מ בע - מעלות
אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ ................................................................................................................................................. 29בדצמבר2016 , אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי[email protected] 972-3-7539719 , אנליסט אשראי משני: שניר אפק[email protected] 972-3-7539712 , תוכן עניינים .................................................................................................................................. שיקולים עיקריים לדירוג תחזית הדירוג תרחיש Standard & Poor’sבסיסי הפרופיל העסקי הפרופיל הפיננסי נזילות ניתוח התניות התאמות לדיווח הכספי מתודולוגיה ומאמרים קשורים 1 | 29בדצמבר2016 , אשרור דירוג אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ אשרור דירוג המנפיק ilA-/Stable שיקולים עיקריים לדירוג פרופיל עסקי פרופיל פיננסי מוניטין חזק ומעמד עסקי מוביל בשוק הבנייה למגורים בישראל. יציבות ברמת המינוף המאזני כפי שמשתקף ביחס המתואם של חוב לחוב והון עצמי של כ.60% - פיזור רחב של פרויקטים ומלאי קרקעות גדול לפיתוח עתידי. צפי לשיפור ביחסי הכיסוי בשנת 2017בהתבסס על מצבת הפרוייקטים הפעילים ושיעורי המכירה. צפי לעלייה בהיקף הפעילות והמחזורים בשנתיים הקרובות. סיכון רגולטורי שעשוי להשפיע על רמת המחירים וקצב המכירות בענף. תחזית :יציבה תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו כי אזורים תשמור על ביצועים תפעוליים יציבים יחסית בשנה הקרובה ,בהתאם לתרחיש הבסיס שלנו .להערכתנו ,אזורים צפויה ליהנות ממחזורי פעילות גבוהים בשנה הקרובה בהתבסס על מצבת הפרויקטים הפעילים ושיעורי המכירה .אנו סבורים שיחס חוב לחוב והון עצמי של 65%ומטה ויחס EBITDAלהוצאות מימון ברוטו של למעלה מ,1.0x- תוך שמירה על נזילות "הולמת" לאורך זמן ,הולמים את הדירוג הנוכחי. התרחיש החיובי נשקול פעולת דירוג חיובית אם החברה תציג ירידה במינוף הפיננסי ,שתתבטא ביחס חוב לחוב והון עצמי של 60%ומטה לאורך זמן, שיישמר ברמה זו כחלק ממדיניות פיננסית שמרנית יותר ,יחד עם יחס EBITDAלהוצאות מימון ברוטו סביב 2.0xונזילות "הולמת". התרחיש השלילי אנו עשויים לשקול פעולת דירוג שלילית אם מצב הנזילות של החברה יורע באופן משמעותי ,או אם נעריך כי החברה חורגת באופן משמעותי מהיחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי .להערכתנו ,תרחיש זה עלול להתממש אם קצב המכירות בפרויקטים יפחת באופן משמעותי בשל הרעה בתנאי השוק וכך יקטן בסיס ה ,EBITDA-או אם החברה תגדיל את רמת החוב שלה עקב רכישת קרקעות אגרסיבית. 2 | 29בדצמבר2016 , www.maalot.co.il אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ תרחיש Standard & Poor’sבסיסי הנחות עיקריות יחסים עיקריים* הכרה בהכנסות ממכירת דירות בהיקף של 2015A 2017E 2016E כ 2.5-2.3-מיליארד בשנים 2017-2016בהתאם לפרויקטים בביצוע ובשיווק; שיעור רווח גולמי של כ 20%-16%-בשנים 2016 ו;2017- חובEBITDA/ חוב/חוב והון עצמי 7.8X 13X-12X ~7X 59.5% ~60% ~60% * -Aבפועל-E .צפוי. רכישת קרקעות בישראל בהיקף של 250-200 מיליון ₪בשנה; הפרופיל העסקי מגוון רחב של פרויקטים ומוניטין גבוה התורם למיצובה העסקי של החברה דירוגה של אזורים מגלם מוניטין גבוה ומיצוב עסקי מוביל בפעילות הליבה בשוק הבנייה למגורים בישראל ,היקף ופיזור פרויקטים רחב ,ומלאי קרקעות גדול לפעילות פיתוח עתידית. אנו רואים בחיוב את האסטרטגיה של החברה שמתבססת על מיקוד הפעילות בסקטור הייזום למגורים בישראל .להערכתנו ,פעילות הליבה של החברה יציבה ונהנית ממעמד עסקי מוביל וממוניטין גבוה בישראל .יחד עם זאת ,אנו מעריכים כי רמת הסיכון בענף הייזום למגורים היא בינונית-גבוהה .הגידול הצפוי במספר הפרויקטים שהחברה פעילה בהם במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" עשוי לפגוע בשיעור הרווחיות הגולמית של החברה ,שכן פרויקטים אלו מאופיינים ברווחיות נמוכה מהממוצע הענפי ,כ .10%-מאידך נציין כי הסיכון בפרויקטים אלו נמוך משל פרויקטים במחירי שוק ,בשל השיווק המהיר בתחילת חיי הפרויקט וקבלת תקבולים גבוהים כבר בשלבים הראשונים ,ובשל צורכי שיווק נמוכים יותר ואי לכך ,צורכי הון נמוכים יותר .להערכתנו יהיו ביקושים ערים לדירות בתכנית זו וצפי לשיעורי מכירה גבוהים ,אך אנו עדיין צופים עלייה מסויימת בסיכון הענפי. בשנת 2015החלה החברה לשווק מספר גדול יחסית של פרויקטים על מנת להדביק את הפער ולחזור לקצב המכירות שאפיין אותה בעבר ,כ 800-יחידות דיור לשנה ,בהתבסס על מלאי הקרקעות של החברה הזמין להפעלה מבחינה תכנונית .נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016החברה פעילה ב 23-פרויקטים בהיקף כולל של מעל 2,500יחידות דיור בשלבים שונים של ביצוע ושיווק .אנו מעריכים כי גם בטווח הבינוני תמשיך החברה לפעול בקצב פתיחת פרויקטים גבוה יחסית ,שיגדיל את מחזור המכירות שלה לכ1- מיליארד ₪בשנה .להערכתנו ,לעלייה במחזורי הפעילות ,יחד עם השלמת תכנית הרה-ארגון של החברה שבמסגרתה אוחדה פעילותה בישראל בחברה תפעולית ,תהיה תרומה חיובית ל EBITDA-ולרווח הנקי של החברה ,בין היתר בשל ניצול יתרונות לגודל. הפרופיל הפיננסי יציבות ברמת המינוף וצפי לשיפור ביחסי הכיסוי בשנת 2017 נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016הציגה אזורים יציבות ברמת המינוף המאזני כפי שמשתקף ביחס מתואם חוב לחוב והון עצמי של ,58.9%בדומה לשנת .2015בהתאם לתרחיש הבסיס התפעולי שלנו ,אנו מעריכים כי יחס החוב לחוב והון עצמי ישאר סביב ה ,60%-בהתאם למדיניות הפיננסית ולתוכניות העסקיות של החברה .הגידול הצפוי בהשקעת החברה בפרויקטי דיור להשכרה עשוי להוביל לעלייה ברמת המינוף ,אך להערכתנו היא עדיין תוותר בטווח ההולם את הדירוג .כמו כן ,אנו מעריכים כי החברה תציג שיפור 3 | 29בדצמבר2016 , www.maalot.co.il אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ ביחסי הכיסוי בשנת 2017ותנודתיות נמוכה יותר עם הגידול הצפוי בהיקפי הפעילות בהתבסס על מצבת הפרויקטים הפעילים ושיעורי המכירה הגבוהים. נזילות :הולמת על פי המתודולוגיה שלנו ,אנו רואים את רמת הנזילות של החברה כהולמת .אנו מעריכים כי היחס בין המקורות ברמת ודאות גבוהה לשימושים של החברה יעלה על 1.2xבשנה הקרובה .הערכה זו מתבססת על היקף המזומן בקופה והערכתנו לתקבולים שוטפים נטו מהפרויקטים. להערכתנו ,המקורות והשימושים העיקריים של החברה ל 12-החודשים החל מ 1-בספטמבר ,2016 ,כוללים: מקורות עיקריים שימושים עיקריים מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של 377מיליון ( ₪שאינם חלויות של איגרות חוב בסך של כ 173.4-מיליון ;₪ מוגבלים בשימוש); השקעה בפרוייקטים בארה"ב (יונקרס ויוסטון) בחברות תזרים מפעילות שוטפת ,בניכוי הוצאות מימון תזרימיות (לפני רכישות של קרקעות חדשות) ,בהיקף של כ100- המוצגות בשיטת השווי המאזני בהיקף של כ 75-מיליון ;₪ רכישת קרקעות חדשות בהיקף של כ 250-200-מיליון .*₪ מיליון .₪ * יצוין כי לחברה גמישות מסוימת בקצב רכישת הקרקעות ,והיא יכולה לווסת את היקף הרכישות בהתאם לקצב קבלת התזרימים מפרויקטים שמסתיימים. 4 | 29בדצמבר2016 , www.maalot.co.il אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ – חלויות חוב (מיליון )₪ 30.9.2017-1.10.2016 30.9.2018-1.10.2017 30.9.2019-1.10.2018 1.10.2019ואילך חלויות (*) 173.3 134.7 160.4 480.5 לוח הסילוקין לעיל מתייחס לאיגרות החוב בלבד .בנוסף לאיגרות החוב ,יש לאזורים חוב פרויקטלי כלפי תאגידים בנקאים המסווג כאשראי לזמן קצר ו אמור להיפרע בהתאם לקבלת מקדמות מרוכשי הדירות בפרויקטים. ניתוח התניות להבנתנו ,נכון ל 30-בספטמבר ,2016 ,החברה עמדה בכל ההתניות הפיננסיות שלה ,לבנקים ולבעלי איגרות החוב. התאמות לדיווח הכספי אנו מבצעים התאמות לנתונים המדווחים של אזורים בחישוב היחסים הפיננסיים .ההתאמות העיקריות שביצענו לנתוני 12החודשים האחרונים שהסתיימו ב 31-בדצמבר 2015 ,של אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ ,הן: סיווג של סעיף הוצאות מימון לתזרים מזומנים מפעילות שוטפת. ניכוי עודפי מזומנים ,ניירות ערך והשקעות לזמן קצר מהחוב ברוטו. הוספת הוצאות ריבית שהוונו לפרויקטים להוצאות מימון. הוספה ל EBITDA-של הוצאות מימון שהוונו והוכרו בתקופת הדוח כחלק מעלות המכר. הוספת הוצאות ריבית לשלם לחוב פיננסי. 5 | 29בדצמבר2016 , www.maalot.co.il אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ מתודולוגיה ומאמרים קשורים מתודולוגיה -כללי :השימוש בתחזית דירוג וב 14 ,CW-בספטמבר2009 , מתודולוגיה :דירוג קבוצות חברות 19 ,בנובמבר2013 , מתודולוגיה :דירוגי חברות -יחסים פיננסיים והתאמות 19 ,בנובמבר2013 , מתודולוגיה -מאמרי ליבה :מתודולוגיה כללית לדירוג תאגידים 19 ,בנובמבר2013 , מתודולוגיה :גורמי מפתח לדירוג יזמי נדל"ן 3 ,בפברואר2014 , סולמות דירוג והגדרות :דירוג אשראי בסולמות מקומיים 22 ,בספטמבר2014 , מתודולוגיה -מאמרי ליבה :קריטריונים לדירוג הנפקות של חברות לא פיננסיות בסולם הדירוג המקומי של S&Pמעלות22 , בספטמבר2014 , מתודולוגיה -מאמרי ליבה :מתודולוגיה להערכת פרופיל הנזילות של תאגידים 16 ,בדצמבר2014 , מתודולוגיה -כללי :טבלאות ההמרה של S&Pבין דירוגים בסולם הגלובלי לדירוגים בסולמות מקומיים 1 ,ביוני2016 , הגדרות הדירוג של 18 ,S&P Global Ratingsבאוגוסט2016 , דעות ופרשנות :הקשר בין סולם הדירוג הגלובלי לבין סולם הדירוג הישראלי 25 ,בינואר2016 , פרטים כלליים (נכון ל 29-בדצמבר)2016 , אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ דירוג(י) המנפיק דירוג מקומי -טווח ארוך ilA-/Stable דירוג(י) הנפקה חוב בכיר בלתי מובטח סדרה 8 ilA- היסטוריית דירוג המנפיק דירוג מקומי -טווח ארוך יולי 2013 ,19 אוגוסט 2011 ,02 ינואר 2011 ,18 פברואר 2010 ,09 מרץ 2009 ,26 אוקטובר 2008 ,05 מאי 2008 ,25 יוני 2007 ,10 יוני 2003 ,01 מרץ 2001 ,01 ספטמבר 1996 ,12 ספטמבר 1993 ,12 ilA-/Stable ilBBB+/Stable ilBBB+/Watch Neg ilBBB+/Negative ilBBB+/Watch Neg ilA-/Negative ilA/Watch Pos ilA/Negative ilA+ ilAAilAA ilAA/Negative פרטים נוספים זמן בו התרחש האירוע זמן בו נודע לראשונה על האירוע יוזם הדירוג 10:25 29/12/2016 10:25 29/12/2016 החברה המדורגת 6 | 29בדצמבר2016 , www.maalot.co.il אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ מעקב אחר דירוג אשראי אנו עוקבים באופן שוטף אחר התפתחויות שעשויות להשפיע על דירוג האשראי של מנפיקים או של סדרות אג"ח ספציפיות שאנו מדרגים ,מטרת המעקב היא להבטיח כי הדירוג יהיה מעודכן באופן שוטף ולזהות את הפרמטרים שיכולים להוביל לשינוי בדירוג. לרשימת הדירוגים המעודכנים ביותר ולמידע נוסף אודות מדיניות המעקב אחר דירוג האשראי ,יש לפנות לאתר סטנדרד אנד פורס מעלות בע"מ בכתובת .www.maalot.co.il כל הזכויות שמורות © אין לשנות ,לבצע הנדסה חוזרת ,לשכפל ,להפיץ בכל דרך ,לשנות או לאחסן במאגר מידע או במערכת לאחזור מידע את התוכן (לרבות הדירוגים ,האנליזות ,המידע ,ההערכות ,התוכנה ותוצריה) ,וכל חלק ממנו (להלן ,יחדיו ,ה"תוכן") ,מבלי לקבל את הסכמתה מראש ובכתב של סטנדרד אנד פורס מעלות בע"מ או חברות הקשורות לה (להלן ,יחדיו S&P .)"S&P" ,וצדדים שלישיים הנותנים לה שירותים ,לרבות הדירקטורים שלה ,המנהלים שלה ,בעלי המניות שלה ,עובדיה ושלוחיה (להלן ,יחדיו(" ,ה)צדדים (ה)קשורים") אינם מבקרים את התוכן ואינם מאמתים את נכונותו או שלמותו ,לרבות ,אך לא רק ,אי-דיוקים ,חוסרים ,היותו מעודכן או זמין בכל עת .התוכן מסופק על בסיס S&P .AS-IS והצדדים הקשורים לא נותנים כל התחייבות או מצג ,במישרין או בעקיפין ,לרבות ,אך לא רק ,בעניין מידת האיכות מספקת או התאמה לצורך כזה או אחר ,וכי התוכן לא יכלול טעויות ו/או שגיאות. S&Pוהצדדים הקשורים לא יישאו בכל אחריות שהיא לנזקים ישירים ו/או עקיפים מכל מין וסוג שהוא ,לרבות נזקים נלווים או תוצאתיים (ובכלל זה, מבלי לגרוע מכלליות האמור ,פיצויים בגין הפסד עבודה ועסקים ,הפסד הכנסות או רווחים ,הפסד או איבוד מידע ,פגיעה בשם טוב ,אבדן הזדמנויות עסקיות או מוניטין) ,אשר נגרמו בקשר עם שימוש בתוכן ,גם במידה ונודע מראש על האפשרות לנזקים כאמור. אנליזות הקשורות לדירוג ואנליזות אחרות ,לרבות ,אך לא רק ,הדירוגים ,ומידע אחר הכלול בתוכן מהוות הבעת דעה סובייקטיבית של S&Pנכון למועד פרסומן ,ואינן מהוות דבר שבעובדה ,או המלצה לרכוש ,להחזיק או למכור ניירות ערך כלשהם ,או לקבלת החלטה בעניין ביצוע השקעות. S&Pאינה נוטלת על עצמה כל מחויבות לעדכן את התוכן לאחר פרסומו .אין להסתמך על התוכן בקבלת החלטות בנוגע להשקעות S&P .אינה משמשת כ"מומחה" או כיועץ לעניין השקעות ו/או ניירות ערך. על מנת לשמר את העצמאות והיעדר התלות של פעולותיהן של היחידות השונות של S&P ,S&Pשומרת על הפרדה בין פעולות אלו .כתוצאה מכך, ייתכן וליחידות מסוימות יהיה מידע אשר אינו זמין ליחידות אחרות של S&P .S&Pגיבשה נהלים ותהליכים על-מנת לשמור על סודיות מידע שאינו פומבי המתקבל בקשר להליכים האנליטיים שהיא מבצעת S&P .מקבלת תמורה כספית עבור מתן שירותי הדירוג והניתוחים האנליטיים שהיא מבצעת ,בדרך כלל מהמנפיקים או מהחתמים של ניירות הערך המדורגים ,או מהחייבים ,לפי העניין S&P .שומרת לעצמה את הזכות להפיץ את חוות הדעת שלה והאנליזות .הדירוגים הפומביים של S&Pוהאנליזות מופיעים באתר S&Pמעלות ,בכתובת www.maalot.co.ilובאתר ,S&Pבכתובת ,www.standardandpoors.comויכולים גם להופיע בפרסומים אחרים של S&Pושל צדדים שלישיים. 7 | 29בדצמבר2016 , www.maalot.co.il
© Copyright 2024