‫דיני קניין ‪ /‬תשע"ד‬ ‫ד"ר אלכסנדר (סנדי) קדר‬ ‫בחינה מסכמת – מועד ב'‬ ‫נקודות עיקריות לפתרון‬ ‫‪ .1‬שאלת קייס – ‪06%‬‬ ‫פתרון חלק ראשון‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה ראשונה בנייה במקרקעי הזולת‪:‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון בסוגיית בניית מתקן ה"ספלאש מוב" במקרקעין הסמוכים שאין למי‬ ‫שבנה בהם כל זכות קניינית בהם‪.‬‬ ‫‪ o‬הדיון צריך היה להתמקד סביב פרק ד' לחוק (סע' ‪ )12-12‬ובכלל זאת נדרש דיון‬ ‫בסוגיית ההכנסות מהמתקן וחלוקת הרווחים ממנו‪ ,‬האם קיימת חובת פינוי של‬ ‫המתקן ואם כן‪-‬על מי חלה‪ ,‬האם מותר להפעילו ואם כן‪ -‬מי מהצדדים רשאי‬ ‫לעשות כן והאם מי מהצדדים רשאי לרכוש את המתקן ממשנהו‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש לדון בהבדל בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים והשפעת נתון זה על‬ ‫ניתוח המקרה‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה שנייה ‪ -‬סוגיית המחוברים‪:‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון האם המתקן המדובר הינו בגדר מחוברים‪.‬‬ ‫‪ o‬לשם כך התבקש לדון בפס"ד שנדון בהרחבה בתרגול – מלונות צרפת ויישום‬ ‫המבחנים על מאפייני המתקן כפי שבאו לידי ביטוי ב"קייס"‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה שלישית ‪ -‬הסגת גבול ולקיחת המתקן‪:‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון בסוגיית הסגת הגבול ופירוק המחוברים‪.‬‬ ‫‪ o‬האם בועז פעל כדין כאשר גידר את חלקו? ניתן היה לנמק לכאן ולכאן תוך‬ ‫הסתמכות על פס"ד עזריאל תוך הדגשת השוני בין המקרים‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון בסעדים החלופיים העומדים לזכות בועז כמו למשל תביעה לפי סעיף‬ ‫‪.22‬‬ ‫‪ o‬נדרש לציין שבנסיבות המקרה שתוארו בקייס אף אחד מהצדדים אינו רשאי‬ ‫לעשות שימוש בכח כנגד משנהו (לא מתקיימים תנאי סעיף ‪.)21‬‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה רביעית ‪ -‬סגירת הלונה פארק לתושבי מעלות בלבד‬ ‫‪1‬‬ ‫‪ o‬בשאלה זו נדרש ניתוח של שני פסקי דין עיקריים והחלת ההלכה העולה מהם על‬ ‫עובדות הקייס‪ :‬פס"ד אדם טבע ודין נ' עיריית רעננה ופס"ד פרוז'אנסקי‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה חמישית ‪ -‬יחסי שיתוף‪.‬‬ ‫‪ o‬ראשית נדרש לציין כי בנסיבות שתוארו בקייס לא ניתן היה לחלק בעין והבעלות‬ ‫חלה על כל גרגיר ואין למי מהשותפים חלק מסוים במקרקעין‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש לציין כי בהיעדר הסכם שיתוף יחול הדין הכללי ובעיקר פרק ה' לחוק‪.‬‬ ‫‪ o‬במקרה שתואר אין הסכם שיתוף וממילא הוא לא נרשם ולפיכך אין כאן הסדר‬ ‫מחייב כלפי צד ג' שרכש מחצית מהזכויות‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון האם הקמת הבריכה הינו דבר החורג משימוש רגיל (ס' ‪(03‬ג))‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון בחלוקת ההוצאות (ס' ‪ )01‬ובהתאם חלוקת הרווחים (ס' ‪ )03‬תוך‬ ‫ניתוח הלכת יוצר‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון בסוגיות השיתוף בהתאם לפסקי דין בוקובזה‪ ,‬וילנר‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה שישית ‪ -‬שינוי ייעוד דירת מגורים‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש דייון בסוגיה לאור פס"ד שמע כאשר במקרה שלנו מדובר במטרה ראויה‬ ‫(בית תמחוי)‪ ,‬ייתכן לתקופה קצרה ומוגבלת‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫סוגיה שביעית ‪ -‬עסקה נוגדת אלון מול המנהל‬ ‫‪ o‬נדרש דיון בכל יסודות סעיף ‪ 9‬תוך התייחסות ספציפית לפסיקה ובעיקר בנושא‬ ‫תו"ל של המנהל והעו"ד שהבינו מציון שהוא בעלים של הדירה כאשר מצד שני‬ ‫אלון הפר את התחייבותו לתשלום הכסף תוך ‪ 23‬יום ואין שום אינדיקציה שרשם‬ ‫הערת אזהרה או כל רישום אחר שמקנה לו זכות‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש דיון במשמעות אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון (למשל פס"ד‬ ‫גנז)‪.‬‬ ‫‪ o‬נדרש לדון בשוני בין המנהל לבין העו"ד שחשדו בקיום העסקה שהרי אלון לחש‬ ‫את העובדה שהוא בעלים רק על אוזנו של עו"ד ולא של המנהל‪ .‬האם במקרה זה‬ ‫חובת תו"ל של הקונה השני בזמן מתקיימת או נשללת‪ .‬האם עוה"ד הינו שלוח‬ ‫של הבעלים ורואים אותם כאחד או שתו"ל אינו נשלל כל עוד הקונה עצמו לא‬ ‫ידע‪ .‬נדרש לבחון האם מדובר במקרה פרטי של עצימת עיניים‪.‬‬ ‫‪ .2‬שאלות אמריקאיות – ‪26%‬‬ ‫הערה‪:‬‬ ‫‪ o‬ככלל‪ ,‬ניתן ניקוד על נימוק נכון או חלקי גם אם התשובה הנבחרת לא הייתה הנכונה‬ ‫ביותר‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שאלה ‪ – 1‬התשובה הנכונה היא א'‪ +‬ב'‬ ‫נשאלתם לגבי עסקאות נוגדות בשכירות קצרת טווח‪.‬‬ ‫ההנמקה‪ :‬סעיף ‪ 13‬לחוק המקרקעין ("שכירות קצרה נוגדת")‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שאלה ‪ – 2‬התשובה הנכונה היא ד'‪.‬‬ ‫נשאלתם לגבי עמדת מחברי המאמר "על עוצמה ואדמה"‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ההנמקה‪ :‬אחת הטענות המרכזיות העולות מהמאמר הינה המשטר האתנוקרטי הקיים‬ ‫במדינת ישראל‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שאלה ‪ – 3‬התשובה הנכונה ב'‬ ‫נשאלתם בנוגע לבית משותף שנהרס‪.‬‬ ‫הנמקה‪ :‬סעיף ‪ 242‬לחוק המקרקעין‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫שאלה ‪ – 4‬התשובה הנכונה ב'‬ ‫נשאלתם בנוגע להלכה העולה מפס"ד שפורסם ימים ספורים לפני הבחינה‪.‬‬ ‫ההנמקה‪ :‬הקטע שצוטט היווה למעשה חזרה על ההלכה הקיימת בעניין תקנת השוק‬ ‫במקרקעין‪.‬‬ ‫‪ .3‬שאלה תיאורטית – ‪26%‬‬ ‫‪‬‬ ‫נדרש ניתוח נכון של הרפורמה המוצעת תוך ניתוח הבסיס התיאורטי‪ ,‬ההיסטורי‪ ,‬החברתי‬ ‫והמשפטי והפגנת בקיאות בחומר הנלמד‪.‬‬ ‫‪3‬‬