1. No category

Side 1 av 10
SAMLET SAKSFRAMSTILLING
Arkivsak: 15/450-4
Endring av detaljregulering Lønnerhagen – 2.gangs behandling
Saksbehandler: Siw Gjøsund
Saksnr.: Utvalg
19/15
Plan- og miljøutvalget
16/15
Kommunestyret
Arkiv: L13
Møtedato
10.03.2015
26.03.2015
Plan- og miljøutvalget innstiller:
Planforslag til endring av detaljreguleringsplan for Lønnerhagen med plankart revidert
21.10.2014 og reguleringsbestemmelser revidert 16.02.2015, vedtas med følgende
endringer:




Bestemmelsenes § 3.1 skal henvise til T-1442/2012, Klima- og
miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.
Det skal tas inn rekkefølgekrav om at støyreduserende tiltak skal være
gjennomført før det kan gis ferdigattest for første boenhet.
I forbindelse med søknad om rammetillatelse skal det innsendes en støyfaglig
utredning for å dokumentere behov for støyreduserende tiltak og effekten av
disse.
Til bestemmelsenes § 4.9 skal det i tillegg fremkomme at det er et krav om 100
m2 opparbeidet nærlekeplass pr. 30 boenheter i tillegg til 30 m2 per boenhet for
lek- og uteopphold.
Behandling/vedtak i Kommunestyret den 26.03.2015 sak 16/15
Behandling:
Votering
Plan- og miljøutvalgets innstilling enstemmig vedtatt.
Side 2 av 10
Vedtak i Kommunestyret:
Planforslag til endring av detaljreguleringsplan for Lønnerhagen med plankart revidert
21.10.2014 og reguleringsbestemmelser revidert 16.02.2015, vedtas med følgende
endringer:




Bestemmelsenes § 3.1 skal henvise til T-1442/2012, Klima- og
miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.
Det skal tas inn rekkefølgekrav om at støyreduserende tiltak skal være
gjennomført før det kan gis ferdigattest for første boenhet.
I forbindelse med søknad om rammetillatelse skal det innsendes en støyfaglig
utredning for å dokumentere behov for støyreduserende tiltak og effekten av
disse.
Til bestemmelsenes § 4.9 skal det i tillegg fremkomme at det er et krav om 100
m2 opparbeidet nærlekeplass pr. 30 boenheter i tillegg til 30 m2 per boenhet for
lek- og uteopphold.
Behandling/vedtak i Plan- og miljøutvalget den 10.03.2015 sak 19/15
Behandling:
Representanten Hans Olav Bjerketvedt (H) ba utvalget vurdere hans habilitet i saken
og fratrådte møtet. Et enstemmig utvalg erklærte representanten inhabil. Ingen
møtende vara tiltrådte i Bjerketvedts sted.
Votering
Forslag til innstilling enstemmig vedtatt.
Vedtak i Plan- og miljøutvalget:
Planforslag til endring av detaljreguleringsplan for Lønnerhagen med plankart revidert
21.10.2014 og reguleringsbestemmelser revidert 16.02.2015, vedtas med følgende
endringer:
 Bestemmelsenes § 3.1 skal henvise til T-1442/2012, Klima- og
miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.
 Det skal tas inn rekkefølgekrav om at støyreduserende tiltak skal være
gjennomført før det kan gis ferdigattest for første boenhet.
 I forbindelse med søknad om rammetillatelse skal det innsendes en støyfaglig
utredning for å dokumentere behov for støyreduserende tiltak og effekten av
disse.
 Til bestemmelsenes § 4.9 skal det i tillegg fremkomme at det er et krav om 100
m2 opparbeidet nærlekeplass pr. 30 boenheter i tillegg til 30 m2 per boenhet for
lek- og uteopphold.
Side 3 av 10
Forslag til vedtak:
Planforslag til endring av detaljreguleringsplan for Lønnerhagen med plankart revidert
21.10.2014 og reguleringsbestemmelser revidert 16.02.2015, vedtas med følgende
endringer:




Bestemmelsenes § 3.1 skal henvise til T-1442/2012, Klima- og
miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.
Det skal tas inn rekkefølgekrav om at støyreduserende tiltak skal være
gjennomført før det kan gis ferdigattest for første boenhet.
I forbindelse med søknad om rammetillatelse skal det innsendes en støyfaglig
utredning for å dokumentere behov for støyreduserende tiltak og effekten av
disse.
Til bestemmelsenes § 4.9 skal det i tillegg fremkomme at det er et krav om 100
m2 opparbeidet nærlekeplass pr. 30 boenheter i tillegg til 30 m2 per boenhet for
lek- og uteopphold.
Saksorientering:
2. gangs behandling i PMU
Planforslaget er utarbeidet av Funktion & form as og fremmes på vegne av Bolig &
Eiendomsutvikling AS.
Formålet med planarbeidet er å foreta en endring av gjeldende reguleringsplan for
Lønnerhagen. Planen omfatter eiendommene Gbnr 11/37 og eiendommen Gbnr
11/6.
Overordnet plan er Kommuneplanens arealdel 2011-2022, hvor området er avsatt til
boligbebyggelse (nåværende og fremtidig). Området omfattes også av
kommunedelplan for Halmstad og gjeldende reguleringsplan for Lønnerhagen.
Arealene er i gjeldende plan avsatt til formålene boligbebyggelse frittliggende
småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass og
samferdselsanlegg/teknisk infrastruktur.
Planforslaget innebærer avvik fra gjeldende plan vedrørende Gbnr 11/6 på ca. 1507
m2 som i gjeldende plan er avsatt til boligbebyggelse, frittliggende
småhusbebyggelse, BF2. Området søkes endret til BK3, boligbebyggelse,
konsentrert småhusbebyggelse, som planen for øvrig. Dette gjøres med bakgrunn i
at det er ønskelig å tilrettelegge for ny bebyggelse med 6 boenheter også innenfor
denne eiendommen. I tillegg skal støyskjerm mot Ryggeveien fullføres.
Eksisterende bolig med uthus og gjerde er planlagt revet. Avkjørsel og internveier til
området skal ikke endres.
Oppstart av planarbeidet ble varslet med kunngjøring i Moss Avis den 15.05.14.
Offentlige instanser og naboer ble varslet ved brev. Ved varsling av oppstart har det
framkommet innspill fra 3 faginstanser, ingen varsler om innsigelse.
Side 4 av 10
Planforslaget ble behandlet i Plan- og miljøutvalget den 21.10.2014 der det ble fattet
følgende vedtak i saken:
Forslag til reguleringsplan Detaljregulering for Lønnerhagen med plankart og
bestemmelser datert 20.08.2014, legges ut til offentlig ettersyn med følgende
merknader:
1. På plankartet skal det vises tegnforklaring for bygning som forutsettes revet. %BYA skal påføres.
2. Forhold vedrørende parkering, støy og barns interesser skal beskrives nærmere.
3. Andel sykkelparkering og plasser med ladetilbud innlemmes i
reguleringsbestemmelsene.
4. Igangsetting av utbyggingsavtale skal varsles samtidig med offentlig ettersyn.
Disse forhold skal ivaretas før forslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Utbyggingsavtale
Oppstart av avtaleforhandlinger er kunngjort i Moss Avis. Avtalen er også godkjent av
kommunestyret 12.2.15, men den inngås ikke med bindende virkning før
reguleringsplanen er vedtatt av kommunestyret.
Medvirkning:
Oppstart av planarbeid ble annonsert i Moss Avis den 15.05.14. Frist for innspill ble
satt til 13.06.14. Offentlige instanser og naboer ble varslet med brev den 20.09.14.
Frist for merknader ble satt til 30 dager fra mottak av varsel.
I forbindelse med varsling av oppstart ble det mottatt 3 innspill fra faginstanser;
Østfold Fylkeskommune, Fylkesmannen i Østfold og Statens Vegvesen. Det var ikke
innkommet merknader til varselet fra naboer.
Planforslaget ble revidert i tråd med vedtak fattet i PMU den 21.10.2014, og ble
deretter lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra 29.10. til 12.12.2014. Planforslaget
ble annonsert i Moss Avis, og faginstanser og naboer ble underrettet med brev.
Ved offentlig ettersyn innkom det 5 merknader fra offentlige instanser, i tillegg til
kommunens barnetalsperson og rådet for funksjonshemmede.
Lovhjemmel:
Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn iht. Pbl § 12-10. Dersom det ved 2.
gangs behandling vedtas vesentlige endringer, skal planforslaget legges ut til nytt
offentlig ettersyn. Hvis det ikke vedtas vesentlige endringer, legges planforslaget
fram for kommunestyret til endelig vedtak iht. Pbl § 12-12, pkt.1.
Side 5 av 10
Vurdering:
Det er mottatt 7 uttalelser fra offentlige myndigheter i forbindelse med offentlig
ettersyn. Administrasjonens merknader er kort angitt i kursiv og temaene er nærmere
utredet. De merknader som ikke er kommentert anses i stor grad for å være ivaretatt.
A1 - Statens Vegvesen av 27.11.14
 I bestemmelse § 3.1 vises det til veileder T-1442 som er erstattet av T1442/2012. Vi synes også henvisningen til «senere vedtatte
forskrifter/vedtekter» blir for upresis.
Vi foreslår at første ledd endres til: «Grenseverdiene gitt i tabell 3 i T1442/2012, Klima- og miljøverndepartementets retningslinje for behandling
av støy i arealplanlegging, gjøres gjeldende for planen. Arealer der støy
overskrider grenseverdiene, må støyreduserende tiltak iverksettes».
 Vi vil også anbefale at det tas inn en bestemmelse som krever støyfaglig
utredning for å dokumentere behov for støyreduserende tiltak og effekten av
disse. Denne dokumentasjonen må fremlegges for kommunen i forbindelse
med rammesøknad.
 Det bør også tas inn en rekkefølgebestemmelse som krever at
støyreduserende tiltak skal være gjennomført før det kan gis ferdigattest for
første boenhet, jf. bestemmelse § 4.9 fjerde ledd.
 I bestemmelse § 3.1 tredje ledd bør «(Rv 118)» erstattes med «(Fv. 118)» da
Ryggeveien er fylkesveg.
 I bestemmelse § 4.4 om byggegrenser foreslår vi å endre andre setning til:
«Carporter/garasjer med boder i rekke, samt permanente parkeringsplasser,
kan dog etableres i dette…».
 Vi kan ikke se hensikten i at byggegrensen ved områdene BK1 og BK2 skal
være 20 m fra midtlinjen i Ryggeveien. Byggegrensen bør være
sammenfallende med formålsgrensen for bebyggelsen.
 I bestemmelse § 4,8 femte ledd foreslår vi at det kan kreves at
sykkeloppstillingsplass skal ha tak/overbygg og innretning for å låse fast
sykler.
Kommunen vurderer at bestemmelsene endres i tråd med anbefalinger fra Statens
Vegvesen hva gjelder at bestemmelsenes § 3.1 skal henvise til T-1442/2012, Klimaog miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.
I tillegg skal det tas inn rekkefølgekrav om at støyreduserende tiltak skal være
gjennomført før det kan gis ferdigattest for første boenhet.
A2 - Kommunalt råd for funksjonshemmede, 01.12.14
Rådet forventer at kommunen følger opp slik at både husene som senere skal
bygges på området og uteområdene blir universelt utformet.
Det legges til grunn at leke- og uteoppholdsarealer skal være universelt utformet,
tilsvarende for adkomst, gangveier og ny bebyggelse, jf. TEK10.
Side 6 av 10
A3 - Hafslund Nett av 03.12.14
Hafslund Nett som nettselskap har elektriske anlegg i det omtalte
reguleringsområdet. Bebyggelse eller tiltak som kommer i konflikt med våre anlegg
må tas hensyn til i det videre planarbeidet.
Det vedlegges ikke kartunderlag ved informasjon om oppstart av reguleringsplaner.
Ved oppstart av prosjektering kan aktøren som skal utføre prosjekteringen ta kontakt
med Hafslund Nett for bestilling av digitalt kartunderlag, ref. gravemelding.no.
Forslagsstiller bekrefter at nye bygninger ikke vil komme i konflikt med eksisterende
nettstasjon. Kommunen presiserer at dette også gjelder tiltak ut over
bygningsmessige tiltak. Det forutsettes at innspill fra Hafslund Nett ivaretas i de
videre arbeider.
A4 - Østfold Fylkeskommune, datert 08.12.14
Fylkeskommunen uttaler at planen må blant annet vise grøntområder. ØFK ønsker å
presisere at områder avsatt til lek, er satt av til nettopp formålet lek. Områder avsatt
til grøntområder og uteareal er ikke det samme formålet.
Uteopphold/lekeplass – barn og unges interesser
ØFK forutsetter at planforslaget innfrir kommunenes krav til lekearealer og at antallet
boenheter står i forhold til størrelsen på lekearealene.
Den faktiske arealbruken må formelt sikres gjennom formål (sosi-kode 1610
lekeplass) og bestemmelser, løsningen må vises på kartet.
Støy
Tiltak mot støy er beskrevet i planbeskrivelsen og i planbestemmelsen. ØFK mener
imidlertid at det bør stilles ytterligere krav om støy i bestemmelsene. Kan beplantning
dempe opplevelsen av støy? Skal bebyggelsen snus, skal det settes inn ekstra tiltak i
vinduer mot solside, eller utenfor soveromsvinduer?
ØFK ber om at støydempende tiltak spesifiseres ytterligere og at følgende settes inn i
bestemmelsen: Alle boenheter skal ha mindre en Lden 55db på privat uteplass.
Fortetting med kvalitet
ØFK anbefaler en samtidig opparbeiding av området, boliger, uteområder,
grønnstruktur mm. Det må tenkes helhetlig, slik at utbyggingen av de ulike delene av
feltet faller på plass samtidig. ØFK oppfordrer til fokus på materialvalg og gode
arkitektoniske kvaliteter. Utføring av uterom, og rom mellom husene, vil også påvirke
området og vil kunne gi kvaliteter.
Planbestemmelse 4.8 Parkering - klima og energibruk
Det bør legges opp til at minst 1 plass per boenhet fremlegges en dedikert 16A, 230V
kurs per parkeringsplass. Beboernes behov avgjør hvorvidt denne vil bli brukt til
motorvarmer, lading eller annet. ØFK mener at en slik infrastruktur representerer et
viktig grunnlag for overgangen til mer fornybart drivstoff. ØFK anbefaler at det tas inn
en bestemmelse om dette.
Side 7 av 10
Energibruk i bygg
Det bør tas sikte på en standard for energibruk utover minimumskrav for bygg. Det
kan være krav eller insentiver til fornybare oppvarmingskilder, offentlige
merkeordninger eller standarder utover TEK 10. ØFK anbefaler at det tas inn en
bestemmelse om dette.
Kulturminne
Saken er forelagt Fylkeskonservatoren, som uttaler at kulturminneinteressene i
planen er ivaretatt.
Konklusjon
Planen kan for vår del egengodkjennes, men vi ber kommunen innarbeide våre
merknader i den avsluttende behandlingen av forslaget.
Den faktiske arealbruken for lekeareal må formelt sikres gjennom formål (SOSI-kode
1610 lekeplass) og bestemmelser.
A5 - Fylkesmannen i Østfold av 08.01.15
Fylkesmannen ga uttalelse ved planvarslingen, datert 10.10.14, noe forsinket på
grunn av mangelfull varsling. De anfører at dette ikke er bemerket i sakens
dokumenter og at deres uttalelse ikke er omtalt.
De har ikke merknader til planinnholdet, forutsatt at de miljøhensyn, forskrifter og
bestemmelser som gjelder for området for øvrig også gjøres gjeldende for dette
feltet. Økt boligkonsentrasjon innebærer at også kravet til utearealer for lek og
opphold øker. De ber om at deres innspill av 10.10.14 også legges ved saken.
Antall boenheter har økt fra 30 til 36 med reguleringsendringen. Krav hva gjelder
uteopphold og lekearealer skal tilpasses en økt tetthet av bebyggelse. Det tas inn i
bestemmelsene krav til nærlekeplass, 100 m2 per 30 enheter – dvs. 2 x 100 m2 i
nærværende plan, ut over de 30 m2 som er avsatt per boenhet. Dette i henhold til
kommuneplanens arealdel bestemmelser.
A6 - Miljørettet helsevern av 15.01.15
Miljørettet helsevern i Mossedistriktet mener at helsehensyn er godt ivaretatt
gjennom planbestemmelsene og har ingen innvendinger mot det foreslåtte tiltaket.
A7 - Kommunens barnerepresentant av 21.01.15
Barnerepresentanten har vært på befaring på Lønnerhagen, Ryggeveien 419 samt
lest tilsendte dokumenter.
Hun uttaler at «Min vurdering er at barn og unges interesserer er tilfredsstillende
ivaretatt».
Side 8 av 10
Barn og unge
Krav til lekearealer, herunder 100 m2 opparbeidet nærlekeplass pr. 30 boenheter, og
30 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet skal i utgangspunktet skal være fellesarealer.
Kravet til 30 m2 per enhet skal således også omfatte parkareal, sittegrupper,
gangstier og liknende. Det er ikke et krav om at dette skal vises på plankartet med
formål lekeareal, men det skal være et krav i bestemmelsene som følges opp i
byggesaken ved godkjenning av utomhusplan/situasjonsplan. Arealer som er avsatt i
plan til formål lek er 1118 m2. Dette skal fungere som lekearealer både for BK1, BK2
og BK3. Det forutsettes at arealkravet i kommuneplanens arealdel 2011-2022 blir
etterfulgt. Krav til nærlekeplass med 100 m2 per 30 boenheter skal således sikres i
bestemmelsene.
Barnerepresentanten har vurdert at barn og unges interesser er tilfredsstillende
ivaretatt.
Støy:
Statens vegvesens kommentarer vedrørende støy skal i hovedsak etterfølges og
innarbeides i bestemmelsene. Forslagsstiller anfører i sine kommentarer til uttalelsen
at de ønsker at rapport utarbeidet av Rambøll kan legges til grunn ved søknad om
rammetillatelse. Kommunen er imidlertid av den oppfatning at det bør stilles krav til
utarbeidelse av en ny rapport/utredning i forbindelse med tiltak på BK3. Dette da
rapporten til Rambøll kun tar for seg situasjonen hvor det arealet som nå ligger som
BK3 består av eksisterende enebolig med tilhørende bebyggelse, og ikke den
endrede situasjonen. Det vil ved endring av planen bli en annen plassering og
utforming av både bebyggelse og støyskjerm enn den nåværende situasjonen som
er den rapporten har tatt for seg.
Fortetting:
Det forutsettes at fortetting skal skje med kvalitet. Arealer mellom bebyggelsen skal
være av god kvalitet ved blant annet å gi følelse av romlighet og ha et grønt preg.
Estetikk:
Arkitekturen fra gjeldende plan er tenkt videreført for BK3, slik at bebyggelsen
innenfor planområdet utformes helhetlig med hensyn til materialbruk, farger og
volum.
Universell utforming:
Det skal tilstrebes universell utforming med god tilgjengelighet slik at bebyggelsen og
utearealer kan benyttes på en likestilt måte av alle, jfr. Miljøverndepartementets
rundskriv T-5/99B- «Tilgjengelighet for alle»/Byggteknisk forskrift – TEK 10.
Folkehelseperspektiv:
Støy, leke- og uteoppholdsarealer, inneklima og stråling er viktige folkehelsetema i
planarbeidet. Disse forholdene ivaretas gjennom reguleringsbestemmelsene.
Side 9 av 10
Miljøbetraktninger:
Forholdet til Naturmangfoldloven
For alle saker som berører naturmangfold følger det av Naturmangfoldloven § 7 at
prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved
utøvelse av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse
prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Med naturmangfold menes biologisk
mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold.
Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Direktoratet
for naturforvaltning sin Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller
nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter i området. Det
er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på
Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper i området. Det er ikke
framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller
naturtyper i det aktuelle området. Det er etter ut fra dette ikke grunn til å tro at det
omsøkte tiltak vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold, og
kunnskapskravet i Naturmangfoldloven § 8 ansees som etterprøvd. Føre-varprinsippet er vurdert, og det anses og ikke å foreligge noen risiko for alvorlig eller
irreversibel skade på naturmangfoldet (§ 9). Det følger av Naturmangfoldloven § 10
at en påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastningen som
økosystemet er eller vil bli utsatt for. Tiltaket vil imidlertid etter vår vurdering ikke
påvirke økosystemet (§ 10), og vi anser det ikke som nødvendig å kreve avbøtende
tiltak (§ 11) eller å kreve bruk av spesielle driftsmetoder ved gjennomføring av tiltaket
(§ 12).
Forøvrig vises det til planbeskrivelsens kapittel 5.1 som beskriver virkninger for miljø
og samfunn og 5.2. risiko og sårbarhetsanalyse.
Konklusjon:
Planforslaget er godt gjennomarbeidet. Planområdet anses som et godt egnet sted
for foreslåtte fortetting, og administrasjonen anbefaler å vedta forslag til endring for
detaljreguleringsplan for Lønnerhagen.
Saksdokumenter:
- Reguleringsplan for Lønnerhagen
- Innspill til planarbeidet:
Uttalelser til offentlig ettersyn
- A1. Statens vegvesen, Region øst, datert 27.11.14
- A2. Østfold Fylkeskommune, datert 08.12.14
- A3. Kommunalt råd for funksjonshemmede av 01.12.14
- A4. Hafslund, datert 03.12.14
- A5. Fylkesmannen i Østfold datert 08.01.15
Innspill til varsel, datert 10.10.14
- A6. Miljørettet helsevern, datert 15.01.15
- A7. Kommunens barnerepresentant, datert 21.01.15
-Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene i revidert Planbeskrivelse av 06.02.15
Side 10 av 10
Saksvedlegg:
Planforslag Endring av detaljregulering for Lønnerhagen med:
1. Plankart revidert 21.10.2014
2. Bestemmelser revidert 16.02.2015
3. Planbeskrivelse, sist revidert 06.02.15
4. Uttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn