Lokalplan nr 1-772 Promenadebyen
LOKALPLAN 1-772 Promenadebyen/Toldbodgade Boliger og service Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2 Indhold Om planlægning Om lokalplanen side 2 side 4 REDEGØRELSE Baggrund Lokalplanområdet Formål og indhold Forhold til anden planlægning Miljøforhold Tilladelser fra andre myndigheder Foreløbige retsvirkninger side 5 side 5 side 6 side 7 side 11 side 15 side 16 BESTEMMELSER 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. Lokalplanens formål Område og zonestatus Anvendelse Udstykning Vej, sti og parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaringsværdige bygninger Skiltning og belysning Ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen Ophævelse af lokalplan Lokalplanens varige retsvirkninger Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode Kortbilag 1 Kortbilag 2 Kortbilag 3 side 17 side 17 side 17 side 19 side 19 side 20 side 21 side 22 side 22 side 22 side 24 side 24 side 25 side 25 side 26 - Eksisterende forhold - Fremtidige forhold - Illustrationsplan 3 Om lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre byggeri af etageboliger. Området afgrænses mod nord af første etape af Promenadebyen, mod øst af Finlandgade, mod syd af den nye Toldbodgade og mod vest af Gammelsø og Åløkke Skov. Lokalplanen er opdelt i en byggeretsgivende del, der gælder for arealet mellem den gamle Toldbodgade og den allerede etablerede del af Promenadebyen og i en rammedel for arealet mellem den gamle Toldbodgade og nye Toldbodgade. Der skal udarbejdes særskilt lokalplan for rammedelen, inden denne kan bebygges. Samtidig med lokalplanen udarbejdes tillæg til kommuneplanen. Tillægget vedrører forhold omkring anvendelse og etagehøjde. Ved udformningen af bebyggelsen har der været fokus på, at byggeriet skal spille sammen med den eksisterende og kommende bebyggelse mod nord, så de sammen danner en bygningsstruktur omkring et grønt friareal, der åbner sig mod Åløkkeskoven. Parkeringen etableres under bebyggelse eller under terrænet mellem bygningerne. Se oversigtskortet nedenfor. Oversigtskortet viser lokalplanens område 4 Lokalplanområdets placering i Odense Kommune Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Baggrund Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af et ønske om at opføre boliger som en del af anden etape af Promenadebyen, Odense havn. En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan nr. 1-653, der bestemmer, at hvis der bygges inden for den sydlige del af eksisterende lokalplans område, skal der udarbejdes ny lokalplan. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 4. Eksisterende forhold Lokalplanområdet er 28.860 m² og omfatter dele af matriklerne 537a, 537d og 6m, Åløkkegård Hgd., Odense Jorder og vejlitra 7000bu og 7000ay samt alle parceller, der udstykkes herfra. Området ligger ca. 700 m fra Odense Banegård Center, som er let tilgængelig via stibroen over jernbanen. Stibroen giver nem adgang til midtbyen og den kommende letbane. Den planlagte grønne forbindelse fra stibroen over jernbanen, som er en del af det rekreative stinet fra bymidten, vil ende ud ved områdets sydøstlige hjørne. Eksisterende forhold. Udsigt over den nordlige del af lokalplanområdet med Åløkke Skov i baggrunden og Promenadebyens 1. etape uden for lokalplanens område. Fremtidige forhold Lokalplanen fastlægger rammer for opførelse af nyt byggeri i varieret højde på min. 3 og max. 7 etager, med mulighed for en enkelt bygning i 8 etager. Bilparkering sker i p-kælder under bebyggelse og/eller under terrænet mellem bygningerne. Der gives mulighed for, at området kan anvendes til bolig– og service- Lokalplanområdet set fra syd, med den opførte del af Promenadebyens første etape nord for lokalplanens område. Den nye Toldbodgade afgrænser området mod syd og mod vest ligger Åløkke Skov. Lokalplan nr. 1-722 5 Redegørelse formål. For lokalplanens sydlige del lægges op til placering af et offentligt parkeringshus i fremtidig lokalplan. Formål og indhold Bebyggelse og arkitektur Ny bebyggelse skal indramme kig igennem området fra (ny) Toldbodgade til havnen. Kig samt sigtelinje fra Lerchesgade ved Byens Bro sikres ved af friholde områder for bebyggelse mv., som hindrer udsigt til havnen og vandet. Bebyggelsen skal opføres i en organisk struktur, som overgang mellem den stringente bygningsrække i Promenadebyen etape I og ny bebyggelse nærmest (nye) Toldbodgade. Bebyggelse skal opføres som hovedprincip med faldende højder mod syd og vest, så der skabes en bygningsmæssig tilpasning mellem havn, skov og (ny) Toldbodgade/City Campus. For at skabe variation indeholder lokalplanen bestemmelser om etagehøjder for hvert bygningsafsnit. Byggeriet skal fremstå lyst og varieret, hvor hver enkelt bygning udføres med forskydninger i etager og facader, brudt af lettere bygningselementer, såsom karnapper, altaner og lignende udbygninger. Hver enkelt bygning skal have en individuel udformning, således at huset bidrager til at området fremtræder varieret. Bygningernes indbyrdes placering i en delvis åben karréstruktur afgrænser og skaber rum om de nære opholdsarealer/friarealer. Fremtidig erhvervsbebyggelse i 2-4 etager placeres i gadelinje mod nye Toldbodgade (i ny lokalplan), med attraktive og trygge pladser/byrum mod områdets interne adgangsvej (gamle Toldbodgade). Hjørnet nye Toldbodgade/Finlandgade skal markeres bygningsmæssigt som vigtigt adgangspunkt til havneområdet. Vejadgang og parkering Vejadgang sker fra Finlandgade. Vejadgang til området sker fra Finlandgade. De nye attraktive havneområder må ikke blive domineret af parkering. Derfor giver lokalplanområdets byggeretsgivende del kun mulighed for parkering i fuldt nedgravede p-kældre. Dog kan enkelte p-pladser etableres på terræn. For at undgå at området bliver domineret af for brede åbninger i terrænet mellem bygningerne, må adgange til p-kældre max. være 5 m brede. Lokalplanområdets rammedel (i ny lokalplan) sikrer et parkeringshus til offentlig parkering, som kan betjene en større del af havnen. Friarealer og grønne arealer Lokalplanen skal sikre bebyggelsens nære opholdsarealer samt et 6 Lokalplan nr. 1-772 Den gamleToldbodgade vil fungere som lokalplanområdets interne vej. Redegørelse bredt grønt opholdsareal mellem eksisterende og ny bebyggelse med rekreative arealer, som åbner sig mod Åløkke Skov. Arealet skal give mulighed for fælles ophold, boldspil og leg. Terrænet skal bearbejdes samlet, formes og beplantes som en helhed. Hjørnet mod sydvest og Åløkke Skov skal skabe sammenhæng til skoven og til den grønne kile fra City Campus. Terrænet skal formes landskabeligt og grønt og beplantes med solitære træer i en gruppering. Sti igennem området skal skabe forbindelse mellem hjørnet og (gl.) Toldbodgade til den offentlige promenade ved kanalen nord for lokalplanområdet. Friarealernes og de grønne områders afslutning mod gamle Toldbodgade skal gives en særlig arkitektonisk udformning, således at landskabet skråner eller terrasserer naturligt ned mod gadeplanet. Designguide og belysningsplan For at opnå en sammenhæng i materialer og udtryk på havnen som helhed, skal udformning af udearealerne og belysningsanlæg inden for lokalplanområdet som udgangspunkt ske i overensstemmelse med gældende designguide for Odense havn og Belysningsplan for Odense Kommune, 2008. Designkonceptet i designguiden tager udgangspunkt i havnens historie som industrihavn med et materialevalg, der knytter sig til en enkelt og råt udtryk. Belysningen skal, udover at sikre trygge rammer for områdets brugere, også være med til at give området karakter og stemning efter mørkets frembrud. Belysningen inden for lokalplanområdet kan opdeles i promenadebelysning, pladsbelysning, generel stemningsskabende effektbelysning samt belysning af arealer af mere privat karakter. Forhold til anden planlægning Kommuneplan 2013-2025 Lokalplanområdet ligger i byomdannelsesområde Odense indre havn og forholder sig til retningslinjerne for dette. Odense havn er fokusområde for ferie-, fritid- og friluftsliv og ligger inden for den grøn-blå struktur, som skal sikre, at der i Odense Kommune planlægges for fysisk sammenhængende naturområder, landskaber og rekreativ tilgængelighed. Bebyggelsen er ikke i modstrid med den grøn-blå struktur. Lokalplanområdet ligger i rammeområde 1.BS8 og 1.EC24. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende bygningshøjder og anvendelse til erhverv. Kommuneplantillæg Der fremlægges samtidigt med lokalplanforslaget et forslag til tillæg nr. 31 til kommuneplanen, der ændrer afgrænsningen for rammeområde Lokalplan nr. 1-722 7 Redegørelse 1.BS8 og 1.EC24, således at hele lokalplanområdet bliver omfattet af rammeområde 1.BS8, bolig og service. For rammeområde 1.BS8 ændres bestemmelsen om bebyggelsens højde fra max. 10 til max. 8 etager. Ændringerne er i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede planlægning for udviklingen af Odense indre havn. Klimatilpasning Odense Kommune har vedtaget en Klimatilpasningsplan for kommunen i Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013-2025. Det er kommunens mål at forebygge oversvømmelser i hele kommunen ved at arbejde for øget nedsivning og tilbageholdelse af overfladevand, hvor det giver mening. Lokalplanområdet ligger i et område, der i kommuneplanen er udpeget til risikoområde ved stormflod og ved ekstremregn. Udpegningen for oversvømmelse ved ekstremregn er dog baseret på gamle terrændata. Risikoen for påvirkninger fra ekstremregn skal undersøges nærmere i forbindelse med byggeri og anlæg. Odense havn er udpeget som fokusområde for oversvømmelse fra havvandsstigninger. Der er konstateret 4 prioritetsområder på og nær havnen, hvor der er risiko for store værditab, og dele af lokalplanområdet er beliggende inden for et af disse prioritetsområder. I henhold til kommuneplanens retningslinjer kan der, inden for de udpegede oversvømmelsesområder ved stormflod og ved ekstremregn/ skybrud, ikke planlægges for eller gives tilladelser til tekniske anlæg, byudvikling og spredt bebyggelse, med mindre der gennemføres en forsvarlig klimatilpasning/-sikring. Det skal også vurderes, om naboarealer har klimatilpasningsproblemer, som bør løses samtidigt. Der skal derfor i forbindelse med byggeriet etableres de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse. Området som indgår i lokalplanens delområde A sikres ved, at terrænet omkring bygningerne hæves i princippet til kote 5,2. Facader og indgange til parkeringskældre skal sikres mod indtrængning af vand fra gamle Toldbodgade. Delområde B og gamle Toldbodgade ligger i princippet i samme niveau i en forsænkning i terrænet. Der skal i forbindelse med ny lokalplan for delområde B redegøres for hvordan delområdets bygninger og anlæg sikres mod indtrængning af vand. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone. Bæredygtighed I Odense Kommune lægges der afgørende vægt på bæredygtighed, som ses i et samspil mellem miljømæssige, sociale og økonomiske forhold. I lokalplanområdet bliver der en blanding af funktionerne bolig og service. Der skabes rammer for nyt byliv i området, samtidig med at der 8 Lokalplan nr. 1-772 Redegørelse sker en tilpasning til områdets karakter. Uderummene skal udformes, så de appellerer til fælles leg og ophold. Planstrategi og miljøpolitik Odense Kommune arbejder for en strategi for, hvordan byen som helhed kan reducere CO2-udledningerne, dels ved at fokusere på vedvarende energi og ved massive energibesparelser, og dels gennem bæredygtig planlægning, regnvandshåndtering mm. Gennem en fortætning, hvor der bygges højere, vil forbruget af nye områder mindskes. Samtidig vil en fortætning gennem højere byggeri give mulighed for at bevare og udbygge rekreative områder. Udover mindre forbrug på arealer vil en fortætning have positive konsekvenser for ressourceforbrug, idet forudsætningerne for øget cykel– og gangtrafik og kollektiv transport forbedres. Klimaplan I 2010 vedtog Odense Kommune en Klimaplan, som opfølgning på Miljøpolitikken. Klimaplanen har en vision om at Odense skal være en CO2 neutral by i 2050. Lokalplanen er i tråd med intentionerne i klimaplanen, da boliger er placeret i et område med kort afstand til banegård, bus og kommende letbane og dermed mindsker behovet for biltransport. Kulturhistoriske værdier og bevaringsværdige bygninger Der findes ingen kulturhistoriske værdier eller bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. Gældende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende lokalplan nr. 1-653 for den del af området, som er omfattet af denne lokalplan. Byomdannelsesplan Odense havn, 2003 Byomdannelsesplanen, som blev vedtaget af byrådet i 2003, angiver rammer og visioner for hele havneomdannelsen, og fastlægger det overordnede grundlag for de nuværende og kommende lokalplaner. Byomdannelsesplan 2.0 for Odense havn En revideret byomdannelsesplan er under udarbejdelse. Den nye plan skal bl.a. sikre, at sammenhængen mellem by og havn fortsat styrkes. I det aktuelle lokalplanområde vil der derfor være særligt fokus på forbindelsen fra Byens bro via Lerchesgade til Byens Ø og på forbindelsen fra stibroen via den grønne kile gennem City Campus til Gammelsø og Åløkkeskoven. Planen skal også sikre, at områdets parkeringsbehov kan dækkes i fremtiden, både for beboere, arbejdspladser og gæster på havnen. Parkering er i videst muligt omfang integreret i de enkelte delområder, enten under terræn, i bygningskroppen eller som parkeringshuse til området. Herudover er der ved en fuld udbygning af området behov Lokalplan nr. 1-722 9 Redegørelse for centrale parkeringsanlæg ved ankomsten til området. Derfor er der ved Toldbodgade og ved Havnegade udpeget mulige placeringer for parkeringshuse/større parkeringsenheder i konstruktion. Kvarterplan By - Havn 2007 Kvarterplanen fokuserer på at binde by og havn sammen. Dette skal ske ved etablering af stibroen over jernbanen og ved udvikling af kvarteret mellem jernbanen og havnen til et nyt City Campus. I kvarterplanen indgår en grøn kile, som fra stibroen løber igennem City Campus og ender ud for krydset Toldbodgade/Gammelsø med nem adgang til Åløkke Skov og det sydvestlige hjørne af lokalplanens område. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Odense Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommuner. Kollektiv trafik Lokalplanområdet ligger cirka 700 m fra Odense Banegård Center, hvorfra den kommende letbane, de fleste bybusser, regionale busser samt tog til Jylland og Sjælland afgår fra. Området betjenes af buslinjer på Næsbyvej, Ejlskovsgade, Thomas B. Thriges Gade og Skibhusvej. Vej– og stiplanlægning Lokalplanområdet ligger tæt på den overordnede trafikvej (nye) Toldbodgade. Vejadgangen til området skal ske fra Finlandgade. Gamle Toldbodgade er adgangsvej for bebyggelse inden for lokalplanområdet. Stibroen over jernbanen er en cykel– og gangstiforbindelse, som via henholdsvis Lerchesgade og en grøn forbindelse igennem City Campus forbinder bymidten med havnen. Den rekreative cykelsti Langesøstien planlægges videreført til City Campus og havnen. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Åløkkeskolens skoledistrikt. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistriktstilknytning fremgår af kommunens hjemmeside. Affaldshåndtering I selve lokalplanområdet ønskes en diskret og æstetisk god løsning, hvor indsamlingsmateriel til affald ikke er direkte synligt. Her tænkes på underjordiske systemer eller systemer, som er en integreret del af bygningen. Indkast eller dele af det underjordiske indsamlingsmateriel kan være synligt over terræn - men der ønskes ikke synlige mobile affaldsbeholdere. 10 Lokalplan nr. 1-772 Fra Kvarterplan By - Havn 2007. Illustration af den grønne kile igennem City Campus. Redegørelse Lokalplanområdet og andre dele af havnen vil blive koblet på det kommunale net af underjordiske affaldssugerør til et centralt affaldssug i Enggade. De tekniske installationer i bygninger skal tilpasses et centralt affaldssug – efter aftale med Odense Renovation A/S. Hvor der er etableret et offentligt underjordisk affaldsrør til affaldssug, skal grundejere eller virksomheder jf. Odense Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald §10.4 indkøbe, etablere og benytte affaldssug til dagrenovationslignende affald, så ejendomme og virksomheder bliver tilsluttet det offentlige underjordiske net af affaldsrør. Forhold om etablering og tilkobling skal koordineres med Odense Renovation A/S. Forsyning Området forsynes af Fjernvarme Fyn A/S Området forsynes af Energi Fyn Net A/S Området forsynes af VandCenter Syd A/S Regn- og spildevand Lokalplanens område er delvist udlagt som kloakopland. De dele af området, som ikke er udlagt vil - ved førstkommende revision af Odense Kommunes spildevandsplan - blive udlagt som kloakopland, og både regn- og spildevand kan afledes til VandCenter Syds afløbssystemer i området. Ved nybyggeri skal der etableres separate kloakker for henholdsvis spildevand og regnvand. Regnvand skal håndteres eller forsinkes indenfor området i henhold til de retningslinjer, som står beskrevet i Odense Kommunes til enhver tid gældende spildevandsplan. På hjørnet mod nye Toldbodgade/Finlandgade ligger en bassin- og trykledning samt en spildevandsledning, som ikke er mulig at omlægge. Miljøforhold Miljøvurdering Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 939 af 3. juli 2013) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lov er der foretaget en screening af lokalplanens indvirkning på miljøet. Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanforslaget, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Afgørelsen begrundes med: Lokalplanområdet og kommuneplantillæggets område ligger i et områ- Lokalplan nr. 1-722 11 Redegørelse de, som er udpeget i kommuneplanen som byomdannelsesområde. Der gives mulighed for at opføre ny bebyggelse i max. 8 etager. Med udbygning til boliger og service med nærhed til bymidten og offentlig transport understøtter planen Odense Kommunes strategi om byfortætning og bæredygtige transportformer. Der er undersøgt for skyggepåvirkninger af omgivende bebyggelse. Det vurderes, at skyggegener vil forekomme i årets mørkeste måneder ift. nabobebyggelse mod nord, primært i de nederste etager. Lokalplanområdet er udpeget som oversvømmelsesområde ved ekstremregn og stormflod. I forbindelse med byggeriet skal der etableres de nødvendige foranstaltninger, der sikrer mod oversvømmelse. Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 1 og 2 efter Lov om forurenet jord. Det vurderes, at en oprensning af grunden ikke vil give væsentlige gener for omgivelserne. Støjpåvirkninger fra virksomheder, skydebane og havnebad vurderes overordnet ikke at være et problem. Der kan ske overskridelse af støjgrænsen fra to autoværksteder beliggende inden for lokalplanområdet ligesom grænseværdierne for vejstøj overskrides på dele af bebyggelsen. Hvor de vejledende grænseværdier for støj overskrides, skal der foretages de nødvendige støjskærmende foranstaltninger. Habitatbekendtgørelsen Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter jf. habitatdirektivets bilag IV. Jordforurening Den sydlige del af lokalplanområdet (lokalplanens rammedel) er kortlagt på vidensniveau 1 (mulig jordforurening), mens den nordlige del (lokalplanens byggeretsgivende del) er kortlagt på vidensniveau 2 (konstateret forurening). Kortlægningen på vidensniveau 1 skyldes, at der gennem en årrække har været autoværksteder og anden erhvervsaktivitet. En mindre del er kortlagt på vidensniveau 2, da der er efterladt en olieforurening ved oprensningen efter et tidligere detailsalg af olie og benzin. Kortlægningen på vidensniveau 2 skyldes, at fyldjorden i området er konstateret forurenet i varierende grad med tjærestoffer, bly og andre tungmetaller samt oliekomponenter. Forureningen er stedvist meget kraftig. Forureningen vurderes primært at være knyttet til fyldjorden, som er tilført i forbindelse med opfyldning af et tidligere eng-/ moseområde. En del af olieforureningen kan dog også stamme fra spild fra tanke, rørføringer og lignende installationer i forbindelse med de tidligere erhvervsaktiviteter på arealet. I lokalplanområdets nordvestlige del ligger der en række jordbunker af forskellig forureningsgrad. Det er overskudsjord fra udgravning af kanalen mellem havnebassin 2 og 3 langs promenaden samt fra byggeriet af Promenadebyen 2-4 og 6-10. Jorden var oprindeligt tænkt genanvendt til terrænregulering i forbindelse med udviklingen af området. 12 Lokalplan nr. 1-772 Redegørelse Hele området er desuden områdeklassificeret. Se s. 16 for tilladelser omkring jordforurening. Vejtrafikstøj, virksomhedsstøj og anden støj Virksomhedsstøj De relevante vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj er 55/45/45/40 dB(A) for dag/sen weekend/aften/nat. Grænseværdierne skal overholdes på beboelsesejendommenes udendørs opholdsarealer og ved ejendommenes facader ud for alle etager. Ifølge kommunens undersøgelse vil Aalborg Portland på Kielgade 1 lejlighedsvis overskride støjgrænserne. Imidlertid forventes det, at virksomheden indstiller driften, når dens lejekontrakt udløber i 2017. Derfor vil støjen fra Aalborg Portland næppe blive et problem i praksis. Odense Havns aktiviteter på Tysklandkaj kan ifølge kommunens beregninger belaste dele af lokalplanområdet med støjbidrag, som er større end de vejledende grænseværdier. Den største overskridelse er på 6 dB(A) og kan forekomme i dagtimerne på hverdage, når der afhentes materialer på kajen. Desuden er der beregnet en overskridelse på 4 dB(A) af støjgrænsen for natperioden. Overskridelsen kan forekomme mellem kl. 5 og 7 om morgenen, når der losses et skib ved kajen. Overskridelse af støjgrænser kan sandsynligvis afhjælpes ved at undgå losning i natperioden og benytte mindre materiel, når der afhentes materialer. Aktivitetsniveauet er meget lavt på Tysklandkaj, og det vil ikke blive forøget. På lidt længere sigt vil aktiviteterne helt ophøre i forbindelse med, at Tysklandkaj forventes omdannet til andre formål. Odense Kommune vurderer derfor, at støj fra aktiviteter på Tysklandkaj næppe vil blive et problem i praksis og kun ved eventuelle klager om gener indledes der påbudssag om reduktion af støjen. Nogle af de planlagte boliger placeres mellem 20 m og 100 m fra de to autoværksteder på Toldbodgade 41 og 45. Det indebærer, at begge værksteder med sikkerhed vil blive forpligtet til, at lade alt stærkt støjende arbejde foregå indendørs bage lukkede porte, døre og vinduer. For værkstedet på Toldbodgade 45 indebærer det desuden, at der ikke må anvendes højtryksrenser på virksomhedens udendørs vaskeplads. Der må kun vaskes med blød stråle. Det forventes derimod ikke, at hensynet til de nye boliger kommer til at betyde, at værkstederne vil blive stillet over andre krav om reduktion af støjen. Vejtrafikstøj Planlægningsgrænsen for vejtrafikstøj er Lden = 58 dB(A) ved boliger. Grænseværdien angår vejtrafikkens bidrag til støjniveauet på udendørs opholdsarealer og ved bygningernes facader. Beregninger viser, at planlægningsgrænsen vil være overholdt stort set overalt på boligernes udendørs opholdsareal. På ejendommen længst mod vest forventes støjbelastningen at blive større end 58 dB (A) ud for en del af facaden mod vest og ud for hele sydfacaden. På det mest udsatte sted forventes støjbelastningen at blive 62 dB(A). Der er også beregnet overskridelse af planlægningsgrænsen på sydfacaden af ejendom nr. 2 fra vest. Her er overskridelsen dog kun op til 2 Lokalplan nr. 1-722 13 Redegørelse dB(A). Ved de øvrige ejendomme er planlægningsgrænsen overholdt. De støjbelastede facader skal lydisoleres ekstra godt – for eksempel ved brug af russervinduer eller lydskodder – så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj indendørs bliver overholdt. Der er både en grænseværdi for en situation med let åbne vinduer (Lden = 46 dB (A)) og for en situation med lukkede vinduer (Lden = 33 dB(A)). Støj fra skydebanen Skydebanen på Kanalvej 52C er miljøgodkendt til skydning 8 onsdage pr. år i dagtimerne. Planlægningsgrænsen for skydebanen afgøres af skydetiden og er som udgangspunkt 70 dB(A). Ifølge Odense Kommunes undersøgelse vil miljøgodkendelsens støjgrænse på 75 dB(A)I sandsynligvis være overholdt ved de planlagte ejendomme inden for lokalplanområdet. I betragtning af den udsædvanligt lave skydetid er denne støjbelastning acceptabel. Støj fra havnebadet Odense Kommune har planlagt at bygge et havnebad cirka 70 m vest for lokalplanområdet. Miljøstyrelsen har ikke udmeldt grænseværdier for støj fra friluftsbade. Støjen fra et friluftsbad ligner i højere grad støjen fra boldspil end maskinstøj fra virksomheder. Derfor sammenlignes den beregnede støj fra havnebadet med Odense Kommunes vejledende støjgrænse for fodboldtræning og fodboldkampe. Da støjen fra havnebadet er koncentreret over en periode på 3,5 måned i den varmeste del af året, hvor folk typisk opholder sig meget udendørs og ofte har vinduerne åbne bør støjbelastningen fra havnebadet ligge noget lavere end støjgrænsen for fodbold på Lde = 55 dB (A). Ved beregning af gennemsnittet af støjbidragene (dagtimer og aftentimer på en årsgennemsnitlig badedag) opskrives det beregnede støjbidrag i aftenperioden (kl. 18-22) med et straftillæg på 5 dB(A), da støj om aften forventes at opleves mere generende end støj i dagtimerne. Beregningerne viser, at havnebadets støjbidrag på det mest udsatte sted på lokalplanområdet er Lde = 35 dB(A). Det er 20 dB(A) under støjgrænsen ved en åbningstid i den egentlige badesæson fra kl. 10 18. For åbningstiden kl. 10 - 21 er resultatet Lde = 36 dB(A) og for åbningstiden kl. 10 - 22 er resultatet Lde = 37 dB(A). De ret beskedne beregnede forøgelser af støjbidraget ved senere åbningstider skyldes, at antallet af gæster antages at være betydeligt lavere om aftenen end om dagen. Beregningerne tyder altså på, at havnebadets støjbidrag vil ligge noget lavere end Odense Kommunes støjgrænse for fodbold og vurderes ikke at være et problem. Luftforurening fra autoværksteder De planlagte nye boliger placeres tæt på autoværkstederne på Toldbodgade 41 og 45. I tilfælde af, at der konstateres uacceptabel luftforurening fra værkstederne, kan hensynet til de nye beboelsesejendom- 14 Lokalplan nr. 1-772 Redegørelse me betyde, at de skal gennemføre meget dyre afhjælpende foranstaltninger (meget høje luftafkast). Bedømt blandt andet ud fra notater om miljøtilsyn på værkstederne, vil de dog næppe påvirke lokalplanområdet med uacceptabel luftforurening. Hensynet til de planlagte boliger betyder også, at værkstederne ikke må etablere undervognsbehandling eller udvide autolakeringskapaciteten. Hvis værkstedet på Toldbodgade 41 etablerer et udsugningsanlæg til slibestøv, kan hensynet til de nye og høje beboelsesejendomme betyde, at afkastet fra udsugningsanlægget skal være meget højt. Naturbeskyttelse – Skovbyggelinje Nærheden til Åløkke Skov medfører, at lokalplanområdet er omfattet af en skovbyggelinje, vist på figur 1, efter naturbeskyttelseslovens §17. Det betyder, at der ikke uden dispensation kan opføres ny bebyggelse inden for skovbyggelinjen, med mindre der er grundlag for at ophæve skovbyggelinjen. Skovbyggelinjen vil blive søgt ophævet i forbindelse med fremlæggelse af lokalplanforslaget. Figur 1. Skovbyggelinje. Begrundelsen for at søge ophævelse af skovbyggelinjen er, at der allerede er eksisterende bebyggelse i området og udbygningen indgår som en del af byomdannelsen af Odense indre havn. Der anmodes om ophævelse for at lette byggesagsbehandlingen, da bygningerne ikke vil kunne forventes at blive opført på samme tid. Tilladelse fra andre myndigheder Naturbeskyttelse- ophævelse Der skal søges om ophævelse af skovbyggelinje hos Naturstyrelsen. Jordforurening Ændring af arealets faktiske anvendelse til boliger og offentligt tilgængeligt areal samt bygge- og anlægsarbejde generelt kræver for de kortlagte arealer en tilladelse efter § 8 i Lov om forurenet jord fra Odense Kommune. Tilladelsen skal sikre at den nye anvendelse er sundhedsmæssigt forsvarlig, samt at regionens eventuelle fremtidige offentlige indsats i forhold til vandkvaliteten i Odense havn ikke umuliggøres eller væsentligt fordyres. Der må forventes krav om, at friarealerne skal afsluttes med minimum 0,5 m uforurenet jord eller varig fast belægning, ligesom der kan komme krav om supplerende undersøgelser og evt. oprensning i nødvendigt omfang. På arealer, som skal bruges til bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, har ejer generelt pligt til at sikre sig, at de ubebyggede arealer er indrettet med enten fast belægning eller 0,5 m uforurenet jord. Det må forventes, at den eksisterende jord i lokalplanområdet ikke opfylder kravet om 0,5 m uforurenet jord. Jorden i bunkerne kan, i det omfang der er plads, og jorden er geoteknisk egnet, genanvendes i lokalplanområdet, f.eks. til nødvendig terrænregulering af friarealerne. Genanvendelse af jorden i bunkerne eller jord fra udgravning i byggefelterne kræver en godkendelse/ tilladelse fra Odense Kommune. Jorden i bunkerne var oprindeligt ad- Lokalplan nr. 1-722 15 Redegørelse skilt efter forureningsniveau, men gennem årene er der sket en sammenblanding af bunkerne, der kan betyde, at det er nødvendigt at tage supplerende analyser inden genanvendelse. Desuden er der efter nuværende lovgivning ikke analyseret for alle relevante parametre. Hvis der bliver jord til overs, enten fra bunkerne eller fra udgravningen i byggefelterne, skal jorden bortskaffes til en godkendt modtager. Jord fra et kortlagt areal, et områdeklassificeret areal eller et offentligt vejareal må ikke flyttes uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsgrad skal dokumenteres ved analyser i forbindelse med anmeldelsen. Flytning/bortskaffelse af jorden i bunkerne skal også anmeldes. Der må forventes krav om supplerende analyser af jorden inden bortskaffelse. Hvis der ved bygge- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening, som ikke er erkendt tidligere, skal arbejdet standses, og Odense Kommune skal underrettes. Arbejdet kan genoptages, når regionen og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Museumsloven Odense Bys Museer oplyser, at området ikke formodes at rumme jordfaste fortidsminder, da det vurderes at området er forstyrret af tidligere anlægsarbejder. Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området findes arkæologiske spor (f.eks. ildsteder, brønde, stolpespor) eller genstande (f.eks. lerkar-/skår, bearbejdet træ, metalgenstande o.l.), skal anlægsarbejdet omgående indstilles (jf. Museumslovens §27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), og Odense Bys Museer kontaktes. Foreløbige retsvirkninger Ifølge Lov om Planlægning § 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt. De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen. 16 Lokalplan nr. 1-772 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013). Bestemmelserne gælder for det i § 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: • at fastlægge nye byggefelter. • at skabe en attraktivt bebyggelse med varieret arkitektur af høj kvalitet og varierende etagehøjder. • at sikre, at parkering etableres i p-kælder eller i konstruktion, således at parkeringen på terræn begrænses til små enheder, der ikke virker dominerende. • at sikre fælles rekreative arealer som mellem bebyggelsen åbner sig mod Åløkke Skov. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist med rød stiplet linje på kortbilaget og omfatter matr.nr. 6m og dele af 537a og 537d, 7000bu og 7000ay, Åløkkegård Hgd., Odense Jorder samt alle delarealer, der udstykkes herefter. 2.2 Området ligger i byzone. 3. Anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boliger med bopælspligt, offentlige formål, kontorformål, offentlig/privat service og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne. 3.2 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag 2. 3.3 Delområde A må kun anvendes til boligformål, kontorformål eller offentlig/privat service. 3.4 Delområde B kan ikke bebygges, før der er udarbejdet en ny mere detaljeret lokalplan for området. Området må kun rumme kontorer/service og mindre erhvervsvirksomheder, som ikke er til gene for omgivelserne. Fig. 2. Illustration af bebyggelsen og 1. etape af Promenadebyen set fra sydvest. Lokalplan nr. 1-722 17 Bestemmelser Der skal i den fremtidige planlægning sikres plads til p-hus til offentlig parkering. Den fremtidige lokalplan for delområde B skal som udgangspunkt sikre, at ny bebyggelse udformes efter følgende principper 3.5 • placering af funktioner, som ikke er til gene for omgivelserne • bygningshøjder på 2-4 etager • bygningsdybder, der sikrer tilstrækkelig afstand med forplads osv. mellem erhverv og boliger • attraktiv overgang mellem service/erhverv/parkering og boliger med attraktive og trygge forpladser/byrum som "buffer" og gaderum med belysning, beplantning og byudstyr med kvalitet • bebyggelse placeres i gadelinje mod Toldbodgade. • bygningsmæssig markering af hjørnet nye Toldbodgade/ Finlandgade som adgangen til Byens Ø/havneområdet. • arkitektonisk udformning af bygninger og facader både mod nord og syd, arkitektonisk bearbejdning af tagfladen, grønne elementer på facader etc. Område F må kun anvendes til friareal. Der kan indpasses mindre skure og lignende, som er nødvendig for områdets drift som friareal. Illustrationsplan. 18 Lokalplan nr. 1-772 Bestemmelser 4. Udstykning 4.1 Udstykning skal ske efter principperne, som vist på kortbilag 2. 5. Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes af gamle Toldbodgade, der tilsluttes Finlandgade som vist på kortbilag 2. 5.2 Gamle Toldbodgade ombygges med min. 6 m og max. 6,5 m kørebane og med 1,5 m fortov på hver side, samt min. 1 meter græsrabat, som vist på fig.3, og således at vejadgang ligger vinkelret på Finlandgade. Se kortbilag 1 og 2. Dette skal sikre gode oversigtsforhold og øge fremkommeligheden i forhold til krydset Finlandgade/nye Toldbodgade. 5.3 Der skal etableres 2 cykelstativer pr. bolig og 5 cykelstativer pr. 200 m2 kontor/service. For ungdomsboliger og kollegier skal der etableres 1 cykelstativ pr. beboer. Min. 50 % af cykelstativerne for den enkelte bygning skal være overdækkede. 5.4 Der skal anlægges parkeringspladser svarende til mindst 1 parkeringsplads pr. 125 m2 etageareal. 5.5 Bilparkering skal etableres som p-kælder under bebyggelse og/ eller under terrænet mellem bygningerne. Adgange til p-kældre må max være 5 m bred og skal udformes som en integreret del af terrænet/huset, så de ikke virker dominerende, jævnfør 10.3, og med gode oversigtsforhold for kørsel til og fra p-kælderen. Evt. fodgængeradgang til p-kælder skal enten etableres med fortov inden for de 5 m åbning for biltrafik eller som en separat adgang, således at åbningen til p-kælderen ikke fremstår bredere end de 5 m. 5.6 Der kan anlægges enkelte mindre parkeringspladser på terræn til af- og pålæsning samt handicappladser, såfremt de efter Odense Kommunes skøn ikke virker dominerende. 5.7 På hjørnet nye Toldbodgade/Gammelsø skal etableres fodgængerområde, som understøtter ankomsten fra den grønne forbindelse/kile igennem City Campus til havneområdet. Fig. 3. Snit gennem boligvejen. Lokalplan nr. 1-722 19 Bestemmelser Se kortbilag 2. Fodgængerområdet udføres i hård belægning, såsom betonfliser. 5.8 Der skal etableres sti fra Gammelsø, jf. kortbilag 2, med forbindelse igennem det rekreative grønne område til 1. etape af Promenadebyen (udenfor lokalplanområdet). Der skal etableres sti fra hjørnet Gammelsø/nye Toldbodgade til gamle Toldbodgade. Se kortbilag 2. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Der kan opføres i alt max 15.000 etagem2 bebyggelse inden for lokalplanens delområde A. Kælderarealer med en loftshøjde 1,25 m over terræn er ikke indbefattet i de 15.000 m2, med mindre de kan udnyttes til bolig, kontorservice el.lign. 6.2 Bebyggelsen må kun opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. Der kan tillades mindre justeringer af byggefelterne, såfremt byggefeltets samlede størrelse ikke ændres. Byggefelterne viser max. antal etager. Der skal være etagespring i hver bygningskrop, som vist på kortbilag 2. 6.3 Bygningerne skal opføres med faldende højder fra øst mod vest og nord mod syd. Se kortbilag 2. Ingen bygning må opføres lavere end 3 etager og højere end 7 etager. Dog kan der gives tilladelse til en enkelt bygning i 8 etager i byggefeltet nærmest Finlandgade, jf. fig. 4. 6.4 Den enkelte bygningskrop må ikke gives en større bredde end 10 m. Der kan gives tilladelse til en max. bredde på 12 m, når boligen er belyst fra min 2 sider. Der må kun etableres enkelte 8 7 6 5 4 3 2 1 Fig. 4. Illustration af bebyggelsen og 1. etape af Promenadebyen set fra sydøst. 20 Lokalplan nr. 1-772 Bestemmelser ensidigt belyste lejligheder, og kun hvis disse er orienteret mod syd eller syd/vest og ikke gives en dybde på mere end 8 m. 6.5 Enkelte dele som altaner og mindre karnapper i lette materialer kan krage max. 1 m ud over byggefelterne vist i kortbilag 2 og max. 1,2 m ud fra facaden. Der må ikke etableres altaner i stueetagen. Eksempel på varieret arkitektur og forskydning i facaden. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Facader og gavle skal opføres i en varieret og spændende arkitektur og fremstå som lyst puds, hvid beton, lyse teglsten el. lign. Mindre dele kan opføres i træ, stål eller lette pladematerialer. Hvert enkelt bygning skal have en individuel udformning, således at husene foruden selv at være opført i en varieret arkitektur, bidrager til at området som helhed fremtræder varieret. Hver enkelt bygning skal udføres med forskydninger i etager og facader og skal brydes af lettere bygningselementer, såsom karnapper, altaner og lignende udbygninger. I byggefeltet mod vest skal bygningskroppen udformes med forskydning på min. 2 m i den sydvendte facade, således at huset fremtræder som 3 bygninger, der er bygget sammen, men forskudt i forhold til hinanden, jf. kortbilag 2. 7.2 Ved udformningen af facaden skal der tages størst muligt hensyn til reducering af vindturbulens. 7.3 Mod færdsels- og opholdsarealer for gående skal stueetagernes facader have en detaljeringsgrad, der er tilpasset fodgængerens skala, ligesom valget af materialer samt indgangspartiernes og vinduernes udformning og placering skal udformes med henblik på at gøre bebyggelsen åben og venlig for fodgængere. 7.4 Bygninger må ikke opføres med altangange. I forbindelse med detailudformningen af bebyggelsen kan det tillades, for ikke at begrænse kreative arkitektoniske løsninger, i begrænsede bygningsafsnit at opføre mindre dele af bebyggelsen med en form for altangangsprincip. Altaner og andre påhængte konstruktioner skal være selvbærende og må ikke støttes af søjler el.lign. på terræn. 7.5 Tage skal i princippet udformes som flade tage med maksimalt 20 graders taghældning eller med ensidig taghældning. 7.6 Rum til affaldscontainere og lignende skal udformes som en integreret del af den enkelte bygning på en måde, så de ikke skæmmer området. Eventuelle transformerstationer, mobile affaldscontainere, oplag og lignende tekniske anlæg skal placeres indenfor bygningernes afgrænsning eller under terræn. Eksempler på varierede facader. Eventuelle mindre indkast og stationært indsamlingsmateriel til affald (affaldskurve) må dog placeres delvist over terræn og Lokalplan nr. 1-722 21 Bestemmelser udenfor bygningerne. Placering og udformning af disse anlæg skal ske efter Odense Kommunes anvisninger og/eller den gældende designmanual for Odense Havn. Der lægges vægt på at opnå en diskret og æstetisk overbevisende løsning. 7.7 Ventilationssystemer, udluftningskanaler og lignende tekniske anlæg skal udformes som en del af bygningens arkitektur, således at de ikke fremtræder som ”påklistrede ” fremmedelementer. 7.8 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, integreres i bygningens arkitektur og ikke som selvstændige elementer. 7.9 Der må ikke opsættes synlige, udvendige antenner på ejendommen eller på terræn. 8. Bevaringsværdige bygninger 8.1 Der er ikke bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet. 9. Skiltning og belysning 9.1 Der må ikke opstilles flagstænger eller lignende til flagning med virksomheds/reklameflag. Al skiltning skal tilpasses husets arkitektur og næromgivelser med hensyn til dimensionering, materialer, farver og design. Firmaskiltning må kun finde sted med baggrund i et firmas fysiske tilstedeværelse på den pågældende ejendom og etage. Der må ikke reklameres for produkter. 9.2 Der må ikke skiltes på eventuelle hegn, skure, garager, skorstene eller øvrige sekundære bygningsdele. 9.3 Standerskilte, skiltepyloner, billboards, reklamestandere, flagstænger signboards, elektroniske lystavler, megavisionsskærme og lignende må ikke opsættes. Lyskilder med løbende eller blinkende effekt må ikke etableres. Laserlys eller andet lys projiceret på fortov, kørebane, bygninger eller himmel er ikke tilladt. Belysning af veje, stier, pladser og anden rumlig belysning af udearealer skal generelt have en hvid lyskilde og lyskilden skal have en god farvegengivelse på min Ra80. Lyskilden skal afskærmes og må ikke blænde. Lyspunkthøjden bør afpasses områdets særlige karakter og fodgængerens skala. 10. Ubebyggede arealer 10.1 Der udlægges areal til friarealer i område F som vist på kortbilag 2. 10.2 Friarealer mellem byggefelterne skal udformes, så de er egnet til ophold for beboerne. 22 Lokalplan nr. 1-772 Bestemmelser 10.3 Friarealernes afslutning mod gamle Toldbodgade skal gives en særlig arkitektonisk udformning, således at terrænforskellen mellem friarealet og gadeniveauet udformes på en måde, så landskabet skråner eller terrasserer naturligt ned mod gadeplanet ved adgang til parkeringskælder. Jævnfør fig.2, s.19 og fig.4, s.22. Indkørsler til p-kældre skal udformes så diskret som muligt og skal gives en særlig landskabelig/arkitektonisk bearbejdning. Træer placeres så de understreger terrænets hældning. 10.4 Hvor det grønne område møder afslutningen af gamle Toldbodgade mod vest skal terrænforskellen mellem det grønne område og gadeniveauet udformes på en måde, så landskabet skråner naturligt ned mod gadeplanet. 10.5 Der må ikke ud over mindre terrænspring etableres synlige skel mellem de enkelte ejendomme. Lavere mure og lignende, som arkitektonisk vil medvirke til styrkelse af helheds- og rumopfattelsen, kan etableres i max. højde på 70 cm. Mure og lignende må ikke hindre passage igennem området og imellem bygningerne 10.6 Område F skal udformes som en ”dalsænkning” med en kileform, der åbner sig mod Åløkke Skov og Gammelsø. Bunden af ”dalen” skal i princippet ligge i samme kote som fortov langs Gammelsø. Siderne skal udformes som naturlig skråninger, med max. hældning 1:4, op mod den kommende bebyggelse på begge sider. Terrænet over dalsænkningen skal i princippet ligge i niveau med adgangsvejen nord for lokalplanområdet. Terrænet imellem bygningerne må ligge i max. kote 5,2. Se fig.5 og kortbilag 3. De eksisterende jordbunker og øvrig overskudsjord skal fjernes eller genanvendes, således at friarealet kan etableres som angivet og efter konkret tilladelse fra Odense Kommune. 10.7 Hjørnet Gammelsø/nye Toldbodgade skal gives en landskabelig bearbejdning, som understøtter den grønne forbindelse/kile fra stibroen over jernbanen og videre til havneområdet. Eventuelle jordvolde må ikke laves højere end 1,5 m i forhold til fortovsniveau og skal integreres i den landskabelige bearbejdning. Fig. 5. Snit igennem lokalplanområdet og 1. etape af Promenadebyen udenfor lokalplanområdet, hvor terrænet er hævet mellem bygningerne. Parkering ligger under terræn med adgang fra gamle Toldbodgade. Gamle Toldbodgade ligger nedsænket i forhold til de øvrige omgivelser. Lokalplan nr. 1-722 23 Bestemmelser 10.8 Område G skal friholdes fra bebyggelse bortset fra mindre skure el.lign. til områdets drift. 10.9 De på kortbilag 2 viste udsigtsområder friholdes for bebyggelse, høj beplantning mv., som hindrer udsigt mod havnen fra nye Toldbodgade. Dog kan altaner etableres fra 1. sal og opefter. 10.10 Der skal udarbejdes en samlet plan for ny belægning, belysning, beplantning og møblering på offentligt tilgængelige områder og friarealer. Planen skal godkendes af byrådet. 10.11 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 11. Grundejerforening 11.1 Der er indenfor lokalplanens område, pligt til at være medlem af eksisterende grundejerforening for Promenadebyens 1. etape, jævnfør §11.1 i lokalplan nr. 1-653. Grundejerforeningen har pligt til at varetage fælles interesser fx etablering og drift af fælles friarealer, veje og stier, belysning, parkeringsanlæg, havnebassiner, bolværker og promenader og administration af ordensreglement for skibe med liggeplads i området m.v. 12. Forudsætninger for ibrugtagen 12.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og fælles friarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. 12.2 Bebyggelsen skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg. 12.3 Bebyggelsens affaldshåndtering skal være indrettet til opkobling på offentligt sugeanlæg. 12.4 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal det dokumenteres, at beboelsesrum med en eller flere støjbelastede facader er tilstrækkeligt godt lydisolerede mod støj fra vejtrafik. En facade betragtes som støjbelastet, hvis eksisterende eller planlagt vejtrafik vil belaste facaden med større støjbidrag end Lden = 58 dB (A). Øvrige facader betragtes som stille facader. Lydisoleringen betragtes som tilstrækkelig god, hvis og kun hvis den sikrer, at de relevante grænseværdier for støj indendørs i tabel A overholdes i lokalet bag den støjbelastede facade. Desuden skal det inden ibrugtagningen dokumenteres, at eksisterende eller planlagt vejtrafik ikke belaster boligernes udendørs opholdsarealer - herunder altaner - med støjbidrag, som overskrider støjgrænsen Lden = 58 dB(A). 24 Lokalplan nr. 1-772 Bestemmelser Anvendelse Støjgrænser, Lden, i dB(A) Udendørs Beboelsesrum Indendørs med let åbne vinduer 58 46 Indendørs med lukkede vinduer 33 Tabel A. Grænseværdier for støj fra vejtrafik. Støjgrænserne er nærmere defineret i Miljøstyrelsens vejledning nr. 2/2007, ”Støj fra veje”. Boligerne orienteres, så der så vidt muligt er opholds- og soverum mod boligens stille facader. 13. Ophævelse af lokalplan 13.1 Lokalplan nr. 1-653 ophæves for så vidt angår denne lokalplans område, som nævnt i § 2. 14. Lokalplanens varige retsvirkninger Lokalplanens foreløbige retsvirkninger er beskrevet i lokalplanens redegørelse. Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. § 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Servitutter og lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Ekspropriation I henhold til § 47 kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. Lokalplan nr. 1-722 25 Bestemmelser Påtegning Godkendt til offentliggørelse Odense Byråd, den 19. august 2015 Lokalplanforslaget offentligt fremlagt fra den 31. august til den 26. oktober 2015. Lokalplanen endeligt vedtaget af Odense Byråd den N. 26 Lokalplan nr. 1-772 Bestemmelser Lokalplan nr. 1-722 27
© Copyright 2024