Detaljplan för Klockbojen 2
2015-05-25 Dnr MSN/2013:1301 SAMRÅD Samrådsperiod 29 maj – 3 juli 2015 Planbeskrivning Detaljplan för Klockbojen 2 i stadsdelen Larsberg Normalt planförfarande. Upprättad i enlighet med plan- och bygglagen (2010:900) Handlingar Plankarta med planbestämmelser Denna planbeskrivning Bullerutredning, 2014-08-26 Larsbergs centrum sett från sydväst. Planområdet inringat. Larsberg med planområdet prickmarkerat Planens syfte och huvuddrag Planen syftar till att möjliggöra uppförandet av två nya flerbostadshus i Larsbergs centrum, i direkt anslutning till centrumgången och Larsbergsparken. I det västra husets bottenvåning mot centrumgången medges även lokaler för centrumändamål. De nya husen innefattar totalt cirka 95 lägenheter och ska ansluta höjdmässigt till intillliggande sjuvåningshus, med en lägre del innehållande fem våningar. Den planerade bebyggelsen ska utföras med hög arkitektonisk kvalitet och respekt för och omsorg om befintlig bebyggelse och miljö. Detta görs bland annat genom val av material och färgsättning, öppna och utanpåliggande balkonger samt genom att skapa en livfull entrévåning. På så sätt bidrar detaljplanen till att Larsberg kan utvecklas som bostadsområde med fler invånare, större variation av lägenhetsstorlekar och bättre förutsättningar för mötesplatser, handel och service. Idag innehåller planområdet en låg förskolebyggnad som är fuktskadad och tekniskt utdömd och som föreslås rivas. Plandata Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Området är beläget i Larsbergs centrum med adress Larsbergstorget 11, och utgörs av fastigheten Klockbojen 2. Arealen är cirka 3 200 kvm och fastigheten ägs av John Mattson Fastighets AB. John Mattson Fastighets AB äger även de angränsande fastigheterna Klockbojen 4 samt Fyrmästaren 1 och 2. Angränsande gatu- och parkmark ägs av Lidingö stad. 2(25) Planens handläggning Förfarande Detaljplanearbetet sker med normalt förfarande (i enlighet med plan- och bygglagen 2010:900). Här är vi nu Centrumgången ICA Kvantum Södra Kungsvägen N Larsbergs centrum Larsbergs skola PLANOMRÅDET (bef. förskolebyggnad i brunt) 3(25) Bedömning av planens miljöpåverkan enligt miljöbalken Miljö- och stadsbyggnadskontoret har tillsammans med tekniska förvaltningen bedömt att detaljplanens genomförande inte medför en sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt sjätte kapitlet 11 § miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån kriterierna i bilaga 4 i MKBförordningen. Till hjälp har kontoret använt en checklista med de miljöaspekter som anges i sjätte kapitlet 12 § punkt 6 miljöbalken. Planen berör endast ett mindre, lokalt område. Detaljplanens genomförande bedöms medföra en relativt liten påverkan på in- och utblickar och solförhållanden för intillliggande bostäder. Konsekvenserna bedöms dock varken enskilt eller sammantaget innebära en sådan betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalken. De bedömningar av miljöpåverkan och andra störningar som ändå behöver göras, redovisas i denna beskrivning under respektive avsnitt. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Planförslaget är förenligt med stadens översiktsplan 2012, där området redovisas som utvecklingsområde för centrum/service och bostäder. Detaljplan och fastighetsplan Gällande detaljplan för området vann laga kraft 2010-01-25 (aktbeteckning 0186P10/2). Genomförandetiden gick ut 2015-01-25. Planen anger användning för förskola eller skola med en största bruttoarea på 1200 kvadratmeter och högsta byggnadshöjd på 32 meter över stadens nollplan. Gällande fastighetsplan för området är den tomtindelning som fastställdes 1970-01-14 (aktbeteckning 0186-7/1970C). Tomtindelningen anger den nuvarande fastighetsgränsen kring Klockbojen 2. Larsberg med planområdet inringat 4(25) Planprogram Program för utveckling av stadsdelen Larsberg godkändes av kommunstyrelsen den 1 april 2004, § 4.03. I programmet föreslås att marken inom planområdet används för kommunal skolverksamhet. Något behov av skola eller förskola föreligger inte för närvarande. Riksintresse Lidingö ingår i de kustområden och skärgårdar i Södermanland och Uppland som är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena (fjärde kapitlet 1 – 2 § miljöbalken). Detta riksintresse utgör dock inte hinder för bland annat tätortsutveckling. Förändringarna är inte av sådan art att de berörs av dessa bestämmelser. Inte heller berörs några andra riksintressen eller nationalstadsparken enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken. Miljöprogram Lidingö stad har antagit ett miljöprogram, Lidingös miljöprogram 2011-2020, med tio lokala miljömål som ska uppfyllas. I samband med bedömningen av planens miljöpåverkan, se tidigare rubrik, har det gjorts en bedömning av hur detaljplanen överensstämmer med dessa mål. Miljö- och stadsbyggnadskontoret har tillsammans med tekniska förvaltningen bedömt att detaljplanen bidrar till att målet ”Hållbar bebyggelse” uppfylls eftersom infrastruktur redan finns på platsen. Ortofoto över Larsbergs centrum, planområdet markerat 5(25) Förutsättningar Befintlig bebyggelse och markanvändning Stadsbild Stadsdelen Larsberg byggdes upp 1965 – 1973 och präglas av höga punkthus i tio-elva våningar och lite lägre skivhus i nyansrikt rött tegel. Larsberg ligger högt i en kuperad skärgårdsterräng där träd och bergknallar har sparats i stor utsträckning när området bebyggdes. I Larsbergs centrum finns en antydd kvartersstruktur i form av två kvarter (Klockbojen och Fyrmästaren), med ursprungligen upp till sju våningar hög bebyggelse i samma typ Det yngsta punkthuset, 15 våningar Agavägen Centrumgången Befintlig tillfart för persontrafik Servitut för gångoch cykelväg Befintlig vändyta för sophämtning Grusplan N Befintlig situation Bef. förskolebyggnad som planeras rivas Kvarteret Klockbojens gård, sedd från sydväst. Till vänster i bild Klockbojens gård (sedd västerifrån). Till höger planområdets förskolebyggnad i ett plan. 6(25) av tegel som övriga stadsdelen (se flygfoto på sidan 1). 1982-1984 kompletterades centrum med ett femton våningar högt punkthus i rött fasadtegel och 2006-2008 byggdes parkeringshuset i kvarteret Fyrmästaren om och till med bostäder i två till sju våningar i ljusgrå slätputs. Mot centrumgången har grundkaraktären i tegel från sent 1960tal behållits, medan 2000-talet dominerar mot parken med putsade fasader och balkonger i frostat plexiglas. Entréer är utförda i fernissad ek med marmornischer och stora glasrutor i trapphusen (se även sidan 10). Planområdet utgör södra delen av kvarteret Klockbojen, idag bebyggt med en förskolebyggnad i ett plan på i huvudsak plan mark. Sammanfattningsvis omges planområdet av bostadshus om fem till femton våningar samt ett lågt enplanshus med lokaler. Bottenvåningarna längs centrumgången utgörs av lokaler för olika typer av verksamheter (se rubriken Service nedan). Planområdet gränsar i söder mot den stora Larsbergsparken. Förskolebyggnaden som avses rivas. I bakgrunden påbyggnaden på parkeringsgaraget. Planområdet sett från sydost. Rakt fram i bild ses den låga förskolebyggnaden. De ljusa putsade husen i bakgrunden är till- och påbyggnader på kvarteret Fyrmästarens parkeringsgarage. Service Längs centrumgången ligger lokaler för olika typer av verksamheter, som mindre butiker, bank, gym, restaurang och frisör. Här ligger även Föreningsgården med lokaler för olika föreningar. En större matvarubutik, ICA Kvantum, ligger på andra sidan Agavägen, cirka 100 meter norr om planområdet. Strax öster om planområdet ligger Larsbergs skola och en förskola. Utöver det finns tre förskolor i byggnader längs Larsbergsvägen. Norr om planområdet, på andra sidan Södra Kungsvägen, finns en vårdcentral. Sport-, is- och simhallar ligger i närområdet. Bibliotek och övrig service finns i Lidingö centrum, dit det är cirka 2,5 km. 7(25) Tillgänglighet Planområdet har ett mycket bra läge med närhet till matvaruaffär och övrig service. Eventuella lokaler i bottenvåningen närmast centrumgången ligger också tillgängliga både för gående och för transporter österifrån genom befintlig port in på kvarterets gård. Kulturmiljö I Riksantikvarieämbetets (RAÄ) bebyggelseregister har Larsbergs kulturmiljö klassningen ”av mycket högt kulturhistoriskt värde”. Planområdets förskolebyggnad tillmäts ”särskilt kulturhistoriskt värde” på grund av att dess funktion är en viktig del av anläggningens historia. Det bedöms ändå rimligt att ersätta funktionen med bostäder/ lokaler eftersom det för närvarande inte finns behov av förskola i området och att byggnaden är tekniskt utdömd. Larsbergs stora arkitektoniska och miljömässiga kvaliteter innebär att förtätningar bör göras med respekt för och omsorg om den befintliga bebyggelsen. Larsbergs centrum har dock inte pekats ut som kulturhistoriskt värdefull miljö i stadens översiktsplan 2012 eller i stadens kulturmiljöprogram (Lidingö kulturhistoriska miljöer), som antagits av kommunfullmäktige i samband med 2002 års översiktsplan. John Mattson Fastighets AB har med hjälp av byggnadsantikvarie Claes Reichmann tagit fram en kulturhistorisk värdeanalys över hela Larsberg, daterad 2013-03-05. Värdeanalysen går inte specifikt in på planområdets förskolebyggnad. Natur Geotekniska förhållanden och radon Enligt byggnadsgeologisk karta för Lidingö består undergrunden i planområdet av berg i norra delen och södra delen består av morän. Berggrunden i Lidingö klassas som normalriskmark beträffande radon. Fornlämningar Några kända fornminnen finns inte inom planområdet. Om fornlämningar, som inte tidigare varit kända, skulle påträffas vid grävning eller annat arbete, föreligger anmälningsplikt enligt fornminneslagen. Friytor Lek och rekreation Utöver parken intill planområdet som rymmer stora gräsytor, pulkabacke och en bollplan, finns utrymme för utevistelse även på bostadsgården på intilliggande fastighet. Där finns idag bänkar med bord, lekplats, en bergknalle och gräsmattor. Även inom planområdet finns friytor med möjligheter att anordna platser för utevistelse. 8(25) Vindförhållanden Vindförhållandena i Larsberg kan idag stundtals vara problematiska då turbulens och tunneleffekter uppstår till följd av den storskaliga bebyggelsen. I planprogrammet för stadsdelen Larsberg är centrumgången en av tolv särskilt utpekade vindutsatta områden. Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Planområdet angörs från Agavägen (se blå markering på situationsplan på sidan 6). Bostadsentréerna i kvarteret är vända mot gården. Porten genom huset in på gården är 2,9 meter bred och 3,4 meter hög, vilket gör att stora fordon inte kommer in. Fordon för avfallshämtning behöver angöra via Larsbergs parkväg och vända på en vändplan väster om planområdet. Gång- och cykelvägar finns från busshållplatser och stationen Larsberg på Lidingöbanan. Från station och busshållplatser nås planområdet via centrumgången. Vy norrifrån. Kollektivtrafik Larsbergs centrum är välförsörjt med kollektivtrafik i form av dels flera busslinjer, dels stationen Larsberg på Lidingöbanan drygt 200 meter från planområdet. Parkering I intilliggande kvarteret Fyrmästaren finns ett stort parkeringsgarage. Idag har Larsberg ett parkeringstal på 1,2 och en nyttjandegrad på 0,5 enligt John Mattson Fastighets AB. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet försörjs idag via Klockbojen 3 och 4, utan egen anslutningspunkt vid fastighetsgräns. 9(25) Värme och el Fortum Värme AB försörjer Larsberg med fjärrvärme till Larsbergs interna fjärrvärmenät som ägs av John Mattson Fastighets AB. Ledningarna går parallellt med planområdets norra gräns, cirka 6 meter in på planområdets prickmark. De nya byggnaderna kan anslutas till befintligt fjärrvärme- och elnät. Avfallshämtning sker via Larsbergs parkväg. Kvarteret Fyrmästaren till vänster och vändyta till höger. Befintlig vändyta för avfallshämtning ses närmast i bild. Till vänster kvarteret Fyrmästaren och till höger skymtar planområdet med den låga förskolebyggnaden. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning med tillfart via gång- och cykelvägen Larsbergs parkväg och vändyta söder om kvarteret Fyrmästaren. Intill vändytan finns utrymme för fler underjordsbehållare. En annan vändyta för avfallshämtning finns i kvarteret Klockbojens norra del. Förändringar Ny bebyggelse och markanvändning På den plats där det idag finns en förskolebyggnad möjliggör planförslaget två nya bostadshus med förskjutning av volymen på längden och höjden så att den högre delen av byggnaderna utgör sju våningar och den lägre delen fem våningar. Dessa ställs med gavlarna mot parken för att skapa goda förutsättningar för genomsikt mellan park och bostadsgård samt solljus för befintliga hus med tillhörande bostadsgård. Takfots- och totalhöjder är satta så att de nya husen ska hålla sig inom samma skala som intilliggande bostadshus i kvarteret, och möjliggör högst sju våningar över mark. För att taken, likt omgivande bebyggelse, ska uppfattas som plana är högsta takvinkel 10(25) 6 grader. Fasader utförs antingen med ljus slätputs (likt tillbyggnaderna på kvarteret Fyrmästaren) eller mörkt tegel i en rödbrun färgskala som harmonierar med närmast liggande bebyggelse. Planförslaget innefattar totalt cirka 95 lägenheter. I det västra husets bottenvåning mot centrumgången medges även lokaler för centrumändamål för att möjliggöra en förstärkning av servicestråket. Exempel på möjlig utformning, sektion sedd från söder (från Larsbergsparken). Exempel på möjlig utformning, fasader sedda från söder (från Larsbergsparken). Byggnaderna ska utföras med öppna, utanpåliggande balkonger och generösa glaspartier i huvudsak enligt principskiss 1 ovan, för att ge ett samtida och mer transparent uttryck än omgivande byggnader. Glas- och entrépartier utförs i ek och med hög grad av detaljering. Hög detaljeringsgrad krävs även i utformningen av anslutning till mark. Taken utförs med plåt, takduk och/eller som gröntak (med växtmaterial som till exempel sedum). Övergången mellan park och gårdsrum bör ske öppet och kan utföras med en lätt nivåförskjutning i form av en stödmur. Vindreducerande träd och buskar ska planteras mellan husen enligt exploateringsavtal. 11(25) Principskiss 1. Exempel på möjlig utformning, fasader sedda från väster (från centrumgången). Sikt- och solförhållanden De nya byggnaderna skuggar och skymmer delar av utsikten för befintliga bostäder, framförallt skuggas huset öster om planområdet under sen eftermiddag. Samtidigt kommer kvarteret som helhet att få gynnsamma solförhållanden och god kontakt med parkområdet. Solstudier redovisas i bilaga 1. Exempel på möjlig utformning, fasader sedda från norr (från kvarteret Klockbojens bostadsgård). Exempel på möjlig utformning, fasader sedda från väster (från centrumgången). 12(25) Tillfart för avfallshämtning Kvarteret Fyrmästaren med parkeringshus i bottenplanet Personentré till parkeringshus och utrymmen för övrigt avfall Kompletterande underjordsbehållare Centrumgången Ek som ev. kan behöva fällas Cykelparkering Tillfart för övriga fordon Tillfart från Agavägen Illustrationsplan, möjlig bebyggelse. Röd prickad linje visar tillfart för avfallshämtning (lika som idag) och blå prickad linje visar tillfart för övriga fordonstransporter till planområdet. Parkeringshus finns i kvarteret Fyrmästaren väster om planområdet. 13(25) Utsnitt ur illustrationsplanen på föregående sida. Träd En ek på centrumgången (på stadens mark), strax väster om planområdet, står invid fasad på den byggnad som ska rivas, och kan behöva tas ner för att möjliggöra infart för räddningsfordon (se karta på sidan 13). Eken har inte pekats ut som betydelsefull i den inventering som Ekologigruppen AB gjort för hela området. Övriga träd på stadens mark, väster och söder om planområdet, är av stort värde för upplevelsen av centrumgången och övergången mot parken och är tänkta att bevaras. Öster om planområdet, invid gång- och cykelvägen, står två jätteekar som utpekats som mycket värdefulla. Exempel på möjlig utformning, fasader sedda från öster (från befintlig bostadsgård) 14(25) Exempel på möjlig utformning, vy från Larsbergsparken Exempel på möjlig utformning, vy från Klockbojens bostadsgård söderut Exempel på möjlig utformning, vy mot parken sedd från tredje våningen i Klockbojens femtonvåningshus. 15(25) Gator och trafik Angöring till de nya bostäderna och verksamheterna ska ske från Agavägen genom att köra genom bostadshuset öster om planområdet (se blå markering på situationsplan på sidan 13). Porten genom huset är 2,9 meter bred och 3,4 meter hög, så verksamheter och fordon får väljas så att transporterna kan ta sig genom öppningen. Fordon för avfallshämtning angör som idag via Larsbergs parkväg (se sidan 9 resp. 16). Räddningstjänsten angör via Larsbergs parkväg /centrumgången. Parkering För planområdet bedöms 0,7 platser per lägenhet krävas. De stora vakanser som finns i John Mattson Fastighets AB:s befintliga parkeringsbestånd gör det möjligt att tillgodose parkeringsbehovet för tillkommande bebyggelse i intilliggande parkeringsgarage på Fyrmästaren 1. Parkeringsmöjligheter för boende och besökande inom planområdet ska säkras genom servitut på Fyrmästaren 1. Utrymme för att anordna parkeringsplatser för rörelsehindrade finns inom planområdet. Platser för cykelparkering planeras till 2,1 per lägenhet, vilket innebär ca 195 platser. Cirka 130 av dessa planeras inom planområdet och cirka 65 planeras på fastigheten Klockbojen 4 som angränsar till Klockbojen 2 (se Fastighetsrättsliga frågor). Teknisk försörjning Dagvatten Minst 50 % av planområdets totalyta ska möjliggöra infiltration av dagvatten. Byggnadernas tak kan utföras som så kallade gröntak med växtmaterial som minskar mängden dagvatten. Dagvatten ska i första hand omhändertas inom egen fastighet. I andra hand ska fördröjning ske på kvartersmark innan avledning sker till recipient. Avfall Hanteringen av mat- och restavfall för det västra av de planerade husen kan lösas genom att de befintliga underjordsbehållarna intill vändplanen vid Larsbergs parkväg kompletteras med fler eller större behållare. Ingen ny mark behöver tas i anspråk och hämtfordonen kan tömma avfallet från samma plats som idag. Samma lösning bedöms mest lämplig för de cirka 50 lägenheterna i det östra huset. Behållarna ligger i anslutning till den väg som de allra flesta boende kommer att lämna bostaden via dagligdags, men avståndet mellan bostadsentrén och behållarna blir något längre än önskat, cirka 65 meter om man går genom det västra huset. Hushållsavfall som av hygieniska skäl behöver lämnas ofta, som till exempel matavfall, ska enligt en föreskrift i Boverkets Byggregler (BBR) kunna lämnas så nära bostaden som möjligt. Ett allmänt råd säger att avståndet mellan entré och anordning för avfall inte bör överstiga 50 meter. När hänsyn tagits till hushållning av mark och naturresurser, terräng- och naturförhållanden, miljö- och arbetsmiljöaspekter, avfallsmängder, hälsoaspekter som buller intill bostäder samt risken för olyckor bedöms detta alternativ sammanvägt vara lämpligast. 16(25) Andra möjliga alternativ skulle kunna vara: a) Sopsug. Underjordsbehållare placeras inne på kvarteret Klockbojens bostadsgård, och töms av sugbilar från en dockningsstation i norra delen av kvarteret Klockbojen. Alternativet kräver ett rörnät på minst 30 meter genom/under befintligt bostadhus i norra delen av kvarteret och förhållandevis stora resurser för anläggning, drift och underhåll. Systemet drivs av el och är mindre driftsäkert än övriga alternativ då mekanik och styrning krävs. Systemet avger ljud då avfallet komprimeras, förflyttas och hämtas. Transporterna ökar eftersom två olika typer av hämtbilar måste angöra området. Sugbilarna är större och kräver mera utrymme än de fordon som hämtar avfall från underjordsbehållare. b) Hämtfordon kör in på gården. Underjordsbehållare placeras inne på kvarteret Klockbojens bostadsgård, och töms med samma fordon som idag vänder på Larsbergs parkväg. Alternativet har bedömts som mindre lämpligt ur trafiksäkerhets-, bulleroch arbetsmiljösynpunkt, eftersom fordonen behöver korsa centrumstråket och vända på den befintliga vändplanen på gården. Hämtplatsen hamnar mellan bostäder och platser för lek och utevistelse, och berg i dagen behöver tas i anspråk för att fordonen ska kunna korsa centrumstråket. Alternativet kräver förstärkning, utjämning av nivåskillnader samt att en ek tas ned där fordonen korsar centrumgången. Möjligheten till infart behöver regleras genom servitut för väg på fastigheterna Fyrmästaren 1 och Lidingö 8:25. Det bedöms inte lämpligt att hämtfordon kör söder om det bostadshus som ligger öster om planområdet. Tunga fordon och förstärkningsåtgärder som skulle krävas på kort och lång sikt skulle medföra risker för rotskador på jätteekar som utpekats som mycket värdefulla. Till det kommer trafiksäkerhets-, buller- miljö- och arbetsmiljöskäl. På ytan rör sig människor mellan bostäder, skola, förskolor, bollplan och övriga friytor. Övriga avfallsfraktioner kan hanteras i befintligt grovsoprum i kvarteret Fyrmästaren. Störningar Buller Bullerutredning utförd av WSP Akustik 2014-06-26 visar att när det gäller väg- och spårvagnstrafiken uppfylls både riktvärdet gällande ekvivalent ljudnivå (55 dBA) och maximal ljudnivå (70 dBA). Alla bullerkällor som har med spårvagnsdepån att göra ska dimensioneras för att uppfylla riktvärden vid bostäder. De planerade byggnaderna i denna detaljplan ligger längre bort från depån än befintliga bostäder så kraven bedöms kunna uppfyllas. Om kurvskrik uppkommer finns risk att riktvärdena överskrids. Byggbullernivåer kommer att överskrida riktvärdena vid bostäder i det fall bostäderna blir klara före depån. Radon Generellt gäller att byggnader ska uppföras radonsäkra. 17(25) Vindstudier, befintlig bebyggelse Vindförhållanden Vindförhållandena i centrumgången beräknas inte påverkas nämnvärt av denna plan. Den tillkommande bebyggelsen i planområdet förväntas ha gynnsam effekt på vindförhållandena i framförallt parken. Enligt exploateringsavtal ska vindreducerande träd och buskar planteras mellan husen. Vindstudier, planerad bebyggelse Miljökvalitetsnormer Dagvattenmängden till ledningsnätet inom planområdet väntas bli mindre i och med att planen genomförs, eftersom andelen genomsläppliga ytor mellan husen kommer att öka och delar av taken eventuellt kan utföras som gröntak. Den minskade mängden dagvatten som leds ut innebär också en förbättring för vattenförekomsten Lilla Värtan. 18(25) Konsekvenser av planens genomförande Området Planens genomförande bidrar till bättre förutsättningar för mötesplatser, service och handel i området, samt en utemiljö som upplevs som tryggare eftersom fler boende kommer att röra sig i området. Då en låg byggnad rivs och ersätts av två högre på mindre markyta, ges ökade möjligheter att röra sig mellan park och bostadsgård samtidigt som genomsikten förbättras. I det västra husets bottenvåning mot centrumgången medges lokaler för centrumändamål. På så sätt möjliggörs en mer blandad markanvändning i Larsberg, som idag domineras av bostäder. Genomförandet bidrar också till att infrastruktur i form av vatten och avlopp, vägar och kollektivtrafik får en högre utnyttjandegrad. I kvarteren kring centrum har omfattande kompletteringar, om- och tillbyggnader utförts under åren 1982-1984 respektive 2006-2008. Centrumkvarteren påverkas även av denna plans genomförande, men i mindre omfattning då den nya bebyggelsen sluter ett befintligt kvarter och de nya byggnaderna ansluter väl till intilliggande hus i höjd- och färgskala samt material. Friytor och natur Marken i planområdet blir mer genomsläpplig för dagvatten då minst 50 % av planområdets yta ska möjliggöra infiltration av dagvatten. Delar av taken kan eventuellt utföras som gröntak. Samtidigt blir gården grönare och mindre blåsig då träd och buskar enligt exploateringsavtal planteras mellan husen. Vindförhållandena väntas förbättras framförallt i parken söder om planområdet. Bostäder Planen möjliggör cirka 95 nya bostäder vilket är positivt med tanke på bostadsunderskottet i regionen. De nya bostäderna får stora kvaliteter i form av goda solförhållanden och trygg utemiljö med omedelbar närhet till park, service, skola/förskola, lekplatser och kollektivtrafik. Många andra målpunkter ligger inom bekvämt gång- och cykelavstånd. De nya byggnaderna kommer samtidigt att skugga och skymma delar av utsikten för befintliga bostäder. Framförallt skuggas det befintliga huset öster om planområdet under sen eftermiddag. Kvarteret som helhet får dock gynnsamma solförhållanden och god visuell kontakt med parkområdet. Om bottenvåningen i det västra huset nyttjas för verksamheter kan det betyda något ökade transporter förbi befintliga bostäder i norra och östra delen av kvarteret. Verksamheter och fordon får väljas så att transporterna kan ta sig genom öppningen i bostadshuset öster om planområdet. 19(25) Genomförandefrågor Genomförandetid Planens genomförandetid är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för den skada denne förorsakas. Efter genomförandetiden fortsätter detaljplanen att gälla men ändras eller upphävs planen finns det ingen rätt till ersättning för de byggrätter som gått förlorade. Organisatoriska frågor Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Ingen allmän platsmark finns inom planområdet. Exploateringsavtal Detaljplanens genomförande ska regleras i exploateringsavtal mellan Lidingö stad och John Mattson Fastighets AB (exploatören). Ett av exploatören godkänt avtal bör föreligga innan detaljplanens utställningsskede och ett undertecknat avtal ska föreläggas kommunfullmäktige innan detaljplaneförslaget läggs fram för antagande. I exploateringsavtalet ska till exempel kostnader och ansvar för nedanstående klargöras: • Bostäder för stadens bostadssociala behov • Parkeringslösning (inklusive cykelparkeringsplatser) • Plantering av vindreducerande träd och buskar • Träd på stadens mark som inte får skadas • Avfallshantering • Delar av gestaltningen • Servitut Ekonomiska frågor Exploatören står för kostnaderna för planen och planens genomförande. Detta regleras i planavtal och exploateringsavtal mellan Lidingö stad och exploatören. 20(25) Tekniska frågor Tekniska undersökningar Med hänsyn till kända markförhållanden bedöms inga speciella geotekniska undersökningar krävas inför ett byggande. Exploatören står för eventuella tekniska undersökningar som behövs för genomförandet av planen. Tekniska anläggningar Vatten och avlopp Enligt beräkningar av WSP Sverige AB har ledningsnätet tillräcklig kapacitet för att försörja de planerade bostäderna utan att försämringar uppstår för befintlig bebyggelse. Planområdet försörjs idag via Klockbojen 3 och 4, utan egen anslutningspunkt vid fastighetsgräns. Önskas egen anslutning kan fastighetsägaren inkomma med servisanmälan (se vidare under Avgifter och taxor). Fjärrvärme Hänsyn ska tas till de ledningar som går parallellt med planområdets norra gräns, cirka 6 meter in på planområdets prickmark. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsplan och fastighetsbildningsåtgärder Den tomtindelning som fastställdes 1970-01-14 (aktbeteckning 0186-7/1970C) upphör att gälla inom planområdet. Genomförandet av planen kräver ingen ändring av fastighetsindelningen. Gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter Servitut till förmån för fastigheten Klockbojen 2 ska skapas för - tillfartsväg och vändzon på Klockbojen 4 för att boende ska kunna angöra fastigheten - bilparkering inom fastigheten Fyrmästaren 1 (parkeringshuset) - cykelparkering inom fastigheten Klockbojen 4. Rättighet för lämning av avfall ska skapas inom fastigheten Fyrmästaren 1. Ledningsrätt ska skapas för John Mattson Fastighets AB:s interna fjärrvärmeledningar som går genom planområdet (se Fjärrvärme). 21(25) Avgifter och taxor Vatten och avlopp Avgifter för tillkommande lägenhetsyta och eventuell ny anslutningspunkt tas ut enligt stadens taxa. För närmare upplysningar om taxan kontaktas Lidingö stads tekniska förvaltning. Bygglov, bygganmälan och planavgift För bygglov och bygganmälan erläggs avgifter enligt taxa för byggnadsnämndens verksamhet. Plankostnadsavtal har upprättats varför planavgift enligt taxa inte tas ut. Lantmäteriförrättning För åtgärder som utförs av Lantmäteriet såsom avstyckning och fastighetsreglering erläggs avgift enligt lantmäteritaxan. Utredningar Studier av sol- och vindförhållanden är utförda av Arkitema Architects på uppdrag av John Mattson Fastighets AB. Bullerutredning är utförd av WSP Akustik 2014-06-26. Medverkande tjänstemän Sofia Landberg, planarkitekt, Miljö- och stadsbyggnadskontoret Johanna Lind, planarkitekt, Miljö- och stadsbyggnadskontoret Amelie Oskarsson, tidigare planarkitekt, Miljö- och stadsbyggnadskontoret Stina Boklund, exploateringsingenjör, Stadsledningskontoret Flemming Bengtsson, projektledare samhällsbyggnad, Tekniska förvaltningen Gudrun Bohlin, bygglovsarkitekt, Miljö- och stadsbyggnadskontoret Miljö- och stadsbyggnadskontoret Malin Lindqvist Planchef Carita Örnmark Planarkitekt 22(25) Solstudier Bilaga 1 Klockbojen 2, stadsdelen Larsberg Befintliga solförhållanden (höst- och vårdagjämning) 23 (25) Solförhållanden, föreslagen bebyggelse (höst- och vårdagjämning) 24(25) Solförhållanden, föreslagen bebyggelse (30 juni) 25(25)
© Copyright 2024