‫‪.1‬זכויות בניה ‪ -‬כללי‬ ‫‪ ‬זכות הבניה הינה זכות או הגבלה המוטלת‬ ‫על‪-‬ידי רשויות התכנון למקרקעין‪ ,‬ומבטאת‬ ‫את אפשרות הניצול לבניה על‪-‬פי תוכנית‪.‬‬ ‫‪ ‬זכות הבנייה קובעת את הפוטנציאל הכלכלי‬ ‫הגלום במקרקעין‪.‬‬ ‫זכויות בניה‪( -‬המשך)‬ ‫‪ ‬זכות בניה אינה מוסדרת בהוראה חוקית כל‬ ‫שהיא למעט ס' ‪ 71‬בחוק המקרקעין הדן‬ ‫בבתים משותפים‪.‬‬ ‫‪ ‬נושא ניוד זכויות הבניה גם הוא אינו מוסדר‬ ‫ברמה המשפטית‪.‬‬ ‫‪ ‬בשנים האחרונות חלה מהפכה של ממש‬ ‫בנושא ניוד וסחר בזכויות בניה לאור הביקוש‬ ‫הקיים בשוק‪.‬‬ ‫‪ .2‬האם זכות הבניה היא זכות קניינית‬ ‫‪‬‬ ‫שאלה זו היא אחת השאלות הקשות בתחום דיני הקניין‬ ‫מאחר וזכויות הבניה חסרות את מאפייניה של זכות קניינית (‬ ‫פומביות‪ ,‬רישום באופן נפרד בלשכת רישום המקרקעין )‬ ‫‪‬‬ ‫זכות הבניה אינה מוגדרת בחוק המקרקעין כזכות במקרקעין‪.‬‬ ‫‪ ‬יש לבצע הבחנה בין זכות הבניה שהיא זכות נפרדת לבין‬ ‫הבעלות לזכויות בניה שהיא חלק מהבעלות‪.‬‬ ‫הגישה שגורסת שזכויות הבניה היא זכות קניינית מגדירה‬ ‫אותה כנגזרת מתוך המקרקעין ולא כזכות נפרדת‪.‬‬ ‫האם זכות הבניה היא זכות קניינית –‬ ‫(המשך)‬ ‫‪ ‬אם זכויות הבניה הן זכויות קניינית הרי שהן‬ ‫חלק מהקרקע ולא ניתן למכור‪ /‬לסחור בזכויות‬ ‫בניה במנותק ממנה‪.‬‬ ‫‪ ‬הגישה שגורסת שזכות הבניה היא חלק‬ ‫מהמקרקעין למעשה מגדירה את הזכות‬ ‫כחלק מהבעלות במקרקעין וכי לא ניתן‬ ‫להפריד אותה מן המקרקעין‪.‬‬ ‫האם זכות הבניה היא זכות קניינית –‬ ‫(המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫ישנה גישה שקובעת כי זכויות בניה הן זכויות‬ ‫קנייניות או תלויות קרקע‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫תאודור אורין‪" ,‬אחוזי בניה – זכות קניינית"‬ ‫ע"א ‪ - 219/87‬אורי רחמני ו‪ 3-‬אח' נ' שמש הדר ו‪ 3-‬אח' ‪.‬‬ ‫פ"ד מג(‪489 ,)3‬‬ ‫בעת"מ (ת"א ) ‪ 1361/01‬שיף ואח' נ' הוועדה המקומית‬ ‫ת"א‬ ‫רע"א ‪ 2821/95‬לוסטיג נ' מייזלס‪ ,‬פ"ד נ(‪ ,)1‬ע"מ ‪517‬‬ ‫דו"ח מבקר המדינה ‪1999‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪ .3‬ניוד זכויות בניה‬ ‫‪‬‬ ‫תחום ניוד זכויות הבניה עבר מהפכה בשנים האחרונות‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫חשיבות הניוד ‪ -‬פיצוי‬ ‫מנגד קיימת גישה הקובעת כי זכות הבניה איננה זכות‬ ‫קניינית וניתן לנתקה מהמקרקעין‪.‬‬ ‫עע"מ ‪ - 3030/03‬אברהם לב נ' הוועדה המחוזית לתכנון‬ ‫ולבניה באר שבע ואח' ‪ .‬פ"ד נט(‪851 ,)1‬‬ ‫‪‬‬ ‫שאלת ניוד זכויות הבניה עד פס"ד לב לא הייתה מוגדרת‬ ‫גם ברמת הפסיקה‪.‬‬ ‫ניוד זכויות בניה – (המשך)‬ ‫‪ ‬הפסיקה עד פס"ד לב התייחסה ברובה‬ ‫לזכויות בנייה כזכויות צמודות קרקע ולכן לא‬ ‫ניתן היה לנייד את זכויות הבניה מקרקע‬ ‫לקרקע‪.‬‬ ‫‪ .1‬בעת"מ (ת"א ) ‪ 1361/01‬שיף‬ ‫‪ .2‬ע"א ‪ - 219/87‬אורי רחמני נ' שמש‬ ‫‪ .3‬דו"ח מבקר המדינה לעיירית אשדוד משנת‬ ‫‪1999‬‬ ‫ניוד זכויות בניה – (המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫יש להחריג את הנושא של ניוד זכויות בניה מקרקע‬ ‫לקרקע לגבי בית משותף בניגוד לחלקה בשלמות‬ ‫מאחר וניתן לסחור בזכויות בניה בתוך הבית‬ ‫המשותף‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פס"ד לב קבע שניתן לנייד ז‪.‬ב‪ .‬לצורך פיצוי בעל‬ ‫הקרקע אולם אין בו דיון האם ז‪.‬ב‪ .‬היא זכות‬ ‫קניינית או לאו‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פס"ד לב קבע שניתן לניד ז‪.‬ב‪ .‬מאחר ואין הוראה‬ ‫האוסרת על כך‪.‬‬ ‫ניוד זכויות בניה ‪ -‬המשך‬ ‫‪ ‬ע"א ‪ 7394/03‬נכסי ר‪.‬א‪.‬ר‪.‬ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח‬ ‫מקרקעין‪ ,‬רחובות ‪ .‬תק‪-‬על ‪. 3280 ,)4(2006‬‬ ‫‪ ‬פס"ד רארד ממשיך וקובע בביהמ"ש בסעיף ‪ 28‬כי הוא מקבל‬ ‫את הגישה של פס"ד לב כי ניתן לנתק ז‪.‬ב‪ .‬מהקרקע‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פס"ד רארד קובע בחיוב בשאלה האם עסקה בז‪.‬ב‪ .‬היא‬ ‫עסקה לצורך מיסוי מקרקעין בניגוד לפסיקה הקודמת‬ ‫שהשאירה את הדבר בצריך עיון‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫פס"ד רארד אומנם דן בניוד כפיצוי לבעל מקרקעין שנפגע‬ ‫מהחלטת הרשות אולם מרמז שניוד אפשרי גם לא רק כפיצוי‬ ‫ובכך מרחיב במעט את פס"ד לב‪.‬‬ ‫ניוד זכויות בניה – (המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫בעולם ישנה גישה שניתן לנייד ז‪.‬ב‪.‬‬ ‫‪Transferable Developent Rights ( TDR ) .1‬‬ ‫‪ .2‬רשויות המקימות "בנק לאחוזי בניה" ( ‪The‬‬ ‫‪)Chicago Plan‬‬ ‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף‬ ‫‪‬‬ ‫ז‪.‬ב אינה רכוש משותף כי אם בעלות משותפת‬ ‫( מזרחי נ' חביב‪ ,‬בביבי נ' הוברט )‬ ‫‪‬‬ ‫לצורך הסחר בזכויות בניה אין צורך באישור ועדת התכנון‬ ‫ואין צורך בהסכמה נוספת של הדיירים‪.‬‬ ‫‪ ‬הפסיקה יצרה יציר כלאיים ‪ -‬בעלות משותפת‪ .‬זאת למרות‬ ‫למרות שהבית המשותף אמור על‪-‬פי החוק כולל רק דירות‬ ‫ורכוש משותף‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫ההבחנה הזאת מהבעלות בקרקע שהיא במושע של כל‬ ‫הדיירים אלא אם נקבע אחרת בתקנון‪.‬‬ ‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף –‬ ‫(המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫בז‪.‬ב‪ .‬ניתן לסחור בין בעלי הדירות בבית המשותף‪.‬‬ ‫( ביבי נ' הוברט )‬ ‫‪‬‬ ‫‪71‬ב‪ .‬שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה [תיקון‪:‬‬ ‫תשנ"ה]‬ ‫‪( ‬א) על אף הוראות סעיף ‪(62‬א) סיפה‪ ,‬או סעיף ‪(12‬ב)‬ ‫לתקנון המצוי שבתוספת‪ ,‬רשאים מי שבבעלותם שלושה‬ ‫רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד‬ ‫לדירותיהם‪ ,‬להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים‬ ‫מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית‪ ,‬לשם בניה‬ ‫שמטרתה הרחבת אותה דירה‪ ,‬וכן להחליט בדבר חלוקת‬ ‫זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה‪.‬‬ ‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף –‬ ‫(המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫רישום ז‪.‬ב‪ .‬בתקנון לדירה‪.‬‬ ‫ניתן "להצמיד" ז‪.‬ב‪ .‬לא בהכרח לדירה שבגג‪.‬‬ ‫אם לא נקבע בתקנון אזי ז‪.‬ב‪ .‬משותפות בחלק‬ ‫היחסי בכל אחת מהדירות‪.‬‬ ‫הצמדת ז‪.‬ב‪ .‬אינה קובעת איך ממשים אותן (פס"ד‬ ‫גלמן נ' הררי)‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫הצמדת הגג ו‪/‬או במקום אחר שניתן לבנות בו‪.‬‬ ‫"הצמדת" ז‪.‬ב‪ .‬עצמן לדירה‪.‬‬ ‫בחוזה היחידה ניתן לממש את ז‪.‬ב‪.‬‬ ‫קבלת הסכמה למימוש ז‪.‬ב‪.‬‬ ‫כאשר קיימת הסכמה להשתמש באחוזי הבניה מראש אין צורך‬ ‫בהסכמה נוספת ( פס"ד מזרחי נ' חביב )‬ ‫‪‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף –‬ ‫(המשך)‬ ‫‪ ‬האם צד ג' יכול לרכוש את ז‪.‬ב‪? .‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫אם נלך אחר הפסיקה שקובעת שזכויות הבניה הן צמודות‬ ‫קרקע אזי הדבר בלתי אפשרי‪.‬‬ ‫אם נקבע שזכויות הבניה אינן צמודות קרקע אזי ניתן באופן‬ ‫חוזי להיות בעלים של ז‪.‬ב‪ .‬בנפרד מהקרקע‪.‬‬ ‫‪ ‬הסכמת הדיירים בבית משותף לניצול ז‪.‬ב‪.‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫הסכמת השותף במקרקעין לניצול הזכויות על‪-‬ידי שכנו –‬ ‫זכויות אנכיות מול זכויות אופקיות‪( .‬פס"ד גלמן‪ ,‬פס"ד רוקר‪,‬‬ ‫פס"ד קשת)‬ ‫מידת ההסכמה הנדרשת – זכויות אנכיות מול זכויות‬ ‫אופקיות‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף –‬ ‫(סיכום)‬ ‫סחר בזכויות – אין צורך בהסכמה‬ ‫הרחבת דירה קיימת – הסכמה על‪-‬פי‬ ‫הרוב המתבקש בסעיף ‪71‬ב לחוק‬ ‫המקרקעין‪.‬‬ ‫בהוספת יחידה נוספת‬ ‫בניה אנכית (לגובה ) – מצריך הסכמת‬ ‫הכלל‪.‬‬ ‫בניה אופקית (לרוחב) – אין צורך‬ ‫בהסכמת הכלל‪.‬‬