LOKALPLAN 13-008 VEDTAGET
LOKALPLAN 13-008 BOLIGOMRÅDE RAUMAVEJ, GØDVAD, SILKEBORG VEDTAGET Silkeborg Byråd 22. september 2014. Offentliggjort 1. oktober 2014. Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgræsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 5 5. Veje, stier og parkering 6 6. Bebyggelsens omfang og placering 8 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 10 8. Ubebyggede arealer og beplantning 12 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 14 10. Grundejerforening 15 11. Lokalplanens retsvirkninger 16 Redegørelse 17 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 18 Lokalplanens formål og baggrund 20 Eksisterende forhold 21 Fremtidige forhold 23 Miljøvurdering 25 Lokalplanens forhold til anden planlægning 26 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 27 Juridiske kort Kortbilag 2 - Lokalplankort 28 29 Hvad er en lokalplan? 30 Indkomne bemærkninger 31 Indsigelsesnotat 32 LOKALPLAN 13-008 1 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: Ad 1.1: Der må ikke dispenseres fra lokalplanens formål. at området må anvendes til boliger, at sikre et minimum af beplantning, som sikrer en grøn grænse mod Gødvadfredningen, at etablere stier der sammenbindes med den omkringliggende stistruktur, at sikre, at regnvand håndteres på stedet. LOKALPLAN 13-008 2 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter følgende matrikelnumre.: matr. nr. 26b, 28a, 28b, 6q, 8g samt en del af matrikel 4b Gødvad By, Gødvad samt parceller der efter den 1. april 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. LOKALPLAN 13-008 3 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdets delområde 1 og 2 må kun anvendes til åben/lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. På hver grund må der kun opføres én bolig. Delområde 3, som er 5 m bred, må kun anvendes som korridor til lejlighedsvis kørsel med landbrugsmaskiner mellem ejendommen Gødvad Bygade 24b og landbrugsarealerne øst for lokalplanområdet. Der må beplantes i delområde 3. Ad. 3.1: På kortbilag 2 er udstykningen vist som princip. Det betyder, at de enkelte grunde kan udstykkes med en anden skelplacering end det viste, men at det generelle princip i udstykningen skal følges. Det rekreative areal må dog ikke blive mindre end vist på kortet. 3.2 På kortbilag 2 er der udlagt områder til boliggrunde, vejanlæg, rekreative fællesarealer og regnsvandsbassiner. 3.3 Uden for de boliggrunde man kan se på kortbilag 2, må der opføres Ad. 3.3: Bygningen på maksimalt 15 en bygning på maksimalt 15 m2 og anlæg nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. regnvandsbassiner, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg. m2 er tilladt for at give mulighed for opbevaring af f.eks. maskinel til vedligeholdelse af de fælles rekreative arealer. LOKALPLAN 13-008 4 4. Udstykning 4.1 Udstykning skal ske efter udstykningsprincippet på kortbilag 2. Fællesarealer må ikke udstykkes. Ad. 4.1: At udstykningsplanen er vejledende betyder, at udstykningen godt kan komme til at se lidt anderledes ud, men princippet i udstykningsplanen skal efterleves. 4.2 Ingen grunde må udstykkes med et mindre areal end 900 m2 eller et 2 større areal end 1500 m . LOKALPLAN 13-008 Ad. 4.2: Det rekreative areal og vejog færdselsarealerne må ikke udstykkes. 5 5. Veje, stier og parkering 5.1 Areal til veje og stier er vist på kortbilag 2. Veje, stier, parkeringspladser og manøvrearealer skal anlægges efter vejlovens regler. Det gælder blandt andet også hjørneafskæringer og oversigtsarealer. Vendearealet for enden af vejen mod syd skal have tilstrækkelige dimentioner til at lastvogne uden anhænger kan vende. Det gælder også vendearealet i den sydlige del af delomåde 1, hvis det bliver nødvendigt at etablere vendeplads her. 5.2 Lokalplanområdet skal have en vejadgang fra Helsinkivej, som vist på kortbilag 2. Ad. 5.2: Vejadgangens placering er valgt så der er oversigt på Helsinkivej og så langt fra svinget Helsinkivej/Turkuvej, at trafik fra den side kan ses. 5.3 På kortbilag 2 er der vist de arealer, der skal udlægges til vej og sti: Vejstykke A til B udlægges med en samlet bredde på 10 m. Vejstykke B til C udlægges med en bredde på 10 m ved B og 15 m ved C. Vejstykke B til C skal etableres i princippet som vist på skitsen til højre, men en grøn midte, som på begge sider flankeres af asfalt og yderst en permeabel belægning. Stien a-b på skråningen ved Helsinkivej skal anlægges for gående og cyklende, d.v.s. med cykelrampe. Stien b-d skal udlægges med en bredde på 3 m med en 1 m bred midte af stenmel, belægningssten eller asfalt. Stien skal holdes farbar. Ad. 5.3: Formålet med adgangen a-b er, at gående og cyklende gives en genvej til Turkuvejområdet og Gødvad Bygade. Formålet med stien c-d og d-e er at fortsætte det stiforløb som ligger uden for lokalplanområdet på vestsiden af Helsinkivej og at give mulighed for rekreativ adgang til det højliggende område i den sydlige del af lokalplanområdet og den fine udsigt der er her, samt mulighed for gåture i Gødvadfredningen i det omfang naturbeskyttelseslovens adgangsbestemmelser giver mulighed for det. At stien b-d skal holdes farbar betyder, at træer, buske og for højt græs skal holdes klippet omkring stien, så man kan komme frem. Det betyder ikke, at stien skal holdes sneryddet og fejet, da stien er ment som en natursti langs Gødvadfredningen. Princip for vejstykket B til C: LOKALPLAN 13-008 6 Vejstykket B - C skal udformes, at der dannes en kileformet græsklædt midterrabat. 5.4 Vand fra vejen skal håndteres i vandrender ved kanten af vejen og ledes til regnvandsbassiner. Hvor vejens hældning ikke tillader vandet at løbe til regnvandsbassiner i lokalplanens nordlige del, skal regnvandet håndteres i regnbede langs vejen. Ad 5.4: Regnvandet håndteres internt i lokalplanområdet. Derved belaster områdets regnvand ikke kloaknettet og i sidste ende vandløb og søer. Det kan også give en rekreativ og æstetisk kvalitet til bebyggelsen. 5.5 Master til belysning af veje og stier må ikke overstige en højde på 3,5 m. Der må kun anvendes armaturer til belysning af veje og stier, som retter lyset nedad, og er rettet mod færdselsarealerne. Armaturer som spreder lyset mod haver og fællesarealer er ikke tilladt. Ad 5.5: Bestemmelsen skal forhindre unødig lysforurening og sikre, at belysningen på dette høje sted fremtræder diskret. 5.6 Der må kun etableres én indkørsel på max. 7 m til hver grund. 5.7 Der skal anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig. Parkeringspladserne skal anlægges på egen grund. 5.8 Fra kl. 20.00-06.00 ikke tilladt at parkere eller henstille: biler med tilladt totalvægt over 3.500 kg. biler med tilladelse til mere end ti passagerer. større anhængere - f.eks. sættevogne og campingvogne. både, som er længere end 5 m. LOKALPLAN 13-008 7 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. 6.2 Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m. Ved veje skal bygninger ligge mindst 5 m fra vejskel, plus eventuelt højdegrænsetillæg. I delområde 1 må bebyggelse ikke ligge nærmere grundens nordlige skel end 5 m. Det gælder dog ikke den nordligste grund henholdsvis øst og vest for vejen. Ad. 6.3: Formålet med, at bebyggelse ikke må placeres tæt på grundenes nordlige skel er at sikre, at nabogrunde mod syd ikke laver for meget skygge på disse nordvestvendte grunde. Grunden til at dette ikke gælde de to nordligste grunde, henholdsvis øst og vest for vejen er, at der ikke er nogen naboer mod nord som kan generes af skygge. 6.3 Bebyggelse skal opføres i 1 etage med en højde på maks. 6,5 m over terræn og en facadehøjde på maks. 4,5 m. I delområde 1 skal bebyggelsen følge de skrå niveauplan, som defineres som en lige linie fra et højt terrænpunkt A i skel midt på grunden, til et lavt terrænpunkt B i skel midt på grunden. Se illustration til højre. Ad 6.4 Det er hensigten med højdebestemmelserne at få boligerne til at følge terrænet, så det markante terræn fremhæves samt at få bebyggelsen til at bruge terrænet som en kvalitet. Silkeborg Kommune laver opmålingen af de skrå niveauplaner. Ovenfor er vist et eksempel på en terræntilpasset bolig. Princip for bygningers placering i det skrånende terræn. LOKALPLAN 13-008 8 Princip for hvor niveauplanslinjen fastlægges. 6.4 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 6.5: Hvis bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri er der ikke pligt til tilslutning til kollektiv varmeforsyning jf. Planlovens § 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning er betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra forsyningsanlægget ved byggeriets ibrugtagning. 6.5 Fritliggende garager, carporte, udhuse o. lign. mindre bygnigner skal placeres mindst 1 meter fra naboskel og mindst 2,5 meter fra skel til grønne fællesarealer. LOKALPLAN 13-008 Ad 6.6: Bestemmelsen skal sikre en grøn grænse mellem de enkelte grunde. 9 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Alle tagflader skal udføres med mat materiale med et maksimal glanstal på 20, eller som levende grønne tage. Ad 7.1: Grunden til at tage skal være matte er, at tage, som reflekterer solens lys kan genere naboer og giver en uforholdsmæssigt stor påvirkning af områdets fine landskabelige værdier. Et levende grønt tag er et tag med planter som yderste tagbeklædningslag. De fleste grønne tage er enten beplantet med græs eller stenurter. De matte eller levende grønne tage skal bidrage til, at bebyggelsen falder ind i landskabet. Foto: Grønt tag beplantet med stenurter Om glanstal Uglaserede røde teglsten har et glanstal på 2-5 og sorte blanke teglsten 70-80 (kilde: Teknologisk Institut). Da blanke teglsten kan give store nabogener på grund af reflekteret sollys fra tagene, indeholder mange kommuners lokalplaner bestemmelser om teglstens maksimale glanstal, typisk mellem 10 og 30. 7.2 Udvendige bygningssider, må kun fremtræde i farver der har en andel af sort på min. 70 % opgjort i NCS farvesystemet. Ved anvendelse af rene gråtoner skal andelen af sort dog kun overstige min. 40 LOKALPLAN 13-008 Ad 7.2: Grunden til at bygningssider ikke må have en hvilken som helst farve er, at farver der lyser op giver en uforholdsmæssigt stor påvirkning af områdets fine landskabelige værdier. 10 % opgjort i NCS farvesystemet. Anvendes der mursten som facadebeklædning må der alene anvendes mørke sten i brune, sorte eller mørkegrå nuancer. Anvendes der til udvendig beklædning brædder af træ, må disse dog fremstå i træsortens naturfarve evt. vedligeholdt med en farveløs eller mørkpigmenteret olie eller lignende. NCS-farvebetegnelser er en måde at beskrive farver - se www.ncscolour.com. Alle farver angives med sortheden, kulørtheden og kulørtone. I lokalplanområdet skal anvendes farver der har en NCS farvekode som starter med S70 eller højere. Ved gråtoner forstås kulørtneutrale farver, som fx: angives S4000-N, S5000-N osv. Bestemmelsen skal sikre, at bebyggelsen fremstår afdæmpet i forhold til omgivelserne og landskabet. 7.3 På udvendige bygningssider må blanke og reflekterende materialer kun anvendes til vinduer, solfangere og solceller. Ad 7.3) Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over 10. 7.4 Sættes der solfangere eller solceller op, skal de være sorte. ad 7.4 Solenergianlæg kan være visuelt dominerende på bygninger og området som et hele. Overvej derfor, hvordan solenergianlæg placeres så ejendommens og områdets æstetiske værdi styrkes. 7.5 Der må ikke skiltes og reklameres kommercielt. 7.6 Individuelle antenner, herunder parabolantenner, skal holdes under tagryggen. Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 meter. LOKALPLAN 13-008 11 8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Fællesarealer skal placeres som vist på Kortbilag 2. 8.2 Der må ikke tilføres regnvand til kloaknettet. Ad. 8.2: Baggrunden er, store pludselige mængder regnvand i kloakker giver oversvømmelser og ødelægger dyr- og planters levemuligheder i de vandløb og søer, som modtager kloakeret regnvand. 8.3 Hegn i naboskel må ikke udelukkende etableres som trådhegn eller fast hegn. Hvis der ønskes trådhegn eller fast hegn, skal det suppleres med beplantning som slører trådhegnet visuelt. Ad 8.3: Levende hegn i naboskel sikrer, at området fremstår grønt. 8.4 I delområde 2 skal der mellem den enkelte grund og det centrale vej- og fællesareal minimum plantes to træer med stamme og krone som f.eks. eg, tjørn, røn, seljerøn, paradisæble eller lign. Træerne skal plantes 1,5 m fra vejskel. De to sydligste grunde, som har en kort grænse mod det centrale vej- og fællesareal er undtaget. Ad. 8.4 Hensigten med bestemmelsen er at skabe et rum omkring fællesarealet/vendepladsen centralt mellem boligerne. At træerne plantes i samme afstand fra vejskel gør, at rummet som træerne giver, når de er udvoksede, er symmetrisk placeret omkring det centrale fællesareal. 8.5 Det samlede befæstede og bebyggede areal må ikke overstige 50 % af den enkelte grunds areal. Ad. 8.5: Bestemmelsen skal sikre, at området fremtræder grønt. Det betyder, at en grund ikke må befæstes fuldstændig med f.eks. asfalt eller belægningssten. 8.6 Der skal etableres og vedligeholdes et levende hegn langs fredningen Ad 8.6) Bebyggelsen placeres mod øst, som vist i princippet på kortbilag 2. eksponeret ud for Gudenådalen og Gødvadfredningen. For at sikre et minimum af grøn overgang fra Hegnet kan bestå træer eller buske, skal være sammenhængende og bebyggelsen til naturområdet, skal der mindst 1,5 m højt. være en let beplantning langs bebyggelsn østskel. Der skal anvendes hjemmehørende træer og buske, f.eks. eg, bøg, spidsløn, tjørn, røn, sargentsæble, bærmispel, surbær, kvalkved el. Det vurderes, at hvis beplantningen er lign. mindst 1,5 m høj så giver beplantningen en tilpas grøn overgang mellem bebyggelse og naturområde. Bestemmelsen skal desuden sikre, at der til det levende hegn ikke bruges invasive plantearter, som er uønskede i den danske natur. Vær opmærksom på, at selvom der i lokalplanområdet skal være en mindst 1,5 m høj beplantning, så har naboen mod øst mulighed for at etablere hegn langsskellet i overensstemmelse med hegnsloven. Lokalplanen sikrer således ikke, at der maksimalt bliver et 1,5 m højt levende hegn. 8.7 LOKALPLAN 13-008 12 Både med en længde på over 6 m og uindregistrerede køretøjer må ikke opbevares udendørs. Ad 8.8: Hensigten med bestemmelsen er at sikre områdets beboere mod at en nabo bruger sin grund som oplagsplads. 8.8 Overskudsjord fra byggemodningen af lokalplanområdet skal udlægges så terrænet fremstår i princippet som før byggemodningen med en maksimal højde på 0,5 meter over oprindeligt terræn. Terræn nærmere end 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres. Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Der må dog foretages terrænregulering mellem vejskel og garage, carport, holdeplads således, at der kan etableres en vejadgang med en hældning på maks. 200 0/00. Terræntilpasning ved indkørsel må ikke foretages ud over vejskel. LOKALPLAN 13-008 13 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der i det pågældende delområde gælder: Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. § 6.4. Veje, stier samt fælles adgangs- og parkeringsarealer er etableret jf. § 5.3. Fælles grønne friarealer er anlagt og beplantet, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering. Der er etableret regnvandshåndteringsløsninger som angivet i §5.4. Der er etableret beplantningsbælter jf. §8.6. Hvis delområderne ikke tages i anvendelse samtidig, skal der til hver udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne. LOKALPLAN 13-008 14 10. Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanens område. Det forudsættes, at udstykkerne i samarbejde med områdets beboere / grundejere tager initiativ til oprettelse af grundejerforeningen. 10.2 Grundejerforeningen oprettes senest når 50% af boligerne er bygget og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives ejerne et forudgående varsel på 3 måneder. 10.3 Grundejerforeningen skal kunne udvides til også at omfatte andre områder, beliggende udenfor lokalplanområdet. 10.4 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje og fælles grønne arealer, stier, beplantningsbælter, fælles hække og afskærmende foranstaltninger m.v. 10.5 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i § 8 nævnte fællesarealer og fællesanlæg. 10.6 Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om sin adresse. 10.7 Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 10.8 Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier, skov, fællesarealer, afskærmende foranstaltninger m.v. indtil grundejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne. LOKALPLAN 13-008 15 11. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ifølge planlovens § 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens § 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge § 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens § 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Lokalplanområdet overføres med lokalplanens vedtagelse fra landzone til byzone. Ejere af ejendomme, der benyttes til landbrug m.m., og som med lokalplanen overføres til byzone, kan efter Planlovens § 47 a forlange den del af ejendommen, der overføres til byzone, overtaget af kommunen, inden 4 år efter overførslen. Bestemmelserne finder alene anvendelse, hvis ejendommen på det tidspunkt ejeren forlanger en overtagelse, fortsat benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. LOKALPLAN 13-008 16 LOKALPLAN 13-008 17 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanen dækker 2,9 ha syd for Turkuvej og Helsinkivej og øst for den gamle del af Gødvad. Øst for lokalplanområdet ligger Gødvad-fredningen. Mod syd og øst ligger landbrugsjorde og naturarealer. De højeste dele af lokalplanområdet ligger meget højt, i 85 meters højde. Til sammenligning ligger Silkeborg Sygehus i 40 m og Silkeborg Kraftvarmeværk i 70 m. Fra lokalplanområdet kan ses til f.eks. Hørbylunde Bakker i vest og hen over Nordskoven og Hårup mod Linå Vesterskov og Himmelbjergegnen, samt Gudenådalen ved Resenbro. Lokalplanområdet er græsdækket og der er levende hegn flere steder. Den nordlige del af lokalplanområdet delområde 1 - skråner mod nordvest op mod Helsinkivej og Turkuvej. Den sydlige del - delområde 2 - er dels flad toppen dels svagt skrånende mod vest og syd i lokalplanområdets sydlige del. I den nordlige del af lokalplanområdet er der gravet ind i skråningen, så der er opstået et mindre fladt areal lngs Helsinkivej. Helsinkivej er udformet medhenblik på en forlængelse mod syd til de boligområder, som er udlagte i kommuneplanen. Man er dog gået bort fra at vejbetjene området på denne måde, hvorfor der i stedet kan placeres boliger der hvor vejen tidligere var planlagt. De fremtidige boligommråder syd for lokalplanområdet vil derfor skulle vejbetjenes via en ny vej fra Gødvad Bygade. LOKALPLAN 13-008 18 Oversigtskort - lokalplanens afgrænsning. LOKALPLAN 13-008 19 Lokalplanens formål og baggrund Det er målet med lokalplanen at skabe et attraktivt boligområde i overgangen mellem Gødvad-byområdet og Gødvad-fredningens natur- og landbrugslandskab. Boligerne i området bliver de højst placerede boliger i hele Silkeborg by, kun overgået af Funder. De sydsligste boliger ligger samtidig på toppen af Gudenådalens nordlige skråning får boligerne en markant placering i det store silkeborglandskab. For at sikre, at denne fornemme placering kan ske uden at fremstå som visuelt negativt i det store landskabsbillede lægger lokalplanen nogle rammer for bebyggelsens visuelle udtryk og beplantningen. Der skal etableres et beplantningsbælte mellem boligområdet og fredningen. Bebyggelsen bliver koblet op på den eksisterende vej- og stistruktur i området og skaber en god tilgængelighed både til rekreative oplevelser samt skoler, offentligt transport, idrætsfaciliteter mv. Regnvandet udnyttes som en kvalitet i udearealerne til at skabe et rekreativ miljø med forhøjet æstetisk og visuel værdi. LOKALPLAN 13-008 20 Eksisterende forhold Lokalplanområdet er græsdækkede arealer med levende hegn omkring og igennem. Ovenfor ses det nordlige areal grønne areal i retning mod syd med den sydlige del af Helsinkivej. Ovenfor ses i retning mod nord, den nordlige del af lokalplanområdet med det afgravede areal, hvor der udlægges areal til regnvandsbassin. Ovenfor ses det sydlige areal, som er et landskabs-haveareal tilhørende Gødvad Bygade 24b, der har udsigt mod syd over de markante skovklædte dalskrænter i Gudenådalen mod Resenbro og Silkeborg. Lokalplanens nordlige område, det vil sige nord for det levende hegn som adskiller den nordlige og sydlige del, vender terrænmæssigt mod nordvest. Den sydlige del af lokalplanområdet ligger derimod terrænmæssigt dels på et toppunkt, og dels på en sydvendt skråning, som er en del af Gudenådalen. Umiddelbart nordvest for lokalplanområdet er større boligområder - Turkuvej, Savonlinnavej samt Lillehammervej - der alle har et godt og sammenhængne stistruktur med sikre forbindelser til skolerne i området. LOKALPLAN 13-008 21 Umiddelbart nord og vest for lokalplanområdet ligger Helsinkivej, Turkuvej og Gødvad Bygade. Området er udelukkende spildevandskloakeret. Regnvand skal håndteres lokalt - det vil sige nedsives, sådan som det sker på naboarealet i lokalplanområdet for Turkuvej. Zonestatus Lokalplanområdet er landzone, men vil med lokalplanens vedtagelse overføres til byzone. LOKALPLAN 13-008 22 Fremtidige forhold Det ny boligområde vil komme til at ligge med i alt 14 boliger på hver side af en vej. Når man bevæger sig ind i området fra Helsinkivej vil der op ad skåningen på venstre hånd være store grunde med bygninger, som følger terrænet. Længere mod syd vil der også være boliger på højre hånd. To steder vil der være regnvandsbassiner, som opsamler og nedsiver det regnvand, som løber ned til bassinerne via åbne render og rør. I områdets nordligste del vil der kunne opsættes en telemast. Lokalplanområdet afskærer landbrugsejendommen Gødvad Bygade 24b fra dennes jorder øst for lokalplanområdet. For lejlighedsvis at kunne transportere landbrugsmaskiner mellem gården og jorden er der på tværs gennem lokalplanområdet friholdt et område, hvor denne transport kan foregår. Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Helsinkivej via en befæstet vej, som løber i en svag kurve går midt gennem området og som trafikbetjener alle områdets boliger. Længst mod syd er på det høje område bredes vejarealet ud, så der opstår et kombineret opholdsareal og vendeplads. Pladsen fungerer samtidig som udsigtsgiver til boligerne i lokalplanområdets sydøstlige del idet man fra disse boliger vil kunne se hen over pladsen ud over Gudenådalen mod syd. Lokalplanområdet har to ejere. For at sikre en vendemulighed, hvis ejeren af den sydlige del af lokalplanområdet ikke ønsker at udnytte lokalplanens muligheder, er der udlagt et vejareal til vendeplads cirka midtvejs. Hvis ejeren af det sydlige område udnytter lokalplanens muligheder samtidig med den nordlige ejer, kan vejforløbet laves uden denne vendemulighed. I lokalplanområdets nordlige spids er der skabt sammenhæng mellem stistystemet i boligområdet nord for Helsinkivej og lokalplanens sti. Det sker på et sted, hvor der i forvejen er lavet midterhelle på Helsinkivej, og hvor fodgængere og cyklister derfor har gode vilkår for at krydse Helsinkivej. Foto af midterhelle på Helsinkivej set mod nord med lokalplanområdets nordspids til højre, hvor stiforløbet føres videre. Stien går fra lokalplanområdets nordspids langs lokalplanområdets østlige grænse - ude langs Gødvadfredningen - og mod syd til lokalplanområdets sydlige område og den storslåede udsigt, som er her. Derved er der skabt mulighed for en bredere målgruppe end kun lokalplanorådets beboere kan drage nytte af denne del af Gødvads fine landskaber. Under hensyntagen til naturbeskyttelseslovens regler for, hvor i naturen der er adgang, kan der kan der i visse tilfælde være mulighed for vandreture ud i Gødvadfredningens landskaber. Stien etableres som en smal sti med smal stenmelsbelægning og uden belysning. Grunden til at stien ikke etableres som de tilstødende boligområders brede afsfalterede cykel- gangstier er, at denne sti skal have en mere vildt/naturlig udformning, da stien forløber langs Gødvadfredningen. Belysning af stien vil give en unødig skarp overgang mellem lokalplanområdet og landskabet uden for lokalplanen og det vurderes, at stien mest vil bliver burgt når der er naturlig lys nok til at udnytte udsigterne over Gudenådalen. Ønskes det at færdes hvor LOKALPLAN 13-008 23 der er lys, kan man benytte boligvejen, som er belyst efter vejlovens regler. Langs lokalplanområdets østgrænse sikrer lokalplanen en midnst 1,5 m høj beplantning med buske eller træer, så der skabes en grøn overgang mellem bebyggelsen og landskabet omkring. Bebyggelsens indpasning i landskabet er samtidig understøttet af, at der ikke må bruges lysende farver på bygningssider. Bebyggelsen kan opvarmes med fjernvarme, hvorfor der ikke er stillet krav om lavenergibebyggelse. LOKALPLAN 13-008 24 Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter §3, stk. 1 nr. 3. På baggrund af screeningen vurderes det, at planen ikke skal miljøvurderes. Påvirkning af Natura 2000 områder og bilag IV-arter Kommunen må ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter eller ødelægge plantearter på EU’s habitatdirektivs IV (Bek. 408 af 01/05-2007). Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000 områder eller strengt beskyttede arter på bilag IV. Relevante bilag IV arter i Silkeborg Kommune er: Arter af Flagermus, Odder, Stor Vandsalamander, Spidssnudet frø, Strandtudse, Grøn Kølleguldsmed, Grøn Mosaikguldsmed og Markfirben. Silkeborg Kommune har ikke registreret bilag IV arter i området. På grund af arealets hidtidige anvendelse er det kommunens vurdering, at området ikke er et velegnet levested for bilag IV arter. Silkeborg Kommune vurderer ligeledes, at planen ikke vil påvirke Natura 2000 områder. For alle arealudlæg gælder det, at naturtilstanden af områderne med tiden kan ændre sig. Levesteder for arterne kan derfor opstå eller forsvinde, hvis arealerne ligger hen uden at blive udnyttet. Vurderingen bygger derfor på arealernes nuværende tilstand og den eksisterende viden, som kommunen er i besiddelse af. LOKALPLAN 13-008 25 Lokalplanens forhold til anden planlægning Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens bolig-rammeområde 13-B-16 og er i overensstemmelse hermed. Varmeplan Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Tilslutningspligten er dog betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning jf. lokalplanens §9. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Området er udelukkende spildevandskloakeret. Regnvand fra tage og andre befæstede arealer skal derfor håndteres lokalt. I den forbindelse skal det sikres at jorden er egnet til nedsivning, samt at nedsivning af regnvand ikke vil få væsentlig negativ indflydelse på grundvandsstanden. Vandforsyningsplan Området hører under Silkeborg Forsynings forsyningsområde i henhold til Vandforsyningsplan 2010-2017. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. LOKALPLAN 13-008 26 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven) Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal Museumslovens §§ 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum. Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens § 17) Området er omfattet af skovbyggelinie. Bebyggelse i områder omfattet af skovbyggelinie forudsætter enten at skovbyggelinien reduceres, eller at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 17. Silkeborg Kommune vil søge Naturstyrelsen om reduktion af skovbyggelinien i lokalplanområdet, idet en reduktion af skovbyggelinjen forventes at medføre en administrativ forenkling. Landbrugspligt (Landbrugsloven) Realisering af lokalplanens byggemuligheder forudsætter, at Jordbrugskommissionen ophæver landbrugspligten på arealerne. Ophævelse af landbrugspligten forventes at kunne ske i forbindelse med udstykningen af området. Jordforurening (Jordforureningsloven) Området udtages fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens §50a i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende. Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje) Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom. Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom Servitutter Der er ingen servitutter på ejendommene i lokalplanområdet. LOKALPLAN 13-008 27 LOKALPLAN 13-008 28 LOKALPLAN 13-008 29 Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. LOKALPLAN 13-008 30 LOKALPLAN 13-008 31 LOKALPLAN 13-008 32 1bz 1ax Signature 1bk 1ap 1bb Lokalplangrænse 1ay Højdekurver 1 m ækvidistance A 1ba 1ao Matrikelnummer 1az Matrikelflade 1aø 26b Bygning 1an Projekteret bygning 1bæ 1aæ 28a 1am 28b 8g 9gx 9a 5f 6n 6q 3b 9gy 8d 29b 27a 4b Mål Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 1:1500 Dato Februar 2014 Konstr. XX Tegn. XX Lokalplan 13-008 Eksisterende forhold Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Rev.dato: September 2014 Sag nr. EMN-2013_68336 Tg.nr. Kortbilag 1 Copyright Silkeborg Kommune c Signaturer Delområdegrænse Hækbeplantning A Princip stilinie Beplantningsbælte_flade Fælles grønt friareal Udstykningsprincip Lokalplangrænse Regnvandsbassin Vejudlæg a 3 1 b 3 B 2 C d e Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Mål 1:1500 Dato Februar 2014 Konstr. Rev.dato: September 2014 Sag nr. EMN-2013_68336 Tegn. Lokalplan 13-008 Lokalplankort Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Tg.nr. Kortbilag 2 Copyright Silkeborg Kommune
© Copyright 2024