1 www.fearnleyfinans.no Eiendomsrapport 2010
www.fearnleyfinans.no 1 Eiendomsrapport 2010 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Finans Eiendom ASA Fearnley Finans Management AS Fearnley Consultants AS Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Venezuela Nor-Freight Co. Ltd. Poland Fearnleys Japan Fearnleys Beijing Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd. Fearnley Finans Shipping AS Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnley Fonds ASA Libra Fearnley Energy AS INNHOLDSFORTEGNELSE Markedskommentar Om Fearnley Finans Eiendom ASA Avkastning solgte prosjekter Prosjektoversikt 2 5 6 8 PROSJEKTENE AK Eiendomsinvest AS Bulgaria Property Fund AS EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Grensesvingen 9 Eiendom KS Grini Næringspark KS Hellerudsletta Eiendom Holding AS Helsfyr Eiendomsinvest KS Hotellinvest Holding AS Kjeller Teknologipark KS Kjelsåsveien Invest AS KombiEiendom Invest AS Leiraveien Holding KS Logistikkbygg AS Millenium Property KS Oslo Vest Handelseiendom AS Sentrumshotell Holding KS Ski Skolebygg KS Stavanger Property Invest AS Sven Oftedalsvei Holding KS Torp Eiendomsinvest AS Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Tunsberghus Eiendom AS Uddevalla Eiendomsinvest AS Union Universitetsboliger AS Vinterbro Eiendomsinvest AS WexelsPlass AS 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Kriterier for verdivurdering av eiendom Internrente (IRR) Fearnley Finans Shipping AS 38 39 40 www.fearnleyfinans.no 1 Eiendomsrapport 2010 MARKEDSKOMMENTAR TILBAKEBLIKK • Fortsatt store problemer og ulmende kruttønner i Midtøsten, Iran, Afganistan og Pakistan med tilhørende terrorfare verden over skapt av ekstremistiske grupper • Fortsatt betydelig fokus på miljø, utslipp og energiøkonomisering med økt bevisstgjøring i land som Kina, India, USA og Australia • Midlertidig oppbremsing i Kina, men fortsatt formidabel vekst og vei mot toppen • Vestens økonomiske hegemoni tapt til Kina, India og Asia forøvrig sammen med bl.a. Brasil og andre land med betydelige råvareog oljereserver, samt utappede og billige arbeidskraftressurser • Rasering av verdier synliggjort gjennom dramatiske børsfall verden over • Norges relativt sterke posisjon grunnet tvillingoverskuddene i handelsbalanse og statsregnskap, samt “sosialt overskudd” gjennom lav arbeidsløshet Rapporten fra våren 2009 omhandlet bl.a.: • Økonomisk og finansiell krise, den verste siden 1930-årene, med de konsekvenser dette fikk og ville få for en rekke land, ikke minst USA og EU • De kraftfulle tiltak igangsatt i de forskjellige land for å redde og hjelpe bl.a. banksektoren for derved å unngå finansiell kollaps og systemkrise • Radikale rentereduksjoner • De store problemer krisen skapte for produksjon, handel og sysselsetting • Forventningen til bedring og “normalisering” i Irak, bl.a. med økt oljeproduksjon STATUS MARS 2010 Tilsynelatende bundet krisen ut i 2009 og verden gikk likevel ikke av hengslene, men sårene er ikke leget og vi vet ikke hvor lenge problemene vil vedvare, eller om vi vil få ytterligere tilbakeslag i form av økonomenes “W”, “L” eller lang “U”. Børser har kommet tilbake, verdenshandelen ruller og det råder optimisme flere steder. Likevel er bankenes konstaterte og latente tap store, industrier er lagt ned, arbeidsløsheten er rekordstor i flere land (20% i Spania) og det råder bekymring for enkelte lands gjeldsbetjeningsevne med re-rating av statsgjeld og tilhørende politiske bekymringer. I Hellas råder begrunnet frykt for statens fusk med statistikk og makrostørrelser. Europa og USA forvitres industrielt og produksjon flyttes mot Østen; “hele verdens smie og verksted”, mens den “gamle verden” (står dette uttrykk for fall?) hengir seg til service, finans, sosialtjenester og fritid. Det stilles spørsmål ved USD som reservevaluta – er “greenback” effekten i ferd med å fortape seg og hvor lenge ønsker “alle land i verden” å sitte med reserver i en valuta som ikke lenger representerer en reell styrke ut fra alle klassiske sosialøkonomiske regler? Men Kina befinner seg i en “catch 22” situasjon med sine enorme reserver i USD. Hva er alternativet? Og hva skjer dersom kineserne i en gitt, dog lite sannsynlig situasjon, skulle dumpe sine USD papirer? Uansett må det forventes at mye vil endre seg når Kina og India tar “pall-plass” i verdens BNP-ranking. Etter klimatoppmøtet i København som ikke ble en suksess, men nyttig og viktig for den fortsatte debatt, og der også en del nyanserte og mer kritiske synspunkter fikk gehør, er heldigvis naiv satsing på biodiesel o.l. kommet mer i bakgrunnen. Vi synes www.fearnleyfinans.no også debatten knyttet til vind- og kjernekraft er blitt mer nyansert og håper at dette vil fortsette. Norsk økonomi går ganske godt, men avindustrialiseringen fortsetter, og nå står kanskje også noen av de produktmessig og ensidig kraftbaserte samfunn i Vest-Norge overfor betydelige omstillinger og reduksjoner; fortsettelsen av en allerede igangsatt prosess. Konkurranseutsatte arbeidsplasser taper terreng til mer skjermede virksomheter der for mye fokus er på “ job security” osv. Dette er en bekymringsfull utvikling. Mennesker som skaper nye virksomheter og de som hele tiden konkurrerer i eksportog internasjonale markeder fortjener mer enn rosende ord i pressen fra politikere på delegasjonsreiser. Statens Pensjonsfond Utland (“Oljefondet”) som etter et elegant comeback og stadig tilførsel av nye penger, nærmer seg en forvaltningskapital på 3 billioner (NOK 3.000 mrd.). Etter fjorårets turbulens og debatt om forvaltningen, forventer vi endringer i form av mer uavhengighet fra Norges Bank, oppdeling og større grad av benyttelse av norske forvaltere. Videre virker det som om det er vedtatt statlig tradisjon heller å benytte dyre utenlandske eksperter e nn å bidra til oppbygging av en norsk kapitalforvaltningsindustri gjennom bruk av nasjonale ressurser. Dette vil forandre seg. Økende bevisstgjøring om behovet for oppbygging av alternativ ekspertise utenom olje, industri, shipping og offentlig forvaltning kommer. For egen del observerer vi med interesse at Oljefondet nå også har definert eiendom som en spennende aktivaklasse. Etter kapitaltørke mot slutten av 2008 og halve 2009, kom markedene tilbake og det ble reist betydelige beløp, ikke minst som høyrenteobligasjonslån til lavt ratede låntagere. 2 Private equity markedet livnet også til, særlig innenfor eiendomssektoren; ny kapital til shippingprosjekter vil nok vente på seg grunnet den pågående krise. Likevel utviser investorene stor grad av forsiktighet; mange har store tap på bøkene fra bl.a. aksjemarkedet og direkteinvesteringer. Innenfor eiendom er det på tross av ovennevnte lagt ut langt færre prosjekter enn for et par/tre år siden; det er simpelthen mindre omsetning og eventuelle selgere er tilbakeholdne i påvente av et bedre marked og et høyere prisnivå. Rentene har som kjent falt kraftig. Eiendomsbesittere med rentebindinger som kommer til fornyelse ser for seg bedre cash flow i sine prosjekter og potensielle kjøpere har samme forventning; dette virker positivt inn på eiendomsprisene som derved opprettholdes; dette oppveier frykten for mulighetene for stigende ledighet og fallende leie. Tilsvarende har det vært lite “opphørssalg” av eiendomsandeler, bortsett fra i noen få tilfeller der selgerne har hatt likviditetsskvis grunnet behov for eksempel knyttet til innkallinger i andre selskaper – her ligger det noen muligheter. Det er også gledelig å konstatere at banker og långivere gjennom denne periode på tross av fundingvanskeligheter og marginøkningsbehov har oppført seg edruelig i forhold til eventuelle betalingsproblemer og verdifallsituasjoner. De har unnlatt å iverksette drastiske tiltak som for eksempel tvangssalg. Formodentlig var lærepengene for dens slags oppførsel så dyre under den forrige store bankkrisen i 1991 at det ikke frister til gjentagelse. I takt med rentefallet har altså bankenes marginer økt betydelig, angivelig som et midlertidig skritt til fundingen bedrer seg. Til syvende og sist er det forhandlinger og refinansiering som skal til for å oppnå Eiendomsrapport 2010 en større grad av “normalisering” av lånemarginene. Bankene har på sin side nå meget god løpende inntjening; dette vil gi dem mindre behov for drastiske tiltak mot låntagere med problemer så lenge panteverdiene er intakte. I denne sammenheng skal også norske banker roses; typisk er lånedokumentasjon og vilkår generelt enkle og lettere å forholde seg til enn hva som tilbys fra utlandet selv om både løpetider og marginer der kan være bedre. Etter reduksjon av Norges Banks styringsrente helt ned til rekordlave 1,25% p.a. er denne nå langsomt på vei oppover. Den kortsiktige flytende rente tillagt en normalisert margin tilsier en utlånsrente i underkant av 4% p.a. og for 5 år ca. 5,50% p.a. I utlandet er det enda billigere å låne, grunnet fortsatt rekordlave renter. For et år siden var NOK lav mot USD, EUR og en del andre valutaer. Dette har forandret seg og NOK er fortsatt meget sterk etter å ha nådd en topp i 4. kvartal 2009. En slik sterk krone frister enkelte til å gjøre eiendomskjøp i utlandet der prisene mange steder fortsatt har et stort potensiale, men det fordres mer egenkapital enn hva vi er vant til i Norge. EIENDOMSMARKEDET Yielden (dvs. netto leieinntekt uttrykt i % av eiendomspris) har sunket noe siden første halvdel i 2009; dette betyr at nye kjøp/prosjekter er priset høyere nå, se omtale over. Tilsvarende har eksisterende prosjekter, bl.a. i “vår” portefølje, verdimessig blitt priset noe opp (til lavere yield). Rekordprisene for kjøp og utleie i Oslos CBD (Central Business District) fra tidligere år vil nok bli stående lenge. Derimot i en del andre strøk av Oslo og ellers i landet har leieprisene falt vesentlig mindre/vært opprettholdt. Ledigheten er imidlertid fortsatt urovekkende og det er ikke tegn som tyder på at denne skal falle noe særlig utover i 2010. Vi tror leieprisene fremover vil utvise en nokså flat tendens på generell basis med mulighet for fall for ledigstilte bygg i såkalte “prime areas”. Nybyggingsaktiviteten har avtatt etter diverse ferdigstillelser, dog med enkelte vesentlige unntak; nytt hovedkontor for Statoil for eksempel, eller Bjørvikautbyggingen. Vi tror igangsettelse av nye leiligheter vil tilta fremover da kombinasjonen av godt opprettholdte priser og relativt lave byggepriser frister. Verdiene mener vi vil stabiliseres/stige noe; her vil de generelle økonomiske vilkår og rentenivået være avgjørende. For eiendommer med leiekontrakter vil pris og omsetning i minst like stor grad som før avhenge av kvalitet på leiekontraktene; leietagers betalingsevne vil i større grad bli gjenstand for analyse og kredittvurdering, og man vil se større prisdifferensiering knyttet til underliggende risiko. www.fearnleyfinans.no Kanskje vil praktiske storhandels- og håndterlige lagerbygg med beliggenhet nær de viktige trafikkårer få større fokus fremover, mens delvis tomme kontorbygg er vanskeligere selv om disse vil kunne gi gode muligheter for den modige. rentebindinger inngått på helt andre nivåer enn de gjeldende. Vi må heller ikke glemme at mange utlendinger fortsatt betrakter Norge som et lite utenforland for de spesielt interesserte, som tar gullmedalje for sitt behov for fritid, trim og ferier. De av noen forventede “asset plays” og spekulative kjøp ev. i samarbeid med kreditorer og med “soft credits” er det ikke blitt noe av, mye på bakgrunn av bankenes kjølige holdning til å gi fra seg panteobjekter med potensiale over tid (se over). Selv om det ikke finnes bevist empiri for korrelasjon mellom yield og rentenivå, er det åpenbart at det lave rentenivå som nå gjelder og forventningen om at dette vil vedvare, er positivt for eiendomsmarkedet. Når så finansieringsmuligheten kommer tilbake med økende utmålingsgrad, vil flere aktører melde seg på kjøperkarusellen. De som har betydelig egenkapital og som kan kjøpe uten finansieringsforbehold har en stor fordel i konkurransen. Dette har vi i det siste sett flere eksempler på og en del eiendommer er kjøpt av familieselskaper/mindre grupperinger uten nevneverdig eierspredning og uten særlig syndikeringsaktivitet. Dette kan bli en trend, i det flere “kapitalister” ønsker å ”salte ned” midler i eiendom uten særlig operasjonell risiko. Selv om en del mindre seriøse og nyetablerte aktører har forsvunnet har avskallingen hittil vært beskjeden, men kanskje dette tiltar når det ikke lenger er noe “fett å tære på”. I mange nye eiendomsselskaper og -fond kan man nå kjøpe andeler/aksjer til rabatt i forhold til utleggelseskursen, men disse kan være vanskelige og arbeidskrevende å analysere og fullstendig informasjon er ikke alltid tilgjengelig. Fra noen av dem vil eiendommer bli lagt ut for salg, kanskje for å lette balansen for derved å reise cash og/eller for å blidgjøre banker, gjerne utenlandske, med krav/covenants som overvåkes nøye. Enkelte av disse prosjektene har store og dyre overkurser å dra på fra 3 Dette passer også godt knyttet til arveog familieoppgjør der man etter utløpet av en langsiktig leiekontrakt står med en tilnærmet gjeldfri eiendom. Eiendomsrapport 2010 Vi tror det vil bli mer fokus på pris pr. kvm, i alle fall bør det det. Ved uforandret yield og lavere leie, vil dette nøkkeltallet bli mer attraktivt. Vi har alltid ansett dette som viktig og interessant hensett til nybygningsog tomtepris, selv om byggepris pr. kvm kanskje har falt i det siste. Er bunnen nå nådd? I Norge ble det i 2009 omsatt næringseiendom for tilsammen ca. NOK 13 mrd., ned fra foregående års 27 mrd., 53 mrd. og 68 mrd., mao. en sterkt fallende trend. For Fearnley Finans opprettholdes en opportunistisk approach, dvs. vi ser på forskjellige typer eiendom. Vi forventer fortsatt befolkningsvekst og demografiske strømninger som kanskje allerede om et par år kan øke behovet for boliger, særlig i Oslo-området. Attraktive tomter vil alltid vurderes. Norsk aktivitet i utlandet har nesten stoppet opp og mange har brent seg, bortsett fra Sverige, som vi og andre betrakter som et tilnærmet hjemmemarked. I Sverige har man imidlertid merket de dårlige tidene mer enn her, og det er stadig tilbud om kjøp av eiendom i dette store marked. Kanskje blir 2010 året for nye kjøp? God logistikk-, butikk- og kjøpesentereiendom tilbys mot lange leiekontrakter, renten er lav og SEK fortsatt godt opprettholdt (glem dog ikke valutarisikoen), men tilgjengeligheten på godt utmålte lån er dårligere enn her. Gjennom de senere år, dog mindre de siste 2–3 år som forklart over, har Fearnley Finans vært meget aktiv i forhold både til kjøp og salg. Vi er i dag fortsatt forretningsfører for en portefølje bestående av ca. 27 eiendomsprosjekter (hvorav noen små) med til sammen over 550 000 kvm. og med en antatt markedsverdi rundt NOK 5,5 mrd. Siden 1994 har vi lagt ut 83 prosjekter, hvorav 55 også er blitt solgt med svært gode resultater for investorene. Verdi solgte prosjekter er NOK 12,3 mrd. Se også oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt. En årlig gjennomsnittlig forrentning (IRR) på 45% knyttet til solgte prosjekter taler for seg. I tillegg til eiendom er det lagt ut ca. 55 maritime prosjekter, hvorav 22 fremdeles er aktive (med 36 skip) og med Fearnley Finans som forretningsførere. Antatt markedsverdi er ca. NOK 3,5 mrd. I de senere år har det vært et tilbakeslag på shippingsiden. www.fearnleyfinans.no Samlet prosjektportefølje eiendom/ maritim har således en antatt verdi i dag stor NOK 12 mrd. FREMTIDEN/BETRAKTNINGER Vi konstaterer at interessen for nye investeringer siden høsten 2008 har vært begrenset, men vi har likevel lagt ut 3 nye prosjekter i perioden, det siste med overtagelse i mars 2010. Uansett, næringseiendom som aktivaklasse består som en fin form for langsiktig investering, en viss andel av ens aktiva bør være plassert her. Kontantstrømmen lager avkastningen, timing og “exit” skaper meravkastning. Således kan et godt tidspunkt for kjøp være når det er betydelig “yield gap”, dvs. stor avstand mellom rentenivå og yield, slik det faktisk er nå. Vi har merket lite til problemer blandt våre investorer som synes å ha sterk økonomi tross de dårlige tider. Våre prosjekter er enten organisert som KS eller AS med stor grad av minoritetsbeskyttelse gjennom “trigger klausul” på 20–25%, tilbudsplikt dersom en deltager kommer over en viss eierprosent etc. Vår erfaring er at dette også bidrar til å gjøre andelene/aksjene lettere omsettelige. Etter innføringen av fritaksmodellen benytter også privatersoner aksjeselskaper for sine investeringer. Gjennom disse kjøper man aksjene/andelene i eksisterende eiendomsselskaper som igjen eier eiendommen(e) man overtar. Således får selgerne glede av Fritaks-modellen, men innrømmer til gjengjeld rabatt (7–10%, avhengig av avskrivningssats) for å kompensere for de mindreavskrivninger man vil få fremover fordi den solgte eiendoms skattemessige bokførte verdi i eierselskapet normalt er lavere enn kjøpsprisen. Ved å kjøpe askjene i et eiendoms-selskap påløper ikke dokumentavgift. Med den nye Lov om verdipapirhandel stilles det visse krav til våre investorers “profesjonalitet”, minimumsinvesteringsbeløp osv. Det fordres også gjennomgående deltagelse via egne aksjeselskaper. Fritaksmodellen er som kjent noe endret fra tidligere ved at man enkelt fremstilt må inntektsføre 3% av inntekt ved salg (for derved å kompensere for det implisitte “sjablongfradrag” man har for kostnader). Vårt fortsatte hjertesukk er at inntektsskatten, inkl. toppskatt, for lønnstagere er for høy i Norge, samtidig som den har fallt i utlandet. Vi forstår fortsatt ikke hvorfor arbeid beskattes så hardt, og tror man ville være bedre tjent med en reduksjon av inntektsskatten til et nivå mer på linje med kapitalskatten, eller ca. 30%. Også når det gjelder formuesskatt og arveavgift er Norge ute av kurs i forhold til utlandet. Utlendingers aksjeinnehav er ofte gunstigere beskattet enn nordmenns. Vi ser for oss økt utflytting av nordmenn til utlandet, ikke minst av ressurssterke grundere. Vi gjentar vår kjepphest om at vi stiller oss uforstående til behovet og rasjonalet bak en såvidt høy arbeidsgiveravgift. Det gleder oss imidlertid at Høyesterett nylig, med knappest mulig flertall, avsa dom i saken enkelte rederier anla mot staten ifm. den s.k. rederibeskatningen der Stortinget hadde vedtatt å bryte det hevnbundne rettsprinsipp nedfelt i Grunnloven om at ingen lov skulle gis tilbakevirkende kraft. Vi vil anbefale alle stortingsrepresentanter og en del embetsmenn å lese denne dommen inngående. DENNE RAPPORTEN – HVORDAN BRUKE DEN? Alle våre eiendomsprosjekter er omtalt på lik linje med våre prosjekter innenfor maritim sektor (se egen rapport). Meningen er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid hittil og ser frem til fortsettelsen og til bedre og mer aktive tider fremover! Oslo, mars 2010 Med vennlig hilsen Fearnley Finans Eiendom ASA Forøvrig tilstreber man å benytte/opprettholde den form for deltagerbeskyttende avtaleverk man hittil har anvendt for KS’er. 4 Eiendomsrapport 2010 OM FEARNLEY FINANS EIENDOM ASA Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkteinvesteringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans Eiendom så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS. Selskapene tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivningsog finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker selskapet på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Teamet består av 12 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendomsportefølje på ca. NOK 5,5 mrd. innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Hands-on management Organisere styremøter, øter, generalforsamling g etc. Bankrelasjoner Markedsforståelse Markeds FEARNLEY FINANS EIENDOM Skattekatteoptimalisering sering Annenhånds omsetning Utarbeidelse Utarbei ligningspapirer av lignin Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. VIRKSOMHETSOMRÅDENE Direkteinvesteringer Corporate fi nance Finansiering Forretningsførsel • tilretteleggelse ved kjøp • egenkapitalsyndikering og lånefinansiering • omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet • salg • • • • • leasing • mezzanine finansiering • pantelånsfinansiering • forretningsførsel og regnskap • forvaltning og oppfølgning www.fearnleyfinans.no rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture 5 Eiendomsrapport 2010 AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER Alle tall i MNOK Prosjekt Segment Stiftet Kombi 1995 Kjøpesum Solgt Salgssum Endring Innbetalt EK Utdelinger Utdelinger i% innbetalt EK IRR 82,00 1998 253,50 171,50 16,20 10,74 66% 122% 32% 1 Lørenskog Næringspark KS 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 1996 97,38 1999 100,25 2,87 10,38 3,50 34% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 1994 82,40 1999 85,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 1996 29,55 1999 55,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel 1997 18,76 1999 23,50 4,74 2,00 - - 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi 1997 712,00 2000 696,00 -16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor 1997 215,00 2000 249,67 34,67 20,00 - - 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi 1999 21,50 2002 102,50 81,00 17,30 - - 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor 2000 101,52 2002 110,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% Handel 2000 75,03 2003 89,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2000 172,50 2003 211,25 38,75 15,00 - - 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,75 2003 93,00 5,25 12,65 - - 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2000 180,00 2004 207,38 27,38 21,90 - - 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2000 181,50 2004 197,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 52% 10 Dagligvare Invest KS 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,00 2004 70,70 20,70 7,00 5,00 71% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,30 2004 210,00 46,70 34,10 - - 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,14 2005 145,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2000 132,00 2005 146,00 14,00 15,00 - - 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,30 2005 56,00 14,70 5,20 - - 36% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS Kontor 2004 410,00 2005 495,00 85,00 90,00 - - 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,30 2005 49,00 -4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,10 2005 67,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi 1997 32,24 2005 37,00 4,76 40,00 5,80 15% 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1) Utvikling 2003 34,85 2005 44,88 10,03 13,50 - - 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk 2001 59,00 2005 82,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,50 2005 94,00 26,50 3,51 - - 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,00 2005 39,00 -2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,00 2005 214,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien 24-26 KS Kontor 2001 131,40 2005 170,00 38,60 15,15 - - 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1 700,00 2005 1 800,00 100,00 225,00 - - 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,24 2005 121,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor 1998 114,60 2006 150,00 35,40 14,20 - - 19% Industri 2000 660,00 2006 1 010,00 350,00 70,00 - - 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,63 2006 151,00 22,38 22,00 - - 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2000 79,44 2006 172,00 92,56 14,00 - - 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,27 2006 55,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% 37 Haslevangen 16 KS 2) Kontor 2001 40,75 2006 38,00 -2,75 4,50 0,23 5% -14% 38 Lørenfaret KS Kombi 1999 55,00 2006 105,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,00 2006 169,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,00 2006 270,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,00 2006 492,50 43,50 89,00 - - 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,00 2006 668,00 128,00 54,00 - - 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor 1997 64,58 2006 70,00 5,42 6,00 - - 16% Utvikling 2005 402,00 2006 NA NA 71,12 - NA 18% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi 2003 124,00 2006 168,00 44,00 21,30 6,00 28% 40% 46 Økern Park KS 4) Kontor 2001 285,00 2007 371,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS Kombi 1999 148,11 2007 263,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% Logistikk 2006 105,00 2007 115,74 10,74 27,50 0,00 0% 57% 40% 33 Raufoss Næringspark KS 44 Skøyen Næringseiendom AS 3) 48 Leangbukta Marina AS 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi 2005 94,00 2007 115,00 21,00 20,90 2,88 14% 50 Askim Næringspark KS 5) Kombi 2004 79,00 2007 248,00 169,00 14,80 0,00 0% 61% 51 Union Eiendomsinvest AS 6) Kontor 2003 90,20 2007 121,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,13 2007 113,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,15 2007 143,00 25,85 20,00 0,00 0% 35% 54 Hasle Utvikling AS 7) Utvikling 2007 930,00 2008 NA NA 317,20 - - NA 55 SkøyenHagen AS Utvikling 2004 800,53 2008 1001,54 201,1 74,11 186,81 252% 29% 56 Pilestredet Park Invest AS 8) Utvikling 2007 98,00 2009 142% 25% 26% 45% Sum Gjennomsnitt NA NA 45,00 64,00 11 270 12 329 2 489 1 918 465 201 233 47 34 15 Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005. Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler. Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonær. Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Kurs SEK/NOK ved salg 84. Note 7) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer. Note 8) Estimert restutbetaling NOK 14.5 mill. er inkl. i utdelinger. www.fearnleyfinans.no 6 Eiendomsrapport 2010 TRANSAKSJONSVOLUM MRD 6 Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom basert på stiftelses-verdier. Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 26,6 mrd. 5 4 3 2 1 Nye prosjekter Solgte prosjekter Total verdi av prosjekter under forvaltnin 0 TRANSAKSJONSVOLUM I ANTALL PROSJEKTER ANTALL 40 Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom. Pr. 31.12.2009 forvalter Fearnley Finans 27 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen ca. NOK 5,5 mrd. 36 36 34 32 32 32 29 28 26 25 27 26 24 24 19 20 16 15 14 14 11 12 9 8 5 4 1 1 1 2 3 8 6 4 8 7 3 22 2 10 8 6 5 4 1 9 Nye prosjekter 4 22 2 Solgte prosjekter 1 Prosjekter under forvaltning 0 GJENNOMSNITTLIG AVKASTNING PR. ÅR FOR SOLGTE PROSJEKTER Tall i MNOK 6 000 60% 51% 5 000 45% 43% 4 000 45% 39% 3 000 30% 26% 25% 21% 2 000 15% 15% Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til 2009. Fearnley Finans Eiendom har totalt realisert eiendom for ca. NOK 11,3 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 55 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 45%(IRR). 1 000 0% 0 Verdi stiftelse Verdi salg Gjennomsnittlig årlig IRR www.fearnleyfinans.no 7 Eiendomsrapport 2010 PROSJEKTOVERSIKT Sidenr. Prosjekt Segment Beliggenhet Størrelse bygg (kvm) Estimert eiendomsverdi (NOK) Estimert VEK pr. 1% (NOK) Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% (NOK) Brutto leie 2010 (NOK) 10 AK Eiendomsinvest AS Industri Sør/vest Norge 81 020 621 876 000 702 000 - 45 405 000 11 Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria - NA NA - - 12 EiendomsInvest 2009 AS Investering NA - - - - - 13 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/Næring Sverige 70 300 341 869 000 604 000 - 38 748 000 14 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kontor Oslo 15 914 144 017 000 765 000 120 000 11 384 000 15 Grini Næringspark KS Kontor Bærum 7 958 51 910 000 82 000 55 000 4 266 000 16 Hellerudsletta Eiendom Holding AS Utvikling Oslo 26 556 360 520 000 686 000 - 14 961 000 17 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 25 000 332 243 000 1 135 000 - 25 916 000 18 Hotellinvest Holding AS Hotell Danmark 35 950 668 869 000 1 129 000 - 51 550 000 19 Kjeller Teknologibygg KS Kontor Kjeller 14 050 255 517 000 907 000 12 000 20 395 000 20 Kjelsåsveien Invest AS Kombi Oslo 11 100 120 133 000 169 000 - 9 980 000 21 KombiEiendom Invest AS Industri Skien/Drammen 85 339 403 517 000 565 000 - 26 930 000 22 Leiraveien Holding KS Logistikk Oslo 10 871 102 517 000 136 000 - 7 415 000 23 Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen 17 620 144 262 000 433 000 - 11 354 000 24 Millennium Property KS Utvikling Oslo 5 840 55 000 000 175 000 9 000 1 338 000 25 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel Oslo 7 796 190 220 000 412 000 - 13 352 000 26 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer 16 750 135 230 000 209 000 - 10 594 000 27 Ski Skolebygg KS Skole Ski 7 700 179 100 000 386 000 - 13 220 000 28 Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger 17 700 266 734 000 449 000 - 21 250 000 29 Sven Oftedalsvei Holding KS Kombi Oslo 22 686 252 282 000 457 000 30 000 19 591 000 30 Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord 3 826 52 445 000 142 000 - 4 500 000 31 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 7 105 155 757 000 104 000 120 000 10 996 000 32 Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg 33 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/Næring Uddevalla 34 Union Universitetsboliger AS Bolig Sverige 35 Vinterbro Eiendomsinvest AS Kombi Oslo 36 Wexels Plass AS Utvikling Oslo Sum 8 285 129 413 000 312 000 - 10 225 000 10 580 72 216 000 74 000 - 7 866 000 4 200 42 872 000 79 000 - 3 211 000 15 991 219 757 000 366 000 - 15 643 000 5 520 158 178 000 1 077 000 - - 535 657 5 456 454 000 11 555 000 - 400 630 000 PROSJEKTENES FORDELING PR. SEGMENT Figuren viser prosjektenes fordeling pr. segment basert på estimert eiendomsverdi pr. 31.12.2009. Logistikk; 4% Bolig g ; 4% Skole e; 5% Industri;23 % Handel; 5% Utvikling; 11% % Kontor; 22% 2 Kombi;; 11% Hotell; 15% www.fearnleyfinans.no 8 Eiendomsrapport 2010 PROSJEKTENE www.fearnleyfinans.no 9 Eiendomsrapport 2010 AK EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] EIENDOMSDATA AK Eiendomsinvest AS 20.11.2006 596 000 000 7 356 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 505 000 000 105 000 000 610 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 105 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 1 050 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 950 000 29.07.2008 90 000 9% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord Produksjon/lager Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 81 020 311 540 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 10,3 år 100% – min. 2% maks 4% 100% 464 2% Fearnley Finans Management AS Mosvold & Co AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 7 238 000 596 156 000 603 394 000 2010E 7 103 000 596 156 000 603 259 000 2011E 3 506 000 596 156 000 599 662 000 2012E 2 233 000 596 156 000 598 389 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 4 694 000 525 000 000 529 694 000 6 884 000 513 975 000 520 859 000 6 647 000 497 275 000 503 922 000 6 394 000 480 575 000 486 969 000 73 700 000 82 400 000 95 740 000 111 420 000 7,4% 7,6% 7,8% 2010E 45 405 000 -319 000 45 086 000 -802 000 -33 394 000 -11 025 000 -135 000 2011E 46 540 000 -327 000 46 213 000 -511 000 -32 599 000 -16 700 000 -3 597 000 2012E 47 704 000 -335 000 47 369 000 -520 000 -31 422 000 -16 700 000 -1 273 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 560 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 574 589 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 404 000 000 81 000 000 40 000 000 525 000 000 7,3% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,27% 01.12.2016 7,40% 15.10.2014 6,23% 15.01.2019 6,44% 6,8 år 7,00% 7,25% 7,50% 644 086 000 621 876 000 601 147 000 -27 718 000 -25 720 000 -23 854 000 -522 456 000 -522 456 000 -522 456 000 93 912 000 73 700 000 54 837 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -6 954 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 86 958 000 VEK pr. 1% 1) 904 000 -6 954 000 66 746 000 -6 954 000 47 883 000 702 000 514 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 7 950 82% 7 680 84% 7 420 87% -2% -5% -9% -25% -17% -42% KOMMENTAR Selskapet eier 5 eiendommer med langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand) er garantert av Aker Solutions ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. www.fearnleyfinans.no 10 Eiendomsrapport 2010 BULGARIA PROPERTY FUND AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Kjøpesum pr. kvm tomt ca. (NOK) EIENDOMSDATA Bulgaria Property Fund AS 30.06.2005 10 000 000 600 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 10 000 000 10 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kaptial utvidelse ved emisjon per 16.06.2006 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008 Sum innbetalt egenkapital 10 000 000 15 000 000 4 000 000 29 000 000 Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Analysedato 31.12.2009 Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter Byala – Bulgaria Utviklingstomt 38 200 60 000 Fearnley Finans Management AS Nordic Ltd. 290 000 363 000 04.07.2008 - BILDE AV EIENDOMMEN KOMMENTAR Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldene markedsforhold. www.fearnleyfinans.no 11 Eiendomsrapport 2010 EIENDOMSINVEST 2009 AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsinvest 2009 AS 08.12.2009 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 20 000 000 20 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere kommitert kapital 20 000 000 20 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 200 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - BILDE AV EIENDOMMENE KOMMENTAR Selskapet er etablert med formål om kjøp av andeler/aksjer i annenhåndsmarkedet for etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningslinjer, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. www.fearnleyfinans.no 12 Eiendomsrapport 2010 EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] EIENDOMSDATA Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13.06.2007 435 500 000 6 195 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Parkeringsplasser 356 478 500 81 863 340 438 341 840 Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 818 633 - Sist omsatt pr. 1% NOK Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbake betalt i % av innbetalt 722 000 17.08.2007 - 1929-1987 70 300 438 Vektet gj.v. leietid 1) Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 81 863 340 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Vest-Sverige Bolig/næring Div. 0,9 år 100% 97% 649 2–4% Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis). For Fridaskolen er gj. leietid 10 år. Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter Fearnley Finans Management AS Depoci AB PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 4 174 000 408 421 000 412 595 000 2010E 6 895 000 408 421 000 415 316 000 2011E 8 827 000 408 421 000 417 248 000 2012E 9 916 000 408 421 000 418 337 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 332 448 000 332 448 000 328 063 000 328 063 000 323 140 000 323 140 000 317 412 000 317 412 000 80 147 000 87 253 000 94 108 000 100 925 000 6,7% 6,6% 6,8% 2010E 47 938 000 -19 389 000 28 549 000 -2 086 000 -19 357 000 -4 385 000 2 721 000 2011E 48 383 000 -19 874 000 28 509 000 -2 606 000 -19 048 000 -4 923 000 1 932 000 2012E 48 470 000 -20 371 000 28 099 000 -2 622 000 -18 660 000 -5 728 000 1 089 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal 682 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 688 689 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 179 000 000 80 640 000 32 500 000 32 500 000 7 808 000 332 448 000 6,8% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,81% 21.06.2012 5,83% 21.06.2014 6,30% 28.06.2013 6,22% 30.06.2015 2,05% Flytende 5,81% 3,3 år 6,50% 6,75% 439 215 000 422 948 000 -15 666 000 -14 527 000 -328 274 000 -328 274 000 95 275 000 80 147 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -10 969 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 84 306 000 VEK pr. 1% 1) 898 000 7,00% 407 843 000 -13 470 000 -328 274 000 66 099 000 -10 969 000 69 178 000 -10 969 000 55 130 000 747 000 606 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 6 250 76% 6 020 79% 5 800 82% 4% 10% -4% -9% -11% -26% KOMMENTAR Porteføljen består av et antall bolig- og handelseiendommer med et totalt utleibart areal på ca. 70 300 kvm. Eiendommene er beliggede i Gøteborg-regionen. Forretningsideen er bl.a. å selge ut enkeltobjekter i porteføljen. www.fearnleyfinans.no 13 Eiendomsrapport 2010 GRENSESVINGEN 9 EIENDOM KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 77 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Grensesvingen 9 Eiendom KS 10.06.1997 103 780 000 6 521 8,3% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 84 000 000 13 000 000 97 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 13 000 000 12 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 130 000 120 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 460 000 03.12.2009 64 000 49% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Grensesvingen 9 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Mölnlycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS, Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L’Easy AS Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 1986–1996 15 914 7 493 162 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 1,9 år 100% 97% 832 4% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 5 997 000 136 870 000 142 867 000 2010E 10 353 000 136 870 000 147 223 000 2011E 15 048 000 136 870 000 151 918 000 2012E 20 226 000 136 870 000 157 096 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 376 000 63 471 000 65 847 000 727 000 60 907 000 61 634 000 708 000 58 343 000 59 051 000 688 000 55 779 000 56 467 000 VEK 77 020 000 85 589 000 92 867 000 100 629 000 7,6% 7,8% 8,0% 2010E 11 384 000 -676 000 10 708 000 -425 000 -3 363 000 -2 564 000 4 356 000 2011E 11 668 000 -691 000 10 977 000 -436 000 -3 130 000 -152 000 -2 564 000 4 695 000 2012E 11 960 000 -705 000 11 255 000 -447 000 -2 891 000 -175 000 -2 564 000 5 178 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal 715 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 733 752 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Saldo 20 000 000 15 000 000 15 000 000 13 471 000 63 471 000 7,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,16% 28.11.2012 6,16% 28.10.2011 6,21% 28.11.2013 3,70% Flytende 5,65% 2,3 år 7,25% 148 941 000 -7 590 000 -59 850 000 81 501 000 7,50% 144 017 000 -7 147 000 -59 850 000 77 020 000 7,75% 139 412 000 -6 732 000 -59 850 000 72 830 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -955 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 80 546 000 -955 000 76 065 000 -955 000 71 875 000 765 000 724 000 VEK pr. 1% 2) 810 000 Note 1) Inkl. nåverdi av annuitetsleie, utgjørende ca. NOK 1.2 mill. Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 9 360 43% 9 050 44% 8 760 46% IRR siden oppstart Nominell avkastning 17% 572% 16% 538% 16% 506% KOMMENTAR Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold Allé og Østensjøveien foruten Grensesvingen og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like i nærheten. www.fearnleyfinans.no 14 Eiendomsrapport 2010 GRINI NÆRINGSPARK KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Grini Næringspark KS 30.12.1999 54 070 000 8 539 9,8% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 2. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 41 000 000 8 000 000 6 000 000 55 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital etter innkalling nov. 2007 Uinnkalt ansvarskapital (opprinnelig NOK 9 mill.) 115 000 55 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - 1978 og 1983, p-hus 1997 6 332 12 155 195 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 11 500 000 5 500 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Grini Næringspark 10 & 12 – Bærum Kontor/lager/garasje Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS, Pilot Pen AS og Craftec AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 3,5 år 100% 88% 736 4% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 586 000 50 458 000 51 044 000 2010E 1 288 000 50 458 000 51 746 000 2011E 1 251 000 50 458 000 51 709 000 2012E 1 383 000 50 458 000 51 841 000 Kortsiktig gjeld 2) Langsiktig gjeld Sum passiva 6 313 000 36 452 000 42 765 000 6 564 000 35 823 000 42 387 000 6 382 000 33 635 000 40 017 000 5 858 000 31 447 000 37 305 000 8 279 000 9 359 000 11 692 000 14 536 000 9,3% 9,8% 10,1% 2010E 4 266 000 -677 000 3 589 000 -285 000 -1 973 000 -629 000 702 000 2011E 4 642 000 -302 000 4 340 000 -292 000 -1 897 000 -2 188 000 -37 000 2012E 4 758 000 -187 000 4 571 000 -300 000 -1 951 000 -2 188 000 132 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal 674 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Note 2) Inkl. kassekreditt. 733 751 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 30 000 000 5 000 000 1 452 000 36 452 000 7,8% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 4,51% 05.07.2011 5,44% 15.01.2011 5,00% Flytende 4,66% 1,4 år Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 2) 7,50% 53 453 000 -1 591 000 -42 179 000 9 683 000 7,75% 51 910 000 -1 452 000 -42 179 000 8 279 000 8,00% 50 463 000 -1 322 000 -42 179 000 6 962 000 -117 000 9 566 000 -117 000 8 162 000 -117 000 6 845 000 96 000 82 000 69 000 Note 1) Eiendommen er regulert for ytterligere utbygging med 3 800 kvm. Verdi pr. kvm er estimert til NOK 1 500. NOK 5,7 mill. er hensyntatt. Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 8 440 68% 8 200 70% 7 970 72% -2% -17% -3% -29% -5% -40% KOMMENTAR Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km. vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial på ca. 3 800 kvm. www.fearnleyfinans.no 15 Eiendomsrapport 2010 HELLERUDSLETTA EIENDOM HOLDING AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 [email protected] Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftels pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2009 EIENDOMSDATA Hellerudsletta Eiendom Holding AS 15.11.2007 140 000 000 5 272 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår ca. Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt/festetomt (kvm) Totalt utviklingspotensial med mottatt rammetillatelse (kvm) 106 600 000 55 000 000 161 600 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon tilknyttet nybygg 1 248 500 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - 2000 43 729 369 000 40 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 55 000 000 69 850 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Hellerudsletta – Oslo Messehall, utstillingshall etc. Bl.a. Exporama Senteret AS og LeasePlan Norge AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 10,3 år NA 74% 545 4% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad 2) Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 32 733 000 355 356 000 388 089 000 2010E 21 676 000 355 356 000 377 032 000 2011E 18 566 000 355 356 000 373 922 000 2012E 19 345 000 355 356 000 374 701 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 7 185 000 310 233 000 317 418 000 3 954 000 306 361 000 310 315 000 3 904 000 302 489 000 306 393 000 3 854 000 298 617 000 302 471 000 70 671 000 66 717 000 67 529 000 72 230 000 2010E 14 961 000 -1 292 000 13 669 000 -1 725 000 -19 129 000 -3 872 000 -11 057 000 2011E 22 471 000 -1 325 000 21 146 000 -1 494 000 -18 890 000 -3 872 000 -3 110 000 2012E 25 828 000 -1 358 000 24 470 000 -1 169 000 -18 650 000 -3 872 000 779 000 VEK Note 1) Forutsetter løpende utleie av ledig areal. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon, utleiearbeid og felleskostnader ledige arealer. Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Saldo 169 803 000 98 969 000 25 870 000 15 591 000 310 233 000 (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld Verdijustert EK Rente Rentebinding 6,00% Flytende 6,18% 15.01.2013 7,00% Flytende 7,00% Flytende 6,19% 1 år 8,25% 8,50% 8,75% 369 612 000 360 520 000 351 946 000 -5 982 000 -5 164 000 -4 392 000 -284 685 000 -284 685 000 -284 685 000 78 945 000 70 671 000 62 869 000 Over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler Andelsverdi pr. 1% 2) -4 212 000 74 733 000 -4 212 000 66 459 000 -4 212 000 58 657 000 768 000 686 000 608 000 Note 1) Hensyntatt verdi av utviklingspotensial på totalt 40.000 kvm med NOK 60 mill samt verdi ledig areal Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av verdijustert egenkapital før og etter evt. over-/underkurs. BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 8 450 84% 8 240 86% 8 050 88% IRR siden oppstart Nominell avkastning -25% -38% -30% -45% -35% -51% KOMMENTAR Eiendommen består av til sammen ca. 369 mål tomt, hvorav ca. 118 mål er selveiertomt og resterende ca. 251 mål på festetomt. På eiendommen er det oppført tidsmessige messe- og utstillingshaller. Total bygningsmasse på eiet tomt er ca. 44.000 kvm og det er mottatt rammetillatelse for bygging av ytterligere ca. 40.000 kvm hvorav ca. 12.000 kvm hotell (248 rom), ca. 25.000 kvm messe- og utsillingshall og ca. 3.000 kvm påbygg til nybygd hall. www.fearnleyfinans.no 16 Eiendomsrapport 2010 HELSFYR EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Helsfyr Eiendomsinvest KS 17.11.2006 265 000 000 10 600 6,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ca. Parkeringsplasser 212 000 000 61 650 000 273 650 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 616 500 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 700 000 03.12.2008 - FA 1: ca. 1950, FA 3: 1990 25 000 10 000 290 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 61 650 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Fyrstikkalleen 1 & 3, Helsfyr – Oslo Kontor Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS, Bademiljø AS og Norengros AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 4,2 år 100% 97% 879 2% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Netto rentekostnader Estimert skatt 3) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 2 967 000 332 243 000 335 210 000 2010E 4 829 000 332 243 000 337 072 000 2011E 8 906 000 332 243 000 341 149 000 2012E 14 313 000 332 243 000 346 556 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 766 000 207 115 000 209 881 000 2 643 000 199 102 000 201 745 000 2 545 000 190 089 000 192 634 000 2 971 000 181 076 000 184 047 000 VEK 125 329 000 135 327 000 148 515 000 162 509 000 7,4% 7,6% 7,8% 2010E 25 916 000 -767 000 25 149 000 -2 360 000 -12 914 000 -8 013 000 1 862 000 2011E 26 564 000 -786 000 25 778 000 -490 000 -12 198 000 -9 013 000 4 077 000 2012E 27 228 000 -805 000 26 423 000 -502 000 -11 501 000 -9 013 000 5 407 000 Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon, samt div. investeringer i 2010. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 037 1 063 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling 1 089 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 102 040 000 62 680 000 36 250 000 4 615 000 1 530 000 207 115 000 7,3% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,27% 15.01.2014 6,87% 15.10.2013 5,18% 15.01.2012 3,90% Flytende 3,90% Flytende 6,19% 3,6 år 7,00% 7,25% 343 930 000 332 243 000 -8 961 000 -8 143 000 -206 914 000 -206 914 000 128 055 000 117 186 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -7 278 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 120 777 000 VEK pr. 1% 1) 1 244 000 7,50% 321 336 000 -7 379 000 -206 914 000 107 043 000 -7 278 000 109 908 000 -7 278 000 99 765 000 1 135 000 1 034 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 13 760 60% 13 290 62% 12 850 64% 25% 102% 22% 84% 18% 68% KOMMENTAR Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god eksponering mot Strømsveien, Fyrstikkalleen og Grenseveien. Det er gode offentlige kommunikasjoner i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietagere er Lindorff AS, Steria AS, Adva Optical Networking AS, Hurtigruta Carglass AS og Bademiljø AS. www.fearnleyfinans.no 17 Eiendomsrapport 2010 HOTELLINVEST HOLDING AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Selskapsverdi ved stiftelse ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield selskapsverdi ved stiftelse Hotellinvest Holding AS 21.12.2006 600 125 000 16 670 6,1% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill) Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 492 225 000 125 454 545 617 679 545 Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 1 254 545 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (DKK) Tilbakebetalt i % av innbetalt 1979–1989–1990–2004 36 000 56 500 557 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (DKK) 125 454 545 - Innbetalt egenkapital pr. 1% (NOK 1 380 000) Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% København Hotell Scandic og Choice Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 10,2 år 100% 100% 1 183 Fearnley Finans Management AS Norgani Hotels AS 1 400 000 07.08.2007 427 500 34% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (DKK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (DKK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 5 376 000 583 569 000 588 945 000 2010E 3 975 000 583 569 000 587 544 000 2011E 3 796 000 583 569 000 587 365 000 2012E 4 704 000 583 569 000 588 273 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 5 233 000 471 725 000 476 958 000 5 558 000 461 725 000 467 283 000 5 440 000 451 725 000 457 165 000 5 321 000 441 725 000 447 046 000 VEK 111 987 000 120 261 000 130 200 000 141 227 000 6,9% 7,1% 7,3% 2010E 46 291 000 -5 748 000 40 543 000 -879 000 -27 065 000 -10 000 000 -4 000 000 -1 401 000 2011E 47 448 000 -5 892 000 41 556 000 -901 000 -26 469 000 -2 365 000 -10 000 000 -2 000 000 -179 000 2012E 48 634 000 -6 039 000 42 595 000 -923 000 -25 414 000 -2 350 000 -10 000 000 -3 000 000 908 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 286 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 1 318 1 351 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (DKK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 430 000 000 34 725 000 7 000 000 471 725 000 6,8% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (DKK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,74% 19.12.2012 5,68% 19.12.2012 4,29% 31.12.2012 5,71% 3 år 6,50% 6,75% 7,00% 623 738 000 600 637 000 579 186 000 -18 685 000 -17 068 000 -15 566 000 -471 582 000 -471 582 000 -471 582 000 133 471 000 111 987 000 92 038 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -21 078 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 112 393 000 VEK pr. 1% 1) 1 229 000 -21 078 000 90 909 000 -21 078 000 70 960 000 1 014 000 815 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 17 330 76% 16 680 79% 16 090 81% 10% 32% 5% 15% 0% -1% KOMMENTAR Norgani ASA garanterer brutto leie og drift frem til 31.12.2012 dvs. “barehouse” struktur. Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København, ca. 6,5 km fra København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: ca. 30 minutters kjøring fra Billund lufthavn og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet har 186 rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: ca. 8 km fra København sentrum og 15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: ca. 9,7 km fra København sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingørmotorveien. Hotellet har 120 rom for utleie. www.fearnleyfinans.no 18 Eiendomsrapport 2010 KJELLER TEKNOLOGIPARK KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Kjeller Teknologipark KS 17.12.1999 167 125 000 11 895 8,9% Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Note 1) Tidligere Gåsevikveien 2, 4, 6 og 8 Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 7 000 000 1 200 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% , opprinnelig NOK 7,5 mill. 70 000 12 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Instituttveien 4, 6, 8 og 10 1) Kontor Bl.a. Rainpower AS, Kongsberg Gruppen ASA, Scandpower AS, SPT Group AS og Nemko AS 1990-1998 14 050 15 500 320 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 175 000 26.01.2005 227 000 324% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 6 år 97% 100% 1 189 2% Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad 1) Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 1 432 000 248 734 000 250 166 000 2010E 2 173 000 248 734 000 250 907 000 2011E 4 260 000 248 734 000 252 994 000 2012E 7 424 000 248 734 000 256 158 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 888 000 154 126 000 156 014 000 2 180 000 146 865 000 149 045 000 2 180 000 139 417 000 141 597 000 2 180 000 131 969 000 134 149 000 94 152 000 101 862 000 111 397 000 122 009 000 7,4% 7,5% 7,7% 2010E 20 395 000 -1 870 000 18 525 000 -820 000 -9 663 000 -40 000 -7 261 000 741 000 2011E 20 891 000 -1 916 000 18 975 000 -439 000 -8 951 000 -50 000 -7 448 000 2 087 000 2012E 21 398 000 -1 963 000 19 435 000 -450 000 -8 313 000 -60 000 -7 448 000 3 164 000 VEK Note 1) Inkl. kostnad tilknyttet s. k. kompensasjonsavtale. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 452 1 487 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Transje 6 Sum lån/vektet rente Saldo 50 000 000 32 000 000 25 000 000 22 000 000 10 991 000 14 135 000 154 126 000 7,3% 1 523 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 7,27% 15.12.2015 7,29% 15.10.2012 5,09% 17.01.2011 5,21% 15.04.2012 5,85% 01.06.2010 3,82% Flytende 6,21% 2,9 år 7,00% 7,25% 264 643 000 255 517 000 -7 422 000 -6 783 000 -154 582 000 -154 582 000 102 639 000 94 152 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -6 863 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 95 776 000 VEK pr. 1% 1) 992 000 7,50% 247 000 000 -6 187 000 -154 582 000 86 231 000 -6 863 000 87 289 000 -6 863 000 79 368 000 907 000 828 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. BILDE AV EIENDOMMEN Eiendoms verdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 18 840 58% 18 190 60% 17 580 62% IRR siden oppstart Nominell avkastning 35% 1 641% 34% 1 520% 33% 1 407% KOMMENTAR Prosjektet består av fire eiendommer beliggende i teknologi miljøet på Kjeller, med tilhørende klar byggetomt. www.fearnleyfinans.no 19 Eiendomsrapport 2010 KJELSÅSVEIEN INVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendosverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield selskapsverdi ved stiftelse Kjelsåsveien Invest AS 15.06.2007 124 000 000 11 895 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 99 200 000 23 500 000 122 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 235 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 80 000 01.11.2009 4 000 2% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Kjelsåsveien 168 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Norske Systemarkitekter AS, Terapi-Consult AS og Polyfloor Norge NUF Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Festetomt (kvm) Parkeringsplasser 1999 11 089 12 129 150 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 3,1 år 100% 100% 889 2% Fearnley Finans Management AS DriftsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 1 226 000 115 884 000 117 110 000 2010E 1 117 000 115 884 000 117 001 000 2011E 1 579 000 115 884 000 117 463 000 2012E 2 201 000 115 884 000 118 085 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 3 590 000 94 240 000 97 830 000 1 187 000 91 760 000 92 947 000 1 154 000 89 280 000 90 434 000 1 121 000 86 800 000 87 921 000 VEK 19 280 000 24 054 000 27 029 000 30 164 000 8,0% 8,2% 8,4% 2010E 9 980 000 -970 000 9 010 000 -858 000 -5 781 000 -2 480 000 -109 000 2011E 10 230 000 -976 000 9 254 000 -370 000 -5 615 000 -327 000 -2 480 000 462 000 2012E 10 485 000 -981 000 9 504 000 -379 000 -5 439 000 -585 000 -2 480 000 621 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 900 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 923 946 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 3 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 49 100 000 26 100 000 19 040 000 94 240 000 7,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,29% 15.06.2017 5,94% 15.03.2012 6,42% 15.06.2012 6,22% 5 år 7,25% 124 276 000 -4 539 000 -96 604 000 23 133 000 7,50% 120 133 000 -4 249 000 -96 604 000 19 280 000 7,75% 116 258 000 -3 978 000 -96 604 000 15 676 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -4 829 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 18 304 000 -4 829 000 14 451 000 -4 829 000 10 847 000 169 000 133 000 VEK pr. 1% 1) 207 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 11 210 76% 10 830 78% 10 480 81% -4% -10% -11% -26% -19% -42% KOMMENTAR Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. www.fearnleyfinans.no 20 Eiendomsrapport 2010 KOMBIEIENDOM INVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse KombiEiendom Invest AS 06.07.2006 420 000 000 4 922 6,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Nøkkeltall Byggeår 1945-1980 Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Festetomt (kvm) 344 800 000 85 200 000 430 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 85 200 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 852 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 920 000 06.11.2007 165 000 19% Kjerraten 16 – Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 – Skien Kontor/lager ABB AS Type eiendom Leietager(e) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Drammen Skien 43 830 53 000 41 509 53 000 33 931 11,5 år Særskilt iht. leiekontrakt 100% 332 4% Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 2 476 000 386 891 000 389 367 000 2010E 5 713 000 386 891 000 392 604 000 2011E 10 141 000 386 891 000 397 032 000 2012E 12 481 000 386 891 000 399 372 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 981 000 327 800 000 328 781 000 3 773 000 322 800 000 326 573 000 3 716 000 317 800 000 321 516 000 3 660 000 309 800 000 313 460 000 60 586 000 66 031 000 75 516 000 85 912 000 7,1% 7,3% 7,5% 2010E 26 930 000 -120 000 26 810 000 -672 000 -17 896 000 -5 000 -5 000 000 3 237 000 2011E 27 542 000 -123 000 27 419 000 -688 000 -17 303 000 -5 000 000 4 428 000 2012E 28 182 000 -126 000 28 056 000 -706 000 -17 010 000 -5 000 000 2 340 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 649 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 664 679 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 258 000 000 48 800 000 21 000 000 327 800 000 7,0% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,43% 31.12.2013 5,86% 15.01.2014 5,86% 15.01.2014 5,52% 4 år 6,75% 7,00% 7,25% 417 702 000 403 517 000 390 310 000 -17 903 000 -16 626 000 -15 438 000 -326 305 000 -326 305 000 -326 305 000 73 494 000 60 586 000 48 567 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -8 166 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 65 328 000 VEK pr. 1% 2) 694 000 -8 166 000 52 420 000 -8 166 000 40 401 000 565 000 445 000 Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med NOK 27 mill. Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE Drammen Skien IRR siden oppstart Nominell avkastning Drammen Skien KOMMENTAR 10 060 78% 9 720 81% 9 400 84% 0% 1% -5% -14% -10% -28% Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB AS er hovedleietaker på eiendommen, men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS). Skien eiendommen ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak Statens hus. ABB AS har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum 14 år. www.fearnleyfinans.no 21 Eiendomsrapport 2010 LEIRAVEIEN HOLDING KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Leiraveien Holding KS 21.06.2006 107 500 000 9 890 6,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 2. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 71 000 000 20 400 000 18 500 000 109 900 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 185 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 203 000 15.02.2007 - 2001–2004 10 870 20 500 25 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 18 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Leiraveien 17 – Lillestrøm Kontor/lager/distribusjon Nokian Dekk AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 13,0 år 80% 100% 634 4% Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 752 000 99 653 000 100 405 000 2010E 1 936 000 99 653 000 101 589 000 2011E 1 919 000 99 653 000 101 572 000 2012E 2 145 000 99 653 000 101 798 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 057 000 84 750 000 85 807 000 982 000 83 775 000 84 757 000 960 000 81 375 000 82 335 000 938 000 78 975 000 79 913 000 VEK 14 598 000 16 832 000 19 237 000 21 885 000 7,1% 7,2% 7,4% 2010E 7 415 000 -235 000 7 180 000 -302 000 -4 719 000 -975 000 1 184 000 2011E 7 563 000 -236 000 7 327 000 -317 000 -4 627 000 -2 400 000 -17 000 2012E 7 714 000 -236 000 7 478 000 -333 000 -4 519 000 -2 400 000 226 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 682 696 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 55 000 000 16 000 000 13 750 000 84 750 000 7,0% 710 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,55% 30.06.2018 7,11% 17.01.2011 3,70% Flytende 5,54% 5,7 år Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 1) 6,75% 106 370 000 -3 260 000 -85 055 000 18 055 000 7,00% 102 571 000 -2 918 000 -85 055 000 14 598 000 7,25% 99 034 000 -2 600 000 -85 055 000 11 379 000 -2 036 000 16 019 000 -2 036 000 12 562 000 -2 036 000 9 343 000 170 000 136 000 104 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 9 790 80% 9 440 83% 9 110 86% -2% -8% -8% -26% -15% -44% KOMMENTAR Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager/distribusjonsområde like ved Åråsen i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager for Nokian Dekk AS. www.fearnleyfinans.no 22 Eiendomsrapport 2010 LOGISTIKKBYGG AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Logistikkbygg AS 10.06.2008 134 100 000 7 611 7,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 93 870 000 37 630 000 131 500 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 37 630 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 376 300 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40 000 11% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Leiraveien – Lillestrøm og Kokstaddalen – Bergen Logistikk Cargo Partner AS og Mesterbakeren AS Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Lillestrøm 1983 11 864 23 700 Bergen 1986 5 756 10 660 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 12,3 år 100% 100% 618 4% Fearnley Finans Management AS DriftsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 5 112 000 137 036 000 142 148 000 2010E 4 605 000 137 036 000 141 641 000 2011E 4 067 000 137 036 000 141 103 000 2012E 4 237 000 137 036 000 141 273 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 356 000 94 109 000 95 465 000 1 356 000 94 109 000 95 465 000 1 346 000 93 433 000 94 779 000 1 308 000 90 729 000 92 037 000 VEK 46 683 000 46 176 000 46 324 000 49 236 000 7,4% 7,6% 7,8% 2010E 11 354 000 -895 000 10 459 000 -1 598 000 -6 368 000 -3 000 000 -507 000 2011E 11 638 000 -917 000 10 721 000 -376 000 -6 377 000 -676 000 -3 830 000 -538 000 2012E 11 929 000 -940 000 10 989 000 -385 000 -6 284 000 -2 704 000 -1 446 000 170 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og ekstraord. vedlikeholdskost. 2010. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 644 660 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 677 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 66 000 000 28 109 000 94 109 000 7,3% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,84% 15.07.2018 6,69% 15.07.2018 6,79% 8,5 år 7,00% 149 414 000 -7 690 000 -90 353 000 51 371 000 7,25% 144 262 000 -7 226 000 -90 353 000 46 683 000 7,50% 139 453 000 -6 794 000 -90 353 000 42 306 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -6 722 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 44 649 000 -6 722 000 39 961 000 -6 722 000 35 584 000 433 000 389 000 VEK pr. 1% 1) 480 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 8 480 63% 8 187 65% 7 914 67% 24% 38% 16% 26% 9% 14% KOMMENTAR Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm, beliggende hhv. Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter til hhv. Cargo Partner AS og Mesterbakeren AS. www.fearnleyfinans.no 23 Eiendomsrapport 2010 MILLENIUM PROPERTY KS Prosjektmegler Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital Uinnkalt ansvarskapital EIENDOMSDATA Millennium Property KS 31.12.1999 46 125 000 7 898 9,3% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 11 600 000 900 000 Innbetalt egenkapital pr. 31.12.2009. pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 31.12.2009 pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 116 000 9 000 100 000 01.03.2008 57 000 49% Olaf Helsets vei 1 – Oslo Kontor/lager/garasje Div. Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 1989 5 840 7 993 84 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 1,4 år 100% 28% 894 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Netto rentekostnader Innkalt kapital Estimert skatt 3) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2010E1) 1 338 000 -352 000 986 000 -2 299 000 -1 819 000 900 000 -2 232 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom Sum aktiva 2009A 314 000 55 000 000 55 314 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 470 000 35 176 000 35 646 000 VEK 19 668 000 Note 1) Tall i kontantstrømanalysen er lite representative for prosjektet, da riving/ombygging er nært forestående og utleie nå skjer på ad hoc basis for begrensede perioder. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 20 000 000 14 000 000 1 176 000 35 176 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,14% Flytende 5,21% Flytende 3,90% Flytende 4,75% - VEK pr. 1% 1) 55 000 000 -2 163 000 -35 332 000 17 505 000 175 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 9 420 IRR siden oppstart Nominell avkastning 8% 100% BILDE AV EIENDOMMEN KOMMENTAR Eiendommen er oppført i tegl i 1989, og ligger i et nærings- og boligområde på grensen til Østmarka nær E6 og Ryenkrysset. Prosjektet har utviklet seg fra å være to tradisjonelle næringsbygg til et utviklingsprosjekt for bygging av leiligheter, i to trinn. Byggetrinn 1 vil ferdigstilles etter riving. Byggetrinn 2 vil innebære konvertering av eksisterende bygning til leiligheter og noe næringslokaler. Begge byggetrinn, 135 leiligheter og næringslokaler, vil utgjøre ca. 13 500 (BRA-S/BTA). Samlet kostnadsramme er i underkant av NOK 300 mill. Start av salg av leiligheter startet i mars 2010. Start riving byggetrinn 1 høsten 2010. www.fearnleyfinans.no 24 Eiendomsrapport 2010 OSLO VEST HANDELSEIENDOM AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Oslo Vest Handelseiendom AS 20.12.2007 183 500 000 23 538 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 141 350 000 39 300 000 180 650 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 393 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 321 000 15.01.2010 30 000 8% 1985–1998 og senere renovering 7 796 1 100 118 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 39 300 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Holmenkollen, Slemdal Senter, Majorstuen og Sagene – Oslo Handel ICA (80% av leieinntekten) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 6,2 år 94% 100% 1 620 2–4% Fearnley Finans Management AS Norsk Eiendomsforvaltning AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 5 466 000 181 924 000 187 390 000 2010E 4 275 000 181 924 000 186 199 000 2011E 4 899 000 181 924 000 186 823 000 2012E 6 231 000 181 924 000 188 155 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 594 000 139 850 000 142 444 000 1 751 000 137 350 000 139 101 000 1 720 000 134 850 000 136 570 000 1 688 000 132 350 000 134 038 000 44 946 000 47 098 000 50 253 000 54 117 000 6,9% 7,1% 7,2% 2010E 13 352 000 -512 000 12 840 000 -386 000 -8 395 000 -2 500 000 -2 750 000 -1 191 000 2011E 13 663 000 -525 000 13 138 000 -395 000 -8 319 000 -2 500 000 -1 300 000 624 000 2012E 13 981 000 -538 000 13 443 000 -403 000 -8 090 000 -368 000 -2 500 000 -750 000 1 332 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 713 1 753 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 100 000 000 20 850 000 19 000 000 139 850 000 6,8% 1 793 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,14% 15.01.2016 6,06% 15.01.2013 6,08% 15.01.2016 6,12% 5,6 år 6,50% 6,75% 197 538 000 190 222 000 -8 810 000 -8 298 000 -136 978 000 -136 978 000 51 750 000 44 946 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -7 551 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 44 199 000 VEK pr. 1% 1) 480 000 7,00% 183 429 000 -7 822 000 -136 978 000 38 629 000 -7 551 000 37 395 000 -7 551 000 31 078 000 412 000 349 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 25 340 72% 24 400 75% 23 530 78% 14% 30% 6% 12% -2% -4% KOMMENTAR Portefølje bestående av 4 sentrale handelseiendommer, hhv. Slemdal Senter, Holmenkollveien 96, Neuberggata 19 og Thurmannsgate 12B. Eiendommene er i hovedsak leid ut til ICA (80% av leieinntekten) med tillegg av noen mindre leietagere i Slemdal senter. Eiendommene er regulert til handel og ligger i kjøpekraftige områder på Oslo vest med stort nedslagsfelt. God parkeringsdekning på egen tomt/garasje (gateparkering i Neuberggata). www.fearnleyfinans.no 25 Eiendomsrapport 2010 SENTRUMSHOTELL HOLDING KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Sentrumshotell Holding KS 13.11.2007 146 000 000 8 716 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 113 144 542 33 320 000 146 464 542 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 333 200 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 300 000 27.10.2008 15 000 5% 1890 og 1962/76/87 16 750 8 597 110 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 33 320 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer Hotell Rica Hotels AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 7 år NA 100% 648 4% Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 2 079 000 132 897 000 134 976 000 2010E 781 000 132 897 000 133 678 000 2011E 142 000 132 897 000 133 039 000 2012E -150 000 132 897 000 132 747 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 730 000 110 867 000 111 597 000 713 000 106 311 000 107 024 000 678 000 101 755 000 102 433 000 659 000 97 199 000 97 858 000 23 379 000 26 654 000 30 606 000 34 889 000 7,5% 7,7% 7,8% 2010E 10 594 000 -445 000 10 149 000 -863 000 -6 028 000 -4 556 000 -1 298 000 2011E 10 617 000 -456 000 10 161 000 -372 000 -5 872 000 -4 556 000 -639 000 2012E 10 883 000 -468 000 10 415 000 -381 000 -5 770 000 -4 556 000 -292 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og utviklingskostnader på NOK 500 000. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 632 634 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 650 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 78 000 000 16 668 000 16 199 000 110 867 000 7,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,08% 01.01.2017 3,95% 16.04.2012 3,95% 16.04.2012 5,45% 5,6 år Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 2) 7,25% 7,50% 139 986 000 135 320 000 -2 843 000 -2 423 000 -109 518 000 -109 518 000 27 625 000 23 379 000 7,75% 130 955 000 -2 030 000 -109 518 000 19 407 000 -4 924 000 22 701 000 -4 924 000 18 455 000 -4 924 000 14 483 000 252 000 209 000 169 000 Note 1) Utviklingspotensial på begge eiendommer er ikke hensyntatt i vurdering av eiendomsverdien. Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 8 360 8 080 7 820 79% 82% 85% -10% -20% -17% -33% -25% -45% KOMMENTAR Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels hhv. beliggende i Drammen og Lillehammer med kombinert minimums og omsetningsbaserte leiekontrakter. Kontraktene er på “barehouse” basis slik at leietager selv besørger alle kostnader. Begge hotellene er sentralt belligende i sine respektive byer, Bragernes Torg i Drammen og i Storgaten i Lillehammer. www.fearnleyfinans.no 26 Eiendomsrapport 2010 SKI SKOLEBYGG KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Ski Skolebygg KS 24.08.2006 173 000 000 22 468 6,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 136 000 000 36 800 000 172 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon okt. 2008 Uinnkalt ansvarskapital 36 800 000 2 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 368 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 406 000 18.12.2009 - Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski Skole Akershus Fylkeskommune Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 7 700 10 000 150 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 8,8 år 75% 100% 1 534 2% Fearnley Finans Management AS Höegh Invest Eiendom AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognoseutdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 4 851 000 173 343 000 178 194 000 2010E 1 940 000 173 343 000 175 283 000 2011E 3 170 000 173 343 000 176 513 000 2012E 3 126 000 173 343 000 176 469 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 714 000 136 804 000 139 518 000 1 709 000 133 858 000 135 567 000 1 668 000 130 662 000 132 330 000 1 605 000 125 716 000 127 321 000 38 676 000 39 716 000 44 183 000 49 148 000 7,1% 7,2% 7,4% 2010E 13 220 000 -683 000 12 537 000 -262 000 -8 240 000 -2 946 000 -4 000 000 -2 911 000 2011E 13 468 000 -702 000 12 766 000 -264 000 -8 076 000 -3 196 000 1 230 000 2012E 13 721 000 -721 000 13 000 000 -266 000 -7 832 000 -4 946 000 -44 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 717 1 749 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 103 605 000 25 645 000 7 554 000 136 840 000 7,0% 1 782 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,31% 01.09.2018 5,01% 15.04.2014 5,94% 15.10.2018 6,05% 7,9 år 6,75% 7,00% 185 733 000 179 100 000 -6 222 000 -5 757 000 -134 667 000 -134 667 000 44 844 000 38 676 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -55 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 44 789 000 VEK pr. 1% 1) 448 000 7,25% 172 924 000 -5 325 000 -134 667 000 32 932 000 -55 000 38 621 000 -55 000 32 877 000 386 000 329 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 24 120 74% 23 260 76% 22 460 79% 6% 22% 1% 5% -3% -11% KOMMENTAR Eiendommen, ferdig rehabilitert, modernisert og påbygget, har en sentral beligenhet, ca 2 km fra Ski sentrum. Den benyttes i dag til videregående skole. www.fearnleyfinans.no 27 Eiendomsrapport 2010 STAVANGER PROPERTY INVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Stavanger Property Invest AS 04.05.2007 247 000 000 13 951 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 197 600 000 12 350 000 41 600 000 251 550 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 41 600 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 416 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 350 000 22.11.2009 - Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Stavanger Kontor/handel/lager/skole Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 1960–2007 17 705 27 200 225 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 8,1 år 81% 100% 954 2–4% Fearnley Finans Management AS Øgreid Eiendom AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 2 302 000 260 987 000 263 289 000 2010E 2 219 000 260 987 000 263 206 000 2011E 2 147 000 260 987 000 263 134 000 2012E 1 410 000 260 987 000 262 397 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 4 104 000 210 807 000 214 911 000 2 538 000 205 378 000 207 916 000 2 662 000 198 699 000 201 361 000 2 670 000 190 770 000 193 440 000 48 378 000 55 290 000 61 773 000 68 957 000 7,4% 7,5% 7,7% 2010E 21 250 000 -901 000 20 349 000 -391 000 -12 612 000 -5 429 000 -2 000 000 -83 000 2011E 21 717 000 -917 000 20 800 000 -399 000 -12 794 000 -6 679 000 -1 000 000 -72 000 2012E 22 108 000 -933 000 21 175 000 -408 000 -12 575 000 -7 929 000 -1 000 000 -737 000 VEK Note 1) Inkl. tilleggsleie Siemens med NOK 1,4 mill. p. a. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 1 200 1 227 1 249 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 126 667 000 48 500 000 12 433 000 12 350 000 10 857 000 210 807 000 7,3% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,75% 22.05.2017 5,17% 05.01.2012 3,86% Flytende 5,00% 29.05.2011 3,71% Flytende 5,96% 5 år 7,00% 7,25% 276 082 000 266 734 000 -6 401 000 -5 747 000 -212 609 000 -212 609 000 57 072 000 48 378 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -7 012 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 50 060 000 VEK pr. 1% 1) 536 000 7,50% 258 010 000 -5 136 000 -212 609 000 40 265 000 -7 012 000 41 366 000 -7 012 000 33 253 000 449 000 368 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 15 590 76% 15 070 79% 14 570 82% 10% 29% 3% 8% -4% -12% KOMMENTAR Portefølje bestående av 5 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til Siemens AS, et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune samt to eiendommer utleid til Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region i fremgang og vekst. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm kontor og ca. 6 100 kvm butikk/lager. www.fearnleyfinans.no 28 Eiendomsrapport 2010 SVEN OFTEDALSVEI HOLDING KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Sven Oftedalsvei Holding KS 22.02.2007 263 400 000 12 622 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 205 500 000 49 700 000 255 200 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 497 000 30 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 450 000 23.12.2009 30 000 6% 1969,1979,1989,2006 20 869 22 951 200 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 49 700 000 3 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sven Oftedalsvei 2, 6, 8 – Oslo Lager/kontor Norsk Medisinaldepot AS og Statens Legemiddelverk Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 5,9 år 87% 100% 837 4% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Netto rentekostnader Estimert skatt 3) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 6 156 000 237 940 000 244 096 000 2010E 3 962 000 237 940 000 241 902 000 2011E 3 774 000 237 940 000 241 714 000 2012E 4 405 000 237 940 000 242 345 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 693 000 195 225 000 195 918 000 2 668 000 188 375 000 191 043 000 2 570 000 181 525 000 184 095 000 2 471 000 174 675 000 177 146 000 48 178 000 50 859 000 57 619 000 65 199 000 7,8% 8,0% 8,1% 2010E 19 591 000 -670 000 18 921 000 -1 131 000 -13 056 000 -78 000 -6 850 000 -2 194 000 2011E 20 037 000 -324 000 19 713 000 -442 000 -12 589 000 -20 000 -6 850 000 -188 000 2012E 20 472 000 -332 000 20 140 000 -453 000 -12 106 000 -100 000 -6 850 000 631 000 VEK Note 1) Inkl. 6 mnd. ledighet i 2010 for ca. 3 200 kvm lager som deretter forutsettes utleid for NOK 750 pr. kvm. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 939 960 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling 981 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 105 500 000 89 725 000 95 225 000 7,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,74% 18.04.2017 6,87% 15.04.2013 6,80% 5,5 år Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 1) 7,25% 7,50% 260 981 000 252 282 000 -15 125 000 -14 342 000 -189 762 000 -189 762 000 56 094 000 48 178 000 7,75% 244 144 000 -13 609 000 -189 762 000 40 773 000 -4 992 000 51 102 000 -4 992 000 43 186 000 -4 992 000 35 781 000 536 000 457 000 383 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 12 510 75% 12 090 77% 11 700 80% 5% 14% -1% -2% -7% -17% KOMMENTAR Eiendommen ligger på Kaldbakken 10 min. fra Oslo sentrum. Det er gode muligheter for offentlig transport med buss, tog og t-bane, samt enkel adkomst fra Østre Aker vei og Trondheimsveien. Eiendommen er fullt utleid. Tomten har et ubenyttet utbyggingspotensial på 9 000 kvm. En leietaker vil fraflytte ca. 3 200 kvm lager i løpet av 2. kvartal 2010. Lokalene er p.t. under utleie. www.fearnleyfinans.no 29 Eiendomsrapport 2010 TORP EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 01.03.2010 Forretningsfører Simen Plejdrup-Rønningen Telefon: 22 93 64 51 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Torp Eiendomsinvest AS 21.12.2009 51 000 000 13 330 8,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 38 250 000 14 195 000 52 445 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 14 195 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 141 950 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Nordre Kullerød 1 – Sandefjord Kontor Nevion Europe AS Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 2008 3 826 9 500 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 14 år 100% 100% 1 176 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010E 1 615 000 52 445 000 54 060 000 2011E 1 450 000 52 445 000 53 895 000 2012E 1 281 000 52 445 000 53 726 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 473 000 37 015 000 37 488 000 454 000 35 485 000 35 939 000 434 000 33 955 000 34 389 000 VEK 16 572 000 17 956 000 19 337 000 8,7% 8,9% 9,1% 2010E 4 500 000 -50 000 4 450 000 -196 000 -1 404 000 -1 235 000 1 615 000 2011E 4 613 000 -51 000 4 562 000 -231 000 -2 166 000 -1 530 000 -800 000 -165 000 2012E 4 728 000 -53 000 4 675 000 -236 000 -2 078 000 -1 530 000 -1 000 000 -169 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 078 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 1 206 1 236 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 17 000 000 15 250 000 6 000 000 38 250 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,98% 15.04.2020 4,10% Flytende 5,65% 15.04.2015 5,18% 5,4 år Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 2) 8,3% 53 419 000 -38 250 000 15 169 000 8,6% 52 445 000 -38 250 000 14 195 000 8,8% 50 394 000 -38 250 000 12 144 000 15 169 000 14 195 000 12 144 000 152 000 142 000 121 000 Note 1) Implisitt yield etter verdijustert EK ved prosjektstart. Note 2) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN 13 960 72% 13 710 73% 13 170 76% KOMMENTAR Selskapet/eiendommen ble overtatt 01.03.2010. Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 14 års “barehouse” leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten. www.fearnleyfinans.no 30 Eiendomsrapport 2010 TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] EIENDOMSDATA Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 28.12.2006 164 500 000 23 153 6,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 131 500 000 16 000 000 20 640 000 168 140 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 20 640 000 12 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 206 400 120 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 75 000 22.12.2008 - Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Trondheimsveien 135 – Oslo Kontor/treningssenter AF Skandinavia AS og Elixia Norge AS Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 1929, 1969, 2007/08 7 105 1 973 22 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 7,1 år 100% 100% 1 432 2% Fearnley Finans Management AS AF Skandinavia AS/Tschudi og Malling AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 1 134 000 155 404 000 156 538 000 2010E 1 161 000 155 404 000 156 565 000 2011E -131 000 155 404 000 155 273 000 2012E -1 021 000 155 404 000 154 383 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 857 000 143 605 000 145 462 000 1 839 000 141 205 000 143 044 000 1 640 000 137 126 000 138 766 000 1 635 000 133 021 000 134 656 000 11 076 000 13 521 000 16 507 000 19 727 000 7,2% 7,3% 7,5% 2010E 10 996 000 -93 000 10 903 000 -273 000 -8 203 000 -2 400 000 27 000 2011E 11 271 000 -95 000 11 176 000 -280 000 -8 109 000 -4 079 000 -1 292 000 2012E 11 552 000 -97 000 11 455 000 -287 000 -7 953 000 -4 105 000 -890 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 548 1 586 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Selgerkreditt Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 90 000 000 20 000 000 16 000 000 15 500 000 2 105 000 143 605 000 7,0% 1 626 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,67% 16.01.2017 4,90% 16.12.2010 4,00% 01.08.2012 3,70% Flytende 3,90% Flytende 5,76% 5,5 år 6,75% 7,00% 7,25% 161 526 000 155 757 000 150 386 000 -757 000 -353 000 -144 328 000 -144 328 000 -144 328 000 16 441 000 11 076 000 6 058 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 1) -1 256 000 15 185 000 -1 256 000 9 820 000 -1 256 000 4 802 000 158 000 104 000 54 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 22 730 89% 21 920 92% 21 170 95% -8% -23% -20% -50% -36% -74% KOMMENTAR Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass. Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje. www.fearnleyfinans.no 31 Eiendomsrapport 2010 TUNSBERGHUS EIENDOM AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Tunsberghus Eiendom AS 01.10.2008 120 000 000 14 484 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 85 300 000 9 000 000 23 500 000 117 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 235 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 235 000 02.06.2009 20 000 9% 1900–1990 8 285 7 892 160 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 23 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg Kontor Edda Media AS, Bufetat Region Sør, Bufdirektoratet IKT, Psykiatrien i Vestfold og ADR AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 4,2 år 100% 100% 1 204 2% Fearnley Finans Management AS Hans Gaarder Eiendom AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 1 949 000 124 523 000 126 472 000 2010E 3 087 000 124 333 000 127 420 000 2011E 2 536 000 124 158 000 126 694 000 2012E 2 861 000 123 997 000 126 858 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 524 000 92 172 000 93 696 000 1 261 000 90 416 000 91 677 000 1 227 000 87 460 000 88 687 000 1 194 000 84 504 000 85 698 000 VEK 32 776 000 35 743 000 38 007 000 41 160 000 7,6% 7,8% 8,0% 2010E 10 225 000 -519 000 9 706 000 -328 000 -5 159 000 -325 000 -1 756 000 -1 000 000 1 138 000 2011E 10 481 000 -607 000 9 874 000 -337 000 -5 406 000 -426 000 -2 956 000 -1 300 000 -551 000 2012E 10 743 000 -615 000 10 128 000 -345 000 -5 240 000 -462 000 -2 956 000 -800 000 325 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 234 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 1 265 1 297 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 40 000 000 13 172 000 10 000 000 10 000 000 10 000 000 9 000 000 92 172 000 7,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,06% 10.01.2017 4,56% Flytende 6,76% 07.10.2013 6,75% 08.10.2018 6,76% 07.10.2013 6,00% 01.10.2013 6,07% 5,2 år 7,25% 133 876 000 -5 202 000 -91 747 000 36 927 000 7,50% 129 413 000 -4 890 000 -91 747 000 32 776 000 7,75% 125 239 000 -4 597 000 -91 747 000 28 895 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -3 066 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 33 861 000 -3 066 000 29 710 000 -3 066 000 25 829 000 312 000 274 000 VEK pr. 1% 1) 354 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 16 160 69% 15 620 71% 15 120 74% 47% 59% 33% 41% 20% 25% KOMMENTAR Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative “hovedstad” og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen er oppført i to byggetrinn og fremstår med en rehabilitert eldre del, og en nyere del. www.fearnleyfinans.no 32 Eiendomsrapport 2010 UDDEVALLA EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Uddevalla Eiendomsinvest AS 21.12.2007 99 000 000 9 357 6,8% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 71 700 000 5 000 000 19 456 854 96 156 854 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 19 456 854 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 194 569 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 166 000 17.02.2008 - Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Uddevalla Kontor/bolig/handel/lager Div. Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) 1929, 1943, 1950, 1991 10 580 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj. snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 1,5 år 100% 95% 907 2% Fearnley Finans Management AS Depoci AB PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 1 574 000 85 018 000 86 592 000 2010E 537 000 85 018 000 85 555 000 2011E 1 281 000 85 018 000 86 299 000 2012E 849 000 85 018 000 85 867 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 688 000 74 549 000 75 237 000 968 000 73 115 000 74 083 000 949 000 71 681 000 72 630 000 770 000 70 247 000 71 017 000 VEK 11 355 000 11 472 000 13 669 000 14 850 000 7,1% 7,2% 7,4% 2010E 9 732 000 -3 478 000 6 254 000 -1 846 000 -4 011 000 -1 434 000 -1 037 000 2011E 9 927 000 -3 565 000 6 362 000 -263 000 -3 921 000 -1 434 000 744 000 2012E 10 125 000 -3 654 000 6 471 000 -269 000 -3 919 000 -1 434 000 849 000 Note 1) Forutsetter utleie av ledige arealer, utgjørende SEK 400 000 p.a. Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon samt leietakertilpasninger. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 920 938 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 957 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Transje 6 Sum lån/vektet rente Saldo 27 849 000 15 000 000 10 000 000 10 000 000 6 700 000 5 000 000 74 549 000 7,0% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,03% 09.04.2013 5,88% 20.02.2011 6,43% 03.09.2013 4,10% 03.12.2012 2,50% Flytende 4,50% 11.02.2012 5,37% 2,5 år Estimert over-/underkurs swap-avtaler VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler VEK pr. 1% 1) 6,75% 92 652 000 -4 557 000 -73 663 000 14 432 000 7,00% 89 343 000 -4 325 000 -73 663 000 11 355 000 7,25% 86 262 000 -4 110 000 -73 663 000 8 489 000 -4 592 000 9 840 000 -4 592 000 6 763 000 -4 592 000 3 897 000 121 000 91 000 62 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. BILDE AV EIENDOMMENE Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 8 760 80% 8 440 83% 8 150 86% IRR siden oppstart Nominell avkastning -21% -38% -31% -53% -43% -68% KOMMENTAR Porteføljen består av 4 sentralt beliggende eiendommer i Uddevalla, hvorav 3 i sentrum. Krummedike 4 og Bagge 8 ligger i Uddevallas hovedgate (Kungsgatan) med gode butikklokaler på og ved torget. Silverlod 4, som har en stor andel leiligheter, ligger i et populært område ca. 400 meter fra sentrum. Kurød eiendommen ligger i etablert industriområde med gode kommunikasjoner. www.fearnleyfinans.no 33 Eiendomsrapport 2010 UNION UNIVERSITETSBOLIGER AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Union Universitetsboliger AS - Karlstad Mandolinen 8 AB Stiftet 14.06.2004 Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) 50 815 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (SEK) 12 099 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,2% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Lån fra aksjonærene Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse (SEK) 44 285 000 (NOK) 73 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 45 000 03.12.2009 6 800 12% 2005 4 200 1 500 3 100 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5 600 000 1 700 000 Innbetalt kapital pr. 1% Uinnkalt ansvars kapital pr. 1% Kronoparken – Karlstad (Universitetet) 2 eiendommer med totalt 116 studentleiligheter AB Karlstad Studentbostäder Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) BOA 1 700 000 5 600 000 52 365 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Lån fra aksjonærene Analysedato 31.12.2009 Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Teknisk forvalter 10,6 år 80% 100% 893 2% Fearnley Finans Management AS HJ Företagsservice KB PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 828 000 52 348 000 53 176 000 2010E 1 081 000 52 348 000 53 429 000 2011E 1 174 000 52 348 000 53 522 000 2012E 1 100 000 52 348 000 53 448 00 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 130 000 42 251 000 42 381 000 478 000 41 321 000 41 799 000 208 000 40 391 000 40 599 000 486 000 39 461 000 39 947 000 VEK 10 795 000 11 630 000 12 923 000 13 501 000 6,3% 6,4% 6,6% 2010E 3 973 000 -658 000 3 315 000 -209 000 -1 923 000 -930 000 253 000 2011E 4 037 000 -674 000 3 363 000 -215 000 -2 125 000 -930 000 93 000 2012E 4 101 000 -691 000 3 410 000 -220 000 -2 334 000 -930 000 -74 000 Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 946 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 961 976 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 21 297 000 20 954 000 42 251 000 6,3% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 3,30% Flytende 6,07% 01.09.2012 4,67% 1,3 år 6,00% 55 250 000 -847 000 -41 553 000 12 850 000 6,25% 53 040 000 -692 000 -41 553 000 10 795 000 6,50% 51 000 000 -549 000 -41 553 000 8 898 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -2 052 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 10 798 000 -2 052 000 8 743 000 -2 052 000 6 846 000 98 000 79 000 VEK pr. 1% 1) 118 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 13 150 76% 12 630 80% 12 140 83% 16% 123% 13% 87% 8% 53% KOMMENTAR Studenttårnene er beliggende på universitetsområdet i Karlstad, sentralt i forhold til Studentsenteret og Universitetsbiblioteket. Studentantallet er i dag ca. 10.000 og økende. Leietaker, AB Karlstad Studentbostäder, er eiet av Karlstad kommune. Alle boenhetene har eget minikjøkken og bad som anses hensiktsmessig ved eventuelt senere omgjøring til privatboliger. www.fearnleyfinans.no 34 Eiendomsrapport 2010 VINTERBRO EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Vinterbro Eiendomsinvest AS 13.06.2007 227 500 000 14 227 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 178 800 000 49 506 000 228 306 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 49 506 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 495 060 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 80 000 16% Vinterbro Kontor/lager/distrubusjon New Store Europe AS Nøkkeltall Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 2008 15 991 45 000 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 13,8 år 100% 100% 916 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 6 365 000 215 218 000 221 583 000 2010E 9 811 000 215 218 000 225 029 000 2011E 10 537 000 215 218 000 225 755 000 2012E 11 902 000 215 218 000 227 120 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 351 000 175 623 000 177 974 000 2 268 000 174 800 000 177 068 000 2 219 000 170 800 000 173 019 000 2 170 000 166 800 000 168 970 000 43 609 000 47 961 000 52 736 000 58 150 000 7,1% 7,3% 7,4% 2010E 15 643 000 -260 000 15 383 000 -358 000 -10 756 000 -823 000 3 446 000 2011E 15 956 000 -267 000 15 689 000 -366 000 -10 597 000 -4 000 000 726 000 2012E 16 355 000 -273 000 16 082 000 -376 000 -10 341 000 -4 000 000 1 365 000 VEK Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 978 Note 1) Justert for rabatt for latent skatt. 998 1 023 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 153 000 000 22 623 000 175 623 000 7,0% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,28% 15.07.2023 5,85% 15.07.2015 6,22% 12,5 år 6,75% 7,00% 227 896 000 219 757 000 -5 271 000 -4 539 000 -171 609 000 -171 609 000 51 016 000 43 609 000 Estimert over-/underkurs swap-avtaler -14 114 000 VEK inkl. over-/underkurs swap-avtaler 36 902 000 VEK pr. 1% 1) 440 000 7,25% 212 179 000 -3 857 000 -171 609 000 36 713 000 -14 114 000 29 495 000 -14 114 000 22 599 000 366 000 297 000 Note 1) Beregnet som gjennomsnitt av 1% av VEK før og etter evt. over-/underkurs. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 14 250 77% 13 740 80% 13 270 83% 2% 5% -4% -10% -11% -24% KOMMENTAR Eiendommen er i umiddelbar beliggenhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo. Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår. www.fearnleyfinans.no 35 Eiendomsrapport 2010 WEXELSPLASS AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) EIENDOMSDATA WexelsPlass AS 10.02.2003 32 750 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Beliggenhet Type eiendom 645 000 23.08.2005 - Saldo 57 681 000 11 838 000 69 519 000 32 400 16 400 130 284 61 Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Prosjektleder FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) 1. pr. pantelån Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente 2006 2008 Brutto areal totalt prosjekt ca. Størrelse bygg boligformål (BRAs) ca. Parkeringsplasser ca. Antall leiligheter Gjenstående leiligheter 200 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Herslebsgate 19 – Oslo Utviklingsprosjekt bolig Nøkkeltall Byggestart Ferdigstilt 20 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital Analysedato 31.12.2009 Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Fearnley Finans Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS PROGNOSE FERDIG PROSJEKT (NOK) Aktiva 1) Kvm/antall Leiligheter 3 435 Næringsseksjon 1 000 Parkeringsplasser i garasje 73 Omløpsmidler Sum aktiva Rente Rentebinding 4,50% Flytende 4,50% Flytende 4,50% - 35 000 120 225 000 17 943 000 13 140 000 28 296 000 179 604 000 Passiva Langsiktig gjeld Borettslagslån Kortsiktig gjeld Sum passiva VEK Estimert skattekostnad VEK etter skatt FREMDRIFTSPLAN Byggestart Ferdigstillelse av leiligheter 57 681 000 11 838 000 1 781 000 71 300 000 57 681 000 11 838 000 1 781 000 71 300 000 57 681 000 11 838 000 1 781 000 71 300 000 108 304 000 -5 568 000 102 736 000 115 174 000 -7 491 000 107 683 000 125 479 000 -10 377 000 115 102 000 1 077 000 1 151 000 Verdijustert egenkapital etter skatt pr. 1% 2) 2006 Høst 2008 Salgspris pr. kvm 37 000 40 000 127 095 000 137 400 000 17 943 000 17 943 000 13 140 000 13 140 000 28 296 000 28 296 000 186 474 000 196 779 000 1 027 000 Note 1) Siden regnskapsavleggelse og analysedato er det solgt ytterligere 12 leiligheter. Netto salgsproveny går løpende til nedbetaling av gjeld i tråd med overtagelse og oppgjør for disse, totalt utgjørende ca. NOK 18,3 mill. Note 2) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon.. BILDE AV EIENDOMMEN KOMMENTAR Forretningsidéen var å omregulere og utvikle eiendommen til bolig. Reguleringen ble vedtatt i juni 2005. Salget ble igangsatt pr. september 2005. Pga. endrede omstendigheter i boligmarkedet i perioden 08-09 ble usolgte leiligheter leiet ut i 2009. Leilighetene trekkes nå løpende tilbake fra utleiemarkedet. www.fearnleyfinans.no 36 Eiendomsrapport 2010 www.fearnleyfinans.no 37 Eiendomsrapport 2010 KRITERIER FOR VERDIVURDERING AV EIENDOM Ved verdivurdering av eiendom legges følgende hovedkriterier til grunn • Beliggenhet og standard • Leieforhold • Avkastningskrav BELIGGENHET OG STANDARD Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en grundig gjennomgang av eiendommen og dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning bygget er i. Det legges vekt på at bygget ligger praktisk til og med god eksponering mot vei og offentlig kommunikasjon. Videre blir det foretatt en teknisk gjennomgang av bygget, herunder fasade, tak, vinduer samt ventilasjon, kjøling og oppvarming etc. På bakgrunn av den informasjonen en slik befaring og vurdering gir, estimeres årlige drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er potensiale for utvikling av eiendommen, høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor omsettelig eiendommen vil være, også i nedgangstider. Forskjellen på to identiske bygg, men med ulik beliggenhet er leienivået. I områder med sentral beliggenhet er prisnivået høyere enn tilsvarende lokaler i mindre attraktive områder. LEIEFORHOLD AVKASTNINGKRAV Enhver investering i kapitalmarkedet bygger på to grunnpilarer, avkastning vs. risiko. Spekteret av investeringsalternativer strekker seg fra lav risiko i statsobligasjoner til høy risiko i mer venturepregede selskaper. Desto høyere risikoaversjon fra investoren, desto større er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere avkastning. Risikoen innenfor eiendom forskjellig beroende på beliggenheten. Eiendom utenfor sentrum er ansett å ha større risiko enn sentrumsnære eiendommer. Dette fordi risikoen for ledigstillelse dersom en leietaker faller fra er større samt at eiendommens verdi er mer eksponert i markedet generelt. I dag kan det oppnås risikofri avkastning på ca. 4,0% p.a. ved å investere i lange norske statsobligasjoner. Dersom investor velger en investering med høyere risiko kreves en risikopremie. Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie Totalavkastning Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært en lav-risiko investering. I dagens marked prises eiendom til å gi en avkastning (yield) på mellom 6,0% og 9,0% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende 2–5%-poeng. Ved en vurdering av byggets leietagere gjennomgås alle kontrakter. Det blir lagt vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelsesklausuler og dertil hørende betingelser. Dagens verdi av en eiendom er nåverdien av den kontantstrømmen eiendommen over tid vil gi. En forenklet måte å beregne dagens verdi er å betrakte nettoinntekten som en evigvarende kontantstrøm. Det foretas kredittvurdering av alle de største leietakerne for å sikre at disse har god soliditet. Formelen for en evigvarende kontantstrøm, som også benyttes for prising av aksjer og obligasjoner, er; Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet Egenkapitalavkastning For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes prosjektet gjennom kredittforetak. Typisk belåningsgrad i dagens marked ligger mellom 70–80%. Desto høyere belåningsgrad, desto mindre er behovet for innbetalt egenkapital. Fearnley Finans Eiendom legger i dag til grunn et avkastningskrav på egenkapitalen i området 10-15% før skatt, avhengig av prosjektets risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie på egenkapitalavkast ningen i forhold til lange statsobligasjoner på 6–11%-poeng. For å få en avkastning som tilfredsstiller egenkapitalavkastningskravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som et vektet forhold av de to: Totalavkastningskrav = EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd Ke = Egenkapitalavkastningskravet Kd = Lånerente EKSEMPEL Dersom vi forutsetter risikopremie på 6%-poeng i forhold til ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet 10,0%. Med en lånerente på 6% og 75% finansiering beregnes totalavkastningskravet som følger: 0,25 x 10% + 0,75 x 6% = 7% Verdien på eiendommen kan følgelig utledes som: Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield hvor 1/ netto yield kalles multiplikator. Netto yield Netto leie Verdi eiendom = 7% = NOK 10 mill = NOK 10 mill x 14,3 = NOK 143 mill For eiendomsinvesteringer kalles avkastningskravet for “yield”. www.fearnleyfinans.no 38 Eiendomsrapport 2010 INTERNRENTE (IRR) Innenfor analyse av realinvesteringer finnes det flere forskjellige teknikker som skiller de ulike investeringsalternativene fra hverandre. De mest brukte er Net Present Value el. netto nåverdi (NPV) og Internal Rate of Return el. internrente (IRR). I våre prosjekter er gjennomgående IRR brukt som avkastningskrav for valg av prosjekter. IRR for et prosjekt er definert som den renten som likestiller nåverdien av hva som er betalt inn med hva som betales ut, m.a.o. den renten som gjør netto nåverdi lik null. Teoretisk skal alle investeringer som gir en positiv nåverdi aksepteres, dvs. når man setter nåverdien lik null skal enhver investering med IRR større enn diskonteringssatsen aksepteres; IRR større enn diskonteringssatsen betyr at NPV er positiv. For derfor å kunne fi nne IRR for et prosjekt som varer i n år, løses nedenforstående ligning med hensyn til IRR: EKSEMPEL Et prosjekt som varer i 2 år gir følgende kontantstrøm: (1) NPV = Netto nåverdi C 0 = Påkrevet investering CF n C1 C2 -4 000 + 2 000 + 4 000 = Netto kontantstrøm = Perioden (1, 2, 3, 4,…,n) IRR = Internrenten Til sammenligning er formelen for NPV som følger: (2) k C0 IRR = 28% Dersom diskonteringsrenten, k i ligning (2), er mindre enn 28% vil derfor NPV være positiv og investeringen skal aksepteres. Hvis diskonteringsrenten er 28%, har prosjektet NPV lik null, og hvis diskonteringsrenten er større enn 28% er NPV negativ og prosjektet forkastes. = diskonteringsrenten (opportunity cost of capital) Så lenge IRR > k har prosjektet en positiv nåverdi og skal derfor teoretisk aksepteres. 1 For å regne ut nåverdien av en investering, diskonteres den frem-tidige kontantstrømmen med avkastningen til et sammenlignbart investerings-alternativ. Denne renten kalles diskonteringsrente eller opportunity cost of capital. www.fearnleyfinans.no “Opportunity cost” fordi det er den avkastning investor forsaker ved investering i prosjektet fremfor å investere kapitalen i et konkurrerende alternativ. 39 Eiendomsrapport 2010 FEARNLEY FINANS SHIPPING AS Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shipping- og offshoreprosjekter. Vår maritime portefølje inneholder to typer prosjekter. For det første finansielle prosjekter hvor lange certepartier ligger til grunn, noe som i betydelig grad reduserer investors risiko. Disse prosjektene opererer normalt med en årlig budsjettert egenkapitalavkastning, under gitte forutsetninger, på mellom 10% og 20% p.a. Den andre typen prosjekter er asset-play prosjekter hvor timingen i forhold til markedet, shipsverdier og rater er avgjørende. En investering i asset play-prosjekter er mer risikofylt enn finansielle prosjekter, da eksponeringen mot markedet og drift er stor. Historisk har shippingmarkedene vist store fluktuasjoner som i perioder har gitt høy avkastning for investor. Shipping- og offshoreteamet, som består av 3 dedikerte meglere, innehar lang erfaring innen den maritime sektor. Som en del av shippingteamet inngår også erfarne forretningsførere. For ytterligere informasjon, vennligst kontakt vårt shipping- og offshoreteam. Fearnley Finans Shipping AS besitter per i dag en portefølje på ca. 36 skip fordelt på over 22 ulike prosjekter innen shippingog offshore-segmenter. Den totale skipsverdien beløper seg til ca. NOK 3,5 mrd. PROJECT BROKERS CORPORATE MANAGEMENT Gunnar Thorvildsen (Managing Partner) Dir: +47 22 93 63 39 Mob: +47 90 69 20 05 Mail: [email protected] Sylvi Seter (Head of Shipping) Dir: +47 22 93 63 44 Mob: +47 95 27 32 71 Mail: [email protected] Edvard B. Aaby (Senior Partner) Dir: +47 22 93 63 47 Mob: +47 92 63 36 76 Mail: [email protected] Janne Green Heglund Dir: +47 22 93 63 42 Mob: +47 95 88 59 57 Mail: [email protected] Eilert H. Lund (Senior Partner) Dir: +47 22 93 63 33 Mob: +47 92 25 63 33 Mail: [email protected] Elisabeth Relbo (Secretary) Dir: +47 22 93 64 58 Mob: +47 99 42 17 06 Mail: [email protected] Line Johansen Dir: +47 22 93 64 39 Mob: +47 90 73 18 63 Mail: [email protected] Anine Myhraas Dir: +47 22 93 64 26 Mob: +47 45 02 26 11 Mail: [email protected] Hilde Østby Dir: +47 22 93 63 41 Mob: +47 92 28 70 12 Mail: [email protected] Stig Kristiansen Dir: +47 22 93 64 54 Mob: +47 40 22 58 63 Mail: [email protected] Lise Tandberg (Secretary) Dir: +47 22 93 64 48 Mob: +47 92 48 36 69 Mail: [email protected] www.fearnleyfinans.no 40 Eiendomsrapport 2010 Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE. An Astrup Fearnley Company PROSJEKTMEGLERE FORRETNINGSFØRERE Christian Bull Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35 Mobil: (+47) 95 81 50 27 [email protected] Tove Auset (Controller) Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46 Mobil: (+47) 98 82 75 56 [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45 Mobil: (+47) 99 29 13 19 [email protected] Paul Dehli Navestad Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56 Mobil: (+47) 41 65 84 42 [email protected] Hege Holstad (Permisjon) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 46 Mobil: (+47) 99 01 28 04 [email protected] Tone Kågen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37 Mobil: (+47) 95 75 80 49 [email protected] Haakon Shetelig Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38 Mobil: (+47) 93 22 74 38 [email protected] Jarle Lome Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53 Mobil: (+47) 97 61 58 97 [email protected] Elisabeth Relbo (Sekretær) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 58 Mobil: (+47) 99 42 17 06 [email protected] Simen Plejdrup-Rønningen Dir. tlf: (+47) 22 93 64 51 Mobil: (+47) 45 66 14 66 [email protected] Jan-Trygve Riise Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52 Mobil: (+47) 92 82 55 60 [email protected] Lise Tandberg (Sekretær) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48 Mobil: (+47) 92 48 36 69 [email protected] Visitor’s address Grev Wedelsplass 9 Oslo, Norway Postal address P.O.Box 1158 Sentrum 0107 Oslo, Norway Phone: +47 22 93 60 00 Fax: +47 22 93 63 40 Mail: [email protected] Web: www.fearnleyfinans.no Org.nr.: NO 991 097 481 VAT
© Copyright 2024