Lokalplan 288 udkast med bilag
Offentlig høring Fra den xx.xx.2014 til den xx.xx.2014 Udkast til Lokalplan nr. 288 Boligområde – Støvring Syd Læsevejledning Lokalplanen indeholder følgende 1. En Redegørelse der beskriver baggrund og formål med lokalplanen, og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de tekniske og miljømæssige forhold, og om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. 2. Bestemmelser der fastlægger bindende regler for områdets fremtidige anvendelse som gælder for f.eks. bebyggelsens omfang, bebyggelsens udseende m.m. 3. Bilag Lokalplanens bilag understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser og findes bagest i lokalplanen. Lokalplanens bilag består typisk af: Matrikelkort, der viser den bindende afgrænsning af lokalområdet i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området skal disponeres. Kortet er bindende og hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne. Evt. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes jf. lokalplanen. Illustrationsskitsen er vejledende og til inspiration og er derfor ikke bindende. Miljøscreening efter miljøvurderingsloven skal planforslag vurderes, om de kan få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet, og der derfor skal udarbejdes en miljøvurdering. 4. Retsvirkninger og vejledning der oplyser om forhold, der ikke må etableres, fordi de er i strid med en lokalplan eller et lokalplanforslag. Se nærmere i afsnit om retsvirkninger i lokalplanen. Læs også afsnittet Vejledning til lokalplaner side 3. Nærmere oplysninger: Rebild Kommune Hobrovej 110 9530 Støvring Tlf. 99 88 99 88 Mail: [email protected] Udarbejdet af Merete Aagaard, tlf. 99 88 76 79 Kvalitetssikret af Mikael Jensen, tlf. 99 88 76 78 Planen er udarbejdet af Rebild Kommune. Kort © Cowi Udkast til lokalplan nr. 288 Side 2 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan planen vedtages endeligt, hvis byrådet ønsker det. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Offentliggørelse på PlansystemDK Lokalplanforslag og vedtagne lokalplaner indberettes af kommunen til PlansystemDK.dk, hvor de gældende planer kan ses. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og planen er offentlig bekendtgjort, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, kan fortsætte som hidtil, selv om det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 3 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål .............................................. 5 2. Lokalplanområdet .................................................................... 5 3. Lokalplanens omgivelser .......................................................... 5 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold ........................................ 8 5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning .............. 8 5.1 Kommuneplan .................................................................. 8 5.2 Zoneforhold ..................................................................... 9 5.3 Detailhandel..................................................................... 9 5.4 Naturforhold .................................................................. 10 5.5 Kulturmiljø..................................................................... 11 5.6 Tekniske Forhold ............................................................ 11 5.7 Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning ......... 14 5.8 Museumsloven ............................................................... 15 5.9 Servitutter ..................................................................... 15 6. Miljøvurdering ....................................................................... 15 7. Lokalplanens fremlæggelse ..................................................... 16 8. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger................................... 16 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål ........................................................... §1 §2 Område- og zonestatus ...................................................... §3 Områdets anvendelse ......................................................... §4 Udstykning ........................................................................ §5 Veje, stier og parkering ...................................................... §6 Bebyggelsens omfang og placering....................................... §7 Bebyggelsens ydre fremtræden ........................................... §8 Ubebyggede arealer ........................................................... §9 Tekniske anlæg ................................................................. § 10 Grundejerforening .............................................................. § 11 Forudsætning for ibrugtagning............................................. § 12 Servitutter ........................................................................ § 13 Lokalplanens retsvirkninger ................................................. Vedtagelse .................................................................................. 18 18 18 18 19 19 20 21 22 22 23 23 23 24 Bilag Kortbilag 1 – Matrikelkort Kortbilag 2 – Anvendelseskort Kommuneplantillæg 14. Miljøscreening Udkast til lokalplan nr. 288 Side 4 Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål Syd for Støvring ligger der ubebyggede arealer, som kan anvendes til boligformål. De arealer ønskes nu sat i spil. Indtil for nylig har der været indvundet drikkevand fra området, men drikkevandsboringerne fra Buderupholm Vandværk blev sløjfet i maj 2014, hvorfor der nu kan planlægges for en del af arealerne. Indenfor de seneste år har byudviklingen ved Støvring primært foregået i Støvring Ådale, men byrådet har besluttet, at man også bør kunne købe grunde på arealerne syd for byen. 2. Lokalplanområdet Nibevej danner i dag skillelinjen mellem byen og det åbne land. Lokalplanområdet er på ca. 11 ha, hvoraf knapt 3 ha ligger i beskyttelseszonerne omkring fredede fortidsminder. Ved Nibevej ligger to løsrevne boliger og en lille klynge med 4 boliger og en ubebygget grund. Disse ejendomme, på knap 2 ha tilsammen, kan fremover anvendes som nu. Resten af arealet ligger som landbrugsjord i almindelig omdrift. 6, 00m 7, 53m Fr edskov Fr edskov 6, 00m 4, 00m 6, 00m 5, 00m Fr ed skov Fr edskov 6, 00m 3, 77m Lokalplanområdet er vist med sorte prikker. De fredede fortidsminder er vist med beskyttelseslinjer med rødt og landskabsfredningen er vist med pink. 3. Lokalplanens omgivelser Lokalplanområdet ligger umiddelbart syd for Støvring by – lige syd for Nibevej. Nibevej – vejen mellem Skørping, Støvring, motorvej, Øster Hornum og Nibe - har indtil nu udgjort den sydlige grænse for Støvring by. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 5 Redegørelse Fr edskov Fr ed skov Fredskov Fr edskov Terrænforhold. (2,5m højdekurver) Arealerne syd for byen ligger mellem Hobrovej og Mastrup Bæk slugten – mellem den nuværende Nibevej og den kommende nye Nibevej. For at sikre et minimum af vejadgange og et samlet overblik over de tekniske forsyninger til og fra området, er der blevet udarbejdet en dispositionsplan for hele området. Denne er udarbejdet uden at skele til at arealerne syd for nærværende lokalplanområde ikke kan udnyttes før drikkevandsboringerne fra Støvring Vandværk lukkes og sløjfes. Det kræver, at der er fundet godt og nok drikkevand et andet sted – og det arbejdes der på. Det markante dallandskab og den, på lange strækninger, uregulerede Mastrup Bæk er hovedgrundlaget for fredningen af Mastrupdalen. Etablering af eventuelle bassiner i det fredede område og etablering af ledning til bortledning af overfladevand fra lokalplanområdet forudsætter, at der kan opnås dispensation fra fredningsbestemmelserne. Bassiner, der kræver større terrænreguleringer og ledninger til udledning i uregulerede dele af Mastrup Bæk kan næppe opnå dispensation. Det betyder, at der kun for regnvandet, der lander på vejene kan etableres regnvandsbassiner til nedsivning. Regnvand, som lander på de enkelte grunde skal nedsives på egen grund ved hjælp af faskiner, regnbede eller andre løsninger. Der har siden 2005 været reserveret en linjeføring for en ny byafgrænsende vej – med arbejdstitlen Ny Nibevej. Forvaltningen har ikke gjort så meget for at etablere vejen, idet vandindvindingsinteresserne indtil for nylig har spærret for en boligudbygning, så man valgte, at byudviklingen skulle foregår øst for jernbanen. Nu er vandindvindingsinteresserne væk indenfor lokalplanområdet og da nærværende lokalplanprojekt aktualiserer vejen, er planlægningsarbejdet genoptaget. Det afklares om linjeføringen skal justeres på grund af blød jordbund eller lignende problemstillinger. Linjeføringen bliver byafgrænsende i syd. Nye veje er vist med rødt, nye stier med grønt. Planlægningsarbejdet er startet på baggrund af den største lodsejers initiativ. Rebild Kommune har derfor bedt lodsejer om at komme med en samlet plan for området, som fremgår af dispositionsplanen. Områderne er ikke endnu udlagt i kommuneplanen, så lokalplanen følges af et kommuneplantillæg nr. 14 Dispositionsplanen Dispositionsplanen er et forslag på linje med lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillægget og er i offentlig høring i samme periode. Dispositionsplanen laves for at skabe et overblik over områdets potentiale. Derved sikres, at der kun etableres 2 vejadgange til området og de tekniske installationer til regnvand mv. kan laves ud fra et samlet overblik – og ikke fra vej til vej. Dispositionsplanen laves for at fastlægge de overordnede linjer og selvom man er meget konkret, så vil der alligevel være detaljer, som først Udkast til lokalplan nr. 288 Side 6 Redegørelse Dispositionsplanen for byudviklingen syd for Støvring by. Det gule område er naturfredningen og de lilla cirkler markerer de to gravhøje og hulvejssporene ved krydsningen af Nibevej og Hobrovej. undersøges ved lokalplanlægningen f.eks. boreprøver, som fastlægger jordens mulighed for at nedsive regnvandet tilstrækkeligt hurtigt. Hvis jorden ikke kan nedsive regnvandet tilstrækkeligt hurtigt, så kan det blive nødvendigt at lave regnvandsbassiner og det vil kunne ændre planen undervejs. Derfor kan der – uanset at planen ønskes fulgt - opstå ændringer undervejs. Et af de bærende principper i vedlagte dispositionsplan er, at der ønskes en blanding af parcelhusbyggeri, gårdhavehuse eller anden rækkehusbebyggelse. Parcelhusene er markeret med grønt og med skel, mens områderne med tæt-lav (gårdhave-, række-, dobbelt- eller kædehuse) Udkast til lokalplan nr. 288 Side 7 Redegørelse er markeret med orange (lokalplanen må ikke regulere ejerskabet af boligerne). Ønsket om en blandet boligbebyggelse bunder dels i et ønske om et varieret boligtilbud og dels et håb om at disse bebyggelser er mere åbne i sin struktur, så ådalen ikke bliver afgrænset af en lang hæk. Et andet bærende princip er at der etableres to vejadgange, en til henholdsvis Nibevej og Hobrovej. De primære krydsningspunkter for fodgængere er markeret med pile. For yderligere oplysninger om dispositionsplanen henvises til planen, som er vedlagt kommuneplantillægget. 4. Lokalplanområdets fremtidige forhold Bebyggelsen i lokalplanområdet forventes at blive reguleret efter de samme bestemmelser. Det er dog usikkert hvor ens den bliver. Normalt er der en vis variation i murværk, tagkonstruktionens udformning og i husets ”udtryk”. I denne lokalplan ønskes dog - Pudsede facader i lyse nuancer - Bebyggelsens placering reguleres med byggefelter - Bebyggelse i op til 2 etager Der må ikke ske terrænregulering større end +/- 0,5 m i forhold til naturligt terræn. Dvs. terræn før evt. reguleringer i forbindelse med anlæggelse af veje, kloaker med videre under byggemodningen. 5. Lokalplanens forhold til øvrig planlægning og lovgivning En lokalplan må ikke være i strid med overordnet planlægning, fx kommuneplanen, landsplandirektiver, internationale naturbeskyttelsesområder, Natura 2000 planer, vandplaner eller råstofplaner. Lokalplanen må heller ikke stride mod tinglyste fredninger og anden lovgivning så som naturbeskyttelsesloven mv. 5.1 Kommuneplan Lokalplanområdet er ikke en del af Kommuneplan 2013. Derfor udarbejdes kommuneplantillæg nr. 14, som tidsmæssigt følges af lokalplanen i offentlighedsfasen. Tillægget udlægger rammeområde 09.B12 med tilhørende rammebestemmelser. Yderligere oplysninger findes på kommuneplan.rebild.dk Udkast til lokalplan nr. 288 Side 8 Redegørelse Kommuneplanens rammekort. Røde områder er boligområder, blå områder er erhvervsområder grønne er natur- eller rekreative områder. Plannummer Plandistrikt Plannavn Anvendelse generelt Fremtidig zonestatus Zonestatus Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocent af Max. antal etager Max. bygningshøjde Anvendelse Områdets anvendelse Opholdsarealer 09.B12 Støvring 09.B12 Åben lav beboelse Byzone Landzone 30% Den enkelte ejendom 2 8,5 m Boligområde - Helårsbeboelse Boligområde Privat: 100% Fælles 10% Særlige bestemmelser Ingen detailhandel Bestemmelser for rammeområde 09.B12 i Kommuneplan 2013 5.2 Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. 5.3 Detailhandel I området er der ikke mulighed for at placere butikker - hverken detailhandel eller handel med ”særligt pladskrævende varegrupper”. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 9 Redegørelse Kort over lokalplanområdet, som er markeret med sorte prikker. Gravhøjene og Hulvejssporene og deres beskyttelseslinje er markeret med røde cirkler. Landskabsfredningen er lyserød, skovbyggelinjen er grøn og de skraverede arealer er forskellige områder med §3-beskyttet natur. 5.4 Naturforhold Lokalplanområdet består af landbrugsjord i almindelig omdrift, men præges af nærhed til Mastrupdalen hvor der er store naturmæssige og landskabelige værdier. 5.4.1 Beskyttet natur Ejendommen Nibevej 9 rummer en mindre sø omfattet af naturbeskyttelseslovens §3. Lokalplanområdet rummer i øvrigt ikke arealer med §3 beskyttet natur. Nærmeste beskyttede naturareal udgøres af en mindre hede umiddelbart vest for lokalplanområdet i den nordlige del af området. Projektet vurderes ikke at påvirke heden. I øvrigt er selve Mastrup Bæk og de omkringliggende arealer omfattet af §3. For at skåne den uregulerede Mastrup Bæk og de omkringliggende naturareale skal regnvand håndteres og nedsives på egen grund. Der er ikke åbeskyttelseslinje omkring vandløbet. 5.4.2 Skovbyggelinje På arealerne i Mastrupdalen er der offentligt ejet fredsskov, hvorfor omgivelserne er beskyttet med skovbyggelinjen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 10 Redegørelse Skovbyggelinjen har til formål både at sikre skoves værdi som landskabselement samt at opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for planter og dyr. For lokalplanområdet forventes skovbyggelinjen ophævet på de dele af arealet, hvor de udstykkes til boligbebyggelse. Arealerne syd for lokalplanområdet er udpeget så det kunne anvendes til skovrejsning. 5.4.3 Fredning Lokalplanområdet er nabo til en landskabsfredning omkring Mastrup Bæk fra 1985. Fredningens formål er at ”bevare og pleje de landskabelige og naturhistoriske værdier, der knytter sig til Mastrup Bæk som et uforstyrret vandløb med et omgivende landskab af overvejende åbne arealer.” Af fredningen fremgår det, at der ikke må foretages terrænændringer, tilplantninger eller opføres yderligere bebyggelse indenfor fredningen. Fredningen forhindrer ikke etablering af naturstier. 5.5 Kulturmiljø 5.5.1 Kirker Støvring kirke ligger ca. 1,5 km nord for lokalplanområdet. Ca. 1,2 km mod øst ligger Buderup Ødekirke, som ikke bruges som kirkerum, men til udstillinger mv. Ingen af kirkerne er synlig fra lokalplanområdet. 5.5.2 Sten- og jorddiger I en del af den sydlige afgrænsning af lokalplanområdet, samt i sydskel af eksisterende bebyggelse Nibevej 3, 5a og 5b findes en digestrækning, der markerer den gamle ejerlavsgrænse. Digerne er ikke formelt omfattet af museumslovens § 29a, men det vurderes at bero på en fejl i registreringen. Der må ikke foretages ændringer i digernes tilstand. 5.5.3 Fortidsminder I og nær lokalplanområdet er der registreret 2 gravhøje og et område med hulvejsspor. Der er 100 m fortidsmindebeskyttelseslinje omkring alle 3 fortidsminder (Jf. Naturbeskyttelseslovens §18). Arealet indenfor beskyttelseslinjen til gravhøjen i den sydlige del af lokalplanområdet skal ligge hen i vedvarende græs uden sprøjtning og gødskning. Arealet kan anvendes til afgræsning eller slåning 1-2 gange årligt. Der er desuden registreret 5 ikke fredede fortidsminder i området. Der er igangsat arkæologiske forundersøgelser. Den ene af gravhøjenes beskyttelseslinje går så tæt på ådalen, at der ikke er plads til bebyggelse mellem ådal og gravhøj: Dermed er gravhøjens fremtidige synlighed fra ådalens modsatte side sikret. Der er dog plads til en sti mellem beskyttelseslinje og fredning. 5.6 Tekniske Forhold Børnehaverne Toppen og Svanen, Karensmindeskolen og Støvring Gymnasium ligger ca. 1 km fra området. Der er busforbindelser, der kører og stopper på Hobrovej. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 11 Redegørelse Der er ikke registreret erhvervsmæssige dyrehold på ejendommene i området. 5.6.1 Veje, stier og parkering Lokalplanområdet skal trafikbetjenes via Nibevej. Fra Nibevej føres vejen ind til gravhøjens beskyttelseslinje, som skal beskytte gravhøjens synlighed i landskabet. Ved at lægge vejadgangen på denne måde er det håbet at alle, beboere såvel som gæster får en bid af områdets herligheder, inden man kører ind på respektive boligveje. Langs adgangsvejen og den gennemkørende vej anlægges cykelgangstier. Langs fredningen og ådalen ønskes en selvstændig sti til rekreative formål, så beboere, gæster og resten af byens indbyggere kan få større glæde af naturen i området. Parkering holdes på egen grund med mindst 2 p-pladser på egen grund. Iht. lokalplanens §§ 8.5 og 8.9 må man ikke placere både, campingvogne, uindregistrerede køretøjer og lignende eller fast parkere lastbiler på ubebyggede arealer. Bestemmelserne gælder ikke ved vejarealer, da disse reguleres af færdselsloven. Rebild Kommune har den 3. december 2014 vedtaget en parkeringsbekendtgørelse om standsning og parkering på veje og pladser i byer. Bekendtgørelsen regulerer hvor længe man må parkere bl.a. lastbiler, påhængsvogne, campingvogne, trailere osv. på veje og pladser. Parkeringsbekendtgørelsen kan læses på Rebild Kommunes hjemmeside. Det er undersøgt om en delvis og en fuld udbygning af dispositionsplanen medfører et behov for en svingbane på Nibevej til venstresvingende, så trafikken på Nibevej kan afvikles mere smidigt ved den nye vej – og at man dermed kan komme ud fra det nye område i myldretidstrafikken. En svingbane er ikke nødvendig for afvikling af trafikken, men kan øge sikkerheden og trygheden. Det anbefales, at trafikkens hastighed reduceres fra 80 km/t til 60 km/t på Nibevej. Det er tidligere blevet foreslået, at den nuværende Nibevej lukkes i ådalen, når forlægningen af Nibevej er etableret. Det er dog en beslutning, som Byrådet i praksis kan tage, når den nye vej er ved at blive etableret. 5.6.2 Kollektiv trafik Lokalplanområdet ligger ud mod Hobrovej, hvor der flere busforbindelser, som kører de ca. 2,5 km til byens butikker - og til jernbanestationen i Støvring, som er knudepunkt for busser og tog. 5.6.3 Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger jf. varmeplanen for Rebild Kommune udenfor Støvring Varmeværks forsyningsområde. Lokalplanområdet forventes overført til værkets forsyningsområde på baggrund af et projektforslag efter varmeforsyningsloven. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 12 Redegørelse Ifølge varmeforsyningsloven skal der udarbejdes et projektforslag for kollektive varmeforsyningsanlæg, der belyser mulighederne for at forsyne området med energi til opvarmningsformål. Jf. planloven har kommunen dog pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning for bygninger, der er opført som lavenergibebyggelse. 5.6.4 Elforsyning Lokalplanområdet elforsynes fra Himmerlands Elforsyning. 5.6.5 Vandforsyning Ifølge Vandforsyningsplanen for Rebild Kommune skal lokalplanområdet forsynes fra Støvring Vandværk. 5.6.6 Grundvandsforhold Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser, hvor der skal ske en generel beskyttelse af grundvandet, både mod eksisterende og nye forureningskilder. Veje skal derfor befæstes med fast belægning (eller drænasfalt med bassin i vejkassen), så regnvandet opsamles og håndteres. Et evt. regnvandsbassin skal kunne håndtere forureningsgraden af overfladevandet fra vejene. Der kan blive tale om rensning inden bortskaffelsen. Lokalplanområdet ligger i et indvindingsopland til Buderupholm Vandværk. Normalt kan der ikke planlægges for byudvikling i et område med et indvindingsopland, men de aktuelle boringer anvendes ikke længere og i maj 2014 har vandværket meddelt, at boringen er sløjfet. Dermed kan indvindingsoplandet ophæves og det forventes ophævet inden at lokalplanforslaget vedtages endeligt. Vandindvindingsoplande (primo 2014) En del af de beboelser, som ligger i kanten af området langs Hobrovej og Nibevej har egen boring. Boligerne bør kobles på vandværket, hvis man ønsker nedsivning af tagvand indenfor 25 m fra vandboringen - og nedsivning af vejvand og vand fra befæstede arealer indenfor 300 m fra boringen. De aktuelle boliger forventes at blive tilkoblet Støvring Vandværk inden området bebygges – hvis ikke skal afstandskravene overholdes. Desuden må der ikke anvendes bly, zink og kobber til tage og nedløbsrør for at beskytte imod en forurening af grundvandet. 5.6.7 Spildevandsforhold Lokalplanområdet er ikke omfattet af Rebild Kommunes spildevandsplan. Der skal derfor udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen. Inden tillægget kan udarbejdes, skal der foretages geotekniske boreprøver på arealet, som skal vise jordlagene er vandgennemtrængelige (f.eks. ikke spærrende lerlag) og at lokal nedsivning af regnvand derfor er en mulighed. Regnvandet som falder på boligernes tagflader, terrasser, indkørsler og lign. skal nedsives på egen grund. Der opfordres til vandgennemtrængelige materialer til terrasser, stier mv. Det kan være græsarmering, grus, pigstensbelægninger eller lign. hvor fugerne er ”brede”, eller ved at Udkast til lokalplan nr. 288 Side 13 Redegørelse nedgrave faskiner eller lave regnbede, som i nogen perioder er tørre og andre perioder er våde. Der findes mange forskellige løsninger, som skal tilpasses til den enkelte grund og det enkelte byggeri. Den enkelte grundejer skal have en så stor kapacitet, at man kan nedsive den regn, som lander på ens egen grund. Derved sikres, at regnvandet langsomt siver ned til grundvandet eller ud mod ådalen og kun langsomt forøger bækkens vandføring. Regnvandet, som lander på vejene, skal opsamles og håndteres. Der er en spildevandsledning ved Hobrovej, som spildevandet sandsynligvis kan kobles på. Terrænet falder mod ådalen, så spildevandet ledes til en pumpestation, hvorfra det pumpes videre. 5.6.8 Forurening - støj, støv og lugt Der er ikke mulighed for etablering virksomheder og værksteder i området, hvorfor der ikke af den grund vil opstå forureningsforhold i området, der kan påvirke omgivelserne. Der kan etableres de sædvanlige erhverv i boligen, som fodklinik, frisør, revisor og lignende, når boligens præg af bolig ikke forandres, det ikke skaber væsentlig trafik, skiltningen er diskret og kun boligens ejer er beskæftiget. Lokalplanområdet ligger indenfor støjkonsekvenszonen fra Støvring Skydebane. 5.6.9 Jordforurening Der er ikke ejendomme indenfor lokalplanområdet, som er omfattet af Region Nordjyllands liste over ejendomme, som er kortlagt eller uafklarede i henhold til jordforureningsloven. Jordforureningsloven klassificerer arealer som ligger i byzone, jf. planlovens § 34, som et område, der kan være lettere forurenet. Hvis kommunen har viden om, at et større sammenhængende område, der skal inddrages i byzone ikke er lettere forurenet, kan kommunen undlade at inddrag området i klassificeringen. Kommunen har valgt ikke at inddrage området i områdeklassificeringen, da kriterierne for at undlade at inddrage et område fra er opfyldt. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejder konstateres en forurening, skal arbejdet straks standses og Rebild Kommune underrettes, jf. miljøbeskyttelseslovens § 21 og jordforureningslovens § 71. 5.7 Støjkonsekvenszone omkring Støvring Skydebane. Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning Lokalplanen er afhængig af tilladelse fra politiet i forhold til den konkrete udførelse af vejanlæggene. 5.7.1 Landbrugspligt Realisering af lokalplanen kræver ophævelse af landbrugspligten, hvilket søges i forbindelse med udstykningen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 14 Redegørelse 5.7.2 Skovbyggelinje Realisering af lokalplanen kræver enten en ophævelse af skovbyggelinjen eller en dispensation til hver enkelt byggesag. 5.8 Museumsloven Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal museumslovens §§ 2527 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Nordjyllands Historiske Museum. 5.9 Servitutter Der er ved udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutgennemgang. Der ophæves ingen servitutter, som følge af denne lokalplan. Ejere, bygherre og deres rådgivere bør sikre sig et overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes. 6. Miljøvurdering Efter miljøvurderingsloven skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis gennemførelsen af lokalplanen må antages at kunne få en væsentlig positiv eller negativ indvirkning på miljøet. Formålet hermed er at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til at integrere miljøhensyn ved udarbejdelse og vedtagelse af planer, som kan påvirke miljøet væsentligt. Jævnfør miljøvurderingslovens, § 4 stk. 1 har Rebild Kommune konkluderet, at nærværende lokalplan ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs § 3 stk. 1. Til at vurdere en eventuel miljøpåvirkning har kommunen foretaget en screening, dvs. en indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Konklusionen af screeningen illustreres i følgende skema. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 15 Landskab og jordbund Vand Luft Klimatiske forhold Kulturarv Ressourcer og affald Sikkerhed Socioøkonomiske effekter Geografisk niveau Lokalt niveau Regionalt niveau Biologisk mangfoldighed Parametre Befolkning og menneskers sundhed Redegørelse ☺ ☺ ☺ For den komplette screening henvises til screeningskemaet bagerst i lokalplanforslaget. 7. Lokalplanens fremlæggelse I overensstemmelse med planlovens § 24 er der fastsat en frist på 8 uger til at indsende skriftlige indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget er fremlagt i perioden fra den dd.mm.åå til og med den dd.mm.åå. Høringssvar skal være skriftlige og skal indsendes som e-post til [email protected] eller med almindelig brevpost til Rebild Kommune, Center Plan, Byg og Vej, Hobrovej 110, 9530 Støvring, så de er kommunen i hænde senest den dd.mm.åå. 8. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, ny bebyggelse, nedrivning og ændring af anvendelsen. Forbuddet gælder også dispositioner i overensstemmelse med forslaget. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Tilladelser meddelt før forslagets offentliggørelse berøres ikke af lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Dog kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet. En forudsætning herfor er, at • lokalplanforslaget er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan • udnyttelsen ikke er lokalplanpligtig efter planlovens § 13, stk. 2. • der ikke er tale om overførsel til byzone eller sommerhusområde • der ikke er opretholdt indsigelse fra miljøministeren, en statslig myndighed, regionsrådet eller en nabokommune jf. planlovens §§ 29, 29 a eller 29 b • ministeren ikke har overtaget forslaget, jf. planlovens § 3, stk. 5. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 16 Redegørelse Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil 1 år efter forslagets offentliggørelse. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 17 Bestemmelser Lokalplan nr. 288 for et boligområde ved Støvring I henhold til planloven fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område. §1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: • at udlægge området til boligformål, med en åben bebyggelse med boliger på op til 2 etager. • at sikre at bebyggelsen placering med byggefelter, så en åben struktur sikres - hvor den bagvedliggende bebyggelse sikres udsigt mellem husene nedenfor. • Stier og veje skal etableres så skoleveje og rekreative forbindelser sikres §2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone, og overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. §3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til boligformål, helårsbeboelse, i form af parcelhuse. 3.2 Der må ikke drives erhverv indenfor lokalplanområdet. Dog må der i forbindelse med den enkelte bolig drives liberalt erhverv, så som dagpleje, frisør, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed eller lignende under forudsætning af, at • dette ikke ved støj, trafik, parkering eller andre ulemper er til gene for de omkringboende, • det liberale erhverv skal drives af ejendommens beboere uden fremmed medhjælp, • erhvervsarealet ikke udgør mere end ¼ af bruttoetagearealet i den pågældende bolig, • områdets præg af boligkvarter bibeholdes (herunder ved skiltning og lignende). §4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning skal foretages i princippet som vist på den på kortbilag 2 viste udstykningsplan. To eller flere grunde må ikke lægges sammen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 18 Bestemmelser 4.2 Nibevej 9 og 15 kan udstykkes i grunde på ned til 1200 m². De udstykkede grunde skal vejbetjenes af den nuværende overkørsel til Nibevej. Nibevej 3 kan ikke udstykkes til ny bebyggelse. 4.3 Grunde skal udstykkes med en grundstørrelse på mellem 900 og 1400 m2. Til beregning af grundens areal kan ikke medregnes grundens andel i fælles opholdsarealer. 4.4 Tekniske anlæg til områdets forsyning og drift, såsom regnvandsbassiner, pumpestationer, transformatorer mv. er ikke omfattet af ovenstående bestemmelser under § 4. §5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Nibevej - i princippet som vist på kortbilag 2. 5.2 Der skal etableres vendepladser for enden af alle blinde veje. 5.3 Vejene udlægges med følgende min. bredder: Fordelingsvejen udlægges med kørebaner på 7m samt en rabat på 1m, cykelsti på 1,70m, fortov på 1,5m og en rabat på 1m i begge sider. I alt 17,40 m. Boligveje udlægges med en 6 m bred kørebane, 1,25 m græsrabat i begge sider. I alt 8,5 m. Selvstændige stier skal etableres som 1,5 m bredde grusstier. Indenfor fortidsmindebeskytteleselinjen forudsætter anlæg af stier, at der kan meddeles dispensation til terrænændring. 5.4 Der må kun være 1 indkørsel/overkørsel pr. grund i en bredde af maks. 6 m. 5.5 Der skal anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. Heraf kan 1 være carport/ garage. 5.6 Stier, ramper og trapper indenfor grunden skal opfylde tilgængelighedskravene i det til enhver tid gældende bygningsreglementet. §6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Langs veje udlægges et byggelinjeareal 5 m fra vejskel i hele grundens bredde. Indenfor byggelinjearealet må der ikke opføres nogen form for bebyggelse eller ske oplag. 6.2 Ny bebyggelse må kun placeres inden for de byggefelter, som er vist på kortbilag 2. 6.3 Ingen bygning må opføres nærmere naboskel end 2,5 m. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 19 Bestemmelser 6.4 Altaner, altangange og andre hævede opholdsarealer må have en højde på op til 1,4 x afstanden til naboskel. 6.5 Bebyggelsesprocenten må maks. være 30 for den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocenten beregnes efter det til hver tid gældende bygningsreglement. 6.6 Ny bebyggelse må opføres i op til 2 etager. Ved skrånende grunde må den lavest liggende del af bygningen opføres i 2 etager som forskudt etager. 6.7 Ny bebyggelse må opføres med en facadehøjde på op til 8,5 m over godkendt niveauplan. Der vil senest i forbindelse med byggetilladelsen blive fastlagt et eller flere niveauplaner. 6.8 Altaner og lignende skal integreres i bygningskroppen. Der må ikke laves overdækning på de udendørs opholdsarealer på 1. sal. §7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Facader kan udføres som blank mur i skiffer eller teglsten, der kan pudses, vandskures, kalkes eller males. Facader skal fremstå i materialets oprindelige farve (indenfor gråtoneskalaen) eller efterbehandles, så de fremstår i hvid eller grå. 7.2 Mindre bygningsdele (maks. 50 % af bygningen) kan udføres i andre materialer, fx. træ, metal, glas og sten. 7.3 Mindre bygninger (carporte/skure) må opføres i boligens materialer, metal eller træ, som males sort. 7.4 Tage skal udføres som flade tage eller tage med ensidig taghældning. Taghældningen skal være på mellem 0 og 25 grader i forhold til vandret. Tagflader skal udføres i tagsten/lertegl eller tagpap. 7.5 Der må ikke anvendes bly, kobber eller zink til tag, tagrender eller nedløbsrør. 7.6 Solpaneler kan opsættes på tagflader, når de nedsænkes eller integreres i taget. Solpanelerne skal være sorte eller samme farve som den øvrige tagflade. På flade tage kan de opsættes på stativer med op til 20 grader i forhold til vandret. Solpanelerne skal opsættes som et rektangel. Opsættes flere rektangler på samme tagflade skal de opsættes symmetrisk. 7.7 Der kan opsættes solpaneler på terræn indenfor byggefeltet. De må højst have en højde på 1,8 m over naturligt terræn. 7.8 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted. Dette gælder dog ikke erhverv omfattet af § 3.2, idet der her må skiltes i et omfang, hvor områdets præg af et boligkvarter bevares. Erhverv omfattet af § 3.2 må opsætte 1 skilt per virksomhed Udkast til lokalplan nr. 288 Side 20 Bestemmelser med et areal på op til 0,25 m2. Skilte må ikke belyses, være oplyst, reflekterende eller bevægeligt. 7.9 Udvendige tv-antenner, paraboler og lignende må ikke opsættes på bygningerne. Udvendige tv-antenner, paraboler og lignende opsat på terræn eller på bygninger må have en højde på op til 1,5 m over terræn. 7.10 Antennemaster og vindmøller må ikke opsættes indenfor lokalplanområdet. §8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Der skal etableres fælles, offentlige udendørs opholdsarealer svarende til 10 % af grundens areal. De af fællesarealerne, som ligger indenfor beskyttelseslinjen omkring gravhøj skal henligge i græs. Terrænændringer og lignende forudsætter en dispensation fra beskyttelseslinjen. 8.2 Det område, der på kortbilag 2 er vist som areal til støjdæmpning af trafikken på Nibevej, må kun anvendes til etablering af anlæg til støjdæmpning med jordvolde eller hegn. 8.3 Eksisterende, naturligt terræn skal respekteres, og opholdsarealer skal følge det naturlige terræn. Større ændringer kan kun foretages i forbindelse med et evt. regnvandsbassin. På grundene må der ikke foretages terrænreguleringer større end +/- 0,5 m i forhold til naturligt terræn, og ikke nærmere skel end 2,5 m. Ved terrænregulering skal der tilstræbes et naturligt fald. Terrænet må ikke gives en hældning på mere end 1:3. Ved terrasser, indkørsler og lignende kan laves en større hældning, hvis det laves med en støttemur på max. 1 m. 8.4 Et areal svarende til mindst 100 % af boligens etageareal, skal udlægges til private rekreative arealer på egen grund. Heraf skal mindst 50 % af den enkelte ejendom skal henligge som have eller belægningen skal bestå af vandgennemtrængelige materialer. 8.5 Regnvand fra tage, terasser og lign. faste belægninger skal holdes og nedsives på egen grund. Tagvand og overfladevand må som udgangspunkt ikke nedsives indenfor en afstand af 25 m fra en drikkevandsboring. Regnvand fra veje og indkørsler må ikke nedsives indenfor 300 m fra en drikkevandsboring. 8.6 Indenfor de grønne områder kan der etableres et regnvandsbassin til vejvandet. Regnvandsbassinet skal enten etableres under jorden eller så det kan indgå som et rekreativt element i området. Bredderne må ikke anlægges stejlere end 1:5. Bassinets størrelse og nærmere placering indenfor området bestemmes i forbindelse med byggemodningen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 21 Bestemmelser 8.7 Udendørs oplag må kun finde sted indenfor tæt hegnede arealer i direkte tilknytning til bebyggelsen. Affalds- og containerpladser, affaldsstativer og lignende skal afskærmes. 8.8 Både, campingvogne, uindregistrerede køretøjer og lignende må ikke i en længere periode (mere end 6 uger) stå oplagret på grunden. 8.9 Lastbiler, større varevogne og lign. med totalvægt over 3500 kg må kun i kortere perioder (under 4 timer) parkeres på grunden. 8.10 Hegn langs med skel mod vej, sti, nabo eller fællesarealer skal være levende hegn. Hegnet må være op til 1,8 m højt. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side, så trådhegnet dækkes af det levende hegn, dog med en højde på højest 1 m. Hegn mod vej og sti skal plantes mindst 0,4 m inde på egen grund, så det sikres at hegnet ikke breder sig ud på vej- og stiareal. §9 TEKNISKE ANLÆG 9.1 Al ledningsføring skal ske under terræn. 9.2 Indenfor lokalplanområdet kan etableres transformerstationer og pumpestationer. De skal indbygges i bebyggelsen eller opføres i sammenhæng med bebyggelse og dækkes af slørende beplantning. Placering indenfor beskyttelseslinjen omkring fredede fortidsminder forudsætter at der kan meddeles dispensation fra naturbeskyttelseslovens §18. 9.3 Regnvand fra tage kan, hvor det er teknisk muligt, opsamles og genanvendes til toiletskyld, vaskeri, vanding og lignende egnede formål. Overskydende tagvand skal nedsives på egen grund. § 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliggrunde indenfor lokalplanens område. For hver grund opnås 1 medlemskab af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet sammensluttes med grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 10.2 Grundejerforeningen skal oprettes senest når 50 % grunde er bebygget, eller når byrådet kræver det. 10.3 Grundejerforeningen er forpligtiget til at stå for drift- og vedligeholdelse af fælles parkeringsarealer, udendørs opholdsarealer, grønne områder og beplantning ved opholdsarealer, legepladser og fælles stier indenfor området. 10.4 Indenfor lokalplanområdet overdrages administrationen af §§ 7.7-7.9 og 8.6-8.8 til grundejerforeningen jf. planlovens § 21. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 22 Bestemmelser § 11 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Jf. planlovens § 19 har kommunen pligt til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning for bygninger, der er opført som lavenergibebyggelse. 11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før veje, stier og parkeringsarealer er anlagt i overensstemmelse med § 5. 11.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før anlæg til nedsivning af regnvand er installeret i overensstemmelse med § 9.3 og 8.5. 11.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret støjafskærmning i overensstemmelse med § 8.2. § 12 SERVITUTTER 12.1 Der ophæves ingen servitutter som følge af lokalplanen. § 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13.1 Efter byrådets offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen kan ikke i sig selv gøre indgreb i de bestående forhold, hvorfor den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Efter planlovens § 47 kan byrådet ekspropriere private ejendomme og rettigheder, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. Om- og tilbygning eller ibrugtagning i strid med nærværende lokalplan må ikke finde sted. Byrådet kan meddele dispensation under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med planens principper, dvs. at dispensationen ikke ændrer den overordnede karakter og udtryk i det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 23 Bestemmelser Efter planlovens §47a kan ejere af arealer der overføres til byzone, inden 4 år efter overførslen, kræve arealet overtaget af Rebild Kommune mod erstatning, når forudsætningerne i §47a er opfyldt. VEDTAGELSE Således godkendt som forslag af Rebild Byråd, den dd.mm.20åå. Således endelig godkendt af Rebild Byråd, den dd.mm.20åå. Retsvirkningen indtræder den dd.mm.20åå, dvs. dato for offentliggørelsen af lokalplanen. Udkast til lokalplan nr. 288 Side 24 Lokalplan 288 - Boligområdet Høje Støvring Kortbilag 1 - Matrikkelkort - Støvring By, Buderup. 4az 2kb 4dh 2h 4au 4at 4ay 4ax 4av 4bm 6d 4bf 5p 4aæ 5n 5o 20 14 17 19 21 4dk 2g 5s 5l 5m 4db 4bl 4bg 4aø 18 4bn 4bq 4bb 16 7000ax 4dm 4bh 4bi 4be 4ds 4bk 4bd 4cf 4ce 24 4bc 4ch 22 4bo 4br 4de 4bt 4bv 4bp 4bs 4bu 4bx 4by 5f 23 5r 5q 4da 4ba 4n 4bz 5d 4ci 4du 4ck 4bæ 4bø 4dt 4cl 4cm 4ca 4cr 4cq 4cn 4cb 4dd 4cs 4dl 4cp 4cc 4co 4ct 4cu 4cæ 4c 6g 4g 4cv 4cz 4cx 4cy 14au 7000k 4f 1gn 14s 4h 4i 1bu 1bl 1cm Målforhold 1:5000 Kortbilag 1:2000 !"##$%&'()&*+ Status Kladde Plannavn !"##$%&'()&*+& ,$#-.(&/0( hele kommunen? Nej Baggrund ,-.&/0(&,123("'%&2'4564&7.#8%1&61&'-1&(899609(:.6&1"# ;6#:(4<0#"%6()&=6<-%%6#46'&6(&>8(?6#;74<6<-%%6#46@ 409&458#&57''6&0>/2(64&"&A&618%6() =0#"%6('6&"&.6116&09(:.6&2'4564&7.#8%1&409&61&8#16('81"3 1"#&<0#"%6('6&"&,123("'%&B.8#6)&C8'.458<61&6(&8'.6(#6.64 ;2D1#"%%6'.6&0%&6'&.6#&8/&%(7'.6'6&3"#&#"%%6&7.&90. E841(7>&=$5&0%&:.8#6'&095("'%&.6''6) 10(23# F0(9:#61&6(&81&7.#$%%6&61&489#61&09(:.6&>:&**&;8&1"# byudvikling. De 2 ha er allerede udstykket i 7 mindre ejendomme, som ligger langs Nibevej. Yderligere 2 ha er en del af /(6.'"'%4#"'D6'&095("'%&6'&%(83;2D)&G6(/0(&6(&.6(&(66#1&H ;8@&409&7.#$%%64&1"#&IJ&'-6&3"##86() K0997'6>#8'1"##$%%61&/2#%64&8/&6'&."4>04"1"0'4>#8'@ 409&/0(&61&412((6&09(:.6&/841#$%%6(&36D8.%8'%6&93) 4:#6.64&81&;6#6&09(:.61&."4>0'6(64&6/16(&6'&412((6@ 489#61&>#8'&0%&"556&<#01&/0(&;36(&6'56#1&.6#09(:.6&/0( sig. Indhold 4"#5678(-.("'% K0997'6>#8'1"##$%%61&7.#$%%6(&6'&(8996&LM)=*A&1"# <0#"%09(:.6)&G6(&$'.(64&"556&"&.6&654"416(6'.6 rammer. N$3'/2(&09&9"#D237(.6("'%&8/&>#8'6(&0%&>(0%(8996( har Rebild Kommune foretaget en screening, om der 458#&%6''69/2(64&6'&9"#D237(.6("'%)&K0997'6'&;8( 50'5#7.6(61@&81&'$(3$(6'.6&1"##$%&1"#&50997'6>#8'&AL*I "556&3"#&;836&6'&4:.8'&"'.3"(5'"'%&>:&9"#D261@&81&.6(&458# /0(618%64&6'&9"#D237(.6("'%) 9:.&(;22.02(3-.(&<#"7.(&8-#;%=&"&="##$%%.=> 09.B12 Plannummer 09.B12 Plandistrikt ,123("'%& Plannavn !"##$%&'()&*+& Anvendelse generelt =0#"%09(:.6& Anvendelse specifik =0#"%09(:.6&O&B<6'S& Fremtidig zonestatus Byzone Zonestatus Landzone Bebyggelsesprocent 30% Bebyggelsesprocent af den enkelte ejendom Max. antal etager 2 etager 4;?)&<:%'"'%@A65-. 8,5 m Anvendelse =0#"%09(:.6 P6#:(4<6<06#46& Opholdsarealer Privat: 100% Offentlig: 10% B$(#"%.&<.@=.22.#@.( Detailhandel: Ingen A&Q&A& Screening iht. lov om miljøvurdering SCREENING FOR MILJØVURDERING Forslag til tillæg nr. 14 til Kommuneplan 2013 Dispositionsplan for Høje Støvring Forslag til lokalplan nr. 288 – Høje Støvring 8, 00m 5, 00m Fr edskov 4, 00m 10, 00m Fr edskov 3, 77m m 5, 00 6, 00m 7, 53 m 7, 53m Fr edskov Fr edskov m 4 , 00 4, 00m Byvej Fr ed skov Fr edskov Byvej 4, 00m Byve j j Byve m 6, 00 5, 00m vej 6, 00m M ark m 3, 77 6, 00m 5, 00m m 10, 00 m 5, 02 evej Land 4, 00m 8, 00m 5, 00m 5, 02m 5, 50m M ark vej Lokalplanområdet og ny kommuneplan rammeområde. Baggrund og formål I forlængelse af Byrådets vision om øget bosætning og et ønske om at sætte flere forskellige boligområder i spil, så ønskes der hermed åbnet op for et nyt boligområde i den sydlige del af Støvring by. Der er stort set ikke ledige arealer, der kan anvendes til boligformål, indenfor Nibevej, jernbanen, kommunegrænsen og motorvejen. Man har åbnet op for bebyggelser øst for jernbanen i Støvring Ådale, men med nærværende område ønskes et andet boligtilbud. Det ønskede boligområde ligger i den sydlige del af Støvring by, som dels ligger relativt tæt på motorvejsafkørselen Støvring Syd og dels ligger højt og er naturskønt beliggende ved Mastrup ådal. Lokalplanens formål er bl.a., at • Åbne for et boligudbud med parcelhuse • Fastlægge den overordnede struktur for lokalplanområdet • Sikre én af de 2 vejadgange til Høje Støvring-området Side 1 Screening iht. lov om miljøvurdering Område På sigt ønskes hele området mellem Mastrup Bæk, Nibevej, Hobrovej og forlægningen af Nibevej, udviklet. I første omgang er der dog kun tale om at igangsætte en byudvikling på den nordligste del af området. Hele dispositionsplanens område er på ca. 49 ha, hvor lokalplanområdet er på ca. 11 ha, hvoraf kun ca. 7 ha er nyudlæg. På hele dispositionsplanens område forventes at blive etableret ca. 270 boliger. Ca. 140 parcelhuse og ca. 130 rækkehuse. Indenfor lokalplanens område er der lagt op til 36 parcelhusgrunde, som en første etape. Lokalplanområdet/ kommuneplantillæggets område er afgrænset af Mastrup Bækområdet mod vest, Nibevej mod nord, Hobrovej mod øst samt - i grove træk - 1 gravhøj med beskyttelseszone mod syd. Området indeholder udover landbrugsjord, 6 beboelser og 1 fortidsminde. Dispositionsplanens område Arealet er beliggende i landzone og overføres til byzone i takt med vedtagelsen af lokalplanerne. Det nuværende lokalplanområde er en del af en landbrugsejendom, som fortsat kan drives som landbrug efter lokalplanens vedtagelse. Om planforslaget Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen for Rebild Kommune, hvorfor der sideløbende med udarbejdelsen af lokalplanen udarbejdes et kommuneplantillæg nr. 14, som muliggør lokalplanen. Tillæg nr. 14 til Kommuneplan 2013 – 2025 skal åbne op for at området kan tages i anvendelse til boligområde. I den gældende kommuneplan er området omtalt under retningslinje 2.1.4 Konfliktfyldte perspektivområder, som omhandler konflikten mellem drikkevandsinteresserne og byudvikling. Drikkevand Der ligger to vandværker i området: Buderupholm Vandværk og Støvring Vandværk og derfor har områderne syd for Støvring været omfattet af indvindingsområder til drikkevand. Indvindingen af grundvand til drikkevand er så væsentlig, at der ikke tillades byudvikling på arealer, som er udpegede til indvindingsområder pga. af forureningsfare. Side 2 Screening iht. lov om miljøvurdering Derfor er det nødvendigt, at der findes alternative kildepladser, at der er succesfulde prøveboringer og at de eksisterende drikkevandsboringer lukkes før, at vandindvindingsoplandene kan ophæves. Denne proces er afsluttet for Buderupholm Vandværk. Dermed kan indvindingsoplandet ophæves og den nordligste del af området/lokalplanområdet kan anvendes til f.eks. boligområde. Se afgrænsningen i lokalplanforslag eller dispositionsplanen. Processen for Støvring Vandværk er ikke så fremskreden, idet der først nu er taget initiativ til at finde ny kildeplads. Nibevej Forlægningen af Nibevej har været planlagt siden 2006, hvor den overordnede planlægning angav en linjeføring med en relativt bred pensel. Planlægningen er nu gået ind i en mere konkret fase, idet den eksakte linjeføring undersøges i forhold til jordbundsforhold mv., så der kan reserveres et helt præcist tracé. Det er stadig uklart, hvornår der afsættes midler til at etablere vejen. Det er Naturstyrelsen, der afgør om det ”blot” er god planlægningsskik at anlægge vejen før byudviklingen eller om det er et krav. Byudviklingsramme I kommuneplan 2013 er der udlagt byudviklingsrammer for de arealer, som ønskes udlagt og anvendt i den kommende planperiode. En del af disse er byggemodnet og taget i brug. Når områderne er byggemodnet, udstykket, solgt og bebygget, så frigøres rammen til de kommende arealer, som ønskes byudviklet. Den samlede ramme for hele Rebild Kommune er på 225 ha, men en stor del af rammen er fastlåst i ældre lokalplaner, hvor der ikke sker nogen udvikling. Derfor er der kun en mindre del af rammen, som reelt er omsættelig. I dette område anvendes en ramme på 7 ha. Rammen opgøres ved hver kommuneplanrevision. Staten har meldt ud, at byudviklingsrammen skal sikre, at de fremtidige udlæg til byudvikling skal tage afsæt i den byudvikling, som har fundet sted indenfor den seneste planperiode (12 år). Det skal sikre, at der i kommunerne ikke udlægges urealistisk meget areal til byudvikling, som ligger udlagt i årevis, inden det tages i brug – hvis det ikke bliver uaktuelt. Varme Et varmeprojekt skal afklare om området skal forsynes med fjernvarme eller andre typer af kollektiv varmeforsyning. Spildevand Spildevandet fra området skal pumpes væk til rensning i Aalborg. Regnvandet fra tage, terrasser og lign. befæstede arealer skal nedsives på egen grund, mens vejvandet skal ledes til bassiner indenfor området (vha. BAT-teknologier). Det skal sikres, at anlægget kan håndtere forureningsgraden. Derfra skal regnvandet nedsive eller efter en rensning kun langsomt sive til den nærliggende Mastrup bæk. Udløbet kræver udledningstilladelse. Der må ikke laves overløb fra dette anlæg. Klima Ved lokalt at nedsive regnvandet forventes at være skabt det bedste udgangspunkt for at klimasikre området. Området er desuden højtliggende, så det får ikke tilført regnvand fra andre arealer. Side 3 Screening iht. lov om miljøvurdering Særlige fokuspunkter i planlægningen I planlægningen af området er der lagt vægt på: - at sikre den overordnede trafikforsyning til området - at trække kvaliteterne fra ådalen ind i området - at sikre fortidsmindernes synlighed, som giver karakter til området. - at knytte naturen og fortidsminderne op på adgangsvejene, således at det bliver en daglig glæde ved ankomsten til området. Lovgrundlag Screeningen gennemføres i medfør af lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. lovbek. nr. 939 af 3.07.2013. Ifølge lovens § 3, stk. 1, skal der udarbejdes en miljøvurdering af planer og programmer som tilvejebringes indenfor fysisk planlægning i følgende tilfælde: 1 2 3 Planer og programmer, som tilvejebringes inden for landbrug, skovbrug, fiskeri, energi, industri, transport, affaldshåndtering, vandforvaltning, telekommunikation, turisme, fysisk planlægning og arealanvendelse, og som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er omfattet af bilag 3 og 4, andre planer og programmer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, og andre planer og programmer, som i øvrigt fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som myndigheden vurderer, kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ad 1) Bestemmelsen suppleres af følgende undtagelse, jf. § 3, stk. 2: "Hvis planer og programmer som nævnt i stk. 1, nr. 1, fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer eller programmer, skal der kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.” Nærværende screening gennemføres i henhold til miljøvurderingslovens § 3, stk. 2. (jf. screeningsskema nedenfor) Materiale til rådighed for screeningen • • • Kommuneplan 2013 Udkast til dispositionsplan fra ATRA Arkitekter Data fra kommunens GIS kort Samlet vurdering Der er gennemført en screening (forundersøgelse), som tager hensyn til de kriterier, der er angivet i lovens bilag 2, jf. § 4, stk. 2. I screeningen er anvendt et skema, der tager udgangspunkt i de miljøtemaer en miljøvurdering efter lovens § 1, stk. 2, skal omfatte. Skemaet fremgår nedenfor. Rebild Kommune har på baggrund af screeningen konkluderet, at nærværende planforslag ikke vil have en sådan indvirkning på miljøet, at der skal foretages en miljøvurdering efter samme lovs § 3, stk. 1. Side 4 Screening iht. lov om miljøvurdering Kommuneplantillæg nr. 14 / Lokalplan nr. 288 Planens forhold til lovens § 3, stk. 1, nr. 1 og 2 Ja Nej Planen er omfattet af lovens bilag 3 og/eller bilag 4 Planen kan påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt Begrundelse / Bemærkninger Omfattet af bilag 4, 10. infrastrukturprojekter b) Anlægsarbejder i byzone. X X Positiv indvirkning Neutral indvirkning Negativ indvirkning Miljøparametre Ikke relevant Indvirkning Begrundelse / Bemærkninger Befolkning og menneskers sundhed Støjpåvirkning x Sundhedstilstand x Svage grupper (fx handicappede) x Friluftsliv og rekreative interesser x Begrænsninger og gener over for befolkningen x Boligerne i lokalplanområdet ligger indenfor støjkonsekvenszonen fra Støvring Skydebane. Der trænes for tiden 2 aftner ugentligt med enkelte weekend stævner. Boligerne langs Hobrovej forventes at skulle forholde sig til støjbelastningen fra Hobrovej. Lokalplanområdet ligger ca. 2,5 km fra Støvrings centrum. Det er langt for handicappede eller svage ældre, men for øvrige er det en passende cykel- eller gangvenlig afstand. Der planlægges ikke for deciderede sportsaktiviteter, men planlægges cykel- og gangstier til arealerne ved gymnasium og Karensmindeskolen. Tilgængeligheden til Mastrup Bækdalen bliver større og anvendelsen forventes at øges – både for områdets beboere og for den øvrige bys beboere. Byen udvides og åbner op for en øget fornøjelse af Mastrup Bæk. Biologisk mangfoldighed - herunder flora og fauna Dyreliv x Selve lokalplanområdet består af intensivt drevet landbrugsjord og rummer ikke særlige plante- eller dyrearter. Den nærliggende Mastrup Bæk og ådal rummer store natur- Side 5 Screening iht. lov om miljøvurdering Planteliv Sjældne, udryddelsestruede eller fredede dyr, planter eller naturtyper x x Nærliggende Natura-2000 områder x Spredningskorridorer, barrierer x Naturbeskyttelse x Skovrejsning eller -nedlæggelse x Fredning x værdier, men det vurderes ikke, at nærværende byudvikling vil medføre en væsentlig forstyrrelse i ådalen. Selve lokalplanområdet består af intensivt drevet landbrugsjord og rummer ikke særlige plante- eller dyrearter. Den nærliggende Mastrup Bæk og ådal rummer store naturværdier, men plantelivet her vurderes ikke at blive væsentligt påvirket af planen. Friholdelse af arealerne indenfor 100m beskyttelseslinjen omkring fortidsminder vurderes at påvirke plantelivet i området positivt. Udover lejlighedsvis forekomst af isfugl, vandstær og bjergvipstjert samt en sandsynlig forekomst af odder ved Mastrup Bæk er kommunen ikke bekendt med forekomst af sjældne arter. På baggrund af, at arealet pt. dyrkes intensivt og at Mastrup Ådal friholdes for byggeri, vurderes det usandsynligt, at der vil ske væsentlige påvirkninger. Det nærmeste Natura 2000 område ligger ca. 1 km mod øst: Natura 2000 område nr. 18 Rold Skov, Lindenborg Ådal og Madam Sø. På baggrund af afstanden vurderes planen ikke at kunne påvirke Natura2000 området væsentligt. Mastrup Bæk og tilstødende naturarealer i ådalen er udpeget som økologisk forbindelse jf. kommuneplan 2013. Planen vurderes ikke at være i strid hermed. Der er en mindre sø på ejendommen Nibevej 9-11, som er beskyttet af §3. Planen vurderes ikke at påvirke søen. Herudover er der ikke §3 beskyttede naturarealer indenfor området. Planen støder umiddelbart op til §3 beskyttet hede i det nordvestlige hjørne, men det vurderes ikke at medføre tilstandsændring af hverken hedearealet eller andre nærliggende arealer. Planen påvirker ikke skovarealer. Den sydligste del af dispositionsplanens område er udlagt til skovrejsningsområde. Det bliver ikke aktuelt, når man forventer at byudvikle arealerne. Planen støder mod vest op til Mastrup Bæk fredningen (OFN 23-12-1985), der har til formål at bevare og pleje de landskabelige og biologiske værdier i Mastrupdalen. Planen indebærer ikke ændringer indenfor det fredede område. Side 6 Screening iht. lov om miljøvurdering Landskab og jordbund Landskabelig værdi, æstetiske ændringer x Geologiske særpræg x Jordforurening x Jordhåndtering og flytning x Ådalen er registreret som et geologisk beskyttelsesområde. Den er en tydelig smeltevandsdal gennem et relativt storbakket område. Det er en ’sekundær’ ådal til Lindenborg Ådal. Smeltevandsdalen er gennemskåret af Nibevej, som forstyrrer oplevelsen af landskabet og naturen. En del af området er omfattet af skovbyggelinje, som forventes ophævet for de arealer, der bebygges. Se ovenfor I ådalen har der tidligere været en skydebane, hvor jorden nu er registreret som forurenet (V1-kortlagt). Boligbebyggelsen vil betyde, at der sker mindre terrænreguleringer på de enkelte grunde, og ved Nibevej er der lagt op til støjvolde. Vand Overfladevand, udledning til vandløb, vådområder eller hav x Udledning af spildevand x Grundvandsforhold, nedsivning, øget indvinding x Risiko for forurening af grundvandsressourcen x Alt regnvand skal håndteres på egen grund. Regnvand fra private befæstede arealer (f.eks. tage og terrasser) skal nedsives på egne grunde. Regnvand fra offentlige arealer – veje og indkørsler – skal opsamles i mindre anlæg, hvorfra vejvandet kan renses og nedsives (vha. BAT-tekologier). Der kan ikke opnås udledningstilladelse. Vandløbet i ådalen forløber i sit oprindelige slyngede forløb og det er derfor væsentligt, at der ikke udledes mere vand. Spildevandet pumpes til Aalborg for rensning Geotekniske boringer skal afklare om nedsivning af regnvand er muligt i de mængder, der bliver tale om. I kanten af lokalplanområdet ligger 4 boringer til drikkevand. Disse skal sløjfes og boligerne skal tilkobles Støvring Vandværk, inden arealerne må bebygges. Såfremt vandboringerne ikke sløjfes skal afstandskravene i fht. nedsivning overholdes. Byudvikling med boliger rummer altid en mulighed for forurening af grundvandet. Side 7 Screening iht. lov om miljøvurdering Luft Luftforurening (støv, lugt o.a. emissioner) x Emissioner fra trafik til området x Trafik x Der må forventes støvgener og larm i forbindelse med byggeriet. Se nedenfor. Bebyggelserne langs Nibevej og Hobrovej forventes at blive påvirkede af trafikstøjen fra de to landeveje. Aktiviteterne i forbindelse med boligbebyggelsen vil generere mere biltrafik i området. Der skal etableres krydsningsmuligheder for cykellister og fodgængere mod nord: - I forbindelse med ådalen - Ved udkørslen til Nibevej (hvor den kan laves vej eller sti ind til Højdedraget) - Ved Hobrovej så der sikres gode muligheder for at færdes som blød trafikant. Trafikken på Nibevej kører i dag med op til 80 km/t, hvorfor der skal være passende oversigtsarealer ved krydsningspunkterne, især hvis den benyttes til skolevej. Der er ca. 2,5 km til byens centrum med byens butikker og togstation. En del busser kører ad Hobrovej, hvor der allerede i dag er busstoppested ved Nibevej/Hobrovej. Trafikafvikling og -belastning Børnehaver, skole og gymnasium ligger ca. 1 km nord for lokalplanområdet. På et tidspunkt forventer Rebild Byråd at lave en ny vej fra rundkørslen ved Juelstrupparken og næsten syd om Mastrup Bæk-ådalen og videre på tværs af Lindenborg Ådal. Så vil en stor del af den nuværende overordnede trafik på Nibevej flyttes til den nye vej. Der har været talt om at nedlægge Nibevej efterfølgende. x Støj x Energiforbrug x Sikkerhed og risiko for ulykker x Trafikken på Nibevej er for en stor dels vedkommende, gennemkørende trafik mellem Nibe, Øster Hornum, motorvejen og Skørping. Boligerne placeret tættest på Nibevej og Hobrovej kan blive generet af vejtrafikken på disse veje. Energiforbruget fra transport vil afhænge meget af, i hvor høj grad man anvender bil eller cykel/gang til arbejde, indkøb og fritidsaktiviteter. Nye boliger bruger væsentligt mindre energi til opvarmning end gamle huse. - Side 8 Screening iht. lov om miljøvurdering Klimatiske forhold Eventuel påvirkning af klima Boligerne kan opføres med solfangere eller solceller på tagene. Varmeinstallationerne kan udføres som jordvarme. Byggerierne kan udføres som lavenergibyggeri. x Kulturarv Kulturhistoriske værdier Arkitektoniske værdier x x Arkæologiske værdier x Kirker Fredede eller bevaringsværdige bygninger En gravhøj indenfor området og nogle hulvejsspor umiddelbart øst for området afkaster beskyttelseslinje på 100 m. Der er endvidere registreret 4 overpløjede fortidsminder indenfor området. Planen indebærer ikke aktiviteter indenfor beskyttelseslinjerne og der er iværksat arkæologiske forundersøgelser af området med de overpløjede fortidsminder. Langs den sydlige afgrænsning og i sydskel til Nibevej 3, 5a og 5b findes et jorddige, som markerer den gamle ejerlavsgrænse. Digerne er ikke formelt omfattede af museumsloven, men med denne og kommende lokalplaner beskyttes digerne imod ændringer af tilstanden. Området ligger syd for Støvring by. Lokalplanområdet er, bortset fra enkelte boliger langs Nibevej, ubebygget. I dispositionsplanens område er der tillige flere boliger langs Hobrovej. Der findes to velbevarede gravhøje i området og 5 overpløjede gravhøje. Derfor skal der foretages arkæologiske forundersøgelser og udgravninger, inden at byggeriet kan igangsættes. Den nærmeste kirke er Buderup Ødekirke ca. 1 km mod øst. Som navnet antyder er kirken ikke funktionsdygtig som kirke. Støvring Kirke ligger ca. 1,5 km nord for lokalplanområdet. x x - Ressourcer og affald Arealforbrug Energiforbrug, anlæg og drift x x Støvring er en forstad, hvor der anvendes relativt store arealer til parcelhusbyggeri og friarealer. Energiforbruget i boligerne vil afhænge af hvilke opvarmningsform der vælges. Der forventes fjernvarme eller sol/jordvarme. Bebyggelsen kan opføres som lavenergihuse. Nye huse har typisk et bedre energiregnskab end gamle huse. Side 9 Screening iht. lov om miljøvurdering Vandforbrug x Produkter, materialer, råstoffer, fornybar x Forventes at være tilsvarende lignende boliger. Husbyggeriet i dette område forventes at anvende de samme materialer som øvrigt husbyggeri. Kemikalier, miljøfremmede stoffer x - Affald, genanvendelse x Der skal indsamles - og så vidt muligt genanvendes - affald fra husstandene i området. Sikkerhed Kriminalitet Brand, eksplosion, giftpåvirkning x Der iværksættes ikke specielle tiltag. x - Socioøkonomiske effekter Påvirkning af sociale forhold x Påvirkning af erhvervsliv x Miljøvurdering Ja Vurdering af, om der ud fra nedenstående skal gennemføres en egentlig miljøvurdering af planen. Nej x Området har nogle landskabelige herlighedsværdier, så værdien af området forventes at være høj. Begrundelse / Bemærkninger Samlet set er der tale om almindeligt boligbyggeri ved siden af et unikt landskabstræk. Lokalplanen må ikke påvirke ådalen og vandføringen i Mastrup Bæk. Særlige fokuspunkter i planlægningen • • • • Hvordan Hvordan Hvordan Hvordan kanter. de landskabelige træk indarbejdes i planen fortidsminderne kan tilføre området historie sammenhængen mellem ådal og byggeri giver den bedste synergi de trafikale forbindelsers sikkerhed optimeres – både for biler og bløde trafi- Vand Luft Klimatiske forhold Kulturarv Ressourcer og affald Sikkerhed Socioøkonomiske effekter Regionalt niveau Landskab og jordbund Lokalt niveau Biologisk mangfoldighed Geografisk niveau Befolkning og menneskers sundhed Konklusionen af ovenstående screeningskema illustreres i følgende skema. Parametre ☺ ☺ ☺ 07.01.14/meaa Side 10
© Copyright 2024