saksfremleg 1.gangsbehandling ID0524 20150415
Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Utvalg for arealsaker Utvalg for arealsaker Utvalg for arealsaker Kommunestyret Kommunestyret 20.08.2014 15.10.2014 15.04.2015 Saksbehandler: Eva Helgø Kragset / Bettiina Lähteenkorva 0524 Arkivsaksnr.:14/268-30Arkiv: REG NY 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR SKADBERGBAKKEN VEST - PLAN 0524 RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 utlegges forslag til reguleringsplan DETALJREGULERING FOR SKADBERGBAKKEN VEST, datert 18.03.2015 med tilhørende bestemmelser, datert 17.03.2015 til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for arealsaker Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Planforslag 1.1. Plankart, vertikalnivå 1, datert 18.03.2015 1.2. Plankart, vertikalnivå 2, datert 18.03.2015 1.3. Bestemmelser, datert 17.03.2015 2. Illustrasjoner, utredninger og rapporter 2.1. Byggetrinn, datert 15.05.2014 2.2. Fotomontasje 1, datert 21.02.2014 2.3. Fotomontasje 2, datert 21.02.2014 2.4. Arealregnskap, datert 18.03.2015 2.5. Gateoppriss, datert 15.05.2014 2.6. Illustrasjon 1, datert 15.05.2014 2.7. Illustrasjon 2, datert 15.05.2014 2.8. Illustrasjon 3, datert 15.05.2014 2.9. Illustrasjonsplan, datert 17.03.2015 2.10. Illustrasjon parkeringskjeller, datert 13.03.2015 2.11. Snitt AB, datert 13.03.2015 2.12. Snitt EC, datert 13.03.2015 2.13. Snitt P1, P2, P3, datert 13.03.2015 2.13. Sol-skygge diagram juni, datert 15.05.2014 2.14. Sols-skygge diagram mars, datert 15.05.2014 2.15. Stigningsforhold, datert 15.05.2014 2.16. ROS-analyse, datert 21.02.2014 2.17. Støyrapport, datert 11.06.2013 2.18. Uteplass bakeri og innkjøring, udatert 2.19. Illustrasjon VA, datert 12.03.2015 2.20. Tilleggsnotat – adkomst til parkeringskjeller SPH11, datert 05.09.2014 Andre dokumenter i saken: 1. Merknader: 1.1. Avinor 1, datert 29.10.2012 1.2. Avinor 2, datert 18.02.2013 1.3. Lyse, datert 15.10.2012 1.4. Fylkesrådmannen kulturavd. 1, datert 22.10.2012 1.5. Fylkesrådmannen kulturavd. 2, datert 11.12.2012 1.6. Fylkesrådmannen regionalavd., datert 16.10.2012 1.7. Sola kommune kommunalteknikk, datert 17.10.2012 1.8. Statens vegvesen, datert 13.09.2012 2. Saksprotokoll: 2.1. 1. gangsbehandling, reguleringsplan 0524 - detaljregulering for Skadbergbakken Vest, sak 101/14, datert 20.08.2014 2.2. Ny 1. gangsbehandling, plan 0524, sak 133/14, datert 15.10.2014 Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/152 Innhold 1 FAKTA ............................................................................................................................... 5 1.1 Saken gjelder ................................................................................................................ 5 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess ............................................................................ 5 1.2.1 Varsel om oppstart ................................................................................................. 5 1.2.2 1. gangsbehandling 20.08.2014 .............................................................................. 5 1.2.3 Ny 1. gangsbehandling............................................................................................ 5 1.2.4 Endringer i plan som følge av politisk behandling...................................................... 6 1.2.5 Mindre, redaksjonelle endringer: ............................................................................. 7 1.3 Gjeldende planer ........................................................................................................... 7 1.3.1 Kommuneplan........................................................................................................ 7 1.3.2 Gjeldende reguleringsplan, 0414.01 ........................................................................ 7 1.4 Beskrivelse av planområdet............................................................................................ 8 1.4.1 Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget .............................................. 8 1.4.2 Eierforhold ........................................................................................................... 10 1.4.3 Landskap og topografi.......................................................................................... 11 1.4.4 Naturtyper og biologisk mangfold ......................................................................... 12 1.4.5 Markslag og grunnforhold (herunder også radon) .................................................. 12 1.4.6 Eksisterende bebyggelse og arealbruk ................................................................... 12 1.4.7 Kultur- og fornminner ........................................................................................... 12 1.4.8 Barns og unges forhold ......................................................................................... 13 1.4.9 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet ...................................................................... 13 1.4.10 Transportsituasjon ................................................................................................ 13 1.4.11 Støy..................................................................................................................... 14 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ........................................................................ 14 2.1 Hovedgrep i planforslaget ............................................................................................ 14 2.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad ................................................................... 14 2.3 Bebyggelse og anlegg................................................................................................... 15 2.3.1 Bolig .................................................................................................................... 15 2.3.2 Tilgjengelige boliger .............................................................................................. 16 2.3.3 Forretning/Næring ................................................................................................ 17 2.3.4 Sosial infrastruktur ................................................................................................ 18 2.3.5 Fellesområder/uteoppholdsområder/lekeområder .................................................. 18 2.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur .................................................................... 19 2.4.1 Veg, trafikk og trafikksikkerhet............................................................................. 19 2.4.2 Annen infrastruktur ............................................................................................... 19 2.4.3 Renovasjon .......................................................................................................... 23 2.5 Grønnstruktur .............................................................................................................. 24 2.5.1 Friområder ........................................................................................................... 24 2.6 Landbruks-, natur- og friluftsområder ........................................................................... 24 2.6.1 Landbruk ............................................................................................................. 24 2.7 Hensynssoner og avbøtende tiltak ................................................................................ 24 2.8 Estetikk ....................................................................................................................... 24 2.9 Forhold til flyplassen .................................................................................................... 25 2.10 Forurensning og miljøhensyn (Støy, forurensning, energibruk etc.).............................. 25 Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/153 2.11 Gjennomføring og rekkefølge av tiltak ....................................................................... 25 3 VURDERINGER............................................................................................................... 26 3.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart ............................................................... 26 3.1.1 Avinor 1, brev 29.10.2012 ................................................................................... 26 3.1.2 Avinor 2, brev 18.02.13 ....................................................................................... 27 3.1.3 Lyse, brev 15.10.2012 ......................................................................................... 27 3.1.4 Fylkesrådmannen kulturavd. 1, brev datert 22.10.2012 ......................................... 28 3.1.5 Fylkesrådmannen kulturavd. 2, e-post datert 11.12.2012 ...................................... 28 3.1.6 Fylkesrådmannen regionalavd., brev datert 16.10.2012......................................... 28 3.1.7 Sola kommune Kommunalteknikk, brev datert 17.10.2012 ................................... 30 3.1.8 Statens vegvesen, brev datert 13.09.2012............................................................. 33 3.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget ................................................................. 33 3.2.1 Hvordan er boligkvaliteter for nye innbyggere ........................................................ 33 3.2.2 Konsekvenser for barn- og unge ........................................................................... 35 3.2.3 Universell utforming .............................................................................................. 36 3.2.4 Konsekvenser for eksisterende innbyggere i området............................................. 37 3.2.5 Konsekvenser eksisterende og nye beboere i anleggsperiode................................. 37 3.2.6 Konsekvenser for næringslivet i området ............................................................... 38 3.2.7 Konsekvenser for den trafikale situasjonen............................................................ 38 3.2.8 Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg........................................................... 40 3.2.9 Konsekvenser for naturmangfold........................................................................... 40 3.2.10 Konsekvenser for landskapet og topografi ............................................................ 40 3.2.11 Konsekvenser for kulturminner ............................................................................. 40 3.2.12 Konsekvenser for landbruket ................................................................................ 41 3.2.13 Risiko- og sårbarhetsanalyse................................................................................. 41 3.2.14 Kriminalitetsforebyggende tiltak ............................................................................ 41 3.2.15 Tilfredsstillende støysituasjon ................................................................................ 41 3.2.16 Gjennomførbarhet ................................................................................................ 41 3.2.17 Hvordan planforslaget strider mot gjeldende plan og overordna retningslinjer.......... 41 3.3 Generelle vurderinger ................................................................................................... 42 3.3.1 Type næringsareal ................................................................................................ 42 3.3.2 Håndtering av flom og overvann............................................................................ 42 3.3.3 Estetikk og Kjelsberg Ring ................................................................................... 43 3.4 Vurderinger etter 1. gangsbehandling 20.08.2014 ......................................................... 44 3.4.1 Utvalget støtter grunneiers ønske om å få rive løe/uthus på Gnr 32 Bnr 1, og ber om at dette legges til grunn i videre planlegging .......................................................................... 44 3.4.2 Minimum andel leiligheter som skal ha tilgjengelighetsstandard settes til 60 % i tråd med plan 414 ..................................................................................................................... 44 3.4.3 Atkomst for parkering SPH 11 vurderes lagt fra Jamnholveien, selv om dette avviker fra begrensing lagt i plan 414. Dette for å redusere trafikk forbi Skadberg skole og gjennom planlagt gatetun................................................................................................................... 45 3.4.4 Utvalget ber om at en går gjennom reguleringsbestemmelsenes § 2.1 pkt 7 for å tydeliggjøre, eventuelt justere denne .................................................................................... 46 3.5 Vurdering etter ny 1. gangsbehandling 15.10.2015 ....................................................... 46 4 RÅDMANNENS OPPSUMMERING .............................................................................. 47 Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/154 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Asplan Viak fremmer, på vegne av Block Watne, forslag til detaljregulering for boligutbygging m.m på Skadbergbakken vest. Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for 162 nye boenheter, mindre forretningsarealer og tilhørende funksjoner som fellesrom, lekeareal, kvartalslekeplasser, gang- og sykkelstier, parkering, renovasjon og utvidelse av barnehagens utearealer. Sentrale hensyn i planleggingen er bokvalitet for nye boliger og hensynet til eksisterende beboere nær planområdet. 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess 1.2.1 Varsel om oppstart Oppstart av planarbeid ble varslet i Stavanger Aftenblad 20.09.2012, på Sola kommune sin hjemmeside og på Asplan Viaks hjemmeside. Berørte parter og offentlige instanser fikk tilsendt varsel i brev. Frist for å komme med merknader var 10.12.2012. Det ble mottatt 7 merknader. Det ble ikke vurdert som nødvendig med konsekvensutredning da området er flateregulert til bolig og annet kombinert formål i plan 0414. 1.2.2 1. gangsbehandling 20.08.2014 Planen ble førstegangsbehandlet i UFA 20.08.2014 med rådmannens anbefaling om at følgende punkt innarbeides i plan før offentlig ettersyn: 1. Vestlig byggegrense på BBB1 og SPH9 skal flyttes mot øst for å sikre 2 meter avstand fra formålsgrense til byggegrense. 2. Fordrøyningsplan skal være godkjent av kommunalteknikk. 3. Tilføyelse til reguleringsbestemmelsene: Skissen ”Uteplass bakeri og innkjøring” gjøres formelt bindende. Dvs. ikke alle detaljene i skissen, men som et uttrykk for ønsket estetikk. 4. Formålet gatetun i felt f_SGT3 endres til formålet veg Saken ble sendt i retur med politisk vedtak om bearbeiding av følgende punkt: 1. Utvalget støtter grunneiers ønske om å få rive løe/uthus på Gnr 32 Bnr 1, og ber om at dette legges til grunn i videre planlegging. 2. Minimum andel leiligheter som skal ha tilgjengelighetsstandard settes til 60 % i tråd med plan 414. 3. Atkomst for parkering SPH 11 vurderes lagt fra Jamnholveien, selv om dette avviker fra begrensing lagt i plan 414. Dette for å redusere trafikk forbi Skadberg skole og gjennom planlagt gatetun. 4. Utvalget ber om at en går gjennom reguleringsbestemmelsenes § 2.1 pkt 7 for å tydeliggjøre, eventuelt justere denne. 1.2.3 Ny 1. gangsbehandling Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/155 Punktene ovenfor er besvart i «Tilleggsnotat vedr. adkomster til parkeringsanlegg SPH11». Notatet tar for seg fire alternative adkomster til SPH11, hvor alternativ 1 ble vurdert som faglig beste løsning for adkomst. Planen ble behandlet på ny i UFA 15.10.2014 med følgende politiske vedtak: Utvalget ønsker alternativ 3 punkt 2.4.4 i tilleggsnotatet innarbeidet i forslag som skal ut på høring. Planen er nå bearbeidet i henhold til politisk vedtak om adkomst via alternativ 3. 1.2.4 Endringer i plan som følge av politisk behandling 1.2.4.1 Vestlig byggegrense på BBB1 og SPH9 skal flyttes mot øst for å sikre 2 meter avstand fra formålsgrense til byggegrense. Plankart og illustrasjonsplan for BBB1 er endret. 1.2.4.2 Fordrøyningsplan skal være godkjent av kommunalteknikk. Forslagsstiller har vært i dialog med kommunalteknikk rundt endret løsning for det kommunaltekniske anlegget. Løsningene bekreftes akseptert i epost 16.03.2015. 1.2.4.3 Tilføyelse til reguleringsbestemmelsene: Skissen ”Uteplass bakeri og innkjøring” gjøres formelt bindende. Dvs. ikke alle detaljene i skissen, men som et uttrykk for ønsket estetikk. Bestemmelsens punkt 2.2 angir at «Skissen ”Uteplass bakeri og innkjøring” datert 12.05.2014, skal legges til grunn for utarbeidelse av utomhusplan/ tekniske planer for området.» 1.2.4.4 Formålet gatetun i felt f_SGT3 endres til formålet veg. Endringen er tatt inn i bestemmelser og plankart som f_SKV3. 1.2.4.5 Utvalget støtter grunneiers ønske om å få rive løe/uthus på Gnr 32 Bnr 1, og ber om at dette legges til grunn i videre planlegging. Bestemmelser er formulert slik at riving av løe ikke utelukkes. 1.2.4.6 Minimum andel leiligheter som skal ha tilgjengelighetsstandard settes til 60 % i tråd med plan 414. Planforslaget er utformet etter TEK10 holdt 100 % tilgjengelighet for leiligheter ved førstegangslevering 20.08.2015. Medfører ingen endringer i plan. 1.2.4.7 Atkomst for parkering SPH 11 vurderes lagt fra Jamnholveien, selv om dette avviker fra begrensing lagt i plan 414. Dette for å redusere trafikk forbi Skadberg skole og gjennom planlagt gatetun. Adkomst og trafikkmengde til parkeringsanlegg SPH11 er utredet i eget notat, gjennomgått i UFA med vedtak om å tilrettelegge adkomst fra Jamnholvegen med kulvert under BBB6 og grøntdrag. Parkeringskjelleren SPH11 er senket ytterligere for å kunne opprettholde Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/156 universell tilrettelagt gangvei i grøntområdet, dette gir relativt høy parkeringskjeller. Vedtaket påvirker planens kommunaltekniske løsninger, se punkt 1.2.4.2, og planens uteoppholdsareal, punkt 2.3.5. Etter vedtak har administrasjonen bedt at sykkeladkomst til parkeringskjeller må få egen adkomst og ikke legges i kulvert. I planen er det lagt til rette for egen sykkelrampe fra SPH11 opp til SGT2, innenfor BBB9, med god forbindelse vestover til arbeidsplassintensive områder på Forus. To parkeringsplasser (for gjester) må utgå som følge av etablering av kulvert. For å opprettholde parkeringsnorm får disse plassene ny plassering i forlengelse av BBB7, innunder BUT4. Det skal etableres uteoppholdsarealer på taket slik at fellesarealene er intakt. Hovedadkomst til BBB9 og BBB10 fortsatt vil være fra SGT2 og SKV2. Med hovedadkomst menes her gjester og levering av tjenester (drosje, postbud, pizzabud, blomsterleveranser ol) 1.2.4.8 Utvalget ber om at en går gjennom reguleringsbestemmelsenes § 2.1 pkt 7 for å tydeliggjøre, eventuelt justere denne. Bestemmelsenes punkt 2.1.7 er et rekkefølgekrav fra overordnet plan (0414.01) og er sikret i utbyggingsavtaler mellom Sola kommune og Block Watne. 1.2.5 Mindre, redaksjonelle endringer: Det er tre mindre endringer som er å betrakte som korrektur. Områder ved parkeringsplass SPA5 og SPA6 endres fra grønnstruktur (o_GF) som forslagsstiller mener er feil definisjon og bruk av formålet, til annen veggrunn, grønnstruktur (o_SVG). Byggegrenser i B1 er justert i øst mot vei slik at det er noe mer fleksibilitet i utformingen av bebyggelsen. (Endringen medfører ingen endring i tillatt BRA). Byggegrense for BBB4 i vest er justert, som følge av endret byggegrense i BBB1, og beholder samme parallellitet som BBB1, bl.a. med tanke på etablering og konstruksjon av parkeringsanlegg SPH9. (Endringen medfører ingen endring i tillatt BRA). 1.3 Gjeldende planer 1.3.1 Kommuneplan I kommuneplanen for Sola kommune har området status som områder for bolig- og kombinert bebyggelse, grønnstruktur og vei. Kommuneplanen definerer deler av planområdet til å ligge innenfor område for flystøy fra Stavanger Lufthavn. For området Skadberg setter bestemmelser krav til arealutnyttelse på 6 boenheter/daa innen 500 m fra holdeplasser. Overordnet har området en byplanmessig betydning på grunn av fremtidig bussvei, som vil ligge rett nord for planområdet, og på grunn av sin lokalisering nært transformasjons- område for Sola sentrum. 1.3.2 Gjeldende reguleringsplan, 0414.01 Gjeldende plan, 0414.01, er nylig omregulert og vedtatt 26.09.2013. Planen er utført av Helen og Hard Arkitektfirma, og Asplan Viak har bistått i dette arbeidet. Reguleringsbestemmelsene for planforslag 0524 har i stor grad hentet bestemmelser fra plan 0414.01, i tillegg til å ha gjort noen endringer og tilføyelser tilpasset den nye reguleringsplanen. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/157 Figur 1: Utsnitt fra gjeldende, revidert reguleringsplan 1.4 Beskrivelse av planområdet Figur 2: Planområdet sett mot sør fra Kjelsberg Ring. Terrenget stiger opp mot 30 m. 1.4.1 Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget Totalt er planområdet på 31 daa. Området ligger mellom Forus og Sola sentrum, begge beliggende innenfor 1 km i luftlinje. Planområdet ligger plassert midt mellom Sola sentrum og Kjerrberget (mellom Skadbergbakken og Kjelsberg Ring på Skadberg), se figur 3 og 4. Selve planavgrensningen er noe utvidet, endret i forhold til varslet plangrense, se figur 5. Det er ikke vurdert behov for ny varsling da det allerede er regulert i andre vedtatte reguleringsplaner; Formålet er allerede hørt og vedtatt i gjeldende plan. Derfor var det ikke behov for varsel om utvidelse. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/158 Figur 3: Viser plassering av planområdet i kommuneplanen. Figur 4: Viser plassering av planområdet Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/159 Figur 5: Viser utvidelse av plangrense siden varsling. Varslingsplangrense er vist med rødt. 1.4.2 Eierforhold Utbyggingsområdet består i hovedsak av eiendom gnr/bnr 32/1201 (figur 6). Arealet disponeres av Block Watne. Linda Vestly har fortsatt hjemmel men Block Watne har avtale og rådighet til eiendommen. Eiendommen gnr/bnr 32/1187 eies av Linda Vestly og omfatter et bolighus med garasje og tilhørende uthus. Eiendommen gnr/bnr 32/1 består av et bolighus og en eldre låve tilhørende Oddvar Vestly. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1510 Figur 6. Viser gnr/bnr i forhold til varslet plangrense (blått). Eiendomsgrenser er vist med rødt. 1.4.3 Landskap og topografi Området har en høydeforskjell på ca. 25 meter og heller fra sør ned mot nord. Som et gjennomsnitt gir dette en helningsgrad på 1:8-10. Nordlig terrengfall er et forhold som må hensyntas i forhold til bebyggelse, uteoppholdsarealer og solforhold. Figur 7: Høydekart, hentet fra beskrivelsen til plan 0414.01 Planområdet er en del av et landskapsrom som oppfattes som en åpen åsside mot nord og øst og er mer avgrenset mot sør og vest, fortrinnsvis av høydedraget med bebyggelse og vei. Området ligger relativt åpent og tilgjengelig for omgivelsene uten hindringer. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1511 1.4.4 Naturtyper og biologisk mangfold Figur 8: Lønnetreet på gnr/bnr 32/1samt Sefrak-registrert låve til høyre. Et fullvoksent lønnetre vurderes å ha høy verdi og står i eiendomsgrensen til 32/1. Ellers er mesteparten av vegetasjonen i området kratt med små til mellomstore trær med middels til lav verdi. Det er ingen registreringer av naturtyper i DNs temabase.. Det er heller ingen truede arter. 1.4.5 Markslag og grunnforhold (herunder også radon) I dag benyttes området som fulldyrka mark, fortrinnsvis for gress. Om grunnforhold er det registrert hovedsakelig jordmasser og noen steder fjell. Det er ikke foretatt radonundersøkelser innenfor planområdet. I bestemmelsene er det derfor for sikkerhetsskyld satt krav om at det ved byggetillatelse skal beskrives tiltak som hindrer radon i å trenge inn i bygningene. 1.4.6 Eksisterende bebyggelse og arealbruk Avstand til nærmeste dagligvare er 1,6 km ved Varabergvegen/ Forusbeen og 1,2 km til Solakrossen målt i veilengde. Det er etablert 400 m2 kontorarealer i plan 0414.01, disse står foreløpig uten leietakere/ eiere. Nærmeste område for øvrig service er Sola sentrum. 1.4.7 Kultur- og fornminner Innenfor planområdet er det en Sefrak-registrert låve og noen lave, lødde steingjerder i vest. Sitat fra hva kulturminnemyndighetene har sagt i forbindelse med varsel om oppstart: ”Innenfor planområdet, på gnr. 32, bnr. 1, er det registrert en eldre løe. Løen er i SEFRAKregisteret evaluert til verneklasse B (id: 11240025013), noe som tilsier potensiale for vern gjennom Pbl. I områdeplan 0414 for Skadbergbakken var denne løen ikke blant de bygninger som forutsattes revet. Vi legger derfor fortsatt til grunn at løen ikke tenkes fjernet. Det vil slik være naturlig å vurdere Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1512 planmessige og arkitektoniske grep som kan gi løen en ny bruk i overensstemmelse med områdets fremtidige karakter, som for eksempel felleshus, selskapslokale eller lignende. Med et slikt grep kan man bevare løen som et identitetsskapende kulturminne i området. Planforslag som innebærer riving av løen vil kunne bli møtt med forslag om innsigelse for Fylkesutvalget fra vår side”. I nytt brev etter befaring skriver fylkesrådmannen: ”Vi vil fortsatt sterkt fraråde riving av løen som tidligere diskutert, og anbefaler at en prøver å få til en ny bruk - om det så er til fritidsaktiviteter med innvending isolasjon eller som lagringsrom for div. maskiner og utstyr som hører til området eller hvilken ny bruk man nå enn kunne se for seg. Dersom dere likevel velger å gå for riving vil vi, det politiske klimaet i Fylkesutvalget tatt i betraktning, ikke komme til å gå for en innsigelse”. 1.4.8 Barns og unges forhold Området grenser blant annet til Skadberg barneskole i sør og til Solahagen Barnehage i øst. Nærmeste videregående skole blir Sola videregående skole. I Sola kommune sin barnetråkkregistrering fra 2013 er det registrert et stort gult felt innenfor planområdet, angitt som lekeområde vinter. Kommentaren fra Skadberg skole gjelder imidlertid området Tjeltavegen, hvor det er kommentar om at det er vei uten fortau og at biler kjører fort. Med andre ord er ikke barnetråkkregistreringen her entydig. 1.4.9 Friområder og friluftsliv i nærmiljøet I vest grenser planområdet til grøntområder i øst og til en noe forfallen, eksisterende lekeplass i vest. Området i strekker seg videre vestover i et parkbelte som leder til et større, sammenhengende friområde i boligbebyggelsen. Området fungerer som akebakke vinterstid. Grøntbelte i øst leder sørover langs skoletomten til friområder og en balløkke (250-350 m i avstand). Plan 0414.01 i øst tilrettelegger for ballbane (200-300 m i avstand) og flere friområder, samt flere lekeplasser. Området har god tilgang på varierte friområder og naturlige høyder som Litlaberget, Nonsberget, Kjerrberget og Eikeberget. 1.4.10 Transportsituasjon Bussvei- fremtidig Den planlagte kollektivtraseen i nord er den viktigste kollektive forbindelsen, det er regulert holdeplass delt mellom plan 0414.01 og 0524. Med bussvei blir planområdet godt tilknyttet Sola sentrum, Forus og flere viktige målpunkt i regionen. Gang- og sykkel Det er etablert gs-forbindelse langs Kjelsberg Ring, og det er planlagt gs-veier langs Skadbergvegen som knytter området til golfbanen, Åsenhallen, idrettsplass, videregående skole, dagsenter og barnehage. Det er også planlagt gs-vei gjennom boligområdet i 0414.01. Det er også planlagt gs-vei langs Skadbergbakken, denne er regulert i plan 0491, Skoletomten. I flere av nærområdene er det etablert og planlagt flere planskilte kryss for myke trafikanter. Etablering av planlagte gs-veier gjør området godt tilgjengelig for sykkel og tilknytningen til overordnet sykkelnett blir god. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1513 Kjørevei Kjelsberg Ring har en dimensjonerende fart på 40 km/t. Skadbergbakken har en dimensjonerende fart på 30 km/t. Jamnholvegen har dimensjonerende fart på 30 km/t. Jamnholveien defineres som dimensjoneringsklasse 1 iht. håndbok 017 og er adkomst for 33 boliger. Kollektiv Det er i bruk og under utbygging bussholdeplasser i Kjelsberg Ring for rute 7, 9, X50 og X77 med forbindelse i retning Sola, Stavanger, Sandnes (gjennom Forus) og Tananger (gjennom flyplassen). Den planlagte bussvei med stopp i nord-delen av planområdet er den viktigste framtidige kollektivtrafikale forbindelse. 1.4.11 Støy Området er støyutsatt fra Kjelsberg Ring, fra Skadbergbakken og fra flystøy. Det er utarbeidet en støyfaglig utredning som del av reguleringsplanen, se vedlegg. 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Hovedgrep i planforslaget Høy bebyggelse er lagt i nord slik at mye av bebyggelsens slagskygge treffer trafikkarealer i Kjelsberg Ring. Lav småhusbebyggelse er lagt i sør for å unngå å bryte høyderestriksjonen og skyggelegge kvalitative bolig/grøntarealer. Parkeringskjellere er samlet i fire større anlegg og lagt under bakkenivå for i størst mulig grad å frigjøre arealer på bakkenivå for felles aktiviteter og funksjoner. Gatetun er universelt tilrettelagte fellessoner som skal defineres og avgrenses av gatebelegget. Tun skal utformes med tanke på rekreasjon og felles oppholdsarealer uten oppmerket konturer for veg. Tun skal tilrettelegges for adkomst med bil. Gjesteparkering kan skje på oppmerkede felt på tun eller i parkeringsanlegg. Individuell parkering skjer i felles parkeringsanlegg under bakken, småhusbebyggelsen har parkering integrert i selve boligen. 2.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad Vertikalnivå 2: Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Boligbebygelse Blokkbebyggelse Energianlegg Bolig/forretning Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1514 Planforslag Areal (dekar) 5858,1 4749,0 50,1 1080,8 Renovasjonsanlegg Uteoppholdsplass Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg Kjøreveg Fortau Gang-/sykkelveg Gatetun Gangveg/gangareal Annen veggrunn – teknisk anlegg Annen veggrunn – teknisk grøntareal Kollektivholdeplass Parkering (på grunnen) Grønnstruktur Friområde 134,0 3177,0 5658 Totalt Planområde 31040,6 1833,2 1930,5 398,9 2452,0 1882,0 273,6 117,3 612,3 49,8 349,7 434,3 Vertikalnivå 1: Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Energianlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Parkeringshus/anlegg (under bakken) Totalt Planområde 2.3 Planforslag Areal (dekar) 11,8 7497,9 7509,7 Bebyggelse og anlegg 2.3.1 Bolig Planen legger til rette for etablering av 162 nye boenheter, hvorav 12 boenheter som småhusbebyggelse og 150 som leiligheter i varierende størrelser i blokkbebyggelse. Bestemmelser sikrer variasjon i leilighetsstørrelser innenfor hver blokk. Planen legger til rette for en utnyttelse på ca 5,8 boliger pr. daa. Da er offentlige vegarealer trukket ut av regnestykket. BBB1 er trappet ned/skrår to etasjer i vest for å hensynta den lavere eneboligbebyggelsen i vest. Alle boliger får sol på private uteområder fra sør eller vest. Kun to blokker har høyde opp til maksimal tillatt kote + 56,5, BBB9 og BBB10. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1515 Figur 10: Snitt gjennom planområdet. 2.3.2 Tilgjengelige boliger Planforslaget legger til rette for at 41 % av småhusbebyggelsen og 100 % av leilighetene blir tilgjengelige iht. TEK. I bestemmelsene er det angitt antall boliger pr. felt i småhusbebyggelsen som skal være tilgjengelige. Figur 11 viser stigningsforhold på gangveger. I bestemmelsene er det sikret minst en gangveg mellom Kjelsberg Ring og Skadbergbakken med universell utforming. For strekninger som planlegges brattere enn 1:15 skal det sikres etablering av hvilerepos med sittebenk, maks lengde på strekning uten repos skal være 35m. Se også § 2.4 om universell utforming. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1516 Figur 11: Illustrasjon som viser stigningsforhold for aktuelle gangforbindelser 2.3.3 Forretning/Næring I felt BKB skal det etableres mellom 200-300 m² forretningsareal i første etasje. Det foreslås av forslagsstiller å legge til rette for et bakeri/kiosk/kafe, kanskje med utsalg av noen dagligvarer (meierivarer/ lokal frukt/ grønt). Forretningsarealene får en uteplass med mulighet for sitteplasser og uteservering med gode solforhold de månedene det er naturlig å sitte ute. Lokalisering av nærservice er sentral i forhold til kollektivholdeplass. Forretningen skal henvendes mot Kjelsberg Ring og uteplassen, bestemmelser sikrer store vindusflater. Formålet utløser maksimalt krav om 5 parkeringsplasser, hvor 3 er lagt til korttidsparkering SPA1, og 2 i SPH9 i sambruk med gjesteplassene her. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1517 I BKB skal det også etableres en fellesleilighet for alle blokkleilighetene. Denne har til hensikt å fungere som fellesstue med gjesterom for overnatting. Bestemmelser til fellesleiligheten setter krav om to soverom, to bad og kjøkkenfunksjoner. For øvrig skal leiligheten ha fri bruk, fortrinnsvis med mobile løsninger, slik at beboere fritt kan disponere rommet til musikkøving, familiesamlinger, overnattingsbesøk, ungdomsklubb, fritidsklubb, møter, fester, osv. 2.3.4 Sosial infrastruktur Utbygger har avstått 300 m² til utvidelse av Solahagen Barnehage i revisjonen av plan 0414.01 og dermed sikret at barnehagen har tilstrekkelige utearealer for antall barn i avdelingene. I følge elevtallsprognosene har Skadberg skole passert kapasitetsmålet sitt med 118 elever i 2016, ref. skolebruksplanen (2012-2022). Det er uvisst om barnehagedekningen er tilstrekkelig for Skadbergområdet. 2.3.5 Fellesområder/uteoppholdsområder/lekeområder Plan 0524 legger kommuneplanen til grunn og dette utløser krav om etablering av 4 daa kvartalslek for 167 boenheter. Forslagsstiller viser også til høring av ny kommuneplan med forslag om sammenslåing av lek- og uteoppholdsarealer med noe reduksjon av totalarealet. Plan 0524 legger til rette for 7 sandlekeplasser og 2 kvartalslekeplasser på følgende vis: Kvartalslek, o_BLK1/2/3, ligger samlet ved barnehage og utgjør til sammen 4097 m2. Det er lagt opp til gangforbindelser gjennom aktivitetsområdene. Sandlek f_BLK4 er felles for BKB Sandlek f_BLK5 er felles for BBB1/2/3/4. Lekeplass er dobbel og plassert på dekke. Sandlek f_BLK6 er felles for BBB6 og BBB5. Lekeplass skal etableres sett i samspill med eksisterende lekeplass rett vest utenfor plangrensen. Sandlek f_BLK7 er felles for B2, B3, BBB7 og BBB8 Sandlek f_BLK8 Er felles for B1, BBB9 og BBB10 Samlet lekeareal i planen utgjør 5657 m2, litt over kravet på 5400 m2. Området har tilgang til ballfelt i 0414.01, mindre enn 400 m i avstand. Ingen lekeplasser er brattere enn 1/3. Planforslaget tilrettelegger for sammenlagt ca. 8550 m2 felles uteoppholdsarealer. Dette er eksklusive BUT3 og BUT6 som er mindre, øvrige arealer. Felles uteoppholdsarealer i tun og ved bakeri kommer i tillegg. Fordelt på 150 leiligheter utgjør dette 57 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Solstudier viser at alle lekeplasser blir godt belyst gjennom dagen. Der en lekeplass er mer skyggelagt på et tidspunkt vil en annen være godt belyst samme tidspunkt, og motsatt (se vedlagte solstudier). En del private uteoppholdsarealer vil også være godt belyst ved jevndøgn. Bygningene i planforslaget ligger imidlertid tett, og store deler av områdene mellom dem er skyggelagt til ulike tider på døgnet. Planforslaget berører kun en liten del av barnehagens utearealer. Arealene det gjelder er små og skyggen treffer i ettermiddagstimene når barna skal hjem. Planforslaget skyggelegger ingen øvrige naboeiendommer. Planen legger først og fremst opp til store og sammenhengende uteoppholdsarealer. Terrengets hellingsgrad gjør at det legges opp til høydesprang/ murer noen steder og noe bebyggelse anlegges med sokkel. Murer er vist på reguleringsplanen og er i hovedsak lagt der det etableres anlegg under bakken slik at planen ivaretar mest mulig naturlig terreng. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1518 Planforslaget benytter utstrakt bruk av parkeringsanlegg for å frigjøre arealer på bakkenivå til parkering, ulempen er at det blir mindre naturlig terreng å ta opp høyder i. Kravet er løst ved at det skal sikres minst en gangveg mellom Kjelsberg Ring og Skadbergbakken med universell utforming. For strekninger som planlegges brattere enn 1:15 skal det sikres etablering av hvilerepos med sittebenk, maks lengde på strekning uten repos skal være 35m. En alternativ rute til kollektivholdeplass går via tun 13 og tun 6, i 0414.01. Denne gir bedre stigningsforhold og går over et lengre strekk. 2.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2.4.1 Veg, trafikk og trafikksikkerhet Adkomst til området skjer med avkjørsler fra Kjelsberg Ring, fra Skadbergbakken og fra Jamnholvegen. Del av holdeplass regulert i plan 0414.01 ligger innenfor plangrensen. Det er lagt opp til 1 privat parkeringsplass + 0,5 gjesteparkeringsplass pr. boenhet. For næringsareal er det avsatt 1,5 parkeringsplass pr. 100 m². For maksimalt 300 m² forretningsareal, som planen legger opp til, utløser dette krav om 5 parkeringsplasser, hvorav 3 gjesteplasser legges til SPA1 og 2 øvrige i parkeringsanlegg SPH9. Leilighetene og forretning utløser til sammen krav om 225 + 5 parkeringsplasser. Disse løses hovedsakelig i parkeringsanlegg, samt noe gjesteparkering på bakkenivå. Planens fire parkeringsanlegg, SPH8, SPH9, SPH10 og SPH11, skal sikres tilstrekkelig jordlag for grønn vegetasjon og busker/små trær på parkeringsdekkene. Samlet parkering pr. parkeringsanlegg gir grunnlag for utregning av antall hc-plasser. All individuell parkering skal omfattes av huskropp i form av integrerte garasjer/carporter. Sykkelparkering løses på egen tomt, i fellesareal eller i parkeringsanlegg. Sykkelplasser kan etableres i parkeringskjeller, ved adkomst til blokkene og ved forretning. Bestemmelser sikrer at minst 80 % av utendørs sykkelplasser skal være overdekket. Gjennom planområdet er det lagt opp til flere gang/sykkelveger og gangveger slik at det skal være flere muligheter til å komme seg fra planområdet og ut på gang/sykkelveger utenfor planområdet. Det er flere slike muligheter for å kunne komme seg fra planområdet og til skolen og barnehagen sør for planområdet. Gjesteplasser skjer i parkeringsanlegg eller på oppmerkede plasser på bakkenivå. SPA6 og SPA7 er plassert slik at lønnetreet får tilstrekkelig plass rundt seg. 2.4.2 Annen infrastruktur Fjernvarme og energieanlegg: Utbyggingsområdet vil forsynes med fjernvarme. I bestemmelsene er dette sikret i § 2.6. Videre er det sikret at nettstasjon må være driftssatt med tilhørende ledningsanlegg før nye bygg kan tas i bruk. I felt o_BE er det planlagt energianlegg både i vertikalnivå 1 og 2. Overvann: I områdeplanen stilles det krav om lokal håndtering av overvann (infiltrasjon og/eller fordrøyning). Hensikten er å redusere belastningen på nedstrøms overvannssystem etter utbygging. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1519 På grunn av høy utbyggingstetthet, parkeringskjellere og skrånende terreng vil det bli svært begrenset med naturlige masser igjen i planområdet som kan brukes til infiltrasjon. Kommunalteknisk avdeling i Sola kommune er bekymret for at vannet som infiltreres kan følge grøftetraséene og skape problemer nedstrøms planområdet. I følge forslagsstiller er den beste muligheten for å få til fordrøyning av overvann sannsynligvis å legge et fordrøyningsmagasin (store betongrør) langs grøftetraséen i Kjelsberg Ring. Dersom det skal etableres trerekke i Kjelsberg Ring må dette vurderes i forhold til tekniske planer for VA, og krav i kommunalteknisk norm til avstand fra beplantning til rørtraséer. Etter innspill fra Sola kommune er det satt av areal til fordrøyningsmagasin under kjørebanen i Kjelsberg Ring. Dette er markert med hensynssone i plankartet, jf. krav gitt i kommuneplanen § 4.4. Hensynssonen for anlegget er avsatt i kjørefeltet langs hele planområdet, for å kunne ha mulighet til å justere plassering og utforming i forhold til øvrig infrastruktur. Det er utarbeidet en skisse til VA-plan for utbyggingsområdet, jf. Figur 12. Avdeling kommunalteknikk har godkjent planen. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1520 Figur 12: Skisse VA. Skissen er også lagt ved som vedlegg. Flomveger internt i planområdet er vist i figur 13. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1521 Figur 13. Flomveger internt i planområdet Planområdet ligger helt øverst i et nedbørfelt som vist på figur 14. Eventuelt flomvann vil derfor kun være avrenning fra arealet internt i feltet. Flomvannet vil komme ned til Kjelsberg Ring enten via Jamnholvegen eller via gangvegen på østsida mot barnehagen. Utforming av gangvegen må ses i sammenheng med prosjektering av BKB og grøntområdet i bakkant av BKB, for å sikre at flomvannet ledes trygt ned til Kjelsberg Ring. I utgangspunktet vil det med så stort fall, i følge forslagsstiller, være nok å sikre flomvegen med kantstein langs begge sider fra grøntområde ned til gangvegen langs Kjelsberg Ring. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1522 Figur 14: Flomveger utenfor planområdet Utenfor planområdet vil flomvannet renne videre ned mot lavpunkt ved planlagt undergang. Her vil det bli fanget opp i terrengsluk og ført videre ned til eksisterende overvannsledning nedstrøms undergang, jf. Figur 14. Ved store vannmengder, over det som blir fordrøyd, vil ev. undergangen kunne bli oversvømt. For rådmannens vurdering av planforslagets håndtering av flom og overvann henvises det til avsnitt 3.3.2. 2.4.3 Renovasjon Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1523 Det er foreslått tre nedgravde avfallsstasjoner for området. Maksimal gangavstand er 100 meter fra bolig (B3) til renovasjonsområdet, dette er noe lenger enn anbefalingen på 75 m. 2.5 Grønnstruktur 2.5.1 Friområder Planforslagets grøntområder knytter naturlige forbindelser til friområder ved Litlaberget og Kjerrberget. 2.6 Landbruks-, natur- og friluftsområder 2.6.1 Landbruk Gjennomføring av planen medfører tap av fulldyrka jord, arealet utgjør 21,3 daa. Hovedparten av arealene hører til 32/1201. Resten (mindre enn 100 m2) hører til 32/1 og 32/1187. 2.7 Hensynssoner og avbøtende tiltak Hensynssone H410_1: Fordrøyningsanlegg. Hensynssone H410_2-7: Lyse Neo har et standardkrav om 6 m byggeavstand til infrastruktur (fjernvarmen), denne er retningsgivende og ikke absolutt. Planforslaget ivaretar byggeavstand med 5 m bred hensynssone, som regulert i plan 0414.01, og forholdet er avklart og akseptert av Lyse. 2.8 Estetikk Planforslaget forsøker å legge opp til høy kvalitet i arkitektonisk utforming og utførelse av uteområder og bygninger. Planområdet binder sammen bebyggelse i øst og vest med to ulike utnyttelser og arkitektoniske uttrykk. Det er lagt opp til siktakser mellom BBB1-BBB2 og mellom BBB2-BKB på hhv 15 m og 23 m. Siktaksene er positive for fjernvirkningen og er med å ‘løfte blikket’ når en beveger seg i området. Formingsveilederen fra 0414.01 er retningsgivende for feltet og fulgt opp i bestemmelsene. Bebyggelsen skal ha varianter av sal- eller valmet tak, flatt tak eller pulttak tillates ikke. Alle inngangspartier og balkonger skal være skåret inn i hovedformen, utstikk tillates ikke. Bebyggelsen skal ha likt uttrykk og formspråk og det skal benyttes like materialer i fasadene, på blokkene og småhusbebyggelsen. Repeterende motiv i småhusbebyggelsen tillates ikke. Første etasje mot Kjelsberg Ring er i hovedsak forretning, parkeringskjeller og adkomstpartier. Bestemmelser sikrer at fasader etableres som et sammenhengende bånd fra BBB1-BKB der materiale og farger går igjen. Semi-transparente fasadeløsninger på deler av strekket ut mot Kjelsberg Ring (første etasje) slipper inn dagslys og gir noe gjennomtrekk. Innkjørsler, murer og trapper skal alle være del av fasadebåndet langs Kjelsberg Ring. Det er 11 m bredde mellom bebyggelsen og Kjelsberg Ring, det gir en god bredde for å skape et godt gate- og adkomstmiljø. Adkomstpartier skal ha kontrastfarger, sykkelparkering og renovasjon skal gis en plassering og utforming med høy kvalitet. Planen åpner for at trerekke kan etableres i rabatt. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1524 2.9 Forhold til flyplassen Se avsnitt 3.1.1 der krav fra Avinor blir beskrevet og besvart. 2.10 Forurensning og miljøhensyn (Støy, forurensning, energibruk etc.) Det er blitt utarbeidet støyrapport datert 11.06.2013. Rapporten konkluderer med at ingen uteplasser på bakkenivå ligger innenfor gul støysone for veitrafikk. Det er da forutsatt at rekkverk mot nord i sandlek og kvartalslekeplass ved Kjelsberg Ring oppføres som et minst 1,2 m høyt rekkverk. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene (§2.7). Det er ikke behov for innregulert støyskjerm langs Skadbergbakken i sør for å ivareta grenseverdiene til vegtrafikkstøy gitt i T-1442. Kun blokkbebyggelsen langs Kjeldsberg Ring har fasader med støynivå over nedre grense for gul støysone. Dersom private uteplasser til leilighetene i disse byggene plasseres mot sør er det imidlertid ikke nødvendig med støyreduserende tiltak. Plasseres uteplasser på en av de andre fasadene må tiltak vurderes. Alle uteområdene til disse blokkene er lagt på sørsiden av bygningene. Alle planlagte bygninger har minst en stille side. Minst ett soverom i hver boenhet må ligge på stille side. Dette sikres ikke ordrett i reguleringsbestemmelsene. Det som står i reguleringsbestemmelsene (§ 2.7) er: Alle leiligheter skal ha samlet støynivå fra alle kilder < 55 dB Lden for: 1. privat uteplass på minimum 6 m2 2. minst et soverom 3. minst en fasade i oppholdsrom med vindu som kan åpnes Fasadetiltak mot flystøy må vurderes da alle delfeltene ligger innenfor gul sone for flystøy. I reguleringsbestemmelsene tillates det økt støymengde på inntil 2dB fra flystøy på uteområdene. Ved en økt støymengde utover 4dB skal avbøtende tiltak på uteområder vurderes. Videre: For boliger som utsettes for flystøy over nedre grense for gul sone, reduseres høyeste grenseverdi for støy på stille uteareal med 1 dB for å sikre at samlet støybelastning for alle støykilder på stille uteareal i praksis er innenfor 55 dBA Lden. Det er et poeng at denne rapporten ble utarbeidet på et tidlig stadium i prosessen, og strukturen i bebyggelsen er nå ganske annerledes enn den som er tatt utgangspunkt i rapporten. Hvorvidt dette har mye å si for fordelingen av støynivå innenfor planområdet er uvisst. 2.11 Gjennomføring og rekkefølge av tiltak I utbyggingsområdet vil nødvendigvis de tekniske anleggene etableres først (veg, vann, avløp, mm.). Ut fra markedsmessige hensyn vil det foretas vurdering av hvilke delområder som klargjøres for utbygging. Det er ikke tatt stilling til utbyggingstakt. Det er i reguleringsbestemmelsene satt opp flere rekkefølgebestemmelser. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1525 3 VURDERINGER 3.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart 3.1.1 Avinor 1, brev 29.10.2012 Avinor opplyser om at det er utarbeidet en restriksjonsplan for Stavanger lufthavn Sola. Det må stilles krav til maksimal tillatt mønehøyde, og det må dokumenteres at høydebegrensningene ikke skjærer gjennom horisontalflaten på 53,4 meter over havet (jf. restriksjonsplanen). Følgende punkter må også tas inn i fellesbestemmelsene til reguleringsplanen: Byggerestriksjoner rundt navigasjonsinstrumenter ved Stavanger lufthavn Sola Alle søknader etter Plan- og bygningsloven om byggetillatelse for nye bygninger/tilbygg og anlegg som bryter restriksjonshøyder (røde linjer) rundt navigasjonsinstrumenter vist på Avinors tegning ENZV-P-09 datert 12.03.2010, skal håndteres etter egen brukerveiledning utarbeidet av Avinor 28.02.2007. Kommunen kan ikke gi byggetillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for bygningene/anleggene. Bruk av kran under byggearbeider Dersom det skal brukes tårnkran under byggearbeider, må det analyseres nærmere med Avinor. Mobilkran har vesentlig mindre horisontal utstrekning enn en tårnkran og gir normalt langt mindre påvirkning på navigasjonsanleggene. Det kan komme krav fra Avinor om bruk av mobilkran i stedet for tårnkran. Hele planområdet ligger innenfor gul flystøysone. Flystøysonen må legges inn på reguleringsplanen som egen hensynssone og avmerkes med gul flystøysone. Følgende punkt legges inn i reguleringsbestemmelsene under hensynssoner: Hensynssone, gul Støysone Ved søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven § 20-1 og § 20-2 for tiltak på bolig, skal det utarbeides rapport med bygningstegninger og utomhusplan som viser støyisolering og støyavskjerming i henhold til teknisk forskrift. Nødvendige støyreduserende tiltak skal være gjennomført før ferdigattest kan gis. Dersom dette ikke tas hensyn til, må merknaden betraktes som en innsigelse. Forslagsstillers kommentar Støyberegninger, BRA-kart og restriksjonsplan er lagt til grunn for planfremstillingen og punkter til bestemmelsene er tatt inn. Planområdet ligger ytterst i gul sone for flystøy. Flystøysonen er ikke lagt inn på reguleringsplanen som egen hensynssone da er beregnet til kun å være 1 – 2 dB. Det vil være vanskelig å skjerme uteplasser i planområdet mot flystøy uten å ta i bruk full innglassing av disse. Det anses å være et Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1526 uforholdsmessig omfattende tiltak å måtte gjøre dette. Imidlertid må fasadetiltak mot flystøy vurderes i forbindelse med planlegging av boligene. Rådmannens kommentar Det er satt krav om max. høyde på plankart. Rådmannen er blitt gjort oppmerksom på at Avinor har gitt tillatelse til å fravike høyderestriksjonen med noen meter (se forslagsstillers kommentar). Det er tatt med i bestemmelsene at det ikke kan gis byggetillatelse før det foreligger positiv radioteknisk vurdering for bygningene/anleggene. Det er ikke tatt med i bestemmelsene at det må vurderes bruk av type kran under byggearbeidet. Flystøy var en del av Avinor sin merknad. Dersom Avinor sitt forslag til bestemmelse om flystøy og støytiltak ikke blir tatt med i planen, må det betraktes som en innsigelse fra Avinor. Rådmannen vil derfor anbefale at Avinors forslag til bestemmelse blir tatt med i planen. Det som i dagens reguleringsbestemmelser ivaretar flystøy er § 2.1 som sier at ” Det tillates en økt støymengde på inntil 2dB fra flystøy på uteområdene. Ved en økt støymengde utover 4dB skal avbøtende tiltak på uteområder vurderes” og § 2.7 som sier at: ”For boliger som utsettes for flystøy over nedre grense for gul sone, reduseres høyeste grenseverdi for støy på stille uteareal med 1 dB for å sikre at samlet støybelastning for alle støykilder på stille uteareal i praksis er innenfor 55 dBA Lden. For eksempel for støy fra vegtrafikk skal Lden for uteareal for bolig være 54 dBA. Ved vurdering av fasadetiltak for støy, skal alle støykilder tas i betraktning. For fasadenivåer < Lden = 60 dB er innenivåer alltid oppfylt, for fasadenivåer > 60 dB Lden må det dokumenteres at innenivåer er tilfredsstilt iht. NS 8175. Alle leiligheter skal ha samlet støynivå fra alle kilder < 55 dB Lden for: 1. privat uteplass på minimum 6 m2 2. minst et soverom 3. minst en fasade i oppholdsrom med vindu som kan åpnes” 3.1.2 Avinor 2, brev 18.02.13 Etter en totalvurdering kan Avinor akseptere at blokkene bygges med en høyde på 56,5 meter, dvs. ca. 3 meter høyere enn det som tidligere er oppgitt som akseptabelt for dette omradet. Det vil ikke være nødvendig å risikoanalysere dette nærmere. Forslagsstillers kommentar Forslagsstillers prinsippavklaring om å fravike høyderestriksjonen inntil kote 56,5 er innvilget/ akseptert av Avinor. Planforslaget benytter økt høyder ved BBB8, BBB9 og BBB10. Rådmannens kommentar Rådmannen tar til orientering at Avinor likevel kan akseptere høyde inntil kote 56,5. 3.1.3 Lyse, brev 15.10.2012 For å kunne strømforsyne området, er det nødvendig å etablere en ny nettstasjon innen området og vi ber om at det i detaljreguleringen blir tatt høyde for å avsette areal til dette. Nettstasjonen må Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1527 etableres i bakkenivå, ha direkte atkomst og ha tilfredssstillende ventilasjonsforhold. Nettstasjonen og tilhørende kabelnett må være satt i drift før innflytting i ny bebyggelse. Vi gjør i tillegg oppmerksom på eksisterende kabler innenfor planområdet. Rådmannens kommentar I reguleringsbestemmelsene er det åpnet for at nettstasjon kan etableres innenfor delfelt o_BE. Det er også satt krav om at den må være driftssatt med tilhørende ledningsanlegg før nye bygg kan tas i bruk. Forslagsstillers kommentar Pga ferieavvikling hos forslagsstiller har ikke rådmannen fått forslagsstillers kommentar til denne merknaden. 3.1.4 Fylkesrådmannen kulturavd. 1, brev datert 22.10.2012 Innenfor planområdet, på gnr. 32, bnr. 1, er det registrert en eldre løe. Løen er i SEFRAK-registeret evaluert til verneklasse B (id: 11240025013), noe som tilsier potensial for vern gjennom Pbl. I områdeplan 0414 for Skadbergbakken var denne løen ikke blant de bygninger som forutsattes revet. Vi legger derfor fortsatt til grunn at løen ikke tenkes fjernet. Det vil slik være naturlig å vurdere planmessige og arkitektoniske grep som kan gi løen en ny bruk i overensstemmelse med områdets fremtidige karakter, som for eksempel felleshus, selskapslokale eller lignende. Med et slikt grep kan man bevare løen som et identitetsskapende kulturminne i området. Planforslag som innebærer riving av løen vil kunne bli møtt med forslag om innsigelse fra Fylkesutvalget. Rådmannens kommentar Rådmannen støtter uttalelsen fra Fylkeskommunen. På plankartet er den blant bebyggelse som inngår i planen, og det tas derfor ikke stilling til hva som skal bli låvens fremtidige bruk. 3.1.5 Fylkesrådmannen kulturavd. 2, e-post datert 11.12.2012 Vi vil fortsatt sterkt fraråde riving av løen som tidligere diskutert, og anbefaler at en prøver å få til en ny bruk - om det så er til fritidsaktiviteter med innvendig isolasjon eller som lagringsrom for div. maskiner og utstyr som hører til området eller hvilken ny bruk man nå enn kunne se for seg. Dersom dere likevel velger å gå for riving vil vi, det politiske klimaet i Fylkesutvalget tatt i betraktning, ikke komme til å gå for en innsigelse. Forslagsstillers kommentar Grunneier ønsker å rive låven. Administrasjonen ønsker å vurdere bevaring eller annen bruk av låven. I samråd med administrasjonen tas låven inn som eksisterende bebyggelse, uten å ta stilling til låvens fremtidige behandling. Rådmannens kommentar Se rådmannens kommentar til merknad ovenfor. 3.1.6 Fylkesrådmannen regionalavd., brev datert 16.10.2012 Fylkesrådmannen legger til grunn at de forutsetninger om arealbruk samt rekkefølgebestemmelser i overordnet plan, er førende for den detaljregulering som her er varslet. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1528 Spørsmål om forretningsetablering og omfang av dette er styrt av retningslinjene i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren, og det forutsettes at dette legges til grunn i planarbeidet. Ved utbyggingen av nye boligområder med krav til høy arealutnyttelse, må det tilstrebes løsninger med varierte boligtyper og med høy kvalitet på lekeplass og uteoppholdsareal. Planen må vise gjennomgående grøntkorridorer, inklusive gang- sykkelvegløsninger som forbinder dette området med det øvrige g/s-vegnettet og med grøntområdene for øvrig i Skadberg. I dette ligger også tilstrekkelige plasser for sykkelparkering i tilknytning til boliger og uteoppholdsareal. Fylkesrådmannen legger til grunn at planleggingen har prinsippene for universell utforming som premiss i det videre arbeid. Dette forholdet må sikres i reguleringsbestemmelsene. Vi minner også om plan- og bygningslovens krav til estetisk utforming og der naturlige kvaliteter i planområdet i størst mulig grad søkes bevart. Utbyggingen innebærer omdisponering av høgproduktive jordbruksareal. Det må i bestemmelsene settes betingelser for etterbruk av matjord slik at denne kommer til anvendelse til landbruksproduksjon for nærliggende gardsbruk. Kulturminneverdiene i området er tidligere frigitt i forbindelse med reguleringsplan 0414Skadbergbakken. Forslagsstillers kommentar Boligområdene er lagt opp med varierte størrelser og typer med høy kvalitet på lekeplass og uteoppholdsareal. Gjennomgående grøntdrag, gangforbindelser og tilstrekkelig sykkelparkering er sikret. Universell utforming har vært en premiss i arbeidet med forankring i tomtens ressurser og utfordringer. Alle boliger er sikret universell tilkomst til parkering, lekeplass og renovasjon, mens 60 % av bebyggelsen har universell adkomst til kollektivholdeplass. Bestemmelser sette krav om høy arkitektonisk kvalitet og formingsveileder er retningsgivende for utforming av byggeområdet. Forretningsetablering er styrt etter retningslinjene i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Retningslinjene legger bl.a. opp til at virksomheter under 1000 m2 ikke skal utløse krav om handelsanalyse. Bestemmelser sikrer også betingelser for etterbruk av matjord. Rådmannens kommentar Overordnet plan 0414.01 er førende for detaljreguleringen. I Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren står det at det i boligområder kan etableres både nærbutikk og nærservice for å styrke lokalmiljøet. Nærservice er tjenesteyting i mindre virksomheter og i selvsendige enheter som kan etableres i sammenheng med nærbutikk. Bakeri kommer inn under nærservice. Kommunene må kunne dokumentere at virksomhetene vil bidra til økt identitet og tilhørighet i boligområdet. Virksomheter under 1000 m2 utløser ikke krav om handelsanalyse. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1529 Nærservice har en arealbegrensning på inntil 1000 m2 bruksareal handel og inntil 500 m2 bruksareal tjenesteyting. Nærservice skal ha god tilknytning til overordnet gang- og sykkelveinett. I reguleringsbestemmelsene er det lagt opp til at det skal etableres forretning på 2-300 m2 i førsteetasje av BKB1. Arealet er godt innenfor arealkravet i fylkesdelplanen. Det antas at virksomheten vil bidra til økt identitet og tilhørighet i området. Reguleringsbestemmelsene sikrer variasjon og kvaliteter i planen. Det er lagt opp til flere gangsykkelveger gjennom planområdet som bindes sammen med området rundt. Det reguleres 1,5 sykkelplass pr. boenhet, noe rådmannen kan akseptere. Universell utforming har vært krevende på grunn av hellende terreng i planområdet, men er blitt ivaretatt så godt som mulig i planforslaget. Se kapittel 2.3.1 om universell utforming. De ulike lekeplassene skal ha varierte leketema og tilpasses de yngste barna. Naturlike lekeapparat (stokker, store steiner, sand, stubber) skal foretrekkes. Et stort lønnetre er sikret bevart. Overgang mellom friarealer over parkeringsanlegg og tilgrensende arealer skal tilpasses eksisterende terreng for å gi en mest mulig naturlig og skånsom overgang mellom tiltaket og eksisterende terrengutforming. I forbindelse med planlegging og godkjenning av hovedanlegg for teknisk infrastruktur og veganlegg, og i forbindelse med opparbeidelse av delfelter innenfor planområdet, skal det redegjøres for håndteringen av matjordressurser. Før matjord fjernes fra opphavseiendomen skal det tas prøver for påvisning av eventuell forekomst av gul/hvit potetcystematoder (potetål) og analyseresultatene sendes til kommunen og Mattilsynet i god tid før tiltaket påbegynnes. Ren matjord som eventuelt blir overflødig som følge av utbygging skal sikres et forsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål. 3.1.7 Sola kommune Kommunalteknikk, brev datert 17.10.2012 Kommunalteknikk forutsetter at det under planprosessen blir foretatt kontroll mht samsvar mellom veganlegg på tilstøtende planer, og det tilstrebes beste løsning for linjeføring mot eks veganlegg/ sammenkobling mot eksisterende veganlegg. • Kommunalteknisk vegnorm Det forutsettes at kommunalteknisk vegnorm følges under reguleringsprosessen, samt følges i den videre planprosessen og under utbygging. Evt. avvik iht. til norm (som f. eks avvik i horisontal/ vertikalkurvatur/ vegbredder osv) må være spesifikt avklart med kommunal-teknikk. Der ikke kommunalteknisk vegnorm er dekkende skal Statens vegvesen sine håndbøker benyttes. Felles private veier og parkeringsplasser skal utformes iht. kommunalteknisk vegnorm. • Kommunalteknisk VA-norm Det må tidlig under reguleringsarbeidet tas hensyn til eksisterende kommunalteknisk VA-infrastruktur (vann-, og avløp/overvann) for å sikre beste løsning. For alle planer som berører eksisterende kommunaltekniske anlegg forutsettes det at det har vært dialog med kommunalteknikk for å sikre at plan er gjennomførbar. Kommunalteknikk bør tidlig i prosessen presenteres planer slik at evt. viktige forhold innenfor det kommunaltekniske fagfeltet kan bli tatt hensyn til i reguleringsarbeidet. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1530 • Felles avløp/kombisystem Dersom planområdet berører felles avløpssystemer/kombisystemer må disse systemer bygges om til separatsystem og tilkoples separatsystem. • Brannvanndekning i planområdet Det må avklares med brannvernansvarlige vedrørende brannvannsbehov/ krav til brannvanndekning for alle bygningstyper som det planlegges for. Det bør også tidlig avklares med kommunalteknikk vedrørende tilgjengelig brannvannmengde og vanntrykk for området for evt. behov for tiltak for å sikre nødvendig brannvannsbehov. • Private VA-ledningsanlegg Private VA-ledninger/anlegg som blir berørte skal bevares/erstattes. Private fellessystemer/kombisystemer skal erstattes med separatsystemer iht. kommunens sanitærreglement og kommunalteknisk VA-norm. • Overvann Overvann innenfor reguleringsområdet må tidlig i prosessen avklares mht. avrenning. Ved endring av avrenningskoeffisient for områder/ delområder må områder tillages lokal fordrøyning. Dette står nærmere beskrevet i kommunalteknisk VA-norm. • Flomveier Flomveier for overvann og utslippspunkt/resipient må avklares. Flomveier for tilsvarende 100 års flom skal utredes/synliggjøres. • Byggegrenser mot VA-infrastruktur. Iht. til kommunalteknisk VA-norm er det gitt minste avstand/byggegrense mot kommunale VA-ledninger. VA-ledninger som ikke skal/kan flyttes må følge disse avstandene. Nyanlegg skal sikres minste avstand. • Teknisk godkjenning For anlegg som skal overtas av kommunalteknikk etter utbygging, og private fellesanlegg/lokal fordrøyning, skal det sendes inn søknad om teknisk godkjenning i forkant av utførelse. • Renovasjonsteknikk Det må sikres areal til nedgravde avfallscontainere i planområdet. All ny boligbebyggelse skal ha nedgravde avfallscontainere. Avfallscontainere må plasseres og dimensjoneres slik at eksisterende boliger også kan tilknyttes disse avfallssystemene. For næring/kontor skal avfallshåndtering integreres i bygningskropp. Alternativt kan næring/kontor også opprette egne nedgravde avfallscontainere. Areal for miljøstasjoner må også medtas eller vurderes om det er behov for i planområdet. Forslagsstillers kommentar Kommunalteknisk vegnorm Planforslaget tilfredsstiller kommunalteknisk vegnorm. Kommunalteknisk VA-norm Planforslaget innfrir krav satt i kommunalteknisk VA-norm. Forslag til løsninger ble gjennomgått i møte hos Sola kommune/kommunalteknikk 13.3.2013. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1531 Felles avløp/kombisystem Planområdet berører ikke eksisterende felles avløpssystemer/kombisystemer. Brannvanndekning i planområdet Det forutsettes at det er nok trykk og vann i det kommunale nettet til å gi tilfredsstillende brannvannsdekning. I tråd med innspill fra kommunalteknikk er det lagt til rette for to tilkoblingspunkt til eksisterende kommunalt vannett, - et i Skadbergbakken og et i Kjelsberg Ring. Det vil gi tosidig forsyning inn i området og sikre god kapasitet og forsyningssikkerhet. I tillegg kan det i småhusbebyggelsen opp mot Skadbergbakken etableres ringstruktur, jf. VA-skisse, for å unngå endeledninger på kommunalt nett. Foreslått utforming av vannett internt i planområdet vil gi god dekning av brannvannsuttak (maks. 50 m slangeutlegg). For å dekke nord-vestre del av planområdet (blokkene) foreslås i tillegg etablert et brannvannsuttak i Jamnholvegen dersom det ikke allerede er et brannvannsuttak som kan brukes her. Nødvendig vannbehov/-trykk til sprinkleranlegg og ordinært vannforbruk i høyblokkene må beregnes i detaljprosjekteringsfasen. Det legges til grunn at eksisterende kommunalt vannforsyningssystem vil kunne forsyne tilstrekkelig både mengde og trykk til planlagt utbygging. Private VA-ledningsanlegg Private VA-ledninger/anlegg som blir berørt vil behandles i tekniske planer. Dette gjelder eksisterende boliger langs Skadbergbakken. Nytt VA-system vil bli dimensjonert og utformet slik at eksisterende boliger kan kobles til. Overvann Ved endring av avrenningskoeffisient krever kommunalteknisk VA-norm tiltak for lokal overvannshåndtering/-fordrøyning. Hensikten er å redusere belastningen på nedstrøms overvannssystem etter utbygging. Planforslaget viser at det vil bli svært begrenset med naturlige masser igjen i området som kan brukes til infiltrasjon. I tillegg skråner terrenget forholdsvis mye. Noe infiltrasjon kan legges i tverrsgående grøntbelte og kvartalslek, men dette vil gi begrenset effekt bl.a. på grunn av underliggende parkeringskjellere. Det vil være fare for at vannet som infiltreres følger grøftetrasèene og skaper problemer nedstrøms planområdet. Den beste muligheten for å få til fordrøyning av overvann innenfor planområdet vil være å legge et fordrøyningsmagasin (store betongrør) langs grøftetrasèen i Kjelsberg Ring. Flomveier Planen er utformet slik at det kan anlegges flomveger som følger grøftetrasèene gjennom planområdet ned til Kjelsberg Ring, jf.figur 13. Dimensjonering (100 års flom) og utforming av flomvegen vil bli gjort i forbindelse med utarbeiding av tekniske planer. Byggegrenser mot VA-infrastruktur. Planforslaget innfrir krav satt i kommunalteknisk VA-norm mht. byggegrenser. Ledningstrase ned mot Kjelsberg Ring (mot nordøst) må legges utenfor plangrensen på en strekning langs barnehagen, for å få minsteavstand (4 meter) mellom ledningstrase og P-kjeller. Teknisk godkjenning Søknad om godkjenning av anlegg som skal overtas av kommunalteknikk etter utbygging og ev. private fellesanlegg/anlegg for lokal fordrøyning, vil bli oversendt til kommunalteknikk sammen med tekniske planer for VVA og grøntanlegg. Renovasjonsteknikk Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1532 Det er sikret arealer for avfallscontainere i planområdet for alle boliger, samt miljøstasjon på o_BRE1. Se også planforslagets renovasjonstekniske plan. Rådmannens kommentar Det er i reguleringsbestemmelsene § 2.2 skrevet at det ”sammen med søknad om igangsetting skal foreligge fordrøyningsplan. Planen skal være godkjent av kommunalteknikk. Flomveier og overflateavrenning skal vises og dimensjoneres for en kapasitet minst lik 100-års flom. Det skal også foreligge veiplan for kommunale og felles-private veiarealer og arealer som berøres av kommunale veier. Planen skal være godkjent av kommunalteknisk avdeling i Sola kommune før det kan gis byggetillatelse”. Rådmannen mener at dette er viktig for gjennomføringen av planen, og hadde helst sett at for eksempel plassering av et fordrøyningsmagasin hadde vært klart til førstegangsbehandlingen av planforslaget. Slik det foreligger nå blir det viktig at kommunalteknikk vurderer fordrøyningsmagasin, overvann og flomveier spesielt, og kommer med en uttalelse til den offfentlige høringen. Henviser ellers til kap. 2.4.2. og 3.3.3 for temaet, inkludert skisser som viser mulige løsning for VA og flomveger. 3.1.8 Statens vegvesen, brev datert 13.09.2012 Statens vegvesen har i utgangspunktet ingen merknader til detaljreguleringen, men må ta et lite forbehold om at vil ha merknader når det foreligger et konkret planforslag. Forslagsstillers kommentar Tas til orientering. Rådmannens kommentar Tas til orientering. 3.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget 3.2.1 Hvordan er boligkvaliteter for nye innbyggere 6 boliger/daa gir et tettere naboskap og deling av fellesfunksjoner, noe som kan ha betydning for fellesskapsfølelse og trivsel. Planforslaget bearbeider terrenget i stor grad med bl.a. parkeringsanleggene slik at det frigis arealer på bakkenivå til felles funksjoner. Dette har vært avgjørende for å sikre god bokvalitet, solfylte utearealer. Området er gitt mange inngangsmuligheter og siktakser inn i bebyggelsen. Det er ulike måter å regne ut utnyttelsesgrad/tetthet på. Det er ikke satt retningslinjer for dette, så ulike beregninger trekkes frem: Hele planområdet: 162 bolig 31,039 daa 5,21 bolig/daa Hele planområdet unntatt Kjelsberg Ring/Skadbergbakken med gs-veier og rabatt: 162 bolig 27,762 daa 5,83 bolig/daa Hele planområdet unntatt Kjelsberg Ring/Skadbergbakken Med gs-veier og rabatt, B4 og Jamnholveien: 162 bolig 26,807 daa 6,04 bolig/daa Uansett beregningsmetode ligger området i nedre del av retningslinjer for utnyttelse satt i regionalplan for Jæren. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1533 Det legges til rette for to hovedkategorier av boliger; kjedet småhusbebyggelse og leiligheter i blokkbebyggelse. Innenfor disse kategoriene er det variasjoner av størrelse og utforming. Dette gjør at området som helhet blir attraktivt for alle typer alders- og etableringsgrupper, og man får en god miks av beboere i ulik alder. Etablering av en fellesleilighet gir beboerne en møteplass og fleksibilitet. Sammenhengende grøntstrukturer knytter stedet sammen med tilliggende områder. Planforslaget bærer preg av høy tetthet i nord og lav tetthet i sør. Det kan diskuteres om dette burde vært jevnere fordelt. Den høye tettheten i nord fører nå til at den nye bebyggelsen blir en stor kontrast til den eksisterende nabobebyggelsen. I tillegg blir det tett mellom blokkene, noe som både går ut over dagslys for beboerne, innsyn, lysforhold på uteoppholdsarelane og oppstykkede lekearealer. På den annen side er nordsiden nærmest hovedkollektivaksen. Skulle tettheten vært jevnere fordelt innad i feltet måtte også småhusbebyggelsen muligens blitt plassert mer mellom blokkene, noe som heller ikke ville vært positivt. Fellesområdene i planen har tilfredsstillende solforhold, og det sammenhengende grøntdraget sentralt i feltet knytter viktige forbindelser fra eksisterende grøntdrag i øst gjennom boligområde til grøntdraget i vest. Renovasjon Rådmannen ønsker å flytte BRE1 til parkeringsplass SPA1 for å skjerme offentlig veg for avfallsstasjon. Kjelsberg Ring er en viktig trafikkakse (med kollektivtrafikk, biler og myke trafikanter). Forslagsstiller argumenterer med at området ved avfallstasjonene er et viktig møtepunkt. Rådmannen mener det er viktig for beboerne å ha gode uteoppholdsarealer som kan fungere som møtepunkt, men er skeptisk til å legge avfallstasjonen til møtepunktet. Forslagstiller har lagt fram en illustrasjon, ”Uteplass bakeri og innkjøring”, som Rådmannen mener er en fin løsning for dette arealet. For å sikre at det blir anlagt akseptable løsninger ut mot Kjelsberg Ring ønsker Rådmannen å gjøre denne illustrasjonen formelt bindende, og foreslår følgende tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: Illustrasjonen ”Uteplass bakeri og innkjøring, datert 12.05.2014 skal legges til grunn for utarbeidelse av utomhusplan/tekniske planer for området ved f_SKV3.” . Forslagsstillers syn Nedgravde avfallsstasjoner er en vanlig, urban løsning i byer og tettbygde strøk. Det kan vises til flere eksempler fra bygater i Stavanger og Sandnes der slike avfallspunkt er integrert og en ryddig del av gatebildet. Kommunen ønsker å gjøre illustrasjonen juridisk bindende. Men hva skal være bindende – trærne, fasadebåndet, renovasjonen – utover det som allerede er sikret i bestemmelsene? Bestemmelsene er svært detaljerte og sikrer i stor grad et bestemt arkitektonisk uttrykk langs Kjeldsberg Ring. Planfremstiller foreslår at bestemmelser formulerer det som skal sikres, og at det kan vises til illustrasjonen. Men illustrasjonen kan ikke være juridisk bindende. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1534 Avstander mellom bebyggelse Rådmannen mener at avstander mellom bebyggelse bør beregnes med hensyn til dagslys i nederste etasjer og på utearealer mellom bebyggelse. Avstanden bør ikke være mindre enn 15m av hensyn til innsyn. Mellom BBB4 og BBB5 er det 9 meter + 2 meter = 11 meter. Dette ansees som svært tett både mht. sollys og innsyn. Ellers er det 15-17 meter mellom flere bygninger. Området mellom BBB4 og BBB5 forverres ytterligere av at det her er planlagt en forstøtningsmur som vil gjøre at BBB4 ikke bare vil bli skyggelagt av BBB5, men i tillegg ligge nedi en ”dump”. Forstøtningsmuren vil også gjøre området bratt og trangt å passere til fots. Større avstand mellom bygningene ville ført til mindre innestengthet og gitt mulighet for mer dagslys til de nederste etasjene i BBB4. Rådmannen vil derfor be høringsinstansene uttale seg spesielt om dette. Hagestørrelser Hagen på østsiden av B2 og B3 er for liten til å kunne medregnes i gode private uteoppholdsarealer. Kommunens norm er minimum 10 m hagedybde for småhusbebyggelse mot sør/sørvest. Det er ikke satt krav om m2 areal hage. I bestemmelsene § 2.5 er det satt krav om at Alle boenheter skal ha privat uteplass, minimum 6 m2 privat oppholdsareal på bakkeplan eller på balkong. Rådmannen mener at det kan se trangt ut for enkelte boenheter, i og med at en del av arealet tegnet inn foran rekkehusene også skal brukes som parkeringsareal. Forslagsstiller skriver at minimum hageareal er 50 m2 når en trekker fra oppkjørsel. Det kan hende dette stemmer, men det er kvaliteten på hagearealet som er avgjørende. Dersom 10 m hagedybde kan beholdes, og det også er plass til 6 m2 privat oppholdsareal mot sørvest, kan rådmannen akseptere løsningen vist på plankartet. El-bil parkering Rådmannen ønsker å sikre at private parkeringsplasser skal ha mulighet til å kunne omgjøres til ladestasjon for el-biler. Det må da være mulighet at strømmen belastes den enkelte beboer. Forslagsstillers syn Interessant tema, men ikke et plantema. Dette løses privatrettslig i sameiet. 3.2.2 Konsekvenser for barn- og unge Det er skole, barnehager, lekeplasser og friområder i umiddelbar nærhet til planområdet. Nesten hele planområdet er i barnetråkkregistreringen vist som område som blir brukt som lekeområde vinterstid. På dette punktet er imidlertid barnetråkkregistreringen noe uklar. Antall boenheter (162) utløser krav om to kvartalslekeplasser/ballplass (2x minimum 2daa) og 7 stk sandlekeplasser med et arealkrav på til sammen minimum 1400 m2. Til sammen blir dette et krav om 5400 m2 areal for lek. Dersom kvartalslekeplasser legges sammen kan noe reduserte arealer vurderes av planseksjonen. Det er i planforslaget lagt opp til 3872 m2 offentlig lekeareal og 1598 felles lekeareal i planforslaget (på plankartet). Til sammen blir dette 5470 m2. Rådmannen ønsker at det i høringsperioden sees Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1535 spesielt på § 3.9 for vurdering av om fordeling og plassering av kvartalslekeplasser og sandlekeplasser er innenfor kommunens krav. 3.2.3 Universell utforming Terrenget utfordrer kravet om universell tilgjengelighet med tanke på en gjennomgående gang- og sykkelforbindelse fra nord til sør. Terrenget har en naturlig hellingsgrad ned til 1:8. Kommuneplanen sier at «Nærmere enn 300 meter fra kollektivakse skal gangveger til bussholdeplasser tilstrebes universell utforming.». Planforslaget er nå bearbeidet slik at alle boliger har tilnærmet universell utformet gangvei til kollektivholdeplass, og løsningen er omforent med Sola kommune. Planforslaget benytter utstrakt bruk av parkeringsanlegg for å frigjøre arealer på bakkenivå til parkering, ulempen er at det blir mindre naturlig terreng å ta opp høyder i. Det er utarbeidet en illustrasjon som viser tilgjengelighet/ stigningsnivå på gangveier i planområdet og tilknytningen til øvrige områder (se vedlegg). Fra inngangssoner i alle bygg sikrer planforslaget gangforbindelser til renovasjon, lek og friområder med stigningsforhold ikke brattere enn 6 %. Planen er bearbeidet slik at alle boliger har tilnærmet universell adkomst (1:16) til kollektivholdeplass i Kjelsberg Ring. Bebyggelsen er noen steder lagt med sokkel for å ta opp høyder. Planen er utformet universelt så langt terrenget tillater uten uforholdsmessig store terrenginngrep. Samlet vurderes den universelle tilgjengeligheten i planforslaget å være god, tatt i betraktning tomtens karakter. Terrengets karakter krever terrassering. Bestemmelser tillater ikke forstøtningsmurer høyere enn 1,5 m bortsett fra på oppgitte steder, vist med mursymbol i plankart. På følgende steder, markert med rød, tykk strek på figur 15 og med mursymbol i plankart, vil det etableres forstøtningsmurer høyere enn 1,5 m. Figur 15. Røde linjer markerer murer over 1,5 Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1536 3.2.4 Konsekvenser for eksisterende innbyggere i området Fra avstand i nord vil fjernvirkningen av utbyggingsområdet fremstå som en fortetting i et eksisterende boligområde mellom høy/tett og lav/spredt bebyggelse. Områdeplanen legger opp til en struktur og høyder som skiller seg vesentlig fra etablert bebyggelse. Utbyggingen medfører en vesentlig høyere arkitektur på nye utbyggingsområder og det vil oppleves som en kontrast til etablert, lav bebyggelse i området. Rådmannen vil trekke frem viktigheten av å få til et fasadeliv som skal være innbydende og aktiviserende for gateløpet. Området skal fremstå kvalitetsfullt med tanke på fasader, beplantning, funksjoner og adkomstsoner. Ny bebyggelse skal harmonere mellom høy bebyggelse i øst og lav bebyggelse i vest. Fotomontasjer viser at bebyggelsen mot Kjelsberg Ring vil skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse. Rådmannen har derfor tidligere i planprosessen ment at bygningene langs Kjelsberg Ring må trappes ned ytterligere mot eksisterende småhusbebyggelse. Kjelsberg Ring kommer imidlertid i fremtiden til å være en hovedakse gjennom Sola, og vi ser for oss at bebyggelsen her blir knyttet tett opp mot et fremtidig bysentrum. Det kommer til å bli utbygd et godt kollektivtilbud her. Det er viktig å planlegge for en voksende befolkning, og området som planlegges vil ligge nært både bysentrum i Sola og hovedkollektivaksen. Etter en samlet vurdering kan vi derfor akseptere dagens planforslag. Det etableres en bred siktakse mellom BKB og BBB2 langs Kjelsberg Ring, og en smalere siktakse mellom BBB1 og BBB2. Sammenlignet med dagens situasjon vil forholdene endre seg i stor grad for eksisterende bebyggelsen ved gjennomføring av planforslaget. Jamnholvegen vil få økt trafikk og nytt fortau. Vegdimensjoneringen tåler den økte trafikkmengden. Nytt fortau sikrer trygg skolevei. Iverksetting av planforslaget vil gi eksisterende beboere tilgang på forretningsarealer. Solstudier dokumenterer at eksisterende uteoppholdsarealer ikke skyggelegges av ny bebyggelse. Blokk BBB1 er trappet ned mot eksisterende bebyggelse for å dempe virkningen av store høydeforskjeller. Gangforbindelser og offentlige lekeplasser vil være tilgjengelige for alle beboere i nærområdet. Eksisterende boliger i B4 inngår i planområdet og bestemmelser legger opp til at det skal etableres ny adkomst til boligene fra internvei, SKV2 eller SGT2, dersom det søkes om endringer eller fortetting på tomt. Området vil få en tettere og høyere bebyggelse enn i dag, og estetiske kvaliteter vil i større grad være avhengig av bygningsutforming og arkitektur. Opparbeidelse av lekeområder og uterom har stor betydning for hvordan boligmiljøet oppleves. Innenfor SVG1- SVG4 kan det i følge bestemmelsene etableres trerekke. Videreføring av trerekke langs Kjelsberg Ring vil danne en fin sammenheng mellom nye og etablerte områder langs gateløpet. Fremtidig bussvei vil gi strøket en urban og moderne karakter. Derfor er det viktig at urbane og moderne materialer og virkemidler benyttes i planleggings- og prosjekteringsfasen. 3.2.5 Konsekvenser eksisterende og nye beboere i anleggsperiode Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1537 Anleggstrafikk vil i hovedsak ankomme fra overordna veinett direkte inn til felt og ikke belaste eksisterende bebyggelse vesentlig. Jamnholveien vil oppleve noe anleggstrafikk. Eksisterende og nye beboere vil oppleve byggestøy i anleggsfasen. Anleggsfasen har egne HMSplaner for gjennomføring. 3.2.6 Konsekvenser for næringslivet i området Tilrettelegging av inntil 300 kvm forretningsareal (bakeri/ kiosk/ kafé) vil betjene et større handelsomland enn planområdet. En forretningsdrift kan komme til å fungere som et identitetsskapende moment for Skadbergområdet samt være et viktig møtepunkt i et område hvor nærmeste dagligvare ligger 1 km i avstand. Med den høye befolkningstettheten området får er det gitt at en stor andel av kundene kommer til fots. Forretningsarealene vil også medføre noe økning av biltrafikk i området. Det er lagt opp til korttids gjesteplasser iht. utvidet parkeringsnorm for næring. Det er sikret 2 parkeringsplasser til forretning i f_SPH9. Rådmannen ønsker at det blir sikret at disse er offentlig tilgjengelige. Nærhet til dagligvarer kan spare bilbaserte handleturer. Med god nærhet til kollektivholdeplass og boligområder kan en forvente at en stor del av kundekjøp skjer til fots. 3.2.7 Konsekvenser for den trafikale situasjonen Gjennomføring av planforslaget vil styrke sykkeltraseene i området. Det reguleres flere gangsykkelveger gjennom og utenfor det nye boligområdet. Parkeringsanleggene SPH9 og SPH8 utgjør en ny avkjørsel til Kjelsberg Ring, for denne er det gjort en nyansert utregning av ÅDT**: Turer fra boliger: - 91 leiligheter på ca. 75 m2 per bolig = 6825 m2 (hvorav en er fellesleilighet) - Regnes 4 turer per 100 m2 boareal - Dvs. 4 x 68 = 273 turer fra boenhetene Turer kun til forretning <1000 m2 (Maks 300 m2): - Tilgjengelig antall parkeringsplasser til butikken blir begrenset til 120 besøk per dag eller 240 turer hver dag til og fra butikken. Totalt ca. 513 bilturer inn og ut av avkjørselen = maks ÅDT på 513 *. * Det er lagt til grunn at 3 parkeringsplasser benyttes til enhver tid, antatt tid for hver besøkende er beregnet til 15 min. Dersom butikken er åpen 10 timer daglig vil maks antall besøk bli: 3x4x10 = 120 besøk / 240 turer maksimalt. ** Støyrapporten har laget et konservativt forslag til turproduksjon til grunn (6 turer pr/bolig), noe som kan være fornuftig ut fra formålet. Beregning av turproduksjon i denne beregningen er basert på en vurdering av områdets fremtidige kollektivtilbud, og grad av tetthet. Skadberg- området vil ligge relativt tett på en framtidig høyverdig kollektivtrasé, jfr. Figur 16. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1538 Figur 16. Utsnitt fra Regionalplan for Jæren Planforslaget slik det foreligger nå, inneholder tre gatetun (med feltnavn SGT 1, 2 og 3). Gatetun defineres som ”område for alle trafikantgrupper som er bygget slik at all motorisert ferdsel skjer på fotgjengernes vilkår. Fartsdempende tiltak er innført og det er ingen gjennomgående høydeforskjell i vegens tverrprofil. Gjennomgangstrafikk skal ikke forekomme i gatetun” (kilde: Trafikksikkerhetshåndboken, http://tsh.toi.no/?21321). I følge Vegvesenets håndbok 050 skal skiltet for gatetun ”angi grense for område hvor trafikkreglenes bestemmelser om gatetun gjelder. Skiltet angir dessuten at utformingen av området er slik at kjøring bare kan skje forsvarlig med meget lav hastighet. Hindringer er ikke særlig merket eller varslet. Skiltet gjelder til det blir opphevet av skilt 542 “Slutt på gatetun”. Anvendelse: Skiltet er forbeholdt boligområder hvor det iverksettes spesielle fysiske tiltak for å etablere et uteareal for alle trafikantkategorier hvor all kjøring skjer på fotgjengernes vilkår. Før skiltet kan tas i bruk, skal følgende betingelser være tilfredsstillet: 1. Området skal ikke ha gjennomgangstrafikk. 2. Ingen bolig innenfor sonen bør ha lengre kjøreavstand enn 300 m langs den mest hensiktsmessige veg ut av sonen. 3. Vegene i området skal være utformet uten oppdeling i kjørebane og gangbane (fortau). Det skal derfor ikke være noe gjennomgående høydeforskjell i vegens tverrprofil. 4. Fartsdempende tiltak som tillater passasje av alle kjøretøykategorier som har behov for å kjøre i området, må etableres. 5. Biloppstillingsplasser skal være spesielt oppmerket. 6. Inn-/utkjøringstilknytning til vegnettet utenom området skal skje ved kryssing av kantstein”. Rådmannen setter spørsmålstegn ved det sørligste gatetunet, SGT 2. Her er det en ÅDT på ca 75. Dette er helt i grensen for hva som kan aksepteres som trafikkmengde på et gatetun. På den annen side vil kanskje et godt utformet gatetun kunne redusere farten og utforme gaten på en måte som favoriserer de gående. Rådmannen ønsker derfor å stille et særlig spørsmål til høringsinstansene og private om hvorvidt dette området bør defineres som vegareal, eller om det kan reguleres som gatetun. SGT 1 mener Rådmannen muligens burde differensieres, ved at deler av området reguleres som gatetun, og deler av det reguleres som trafikkareal (veg og parkeringsplass). Rådmannen vil ta endelig stilling til spørsmålet etter at høringsperioden er over. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1539 3.2.8 Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg Det er på plankartet skilt mellom offentlig og felles lekeområder, og i bestemmelsene er det satt opp hvem de felles områdene er felles for. Dette vil være bestemmende for hvem som har ansvar for drift og vedlikehold. 3.2.9 Konsekvenser for naturmangfold Planforslaget har ingen konsekvenser for naturmangfold. 3.2.10 Konsekvenser for landskapet og topografi Terrengets høydesprang tas opp markerte steder i form av murer eller trapper. Etablering av parkeringsanlegg bidrar til store arronderinger på deler av terrenget. Derfor har det vært viktig å beholde naturlig terrengprofil der dette er mulig (BLK1 og BLK2). Planområdet vil fremstå med områder med naturlig, bratt helning og terrasserte, flatere områder. Markerte murer vil ta opp terrengsprang, disse ligger uten konflikt for parkeringskjellere, ledningstraseer mm. 3.2.11 Konsekvenser for kulturminner I et område preget av småhusbebyggelse og blokkbebyggelse er låven et visuelt mellomledd mellom to skala. Låven er også et historieformidlende element fra tidligere bruk og aktivitet på Skadberg. Det vises til kapittel 1.2.2 og UFA sitt vedtak, datert 20.08.2014, punkt 1: Utvalget støtter grunneiers ønske om å få rive løe/uthus på Gnr 32 Bnr 1, og ber om at dette legges til grunn i videre planlegging. Fylkesrådmannen (se merknader til planen) og Kulturavdelingen i kommunen (se sitat fra uttalelse nedenfor) anbefaler at låven tas i bruk til et egnet, alternativt formål dersom eier av låven ikke ønsker å bruke den i driftssammenheng. Rådmannen støtter denne oppfatningen og mener at dersom låven ikke sikres videre bruk nå, vil den komme til å forfalle istedenfor å bli tatt vare på for fremtiden. Uttalelse fra Kulturavdelingen (innhentet i forbindelse med revidering av kulturminneplan for Sola kommune): Løe – Skadberg, Skadbergbakken, Sola, SEFRAK-nummer 025-013, klassifisert som B Etter befaring 01.07.14 Bygningen fremstår som uendret siden SEFRAK-registreringen i 1982. Skal være oppført på 1860-tallet, er siden blitt utvidet mot nord med LECA-blokker. Bygningen er en grindløe, en bygningstype som er særegen for Rogaland og Sørvest-Norge og av den grunn alene er bygningen interessant og verneverdig. Den bærende konstruksjonen i et grindhus er en serie av grinder, som står inne i huset. Grindene består av to staver (stolper) som bærer en tverrgående bete (bjelke). Grindhuset klassifiseres som et ”stavhus” og er i slekt med stavkirkene. I løa på Skadberg er konstruksjonen tilsynelatende i god stand, uten kritiske fuktskader der stolpene møter honnsteinene (fundamentsteiner) i gulvet. Bygningen har jordgulv. Kledningen er trolig original mot øst. På sørvendt gavl er løa kledd med bølgeblikk, og taket er tekket Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1540 med eternitt som inneholder asbest. Opprinnelig har taket nok vært tekket i uglaserte takstein. Takkonstruksjonen er original. Anser bygningen som verneverdig og egnet til fortsatt bruk, med de utbedringene dette forutsetter. Forslag til fremtidig bruk: redskapsbod, garasje, felles avfallsrom og boder for sameie, grendehus eller forsamlingslokale (med toaletter/våtrom i det murte påbygget). 3.2.12 Konsekvenser for landbruket Gjennomføring av planen medfører tap av fulldyrka jord, arealet utgjør 21,3 daa. 3.2.13 Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko og sikkerhet er vurdert for planområdet og tilgrensende områder. Det er ikke avdekket tema som medfører større avbøtende tiltak. Se vedlagt ROS-skjema. Radonverdiene er ikke målt, men forekomst av gassen er sannsynlig. Bestemmelser sikrer at det i søknad beskrives tiltak som hindrer radon å trenge inn i bygningene. 3.2.14 Kriminalitetsforebyggende tiltak Det kriminalitetsforebyggende råd (KRÅD) sin sjekkliste er i følge forslagsstiller blitt benyttet ved utarbeidelse av planforslaget. Det skal ikke være identifisert kritiske forhold ved veisystemet eller fellesarealer. Det er rådmannens anbefaling at det blir angitt bestemmelser om at belysning og beplantning må gjennomføres slik at det sikres innsyn til oppholdssoner og gangforbindelser. 3.2.15 Tilfredsstillende støysituasjon Henviser til avsnitt 2.10 for informasjon om støytiltak i planen. Det henvises også til avsnitt 3.1.1 for Avinors merknad/innsigelse til planen vedr. støy. Støy vurderes ellers som tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. 3.2.16 Gjennomførbarhet Økonomiske faktorer (marked, entreprenør) har betydning for gjennomførbarheten og kan være et usikkerhetsmoment. Krav om tilstrekkelig skolekapasitet før igangsetting har betydning for rammesøknad og oppstart, samt for varigheten av detaljplanen. Uavklart plassering av fordrøyningsbasseng kan også påvirke gjennomførbarheten. 3.2.17 Hvordan planforslaget strider mot gjeldende plan og overordna retningslinjer Planforslaget strider med gjeldende reguleringsplan og retningslinjer på følgende punkter: 1. I gjeldende bestemmelser tillates maksimalt 25 boliger adkomst fra Jamnholvegen. Planforslaget legger opp til adkomst for inntil 41 boenheter. Totalt gir Jamnholveien adkomst til 76 boenheter, men ligger fortsatt innenfor dimensjoneringsklasse 1 iht. Håndbok 017. 2. Det er ikke krav om fortau i denne klassen, og planlagt fortau regnes som en fin kvalitet til dette området. Jamnholvegen får da tosidig fortau, dette øker verdien for myke trafikanter i området. 3. Gjeldende plan legger opp til en utnyttelse på 148 boliger. Planforslaget legger opp til 162 boenheter, opp mot 6 boliger/daa. Kravet ble satt i oppstartsmøtet og er i tråd med kommuneplanen og i nedre del av hva regionalplan for Jæren åpner for. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1541 4. Gjeldende plan legger opp til en parkeringsdekning på 1 parkeringsplass pr. 100 m² næringsareal. I planforslaget foreslås det 1,5 parkeringsplass pr. 100 m² næringsareal. 5. Bestemmelser til plan 0414.01, punkt 2.4 har krav til tak: «All bebyggelse skal ha skrått tak trukket ned på minst 3 sider (varianter av valmtak og saltak). Det tillates innkuttet takterrasser i takformen så fremt bygget fremstår som helt og samlet. Tak skal minimum være trukket ned en etasjehøyde i laveste punkt. Heissjakter tillates ikke å stikke opp over tak.»Planforslagets bestemmelser tar ut «Tak skal minimum være trukket ned en etasjehøyde i laveste punkt.» Planforslaget har heller ikke krav til trekledning på tak. 6. Bestemmelser til plan 0414.01, punkt 2.4 har krav til 60 % tilgjengelige boenheter i blokkbebyggelsen. Planforslaget følger TEK og vil i realiteten øke andelen til 100 % tilgjengelige boenheter i blokkbebyggelsen, uavhengig om leilighetene er små eller store. 3.3 Generelle vurderinger 3.3.1 Type næringsareal I planforslaget legges det opp til et næringsareal på 200-300 m2 i BKB. Forslagsstiller har i planbeskrivelsen foreslått bakeri. Rådmannen er av den oppfatning av at et bakeri vil kunne være positivt for Skadberg boligområde som ligger i en slik avstand fra Sola sentrum at mange nok vil komme til å velge bil for å dra ned til sentrum. Mange trives godt med å tilbringe fritid på cafe/bakeri, og disse vil da kunne spare bilturen og heller velge å treffes lokalt. Når det er sagt, ville det vært behov for en nærbutikk i området. Det avsatte næringsarealet er lite, men en butikk som tilbyr de viktigste dagligvarene ville kanskje kunne erstatte enda flere bilturer til sentrum enn et bakeri klarer. Ikke i noen av de nyere utbyggingsområdene rundt planområdet er det planlagt dagligvarebutikk – og det begynner å bli mange innbyggere i området. Dersom det skulle blitt planlagt for dagligvarebutikk/nærhandel i dette planforslaget, ville det sannsynligvis vært større behov for parkering knyttet til butikken. Dette kunne kanskje vært løst med større parkeringsanlegg under bakken. Slik planforslaget foreligger nå, er det mer passende med et bakeri der færre kommer med bil. Et bakeri kan også bidra til et ”koselig” miljø dersom bakeriet får til en uteplass hvor man kan sitte. Oppsummert ser rådmannen at det er behov for en dagligvarebutikk i området, men kan akseptere at det anlegges et bakeri i stedet. 3.3.2 Håndtering av flom og overvann Det er krav i TEK 10 om at planarbeid skal sikre at 200-årsflommer ivaretas. Sola kommune har derfor et krav om at 100-årsflom skal fordrøyes og at det som er mellom kan gå i flomveier. For vannmengder over 100-årsflom skal det altså vises flomveger utenfor planforslaget. Rådmannen har ikke fått svar på hvor stor flom/hvor store vannmengder forslagsstiller tar høyde for i dette planforslaget når det er satt av areal til fordrøyningsmagasin under Kjelsberg Ring (jf. Reguleringsbestemmelsene § 2.9), og når det skrives at det ved store vannmengder vil kunne bli oversvømmelse i undergang utenfor planområdet. Dersom det er snakk om vannmengder under 100årsflom skulle disse vannmengdene blitt fordrøyd innenfor planområdet. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1542 Vi vet at klimaet i framtiden bare blir våtere og våtere og mer ekstremt. Ved driftsproblemer vil det kunne komme store vannmengder ut av fordrøyningsmagasinet dersom det skal legges i betongrør jmf. merknad fra Kommunalteknikk. Det er kritisk å få avklart hvor dette vannet skal renne. I reguleringsbestemmelsenes § 2.2 er det satt krav om at det sammen med søknad om igangsetting skal det foreligge fordrøyningsplan. Planen skal være godkjent av kommunalteknikk. Flomveier og overflateavrenning skal vises og dimensjoneres for en kapasitet minst lik 100-års flom. Med andre ord skal flomveger dimensjoneres ved utarbeiding av tekniske planer. Rådmannen mener dimensjonering og plassering av fordrøyningsmagasin burde vært avklart allerede på nåværende stadie av planprosessen. I og med at det ikke er det, har Rådmannen innstilt på at dette skal være klart før offentlig ettersyn. Ved offentlig ettersyn vil så høringsinstansene og da spesielt kommunalteknikk bes om å se på dette slik at det er klart til andregangsbehandling av planen. Det er spesielt viktig for gjennomførbarheten av planforslaget at vi på forhånd vet hvor fordrøyningsmagasinet skal plasseres, spesielt dersom det viser seg at det må plasseres innenfor boligområdet. 3.3.3 Estetikk og Kjelsberg Ring Rådmannen har gjennom planprosessen vært svært skeptisk til hvordan området ville se ut fra Kjelsberg Ring. Alle funksjoner som er typiske for baksiden av bygninger er planlagt mot offentlig gate Kjelsberg ring. Etter vår vurdering har planforslaget vist lite fokus på å skape attraktive og ryddige fasader mot Kjelsberg ring og det sikrer lite samspill mellom planområdet og offentlig rom. Kjelsberg ring vil etter utbygging av kollektivakse være en av de viktigste gatene i Sola kommune. Vi ønsker at en utbygging tar hensyn til de utfordringene Kjelsberg ring står ovenfor i framtiden. Det er nå lagt fram illustrasjoner for hvordan første etasje og fasadene mot Kjelsberg Ring kan bli seende ut (se vedlagte illustrasjoner). Rådmannen vurderer at illustrasjonene viser gode intensjoner for utforming av fasader til 1. etasje mot Kjelsberg Ring. Fasadene brytes opp ved hjelp av kontrastfarger, vegetasjon og godt oppmerkede inngangspartier. De virker ikke monotone. I utforming av bygningsfasader vises ikke svalganger og heller ikke eksponerte betongflater som vil kunne være visuelt dominerende. For å sikre disse kvalitetene foreslo administrasjonen følgende supplering av bestemmelser i § 2.3 Estetiske krav: ”Det skal være høy standard på utforming av alle fasader mot Kjelsberg Ring. Bruk av belysning fargessetting og varige høykvalitetsmaterialer skal gi fasadene gode estetiske kvaliteter og variasjon. Eksponerte betongflater mot Kjelsberg ring tillates ikke. Svalganger mot Kjelsberg Ring tillates ikke. Fasadene i første etasje skal brytes opp ved hjelp av kontrastfarger, materialbruk og belysning. Materialer skal være med lang levetid og lite behov for vedlikehold. Utforming av inngangspartier skal bidra til å bryte rytme i fasadene”. Etter tilbakemelding fra forslagsstiller om å sette inn vårt forslag til formulering i stedet for nåværende § 3.6, er nå § 3.6 formulert slik: ”Det skal være høy standard på utforming av alle fasader mot Kjelsberg Ring. Bruk av belysning fargessetting og varige høykvalitetsmaterialer skal gi fasadene gode estetiske kvaliteter og variasjon. Det skal legges opp til semi-transparente/ åpne løsninger på deler av strekket. Fasadene i første etasje skal brytes opp ved hjelp av kontrastfarger, materialbruk og belysning. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1543 Eksponerte betongflater mot Kjelsberg ring tillates ikke. Mur skal forblendes og ha samme karakter som fasadebåndet. Mot GF1 kan høydeforskjell gradvis tas opp som beplantede skråninger. Svalganger mot Kjelsberg Ring tillates ikke. Materialer skal være med lang levetid og lite behov for vedlikehold. Utforming av inngangspartier skal bidra til å bryte rytme i fasadene”. Mellom fasade og SGS2 skal det være en kombinasjon av vintergrønn og sesongblomstrende beplantning, samt sykkelparkering. Alle trapperom skal ha direkte inngang fra Kjelsberg ring og fra BUT2. TG kan justeres med inntil +20/- 50 cm for optimalisert terrengtilpassing ved søknad om rammetillatelse”. 3.4 3.4.1 Vurderinger etter 1. gangsbehandling 20.08.2014 Utvalget støtter grunneiers ønske om å få rive løe/uthus på Gnr 32 Bnr 1, og ber om at dette legges til grunn i videre planlegging Forslagsstillers kommentar (fra vedlegg Tilleggsnotat vedr. adkomst til parkeringsanlegg SPH11) Planforslaget legger til grunn at løe/uthus på gnr/bnr 32/1 kan rives og endrer bestemmelser i henhold til dette. Rådmannens kommentar Planforslaget slik det ble lagt frem for utvalget 20. august tok ikke stilling til løens skjebne. Den var ikke forutsatt revet, og det var ikke lagt føringer for fremtidig bruk. Dersom grunneier ønsket å rive løen var ikke dette i strid med planforslaget. For å legge grunneiers ønske om riving av løe som grunn i den videre planleggingen, er nå § 3.3 i reguleringsbestemmelsene redigert med en ekstra setning som sier at ”Løe på gnr/bnr 32/1 tillates revet ved søknad”. En eventuell riving er søknadspliktig ifht. byggesak. 3.4.2 Minimum andel leiligheter som skal ha tilgjengelighetsstandard settes til 60 % i tråd med plan 414 Forslagsstillers kommentar (fra vedlegg Tilleggsnotat vedr. adkomst til parkeringsanlegg SPH11) Plan 0414 ble utarbeidet før TEK10 og har således et annet utgangspunkt for å fastsette tilgjengelighetskrav. TEK10, jmf. § 12-2 Krav om tilgjengelig boenhet, stiller krav til at alle boenheter med krav om heis skal ha hovedfunksjoner på inngangsplan. Det er ufornuftig, og ikke ønsket av utbygger, å legge opp til lavere krav enn minimumskravene i TEK. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1544 Planforslaget, slik det er fremlagt, oppfyller krav satt i TEK10 og utløser ikke behov for endringer i planfremstillingen. Rådmannens kommentar TEK10 er til orientering en forskrift (Forskrift om krav til byggverk /Bygg- teknisk forskrift). Det er ikke mulig å fravike en forskrift, og det er derfor ikke mulig å vedta lavere krav enn minimumskravene satt i TEK10. § 12-2 (1) i TEK10 omhandler krav om tilgjengelig boenhet, og sier følgende: ” Boenhet i bygning med krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse slik det følger av bestemmelser i forskriften”. I veilederen til forskriften, § 12-3 (2), står det at ” Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis”. Leilighetene i planforslaget befinner seg i blokkbebyggelse med minimum 3 etasjer, og har derfor krav om heis og 100 % tilgjengelighet. Det er ikke mulig å vedta 60% tilgjengelighet. 3.4.3 Atkomst for parkering SPH 11 vurderes lagt fra Jamnholveien, selv om dette avviker fra begrensing lagt i plan 414. Dette for å redusere trafikk forbi Skadberg skole og gjennom planlagt gatetun. Forslagsstillers kommentar (fra vedlegg Tilleggsnotat vedr. adkomst til parkeringsanlegg SPH11) Det viktigste grepet med å redusere trafikkbelastning i Skadbergbakken er allerede gjort da en gikk bort fra den regulerte serpentin-veien. Alternative adkomster til parkeringskjeller SPH11 viser relativt små forskjeller. Ut fra hensyn til Skadberg skole vil alternativ 4 være den beste løsningen da utbyggingsområdet ikke tilfører Skadbergbakken ny trafikk. Men når dette veies opp mot uheldige konsekvenser for grønnstruktur, lekeplass, kryssing av universell gangveg og økt støybelastning for eksisterende boliger vil en likevel ikke anbefale å legge denne løsningen til grunn for planarbeidet. Alternativ 3 innebærer en marginal reduksjon i trafikkbelastningen i Skadbergbakken (ca. 10 %) og ulempene i utbyggingsområdet, i form av kompliserende stigningsforhold, nærhet til universell utformet gangvei og private utearealer, vurderes å være større enn fordelene for skoleområdet. Alternativ 2 innebærer ingen reduksjon i trafikkmengden, men en forskyving av adkomsten. Løsningen medfører endring/makebytte for eksisterende bolig, gnr/bnr 32/1187, og omarbeidelse av B2 og B3. Løsningen anbefales ikke da en ikke ser en reell gevinst for skoleområdet. Ut fra en totalvurdering av nevnte hensyn vil Asplan Viak AS anbefale alternativ 1 som den beste løsningen for adkomst til parkeringsanlegget SPH11. Rådmannens kommentar Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1545 Rådmannen har vurdert de ulike adkomstløsningene, og har vurdert alternativene nummer 3 og 4 å inneholde for mange negative konsekvenser. Henviser til forslagsstillers kommentar, og vurderingene gjort i vedlegget ”Tilleggsnotat vedr. adkomst til parkeringsanlegg SPH11). Alternativ 2 medfører noen negative konsekvenser for eksisterende eiendom og for et par planlagte eiendommer, men dette kunne rådmannen akseptert dersom løsningen var den beste ifht trafikksikkerhet og skolevei. Å flytte adkomsten mot øst vil medføre mindre trafikk ved krysningspunktet/gangfeltet over Skadbergbakken i vest. I tillegg til mindre trafikk ved hente- og leveringsstedet tvers over gata fra planforslaget. Dette er positve konsekvenser. Det er imidlertid også et gangfelt og et krysningspunkt for skolebarna som bor øst for planforslaget. Dette befinner seg omtrent der alternativ 2 legger opp til ny adkomstløsning. Med andre ord vil man ved å velge alternativ 2 flytte trafikken fra ett krysningspunkt til et annet. Alternativ 2 vil også medføre prosesskrav som å starte på nytt med nytt oppstartsvarsel og ny 1. gangsbehandling. Dette på grunn av utvidelse av plangrense og konsekvenser for eksisterende eiendom. Rådmannen vurderer de positive konsekvensene ved dette alternativet til å være for få til å veie opp mot de negative konsekvensene. På bakgrunn av alle vurderinger gjort vedrørende mulighet for ny adkomst, anser rådmannen alternativ 1 (det opprinnelige) alternativet for å være det beste. 3.4.4 Utvalget ber om at en går gjennom reguleringsbestemmelsenes § 2.1 pkt 7 for å tydeliggjøre, eventuelt justere denne Forslagsstillers kommentar (fra vedlegg Tilleggsnotat vedr. adkomst til parkeringsanlegg SPH11) Bestemmelsenes punkt 2.1 (7) er et rekkefølgekrav fra overordnet plan (0414.01) og sikret i utbyggingsavtaler mellom Sola kommune og Block Watne. Rådmannens kommentar Bestemmelsen er videreført fra overordnet plan. Den ble i sin tid formulert slik den ble fordi man da tenkte seg utbygging av et stort område, og ønsket å ta hensyn til det som en dag ville komme. Utbygger har allerede bygd ut etter denne bestemmelsen fra overordnet plan, og inngått utbyggingsavtale for utbygde felt. Det er nylig startet opp planleggingsarbeid av reguleringsplan for øst-vest kollektivakse fra Sola sentrum til Forus. Denne planen vil bli varslet oppstart i nærmeste framtid. I denne planen vil den delen av rekkefølgebestemmelsen (§ 2.1 punkt 7) som omhandler Kjelsberg Ring bli nærmere vurdert. På grunn av at utbygger på allerede utbygde felt har innrettet seg etter rekkefølgebestemmelsen, og at den vil komme til å bli nærmere vurdert i reguleringsplan for kollektivakse, ser ikke rådmannen noen grunn til å justere bestemmelsen. 3.5 Vurdering etter ny 1. gangsbehandling 15.10.2014 Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1546 Det vises til kapittel 1.2.3 som redegjør endringer i planforslaget etter UFA behandling 15.10.2015. Før øvrig har forslagstiller supplert planbeskrivelsen med en redegjørelse av leke- og uteoppholdsarealene (se kapittel 2.3.5). 4 RÅDMANNENS OPPSUMMERING Konklusjon Planforslaget legger til rette for en stor boligprodusjon sentralt på Nord Jæren i Sola og i nærheten av sentrale steder hvor det er mange arbeidsplasser (Stavanger luftshavn, Sola, Forus med mer). Boligområdet vil også bli liggende ved hovedkollektivaksen, noe som ansees som positivt. Dette er en stor feltutbygging, tettheten er rimelig høy. Bebyggelsen blir variert både mht tetthet, størrelse på boenheter og type bebyggelse. Variasjonen vil gjøre at ulik type mennesker vil kunne komme til å bosette seg i området, noe som bla kan være kriminalitetsforebyggende. Bebyggelsen i nord, ut mot Kjelsberg Ring vil ligge som en kontrast mot eksisterende bebyggelse, noe som kan være en utfordring mot det etablerte naboskap. Etter at planforslaget var til førstegangsbehandling i august og til ny førstegangsbehanling i oktober 2014, har rådmannen vurdert punktene fra vedtakene og plandokumentene er endret i henhold til vedtakene. Planforslaget er nå av en slik karakter at rådmannen kan anbefale å legge det ut til offentlig ettersyn. Høringsmerknadene vil likevel være viktige for administrasjonens videre syn på flere punkter. RÅDMANNEN I SOLA, 27.03.2015 Ståle Undheim Plan- og bygningssjef Eli Aarskog Monsen Seksjonsleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Saksnr.: 14/268- 30 Løpenr.: 9118/1547
© Copyright 2024