DETALJREGULERING FOR KONGEHAUGEN
Planid: E-242
REGULERINGSBESTEMMELSER
Dato:
Revidert:
Saks-nr.:
Reguleringsbestemmelser
20.05.2015
PLU xx/xx
Tilhørende plankart
20.05.2015
PLU xx/xx
Vedtak i Gran kommunestyre
xx.xx.2015
KST xx/xx
Definisjoner
PBL
Plan- og bygningsloven (http://lovdata.no/dokument/NL/lov/2008-06-27-7 )
For begrepene nedenfor – se også Veiledningen «Grad av utnytting»
(http://www.regjeringen.no/upload/KMD/BOBY/Grad_av_utnytting.pdf )
%-BYA
Prosent bebygd areal skrives %-BYA = xx %, angis i hele tall og er forholdet
2
mellom bebygd areal og tomtearealet. Parkeringsareal på bakkeplan (18 m per
plass) inngår i beregningsgrunnlaget.
Arealformål
Området er regulert til følgende arealformål, jamfør plan- og bygningslovens § 12-5:
Bebyggelse og anlegg
Boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse (BF 1-9)
Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse (BKS 1-3)
(Pbl § 12-5, nr. 1)
1111
1112
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
(Pbl § 12-5, nr. 2)
Veg – kjøreveg, offentlig (o_V1-4)
Veg- kjøreveg, annen (a_V1-4)
Veg – fortau, offentlig (o_FTA1-5)
Gang/ sykkelveg, offentlig (o_GS)
Gangveg (GV 1-3)
Annen veggrunn, grøntanlegg (VG)
Grønnstruktur
2010
2010
2012
2015
2016
2018
(Pbl § 12-5, nr. 3)
Grønnstruktur (G)
3001
Hensynssoner
FESTE KAPP AS
2
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
Området er regulert for følgende hensynssoner, jf. Pbl §§ 12-6 og 11-8:
Sikringssoner
Frisikt (H140)
Støysoner
Støysone gul (H220)
Faresoner
Flom (H320)
(Pbl § 11-8, a)
(Pbl § 11-8, a)
(Pbl § 11-8, a)
1.
FELLESBESTEMMELSER
1.1.
Grad av utnytting
I byggeområdene kan det oppføres bebyggelse iht. angitt øvre grense for % BYA.
Grad av utnytting skal måles i % BYA av netto tomteareal og inkluderer
parkeringsplasser på bakkeplan (18 m2 per plass).
1.2.
Byggegrenser
Bebyggelse skal plasseres innenfor de byggegrenser som er vist på plankartet, samt
jf. gjeldende lover og forskrifter. Byggegrense fra vegmidt for Fv. 56 er 15 meter.
Byggegrense fra vegmidt for Fv.50 er 20 meter. Byggegrense fra Øvre
Ringstadvegen er 10 meter. Byggegrenser langs de største vegene og langs bekken
er fastlagt i plankartet.
1.3.
Universell utforming
Innenfor BKS 1-3 skal minimum 40 % av nye boenheter være tilgjengelig boenheter
med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Kravet gjelder også innenfor hver
delsøknad, dersom områdene deles opp i flere byggetrinn.
1.4.
Estetiske forhold
Generelt: Det skal legges vekt på estetisk kvalitet ved utforming av ny bebyggelse og
utomhusanlegg. Bebyggelsen skal utformes, dimensjoneres og plasseres slik at det
oppnås en helhetsvirkning i forhold til tilstøtende bebyggelse og miljø. Dette med
hensyn til både volum, takform, nær- og fjernvirkning, karakter, materialbruk og
fargesetting. Ny bebyggelse skal tilpasses landskap/terreng og eksisterende
bebyggelse. God terrengtilpassing er spesielt viktig der hvor terrenget er skrånende.
Hvis opprinnelig terreng har fall større enn 2 meter i husets bredde skal det legges til
rette for hus som er tilpasset bratt terreng med underetasje.
Det skal legges vekt på god terrengbehandling ved utbygging av områdene. Store
skjæringer og fyllinger skal unngås. Ved planering og utfylling skal skråning/
fyllingsareal såes til og/eller beplantes etter godkjent situasjonsplan.
BKS 1-3: Innenfor delfeltene BKS 1-3 skal bebyggelsen utformes med et enhetlig
arkitektonisk formspråk. Lange uoppbrutte «vegger» bør unngås slik at bebyggelsen
ikke bryter vesentlig med områdekarakteren. Både saltak, pulttak og flatt tak godtas,
men det skal påses at hvert delområde får et helhetlig uttrykk. Takflater skal ha ikkereflekterende farge. Kravet gjelder også uthus og garasjer.
FESTE KAPP AS
3
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
1.5.
Lekeplass/ felles uteoppholdsareal
På BKS 1-3 skal det etableres en eller flere felles uteoppholdsareal/ lekeplass. Felles
lekeplass/ uteoppholdsareal skal opparbeides på en parkmessig måte med egnet
vegetasjon.
Lekeplass og felles uteoppholdsareal tillattes ikke plassert innenfor gul støysone uten
at det gjøres nødvendige tiltak som ivaretar kravene til støy.
På BKS1-3 avsettes min.10 m2 per boenhet til felles uteopphold hvorav lekeplassen
inngår i denne summen. Lekeplassen skal inneholde min 2 lekeapparater. Det skal
etableres en felles møteplass på min 25 m2 på hver av delfeltene BKS 1-3. Disse skal
inneholde bord og benker.
1.6.
Parkering og atkomst
Atkomster (vist med avkjørselspil i plankart) er veiledende, men antall og fra hvilken
gate/veg er bindende. Kravet gjelder ikke fra Ringstadvegen hvor både 2 og 3
avkjørsler tillates.
Det skal det avsettes parkeringsplasser etter følgende norm:
Bolig lik/under 60 m2 BRA
Min. 1
Per boenhet
2
Bolig over 60 m BRA -100
Min. 1,5
Per boenhet
2
m BRA
Bolig over 100 m2 BRA
Min. 2
Per boenhet
Boliger i gruppebebyggelse,
Min. 1
Per påbegynte 10.boenhet
tillegg for gjester
5 % av p-plassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Parkeringsløsning for
BKS1-3 skal være godkjent av kommunen før det gis rammetillatelse for bygging.
Gjesteparkeringsplasser skal være tilgjengelig på bakkenivå uten at man trenger
nøkkel til garasjeanlegg.
1.7.
Sykkelparkering
Det skal avsettes oppstillingsplasser for sykkel etter følgende norm:
2
Bolig under 60 m BRA
2
Bolig lik/over 60 m BRA
1,0
2,0
Per boenhet
Per boenhet
1.8.
Kulturminner
Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete
kulturminner, skal arbeid straks stanses i den utstrekning det berører kulturminnene,
eller deres sikringssone på fem meter, jf. Lov om kulturminner § 8. Varsel skal
snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune, slik at
vernemyndighetene kan gjennomføre befaring og avklare om tiltakene kan
gjennomføres, og eventuelle vilkår for dette.
1.9.
Radon
Nye bygg skal sikres mot radonstråling, jfr. til enhver tid gjeldende forskrift om
tekniske krav til byggverk eller senere forskrift til Plan- og bygningsloven.
1.10.
Overvannshåndtering
FESTE KAPP AS
4
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
Overvannshåndtering må dimensjoneres slik at vannskader på bygg og infrastruktur
unngås. Overvann skal håndteres lokalt, dvs. på egen grunn ved infiltrasjon og
fordrøyning eller på annen måte.
1.11.
Avfallshåndtering
Det skal etableres en eller flere felles plasser til avfallshåndtering. Godkjent
renovasjonsplan skal foreligge før rammetillatelse kan gis. Åpne containere tillates
ikke.
1.12.
Energi
Ny bebyggelse skal ta hensyn til gjeldende energikrav og gjeldende byggteknisk
forskrift.
1.13.
Brannsikkerhet
Byggverk skal plasseres, prosjekteres og utføres slik at sannsynlighet for
brannspredning til andre byggverk blir liten. Det skal legges til rette for at
brannvesenet skal kunne utføre effektiv rednings- og slokkeinnsats uten unødvendig
risiko for skader på personell og utstyr, jfr. Krav til sikkerhet ved brann gitt i Forskrift
om tekniske krav til byggverk eller senere forskrift til Plan- og bygningsloven.
1.14.
Støy
Retningslinjer for behandling av innen- og utendørs støy iht. grenseverdier i
Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/2012 og Teknisk forskrift til plan- og
bygningsloven NS 8175 skal gjelde. Se også punkt 5.1 b).
1.15.
Illustrasjonsplan/ krav til søknad om tiltak
Før det gis tillatelse til tiltak innenfor delområdene BKS 1-3 skal det foreligge
illustrasjonsplan i målestokk minimum 1:500 for det aktuelle delområdet. Denne skal
godkjennes av kommunen gjennom byggesaken.
Illustrasjonsplanen skal vise planlagt bebyggelse, utforming av felles lek- og
uteoppholdsarealer, utforming av atkomstveger og interne gangveger, parkering,
renovasjon samt stigningsforhold. Planen skal videre vise terrengbehandling med
eksisterende og nye kotehøyder, tomtegrenser, vegetasjon, renovasjon ol.
1.16.
Tekniske planer
Utbygging kan ikke finne sted før det foreligger godkjente tekniske planer for veg,
strømframføring, vann og avløp samt plan som viser avrenning og håndtering av
overvann. Tekniske anlegg skal bygges og være i samsvar med Gran kommunes
kommunaltekniske norm.
Ny bebyggelse skal tilknyttes offentlig godkjent vann- og avløpsledning. Fordeling av
strøm innen planområdet skal skje via jordkabel, og i henhold til teknisk plan som skal
godkjennes av nettleverandør.
2.
BEBYGGELSE OG ANLEGG
2.1.
Frittliggende småhusbebyggelse (BF 1-4)
FESTE KAPP AS
5
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
2.1.1. Type bebyggelse og virksomhet
Innenfor formålet tillates etablering av frittliggende småhusbebyggelse. Det tillates
oppføring av boenheter i 2 etasjer. Eventuelt nødvendig grøfteareal ut over regulert
Annen veggrunn VG skal legges innenfor BF 1, 3 og 4.
Det skal avsettes nødvendig sikringssone omkring trafo på BF 3.
2.1.2. Grad av utnytting og byggehøyder
Følgende grad av utnytting og byggehøyde gjelder for området:
Maks
% BYA
25%
Etasjetall
over
bakkenivå
2 + loft
Flatt tak
Pulttak
Saltak
Maks. gesims:
7m
Maks. gesims:
8m
Maks. gesims:
6,5 m
Maks. møne:
9m
Garasje/carport skal ha maks. mønehøyde 5 m og maks. gesimshøyde 3 m, og skal
framstå som underordnet til boligene.
Maksimale byggehøyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng.
2.1.3. Uteoppholdsareal
Det skal avsettes minimum 100 m2 per boenhet til uteoppholdsareal for eneboliger og
minimum 80 m2 for tomannsboliger.
2.2.
Frittliggende småhusbebyggelse (BF 5-9)
2.2.1. Type bebyggelse og virksomhet
BF 5-9 er deler av private eneboligtomter beliggende langs Fv 56, Lynnebakka.
Dagens arealbruk stadfestes. Eventuelt nødvendig grøfteareal ut over regulert VG
skal legges innenfor BF 5-9.
2.3.
Konsentrert småhusbebyggelse (BKS 1-3)
2.3.1. Type bebyggelse og virksomhet
Innenfor formålet tillates etablering av konsentrert småhusbebyggelse. Det tillates
oppføring av boenheter i 2 etasjer pluss tilbaketrukket 3. etasje eller loft. Størrelsen
på tilbaketrukket 3. etasje skal maksimum utgjøre halve boenhetens avtrykk. Alle
takvinkler tillates, men kun det skal påses at hvert delområde får en helhetlig
utforming. Det tillates etablering av takterrasser/ takhager.
Eventuelt nødvendig grøfteareal ut over regulert VG skal legges innenfor BKS 1-2.
Det tillates etablering av evnt. nødvendig/e trafo/er innenfor delområdene. Nødvendig
faresone omkring skal ivaretas og plassering avklares i byggesak. Nødvendig
dokumentasjon skal vedlegges byggesøknaden.
FESTE KAPP AS
6
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
2.3.2. Grad av utnytting og byggehøyder
Følgende grad av utnytting og byggehøyde gjelder for området:
Maks %
BYA
BKS1-2
40%
Maks
% BYA
BKS3
35%
Etasjetall over
bakken
Flatt tak
Pulttak
2 + inntrukket
3.etg el. loft
Maks. gesimshøyde
(2. etg.): 7 meter
Maks. gesimshøyde
(inntrukket 3. etg.):
9,5 meter
Maks.
gesimshøyde:8
meter
Maks. gesimshøyde
(inntrukket 3. etg.):
9,5 meter
Saltak
Maks.
gesimshøyde:
6,5 meter
Maks.
mønehøyde:
9,5 meter
Ved beregning av bygningers gesimshøyde skal ark med bredde inntil 1/3 av
hovedtakets lengde ikke hensyntas. Frambygg, fløyer og vinkler skal følge
bestemmelsene for beregning av møne- og gesimshøyde.
Garasje/carport skal ha maks. mønehøyde 5 m og maks. gesimshøyde 3 m, og skal
framstå som underordnet til boligene.
Maksimale byggehøyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng.
2.3.3. Privat uteoppholdsareal
Det skal avsettes minimum 20 m2 per boenhet til privat uteoppholdsareal.
Takterrasser/takhager samt balkonger/ altaner over bakkenivå inngår i regnskapet.
2.3.4. Felles uteoppholdsareal
Det skal avsettes minimum 10 m2 per boenhet til felles uteoppholdsareal, jf
bestemmelse 1.5.
3.
SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
3.1.
Veg
3.1.1. Veg- kjøreveg, offentlig (o_V 1-4)
o_V 1-4 er offentlig. Vegbredder, kryssløsninger og sikttrekanter er sikret i plankartet.
3.1.2. Veg- kjøreveg, annen (a_V 1-4)
a_V 1-4 er felles, private kjøreveger. Vegbredder, kryssløsninger og sikttrekanter er
sikret i plankartet.
3.1.3. Veg- fortau, offentlig (o_FTA 1-5)
Det reguleres inn fortau langs Lynnebakka. Fortauet skal ha en bredde på 2,5 inkl.
skulder.
3.1.4. Gang- og sykkelveg, offentlig (o_GS)
FESTE KAPP AS
7
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
o_GS reguleres til gang- og sykkelveg. Formålet innbefatter også av- og
påstigningsfelt for buss langs FV 50.
3.1.5. Gangveg (GV 1-3)
Det reguleres inn gangveg langs BF1 og BKS1. Regulert bredde er 3 meter og
inkluderer nødvendige sidearealer. Deler av GV2 skal være kjørbar og benyttes på
samme måte som i dag (kjøreatkomst til boligeiendommene gnr/bnr 265/43,265/121,
265/123, 265/122, 265/61).
3.1.6. Annen veggrunn, grøntanlegg (VG)
Det reguleres inn Annen veggrunn (VG) langs alle veger. Langs fylkesvegene og
o_V4 er det lagt inn VG med bredde 2,5 meter på begge sider av veg/ fortau. Øvrige
veger har en VG på 2 meter på begge sider av vegen. VG er sikret i plankartet.
4.
GRØNNSTRUKTUR
4.1.
Grønnstruktur (G)
Det avsettes en sone til grønnstruktur langs bekkeløpet som vist på plankartet.
Eksisterende randvegetasjon og det naturlige bekkeløpet skal beholdes. Langs
bekken skal det bygges opp en kant på 0,5 meter fra naturlig terreng som ekstra
flomsikring jf. overvannsberegning fra Arealtek datert 25.02.2015. Det tillates ikke
bygget innenfor formålet. Byggegrensen ligger i formålsgrensen og er sikret i
plankartet.
5.
HENSYNSSONER
5.1.
Sikringssoner
a) Hensynssone a1, Frisikt (H140)
Frisikt for kryss er satt til 6x54 m. Frisikt for avkjørsler er satt til 4x45 m. Frisikt for
krysset Fv 50/ Fv 56 er satt til 10x54.
I frisiktsonene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre
innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers kjørebaneplan. Gjerder i
ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m over
tilstøtende vegs nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstammede trær inntil 15 cm i
diameter, som ikke hindrer sikten, tillates. Der hvor atkomstvegenes plassering er
justerbare (atkomster vist med avkjørselspil i plankartet) skal frisiktsone følge
vegenes endelige plassering.
b) Støysone a2, gul sone (H220)
Ved byggesøknad skal det tas hensyn til og dokumenteres at nye boliger med
tilhørende uteområder tilfredsstiller anbefalte støygrenser i rundskriv T-1442/2012,
eller senere vedtatte forskrifter, retningslinjer eller vedtekter som erstatter gjeldende
skriv. Tiltak iverksettes for å sikre bebyggelse og uteområder mot støy iht. gjeldende
forskrift. Det skal sikres at alle boenheter tilfredsstiller krav om innendørs støy i
henhold til gjeldende byggteknisk forskrift. Alle boenheter innenfor gul støysone skal
være gjennomgående og sikret en stille side. Private og felles uteoppholdsareal
FESTE KAPP AS
8
REGULERINGSPLAN FOR KONGEHAUGEN, GRAN KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER
tillates ikke plassert innenfor gul støysone uten at det også er etablert annen uteplass
som tilfredsstiller krav til støy.
Eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives ved søknad om byggetillatelse.
5.2.
Faresone
a) Faresone flomfare (H320)
Sonen ligger langs bekken og utgjør 4 meter på hver side av denne.
6.
REKKEFØLGEBESTEMMELSER
6.1.
Byggetrinn
Byggeområdene kan bygges ut trinnvis.
6.2.
Uteområder
Utearealene tilknyttet de respektive boenhetene skal være ferdig opparbeidet før
brukstillatelse kan gis og senest ett år etter at den er gitt dersom det er nødvendig
mht. årstid.
6.3.
Lekeplass/ felles uteoppholdsareal
Lekeplasser/ felles uteoppholdsareal på de enkelte delområdene BKS 1-3 skal være
ferdig opparbeidet når 25% av det aktuelle delområdet er utbygget og senest ett år
etter dersom det er nødvendig mht. årstid.
6.4.
Parkering
Parkeringsplasser til den enkelte boenheten skal være ferdig opparbeidet før det gis
brukstillatelse.
6.5.
Atkomstveg
Nye atkomstveger inn til de aktuelle delområdene BKS 1-3 skal være ferdig
opparbeidet før det gis brukstillatelse til de aktuelle delområdene.
6.6.
Kryss og avkjørsler
Kryss/ avkjørsler inn til de aktuelle delområdene BKS1-3 skal være ferdig opparbeidet
før det gis brukstillatelse til de aktuelle delområdene.
6.7.
Stenging av veg
Stenging av eksisterende atkomstveg øst for gnr. 265/139 skal gjøres i forbindelse
med utbedring av atkomstveg a_V2.
6.8.
Støyskjermingstiltak
Eventuelle nødvendige støytiltak skal være ferdig opparbeidet før det gis
brukstillatelse.
6.9.
Bekk
Det skal bygges en flomkant på 0,5 m over terreng langs bekken som beskrevet i
overvannsberegningen fra Arealtek datert 25.02.2015 før det gis brukstillatelse for
boliger på BKS2.
FESTE KAPP AS