LOKALPLAN 13-008
BOLIGOMRÅDE RAUMAVEJ, GØDVAD, SILKEBORG
VEDTAGET
Silkeborg Byråd 22. september 2014.
Offentliggjort 1. oktober 2014.
Indholdsfortegnelse
Bestemmelser
1
1. Formål
2
2. Områdets afgræsning og zonestatus
3
3. Områdets anvendelse
4
4. Udstykning
5
5. Veje, stier og parkering
6
6. Bebyggelsens omfang og placering
8
7. Bebyggelsens ydre fremtræden
10
8. Ubebyggede arealer og beplantning
12
9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
14
10. Grundejerforening
15
11. Lokalplanens retsvirkninger
16
Redegørelse
17
Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning
18
Lokalplanens formål og baggrund
20
Eksisterende forhold
21
Fremtidige forhold
23
Miljøvurdering
25
Lokalplanens forhold til anden planlægning
26
Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning
27
Juridiske kort
Kortbilag 2 - Lokalplankort
28
29
Hvad er en lokalplan?
30
Indkomne bemærkninger
31
Indsigelsesnotat
32
LOKALPLAN 13-008
1
1. Lokalplanens formål
Lokalplanens formål er:
Ad 1.1: Der må ikke dispenseres fra
lokalplanens formål.
at området må anvendes til boliger,
at sikre et minimum af beplantning, som sikrer en grøn
grænse mod Gødvadfredningen,
at etablere stier der sammenbindes med den omkringliggende
stistruktur,
at sikre, at regnvand håndteres på stedet.

LOKALPLAN 13-008
2
2. Områdets afgrænsning og zonestatus
2.1
Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter følgende
matrikelnumre.: matr. nr. 26b, 28a, 28b, 6q, 8g samt en del af
matrikel 4b Gødvad By, Gødvad samt parceller der efter den 1. april
2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens
område.
2.2
Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres til byzone ved
planens endelige vedtagelse.
LOKALPLAN 13-008
3
3. Områdets anvendelse
3.1
Lokalplanområdets delområde 1 og 2 må kun anvendes til åben/lav
boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. På hver grund
må der kun opføres én bolig.
Delområde 3, som er 5 m bred, må kun anvendes som korridor til
lejlighedsvis kørsel med landbrugsmaskiner mellem ejendommen
Gødvad Bygade 24b og landbrugsarealerne øst for lokalplanområdet.
Der må beplantes i delområde 3.
Ad. 3.1: På kortbilag 2 er
udstykningen vist som princip. Det
betyder, at de enkelte grunde kan
udstykkes med en anden
skelplacering end det viste, men at
det generelle princip i udstykningen
skal følges. Det rekreative areal må
dog ikke blive mindre end vist på
kortet.
3.2
På kortbilag 2 er der udlagt områder til boliggrunde, vejanlæg,
rekreative fællesarealer og regnsvandsbassiner.
3.3
Uden for de boliggrunde man kan se på kortbilag 2, må der opføres
Ad. 3.3: Bygningen på maksimalt 15
en bygning på maksimalt 15 m2 og anlæg nødvendige for privat,
fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. regnvandsbassiner,
fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg.
m2 er tilladt for at give mulighed for
opbevaring af f.eks. maskinel til
vedligeholdelse af de fælles
rekreative arealer.
LOKALPLAN 13-008
4
4. Udstykning
4.1
Udstykning skal ske efter udstykningsprincippet på kortbilag 2.
Fællesarealer må ikke udstykkes.
Ad. 4.1: At udstykningsplanen er
vejledende betyder, at udstykningen
godt kan komme til at se lidt
anderledes ud, men princippet i
udstykningsplanen skal efterleves.
4.2
Ingen grunde må udstykkes med et mindre areal end 900 m2 eller et
2
større areal end 1500 m .
LOKALPLAN 13-008
Ad. 4.2: Det rekreative areal og vejog færdselsarealerne må ikke
udstykkes.
5
5. Veje, stier og parkering
5.1
Areal til veje og stier er vist på kortbilag 2.
Veje, stier, parkeringspladser og manøvrearealer skal
anlægges efter vejlovens regler. Det gælder blandt
andet også hjørneafskæringer og oversigtsarealer.
Vendearealet for enden af vejen mod syd skal have
tilstrækkelige dimentioner til at lastvogne uden
anhænger kan vende. Det gælder også vendearealet i
den sydlige del af delomåde 1, hvis det bliver
nødvendigt at etablere vendeplads her.
5.2
Lokalplanområdet skal have en vejadgang fra
Helsinkivej, som vist på kortbilag 2.
Ad. 5.2: Vejadgangens placering er
valgt så der er oversigt på Helsinkivej
og så langt fra svinget
Helsinkivej/Turkuvej, at trafik fra den
side kan ses.
5.3
På kortbilag 2 er der vist de arealer, der skal udlægges
til vej og sti:

Vejstykke A til B udlægges med en samlet
bredde på 10 m.
Vejstykke B til C udlægges med en bredde på 10
m ved B og 15 m ved C.
Vejstykke B til C skal etableres i princippet som
vist på skitsen til højre, men en grøn midte, som
på begge sider flankeres af asfalt og yderst en
permeabel belægning.
Stien a-b på skråningen ved Helsinkivej skal
anlægges for gående og cyklende, d.v.s. med
cykelrampe.
Stien b-d skal udlægges med en bredde på 3 m
med en 1 m bred midte af stenmel,
belægningssten eller asfalt. Stien skal holdes
farbar.
Ad. 5.3: Formålet med adgangen a-b
er, at gående og cyklende gives en
genvej til Turkuvejområdet og Gødvad
Bygade. Formålet med stien c-d og d-e
er at fortsætte det stiforløb som ligger
uden for lokalplanområdet på vestsiden
af Helsinkivej og at give mulighed for
rekreativ adgang til det højliggende
område i den sydlige del af
lokalplanområdet og den fine udsigt
der er her, samt mulighed for gåture i
Gødvadfredningen i det omfang
naturbeskyttelseslovens
adgangsbestemmelser giver mulighed
for det.
At stien b-d skal holdes farbar betyder,
at træer, buske og for højt græs skal
holdes klippet omkring stien, så man
kan komme frem. Det betyder ikke, at
stien skal holdes sneryddet og fejet, da
stien er ment som en natursti langs
Gødvadfredningen.
Princip for vejstykket B til C:
LOKALPLAN 13-008
6
Vejstykket B - C skal udformes, at der
dannes en kileformet græsklædt
midterrabat.
5.4
Vand fra vejen skal håndteres i vandrender ved kanten
af vejen og ledes til regnvandsbassiner. Hvor vejens
hældning ikke tillader vandet at løbe til
regnvandsbassiner i lokalplanens nordlige del, skal
regnvandet håndteres i regnbede langs vejen.
Ad 5.4: Regnvandet håndteres internt i
lokalplanområdet. Derved belaster
områdets regnvand ikke kloaknettet og
i sidste ende vandløb og søer. Det kan
også give en rekreativ og æstetisk
kvalitet til bebyggelsen.
5.5
Master til belysning af veje og stier må ikke overstige
en højde på 3,5 m. Der må kun anvendes armaturer til
belysning af veje og stier, som retter lyset nedad, og er
rettet mod færdselsarealerne. Armaturer som spreder
lyset mod haver og fællesarealer er ikke tilladt.
Ad 5.5: Bestemmelsen skal forhindre
unødig lysforurening og sikre, at
belysningen på dette høje sted
fremtræder diskret.
5.6
Der må kun etableres én indkørsel på max. 7 m til hver
grund.
5.7
Der skal anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig.
Parkeringspladserne skal anlægges på egen grund.
5.8
Fra kl. 20.00-06.00 ikke tilladt at parkere eller henstille:
biler med tilladt totalvægt over 3.500 kg.
biler med tilladelse til mere end ti passagerer.
større anhængere - f.eks. sættevogne og
campingvogne.
både, som er længere end 5 m.

LOKALPLAN 13-008
7
6. Bebyggelsens omfang
og placering
6.1
Bebyggelsesprocenten for den enkelte
ejendom må ikke overstige 30.
6.2
Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere
skel end 2,5 m. Ved veje skal bygninger
ligge mindst 5 m fra vejskel, plus eventuelt
højdegrænsetillæg.
I delområde 1 må bebyggelse ikke ligge
nærmere grundens nordlige skel end 5 m.
Det gælder dog ikke den nordligste grund
henholdsvis øst og vest for vejen.
Ad. 6.3: Formålet med, at bebyggelse
ikke må placeres tæt på grundenes
nordlige skel er at sikre, at nabogrunde
mod syd ikke laver for meget skygge
på disse nordvestvendte grunde.
Grunden til at dette ikke gælde de to
nordligste grunde, henholdsvis øst og
vest for vejen er, at der ikke er nogen
naboer mod nord som kan generes af
skygge.
6.3
Bebyggelse skal opføres i 1 etage med en
højde på maks. 6,5 m over terræn og en
facadehøjde på maks. 4,5 m.
I delområde 1 skal bebyggelsen følge de
skrå niveauplan, som defineres som en
lige linie fra et højt terrænpunkt A i skel
midt på grunden, til et lavt terrænpunkt B i
skel midt på grunden. Se illustration til
højre.
Ad 6.4 Det er hensigten med
højdebestemmelserne at få boligerne
til at følge terrænet, så det markante
terræn fremhæves samt at få
bebyggelsen til at bruge terrænet som
en kvalitet.
Silkeborg Kommune laver opmålingen af
de skrå niveauplaner.
Ovenfor er vist et eksempel på en
terræntilpasset bolig.
Princip for bygningers placering i det
skrånende terræn.
LOKALPLAN 13-008
8
Princip for hvor niveauplanslinjen
fastlægges.
6.4
Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv
varmeforsyning, el, vand og kloakering
efter de enkelte forsyningsvirksomheders
til enhver tid gældende regler.
Ad 6.5: Hvis bebyggelsen opføres som
lavenergibyggeri er der ikke pligt til
tilslutning til kollektiv varmeforsyning
jf. Planlovens § 19, stk. 4.
Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet
opfylder klassifikationskravene til
lavenergibyggeri i
Bygningsreglementet, der er gældende
på byggetidspunktet.
Tilslutningspligt til kollektiv
varmeforsyning er betinget af, at
Silkeborg Kommune efterfølgende
godkender et projektforslag efter
varmeforsyningsloven, og at der kan
opnås forsyning fra forsyningsanlægget
ved byggeriets ibrugtagning.
6.5
Fritliggende garager, carporte, udhuse o.
lign. mindre bygnigner skal placeres
mindst 1 meter fra naboskel og mindst 2,5
meter fra skel til grønne fællesarealer.
LOKALPLAN 13-008
Ad 6.6: Bestemmelsen skal sikre en
grøn grænse mellem de enkelte
grunde.
9
7. Bebyggelsens ydre
fremtræden
7.1
Alle tagflader skal udføres med mat
materiale med et maksimal glanstal på 20,
eller som levende grønne tage.
Ad 7.1: Grunden til at tage skal være
matte er, at tage, som reflekterer
solens lys kan genere naboer og giver
en uforholdsmæssigt stor påvirkning af
områdets fine landskabelige værdier.
Et levende grønt tag er et tag med
planter som yderste
tagbeklædningslag. De fleste grønne
tage er enten beplantet med græs eller
stenurter.
De matte eller levende grønne tage
skal bidrage til, at bebyggelsen falder
ind i landskabet.
Foto: Grønt tag beplantet med
stenurter
Om glanstal
Uglaserede røde teglsten har et
glanstal på 2-5 og sorte blanke teglsten
70-80 (kilde: Teknologisk Institut). Da
blanke teglsten kan give store
nabogener på grund af reflekteret
sollys fra tagene, indeholder mange
kommuners lokalplaner bestemmelser
om teglstens maksimale glanstal,
typisk mellem 10 og 30.
7.2
Udvendige bygningssider, må kun
fremtræde i farver der har en andel af sort
på min. 70 % opgjort i NCS farvesystemet.
Ved anvendelse af rene gråtoner skal
andelen af sort dog kun overstige min. 40
LOKALPLAN 13-008
Ad 7.2: Grunden til at bygningssider
ikke må have en hvilken som helst
farve er, at farver der lyser op giver
en uforholdsmæssigt stor påvirkning af
områdets fine landskabelige værdier.
10
% opgjort i NCS farvesystemet.
Anvendes der mursten som
facadebeklædning må der alene anvendes
mørke sten i brune, sorte eller mørkegrå
nuancer.
Anvendes der til udvendig beklædning
brædder af træ, må disse dog fremstå i
træsortens naturfarve evt. vedligeholdt
med en farveløs eller mørkpigmenteret
olie eller lignende.
NCS-farvebetegnelser er en måde at
beskrive farver - se
www.ncscolour.com.
Alle farver angives med sortheden,
kulørtheden og kulørtone.
I lokalplanområdet skal anvendes
farver der har en NCS farvekode som
starter med S70 eller højere. Ved
gråtoner forstås kulørtneutrale farver,
som fx: angives S4000-N, S5000-N
osv.
Bestemmelsen skal sikre, at
bebyggelsen fremstår afdæmpet i
forhold til omgivelserne og landskabet.
7.3
På udvendige bygningssider må blanke og
reflekterende materialer kun anvendes til
vinduer, solfangere og solceller.
Ad 7.3) Materialer betegnes som
blanke og reflekterende, når de har en
glans, som svarer til en malet
overflade med et glanstal over 10.
7.4
Sættes der solfangere eller solceller op,
skal de være sorte.
ad 7.4 Solenergianlæg kan være
visuelt dominerende på bygninger og
området som et hele. Overvej derfor,
hvordan solenergianlæg placeres så
ejendommens og områdets æstetiske
værdi styrkes.
7.5
Der må ikke skiltes og reklameres
kommercielt.
7.6
Individuelle antenner, herunder
parabolantenner, skal holdes under
tagryggen. Parabolantenner må maksimalt
have en diameter på 1 meter.
LOKALPLAN 13-008
11
8. Ubebyggede arealer og beplantning
8.1
Fællesarealer skal placeres som vist på Kortbilag 2.
8.2
Der må ikke tilføres regnvand til kloaknettet.
Ad. 8.2: Baggrunden er, store
pludselige mængder regnvand i
kloakker giver oversvømmelser og
ødelægger dyr- og planters
levemuligheder i de vandløb og søer,
som modtager kloakeret regnvand.
8.3
Hegn i naboskel må ikke udelukkende etableres som trådhegn eller
fast hegn. Hvis der ønskes trådhegn eller fast hegn, skal det
suppleres med beplantning som slører trådhegnet visuelt.
Ad 8.3: Levende hegn i naboskel
sikrer, at området fremstår grønt.
8.4
I delområde 2 skal der mellem den enkelte grund og det centrale
vej- og fællesareal minimum plantes to træer med stamme og krone
som f.eks. eg, tjørn, røn, seljerøn, paradisæble eller lign. Træerne
skal plantes 1,5 m fra vejskel. De to sydligste grunde, som har en
kort grænse mod det centrale vej- og fællesareal er undtaget.
Ad. 8.4 Hensigten med bestemmelsen
er at skabe et rum omkring
fællesarealet/vendepladsen centralt
mellem boligerne. At træerne plantes i
samme afstand fra vejskel gør, at
rummet som træerne giver, når de er
udvoksede, er symmetrisk placeret
omkring det centrale fællesareal.
8.5
Det samlede befæstede og bebyggede areal må ikke overstige 50 %
af den enkelte grunds areal.
Ad. 8.5: Bestemmelsen skal sikre, at
området fremtræder grønt. Det
betyder, at en grund ikke må
befæstes fuldstændig med f.eks. asfalt
eller belægningssten.
8.6
Der skal etableres og vedligeholdes et levende hegn langs fredningen Ad 8.6) Bebyggelsen placeres
mod øst, som vist i princippet på kortbilag 2.
eksponeret ud for Gudenådalen og
Gødvadfredningen. For at sikre et
minimum af grøn overgang fra
Hegnet kan bestå træer eller buske, skal være sammenhængende og
bebyggelsen til naturområdet, skal der
mindst 1,5 m højt.
være en let beplantning langs
bebyggelsn østskel.
Der skal anvendes hjemmehørende træer og buske, f.eks. eg, bøg,
spidsløn, tjørn, røn, sargentsæble, bærmispel, surbær, kvalkved el.
Det vurderes, at hvis beplantningen er
lign.
mindst 1,5 m høj så giver
beplantningen en tilpas grøn overgang
mellem bebyggelse og naturområde.
Bestemmelsen skal desuden sikre, at
der til det levende hegn ikke bruges
invasive plantearter, som er uønskede
i den danske natur.
Vær opmærksom på, at selvom der i
lokalplanområdet skal være en mindst
1,5 m høj beplantning, så har naboen
mod øst mulighed for at etablere hegn
langsskellet i overensstemmelse med
hegnsloven. Lokalplanen sikrer
således ikke, at der maksimalt bliver
et 1,5 m højt levende hegn.
8.7
LOKALPLAN 13-008
12
Både med en længde på over 6 m og uindregistrerede køretøjer må
ikke opbevares udendørs.
Ad 8.8: Hensigten med bestemmelsen
er at sikre områdets beboere mod at
en nabo bruger sin grund som
oplagsplads.
8.8
Overskudsjord fra byggemodningen af lokalplanområdet skal
udlægges så terrænet fremstår i princippet som før byggemodningen
med en maksimal højde på 0,5 meter over oprindeligt terræn.
Terræn nærmere end 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres.
Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på
+/- 0,5 meter.
Der må dog foretages terrænregulering mellem vejskel og garage,
carport, holdeplads således, at der kan etableres en vejadgang med
en hældning på maks. 200 0/00. Terræntilpasning ved indkørsel
må ikke foretages ud over vejskel.
LOKALPLAN 13-008
13
9. Betingelser for at tage ny bebyggelse
i brug
9.1
Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der i det pågældende
delområde gælder:

Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf.
§ 6.4.
Veje, stier samt fælles adgangs- og parkeringsarealer er
etableret jf. § 5.3.
Fælles grønne friarealer er anlagt og beplantet, eller der
foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for
etablering.
Der er etableret regnvandshåndteringsløsninger som angivet i
§5.4.
Der er etableret beplantningsbælter jf. §8.6.
Hvis delområderne ikke tages i anvendelse samtidig, skal der til hver
udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne.
LOKALPLAN 13-008
14
10. Grundejerforening
10.1
Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for
samtlige ejere i lokalplanens område.
Det forudsættes, at udstykkerne i
samarbejde med områdets beboere /
grundejere tager initiativ til oprettelse
af grundejerforeningen.
10.2
Grundejerforeningen oprettes senest når 50% af boligerne er bygget
og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives
ejerne et forudgående varsel på 3 måneder.
10.3
Grundejerforeningen skal kunne udvides til også at omfatte andre
områder, beliggende udenfor lokalplanområdet.
10.4
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private
fællesveje og fælles grønne arealer, stier, beplantningsbælter, fælles
hække og afskærmende foranstaltninger m.v.
10.5
Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i § 8 nævnte
fællesarealer og fællesanlæg.
10.6
Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om
sin adresse.
10.7
Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes
af Byrådet.
10.8
Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal
forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier, skov, fællesarealer,
afskærmende foranstaltninger m.v. indtil grundejerforeningen er
oprettet og har overtaget opgaverne.
LOKALPLAN 13-008
15
11. Lokalplanens retsvirkninger
12.1
Ifølge planlovens § 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag,
det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter
må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i
øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte
som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg
m.v., der er indeholdt i planen.
Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller
private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være
af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr.
planlovens § 47.
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser,
hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en
eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse
underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst
14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger
herom. Først herefter kan byrådet ifølge § 19 i planloven give
dispensation.
Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved
at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre
tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af
planen, jf. planlovens § 18.
Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af
væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor.
Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige
bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven.
Lokalplanområdet overføres med lokalplanens vedtagelse fra
landzone til byzone. Ejere af ejendomme, der benyttes til landbrug
m.m., og som med lokalplanen overføres til byzone, kan efter
Planlovens § 47 a forlange den del af ejendommen, der overføres til
byzone, overtaget af kommunen, inden 4 år efter overførslen.
Bestemmelserne finder alene anvendelse, hvis ejendommen på det
tidspunkt ejeren forlanger en overtagelse, fortsat benyttes til
landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.
LOKALPLAN 13-008
16
LOKALPLAN 13-008
17
Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning
Lokalplanen dækker 2,9 ha syd for Turkuvej og Helsinkivej og øst for den gamle del af Gødvad. Øst for
lokalplanområdet ligger Gødvad-fredningen. Mod syd og øst ligger landbrugsjorde og naturarealer.
De højeste dele af lokalplanområdet ligger meget højt, i 85 meters højde. Til sammenligning ligger Silkeborg
Sygehus i 40 m og Silkeborg Kraftvarmeværk i 70 m. Fra lokalplanområdet kan ses til f.eks. Hørbylunde
Bakker i vest og hen over Nordskoven og Hårup mod Linå Vesterskov og Himmelbjergegnen, samt
Gudenådalen ved Resenbro.
Lokalplanområdet er græsdækket og der er levende hegn flere steder. Den nordlige del af lokalplanområdet delområde 1 - skråner mod nordvest op mod Helsinkivej og Turkuvej. Den sydlige del - delområde 2 - er dels
flad toppen dels svagt skrånende mod vest og syd i lokalplanområdets sydlige del.
I den nordlige del af lokalplanområdet er der gravet ind i skråningen, så der er opstået et mindre fladt areal
lngs Helsinkivej.
Helsinkivej er udformet medhenblik på en forlængelse mod syd til de boligområder, som er udlagte i
kommuneplanen. Man er dog gået bort fra at vejbetjene området på denne måde, hvorfor der i stedet kan
placeres boliger der hvor vejen tidligere var planlagt. De fremtidige boligommråder syd for lokalplanområdet vil
derfor skulle vejbetjenes via en ny vej fra Gødvad Bygade.
LOKALPLAN 13-008
18
Oversigtskort - lokalplanens afgrænsning.
LOKALPLAN 13-008
19
Lokalplanens formål og baggrund
Det er målet med lokalplanen at skabe et attraktivt boligområde i overgangen mellem Gødvad-byområdet og
Gødvad-fredningens natur- og landbrugslandskab.
Boligerne i området bliver de højst placerede boliger i hele Silkeborg by, kun overgået af Funder. De sydsligste
boliger ligger samtidig på toppen af Gudenådalens nordlige skråning får boligerne en markant placering i det
store silkeborglandskab.
For at sikre, at denne fornemme placering kan ske uden at fremstå som visuelt negativt i det store
landskabsbillede lægger lokalplanen nogle rammer for bebyggelsens visuelle udtryk og beplantningen. Der skal
etableres et beplantningsbælte mellem boligområdet og fredningen.
Bebyggelsen bliver koblet op på den eksisterende vej- og stistruktur i området og skaber en god tilgængelighed
både til rekreative oplevelser samt skoler, offentligt transport, idrætsfaciliteter mv.
Regnvandet udnyttes som en kvalitet i udearealerne til at skabe et rekreativ miljø med forhøjet æstetisk og
visuel værdi.
LOKALPLAN 13-008
20
Eksisterende forhold
Lokalplanområdet er græsdækkede arealer med levende hegn omkring og igennem.
Ovenfor ses det nordlige areal grønne areal i retning mod syd med den sydlige del af Helsinkivej.
Ovenfor ses i retning mod nord, den nordlige del af lokalplanområdet med det afgravede areal, hvor der
udlægges areal til regnvandsbassin.
Ovenfor ses det sydlige areal, som er et landskabs-haveareal tilhørende Gødvad Bygade 24b, der har udsigt
mod syd over de markante skovklædte dalskrænter i Gudenådalen mod Resenbro og Silkeborg.
Lokalplanens nordlige område, det vil sige nord for det levende hegn som adskiller den nordlige og sydlige del,
vender terrænmæssigt mod nordvest.
Den sydlige del af lokalplanområdet ligger derimod terrænmæssigt dels på et toppunkt, og dels på en sydvendt
skråning, som er en del af Gudenådalen.
Umiddelbart nordvest for lokalplanområdet er større boligområder - Turkuvej, Savonlinnavej samt
Lillehammervej - der alle har et godt og sammenhængne stistruktur med sikre forbindelser til skolerne i
området.
LOKALPLAN 13-008
21
Umiddelbart nord og vest for lokalplanområdet ligger Helsinkivej, Turkuvej og Gødvad Bygade.
Området er udelukkende spildevandskloakeret. Regnvand skal håndteres lokalt - det vil sige nedsives, sådan
som det sker på naboarealet i lokalplanområdet for Turkuvej.
Zonestatus
Lokalplanområdet er landzone, men vil med lokalplanens vedtagelse overføres til byzone.
LOKALPLAN 13-008
22
Fremtidige forhold
Det ny boligområde vil komme til at ligge med i alt 14 boliger på hver side af en vej. Når man bevæger sig ind i
området fra Helsinkivej vil der op ad skåningen på venstre hånd være store grunde med bygninger, som følger
terrænet. Længere mod syd vil der også være boliger på højre hånd.
To steder vil der være regnvandsbassiner, som opsamler og nedsiver det regnvand, som løber ned til
bassinerne via åbne render og rør. I områdets nordligste del vil der kunne opsættes en telemast.
Lokalplanområdet afskærer landbrugsejendommen Gødvad Bygade 24b fra dennes jorder øst for
lokalplanområdet. For lejlighedsvis at kunne transportere landbrugsmaskiner mellem gården og jorden er der
på tværs gennem lokalplanområdet friholdt et område, hvor denne transport kan foregår.
Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Helsinkivej via en befæstet vej, som løber i en svag kurve går midt
gennem området og som trafikbetjener alle områdets boliger. Længst mod syd er på det høje område bredes
vejarealet ud, så der opstår et kombineret opholdsareal og vendeplads. Pladsen fungerer samtidig som
udsigtsgiver til boligerne i lokalplanområdets sydøstlige del idet man fra disse boliger vil kunne se hen over
pladsen ud over Gudenådalen mod syd.
Lokalplanområdet har to ejere. For at sikre en vendemulighed, hvis ejeren af den sydlige del af
lokalplanområdet ikke ønsker at udnytte lokalplanens muligheder, er der udlagt et vejareal til vendeplads cirka
midtvejs. Hvis ejeren af det sydlige område udnytter lokalplanens muligheder samtidig med den nordlige ejer,
kan vejforløbet laves uden denne vendemulighed.
I lokalplanområdets nordlige spids er der skabt sammenhæng mellem stistystemet i boligområdet nord for
Helsinkivej og lokalplanens sti. Det sker på et sted, hvor der i forvejen er lavet midterhelle på Helsinkivej, og
hvor fodgængere og cyklister derfor har gode vilkår for at krydse Helsinkivej.
Foto af midterhelle på Helsinkivej set mod nord med lokalplanområdets nordspids til højre, hvor
stiforløbet føres videre.
Stien går fra lokalplanområdets nordspids langs lokalplanområdets østlige grænse - ude langs
Gødvadfredningen - og mod syd til lokalplanområdets sydlige område og den storslåede udsigt, som er her.
Derved er der skabt mulighed for en bredere målgruppe end kun lokalplanorådets beboere kan drage nytte af
denne del af Gødvads fine landskaber.
Under hensyntagen til naturbeskyttelseslovens regler for, hvor i naturen der er adgang, kan der kan der i visse
tilfælde være mulighed for vandreture ud i Gødvadfredningens landskaber.
Stien etableres som en smal sti med smal stenmelsbelægning og uden belysning. Grunden til at stien ikke
etableres som de tilstødende boligområders brede afsfalterede cykel- gangstier er, at denne sti skal have en
mere vildt/naturlig udformning, da stien forløber langs Gødvadfredningen. Belysning af stien vil give en unødig
skarp overgang mellem lokalplanområdet og landskabet uden for lokalplanen og det vurderes, at stien mest vil
bliver burgt når der er naturlig lys nok til at udnytte udsigterne over Gudenådalen. Ønskes det at færdes hvor
LOKALPLAN 13-008
23
der er lys, kan man benytte boligvejen, som er belyst efter vejlovens regler.
Langs lokalplanområdets østgrænse sikrer lokalplanen en midnst 1,5 m høj beplantning med buske eller træer,
så der skabes en grøn overgang mellem bebyggelsen og landskabet omkring. Bebyggelsens indpasning i
landskabet er samtidig understøttet af, at der ikke må bruges lysende farver på bygningssider.
Bebyggelsen kan opvarmes med fjernvarme, hvorfor der ikke er stillet krav om lavenergibebyggelse.
LOKALPLAN 13-008
24
Miljøvurdering
Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter §3,
stk. 1 nr. 3.
På baggrund af screeningen vurderes det, at planen ikke skal miljøvurderes.
Påvirkning af Natura 2000 områder og bilag IV-arter
Kommunen må ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter eller ødelægge
plantearter på EU’s habitatdirektivs IV (Bek. 408 af 01/05-2007).
Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000 områder eller strengt
beskyttede arter på bilag IV.
Relevante bilag IV arter i Silkeborg Kommune er: Arter af Flagermus, Odder, Stor Vandsalamander,
Spidssnudet frø, Strandtudse, Grøn Kølleguldsmed, Grøn Mosaikguldsmed og Markfirben.
Silkeborg Kommune har ikke registreret bilag IV arter i området. På grund af arealets hidtidige anvendelse er
det kommunens vurdering, at området ikke er et velegnet levested for bilag IV arter. Silkeborg Kommune
vurderer ligeledes, at planen ikke vil påvirke Natura 2000 områder.
For alle arealudlæg gælder det, at naturtilstanden af områderne med tiden kan ændre sig. Levesteder for
arterne kan derfor opstå eller forsvinde, hvis arealerne ligger hen uden at blive udnyttet. Vurderingen bygger
derfor på arealernes nuværende tilstand og den eksisterende viden, som kommunen er i besiddelse af.
LOKALPLAN 13-008
25
Lokalplanens forhold til anden planlægning
Silkeborg Kommuneplan 2013-2025
Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens bolig-rammeområde 13-B-16 og er i overensstemmelse hermed.
Varmeplan
Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning,
med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Tilslutningspligten er dog betinget af, at Silkeborg
Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås
forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning jf. lokalplanens §9.
Spildevandsplan
Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Området er udelukkende
spildevandskloakeret. Regnvand fra tage og andre befæstede arealer skal derfor håndteres lokalt. I den
forbindelse skal det sikres at jorden er egnet til nedsivning, samt at nedsivning af regnvand ikke vil få
væsentlig negativ indflydelse på grundvandsstanden.
Vandforsyningsplan
Området hører under Silkeborg Forsynings forsyningsområde i henhold til Vandforsyningsplan 2010-2017.
Affaldsplan
Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til
gældende regulativer.
LOKALPLAN 13-008
26
Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning
Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning
Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven)
Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af
jordarbejde skal Museumslovens §§ 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske
forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund.
Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører
fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum.
Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens § 17)
Området er omfattet af skovbyggelinie. Bebyggelse i områder omfattet af skovbyggelinie forudsætter enten at
skovbyggelinien reduceres, eller at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra Naturbeskyttelseslovens §
17. Silkeborg Kommune vil søge Naturstyrelsen om reduktion af skovbyggelinien i lokalplanområdet, idet en
reduktion af skovbyggelinjen forventes at medføre en administrativ forenkling.
Landbrugspligt (Landbrugsloven)
Realisering af lokalplanens byggemuligheder forudsætter, at Jordbrugskommissionen ophæver landbrugspligten
på arealerne. Ophævelse af landbrugspligten forventes at kunne ske i forbindelse med udstykningen af
området.
Jordforurening (Jordforureningsloven)
Området udtages fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens §50a i forbindelse med vedtagelsen af
denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til
enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende.
Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje)
Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom.
Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde
skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte
plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og
belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej.
Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af
lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom
Servitutter
Der er ingen servitutter på ejendommene i lokalplanområdet.
LOKALPLAN 13-008
27
LOKALPLAN 13-008
28
LOKALPLAN 13-008
29
Hvad er en lokalplan?
En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel:

Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier.

Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes.

Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv.
Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til
omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen.
Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige
nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at
det er nødvendigt.
Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et
overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer
bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal
offentliggøres.
Offentlig høring
Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte
sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har
vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt.
Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området.
Når lokalplanen er vedtaget
Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med
planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog
fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen
indeholder. Men
hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For
eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål.
Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan
gennemføres med en ny lokalplan.
Læsevejledning
Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit:

Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og
lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende.

Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er
bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området.
LOKALPLAN 13-008
30
LOKALPLAN 13-008
31
LOKALPLAN 13-008
32
1bz
1ax
Signature
1bk
1ap
1bb
Lokalplangrænse
1ay
Højdekurver 1 m ækvidistance
A
1ba
1ao
Matrikelnummer
1az
Matrikelflade
1aø
26b
Bygning
1an
Projekteret bygning
1bæ
1aæ
28a
1am
28b
8g
9gx
9a
5f
6n
6q
3b
9gy
8d
29b
27a
4b
Mål
Teknik- og Miljøafdelingen
Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00
1:1500
Dato
Februar 2014
Konstr.
XX
Tegn.
XX
Lokalplan 13-008
Eksisterende forhold
Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90
Rev.dato: September 2014
Sag nr. EMN-2013_68336
Tg.nr.
Kortbilag 1
Copyright Silkeborg Kommune
c
Signaturer
Delområdegrænse
Hækbeplantning
A
Princip stilinie
Beplantningsbælte_flade
Fælles grønt friareal
Udstykningsprincip
Lokalplangrænse
Regnvandsbassin
Vejudlæg
a
3
1
b
3
B
2
C
d
e
Teknik- og Miljøafdelingen
Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00
Mål
1:1500
Dato
Februar 2014
Konstr.
Rev.dato: September 2014
Sag nr. EMN-2013_68336
Tegn.
Lokalplan 13-008
Lokalplankort
Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90
Tg.nr.
Kortbilag 2
Copyright Silkeborg Kommune