5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Tyn 9, Tynplan 8, Djursholm, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Ann-Marie Ensgård
Uppdragsgivare
Mäklarfirman Vincent Forssbeck
Närvarande vid
besiktningen
Seidit Jeremias
Stefan Ensgård, del av tiden
Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Onsdag 2015-09-09 / 2015 - 0169
Väderlek
Växlande ca 10 - 17° C
Byggnaden
1¾-plans villa med källare uppförd 1922.
Tillbyggnad från 1966.
Övriga byggnader
Förråd, carport
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Lera, morän (bedömt)
Grundsulor, betongplatta (bedömt)
Betonghålsten
Trä
Trä
Puts, träpanel, (fasadskivor)
Betongpannor, papp
Vattenburen. Elpanna
Självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar fanns att tillgå.
Säljares
upplysningar via
dödsbodelägare,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Dödsbodelägare har ej bott i fastigheten på många år.
- Läckage har inträffat genom altan i början av 2000-talet.
- Läckage har inträffat i anslutning till takkupa mot gata
ca år 2005. Takkupa och i vart fall delar av yttertaket på
takfall mot gata är renoverad / omlagt ca år 2005.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Radonmätning är ej utförd.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring
byggnad
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
- Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket kan medföra
ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Oljetank i mark är enligt uppgift troligen borttagen.
- Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden.
- Det är viktigt att hålla rent i ”avrinningsmöjlighet” utanför
källarentrétrappa.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- Det finns en del lokala putssläpp.
- En del ytliga putssprickor förekommer.
- Källarbetongtrappa ansluter till byggnaden vilket innebär risk
för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar.
- Rötskador i källardörrkarm noterades.
7
Fasad
- Fasaden på ursprunglig byggnadsdel är putsad och har
endast stickprovskontrollerats.
- Det noterades en del sprickor och bomputs i fasaden och
renovering av delar av fasaden bör kalkyleras.
- Tillbyggnadens fasad är utförd med liggande träpanel.
- Det noterades att fasadpanelen delvis är spjälkad och vriden.
- Målning av träpanelsfasaden bör kalkyleras.
- Takkupa på baksida är utförd med fasadskivor.
- Inga speciella noteringar.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Fönster på vinden är enkelfönster.
- Några källarfönster är belägna nära marknivå vilket ej är
optimalt.
- Sprickor noterades i några fönsterrutor.
- Fönster är i varierande grad i behov av skrapning, kittning och
målning.
8
Yttertak
- Yttertaket är utfört med tunna betongpannor ovan
underlagspapp och läkt.
- På grund av brant taklutning har besiktning endast utförts i
anslutning till takstege och från taklucka.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är
ca 35 - 45 år.
- Yttertaket på takfall mot baksida bedöms vara från
ca år 1966.
- Takfall mot gata är i vart fall delvis omlagt med ny
underlagspapp, läkt och återanvändning av tunna
betongpannor ca år 2005 enligt uppgift. Återanvändning av
tunna betongpannor är ej att föredra.
- Det noterades ej fotplåt vid takfot på takfall mot gata som är
omlagt.
- Taklucka är äldre och rostig.
- Glipa mellan plåt och avluftningsrör från expansionskärl bör
tätas.
- Några nockpannor är av tegel.
- En del mossa och lavpåväxt på takpannor.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak
och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
- Baksidans takkupas anslutning till yttertaket är ej fullgod på
ena sidan och risk för uppkomst av läckage bedöms föreligga.
- Omläggning av takdelar från år 1966 bör kalkyleras på grund
av ålder.
Övrigt
- Mindre röta i en av entréverandans stolpar för
takkonstruktionen.
- Lokal färgflagning på entréverandans takfotsbräda.
- En del röta i panel som står mot mark nedanför
entréverandan.
- Entréverandans tak saknar hängränna mot gatan.
9
Förråd
- Förrådet har ej besiktigats.
Carport
- Carport har ej besiktigats.
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt
- Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnaden är uppförda under
en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager
av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel
eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
- Betonggolvet är i gillestuga och gästrum påbyggt med en
ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift
från år 1966. Normal livslängd för dränering och fuktisolering
av grundmurar är ca 20 - 40 år. Omdränering och omisolering
av grundmurar bör kalkyleras på grund av ålder och lokalt
noterade fuktgenomslag / förhöjda fuktindikationer.
- Grundmurar är delvis påbyggda med en invändig
väggkonstruktion. Se riskanalys.
- Det är ej lämpligt med målad väv på väggar / grundmurar i
äldre byggnader. Misslukter och mögel kan uppkomma.
Svale
- Klinker på golv.
- Elcentral och två elmätare finns i utrymmet.
Trappförråd
- Inga speciella noteringar.
10
Gillestuga
- Lokal tecken på resning i golv och lokal förhöjd fuktindikation i
påbyggd väggkonstruktion mot grundmur.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Förråd 1
- Inga speciella noteringar.
Källarentré
- Dörr till hall kan ej stängas.
”Verkstad”
- Färg- och putssläpp på grundmur och mellanvägg.
Gästrum
- Inga speciella noteringar.
Tvättstuga
- Marmofloorgolv och målad väv eller kakel på väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Det är endast lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast
golvbrunnen. I övrigt bedöms golvet vara relativt ”plant”.
- Elpanna är tillverkad år 2012.
- Äldre standard i utrymmet.
Pannrum
- Marmofloorgolv i utrymmet.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Det är golvlutning mot golvbrunnen vilket är korrekt.
- Det finns en äldre urkopplad oljepanna i utrymmet.
- Rensmöjlighet för avloppet finns under plåtlucka i golv.
11
Badrum
- Plastmatta på golv som målats och våtrumstapet, kakel eller
skivor på väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen närmast det
inbyggda badkaret. I delar av utrymmet bedöms golvet vara
relativt ”plant”.
- Frånluftsventil saknas. Ventil finns i grundmur i angränsande
wc-rum.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras.
Wc-rum
- Klinker på golv som målats och målad tapet på väggar.
- En del färgflagning på golv.
- Wc-stol är utbytt.
- En del missfärgning och mögel på vägg bakom wc-stol och
rost på infästning av golvsockel vilket tyder på fuktbelastning.
Duschplats
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Bomljud vid knackning på golvplattor.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen vilket är korrekt.
- Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt.
På grund av klinkerramens utförande är det inte möjligt att
kontrollera tätskiktets anslutning till golvbrunnen.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör utföras.
Bastu
- Marmofloorgolv och panel på väggar.
- Missfärgning i nedre del av vägg mot angränsande
duschplats tyder på fukt.
12
Bottenvåning
Entré / kapprum
- Inga speciella noteringar.
Kök
- Köket är enligt uppgift delvis renoverat / förbättrat år 1991.
- Droppskyddsbricka finns ej under kyl- och frysskåp.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Klinker på golv och kakel eller målad väv på väggar.
- Wc-stol är utbytt.
- Vattenanslutning till bidé är bortkopplad.
- På grund av att ”kopp” vid golvnivå ej kan lyftas har
tvättställsavloppets golvgenomföring ej kunnat kontrolleras.
- Äldre standard i utrymmet.
Sovrum 1
- Dörr är borttagen.
- Det noterades tecken på läckage vid takvinkel och förhöjd till
hög fuktindikation. Se fortsatt teknisk utredning.
Sovrum 2
- Spår av läckage i tak noterades. Torrt vid besiktningstillfället.
Det noterades att innertaket tidigare har öppnats på ett ställe.
Enligt uppgift har läckage inträffat i början av 2000-talet.
Övrigt
- Hall, wc-rum, sovrum 1 och sovrum 2 är belägna under altan.
Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid
riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver
extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan
vara svåra att upptäcka i tid.
Balkong
- En del målningsbehov av balkongens trädetaljer inklusive
trappa och trappräcke.
13
Matrum
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Inga speciella noteringar.
Övervåning
Hall
- Del av snedtak och vägg är enligt uppgift renoverat
ca år 2005 på grund av läckage från takkupa.
Kök
- 1960-talsstandard.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd.
- Elcentral finns i ”skrubb” i utrymmet.
- En del knarr i golv.
- Spår av läckage vid takvinkel vid utgång till altanen är enligt
uppgift äldre. Torrt vid besiktningstillfället.
Duschrum
- 1960-talsstandard med plastmatta på golv och kakel
(duschplats) eller Perstorpsplattor på väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i den avdelade
duschplatsen men det finns en lågpunkt i golv vid sidan av
golvbrunnen.
- Det noterades sprickor i ett antal kakelplattor och delvis
fogbrister mellan kakelplattor.
- Frånluftsventil saknas.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras.
14
Altan
- Altanen är utförd med ytpapp under trätrall. På grund av trall
är ytpappen ej besiktningsbar.
- Det noterades en del mossa och trädavfall på ytpappen
under trall.
- Normal livslängd för ytpapp är ca 15 – 20 år. Ytpappen
bedöms vara äldre och omläggning av ytpappen bedöms
erfordras på grund av ålder och lokalt noterat läckage i tak i
underliggande sovrum 1. Se riskanalys.
- Altanräcket är delvis rötskadat och i behov av renovering.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och delvis
tilläggsisolerat med mineralull.
- Det noterades en del spår av takläckage på
yttertaksinbrädningen främst vid takgenomföringar. Vid
stickprovskontroll noterades inga förhöjda fuktindikationer.
- Plast kring avloppsavluftningsrör tyder på att läckage har
noterats.
Övrigt
- Det noterades en del svikt och knarr och lutningar i
golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre
byggnader.
- Enda sättet att kontrollera rökgångarnas kondition är via
provtryckning.
15
RISKANALYS
- Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i
källare är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade
skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i
kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att
kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna
inspekterbara.
- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i
källare är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade
skador (fukt, mögel och röta) om organiskt material är i
kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att
kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna
inspekterbara.
- Med anledning av noterat läckage från altanen och att det
tidigare inträffat läckage från altanen ska det inte uteslutas att
det kan finnas fuktrelaterade skador i altanbjälklaget och
anslutande väggar.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- Med anledning av noterat läckage vid takvinkel i sovrum 1 i
bottenvåningen erfordras en fördjupad undersökning för att
fastställa skadornas omfattning och åtgärdsbehov.
Solna 2015-09-11
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson