GB 20/1 - Sjursholmen
Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 20/1 2014/1168 -21241/2015 Jan Inghard Thorsen 29.05.2015 Saksframlegg Klage på vedtak - avslått søknad om fradeling av grunneiendom GB 20/1 - Sjursholmen Utv.saksnr 119/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 17.06.2015 Rådmannens forslag til vedtak: Klage tas ikke til følge. Vi kan ikke se at det foreligger nye momenter i saken som skulle tilsi at kommunens vedtak av 28.01.2015 skal omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jf. Forvaltningslovens § 33. Bakgrunn for saken: Advokat Jakob Bakka søkte på vegne av tiltakshaver Dag Gilje om tillatelse til å fradele et areal på ca. 5,6 dekar. Arealet har flere forskjellige planstatuser/reguleringsformål. Plan og miljøutvalget fattet den 28.01.2015 følgende vedtak: «I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan». Advokat Bakka påklager vedtaket i e-post av 23.02.2015. Tilleggsopplysninger til klagen er mottatt 26.02.2015. Klagen er rettidig innkommet og skal realitetsbehandles. Saksutredning: Relevante punkter i Bakkas klage, med administrasjonens på følgende kommentar i kursiv skrift. Bakka peker innledningsvis på at det søkes om fradeling til uendret bruk og at saken derfor ikke er avhengig av dispensasjon. Det vises her til saksfremlegget da saken ble behandlet av Plan og miljøutvalget, det ble da sagt følgende: «Et krav for å kunne søke om fradeling til uendret bruk er at det foreligger en lovlig og faktisk bruk, som var etablert før reguleringsplanen ble vedtatt. Etter administrasjonens skjønn var det ingen bruk av området fra eier av GB 20/433 før planen ble vedtatt, fradeling til uendret bruk er derfor ikke et aktuelt tema i denne saken». Dette fremkommer av Planjuss nr. 1/2012 hvor sivilombudsmannen uttaler: «Som nevnt i tidligere uttalelser herfra, er det avgjørende i denne sammenheng den faktiske bruk som har vært forut for vedtakelsen av gjeldende planer, forutsatt at denne bruken er lovlig og etablert». Som det ble argumentert for i saksfremlegget har det ikke vært noe etablert bruk av arealet fra denne eiendommen før planen ble vedtatt og fradeling til uendret bruk er derfor ikke aktuelt i denne saken. Planen er utformet slik at den neppe kan tolkes slik at det er fritidseiendommene på Sjursholmen som skal være eiere av regulerte fellesområder. Alle hytteeiendommer med unntak for 20/433 er store og har egen strandlinje, og det er kun noen få av disse som vil kunne ansees som naturlige brukere av det området som er avsatt som fellesområde. Som det står i saksfremlegget til saken er det ikke sagt noe i reguleringsbestemmelsene om hvem som skal eie fellesområdene. Kommunen tolker det imidlertid slik at intensjonen med planen har vært at dette skal ligge som et restareal som skal være til felles bruk for alle eiendommene. Når det nå kommer søknader fra flere hytteeiere om å dele dette opp i mindre parseller mener vi dette strider med intensjonen i planen. Den nordre del av fellesområdet ble i 1987 solgt fra 20/1 til Else Skaane og eies nå av Gry og Dag Gilje, dog uten at arealet formelt sett har vært fradelt. Delingssøknaden har bl.a. sammenheng med at man ønsker å få ryddet opp i eier og hjemmelsforholdet til denne del av eiendommen. De øvrige deler av fellesområdet har tilhørt 20/1 frem til det nå er solgt til Gry og Dag Gilje. De overtar eiendommen med de reguleringsmessige begrensninger som følger av gjeldende reguleringsplan. Det skjer ingen annen endring enn at det kommer inn en ny eier og hjemmelshaver til arealet. Hva som finnes av private avtaler er saken uvedkommende. Man kan ikke kjøpe og selge deler av en eiendom for deretter å bruke dette som argument for å dele eiendommen. Hva eierne har avtalt seg imellom er forhold kommunen ikke blander seg opp i. Når fradelingen ikke vil være til hinder for gjennomføring av reguleringsplanen, er det ikke nødvendig med dispensasjon. Uansett er vilkårene for dispensasjon innfridd ved at det er klare fordeler med at det blir samsvar mellom eier- og hjemmelsforholdet til de regulerte fellesområder. Administrasjonen deler ikke Bakkas syn på dette, vi mener en deling er i strid med intensjonen i planen. I tillegg minner vi om at en mindre del av det arealet som søkes fradelt er avsatt til LNFR område i kommuneplanen og i alle tilfeller ville betinge dispensasjon fra Pbl. § 1-8. Fordelene Bakka peker på er etter vår vurdering ikke tilstede. Dette begrunner vi med at fordeler for tiltakshaver normalt ikke skal tillegges vekt ved vurdering av dispensasjonssøknader. Det er samfunnsmessige fordeler og ulemper som skal vurderes. Vi kan ikke se noen samfunnsmessige fordeler med å fradele omsøkt parsell. I tillegg kan man spørre seg om hvilke fordeler Bakka sikter til, ettersom det i søknaden understrekes at det ikke skal foretas noe som helst med eiendommen bortsett fra delingen og hjemmelsoverdragelse. Bakka argumenterer for at strandparsellen som er regulert til småbåthavn ikke deles opp men heller samles, slik at det blir en eier mindre etter fradeling. Videre argumenteres det for at gjennomføring av planen er urealistisk og sannsynligvis ikke vil bli gjennomført noen gang. Administrasjonen ser at Bakka har et poeng ved at hele det restarealet som omfattes av denne reguleringsplanen overtas av Gilje og at det derfor ikke blir en ytterligere oppdeling. Det faktum at planen trolig ikke vil kunne gjennomføres taler for at denne bør oppheves og at disse forholdene bør avklares før det tillates fradeling i området. Vi kan heller ikke, i forhold til denne reguleringsplanen, se noen samfunnsmessig fordeler med fradelingen. Det vises for øvrig til våre anmerkninger vedrørende private avtaler. I følge kommunens opplysninger liger hele arealet som søkes fradelt på GB 20/1. Dermed er det ikke rett som Bakka hevder at man, ved å fradele, samler den regulerte strandlinje på en eierhånd, dette da denne pr i dag er på en eierhånd, nemlig del av 20/1. I saksfremstillingen er anført at formålet med regulering av fellesområdet har vært at dette skal eies i fellesskap mellom hytteeiere i området. Dette er ikke riktig. Det foreligger intet som tilsier at det har vært hensikten med reguleringsplanen at regulerte fellesområder på Sjursholmen skal være i sameie mellom hytteeierne på Sjursholmen. Forholdet tilsier tvert i mot at dette ikke kan ha vært hensikten. Det kan vises til at Sjursholmen i det alt vesentlige allerede var bygd ut med gamle hytteeiendommer da reguleringsplanen ble vedtatt, og det som ble regulert som fellesområde var et restareal som tilhørte 20/1. Dette må være basert på en misforståelse, da saksfremstillingen ikke sier at dette skal eies i fellesskap. Saksfremlegget sier imidlertid følgende: «Administrasjonen er derfor av den oppfatning at formålsgrensene må betraktes som grenser for hva som kan tillegges den enkelte hyttetomt og at fellesområdet skal ligge som en eiendom. Ideelt sett bør denne eies av hytteeierne i fellesskap. Det har imidlertid ikke blitt stilt som vilkår i planen og kommunen har ikke hjemmel til å kreve at hytteeierne skal overta hjemmelen til området». Det burde være ganske klart at vi ikke mener at eiendommen skal eies i fellesskap, men at det ideelt sett burde vært en bestemmelse om dette. Saksfremlegget sier videre: «Det er ikke sagt noe i planbestemmelser om hvem det regulerte fellesarealet skal være felles for, dette er en mangel ved reguleringsbestemmelsene. Kommunen har derfor tolket det slik at det avsatte fellesområde skal være felles for alle hyttene i planområdet. Da denne tomten ble tillatt fradelt i 1987 ble det satt som vilkår at grense mot sjøen ikke trekkes nærmere sjøen enn reguleringsgrense for småbåthavn i ytre leirkilen». Administrasjonen har ikke ment at det finnes bestemmelser som tilsier at tomten skal eies av hytteeierne, men at det har vært intensjonen at dette skal bevares som en eiendom. Å dele opp fellesarealet i mange mindre deler vil etter kommunens vurdering stride mot intensjonene i planen. Det er også feil når det i saksfremstillingen opplyses at det er et uregulert område mellom de to reguleringsplanene. Det er ingen tvil om at det har vært hensikten å foreta en sammenhengende regulering, og dersom ytterkant av strek for reguleringsplanens begrensning for begge planer legges mot hverandre, ser man at de er sammenfallende regulering. På kommunens kart fremkommer det helt tydelig at det stedvis ikke er sammenfallende grenser mellom de to planene. Det kan godt tenkes at dette skyldes unøyaktigheter når dette i sin tid ble tegnet. Faktum er uansett at det er en reell avstand. Dette er grundig beskrevet i opprinnelig saksfremlegg og vi finner ikke noen grunn til å gjenta dette i forbindelse med klagebehandlingen. I 2013 ga kommunen tillatelse til fradeling av de regulerte fellesområder som ligger på landsiden. Dette skjedde i to omganger ved at søndre del ble fradelt som 20/628 som nå eies av fire personer, mens den nordre del, som også omfatter strandlinje og regulert område for småbåthavn, ble fradelt som 20/637 og som eies av Kate og Inge Sinnes. Jeg vedlegger kopi av to kartskisser som viser de to eiendommene. Dette er beskrevet i opprinnelig saksfremlegg og vi finner ikke noen nye momenter i Bakkas klage. Kommunen beklager selvsagt at det er gitt tillatelse til deling uten forutgående dispensasjonsbehandling, men som vi har sagt tidligere kan man ikke benytte et vedtak som er fei, som argument for å gjøre flere feil. Oppsummering: Klagen inneholder forholdsvis mange momenter og vi har ikke funnet det nødvendig å kommentere alle disse. Det vises til klagen i sin helhet. Saken er komplisert og det faktum at arealet som søkes fradelt er delt opp i 3 forskjellig planstatuser gjør at det er mange momenter som kommer inn i bildet. Som saken tydelig viser vil det være hensiktsmessig med en omregulering og eventuell oppheving av reguleringsplanen for småbåthavnen. Administrasjonen er av den oppfatning at disse forholdene bør avklares før det eventuelt gis tillatelse til ytterligere fradeling i området. På bakgrunn av ovennevnte, samt tidligere dokumenter i saken kan vi ikke se at det foreligger nye momenter som skulle tilsi at utvalget skulle endre oppfatning. Administrasjonen gir utvalget råd om ikke å ta klagen til følge. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Klage på vedtak i Plan- og miljøutvalget 28.01.15 2 Viser til e-post av 23.02.2015 - utførlig begrunnelse for klagen 3 Kartutskrift 4 Ber om erkjennelse - delingssøknad er ikke betinget av dispensasjon og må innvilges 5 Tilbakemelding - anmodning om endring av kommunens standpunkt - dispensasjon for fradeling - GB 20/1 - Sjursholmen 6 Søknad om dispensasjon for fradeling av grunneiendom avsatt til felles bruksareal - GB 20/1 - Sjursholmen Side 1 av 1 Fra: Jakob Bakka[[email protected]] Dato: 23.02.2015 13:27:16 Til: Postmottak; Jan Inghard Thorsen Kopi: Dag Gilje Tittel: sak 2014/1168: GB20/1 på Sjursholmen - klage Det vises til plan- og miljøutvalgets vedtak den 28.1.2015 i ovennevnte sak. Søknaden ble avslått. Melding om vedtaket ble mottatt her den 2.2.2015. På vegne av Dag Gilje påklages vedtaket. Det kreves at dette må omgjøres slik at søknaden innvilges. Jeg vil i løpet av denne uke supplere med mer utførlig begrunnelse for klagen. Med vennlig hilsen ADVOKATFIRMAETKJÆRDA Jakob Bakka Advokat/Partner HandelensHus,Rådhusgt.3│ P.O.Box 153 │ N-4662 Kristiansand Phone:+4738028500│ Fax: +47 380 28 501│www.advkjaer.no file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/466050_FIX.HTML 23.02.2015 ADVOKATFIRMAET KIÆR Søgne kommune Arealenheten Postboks 1051 4682 Søgne iz/(21; Vår ref; 12673/21916 JB/mse Dato: 25. februar 2015 GB 20/1 PÅ SJURSHOLMEN KLAGESAK - SØKNAD OM FRADELING - Det vises til min e-post 23.02.2015 med klage på plan- og miljøutvalgets møte avholdt den 20.01.2015. Jeg vil her gi en mer utførlig begrunnelse klagen. vedtak i for **>I= \rl\f»l«alfil “.1‘\I'\ wnvl kjzvl' Kommunens vedtak er dels begrunnet med at fradeling av areal regulert til fellesareal vil være i strid med reguleringsplanens formål (reguleringsplan for Sj ursholmen datert 27.06.1989) og dels at fradeling av området omfattet av reguleringsplan for Leirkilen småbåthavn stadfestet 21.01.1980, innebærer en oppstykking som er i strid med planforrnålet. I henhold til vedtaket skal omsøkte fradeling angivelig vanskeliggjøre gjennomføring av de to reguleringsplanene. Stikkordsmessig begrunnes klagen med følgende forhold: 1. Det søkes om fradeling til uendret bruk som ikke vil ha innvirkning å mulighetene for å gjennomføre de to reguleringsplanene. Det er derfor ikke nødvendig med dispensasjon. Uansett er vilkårene for dispensasjon innfridd. 2. Vedtaket 3. Avslaget innebærer som følge av dette. er basert på feilaktig Jeg vil i fortsettelsen usaklig redegjøre fremstilling og urimelig av de faktiske forskjellsbehandling forhold på stedet. og er ugyldig T TUVIIW‘. _i v nærmere for dette. I iIl(h.invmL'r‘. mix-1.’-:“z:w_‘..‘ \lnl:l(': " f” El D ‘. ADVOKATFIRMAET Side 2 KIÆR 1. Fradeling vil ikke vanskeliggjøre gjennomføring av reguleringsplaner Deler av det omsøkte areal er i reguleringsplan for Sjursholmen avsatt som <<fellesområde - felles bruksareal». Det er imidlertid ingen bestemmelser om hvilke eiendommer som skal betjenes av det som er regulert som fellesområde. Planen er utformet slik at den neppe kan tolkes slik at det er fritidseiendommene på Sjursholmen som skal være eiere av regulerte fellesområder. Alle hytteeiendommer med unntak for 20/433 (tilhørende Gry og Dag Gilje) er store og har egen strandlinje, og det er kun noen få av disse som vil kunne anses som naturlige brukere av det området som er avsatt som fellesområde. Intensj onen med regulerte fellesområder har følgelig ikke vært å overføre eiendomsretten til de omkringliggende/tilgrensende fritidseiendommer, men at det skal være restareal som skal holdes fri for bebyggelse utover det som hjemles i reguleringsbestemmelsene (fellesanlegg for renovasj on og vannforsyning samt brygge for hytteeiendommer som ikke har egen strandlinje). Som utmark vil så vel allmennheten som hytteeierne ha rett til fri ferdsel i henhold til friluftslovens regler i fellesområdet. Den nordre del av fellesområdet ble i 1987 solgt fra 20/1 til Else Skaane og eies nå av Gry og Dag Gilje, dog uten at arealet formelt sett har vært fradelt. Delingssøknaden har bl.a. sammenheng med at man ønsker å få ryddet opp i eierog hjemmelsforholdet til denne del av eiendommen. De øvrige deler av fellesområdet har tilhørt 20/1 frem til det nå er solgt til Gry og Dag Gilje. De overtar eiendommen med de reguleringsmessige begrensninger som følger av gjeldende reguleringsplan. Det skj er ingen annen endring enn at det kommer inn en ny eier og hjemmelshaver til arealet. I forhold til bygningsmyndighetene blir ikke dette annerledes enn om det hadde kommet en ny eier av hele 20/1 —mulighetene for gjennomføring av reguleringsplanen verken endres eller forverres som følge av det kommer inn en ny eier og hjemmelshaver til det regulerte fellesområdet. Når fradelingen ikke vil være til hinder for gjennomføring av reguleringsplanen, er det ikke nødvendig med dispensasjon. Uansett er vilkårene for dispensasj on innfridd ved at det er klare fordeler med at det blir samsvar mellom eier- og hjemmelsforholdet til de regulerte fellesområder. Strandsonen er omfattet av reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn. Reguleringsplanen ble stadfestet den 21.01.1980, men er så langt, etter 35 år, ennå ikke gjennomført. Pr. i dag - før omsøkte fradeling - er det fire eiere av den regulerte strandlinjen. Gry og Dag Gilje, 20/448, eier den nordre del, dog uten at den formelt sett er fradelt tilhører 20/ 1. Johan Norgesplaster Fredrik Aaraas, 20/1, eier den midtre del, mens AS, 20/ 129, og Kate og Inge Sinnes, 20/637. søndre del Sistnevnte g:\advisor\dok\2015_1\gillbtl59vc.d0c ble ADVOKATFIRMAET Side 3 KJÆR fradelt 20/1 så sent som 07.01.2014. regulert ./.l småbåthavn i eiendommen I tillegg utgjør halvparten til 20/226 av sjøarealet som eies av Ove Simonsen, for 20/619 som eies av Sigurd Asbjørnsen og 20/225 som eies av Sindre og Oddvin Asbjømsen. Jeg vedlegger kartskisse som viser eiendomsforholdene til strandlinjen og sjøarealene. I 2005 sendte Repstad Anlegg AS nabovarsel på vegne av Johan Fredrik Aaraas med tanke på utbygging av småtbåthavna i Leirkilen. Dette måtte imidlertid skrinlegges som følge av massiv motstand fra naboskap/øvrige eierinteresser som viste at det ikke ville være realiserbart. I 2013/2014 har Johan Fredrik Aaraas solgt ut sine deler av strandlinjen, slik at hans eiendom ikke lenger er omfattet av det som er regulert til Leirkilen småbåthavn. Første del av dette ble som nevnt gjennomført ved at 20/637 ble fradelt og solgt til Kate og Inge Sinnes med tinglysing 07.01.2014. Den andre del er solgt til Gry og Dag Gilje, og det er denne del som omfattes av delingssøknaden. Ved den aktuelle delingssøknaden får man for det første ryddet opp i eier- og hjemmelsforholdene til den nordligste del av strandlinj en. Dernest blir Gry og Dag Gilje eiere til hele strekket ned til grensen til 20/ 129. Det vil altså innebære at det området som i dag har to eiere vil få én eier for fremtiden. Det skjer altså ikke noen oppstykking sett i forhold til dagens eierstruktur. Ellers vil fradelingen ikke gjøre noen endringer i forhold til reguleringsplanen og eiers forhold til plan- og bygningsmyndighetene. Mulighetene for gjennomføring av den gamle reguleringsplanen blir ikke svekket ved at størstedelen av den regulerte strandlinjen samles på én eierhånd. For øvrig vil Gilje ha samme muligheter til å bygge i henhold til reguleringsplanen som Johan Fredrik Aaraas har hatt frem til nå. Den omsøkte fradeling vil ikke være i strid med reguleringsplanen eller vanskeliggjøre mulighetene for gjennomføring av planen. Fradeling kan derfor vedtas uten at det er nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanen, og kommunen har da ikke hj emmel for avslag. Uansett vil det være en fordel sett i forhold til mulighetene for gjennomføring av planen at store deler av den regulerte strandlinje samles på én eierhånd, og dette er da et forhold som tilsier at det er grunnlag for dispensasjon. 2. Feil fremstilling av faktum I saksfremstillingen er anført at formålet med regulering av fellesområdet har vært at dette skal eies i fellesskap mellom hytteeiere i området. Dette er ikke riktig. Det foreligger intet som tilsier at det har vært hensikten med reguleringsplanen at regulerte fellesområder på Sjursholmen skal være i sameie mellom hytteeierne på g:\advisor\dok\20 l 5_l\gillbtl59vc.doc ADVOKATFIRMAET side4 KIÆR Sj ursholmen. Forholdet tilsier tvert i mot at dette ikke kan ha vært hensikten. Det kan vises til at Sjursholmen i det alt vesentlige allerede var bygd ut med gamle hytteeiendommer da reguleringsplanen ble vedtatt, og det som ble regulert som fellesområde var et restareal som tilhørte 20/1. Det vil ikke være noen naturlig foranledning (for eksempel i forbindelse med salg av ubebygde hyttetomter) som vil kunne åpne opp for en prosess hvor regulerte fellesområder ble overdratt til hytteeieme i fellesskap. I saksfremstillingen og i notat 12.01.2015 med tilleggsopplysninger er det anført at oppdeling av eiendommen vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen (vedr. båthavn). Det er imidlertid feil å hevde at delingssøknaden innebærer en oppdeling av den eiendom som er omfattet av reguleringsplan for Leirkilen småbåthavn. Faktum er at det er Johan Fredrik Aaraas som selger seg helt ut av den strandlinje som er omfattet av regulert småbåthavn. Virkningen vil tvert om være at man får samlet det som i dag eies Gilje og Aaraas på én hånd, nemlig hos Gilje. Det er uansett feil når det hevdes at en oppdeling av eiendommen vil vanskeliggjøre en realisering av planen. Siden flere grunneiere fra før ikke ønsker at planen skal realiseres, er det helt uten rettslig betydning om det kommer inn en ny eier for deler av planområdet. Det er også feil når det i saksfremstillingen opplyses at det er et uregulert område mellom de to reguleringsplanene. Det er ingen tvil om at det har vært hensikten å foreta en sammenhengende regulering, og dersom ytterkant av strek for reguleringsplanens begrensning for begge planer legges mot hverandre, ser man at de er sammenfallende regulering. 3. ./. Usaklig forskjellsbehandling I 2013 ga kommunen tillatelse til fradeling av de regulerte fellesområder som ligger på landsiden. Dette skjedde i to omganger ved at søndre del ble fradelt som 20/628 som nå eies av fire personer, mens den nordre del, som også omfatter strandlinje og regulert område for småbåthavn, ble fradelt som 20/637 og som eies av Kate og Inge Sinnes. Jeg vedlegger kopi av to kartskisser som viser de to eiendommene Begge søknadene var begrunnet med fradeling til uendret bruk og ble vedtatt noen form for dispensasjonsbehandling. Det var intet galt ved dette. uten De to delingssakene viser imidlertid at Gry og Dag Gilje nå utsettes for usaklig forskjellsbehandling. Der kan ikke påvises noen som helst saklig grunn for at Johan Fredrik Aaraas skulle få anledning til å fradele regulerte fellesområder på fastlandssiden og selge disse til noen få av omkringliggende hytteeiere og at han skal pålegges å sitte igjen med regulerte fellesområder på Sjursholmen uten å kunne foreta tilsvarende salg til en hytteeier der. g:\advisor\dok\20l5_l\gil1btl59vc.doc ADVOKATFIRMAET Side 5 KIÆR For 20/628 har er flere som nå reguleringsmessig imidlertid ikke som grenser til kommunen anført at situasjonen er annerledes som følge av at det er eiere. Dersom kommunen skal forsvare en angivelig hensikt om felles eie av regulerte fellesområder, er det gitt forklaring på hvorfor de resterende fem fritidseiendommer det aktuelle fellesområdet ikke er med som eiere. Når det gjelder 20/637 er det uansett ingen realitetsforskjell sett i forhold til søknaden fra Gilje. Selv om kommunen mener at denne søknaden ble behandlet feil, er det en realitet at området rent faktisk er fradelt, og dette er en virkelighet som også bygningsmyndighetene må forholde seg til. Faktum er altså at det ikke lenger er Johan Fredrik Aaraas som er eier av de regulerte fellesområder og deler av regulert båthavn som nå inngår i 20/628 og 20/637. *** J eg ber om at kommunen behandler delingssøknaden innvilges. Med vennlig hilsen ADV TFIRMAET klagen og tar denne til følge, slik at KJÆR DA Jakob bakka/Zji advkjaerno Kopi: Gry og Dag Gilje, Jaktoddveien 7, 4621 Kristiansand g:\advisor\dok\20 l 5_l\gillbtl59vc.doc Utskrift Side 1 av 1 SØGNE KOMMUNE ‘‘\x Dato: 25/02 2015 4 Målestokk: 12000 1 % N í E l1oo»n K §4372oo f ‘is 6437100 6436900 X \ . K Knutepunkt Sørlandet Songdalen kommune Søgne kommune Lillesand kommune Kristiansamkommune http://kartkristiansand.k0mmune.no/structures/printPrepare.htm 25.02.2015 Utskrift Gnr.:2O Side l av 1 Bnr.:628 Fnr.:0 Snr.:O m Adresse KOMMUNE Dato: 03/12 2014 4 Målestokk: 12000 oi ‘ ' N i I £100 m YJ\4.,./-J? V / \ O Kn / .,, w x J 6436900 6436800 ¥ p‘ 6336700 ' http://kart.kristiansand.kommune.no/structures/printPrepare.htm 03.12.2014 á Utskrift Side Gnr.:20Bnr.:637Fnr.:OSnr.:O SØGNE Adresse: KOMMUNE Dato: 03/12 2014 Målestokk: 111000 í 0} I‘ 1 av 1 4 N i i :50 m \__ 6436909 Q http://kart.kristiansand.kommune.n0/structures/printPrepare.htm 03.12.2014 ADVOKATFIRMAET KIÆ R Søgne kommune Arealenheten Postboks 1051 /~//am; 4682 SØGNE Vår ref: Dato: GB 20/1 PÅ SJURSHOLMEN - DELINGSSAK Det vises til klage datert 25.februar Klagesaken mars 2015 - KLAGESAK 2015. gjelder søknad om fradeling til uendret bruk. Fylkesmannen i Vest-Agder har nå i klageavgjørelse 12.3.2015 vedrørende gb 35/2 i Neverkilen klargjort at fradeling av del av regulert felles grønnstruktur til uendret bruk ikke er betinget av dispensasjon. I vedtaket uttaler Fylkesmannen følgende: «Det er imidlertid ikke regulerte tomtegrenser i området G1 , og søknaden gjelder opprettelse av en ny grunneiendom innenfor G1 _ Det er presisert av tiltakshaver at omsøkte parsell ikke skal sammenføyes med hans hytteeiendom gnr 35 bnr 33. jfadvokat Røthing Simonsens brev av 29.10.2014. Vi er uenige med kommunen i at omsøkte deling er i strid med regulerte tomteinndeling. F raværet av regulerte tomtegrenser i GI innebærer at reguleringsplanen ikke inneholder noe forbud mot å dele opp G] i flere grunneiendommer, og når det ikke søkes om .sammenføyning av det omsøkte areal med gnr 35 bnr 33, oppstår det heller ikke av den grunn strid med regulerte tomteinndeling. Fradeling av omsøkte areal skal videre ikke medføre endret bruk av det omsøkte arealet, ettersom tiltakshaver uttrykkelig forutsetter at areaIetforIsatt skal værefelles' grunnstrukturområde _for hytteeierne i planområdet, og G] slik vi forstår sakens dokumenter er i bruk som det i dag. Fradeling uten at det skjer en bruksendring av arealet i .strid med reguleringsformålels' grunnstruktur er ikke i strid med grunnstrukturformålet» .\(l\:ul\2llrll'I)I110l \1\ `\ skyld vedlegges det kopi av vedtaket. l)\ Ila. l<;ad1IL1.»guIl;1'? }\1i.\11:1n~;lmI l<~,(n.Ik1l\nm.~'21nd Ill `~t<H,‘ :h N3 [.1k~ 7%’'if >J5 'Nl .n'\'M.'c{ v un \D\ Mu 'n::':: II\ ()('\ Oxlo: ./'\<l\0l-\.'vI!‘I1Ix1:1u1Kmlr l¥cI‘:gm1/l‘m'IlL': \J\o1\.1lhvvm:\1];::u\ I runrlhvun' ‘ml. lunnzei låylltlilzflííurfl. §W:l\£IllQL'l"Bl'_\Ht‘. ‘uh U]\.H[\l time! l l.\\ cw l\'ri~`li;ll\>all1d: .»\dwl<;1llmn.Ic1 i\>;;L‘I 'l'r0In~u: \J\uk:1'rr\1w:m}<cL_uljllehnnnnur. .\.l\\~'»..rllsl1'1.:,t Holde: Pleym flmrllnili: \..l'\«.\K.1rlvH:x:1L‘I. (`v\:1ln\ Um! / www For ordens kiwi' zulmmllzl no, ADVOKATFIRMAET Side2 KIÆ R Jeg ber om at Søgne kommune nå erkj enner at delingssøknaden Gilje ikke er betinget av dispensasjon og at denne nå innvilges. Med vennlig hilsen AD OKATFIRMAET Jakob fra Gry og Dag KJ ÆR DA Bakka advokat [email protected] Kopi m/vedlegg : Gry og Dag Gilje, Jaktoddveien 7, 4621 Kr sand g:\adVis0r\dok\20 l 5_1\gIllcup25rs.doc AREALENHETEN advokatfirmaet Kjær & Co DA Postboks 153 4662 KRISTIANSAND S Att. Jakob Bakka Deres ref: Vår ref: 2014/1168 20939/2015 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Arkivkode: 20/1 Dato: 28.05.2015 Tilbakemelding på anmodning om endring av kommunens standpunkt vedrørende dispensasjon for fradeling - GB 20/1 - Sjursholmen Det vises til deres brev av 26.03.2015 hvor det bes om at kommunen skal endre syn på hvorvidt saken er avhengig av dispensasjon. Saken dere henviser til har riktignok noen likhetstrekk med foreliggende sak, men er likevel så forskjellig at de ikke kan sammenlignes direkte. I foreliggende sak er det snakk om å fradele et areal som ligger inn under 2 forskjellige planer. I tillegg er det et mindre areal mellom de to planene som er avsatt til LNFR område i kommuneplanen. Saken vil i alle tilfeller betinge dispensasjon fra Pbl §1-8 for fradeling av det uregulerte området. I tillegg vises til at det i kommunens saksfremstilling er argumentert for at dette ikke er snakk om fradeling til uendret bruk. Det vises til saksfremstillingen i sin helhet. Vi kan ikke se at saken dere henviser til kan brukes som argument for å si at foreliggende sak ikke betinger dispensasjon. Klagesaken vil bli tatt opp til behandling så snart som mulig. Med hilsen Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler Kopi til: Dag Gilje Fredrik Aaraas Postadresse: PB 1051 4682 Søgne Jaktoddveien 7 Gamle Årosvei 45 Besøksadresse: Rådhusveien 1 4682 Søgne 4621 4640 KRISTIANSAND S SØGNE Telefon: 38055555 Telefaks: 38055516 Direktenr: 97990341 Epost: Web: Org.nr: [email protected] www.sogne.kommune.no 964 967 091 MVA Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 20/1 2014/1168 -26382/2014 Jan Inghard Thorsen 22.08.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for fradeling av grunneiendom avsatt til felles bruksareal - GB 20/1 - Sjursholmen Utv.saksnr 187/14 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 10.12.2014 16/15 Plan- og miljøutvalget 28.01.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan. Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage fra denne nabo er etterkommet. Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn i andre forhold enn det nabomerknadene går på. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 10.12.2014 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan. Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage fra denne nabo er etterkommet. Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn i andre forhold enn det nabomerknadene går på. Repr. Daland (FRP) fremmet forslag: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling til uendret bruk/ fellesområde. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal til fellesområde. Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage fra denne nabo er etterkommet. Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Klagen tas ikke til følge Repr. Ribe (H) fremmet utsettelsesforslag: Behandling av saken utsettes for ytterligere. Høyres representanter ettersender presiseringer på hvilken tilleggsinformasjon de har behov for. Votering: Høyres utsetteleseforslag vedtatt med 7(H, KRF, V, AP) mot 2 (FRP) stemmer. Rådmannens og FRP sitt forslag ble dermed ikke votert over. Vedtak: Behandling av saken utsettes for ytterligere. Høyres representanter ettersender presiseringer på hvilken tilleggsinformasjon de har behov for. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 28.01.2015 Behandling: RS 3/15 er tilleggsopplysninger til sak PS 15/15. Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan. Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage fra denne nabo er etterkommet. Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn i andre forhold enn det nabomerknadene går på. Repr. Daland (FRP) fremmet forslag, likelydende forslag fremmet i møte 10.12.15: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling til uendret bruk/ fellesområde. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal til fellesområde. Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage fra denne nabo er etterkommet. Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Klagen tas ikke til følge Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot FRP sitt forslag. Rådmannens forslag til vedtatt med 7 mot 2 stemmer (FRP). Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sjursholmen, samt fra Plan- og bygningslovens § 1-8, for fradeling som omsøkt. Formålet med felles bruksareal i planen er at arealet skal være felles for alle eiendommene som naturlig hører til området. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med reguleringsplanens formål og avslås med bakgrunn i reguleringsplanens bestemmelser. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn for fradeling av areal som omsøkt. Planen legger opp til båthavn med ca. 100 båtplasser. Etter kommunens vurdering vil en oppdeling av arealene i mindre parseller vanskeliggjøre gjennomføringen av planen og vil dermed komme i strid med planformålet. Fradeling som omsøkt vil følgelig være i strid med gjeldende reguleringsplan. Nabo på GB 20/129 har merknader til søknaden. Søker opplyser at kartgrunnlaget er justert og at klage fra denne nabo er etterkommet. Nabo på GB 20/118 og 131 – Terje Bisseth har merknader til søknaden. Merknader fra naboer er vurdert i saksfremstillingen, søknaden avslås imidlertid med bakgrunn i andre forhold enn det nabomerknadene går på. Bakgrunn for saken: Advokat Jakob Bakka søker om fradeling av et areal av GB 20/1 på Sjursholmen. Søknaden er mottatt av kommunen 27.02.2014. Etter noe dialog mellom søker og kommunen, ba kommunen i brev av 28.05.2014 om at det ble søkt om dispensasjon for fradeling av fellesareal, samt fra Pbl. § 1-8. Bakka svarte i brev av 23.06.2014 at han ikke deler kommunens syn i forhold til behov for dispensasjon, men de velger likevel, subsidiært å søke om dispensasjon. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om fradeling av et areal på ca. 5,6 dekar fra GB 20/1 på Sjursholmen. Parsellen skal selges til hjemmelshaver av GB 20/433 – Gry og Dag Gilje. Søknad om deling er mottatt i kommunen 27.02.2014. Søknad om dispensasjon er mottatt i kommunen 24.06.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen for fradeling i strid med plankartet. For en mindre del av arealet som søkes fradelt er det behov for dispensasjon fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeletet langs sjøen, dette da arealet er uregulert. Gjeldende plangrunnlag: Arealet som søkes fradelt ligger under 2 forskjellige planer, samt et mindre areal mellom de to planene som er uregulert. Arealet som søkes fradelt i område som ligger under reguleringsplanen for Sjursholmen – Krossneskilen m.m. er i hovedsak avsatt til fellesareal, mens noen mindre arealer er avsatt til byggeområder. Den andre planen som berøres er reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn. Arealet som søkes fradelt er i sin helhet avsatt til småbåthavn. De to planene har ikke sammenfallende grenser og det er dermed et mindre areal mellom de to planene som ikke er regulert. Dette mindre arealet har ikke blitt gitt noen farge i kommuneplanen og planstatus er derfor uavklart for dette arealet. Ingen av planene har spesielle bestemmelser i forhold til fradeling. Administrasjonen vurderer imidlertid at en fradeling som omsøkt, som vil medføre at fellesområde samt område for småbåthavn fradeles vil være i strid med intensjonene i planen og dermed vil betinge dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. I tillegg gjelder plan- og bygningsloven § 1-8 om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag for det arealet som ikke er regulert. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Relevante punkter fra nabomerknader, med ansvarlig søkers påfølgende kommentarer i kursiv skrift: Det foreligger merknad fra nabo på GB 20/129 – Krag Bolig. Med bakgrunn i betydelig avvik i negativ retning for vår eiendom i nevnte nabovarsel, ble det foretatt befaring… Konklusjonen ble at vedlagt situasjonskart i søknad over eiendom 20/129 ikke stemte med skjøte… Vennligst oppdater søknad med riktig kartgrunnlag. Grense for GB 20/129 går i dag under uthus i det nordre hjørnet av eiendommen. Her justeres grensen slik at den legges utenfor uthuset. Videre justeres grensen slik at den trekkes utenfor/nord for adkomstveien til GB 20/129. Merknad fra 20/129 ansees derfor etterkommet. Det foreligger også merknader fra Møvik Byggetjenester som representerer eier av GB 20/118 og 20/131 – Terje Bisseth. Prinsipielt er Bisseth uenig i, og mot, at en hytteeier skal eie et så stort fellesareal som beskrevet i nabovarselet. Det naturlige er at slike fellesarealer eies av et fellesskap/vel. Biseth har foreslått et sameie overfor Gilje, men dette ble avvist. Han har derfor, etter at Giljes planer ble kjent, forsøkt å finne andre løsninger for avdekke uavklarte forhold og bringe disse i orden slik at han ikke møter uventede konflikter i fremtiden. Merknaden fra Bisseth gjelder synspunkter på hvem som skal være eier av forskjellige arealer. Til dette bemerkes at Gilje ved kjøpekontrakt dat. 09.01.2014 har kjøpt bl.a. det areal som er markert grønt, samt at Gilje fra før er eier av arealene som er markert rødt i merknaden. Uansett beror merknaden fra Bisseth på rent privatrettslige forhold som ligger utenfor det som bygningsmyndighetene skal vurdere og avgjøre når delingssøknad behandles. Det samme gjelder det forhold at det er tinglyst vegrett over deler av arealet som søkes fradelt. Det som måtte foreligge av vegrettigheter bortfaller ikke som følge av at arealet fradeles. Gilje har derfor ikke funnet grunn til å etterkomme merknader fra Møvig Byggtjenester AS på vegne av Bisseth. En trekant i parsellens østre del mot gnr. 20 bnr. 131 er nå kjøpt av Terje Bisseth. Dette er avtalt med nåværende hjemmelshaver Fredrik Aaraas som er eier av gnr. 20 bnr. 1, slik det også ble antydet i nabovarslingen deres. Det vedlegges kart som viser ny grenselinje, se vedlegg D-3A. Vi ber om at denne viste grenselinje blir fulgt ved innsending av søknad om deling. Det vedlegges kopi av avtale som er signert av hjemmelshaver Fredrik Aaraas den 18. februar 2014. Grunnen til at denne trekanten kjøpes er at den topografisk og naturlig legges til bnr. 131. Gilje ønsker imidlertid ikke å sette denne problemstilling på spissen, og det er derfor inngått avtale mellom Gilje og Aaraas om at det areal som Gilje søker fradelt får sammenfallende grense med søknaden fra Terje Bisseth (situasjonskart datert 18.2.2014). Det oppstår følgelig ingen arealkonflikt her. I tillegg er det to trekanter mot nord i gjeldende reguleringsplan som også ligger inntil bnr. 118 og bnr. 131. Ca. plassering er merket med rødt i kartbilagene. Eier av bnr. 118 og 131 motsetter seg at disse arealene som ligger inntil bnr. 118 og 131 som små restarealer med byggeformål skal fradeles og tillegges Gilje. Disse ligger naturlig inntil Bisseths eiendom og ligger som byggeformål i reguleringsplanen. Deres søknad som her er nabovarslet viser ikke at det søkes fradeling av grunn som har formål til hytter. Vi kan derfor ikke se fordeler med at disse nå fradeles til en annen hytteeier. Vi ber om at delingsgrensen følger formålene i planen. Dette er ikke kommentert av søker. Det vises til merknader og kommentarer i sin helhet. Saken er oversendt Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse. Fylkemannens Miljøvernavdeling uttaler følgende i brev av 04.07.2014: «I dette tilfellet der arealet i hovedsak er regulert til grønt fellesområde, skal det framgå hvem arealet er felles for. Gjeldende reguleringsplan har ikke avklart dette. Vi mener derfor at reguleringsplanen på dette punktet ikke oppfyller lovens krav. Kommunen bør derfor foreta en endring av planen slik at fellesarealet blir fordelt på bl.a. hyttene som naturlig sokner til fellesarealet. Fradeling av fellesareal som tillegg til eksisterende hyttetomt bør da unngås. Fellesarealet skulle i utgangspunktet ha vært fradelt som egen eiendom og være eid i felleskap av dem som arealet er felles for. Vi mener derfor at når en så vidt stor del av fellesområdet skal skifte eier, bør dette skje i samsvar med intensjonene bak reguleringsformålet». Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse til saken. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det foreligger flere brev fra søker i sakens anledning, vi vil her forsøke å trekke ut relevante punkter fra disse, men for å få den fulle oversikt henvises det til vedlagte brev i sin helhet. Det området som søkes fradelt er i dag i det alt vesentlige ubebygd utmark hvor allmennheten har fri ferdsel. En liten del av det areal som er regulert til småbåthavn er bygd ut med brygge. Denne bruk skal videreføres uendret etter fradeling. Administrasjonen deler søkers syn på at allmennheten i utgangspunktet har fri ferdsel i området. Det er likevel slik at en oppdeling av et slikt område, på sikt kan medføre en privatisering. Administrasjonen ser og at deling som omsøkt også på sikt kan medføre at byggepresset i området økes. Formålet med søknaden er å overføre hjemmel til areal som Gilje allerede fra før eier samt overføre eiendomsretten og hjemmel til de arealer som Gilje nå har kjøpt. Det er altså kun eiendoms- og hjemmelsforholdene som blir endret, ingen endringer mht. fremtidig bruk i forhold til den bruk som var etablert før kommunen vedtok reguleringsplan for Sjursholmen den 15.06.1989. Private avtaler vil ikke kunne benyttes som argument for å få tillatelse til tiltak som vil være i strid med Plan- og bygningslovens bestemmelser. Hva Gilje og nåværende eier har avtalt seg imellom er saken uvedkommende. Plankartet fastsetter kun tomteinndeling for byggeområder for fritidsbolig. Det gjøres ingen endring i dette i forbindelse med delingssøknaden. Dette vurderes av administrasjonen å være noe mer uklart. Det er riktig at det er vist enkelte tomtegrenser i planen, dette synes imidlertid å være basert på eksisterende grenser på reguleringstidspunktet. Det er flere steder i planen det ikke er fastsatt tomtegrenser. Administrasjonen er derfor av den oppfatning at formålsgrensene må betraktes som grenser for hva som kan tillegges den enkelte hyttetomt og at fellesområdet skal ligge som en eiendom. Ideelt sett bør denne eies av hytteeierne i fellesskap. Det har imidlertid ikke blitt stilt som vilkår i planen og kommunen har ikke hjemmel til å kreve at hytteeierne skal overta hjemmelen til området. Når det nå i ettertid kommer flere søknader om å dele opp fellesarealene med formål at disse arealene skal overtas av enkelte hytteeiere, mener administrasjonen dette er en uheldig endring som helt klart strider med intensjonene i planen (nabo på GB 20/118 og 20/131 har og søkt om en tilsvarende deling, med noe mindre areal). Det er ikke sagt noe i planbestemmelser om hvem det regulerte fellesarealet skal være felles for, dette er en mangel ved reguleringsbestemmelsene. Kommunen har derfor tolket det slik at det avsatte fellesområde skal være felles for alle hyttene i planområdet. Da denne tomten ble tillatt fradelt i 1987 ble det satt som vilkår at grense mot sjøen ikke trekkes nærmere sjøen enn reguleringsgrense for småbåthavn i ytre leirkilen. Når man sammenholder plankartet for de to reguleringsplanene kan jeg ikke se at det reelt sett er arealer som er uregulerte. I høyden kan det være enkelte steder en meget smal stripe noe få steder som ikke er omfattet av noen av de to planene. Det er åpenbart at det i 1989 var meningen å regulere helt frem til yttergrensen for planen fra 1980 slik at det ble et sammenhengende regulert område. Hele det området som nå søkes fradelt må derfor anses regulert; de deler som er omfattet av planen fra 1980 er regulert til trafikkområde for småbåthavn. mens de resterende arealer er regulert som fellesområde i planen fra 1989. I kommunens kartbase fremkommer det tydelig at det er et areal som er uregulert mellom de to planene. Dette arealet utgjør mellom 400 og 500 m² av det arealet som søkes fradelt. Administrasjonen deler Bakkas syn på at det etter all sannsynlighet var tanken at de to planene skulle være sammenfallende når siste plan ble vedtatt i 1989. De to planavgrensningene er imidlertid ikke sammenfallende og man sitter derfor med igjen et uregulert areal. Juridisk er det neppe så enkelt at man bare kan si at det var nok tanken at det skulle være annerledes, man må forholde seg til gjeldende plankart. Dersom man skulle tenke seg en situasjon hvor man anså de to planene som sammenfallende, kan man spørre seg om hva slags formål det mellomliggende areal skulle få. Det er forholdsvis enkelt for de områder hvor det er fellesareal ned mot planavgrensningen, men hva med de områdene der det er byggeområde helt ned til planavgrensningen. Fradeling til uendret bruk er ikke betinget av dispensasjon fra reguleringsplan, og plan- og bygningslovens § 1-8 kommer ikke til anvendelse for disse områdene. Til sammenligning kan det vises til kommunens vedtak om å fradele regulerte fellesarealer ved opprettelse av GB 20/637 og GB 20/628. Administrasjonen deler ikke Bakkas syn på at deling som omsøkt ikke krever dispensasjon. Etter administrasjonens syn vil deling som omsøkt være i klar strid med intensjonene i planen. Når det gjelder fellesområdene kan det ikke sies å være kurant og i tråd med intensjonene i planen at store deler av fellesarealet overtas av en enkelt hytteeier. Videre er søknaden avhengig av dispensasjon fra Pbl. § 1-8 for den delen som er uregulert. Det er rett som Bakka skriver at det tidligere er fradelt 2 stk. lignende parseller i planområdet. Den ene tillatelsen er gitt 26.08.2013, den andre den 25.11.2013. Administrasjonen ser imidlertid i ettertid at disse sakene er behandlet feil og at det i begge tilfeller burde vært behandlet som dispensasjon fra både plan og Pbl § 1-8. Den ene, av de to andre sakene det henvises til er i tillegg noe annerledes, da det her er snakk om fradeling hvor det er flere eiere, i området rundt som er gått sammen og eier dette i fellesskap. Under enhver omstendighet kan det ikke være grunnlag for å kreve dispensasjonssøknad når det gjelder fradeling av det areal som er regulert til utbyggingsformål for småbåthavn i reguleringsplan fra 1980. For dette areal har kommunen ikke hjemmel til å nekte fradeling. Administrasjonen mener at en oppdeling av dette planområdet vil helt klart være i strid med planen, da dette vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen. Det er en kjent sak at denne båthavnen trolig aldri vil bli realisert. Men det er likevel et faktum at det foreligger en plan for området og administrasjonen mener at det ikke bør tillates ytterligere oppdeling av området før området eventuelt inngår i ny plan. Dersom man ser for seg en situasjon der planområdet deles opp mellom flere eiere kan den enkelte hytteier med hjemmel i planen søke om og få tillatelse til å bygge brygger med utstikkere langs hele sin eiendom, til bruk for dennes eiendom. Dette vil i tilfelle være i strid med planen, da det er tanken at dette skal være en felles småbåthavn, ikke private bryggeanlegg til den enkelte hytteeiendom. Administrasjonen mener derfor at en deling som omsøkt helt klart vil stride med intensjonene i planen. Som grunnlag for dispensasjon kan det vises til at fradeling skjer til uendret bruk slik at den bruk som var etablert før reguleringsplanene ble vedtatt blir opprettholdt uten noen endringer. Det skjer kun endring i de formelle hjemmels og eierforhold. De hensyn som ivaretas av reguleringsplanene. Kommuneplanens arealdel og byggeforbudet i 100 meters beltet blir følgelig ikke skadelidende når det ikke søkes fradeling til noe annet enn å opprettholde det som i dag er lovlig etablert bruk. Gilje sin hytte, på GB 20/433 ble godkjent oppført i 1992, og det ble gitt midlertidig brukstillatelse den 16.07.1997. Brygge som disponeres av Gilje ble også godkjent oppført, med (lengde ca. 7 meter, bredde 2-3 meter) i 1992. Tillatelsen på brygge er gitt midlertidig, som vilkår er satt at søker forplikter seg til å fjerne brygga uten utgifter for kommunen/utbygger når kommunen finner dette nødvendig for gjennomføring av reguleringsplan. Som kjent ble planen vedtatt i 1989 og man kan derfor undres på hvilken bruk, som var etablert før planen ble vedtatt Bakka sikter til. Et krav for å kunne søke om fradeling til uendret bruk er at det foreligger en lovlig og faktisk bruk, som var etablert før reguleringsplanen ble vedtatt. Etter administrasjonens skjønn var det ingen bruk av området fra eier av GB 20/433 før planen ble vedtatt, fradeling til uendret bruk er derfor ikke et aktuelt tema i denne saken. Når de hensyn som ligger bak reguleringsplanene, kommuneplanens arealdel og byggeforbudet ikke blir vesentlig tilsidesatt er dette allerede hensyn av vekt som tilsier at det skal gis dispensasjon. Det er også hensyn av vekt at delingen klargjør og rydder opp i eier- og hjemmelsforholdene for arealene i området. Her mener vi Bakka snur saken helt på hodet, det er ikke slik at kommunen i noen tilfeller skal gi dispensasjon. Loven sier tvert imot at: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Videre sies det: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Når Bakka hevder at det er forhold i saken som tilsier at dispensasjon skal gis er dette feil, da ingen har krav på å få dispensasjon. I denne saken mener administrasjonen at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt og at en eventuell dispensasjon i dette tilfellet i vesentlig grad vil vanskeliggjøre gjennomføringen av planen. Videre kan vi heller ikke se at det foreligger noen fordeler med at tiltaket gjennomføres. Ulemper er det imidlertid flere av, som blir videre omtalt i administrasjonens samlede vurdering. Videre er det hensyn av vekt at like saker skal behandles likt og det vises til kommunens tillatelse til fradeling av andre regulerte fellesområder innenfor samme reguleringsplan. Det vises til saker vedr GB 20/637 og GB 20/628. Det vises til tidligere kommentarer vedrørende disse sakene. Når det i tidligere saker er begått feil, kan ikke disse sakene brukes som argument for å få tillatelse i henhold til likebehandlingsprinsippet. Man kan selvsagt ikke benytte en sak som er behandlet feil, som argument for å gjøre enda en feil. Da det foreligger flere brev og uttalelser i saken vises det til disse i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om deling av areal med flere forskjellige planstatuser/reguleringsformål. Tiltaket er etter administrasjonens vurdering i strid med gjeldende reguleringsplaner, og planog bygningslovens § 1-8, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Størstedelen av området som søkes fradelt er i gjeldende plan avsatt til fellesområde. Det er ikke sagt noe i planbestemmelser hvem arealet er felles for. Administrasjonen legger derfor til grunn at fellesområdene er felles for alle hyttene innenfor planområdet. En mindre del av området ligger mellom to reguleringsplaner og er uregulert. Dette området er heller ikke gitt noe formål i kommuneplanen og er dermed udefinert. Administrasjonen finner det sannsynlig at området ville blitt avsatt til LNFR område i kommuneplanen, dersom dette hadde vært oppfanget som et uregulert område ved rulleringen av kommuneplanen. Uansett vil deling av dette området betinge dispensasjon fra Pbl. § 1-8. Videre er det et mindre område, som utgjør den ytterste delen mot sjøen som er avsatt til småbåthavn. Omsøkt deling vil, etter administrasjonens vurdering, medføre at fellesområdet i større grad privatiseres. Det kan opplyses at det foreligger en lignende søknad fra eier av GB 20/118 og 20/131 med fradeling av et mindre areal, (areal mellom dennes eiendom og det areal som i denne sak søkes fradelt). Vi mener at en oppdeling av det området som er avsatt til småbåthavn vil være uheldig og medføre at gjennomføring av planen vanskeliggjøres. Selv om det er lite trolig at planen skal gjennomføres, finner administrasjonen at det blir feil å dele arealet opp før området eventuelt inngår i en ny plan som klargjør fremtidig bruk av området. Den private bryggen på stedet, som disponeres av Gilje, er bygd på midlertidig dispensasjon og vil kunne kreves fjernet ved en eventuell realisering av planen. Når det gjelder arealet som er uregulert finner administrasjonen at en deling som omsøkt vil være i strid med intensjonene i det generelle forbudet mot tiltak i 100 metersbeltet langs sjøen. Administrasjonen har foretatt en konkret vurdering av saken og finner at omsøkte deling ikke bør tillates uten at dette eventuelt først vurderes gjennom et planarbeid. Plansituasjonen på Sjursholmen er moden for omregulering. Vi mener at omsøkte tiltak vil være svært uheldig å tillate nå, ettersom det kan vanskeliggjøre en fremtidig omregulering av området. Dersom tiltakshaver sterkt ønsker å få til denne delingen bør dette eventuelt avklares gjennom et planarbeid. Vi ser det som uheldig at arealer som er avsatt til fellesområder for flere eiendommer deles opp og overtas av den enkelte hytteeier. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for deling, som omsøkt, vil hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. På denne bakgrunn anbefaler administrasjonen at søknaden avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for deling avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes normalt ikke dette nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Administrasjonen ønsker likevel å peke på at vi ikke kan finne noen samfunnsmessige fordeler med tiltaket. Søker opplyser i tillegg at arealene skal fortsette å bli brukt slik de har blitt og blir brukt. Vi kan derfor ikke se at det er noen fordeler med at tiltaket tillates. Ulempene er imidlertid at byggepresset på sikt kan økes og det kan vanskeliggjøre en gjennomføring av planen. Videre vil deling som omsøkt medføre at en fremtidig omregulering kan vanskeliggjøres. Konklusjonen blir dermed at også i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum ville denne søknaden måtte avslåes. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Oversiktskart over areal som søkes fradelt 2 Søknad om deling / justering - oppretting av ny parsell 3 Følgebrev 4 Kjøpekontrakt med bilag 5 Merknad fra Krag Bolig 6 Merknad fra Møvig Byggtjenester AS på vegnea av Terje Bisseth med bilag 7 Ber om søknad fra Gilje nå tas opp til behandling 8 Kart 9 Ber om at det søkes om dispensasjon for fradeling i strid med planen samt plan- og bygningslovens § 1-8 10 Merknad til nabovarsling - Sjursholmen 11 Kart 12 Erklæringer fra Fredrik Aaraas 130214.pdf - Adobe Acrobat 13 Merknad til nabovarsel 14 Merknad til nabovarsel - uten møte 15 Viser til kommunens brev av 28.05.14 - informasjon 16 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 17 Viser til dispensasjonssøknad datert 23.06.14 - merknader 18 Merknader til nabovarsel 19 Kart
© Copyright 2024