EiEndomsrapport 2014 - Fearnley Project Finance
Eiendomsrapport 2014 fearnleyfinans.no 1 Eiendomsrapport 2014 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Securities ASA Fearnley Finans AS Fearnley Finans Management AS Libra Fearnley Energy AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Consultants AS Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Beijing Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd. Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans AS (FF). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FF og skaffet til veie fra kilder FF anser som pålitelig. FF fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskap enes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leie avtaler og selskapsdokumenter herunder, KSavtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FF. Innholdsfortegnelse Markedskommentar Om Fearnley Finans AS Avkastning solgte prosjekter Nye prosjektetableringer Porteføljeoversikt 3 5 6 8 9 Prosjektene Agder Statsbygg AS Arendal Logistikkinvest AS Bulgaria Property Fund AS Drammen Handelsbygg KS Dyrskueveien 5 KS EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Eikveien Holding AS Hamar Eiendomsinvest KS Haslevangen Invest KS Hillevågsenteret Holding KS Hoffsveien Holding AS Kjelsåsveien Invest AS KombiEiendom Invest AS Leiraveien Holding KS Logistikkbygg AS Løvenskioldsgate 1 Invest AS Moss Eiendomsinvest AS Nordania Eiendom AS Oslo Nord Eiendomsinvest KS Pro Juventute KS Rjukan Næringspark KS Rogaland Logistikkinvest AS Rygge Eiendomsinvest KS Røyken Næringseiendom KS Sarpsfossen Eiendom KS Sentrumshotell Holding KS Ski Skolebygg KS Stavanger Property Invest AS Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Sørlandsparken Logistikkinvet AS Torp Eiendomsinvest AS Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Tunsberghus Eiendom AS Vinterbro Eiendomsinvest AS 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 fearnleyfinans.no 2 Eiendomsrapport 2014 Markedskommentar store flertall ikke har peiling på hva de egentlig har krav på, og hvilken risiko er forbundet med pensjonen og dens kapitalverdi. Når forsikringsselskapene i tillegg pådrar seg betydelige driftskostnader og polisene lider av lavt rentenivå med bl.a. mulighet for fremtidig kurstap, er det ikke merkelig at de utsendte årsoppgaver og meddelelser er uforståelige for de fleste. Reformer vil trenge seg på. Overgangen til fripoliser var begynnelsen. Tilbakeblikk pr. juni 2014 2013-rapporten fokuserte blant annet på punktene under – et tilbakeblikk kan være interessant; noe riktig og noe feil som for andre «eksperter»! •All uroen i Midt-Østen og de muslimske land som bare vedvarer og/eller forverrer seg med tragedien i Syria som det mest iøynefallende. Disse landenes destruktive tendenser og deres udemokratiske ledere blir det aldri en ende på. Respekten for egne innbyggeres ve og vel får liksom aldri fotfeste. Manges drøm er å utvandre bl.a. til Europa. Bare synd at integreringen går så langsomt når de kommer dit. •Trusselen fra prestestyrte Iran har gitt seg for en stund, og man kunne håpe at dette gamle kulturlandet med sine mange velutdannete kommer tilbake inn i verdens samfunnets fold. I mellomtiden har de beste utvandret; i Los Angeles bor det nå ca. 400.000 iranere. •Oljeprisen ville forbli nokså uforandret og vanskelig å forutsi grunnet stort utbud bl.a. fra amerikansk skiferbasert, nye oljefunn og fremveksten av konkurrerende energikilder. •BRIC-landenes oppbremsing, men økonomisk akselerasjon andre steder i den 3. verden (f.eks. i Afrika), og økende miljøbevissthet i flere av disse landene. •USAs dynamikk, men samtidig kjedelige utvikling med utradering av mye av den tidligere bærende middelklasse med økt proletarisering på den ene side og superrike mye basert på finansmarkedene på den annen. •Den langsomme forbedring i et Europa med mange fastlåste og arkaiske strukturer; det en gang så toneangivende Frankrike er et trist eksempel. Samtidig spådde vi at forandringer ville komme i EU’s organer og i det tungrodde og maktsyke Bruxelles-byråkratiet. •Vi forventet et regjeringsskifte i Norge ved valget i fjor. Samtidig uttrykte vi vår bekymring for Norges konkurranseevne og høye priser samt en stadig «esende» offentlig sektor og manges store avhengighet av denne. •Vår antagelse om økt utlånsvirksomhet i Norge slo bare delvis til – her var timingen noe feil – det ser ut til å løsne nå. •Vår forventning om fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer realiserte seg ikke helt, mens interessen for shippingprosjekter var økende. En opprettholdt oljepris og et høyt tilknyttet aktivitets- og investeringsnivå vil gjøre at arbeidsløsheten forblir lav, dog stigende. Kronekursen er ikke lenger avskrekkende høy, og vi har fortsatt det velsignete «dobbeltoverskuddet» – alle samfunnsøkonomers og finansministres drømmecase. Men våre lønnsog driftskostnader er for høye sammenlignet med utlandet og nordmenns tid på jobb er i gjennomsnitt rekordlav sammenlignet med utlandet, offentlig sektor er alt for stor og dyr og det er alt for mange på trygd – dette er Norges hovedutfordringer fremover. De som ikke er villige til å ta dette inn over seg, misforstår! Positivt er dog at vi har flate strukturer, korte kommunikasjonskanaler og relativt stor tiltro til hverandre i Norge. Dette bidrar til effektivitet. Statens Pensjonsfond Utland/Oljefondet er en sak for seg. Hele befolkningens pensjonskasse er altfor stor etter vårt skjønn og for avhengig av et lite fåtall forvaltere med for stor makt. Sjefen der forvalter et beløp større enn Statsbudsjettet. Fondet burde ha vært delt på flere fond og forvaltere med en viss benchmarking dem i mellom, slik man gjør i Sverige med AP-fonderna. Og hva er vitsen med å sitte på tusenvis av forskjellige aksjeposter i risiko spredningens navn? Av og til går det også for fort i svingene som f.eks. når man investerer hos Formula 1 sjef og økokrim etter forskede Bernie Ecclestone! Direkteinvesteringer i infrastruktur bør benyttes som i mange andre land for å ta igjen etterslep på vedlikehold. Veiene er også en del av arven som skal videreføres. Vår gjenganger i denne rapporten er skatt; ikke minst ved å sammenligne med utlandet. Scheel-kommisjonen, hvis rapport skal fremlegges høsten 2014, vil sikkert foreslå en del endringer og vi ser for oss en senkning av skatten på næringsinntekt som i utlandet, redusert formuesskatt, og i hvert fall med økt bunn fradrag. Arveavgiftens bortfall var svært velkommen. La oss håpe disse ikke vil bli kompensert med økte avgifter og skatt på bl.a. eiendom. Vi setter pris på NHO-sjefens innspill om skatt; det kommer mange klare uttalelser fra den kanten. I fortsettelsen av ovennevnte ifm Oljefondet, gjentar vi vår mangeårig kjepphest; myndighetenes manglende entusiasme for og stimulans av en fremvoksende norsk forvaltningsindustri og corporate virksomhet. Dog, det er spor av holdningsendringer. Man kan simpelthen ikke lenger ignorere denne virksomheten i Norge – folkene og ekspertisen har vi i stort monn, og pengene. Dette kommer uansett i kraft av tyngdeloven og på tross av myndighetenes iherdige regulerings- og kontrollaktivitet. Med den pågående «avindustrialisering» i Norge utenom oljevirksomheten, burde man definitivt utvikle nye næringer, også for eksport. Hvorfor da ikke satse mer, og med myndighetenes støtte, på internasjonal fondsforvaltning. Alt ligger til rette for det! Vi burde ha de samme forutsetninger som briter og sveitsere. Status pr. juni 2014 For situasjonen i Norge påpekte vi en del forhold som også i 2014 skal fremheves: Fordi mye av nordmenns sparing/kapital er i bolig/fast eiendom skapes en viss avhengighet og redusert flyttelyst som kan slå ut i lav mobilitet i arbeidsmarkedet og konservatisme. Nordmenns sparing i finansielle aktiva er forholdsvis lav sammenlignet med andre land. Det kan diskuteres om boligeiendom over tid gir bedre avkastning enn finansaktiva, selv om disse svinger noe mer. I tillegg til tradisjon og en viss uavhengighetstrang ved eierskap ligger mye av forklaringen i et skattesystem som lenge har begunstiget fast eiendom, særlig boligeiendom. Fordelen er at avdragsbetaling på pantelån er tvungen sparing og formuesoppbygging som gir etterkommerne kjærkommen arv, og således er mange nordmenn rike takket være foreldrenes måtehold. Vi er ikke sikre på at dette vil fortsette i neste generasjon. Som stor låntager og tilrettelegger av kjøp av dyre aktiva, er vi naturligvis opptatt av bankenes utlånsvillighet. Bankene er der for gode prosjekter, men er fortsatt restriktive, delvis begrunnet i heftige og etter vårt skjønn svært strenge solvenskrav. Finansministeren har bebudet at utenlandske banker som opererer i Norge og hittil ikke underlagt de konkurransevridende norske kravene fra nå av skal operere under de krav som også gjelder for norske banker. I en periode med rekordhøye utlånsmarginer, ubetydelige tap og strålende overskudd, er vi av den klare oppfatning at for mye av byrden for å få prosjekter gjort, bæres av låntagere og egenkapitalinvestorer. En stadig økende andel av befolkningen er/blir pensjonister. Samlet verdi av deres fremtidige pensjoner utgjør en kapital sammenlignbar med boligformuen. Det er en utfordring at det www.fearnleyfinans.no 3 Eiendomsrapport 2014 Våre politikere har for lenge vært opptatt av overbudspolitikk, uøkonomiske betraktninger og en overdreven tiltro til statlige og offentlige løsninger, og manglende ønske om konkurranseutsetting av virksomheter som kan gjøres like godt eller bedre privat som offentlig. En del miljøtiltak er også løsrevet fra den økonomiske virkelighet; ett eksempel er det ulogiske krav til elektrifisering fra land for oljefelt til havs. Vi er glade for at vi nå har en finansminister som sier at hun ikke er en forvalter av statens penger, men av skattebetalernes. Vi velger å tro at embetspersonene liker mye av det de ser. Den overskyggende hendelse i år er Russlands oppførsel vis a vis Ukraina og Krim – forkastelig og skremmende! Etter suksessen i Sotchi burde Putin ha anstrengt seg ytterligere for å bygge opp relasjoner med Vesten og EU. I stedet valgte han heller å fortsette maktspillet fra Sovjettiden kombinert med dyrkingen av korrupsjon og oligarker. Glem dog ikke de historiske fakta og betydningen for Russland, ref. Krim-krigen på 1850-tallet! Norge skal balansere bra fremover; vi har et godt forhold til Russland, 180 km grense på land og store felles og egne interesser i det spennende Barentshavet. Eiendomsmarkedet I 2013 er det omsatt forretningseiendommer for ca. NOK 43 mrd. i Norge, ned fra NOK 55 mrd. i 2012, hvorav imidlertid en del er corporate drevne transaksjoner. Over halvparten av volumet er i Oslo-regionen, og ca. 80% i de 4 største byregioner. Interessen for transaksjoner knyttet til boligutvikling var større i 2012 enn i 2013, sikkert påvirket av usikkerhet knyttet til boligpriser fremover. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av kjøpspris/beregnet eiendomsverdi) avhenger nå enda mer av beliggenhet og tilstand enn før, utviklingen siste år er tilnærmet flat. Betalingsvilligheten for de antatt beste objektene er stor. Selv med høye lånemarginer kan brukbare yield gap oppnås godt grunnet fortsatt lav rente. Vi forventer at over tid vil renten kunne øke noe og marginene komme ned, bl.a. gjennom reforhandling og refinansiering. De norske bankenes situasjon er nå mer normalisert og man hører ikke så mye snakk om «Basel III». Det rekordlave rentenivå (10 års swap er nå ca. 3,15% mot ca. 8% i 1995, og 3 mndrs. NIBOR er nå ca. 1,80%) gjør det interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende kontantstrøm og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger der dette hensyntas i annenhåndsprisen. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi, «overkurs», som slår rett inn på egenkapitalen. Over tid og inntil slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil overkursen gradvis forsvinne, eller de vil umiddelbart reduseres dersom renten stiger. Det råder fortsatt generelt god etterspørsel etter eiendom. Vårt inntrykk er dog at flere selgere «holder tilbake»; de liker å sitte med det de har! Grunnet Oslos kraftige vekst og utvidelse er Oslo-begrepet og Oslofjordområdet utvidet. Kontorledigheten i Oslo-regionen rapporteres fortsatt å være lav, kanskje rundt 6,5% av totalarealet, og det rapporteres om ca. 250.000 kvm under bygging i 2014–2016. Vi føler oss ikke helt sikre på disse tallene. Leienivåene er godt ivaretatt og har steget i en del områder som en konsekvens av økte kostnader knyttet til leietagers ønsker om kvalitetsheving. Grunnet behovet for mer moderne og hensiktsmessig plass, bl.a. fra offentlige brukere, antas at enkelte lokaler aldri vil komme tilbake til markedet i sin nåværende form. Disse vil i stedet bli ombygget, modernisert eller konvertert til boligformål. Behov for boligbygging og infrastruktur i Norge øker. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint og tidkrevende og en rekke gode prosjekter står i stampe. Samferdselsdeparte mentet viser tegn til bedring etter regjeringsskiftet. Fra Plan- og bygningsetat og kommuner har vi sett få tegn til mer offensiv tenkning og det virker som de fortsatt sleper beina etter seg og tenker løsrevet fra behov, økonomi og praktiske løsninger. fearnleyfinans.no 4 Siden vår siste rapport og gjennom 2013 har Fearnley Finans fortsatt å være aktiv og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av 35 eiendomsprosjekter med til sammen ca. 470.000 kvm. og med en antatt markedsverdi på ca. NOK 4,8 mrd. Siden 1995 er 105 prosjekter lagt ut, hvorav 70 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 14,8 mrd. Våre prosjekters avkastning – et tilbakeblikk Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt – årlig forrentning (IRR) på ca. 38% (uvektet gjennomsnitt) Statistikk kan tolkes på forskjellig vis, men uansett er de oppnådde avkastningstall gode og viser at eiendom generelt er en god plassering for langsiktige investorer. Vi tror våre tall vil hevde seg godt i konkurransen! Samtidig bør «in all fairness» sies at vi ikke forventer tilsvarende attraktive av kastning i de nærmeste årene. Imidlertid, med vedvarende gunstige konjunkturer i Norge, moderat rentenivå og stabile priser, vil salg av eksisterende prosjekter fortsette å gi god avkastning i årene fremover. Kjøp i vår regi vil skje i henhvis AS, KS (DIS). Beskrivelse og vurderinger av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS’er uten restansvar. KS og DIS kan likevel være mer hensiktsmessige og også gunstig skattemessig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år. Men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidete avtalemekanismer med såkalte «triggerklausuler», minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc. fortsetter. Dette er markedspraksis. Et hjertesukk er fortsatt at inntektsskatten inkl. «kakseskatt» o.l. fra arbeid er høyere enn i mange andre land, og så mye høyere enn skatt på mer passiv kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Arveskatten, er nå endelig borte og formuesskatten står for tur «one way or the other». Utlendingers aksjeinnehav er fritatt for formuesskatt, for ikke å snakke om statlig eierskap, altså en ren diskriminering av norske private investorer. Dette forandres snart! Vår nye finansminister har lovet mye nytt fremover og for Statsbudsjettet til høsten – «alle steiner skal snus, ingen kuer er hellige, det skal effektiviseres overalt» osv. Vi venter spent, og håper de tiltak som kommer vil være til gunst for våre investorer. Det vi ikke liker som nevnt er at det virke som om eiendom i økende grad blir et skatteobjekt, særlig i form av kommunal eiendomsskatt, og fortsatt i formuesmessig sammenheng. Denne rapporten – hvordan bruke den? Meningen er at investorer og andre interessenter gjennom denne rapport kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved tilretteleggelse eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 20 mennesker. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid – et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, juni 2014 Med vennlig hilsen Fearnley Finans AS Eiendomsrapport 2014 Om Fearnley Finans AS Fearnley Finans, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. I januar 2013 fusjonerte Fearnley Finans Eiendom ASA og Fearnley Finans Shipping AS, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Finans AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings-, råd givnings- og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agent virksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shipping segmentet. Det var da stort kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 12 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendoms portefølje på ca. NOK 4,8 mrd innenfor ulike segmenter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Fearnley Finans Bankrelasjoner Skatteoptimalisering Annenhånds omsetning Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. Virksomhetsområder Direkteinvesteringer Corporate finance Finansiering Forretningsførsel • tilretteleggelse ved kjøp • egenkapitalsyndikering og lånefinansiering • omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet • salg • rådgivning • fusjoner & oppkjøp • emisjonsbistand • joint venture • leasing • mezzanine finansiering • pantelånsfinansiering • forretningsførsel og regnskap • forvaltning og oppfølgning www.fearnleyfinans.no 5 Eiendomsrapport 2014 Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK PROSJEKT 1 NOTE SEGMENT STIFTET KJØPESUM SOLGT Lørenskog Næringspark KS Kombi 1995 82,00 UTDELINGER I % SALGSSUM ENDRING INNBETALT EK UTDELINGER av INNBETALT EK 1998 253,50 171,50 16,20 IRR 10,74 66% 122% 32% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 1996 97,38 1999 100,25 2,87 10,38 3,50 34% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 1994 82,40 1999 85,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 1996 29,55 1999 55,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel 1997 18,76 1999 23,50 4,74 2,00 0,00 0% 94% 6 7 Ekofiskvegen 1 KS Fyrstikktorget KS Kombi Kontor 1997 1997 712,00 215,00 2000 2000 696,00 249,67 -16,00 34,67 114,32 20,00 56,00 0,00 49% 0% 29% 70% 8 9 Kjelsåsveien 161 KS 2 Forus Næringseiendom KS Kombi Kontor 1999 2000 21,50 101,52 2002 2002 102,50 110,00 81,00 8,48 17,30 11,00 0,00 1,50 0% 14% 20% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel 2000 75,03 2003 89,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Kontor 2000 172,50 2003 211,25 38,75 15,00 0,00 0% 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,75 2003 93,00 5,25 12,65 0,00 0% 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2000 180,00 2004 207,38 27,38 21,90 0,00 0% 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2000 181,50 2004 197,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% Økernveien 9 KS 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,00 2004 70,70 20,70 7,00 5,00 71% 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,30 2004 210,00 46,70 34,10 0,00 0% 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,14 2005 145,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2000 132,00 2005 146,00 14,00 15,00 0,00 0% 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,30 2005 56,00 14,70 5,20 0,00 0% 36% 72% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS Kontor 2004 410,00 2005 495,00 85,00 90,00 0,00 0% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,30 2005 49,00 -4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,10 2005 67,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS 24 Pilestredet Utsyn AS 1 25 Midtunlia 73 KS Kombi 1997 32,24 2005 37,00 4,76 4,00 5,80 145% 26% Utvikling 2003 34,85 2005 44,88 10,03 13,50 0,00 0% 88% 42% Logistikk 2001 59,00 2005 82,25 23,25 5,25 1,30 25% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,50 2005 94,00 26,50 3,51 0,00 0% 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,00 2005 39,00 -2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,00 2005 214,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien 24-26 KS Kontor 2001 131,40 2005 170,00 38,60 15,15 0,00 0% 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1455,89 2005 1 592,10 136,21 199,01 0,00 0% 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,24 2005 121,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS 33 Raufoss Næringspark KS Kontor Industri 1998 2000 114,60 660,00 2006 2006 150,00 1 010,00 35,40 350,00 14,20 70,00 0,00 0,00 0% 0% 19% 42% 67% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,63 2006 151,00 22,38 22,00 0,00 0% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2000 79,44 2006 172,00 92,56 14,00 0,00 0% 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,27 2006 55,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% Kontor 2001 40,75 2006 38,00 -2,75 4,50 0,23 5% -14% Kombi 1999 55,00 2006 105,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,00 2006 169,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,00 2006 270,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,00 2006 492,50 43,50 89,00 0,00 0% 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,00 2006 668,00 128,00 54,00 0,00 0% 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor 1997 64,58 2006 70,00 5,42 6,00 0,00 0% 16% 3 Utvikling 2005 402,00 2006 n/a n/a 71,12 0,00 0% 48% Kombi 2003 124,00 2006 168,00 44,00 21,30 6,00 28% 40% 4 Kontor 2001 285,00 2007 371,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% Kombi 1999 148,11 2007 263,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% Logistikk 2006 105,00 2007 115,74 10,74 27,50 0,00 0% 57% Kombi 2005 94,00 2007 115,00 21,00 20,90 2,88 14% 40% Kombi 2004 79,00 2007 248,00 169,00 14,80 0,00 0% 61% Kontor 2003 90,20 2007 121,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 37 Haslevangen 16 KS 2 38 Lørenfaret KS 44 Skøyen Næringseiendom AS 45 Drammen Fjordpark KS 46 Økern Park KS 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS 48 Leangbukta Marina AS 49 Drammen Eiendom Invest KS 50 Askim Næringspark KS 5 51 Union Eiendomsinvest AS 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,13 2007 113,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,15 2007 143,00 25,85 20,00 0,00 0% 35% 6 Utvikling Utvikling 2007 2004 983,30 800,53 2008 2008 n/a 1001,54 n/a n/a 317,20 74,11 n/a 186,81 n/a 252% n/a 29% Utvikling 2007 98,00 2009 n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% 7 Utvikling 2007 140,00 2010 n/a n/a 55,00 n/a n/a n/a 58 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor 2007 263,40 2011 288 24,6 49,7 3,00 6% 7% 59 Grini Næringspark KS Kontor 1999 54,07 2011 54,5 0,43 11,5 0,00 0% 3% 30% 54 Hasle Utvikling AS 55 SkøyenHagen AS 56 Pilestredet Park Invest 57 Hellerudsletta Eiendom Holding AS Kontor 1999 179,63 2011 262,00 82,38 7,00 29,90 427% 61 Grensesvingen 9 Eiendom KS 60 Kjeller Teknologipark KS Kombi 1997 103,78 2011 164,00 60,22 13,00 11,15 86% 15% 62 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor 2007 86,13 2011 84,04 -2,09 16,55 0,00 0% -3% 5% 63 Union Universitetsboliger AS 2,8 Bolig 2004 46,29 2011 46,03 -0,26 7,30 0,68 9% 64 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel 2007 183,50 2011 192,96 9,46 39,30 10,10 26% 3% 65 AK Eiendomsinvest AS 66 Hotellinvest Holding KS Industri Hotell 2006 2006 616,50 660,99 2012 2012 750,00 571,34 133,50 -89,65 105,00 138,00 9,00 59,45 9% 10% 43% 6% Utvikling 2003 32,75 2012 n/a n/a 20,00 110,70 554% 24% Kontor 2006 270,00 2012 299,00 29,00 61,65 0,00 0% 10% Utvikling Utvikling 1999 2008 46,13 23,25 2013 2013 n/a n/a n/a n/a 14,00 23,25 57,50 36,30 411% 156% 19% 17% 13 785 14 833 2 572 2 417 789 197 235 41 35 12 49% 38% 67 Wexelsplass AS 68 Helsfyr Eiendomsinvest KS 69 Millennium Property KS 70 Millennium Property II AS Sum Gjennomsnitt Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005 Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. fearnleyfinans.no Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer Note 7) Forretningsføresel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS Note 8) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill.t 6 Eiendomsrapport 2014 MRD Transaksjonsvolum 7 Nye prosjekter 6 Solgte prosjekter 5 Prosjekter under forvaltning 4 3 2 1 13 20 20 12 11 20 10 20 20 20 09 08 07 20 20 06 05 20 20 04 03 20 20 02 01 20 20 00 0 Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans basert på stiftelsesverdier. Fearnley Finans kan siden 2000 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 30 mrd. Transaksjonsvolum i antall prosjekter 40 35 32 32 Nye prosjekter 36 34 35 30 29 30 25 25 26 24 26 30 Solgte prosjekter 30 Prosjekter under forvaltning 26 20 8 77 20 13 12 20 10 09 20 20 2 1 20 1 1 08 07 20 06 20 05 22 7 44 11 10 5 20 3 9 4 04 01 20 20 00 0 22 03 0 6 20 2 5 8 20 7 02 5 8 20 10 14 20 15 15 Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans. Fearnley Finans forvalter 35 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 4,8 mrd. MRD. Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter 60% 6 51% 50% 50% 5 43% 4 3 Verdi Salg Gjennomsnittlig årlig IRR 45% 39% Verdi stiftelse 40% 29% 26% 30% 21% 18% 2 9% 1 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20% 13% 9% 2010 2011 10% 2012 2013 0% Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til 2013. Fearnley Finans har totalt realisert eiendom for ca. NOK 14,8 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 70 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 38% (IRR). www.fearnleyfinans.no 7 Eiendomsrapport 2014 Nye Prosjektetableringer Fearnley Finans har tilrettelagt 6 eiendomsprosjekter siden fjorårets rapport til en samlet verdi på ca. NOK 583 mill. Samlet er eiendommene på ca. 43 551 kvm, fordelt på segmentene kontor, handel og logistikk. Under følger en kort beskrivelse av prosjektene. Arendal Logistikkinvest AS PROSJEKTINFORMASJON Etablert Drammen Handelsbygg KS Kjøp Oktober 2013 Egenkapital (MNOK) 12,5 PROSJEKTINFORMASJON Etablert Dyrskueveien 5 KS Kjøp Desember 2013 Egenkapital (MNOK) 20 PROSJEKTINFORMASJON Juni 2013 Egenkapital (MNOK) Fremmedkapital (MNOK) 33,55 Fremmedkapital (MNOK) 58,65 Fremmedkapital (MNOK) Prosjektpris (MNOK) 46,05 Prosjektpris (MNOK) 78,65 Prosjektpris (MNOK) 4 909 Antall kvm 7 670 Antall kvm Antall kvm Segment Logistikk Beliggenhet Arendal Segment Handel/kontor Beliggenhet Drammen Kjøp Etablert 31,7 71 102,7 7 628 Segment Handel Beliggenhet Ullensaker Fearnley Finans tilrettela prosjektet Arendal Logistikkinvest AS i oktober 2013. Selskapet overtok en moderne logistikkeiendom oppført i 2004 beliggende i Stoa nærings- og handelsområde langs hovedfartsårene E18 og RV 42 utenfor Arendal. Eien dommen er langsiktig utleid til DSV Road AS (med garanti fra DSV Road Holding A/S). Drammen Handelsbygg KS ble tilrettelagt for å erverve en moderne eiendom med god beliggenhet på Åssiden i Drammen ved riksvei 283 mellom Drammen og Hokksund. Eiendommen består av 80% handelsareal og 20% kontor areal og har god parkeringsdekning. Handelsarealene er hoveds akelig utleid til Bohus på lang leieavtale. Fearnley Finans tilrettela Dyrskueveien 5 KS for å erverve en attraktiv handelseiendom oppført i 2007 beliggende ved Kløftakrysset på strekningen mellom Oslo og Gardermoen med direkte eksponering i første linje mot E6. Eiendommen er fullt utleid til DNB Bank ASA (Autolease) og Megaflis AS på lange kontrakter. Hillevågsenteret Holding KS Pro Juventute KS Sarpsfossen Eiendom KS PROSJEKTINFORMASJON Etablert Egenkapital (MNOK) Fremmedkapital (MNOK) Prosjektpris (MNOK) Antall kvm Segment Beliggenhet Kjøp August 2013 70 Etablert Kjøp September 2013 Egenkapital (MNOK) 6,3 PROSJEKTINFORMASJON Etablert Kjøp Juni 2013 Egenkapital (MNOK) 25 160 Fremmedkapital (MNOK) 24,08 Fremmedkapital (MNOK) 70,35 230 Prosjektpris (MNOK) 30,38 Prosjektpris (MNOK) 95,35 Antall kvm 1 350 Antall kvm (etter utvikling) 13 581 Handel Stavanger Hillevågsenteret Holding KS ble etablert for å kjøpe Hillevåg senteret, ca 2,5 km fra Stavanger sentrum. Hillevågsenteret er i tillegg til Elixia, utleid til veletablerte handelsaktører som Asko og Jula. Eiendommen ble betydelig oppgradert i 2011/ 2012 inkludert fasader og ventilasjon og fremstår som et moderne service- og handelssenter som skiller seg fra tradisjonelle kjøpesentre ved at butikkene har egne innganger fra gateplan og begrenset fellesareal. fearnleyfinans.no PROSJEKTINFORMASJON Segment Handel Beliggenhet Oslo Pro Juventute ble etablert ifm kjøpet av en nyoppført butikk seksjon på Skullerud i Oslo i første etasje i tilknytning til et større boligprosjekt hvor det har blitt oppført ca. 215 leiligheter også bl.a. i regi av Fearnley Finans. Butikkseksjonen ligger i et etablert boligområde med kort vei til T-bane og buss forbindelser. Eiendommen er utleid til Rema 1000 på ca. 14 års avtale. 8 Segment Beliggenhet 8 413 Utvikling/kontor Sarpsborg Sarpsfossen Eiendom KS ble etablert med formål om å erverve tomt og forestå utvikling av Borregaard ASAs nye hoved kontor i Sarpsborg. Det nye hovedkontoret vil være utleid på «barehouse» betingelser i 15 år fra ferdigstillelse. Sarpsfossen Eiendom KS kjøpte samtidig Borregaards nåværende hoved kontor som Borregaard leier frem til ferdigstillelse av nybygget. Eiendomsrapport 2014 Porteføljeoversikt Alle tall i NOK STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMSVERDI ESTIMERT VEK PR. 1% UINNKALT KAPITAL PR. 1% BRUTTO LEIE 2014 SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET 12 Agder Statsbygg AS Kontor Lillesand 7 891 141 677 000 338 000 - 9 722 000 13 Arendal Logistikkinvest AS Logistikk Arendal 4 909 47 387 000 116 000 - 3 774 000 14 Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria - n/a n/a - - 15 Drammen Handelsbygg KS Handel/kontor Drammen 7 670 77 448 000 189 000 - 6 732 000 16 Dyrskueveien 5 KS Handel Ullensaker 7 628 106 029 000 332 000 - 7 771 000 17 EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsfond n/a 11 451 117 364 000 240 000 - 8 455 000 18 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/næring Vest-Sverige 50 000 333 934 000 709 000 - 31 602 000 19 Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen 4 600 95 588 000 240 000 - 7 853 000 20 Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar 12 132 112 453 000 236 000 100 000 8 932 000 21 Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo 8 090 140 360 000 293 000 60 000 10 932 000 22 Hillevågsenteret Holding KS Handel Stavanger 13 581 222 521 000 641 000 - 16 462 000 23 Hoffsveien Holding AS Kontor Oslo 7 200 145 143 000 414 000 - 10 637 000 24 Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo 11 089 123 037 000 277 000 - 10 365 000 25 KombiEiendom Invest AS Industri Drammen og Skien 85 339 424 000 000 939 000 - 29 800 000 26 Leiraveien Holding KS Logistikk Lillestrøm 10 870 104 883 000 199 000 100 000 7 846 000 27 Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm 11 864 92 653 000 313 000 - 7 600 000 28 Løvenskioldsgate 1 Invest AS Skole Oslo 3 320 103 408 000 299 000 - 6 618 000 29 Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss 4 217 74 924 000 212 000 - 5 532 000 30 Nordania Eiendom AS Lager Danmark 45 108 362 401 000 917 000 - 27 292 000 31 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo 8 877 125 559 000 278 000 - 9 594 000 32 Pro Juventute KS Handel Oslo 1 350 30 683 000 65 000 64 000 2 228 000 33 Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan 39 500 43 445 000 204 000 61 000 10 319 000 14 515 000 34 Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland 12 350 199 517 000 423 000 - 35 Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge 3 383 26 506 000 83 000 15 000 2 458 000 36 Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel Røyken 6 861 88 882 000 191 000 150 000 6 702 000 37 Sarpsfossen Eiendom KS Utvikling Sarpsborg 8 413 108 940 000 386 000 - - 38 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen og Lillehammer 7 270 93 779 000 439 000 - 10 000 000 39 Ski Skolebygg KS Skole Ski 7 700 194 429 000 599 000 - 13 960 000 40 Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger 14 705 236 314 000 565 000 - 22 132 000 41 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand 4 485 83 265 000 216 000 - 6 674 000 42 Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand 16 530 154 186 000 384 000 - 11 143 000 43 Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord 3 826 61 303 000 262 000 - 4 783 000 10 726 000 44 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 7 105 156 017 000 227 000 - 45 Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg 8 285 135 100 000 268 000 - 11 287 000 46 Vinterbro Eiendomsinvest AS Logistikk Vinterbro 15 991 235 086 000 458 000 - 16 746 000 473 590 4 798 221 000 11 952 000 550 000 371 192 000 Sum Kontor 12% Industri 25% 7% Logistikk/lager Skole 10% Annet 10% Annet 36% www.fearnleyfinans.no 9 Eiendomsrapport 2014 fearnleyfinans.no 10 Eiendomsrapport 2014 PROSJEKTENE 2014 AGDER STATSBYGG AS AS Agder Statsbygg Prosjektmeglere Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Thomas 22 Holtan Leskovsky Telefon: 93 63 45 Telefon:[email protected] 22 93 63 45 E-post: E-post: [email protected] Forretningsfører Forretningsfører Hilde Østby Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 Telefon: [email protected] 22 93 63 41 E-post: E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Paul Dehli Telefon: 22Navestad 93 64 56 Telefon:[email protected] 22 93 64 56 E-post: E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Selskapsinformasjon Navn på selskap EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Agder Statsbygg AS Agder Statsbygg AS 07.12.2012 13807.12.2012 000 000 138 000 17 000 488 176,5% 488 6,5% Navn på selskap Etablert Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdived vedstiftelse stiftelse pr. (NOK) Eiendomsverdi kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) ved stiftelse (NOK) 1.Finansiering prior pantelån 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetaltegenkapital egenkapital Innbetalt Prosjektprisved vedstiftelse stiftelse Prosjektpris 101 697 000 1096 504 000 000 000 30 30 850 850 000 000 140 354 138 547 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) (NOK) Egenkapitalforhold Innbetaltegenkapital egenkapital ved ved stiftelse stiftelse Innbetalt Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital 30 30 850 850 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Prognose kontantstrømanalyse (NOK) 2013E 2014E (NOK) Brutto leieinntekt Brutto leieinntekt Eierkostnad Eierkostnad Netto leieinntekt Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Netto rentekostnader Estimert Estimertskatt skatt Avdrag Avdrag Prognose Prognoseutdeling utdeling Netto Nettokontantstrøm kontantstrøm 2014E 9 464 000 9 722 000 -500 000 -513 000 8 964 000 9 209 000 -325 000 -644 000 -5 916 000 -5 901 000 --2 -2 213 272 000 000 -1 050 000 510 000 -658 000 2015E 9 701 000 9 965 000 -513 000 -525 000 9 188 000 9 440 000 -333 000 -404 000 -5 903 000 -5 798 000 --2 272 000 -2 389 000 -1 050 000 -1 000 000 -370 000 -151 000 2015E 2016E 9 943 000 10 214 000 -525 000 -538 000 9 418 000 9 676 000 -341 000 -415 000 -5 802 000 -5 687 000 --2 000 -2 389 510 000 -1 000 000 000 -1 200 -114 000 -136 000 Gj.snitt. pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Gj.snitt. brutto brutto leie leie pr. 11200 230 11 230 260 11 260 290 Nøkkeltall Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm), ca. Selveiertomt (kvm), ca. Saldo Saldo 101 99 697 749 000 000 000 000 66 000 000 11 741 475 000 000 109 107 438 224 000 000 7 891 7 891 13 000 13 000 Vektet gj.v. leietid 14,3 år Vektet gj.v. leietid 13,3 år Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende Utleiegrad 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Gj.snitt. bruttoavskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Skattemessig 2% Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Management AS PROGNOSE BALANSEpr. PR.31.12 31.12 Prognose balanse (NOK) 2012A 2013E (NOK) Omløpsmidler Omløpsmidler Verdi eiendom 1)1) Verdi eiendom Sum aktiva Sum aktiva 2013A 2 944 000 4 590 000 137 846 000 137 985 000 140 790 000 142 575 000 2014E 3 454 000 3 932 000 137 846 000 137 985 000 141 300 000 141 917 000 2014E 2015E 3 084 000 3 781 000 137 846 000 137 985 000 140 930 000 141 766 000 2015E 2016E 2 970 000 3 645 000 137 846 000 137 985 000 140 816 000 141 630 000 Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Langsiktig Langsiktig gjeld gjeld Sum Sum passiva passiva 1 192 000 1 514 000 109 438000 000 107 224 110 738 630000 000 108 1 265 000 1 483 000 107952 225000 000 104 108435 490000 000 106 1 242 000 1 453 000 104563 953000 000 102 106016 195000 000 104 1 218 000 1 399 000 102053 564000 000 100 103452 782000 000 101 30837 160000 000 VEK over-/underkurs2)2) 33 VEK ekskl. ekskl. over-/underkurs 32482 810000 000 35 34750 735000 000 37 37 178 034000 000 40 6,5% 6,5% 6,7% 6,7% 6,8% 6,8% Note Justertfor forrabatt rabatt latent skatt Note 1)1)Justert latent skatt Note 2)Etter Etterbudsjetterte budsjetterte utdelinger Note 2) utdelinger Yieldutvikling Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansieringsstruktur (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering Transje Transje11 Transje Transje22 Transje Transje33 Sum Sumlån/vektet lån/vektetrente rente Lillesand Lillesand Kontor Kontor Post- og teletilsynet Post- og teletilsynet Beliggenhet Type eiendom Type eiendom Leietager(e) Leietager(e) 308 500 308 500 - Sist omsatt pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato sist omsatt Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente Rente 5,73% 5,73% 4,25% 3,93% 3,62% 3,75% 5,56% 5,55% (NOK) (NOK) Netto yield,anslag anslag Netto yield, Estimert eiendomsverdi Estimert eiendomsverdi Rabatt skatt 1) Rabatt latent latent skatt Netto gjeld Netto gjeld VEK over-/underkursrentesikring rentesikring VEK ekskl. ekskl. over-/underkurs Rentebinding Rentebinding 22.05.2037 16.10.2037 Flytende Flytende Flytende Flytende 22,7 21,1 år år 6,25% 6,25% 143344 424000 000 147 000 -4-448 146 000 -107 686000 000 -104 148 35050 290000 000 39 6,50% 6,50% 137 908000 000 141 677 -62000 000 -3 692 -107 148 686000 000 -104 30837 160000 000 33 6,75% 6,75% 132430 800000 000 136 -3 272 000-107148 686000 000 -104 25010 114000 000 29 -35050 290000 000 39 -30837 160000 000 33 -25010 114000 000 29 353000 000 391 353000 000 391 302000 000 338 302000 000 338 251000 000 290 251000 000 290 18670 180 18 76% 73% 17950 480 17 79% 76% 16290 830 17 82% 79% n/a 25%/25% n/a 27%/27% n/a 9%/9% n/a 10%/10% n/a -6%/-6% n/a -6%/-6% Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK pr. 1% ekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkursrentesikring rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Eiendomsverdi pr. Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BildeAV avEIENDOMMENE eiendommen IRR siden oppstart før/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs Nominell avkastningfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs Nominell avkastning Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 9% 10% 12% KOMMENTAR Kommentar Eiendommen beliggende i flotte omgivelser ii Lillesand, Lillesand, med med nærhet nærhet til til E-18, E-18, Eiendommen er sentralt sentralt beliggende flotte omgivelser Kristiansand, Kjevik flyplass. Det er høyerstandard på eiendommens materialKristiansand,Sørlandssenteret Sørlandssenteretogog Kjevik flyplass. Det høy standard på eiendommens valg og byggets Bygget er Bygget utleid påerlang leieavtale Post- og til teletilsynet materialvalg og tekniske byggetsløsninger. tekniske løsninger. utleid på langtil leieavtale Post- og og er deres og hovedkontor. teletilsynet er deres hovedkontor. fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 12 12 Eiendomsrapport 2014 2013 Eiendomsrapport ARENDAL LOGISTIKKINVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 33 550 000 12 500 000 46 050 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 12 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2014E 3 774 000 -220 000 3 554 000 -175 000 -1 447 000 -550 000 -815 000 567 000 2015E 3 849 000 -226 000 3 623 000 -179 000 -1 633 000 -1 100 000 -815 000 -104 000 Åsbieveien 15, Arendal Logistikk DSV Road AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 4 909 34 725 100 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 125 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Arendal Logistikkinvest AS 25.10.2013 47 250 000 9 625 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2013 15 år 100% – maks 2% 100% 769 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Prognose balanse pr. 31.12 2016E 3 926 000 -231 000 3 695 000 -184 000 -1 616 000 -136 000 -1 100 000 -815 000 -156 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 530 000 44 796 000 45 326 000 2014E 1 097 000 44 796 000 45 893 000 2015E 993 000 44 796 000 45 789 000 2016E 837 000 44 796 000 45 633 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 156 000 33 550 000 33 706 000 305 000 33 000 000 33 305 000 301 000 31 900 000 32 201 000 290 000 30 800 000 31 090 000 11 620 000 12 588 000 13 588 000 14 543 000 7,5% 7,6% 7,8% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 770 780 Yieldutvikling 800 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 17 000 000 16 550 000 33 550 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,54% 4,30% 4,93% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.10.2021 Flytende 3,9 år 7,25% 49 021 000 -2 754 000 -33 176 000 13 091 000 7,50% 47 387 000 -2 591 000 -33 176 000 11 620 000 7,75% 45 858 000 -2 438 000 -33 176 000 10 244 000 13 091 000 11 620 000 10 244 000 131 000 131 000 116 000 116 000 102 000 102 000 9 990 68% 9 650 71% 9 340 73% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a n/a n/a n/a Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 18% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen Kommentar Eiendommen ble oppført i 2004 og fungerer som leietagers hovedkontor og logistikksenter i Sør-Norge. Eiendommen er beliggende i Stoa nærings- og handelsområde utenfor Arendal langs E-18. Hoveddelen av bygningsmassen utgjør lager og terminal. Det er stor, selveiet tomt med utbyggingspotensiale. Det foreligger 3 års rullerende morselskapsgaranti. www.fearnleyfinans.no 13 Eiendomsrapport 2014 Bulgaria Property Fund AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Bulgaria Property Fund AS 30.06.2005 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 10 000 000 10 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008 Sum innbetalt egenkapital 10 000 000 15 000 000 4 000 000 29 000 000 Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Analysedato 31.12.2013 Byala – Bulgaria Utviklingstomt 38 200 60 000 Fearnley Finans Management AS Nordic Ltd. (Bulgaria) 290 000 363 000 04.07.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Bilde av eiendommen Kommentar Fondet har som forvaltningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier til sammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldende markedsforhold. fearnleyfinans.no 14 Eiendomsrapport 2014 Drammen Handelsbygg KS Prosjektmeglere Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Kristian Nordtømme Telefon: 22 93 64 54 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 58 650 000 20 000 000 78 650 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 20 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse 2014E 6 732 000 -1 117 000 5 615 000 -507 000 -2 322 000 -800 000 -1 100 000 886 000 2015E 6 934 000 -1 144 000 5 790 000 -256 000 -2 870 000 -1 600 000 -1 050 000 14 000 Ing. Rybergsgt. 114 – Drammen Handel/kontor Bohus Drammen AS, Kinnarps AS og Buskerud Teknisk Ortopedi AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Festetomt (kvm) 7 670 12 100 4 300 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 14,3 år 99% 96% 894 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 200 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Drammen Handelsbygg KS 13.12.2013 76 500 000 9 974 7,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2013 Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Prognose balanse pr. 31.12 2016E 7 103 000 -1 152 000 5 951 000 -263 000 -2 788 000 -1 800 000 -1 100 000 0 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 231 000 77 372 000 77 603 000 2014E 1 117 000 77 372 000 78 489 000 2015E 1 131 000 77 372 000 78 503 000 2016E 1 131 000 77 372 000 78 503 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 86 000 58 650 000 58 736 000 609 000 57 850 000 58 459 000 592 000 56 250 000 56 842 000 573 000 54 450 000 55 023 000 18 867 000 20 030 000 21 661 000 23 480 000 7,3% 7,5% 7,7% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 880 900 Yieldutvikling 930 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 30 000 000 28 650 000 58 650 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,44% 4,25% 4,86% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.01.2022 Flytende 4,1 år 7,00% 80 214 000 -297 000 -58 505 000 21 412 000 7,25% 77 448 000 -76 000 -58 505 000 18 867 000 7,50% 74 867 000 -58 505 000 16 362 000 21 412 000 18 867 000 16 362 000 214 000 214 000 189 000 189 000 164 000 164 000 10 460 73% 10 100 76% 9 760 78% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a n/a n/a n/a Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 18% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen Kommentar Eiendommen som ble påbygd og oppgradert i 2007, består av ca. 80% handel og 20% kontor. Eiendommen er beliggende på Åssiden i Drammen langs hovedveien riksvei 283. Eiendommen er langsiktig utleid, hovedsakelig til Bohus. Det er tilhørende stor tomt og rikelig med p-plasser. www.fearnleyfinans.no 15 Eiendomsrapport 2014 DYRSKUEVEIEN 5 KS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Line Johansen Telefon: 22 93 64 39 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Dyrskueveien 5 KS 01.07.2013 105 000 000 13 765 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 71 000 000 31 700 000 102 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 31 700 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 317 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2014E 7 771 000 -349 000 7 422 000 -282 000 -3 389 000 -1 773 000 -2 500 000 -522 000 2015E 7 937 000 -357 000 7 580 000 -289 000 -3 463 000 -2 364 000 -1 750 000 -286 000 2016E 8 106 000 -366 000 7 740 000 -296 000 -3 346 000 -2 364 000 -1 750 000 -16 000 Analysedato 31.12.2013 EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Dyrskuevegen 5, Ullensaker Handel DNB Bank ASA og Megaflis AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm), ca. Parkeringsplasser 7 628 21 710 Ca. 250 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 9,3 år 85% 100% 998 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 3 056 000 102 151 000 105 207 000 2014E 2 534 000 102 151 000 104 685 000 2015E 2 248 000 102 151 000 104 399 000 2016E 2 232 000 102 151 000 104 383 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 717 000 71 000 000 71 717 000 736 000 71 000 000 71 736 000 711 000 68 636 000 69 347 000 686 000 66 272 000 66 958 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 33 490 000 32 949 000 35 052 000 37 425 000 7,0% 7,1% 7,3% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 020 1 040 1 060 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 36 000 000 35 000 000 71 000 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,50% 5,07% 4,78% Rentebinding Flytende 01.07.2018 2,2 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 6,75% 109 956 000 -4 192 000 -68 661 000 37 103 000 7,00% 106 029 000 -3 878 000 -68 661 000 33 490 000 7,25% 102 372 000 -3 586 000 -68 661 000 30 125 000 -302 000 36 801 000 -302 000 33 188 000 -302 000 29 823 000 371 000 368 000 335 000 332 000 301 000 298 000 14 410 65% 13 900 67% 13 420 69% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a n/a n/a n/a Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 11% 12% 14% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen Kommentar Eiendommen er beliggende ved Kløftakrysset, langs den attraktive aksen Oslo – Gardermoen og med god eksponering mot E6. Bygget ble oppført i 2007 og er utleid på langsiktige leieavtaler. fearnleyfinans.no 16 Eiendomsrapport 2014 Eiendomsinvest 2009 AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Kostpris (NOK) Kostpris gjenværende investeringer Sum investering/avsatt uinnkalt restansvar 20 000 000 20 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere innbetalt kapital Prosjektpris/ sum innbetalt kapital Vektet kjøpsyield av gjenværende investeringer Nøkkeltall Vektet yield Vektet lånerente Effektiv belåningsgrad Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) Vektet gjenværende leietid Brutto eiendomseksponering (ca. NOK) Antall kvm vektet 20 000 000 20 000 000 40 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 400 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 205 000 13.06.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Selskapsadministrasjon Investeringsrådgiver Forretningsførsel 220 000 55% PORTEFØLJEOVERSIKT Eierandel 12,0% 10,0% 5,0% 8,0% 6,0% Kostpris 1) 8 601 000 6 223 000 3 342 000 1 744 000 552 000 20 462 000 KjøpsAnslag yield verdi 2) 7,3% 11 826 000 8,0% 6 047 000 7,1% 3 008 000 7,3% 880 000 7,6% 882 000 7,5% 22 643 000 Analysedato 31.12.2013 PORTEFØLJEINFORMASJON EiendomsInvest 2009 AS 08.12.2009 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse (NOK) Prosjekt Dagligvarelogistikk AS Festningsveien 2 IS Kongsberg Industribygg AS Bergen Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Sum portefølje og vektete verdier Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] 20 462 000 20 462 000 7,5% 8,0% 6,34% 77% 8 455 000 7,7 år 117 364 000 11 451 Fearnley Finans AS Fearnley Finans Management AS Anslag yield 7,3% 9,2% 8,4% 8,3% 8,3% 8,0% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager-/aksjonærlån Note 2) Basert på individuelle verdivurderinger fra prosjektenes respektive forretningsførere PROGNOSE ANDELSVERDI (NOK) Antatt verdi portefølje Omløpsmidler Antatt VEK VEK pr. 1% 22 643 000 1 373 000 24 016 000 240 000 Bilde Kommentar Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger tilbakebetales aksjonærene og reinvesteres ikke. Selskapet er fullinvestert og er i «realisasjonsfasen». www.fearnleyfinans.no 17 Eiendomsrapport 2014 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13.06.2007 435 500 000 8 710 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 356 479 000 81 863 000 438 342 000 Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 81 863 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 818 630 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Vest-Sverige Bolig/næring Personlige, næringsdrivende og skole Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) 1) Parkeringsplasser 50 000 400 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/SEK) Skattemessig avskrivningssats bygg 1 år 100% 97% 649 2–4% Note 1) 40 175 kvm iht svensk oppmålingsmetode Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS APF AB og Trollhättan AB 722 000 17.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Salg eiendom Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 2014E 33 364 000 -15 235 000 18 129 000 -5 510 000 -12 130 000 73 641 000 -76 000 000 -1 870 000 2015E 33 864 000 -15 496 000 18 368 000 -4 357 000 -10 016 000 -3 580 000 415 000 2016E 34 372 000 -15 762 000 18 610 000 -4 367 000 -9 007 000 -7 160 000 -1 924 000 Prognose balanse pr. 31.12 (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 7 596 000 338 978 000 346 574 000 2014E 5 726 000 265 337 000 271 063 000 2015E 6 141 000 265 337 000 271 478 000 2016E 4 217 000 265 337 000 269 554 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 902 000 262 729 000 265 631 000 2 239 000 186 729 000 188 968 000 1 906 000 183 149 000 185 055 000 1 573 000 175 989 000 177 562 000 77 203 000 82 095 000 86 423 000 91 992 000 6,5% 6,6% 6,7% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader ifm nedbetaling av gjeld/ fornyelse av lån Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 670 680 690 Finansieringsstruktur (SEK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 169 548 000 60 681 000 32 500 000 262 729 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,00% 8,97% 9,37% 6,46% Rentebinding Flytende 30.06.2014 29.06.2015 0,3 år (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs swap-avtaler VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 6,25% 363 705 000 -14 464 000 -258 035 000 91 206 000 6,50% 352 549 000 -13 571 000 -258 035 000 80 943 000 6,75% 342 219 000 -12 745 000 -258 035 000 71 439 000 -2 304 000 88 902 000 -2 304 000 78 639 000 -2 304 000 69 135 000 912 000 889 000 809 000 786 000 714 000 691 000 7 270 72% 7 050 75% 6 840 77% 2%/1% 11%/9% 0%/-1% -1%/-4% -2%/-3% -13%/-16% Note1) Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr. 31.12.2013 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og VestSverige. Totalt utleibart areal er på ca. 50 000 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. fearnleyfinans.no 18 Eiendomsrapport 2014 Eikveien Holding AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 70 575 000 4 000 000 18 700 000 93 275 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 700 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Eikveien 19 og 20 – Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 4 600 29 171 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,6 år 100% 100% 1 648 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 187 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS 207 000 14.06.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 8 000 10% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Eikveien Holding AS 30.06.2011 91 000 000 19 783 8,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2013 2014E 7 853 000 -206 000 7 647 000 -367 000 -3 634 000 -3 500 000 146 000 2015E 8 049 000 -212 000 7 837 000 -376 000 -3 534 000 -2 500 000 -1 300 000 127 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 8 250 000 -217 000 8 033 000 -385 000 -3 439 000 -2 500 000 -1 600 000 109 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 1 818 000 93 867 000 95 685 000 2014E 1 964 000 93 867 000 95 831 000 2015E 2 091 000 93 867 000 95 958 000 2016E 2 200 000 93 867 000 96 067 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 784 000 68 450 000 69 234 000 758 000 64 950 000 65 708 000 739 000 62 450 000 63 189 000 704 000 59 950 000 60 654 000 26 451 000 30 123 000 32 769 000 35 413 000 8,0% 8,2% 8,4% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 710 1 750 Yieldutvikling 1 790 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 38 875 000 28 575 000 1 000 000 68 450 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,53% 3,93% 5,00% 5,42% Rentebinding 15.07.2021 Flytende 30.06.2014 4,3 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,75% 98 671 000 -2 029 000 -67 416 000 29 226 000 8,00% 95 588 000 -1 721 000 -67 416 000 26 451 000 8,25% 92 691 000 -1 431 000 -67 416 000 23 844 000 Over-/underkurs rentesikring VEK -2 496 000 26 730 000 -2 496 000 23 955 000 -2 496 000 21 348 000 292 000 267 000 265 000 240 000 238 000 213 000 21 450 69% 20 780 72% 20 150 74% 23%/19% 66%/52% 19%/14% 51%/38% 14%/9% 37%/24% 17% 18% 21% VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Kommentar Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. www.fearnleyfinans.no 19 Eiendomsrapport 2014 Hamar Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Hamar Eiendomsinvest KS 30.06.2010 110 700 000 9 130 7,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 88 560 000 2 700 000 22 200 000 113 460 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 22 200 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Smiuhagan 10 – Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 12 132 49 455 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,5 år 100% 100% 708 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 222 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 222 120 01.10.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 48 000 22% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 2014E 8 932 000 -498 000 8 434 000 -328 000 -5 104 000 -2 728 000 274 000 2015E 9 111 000 -508 000 8 603 000 -335 000 -4 970 000 -3 456 000 -158 000 2016E 9 293 000 -518 000 8 775 000 -342 000 -4 714 000 -3 592 000 127 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 963 000 110 673 000 111 636 000 2014E 1 237 000 110 673 000 111 910 000 2015E 1 079 000 110 673 000 111 752 000 2016E 1 206 000 110 673 000 111 879 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 021 000 85 060 000 86 081 000 1 061 000 82 332 000 83 393 000 1 007 000 78 876 000 79 883 000 952 000 75 284 000 76 236 000 VEK ekskl. over-/underkurs 25 555 000 28 517 000 31 869 000 35 643 000 7,5% 7,7% 7,8% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 740 750 770 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 44 280 000 40 780 000 85 060 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,84% 4,62% 5,77% Rentebinding 06.07.2020 Flytende 3,4 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,25% 116 331 000 -2 167 000 -85 118 000 29 046 000 7,50% 112 453 000 -1 780 000 -85 118 000 25 555 000 7,75% 108 826 000 -1 417 000 -85 118 000 22 291 000 -1 936 000 27 110 000 -1 936 000 23 619 000 -1 936 000 20 355 000 290 000 271 000 256 000 236 000 223 000 204 000 9 590 73% 9 270 76% 8 970 78% 16%/14% 52%/44% 12%/9% 37%/28% 8%/5% 22%/14% 14% 16% 19% Kommentar Eiendommen er godt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført år 2001 og er i svært god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca. 5 200 kvm. Eiendommen er i sin helhet utleid på «barehouse» betingelser med Posten Norge AS. Det arbeides med en refinansiering av påhvilende pantelån. fearnleyfinans.no 20 Eiendomsrapport 2014 Haslevangen Invest KS Prosjektmeglere Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: [email protected] Forretningsfører Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 104 000 000 793 000 25 000 000 129 793 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 25 000 000 6 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Haslevangen 14 – Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 8 090 6 260 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,2 år 100% 100% 1 311 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 250 000 60 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 10 500 4% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Haslevangen Invest KS 22.08.2011 136 000 000 16 810 7,6% Analysedato 31.12.2013 2014E 10 932 000 -405 000 10 527 000 -817 000 -6 569 000 -2 199 000 -1 500 000 -558 000 2015E 11 150 000 -413 000 10 737 000 -364 000 -6 516 000 -2 000 000 -1 500 000 357 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 11 373 000 -421 000 10 952 000 -371 000 -6 225 000 -2 000 000 -1 450 000 906 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 2 603 000 136 615 000 139 218 000 2014E 2 045 000 136 615 000 138 660 000 2015E 2 402 000 136 615 000 139 017 000 2016E 3 308 000 136 615 000 139 923 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 668 000 98 949 000 100 617 000 1 634 000 96 750 000 98 384 000 1 601 000 94 750 000 96 351 000 1 390 000 92 750 000 94 140 000 38 601 000 40 276 000 42 666 000 45 783 000 7,5% 7,6% 7,8% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 350 1 380 Yieldutvikling 1 410 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 56 000 000 23 416 673 19 333 327 199 000 98 949 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 7,82% 3,91% 7,00% 4,50% 6,72% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 31.05.2018 Flytende 01.06.2016 15.01.2014 3 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,25% 145 200 000 -4 132 000 -98 014 000 43 054 000 7,50% 140 360 000 -3 745 000 -98 014 000 38 601 000 7,75% 135 832 000 -3 382 000 -98 014 000 34 436 000 -9 327 000 33 727 000 -9 327 000 29 274 000 -9 327 000 25 109 000 431 000 337 000 386 000 293 000 344 000 251 000 17 950 68% 17 350 70% 16 790 73% 27%/15% 77%/39% 22%/9% 59%/21% 16%/2% 42%/5% 18% 21% 24% Kommentar Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Det pågår for tiden stor aktivitet i området med utvikling av Arcus gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. Eiendommen er utleid til 3 solide leietagere. www.fearnleyfinans.no 21 Eiendomsrapport 2014 HILLEVÅGSENTERET HOLDING KS Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Analysedato 31.12.2013 Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Hillevågsenteret Holding KS 20.08.2013 225 000 000 16 567 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 160 000 000 70 000 000 230 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 70 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Stavanger Handel Bl.a. Jula, Asko, Elixia og Stoff & Stil Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm), ca. 13 581 8 760 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 8,8 år 96% 100% 1 300 2% 700 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 50 000 7% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2014E 16 462 000 -1 155 000 15 307 000 -1 174 000 -6 876 000 -2 750 000 -5 000 000 -493 000 2015E 17 344 000 -1 184 000 16 160 000 -434 000 -6 690 000 -5 875 000 -2 000 000 1 161 000 2016E 18 565 000 -1 213 000 17 352 000 -445 000 -6 412 000 -6 250 000 -3 500 000 745 000 Note 1) Inkl ekstraordinært vedlikehold på NOK 750.000 i 2014, tilsv. fratrekk i kjøpesum basert på teknisk d.d. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 210 1 280 Saldo 160 000 000 160 000 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 3 003 000 222 521 000 225 524 000 2014E 2 510 000 222 521 000 225 031 000 2015E 3 671 000 222 521 000 226 192 000 2016E 4 416 000 222 521 000 226 937 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 436 000 160 000 000 161 436 000 1 413 000 157 250 000 158 663 000 1 356 000 151 375 000 152 731 000 1 297 000 145 125 000 146 422 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 64 088 000 66 368 000 73 461 000 80 515 000 7,5% 7,6% 7,8% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 370 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Sum lån/vektet rente EIENDOMSDATA Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,00% 4,00% Rentebinding Flytende - (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,25% 230 194 000 -416 000 -158 433 000 71 345 000 7,50% 222 521 000 -158 433 000 64 088 000 7,75% 215 343 000 -158 433 000 56 910 000 71 345 000 64 088 000 56 910 000 713 000 713 000 641 000 641 000 569 000 569 000 16 950 70% 16 380 72% 15 860 74% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a n/a n/a n/a Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 9% 11% 12% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Hensyntatt normalisert årsleie Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen Kommentar Hillevågsenteret har god beliggenhet i etablert område i Hillevåg i Stavanger, 2,5 km fra sentrum. Eiendommen fremstår som et handels- og servicesenter og skiller seg fra tradisjonelle kjøpesentre ved at butikkene har egen inngang fra gateplan. fearnleyfinans.no 22 Eiendomsrapport 2014 HOFFSVEIEN HOLDINGAS AS Hoffsveien Holding Prosjektmeglere Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Paul Dehli22 Navestad Telefon: 93 64 56 Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] E-post: [email protected] Forretningsfører Forretningsfører Tove Auset Tove Auset22 93 63 46 Telefon: Telefon: 93 63 46 E-post:22 [email protected] E-post: [email protected] Christian Bull Christian Telefon: Bull 22 93 63 35 Telefon: 93 63 35 E-post: 22 [email protected] E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Selskapsinformasjon Navn på selskap Hoffsveien Holding AS Hoffsveien Holding AS 05.03.2013 05.03.2013 140 000 000 140 000 000 19 444 19 444 7,1% 7,1% Navn på selskap Etablert Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse 103 500 000 103 500 000 36 600 000 36 600 000 140 100 000 140 100 000 Egenkapitalforhold (NOK) Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital 36 600 000 36 600 000 - Innbetaltegenkapital egenkapitalpr. pr.1% 1% Innbetalt Uinnkaltansvarskapital ansvarskapitalpr. pr.1% 1% Uinnkalt 366000 000 366 -- Sist omsatt omsattpr. pr.1% 1%(NOK) (NOK) Sist Dato sist sistomsatt omsatt Dato --- Sum utbytte/utbetaling utbytte/utbetalingpr. pr.1% 1% Sum Tilbakebetalti i%%av avinnbetalt innbetalt Tilbakebetalt --- PROGNOSEkontantstrømanalyse KONTANTSTRØMANALYSE Prognose (NOK) (NOK) Bruttoleieinntekt leieinntekt Brutto Eierkostnad Eierkostnad Netto leieinntekt Netto leieinntekt Andre driftskostnader driftskostnaderinkl. inkl.adm. adm.1)1) Andre Nettorentekostnader rentekostnader Netto Estimertskatt skatt Estimert Avdrag Avdrag Prognose utdeling utdeling Prognose Nettokontantstrøm kontantstrøm Netto 1) 2013E 2014E 544000 000 108637 -395000 000 -477 149000 000 108160 -267 000 -546 000 -3140 205000 000 -5 --2 070 000-1 800 0004604 677000 000 2014E 2015E 10883 536000 000 10 -487000 000 -489 10 049 000 10 394 000 -379000 000 -410 -5194 488000 000 -5 --3140 105000 000 -4 800000 000 -1-1800 000 -1 -723 150 000 2015E 2016E 10 780000 000 11 135 -499000 000 -501 10 281 000 10 634 000 -389 000 -420 000 -5218 554000 000 -5 -94000 000 -208 -4140 140000 000 -4 -1 800000 000 -900 -1 696000 000 -252 440 11480 11 510 460 500 11550 Note1)1)Inkl. Kontantstrømmen løper i perioden fraNOK den237.000 5.3 til 31.12 Note utbedring ifm brannteknisk d.d. med Gj.snitt.brutto bruttoleie leiepr.pr.kvm kvm(BTA) (BTA) Gj.snitt. FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansieringsstruktur (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering Transje 11 Transje Transje 22 Transje Sum lån/vektet lån/vektetrente rente Sum Saldo Saldo 51750 750000 000 51 51750 750000 000 51 103500 500000 000 103 Analysedato Analysedato Våren 2013 31.12.2013 EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Beliggenhet Type eiendom Type eiendom Leietager(e) Leietager(e) Hoffsveien 48 – Oslo Hoffsveien 48 – Oslo Kontor Kontor Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Nøkkeltall Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Parkeringsplasser 7 200 7 200 3 558 3 558 119 119 Vektet gj.v. leietid Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Vektet indeksregulering Utleiegrad Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Skattemessig avskrivningssats bygg 6,6 år 5,8 år 93% 93% 100% 100% 1 443 1 443 2% 2% Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forretningsførsel Forvaltning Forvaltning Fearnley Finans Management Fearnley Finans Management ASAS Fearnley Finans Asset Management Fearnley Finans Asset Management ASAS PROGNOSEbalanse BALANSEpr. PR.31.12 31.12 Prognose (NOK) (NOK) Omløpsmidler Omløpsmidler Verdieiendom eiendom1) 1) Verdi Sum aktiva Sum aktiva Våren 2013E 2013A 369 000 5 241 000 139274 479 000 141 000 139 848 000 146 515 000 2013E 2014E 5 046 000 5 845 000 139 479 000 141 274 000 144 525 000 147 119 000 2014E 2015E 4 323 000 4 695 000 139 479 000 141 274 000 143 802 000 145 969 000 2015E 2016E 2 627 000 4 443 000 139 479 000 141 274 000 142 106 000 145 717 000 Kortsiktiggjeld gjeld Kortsiktig Langsiktiggjeld gjeld Langsiktig Sumpassiva passiva Sum 1 125 000 103 500 000 103 500 000 103625 500 000 104 000 179 000 1 1129 000 103 500 000 101 430 000 104 679 000 102 559 000 196 000 11131 000 100 395 000 97 290 000 101 591 000 98 421 000 1 146 000 1 081 000 255 000 9396 150 000 401 000 9497 231 000 2) 2) 4136 348 000 VEKekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs 890 000 VEK 846 000 4439 560 000 211 000 47 42 548 000 705 000 5144 486 000 7,0% 7,0% 7,1% 7,2% 7,3% 7,3% Note Justert rabatt latent Note 1) 1) Justert for for rabatt latent skattskatt Note Etter budsjetterte utdelinger Note 2)2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE Rente Rente 5,54% 5,29% 4,75% 4,50% 5,15% 4,90% Rentebinding Rentebinding 15.04.2019 15.04.2019 Flytende Flytende 2,63årår (NOK) (NOK) Netto yield, anslag Netto yield, anslag Estimerteiendomsverdi eiendomsverdi Estimert Rabattlatent latent skatt Rabatt skatt Netto gjeld Netto gjeld VEKekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs rentesikring VEK rentesikring 6,75% 6,75% 146 917 000 150 519 000 558 000 -4-2 299 000 -103 131 000 -99 384 000 228 000 4641 836 000 7,00% 7,00% 141 670 000 145 143 000 191 000 -3 -2 869 000 -103 131 000 -99 384 000 348 000 4136 890 000 7,25% 7,25% 136 785 000 140 138 000 849 000 -3 -1 468 000 -103 131 000 -99 384 000 805 000 3731 286 000 -498 000 4641 338 000 228 000 -498 000 4136 392 000 348 000 -498 000 3631 788 000 805 000 468 000 412 000 463 000 412 000 419 000 363 000 414 000 363 000 373 000 318 000 368 000 318 000 2020910 410 69% 70% 2019160 680 71% 73% 1919 460 000 74% 76% IRR over-/underkurs IRRsiden sidenoppstart oppstartfør/etter før/etter over-/underkurs 35%/33% n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 28%/27% n/a 18%/16% n/a 14%/13% n/a 2%/1%n/a 2%/1%n/a Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK over-/underkurs rentesikring VEKpr. pr.1% 1%ekskl. ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK VEKpr. pr.1% 1% Eiendomsverdi Eiendomsverdipr.pr.kvm kvm(BTA) (BTA) Finansieringsgrad Finansieringsgrad(eiendom) (eiendom) BILDE av AV eiendommen EIENDOMMEN Bilde Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 10% 12% 13% Kommentar KOMMENTAR Eiendommen kommune (bydel NAV ogog Ullern Legesenter, ogog Eiendommenererutleid utleidtiltilbl.a. bl.a.Oslo Oslo kommune (bydelUllern), Ullern), NAV Ullern Legesenter, dekker mot almennheten. Eiendommen er beliggende i dekkeren enrekke rekkeav avbydelens bydelenstjenestetilbud tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende Hoffsveien nær Smestad med god eksponering mot Ring 3,3, ogogmed i Hoffsveien nær Smestad med god eksponering mot Ring medkort kortavstand avstandtiltiloffentlige offentlige kommunikasjoner. kommunikasjoner. www.fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no 23 19 Eiendomsrapport 2014 Eiendomsrapport 2013 Kjelsåsveien Invest AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Kjelsåsveien Invest AS 15.06.2007 124 000 000 11 895 6,8% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 99 200 000 23 500 000 122 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon 25.03.2010 Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 1 064 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 245 640 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Kjelsåsveien 168 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Oslo Politidistrikt, Nordic Nanovector AS og Polyfloor Norge NUF Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Festetomt (kvm) Parkeringsplasser 11 089 12 129 150 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4,2 år 100% 97% 889 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Newsec TM AS 4 000 2% Prognose kontantstrømanalyse 2014E 10 365 000 -1 172 000 9 193 000 -1 585 000 -5 058 000 -2 480 000 70 000 2015E 11 004 000 -1 177 000 9 827 000 -473 000 -5 023 000 -2 480 000 1 851 000 2016E 11 279 000 -1 188 000 10 091 000 -260 000 -4 914 000 -2 480 000 2 437 000 Note 1) Forutsetter utleie av ledige arealer fom. 01.07.2014 Note 2) Inkl. ekstraordinære kostnader i 2014 med ca. NOK 1 300 000 og i 2015 med ca. NOK 200 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 930 990 Saldo 49 100 000 26 100 000 9 120 000 84 320 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 1 485 000 117 278 000 118 763 000 2014E 1 555 000 117 278 000 118 833 000 2015E 3 406 000 117 278 000 120 684 000 2016E 5 843 000 117 278 000 123 121 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 030 000 84 320 000 85 350 000 1 063 000 81 840 000 82 903 000 1 055 000 79 360 000 80 415 000 1 033 000 76 880 000 77 913 000 33 413 000 35 930 000 40 269 000 45 208 000 7,8% 8,0% 8,2% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 020 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 267 000 25.05.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Analysedato 31.12.2013 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,86% 5,82% 2,99% 6,12% Rentebinding 15.06.2017 15.06.2017 Flytende 3,1 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 7,50% 127 150 000 -6 088 000 -83 865 000 37 197 000 7,75% 123 037 000 -5 759 000 -83 865 000 33 413 000 8,00% 119 181 000 -5 450 000 -83 865 000 29 866 000 -5 756 000 31 441 000 -5 756 000 27 657 000 -5 756 000 24 110 000 372 000 314 000 334 000 277 000 299 000 241 000 11 470 66% 11 100 69% 10 750 71% 7%/4% 53%/29% 5%/2% 38%/14% 3%/0% 23%/0% 20% 22% 25% Note 1) Inkl. nåverdi av mindreleie og normalisert leie for ledige lokaler Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Kommentar Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 p-plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. Det foreligger tvist med bortfester angående fastsettelse av festeavgiften. Saken vil avgjøres ved voldgift. fearnleyfinans.no 24 Eiendomsrapport 2014 KOMBIEIENDOM INVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 344 800 000 85 200 000 430 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 85 200 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Festetomt (kvm) Drammen 43 830 53 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Skien 41 509 53 000 33 931 9,4 år Særskilt iht. leiekontrakt 100% 332 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 920 000 06.11.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 265 000 31% Prognose kontantstrømanalyse 2014E 29 800 000 -120 000 29 680 000 -1 963 000 -14 778 000 -9 875 000 3 064 000 2015E 30 807 000 -123 000 30 684 000 -731 000 -15 754 000 -10 500 000 3 699 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 31 875 000 -126 000 31 749 000 -749 000 -15 200 000 -11 000 000 4 800 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 350 2013A 5 004 000 399 393 000 404 397 000 2014E 8 068 000 399 393 000 407 461 000 2015E 11 767 000 399 393 000 411 160 000 2016E 16 567 000 399 393 000 415 960 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 394 000 300 050 000 302 444 000 3 363 000 290 175 000 293 538 000 3 272 000 279 675 000 282 947 000 3 169 000 268 675 000 271 844 000 101 953 000 113 923 000 128 213 000 144 116 000 7,0% 7,2% 7,5% Note 1) Justert for rabatt latent skatt 360 370 Yieldutvikling Finansieringsstruktur Saldo 100 000 000 83 050 000 67 000 000 50 000 000 300 050 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Inkl ekstraordinære kostnader ifm refinansiering i 2014 MNOK 1,2 (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Kjerraten 16 – Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 - Skien Kontor/industri ABB AS Type eiendom Leietager(e) 852 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Analysedato 31.12.2013 EIENDOMSDATA KombiEiendom Invest AS 06.07.2006 420 000 000 4 922 6,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,91% 4,22% 4,22% 5,81% 5,38% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 31.12.2018 Flytende Flytende 31.12.2018 2,5 år 6,75% 439 704 000 -26 177 000 -297 440 000 116 087 000 7,00% 424 000 000 -24 607 000 -297 440 000 101 953 000 7,25% 409 379 000 -23 145 000 -297 440 000 88 794 000 -8 016 000 108 071 000 -8 016 000 93 937 000 -8 016 000 80 778 000 1 161 000 1 081 000 1 020 000 939 000 888 000 808 000 5 150 68% 4 970 71% 4 800 73% 8%/7% 67%/58% 6%/5% 51%/41% 5%/4% 35%/26% 15% 18% 21% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene Drammen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Skien Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Drammen Kommentar Skien Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er hovedleietager i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS/Prysmian Group. Eiendommen i Skien ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak statens hus. ABB AS har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum ca. 15 år. www.fearnleyfinans.no 25 Eiendomsrapport 2014 Leiraveien Holding KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Hilde Østby Telefon:22 93 63 41 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Leiraveien Holding KS 21.06.2006 107 500 000 9 890 6,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 2. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 71 000 000 20 400 000 18 500 000 109 900 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 500 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 185 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Leiraveien 17 – Lillestrøm Logistikk Nokian Dekk AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 10 870 20 500 25 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,2 år 80% 100% 634 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 160 000 12.03.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 17 500 9% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 2014E 7 846 000 -242 000 7 604 000 -281 000 -3 967 000 -3 090 000 266 000 2015E 8 003 000 -248 000 7 755 000 -288 000 -3 836 000 -3 090 000 541 000 2016E 8 163 000 -254 000 7 909 000 -295 000 -3 712 000 -3 090 000 812 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 420 000 100 011 000 100 431 000 2014E 686 000 100 011 000 100 697 000 2015E 1 227 000 100 011 000 101 238 000 2016E 2 039 000 100 011 000 102 050 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 841 000 75 351 000 76 192 000 813 000 72 261 000 73 074 000 791 000 69 171 000 69 962 000 761 000 66 081 000 66 842 000 VEK ekskl. over-/underkurs 24 239 000 27 623 000 31 276 000 35 208 000 7,3% 7,4% 7,5% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 720 740 750 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 53 440 000 14 336 000 7 575 000 75 351 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,55% 3,95% 5,95% 5,29% Rentebinding 30.06.2018 Flytende 15.10.2015 3,4 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,00% 108 629 000 -5 246 000 -75 772 000 27 611 000 7,25% 104 883 000 -4 872 000 -75 772 000 24 239 000 7,50% 101 387 000 -4 522 000 -75 772 000 21 093 000 -4 312 000 23 299 000 -4 312 000 19 927 000 -4 312 000 16 781 000 276 000 233 000 242 000 199 000 211 000 168 000 9 990 69% 9 650 72% 9 330 74% 6%/4% 59%/35% 5%/2% 40%/17% 3%/0% 24%/0% 21% 24% 29% Kommentar Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager-/distribusjonsområde like ved Åråsen i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager for Nokian Dekk AS. fearnleyfinans.no 26 Eiendomsrapport 2014 Logistikkbygg AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Thomas Holtan Leskovsky Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 63 45 Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 94 109 000 37 630 000 131 739 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 37 630 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Leiraveien – Lillestrøm Logistikk DSV Road AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 11 864 23 700 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 10,5 år 100% 100% 617 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 376 300 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS 353 000 19.06.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 247 500 66% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Logistikkbygg AS 10.06.2008 134 100 000 7 607 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2013 2014E 7 600 000 -651 000 6 949 000 -489 000 -4 034 000 -1 567 000 -500 000 359 000 2015E 7 784 000 -654 000 7 130 000 -428 000 -3 905 000 -1 567 000 -1 000 000 230 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 7 979 000 -671 000 7 308 000 -438 000 -3 777 000 -1 567 000 -1 500 000 26 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 1 119 000 87 265 000 88 384 000 2014E 1 478 000 87 265 000 88 743 000 2015E 1 708 000 87 265 000 88 973 000 2016E 1 734 000 87 265 000 88 999 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 862 000 51 000 000 51 862 000 835 000 49 433 000 50 268 000 809 000 47 866 000 48 675 000 782 000 46 299 000 47 081 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 36 522 000 38 475 000 40 298 000 41 918 000 7,5% 7,7% 7,9% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 640 660 Yieldutvikling 670 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Sum lån/vektet rente Saldo 51 000 000 51 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 8,05% 8,05% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 15.07.2018 4,5 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,25% 95 848 000 -5 708 000 -50 743 000 39 397 000 7,50% 92 653 000 -5 388 000 -50 743 000 36 522 000 7,75% 89 665 000 -5 090 000 -50 743 000 33 832 000 -5 245 000 34 152 000 -5 245 000 31 277 000 -5 245 000 28 587 000 394 000 342 000 365 000 313 000 338 000 286 000 8 080 53% 7 810 55% 7 560 57% 12%/10% 70%/57% 11%/9% 63%/49% 10%/8% 56%/42% 12% 13% 14% Kommentar Prosjektet bestod opprinnelig av to logistikkeiendommer beliggende i Lillestrøm og Bergen. Eiendommen i Bergen ble solgt høsten 2013 og gjenværende eiendom på Lillestrøm er utleid på lang kontrakt til DSV Road AS. www.fearnleyfinans.no 27 Eiendomsrapport 2014 Løvenskioldsgate 1 Invest AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Løvenskioldsgate 1 Invest AS 04.01.2011 86 900 000 26 175 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 70 400 000 18 000 000 88 400 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 180 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2014E 6 618 000 -155 000 6 463 000 -430 000 -3 670 000 -528 000 -2 428 000 -593 000 2015E 6 751 000 -159 000 6 592 000 -440 000 -3 538 000 -705 000 -2 428 000 -519 000 2016E 6 886 000 -163 000 6 723 000 -451 000 -2 797 000 -767 000 -2 428 000 280 000 Analysedato 31.12.2013 EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Løvenskioldsgate 1 – Oslo Skole Bjørknes AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 3 320 1 525 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 7,7 år 100% 100% 1 899 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 2 243 000 99 893 000 102 136 000 2014E 1 650 000 99 893 000 101 543 000 2015E 1 131 000 99 893 000 101 024 000 2016E 1 411 000 99 893 000 101 304 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 786 000 65 544 000 66 330 000 756 000 63 116 000 63 872 000 599 000 60 688 000 61 287 000 575 000 58 260 000 58 835 000 VEK ekskl. over-/underkurs 35 806 000 37 671 000 39 737 000 42 469 000 6,0% 6,1% 6,2% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 990 2 030 2 070 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 32 686 000 18 187 000 14 671 000 65 544 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,51% 3,93% 5,98% 5,68% Rentebinding 15.01.2016 Flytende 18.10.2021 2,8 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 5,75% 112 400 000 -8 199 000 -64 087 000 40 114 000 6,00% 107 717 000 -7 824 000 -64 087 000 35 806 000 6,25% 103 408 000 -7 479 000 -64 087 000 31 842 000 -1 929 000 38 185 000 -1 929 000 33 877 000 -1 929 000 29 913 000 401 000 382 000 358 000 339 000 318 000 299 000 33 860 58% 32 440 61% 31 150 63% 31%/29% 123%/112% 26%/24% 99%/88% 21%/18% 77%/66% 7% 8% 9% Kommentar Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert utviklings potensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken. fearnleyfinans.no 28 Eiendomsrapport 2014 MOSS AS Moss EIENDOMSINVEST eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Paul Dehli Telefon: 22Navestad 93 64 56 Telefon:[email protected] 22 93 64 56 E-post: E-post: [email protected] Forretningsfører Forretningsfører Tone Kågen Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 Telefon: [email protected] 22 93 63 37 E-post: E-post: [email protected] Haakon Shetelig Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Telefon:[email protected] 22 93 63 38 E-post: E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Selskapsinformasjon Navn på selskap EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Moss Eiendomsinvest AS Moss Eiendomsinvest AS 20.12.2010 20.12.2010 71 280 500 71 280 16 500 903 167,3% 903 7,3% Navn på selskap Etablert Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdived vedstiftelse stiftelse (NOK) Eiendomsverdi pr. kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) ved stiftelse (NOK) 1.Finansiering prior pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse 52 748 000 52 000 748 000 18 000 18 70000 748 000 000 70 748 000 Egenkapitalforhold (NOK) Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital(NOK) ved stiftelse Innbetaltansvarskapital egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital 18 000 000 18 000 000- Innbetalt egenkapital pr. 1% Innbetaltansvarskapital egenkapital pr.pr. 1%1% Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Type eiendom Leietager(e) Leietager(e) Tykkemyr 27 – Moss Tykkemyr 27 – Moss Kontor/lager Kontor/lager Hansen Protection AS og Fire Fighting Systems AS Hansen Protection AS og Fire Fighting Systems AS Nøkkeltall Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Total bygningsmasse Selveiertomt (kvm) (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Parkeringsplasser 4 217 49 217 012 9 012 72 106 Vektet gj.v. leietid Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Vektet indeksregulering Utleiegrad Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Gj.snitt. bruttoavskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig Skattemessig avskrivningssats bygg 7,2 år 7 år 100% 100% 100% 100% 1 250 1 250 4% 4% Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forretningsførsel 180 000 180 000- Sist omsatt pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato sist omsatt Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Management AS -- Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt 18 000 31 000 10% 17% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Prognose kontantstrømanalyse (NOK) 2013E 2014E (NOK) Brutto leieinntekt Brutto leieinntekt Eierkostnad Eierkostnad Netto leieinntekt Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Netto rentekostnader Estimert skatt Estimert skatt Avdrag Avdrag Prognose utdeling Prognose utdeling Netto kontantstrøm Netto kontantstrøm 2014E 5 398 000 5 532 000 -100 000 -100 000 5 298 000 5 432 000 -272 000 -278 000 -2 848 000 -2 887 000 -1 815 000 -1 815 000 -1 300 000 -937 000 452 000 2015E 5 533 000 5 670 000 -103 000 -103 000 5 430 000 5 567 000 -279 000 -284 000 -3 003 000 -2 931 000 -1 815 000 -1 815 000 -850 000 -750 000 -517 000 -213 000 2015E 2016E 5 671 000 5 812 000 -105 000 -105 000 5 566 000 5 707 000 -286 000 -292 000 -3 013 000 -3 063 000 -1 815 000 -1 815 000 -750 000 -750 000 -298 000 -213 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 1280 310 11 340 310 11 340 380 PROGNOSE BALANSEpr. PR.31.12 31.12 Prognose balanse (NOK) 2012A 2013E (NOK) Omløpsmidler Omløpsmidler Verdi eiendom 1)1) Verdi eiendom Sum aktiva Sum aktiva 2013A 2 249 000 1 335 000 69 905 000 70 593 000 72 154 000 71 928 000 2014E 1 312 000 1 787 000 69 905 000 70 593 000 71 217 000 72 380 000 2014E 2015E 795 000 1 574 000 69 905 000 70 593 000 70 700 000 72 167 000 2015E 2016E 497 000 1 361 000 69 905 000 70 593 000 70 402 000 71 954 000 Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva Sum passiva 563 000 629 000 50 932 000 49 118 000 51 495 000 49 747 000 638 000 655 000 49 117 000 47 303 000 49 755 000 47 958 000 639 000 627 000 47 302 000 45 488 000 47 941 000 46 115 000 613 000 567 000 45 487 000 43 673 000 46 100 000 44 240 000 VEK ekskl. over-/underkurs2)2) VEK ekskl. over-/underkurs 20 659 000 22 181 000 21 462 000 24 422 000 22 759 000 26 052 000 24 302 000 27 714 000 7,3% 7,3% 7,4% 7,4% 7,6% 7,6% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansieringsstruktur (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering Transje Transje11 Transje Transje22 Sum Sumlån/vektet lån/vektetrente rente Saldo Saldo 26 26 315 257 000 000 24 22 617 861 000 000 50 49932 118 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rente 4,86% 4,76% 7,03% 7,48% 5,91% 6,02% (NOK) Netto yield,anslag anslag Netto yield, Estimert eiendomsverdi Estimert eiendomsverdi Rabatt skatt Rabatt latent latent skatt Netto gjeld Netto gjeld VEK over-/underkursrentesikring rentesikring VEK ekskl. ekskl. over-/underkurs Rentebinding Rentebinding Flytende Flytende 21.12.2017 21.12.2017 2,4 1,9 år år Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK ekskl.over-/underkurs over-/underkursrentesikring rentesikring VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. VEK VEK pr. pr. 1% 1% Eiendomsverdi pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Eiendomsverdi pr. Finansieringsgrad Finansieringsgrad (eiendom) (eiendom) BILDE BildeAV avEIENDOMMEN eiendommen IRR siden oppstart før/etterover-/underkurs over-/underkurs oppstart før/etter Nominell avkastningfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs Nominell avkastning Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,00% 7,00% 75600 686000 000 77 -3599 406000 000 -4 -49 246000 000 -48 412 23589 034000 000 24 7,25% 7,25% 73924 076000 000 74 -3331 171000 000 -4 -49 412 246000 000 -48 20 000 22 659 181 000 7,50% 7,50% 70427 640000 000 72 -2081 952000 000 -4 -49412 246000 000 -48 18934 442000 000 19 -1 679000 000 -1 018 21 571 355000 000 23 -1 679000 000 -1 018 18 980000 000 21 163 -1018 679000 000 -1 16916 763000 000 18 230000 000 246 214000 000 236 207000 000 222 190000 000 212 184000 000 199 168000 000 189 17400 950 18 67% 63% 17770 330 17 70% 66% 16 750 17 180 72% 68% 16%/13% 15%/14% 38%/29% 54%/48% 11%/7% 12%/11% 25%/16% 41%/35% 6%/2% 9%/7% 12%/3% 28%/22% 11% 13% 14% KOMMENTAR Kommentar Eiendommen er oppført oppførtfor forHansen HansenProtection ProtectionAS, AS,(tidl. (tidl.Helly HellyHansen Hansen Pro AS)og ogFire FireFighting Fighting Eiendommen er Pro AS) System AS og 2010. Bygget Bygget er et moderne og effektivt kombinasjonsog ble ble tatt tatt i bruk bruk ultimo ultimo 2010. effektivt kombinasjons bygg beliggende veletablerteSolgaard Solgaard Skognæringsområde næringsområde Moss sentrum. beliggende mellom mellom veletablerte Skog ogog Moss sentrum. www.fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no 29 27 Eiendomsrapport Eiendomsrapport2014 2013 Nordania eiendom AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Christian Bull Tove Auset Telefon: 22 93 63 35 Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Nordania Eiendom AS 24.12.2010 328 000 000 7 271 7,0% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 236 250 000 84 200 000 320 450 000 Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 84 200 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 842 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) København syd og Kolding Lager Bring Frigo AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 45 108 157 800 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/DKK) Skattemessig avskrivningssats bygg 11 år 100% 100% 512 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 840 000 18.02.2014 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (NOK) Tilbakebetalt i % av innbetalt 113 000 13% Prognose kontantstrømanalyse (DKK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 2014E 24 288 000 -100 000 24 188 000 -625 000 -8 933 000 -588 000 -12 000 000 -5 000 000 -2 958 000 2015E 24 774 000 -102 000 24 672 000 -636 000 -8 529 000 -2 640 000 -12 000 000 -1 750 000 -883 000 2016E 25 270 000 -104 000 25 166 000 -644 000 -8 150 000 -3 198 000 -13 000 000 -1 000 000 -826 000 Prognose balanse pr. 31.12 (DKK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 8 095 000 296 606 000 304 701 000 2014E 5 137 000 296 606 000 301 743 000 2015E 4 254 000 296 606 000 300 860 000 2016E 3 428 000 296 606 000 300 034 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 914 000 216 250 000 218 164 000 1 828 000 204 250 000 206 078 000 1 753 000 192 250 000 194 003 000 1 667 000 179 250 000 180 917 000 86 537 000 95 665 000 106 857 000 119 117 000 7,5% 7,7% 7,8% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 540 550 560 Finansieringsstruktur (DKK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 122 000 000 94 250 000 216 250 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,98% 3,30% 4,25% Rentebinding 15.01.2018 Flytende 2,3 år (DKK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,25% 333 628 000 -27 014 000 -210 069 000 96 545 000 7,50% 322 507 000 -25 901 000 -210 069 000 86 537 000 7,75% 312 103 000 -24 861 000 -210 069 000 77 173 000 -4 962 000 91 583 000 -4 962 000 81 575 000 -4 962 000 72 211 000 965 000 916 000 865 000 816 000 772 000 722 000 7 400 65% 7 150 67% 6 920 69% 9%/7% 28%/22% 5%/3% 16%/10% 2%/0% 5%/-1% 16% 18% 20% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av EIENDOMMENE IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Kommentar Selskapet eier to logistikk-/frysebygg med god beliggenhet i København syd og Kolding. Eiendommene er leid ut på 11 års uoppsigelig leieavtale til «barehouse» betingelser med Frigo AS/Bring Frigo AB – 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige tomter med utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i forhold til hovedfartsårene E45 og E20. fearnleyfinans.no 30 Eiendomsrapport 2014 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Oslo Nord Eiendomsinvest KS 19.12.2011 124 076 000 13 977 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 97 000 000 26 000 000 123 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 26 000 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Ammerudveien 20-22 – Oslo Kontor/handel Oslo Kommune, NAV og Norgesgruppen Øst AS 8 877 10 981 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,1 år 100% 100% 1 045 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS 295 000 08.10.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 10 000 4% Prognose kontantstrømanalyse 2014E 9 594 000 -491 000 9 103 000 -477 000 -4 649 000 -5 947 000 -1 000 000 -2 970 000 2015E 9 833 000 -503 000 9 330 000 -489 000 -4 740 000 -2 916 000 1 185 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 9 628 000 -516 000 9 112 000 -501 000 -4 484 000 -2 916 000 1 211 000 Note I) Inkl. dokumentavgift som betales i 2014, ca. MNOK 3. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 3 674 000 124 000 000 127 674 000 2014E 704 000 124 000 000 124 704 000 2015E 1 889 000 124 000 000 125 889 000 2016E 3 100 000 124 000 000 127 100 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 986 000 97 321 000 98 307 000 1 005 000 91 374 000 92 379 000 976 000 88 458 000 89 434 000 947 000 85 542 000 86 489 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 29 367 000 32 325 000 36 455 000 40 611 000 7,2% 7,4% 7,3% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 080 1 110 1 080 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Utsatt dokumentavgift Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 260 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag 1) Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 E-post: [email protected] Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: [email protected] Saldo 45 560 000 25 000 000 23 730 000 3 031 000 97 321 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,25% 5,58% 5,71% 4,82% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding Flytende 15.04.2020 15.01.2020 15.01.2014 3,1 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,00% 130 043 000 -1 917 000 -94 633 000 33 493 000 7,25% 125 559 000 -1 559 000 -94 633 000 29 367 000 7,50% 121 373 000 -1 224 000 -94 633 000 25 516 000 -1 548 000 31 945 000 -1 548 000 27 819 000 -1 548 000 23 968 000 335 000 319 000 294 000 278 000 255 000 240 000 14 650 75% 14 140 78% 13 670 80% 15%/12% 33%/27% 8%/5% 17%/11% 1%/-2% 2%/-4% 14% 16% 18% Kommentar To godt vedlikeholdte eldre bygg, i det vesentligste utleid til offentlige leietagere samt til Kiwibutikk. Leien for denne vil kunne bli noe lavere i 2016. Parkeringsplassen ble nyasfaltert sommeren 2012. www.fearnleyfinans.no 31 Eiendomsrapport 2014 PRO JUVENTUTE KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Pro Juventute KS 16.09.2013 30 100 000 22 296 6,7% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 24 080 000 6 300 000 30 380 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 6 300 000 6 400 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 63 000 64 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2014E 2 228 000 -115 000 2 113 000 -112 000 -1 197 000 -700 000 104 000 2015E 2 268 000 -118 000 2 150 000 -114 000 -1 189 000 -700 000 147 000 2016E 2 309 000 -121 000 2 188 000 -116 000 -1 153 000 -700 000 219 000 Note 1) Inkluderer årlig refusjon av MVA for oppføring av eiendommen med ca. NOK 80.000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 590 1 620 Saldo 12 200 000 11 880 000 24 080 000 EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Johan Scharffenbergsvei 75 – Oslo Handel Rema 1000 Norge AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 1 350 46 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 14,6 år 75% 100% 1 550 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 428 000 30 544 000 30 972 000 2014E 532 000 30 544 000 31 076 000 2015E 679 000 30 544 000 31 223 000 2016E 898 000 30 544 000 31 442 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 251 000 24 080 000 24 331 000 253 000 23 380 000 23 633 000 247 000 22 680 000 22 927 000 240 000 21 980 000 22 220 000 6 641 000 7 443 000 8 296 000 9 222 000 7,0% 7,1% 7,3% VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 650 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,65% 4,31% 4,99% Rentebinding 15.10.2020 Flytende 3,4 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 6,75% 31 820 000 -230 000 -23 903 000 7 687 000 7,00% 30 683 000 -139 000 -23 903 000 6 641 000 7,25% 29 625 000 -54 000 -23 903 000 5 668 000 -157 000 7 530 000 -157 000 6 484 000 -157 000 5 511 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 77 000 75 000 66 000 65 000 57 000 55 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 23 570 76% 22 730 78% 21 940 81% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a n/a n/a n/a Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 12% 14% 17% Over-/underkurs rentesikring VEK Bilde av eiendommen Kommentar Eiendommen er en egen næringsseksjon på bakkeplan i et større nyoppført leilighetsbygg på Skullerud i Oslo. Eiendommen har god beliggenhet ift handel, særlig for nærliggende boliger og har kort vei til t-bane og busstasjon. fearnleyfinans.no 32 Eiendomsrapport 2014 Rjukan Næringspark KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Rjukan Næringspark KS 07.04.2011 39 463 000 999 11,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 28 000 000 11 000 000 39 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 11 000 000 6 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Rjukan Produksjon, lager, kontor Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord og Assistco AS 39 500 126 600 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 3,6 år 100% 80% 258 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS Rjukan Næringspark KS 220 000 23.11.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 43 500 40% Prognose kontantstrømanalyse 2014E 10 319 000 -4 121 000 6 198 000 -631 000 -1 226 000 -3 111 000 1 230 000 2015E 10 177 000 -4 224 000 5 953 000 -647 000 -1 014 000 -3 111 000 1 181 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 10 380 000 -4 330 000 6 050 000 -663 000 -803 000 -3 111 000 1 473 000 Note 1) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 3 753 000 42 277 000 46 030 000 2014E 4 983 000 42 277 000 47 260 000 2015E 6 164 000 42 277 000 48 441 000 2016E 7 637 000 42 277 000 49 914 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 291 000 24 872 000 25 163 000 252 000 21 761 000 22 013 000 215 000 18 650 000 18 865 000 178 000 15 539 000 15 717 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 20 867 000 25 247 000 29 576 000 34 197 000 13,5% 13,7% 13,9% Note 1) Justert for rabatt latent skatt 260 260 260 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 110 000 60 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt 1) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Kristian Nordtømme Telefon: 22 93 64 54 E-post: [email protected] Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: [email protected] Saldo 12 500 000 12 372 000 24 872 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,72% 4,16% 5,44% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 16.01.2017 Flytende 1,5 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 13,25% 44 264 000 -1 250 000 -21 410 000 21 604 000 13,50% 43 445 000 -1 168 000 -21 410 000 20 867 000 13,75% 42 655 000 -1 089 000 -21 410 000q 20 156 000 -486 000 21 118 000 -486 000 20 381 000 -486 000 19 670 000 216 000 211 000 209 000 204 000 202 000 197 000 1 120 56% 1 100 57% 1 080 58% 37%/36% 136%/131% 36%/35% 130%/125% 35%/34% 123%/119% 22% 23% 24% Kommentar Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Formålet er å leie ut og utvikle næringsparken og tiltrekke seg flere leietagere ev. i samarbeid med lokale aktører. www.fearnleyfinans.no 33 Eiendomsrapport 2014 Rogaland Logistikkinvest AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Rogaland Logistikkinvest AS 16.12.2011 200 000 000 16 194 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 142 000 000 7 000 000 43 500 000 192 500 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 43 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Orstad – Rogaland Logistikk/lager Interstil AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 12 350 23 406 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 15,8 år 100% 100% 1 134 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 435 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 435 000 31.10.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 25 000 6% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 2014E 14 515 000 -50 000 14 465 000 -386 000 -7 606 000 -4 250 000 -2 500 000 -277 000 2015E 14 878 000 -51 000 14 827 000 -395 000 -7 573 000 -1 656 000 -4 250 000 -2 500 000 -1 547 000 2016E 15 250 000 -53 000 15 197 000 -405 000 -7 367 000 -2 272 000 -4 250 000 -1 500 000 -597 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 3 841 000 189 443 000 193 284 000 2014E 3 564 000 189 443 000 193 007 000 2015E 2 017 000 189 443 000 191 460 000 2016E 1 420 000 189 443 000 190 863 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 910 000 146 875 000 148 785 000 1 938 000 142 625 000 144 563 000 1 880 000 138 375 000 140 255 000 1 844 000 134 125 000 135 969 000 VEK 2) 44 499 000 48 444 000 51 205 000 54 894 000 7,3% 7,4% 7,6% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 180 1 200 1 230 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 69 875 000 43 000 000 27 000 000 7 000 000 146 875 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,36% 6,06% 6,07% 5,00% 5,20% Rentebinding Flytende 10.04.2019 10.04.2019 28.12.2016 2,7 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK 7,00% 206 643 000 -10 787 000 -144 944 000 50 912 000 7,25% 199 517 000 -10 074 000 -144 944 000 44 499 000 7,50% 192 867 000 -9 409 000 -144 944 000 38 514 000 -2 247 000 48 665 000 -2 247 000 42 252 000 -2 247 000 36 267 000 509 000 487 000 445 000 423 000 385 000 363 000 16 730 71% 16 160 74% 15 620 76% 11%/8% 23%/18% 4%/1% 8%/3% -3%/-6% -6%/-11% 12% 14% 17% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Kommentar Nytt logistikk-/lagerbygg på Orstad syd for Stavanger. Bygningen ble ferdigstilt og overtatt av leietager ca. 1.11.2012. Eiendommen fungerer som lager- og logistikkbygg for møbelvare og interiørgrossisten Interstil AS. Det løper ca 16 års uoppsigelig leieavtale til «barehouse» vilkår. fearnleyfinans.no 34 Eiendomsrapport 2014 RYGGE KS Rygge EIENDOMSINVEST Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Thomas 22 Holtan Leskovsky Telefon: 93 63 45 Telefon:[email protected] 22 93 63 45 E-post: E-post: [email protected] Forretningsfører Forretningsfører Hilde Østby Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 Telefon: [email protected] 22 93 63 41 E-post: E-post: [email protected] Christian Bull Christian22 Bull Telefon: 93 63 35 Telefon:[email protected] 22 93 63 35 E-post: E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Selskapsinformasjon Navn på selskap Finansiering ved stiftelse (NOK) ved stiftelse (NOK) 1.Finansiering prior pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse Nøkkeltall Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Total bygningsmasse Selveiertomt (kvm) (BTA) Selveiertomt (kvm) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Prognose kontantstrømanalyse (NOK) 2013E 2014E 2014E 2 387 000 2 458 000 -204 000 -205 000 2 183 000 2 253 000 -312 000 -372 000 -855 000 -815 000 --750 -250 000 000 -600 000 266 216 000 000 2015E 2 423 000 2 534 000 -209 000 -210 000 2 214 000 2 324 000 -74 000 -74 000 -872 000 -823 000 -20 000 -1 000 000 -1 200 000 -268 207 000 000 2015E 2016E 2 484 000 2 613 000 -215 000 -215 000 2 269 000 2 398 000 -75 000 -75 000 -826 000 -757 000 -20 000-1-1200 000 813 000 -168 000 -267 000 Note ekstraordinært vedlikehold av på takca. i 2012 ca. NOK 200.000 Note1) 1) Inkludert Inkludert ekstraordinært vedlikehold i 2013 NOKpå 300.000 Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget 9,5 år 8,5 år 100% 100% 100% 100% 698 698 4% 4% Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forretningsførsel 61 500 61 500 15 000 15 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Dato sist omsatt 3 383 3 383 27 563 27 563 Vektet gj.v. leietid Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Vektet indeksregulering Utleiegrad Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Gj.snitt. bruttoavskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig Skattemessig avskrivningssats bygg 6 150 000 150 000 16 500 000 1 500 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sognshøy Næringspark – Rygge Sognshøy Næringspark – Rygge Lager Lager Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS Beliggenhet Type eiendom Type eiendom Leietager(e) Leietager(e) 18 750 000 186 750 150 000 000 150 000 246 900 000 24 900 000 Egenkapitalforhold (NOK) Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital(NOK) ved stiftelse Innbetaltansvarskapital egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital (NOK) Brutto leieinntekt Brutto leieinntekt Eierkostnad Eierkostnad Netto leieinntekt Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1)1) Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Netto rentekostnader Estimert Estimertskatt skatt 2) Avdrag Avdrag Prognose Prognoseutdeling utdeling Netto Nettokontantstrøm kontantstrøm EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Rygge Eiendomsinvest KS Rygge Eiendomsinvest KS 19.09.2012 19.09.2012 24 500 000 24 5007 000 242 78,8% 242 8,8% Navn på selskap Etablert Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdived vedstiftelse stiftelse pr. (NOK) Eiendomsverdi kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Management AS PROGNOSE BALANSEpr. PR.31.12 31.12 Prognose balanse (NOK) 2012A 2013E (NOK) Omløpsmidler Omløpsmidler Verdi eiendom 1)1) Verdi eiendom Sum aktiva Sum aktiva 2013A 647 000 301 000 24 813 000 26 097 000 25 460 000 26 398 000 2014E 913 000 517 000 24 813 000 26 097 000 25 726 000 26 614 000 2014E 2015E 1 181 000 724 000 24 813 000 26 097 000 25 994 000 26 821 000 2015E 2016E 1 349 000 457 000 24 813 000 26 097 000 26 162 000 26 554 000 Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Langsiktig Langsiktig gjeld gjeld Sum Sum passiva passiva 180 000 170 000 18863 750000 000 17 18033 930000 000 18 185 000 180 000 18 000000 000 17 613 18793 185000 000 17 183 000 168 000 17 000000 000 16 413 17581 183000 000 16 169 000 155 000 800000 000 1415600 15755 969000 000 14 530000 000 86365 541000 000 87 821 811000 000 10 8240 10799 193000 000 11 VEK over-/underkurs2) VEK ekskl. ekskl. over-/underkurs Note Justertfor forrabatt rabatt latent skatt Note 1)1)Justert latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 710 720 730 Yieldutvikling 8,7% 8,9% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 730 750 770 Yieldutvikling 8,5% 8,8% FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansieringsstruktur 9,1% 9,0% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering Transje Transje11 Transje Transje22 Sum lån/vektet rente Utsatt dokumentavgift Saldo Saldo 99 375 375 000 000 97 375 875 000 000 18 750 613 000 000 Rente Rente 4,75% 5,00% 4,25% 4,20% 4,50%- Rentebinding Rentebinding 20.09.2017 20.09.2017 Flytende Flytende 2,4 år 19.09.2016 Sum lån/vektet rente 17 863 000 4,48% 2 år (NOK) (NOK) Netto yield,anslag anslag Netto yield, Estimert eiendomsverdi Estimert eiendomsverdi Rabatt skatt Rabatt latent latent skatt Netto gjeld Netto gjeld VEK over-/underkursrentesikring rentesikring VEK ekskl. ekskl. over-/underkurs Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK pr. 1% ekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkursrentesikring rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Eiendomsverdi pr. Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BildeAV avEIENDOMMENE eiendommen IRR siden oppstart før/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs Nominell avkastningfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs Nominell avkastning Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 8,50% 8,25% 25309 682000 000 27 -202000 000 -489 -18 283000 000 -17 732 197000 000 97088 8,75% 8,50% 24506 949000 000 26 -136000 000 -409 -18732 283000 000 -17 530000 000 86365 9,00% 8,75% 24749 256000 000 25 -73000 000 -333 -18732 283000 000 -17 900000 000 75684 -108 000 -90 000 089000 000 87998 -108 000 -90 000 422000 000 86275 -108 000 -90 000 792000 000 75594 72000 000 91 71000 000 90 65000 000 84 64000 000 83 59000 000 77 58000 000 76 590 87070 73% 65% 370 77840 75% 67% 170 77610 77% 69% n/a 36%/35% 17%/15% 48%/46% n/a 28%/26% 6%/4% 37%/35% n/a 19%/18% -4%/-6% 25%/24% 16% 17% 19% KOMMENTAR Kommentar Eiendommen somligger liggeriiSognshøy Sognshøy Næringspark Næringsparkved ved Moss Mosslufthavn lufthavnRygge, Rygge,ca. ca.10 10km kmsydøst sydøst Eiendommen som fra Moss sentrum. ligger flere flere bedrifter bedrifterinnen innenlager/industri. lager/industri.Området Områdethar hargod god sentrum. I nærområdet nærområdet ligger beliggenhet ift.godsgods-og ogvarehåndtering varehåndteringi iØstfold Østfoldfylke fylke med nærhet forbindelse beliggenhet ift. med nærhet tiltil til til E18E18 ogog forbindelse til til Oslo og Gøteborg. Oslo og Gøteborg. www.fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 35 32 Eiendomsrapport Eiendomsrapport2014 2013 RØYKEN RØYKEN NÆRINGSEIENDOM KS KS RøykenNÆRINGSEIENDOM Næringseiendom KS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Prosjektmeglere Christian ChristianBull Bull Christian Bull Telefon: Telefon:22 22 93 9363 6335 35 Telefon: 22 93 63 35 E-post: E-post:[email protected] [email protected] E-post: [email protected] Forretningsfører Forretningsfører Forretningsfører Jan-Trygve Jan-TrygveLund LundRiise Riise Jan-Trygve Riise Telefon: Telefon:22 22Lund 93 9364 64 52 52 Telefon: 22 93 64 52 E-post: E-post:[email protected] [email protected] E-post: [email protected] Morten MortenRing-Andersen Ring-Andersen Morten Ring-Andersen Telefon: Telefon: 22 2293 9363 6336 36 Telefon: 22 93 63 36 E-post: E-post:[email protected] [email protected] E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Selskapsinformasjon Navn Navnpå påselskap selskap Røyken RøykenNæringseiendom NæringseiendomKS KS Røyken Næringseiendom KS 16.10.2012 16.10.2012 16.10.2012 85 85 000 000000 000 85 000 12 12000 389 389 127,6% 389 7,6% 7,6% Navn på selskap Etablert Etablert Etablert Eiendomsverdi Eiendomsverdived vedstiftelse stiftelse(NOK) (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi Eiendomsverdived vedstiftelse stiftelse(NOK) pr. pr.kvm. kvm.(NOK) (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. (NOK) Netto Nettoyield yieldeiendomsverdi eiendomsverdi vedkvm. stiftelse stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering Finansieringved vedstiftelse stiftelse(NOK) (NOK) ved stiftelse (NOK) 1.Finansiering 1.prior priorpantelån pantelån 1. prior pantelån Innbetalt Innbetaltegenkapital egenkapital Innbetalt egenkapital Prosjektpris Prosjektpris ved vedstiftelse stiftelse Prosjektpris ved stiftelse 68 68000 000000 000 68 000 19 19 200 200000 000 000 19 200 000 87 87200 200000 000 87 200 000 Egenkapitalforhold Egenkapitalforhold(NOK) (NOK) Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt Innbetaltegenkapital egenkapital ved vedstiftelse stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Uinnkaltansvarskapital ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital 19 19200 200000 000 1915200 15 000 000000 000 000 15 000 000 Innbetalt Innbetaltegenkapital egenkapitalpr. pr.1% 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt Uinnkaltansvarskapital ansvarskapitalpr. pr.1% 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 192 192000 000 192 000 150 150000 000 150 000 Sist Sistomsatt omsattpr. pr.1% 1%(NOK) (NOK) Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato Datosist sistomsatt omsatt Dato sist omsatt --- Sum Sumutbytte/utbetaling utbytte/utbetalingpr. pr.1% 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt Tilbakebetalti % i %avavinnbetalt innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt --- PROGNOSE PROGNOSEkontantstrømanalyse KONTANTSTRØMANALYSE KONTANTSTRØMANALYSE Prognose (NOK) (NOK) 2013E 2013E 2014E 2014E (NOK) Brutto Bruttoleieinntekt leieinntekt Brutto leieinntekt Eierkostnad Eierkostnad Eierkostnad Netto Nettoleieinntekt leieinntekt Netto leieinntekt Andre Andredriftskostnader driftskostnaderinkl. inkl.adm. adm. Andre driftskostnader inkl. adm. Netto Nettorentekostnader rentekostnader Netto rentekostnader Estimert Estimertskatt skatt Estimert skatt Avdrag Avdrag1)1) Avdrag Prognose Prognoseutdeling utdeling Prognose utdeling Netto Nettokontantstrøm kontantstrøm Netto kontantstrøm 2014E 66903 903000 000 6 702 000 -330 -330000 000 -387 000 66573 573000 000 6 315 000 -720 -720000 000 -1 111 000 -3 -3322 322000 000 -3 203 000 ---1 -1350 350000 000 --121181 181 000 000 001 000 Note Note1) Inklbetaling betaling avav utsatt utsatt dokumentavgift dokumentavgift i 2014 i 2014 Note 1)1)Inkl Inkl. betaling av utsatt dokumentavgift i 2014 Gj.snitt. Gj.snitt.brutto bruttoleie leiepr. pr. pr.kvm kvm kvm(BTA) (BTA) (BTA) Gj.snitt. brutto leie 2015E 77007 007000 000 7 685 000 -338 -338000 000 -397 000 66669 669000 000 7 288 000 -738 -738000 000 -732 000 -3 -3307 307000 000 -3 220 000 ---3 -3763 763000 000 000 -4 163 ---1 -1 139 139000 000 000 -827 2015E 2015E 2016E 77208 208000 000 7 969 000 -347 -347000 000 -407 000 66861 861000 000 7 562 000 -756 -756000 000 -777 000 -3 -3260 260000 000 -3 093 000 ---2 -2350 750 750000 000 000 -3 --95 95000 000 000 342 Beliggenhet Type Typeeiendom eiendom Type eiendom Leietager(e) Leietager(e) Leietager(e) Røyken Røyken Røyken Kontor/handel Kontor/handel Kontor/handel Røyken Røykenkommune kommune(NAV), (NAV),Økonomisenteret Økonomisenteret AS, AS, Røyken kommune (NAV), Økonomisenteret Norgesgruppen, Norgesgruppen, Røyken RøykenApotek ApotekAS, etc. etc. Norgesgruppen, Røyken Apotek etc. Nøkkeltall Nøkkeltall Nøkkeltall Total Totalbygningsmasse bygningsmasse(BTA) (BTA) Total bygningsmasse Selveiertomt Selveiertomt (kvm) (kvm) (BTA) Selveiertomt (kvm) 66861 861 688861 597 597 11 745 Vektet Vektetgj.v. gj.v.leietid leietid Vektet leietid Vektet Vektetgj.v. indeksregulering indeksregulering Vektet indeksregulering Utleiegrad Utleiegrad Utleiegrad Gj.snitt. Gj.snitt.brutto bruttoleie leieved vedstiftelse stiftelsepr. pr.kvm kvm(BTA/NOK) (BTA/NOK) Gj.snitt. bruttoavskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig Skattemessig avskrivningssats bygg Skattemessig avskrivningssats bygg 6,2 6,2årår 6,2 år 100% 100% 100% 95% 95% 195% 1009 009 1 009 2% 2% 2% Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forretningsførsel Forretningsførsel Forvaltning Forvaltning Forvaltning Fearnley FearnleyFinans FinansManagement ManagementAS AS Fearnley Finans Management AS Feanley FeanleyFinans FinansAsset AssetManagement ManagementAS AS Feanley Finans Asset Management AS PROGNOSE PROGNOSEbalanse BALANSE BALANSEpr. PR. PR.31.12 31.12 31.12 Prognose (NOK) (NOK) 2012A 2012A 2013E 2013E (NOK) Omløpsmidler Omløpsmidler Omløpsmidler 1)1) Verdi Verdieiendom eiendom Verdi eiendom 1) Sum Sumaktiva aktiva Sum aktiva 2013A 175 175000 000 18 000 87 87640 640000 000 87 727 000 87 87815 815000 000 87 745 000 2014E 11356 356000 000 2 019 000 87 87640 640000 000 87 727 000 88 88996 996000 000 89 746 000 2014E 2014E 2015E 217 217000 000 1 192 000 87 87640 640000 000 87 727 000 87 87857 857000 000 88 919 000 2015E 2015E 2016E 312 312000 000 1 534 000 87 87640 640000 000 87 727 000 87 87952 952000 000 89 261 000 Kortsiktig Kortsiktiggjeld gjeld Kortsiktig gjeld Langsiktig Langsiktiggjeld gjeld Langsiktig gjeld Sum Sumpassiva passiva Sum passiva 11764 764000 000 671 000 69 69063 063 000 000 67 713 000 70 70 827 827 000 000 68 384 000 11673 673000 000 688 000 67 67713 713 713 000 000 67 000 69 69401 386 386 000 000 68 000 11582 582000 000 663 000 63 63 950 950 000 000 63 550 000 65 65213 532 532 000 000 64 000 11491 491000 000 631 000 61 200 200 000 000 6061 200 000 62 62 691 691 000 000 60 831 000 16 16361 988 988 000 000 19 000 19 19 610 610 000 000 21 345 000 22 22 325 325 000 000 24 706 000 25 261 261 000 000 2825 430 000 7,5% 7,5% 7,1% 7,6% 7,6% 8,2% 7,8% 7,8% 8,5% VEK VEKekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs over-/underkurs VEK ekskl. Note 1) Justert for rabatt latent skatt 11010 010 980 111020 020 120 11 050 1050 160 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansieringsstruktur (NOK) (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering Finansiering Transje Transje111 Transje Transje Transje222 Transje Utsatt Utsattdokumentavgift dokumentavgift Utsatt dokumentavgift Sum Sumlån/vektet lån/vektetrente rente Sum lån/vektet rente EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Beliggenhet Analysedato Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2012 31.12.2013 Saldo Saldo Saldo 34 34000 000 000000 000 34 000 34 34000 000000 000 32 650 000 111063 063000 000 063 000 69 69063 063000 000 67 713 000 Yieldutvikling Yieldutvikling Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE Rente Rente Rente 5,31% 5,31% 5,31% 4,38% 4,38% 4,20% --4,77% 4,77% 4,69% Rentebinding Rentebinding Rentebinding 15.04.2020 15.04.2020 15.04.2020 Flytende Flytende Flytende 15.1.2012 15.1.2012 30.6.2015 3,6 3,6år 3,2 årår (NOK) (NOK) (NOK) Netto Nettoyield, yield, yield,anslag anslag anslag Netto 1) Estimert Estimerteiendomsverdi eiendomsverdi eiendomsverdi Estimert Rabatt Rabattlatent latentskatt skatt skatt Rabatt latent Netto Nettogjeld gjeld gjeld Netto VEK VEKekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs over-/underkurs rentesikring rentesikring VEK ekskl. rentesikring 7,25% 7,25% 7,75% 90 90 662 662 000 000 91 749 000 -1 384 000- -70 -70 652 652 000 000 -68 366 000 20 20 010 010 000 000 21 999 000 7,50% 7,50% 8,00% 87 87 640 640 000 000 88 882 000 -1 155 000- -70 -70 652 652 000 000 -68 366 000 16 988 988 000 000 1916361 000 7,75% 7,75% 8,25% 84 84 813 813 000 000 86 189 000 -939 000- -70 -70 652 652 000 000 -68 366 000 14 161 161 000 000 1614 884 000 -305 000- 20 20 010 010 000 000 21 694 000 -305 000- 16 16 988 988 000 000 19 056 000 -305 000- 14 14 161 161 000 000 16 579 000 200 200 000 000 220 000 200 200 000 000 217 000 170 170 000 000 194 000 170 170 000 000 191 000 142 142 000 000 169 000 142 142 000 000 166 000 13 13210 210 76% 76% 13 370 74% n/a n/a n/a n/a 12%/11% 15%/13% 12 12770 770 79% 79% 12 950 76% n/a n/a n/a n/a 1%/0% 1%/-1% 12 12360 360 81% 81% 12 560 79% n/a n/a n/a n/a -10%/-11% -12%/-14% Over-/underkurs Over-/underkurs rentesikring rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK VEK VEKpr. pr.1% 1%ekskl. ekskl. ekskl. over-/underkurs over-/underkurs rentesikring rentesikring over-/underkurs rentesikring VEK VEKpr. pr.1% 1% Note 1) Hensyntatt normalisert årsleie Eiendomsverdi Eiendomsverdipr. pr.kvm kvm(BTA) (BTA) Finansieringsgrad Finansieringsgrad (eiendom) Eiendomsverdi pr. (eiendom) kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) IRR IRRsiden sidenoppstart oppstartfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs Nominell Nominell avkastning avkastning før/etter før/etter over-/underkurs over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs BILDE BILDEAV AVEIENDOMMENE EIENDOMMENE Bilde av eiendommene Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 16% 18% 20% KOMMENTAR KOMMENTAR Kommentar Prosjektet Prosjekteter ererfordelt fordelt fordeltpå på påto to tobygg; bygg;ett ettferdigstilt ferdigstilthøsten høsten høsten2012, 2012, 2012,stort stort stort222602 602 602kvm, kvm, kvm,utleid utleid utleidbl.a. bl.a. bl.a.til til til Prosjektet ferdigstilt Røyken Røykenkommune kommune kommune(NAV), (NAV), (NAV),og og ogett etetferdigstilt ferdigstilti i2009, 2009,stort stort44258 258 258kvm, kvm, kvm,en en enseksjon seksjon seksjonii et ietetstørre større større ferdigstilt kompleks kompleksogså også ogsåmed medboliger, boliger,utgjørende utgjørende utgjørendeet etetkjøpesenter, kjøpesenter kjøpesenterog og ogsom ererutleid utleid til tiletet antall butikker butikker (der (der kompleks boliger, er utleid tilantall et antall butikker største største ererSpar). Spar). (der største er Norgesgruppen/ Spar). fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no 36 33 33 Eiendomsrapport 2014 2013 Eiendomsrapport Eiendomsrapport 2013 SARPSFOSSEN EIENDOM KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) EIENDOMSDATA Sarpsfossen Eiendom KS 26.06.2013 95 350 000 Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom 3 413 5 000 21 000 Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Prosjektledelse/totalentreprenør 25 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Hjalmar Wessels vei 6 og 10 – Sarpsborg Utviklingsprosjekt Nøkkeltall Bygningsmasse eksisterende bygg (BTA) Bygningsmasse nybygg (BTA) Selveiertomt (kvm) 70 350 000 25 000 000 95 350 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Analysedato 31.12.2013 Fearnley Finans Management AS EVR Norge AS 250 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE VEK (NOK) Netto yield, anslag Antatt verdi nybygg - yield 6,75% Sum budsjetterte kostnader Prosjektresultat nybygg Kostpris/verdi eksisterende bygg 6,50% 95 476 000 77 933 000 17 543 000 17 000 000 6,75% 91 940 000 77 933 000 14 007 000 17 000 000 7,00% 88 656 000 77 933 000 10 723 000 17 000 000 Anslått VEK 42 126 000 38 590 000 35 306 000 421 000 386 000 353 000 Anslått VEK pr. 1% 1) Note 1) Ikke diskontert for risiko eller tidskostnad frem til realisasjon Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Byggelånsramme Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 57 600 000 12 750 000 70 350 000 FREMDRIFTSPLAN Rente 4,20% 4,70% 4,29% Rentebinding Flytende Flytende Oppstart byggearbeider (nybygg) Antatt ferdigstillelse (nybygg) 1. kvartal 2014 2. kvartal 2015 Bilde av eiendommene Kommentar Selskapet har kjøpt tomt hvor nytt hovedkontor for Borregaard ASA er under oppføring. Det er inngått 15 års leieavtale med Borregaard AS, med selvskyldnergaranti fra Borregaard ASA for nybygget. Innflytting er forventet til 2. kvartal 2015. I tillegg har Sarpsfossen Eiendom KS overtatt Borregaards nåværende hovedkontor som vil fraflyttes ifm innflytting i nybygget. Bygget er på ca. 5 000 kvm og forventes å måtte gjennomgå totalrehabilitering før innflytting av nye leietagere. www.fearnleyfinans.no 37 Eiendomsrapport 2014 Sentrumshotell Holding KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Sentrumshotell Holding KS 13.11.2007 146 000 000 20 083 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 113 145 000 33 320 000 146 465 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse pr. 15.10.2010 Uinnkalt ansvarskapital 33 320 000 3 332 000 - EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Analysedato 31.12.2013 Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer Hotell Rica Hotels AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Antall hotellrom Lillehammer Selveiertomt Lillehammer (kvm) Parkeringsplasser Lillehammer 7 270 109 3 447 40 Selveiertomt Drammen (kvm) Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 366 520 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 415 000 19.04.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 3 år n/a 100% 648 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 15 000 4% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Ca. 2 200 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 2014E 10 000 000 -600 000 9 400 000 -600 000 -5 482 000 -3 000 000 318 000 2015E 10 000 000 -612 000 9 388 000 -612 000 -5 358 000 -3 000 000 418 000 2016E 10 000 000 -624 000 9 376 000 -624 000 -5 233 000 -3 000 000 519 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Kontantavsetning Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 1 082 000 21 494 000 91 166 000 113 742 000 2014E 1 400 000 21 828 000 91 166 000 114 394 000 2015E 1 818 000 22 168 000 91 166 000 115 152 000 2016E 2 337 000 22 521 000 91 166 000 116 024 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 152 000 63 000 000 64 152 000 1 126 000 60 000 000 61 126 000 1 100 000 57 000 000 58 100 000 1 074 000 54 000 000 55 074 000 VEK ekskl. over-/underkurs 49 590 000 53 268 000 57 052 000 60 950 000 7,3% 7,3% 7,3% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Sum lån/vektet rente Saldo 63 000 000 63 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,10% 4,10% Rentebinding Flytende Flytende (NOK) Netto yield, anslag Lillehammer Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,00% 96 014 000 -2 837 000 -41 576 000 51 601 000 7,25% 93 779 000 -2 613 000 -41 576 000 49 590 000 7,50% 91 693 000 -2 405 000 -41 576 000 47 712 000 Over-/underkurs rentesikring VEK -5 715 000 45 886 000 -5 715 000 43 875 000 -5 715 000 41 997 000 516 000 459 000 496 000 439 000 477 000 420 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Eiendomsverdi er basert på verdianslag av tomt i Drammen, nåverdi av leie frem til gjennomført salg av eiendommen i Drammen, samt kapitalisert verdi av eiendommen på Lillehammer Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 8 920 43% 8 610 44% 8 320 45% 7%/5% 45%/29% 6%/4% 39%/24% 5%/3% 34%/19% Kommentar Prosjektet bestod opprinnelig av to hoteller i Drammen og Lillehammer i sin helhet utleid til Rica Hotels AS. Kontraktene er inngått på «barehouse» vilkår slik at leietager selv besørger alle kostnader. Begge hotellene er sentralt beliggende i sine respektive byer. Bragenes Torg i Drammen og Storgaten i Lillehammer. Hotellet i Drammen ble solgt til Statsbygg i 2012. Selger er ansvarlig for riving av eksisterende hotell ved leiekontraktens utløp i 2016/2017, og vil motta leie frem til utløp. Prosjektet eier tomt som i dag benyttes til parkering for hotellet i Drammen på ca. 2,2 mål og som er under utvikling. fearnleyfinans.no 38 Eiendomsrapport 2014 Ski Skolebygg KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 136 000 000 36 800 000 172 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon Okt. 2008 Uinnkalt ansvarskapital 36 800 000 2 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski Skole Akershus Fylkeskommune Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 7 700 10 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4,8 år 75% 100% 1 534 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 388 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Höegh Invest Eiendom AS 406 000 18.12.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40 000 10% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Ski Skolebygg KS 24.08.2006 173 000 000 22 468 6,1% Analysedato 31.12.2013 2014E 13 960 000 -350 000 13 610 000 -511 000 -7 632 000 -6 446 000 -979 000 2015E 14 117 000 -358 000 13 759 000 -522 000 -7 016 000 -6 446 000 -225 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 14 382 000 -365 000 14 017 000 -533 000 -6 617 000 -6 446 000 421 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 2 552 000 185 291 000 187 843 000 2014E 1 573 000 185 291 000 186 864 000 2015E 1 348 000 185 291 000 186 639 000 2016E 1 769 000 185 291 000 187 060 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 673 000 119 270 000 120 943 000 1 497 000 112 824 000 114 321 000 1 419 000 106 378 000 107 797 000 1 331 000 99 932 000 101 263 000 VEK ekskl. over-/underkurs 66 900 000 72 543 000 78 842 000 85 797 000 7,0% 7,1% 7,2% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 810 1 830 Yieldutvikling 1 870 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 90 375 000 23 125 000 5 770 000 119 270 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,91% 5,61% 6,54% 6,64% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 01.09.2018 15.04.2014 15.10.2018 3,8 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 6,75% 201 630 000 -9 714 000 -118 391 000 73 525 000 7,00% 194 429 000 -9 138 000 -118 391 000 66 900 000 7,25% 187 724 000 -8 601 000 -118 391 000 60 732 000 -6 980 000 66 545 000 -6 980 000 59 920 000 -6 980 000 53 752 000 735 000 665 000 669 000 599 000 607 000 538 000 26 190 59% 25 250 61% 24 380 64% 10%/9% 100%/82% 9%/7% 83%/65% 8%/6% 67%/49% 12% 13% 15% Kommentar Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som videregående skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. Selskapet er åpent for utvidelse/forlengelse av leieforhold/leiekontrakt. www.fearnleyfinans.no 39 Eiendomsrapport 2014 Stavanger Property Invest AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: [email protected] Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Stavanger Property Invest AS 04.05.2007 247 000 000 13 950 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 197 600 000 12 350 000 41 600 000 251 550 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 41 600 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 416 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Stavanger Kontor/lager/handel/skole Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 14 705 22 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5,9 år 84% 100% 954 2-4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS Basale AS 340 000 22.11.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 10 000 2% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2014E 22 132 000 -767 000 21 365 000 -814 000 -11 538 000 -8 000 000 1 013 000 2015E 22 752 000 -781 000 21 971 000 -474 000 -11 155 000 -277 000 -8 000 000 2 065 000 2016E 16 262 000 -796 000 15 466 000 -482 000 -10 950 000 -1 354 000 -8 000 000 -5 320 000 Note 1) Inkl ekstraordinært vedlikehold og markedsføring på ca. NOK 350 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 510 Saldo 119 250 000 46 750 000 166 000 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 4 962 000 229 427 000 234 389 000 2014E 5 975 000 229 427 000 235 402 000 2015E 8 040 000 229 427 000 237 467 000 2016E 2 720 000 229 427 000 232 147 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 477 000 166 000 000 168 477 000 2 384 000 158 000 000 160 384 000 2 327 000 150 000 000 152 327 000 2 243 000 142 000 000 144 243 000 65 912 000 75 018 000 85 140 000 87 904 000 8,8% 9,0% 9,2% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 550 1 580 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente EIENDOMSDATA Analysedato 31.12.2013 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 8,05% 4,62% 7,08% Rentebinding 22.05.2017 Flytende 2,4 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 8,50% 243 211 000 -7 438 000 -163 515 000 72 258 000 8,75% 236 314 000 -6 887 000 -163 515 000 65 912 000 9,00% 229 800 000 -6 365 000 -163 515 000 59 920 000 -9 393 000 62 865 000 -9 393 000 56 519 000 -9 393 000 50 527 000 723 000 629 000 659 000 565 000 599 000 505 000 16 540 68% 16 070 70% 15 630 72% 9%/7% 76%/54% 7%/5% 61%/38% 6%/3% 46%/24% 16% 18% 20% Kommentar Porteføje bestående av 3 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til Siemens AS og et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune. Eiendommen i Randaberg er avtalt solgt med overtagelse 2. mai. Siemens vil fraflytte kontoreiendommene (kontantstrømsmessig) ultimo 2015. Det arbeides p.t. med utleie av lokalene. Merk at verdsettingen og yieldvurderingen er hensyntatt dette forhold. Det er dog utfordrende å verdsette prosjektet med basis netto leie. Eiendommene har god beliggenhet i region i fremgang og vekst. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole og ca. 6 100 kvm kontor. fearnleyfinans.no 40 Eiendomsrapport 2014 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 61 000 000 3 000 000 16 100 000 80 100 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 16 100 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 4 485 9 976 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,4 år 100% 100% 1 396 2% Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 21 000 13% Prognose kontantstrømanalyse 2014E 6 674 000 -221 000 6 453 000 -618 000 -2 961 000 -458 000 -1 530 000 -800 000 86 000 2015E 6 840 000 -226 000 6 614 000 -266 000 -2 868 000 -536 000 -2 040 000 -700 000 204 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 7 011 000 -231 000 6 780 000 -272 000 -2 728 000 -726 000 -2 040 000 -700 000 314 000 Note 1) Inkl. investering og ekstraordinært vedlikehold på tilsammen ca. NOK 350.000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 490 1 530 Saldo 25 000 000 20 030 000 11 890 000 56 920 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 746 000 79 155 000 79 901 000 2014E 832 000 79 155 000 79 987 000 2015E 1 036 000 79 155 000 80 191 000 2016E 1 350 000 79 155 000 80 505 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 627 000 56 920 000 57 547 000 621 000 55 390 000 56 011 000 585 000 53 350 000 53 935 000 562 000 51 310 000 51 872 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 22 354 000 23 976 000 26 256 000 28 633 000 7,7% 8,0% 8,1% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 560 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Sørlandsparken – Kristiansand Handel Rema 1000 Norge AS, Torshov Bilrekvesita AS, Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 161 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 20.10.2010 80 500 000 17 949 7,7% Analysedato 31.12.2013 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,94% 4,15% 5,83% 5,29% (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Rentebinding 20.10.2015 Flytende 20.10.2015 1,2 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 7,50% 86 040 000 -4 332 000 -56 801 000 24 907 000 7,75% 83 265 000 -4 110 000 -56 801 000 22 354 000 8,00% 80 663 000 -3 902 000 -56 801 000 19 960 000 -763 000 24 144 000 -763 000 21 591 000 -763 000 19 197 000 249 000 241 000 224 000 216 000 200 000 192 000 19 180 66% 18 570 68% 17 990 71% 19%/18% 68%/63% 15%/14% 52%/47% 11%/10% 37%/32% 13% 14% 16% Kommentar Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke prosjekter. IKEA er nylig etablert i området. www.fearnleyfinans.no 41 Eiendomsrapport 2014 SØRLANDSPARKEN LOGISTIKKINVESTAS AS Sørlandsparken Logistikkinvest Prosjektmeglere Prosjektmeglere Haakon Shetelig Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Telefon: [email protected] 22 93 63 38 E-post: E-post: [email protected] Forretningsfører Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Jan-Trygve Riise Telefon: 22Lund 93 64 52 Telefon: 93 64 52 E-post:22 [email protected] E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Thomas Leskovsky Telefon:Holtan 22 93 63 45 Telefon: 93 63 45 E-post: 22 [email protected] E-post: [email protected] SELSKAPSINFORMASJON Selskapsinformasjon Navn på selskap Sørlandsparken Logistikkinvest AS Sørlandsparken Logistikkinvest AS 14.12.2012 14.12.2012 152 100 000 152 100 9000 201 96,9% 201 6,9% Navn på selskap Etablert Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved Eiendomsverdi ved stiftelse stiftelse(NOK) pr. kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse ved pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse 112 000 000 11239000 000000 000 39 151000 000000 000 151 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt ansvarskapital egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital 39 000 000 39 000 000- Innbetalt egenkapital pr. 1% Innbetalt ansvarskapital egenkapital pr. pr. 1% 1% Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 390 000 390 000- Sist omsatt pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato sist omsatt EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Sørlandsparken – Kristiansand Sørlandsparken –Logistikk/lager Kristiansand Logistikk/lager Rema Nonfood AS Rema Nonfood AS/Rema 1000 Norge AS Beliggenhet Type eiendom Type eiendom Leietager(e) Leietager(e) Nøkkeltall Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Total bygningsmasse Selveiertomt (kvm) (BTA) Selveiertomt (kvm) 16 530 1630 530 466 30 466 Vektet gj.v. leietid Vektet leietid Vektetgj.v. indeksregulering Vektet indeksregulering Utleiegrad Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forretningsførsel Forvaltning Forvaltning 9,7 år 8,7 år 100% 100% 100% 100% 651 6514% 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Management ASAS Mosvold & Co Mosvold & Co AS -- Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt 39 000 10% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Prognose kontantstrømanalyse (NOK) 2013E 2014E (NOK) Brutto leieinntekt Brutto leieinntekt Eierkostnad Eierkostnad Netto leieinntekt Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Netto rentekostnader Estimert skatt Estimert skatt Avdrag Avdrag Prognose utdeling Prognose utdeling Netto kontantstrøm Netto kontantstrøm Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 2014E 10 871 000 11 143 000 -330 000 -350 000 10 541 000 10 793 000 -375 000 -403 000 -5 609 000 -5 218 000 -3 250 000 -2 000 000 4 557 000 -78 000 2015E 11 143 000 11 422 000 -338 000 -359 000 10 805 000 11 063 000 -384 000 -412 000 - 5 711 000 -5 106 000 -3 250 000 -3 250 000 -2 700 000 -1 700 000 -1 240 000 595 000 2015E 2016E 11 422 000 11 707 000 -355 000 -377 000 11 067 000 11 330 000 -394 000 -422 000 -5 554 000 -4 919 000 -114 000 -3 250 000 -4 250 000 -2 700 000 -1 800 000 -831 000 -175 000 PROGNOSEbalanse BALANSEpr. PR.31.12 31.12 Prognose (NOK) 2012A 2013E (NOK) Omløpsmidler Omløpsmidler 1) Verdi eiendom Verdi eiendom 1) Sum aktiva Sum aktiva 2013A 804 000 1 807 000 148 581 000 149 160 000 149 385 000 150 967 000 2014E 5 361 000 1 729 000 148 581 000 149 160 000 153 942 000 150 889 000 2014E 2015E 4 121 000 2 324 000 148 581 000 149 160 000 152 702 000 151 484 000 2015E 2016E 3 290 000 2 149 000 148 581 000 149 160 000 151 871 000 151 309 000 Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva Sum passiva 1 414 000 1 144 000 112 000 000 112 000 000 113 414 000 113 144 000 1 461 000 1 084 000 112 000 000 108 750 000 113 461 000 109 834 000 1 418 000 1 049 000 108 750 000 105 500 000 110 168 000 106 549 000 1 375 000 1 003 000 105 500 000 101 250 000 106 875 000 102 253 000 35 971 000 37 823 000 40 481 000 41 055 000 42 534 000 44 935 000 44 996 000 49 056 000 6,9% 7,0% 7,1% 7,2% 7,3% 7,3% VEK 2) VEK 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 660 670 670 690 690 710 FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansieringsstruktur (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering Transje Transje 11 Transje Transje 22 Sum rente Sum lån/vektet lån/vektet rente Saldo Saldo 67000 000000 000 67 45000 000000 000 45 112000 000000 000 112 Yieldutvikling Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) Rente Rente 5,32% 5,17% 4,34% 3,93% 4,93% 4,67% Rentebinding Rentebinding 15.04.2021 15.04.2021 Flytende Flytende 4,45årår (NOK) High case 6,75% 157 100 000 159 896 000 - 3597 969 000 -5 000 -111193 196 000 -110 000 935 000 4441106 000 Base case 7,00% 152186 100 000 154 000 519 000 -5-3 026 000 -111193 196 000 -110 000 385 000 3837 967 000 Low case 7,25% 147 100 000 148 869 000 069 000 -4-3 494 000 -111193 196 000 -110 000 835 000 3432182 000 -614 000 935 000 4341 492 000 -614 000 385 000 3837 353 000 -614 000 835 000 3332 568 000 419 000 441 000 419 000 435 000 374 000 390 000 374 000 384 000 328 000 342 000 328 000 336 000 500 9 9670 71% 70% 200 9 9330 74% 73% 900 9 8010 76% 75% IRRsiden sidenoppstart oppstartfør/etter før/etter over-/underkurs n/a IRR over-/underkurs 22%/21% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 23%/22% n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a 10%/8% n/a 10%/8% n/a -2%/-4% n/a -2%/-4% Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabattlatent latentskatt skatt Rabatt Nettogjeld gjeld Netto VEK VEK Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEKpr. pr.1% 1%ekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs rentesikring VEK rentesikring VEKpr. pr.1% 1% VEK Eiendomsverdipr. pr.kvm kvm(BTA) (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad(eiendom) (eiendom) Finansieringsgrad BILDE Bilde AV av EIENDOMMEN eiendommen Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 13% 14% 17% KOMMENTAR Kommentar Eiendommenererutleid utleidpåpålangsiktig langsiktigkontrakt kontrakttiltilRema RemaNonfood Nonfood “barehouse”betingelser, betingelser, Eiendommen påpå«barehouse» ogfungerer fungerersom somderes dereshovedkontor hovedkontorog oglager. lager.Einendommen Einendommen harble godoppført beliggenhet og som i 2008i etablerte har god sørlandsparken og fremstår som hensiktsmessig i god stand. og i god stand. beliggenhet i etablerte sørlandsparken og fremstårog som tidsmessig fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 42 38 Eiendomsrapport 2014 2013 Eiendomsrapport Torp Eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Forretningsfører Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 38 250 000 14 195 000 52 445 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 14 195 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nordre Kullerød 1 – Sandefjord Kontor Nevion Europe AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 3 826 9 500 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 10,2 år 100% 100% 1 176 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 141 950 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS 215 000 12.11.2013 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 32 000 23% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Torp Eiendomsinvest AS 21.12.2009 51 000 000 13 330 8,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Analysedato 31.12.2013 2014E 4 783 000 -32 000 4 751 000 -256 000 -1 697 000 -1 530 000 1 268 000 2015E 4 903 000 -33 000 4 870 000 -263 000 -1 550 000 -1 530 000 1 527 000 Prognose balanse pr. 31.12 2016E 5 025 000 -34 000 4 991 000 -269 000 -1 446 000 -652 000 -1 530 000 1 094 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 943 000 59 225 000 60 168 000 2014E 2 211 000 59 225 000 61 436 000 2015E 3 738 000 59 225 000 62 963 000 2016E 4 832 000 59 225 000 64 057 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 371 000 32 895 000 33 266 000 358 000 31 365 000 31 723 000 334 000 29 835 000 30 169 000 324 000 28 305 000 28 629 000 VEK ekskl. over-/underkurs 26 902 000 29 713 000 32 794 000 35 428 000 7,8% 7,9% 8,1% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 250 1 280 Yieldutvikling 1 310 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 15 250 000 11 645 000 6 000 000 32 895 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 4,03% 6,58% 6,25% 5,34% Rentebinding Flytende 15.04.2020 15.04.2015 2,5 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,50% 63 347 000 -2 242 000 -32 323 000 28 782 000 7,75% 61 303 000 -2 078 000 -32 323 000 26 902 000 8,00% 59 388 000 -1 925 000 -32 323 000 25 140 000 Over-/underkurs rentesikring VEK -706 000 28 076 000 -706 000 26 196 000 -706 000 24 434 000 288 000 281 000 269 000 262 000 251 000 244 000 16 560 52% 16 020 54% 15 520 55% 24%/23% 125%/121% 22%/21% 112%/107% 20%/19% 99%/94% 11% 11% 12% VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Kommentar Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 10 års gjenværende «barehouse» leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten. Samarbeidsavtale med lokal aktør er inngått for fremtidig utvikling av ledig tomt til kontorbygg. www.fearnleyfinans.no 43 Eiendomsrapport 2014 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Forretningsfører Line Johansen Telefon: 22 93 64 39 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 28.12.2006 164 500 000 23 153 6,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 131 500 000 16 000 000 20 640 000 168 140 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innkalling av uinnkalt kapital Sum innbetalt kapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 20 640 000 12 000 000 32 640 000 326 400 80 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Trondheimsveien 135 – Oslo Kontor/treningssenter AF Gruppen Norge AS, Elixia Nordic AS og Purity IT AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 7 105 1 973 22 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5,2 år 100% 100% 1 432 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS 136 000 05.12.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% og tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt - Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Analysedato 31.12.2013 2014E 10 726 000 -206 000 10 520 000 -526 000 -7 359 000 -2 316 000 319 000 2015E 11 306 000 -211 000 11 095 000 -283 000 -7 483 000 -4 316 000 -987 000 2016E 11 588 000 -216 000 11 372 000 -290 000 -7 289 000 -5 116 000 -1 323 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 1 115 000 153 375 000 154 490 000 2014E 1 434 000 153 375 000 154 809 000 2015E 447 000 153 375 000 153 822 000 2016E 153 375 000 153 375 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 545 000 122 863 000 124 408 000 1 579 000 120 547 000 122 126 000 1 536 000 116 231 000 117 767 000 2 372 000 111 115 000 113 487 000 VEK ekskl. over-/underkurs 30 082 000 32 683 000 36 055 000 39 888 000 7,0% 7,2% 7,4% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 510 1 590 1 630 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 90 000 000 31 047 000 1 816 000 122 863 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 6,78% 4,01% 3,81% 6,04% Rentebinding 15.04.2021 Flytende Flytende 5,3 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 6,75% 161 810 000 -3 106 000 -123 293 000 35 411 000 7,00% 156 017 000 -2 642 000 -123 293 000 30 082 000 7,25% 150 624 000 -2 211 000 -123 293 000 25 120 000 -7 423 000 27 988 000 -7 423 000 22 659 000 -7 423 000 17 697 000 354 000 280 000 301 000 227 000 251 000 177 000 22 770 76% 21 960 79% 21 200 82% 2%/-3% 8%/-14% -2%/-7% -8%/-30% -5%/-13% -23%/-46% 16% 20% 26% Note 1) Hensyntatt trappetrinnsleie for Purity IT AS og tilhørende nåverdieffekt Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Kommentar Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass. Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje. fearnleyfinans.no 44 Eiendomsrapport 2014 Tunsberghus Eiendom AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: [email protected] Forretningsfører Kristian Nordtømme Telefon: 22 93 64 54 E-post: [email protected] Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 85 300 000 9 000 000 23 500 000 117 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg Kontor BUF Dir., Amedia, Evry, Sykehuset Vestfold HF Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 8 285 7 892 160 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 1,6 år 100% 100% 1 204 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 235 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Fearnley Finans Management AS Hans Gaarder Eiendom AS 235 000 02.06.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40 000 17% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Kostnader utviklingsprosjekt Investeringer ifm utviklingsprosjekt Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Tunsberghus Eiendom AS 01.10.2008 120 000 000 14 484 7,5% Analysedato 31.12.2013 2014E 11 287 000 -879 000 10 408 000 -7 796 000 -500 000 -5 969 000 -3 956 000 -7 813 000 2015E 11 535 000 -892 000 10 643 000 -417 000 -667 000 -8 270 000 -5 500 000 -4 073 000 -8 284 000 2016E 11 823 000 -899 000 10 924 000 -430 000 -4 978 000 -569 000 -4 190 000 757 000 1 390 1 430 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 547 000 128 375 000 128 922 000 2014E 128 375 000 128 375 000 2015E 136 645 000 136 645 000 2016E 136 645 000 136 645 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 8 468 000 89 142 000 97 610 000 8 425 000 85 186 000 93 611 000 16 326 000 81 113 000 97 439 000 15 482 000 76 923 000 92 405 000 31 312 000 34 764 000 39 206 000 44 240 000 VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt samt tillagt verdi for eiendomskjøp i 2015 Note 1) Inkl. leietagertilpasninger med ca. MNOK 7,5 i 2014 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 360 Yieldutvikling Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 4 Transje 5 Transje 6 Sum lån/vektet rente Saldo 40 000 000 18 400 000 17 342 000 9 000 000 4 200 000 89 142 000 8,0% 8,2% 8,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 7,28% 6,34% 4,56% 7,56% 4,85% 6,47% Rentebinding 10.01.2017 07.04.2016 Flytende 08.10.2018 Flytende 2,3 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 7,75% 139 297 000 -7 061 000 -97 610 000 34 626 000 8,00% 135 100 000 -6 725 000 -97 610 000 30 765 000 8,25% 131 158 000 -6 410 000 -97 610 000 27 138 000 Over-/underkurs rentesikring VEK -3 920 000 30 706 000 -3 920 000 26 845 000 -3 920 000 23 218 000 346 000 307 000 308 000 268 000 271 000 232 000 16 810 64% 16 310 66% 15 830 68% 11%/9% 64%/48% 9%/6% 48%/31% 6%/3% 32%/16% VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Inkl. forsiktig anslått nettoverdi av utviklingsprosjekt på NOK 5 mill. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Kommentar Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative «hovedstad» og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen er oppført i to byggetrinn og fremstår med en rehabilitert eldre del, og en nyere del, begge er sammenføyd. Det er igangsatt prosjekteringsarbeide for boligutvikling på eiendommen. Det er inngått opsjonsavtale med eier av en av naboeiendommene for eventuell innlemmelse av denne i boligutbyggingsprosjektet som nå er under planlegging. Videre er det inngått avtale om utkjøp av festetomt på området. Det er tilsammen prosjektert ca. 100+ leiligheter, hvorav ca. 40 vil bli igangsatt i første byggetrinn. Ifm utbyggingsprosjektet vil byggelån etableres. Det arbeides med forlengelse av leiekontrakter. www.fearnleyfinans.no 45 Eiendomsrapport 2014 Vinterbro Eiendomsinvest AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: [email protected] Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: [email protected] Selskapsinformasjon Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Vinterbro Eiendomsinvest AS 13.07.2007 227 500 000 14 227 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 178 800 000 49 506 000 228 306 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 49 506 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 495 060 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Vinterbro Logistikk New Store Europe AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 15 991 45 000 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 9,8 år 100% 100% 916 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 170 000 34% Prognose kontantstrømanalyse (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 2014E 16 746 000 -290 000 16 456 000 -355 000 -9 912 000 -6 000 000 189 000 2015E 17 081 000 -297 000 16 784 000 -364 000 -9 555 000 -6 000 000 865 000 2016E 17 423 000 -305 000 17 118 000 -373 000 -9 173 000 -6 000 000 1 572 000 Prognose balanse pr. 31.12 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2013A 3 287 000 224 388 000 227 675 000 2014E 3 476 000 224 388 000 227 864 000 2015E 4 341 000 224 388 000 228 729 000 2016E 5 913 000 224 388 000 230 301 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 099 000 157 149 000 159 248 000 2 026 000 151 149 000 153 175 000 1 950 000 145 149 000 147 099 000 1 872 000 139 149 000 141 021 000 68 427 000 74 689 000 81 630 000 89 280 000 7,0% 7,1% 7,3% VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 050 1 070 1 090 Finansieringsstruktur (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 147 349 000 9 800 000 157 149 000 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente 5,61% 5,18% 5,58% Rentebinding 15.07.2023 15.07.2015 9 år (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Bilde av eiendommen IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 6,75% 243 793 000 -11 569 000 -155 961 000 76 263 000 7,00% 235 086 000 -10 698 000 -155 961 000 68 427 000 7,25% 226 979 000 -9 887 000 -155 961 000 61 131 000 -22 631 000 53 632 000 -22 631 000 45 796 000 -22 631 000 38 500 000 763 000 536 000 684 000 458 000 611 000 385 000 15 250 64% 14 700 67% 14 190 69% 12%/7% 88%/43% 10%/5% 73%/27% 9%/2% 58%/12% 18% 21% 25% Kommentar Eiendommen er beliggende med umiddelbar nærhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo. Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår. fearnleyfinans.no 46 Eiendomsrapport 2014 Et selskap i Astrup Fearnley gruppen Fearnley Finans Eiendom Prosjektmeglere FORRETNINGSFØRERE Christian Bull Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35 Mobil: (+47) 95 81 50 27 [email protected] Tove Auset (Controller) Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46 Mobil: (+47) 98 82 75 56 [email protected] Thomas Fjeld Dir. tlf: (+47) 22 93 64 57 Mobil: (+47) 99 23 54 32 [email protected] Thomas Holtan Leskovsky Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45 Mobil: (+47) 99 29 13 19 [email protected] Paul Dehli Navestad Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56 Mobil: (+47) 41 65 84 42 [email protected] Haakon Shetelig Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38 Mobil: (+47) 93 22 74 38 [email protected] Jonas Helland Myrholt (Analytiker) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 59 Mobil: (+47) 91 38 00 45 [email protected] Kristian Nordtømme Dir. tlf: (+47) 22 93 64 54 Mobil: (+47) 98 28 84 22 [email protected] Jan-Trygve Riise Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52 Mobil: (+47) 92 82 55 60 [email protected] Geir Åge Rønneberg Dir.tlf: (+47) 22 93 64 53 Mobil: (+47) 97 74 72 85 [email protected] Anita Vågan Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37 Mobil: (+47) 40 06 17 50 [email protected] Line Johansen Dir. tlf: (+47) 22 93 64 39 Mobil: (+47) 90 73 18 63 [email protected] Lise Tandberg (sekretær) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48 Mobil: (+47) 92 48 36 69 [email protected] Hilde Østby Dir. tlf: (+47) 22 93 63 41 Mobil: (+47) 92 28 70 12 [email protected] ASSET MANAGEMENT Compliance Morten Ring-Andersen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 36 Mobil: (+47) 97 18 73 48 [email protected] Kjell Aage Kummen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 32 Mobil: (+47) 90 55 87 91 [email protected] Fearnley Finans Grev Wedelsplass 9 Oslo, Norway Postadresse P.O.Box 1158 Sentrum 0107 Oslo, Norge www.fearnleyfinans.no Tlf: +47 22 93 60 00 Faks: +47 22 93 63 40 E-post:[email protected] Org.nr.: NO 991 097 481 VAT www.fearnleys.no 47 Eiendomsrapport 2014 fearnleyfinans.no 48 Eiendomsrapport 2014
© Copyright 2024