Trinelise Toska
Deres ref
Vår ref
Dato
15/1031-2
05.03.2015
Henvendelse om bruksendring av bolig til hybelhus i strid med reguleringsplan
Vi viser til din e-post av 10. januar til Statsministerens kontor hvor du orienterer en pågående
byggesak i Bergen kommune. Du ber også om bistand til hvordan dere som naboer kan bli
part i den aktuelle byggesaken. Ettersom e-posten tar opp forhold som gjelder forståelsen av
plan- og bygningsloven, har Statsministerens kontor i brev av 20. februar sendt saken over til
Kommunal- og moderniseringsdepartementet.
Departementet er øverste bygningsmyndighet etter plan- og bygningsloven. Vi kan bistå med
generell veiledning og fortolkning om hvordan plan- og bygningsloven med tilhørende
forskrifter er å forstå. Selve myndigheten til å behandle og avgjøre saker etter plan- og
bygningsloven er derimot lagt til kommunene og fylkesmennene. Vi kan ikke uttale oss om
konkrete byggesaker. Vi har heller ikke mulighet til å instruere kommuner om hvordan en
konkret byggesak skal behandles eller hvem som skal gis partstatus.
Du har i din e-post gitt uttrykk for at du ønsker å orientere om en uheldig utvikling i Bergen
kommune. I departementet er vi opptatt av at regelverket fungerer etter sin hensikt, og vi
jobber kontinuerlig med forbedringer. Vi setter derfor pris på at du deler dine erfaringer med
oss. På bakgrunn av din e-post vil vi komme med noen generelle merknader til hva som
gjelder etter plan- og bygningsloven ved endring av bolig til hybelhus. Vi understreker at vi
med dette ikke tar stiling til eller vurderer lovligheten av den konkrete saken som du har vist
til i din e-post.
1. Utgangspunkt - det er lov å leie ut deler av boligen
I en bolig kan det være forskjellige boformer uten at boformene krever tillatelse fra
bygningsmyndighetene. For eksempel kan beboernes status endre seg fra en klassisk
familiesituasjon til et bofellesskap uten at dette nødvendigvis krever tillatelse fra
myndighetene. Innenfor boenheten kan det også foregå utleie. Det er normalt uproblematisk at
Postadresse
Postboks 8112 Dep
NO-0032 Oslo
[email protected]
Kontoradresse
Akersg. 59
http://www.kmd.dep.no/
Telefon*
22 24 90 90
Org no.
972 417 858
Bolig- og
bygningsavdelingen
Saksbehandler
Else-Karin Øvernes
22247158
en boligeier legger til rette for å leie ut deler av boligen sin til eksempelvis studenter. Det å
etablere et utleieforhold i egen bolig er i seg selv derfor ikke noe som skal saksbehandles av
kommunen. Det går imidlertid en grense for hva en boligeier kan gjøre uten å søke om
tillatelse.
2. Endring av kjeller/loft til soverom/stue krever søknad om tillatelse
Det er et krav etter plan- og bygningsloven at det arealet som tas i bruk eller leies ut, lovlig
kan brukes til boligareal. For eksempel så vil det å ta i bruk kjeller eller loft (tilleggsdel) til
soverom eller stue (hoveddel), føre til at det må sendes inn søknad om bruksendring1.
3. Det er ikke fritt frem for boligeiere å bygge om boliger til hybelhus
Vi har gjennom årene mottatt og besvart flere henvendelser om problemstillingen som du tar
opp om ”hyblifisering” av boligområder.
Som vi har sagt ovenfor er det fullt ut tillatt å leie ut deler av boligen uten at dette krever
søknad. Det går imidlertid en grense også her. Det er ikke – og har heller aldri vært - fritt frem
for å gjøre om boliger eller leiligheter til hybelhus eller hybelkollektiver. Dette er
søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Vi vil nedenfor gi en kortfattet oversikt over
hvilke bestemmelser i plan- og bygningsloven som gjelder:
 Oppdeling av bolig er søknadspliktig2
Med oppdeling av bolig mener vi først og fremst fysisk oppdeling av bolig som innebærer at
eksempelvis en enebolig eller leilighet bygges om til hybelhus/-kollektiv alternativt til
selvstendig(e) boenhet(er). For å kunne gjøre dette, må boligeier søke kommunen om
tillatelse.
 Å bruke boligen til noe annet enn det den er godkjent til er søknadspliktig3
Videre vil det også kunne oppstå søknadsplikt som følge av at boligen brukes til eller
tilrettelegges for noe annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk
(bruksendring). Det samme gjelder hvis endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan
påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til
byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser
Terskelen for bygningsmyndighetene til å kreve søknad om bruksendring er svært lav. Dette
følger av regelverket og er også lagt til grunn av Høyesterett i flere dommer, blant annet i en
sak som gjaldt erstatningsansvar for avslag på søknad om bruksendring av militærhybler til
private hybler4.
Enkelte misforstår reglene om bruksendring, og tror at det å søke om tillatelse til bruksendring
betyr at kommunen kan avslå den fordi de har innvendinger mot den nye bruken. Poenget
med at det må sendes inn søknad er at kommunen skal få muligheten til å vurdere om
endringene berører hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Å endre en
bolig/leilighet til hybelhus kan etter en konkret vurdering medføre at boligeier må søke om
tillatelse til bruksendring. Årsaken til at dette er at den endrede bruken kan påvirke nabolaget
1
Se byggesaksforskriften § 2-1 bokstav c.
Se plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav g.
3
Se byggesaksforskriften § 2-1 bokstav a og b, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d.
4
Se Rt-2010-291 (Vangen Eiendom) særlig avsnitt 49
2
Side 2
på en negativ måte, for eksempel gjennom økt trafikk og støy. Sikkerhet mot brann kan også
bli påvirket, særlig dersom det blir bosatt flere personer i en bolig enn det den opprinnelig var
dimensjonert for. Skal kommunen kunne avslå søknaden, må de kunne vise til en
avslagshjemmel i plan- og bygningslov eller arealplan.
 Endring av bolig til hybelhus må vurderes opp mot plan
Arealplaner kan være til hinder for å endre bolig til hybelhus5. Hvis for eksempel endret bruk
er i strid med plan, vil dette innebære at det må søkes om dispensasjon fra plan.
Kommunen har mulighet til i kommuneplanen å stille krav om at boligeier må innhente
særskilt tillatelse fra kommunen for å dele opp en bolig til hybler6.
4. Orientering om forslag til forenklinger av tekniske krav til eksisterende boliger
Avslutningsvis vil vi for ordens skyld informere deg om at Direktoratet for byggkvalitet
(DiBK), på vegne av departementet, nylig har sendt ut på høring forslag til forenklinger for
eksisterende boliger. Disse forenklingsforslagene går i korte trekk ut på å unnta fra og lempe
på tekniske krav som gjør det unødig dyrt og vanskelig å ta i bruk kjeller og loft til for
eksempel soverom og stue. Forslagene vil gjøre det enklere å utvide boligareal. Indirekte vil
også forslagene gjøre det enklere å leie ut deler av boligen sin.
Vi foreslår derimot ingen endringer i plikten til å søke bygningsmyndighetene om tillatelse
først ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og omvendt. Kravene til brannsikkerhet og
rømningsveier ligger også fast. Høringsnotatet er tilgjengelig på hjemmesiden til DiBK.
Med hilsen
Ole Molnes (e.f.)
avdelingsdirektør
Else-Karin Øvernes
seniorrådgiver
Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
5
6
Se bl.a. plan- og bygningsloven § 31-2 første ledd.
Se plan- og bygningsloven § 31-6 bokstav c. Se også plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 6
Side 3