ND_0219nd44_36 NEDELJSKI 36 Datum: 18. 2. 2014 Ura: 13.7 Barva: Vzdrževanje objektov VSAK PROJEKT, TUDI ENERGETSKA PRENOVA, SE USTAVI PRI CENI. PRI DENARJU. S KAKŠNIMI INOVATIVNIMI REŠITVAMI PREMOSTITE PRIMANJKLJAJ SREDSTEV ZA PROJEKT? Drži, energetska prenova stavb je povezana tudi in predvsem z zagotavljanjem sredstev za njeno izvedbo. Tako kot vsak projekt se tudi energetska prenova stavbe začne pri dobrem načrtovanju. Kot že rečeno je obvezen del načrta vzdrževanja tudi ovrednotenje potrebnih denarnih sredstev, za realizacijo ter možni viri za izvedbo načrta vzdrževanja. Poleg tega, da seveda lastnike seznanimo z možnostmi za pridobitev subvencij in poskrbimo, da so izvedeni vsi postopki za njihovo pridobitev, lastnikom ponujamo tudi pomoč pri pridobitvi dodatnih sredstev potrebnih za realizacijo izvedbe del. Tako skupaj z bankami razvijamo produkte pridobitve kredita v breme rezervnega sklada, prav tako pa sodelujemo oz. se pogajamo tudi o drugačnih oblikah financiranja (npr. obročno odplačilo, odkup terjatev ipd). KAKO SPL IZBIRATE IZVAJALCE OBNOVE FASAD, STREHE, OGREVALNE OPREME ITD.? KOLIKO SPOŠTUJEJO POGODBE, KI JIH PODPIŠEJO, KAKO REŠUJETE SPROTNE ZADREGE, KI JIH PRI VSAKI GRADNJI, TUDI PRI OBNOVI, NE MANJKA? D Zavedamo se odgovornosti, ki jih pri izbiri izvajalca del, zakonodaja nalaga upravniku. Upravnik je tisti, ki na podlagi zakona etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe, tj. izvajalca. Z roko v roki z odgovornostmi pa gredo tudi pooblastila upravnika. Odlika usposobljenega upravnika je pravilno ravnanje s pooblastili, ki jih ima. Izbiro izvajalcev, s katerimi sodelujemo izvajamo vsake štiri leta po postopku javnega razpisa, na katerem morajo izvajalci izpolnjevati razmeroma stroge kriterije. V SPL so vsi postopki skladni s predpisi, pregledni in izpeljani v sodelovanju z lastniki. Skupaj določimo prioritete, predstavimo tehnične rešitve in skupaj z lastniki izberemo ustrezne. Z izbranim izvajalcem je nato podpisana pogodba, ki jo seveda spoštujejo tako izvajalci kot naročniki. V času izvajanja del na stavbi organiziramo koordinacijske sestanke, prav tako pa lastnikom ponujamo tudi izvedbo nadzora nad deli, o čemer se seveda vodi gradbeni dnevnik in zapisniki. Le usposobljen upravnik zna ravnati s pooblastili elniška družba SPL iz Ljubljane je vodilni upravljalec nepremičnin v Sloveniji. Energetska obnova objektov, ki jih upravlja, je ena osrednjih dejavnosti. Tudi o tem smo se pogovarjali z generalnim direktorjem SPL mag. Francem Propsom. ČIGAVA JE OBIČAJNO POBUDA ZA ENERGETSKO OBNOVO VEČSTANOVANJSKIH OBJEKTOV – LASTNIKOV STANOVANJ ALI VAŠA? V SPL razumemo upravljanje tudi tako, da z etažnimi lastniki, ki so naši pogodbeni partnerji, zasledujemo iste cilje. Cilj vsakega etažnega lastnika je ali bi moral biti tudi ohranjanje vrednosti stavbe in izboljšave na njej, ki sledijo zakonodajnim in tudi tehničnim spremembam. Ker so etažni lastniki večinoma laiki na tem področju in ker je vloga upravnika tudi to, da ustrezno organizira lastnika, predloge vzdrževanja, ki vključujejo tudi potrebe po energetski obnovi stavb, pripravi upravnik. Navsezadnje je to tudi ena od nalog, ki jih upravniku nalaga zakon. Opažamo pa, da vedno večkrat prihaja pobuda za energetsko prenovo stavbe tudi od lastnikov. Lahko povemo, da je novoletna akcija, ko smo novim stavbam, ki se odločijo za SPL, ponujali trimesečno brezplačno upravljanje, naletela na zelo ugoden odziv med etažnimi lastniki, ki so se za menjavo upravnika odločali predvsem zaradi rešitev in podpore, ki jo ponujamo lastnikom tudi pri energetski obnovi stavb. Med etažnimi lastniki je to vprašanje, ki je zelo aktualno. Predvsem želijo lastniki za ta namen izkoristiti subvencije, ki jih daje na voljo Eko sklad. Ovira, ki jo je zaznati na tem področju, je zahtevano stoodstotno soglasje za najem kredita v breme rezervnega sklada, saj bi se ob ustreznejši rešitvi najema kredita v breme rezervnega sklada zagotovo uresničilo bistveno več želenih prenov stavb. NA KAKŠEN NAČIN SE LOTEVATE PROJEKTOV ENERGETSKE OBNOVE, KAKO POTEKA OBNOVA OD SPREJETE IDEJE DO KONČNE IZVEDBE, KAJ SE DOGAJA MEDTEM IN NA KONCU? Kot upravljalec objektov pri energetskih prenovah oz. svetovanju preverimo dejansko stanje in na podlagi dejanskega stanja ocenimo in predvidimo prenove. Glede na stanje objekta predlagamo lastnikom spre- CYMK membe in jim jih predstavimo. Če jih sprejmejo, poskrbimo za pripravo ustrezne dokumentacije, financiranje, izpeljavo postopkov (zbiranje soglasij, prijavo na Eko sklad oz. pridobivanje nepovratnih finančnih sredstev) …, v vseh fazah sodelujemo z lastniki oz. po njihovih predstavnikih in jih o postopkih sprotno obveščamo. Na koncu sledi sa- ma izpeljava posameznih faz z ustreznim nadzorom in primopredaja del. Po končani obnovi v naslednjih mesecih, letih sledijo razne analize in primerjave. Analize, ki jih opravimo po koncu del, nam pomenijo potrditev na konkretnih primerih, da energetska prenova stavbe res pomeni prihranek pri porabi energije. SPL JE VELIK UPRAVITELJ, SAJ SKRBITE ZA VEČ KOT DVA TISOČ OBJEKTOV; KOLIKO TEH OBJEKTOV IMA ENERGETSKO PRENOVO ZA SABO, KOLIKO JIH ŠE NAČRTUJETE? Z izjemo objektov, zgrajenih v približno zadnjih desetih letih, je večina večstanovanjskih stavb grajena neustrezno, niso po meri današnjih standardov energetske učinkovitosti. Znano je, da je v Sloveniji približno štiri petine stavb, ki bi jih bilo potrebno energetsko obnoviti, vendar pri tem neizogibno trčimo ob problem zagotavljanja finančnih sredstev in razpršenega lastništva. To pa ovira energetsko prenovo teh stavb, ki zato niso v celoti izpeljane in se izvajajo postopoma (enkrat fasada, drugič streha, potem kurilnica …). Računamo, da nas v prihodnjih letih čaka ogromno prenov, če bo ozaveščenost lastnikov in zagotavljanje finančnih spodbud dovolj visoko. KAKŠNI SO PRAVZAPRAV VAŠI NAČRTI NA TEM PODROČJU – KATERI SO ZAKLJUČENI, KATERI BODO IMELI V PRIHODNOSTI PREDNOST? Samo ob zadostni stopnji ozaveščenosti etažnih lastnikov, znanja zaposlenih in relevantnih ter strokovnih informacij bomo lahko lastnikom pomagali uresničili ambiciozne načrte energetskih obnov stavb. V preteklem obdobju smo veliko energije vložili tako v osveščanje etažnih lastnikov kakor tudi v izobraževanje zaposlenih. Etažnim lastnikom bomo v prihodnje lahko ponudili celoten paket energetske prenove stavbe, ki bo vključeval tako oceno stanja kot projekt prenove, izvedbo, zagotavljanje sredstev, pridobivanje nepovratnih sredstev kakor tudi analizo prihrankov po izvedeni prenovi. Zagotovo se lastniki najprej odločajo za prenovo strehe in fasade, šele nato pa za prenovo Stran: 36 19. FEBRUARJA 2014 kurilnic, saj je prenova slednjih odvisna od lastnosti stavbe. KAKŠNO DODATNO DELO PRINAŠA DARILO DRŽAVE V OBLIKI PREDPISANIH ENERGETSKIH IZKAZNIC, POPISOVANJA ŠTEVILA LJUDI V VSAKEM STANOVANJU, NEPREMIČNINSKI DAVEK? KATERO, ZELO DRUGAČNO DARILO DRŽAVE BI SI ŽELELI? Razumemo, da je država dolžna vzpostaviti določene evidence, da pri tem sledi evropskim predpisom, žal se je pa težje sprijazniti z dejstvom, da vzpostavljanje tovrstnih evidenc pričakuje od upravnikov. Država tako dodatno in neplačano nalaga opravila upravnikom in jim dela ne olajša, temveč zgolj otežuje, povzroča pa tudi neželene napetosti med lastniki in upravnikom. Upravniki smo tako kot ostali dolžni razumno sprejeti dejstvo, da bo ali je država uvedla energetske izkaznice. Lahko pa izpostavimo naše stališče, da to počnejo verjetno iz napačnih razlogov. Koristi etažnih lastnikov od energetskih izkaznic bodo za etažne lastnike majhne, upravniki pa bomo imeli s tem ogromno težav, saj bo potrebno v kratkem času izpeljati zahteve zakonodaje, kar pomeni, da bomo upravniki bolj obremenjeni s pojasnjevanjem, zbiranjem soglasij, izvajalcev … V SPL imamo v strokovnjake na tem področju, tako da se bomo seveda lotili tudi izdelave energetskih izkaznic in etažnim lastnikom v objektih v našem upravljanju ponudili izdelavo energetske izkaznice po najbolj konkurenčnih cenah, upoštevaje dejstvo, da gre za naše stalne stranke. ČE UPRAVLJATE DVA TISOČ OBJEKTOV, KI IMAJO PRECEJ TISOČ STANOVALCEV, JE TUDI PROBLEMOV PRECEJ TISOČ? KAKO JIH PREMAGUJETE? KAKO DANES GLEDAJO UPRAVITELJA OBJEKTOV LASTNIKI NEPREMIČNIN, KAKO JE BILO PRED LETI, KO STE SE LOTILI TEGA POSLA? Upravljanje je tudi reševanje problemov, vprašanj in težav, ki se pojavljajo v večstanovanjski stavbi. Ponašamo se z dolgoletnimi izkušnjami s področja upravljanja s stavbami in v naši skoraj petdesetletni zgodovini smo izoblikovali vrsto praks in rešitev, ki so se izkazale za ustrezne. Sprijazniti se moramo, da zakonodaja na bo vedno dala odgovorov na vsa vprašanja, zato je pomembno, da smo znali oblikovati in nadgrajevati tudi bazo znanja, rešitev in praks, ki etažnim lastnikom, ki se odločijo za SPL, dajejo utemeljeno upanje in pričakovanje, da se znamo spopasti z vsakim problemom. Še naprej si bomo prizadevali, da se bomo etažnim lastnikom približali kot partnerji, ki prinašamo rešitve in ne problemov. KOLIKO SE VAŠ GLAS SLIŠI V ZBORNIČNEM ZDRUŽENJU, KOLIKO GLAS ZDRUŽENJA SLIŠIJO UPRAVITELJI DRŽAVE? SPL že zelo dolgo aktivno sodeluje v organih združenja, navsezadnje generalni direktor SPL predseduje upravnemu odboru združenja. Smo največji upravnik v državi in zdi se nam prav, da svoje izkušnje in znanja naših strokovnjakov delimo tudi znotraj združenja. Kot vodilni akter na tem področju si želimo in si prizadevamo za dvig ugleda celotne stroke. Opozarjamo tudi na primere slabih praks, ki so se pojavile med upravniki in seveda si ne želimo, da bi posamezniki ali posamezna ravnanja metala slabo luč na celotno stroko. Zato tudi znotraj združenja opozarjamo na vedno bolj izraženo potrebo, da bi bilo potrebno določiti vstopni prag na trg upravnikov, ne pa da se lahko z upravljanjem ukvarja praktično vsakdo. Država bi se morala morda bolj zavedati, da bodo posledice takega odnosa do trga upravnikov vidne šele dolgoročno.