1. No category

NEDRE EIKER KOMMUNE
Samfunnsutvikling
Saksbehandler: Maria Bryksina
L.nr.: 42145/2016 Arkivnr.: 20130012/L13 Saksnr.:
2013/7290
Utvalgssak
Forslag til reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet 1.gangsbehandling
Utvalg
Møtedato
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 17.01.2017
Utvalgssaksnr.
10/17
GRUNNLAG
 Kommuneplanens arealdel, vedtatt 07.10.2015
 Reguleringsplan. Øvre Bakkefeltet, delfelt B2, MJ32.03, vedtatt 28.01.2009
 Referat fra oppstartsmøte, 29.11.2013.
VEDLEGG
1
2
3
Plankart til 1.gangsbehandling Øvre Bakkefelt 2017.01.04
Øvre Bakkefeltet Bestemmelser 9.01.2017 til 1.gangs behandling
Planbeskrivelse 2016.12.01 Øvre Bakkefelt
SAMMENDRAG
Planforslaget erstatter delvis eksisterende reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet samt at den
tilsvarer kravet til bebyggelsesplan stilt i §3.1 i reguleringsbestemmelser til Øvre Bakkefeltet.
Planforslaget legger til rette for boligutbygging i området kalt Bakkebruddet. Området er
foreslått utbygget med småhusbebyggelse, både i form av små leilighetsbygg, rekkehus og
kjedete boliger. Planforslaget innebærer at det bygges adkomstveg inn i planområdet samt at
eksisterende gang- og sykkelveg mellom sentrum og Åsen fullføres.
Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og i tråd med overordnede
planer. Det tilrådes at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn.
Side 1
OPPLYSNINGER
Hensikt med saken
Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal
kommunen etter §12-11 i PBL ‘snarest, og senest innen tolv uker’, i 1.gangsbehandling
vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget, hvor det tas stilling til om
kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre
behandlingen av planen.
Planområdet
Planområdet ligger i Åsen mellom Fv 36 (Orkidehøgda) nedenfor planområdet, og
Blomsterlia ovenfor planområdet. Størsteparten av planområdet er et gammelt kalkbrudd.
FV36 Orkidehøgda
Blomsterlia
Illustrasjon 1: Beliggenhet i Mjøndalen
Illustrasjon 2: Planområdets grense
Bakgrunn for planarbeidet og overordnede føringer
Planarbeidet startet i høst 2013 som planprosess A, enkel detaljplan, og skulle tilsvare kravet
til bebyggelsesplan til reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet vedtatt i januar 2009. Råd gitt i
oppstartsmøte ble ikke behandlet politisk da planen ikke var ansett som en ny
reguleringsplan.
Side 2
Illustrasjon 3: Reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet vedtatt 01.2009. Plankart.
Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å utvikle arealene med boligbebyggelse i tråd med
reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet. En del av planen ble realisert da Bakkefaret barnehage
med adkomst og parkeringsplass ble bygd. Resterende del av planområdet er regulert til
boligbebyggelse, samferdselsanlegg og grønnstruktur.
Opprinnelig reguleringsplan legger føringer for det nåværende planarbeidet. Alle avvik fra
den opprinnelige planen er begrunnet i planbeskrivelsen.
Planforslaget
Planforslaget legger til rette for oppføring av småhusbebyggelse med tilhørende uteoppholdsog lekearealer. Bebyggelsen foreslås i form av leilighetsbygg, rekkehus, kjedete boliger og
eneboliger. Foreløpig er antall boenheter vurdert til å være ca. 65.
Reguleringsplanen regulerer adkomstvei fra Blomsterlia til det nye boligområdet og gang- og
sykkelvei mellom Åsen og Mjøndalen. Reguleringsplan sikrer i tillegg eksisterende
grønnstruktur og gangforbindelse langs Mjøndalsbekken.
Arealutnyttelse, byggehøyder
Området foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse (felt BFS) utnyttelsesgrad 35%
BYA, og konsentrert småhusbebyggelse (felt BKS 1-2) utnyttelsesgrad 40% BYA.
Maks. høyder for all bebyggelse innenfor planområdet er 8m for gesimshøyde og 9m for
mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng. Kotehøyder er ikke vist på plankartet
grunnet at terrenget skal endres under utbygningen.
Uteoppholdsarealer
Krav til uteoppholdsarealer gjenspeiler krav i kommuneplanens arealdel, 50m² per boenhet
for småhusbebyggelse.
Side 3
Lekeplass
For frittliggende småhusbebyggelse (BFS) skal det opparbeides en 100m² småbarnslekeplass
(f_BLK1).
For konsentrert småhusbebyggelse (BKS 1-2) skal det opparbeides en nærlekeplass
(f_BLK2) for skolebarn med løkke og lekeapparater. I tillegg skal det opparbeides 2
småbarnslekeplasser, på minimum 100m².
Parkering
Planen legger til rette for opparbeidelse av 2 biloppstillingsplasser per boenhet for
frittliggende bebyggelse (BFS), noe som samsvarer med både KPL-A og den opprinnelige
reguleringsplanen.
Parkeringskrav for konsentrert bebyggelse (BKS 1-2) er strengere enn parkeringskrav i den
opprinnelige reguleringsplanen. Det er 1,75 plasser for boenheter mindre enn 60m² og 2
plasser for boenheter større enn 60m². Den opprinnelige planen stiller krav om 1,5 plasser for
boenheter mindre enn 60m² og 1,8 plass for boenheter større enn 60m².
For konsentrert bebyggelse (BKS 1-2) er det regulert 2 felles parkeringsplasser (f_SPH 1-2)
som er fordelt mellom de to boligfeltene. Hver parkeringsplass skal opparbeides som både
overflateparkering og garasjer og skal gi plass til ca. halvparten av biler i planområdet. Krav
til resterende parkeringsareal skal løses gjennom opparbeidelse av parkeringsplasser innenfor
boligfeltene, slik at hver boenhet har en biloppstillingsplass nær huset.
Adkomstveier, gang- og sykkelvei
Trafikkløsningen i planforslaget viderefører trafikkløsningen i den opprinnelige
reguleringsplanen for Øvre Bakkefeltet.
Det er regulert en ny kommunal kjørevei (o_SKV) inn i planområdet. Veien skal opparbeides
med asfaltert kjørebanebredde 5m.
Forlengelser av kjøreveien inn i boligfeltene med konsentrert småhusbebyggelse samt en
mindre kjørevei i eneboligområdet (f_SKV 1-3) skal være felles for innbyggere og
opparbeidet med asfaltert kjørebanebredde 3m.
Det er regulert en gang- og sykkelvei i planområdet, nedre del av gang- og sykkelveien er
allerede opparbeidet (o_SGS 1). Resterende del av gang- og sykkelvei o_SGS 2-3 skal
opparbeides med asfaltert bredde 3m og skal skilles fra kjørevei o_SKV ved hjelp av 1m bred
rabatt.
Rekkefølgekrav
Rekkefølgekrav skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, lekearealer og turvei inn i
planområdet. Det stilles også krav om opparbeidelse av gang- og sykkelveien, som skal være
opparbeidet før noen av boligene innenfor planområdet kan tas i bruk.
Varsel om oppstart og medvirkning
Oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet to ganger. Den 05.12.2013 ble varslet oppstart i
Drammens tidende, den 25.06.2016 ble varslet om utvidelse av planområde i Drammens
tidende og Eikerbladet. Tiltakshaver mottok 7 merknader, de er omtalt i Planbeskrivelsens
kapittel 6.
Side 4
Utbyggingsavtale
Det er varslet utbygningsavtale for gjennomføring av planen.
Utbygningsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom
det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og
kommunestyret etter at reguleringsplan er sluttbehandlet.
VURDERING
Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet.
Oppfølging av merknader til varsel om oppstart
På side 13-16 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og
tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at merknadene fra varsel om oppstart
er vurdert på en god måte og tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget.
Avvik fra den opprinnelige planen
Planforslaget vurderes i hovedtrekk å samsvare med den opprinnelige planen.
Det største avviket gjelder boligbebyggelsens karakter og utnyttelsesgrad. Den opprinnelige
reguleringsplanen legger opp til opparbeidelse av blokkbebyggelse med utnyttingsgrad opp
til 60% BYA og bruksareal 140% BRA på det ene delfeltet, og BYA 30% og BRA 180% på
det andre delfeltet. Den nye reguleringsplanen har mer jevnt fordelt boligbebyggelse i mindre
skala hvor utnyttelsesgrad ikke overstiger 40% BYA på noen av feltene. Rådmannen
vurderer avviket som positivt.
Et avvik i samferdselsanlegg er at undergang for gang- og sykkelvei som var regulert i den
opprinnelige planen utgår og erstattes med plankrysning. Formålet med undergangen var å
sikre at gang- og sykkelveien ikke skulle krysses av biltrafikk til boligfelt BKS 2. Antall
boenheter i boligfeltet blir redusert, den nye planen legger opp til ca 30-35 boenheter som
ikke kommer til å generere mer trafikk enn ÅDT 350. Slik ÅDT danner ikke grunnlag for
krysning i to plan. Rådmannen vurderer avviket som akseptabelt.
Det er også gjort omrokering på felt for boligbebyggelse og lekeareal, slik at lekearealet fikk
mindre sentralt plassering mens boligene fikk bedre plassering i planområdet. Rådmannen
vurderer ikke avviket som vesentlig.
Andre avvik av mindre betydning er nevnt og omtalt på side 18 i planbeskrivelsen.
Virkningen av planforslaget
Planforslaget vurderes å være i tråd med krav til boligbebyggelse i kommuneplanen og
gjeldende reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet.
Planforslaget vurderes å ha en positiv virkning, da den eksisterende gang- og sykkelveien
mellom Åsen og Mjøndalen skal fullføres.
Ny bebyggelse skal være av samme type som annen bebyggelse i Åsen. Grønnstruktur mot
Mjøndalsbekken samt en grønn stripe mot Hagatjernveien beholdes. Eksisterende gangsti
langs Mjøndalsbekken kobles til ny bebyggelse.
Opparbeidelse av nærlekeplass vurderes også som positiv.
Side 5
Mulig virkning for kommunen
Det forutsettes at gang- og sykkelvei samt kjørevei o_SKV i fremtiden skal være offentlige
noe som medfører driftsutgifter for kommunen.
KONKLUSJON
Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for
detaljregulering for Øvre Bakkefeltet vurderes å være i tråd med både kommuneplanens
arealdel og føringer lagt av den opprinnelige reguleringsplanen for Øvre Bakkefeltet.
I tråd med plan og bygningslovens §12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved
behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv:
Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring (evt. med følgende justering)
Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring, med følgende endringer:
Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning.
Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: …
Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve
planen lagt fram for kommunestyret.
Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det
ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alt.2 i tabellen ovenfor).
Rådmannen anbefaler derfor alt. 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til
offentlig ettersyn slik det foreligger.
Begrunnelse for vedtaket er:
Planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel.
Planforslaget ivaretar intensjoner i den opprinnelige planen for Øvre Bakkefeltet samt at den
legger opp til type utbygging og bebyggelsestetthet som er mer naturlig i Åsen. Planens
hovedgrep er beholdt i det som gjelder veier, leke- og grøntarealer.
Rådmannens innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Utvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Øvre Bakkefeltet datert
05.01.2017 med tilhørende planbestemmelser datert 05.01.2017 sendes på høring og legges
ut til høring og offentlig ettersyn.
Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10. Fristen
for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket er at:
Planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel.
Planforslaget ivaretar intensjoner i den opprinnelige planen for Øvre Bakkefeltet samt at den
legger opp til type utbygging og bebyggelsestetthet som er mer naturlig i Åsen. Planens
hovedgrep er beholdt i det som gjelder veier, leke- og grøntarealer.
Side 6
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 17.01.2017:
Det ble ikke reist endringsforslag til saken.
Votering:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 17.01.2017:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Utvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Øvre Bakkefeltet datert
05.01.2017 med tilhørende planbestemmelser datert 05.01.2017 sendes på høring og legges
ut til høring og offentlig ettersyn.
Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10. Fristen
for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket er at:
Planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel.
Planforslaget ivaretar intensjoner i den opprinnelige planen for Øvre Bakkefeltet samt at den
legger opp til type utbygging og bebyggelsestetthet som er mer naturlig i Åsen. Planens
hovedgrep er beholdt i det som gjelder veier, leke- og grøntarealer.
Side 7