STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
BSA-14/5083-13
3713/15
16.01.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
/
/
18.06.2015
PLAN 2536P - DETALJREGULERING FOR JÅTTÅVEIEN 211 HINNA
BYDEL
Forslag til vedtak:
Privat forslag til detaljregulering for Jåttåveien 211 med plankart, datert Sivilarkitekt Leif Larsen AS
24.04.2015, og tilhørende reguleringsbestemmelser, datert Sivilarkitekt Leif Larsen AS 28.04.2015,
sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Sammendrag
Sivilarkitekt Leif Larsen AS har fremmet privat detaljregulering for Jåttåveien 211 med oppdeling av
eiendommen i 4 boligtomter med totalt 8 boenheter, lekeplass og adkomstveg.
Gjeldende regulering har krav om bebyggelsesplan, nå detaljregulering, før utbygging.
Planforslaget vurderes til i hovedsak å være i samsvar med tidligere vedtatte føringer for utbygging
av denne eiendommen, og anbefales utlagt til offentlig ettersyn.
1
PLAN 2536P - DETALJREGULERING FOR JÅTTÅVEIEN 211 HINNA
BYDEL
Bakgrunn for saken
Sivilarkitekt Leif Larsen AS har på vegne av hjemmelshaver Gunnar Pettersen fremmet privat
detaljregulering for gnr/bnr 15/147, Jåttåveien 211.
Formålet med planen er å regulere planområdet til boligformål med oppdeling i 4 boligtomter med
totalt 8 boenheter, lekeplass og adkomstveg.
Gjeldende planer og andre relevante vedtak
Planområdet inngår i reguleringsplan 2136, Jåttå gravlund, vedtatt i bystyret 24.09.07. Planområdet
inngår her som et separat delfelt med arealformål frittliggende småhus, og krav om at det før
utbygging må utarbeides bebyggelsesplan, hvilket i dag innebærer detaljreguleringsplan. Tomtene
skal utbygges med eneboliger med en boenhet og maks %-BYA på 25 %.
Tilliggende vei, Jåttåveien, inngår i plan 2456, mht regulering/oppgradering av gangvei nordover til
Diagonalen. Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn. En fremmet innsigelse mht jordvern er løst,
men det avventes arkeologiske undersøkelser før planen kan fremmes til 2.gangsbehandling. Vedtatt
bomring forutsetter Jåttåveien stengt for kjøretrafikk nord for Jåttå gravlund. Forslag om regulering
av gangvei langs Jåttåveien opprettholdes.
Forhåndskunngjøring
Oppstart planarbeid ble varslet i lokalpressen 25.04.2014. Grunneiere, rettighetshavere, kommunale
og fylkeskommunale instanser ble varslet spesielt ved brev datert 24.04.2014. Det kom inn 5
merknader. Forslagstiller har resymert og kommentert merknadene i vedlegg 4.
Beskrivelse av planområdet
Planområdet er totalt på 2912 m2. Arealet denne planen innbefatter var opprinnelig en del av et
gårdsbruk som aktivt ble drevet av Gunnar Pettersen sine foreldre. Gårdsbruket er med unntak av det
areal denne plan innbefatter overtatt av Stavanger kommune i tilknytning til Jåttå gravlund.
2
Eksisterende bygg på eiendommen
På eiendommen står i dag en løe og et eldre våningshus i god stand. Planen tilrettelegger for at disse
ikke må rives før Pettersen ønsker dette.
Topografi
Planområdet skråner mot sørvest.
Solforhold
Området har gode solforhold hele året.
Tilgang til grøntstruktur
Grøntstruktur med målpunkt Forus/Hinna bydel ligger innenfor gangavstand.
Vegetasjon
Det finnes ikke bevaringsverdig vegetasjon innenfor planområdet, men det finnes vegetasjon
grunneier ønsker det skal tas vare på, om nødvendig ved flytting av enkelte prydbusker og trær.
Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk
Planområdet grenser opp mot eneboliger mot vest. Mot nord grenser planområdet opp mot et mindre
grøntareal. Mot sør og øst grenser planområdet opp mot henholdsvis Eikesetdalen og Jåttåveien.
I nærområdet mot øst finnes det større offentlige friarealet rundt Jåttånuten, som del av den regionale
grøntstruktur i Stavangerområdet. Volummessig er det samsvar mellom de frittliggende eneboligene
vist i planforslaget og den etablerte boligbebyggelsen i nærområdet til eiendommen.
Vann/avløp
Det finnes hovedledninger for kommunaltekniske anlegg i omkringliggende gatenett.
Spesielle miljø- og/eller risikoforhold
Planområdet er noe utsatt for vegtrafikkstøy. Støyrapport er utarbeidet.
Eksisterende service i nærområdet
Hinna bydel er en velutviklet bydel med god servicedekning og senterfunksjoner. Dagligvarebutikk,
skoler og barnehage ligger innen gangavstand fra planområdet.
Jåttåområdet inngår i et regionalt gang- og sykkelvegnett med målpunkt Stavanger sentrum og
Forusområdet, foruten andre knutepunktsentre og større friarealer på Nord-Jæren.
3
Beskrivelse av planforslaget: innhold, kvaliteter og konsekvenser
Forslagstiller har beskrevet planforslaget mht innhold, kvaliteter og konsekvenser som følger, vist i
kursiv, redigert, forkortet og supplert:
Ved planen foreslås at byggeområdet utvides ved at tidligere regulert trafikkareal mellom nå
foreslått gangvei langs Jåttåveien iht plan 2456 og eiendommen inkluderes.
Planforslag tilrettelegger for at det kan bygges 4 eneboliger med sekundærleiligheter, totalt 8
boenheter på eiendommen. Dette samsvarer med det bebyggelsesmønster som finnes i nærområdet
som domineres av frittliggende toetasjes eneboligbebyggelse. Således er forslaget til
detaljreguleringsplan her ikke noe stilbrudd, men en videreføring av den etablerte
bebyggelsesstruktur i denne del av Godeset.
Ved å videreføre områdereguleringens føringer om frittliggende eneboliger er det også tatt tilbørlig
hensyn til Jåttå Gravlund. En utbygging med høyere arealutnyttelse ville gitt økt skygge, redusert
utsikt og mindre sol på gravlunden.
Planforslaget dersom det godkjennes vil bidra til en arkitektonisk oppgradering på denne
hjørneeiendom mot Jåttåveien/Godesetdalen. Vist tomtedeling tilrettelegger for en gradvis utbygging
der eksisterende bolig og løebygning kan bli stående, samtidig som det gradvis bygges nye
eneboliger her.
Planen tilrettelegger for at boligene her skal ha høy arkitektonisk kvalitet.
I samsvar med kommuneplan for Stavanger er det tilrettelagt for at minimum 50 % av de 4
eneboligene skal være tilgjengelig bolig i samsvar med TEK10.
Privat hageareal og felles lekeareal har arealstørrelser i samsvar med gjeldende kommuneplan.
Som det fremgår av plankart og planillustrasjoner er det tilrettelagt for at det i hver av de nye
eneboligene kan bygges sekundærleilighet. Tegningsillustrasjonene viser at avsatt hageareal på hver
tomt er tilstrekkelig for hovedleilighet og sekundærleilighet i samsvar med retningslinjene i
gjeldende kommuneplan.
Adkomst
I forhold til gjeldende plan er hovedatkomst til planområdet forskjøvet ca. 5 m mot nord bort fra
krysset Jåttåveien/Godesetdalen. Dette bidrar til økt arealeffektivitet og trafikksikkerhet i området.
Jåttåveien har god kapasitet til å ta den begrensede mertrafikk planendringen medfører.
Parkering
Det er lagt opp til parkering på egen tomt. Det er vist en ekstra biloppstillingsplass pr. tomt for
sekunderleilighet. Parkeringsdekningen skal følge Stavanger kommunes til enhver tid gjeldende
parkeringsvedtekt. I adkomstsonen til boligfeltet er avsatt 1 HC plass og 2 stk.
gjesteparkeringsplasser.
Renovasjonsløsning
Felles renovasjonsoppstilling for avhenting er vist på plankartet. Renovasjonsteknisk plan for
boligfeltet følger vedlagt, og er i samsvar med Stavanger kommunes retningslinjer.
Energiforsyning
Energiforsyningen vil basere seg på rammevilkårene gitt av Stavanger kommune.
Miljøvennlig energibruk i bygge- og driftsfasen er vektlagt. Konf. også planbestemmelsene.
Forslagets estetiske kvaliteter
Med innslag av en ny bygningsstruktur som vist i planforslaget er det tilrettelagt for at områdets
estetiske kvalitet vesentlig kan forbedres i forhold til dagens situasjon.
4
Uteareal
Utearealer innenfor planområdet følger kommuneplanbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene
sikrer at disse blir opparbeidet med god kvalitet. Det er avsatt felles lek i samsvar med norm.
Støyforhold
Det er utarbeidet støyrapport, vedlegg 9. Den konkluderer med at det er behov for en ca. 1,8 m høy
støyskjerm mot Godesetdalen, eller lokale skjermer. Støyskjerm er vist på plankartet. Illustrasjon for
støyskjerm med glass i øverste del er utarbeidet, vedlegg 10.
KONSEKVENSER AV PLANEN
Estetiske kvaliteter
Det er lagt inn krav i bestemmelsene om bygninger og anlegg at det skal stilles høye krav til estetisk
utforming. Bygninger skal tilfredsstille allmenne krav både i forhold til seg selv og i forhold til de
bygde omgivelser. Det skal benyttes mest mulig giftfrie materialer i bygninger, tekniske
installasjoner og utomhusanlegg.
Vegsystem
Denne plan vil bidra til å oppnå tilfredsstillende trafikksikkerhet på boligfeltet og i nærområdet. I
forhold til gjeldende plan er frisiktsonene til eiendommen utvidet.
Adkomstforhold
Planforslaget foreslår at dagens adkomst til Jåttåveien 211 forskyves bort fra eksisterende
hovedkryss mot nord i samsvar med føringene i Vegdirektoratets Håndbok 240.
Vann og avløp
Planforslaget tilrettelegger for tilfredsstillende hovedtilknytning for vann og avløp i nærliggende
hovedvegnett.
Renovasjonsløsning
Forslag til renovasjonsløsning følger Stavanger kommunes retningslinjer.
Energiforsyning
Planforslaget tilrettelegger for etablering av energivennlige løsninger på eiendommen i samsvar
med dagens forskriftskrav. Jf. vedlagt uttalelse fra Lyse i planvarslingsperioden.
Planforslagets tilgjengelighet
Det er tilfredsstillende atkomst for brannvesenets slokkemateriell til de 4 planlagte eneboligene.
Det er kjørbar atkomst nær opp til alle 4 hovedinnganger for varelevering, service og syketransport.
Krav til minimum 50 % tilgjengelig bolig er sikret i reguleringsbestemmelsene.
Samfunnssikkerhet (ROS- analyse)
ROS-analyse av planområdet er gjennomført, vedlegg 8.
Det er ikke fremkommet forhold som forhindrer at en utbygging i.h.t. planforslaget kan finne sted.
Planvurdering
Planforslaget følger opp gjeldende reguleringsplan med frittliggende boligbebyggelse, men åpner for
at det kan være inntil to boenheter (sekunderleilighet) pr tomt. Gjeldende regulering har krav om en
boenhet.
Videre er tillatt %-BYA for de enkelte tomter foreslått til 33.5 %. Her er det tatt høyde for at
biloppstillingsplasser inngår i %-BYA. Gjeldende regulering har %-BYA på 25 %. Areal for nå
foreslått intern vei og lekeplass gikk her inn i bergningsgrunnlaget for %-BYA.
5
Foreslått utnytting er i samsvar med kommuneplanens generelle bestemmelser for frittliggende
småhusbebyggelse mht tomtestørrelse og utearealer.
Barn og unge-skolevei
Det er avsatt sandlekeplass innen område i samsvar med gjeldende norm. Det er sikret
gangforbindelse via gangvei langs Jåttåveien, fotgjengerovergang over Godesetdalen og videre via
fortau sørover langs Slettestrandveien til barnehage og skole. Gangavstandene er på henholdsvis 150
og 350 m. Her er det også god tilgang på offentlige lekearealer og friområder.
Levekår
Det er ikke registrert spesielle levekårsproblemer i området
Øvrige tema er akseptabelt utredet ved forslagstillers planbeskrivelse.
Konklusjon
Planforslaget vurderes til i hovedsak å være i samsvar med tidligere vedtatte føringer for utbygging
av denne eiendommen og anbefales utlagt til offentlig ettersyn.
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Oversiktskart
Plankart, datert Sivilarkitekt Leif Larsen AS 24.04.15
Reguleringsbestemmelser datert Sivilarkitekt Leif Larsen AS 28.04.15
Forslagsstillers resyme av innkomne merknader ved planoppstart med kommentarer
Illustrasjonsplan
Snitt
Soldiagrammer
Sjekkliste ROS-analyse
Støyrapport datert Sinus 12.12.14
Illustrasjon støyskjerm
Gjeldende regulering
Forslagsstillers planbeskrivelse
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne Skare
byplansjef
Brigt Sandvik
saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
6