BOLIGSKOLEN Gode råd og smarte tips for deg som skal kjøpe eller selge bolig Første fase Kjøpe bolig Selge bolig Valg av megler Visning Pris Oppgjør Ny hverdag Gjennom boka ”Boligskolen” loser vi deg steg for steg gjennom hele prosessen rundt en bolighandel. Boka gir god informasjon om alt du trenger å vite, slik at du blir tryggere underveis og fornøyd med resultatet. EiendomsMegler 1 SpareBank 1 Ringerike Hadeland BOLIGSKOLEN Gode råd og smarte tips for deg som skal kjøpe eller selge bolig EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerike Hadeland 3 Leksjon 1: Første fase Hvordan komme seg inn på boligmarkedet første gang? 06 Leksjon 6: Visning for selger Hvordan sikre at flest mulig av de rette kjøperne kommer på visning? 28 Leksjon 2: Kjøpe bolig Familien blir flere og trenger større plass. Hvor mye kan de kjøpe for, og skal de kjøpe eller selge først? 10 Leksjon 7: Visning for kjøper Gode råd om forberedelse når man skal gå på visning. 32 14 Leksjon 8: Pris og budrunde Det kan gå hett for seg i en budrunde. Hvordan holder man hodet kaldt? 36 Leksjon 3: Selge bolig del 1 Halvparten av alle forhold ryker. Nå trenger de to boliger. Hvordan få mest mulig for huset de selger? 40 Leksjon 4: Selge bolig del 2 Når man ikke klarer mer hagearbeid og vedlikehold, og vil flytte i leilighet. 18 Leksjon 9: Oppgjøret Kan man være trygg på å få oppgjør for salget? Tips om eierskifteforsikring og papirarbeid rundt et salg. 22 Leksjon 10: Ny hverdag Huset er kjøpt, økonomien er stram. Hvilke muligheter gir bedre økonomi i hverdagen? 44 Leksjon 5: Valg av megler Bolighandel er utfordrende med mange fallgruver. Vi anbefaler ikke å selge huset selv. 26 Boligbransjens ABC Ordforklaringer 48 Et lån er ikke bare et lån Forskjellige lånealternativer. EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerike Hadeland 5 6 EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerke Hadeland Leksjon «Vi har greie lønninger, men også høy studiegjeld. Nå sliter vi med å komme oss inn i egen bolig, fordi vi mangler egenkapital.» Mange par som ønsker å etablere seg er i en fase hvor de nylig er ferdige med utdannelsen og nettopp har fått jobb. Neste ønske er å etablere seg i egen bolig. De begynner å orientere seg i boligmarkedet og finner kanskje drømmeboligen. Det eneste som mangler er penger! Første fase evel å kjøpe sin første bolig, er å be foreldre stille med pant i sin bolig for 15 prosent av beløpet, til de første 15 prosentene av boliglånet er nedbetalt. Kanskje kan foreldre eller besteforeldre ha muligheten til å gi deler av egenkapitalen som forskudd på arv. Fått avslag? Krav om egenkapital Finanstilsynet krever at boliglån ikke skal overstige 85 prosent av boligens verdi. De manglende 15 prosentene kan bli et problem som fører til at flere sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Høy lønn betyr gjerne høy studiegjeld og liten eller ingen egenkapital. Den mest brukte løsningen for lik- Når man søker om boliglån, er det også en mulighet for at banken kommer til å avslå søknaden. Vanlige årsaker til avslag er for liten egenkapital, for stor gjeld fra tidligere, for lav inntekt til å betjene lånet du søker om, uryddig økonomi eller manglende evne til å spare. For de som er under 34 år, er boligsparing for «Normalt får du ikke låne mer enn 85 prosent av boligens verdi.» EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerike Hadeland 7 Leksjon Kjøpe bolig ungdom (BSU) et godt alternativ. «Har du en BSU-konto, viser du at du har evne til å spare og planlegge økonomien.» Start planleggingen tidlig Folk skifter bolig mye oftere nå enn før. Et godt råd er derfor å ta boligkjøpene i flere etapper. Kanskje må du godta at den første boligen ikke er så stor, men at den derimot er lett å selge når du ønsker å kjøpe en større bolig senere. I en kjøpssituasjon går alt veldig fort. Det er lett å bli revet med og bli fanget av prosessen. Det å ha god kunnskap om hva som skjer, og planlegge frem i tid, gir det beste resultatet. 8 EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerke Hadeland Rådgiversamtale Første bud når du planlegger å kjøpe bolig, er å finne ut hvor mye du kan kjøpe for. En rådgiversamtale i banken er det beste stedet å begynne. Ring 02130 for bestilling av en uforpliktende rådgiversamtale. Boligmarkedet Det er viktig å orientere seg godt i boligmarkedet for å få god innsikt i hva som finnes, ut fra egne ønsker og evne til å betale på gjeld. Megler og bank har god lokalkunnskap og kan gi gode råd, både om finansiering og om hvor og hvilken type bolig man bør kjøpe. Boligsparing for Ungdom (BSU) BSU-sparing er for deg under 34 år. Du kan spare inntil 20 000 kroner årlig, noe som gir deg inntil 4 000 kroner mindre i skatt. Maksimalt sparebeløp på BSU er 150 000 kroner. BSU-kontoen gir deg høy rente på sparepengene, og har du en BSU-konto, viser du at du har evne til å spare og planlegge økonomien. Månedlig sparing anbefales. Startlån Startlån fra Husbanken er en del av den sosiale boligpolitikken. Førstegangsetablerere, barnefamilier, flyktninger, asylsøkere og vanskeligstilte husstander kan søke om startlån. Det er mange kommuner som tilbyr startlån, men det er forskjellige regler og grenser i hver kommune. Lånealternativer Flere lånealternativer er aktuelle, og det er mye å ta stilling til. Du kan lese mer om forskjellige lånealternativer på side 26 og 27. Snakk med rådgiver om den beste løsningen for deg. Kausjonisthjelp Boliglån skal ikke overstige 85 prosent av boligens verdi. Boliglånskunder som har betalingsevne, men som ikke kan vise til inntil 15 prosent egenkapital, trenger derfor hjelp til å stille mer sikkerhet overfor banken. En mulighet kan være kausjonisthjelp fra foreldre eller foresatte. Nyttig å vite Tips til vegghengt tv t#SVLTLSVFSTPNUÌMFSWFLUFOBWUWFOTQSUW forhandleren om hvilke skruer du bør bruke. Invester gjerne i et stativ, det kalles vegg-brakett. t 5WFOCSJLLFIFOHFGPSIZUQÌWFHHFO/ÌSEV sitter i sofaen skal du se rett på, eller ørlite grann ned på skjermen. Å se oppover er ikke bra for nakken i lengden. t )WJTEVIBSFOWFHHCSBLFUUFSEFUMVSUÌWJQQF skjermen tre grader fremover, det demper lysrefleks fra vinduer og lamper. t OTLFSEVMJUUNFSLJOPTUFNOJOHLBOEFUWSFFO idé å ha veggen bak tv-en i en mørkere farge. Det gjør det lettere for øyet å fokusere på skjermen. Kilde: Lyd & Bilde Hyttelivet binder familien sammen Forskere ved Norsk senter for bygdeforskning ved NTNU, mener at hytta sveiser den moderne familien sammen. – På hytta dyrker man familien, enten det er paret, kjernefamilien eller storfamilien. Foreldre og voksne som har flyttet hjemmefra, treffes og har kvalitetstid på hytta – som til forskjell fra barndomshjemmet og oppvekststedet, er fri fra forstyrrende og konkurrerende aktiviteter og tilbud. Sosialt samvær og familiefritidsliv blir gjenskapt på hytta, sier bygdeforsker Mariann Villa. Norsk hytteforskning viser at hyttene har blitt større, flere og at de brukes mer enn før. Hele 58 prosent av den urbane befolkningen har tilgang til et fritidshus i bygde-Norge. Under intervjuene med hyttefolket bet Villa seg også merke i at mange har en helt annen holdning til vedlikeholdsarbeid på hytta enn hjemme: – Folk har et mer lekent forhold til plikter på hytta, og blir energiske og glade av det. Hytta gir mange stor livskvalitet, sier Mariann Villa. EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerike Hadeland 9 10 EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerke Hadeland Leksjon «Vi trenger større plass og vil gjerne kjøpe ny bolig før vi selger. Men vi er usikre på hvor mye vi egentlig har å kjøpe for.» En barnefamilie har behov for større plass og flere soverom enn de har i rekkehuset de eier i dag. Målet deres er en enebolig. Nå har de funnet en perfekt bolig, men er usikre på om de skal kjøpe eller selge først. Som i første leksjon av boligskolen, anbefaler vi deg å starte med en rådgiversamtale for å finne ut hvilket tilbud megler og bank kan gi deg. Hvor dyr bolig kan jeg kjøpe? Eiendomsmegleren vurderer hvor mye boligen din er verd, og bankens rådgiver vurderer hvor dyr bolig du kan kjøpe på bakgrunn av lønn, Kjøpe bolig oppsparte midler og livssituasjon. Megleren kjenner markedet godt nok til å kunne gi deg råd om hvor lang tid du må forvente at det vil ta å selge boligen din og om det er lurt å selge eller kjøpe først. «Sjekk nøye betingelsene før du binder renten. Ofte kan det svare Hva er mellomfinansiering? seg å binde Når du kjøper ny bolig før du selger den du har, må renten for du dekke betalingen av det nye huset med et melhalve lånet.» lomfinansieringslån. Det vil si at i perioden fra du overtar den nye boligen til du får penger for boligen du selger, må ha mellomfinansiering. Lånet kan nedbetales månedlig, eller bli innfridd når du får betalt for boligen du selger. EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerike Hadeland 11 Leksjon Kjøpe bolig Kunnskap før følelser Det ideelle er å være godt forberedt. Men når vi kjøper bolig er det ofte følelser og drømmer som gir utslaget, og det kan noen ganger gå for fort i svingene. Mange har liten kunnskap om det som skjer. Derfor kan det å planlegge økonomien nøye på forhånd spare deg for stress i budfasen. Trenger du finansiering på kort varsel, kan SpareBank 1 Ringerike Hadeland gi deg en rask vurdering om hvor mye du kan låne. Utfordringer Stiger budet på drømmeboligen 100 000 kroner over det du har å kjøpe for, har du en utfordring - og ofte dårlig tid. Har du annen egenkapital, som en bil eller en båt å selge, vil det kunne øke rammen din. Ta kontakt med banken for å be om råd. 12 EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerke Hadeland Budskjema og budrunde Dersom du ønsker å delta i en budrunde på en bolig, melder du din interesse direkte til megleren. På www.eiendomsmegler1.no kan du laste ned budskjema, og sette deg godt inn i avtalerettslige forhold ved kjøp av bolig. Lånealternativer Har du trang økonomi, kan det være en fordel å binde renten på deler av lånet. Vi kan også avtale avdragsfrie perioder når du er i en livsfase hvor dette er aktuelt. Har du god oversikt over økonomien din og låner innenfor 70 prosent av boligens verdi, kan flexilån være et godt alternativ. Da regulerer du selv avdragene på lånet. Er du under 34 år, kan du få førstehjemslån, selv om det er din andre bolig. Med dette lånet får man lav rente og finansiering på inntil 85 prosent av boligens verdi. Nedbetaling Du vil kanskje ha behov for avdragsfrihet de første årene? Da kan du snakke med banken om det. Lånealternativet som er mest vanlig er annuitetslån, det vil si at du betaler like store terminbeløp hele tiden. Har du god betjeningsevne passer serielån bedre, siden det gir raskere nedbetaling de første årene. Rådgiversamtale En rådgiversamtale i banken er det beste stedet å begynne. Ring 02310 for å bestille møte med rådgiver. Eiendomsmeglers verdivurdering En meglertakst er en realistisk og profesjonell vurdering av boligens verdi i dagens marked. Vurderingen gjennomføres av meglere med bred erfaring fra det geografiske området, og faktorer som ligger til grunn er beliggenhet, attraktivitet, standard, byggeår og størrelse på boligen. Verdivurderingen er nødvendigvis ikke identisk med den prisen som til slutt oppnås ved salg. Finne bolig Det er viktig å orientere seg godt i boligmarkedet. Megler og bank har god lokalkunnskap og kan gi gode råd både om finansiering og om hvilken bolig man bør kjøpe og hvor. Det er også mulig å kontakte eiendomsmegleren før du har funnet en bolig, slik at vi med vår gode lokalkunnskap kan hjelpe deg i søket etter den boligen du er ute etter. Nyttig å vite Når du innreder barnerommet Belysning er viktig, og det skaper stemning. Taklyset kan med hell suppleres av lamper i hjørner av rommet. Slik utvides også romfølelsen. Gi hver ting sin faste plass på rommet. Forutsigbarhet og praktiske løsninger hjelper barnet til selv å holde rommet ryddig. Farger påvirker oss. Skal det også soves på rommet, kan lyse og farger i blåtoner være med på å roe stemningen. Egen stol med bord i riktig høyde er en fin invitasjon til tegne- og maleaktivitet, blant annet. De gode, gamle bordene og stolene til småbarn er så visst ikke gått ut på dato. Foto: ifi.no Rent kjøkken på et kvarter De færreste av oss liker vel å vaske, og særlig kjøkkenet er et sted hvor det fort blir grisete. Men kanskje blir det enklere hvis vi sier at du kan gjøre jobben unna på et kvarter? Her er en oppskrift på å få de viktigste områdene rengjort på noen minutter. 1. Tørk over benkeplater og vask. Spray antibakteriell spray over vasken og la det virke noen minutter. I mellomtiden gir du benkeplatene en grundig overhaling med en god klut, før du rengjør vasken skikkelig. 2. Støvsug, kost eller tørrmopp gulvet. Mye kjøkkensøl er tørt støv. 3. Vask kjøleskapsdøra og håndtaket! Her samler det seg mye ymse. Har du noen minutter igjen? Neste steg bør være å vaske gulvet skikkelig, før du tar en rengjøring av alle fronter. Sånn. Bedre allerede, eller? Kilde: Realsimple. EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerike Hadeland 13 forslag til bilder 14 EiendomsMegler 1 / SpareBank 1 Ringerke Hadeland