert PROGNOSE ANDELSVERDI (NOK) Antatt verdi portefølje Omløpsmidler Antatt VEK VEK pr. 1% 27 462 000 49 000 27 511 000 275 000 Bilde Kommentar Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger tilbakebetales aksjonærene og reinvesteres ikke. Selskapet er fullinvestert og er i “realisasjonsfasen”. fearnleyfinans.no 14 Eiendomsrapport 2013 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Fearnley Finans Management AS APF AB 722 000 17.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 46 314 000 -20 767 000 25 547 000 1 125 000 -5 035 000 -17 617 000 -750 000 -770 000 2 500 000 2014E 47 433 000 -21 079 000 26 354 000 -4 877 000 -16 291 000 -3 580 000 1 606 000 2015E 48 256 000 -21 395 000 26 861 000 -4 920 000 -14 348 000 -7 160 000 433 000 660 670 690 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Prognose balanse pr. 31.12 Saldo 177 406 000 65 604 000 32 500 000 32 500 000 308 010 000 (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 793 000 378 856 000 381 649 000 2013E 4 433 000 378 856 000 383 289 000 2014E 6 039 000 378 856 000 384 895 000 2015E 6 472 000 378 856 000 385 328 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 3 818 000 308 010 000 311 828 000 3 538 000 307 240 000 310 778 000 6 250 000 303 660 000 309 910 000 6 265 000 296 500 000 302 765 000 69 821 000 72 511 000 74 985 000 82 563 000 6,5% 6,7% 6,8% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Finansieringsstruktur (SEK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente 1 år 100% 95% 649 2-4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 818 630 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 70 300 438 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/SEK) Skattemessig avskrivningssats bygg 81 863 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Vest-Sverige Bolig/næring Div./skole Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Parkeringsplasser 356 479 000 81 863 000 438 342 000 Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Analysedato 31.12.2012 EIENDOMSDATA Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13.06.2007 435 500 000 6 195 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Salg eiendom ordinært (iht. budsjett) Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Kostnader ifm refinansiering Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,36% 7,96% 8,35% 8,44% 5,98% (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding Flytende 30.06.2014 29.06.2015 28.06.2013 0,6 år 6,25% 408 752 000 -15 276 000 -309 035 000 84 441 000 6,50% 393 031 000 -14 175 000 - 309 035 000 69 821 000 6,75% 378 474 000 -13 156 000 -309 035 000 56 283 000 -7 405 000 77 036 000 -7 405 000 62 416 000 -7 405 000 48 878 000 844 000 770 000 698 000 624 000 563 000 489 000 5 810 75% 5 590 78% 5 380 81% 1%/-1% 3%/-6% -3%/-5% -15%/-24% -7%/-9% -31%/-40% Over-/underkurs swap-avtaler VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og VestSverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på ca. 70 300 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. Salg av to eiendommer forventes å være gjennomført ved halvtårs skiftet 2013 – Alingsås og Munkedal. www.fearnleyfinans.no 15 Eiendomsrapport 2013 Eikveien Holding AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 70 575 000 4 000 000 18 700 000 93 275 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 700 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Eikveien 19 og 20 – Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 4 600 29 171 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 187 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 8,6 år 100% 100% 1 628 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS 200 000 17.12.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 8 000 4% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Eikveien Holding AS 30.06.2011 91 000 000 19 783 8,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 7 661 000 -225 000 7 436 000 -370 000 -3 824 000 -4 000 000 -1 000 000 -1 758 000 2014E 7 814 000 -231 000 7 583 000 -379 000 -3 793 000 -3 500 000 -100 000 -189 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 8 010 000 -236 000 7 774 000 -389 000 -3 680 000 -2 500 000 -1 300 000 -95 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 3 368 000 94 726 000 98 094 000 2013E 1 610 000 94 726 000 96 336 000 2014E 1 421 000 94 726 000 96 147 000 2015E 1 326 000 94 726 000 96 052 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 812 000 72 450 000 73 262 000 800 000 68 450 000 69 250 000 785 000 64 950 000 65 735 000 751 000 62 450 000 63 201 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 24 832 000 27 086 000 30 412 000 32 851 000 7,8% 7,9% 8,1% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 670 1 700 Yieldutvikling 1 740 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 41 375 000 28 575 000 2 500 000 72 450 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,23% 3,92% 5,00% 5,28% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.07.2021 Flytende 30.06.2014 4,9 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,50% 99 147 000 -1 510 000 -69 894 000 27 743 000 7,75% 95 948 000 -1 222 000 -69 894 000 24 832 000 8,00% 92 950 000 -953 000 -69 894 000 22 103 000 -4 123 000 23 620 000 -4 123 000 20 709 000 -4 123 000 17 980 000 277 000 236 000 248 000 207 000 221 000 180 000 21 550 73% 20 860 76% 20 210 78% 33%/20% 52%/30% 24%/10% 37%/15% 15%/0% 22%/1% Kommentar Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. fearnleyfinans.no 16 Eiendomsrapport 2013 Hamar Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 88 310 000 2 700 000 22 200 000 113 210 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 22 200 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Smiuhagan 10 – Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 12 132 49 455 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,6 år 80% 100% 708 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 222 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 237 000 21.09.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 32 000 14% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Hamar Eiendomsinvest KS 30.06.2010 110 700 000 9 125 7,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 8 762 000 -459 000 8 303 000 -322 000 -4 734 000 -2 000 000 -1 000 000 247 000 2014E 8 938 000 -462 000 8 476 000 -328 000 -4 989 000 -2 728 000 -500 000 -69 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 9 116 000 -466 000 8 650 000 -335 000 -4 782 000 -3 456 000 -500 000 -423 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 685 000 116 790 000 117 475 000 2013E 932 000 116 790 000 117 722 000 2014E 863 000 116 790 000 117 653 000 2015E 440 000 116 790 000 117 230 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 877 000 87 060 000 87 937 000 938 000 85 060 000 85 998 000 1 056 000 82 332 000 83 388 000 1 017 000 78 876 000 79 893 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 29 538 000 31 724 000 34 265 000 37 337 000 7,0% 7,1% 7,3% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 720 740 Yieldutvikling 750 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 44 280 000 42 780 000 87 060 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,77% 6,84% 5,78% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding Flytende 06.07.2020 3,7 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 6,75% 123 007 000 -2 219 000 -87 252 000 33 536 000 7,00% 118 614 000 -1 824 000 -87 252 000 29 538 000 7,25% 114 524 000 -1 456 000 -87 252 000 25 816 000 -2 995 000 30 541 000 -2 995 000 26 543 000 -2 995 000 22 821 000 335 000 305 000 295 000 265 000 258 000 228 000 10 140 71% 9 780 73% 9 440 76% 24%/19% 65%/52% 18%/13% 47%/34% 12%/7% 31%/17% Kommentar Eiendommen er sentralt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca. 5 200 kvm. Gjenværende leieavtalen er på 7,6 år til “barehouse” betingelser med Posten Norge AS. www.fearnleyfinans.no 17 Eiendomsrapport 2013 Haslevangen Invest KS Prosjektmeglere Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 77 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 104 000 000 793 000 25 000 000 129 793 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 25 000 000 6 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 10 865 000 -353 000 10 512 000 -353 000 -6 680 000 -2 264 000 -1 050 000 165 000 2014E 11 083 000 -411 000 10 672 000 -360 000 -6 670 000 -2 199 000 -750 000 693 000 Haslevangen 14 – Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 8 090 6 260 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,2 år 100% 100% 1 311 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 250 000 60 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Haslevangen Invest KS 22.08.2011 136 000 000 16 810 7,6% Analysedato 31.12.2012 Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS Prognose balanse pr. 31.12 2015E 11 304 000 -419 000 10 885 000 -367 000 -6 592 000 -3 150 000 -1 500 000 -724 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 425 000 137 056 000 139 481 000 2013E 2 590 000 137 056 000 139 646 000 2014E 3 283 000 137 056 000 140 339 000 2015E 2 559 000 137 056 000 139 615 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 733 000 101 213 000 102 946 000 1 747 000 98 949 000 100 696 000 1 708 000 96 750 000 98 458 000 1 648 000 93 600 000 95 248 000 36 535 000 38 950 000 41 881 000 44 367 000 7,5% 7,6% 7,8% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 340 1 370 Yieldutvikling 1 400 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 56 000 000 24 083 000 20 667 000 463 000 101 213 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 7,82% 4,12% 7,00% 4,50% 6,75% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 31.05.2018 Flytende 01.06.2016 15.01.2014 3,7 år 7,25% 144 993 000 -3 442 000 -100 521 000 41 030 000 7,50% 140 160 000 -3 104 000 -100 521 000 36 535 000 7,75% 135 639 000 -2 787 000 -100 521 000 32 331 000 -11 203 000 29 827 000 -11 203 000 25 332 000 -11 203 000 21 128 000 410 000 298 000 365 000 253 000 323 000 211 000 17 920 70% 17 330 72% 16 770 75% 44%/14% 64%/19% 32%/1% 46%/1% 21%/-12% 29%/-16% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Det pågår for tiden stor aktivitet i området med utvikling av Arcus gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. 3 solide leietakere med vektet gjenværende leietid på 7,2 år. fearnleyfinans.no 18 Eiendomsrapport 2013 Hoffsveien Holding AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 103 500 000 36 600 000 140 100 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 36 600 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 1) 8 544 000 -395 000 8 149 000 -267 000 -3 205 000 4 677 000 2014E 10 536 000 -487 000 10 049 000 -379 000 -5 488 000 -3 105 000 -1 800 000 -723 000 1 440 Saldo 51 750 000 51 750 000 103 500 000 7 200 3 558 119 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,6 år 93% 100% 1 443 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Våren 2013E 369 000 139 479 000 139 848 000 2013E 5 046 000 139 479 000 144 525 000 2014E 4 323 000 139 479 000 143 802 000 2015E 2 627 000 139 479 000 142 106 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 103 500 000 103 500 000 1 179 000 103 500 000 104 679 000 1 196 000 100 395 000 101 591 000 1 146 000 96 255 000 97 401 000 36 348 000 39 846 000 42 211 000 44 705 000 7,0% 7,1% 7,3% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 460 1 500 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Prognose balanse pr. 31.12 2015E 10 780 000 -499 000 10 281 000 -389 000 -5 554 000 -94 000 -4 140 000 -1 800 000 -1 696 000 Note 1) Kontantstrømmen løper i perioden fra den 5.3 til 31.12 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Hoffsveien 48 – Oslo Kontor Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 366 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Hoffsveien Holding AS 05.03.2013 140 000 000 19 444 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato Våren 2013 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,54% 4,75% 5,15% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.04.2019 Flytende 3 år 6,75% 146 917 000 -2 558 000 -103 131 000 41 228 000 7,00% 141 670 000 -2 191 000 -103 131 000 36 348 000 7,25% 136 785 000 -1 849 000 -103 131 000 31 805 000 41 228 000 36 348 000 31 805 000 412 000 412 000 363 000 363 000 318 000 318 000 20 410 70% 19 680 73% 19 000 76% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er utleid til bl.a. Oslo kommune (bydel Ullern), NAV og Ullern Legesenter, og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i Hoffsveien nær Smestad med god eksponering mot Ring 3, og med kort avstand til offentlige kommunikasjoner. www.fearnleyfinans.no 19 Eiendomsrapport 2013 Kjelsåsveien Invest AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 99 200 000 23 500 000 122 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon 25.03.2010 Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 1 064 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 11 089 12 129 150 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 4,3 år 100% 100% 889 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 267 000 25.05.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 4 000 2% Prognose kontantstrømanalyse 2013E 9 643 000 -1 299 000 8 344 000 -986 000 -4 732 000 -2 480 000 146 000 2014E 10 358 000 -1 060 000 9 298 000 -366 000 -4 724 000 -2 480 000 1 728 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 10 617 000 -1 068 000 9 549 000 -376 000 -4 579 000 -2 480 000 2 114 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 3 018 000 116 508 000 119 526 000 2013E 3 164 000 116 508 000 119 672 000 2014E 4 892 000 116 508 000 121 400 000 2015E 7 006 000 116 508 000 123 514 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 004 000 86 800 000 87 804 000 1 011 000 84 320 000 85 331 000 992 000 81 840 000 82 832 000 973 000 79 360 000 80 333 000 VEK ekskl. over-/underkurs 31 722 000 34 341 000 38 568 000 43 181 000 7,5% 7,7% 7,9% Note 1) Forutsetter utleie av ledige arealer fom. 1.7.2013 Note 2) Inkl. ekstraordinært vedlikehold og kostnader knyttet til ledig lokale i 2013 med ca. NOK 630.000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Yieldutvikling 870 930 960 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Kjelsåsveien 168 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Oslo Politidistrikt, Nordic Nanovector AS og Polyfloor Norge NUF Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Festetomt (kvm) Parkeringsplasser 245 640 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Kjelsåsveien Invest AS 15.06.2007 124 000 000 11 895 6,8% Analysedato 31.12.2012 Saldo 49 100 000 26 100 000 11 600 000 86 800 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,36% 5,32% 2,63% 5,55% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.06.2017 15.06.2017 Flytende 3,9 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,25% 125 624 000 -5 206 000 -84 786 000 35 632 000 7,50% 121 419 000 -4 911 000 -84 786 000 31 722 000 7,75% 117 484 000 -4 636 000 -84 786 000 28 062 000 -9 715 000 25 917 000 -9 715 000 22 007 000 -9 715 000 18 347 000 356 000 259 000 317 000 220 000 281 000 183 000 11 330 69% 10 950 71% 10 590 74% 7%/1% 47%/7% 5%/-2% 31%/-9% 3%/-5% 16%/-24% Kommentar Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. fearnleyfinans.no 20 Eiendomsrapport 2013 KOMBIEIENDOM INVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Festetomt (kvm) 852 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Drammen 43 830 53 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 85 200 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Kjerraten 16 – Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 - Skien Kontor/industri ABB AS Type eiendom Leietager(e) 344 800 000 85 200 000 430 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Analysedato 31.12.2012 EIENDOMSDATA KombiEiendom Invest AS 06.07.2006 420 000 000 4 922 6,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Skien 41 509 53 000 33 931 8,5 år Særskilt iht. leiekontrakt 100% 332 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 920 000 06.11.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 265 000 31% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] 2013E 28 849 000 -120 000 28 729 000 -696 000 -16 883 000 -8 000 000 3 150 000 2014E 29 546 000 -123 000 29 423 000 -713 000 -14 392 000 -22 000 -8 000 000 6 296 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 30 538 000 -126 000 30 412 000 -713 000 -13 666 000 -34 000 -8 000 000 7 981 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 483 000 410 138 000 412 621 000 2013E 5 633 000 410 138 000 415 771 000 2014E 11 929 000 410 138 000 422 067 000 2015E 19 910 000 410 138 000 430 048 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 3 574 000 310 050 000 313 624 000 3 168 000 302 050 000 305 218 000 2 965 000 294 050 000 297 015 000 2 882 000 286 050 000 288 932 000 98 997 000 110 553 000 125 052 000 141 116 000 6,8% 6,9% 7,1% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 340 350 Yieldutvikling 360 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering 1) Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 238 000 000 72 050 000 310 050 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,43% 5,86% 5,53% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 31.12.2013 15.01.2014 1 år Note 1) Det er inngått to forward rentesikringer på NOK 100 mill og NOK 50 mill, til rente hhv. 4,35% og 3,26% eks. margin, begge med start 31.12.2013 og slutt 31.12.2018 6,50% 447 985 000 -22 951 000 -311 141 000 113 893 000 6,75% 431 615 000 -21 477 000 -311 141 000 98 997 000 7,00% 416 415 000 -20 109 000 -311 141 000 85 165 000 -18 251 000 95 642 000 -18 251 000 80 746 000 -18 251 000 66 914 000 1 139 000 956 000 990 000 807 000 852 000 669 000 5 250 69% 5 060 72% 4 880 74% 9%/6% 65%/43% 7%/4% 47%/26% 5%/2% 31%/10% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 6 mill. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene Drammen Skien IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Drammen Skien Kommentar Eiendommen i Drammen ligger sentralt på holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er hovedleietaker i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS). Skien eiendommen ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak statens hus. ABB AS har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum 11 år. www.fearnleyfinans.no 21 Eiendomsrapport 2013 Leiraveien Holding KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon:22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 71 000 000 20 400 000 18 500 000 109 900 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 500 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Leiraveien 17 – Lillestrøm Logistikk Nokian Dekk AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 10 870 20 500 25 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 8,2 år 80% 100% 634 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 185 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS 160 000 12.03.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 17 500 9% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Leiraveien Holding KS 21.06.2006 107 500 000 9 890 6,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 2. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 7 667 000 -236 000 7 431 000 -274 000 -4 163 000 -2 904 000 90 000 2014E 7 759 000 -237 000 7 522 000 -281 000 -4 099 000 -2 290 000 852 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 7 915 000 -237 000 7 678 000 -288 000 -3 996 000 -2 290 000 1 104 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 684 000 101 937 000 102 621 000 2013E 774 000 101 937 000 102 711 000 2014E 1 626 000 101 937 000 103 563 000 2015E 2 730 000 101 937 000 104 667 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 866 000 78 755 000 79 621 000 866 000 75 851 000 76 717 000 853 000 73 561 000 74 414 000 825 000 71 271 000 72 096 000 VEK ekskl. over-/underkurs 23 000 000 25 994 000 29 149 000 32 571 000 7,0% 7,1% 7,2% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 710 720 Yieldutvikling 730 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 53 830 000 15 450 000 9 475 000 78 755 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,55% 4,10% 5,95% 5,31% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 30.06.2018 Flytende 15.10.2015 4,1 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 6,75% 110 089 000 -4 574 000 -78 937 000 26 578 000 7,00% 106 157 000 -4 220 000 -78 937 000 23 000 000 7,25% 102 497 000 -3 891 000 -78 937 000 19 669 000 -6 991 000 19 587 000 -6 991 000 16 009 000 -6 991 000 12 678 000 266 000 196 000 230 000 160 000 197 000q 127 000 10 130 72% 9 770 74% 9 430 77% 7%/2% 53%/15% 5%/-1% 34%/-4% 2%/-4% 16%/-22% Kommentar Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager- / distribusjonsområde like ved Åråsen i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager for Nokian Dekk AS. fearnleyfinans.no 22 Eiendomsrapport 2013 Logistikkbygg AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Thomas Holtan Leskovsky Jarle Lome Telefon: 22 93 63 45 Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 94 109 000 37 630 000 131 739 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 37 630 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Leiraveien – Lillestrøm og Kokstaddalen – Bergen Logistikk Ontime Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Lillestrøm 11 864 23 700 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 376 300 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Bergen 5 756 10 660 9,3 år 100% 100% 617 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 353 000 19.06.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 145 000 39% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Logistikkbygg AS 10.06.2008 134 100 000 7 607 7,1% Analysedato 31.12.2012 2013E 11 857 000 -807 000 11 050 000 -504 000 -7 048 000 -112 000 -2 704 000 -2 250 000 -1 568 000 2014E 12 094 000 -823 000 11 271 000 -517 000 -6 932 000 -195 000 -2 704 000 -1 000 000 -77 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 12 396 000 -828 000 11 568 000 -530 000 -6 721 000 -344 000 -2 704 000 -1 000 000 269 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 769 000 143 582 000 146 351 000 2013E 1 201 000 143 582 000 144 783 000 2014E 1 124 000 143 582 000 144 706 000 2015E 1 393 000 143 582 000 144 975 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 468 000 90 728 000 92 196 000 1 476 000 88 024 000 89 500 000 1 432 000 85 320 000 86 752 000 1 388 000 82 616 000 84 004 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 54 155 000 55 283 000 57 954 000 60 971 000 7,3% 7,4% 7,6% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 670 690 Yieldutvikling 700 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 66 000 000 24 728 000 90 728 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 8,05% 7,81% 7,98% Rentebinding 15.07.2018 15.07.2018 5,5 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,00% 157 857 000 -9 321 000 -89 427 000 59 109 000 7,25% 152 414 000 -8 832 000 -89 427 000 54 155 000 7,50% 147 333 000 -8 374 000 -89 427 000 49 532 000 Over-/underkurs rentesikring VEK -14 429 000 44 680 000 -14 429 000 39 726 000 -14 429 000 35 103 000 591 000 447 000 542 000 397 000 495 000 351 000 8 960 57% 8 650 60% 8 360 62% 18%/12% 96%/57% 16%/10% 83%/44% 14%/7% 70%/32% VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm, beliggende i Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter til hhv. Ontime Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS. www.fearnleyfinans.no 23 Eiendomsrapport 2013 Løvenskioldsgate 1 Invest AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 70 400 000 18 000 000 88 400 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 6 462 000 -160 000 6 302 000 -531 000 -3 746 000 -489 000 -2 428 000 -892 000 2014E 6 591 000 -164 000 6 427 000 -480 000 -3 725 000 -492 000 -2 428 000 -698 000 Løvenskioldsgate 1 – Oslo Skole Bjørknes AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 3 320 1 525 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 8,7 år 100% 100% 1 899 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 180 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Løvenskioldsgate 1 Invest AS 04.01.2011 86 900 000 26 175 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 Fearnley Finans Management AS Prognose balanse pr. 31.12 2015E 6 723 000 -168 000 6 555 000 -485 000 -3 599 000 -553 000 -2 428 000 -510 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 3 110 000 90 894 000 94 004 000 2013E 2 218 000 90 894 000 93 123 000 2014E 1 520 000 90 894 000 92 422 000 2015E 1 010 000 90 894 000 91 913 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 789 000 67 972 000 68 761 000 789 000 65 544 000 66 342 000 768 000 63 116 000 63 884 000 738 000 60 688 000 61 426 000 VEK ekskl. over-/underkurs 25 243 000 26 781 000 28 538 000 30 487 000 6,5% 6,6% 6,8% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 950 1 990 Yieldutvikling 2 030 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 33 943 000 18 793 000 15 236 000 67 972 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,21% 4,18% 5,68% 5,53% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.01.2016 Flytende 18.10.2021 3,5 år 6,25% 100 848 000 -6 347 000 -65 651 000 28 850 000 6,50% 96 969 000 -6 075 000 -65 651 000 25 243 000 6,75% 93 378 000 -5 824 000 -65 651 000 21 903 000 -3 388 000 25 462 000 -3 388 000 21 855 000 -3 388 000 18 515 000 289 000 255 000 252 000 219 000 219 000 185 000 30 380 67% 29 210 70% 28 130 73% 27%/19% 61%/42% 18%/10% 40%/22% 10%/1% 22%/3%5 Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert utviklings potensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken. fearnleyfinans.no 24 Eiendomsrapport 2013 MILLENNIUM Property KS Prosjektmegler Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 14 000 000 14 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 140 000 - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Analysedato 31.12.2012 EIENDOMSDATA Millennium Property KS 31.12.1999 46 125 000 9,3% Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital pr. dato Uinnkalt ansvarskapital Sum innbetalt egenkapital Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Beliggenhet Type eiendom Olav Helsets vei 1 – Oslo Utviklingsprosjekt bolig Nøkkeltall Total bygningsmasse (BRAs) Næringsareal (kvm) Selveiertomt (kvm) Leiligheter antall Parkeringsplasser 8 915 465 7 225 135 135 Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Prosjektledelse Fearnley Finans Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS 100 000 01.03.2008 57 000 41% PROGNOSE PROSJEKTRESULTAT (NOK) Aktiva Leilighet Omløpsmidler Sum aktiva Antall 1 4 490 000 66 596 000 71 086 000 Passiva Kortsiktig gjeld Sum Passiva 14 604 000 14 604 000 VEK Estimert skattekostnad 1) VEK etter skatt 56 482 000 2 120 000 54 362 000 Note 1) Eierselskapet er et kommandittselskap og er således ikke gjenstand for beskatning med unntak av komplementarens beskatning (28% av 10%) VEK pr. 1% 544 000 FREMDRIFTSPLAN Nominell avkastning 1) 329% Note 1) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon Bilde av eiendommen Kommentar Selskapet Millennium Property KS gjennom datterselskap kjøpte lille nyttårsaften 1999 eiendommen Olaf Helsets vei 1 på Skullerud i Oslo. Dette var et utleieprosjekt bestående av en kontorbygning og to lagerbygg. Etter en lang periode som næringsutleieprosjekt, besluttet man å prosjektere boliger på eiendommen og i denne forbindelse rive de to lagerbygggene og konvertere kontorbygget; for tilsammen 135 boliger samt en næringsseksjon. Prosjektet er nå i det alt vesentligste gjennomført og alle enhetene sånær som en toppleilighet er solgt. www.fearnleyfinans.no 25 Eiendomsrapport 2013 MILLENNIUM PROPERTY II AS Prosjektmegler Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Jan Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi våren 2012 (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Millennium Property II AS 14.02.2008 23 250 000 - Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital våren 2012 Uinnkalt ansvarskapital Sum innbetalt egenkapital Beliggenhet Type eiendom 232 500 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Johan Scharffenbergsvei 75 – Oslo Utviklingsprosjekt bolig Nøkkeltall Total bygningsmasse (BRAs) Næringsareal (kvm) Selveiertomt (kvm) Leiligheter antall Parkeringsplasser Biloppstillingsplasser 23 250 000 23 250 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Analysedato 31.12.2012 6 892 1 375 6 450 78 51 50 Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Prosjektledelse Fearnley Finans Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS PROGNOSE VEK PR. 31.12 (NOK) Salgsinntekter Kostnader Prosjektresultat Resultatavhengig honorar inkl. ev. mva. Netto estimert prosjektresultat før skatt Anslått VEK pr. 1% (før skatt) 1) 266 372 000 233 871 000 32 501 000 8 125 000 24 376 000 Low Case 394 000 Base case 419 000 High case 444 000 Note 1) VEK er diskontert med 15% p.a. frem til forventet økonomisk realisasjon den 1.12.2013 Nominell avkastning Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Byggelånsramme Sum lån/vektet rente Saldo 205 000 000 205 000 000 69% 80% 91% FREMDRIFTSPLAN Rente 1) 4,40% 4,40% Rentebinding Flytende - Oppstart byggearbeider Antatt ferdigstillelse Antall leiligheter solgt, mars 2013 Næringsarealer solgt Note 1) I tilegg til rammeprovisjon 1. kvartal 2012 3. kvartal 2013 59 av 78 1 av 1 Bilde av eiendommen Kommentar Byggestart var april 2012. Forventet ferdigstillelse er høsten 2013. Under leilighetene kommer en Rema butikk som det er inngått salgsavtale for. fearnleyfinans.no 26 Eiendomsrapport 2013 Moss eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 52 748 000 18 000 000 70 748 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Tykkemyr 27 – Moss Kontor/lager Hansen Protection AS og Fire Fighting Systems AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 4 217 9 012 72 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,2 år 100% 100% 1 250 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 180 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 18 000 10% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Moss Eiendomsinvest AS 20.12.2010 71 280 500 16 903 7,3% Analysedato 31.12.2012 2013E 5 398 000 -100 000 5 298 000 -272 000 -2 848 000 -1 815 000 -1 300 000 -937 000 2014E 5 533 000 -103 000 5 430 000 -279 000 -3 003 000 -1 815 000 -850 000 -517 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 5 671 000 -105 000 5 566 000 -286 000 -3 013 000 -1 815 000 -750 000 -298 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 249 000 69 905 000 72 154 000 2013E 1 312 000 69 905 000 71 217 000 2014E 795 000 69 905 000 70 700 000 2015E 497 000 69 905 000 70 402 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 563 000 50 932 000 51 495 000 638 000 49 117 000 49 755 000 639 000 47 302 000 47 941 000 613 000 45 487 000 46 100 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 20 659 000 21 462 000 22 759 000 24 302 000 7,3% 7,4% 7,6% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 280 1 310 Yieldutvikling 1 340 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 26 315 000 24 617 000 50 932 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,86% 7,03% 5,91% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding Flytende 21.12.2017 2,4 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,00% 75 686 000 -3 406 000 -49 246 000 23 034 000 7,25% 73 076 000 -3 171 000 -49 246 000 20 659 000 7,50% 70 640 000 -2 952 000 -49 246 000 18 442 000 -1 679 000 21 355 000 -1 679 000 18 980 000 -1 679 000 16 763 000 230 000 214 000 207 000 190 000 184 000 168 000 17 950 67% 17 330 70% 16 750 72% 16%/13% 38%/29% 11%/7% 25%/16% 6%/2% 12%/3% Kommentar Eiendommen er oppført for Hansen Protection AS, (tidl. Helly Hansen Pro AS) og Fire Fighting System AS og ble tatt i bruk ultimo 2010. Bygget er et moderne og effektivt kombinasjons bygg beliggende mellom veletablerte Solgaard Skog næringsområde og Moss sentrum. www.fearnleyfinans.no 27 Eiendomsrapport 2013 Nordania eiendom AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Christian Bull Tove Auset Telefon: 22 93 63 35 Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Fearnley Finans Management AS 934 600 26.4.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 61 935 7% Prognose kontantstrømanalyse 2013E 24 104 000 -100 000 24 004 000 -624 000 350 000 -9 479 000 -10 500 000 -5 000 000 -1 249 000 2014E 24 586 000 -102 000 24 484 000 -644 000 2015E 25 078 000 -104 000 24 974 000 -652 000 -9 129 000 -12 000 000 -4 400 000 -1 689 000 -8 767 000 -3 031 000 -12 000 000 -1 750 000 -1 226 000 530 550 560 Prognose balanse pr. 31.12 (DKK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 8 272 000 310 198 000 318 470 000 2013E 7 023 000 310 198 000 317 221 000 2014E 5 334 000 310 198 000 315 532 000 2015E 4 108 000 310 198 000 314 306 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 023 000 226 750 000 228 773 000 1 953 000 216 250 000 218 203 000 1 878 000 204 250 000 206 128 000 1 802 000 192 250 000 194 052 000 89 697 000 99 018 000 109 404 000 120 254 000 7,3% 7,4% 7,5% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Finansieringsstruktur (DKK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente 12 år 100% 100% 512 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 842 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 45 108 157 800 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/DKK) Skattemessig avskrivningssats bygg 84 200 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% København syd og Kolding Lager Bring Frigo AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 226 750 000 84 200 000 310 950 000 Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital (DKK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Kompensasjon tilkyttet ekspropriasjon Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Nordania Eiendom AS 24.12.2010 328 000 000 7 271 7,0% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 Saldo 132 500 000 94 250 000 226 750 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,98% 3,30% 4,28% (DKK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.01.2018 Flytende 2,9 år 7,00% 342 914 000 -21 956 000 -220 501 000 100 457 000 7,25% 331 090 000 -20 892 000 -220 501 000 89 697 000 7,50% 320 053 000 -19 898 000 -220 501 000 79 654 000 -10 392 000 90 065 000 -10 392 000 79 305 000 -10 392 000 69 262 000 1 005 000 901 000 897 000 793 000 797 000 693 000 7 600 66% 7 340 68% 7 100 71% 13%/7% 27%/14% 7%/1% 14%/2% 1%/-5% 2%/-10% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av EIENDOMMENE IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Selskapet eier to logistikkbygg med god beliggenhet i København syd og Kolding. Eien dommene er leid ut på 12 års uoppsigelig leieavtale til “barehouse” betingelser med Bring Frigo AS – 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige tomter med utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i forhold til hovedfartsårene E45 og E20. fearnleyfinans.no 28 Eiendomsrapport 2013 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Oslo Nord Eiendomsinvest KS 19.12.2011 124 076 000 13 977 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 97 000 000 26 000 000 123 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 26 000 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Ammerudveien 20-22 – Oslo Kontor/handel Oslo Kommune, NAV og Norgesgruppen Øst AS 8 877 10 981 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 7,1 år 100% 100% 1 045 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS 300 000 12.12.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 9 366 000 -479 000 8 887 000 -465 000 -4 564 000 -1 000 000 2 858 000 2014E 9 507 000 -491 000 9 016 000 -477 000 -4 871 000 -5 942 000 -800 000 -3 074 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 9 744 000 -503 000 9 241 000 -489 000 -4 803 000 -2 916 000 -1 600 000 -567 000 Note I) Inkl. dokumentavgift som betales i 2014, ca. MNOK 3. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 060 Saldo 47 500 000 25 000 000 22 290 000 3 026 000 97 316 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 797 000 126 199 000 126 996 000 2012E 3 655 000 126 199 000 129 854 000 2014E 581 000 126 199 000 126 780 000 2015E 14 000 126 199 000 126 213 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 933 000 97 316 000 98 249 000 1 025 000 97 316 000 98 341 000 990 000 91 374 000 92 364 000 1 005 000 88 458 000 89 463 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 28 747 000 31 513 000 34 416 000 36 750 000 7,0% 7,1% 7,3% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 070 1 100 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Utsatt dokumentavgift Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2012 Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 260 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag 1) Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: [email protected] SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,17% 5,58% 5,71% 4,75% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.01.2013 15.04.2020 15.01.2020 15.04.2014 3,5 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 6,75% 131 659 000 -1 087 000 -97 452 000 33 120 000 7,00% 126 957 000 -758 000 -97 452 000 28 747 000 7,25% 122 579 000 -452 000 -97 452 000 24 675 000 -2 578 000 30 542 000 -2 578 000 26 169 000 -2 578 000 22 097 000 331 000 305 000 287 000 262 000 247 000 221 000 14 830 74% 14 300 77% 13 810 79% 26%/17% 27%/17% 10%/1% 10%/1% -5%/-15% -5%/-15% Kommentar To eldre godt vedlikeholdte bygg på lange kontrakter, hovedsakelig utleid til offentlige leietagere. Parkeringsplassen ble omasfaltert sommeren 2012. www.fearnleyfinans.no 29 Eiendomsrapport 2013 Rjukan Næringspark KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 51 E-post: [email protected] Jonas Helland Myrholt Telefon: 22 93 64 59 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 28 000 000 11 000 000 39 000 000 Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 11 000 000 6 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 48 500 205 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4 år 100% 72% 210 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS Rjukan Næringspark KS 220 000 23.11.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 10 881 000 -5 467 000 5 414 000 -869 000 -1 355 000 -55 000 -1 556 000 1 579 000 2014E 11 040 000 -5 604 000 5 436 000 -891 000 -1 239 000 -3 111 000 195 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 11 261 000 -5 744 000 5 517 000 -914 000 -1 050 000 -3 111 000 442 000 Note 1) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 220 Saldo 14 000 000 14 000 000 28 000 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 4 911 000 46 097 000 51 008 000 2013E 6 490 000 46 097 000 52 587 000 2014E 6 685 000 46 097 000 52 782 000 2015E 7 127 000 46 097 000 53 224 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 303 000 28 000 000 28 303 000 306 000 26 444 000 26 750 000 267 000 23 333 000 23 600 000 230 000 20 222 000 20 452 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 22 705 000 25 837 000 29 182 000 32 772 000 11,5% 11,6% 11,7% Note 1) Justert for rabatt latent skatt 230 230 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Rjukan Industri/kontor Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord AS og Assistco AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 110 000 60 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt 1) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Rjukan Næringspark KS 07.04.2011 39 463 000 814 11,5% Analysedato 31.12.2012 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,72% 4,50% 5,21% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 16.01.2017 Flytende 2 år 11,25% 48 124 000 -1 075 000 -23 392 000 23 657 000 11,50% 47 078 000 -981 000 -23 392 000 22 705 000 11,75% 46 077 000 -891 000 -23 392 000 21 794 000 -904 000 22 753 000 -904 000 21 801 000 -904 000 20 890 000 237 000 228 000 227 000 218 000 218 000 209 000 990 58% 970 59% 950 61% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 56%/52% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 115%/107% 52%/48% 106%/98% 48%/45% 98%/90% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen Kommentar Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Hensikten er å utvikle næringsparken og tiltrekke seg flere leietagere i samarbeid med lokale aktører. fearnleyfinans.no 30 Eiendomsrapport 2013 Rogaland Logistikkinvest AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 142 000 000 7 000 000 43 500 000 192 500 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 43 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Orstad – Rogaland Logistikk/lager Interstil AS/ Interstil Interiør AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 12 350 23 406 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 17 år 100% 100% 1 134 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 435 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 435 000 20.04.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Rogaland Logistikkinvest AS 16.12.2011 200 000 000 16 194 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 14 161 000 -50 000 14 111 000 -378 000 -7 478 000 -2 125 000 -3 200 000 930 000 2014E 14 515 000 -51 000 14 464 000 -390 000 -7 640 000 -4 250 000 -3 100 000 -916 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 14 878 000 -53 000 14 825 000 -399 000 -7 788 000 -1 553 000 -4 250 000 -2 600 000 -1 765 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 1 777 000 192 669 000 194 446 000 2013E 2 707 000 192 669 000 195 376 000 2014E 1 791 000 192 669 000 194 460 000 2015E 26 000 192 669 000 192 695 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 795 000 149 000 000 150 795 000 1 933 000 146 875 000 148 808 000 1 964 000 142 625 000 144 589 000 1 947 000 138 375 000 140 322 000 43 651 000 46 568 000 49 871 000 52 373 000 7,0% 7,2% 7,4% VEK 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 150 1 180 1 200 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 71 000 000 43 000 000 28 000 000 7 000 000 149 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,26% 5,81% 5,82% 5,00% 5,04% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK Rentebinding Flytende 10.04.2019 10.04.2019 28.12.2016 3,2 år 6,75% 209 052 000 -9 589 000 -149 018 000 50 445 000 7,00% 201 586 000 -8 917 000 -149 018 000 43 651 000 7,25% 194 634 000 -8 291 000 -149 018 000 37 325 000 -3 721 000 46 724 000 -3 721 000 39 930 000 -3 721 000 33 604 000 504 000 467 000 437 000 399 000 373 000 336 000 16 930 71% 16 320 74% 15 760 77% 15%/7% 16%/7% 0%/-8% 0%/-8% -14%/-22% -14%/-23% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Nyoppført logistikk- /lagerbygg på Orstad syd for Stavanger. Bygningen ble ferdigstilt og over tatt av leietager ca. 1.11.2012. Eiendommen fungerer som lager- og logistikkbygg for Interstil Interiør AS og Interstil AS. Det løper 17 års uoppsigelig leieavtale til “barehouse” vilkår. www.fearnleyfinans.no 31 Eiendomsrapport 2013 Rygge Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 18 750 000 6 150 000 24 900 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 6 150 000 1 500 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 2 387 000 -204 000 2 183 000 -312 000 -855 000 -750 000 266 000 2014E 2 423 000 -209 000 2 214 000 -74 000 -872 000 -1 000 000 268 000 710 Saldo 9 375 000 9 375 000 18 750 000 9,5 år 100% 100% 698 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Prognose balanse pr. 31.12 2015E 2 484 000 -215 000 2 269 000 -75 000 -826 000 -1 200 000 168 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 647 000 24 813 000 25 460 000 2013E 913 000 24 813 000 25 726 000 2014E 1 181 000 24 813 000 25 994 000 2015E 1 349 000 24 813 000 26 162 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 180 000 18 750 000 18 930 000 185 000 18 000 000 18 185 000 183 000 17 000 000 17 183 000 169 000 15 800 000 15 969 000 6 530 000 7 541 000 8 811 000 10 193 000 8,7% 8,9% 9,1% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt 720 730 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente 3 383 27 563 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Note 1) Inkludert ekstraordinært vedlikehold av tak i 2012 på ca. NOK 200.000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Sognshøy Næringspark – Rygge Lager Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 61 500 15 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Rygge Eiendomsinvest KS 19.09.2012 24 500 000 7 242 8,8% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,75% 4,25% 4,50% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 20.09.2017 Flytende 2,4 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 8,50% 25 682 000 -202 000 -18 283 000 7 197 000 8,75% 24 949 000 -136 000 -18 283 000 6 530 000 9,00% 24 256 000 -73 000 -18 283 000 5 900 000 -108 000 7 089 000 -108 000 6 422 000 -108 000 5 792 000 72 000 71 000 65 000 64 000 59 000 58 000 7 590 73% 7 370 75% 7 170 77% n/a 17%/15% n/a 6%/4% n/a -4%/-6% Kommentar Eiendommen som ligger i Sognshøy Næringspark ved Moss lufthavn Rygge, ca. 10 km sydøst fra Moss sentrum. I nærområdet ligger flere bedrifter innen lager/industri. Området har god beliggenhet ift. gods- og varehåndtering i Østfold fylke med nærhet til til E18 og forbindelse til Oslo og Gøteborg. fearnleyfinans.no 32 Eiendomsrapport 2013 Røyken Næringseiendom KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Røyken Næringseiendom KS 16.10.2012 85 000 000 12 389 7,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 68 000 000 19 200 000 87 200 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 19 200 000 15 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 6 903 000 -330 000 6 573 000 -720 000 -3 322 000 -1 350 000 1 181 000 2014E 7 007 000 -338 000 6 669 000 -738 000 -3 307 000 -3 763 000 -1 139 000 2015E 7 208 000 -347 000 6 861 000 -756 000 -3 260 000 -2 750 000 95 000 1 020 1 050 Analysedato 31.12.2012 Røyken Kontor/handel Røyken kommune (NAV), Økonomisenteret AS, Norgesgruppen, Røyken Apotek etc. Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 6 861 8 597 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,2 år 100% 95% 1 009 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 192 000 150 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag 1) Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: [email protected] Fearnley Finans Management AS Feanley Finans Asset Management AS Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 175 000 87 640 000 87 815 000 2013E 1 356 000 87 640 000 88 996 000 2014E 217 000 87 640 000 87 857 000 2015E 312 000 87 640 000 87 952 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 764 000 69 063 000 70 827 000 1 673 000 67 713 000 69 386 000 1 582 000 63 950 000 65 532 000 1 491 000 61 200 000 62 691 000 VEK ekskl. over-/underkurs 16 988 000 19 610 000 22 325 000 25 261 000 7,5% 7,6% 7,8% Note 1) Inkl betaling av utsatt dokumentavgift i 2014 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 010 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Utsatt dokumentavgift Sum lån/vektet rente Saldo 34 000 000 34 000 000 1 063 000 69 063 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,31% 4,38% 4,77% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.04.2020 Flytende 15.1.2012 3,6 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,25% 90 662 000 -70 652 000 20 010 000 7,50% 87 640 000 -70 652 000 16 988 000 7,75% 84 813 000 -70 652 000 14 161 000 20 010 000 16 988 000 14 161 000 200 000 200 000 170 000 170 000 142 000 142 000 13 210 76% 12 770 79% 12 360 81% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Kommentar Prosjektet er fordelt på to bygg; ett ferdigstilt høsten 2012, stort 2 602 kvm, utleid bl.a. til Røyken kommune (NAV), og et ferdigstilt i 2009, stort 4 258 kvm, en seksjon i et større kompleks også med boliger, utgjørende et kjøpesenter og er utleid til et antall butikker (der største er Spar). www.fearnleyfinans.no 33 Eiendomsrapport 2013 Sentrumshotell Holding KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Sentrumshotell Holding KS 13.11.2007 146 000 000 8 716 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Fearnley Finans Management AS 300 000 13.10.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 15 000 4% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) 2013E Brutto leieinntekt 1) 10 500 000 Eierkostnad -500 000 Netto leieinntekt 10 000 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -500 000 Salg av eiend. MNOK 50,5 og aksjer MNOK 0,85 51 350 000 Netto rentekostnader -5 597 000 Estimert skatt -19 199 000 Avdrag 2) Prognose utdeling Netto kontantstrøm 54 000 Prognose balanse pr. 31.12 2014E 10 762 500 -513 000 10 249 500 -513 000 2015E 11 031 563 -526 000 10 505 563 -526 000 (NOK) Omløpsmidler Kontantavsetning Verdi eiendom 1) Sum aktiva -5 186 000 1 550 500 -5 056 000 1 923 563 Note 1) Snitt basert på mottatt leie siste 3 år Note 2) inkl. ekstraordinært avdrag ifm. med salg av eiendom på NOK 19,2 mill. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 630 Saldo 78 000 000 16 668 000 2 531 000 97 199 000 2012A 1 751 000 142 069 000 143 820 000 2013E 1 805 000 36 000 000 90 719 000 128 524 000 2014E 3 355 500 39 000 000 90 719 000 133 074 500 2015E 5 279 062 42 000 000 90 719 000 137 998 063 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 374 000 97 199 000 98 573 000 1 282 000 78 000 000 79 282 000 1 282 000 78 000 000 79 282 000 1 285 000 78 000 000 79 285 000 VEK ekskl. over-/underkurs 45 247 000 49 242 000 53 792 500 58 713 063 7,8% 8,0% 8,3% Note 1) Justert for rabatt latent skatt 640 660 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering 1) Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente 5 år n/a 100% 648 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 366 520 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 16 750 8 597 110 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 33 320 000 3 332 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer Hotell Rica Hotels AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 113 145 000 33 320 000 146 465 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse pr. 15.10.2010 Uinnkalt ansvarskapital Analysedato 31.12.2012 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 7,78% 7,78% (NOK) Netto yield, anslag Lillehammer Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 01.01.2017 Flytende Flytende 4 år 7,00% 144 921 000 -1 015 000 -96 822 000 47 084 000 7,25% 142 902 000 -833 000 -96 822 000 45 247 000 7,50% 141 017 000 -664 000 -96 822 000 43 531 000 -9 777 000 37 307 000 -9 777 000 35 470 000 -9 777 000 33 754 000 471 000 373 000 452 000 355 000 435 000 338 000 Note 1) Begge de flytende transjene er i sin helhet infridd etter analysedato Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Eiendomsverdi er basert på avtalt salgspris for eiendommen i Drammen, verdianslag av tomt i Drammen, nåverdi av leie frem til gjennomført salg, samt kapitalisert verdi av eiendommen på Lillehammer Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 8 650 67% 8 530 68% 8 420 69% 6%/1% 33%/6% 4%/0% 27%/1% 4%/-1% 23%/-4% Kommentar Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels hhv. beliggende i Drammen og Lillehammer med kombinert minimums og omsetningsbaserte leiekontrakter. Kontraktene er på “barehouse” basis slik at leietager selv besørger alle kostnader. Begge hotellene er sentralt beliggende i sine respektive byer. Bragenes Torg i Drammen og Storgaten i Lillehammer. Hotellet i Drammen ble solgt til Statsbygg i 2012. Selger er ansvarlig for riving av eksisterende hotell ved leiekontraktens utløp i 2016/2017, og vil motta leie frem til utløp. fearnleyfinans.no 34 Eiendomsrapport 2013 Ski Skolebygg KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 136 000 000 36 800 000 172 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon Okt. 2008 Uinnkalt ansvarskapital 36 800 000 2 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski Skole Akershus Fylkeskommune Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 7 700 10 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5,8 år 75% 100% 1 534 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 388 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Höegh Invest Eiendom AS 406 000 18.12.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40 000 10% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Ski Skolebygg KS 24.08.2006 173 000 000 22 468 6,1% Analysedato 31.12.2012 2013E 13 694 000 -350 000 13 344 000 -478 000 -8 219 000 -6 446 000 -1 799 000 2014E 13 848 000 -358 000 13 490 000 -488 000 -7 820 000 -6 446 000 -1 264 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 14 108 000 -365 000 13 743 000 -499 000 -7 408 000 -6 446 000 -610 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 4 226 000 189 723 000 193 949 000 2013E 2 427 000 189 723 000 192 150 000 2014E 1 163 000 189 723 000 190 886 000 2015E 553 000 189 723 000 190 276 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 764 000 125 716 000 127 480 000 1 673 000 119 270 000 120 943 000 1 582 000 112 824 000 114 406 000 1 491 000 106 378 000 107 869 000 66 469 000 71 207 000 76 480 000 82 407 000 6,7% 6,8% 7,0% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 780 1 800 Yieldutvikling 1 830 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 95 415 000 24 085 000 6 216 000 125 716 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,91% 5,61% 6,54% 6,64% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 01.09.2018 15.04.2014 15.10.2018 4,8 år 6,50% 205 292 000 -8 499 000 -123 254 000 73 539 000 6,75% 197 689 000 -7 966 000 -123 254 000 66 469 000 7,00% 190 629 000 -7 472 000 -123 254 000 59 903 000 -12 765 000 60 774 000 -12 765 000 53 704 000 -12 765 000 47 138 000 735 000 608 000 665 000 537 000 599 000 471 000 26 660 61% 25 670 64% 24 760 66% 12%/9% 100%/67% 10%/7% 82%/49% 9%/5% 65%/32% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som videregående skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. Selskapet er åpent for utvidelse/forlengelse av leieforhold/leiekontrakt. www.fearnleyfinans.no 35 Eiendomsrapport 2013 Stavanger Property Invest AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 197 600 000 12 350 000 41 600 000 251 550 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 41 600 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Stavanger Kontor/lager/handel/skole Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 14 705 22 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,9 år 84% 100% 954 2-4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 416 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Øgreid Eiendom AS 340 000 22.11.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 10 000 2% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Stavanger Property Invest AS 04.05.2007 247 000 000 13 951 6,5% Analysedato 31.12.2012 2013E 21 622 000 -757 000 20 865 000 -725 000 -11 121 000 -8 000 000 -1 000 000 19 000 2014E 22 136 000 -771 000 21 365 000 -463 000 -10 943 000 -8 000 000 1 959 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 22 571 000 -785 000 21 786 000 -472 000 -10 860 000 -1 580 000 -8 000 000 874 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 4 604 000 256 358 000 260 962 000 2013E 4 623 000 256 358 000 260 981 000 2014E 6 582 000 256 358 000 262 940 000 2015E 7 456 000 256 358 000 263 814 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 387 000 174 000 000 176 387 000 2 302 000 166 000 000 168 302 000 2 325 000 158 000 000 160 325 000 2 261 000 150 000 000 152 261 000 84 575 000 92 679 000 102 615 000 111 553 000 7,5% 7,7% 7,9% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 470 1 510 Yieldutvikling 1 530 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 121 417 000 52 583 000 174 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 7,55% 4,12% 6,51% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 22.05.2017 Flytende 3,1 år 7,25% 273 366 000 -8 619 000 -171 783 000 92 964 000 7,50% 264 346 000 -7 988 000 -171 783 000 84 575 000 7,75% 255 908 000 -7 397 000 -171 783 000 76 728 000 -15 445 000 77 519 000 -15 445 000 69 130 000 -15 445 000 61 283 000 930 000 775 000 846 000 691 000 767 000 613 000 18 590 64% 17 980 66% 17 400 68% 15%/12% 126%/89% 14%/10% 106%/69% 12%/7% 87%/50% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 3 mill. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Porteføje bestående av 4 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til Siemens AS, et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune, samt en eiendom utleid til Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region i fremgang og vekst. Areal fordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm kontor og ca. 3 100 kvm butikk/lager. Leieavtalen med Siemens AS er nylig forlenget med 3 år og løper til tidlgst 31.12.2015. Eiendommen på Nærbø ble solgt ut av porteføljen i 2012. fearnleyfinans.no 36 Eiendomsrapport 2013 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 61 000 000 3 000 000 16 100 000 80 100 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 16 100 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 4 485 9 976 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,3 år 100% 100% 1 396 2% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 21 000 13% Prognose kontantstrømanalyse 2013E 6 534 000 -222 000 6 312 000 -255 000 -3 100 000 -365 000 -3 510 000 -918 000 2014E 6 599 000 -228 000 6 371 000 -260 000 -3 003 000 -513 000 -1 530 000 -800 000 265 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 6 764 000 -233 000 6 531 000 -266 000 -2 895 000 -580 000 -2 040 000 -700 000 50 000 Note 1) Inkl. innfrielse av selgerkreditt i 2012 på MNOK 3, og avdragsfri periode på 4 terminer Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 460 1 470 Saldo 25 000 000 18 500 000 13 930 000 3 000 000 60 430 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 1 573 000 83 272 000 84 845 000 2013E 655 000 83 272 000 83 927 000 2014E 920 000 83 272 000 84 192 000 2015E 970 000 83 272 000 84 242 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 649 000 60 430 000 61 079 000 636 000 56 920 000 57 556 000 618 000 55 390 000 56 008 000 593 000 53 350 000 53 943 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 23 766 000 26 371 000 28 184 000 30 299 000 7,3% 7,4% 7,5% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 510 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Sørlandsparken – Kristiansand Handel Rema 1000 Norge AS, Torshov Bilrekvesita AS, Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 161 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag 1) Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 20.10.2010 80 500 000 17 949 7,7% Analysedato 31.12.2012 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,84% 4,30% 5,73% 5,00% 5,30% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 20.10.2015 Flytende 20.10.2015 20.10.2013 1,8 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,00% 90 171 000 -4 007 000 -59 506 000 26 658 000 7,25% 87 062 000 -3 790 000 -59 506 000 23 766 000 7,50% 84 160 000 -3 587 000 -59 506 000 21 067 000 -1 573 000 25 085 000 -1 573 000 22 193 000 -1 573 000 19 494 000 267 000 251 000 238 000 222 000 211 000 195 000 20 110 67% 19 410 69% 18 760 72% 32%/28% 79%/69% 25%/22% 61%/51% 19%/15% 44%/34% Kommentar Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke prosjekter. IKEA er nylig etablert i området. www.fearnleyfinans.no 37 Eiendomsrapport 2013 Sørlandsparken Logistikkinvest AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 112 000 000 39 000 000 151 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 39 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2013E 10 871 000 -330 000 10 541 000 -375 000 -5 609 000 4 557 000 2014E 11 143 000 -338 000 10 805 000 -384 000 - 5 711 000 -3 250 000 -2 700 000 -1 240 000 Sørlandsparken – Kristiansand Logistikk/lager Rema Nonfood AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 16 530 30 466 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 9,7 år 100% 100% 651 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 390 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Sørlandsparken Logistikkinvest AS 14.12.2012 152 100 000 9 201 6,9% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 Fearnley Finans Management AS Mosvold & Co AS Prognose balanse pr. 31.12 2015E 11 422 000 -355 000 11 067 000 -394 000 -5 554 000 -3 250 000 -2 700 000 -831 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 804 000 148 581 000 149 385 000 2013E 5 361 000 148 581 000 153 942 000 2014E 4 121 000 148 581 000 152 702 000 2015E 3 290 000 148 581 000 151 871 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 414 000 112 000 000 113 414 000 1 461 000 112 000 000 113 461 000 1 418 000 108 750 000 110 168 000 1 375 000 105 500 000 106 875 000 35 971 000 40 481 000 42 534 000 44 996 000 6,9% 7,1% 7,3% VEK 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 660 670 Yieldutvikling 690 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 67 000 000 45 000 000 112 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente 5,32% 4,34% 4,93% Rentebinding 15.04.2021 Flytende 5 år Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK High case 157 100 000 - 3 969 000 -111 196 000 41 935 000 Base case 152 100 000 -3 519 000 -111 196 000 37 385 000 Low case 147 100 000 -3 069 000 -111 196 000 32 835 000 41 935 000 37 385 000 32 835 000 419 000 419 000 374 000 374 000 328 000 328 000 9 500 71% 9 200 74% 8 900 76% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er utleid på langsiktig kontrakt til Rema Nonfood på “barehouse” betingelser, og fungerer som deres hovedkontor og lager. Einendommen har god beliggenhet i etablerte sørlandsparken og fremstår som hensiktsmessig og i god stand. fearnleyfinans.no 38 Eiendomsrapport 2013 Torp Eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 38 250 000 14 195 000 52 445 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 14 195 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nordre Kullerød 1 – Sandefjord Kontor Nevion Europe AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 3 826 9 500 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 11,3 år 100% 100% 1 176 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 141 950 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS 167 000 01.11.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 23 000 16% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Torp Eiendomsinvest AS 21.12.2009 51 000 000 13 330 8,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 4 670 000 -32 000 4 638 000 -252 000 -1 833 000 -1 530 000 -900 000 123 000 2014E 4 787 000 -33 000 4 754 000 -258 000 -1 799 000 -1 530 000 1 167 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 4 906 000 -34 000 4 872 000 -264 000 -1 736 000 -5 000 -1 530 000 1 337 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 752 000 58 233 000 58 985 000 2013E 875 000 58 233 000 59 108 000 2014E 2 042 000 58 233 000 60 275 000 2015E 3 379 000 58 233 000 61 612 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 378 000 34 425 000 34 803 000 387 000 32 895 000 33 282 000 383 000 31 365 000 31 748 000 379 000 29 835 000 30 214 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 24 182 000 25 826 000 28 527 000 31 398 000 7,8% 7,9% 8,1% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 220 1 250 Yieldutvikling 1 280 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 15 350 000 15 250 000 3 825 000 34 425 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,58% 4,22% 6,25% 5,50% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.04.2020 Flytende 15.04.2015 3,5 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,50% 61 840 000 -1 752 000 -34 051 000 26 037 000 7,75% 59 845 000 -1 612 000 -34 051 000 24 182 000 8,00% 57 975 000 -1 482 000 -34 051 000 22 442 000 -1 313 000 24 724 000 -1 313 000 22 869 000 -1 313 000 21 129 000 260 000 247 000 242 000 229 000 224 000 211 000 16 160 56% 15 640 58% 15 150 59% 27%/25% 99%/90% 24%/22% 87%/78% 21%/19% 74%/65% Kommentar Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 11 års gjenværende “barehouse” leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten. Samarbeidsavtale med lokal aktør er inngått for fremtidig utvikling av ledig tomt til kontorbygg. www.fearnleyfinans.no 39 Eiendomsrapport 2013 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 131 500 000 16 000 000 20 640 000 168 140 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innkalling av uinnkalt kapital Sum innbetalt kapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 20 640 000 12 000 000 32 640 000 326 400 80 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 136 000 05.12.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% og tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt 2013E 10 559 000 -103 000 10 456 000 -1 847 000 -7 451 000 -2 205 000 -1 047 000 Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 1 490 2014E 10 840 000 -106 000 10 734 000 -508 000 -7 582 000 -4 305 000 -1 661 000 Saldo 90 000 000 28 100 000 4 000 000 1 921 000 124 021 000 7 105 1 973 22 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5,6 år 100% 100% 1 432 2% Fearnley Finans Management AS AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS Prognose balanse pr. 31.12 2015E 11 512 000 -108 000 11 404 000 -289 000 -7 463 000 -4 305 000 -653 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 1 255 000 153 922 000 155 177 000 2013E 208 000 153 922 000 154 130 000 2014E 153 922 000 153 922 000 2015E 153 922 000 153 922 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 527 000 124 021 000 125 548 000 1 591 000 121 816 000 123 407 000 3 014 000 117 511 000 120 525 000 3 623 000 113 206 000 116 829 000 29 629 000 30 723 000 33 397 000 37 093 000 7,0% 7,2% 7,4% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 530 1 620 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Note 1) Forutsetter utleie av 463 kvm ledig kontor fom. 1.8.2013 Note 2) Inkl. markedsføring og leietagertilpasninger på ca. NOK 1,8 mill. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Trondheimsveien 135 – Oslo Kontor/treningssenter AF Gruppen Norge AS, Elixia Nordic AS og Purity IT AS - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 28.12.2006 164 500 000 23 153 6,0% Analysedato 31.12.2011 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,78% 4,22% 4,22% 3,82% 6,07% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.04.2021 Flytende Flytende Flytende 6 år 6,75% 161 637 000 -2 324 000 -124 293 000 35 020 000 7,00% 155 840 000 -1 918 000 -124 293 000 29 629 000 7,25% 150 442 000 -1 540 000 -124 293 000 24 609 000 -10 162 000 24 858 000 -10 162 000 19 467 000 -10 162 000 14 447 000 350 000 249 000 296 000 195 000 246 000 144 000 Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Hensyntatt trappetrinnsleie for Purity IT AS og tilhørende nåverdieffekt Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 22 750 77% 21 930 80% 21 170 82% 2%/-7% 7%/-24% -2%/-14% -9%/-40% -7%/-24% -25%/-56% Kommentar Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass. Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje. AF Skandinavia har fremutleiet deler av sine lokaler til Imente. fearnleyfinans.no 40 Eiendomsrapport 2013 Tunsberghus Eiendom AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 85 300 000 9 000 000 23 500 000 117 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg Kontor Edda Media AS, Bufetat Region Sør, Sykehuset Vestfold HF Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 8 285 7 892 160 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 3,4 år 100% 100% 1 204 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 235 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Hans Gaarder Eiendom AS 235 000 02.06.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40 000 17% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Tomtekjøp ifm utviklingsprosjekt Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag/opptrekk av lån Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Tunsberghus Eiendom AS 01.10.2008 120 000 000 14 484 7,5% Analysedato 31.12.2012 2013E 10 744 000 -295 000 10 449 000 -6 406 000 -4 200 000 -5 612 000 2 000 000 -3 769 000 2014E 10 610 000 -297 000 10 313 000 -495 000 -3 700 000 -5 608 000 -3 956 000 -3 446 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 11 288 000 -299 000 10 989 000 -508 000 -4 000 000 -5 401 000 -3 956 000 -2 876 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 45 000 133 295 000 133 340 000 2013E 137 495 000 137 495 000 2014E 141 195 000 141 195 000 2015E 145 195 000 145 195 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 166 000 84 942 000 86 108 000 4 894 000 86 942 000 91 836 000 8 297 000 82 986 000 91 283 000 11 129 000 79 030 000 90 159 000 47 232 000 45 659 000 49 912 000 55 036 000 VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt samt tillagt verdi for tomtekjøp i 2014 Note 1) Inkl. prosjekteringskostnader utbyggingsprosjekt på ca. NOK 5,5 mill. i 2013 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 300 1 280 1 360 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 40 000 000 18 400 000 9 200 000 9 000 000 8 342 000 84 942 000 7,5% 7,4% 7,9% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 7,28% 6,34% 7,56% 4,41% 4,17% 6,50% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 10.01.2017 07.04.2016 08.10.2018 Flytende Flytende 3,2 år 7,25% 144 124 000 -6 361 000 -86 063 000 51 700 000 7,50% 139 320 000 -6 025 000 -86 063 000 47 232 000 7,75% 134 826 000 -5 710 000 -86 063 000 43 053 000 -6 780 000 44 920 000 -6 780 000 40 452 000 -6 780 000 36 273 000 517 000 449 000 472 000 405 000 431 000 363 000 17 400 59% 16 820 61% 16 270 63% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 24%/20% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 137%/108% 22%/18% 118%/89% 19%/15% 100%/71% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen Kommentar Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative “hoved stad” og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen er oppført i to byggetrinn og fremstår med en rehabilitert eldre del, og en nyere del, begge er sammenføyd. Det er igangsatt prosjekteringsarbeide for bolig utvikling på eiendommen. Det er inngått opsjonsavtale med eier av en av naboeiendommene for eventuell innlemmelse av denne i boligutbyggingsprosjektet som nå er under planlegging. Videre er det avtalt kjøp av ytterligere en naboeiendom. Det pågår forhandlinger om frikjøp av to mindre feasteavtaler. forventet byggestart er 1. kvartal 2014. www.fearnleyfinans.no 41 Eiendomsrapport 2013 Vinterbro Eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 178 800 000 49 506 000 228 306 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 49 506 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Vinterbro Logistikk New Store Europe AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 15 991 45 000 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 10,8 år 100% 100% 916 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 495 060 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 170 000 34% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Vinterbro Eiendomsinvest AS 13.07.2007 227 500 000 14 227 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2012 2013E 16 349 000 -295 000 16 054 000 -379 000 -10 279 000 -4 000 000 1 396 000 2014E 16 676 000 -302 000 16 374 000 -388 000 -10 017 000 -6 000 000 -31 000 Prognose balanse pr. 31.12 2015E 17 010 000 -310 000 16 700 000 -398 000 -9 661 000 -6 000 000 641 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2012A 2 161 000 229 179 000 231 340 000 2013E 3 557 000 229 179 000 232 736 000 2014E 3 526 000 229 179 000 232 705 000 2014E 4 167 000 229 179 000 233 346 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 184 000 166 800 000 168 984 000 2 121 000 162 800 000 164 921 000 2 048 000 156 800 000 158 848 000 1 973 000 150 800 000 152 773 000 62 356 000 67 815 000 73 857 000 80 573 000 6,8% 6,9% 7,0% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 020 1 040 Yieldutvikling 1 060 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 153 000 000 13 800 000 166 800 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,28% 5,85% 6,24% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.07.2023 15.07.2015 9,9 år 6,50% 246 985 000 -9 482 000 -166 823 000 70 680 000 6,75% 237 837 000 -8 658 000 -166 823 000 62 356 000 7,00% 229 343 000 -7 894 000 -166 823 000 54 626 000 -36 126 000 34 554 000 -36 126 000 26 230 000 -36 126 000 18 500 000 707 000 346 000 624 000 262 000 546 000 185 000 15 450 68% 14 870 70% 14 340 73% 13% / 1% 77% / 4% 10% / -3% 60% / -13% 8% / -8% 45% / -28% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er beliggende med umiddelbar nærhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo. Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår. fearnleyfinans.no 42 Eiendomsrapport 2013 Kriterier for verdivurdering av eiendom Ved verdivurdering av eiendom legges følgende hovedkriterier til grunn: Beliggenhet og standard • Leieforhold • Avkastningskrav Beliggenhet og standard Totalavkastning Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært en lav-risiko investering. I dagens marked prises eiendom til å gi en avkastning (yield) på mellom 5,5% og 8,5% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende 3-6%-poeng. Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en grundig gjennomgang av eiendommen og dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning bygget er i. Det legges vekt på at bygget ligger praktisk til og med god eksponering mot vei og offentlig kommunikasjon. Videre blir det foretatt en teknisk gjennomgang av bygget, herunder fasade, tak, vinduer samt ventilasjon, kjøling og oppvarming etc. Dagens verdi av en eiendom er nåverdien av den kontantstrømmen eiendommen over tid vil gi. En forenklet måte å beregne dagens verdi er å betrakte nettoinntekten som en evigvarende kontantstrøm. På bakgrunn av den informasjonen en slik befaring og vurdering gir, estimeres årlige drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er potensiale for utvikling av eiendommen, høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor omsettelig eiendommen vil være, også i nedgangstider. Formelen for en evigvarende kontantstrøm, som også benyttes for prising av aksjer og obligasjoner, er; Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet Forskjellen på to identiske bygg, men med ulik beliggenhet er leienivået. I områder med sentral beliggenhet er prisnivået høyere enn tilsvarende lokaler i mindre attraktive områder. For eiendomsinvesteringer kalles avkastningskravet for “yield”. Egenkapitalavkastning For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes prosjektet gjennom kredittforetak. Typisk belåningsgrad i dagens marked ligger mellom 70-75%. Desto høyere belåningsgrad, desto mindre er behovet for innbetalt egenkapital. Leieforhold Ved en vurdering av byggets leietagere gjennomgås alle kontrakter. Det blir lagt vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelsesklausuler og dertil hørende betingelser. Fearnley Finans Eiendom legger i dag til grunn et avkastningskrav på egenkapitalen i området 10-13% før skatt, avhengig av prosjektets risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie på egenkapitalavkast ningen i forhold til lange statsobligasjoner på 6–9%-poeng. Det foretas kredittvurdering av alle de største leietakerne for å sikre at disse har god soliditet. Avkastningkrav For å få en avkastning som tilfredsstiller egenkapitalavkastnings kravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som et vektet forhold av de to: Enhver investering i kapitalmarkedet bygger på to grunnpilarer, avkastning vs. risiko. Spekteret av investeringsalternativer strekker seg fra lav risiko i statsobligasjoner til høy risiko i mer venturepregede selskaper. Desto høyere risikoaversjon fra investoren, desto større er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere avkastning. Totalavkastningskrav = EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd Ke = Egenkapitalavkastningskravet Kd = Lånerente Risikoen innenfor eiendom forskjellig beroende på beliggenheten. Eiendom utenfor sentrum er ansett å ha større risiko enn sentrumsnære eiendommer. Dette fordi risikoen for ledigstillelse dersom en leietaker faller fra er større samt at eiendommens verdi er mer eksponert i markedet generelt. Eksempel Dersom vi forutsetter risikopremie på 7,5%-poeng i forhold til ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet 10,0%. Med en lånerente på 6% og 75% finansiering beregnes totalavkastningskravet som følger: I dag kan det oppnås risikofri avkastning i underkant av ca. 2,5% p.a. ved å investere i lange norske statsobligasjoner. Dersom investor velger en investering med høyere risiko kreves en risikopremie. 0,25 x 10% + 0,75 x 6% = 7% Verdien på eiendommen kan følgelig utledes som: Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield hvor 1/ netto yield kalles multiplikator. Netto yield = 7% Netto leie = NOK 10 mill Verdi eiendom = NOK 10 mill x 14,3 = NOK 143 mill www.fearnleyfinans.no 43 Eiendomsrapport 2013 Fearnley Finans AS Shipping og offshore Fearnley Finans’ shipping og offshore portefølje består for tiden av 17 skip fordelt på 13 prosjekter. Den totale prosjektverdien beløper seg til ca. NOK 2 milliarder. Historisk avkastning på innbetalt egen kapital har vært over 20% p.a. de siste 10–15 årene. Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shipping- og offshoreprosjekter. Dette er typisk prosjekter med skip på lengre kontrakter eller såkalt «asset play». Prosjekter hvor lange certepartier ligger til grunn, opererer normalt med en årlig budsjettert egenkapitalavkastning på 12–20%. Shipping- og offshoreteamet består av fire dedikerte meglere med lang erfaring innen den maritime sektor. Som en del av shipping teamet inngår også erfarne forretningsførere. «Asset play» betyr at prosjektet eier skip uten langsiktig beskjeft igelse. Målet er å maksimere egenkapitalavkastningen gjennom slutninger i markedet og/eller kjøp og salg av skip. En investering i et slikt prosjekt har større eksponering mot markedet og drift av skipet. For ytterligere informasjon, vennligst kontakt vårt shipping- og offshoreteam: SHIPPING & OFFSHORE REPORT 2013 Project Brokers Corporate Management Edvard B. Aaby Dir: +47 22 93 63 47 Mob: +47 92 63 36 76 Mail: [email protected] Line Johansen (Controller) Dir: +47 22 93 64 39 Mob: +47 90 73 18 63 Mail: [email protected] Eilert H. Lund Dir: +47 22 93 63 33 Mob: +47 92 25 63 33 Mail: [email protected] Tor Kildal Dir: +47 22 93 63 39 Mob: +47 95 33 95 39 Mail: [email protected] Petter Fredrik Bøe (Analyst) Dir: +47 22 93 64 50 Mob: +47 98 85 66 25 Mail: [email protected] Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans AS (FF). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FF og skaffet til veie fra kilder FF anser som pålitelig. FF fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av fearnleyfinans.no Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskap enes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. 44 Janne Heglund Dir: +47 22 93 63 42 Mob: +47 95 88 59 57 Mail: [email protected] Hilde Østby Dir: +47 22 93 63 41 Mob: +47 92 28 70 12 Mail: [email protected] Lise Tandberg (Sekretærv) Dir: +47 22 93 64 48 Mob: +47 92 48 36 69 Mail: [email protected] opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leie avt aler og selskapsdokumenter herunder, KSavtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FF. Eiendomsrapport 2013 Et selskap i Astrup Fearnley gruppen Prosjektmeglere Forretningsførere Thomas Holtan Leskovsky Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45 Mobil: (+47) 99 29 13 19 [email protected] Tove Auset (Controller) Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46 Mobil: (+47) 98 82 75 56 [email protected] Christian Bull Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35 Mobil: (+47) 95 81 50 27 [email protected] Paul Dehli Navestad Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56 Mobil: (+47) 41 65 84 42 [email protected] Haakon Shetelig Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38 Mobil: (+47) 93 22 74 38 [email protected] Jonas Helland Myrholt (Analytiker) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 59 Mobil: (+47) 91 38 00 45 [email protected] Tone Kågen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37 Mobil: (+47) 95 75 80 49 [email protected] Jarle Lome Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53 Mobil: (+47) 97 61 58 97 [email protected] Jan-Trygve Riise Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52 Mobil: (+47) 92 82 55 60 [email protected] Lise Tandberg (Sekretær) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48 Mobil: (+47) 92 48 36 69 [email protected] Asset Management Morten Ring-Andersen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 36 Mobil: (+47) 97 18 73 48 [email protected] Besøksadresse Grev Wedelsplass 9 Oslo, Norway www.fearnleyfinans.no Postadresse P.B. 1158 Sentrum 0107 Oslo, Norway Kontakt: Tlf: +47 22 93 60 00 Faks: +47 22 93 63 40 E-post:[email protected] Org. nr.:NO 991 097 481 VAT
© Copyright 2024