‫הסכם שכירות לדירת מגורים‬ ‫הבהרות‪ ,‬המלצות‪ ,‬וטיפים – חשוב לקרוא !‬ ‫"אין להיחפז לחתום על הסכם שכירות‪ .‬שכן‪ ,‬הסכם שכירות חסר חשיבות כמעט בימים של אידיליה‬ ‫והסכמה‪ ,‬אך מקבל משנה תוקף בימים של חילוקי דעות וסכסוך"‪.‬‬ ‫צוות אינפורם ריכז במאמצים רבים המלצות וטיפים הן לשוכר הדירה והן למשכיר הנכס‪ ,‬ויצק אותם לתוך הסכם‬ ‫שכירות הוגן ומאוזן אחד‪ ,‬המציג את מגוון האפשרויות לצדדים מבחינת תשלומים ובטחונות‪ ,‬ומטרתו לעודד משא‪-‬‬ ‫ומתן בין הצדדים‪.‬‬ ‫החוזה מוגש באדיבות וכשירות לציבור‪ ,‬וזאת בכדי להגביר את המודעות לחשיבות של חתימה על הסכם מסודר‪.‬‬ ‫המסמך מובא כדוגמא כללית להתרשמות בלבד‪ ,‬ואינו מהווה משום יעוץ או הצעה להשתמש במסמך‪ .‬על כן‪,‬‬ ‫מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום לפני חתימה על כל חוזה‪.‬‬ ‫לא לשכוח ! ‪ -‬לאחר חתימה על הסכם שכירות‪ ,‬זכרו לעדכן את כתובתכם‪ ,‬לסגור את חשבונות הרשויות בכתובתכם‬ ‫הישנה‪ ,‬וזכרו להעביר על שימכם את חשבונות הרשויות בכתובתכם החדשה‪ .‬לדיווח קל‪ ,‬הפקת מסמכים והודעות‬ ‫לגופים השונים‪ ,‬השתמשו בשירות אינפורם ‪! www.inform.co.il‬‬ ‫צוות אינפורם מאחל לכם מעבר דירה מוצלח !‬ ‫‪ )1‬דברים חשובים בחוזה השכירות – טיפים כלליים לשני הצדדים‬ ‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫י‪.‬‬ ‫יא‪.‬‬ ‫יב‪.‬‬ ‫חוזה שכירות או הסכם שכירות הוא מסמך משפטי המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של משכיר הדירה‬ ‫והשוכר‪ .‬חוזה השכירות יפרט את פרטי הצדדים‪ ,‬הנכס המושכר‪ ,‬תקופת השכירות‪ ,‬התמורה והתחייבויות‬ ‫וזכויות נוספות‪.‬‬ ‫חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא הסכם שלא עליו חוק הגנת הדייר‪ ,‬שהינו חוק המקנה לשוכר נכס זכויות‬ ‫מיוחדות‪ ,‬לרבות זכות להחזיק בנכס בפועל כל ימי חייו מבלי שניתן לפנותו‪ ,‬אלא בדרכים הקבועות בחוק‪.‬‬ ‫הסכם השכירות הינו מסמך משפטי מחייב אשר אין לראות בו המלצה‪ ,‬אלא חובה‪ .‬כל הפרה של הסכם‬ ‫השכירות מצד מי מהצדדים עלול להוביל לתביעה משפטית‪ ,‬הפסד כספי ובעיקר עוגמת נפש מיותרת‪ .‬על‬ ‫כן קראו בעיון את הסעיפים הבאים המסבירים אילו סעיפים חייב לכלול חוזה השכירות‪ ,‬והבינו משמעותם‪.‬‬ ‫אם הינכם מתקשים בהבנת הסעיפים או משמעותם‪ ,‬היוועצו בעורך‪-‬דין‪.‬‬ ‫ערכו חוזה שכירות מפורט ומדוקדק‪ ,‬אשר לא משאיר מקום לספקות‪ ,‬פרשנויות ואי הבנות‪.‬‬ ‫ככל שההגדרות בחוזה השכירות תהיינה ברורות יותר‪ ,‬כך יקטן הסיכוי למחלוקות ואי הבנות בעתיד‪.‬‬ ‫הסכם שכירות חייב להכיל את כל ההגבלות‪ ,‬התנאים וההסתייגויות שלכם – אל תוותרו על סעיפים‪ ,‬ואל‬ ‫תתחייבו בעל פה לשום דבר‪ .‬יקל עליכם להוכיח הבנות שנחתמו ביניכם בהסכם שכירות‪ ,‬מאשר הבנות‬ ‫שהובנו בעל פה‪.‬‬ ‫חשוב ששני הצדדים יחושו בנוח זה עם זה‪.‬‬ ‫בדרך כלל אם מתגלים קונפליקטים בין בעל הנכס לשוכרים בשלב של טרם חתימת החוזה‪ ,‬רצוי לשקול‬ ‫האם כדאי להתקשר בהסכם‪.‬‬ ‫רצוי לברר ‪ /‬להציג מה גובה התשלומים הנלווים המשולמים בגין השימוש בנכס‪ ,‬כגון ארנונה‪ ,‬וועד בית‬ ‫וכו'‪ .‬חשוב עבור השוכר לצורך תכנון נכון של ההוצאות החודשיות‪ ,‬וחשוב עבור המשכיר כדי לוודא שאכן‬ ‫השוכר יוכל לעמוד בסך כל ההתחייבויות הכרוכות בהשכרת הנכס‪.‬‬ ‫במידה ומדובר בבית במושב חשוב לבדוק אילו מיסים מוטלים על השוכר מלבד אחזקת הבית‪.‬‬ ‫חשוב לברר ‪ /‬להציג מהי שיטת חימום המים בדירה‪ :‬דוד שמש‪ ,‬דוד חשמל או חימום מים באמצעות גז‪.‬‬ ‫לכל אחד מהשיטות יתרונות וחסרונות‪ ,‬הבאים לידי ביטוי בעיקר בהוצאות החודשיות השוטפות‪ .‬בררו‬ ‫עלויות למניעת הפתעות והוצאות בלתי צפויות‪.‬‬ ‫האם מוצמדת לדירה חנייה לכלי‪-‬רכב ? – כאשר אין מקום חנייה צמוד‪ ,‬על השוכרים לקחת בחשבון‬ ‫הוצאות בגין חניון מוסדר‪ ,‬דו"חות חנייה‪ ,‬אך בעיקר כאב ראש בחיפוש אחר המקום הנכסף‪ .‬או לחילופין‪,‬‬ ‫לקחת בחשבון מיקום הנכס ביחס לתחבורה ציבורית זמינה‪ .‬בכל מקרה לא לשכוח להפיק תו חנייה אזורי‬ ‫מהרשות המקומית‪.‬‬ ‫מאמר – הסכם שכירות לדירת מגורים – הבהרות‪ ,‬המלצות וטיפים‪.‬‬ ‫‪www.InForm.co.il‬‬ ‫‪1‬‬ ‫יג‪.‬‬ ‫יד‪.‬‬ ‫טו‪.‬‬ ‫טז‪.‬‬ ‫האם מוצמד לדירה מחסן בו תוכלו להשתמש? ‪ -‬עשוי להיות יעיל ביותר‪.‬‬ ‫חשוב כי החוזה יציין במפורש ובכתב את זכות השימוש של השוכר במקום חנייה צמוד לרכב‪ ,‬מחסן וכו'‪.‬‬ ‫הקפידו כי כל הסיכומים ביניכם יופיעו בכתב בחוזה השכירות‪.‬‬ ‫מומלץ לעשות ביטוח לתכולת הדירה וצד ג' שכן אלו לא באחריות בעל הדירה בדרך כלל‪.‬עלות ביטוחים‬ ‫שכאלו נמוכה והתמורה שבצידם גבוהה‪.‬‬ ‫‪ )2‬דברים שחשוב שיופיעו בחוזה השכירות – טיפים לשוכר‬ ‫א‪ .‬יש לוודא כי הנכס אכן רשום על שם הטוען לבעלות עליו‪.‬‬ ‫ניתן לבקש מבעל הנכס להציג תעודת זהות וכן נסח טאבו או אישור בעלות על הנכס‪ .‬כמו‪-‬כן ניתן לבצע‬ ‫בדיקה בלשכת רישום המקרקעין שבאזורה מצוי הנכס או במינהל מקרקעי ישראל על פי הגוש והחלקה‬ ‫בהם מצוי הנכס‪ .‬את מספר הגוש והחלקה ניתן לקבל מבעל הנכס או מהאתר של העירייה בה מצוי הנכס‪.‬‬ ‫ב‪ .‬במידה ואתם מתגוררים עם שותף‪ ,‬חשוב שהשותף יופיע כצד להסכם‪ ,‬על מנת למנוע מצב שהוא יתנער‬ ‫מאחריות לאמור בהסכם בשלב כלשהו‪.‬‬ ‫ג‪ .‬חשוב שתופיע הצהרה של בעל הנכס שאין בנכס פגמים כלשהם‪ .‬יחד עם זאת ועל אף הצהרה זו יש‬ ‫לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה ‪ -‬כלומר בדיקה של מערכות אינסטלציה‪ ,‬חשמל‪ ,‬מים וכו' ‪ ,‬על מנת‬ ‫לוודא שאין בעיות שיגרמו לעוגמת נפש לשוכר לאחר שיכנס לדירה (גם אם יוסכם שהתיקונים על חשבון‬ ‫בעל הדירה עדיין אין זה מצב מועדף על שוכר)‪ .‬בטרם חתימת הסכם שכירות ערכו סקר מפגעים בדירה ורשמו‬ ‫כל פרט – מצב ריצוף‪ ,‬חלונות‪ ,‬כלים סניטאריים וכדומה‪ ,‬כנספח לחוזה‪ .‬את סקר המפגעים ערכו עם עדים‪ ,‬ורשמו‬ ‫במפורט‪ ,‬מבלי לחסוך במילים כל מפגע ומפגע‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫י‪.‬‬ ‫יא‪.‬‬ ‫רצוי לדבר עם השכנים ולהתרשם מכך שאכן אין בעיות בנכס כגון נזילות מדירת שכנים ועוד‪.‬‬ ‫חשוב להסכים שבעל הנכס ישא בתיקון בעיות במערכת האינסטלציה ובחשמל ‪ -‬בעיות הנובעות מבלאי‬ ‫סביר‪.‬‬ ‫חשוב להבהיר בדיוק מי אחראי על תיקון מכשירים חשמליים בדירה כגון מקרר‪,‬מזגן‪ ,‬תנור אפיה‪.‬‬ ‫חשוב לקבוע מנגנון של יציאה מהחוזה טרם סיום החוזה וכן הארכת החוזה לזמן נוסף‪ .‬בעניין של יציאה‬ ‫מהחוזה טרם הסתיימה תקופת השכירות דורש בעל הדירה בדרך כלל‪ ,‬שימצא דייר חלופי אולם ישנם‬ ‫מקרים ‪,‬ורצוי להגיע להסכמה כזו‪ ,‬שבמידה ולא ימצא דייר חלופי בתוך זמן שיקבע על ידי שני הצדדים‪,‬‬ ‫יהיה רשאי השוכר לעזוב בלי לשלם את יתרת תקופת ההשכרה‪ .‬העניין חשוב כדי שלא תתקעו בדירה‬ ‫שלא לצורך ותשלמו דמי שכירות‪.‬‬ ‫חשוב לקבוע שאם בעל הדירה רוצה שתעזבו הוא יודיע לכם על כך תוך זמן סביר( חודשיים ומעלה)‪.‬‬ ‫חשוב לקבוע מה יהיה שכר הדירה בתום תקופת השכירות במידה ותישארו בדירה זאת כדי למנוע מצב‬ ‫בו תרצו להישאר בדירה אולם בעל הדירה יחליט להקפיץ את דמי השכירות לסכומים גבוהים שבהם לא‬ ‫תוכלו לעמוד ואז תאלצו לעזוב את הדירה בתום אותה תקופה‪.‬‬ ‫בעלי דירות ידרשו מכם ערבות בנקאית כדי לערוב לנזקים או למצב בו לא תשאו בדמי השכירות‪ .‬רצוי‬ ‫להציע שטר בטחון עם שני ערבים במקום ערבות בנקאית שעולה כסף‪ ,‬כל זמן שהיא מוחזקת בידי בעל‬ ‫הדירה‪.‬‬ ‫במידה ואתם רוצים להכניס דייר משנה חוץ מכם‪ ,‬חובה להסכים על זאת מראש‪ .‬בדרך כלל בעלי דירות‬ ‫מסרבים לכך אך אם זהו נושא שיעלה על הפרק יש לדבר עליו‪.‬‬ ‫‪ )3‬דברים שחשוב לדעת בחתימה על חוזה שכירות‪ -‬טיפים לבעל הבית‬ ‫א‪ .‬תשומת ליבכם לזהות השוכר‪/‬ים הפוטנציאלי‪/‬ם‪ .‬ודאו תחילה עם מי אתם עתידים לערוך חוזה שכירות‬ ‫בנוגע לדירה ששייכת לכם‪ .‬על כן‪ ,‬תהו על קנקנו של העומד מולכם‪ .‬העדיפו תמיד שוכר יחיד‪ ,‬אשר לו‬ ‫הכנסה קבועה‪ ,‬ופרנסה מכובדת ‪ -‬שוכר אשר על פניו לא צפוי שיעשה בעיות‪ .‬בדקו את תעודת הזהות‬ ‫שלו‪ ,‬וודאו כי מי שעומד מולכם הוא זה אשר יהיה חתום בסופו של דבר על הסכם השכירות‪.‬‬ ‫ב‪ .‬חשוב לבדוק את זהות השוכר‪/‬ים‪ ,‬עיסוקם ויכולותיהם הכלכליות‪.‬‬ ‫ג‪ .‬אל תתביישו להתעניין ולשאול את השוכר על אורחות חייו‪ ,‬תחביביו‪ ,‬לברר האם בכוונתו להכניס בעל‬ ‫חיים לדירה‪ ,‬וכו'‪ .‬מידע זה עשוי לקבוע במידה רבה מי יהיה השוכר בדירתך‪ ,‬שהרי בודאי שלא תרצה‬ ‫לקבל תלונות מדי יום מהשכנים על הדייר שהכנסת מבלי להתחשב באופי סביבת המגורים‪.‬‬ ‫מאמר – הסכם שכירות לדירת מגורים – הבהרות‪ ,‬המלצות וטיפים‪.‬‬ ‫‪www.InForm.co.il‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫י‪.‬‬ ‫יא‪.‬‬ ‫יב‪.‬‬ ‫בקשו פרטים של המשכיר הקודם‪ ,‬שם וטלפון‪ ,‬צרו קשר עם המשכיר הקודם ובררו על השוכר‪ .‬אם‬ ‫השוכר מתחמק ממתן פרטים וותרו עליו‪.‬‬ ‫התרשמו רושם כללי מהשוכר העתידי‪ ,‬אם קיים בליבכם ספק לגביו – העדיפו שלא לחתום עימו על חוזה‬ ‫שכירות אשר יקשור ביניכם‪ .‬מצאתם שוכר אידיאלי‪ ,‬שקט‪ ,‬רגוע‪ ,‬נקי ומסודר – אשריכם‪.‬‬ ‫לבקש שיוצגו אישורי הכנסות ‪ -‬תלושי שכר לשכיר או אישור מרואה‪-‬חשבון לעצמאי‪.‬‬ ‫לוודא שחשבונות הארנונה‪ ,‬החשמל‪ ,‬הטלפון והגז יועברו על שמם של השוכרים‪ ,‬כדי למנוע מצב שאם‬ ‫לא ישולמו החשבונות יפנו אותם גופים לשוכרים ולא אליכם‪ ,‬בעלי הדירות‪.‬‬ ‫לקבוע נקודת זמן שבה תוכלו לפנות לשוכרים בבקשה לפנות את הנכס במקרה של מכירה או מסיבה‬ ‫אחרת‪.‬‬ ‫להכניס סעיף שאתם יכולים למכור את הדירה‪ ,‬זאת מבלי לפגוע בזכויות השוכר להישאר בדירה‪.‬‬ ‫לבקש לקבל שיקים לפקודת חברת החשמל‪ ,‬הגז והעירייה כדי שתוכלו לשלם את הדברים במידה‬ ‫והשוכר לא ישלם‪.‬‬ ‫לבקש ערבויות להבטחת התשלומים‪ ,‬לדוגמא ערבות בנקאית ואם לא אפשרי שטר בטחון בחתימת שני‬ ‫ערבים טובים – שהם ערבים בעלי יכולות כלכליות (עובדים ו‪/‬או בעלי נכסים)‪.‬‬ ‫אל תתביישו לשאול את השוכר מיהם ערביו‪ ,‬ממה הם מתפרנסים ומהי הקרבה ביניהם‪ .‬משמעות‬ ‫חתימתם של הערבים על חוזה שכירות‪ ,‬היא כי במידה והמשכיר לא מצליח לגבות את סכום שכר הדירה‪,‬‬ ‫הוא יכול לפנות לערבים ולגבות מהם את סכום החוב‪ .‬כמו כן בדקו זהותו של הערב‪ ,‬צלמו את תעודת‬ ‫הזהות שלו וצרפו לכתב הערבות‪ ,‬ובקשו ממנו להציג בפניכם תלוש משכורת אחרון בכדי לקבל מושג על‬ ‫מצבם הכלכלי‪.‬‬ ‫הפנייה להסכם השכירות‬ ‫מאמר – הסכם שכירות לדירת מגורים – הבהרות‪ ,‬המלצות וטיפים‪.‬‬ ‫‪www.InForm.co.il‬‬ ‫‪3‬‬