Reguleringsplan for Gjøvik lompebakeri
Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Offentlig ettersyn: Hansbakken 9 Vedlegg 1 - Planbeskrivelse Reguleringsplan for Hansbakken 9 i Lillehammer kommune PLANBESKRIVELSE 2. februar 2015 Planid: 2014p013e02 Planlegger: Utbygger: Feste Kapp AS Tekstilvask Innlandet AS side 0 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Innhold PLANBESKRIVELSE ............................................................................................................ 0 1 INNLEDNING ................................................................................................................ 2 1.1 Bakgrunn ..................................................................................................................... 2 1.2 Vurdering av konsekvensutredningsplikt ...................................................................... 2 1.3 Planprosess til nå og medvirkning ............................................................................... 3 2 RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET ...................................................... 3 2.1 Nasjonale og rikspolitiske retningslinjer ....................................................................... 3 2.2 Regionale og kommunale retningslinjer ....................................................................... 3 2.3 Gjeldende reguleringsplaner i området ........................................................................ 4 3 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON OG AREALBRUK ....................................... 5 3.1 Beliggenhet og planavgrensning .................................................................................. 5 3.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk .................................................................. 5 3.3 Landskapsbilde, topografi og vegetasjon ..................................................................... 5 3.4 Eiendom og eierforhold ................................................................................................ 6 3.5 Stedets karakter og eksisterende bebyggelse.............................................................. 6 3.6 Trafikkforhold ............................................................................................................... 7 3.7 Vann- og avløpsnett..................................................................................................... 7 3.8 Strøm, fjernvarmenett .................................................................................................. 8 3.9 Kulturminner og kulturmiljø .......................................................................................... 8 3.10 Naturverdier, biologisk mangfold og NML-vurdering .................................................. 8 3.11 Friluftsliv og rekreasjon .............................................................................................. 9 3.12 Støyforhold ...............................................................................................................10 3.13 Grunnforhold.............................................................................................................10 3.14 Forurensning ............................................................................................................10 3.15 Radon .......................................................................................................................10 3.16 Barn og unges interesser ..........................................................................................10 3.17 Nærhet til skole og barnehage ..................................................................................11 3.18 Universell utforming ..................................................................................................11 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ........................................................................11 4.1 Bebyggelse og anlegg ................................................................................................11 4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ................................................................14 4.3 Hensynssoner.............................................................................................................14 4.4 Universell utforming ....................................................................................................15 4.5 Arealoppgave .............................................................................................................15 5 ENDRINGER AV PLANFORSLAGET UNDERVEIS .....................................................15 6 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ...................................................................16 6.1 Sjekkliste for risiko og sårbarhet .................................................................................16 6.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget ..............................................................17 6.3 Avbøtende tiltak: .........................................................................................................19 7 VURDERING AV INKOMNE MERKNADER .................................................................19 8 VEDLEGG ....................................................................................................................24 Feste Kapp AS side 1 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å omregulere eiendommen 55/9 og 55/ 65 fra offentlig bebyggelse til boligbebyggelse i form av konsentrert småhusbebyggelse og/eller lavblokk. Det legges opp til høy arealutnyttelse med blant annet parkeringskjeller, samt sikring av tilstrekkelig areal til privat- og felles uteopphold samt lekearealer. Planens samlede areal er ca 8,25 daa. Tiltakshaver og grunneier er Tekstilvask Innlandet AS. Planbeskrivelsen beskriver dagens situasjon, gir en presentasjon av planforslaget samt en vurdering av eventuelle konsekvenser som følge av dette. Relevante konsekvenser for miljø og samfunn er presentert. 1.2 Vurdering av konsekvensutredningsplikt Selv om planen medfører endring ift. kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan, vurderer Lillehammer kommune at tiltaket ikke utløser krav til konsekvensutredning etter Plan- og bygningslovens § 4-2 – Konsekvensutredning. Ved oppstart ble det i planskjemaet feilaktig krysset av for at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger og oppfangskriteriene. Planen omfattes etter vår vurdering ikke av kriteriene i § 2. Planen er i henhold til § 3 b) vurdert opp mot vedlegg III, og videre etter kriterier i § 4. Tiltaket vil medføre endring av tiltak nevnt i vedlegg II, punkt 11 j) – Bygg for offentlig/privat tjenesteyting, som kan få vesentlig virkning jf. vedlegg III. Planområdet er i dag avsatt til offentlig bebyggelse i gjeldende planer, og tiltaket medfører en arealbruksendring til boligformål. Det har tidligere vært offentlig bygning i form av vaskeri, men dette har ikke vært i drift over lengre tid. Planområdet er lokalisert i et område karakterisert av etablert boligbebyggelse, og fremstår som et restareal som er blitt liggende igjen. Det er både ønsket og opplagt at området utbygges med boligbebyggelse, noe som vil underbygge den eksisterende karakteren og strukturen i området. Utbygging vil i tillegg øke andelen grøntarealer i planområdet. I forhold til eksisterende forhold mener vi at planen/ tiltaket kommer positivt ut og generelt vil tilføre området positive kvaliteter. På bakgrunn av dette vurderer vi at planforslaget ikke vil gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og at det derfor ikke er behov for konsekvensutredning jf. Plan- og bygningsloven. Planbeskrivelsen vil likevel legge frem planens konsekvenser for miljø og samfunn. Sentrale problemstillinger er angitt i oppstartreferat fra kommunen, og omfatter viktige temaer som jernbanelinje, parkeringskjeller og støy. Det er gjort rede for planforslaget virkninger under punkt 6.2 Feste Kapp AS side 2 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer 1.3 Planprosess til nå og medvirkning Plankonsulent er Feste Kapp AS. JAF arkitektkontor har arbeidet med skisseløsninger parallelt med reguleringsarbeidet. Oppstartsmøte ble arrangert med Lillehammer kommune 20.09.2013. Oppstart ble varslet i aviser og til fylkeskommunale- og statlige etater 28.11.2013. I forbindelse med varsling av oppstart ble det sagt at planen skulle medta vegstrekningen Hansbakken ned til Olsen Bergsgate for å sikre fortau/gang-sykkelveg. Etter nærmere undersøkelser viser det seg derimot at dette er etablert, og derfor har planområdet etter avtale med kommunen blitt redusert til kun å omfatte selve utbyggingsområde i tillegg til noe sidearealer. Referat av innspill samt kommentarer til disse ligger som punkt 7 i planbeskrivelsen. Følgende myndigheter og rettighetshavere har kommet med innspill: Oppland fylkeskommune Fylkesmannen i Oppland Statens Vegvesen Eidsiva energi Lillehammer Region brannvesen Jernbaneverket Nordkvelle og Nyhus, nabo Forslag til plannavn: Hansbakken 9 I tillegg til oppstartmøtet med kommunen har det blitt holdt ett arbeidsmøte med kommunen og Jernbaneverket (15.01.2014) hvor byggegrense mot jernbanen ble drøftet. 2 RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET 2.1 Nasjonale og rikspolitiske retningslinjer Følgende retningslinjer, planer og rundskriv ligger til grunn for planarbeidet: Rikspolitisk retningslinjer for samordnet areal- og transportutvikling. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen 2.2 Regionale og kommunale retningslinjer Regional planstrategi for Oppland 2012-2016 «Mulighetenes Oppland» Utviklingsplan for Lillehammerregionen Kommuneplanenes arealdel 2011-2024. Kommuneplanen Utsnittet er hentet fra den gjeldende kommuneplanen for Lillehammer kommune, der den aktuelle tomta er markert med rødt. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til offentlig bebyggelse. Gjeldende arealdel av kommuneplanen ble sist revidert den 15.05.2012, og gjelder for hele kommunen. Feste Kapp AS side 3 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Kartet viser utsnitt av kommuneplanen, datert 15.05.2012. 2.3 Gjeldende reguleringsplaner i området Det eksisterer en reguleringsplan innenfor planområdet, og denne er vist i tabellen nedenfor. Ny reguleringsplan vil erstatte deler av denne. Øvrige tilgrensende boligområder er per i dag uregulerte. Plan-ID 013 Navn Skjellerud Ikrafttredelsesdato 27.10.1964 Skjellerud Reguleringsplan for Skjellerud, markert med sort strek, vedtatt 27.10.1964. Feste Kapp AS side 4 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Skjellerud: Reguleringsplanen omfatter i hovedsak boligområder. I tillegg er det områder avsatt til offentlig friområde, barnehage, idrettsplass, samt det bevaringsverdig anlegget Skjellerud. Det aktuelle planområdet er regulert til offentlig bebyggelse. Byggegrense for senterlinje veg (Hansbakken) er 10 m. 3 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON OG AREALBRUK 3.1 Beliggenhet og planavgrensning Planområdet Oversiktskartet viser eiendommen. Det inngår noen sidearealer ut over eiendommen i den eksakte plangrense. Planområdet ligger i et bynært område med småhus- og næringsbebyggelse, med gangavstand til sentrumsfunksjoner. Området ligger cirka 1 kilometer fra togstasjonen. Området avgrenses av jernbanetrasé i nordøst og vegen Hansbakken i sørvest. Det er mye småhusbebyggelse i nærområdet. 3.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet består av et bygg regulert til offentlig tjenesteyting i form av vaskeri, og står per i dag ubenyttet. Tilstøtende områder består i hovedsak av boliger, foruten Norbana barnehage og friområde nordvest for planområdet. 3.3 Landskapsbilde, topografi og vegetasjon Terrenget i planområdet er relativt flatt, med helling fra nord- nordøst mot sør-sørvest. Den eksisterende vegetasjonen består av en variasjon av løv- og bartrær, busker og buskfelter, Feste Kapp AS side 5 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer samt bed med busker og stauder. Det er både store og små trær i randsonen til jernbanen. Det er tett vegetasjon langs jernbanetraseen. Planområdet har lite terreng og store flater er opparbeidet til parkering med grus- og asfaltbelegg. Jernbanetraseen er hevet opp i forhold til resten av terrenget og utgjør en naturlig fysisk og visuell barriere i bakkant av planområdet. Det er meget gode solforhold på eiendommen. Oversiktsfoto sett fra sør. 3.4 Eiendom og eierforhold Planområdet omfatter eiendommene 55/9 og 55/65, samt tilgrensende jernbaneareal (deler av eiendom 201/3). Grunneier i dag er Tekstilvask Innlandet AS. 3.5 Stedets karakter og eksisterende bebyggelse Den eksisterende bygningsmassen består av et næringsbygg oppført i 1973, med tilbygg oppført i 1992. Bygningsmassen har totalt 2650 m2, fordelt på to etasjer samt kjeller, og er spesialtilpasset for vaskeridrift. Bygningen har vært benyttet som lokale for Tekstilvask Innlandet AS. I tilknytning til den eksisterende bygningsmassen er et tilfluktsrom på cirka 40 m2, som skal bevares så lenge bygningsmassen består. Ved rivning av eksisterende bygningsmasse (med tilfluktsrom), skal det søkes om sletting av det registrerte tilfluktsrommet. Denne søknaden rettes til Sivilforsvaret Oppland. Nord for planområdets avgrensning finnes et eldre tømmerhus. For øvrig domineres nærområdet av eneboligbebyggelse, både frittliggende og kjedede eneboliger i tillegg til mindre leilighetsbygg. Feste Kapp AS side 6 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Jernbanetraseen ligger hevet over selve planområdet. Skråningen mellom jernbane og opparbeidet del av planområdet består av en del vegetasjon. Jernbanen er ikke visuelt synlig fra planområdet på grunn av dette. Tv: Viser sonen langs jernbanen inne på planområdet. Jernbanen ligger høyere enn planområdet. Th. Planområdet består i hovedsak av harde flater opparbeidet til veg og parkering. 3.6 Trafikkforhold Atkomst: Atkomsten til planområdet er fra Hansbakken i sør. Løkkegata sør for planområdet ligger i forlengelse av Hansebakken og føres ut til Fv 213, Fåberggata. Dette er den naturlige kjørevegen til og fra planområdet. I tillegg er det en smal kjøreveg i undergang under jernbanen nord for planområdet (Skjellerudvegen). Gang/sykkelveg/fortau: Det er etablert gang- og sykkelveg/ fortau langs Hansebakken. Parkering: Kommuneplanen gir følgende krav i henhold til parkeringsplasser for ulik type bebyggelse. Parkeringsbestemmelsene vil derimot bli revidert i løpet av 2015. Gjeldende bestemmelser vil derfor, jf. dialog med kommunen ikke benyttes i planforslaget. Formål Innenfor sentrum Utenfor sentrum Små leiligheter, 2 rom 1,0 plass per leilighet 1,0 plass per leilighet Leilighet/bolig, 3 rom 1,5 plasser per leilighet 1,5 plasser per leilighet Leilighet/bolig, 4 rom og mer 2,0 plasser per leilighet 2,0 plasser per leilighet Hybel/ hybelbygg/ 1-roms 0,3 per hybel/leilighet 0,5 per hybel/ leilighet leilighet For perifere og tette boligområder bør det i tillegg være en sentral parkeringsplass for tilfeldig parkering hvor kravet om 0,5 plasser per leilighet legges til grunn. Jernbane: I forbindelse med den eksisterende jernbanetraseen, er det en fremtidig mulighet for utvidelse til to banespor. Byggegrensen til jernbanen er i utgangspunktet 30 meter. Gjennom dialog og møte med jernbaneverket i arbeidsprosessen har det framkommet at 20 meter kan aksepteres. En sikkerhetssone på 9 meter fra jernbanespormidt skal under alle omstendigheter ikke berøres. I sonen mellom 9 og 20 meter er det mulighet for etablering av veg, og herunder parkering, men ingen faste installasjoner i form av f.eks carporter. 3.7 Vann- og avløpsnett I følge Lillehammer kommune er bebyggelse i dag tilknytt nedre del av Birkebeiner sonen i Lillehammer. Det er høyt trykk og området er basert på stor mengde vannuttak grunnet brannvann. Det er god kapasitet i forhold til uttak til nye leiligheter innenfor det aktuelle planområdet. Feste Kapp AS side 7 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer I henhold til kommuneplanen gjelder prinsippet om at overvann skal håndteres lokalt, dvs. på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte. 3.8 Strøm, fjernvarmenett Det finnes en eksisterende trafo innenfor planområdet. Planområdet befinner seg innenfor konsesjonsområde for fjernvarmekonsesjon til Eidsiva Bioenergi AS, og det følger av den grunn en tilknytningsplikt for fjernvarme for nybygg og tilbygg med bruksareal over 250 m2, jf. plan- og bygningslovens § 87. Dette gjelder også i de tilfeller der flere enkeltenheter/tiltak ligger samlet, og den totale summen overskrider den nevnte arealgrensen. Den konkrete løsningen vil framkomme av byggesaken og forholde seg til kravene i TEK 10. Kartet viser eksisterende nettanlegg for strøm. 3.9 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk fredede eller andre kulturminner eller – miljøer innenfor planområdet. Like vest for planområdet finnes et vedtaksfredet gårdstun (Skjellerud) fra fjerde kvartal av 1700-tallet. I tillegg er det registrert et funnsted med uavklart vernestatus og datering rett sør for planområdet. Det finnes i tillegg SEFREAK-registrering for ruin/fjernet objekt like nord for planområdet. (Kilde: www.kulturminnesok.no). 3.10 Naturverdier, biologisk mangfold og NML-vurdering Sårbar flora/fauna Innenfor planområdet er det ikke registrert truede eller sårbare arter, verken av flora eller fauna. Det er heller ikke registrert sårbare naturtyper. Det er registrert to forekomster av rødlistede plantearter på lokaliteter nær planområdet. Se nedenstående tabell samt ROS analyse (vedlegg 1). Feste Kapp AS side 8 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Vernekategori NT Norsk navn Alm Latinsk navn Ulmus glabra Observasjonsdato 21.6.2010 15.6.2010 NT Ask Fraxinus excelsior 27.9.2008 27.09.2008 Det er registrert fem forekomster av rødlistede fuglearter på lokaliteter nær planområdet. Se nedenstående tabell samt ROS analyse (vedlegg 1). Vernekategori NT Norsk navn Toppdykker NT Dverglo NT Hønsehauk EN Myrrikse RE Klippedue Latinsk navn Podiceps cristatus Charadrius dubius Accipiter gentilis Porzana porzana Columba livia Observasjonsdato 15.06.1985 15.06.1985 31.05.1999 23.06.19999 10.06.2002 07.07.2002 15.06.1985 15.06.1985 26.02.2014 På bakgrunn av planområdets beliggenhet i et allerede bebygd område og størrelsen på grøntarealet innenfor planområdet samt nærheten til lignende biotoper i nærområdet, vurderes det til at ingen spesielle forekomster eller verdier er til hinder for, eller vil ta skade av, en utbygging av området. Fremmede/skadelige arter Det er ikke registrert fremmede/skadelige arter innenfor planområdet, men det er registrert 7 forekomster i nærområdet. Dette omfatter alperanke, kanadagullris, hagelupin, hvisteinkløver og kjempespringfrø med status «svært høy risiko» Artene med status «svært høy risiko» kan fortrenge hjemlige arter og endre naturtypene de invaderer, og det er på bakgrunn av disse egenskapene at artene er gitt høyeste risiko kategori på Svartelista. Målet er å hindre videre spredning. Aktuelle bekjempelsesmetoder er luking, slått eller sprøyting. Slått eller nedkutting gir best resultat. Ved massehåndtering eller graving der artene finnes, skal disse massene håndteres lokalt for å hindre spredning, deponeres i varig deponi eller benyttes som toppmasser på arealer som tilsås med gras og klippes jevnlig. Det er i tillegg registrert forekomst av russekål med status «potensiell høy risiko» og hvitdodre med status «lav risiko». (Kilder: www.naturbase.no, www.artsdatabanken.no, www.artskart.artsdatabanken.no) Samlet NML- vurdering: Ut fra en samlet vurdering knyttet til punktene 1-18 i NML-vurderingen, vurderer vi det slik at tiltaket ikke vil utgjøre negative konsekvenser for naturmangfoldet, og vi anser en ytterligere vurdering etter naturmangfoldloven å ikke være nødvendig. Se vedlegg 2 for helhetlig vurdering. 3.11 Friluftsliv og rekreasjon Planområdet ligger med nærhet både til sentrum og rekreasjonsområder langs Mjøsa. Tett på planområdet ligger Norbana idrettsanlegg og Norbana barnehage. Feste Kapp AS side 9 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer 3.12 Støyforhold Det er foretatt en støyanalyse, se vedlegg 3 der det er beregnet støy fra jernbanen. Det er ikke laget støyberegninger for vegen Hansbakken, da dette er en meget liten veg med lav hastighet (30 km/t) og lite trafikk. Det finnes ingen trafikktellinger for vegen, men erfaringstall ut i fra ca antall boenheter sier at støy fra denne vegen er ubetydelig. Jernbanen gir noe støy. Beregninger etter planlagt utbygging viser at bebyggelsen langs jernbanen vil skjerme for all støy inne på området. I bestemmelsene stilles det krav om nødvendige støytiltak på bygget for å ivareta innendørs støykrav. 3.13 Grunnforhold Bergrunnen består av sandstein og skifer i veksling, og er en del Brøttumformasjonen i Hedmarksgruppen. Løsmassene består av breelvavsetning. 3.14 Forurensning Det er ikke kjent grunnforurensning innenfor planområdet. Da planområdet tidligere har vært vaskeri vil det være nødvendig å foreta grunnundersøkelser i forbindelse med utbygging. Dette er omtalt i ROS analysen. 3.15 Radon Deler av området kan være utsatt for radon. Dette er utredet i ROS-analysen (vedlegg1). 3.16 Barn og unges interesser Lokaliseringsfaktorer: Planområdet har en sentral og sentrumsnær plassering som gir en rekke fordeler for barn og unge. Det er kort veg til skoler, barnehager og fritidsaktiviteter. Feste Kapp AS side 10 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Norbana barnehage og Norbana idrettsplass ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er også kort veg til rekreasjonsarealer langs Mjøsa. Trafikksikkerhet: Det er en kombinasjon av fortau og gang/ sykkelveg langs Hansbakken. Denne hekter seg på trafikksystemet inn til byen hvor det er fortau hele vegen. Det er fortau langs de fleste veger i området slik at gangadkomst anses som trygg. Kollektivtransport: Det er bussmuligheter i nærområdet, med avganger ca hver time. Avstand til nærmeste busstopp langs Fåbergvegen (lokalisert nordøst for jernbanetraseen) er cirka 400-500 meter fra planområdet. Rekreasjon- og aktivitet: I umiddelbar nærhet til planområdet finnes Norbana barnehage samt Norbana idrettsplass. I tillegg finnes øvrige offentlige friområder i nærområdet. 3.17 Nærhet til skole og barnehage Planområdet ligger kun 50 meter fra Norbana barnehage. Avstanden til øvrige barnehager er ca 0,8 til 1,5 km fra planområdet, henholdsvis Lillehammer barnehage og Lillehammer idrettsbarnehage. Barne- og ungdomsskole (Hammartun) ligger 1,5 km fra planområdet. Videregående skole (Mesna VDG) ligger 1,8 km fra planområdet. 3.18 Universell utforming Kommuneplanen for Lillehammer påpeker at «planer og tiltak skal baseres på prinsippene om universell utforming i samsvar med anbefalte løsninger i en til enhver tid gjeldende veiledninger og forskrifter». Terrenget for planområdet er forholdsvis slakt, og dette gir akseptable stigningsforhold. Lekeområdet skal opparbeides med fremkommelighet for alle. 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Bebyggelse og anlegg Generelt: Det planlegges en enhetlig, men variert bebyggelse hvor parkeringen i hovedsak er lagt under bakken. På den måten får man et område med høy utnyttelse samtidig som området vil framstå som grønt og bilfritt. Reguleringsplanen foreslår en kombinasjon av lavblokk og tett- lav bebyggelse (konsentrert småhusbebyggelse), som også har vist seg å gi den beste arealutnyttelsen på tomta. Skisseforslaget slik det foreligger viser i alt 58 boenheter, fordelt på en 4-etasjers blokk med 28 boenheter og tett-lav bebyggelse i 2 etasjer med 30 boenheter. Deler av tett-lav bebyggelsen foreslås med en inntrukket 3 etasje i kombinasjon med takhage/ takterrasse. Den lave bebyggelse følger tomtas form, mens lavblokka ligger parallelt med jernbanen. Det sikres gode solforhold til alle boenhetene. Bestemmelsene åpner i tillegg for en inntrukket 5. etg selv om dette ikke inngår i skisseforslaget. Alle boenheter sikres både private og felles uteoppholdsareal gjennom bestemmelsene. Se også beskrivelse under kap. 5. Det er også laget en egen sjekkliste for bokvaliteter knyttet til skisseforslaget. Denne ligger som vedlegg 4. Feste Kapp AS side 11 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Blokkbebyggelse: Det planlegges blokk/lavblokk på deler av området, parallelt med jernbanen. Blokken planlegges i 4 etasjer med mulig inntrukket 5. etasje. Parkering planlegges i p-kjeller under denne. Blokkbebyggelsen planlegges med flatt tak og med mulighet for takterrasse for de øverste leilighetene. Alle boenheter planlegges tilgjengelige for alle. Feste Kapp AS side 12 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Illustrasjonen viser planlagt utbygging sett fra sør. Konsentrert småhusbebyggelse: Det planlegges etablering av konsentrert småhusbebyggelse på en vesentlig del av planområdet. Denne bebyggelsen planlegges etablert som en trapping langs Hansbakken. På den måten vil man kunne friholde et sammenhengende uteoppholdsareal/lekeareal i mellom bebyggelsen, sentralt på området, men samtidig tilbaketrukket fra vegen. Trappingen og oppdelingen i mindre enheter gjør bebyggelsen mindre lukket og med et småskala preg som passer inn i områdets øvrige struktur. Boligene innenfor BK kan ha maksimalt to etasjer i tillegg til en inntrukket 3.etasje/ takhage. Bebyggelsen planlegges med flatt tak, men bestemmelsene åpner for flere takformer så fremst det velges en og samme takform innenfor området. Boenheter på bakkeplan planlegges tilgjengelig for alle. Lekeplass: Det legges opp til en egen lekeplass på 200 m2 inne på området. Lekeplassen vil inngå i det totale regnestykket med antall m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Lekeplassen skal inneholde minimum 3 lekeapparater i tillegg til oppholdsplasser, samt utformes på en måte som gir tilgjengelighet for alle. Lekeplassen planlegges integrert i et større sammenhengende uteoppholdsareal og med sentral plassering på området. BB har høy %BYA, og er et lite formålsområde. Felles leke- og uteoppholdsarealer legges derfor fortrinnsvis på BK, og ses under ett for hele planområdet. Parkering: Det stilles krav om 1 parkeringsplass per boenhet uavhengig av boenhetens størrelse. Disse skal etableres i parkeringskjeller. Gjesteparkering: Det legges til rette for mulig gjesteparkering langs jernbanesporet, men utenfor 9 meter hensynssone fra jernbane spormidt. Ved et evnt framtidig dobbeltspor vil disse plassene forsvinne. Det stilles ikke krav til evnt erstatning andre steder av disse gjesteplassene dersom det blir dobbeltspor. Dette forslag har framkommet etter dialog med Lillehammer kommune og jernbaneverket. Renovasjonsanlegg: Det skal tilrettelegges for ett eller flere felles renovasjonsanlegg inne på planområdet. Det stilles krav om nedgravde løsninger og muligheter for å hente avfallet uten at hentebil skal stå i kjørebanen Hansbakken. Det kan f.eks være aktuelt med en lomme langs Hansbakken. Feste Kapp AS side 13 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Energi: Det er tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg. Det kan gis helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten dersom det kan dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. Byggegrense fra jernbane: Byggegrense fra jernbanen er i utgangspunktet 30 meter. Gjennom møte og dialog med jernbaneverket har vi fått opplyst om at 20 meter kan godtas i dette tilfellet. Byggegrense er stadfestet i plankartet. Det er krav om minimum 9 meter avstand fra jernbane spormidt til veg (parkering kan defineres under veg). Dette er minimumskravet i jernbaneverkets vedtekter og gjelder her fordi jernbanen ligger høyere i terrenget enn utbyggingsområdet. Sonen på 9 meter skal friholdes fullt og helt og vil ikke berøres av veg eller parkering. Ved etablering av evnt framtidig dobbeltspor vil denne grensen forflyttes med 5 meter, dvs 14 meter fra dagens jernbanespormidt. Dette forutsetter selvsagt at sporet legges på sørsiden. Dersom sporet legges på nordsiden vil ikke planområdets veg/ parkering berøres. Det er kun snakk om mulighet for noen gjesteplasser på terreng i sonen langs jernbanen, og disse vil frafalle ved etablering av et nytt spor på sørsiden. Byggegrense fra kommunal veg, Hansbakken: Byggegrense fra kommunal veg er 10 m fra senterlinje veg. Byggegrense er stadfestet i plankartet. Øvrige byggegrenser: Øvrige byggegrenser mot naboeiendommer er 4 meter. Energianlegg, trafo: Det er en trafo inne på planområdet. Denne er regulert inn, men det åpnes for at denne kan flyttes dersom dette er ønskelig og hensiktsmessig. Dette skal evnt godkjennes i forbindelse med byggesaken. Det er avsatt en hensynssone på 4 meter omkring trafoen. 4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg: Veg1 (Hansbakken) reguleres til offentlig veg og stadfester dagens arealbruk. Annen veggrunn, teknisk anlegg: VT utgjør deler av grønnrabatt mellom gjeldende regulert veg og etablert veg per i dag. Plankartet stadfester dagens arealbruk. Bane: JB reguleres til jernbane og plankartet stadfester dagens arealbruk. Kombinerte formål for samferdsel og/ eller tekniske infrastrukturtraseer: I denne sonen tillates etablering av gjesteparkeringsplasser, men dersom det bygges dobbeltspor frafaller disse plassene. Det stilles krav om sikringstiltak i form av et 1,8 meter høyt gjerde langs jernbanen innenfor denne sonen. 4.3 Hensynssoner Frisiktsone: Frisikt fra atkomstvegene til Hansbakken til 4x20 meter. Siden atkomstvegens plassering kan justeres, skal frisiktsonen følge vegens endelige plassering. Støysone, rød: Rød sone ligger utenfor tiltaksområdet. Denne er inntegnet i plankartet. Støysone, gul: Bestemmelsene sikrer at nødvendige tiltak gjøres på bygg innenfor gul støysone. Dette gjelder bebyggelsen nærmest/ langs jernbanen. Faresone- høyspenningsanlegg: Det ligger en trafo på området i dag, og det er avsatt en hensynssone på 4 meter omkring denne. Feste Kapp AS side 14 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer 4.4 Universell utforming Det sikres god tilgjengelighet for alle, gjennom vektlegging av prinsipper for universell utforming ved planlegging og gjennomføring av tiltak. TEK 10 legges til grunn for planforslaget. Minimum 5 % av p-plassene skal være HC-plasser. Universell utforming for områdene BK og BB sikres ved: Parkeringskjeller med heis sikrer trinnfri tilgang til alle etasjer på BB. Gangveger innad i planområdet skal så langt terrenget tillater det være universelt utformet. Uteoppholdsarealer, parkeringsarealer og inngangspartier skal tilfredsstille kravene til universell utforming i henhold til TEK 10. Gangveger og fellesarealer skal ha en fortrinnsvis stigningsprosent på 1.20. Innen BB legges alle hovedfunksjoner på inngangsplan (tilgjengelige boenheter). Dette gjelder for 100 % av boenhetene. Innen BK vil boenheter på bakkeplan være tilgjengelige boenheter. Boenheter i 2. etasje vil ha adkomst fra utvendig trapp. Utformingen av planområdet er foreløpig på et skissestadium, og det er derfor vanskelig å angi konkrete eksempler på hvordan universell utforming ivaretas. TEK 10 og prinsipper for universell utforming vil sikre tilgjengelighet. Felles uteoppholdsareal/ lekeplass vil utformes med tilgjengelighet for alle og etter prinsippene om universell utforming. 4.5 Arealoppgave Reguleringsplanen viser de ulike arealformålene innenfor planområdet. Prosjektets totale areal er på 8,25 daa og fordeler seg som vist i tabellen under. Arealbruk Areal (daa) Blokkbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Energianlegg-trafo 1,238 4,077 0,014 Kjøreveg-offentlig 0,491 0,231 Kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer (parkering/ jernbanetrase) 1,191 Trase for jernbane SUM 1,008 8,25 daa 5 ENDRINGER AV PLANFORSLAGET UNDERVEIS I hovedsak er det gjort få endringer da hensikten med god arealutnyttelse er forfulgt hele vegen. Derimot har det vært lengre arbeidsprosesser hvor ulike forhold har blitt diskutert og evaluert. Dette gjelder byggegrense mot jernbane, mulighet for gjesteparkering langs baksiden langs jernbanesporet (inntil evnt dobbeltspor etableres) og type bebyggelse på området. (lavblokk, tett-lav/ konsentrert småhusbebyggelse eller en kombinasjon av disse) Feste Kapp AS side 15 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Det var også opprinnelig et krav fra kommunen at planen skulle omfatte en del av Hansbakken ned til Olsen Bergs veg for å sikre framtidig GS veg/ fortau. Det viste seg derimot at dette allerede er etablert og dermed ble planområdet i samråd med kommunen innskrenket til kun å omfatte eiendommen i tillegg til noe sidearealer. Gjennom arbeidsprosessen med kommunen ble det skissert og diskutert alternative løsninger med tanke på høyest mulig utnyttelse av området. Dette gjelder i særlig grad hvorvidt man skulle velge et rent lavblokk alternativ eller en kombinert løsning med lavblokk og konsentrert småhusbebyggelse/ tett-lav bebyggelse. Begge alternativer ble undersøkt og det viste seg at en kombinasjonsløsning ga minst like mange boenheter som et rent lavblokk alternativ. Årsaken til dette er eiendommens form og størrelse. Lavblokk gir mulighet for å bygge høyere, men krever samtidig en større avstand til andre lavblokker. Tett-lav gir mindre mulighet for å bygge i høyden, men langt bedre utnyttelse på bakkeplan da man kan bygge tettere. Et annet forhold som gjør kombinasjonsløsningen god er at man kan etablere en bebyggelse som trappes ned i høyden mot sørvest (bedre sol- og utsiktsforhold), i tillegg til at man etablere en struktur med bedre innpass i eksisterende tilstøtende bebyggelsesstruktur. Den varierte og oppdelte strukturen vil virke mindre tett og massiv og samtidig legge til rette for spennende uterom sentralt på området. 6 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 6.1 Sjekkliste for risiko og sårbarhet ROS-analysen er basert på foreliggende planforslag med tilhørende illustrasjoner, og den virkning hendelsene vil ha på området som helhet etter utbygging. Gjennom ROS-analysen konkluderes det med at det er 13 aktuelle hendelser. Disse har ulik risiko etter å ha blitt vurdert med hensyn til sannsynlighet og konsekvens. Det er ingen hendelse som er vurdert til å være i rød kategori og dermed krever at tiltak gjennomføres. Fem mulige hendelser er vurdert innenfor gul kategori, der en bør vurdere om det skal gjøres tiltak. En hendelse er knyttet til forekomster av rødlistede fuglearter i området, og er vurdert til at det etter utbygging vil være sannsynlig med forekomster innenfor planområdet, men dersom reduksjon i planområdets attraktivitet som biotop/ hekkeområde vil konsekvensen være mindre alvorlig grunnet nærliggende biotoper. Dette vurderes som akseptabelt og hendelsen faller inn under gul kategori. En hendelse er knyttet til tilfluktsrom i eksisterende bebyggelse, og er vurdert til at det er svært sannsynlig at tilfluktsrommet vil fjernes ifm. utbygging, men at konsekvensen vil være mindre alvorlig og faller dermed inn under gul kategori. En hendelse er knyttet til støv og støy fra trafikk og er vurdert til at det etter utbygging er sannsynlig at deler av ny bebyggelse vil berøres av støy og støv, men dersom ulemper som følge av støy og støv forekommer vil konsekvensen være mindre alvorlig. Dette vurderes som akseptabelt og hendelsen faller inn under gul kategori. En hendelse er knyttet til hendelse på jernbane og er vurdert med at det er lite sannsynlighet for ulykker ifm. jernbanen, men dersom dette skulle forekomme vil konsekvens kunne være alvorlig og hendelsen faller inn under gul kategori. Dette vurderes som akseptabelt da det er så liten sannsynlighet for at ulykker skal inntreffe. En hendelse er knyttet til ulykke med gående/syklende og er vurdert med at det etter mottiltak er lite sannsynlig, men dersom det skulle skje kan konsekvensen være alvorlig og faller dermed inn under gul kategori. Dette vurderes som akseptabelt da det er så liten Feste Kapp AS side 16 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer sannsynlighet for at ulykker skal inntreffe. I tillegg finnes 8 øvrige hendelser innen grønn kategori. Ut fra en total vurdering av sannsynlighet og konsekvens, anses det samlet sett å være mindre sannsynlighet for risiko knyttet til de omtalte faktorer, og dermed mindre alvorlig konsekvens som følge av tiltaket, forutsatt at utbyggingen skjer i tråd gjeldende lover og forskrifter. For ytterligere opplysninger, se vedlegg 1 (ROS-analyse). 6.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget Det er gjort vurderinger om planforslaget kommer i konflikt med nasjonale eller regionale mål og føringer tilknyttet følgende tema: o o o o o o o o o Folkehelse og universell utforming Barn og unges interesser Støy, forurensning og sikkerhet Energi- og klima Natur og miljø Kulturminner og kulturmiljøer Landskap og estetikk Friluftsliv og rekreasjon Trafikk og parkering Folkehelse og universell utforming: Det er gjort tiltak i planen som vil gi bedre tilrettelegging for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Alle boenheter innenfor BB og alle boenheter på bakkeplan innenfor BK vil være tilgjengelige boenheter, blokken bygges med heis og har parkeringskjeller og det vil etableres interne gangveger som vil ha gode stigningsforhold mht. terrenget, noe som gjør det enkelt for personer i rullestol å komme seg frem. Det er gode gangmuligheter til Lillehammer sentrum og hverdagsfasiliteter via etablert gangvegnett fra planområdet til sentrum. I tillegg er det god tilgang til rekreasjonsområder, idrettsanlegg og lekearealer (se punkt 3.11). Bebyggelsen tilrettelegges iht. krav om universell utforming jf. TEK10. Barn og unges interesser: Tilgjengeligheten til sentrum, skole, barnehage og idrettsanlegg gir gode oppvekstsvilkår. Generelt er infrastrukturen i området god, med etablert gangvegnett. Nærheten til rekreasjons- og lekearealer samt idrettsanlegg gir barn og unge varierte aktivitetsmuligheter og vil utgjøre viktige nærområder. Planforslaget legger opp til et godt, sammenhengende og bilfritt uterom sentralt på området, hvor det også skal etableres en nærlekeplass. (Se punkt 4.1) Støy, forurensing og sikkerhet: Støy: Planområdet er lokalisert mellom Hansbakken og jernbanetraseen gjennom Lillehammer. Det er utarbeidet støyanalyse for støy fra jernbane (se punkt 3.12 og vedlegg 3) ettersom boligbebyggelse anses som støyfølsomt formål. Det vil bli nødvendig med støytiltak mot jernbanen, og dette sikres i bestemmelsene. Kravene til innen- og utendørs støy i henhold til T-1442/2012 og NS8175 er sikret gjennom planbestemmelsene. Forurensning: Generelt reduserer korte avstander og lite transportbehov forurensning og klimautslipp. Utbyggingen vil bidra til en sentrumsnær fortetting, med kort avstand til til daglige gjøremål og kollektivtransport, noe som underbygger visjonen om korte avstander for bevaring av miljøet. Det stilles krav om miljøteknisk grunnundersøkelse ifm. utbygging, for å avdekke eventuell forurensning etter vaskeri-driften. Feste Kapp AS side 17 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Deler av Lillehammer kommune er utsatt for radonstråling (se punkt 3.14 og vedlegg 1). Plan- og bygningslovens forskrift TEK 10 sikrer tiltak for å redusere risikoen for uønsket høy stråling. Sikkerhet: Parkering for beboere etableres i parkeringskjeller under blokken og deler av småhusbebyggelsen. Gjesteparkering anlegges på terreng øst for blokken. Bruk av p-kjeller gir en differensiert parkeringssituasjon, som gir minst mulig konflikt med f.eks. barn som leker utenfor. Det etableres en ny avkjørsel til p-kjeller i sør og en til gjesteparkering i nord, eksisterende avkjørsel opphører. Dette bidrar til å sikre en mer oversiktlig og tryggere trafikksituasjon. Planforslaget vil medføre at ny bebyggelse og parkeringsarealer trekkes lenger vekk fra jernbanetraseen, jf. dagens forhold. Vann- og avløpsnett: VA- kapasiteten er tilstrekkelig. Kommunen ønsker i utgangspunktet ikke privat overvann inn på sitt nett. Takvann og overvann fra utearealer skal fortrinnsvis håndteres lokalt. Energi og klima: Planlagt utbygging vil gi korte avstander til daglige gjøremål, noe som kan bidra til redusert transportbehov og klimautslipp. All ny bebyggelse vil ta hensyn til dagens energi krav og TEK10, og vil tilrettelegges for vannbåren varm. Natur og miljø: Den stedegne vegetasjonen vil i hovedsak fjernes, og det stilles gjennom planbestemmelsene krav om opparbeidelse av uteoppholdsarealene. Utbygging antas å ikke ha noen negativ konsekvens for naturverdier, dyre- og planteliv. Kulturminner og kulturmiljøer: Planforslaget gir ingen konflikter med kulturminner eller miljøer, da det ikke er registrert noen i området. Nord for planområdet finnes en SEFRAKregistrering av en ruin eller fjernet objekt. Den nye bebyggelse vil legges med en minimumsavstand på 8 meter fra tømmerhus mot nord. Det planlegges en kjøreveg i ytterkant av planområdet, mellom tømmerhuset og ny bebyggelse. Landskap og estetikk: Ny bebyggelse vil ikke gi uheldige landskapsvirkninger, men bidra til fortetting av et sentrumsnært område på en positiv måte. Det er viktig med god kvalitet i bygg og anlegg for å tilføre området positive elementer. Den nye bebyggelsens plassering og utforming gjøres slik at det oppnås en helhetsvirkning i forhold til tilstøtende bebyggelse og miljø. Dette ved at det legges opp til en nedtrapping av ny bebyggelse med blokk mot jernbanetraseen og konsentrert småhusbebyggelse mot Hansbakken, slik at det skapes en overgang til eksisterende boligbebyggelse og bidrar til at ny bebyggelse ikke visuelt sett fremstår som dominerende. I tillegg vil den konsentrerte småhusbebyggelsen etableres med forskjøvete volumer, som bidrar til å skape rom og siktlinjer. Planområdets beliggenhet og den nye bebyggelsens utforming og plassering bidrar til å sikre gode solforhold og lokalklima. Se punkt 5 (endringer av planforslaget underveis) for vurdering av type bebyggelse og utnyttelsesgrad. Friluftsliv og rekreasjon: Det er kort avstand til rekreasjons- og lekearealer samt til barnehage og skoler, som dermed ligger godt til rette for allmennhetens og beboernes bruk av disse. For mer informasjon, se punkt 3.11 og 3.15 – Friluftsliv og rekreasjon. Trafikk og parkering: Utbygging med 58 boenheter vil medføre økt trafikk til og fra planområdet. Hansbakken er i utgangspunktet en lite trafikkert veg og kapasiteten vurderes derfor som god. Ut ifra erfaringstall vil en bolig generere 3,5 bilturer pr døgn. En total utbygging av området vil dermed medføre en trafikkmengde på 203 turer pr døgn. Det etableres to nye avkjørsler, som utformes på en måte som minimerer risikoen for trafikkulykker. Vegen har i tillegg lav hastighet og etablert gang-sykkelveg, og trafikksikkerheten vurderes derfor som god. Feste Kapp AS side 18 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Det er etablert gang-sykkelveg/fortau langs Hansbakken, noe som gir en god og trygg løsning for myke trafikanter. Trafikksikkerheten for myke trafikanter vurderes derfor som god. Parkering for beboere sikres i p-kjeller og gjesteparkering anlegges på terreng øst for blokken. Det er foreslått en lavere parkeringsdekning enn gjeldende kommuneplan på bakgrunn av planområdets sentrale beliggenhet og med kort avstand til daglige gjøremål samt kollektivtilbud. 6.3 Avbøtende tiltak: Nye avkjørsler: Planforslaget innebærer etablering av to nye avkjørsler til planområdet, noe som vil bidra til å skape et trygt og oversiktlig trafikkbilde. Parkeringskjeller: Det skal anlegges p-kjeller som ivaretar parkeringsbehovet for alle beboere innenfor planområdet. Dette gir mindre overflateparkering og mer grøntområder, noe som bidrar til et oversiktlig og trygt trafikkbilde samt bedre bokvalitet. 7 VURDERING AV INKOMNE MERKNADER Statens vegvesen, 21.01.2014: - Planområdet ligger ikke i direkte tilknytning til fylkesveg, men knytter seg til fylkesveg ved krysset Løkkegata/Fåberggata. - Bygging i dette området er positivt i forhold til nærheten til sentrum og fordi dette kan bidra til økt bruk av gange og sykkel fremfor bil. - Hansebakken er skoleveg og det er derfor påkrevet med en god og trygg løsning for fotgjengere. - Det fremgår i planskjemaet at det vil bli foretatt nødvendige trafikktekniske og trafikksikkerhetsmessige vurderinger, vurderinger av konsekvens for fylkesveg, og at vegnormalen vil bli lagt til grunn for utforming av vegtekniske løsninger og at trafikksikkerhet er ivaretatt. Kommentarer fra planlegger: Det er etablert gang-sykkelveg/fortau langs Hansbakken, som sikrer en god og trygg løsning for myke trafikanter. Vurderinger og konsekvenser ift. trafikksikkerhet mm, se punkt 6.2 – Støy, forurensning og sikkerhet og Trafikk og parkering. Tiltaket er av begrenset omfang og anses derfor ikke ha noen negativ konsekvens for fylkesveg. Planbestemmelsene sikrer at utforming av veg og atkomst i teknisk plan skal godkjennes av kommunen, og vil derfor håndteres i byggesak. Fylkesmannen i Oppland, 14.01.2014 - Formålet med planen er hverken i tråd med gjeldende reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel. I følge oppstartsvarselet har kommunen konkludert med at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. I planskjemaet er det krysset av for at planen ikke omfattes av KU-forskriften. Dette er ikke tilfellet da planen medfører en endring av både kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan. Det går ikke fram av saken om planen er vurdert i forhold til oppfangingskriteriene, men vi legger til grunn at det har skjedd og har ikke merknader til konklusjonen. Selv om planen ikke omfattes av KU- forskriften, må det likevel gjøres rede for virkninger av planforslaget i planbeskrivelsen. - Fylkesmannen viser til nasjonale føringer for arealpolitikken om høy arealutnyttelse i sentrumsområder/ nær kollektivpunkter, bl.a for å unngå tettstedspredning, redusere klimagassutslipp, muliggjøre fysisk aktivitet i hverdagen og ta vare på omkringliggende natur-, frilufts- og landbruksområder. Feste Kapp AS side 19 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer - - - - - - - Føringene føringer og stortingsmeldinger nevnes: Rikspolitisk retningslinje for areal- og transportplanlegging St. melding nr 23: Bedre miljø i byer og tettsteder. St. melding nr 26: Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand St. melding nr 9: Landbruks- og matpolitikken Fortetting med kvalitet (T-1267) Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging. Hansebakken 9 er ikke en del av de arealene som i kommuneplanens arealdel er angitt som område med krav om felles planlegging for omforming og fornyelse, områdetype BN. Arealet grenser imidlertid nesten inntil ett av områdene, og fylkesmannen stiller spørsmål ved om ikke dette området burde blitt behandlet på samme måte. Det bør sikres høy arealutnyttelse, helst høyere enn konsentrert småhusbebyggelse. Fylkesmannen mener at det burde vurderes lavblokk. Fylkesmannen kan ikke akseptere en utbygging med parkering kun på ett plan på bakken og mener at parkering bør sikres med parkeringskjeller. Fylkesmannen ber om at energiløsninger fro området blir vurdert ut ifra hensyn til klima og energieffektivitet. Tilrettelegging for vannbåren varme, lavenergibygg eller hus med passivhusstandard bør vurderes. Bruk av tre som bygningsmateriale burde også vurderes. Området kan være støyutsatt pga jernbanen. Støyforholdene må vurderes og nødvendige tiltak må innarbeides i planen. Eiendommen har tidligere vært benyttet til vaskeri, som innebærer fare for forurensning i grunnen. Fylkesmannen ber om at nødvendige undersøkelser gjøres for å avklare evnt grunnforurensning. Det anbefales at områder med grunnforurensning skal avmerkes som hensynssone i reguleringsplanen, og at det gis reguleringsbestemmelser med krav om videre oppfølging. Viktige prinsipper i planleggingen er gode uteoppholdsarealer, trygge trafikale løsninger, sosiale møteplasser og tilgang til ulike tjenester og servicefunksjoner. Det er viktig å legge til rette for hverdagsaktivitet gjennom å sikre trygge adkomster til grøntstrukturer og gang- og sykkelveger i og utenfor planområdet. Fylkesmannen forventer at det gjennom planen stilles krav til utforming av bygningsmiljø og uteområder for utvikling av gode bomiljø. Fylkesmannen forutsetter at det tas hensyn til barn og unges interesser i boligutbyggingen. Medvirkning i planprosessen er viktig i planprosessen, spesielt å sikre medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging. Hensynet til universell utforming skal innarbeides tidlig i planprosessen. Fylkesmannen anbefaler at ny boligutbygging i sentrumsnære områder utformes slik at boenhetene har alle hovedfunksjoner på inngangsplanen. Dersom ikke alle boenheten planlegges tilgjengelige for alle, forventer i at dette omtales i planbeskrivelsen. Det må utformes bestemmelser som sier hvor stor andel av boenhetens som skal være tilgjengelige for alle. Kommentarer fra planlegger: Det er tatt hensyn til relevante punkter i planforslaget. Det er avklart med Lillehammer kommune i forbindelse med oppstartmøte 20.09.2013 at kommunen anser det som unødvendig med KU. Vurdering er gjort opp mot KUforskriften, og dette er omtalt under punkt 1.2. Sentrale problemstillinger er fremhevet i oppstartreferat fra kommunen, som anser forholdet til jernbanen som det viktigste temaet i planen. Det er derfor ført en tett dialog med jernbaneverket angående byggegrenser og arealbruk i planarbeidet. Det ble i planskjema feilaktig krysset av for Feste Kapp AS side 20 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer at krav om KU ikke utløses. Planen utløser krav om KU grunnet endring av gjeldende planer, og dette er omtalt under punkt 1.2 i planbeskrivelsen. Det er gjort rede for virkninger av planforslaget under punkt 6.2. Nasjonale føringer hensyntas og tiltak vurderes opp imot gjeldende føringer og stortingsmeldinger. Planforslaget legger opp til fortetting av et sentrumsnært område, med kort veg til kollektivtilbud, hverdagsfasiliteter, rekreasjons- og lekearealer. Se punkt 6.2. Planområdet avgrenses av jernbanetraseen i øst, som danner en markant grense. Planforslaget tar hensyn til kontekst og gode helheter, og forholder seg til tilstøtende eksisterende boligområder og oppleves som en del av disse. Det er i planforslaget lagt stor vekt på et helhetlig og godt arkitektonisk grep for hele området. Hensikten med planen er å sikre høy arealutnyttelse, men innenfor rammer som er noe fleksible. Det stilles i tillegg krav om parkeringskjeller. Se punkt 4.1, 5 og 6.2 Landskap og estetikk. Parkering er sikret i p-kjeller under blokken og deler av konsentrert småhusbebyggelse. Se punkt 4.1 og 6.2 – Trafikk og parkering. Det er tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget, der planbestemmelse sikrer at det kan gis helt/delvis unntak fra tilknytningsplikten dersom det kan dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. Det er ikke konkretisert materialbruk på ny bebyggelse, da prosjektet fremdeles er på et skissestadium. Se punkt 4.1 og 6.2. Støyvurdering ift. jernbane er utarbeidet i forbindelse med planen og det stilles krav til nødvendige tiltak iht. T-1442/2012. Støytiltak konkretiseres ifm byggesak. Se punkt 3.12, 6.2 og vedlegg 3. Planbestemmelsene sikrer at det skal foretas miljøtekniske grunnundersøkelser før utbygging med krav om videre oppfølging. Se planbestemmelsene § 2.14. Det legges opp til bilfritt felles leke- og oppholdsarealer sentralt på området, som skjermes fra veg og jernbane ved plassering av ny bebyggelse. Ny bebyggelse graderes, noe som bidrar til å skape gode solforhold. Planområdet ligger sentrumsnært med etablert gang-sykkelveg/fortau inn til Lillehammer sentrum og nærliggende rekreasjons- og lekearealer. Se punkt 4.1 og 6.2. Det er i bestemmelsene stilt krav til utforming av bebyggelse og uteområder, samt at sjekkliste for bokvalitet jf. Kommuneplanens retningslinjer er lagt ved (se vedlegg 4). For omtale av Barn og unges interesser, se punkt 3.16 og 6.2 – Barn og unges interesser. For medvirkning, se punkt 1.3. For universell utforming og tiltak innarbeidet i planforslaget, se punkt 4.4. Universell utforming ivaretas gjennom planbestemmelsene iht. gjeldende lover og forskrifter. 100% av boenheter innenfor BB og alle boenheter på bakkeplan innenfor BB vil være tilgjengelige boenheter med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Dette er sikret gjennom planbestemmelsene. Feste Kapp AS side 21 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Oppland fylkeskommune, 13.01.2014: Regionalenheten: - Det er positivt at man legger opp til høy utnyttelse med varierte boligtyper. - Regionalenheten forventer at man legger til rette for gode og tilstrekkelige arealer til barns lek og uteopphold. - Regionalenheten forventer at det gjøres grundige vurderinger i forhold til universell utforming og tilgjengelighet for alle. - Utfyllende regler for å sikre at utforming av adkomst til uteområdene, utearealer som gangstier, veger, adkomster og uteoppholdsområder skal utformes universelt bør tas inn i bestemmelsene i hht regler i TEK 10 § 8-2 og Miljøverndepartementets rundskriv «Tilgjengelighet for alle». - Det bes om at det angis en prosentandel av boenhetene som skal være universelt utformet. - Det bør gis utfyllende bestemmelser om at alle hovedfunksjoner i det angitte antall boenheter, skal ligge på inngangsplan. - Regionalenheten ber om at forslagsstiller utreder muligheten for alternative energiformer i boligene. - Det skal legges vekt på medvirkning. Det forventes at planbeskrivelsen gjør rede for medvirkningsopplegget og hvordan man har lagt til rette for medvirkning som krever spesiell tilrettelegging for å delta. - Forslagsstiller bør oversende reguleringsforslaget med SOSI- fil og pdf- fil til kartverket, slik at kommunen sikrere seg at planforslaget oppfyller gjeldende SOSI-standard og nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Kulturarvenheten: - Kulturarvenheten har ikke kjennskap til at planforslaget kommer i konflikt med kulturminner. Kommentarer fra planlegger: Temaer omkring uteoppholdsarealer og universell utforming er sentrale i planarbeidet. Planforslaget legger opp til gode leke- og uteoppholdsarealer sentralt på området, bilfrie og med gode solforhold. Se punkt 4.1 og punkt 6.2. Universell utforming ivaretas gjennom planbestemmelsene iht. gjeldende lover og forskrifter, dette omfatter blant annet uteoppholdsarealer, interne gangveger og veger. For tilgjengelige boenheter se også svar på merknad til Fylkesmannen i Oppland. Se for øvrig punkt 4.4 – Universell utforming for tiltak som sikres gjennom planforslaget. For energi, se svar på merknad til Fylkesmannen i Oppland samt punkt 4.1 og 6.2. For medvirkning, se punkt 1.3. Eidsiva, 02.01.2014: - Eidsiva Nett har nettanlegg innenfor planområdet. - Dersom en eventuell utbygging kommer i konflikt med nettanleggene, er det ønskelig at Eidsiva Nett blir involvert i planarbeidet på et tidlig tidspunkt. Kommentarer fra planlegger: Det tas hensyn til aktuelle punkter i planforslaget. Lillehammer Region brannvesen, 10.12.2013: - Brannvesenet minner om behovet for atkomst og etablering av tilstrekkelig slokkevannsuttak. - Det bes om at det monteres hydranter over bakkenivå i området. Feste Kapp AS side 22 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer Kommentarer fra planlegger: Brannsikkerhet er sikret gjennom planbestemmelsene, § 2.15. Det foreligger ingen konkrete tekniske løsninger per i dag, da planen foreløpig er på et skissenivå. Jernbaneverket, 16.12.2013: - Jernbanverket ber om at ROS-analysen belyser sikkerheten rundt jernbanen dersom jernbanens anlegg blir berørt direkte eller indirekte. - Det bør vurderes om forslag til arealbruk i nærheten av jernbanen medfører behov for sikring mot ferdsel ved/ i jernbanens anlegg. I Konseptvalgutredning for Intercity Dovrebanen anbefales det å bygge dobbeltspor til Lillehammer. Det kan også i framtida bli vurdert behov for dobbeltspor mellom Lillehammer st og ny driftsbanegård som er planlagt på Hove. Jernbaneverket mener derfor at det bør legges til grunn 30 meters byggegrense i reguleringsplanen. Hvis byggegrense nærmere enn 30 meter blir vurdert, bes det om at Jernbaneverket blir kontaktet før planen legges ut til offentlig ettersyn. Kommentarer fra planlegger: ROS analysen omtaler sikring langs jernbane, og planbestemmelsene sikrer at det skal etableres gjerde med høyde minimum 1,8 meter som sikringstiltak mot jernbane. I mail fra Jernbaneverket v. Sverre Normann Stervik, datert 02.01.2014, gis følgende uttalelse: «Vi ønsker som hovedregel en byggegrense på 30 meter, men har forståelse for at dette ikke lar seg gjøre i tettbygde strøk. Men som et minimum mener vi at byggegrense bør settes til 15 meter for næringsformål og 20 meter for boligformål.» Det ble etterfølgende avholdt møte med Jernbaneverket, Lillehammer kommune, JAF arkitektkontor v. Geir Brændhaugen og Feste Kapp v. Hans Olav Egge angående byggegrenser onsdag den 15.01.2014 på Lillehammer kommune. Det ble her angitt en byggegrense på 20 meter fra eksisterende spormidt jernbane. Etterfølgende har det også vært en prosess om hva 20 meter sonen kan brukes til, og vi har fått tilbakemelding om at deler av området kan brukes til parkering på bakkeplan samt veg. Det tillates ingen carporter eller lignende innenfor sonen. Nodrkvelle og Nyhus, 03.03.2014: - Kjøpte eiendommen i 1981 og forsøkte å få endret reguleringen, som båndlegger deres eiendom med begrensninger for hvor mye vedlikehold det er tillatt å utføre. Kommunen tok ikke dette til følge. - Ble kontaktet av kommunen i 1985 med ønske om kjøp av eiendommen for en utvidelse av vaskeriet. Utvidelsen ble i stedet foretatt mot vest, og eiendommen deres regulert til boligformål. - Tømmerhus fra Dovre (fra 1884) tilføyd det opprinnelige bygget på eiendommen. Fikk husbankfinansiering pga antikvariske verdier tilknyttet bygget, med tilhørende begrensning for videre utbygging. Huset ansett som et signalbygg av lokalbefolkningen, som symboliserte den gradvise moderniseringen av Lillehammer. - Ved utbygging av kornåkeren ved Skjellerud, ble de nye husene underlagt et regime med arkitektonisk tilpasning til Skjellerudbygningene og den historiske utformingen av de eksisterende bygningene. Blant annet valgte man å unngå kjeding av boligene. - Ønsker at det legges føringer for fremtidig bebyggelse som viderefører de arkitektoniske ideene ovenfor, og at man unngår den grelle kontrasten som industribygget representerte. Feste Kapp AS side 23 Planbeskrivelse – Hansbakken 9, Lillehammer - Ønske om god avstand til hus og veier på byggeområdet, og lavest mulig bebyggelse slik at det sikres rimelige solforhold på eiendommen. Ønsker så lav utnyttelsesgrad som mulig, og ønsker slett ikke noen lavblokk. Kommentarer fra planlegger: Det er både fra kommunalt og fylkeskommunalt hold krav om høy arealutnyttelse ved utbygging i sentrumsnære strøk. Planforslaget legger opp til høy arealutnyttelse, med lavblokk sørøst mot jernbanetraseen og konsentrert småhusbebyggelse med kjedede, forskutte volumer som innpasser seg den eksisterende karakteren og strukturen i området. Ved at bebyggelse nedtrappes, der lavblokken vil ligge lengst mulig vekk fra deres eiendom, er det rimelig å anta at eiendommen dermed vil sikres rimelige solforhold. Det legges imidlertid opp til en atkomstveg i avgrensningen mot eiendommen, men denne vil kun benyttes ifm. gjesteparkering og eventuell atkomst til innganger til blokken. Beboere innenfor området vil ha atkomst til p-anlegg fra ny avkjørsel i sørvest. Det er i planforslaget lagt stor vekt på et helhetlig og godt arkitektonisk grep for hele området, og planforslaget vurderes å tilføre området som helhet positive kvaliteter. 8 VEDLEGG 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. ROS-analyse Vurdering av naturmangfold Støyanalyse Sjekkliste for bokvalitet Innkomne merknader Skisseforslag fra JAF arkitekter Illustrasjonsplan Feste Kapp AS side 24
© Copyright 2024