Ko etažni lastniki postanejo talci upravnika Vir / Avtor: Barbara Smajila 6. marec 2015 (nazadnje spremenjeno: 0:04 6. marec 2015) Oznake: Upravniki Kako je mogoče, da zamenjava upravnika, ki bi morala biti skoraj rutinski postopek, v praksi zahteva ogromno časa, znanja in energije ter zakaj etažni lastniki pogosto obupajo. Pravilna odpoved pogodbe upravniku je težavna predvsem v velikih stanovanjskih soseskah, saj morajo biti vsi podpisi zbrani v treh mesecih. Medtem ko etažni lastniki postopek vodijo v svojem prostem času, je upravnik, ki pogosto hkrati sproži akcijo zbiranja podpisov podpore, za to plačan – plačujejo ga etažni lastniki. (Foto: Jaka Gasar) Čeprav se etažni lastniki iz takega ali drugačnega razloga relativno pogosto odločijo za zamenjavo upravnika, kljub enostavnim predpisom v pravilniku, ki ureja postopek zamenjave, neredko trčijo ob zid. Upravnik se namreč ne pusti odgnati kar tako; oborožen s pravno službo v tej nepošteni bitki – plačujejo ga namreč še vedno etažni lastniki – pogosto zmaga. V zadnjem času so se oglasili lastniki dveh stanovanjskih blokov v Ljubljani, ki imajo velike težave z odpovedjo pogodbe upravniškemu velikanu SPL, ki ga vodi Franci Props. Zgodbi sta si zelo podobni – osnovni nauk obeh je, da brez vztrajnosti upravnika preprosto ni mogoče zamenjati, čeprav postopki odpovedi pogodbe o upravljanju dosledno sledijo vsem predpisom. V bloku na Kajuhovi so se za zamenjavo podjetja SPL odločili že marca 2013, ko so zbrali zahtevanih več kot 50 odstotkov podpisov. Zatem je akcijo zbiranja podpisov sprožil tudi ogroženi upravnik, in sicer pod pretvezo zniževanja stroškov upravljanja. Maja so predstavniki lastnikov s podjetjem SPL podpisali novo pogodbo, ki se je pozneje zaradi nekaterih neveljavnih podpisov izkazala kot neveljavna. A ker mestni stanovanjski sklad ne presoja pravilnosti odpovedi pogodbe, temveč le šteje etažne deleže podpisnikov, so v register upravnikov spet vpisali SPL. Podjetje Mastra, s katerim je medtem nezadovoljna večina podpisala pogodbo, se na odločitev sklada ni pritožilo. A nezadovoljstvo etažnih lastnikov je raslo, zato so poleti lani s pomočjo pravnikov spet zbrali podpise za odpoved SPL in dobili soglasje k izbiri novega upravnika, podjetja UPSO. Novembra se je podjetju UPSO uspelo vpisati v register, na kar se je SPL ponovno pritožil, a je bila pritožba zavrnjena. Medtem je SPL poskušal na različne načine preprečiti odpoved pogodbe, med drugim tudi z zbiranjem izjav nekaterih lastnikov, da preklicujejo svoje soglasje k izbiri novega upravnika. Miro Ferfolja, ki na Kajuhovi 44 že dve leti igra to igro mačk in miši, je besen. SPL jim je v času, ko je novi upravnik že zaprosil za vpis v register, celo dvignil ceno upravljanja. Ves ta čas jim je zaradi pritožb na mestni stanovanjski sklad, zaradi česar vpis novega upravnika do 8. januarja še ni bil pravnomočen, tudi izstavljal račune. Ferfolja pravi, da bi morali plačevati dvojne položnice, če novi upravnik ne bi bil razumevajoč. O ravnanju SPL so obvestili tako stanovanjsko inšpekcijo kot tudi ministrstvo za okolje in prostor ter ministrstvo za gospodarstvo, a so povsod dobili enak odgovor: vse, kar vam ostane, je tožba. 1. »Za nas je pomembna vsaka stavba« Podobne vaje v potrpežljivosti in vztrajnosti so imeli na Črtomirovi 16–20. Potem ko so zbrali dovolj podpisov za odpoved pogodbe podjetju SPL in so odločitev soglasno potrdili še na (sklepčnem) zboru etažnih lastnikov, je odslovljeni upravnik nasprotoval izvedbi postopka in se pritožil proti vpisu novega upravnika (podjetja Mastra) v register stanovanjskega sklada. Mastri je nato sicer uspelo, a se je SPL ponovno pritožil, od vrat do vrat pa so začeli zbirati podpise, s katerimi naj bi preprečili odpoved pogodbe. Čeprav je ministrstvo 6. januarja letos ovrglo njihovo pritožbo, so dober teden pozneje sklicali »informativni sestanek« na drugi lokaciji in tja povabili etažne lastnike s Črtomirove. Od njih so želeli dobiti soglasje za prenos sredstev rezervnega sklada na novega upravnika, čeprav tega ne predvidevajo nobeni predpisi in je zadostna podlaga sklenjena pogodba z novim upravnikom. Tudi na Črtomirovo kljub očitnemu namenu lastnikov, da zamenjajo upravnika, SPL ni nehal pošiljati računov. »Če bi upravnik toliko časa in energije namenil svoji osnovni dejavnosti, torej upravljanju, se etažni lastniki sploh ne bi odločili za zamenjavo,« je prepričana ena od predstavnic nadzornega odbora. »A to je naš dom in navsezadnje naša investicija, ki je zaradi neustreznega upravljanja pred našimi očmi propadala, zato smo morali ukrepati.« Na SPL odgovarjajo, da se ne borijo proti etažnim lastnikom, ampak zanje. »Za nas je pomembna vsaka stavba, ki jo upravljamo, kar pa ne pomeni, da ne spoštujemo volje etažnih lastnikov, če se odločijo, da z nami ne bodo več sodelovali. Pri odpovedih pogodb v pogodbenih razmerjih, ki jih imamo sklenjene z etažnimi lastniki, ščitimo svoje interese, kar pomeni, da preverimo pravilnost odpovedi. Če je odpoved podana pravilno in lastniki skladno z zakonom sklenejo veljavno pogodbo z novim upravnikom, nimamo razloga, da take odločitve ne bi spoštovali. Bili pa smo že večkrat v situaciji, ko stavbe nismo mogli pričeti upravljati, ker prejšnji upravnik kljub temu da smo registrirani in imamo veljavno pogodbo, ni želel predati poslov upravljanja,« so zapisali. Zanimivo je, da v primeru Črtomirove tako ravnajo tudi sami, še več, kljub odločitvi etažnih lastnikov ne želijo predati niti odčitavanja porabe toplote. Prepričani so, da je v pravilniku o upravljanju postopek odpovedi pogodbe dovolj natančno opisan in da v primeru upoštevanja teh določil »nimajo razlogov, da odpovedi ne bi sprejeli«. Sogovorniki iz obeh blokov so še bolj kot na upravnika jezni na neučinkovite institucije. Za zadeve, povezane z medsebojnimi pogodbenimi razmerji med etažnimi lastniki in upravnikom, ni pristojen nihče, kar pomeni, da etažnim lastnikom preostane le tožba. Kako odpovedati pogodbo V skladu s pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb je pogodba veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu podpišejo lastniki z več kot 50-odstotno večino po solastniških deležih. Sklep se lahko sprejme tudi na zboru lastnikov, rok, v katerem mora biti zbrano zadostno število podpisov, pa so trije meseci. Na listini mora biti nedvoumno zapisano, da se podpisniki strinjajo z odpovedjo pogodbe o upravljanju, ob vsakem podpisu pa mora biti tudi datum. V primeru, da eden od solastnikov podpisuje v imenu preostalih, je priporočljivo priložiti pooblastilo, čeprav je sodišče odločilo, da podpis enega od solastnikov predvideva, da se strinjajo tudi drugi. "Biti morate vztrajni." Neuradni odgovor stanovanjskega inšpektorja na vprašanje etažnega lastnika, kako naj dosežejo odpoved pogodbe 101 vlogo je JSS MOL prejel leta 2014, večinoma je šlo za zamenjavo upravnika. 16 pritožb so vložili odslovljeni upravniki, od tega jih je 7 vložil SPL.