SLOVENIJA 7.6.2014 Naslov: Avtor: Delo Stran/Termin: Komaj obnovljena fasada Kozolca spet pred prenovo Janez Petkovšek Rubrika/Oddaja: LJUBLJANA Površina/Trajanje: 14 Žanr: POROČILO 773,61 Naklada: 59.328,00 Gesla: UPRAVNIK, ZEMLJIŠKA KNJIGA, ETAŽNI LASTNIK, ETAŽNA LASTNINA, Komaj obnovljena fasada Kozolca spet pred prenovo Nevarna zunanjščina Na vzhodni strani odpadel del fasade , zato je pločnik pod stavbo ograjen – Lastniki kmalu o prenovi fasade in notranjščine Ljubljana – Rdeče-beli trakovi , ki jih na vzhodni strani zaščitene stavbe spomeniško Kozolec stebrih opažamo že dober teden, ne napovedujejo skorajšnje prenove dotrajanega pločnika , kolesarske steze in avtobusnega postajališča , temveč so zasilna zaščita zaradi padajočih plošč in mozaikov s fasade ob Slovenski cesti. Janez Petkovšek Čeprav smo že konec leta 2004 pisali o nujni prenovi zunanjščine (takrat so predvideli 27 milijonov tolarjev , preračunano v evre dobrih 110 tisočakov, za obnovo balkonov in zagladitev vzhodne fasade , celovita pa bi po cenah iz leta 2005 stala 65 milijonov tolarjev ali okoli 270 tisoč evrov) , pa se je zaradi zapletov s spomeniškim načrtu varstvom , načinom fnanciranja (stanovalci , MOL , država) in težav z izvajalci del nujna sanacija vlekla dobrih sedem let. Kot kaže zdaj , delo ni bilo izvedeno povsod in ne v celoti , marsikje pa tudi površno , zato bo treba popravljati že popravljano. Po 24. maju , ko je na tla padel del fasade na vzhodni strani (mozaiki in ena od kamnitih plošč) , je SPL kot upravitelj hiše nemudoma poskrbel za provizorično zaščito prometnega pločnika in kolesarske steze. Grozi namreč nevarnost , da z večnadstropnega objekta pade še kakšen del ne dovolj ali sploh še ne sanirane fasade in rani katerega od mimoidočih. in pod okenskimi policami ) pri vseh dosedanjih prenovah ni bil popravljen ali zamenjan. Iz dokumentacije je razvidno le , da so izvajalci takrat zgolj preverjali stanje – s pretrkavanjem so ugotavljali , kje so deli mozaika odstopili , popravljali pa so bolj malo. zatem bi skupaj z lastniki izbrali najugodnejšega ponudnika. Dotrajana tudi notranjost se odločali še tem kako rešiti problem dotrajanih dvigal. V poštev prideta temeljita rekonstrukcija ali pa nakup novih. Glede na to da Na sestanku naj bi o , namreč , jih zatem čaka zamenjava napeljav Zbor lastnikov Za prihodnji teden je načrtovan sestanek upravitelja s približno 90 lastniki stanovanj in 20 poslovnih prostorov v Kozolcu. Pogovarjali se bodo ne le o odpadlih delih fasade in nujni obnovi zunanjih delov stavbe temveč tudi o načrtu , , saj je bila hiša po načrtih arhitekta Eda Mihevca zgrajena leta 1956 se , bodo morali lastniki odločiti tudi ali občutno (predvidoma za petkrat ) zvišati mesečni prispevek za rezervni sklad ali ne. Po vsej verjetnosti bodo to storili saj se jim vanj ne steka več denar iz naslova oddaje reklamnih površin na severni fasadi. Po prenovi plošč jim namreč varuhi dediščine niso več dovolili postavitve nosilcev za reklamne panoje s katerimi so v preteklosti vsako leto zaslužili po več tisočakov. , , menjave dotrajanih notranjih napeljav in dvigal ter o tem kako poteka postopek za vpis etažne , lastnine zemljiško knjigo. Osnova za vse načrtovane v , prenove hiše je že pred časom sprejet sklep lastnikov da je treba pred obnovo napeljav dokončati sanacijo , stavbne lupine. Na fasadi bodo pozornost namenili doslej še posebno najmanj prenovljenemu pritličnemu delu zlasti napuščem stebrom in nadstrešnici na vzhodnem delu , , stavbe fasadi iz teraco plošč na zahodni strani pa tudi kovinskim mrežam in predpražnikom. Za vse , , Ovire le do konca junija ? Kot je za Delo povedal Stane Kumše s SPL lastnika Kozolca kljub vse lepšemu videzu stavbe čaka še veliko vlaganj v vse njene dele. Upa da bo nujna sanacija vzhodne strani izvedena še v tem mesecu saj se zaveda da je zdaj tam zaradi zagrajenih delov pločnika in kolesarskih stez močno ovirano gibanje pešcev in kolesarjev. Je pa opozoril da je na fasadi kar 600 kvadratnih metrov mozaičnih ploščic. Na naše vprašanje v kateri fazi je postopek vpisa funkcionalnih oziroma po novem pripadajočih zemljišč je povedal da so vsa še vedno vpisana na nekdanji Gradis. Do kod bodo segala ob Slovenski cesti pa bo odvisno tudi od MOL. Če bodo lastniki Kozolca zahtevali in izposlovali mejo v višini na vzhodni strani bi namreč občina morala prestaviti tako pločnik za pešce kot kolesarske stezo bližje Slovenski cesti morda pa tudi nadstreške avtobusnega postajališča in ulični kiosk. To bo posebej pomembno zaradi povsem uničene asfaltne površine vzdolž celotnega Kozolca. In seveda stroškov popravil ter kasnejšega vzdrževanja enega najprometnejših delov , , , , , skupaj so predvideli približno 30 tisoč evrov. Na strehi nameravajo zamenjati zidne kape iz pločevine kar naj bi stalo okoli 15 tisočakov. Obnovili bi radi še strelovod na strehi oziroma terasi (za 7000 evrov) . Za našteto bi moral upravnik izvesti razpis in , , , , , table pred Slovensko 55 a, b in c razberemo , da se bo nujna zunanja prenova Kozolca morala nadaljevati že v kratkem. Trenutno podjetje Irma pod vodstvom inženirja Iztoka Leskovarja izvaja temeljit pregled vzhodne fasade. Po njegovih dosedanjih ugotovitvah mozaični del fasade (na stebrih S povezane vsebine delo.si /ljubljana nadstreška , , mesta. 4 SLOVENIJA 7.6.2014 Delo Pločnik in kolesarska steza ob Kozolcu sta zagrajena zaradi nevarne fasade , Stran/Termin: s 14 katere odpadajo plošče in deli mozaika. Foto Janez Petkovšek 5 SLOVENIJA 9.6.2014 Naslov: Avtor: Delo 3 Obvezno vplačilo v rezervni sklad štirikrat prenizko Božena Križnik Rubrika/Oddaja: AKTUALNO Površina/Trajanje: Stran/Termin: 724,58 Žanr: POROČILO Naklada: 59.328,00 Gesla: FRANC PROPS, DEJAN PAPEŽ, NEPREMIČNINE, UPRAVNIK, ETAŽNI Obvezno vplačilo v rezervni sklad štirikrat prenizko Vzdrževanje stavb (1) Do uspeha vodijo tri stopnice: zbrati denar, doseči soglasje med lastniki in učinkovito gospodariti s skupnim denarjem 6 SLOVENIJA 9.6.2014 Delo Stran/Termin: 3 Ljubljana – Stanovanjski objekti v Sloveniji so povprečno stari in slabi. Večina jih kliče po energetski prenovi ali posegih zaradi dotrajanosti. Ker lastniki tega niso storili v času debelih krav, ker za to ni bilo niti učinkovitih spodbud niti prisile, je vlaganje v prenovo krize , zmanjševanja kupne moči in splošne gospodarske negotovosti še zahtevnejše. v času Božena Križnik Pregledali smo kakšne so v Sloveniji sistemsko urejene obveznosti lastnikov stavb v zvezi z obnovo in vzdrževanjem kakšne so zadrege v praksi ali lastnikom bolj manjka interesne usklajenosti volje ali denarja in kakšni so mehanizmi nadzora. , , , , Tretjina stanovanj v slabem stanju Več kot polovica celotnega slovenskega stanovanjskega fonda je bila zgrajena v šestdesetih , sedemdesetih in osemdesetih letih stoletja. Stanovanj v prejšnjega enostanovanjskih objektih , mlajših od 20 let, je le okoli 15 odstotkov , v večstanovanjskih pa le sedem Približno polovica stavb bo kmalu stara 60 let, torej amortizirana in potrebna prenove. o že prenovljenih ni. Po anketi o življenjskih pogojih odstotkov. Podatka je leta 2005 petina gospodinjstev živela v stanovanjih , ki so bila v slabem stanju (imela so vsaj eno pomanjkljivost : puščajočo streho , vlažne stene , temelje ali tla, trhle okenske okvirje ali trhla tla) . Pet let pozneje je bilo takih že tretjina stanovanj. Več težav so imela v najemniških kot ona v lastniških stanovanjih ter tista v večstanovanjskih stavbah z manj kot desetimi stanovanji. V mednarodni primerjavi sodi Slovenija med države z največjim deležem stanovanj v lasti fzičnih oseb in največjim deležem lastniških stanovanj. Leta 2011 je bilo lastniško zasedenih 77 odstotkov stanovanj , v 14 odstotkih stanovanj so živeli uporabniki brez (na primer otroci, starši, gospodinjstva najemnine 7 SLOVENIJA 9.6.2014 Več Delo Stran/Termin: kot polovica stanovanj je bila zgrajena sorodniki lastnika) , le devet stanovanj je bilo v najemu za neproftno ali tržno najemnino. odstotkov v šestdesetih , sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Foto Jože Suhadolnik Glavni mehanizem ki zagotavlja vzdrževanje in obnovo za večstanovanjske stavbe ( stavbe z vsaj dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi stanovanji ) je rezervni sklad ki se vzpostavi ko je stanovanje staro deset let. Predpisi natančno določajo čigava obveznost je to ( lastnikova ) kolikšno je najmanjše vplačilo za kaj in kako se zbrani denar lahko porabi. Z rezervnim skladom gospodari upravnik ki lastnikom v sprejetje predlaga tudi načrt vzdrževanja ali ( energetske) prenove. Upravnikovo delo nadzira stanovanjska inšpekcija. Ali so tako zbrana sredstva so uporabljena za prave namene ali obstaja učinkovit nadzor nad njihovo porabo ? Zakonodajalec določa samo minimalne mesečne zneske ( odvisni so od starosti in stanja stavbe ) priporoča pa vplačevanje višjih takih ki , , Ključ do prenove – rezervni sklad , Nezavidljivo stanje je po splošnem prepričanju tudi posledica neustrezne zakonske ureditve in nadzora. Upravljanje stavb in gospodarjenje z njimi urejajo stvarnopravni zakonik , stanovanjski zakon, pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj ter pravilnik o upravljanju stavb. V zbornici za poslovanje z nepremičninami pri GZS sicer menijo, da je regulativa za stanovanjske nepremičnine primernejša , področje poslovnih nepremičnin pa je podnormirano , saj nekateri predpisi izvirajo še iz 70. let prejšnjega stoletja. večstanovanjskih 3 , , , , , zadostna , , , , , bodo pokrili za konkretno stavbo načrtovana vzdrževalna dela. A po izkušnjah upravnikov večina hiš vztraja pri minimalnih vplačilih. Upoštevaje dejstvo da so v času Jazbinškove stanovanjske privatizacije lastniki stanovanj postali tudi tisti ki se komaj prebijajo skozi mesec kriza pa jih je še dodatno dotolkla ni nič čudnega da mnogi niso sposobni redno vplačevati v rezervni sklad. Njihov dolg je sicer izterljiv v skrajnem primeru celo z izvršbo na stanovanju a to je le skrajna možnost. , , , , , , , Motiv so bodoči prihranki bi hoteli vzdrževati stavbo v skladu s pravilnikom je obvezno vplačilo v rezervni sklad do štirikrat prenizko « meni direktor največjega slovenskega upravnika SPL Franc Props. » Denar iz sklada je zato namenjen predvsem za » Če , , , obnovo ovoja stavbe. Posodobitve dvigal obnove ogrevalnih vodovodnih in kanalizacijskih sistemov vhodov stopnišč se posledično , , , , lotevamo le toliko kolikor je nujno nemoteno uporabo stavb. « Kdaj se etažni lastniki odločajo za prenovo ? Ko začne puščati streha ali že prej ? Sogovornik pravi da se fnančno sposobnejši vestnejši in bolje organizirali etažni lastniki del lotevajo po vnaprej izdelanih načrtih sicer pa se odločajo le za najnujnejša opravila popravilo delov da ne nastaja škoda. Po izkušnjah SPL so eden močnejših motivov za obnovo bodoči prihranki. V ospredju je zato energetska prenova stavb ( obnova ovoja z dodatno toplotno izolacijo posodobitev sistema ogrevanja hidravličnim uravnoteženjem s in zamenjavo energentov kjer je mogoče) . Dodatna spodbuda so , za , , , vitalnih , , , , 8 SLOVENIJA 9.6.2014 Delo Stran/Termin: nepovratna državna sredstva za ta namen iz EKO sklada. Obnovo lupin stavb spomeniško zaščitenih objektov sofnancira tudi lokalna skupnost ( na primer projekt Ljubljana moje mesto) morebitne manjkajoče vsote pa skupnostim lastnikov zagotavljajo tudi nekateri večji upravniki ( SPL denimo ponuja premostitveno posojilo s katerim lastnikom pomaga zapreti fnančno konstrukcijo za obdobje do treh let ). , , , , Kako pridobiti soglasje ? Pri prenovi večstanovanjskih stavb se pogosto zatakne pri soglasja med lastniki, ki imajo različne interese in socialni status. Če je v rezervnem skladu dovolj sredstev za naložbo , je laže , zatakne pa se pri najemanju posojila. Dogaja se, da upravnik najame posojilo , potem pa ima težave z Še težje je doseči dogovor v stavbah z manj kot osmimi , ki ne potrebujejo upravnika. Vzdrževanje je odvisno predvsem od tega , ali je lastnik zaradi večjega solastniškega deleža bolj zainteresiran, da stavba ohranja vrednost. Kopja se lomijo tudi zaradi položaja upravnika in gospodarjenja z rezervnim skladom. Dejan Papež direktor Zbornice za poslovanje da je z nepremičninami pravi upravnik po zakonu odgovoren za tehnično in pravno stanje nepremičnine hkrati pa je le izvrševalec iskanju izterjavo. stanovanji , , , 3 volje lastnikov. Nima niti položaja strokovnjaka. » Zato bi bilo koristno če bi zakon reguliral odgovornosti lastnikov ki – proti pravilom stroke – uveljavljajo svoje odločitve v zvezi s prenovo : kaj je potrebno nujno in kaj primerno. Predvsem pa bi morali zakonsko določiti članov nadzornih Čeprav zakon jasno določa njihove pristojnosti ti uveljavljajo svojo neformalno moč v hiši in si jemljejo pravico do odločanja v lastnem interesu. « Prešibak pa je nadzor nad vodenjem in porabo sredstev rezervnega sklada. Gospodarjenje z njim je naloga upravnika. V cehu menijo da bi bilo treba poenostaviti pravila za porabo sredstev rezervnega sklada saj bi tako laže pridobivali tudi dodatne vire fnanciranja. Hkrati bi morali zagotoviti večji nadzor nad naložbenjem in porabo denarja. Da se ne bi ponavljali ekscesi in zlorabe ki so vrgle senco na vse upravnike. Zbornica zato predlaga redne letne revizije katerih rezultat bi bil izvid ki bi potrjeval obstoj ter pravilno nalaganje in uporabo rezervnega sklada. , , , odgovornost odborov. , , pogosto , , , , , Info Jutri bomo poročali o vzdrževanju zgradb in sploh o stanovanjski problematiki v Nemčiji. , Inšpekcije dotrajanosti ali napak v gradnji ogroža premoženje zdravje in življenje ljudi ter promet in okolico , jo pod drobnogled vzamejo gradbeni inšpektorji Inšpektorata RS za promet , energetiko in prostor. Ti presodijo , ali je stavba res nevarna , saj, kot pravijo, » vsak odpadli strešnik še ne pomeni nevarne gradnje « . Sanacijo stanja naložijo investitorjem oziroma lastnikom. Poudarjajo, da je inšpekcijski postopek pogosto zelo zahteven, predvsem če lastnik ni dosegljiv ( živi v tujini , dediči še niso znani …) . Inšpektor lahko ustavi gradnjo , prepove uporabo objekta, odredi nujna vzdrževalna dela v določenem roku ali – odstranitev. Kršitelje oglobi , če pa zahtev ne izpolnijo , se uvede izvršilni postopek. Stanovanjski inšpektorji – samo pet jih je – pa bedijo nad izvajanjem stanovanjskega zakona : da so večstanovanjske stavbe v stanju , ki omogoča normalno uporabo in učinkovito upravljanje. Ali torej inšpekcija nadzira tudi plačevanje skupnih stroškov , rezervnega sklada ? Prijav v zvezi z obračunavanjem obratovalnih stroškov je , priznava inšpekcija , čedalje več , vendar reševanje takih sporov ni v njihovi pristojnosti. Če ne dosežejo dogovora , stranki ostane le sodišče. Če stavba zaradi , 9