Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO BBE-15/5048-16 71018/15 04.08.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Funksjonshemmedes råd AU Hundvåg bydelsutvalg Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Bystyret 28/15 17/15 / / 28.04.2015 26.05.2015 20.08.2015 Behandlet Enstemmig PLAN 2578P - DETALJREGULERING FOR HUSABØRYGGEN FELT 7.1 I PLAN 2253. HUNDVÅG BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til plan 2578P Detaljregulering for Husabøryggen felt 7.1 i plan 2253, med plankart datert GASA AS 03.07.2015 og bestemmelser datert GASA AS 12.06.2015, sist revidert GASA AS 19.06.2015 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Sammendrag Arkitektkontoret GASA AS fremmer, på vegne av Stavanger Eiendom, forslag til detaljregulering for felt 7.1 på Husabøryggen. Hensikten med dette prosjektet er å videreutvikle selvbyggerordningen. Etablererboligene på Husabøryggen er et pilotprosjekt som skal bidra til at flere får muligheten til å komme inn i boligmarkedet og eie sin egen bolig. Planforslaget legger til rette for 30 nye boliger fordelt på rekkehus og leilighetsbygg i to og tre etasjer, med parkering under bakken og uteområder i form av privat/felles uteoppholdsareal, gatetun og sandlekeplass. Til 2.gangsbehandling skal kvalitets- og miljøprogram med rammeplan for vann og avløp foreligge. Saken legges frem for kommunalstyret for byutvikling for førstegangsbehandling, og direktøren anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut på offentlig ettersyn. 1 1. Hva saken gjelder I henhold til plan 2253 for Husabøryggen Sør 2 stilles det krav om detaljregulering for felt 7.1 før søknad om tiltak. Felt 7.1 eies av Stavanger kommune. Stavanger eiendom har avholdt en begrenset anbudskonkurranse, og Front bygg med Arkitektkontoret GASA AS og Askim/Lantto Arkitekter vant oppdraget og har utarbeidet planforslaget. Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av 30 boliger i rekkehus og leilighetsbygg med tilhørende funksjoner. Prosjektet er et pilotprosjekt med navn Husabøryggen etablererbolig. Saken legges med dette frem for kommunalstyret for førstegangsbehandling. Bakgrunn for saken I Stavanger har vi hatt selvbyggerordningen i ca. 60 år. Selvbyggerordningen brukes for å tilby førstegangsetablerere billigere boliger. På grunn av stadig færre tilgjengelige utbyggingsområder i kommunen stilles det nå høyere krav til en god utnyttelse av gjenstående utbyggingsarealer. Stavanger eiendom har sett behov for å vurdere tildelingskriteriene, og strengere krav til byggeprosessen utfordrer selvbyggerprosessen. Husabøryggen etablererbolig er vedtatt av Formannskapet som et pilotprosjekt der Stavanger kommune står som byggherre. Husbankens kvalitetskrav er lagt til grunn for prosjektet. Målet er å videreutvikle selvbyggerordningen og finne frem til et konsept som er mindre arealkrevende og med større variasjon i boligstørrelser enn dagens selvbyggerordning. Det skal bygges rimelige boliger og differensierte boligtyper til flere målgrupper bl.a. enslige forsørgere, søkere som bor i kommunal bolig, funksjonshemmede og barnefamilier med lav inntekt. Tiltaket er i samsvar med målsetninger vedtatt i Boligsosial handlingsplan 2010 – 2015. Pilotprosjektet åpner for at noen som faktisk har eid bolig før, alene eller sammen med andre kan søke. Etablererboligene på Husabøryggen er beregnet til å koste fra kr 2,860 mill til kr 3,930 mill. 2. Gjeldende planer Gjeldende kommuneplan 2014–2029, vedtatt 15.06.2015 I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som byggeområde for bolig. Nord for planområdet går viktige turforbindelser. Bildet viser utsnitt av gjeldende kommuneplan 2014–2029. Grensen for plan 2578P er markert med blå linje. 2 Gjeldende regulering I reguleringsplan 2253 for Husabøryggen Sør 2, vedtatt 19.10.2009 er felt 7.1 regulert til boligformål/konsentrert småhusbebyggelse, med krav om utarbeidelse av detaljregulering. Reguleringsbestemmelsene fastslår rekkefølgekrav til tiltak, samt krav til innhold i utførelse av detaljregulering. Nye boliger kan ikke tas i bruk før alternativ trase til Hundvåg er etablert. Dessuten skal Hundvågveien stenges fysisk før utbygging av boligfeltgruppe 7, og fortau langs Hundvågveien fra planområdet og til Stavangerfjords vei skal være ferdig opparbeidet før utbygging av 7.1. Det skal opparbeides sandlekeplass og kvartalslekeplass 2. Antall boliger er satt til 20 i felt 7.1, og tillatt utnyttelsesgrad er %-BRA = 50%. Maks 50 % av bebyggelsen kan oppføres i tre etasjer, 50 % eller mer i 2 etasjer. Største tillatte mønehøyde er 10 meter. Utsnitt av plan 2253 for Husabøryggen Sør 2. Grensen for plan 2578P er markert med blå linje. Tilstøtende reguleringsplaner I nordvest - plan 1604 for del av grønnstrukturen på Husabø. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht. § 12-8 i plan- og bygningsloven. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 14.04.2015 i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 13.04.2015. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet innkom totalt 5 uttalelser fra offentlige instanser. Innholdet i uttalelsene går i hovedsak på følgende: - Det forutsettes at rekkefølgekrav i plan 2253 følges. Ingen innflytting før Ryfast er åpnet. - Det henvises til vegnorm for Nord-Jæren og utearealnormene i regionalplan for Jæren. - Barn og unges interesser skal ivaretas. - Planområdet bør utvides for å sikre trygg skolevei. - Grunnforhold og overvannshåndtering må avklares. - Det forutsettes at prinsippene om universell utforming blir ivaretatt. 3 De enkelte uttalelsene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse i vedlegg 4. 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet er markert med rødt. Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger innenfor hovedutbyggingsområdet Husabøryggen Sør i Hundvåg bydel, og er i dag ubebygd. Planområdet omfatter felt 7.1, og består av eiendom gnr 6 bnr 929. Felt 7.1 er på ca. 6 daa og har god tilgang til turdraget/grøntaksen som går på tvers av Hundvåg. Mot nord grenser felt 7.1 til ny gang- og sykkelvei, som knytter seg til eksisterende gang- og sykkelveier i øst og vest. Mot sør og øst grenser planområdet til ny samleveg og areal avsatt til gravlund. Hundvågveien grenser i vest mot planområdet. Felt 7.1 skal betjenes fra Hundvåg Ring og Sagafjords vei. Planområdets nærmeste bussholdeplasser ligger ved Hundvåg Ring. Levekår Det er ikke registrert spesielle levekårsproblemer i dette området. Levekårsundersøkelsen for 2014 viser at Hundvåg sammen med Hinna har den høyeste andelen av barn. I bydelen dominerer eneboligen. Botettheten er 2,44 personer per bolig i Hundvåg, mens Stavanger har 2,13 personer per bolig. Vi viser til forslagstillers planbeskrivelse for en ytterligere beskrivelse av området. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Forslagstiller har beskrevet planforslaget mht. innhold og kvaliteter som følger, og vist i kursiv: Planlagt bebyggelse Bebyggelsen som detaljreguleres er med basis i en tidligere gjennomført prosjekt- og entreprisekonkurranse. Som et resultat av dette foreligger det et skisseprosjekt som er evaluert og godkjent av tiltakshaver (Stavanger Eiendom). Det skal bygges rimelige, husbankfinansierte boliger rettet mot differensierte målgrupper som blant annet omfatter barnefamilier med lav inntekt, enslige forsørgere, søkere som bor i kommunale boliger 4 og funksjonshemmede. Detaljreguleringen omfatter i alt 30 boliger med tilhørende garasjeanlegg under terreng. 1) Medregnet i beregning av utnyttelse (Dep H-2300 §5.3) 2) Ikke medregnet i utnyttelse Utnyttelse: 5995/3526 gir 59% Plassering Bebyggelsen er planlagt i to rekker parallelt med områdets grenser. Dette gir et sentralt, sammenhengende fellesområde som vider seg ut nordover. Avstanden mellom husrekkene vil på det bredeste bli ca. 40m. Planlagt bebyggelse, sett fra nordvest Langs Berge Odels vei går det en siktlinje fra Hundvåg Ring mot utbyggingsområdet. Husrekkene med det sentrale grøntområdet vil være et godt synlig motiv i endepunktet av denne aksen. 5 Planområdet Hundvåg Ring Siktakse fra Hundvåg Ring mot planområdet Visuelle og fysiske forbindelser på tvers av bebyggelsen ivaretas ved at det reguleres mellomrom i husrekkene. Mellomrommene tillater gangtrafikk øst/vest gjennom området og forbinder det sentrale fellesområdet med for- og bakhager på øst- og vestsiden av rekkene. Klimatilpasning Bygningskroppene er bevisst plassert langs fremherskende vindretninger. Dette for å hindre uønsket trekk (turbulens) på lesiden. Vindskjerming løses i stedet ved le-beplantning på tvers av fremherskende retninger som er sørøst (sommer) og nordvest (vinter). 6 Alle leiligheter er henvendt mot både øst og vest slik at de vil ha sol både morgen og kveld. Det sentrale uteområdet er åpnet mot sør og vil ha optimale solforhold midt på dagen. Ved at den lave bebyggelsen er lagt mot vest har store deler av fellesområdet gode solforhold også på kveldstid. Soldiagram: Vårjevndøgn kl. 15 (15% av lekeplassen i skyggen) Soldiagram: Sommersolverv kl. 18 (20% av lekeplassen i skyggen) Leiligheter Detaljreguleringen omfatter bebyggelse med tre- og fireromsleiligheter, i alt 30 leiligheter fordelt på 18 tre-roms og 12 fire-roms. For å få optimale leilighetsstørrelser er bebyggelsen organisert slik at fire-roms leiligheter er i form av rekkehus over to plan, mens de mindre tre-roms leilighetene ligger på ett plan i små leilighetsbygg med tre etasjer. Det er lagt opp til at leiligheter og rekkehus er blandet i den østre husrekken. Dette er for å sikre variasjon i uttrykk og byggehøyder. Planlagt bebyggelse er basert på at oppholdsrom/stuer skal være gjennomgående. Dette gir varierte og gode utsikts- og dagslysforhold foruten direkte tilgang til balkonger og uterom både på øst- og vestsiden av den enkelte bolig. Bebyggelsen inneholder følgende leilighetstyper: 7 Utnyttelse og høyder Planlagt utnyttelse er beregnet med utgangspunkt i områdereguleringen fra 2009, hvor %-BRA skal regnes av tomtearealet. P-plasser på terreng inngår i BRA-arealet. Samlet BRA er 3540 m² som er 59 % av tomtearealet på 6 daa. Illustrasjonsplanen viser bebyggelse med to og tre etasjer. Områdereguleringen legger til rette for at 50 % av bebyggelsen tillates oppført i tre etasjer. I foreslått bebyggelse er 40 % av bebyggelsen i tre etasjer. Boligantallet (30) og utnyttelsen (59 % BRA) er høyere enn forutsatt i områdereguleringen som forutsetter 20 boliger og maksimalt 50 %- BRA. Avviket er nærmere begrunnet og redegjort for i avsnitt om virkninger av planforslaget. Adkomst Gående og syklende Som følge av det planlagte stengselet i Hundvågveien, vil planområdet ha bilfrie gang- og sykkelveier både på nord og vestsiden. Det er etablert mellomrom i husrekkene som forbinder fellesområder, boliginnganger og det omkringliggende gang-/sykkelveinettet. Kjørende Kjøreadkomst til området skjer fra forlengelsen av Sagafjords vei i sør. Parkering er planlagt i fellesanlegg under terreng. Nedkjørselen er lagt nærmest mulig adkomstveien for å unngå å trekke biler inn i området. Rampen er toveiskjørt, men kun ment for ett kjøretøy (sykkel eller bil) av gangen. Oversikt løses ved hjelp lysregulering eller speil. Fra p-kjelleren er det planlagt en sentralt beliggende trapp med tilhørende heis direkte opp til felles uterom mellom husrekkene. Nødvendig transport og varelevering Det er tilrettelagt for unntaksvis kjøring på gangveiene og kortere stans nær hver enkelt boliginngang i forbindelse med syketransport, flytting og leveranse av tyngre gjenstander. Parkering Biler Planlagt parkeringsanlegg under terreng er dimensjonert for 30 biler. I tillegg er det etablert 5 parkeringsplasser på terreng. Disse er tiltenkt kortere stans/besøk og når det er lite hensiktsmessig å benytte p-kjelleren. Samlet parkeringsdekning er 1,17 bilplass pr. bolig. Iht. gjeldende bestemmelser i Stavanger, ytre sone er det maksimalt tillatt 1,2 bil pr. bolig. Det er planlagt i alt to HC-plasser, en innendørs i p-anlegget og en på terreng nær innkjøringen til området. Tilsammen utgjør disse 6 % av det totale antallet plasser. Gjeldende områderegulering krever min. 5 %. Sykler Det er avsatt plass i parkeringsanlegg under terreng for 90 sykler iht. gjeldende bestemmelser (tre pr. bolig). P-anlegget for sykler nåes fortrinnsvis via kjørerampen. Det er planlagt parkering i stativer med to sykler over hverandre. Det er i tillegg avsatt plass for et mindre antall plasser utendørs i tilknytning til boliginngangene. Boder 8 Boder for sportsutstyr er planlagt i tilknytning hver enkelt bilplass. Bomiljø, bokvalitet og uteområder Felles uteoppholdsområder Felles uteområder vil ha gode solforhold og ellers en størrelse og plassering som gjør det egnet for aktiviteter som er tilpasset ulike behov og aldersgrupper. Privat uteopphold Leiligheter på bakkeplan har private uteoppholdsplasser i form av terrasser på begge sider av de gjennomgående leilighetene. På plan to og tre har leilighetene vestvendte balkonger. Lek Det er planlagt et lekeområde for mindre barn sentralt i fellesområdet. Lekeplassen er planlagt som sandlekeplass i tråd med de kommunale retningslinjene. Lekeområdet er ca. 370 m², ligger skjermet fra trafikk og vil være godt synlig fra hver enkelt bolig. Kvartalslekeplass for de litt større barna er innarbeidet i områdeplanen for Husabøryggen sør 2. Rekkefølgekrav vil sikre opparbeidelse av denne før boligene tas i bruk. Oversikt over samlet uteoppholdsareal: 2747 m2 505 m2 152 m2 3404 m2 113 m2 Fellesområder (inkl. lekeplass) Privat uteopphold på terreng Balkonger Samlet Gjennomsnitt pr. bolig Arkitektur, materialbruk og estetikk Kombinasjonen av rekkehus og leilighetsbygg gir muligheter for en variert bygningsmessig komposisjon. De rektangulære bygningsvolumene er brutt opp ved sprang, nisjer, høydeforskjeller og mellomrom. Spill mellom sol og skygge vil forandres etter tid på døgnet og gi bebyggelsen er rikt og mangfoldig uttrykk. Enkelte av leilighetene er speilvendte for ytterligere å bryte opp og skape spenning i fasaderekkene. På fasadene er det tenkt kledning av ubehandlet tre med lave krav til vedlikehold. I enkelte inntrukne partier er det planlagt farget platekledning i kontrast til panelveggene. Fleksibilitet 9 Leilighetene har varierte bruksmuligheter og det er lagt til rette for at ulike brukere kan ta i bruk boligene forskjellig, ved innflytting eller ved mindre tilpasninger etter hvert som behovene endrer seg. Universell utforming Uteområder Det moderate terrengfallet gjør at felles uteområder kan nås av rullestolbrukere uten særlige tilpasninger. Tilgjengelighet og brukbarhet P-anlegg under terreng vil være tilgjengelig med heis. Det vil bli etablert trinnfri adkomst til alle boliger på nederste plan. Alle leiligheter og fellesarealer vil ha tilgjengelighet i henhold til gjeldende krav. Dette gjelder både adkomst til leiligheter og intern dimensjonering for bruk av rullestol (snusirkel). Tre-roms leilighetene er utformet i henhold til Husbankens kriterier 7.1.1.A: ”Boenhet på ett plan i bygning med krav til heis” og rekkehusleilighetene er planlagt med i kriteriene i 7.1.1.C: ”Boliger over flere plan uten alle hovedfunksjoner på inngangsplan”. Sistnevnte er tilfredsstilt ved at det er avsatt plass til og gjort konstruksjonsmessige forberedelser for løfteplattform. Universell tilrettelegging Det er ellers lagt vekt på å oppnå oversiktlige forbindelseslinjer og tydelige inngangspartier. Lys- og fargesetting vil bli tatt i bruk for å legge til rette for syns- og orienteringshemmede. I en senere prosjektfase vil skilt, installasjoner, betjeningstablåer o.a. bli tilrettelagt i henhold til de krav og retningslinjer som gjelder. Renovasjon Det er planlagt nedgravde avfallscontainere langs Sagafjords vei nær adkomsten til boligområdet. Miljø Energi Utover gjeldende bestemmelser i Teknisk forskrift (TEK 10) er det forutsatt at boligene skal oppfylle utvidete krav slik de er definert av Husbanken gjennom ”Skjerpet tiltaksmodell”. Dette innebærer krav utover TEK10 §14-3 med hensyn til: - Gjennomsnittlige u-verdier på vinduer og dører - Lufttetthet - Ventilasjonsanleggets virkningsgrad - Spesifikk vifteeffekt (SFP) Kriteriene ligger tilnærmet på samme nivå som Lavenergihus klasse 1 i NS 3700: ”Kriterier for passivhus og lavenergihus – boligbygninger”. Materialvalg Ubehandlete tre fasader er valgt med tanke på treets gode miljøegenskaper i klimasammenheng, men også for å redusere behovet for vedlikehold og miljøbelastende overflatebehandlinger. Egenskaper for andre materialer vil bli vurdert som en del av prosjektets miljøoppfølging. Overvannshåndtering Der er planlagt lokal håndtering av overvann innenfor planområdet. Ulike tiltak for fordrøyning og infiltrasjon vil bli vurdert og iverksatt. Tilrettelegging for miljøvennlig transport Planområde og bebyggelse er tilrettelagt for miljøvennlig transport ved at det er planlagt innendørs sykkelparkering i henhold til gjeldende norm (3 sykler pr. bolig). I parkeringsanlegget skal det legges 10 til rette for ladestasjoner for el-biler. Det er forholdsvis god tilgang til buss slik at beboerne kan velge bort bil. Miljøoppfølging Det vil bli utarbeidet et enkelt miljøprogram for presisering, tydeliggjøring og oppfølging av miljømålene. Forslagstillers redegjørelse for virkninger av planforslaget er som følger, og vist i kursiv: Forholdet til overordnede planer Detaljreguleringen er i tråd med intensjonene i statlige, regionale og kommunale planer. Forholdet til gjeldende regulering Foreslått utbygging er i tråd med formål og høyder i gjeldende områderegulering, men avviker mht. boligantall og grad av utnytting. Økt boligantall vil ha positiv innvirkning ved at det er et uttalt kommunalt behov for boliger til familier og enkeltpersoner i etableringsfasen. Følgende av økt utnyttelse er vurdert. Vurderingene har omfattet følgende forhold: Muligheter for gode uteområder Selv med høyere utnyttelse er det mulig å etablere områder for uteopphold med fornuftig areal og god kvalitet. Både fellesområder, lekeområder og private oppholdssoner kan etableres iht. relevante normer. Solforhold Soldiagrammer er benyttet i vurderingen av plassering og byggehøyder. Diagrammene viser at god soltilgang til alle leiligheter er mulig selv med et økt utnyttelse. Det også er mulig å etablere private og felles uteområder med gode solforhold. Økt utnyttelse kan gjennomføres uten negativ innvirkning på solforholdene i de omkringliggende områder. Naboskap, innkikk Økt tetthet er mulig uten at det oppstår problemer med innsyn. I det valgte forslaget til bebyggelse er minste avstand mellom gjenboere mer enn 20 meter. Mellomrom, siktlinjer og visuell kontakt Mulighetene for visuell og fysisk kontakt, både innbyrdes og i forhold til omkringliggende områder er vurdert. Selv med økt utnyttelse er det mulig å ivareta den åpenhet som er nødvendig for å ivareta viktige siktlinjer og fysiske forbindelser. Byggehøyder Reguleringsplanen legger til rette for at 50 % av bebyggelsen kan oppføres i tre etasjer. Studier av ulike bebyggelsesmønstre viser at høyere utnyttelse og leilighetstall enkelt kan oppnås, selv uten at mulighetene for tre etasjer utnyttes maksimalt. I foreslått og illustrert bebyggelse er rundt 40 % i tre etasjer. Parkeringsdekning Underjordisk parkeringsanlegg gjør det mulig å få til sykkel-/biloppstillingsplasser og sportsboder for et større antall boliger uten at det påvirker eller reduserer uteområdene. Trafikkforhold Trafikkløsningen og veier er avklart gjennom områdereguleringen. Den foreslåtte økningen på 10 boliger er marginal og antas å ha liten trafikal innvirkning. 11 Barns interesser Det vil ikke skje tap av lekearealer som en følge av utbyggingen. Når planen for Husabøryggen er gjennomført, vil området bli tilført nye kvartalslekeplasser, gode felles lekeområder og det vil være etablert sikre forbindelser til og mellom disse. Sosial infrastruktur Skolekapasitet I behandlingen av områdeplanen for Husabøryggen Sør er det ikke fremkommet merknader som tilsier at skolekapasiteten må utvides. I områdeplanen for Atlanteren planlegges ny skole - utvidelse av Skeie skole. Utbyggingen av felt 7.1 vil ikke å få vesentlig virkning for skolekapasiteten. Barnehager Beregninger viser at fram til 2018 vil Hundvåg bydel ha overkapasitet på barnehageplasser og det er i tillegg lagt til rette for flere barnehager i samme område. Planlagt utbygging vil ikke ha vesentlig påvirkning på barnehagesituasjonen. Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur er planlagt og stort sett opparbeidet. Overvann vil bli håndtert innenfor planområdet og vil ikke belaste det kommunale ledningsnettet. Risiko og sårbarhet (ROS) Det er gjennom ROS-analysen ikke avdekket forhold av sikkerhetsmessig betydning. Miljøtekniske undersøkelser og kartlegging av grunnforhold må gjennomføres, og dette er medtatt i planbestemmelsene. Økonomiske konsekvenser for kommunen Investeringer i teknisk og sosial infrastruktur er i hovedsak gjennomført. Andre økonomiske konsekvenser er ikke kjent. Interessemotsetninger Vesentlige problemstilling knyttet til arealdisponering, trafikk, infrastruktur osv. er avklart i arbeidet med områdeplanen. Det er ikke fremkommet innspill eller bemerkninger som tilsier at det er interessemotsetninger knyttet til gjennomføringen av detaljreguleringen. Avveining av virkninger Utbyggingen vil ikke ha negativ innvirkning selv med høyere grad av utnytting og boligantall enn forutsatt i områdereguleringen. Fordelene (økt boligantall) er større enn ulempene som i dette tilfelle er knyttet til marginalt mer trafikk i nærområdet. 6. Vurdering av planforslaget Planbeskrivelsen gir en god oversikt over planforslagets innhold og omhandler alle viktige temaer. Om planforslaget har vi følgende bemerkninger: Forhold til overordnete planer I detaljreguleringen er det foreslått noen avvik fra områdereguleringen. Planforslaget legger til rette for en økning av fastsatt maks utnyttelsesgrad fra %-BRA = 50 % til %-BRA = 59 %. Tillatt antall boliger økes fra 20 til 30 boliger. Dette har blitt mulig med å legge parkering under bakken. Vi kan ikke se at økt utnytting vil gå på bekostning av kvaliteten på utearealene, og kan derfor akseptere dette. Når det gjelder den økte trafikken på samleveien som følge av økt antall boliger så mener vi at veinettet vil tåle dette. Økningen av antall boliger anses så stor at planen må legges frem for bystyret ved endelig behandling. 12 Planforslaget vurderes ellers å være i tråd med overordnede planer og retningslinjer, og kommunens intensjoner om mer boligutbygging. Når det gjelder rekkefølgekrav i plan 2253 så anses forholdene angående etablering av nettstasjon og nedgravde avfallsbeholdere ivaretatt i bestemmelsene. I samsvar med overordnet plan skal det opparbeides sandlekeplass og kvartalslek 2. Stenging av Hundvågveien er tatt med som rekkefølgekrav i bestemmelsene. En vurdering av veitrafikkstøy er utført i samsvar med krav i områdereguleringen. Vi mener at rekkefølgekravet knyttet til alternativ trase til Hundvåg faller bort med bakgrunn i bystyrets behandling av utbyggingsplanen 2011 - 2015 i møte 13.05.2013. På møtet vedtok bystyret at «Husabøryggen Sør plan 2253 tilrettelegges for utbygging, slik at de første feltene kan ha ferdige boliger fra 2016.» Det er ikke lenger behov for krav om opparbeidelse av fortau langs Hundvågveien fra planområdet og til Stavangerfjords vei. Hundvågveien har via mindre endring blitt omregulert til gang- og sykkelvei og det er regulert inn stengning av veien. Forholdet til kulturminner anses avklart i kommunedelplan for Husabø og områdereguleringen, og tas derfor ikke opp igjen i detaljreguleringen. Plangrep og arkitektur I planen er det vektlagt å skape en variasjon i bebyggelsen med ulike typer bebyggelse, rekkehus og leilighetsbygg. For å sikre at det blir variasjon må dette forankres i bestemmelsene til 2.gangs behandling. Det er bra at husrekkene brytes opp, og det skapes siktakser og tverrforbindelser innenfor området, men også mot tilgrensende områder. Bebyggelsen er plassert i to rekker parallelt med områdets grenser med et gatetun som et stort felles areal sentralt i området. Plasseringen av bebyggelsen og byggehøydene er gunstig i forhold til vind og gir gode solforhold for både private og felles arealer. Det er positivt at alle boligene har leke- og oppholdsarealer i umiddelbar nærhet. Men det er særledes viktig at private utearealer og fellesarealer får en tydelig avskjerming. Det kommer frem av planbeskrivelsen at forslagsstiller ønsker å skape et attraktivt boligområde. Vi mener ambisjonene må konkretiseres i et miljø- og kvalitetsprogram som skal være styrende ved prosjektering og følges opp i forbindelse med søknad om tiltak. Til 2. gangs behandling må kvalitetsog miljøprogram foreligge. Bokvaliteter og bomiljø Planforslaget legger til rette for et trygt og godt bomiljø med varierte boligtyper og –størrelser tilpasset ulike familieformer og boformer. Leilighetsstørrelser fra 73 m² til 135 m² vil kunne gi en blandet befolkningsstruktur. Det er avsatt tilstrekkelig areal til felles uteopphold. Gatetunet vil fungere som samlingsplass for alle beboere. Illustrasjonsplanen viser hvordan nærlekeplass plasseres i gatetunet. De planlagte boligene vil også være et supplement til eksisterende bebyggelse i nærområdet. Tilgang til friområde utenfor planområde kan videre påvirke folkehelsen i positiv retning. Nærmiljø og barn- og unges oppvekstsvilkår Hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår synes å være godt ivaretatt i planen. Planforslaget stiller krav til opparbeidelse av kvartalslek og sandlekeplass. Dessuten legger planen til rette for et mest mulig bilfritt boligområde. Universell utforming Prinsippene om universell utforming anses som særlig godt ivaretatt. Det er også gitt bestemmelser som ivaretar dette. Trafikk og parkering 13 Det blir noe trafikkøkning på Sagafjords vei. Spesielle tiltak utover å sikre gode siktlinjer anses ikke nødvendig. For myke trafikanter kan det vurderes fotgjengerfelt for kryssing av samlevegen. Parkeringen anses ivaretatt iht. krav i kommuneplanen. Planforslaget legger til rette for felles parkeringsløsninger under bakken. Planforslaget tilrettelegger for lading av el-biler i parkeringsanlegg, jf. § 4.5 i bestemmelsene. Det er satt av areal til gjesteparkering utendørs. HC-parkering er sikret i bestemmelsene. Sykkelparkering skal skje i hovedsak i parkeringskjeller. Til 2.gangs behandling bør det presiseres i bestemmelsene at det i tillegg skal legges til rette for noe sykkelparkering i tilknytning til boliginngangene og i gatetunet. Kun i unntakstilfeller for eksempel ved brann eller vareleveranse skal bil og kjøretøy kunne kjøre inn i området. Det må vises i utomhusplanen til byggesaken hvordan det sikres at bilkjøring på gatetun begrenses til et minimum. Risiko og sårbarhet Forslagstiller har gjennomført en vurdering av risiko og sårbarhet inkl. trafikkstøyvurdering. Støyrapporten viser at det ikke er behov for skjermingstiltak. Utfordringene knyttet til støy under anleggsperioden anses ivaretatt i bestemmelsene. Ifølge planbeskrivelsen skal overvann håndteres innenfor planområdet, uten at dette er forankret i bestemmelsene. Det er satt krav til miljøprogram til byggesøknaden. Vi mener håndtering av overvann må avklares i planfasen, og viser til kommuneplanens bestemmelser om krav til rammeplan for vann og avløp som skal utarbeides til første gangs behandling. I områdeplanen for Atlanteren er det planlagt vannspeil i friområdet. Det bør vurderes om overvann kan håndteres i friområdet i øst som et miljømessig og estetisk element. Til 2.gangsbehandling må det vises overordnet plan for vann og avløp som skal inneholde en beskrivelse for overvannshåndtering. Konsekvenser for naboer og tilgrensende områder Utbygging av området med flere boliger vil føre til trafikkøkning på samlevegen. Utført støyvurdering viser imidlertid ikke behov for støytiltak. Skygge fra planlagt bebyggelse vil ikke berøre tilgrensende områder. Kvartalslekeplassen som kreves opparbeidet skal først og fremst være et tilbud til de nye boligene. Det vil imidlertid være naturlig at andre barn i nærområdet også kan benytte dette arealet. 7. Oppsummering og konklusjon Husabøryggen etablererbolig er et pilotprosjekt som bygger videre på selvbyggerordningen. Det skal legges til rette for etablering av rimelige boliger og differensierte boligtyper til flere målgrupper. Planforslaget vil kunne gi 30 nye boliger fordelt på rekkehus og leilighetsbygg. Det legges opp til noe økt utnyttelsesgrad og økning i antall boliger i forhold til områdereguleringen. Planforslaget vurderes ellers å være i tråd med overordnede planer og retningslinjer. Det er positivt at forslagstiller har kommet langt i prosjekteringen. Prosjektets innhold og omfang viser en god tilpasning til tomt og omgivelsene. Under utarbeidelse av planforslaget har en lagt stor vekt på tilgjengelighet av bygg og uterom, og planen følger opp kommunens klima- og miljømål. Til 2.gangsbehandling skal foreligge: - Overordnet plan for vann og avløp med beskrivelse for overvannshåndtering. - Kvalitets- og miljøprogram slik at arkitektonisk og materialmessig kvalitet sikres i planen, og vil kunne legges til grunn i byggesaken. Direktøren anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 14 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart, datert GASA AS 03.07.2015 3. Reguleringsbestemmelser, datert GASA AS 12.06.2015, sist revidert GASA AS 19.06.2015 4. Forslagstillers planbeskrivelse med ROS-analyse, oppsummering av merknader ved planoppstart og kommentarer 5. Forslagstillers illustrasjonsplan 6. Forslagstillers illustrasjoner, fasader, snitt, perspektiv 7. Forslagstillers sol- og skyggeillustrasjoner 8. Trafikkstøyvurdering 9. Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Wenche Ø. Clarke fung.byplansjef Britt Beege saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur 15
© Copyright 2024