Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle samt tillæg

Delvis ophævelse af Lokalplan 228
I forbindelse med vedtagelse af Tillæg 1 til Lokalplan 228, vedtaget den
20. juli 2015, erstattes størstedelen af bestemmelserne i Lokalplan 228
for delområderne A1, C1 og C2 svarende til områderne markeret på
nedenstående kortudsnit:
Lokalplan 228.1 for et område ved Henriksholm er vedtaget af
Rudersdal Kommunalbestyrelse den 20. juli 2015, samt offentliggjort og
gældende fra den 20. juli 2015.
Lokalplan 228.1 har Plan-ID 2994591.
Byplan
Byplan
Øverødvej 2
2840 Holte
Lokalplan 228
egrænse
Kommun
for et boligområde ved Henriksholms Alle samt
Tillæg 10 til Kommuneplan 2009
Je
ba
rn
ne
s Alle
Henriksholm
He n
h
riks
olm
s Al
le
Hvad er en lokalplan?
Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at
udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet.
Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse.
Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere
og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens
lokalplaner kan ses på www.rudersdal.dk og www.plansystem.dk.
En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan
indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som
kommuneplanen giver.
Offentlighedsperiode
For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge
et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger.
Forslag til Lokalplan 228 samt Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 var
fremlagt fra og med den 10. juli 2012 til og med den 18. september
2012.
Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen endeligt den 28. november 2012.
Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen
2
Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle samt Tillæg 10 til Kommuneplan 2009
Redegørelse......................................................................... 5
Indledning og baggrund ................................................................ 5
Lokalplanområdets eksisterende forhold ...................................... 5
Lokalplanens formål og indhold .................................................... 9
Lokalplanen og designmanualen ................................................ 18
Lokalplanens forhold til anden planlægning ................................ 19
Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning ...... 22
Servitutter ................................................................................... 22
Miljøvurdering ............................................................................. 22
Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 ...................................... 24
Lokalplanens bestemmelser ............................................ 27
§ 1 Lokalplanens formål .......................................................... 27
§ 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus ......................... 27
§ 3 Områdets anvendelse ....................................................... 27
§ 4 Matrikulære forhold ........................................................... 29
§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold ............................................ 30
§ 6 Tekniske anlæg ................................................................. 31
§ 7 Bebyggelsens omfang og placering ................................... 32
§ 8 Bebyggelsens ydre fremtræden......................................... 34
§ 9 Bevaringsværdig bebyggelse ............................................ 37
§ 10 Landskabet og bevaring af beplantning ............................. 37
§ 11 Vådområder og vandafledning........................................... 38
§ 12 Ubebyggede arealer .......................................................... 39
§ 13 Grundejerforening ............................................................. 41
§ 14 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse ............... 41
§ 15 Ophævelse af Lokalplan 220 ............................................. 41
Lokalplanens retsvirkninger ........................................................ 41
Vedtagelsespåtegning ................................................................ 42
Kortbilag
1. Lokalplanområdet, eksisterende forhold, bevaringsværdig bebyggelse, fredskovsforhold, § 3-områder
2. Delområder
3. Trafikale forhold, princip for veje og stier, akse, LAR-render,
containerplads m.v.
4. Byggefelter – princip, vejbyggelinjer
5. Landskabskarakter
6. Bevaringsværdig beplantning, lavninger og visuelle kig
7. Illustrationsplan – principper for bebyggelse
Lokalplanen er udarbejdet af Rudersdal Kommune i samarbejde
med Freja ejendomme, Svendborg Architects, LIW Planning og
NIRAS.
Foto: Freja ejendomme, NIRAS og Rudersdal Kommune©
3
4
Redegørelse
Indledning og baggrund
Dette hæfte indeholder et en lokalplan for et boligområde ved Henriksholms Alle i Vedbæk.
Kommunalbestyrelsen vedtog den 28. september 2011 Rammelokalplan 220 for Henriksholm. Denne lokalplan, samt det projekt der
blev valgt at arbejde videre med i forlængelse den arkitektkonkurrence, Freja gennemførte i 2011, danner grundlag for nærværende
Lokalplan 228.
Formålet med lokalplanen er at styre planlægningen af de overordnede træk, herunder sikring af de landskabelige, kulturelle samt
arkæologiske værdier, samt at sikre at der skabes en fælles identitet for de forskellige bygnings- og boligtyper, lokalplanen giver mulighed for at opføre.
I tilknytning til Lokalplan 228 er der udarbejdet en designmanual,
der skal understøtte lokalplanens bestemmelser.
Lokalplanområdets eksisterende forhold
Lokalplanområdet ligger i den nordøstlige del af Rudersdal Kommune, tæt på Vedbæk Station og Kystbanen. Området har tidligere
huset Forsvarskommandoen i Vedbæk.
Området ligger, som vist med rød streg på luftfotoet nedenfor, nord
og syd for Henriksholms Alle. Området har et areal på ca. 17 ha.
5
Mod syd og sydvest afgrænses området af den fredede Maglemose, et vigtigt naturområde, der fungerer som spredningskorridor for
dyr og planter. Maglemosen udgør en stor rekreativ og landskabelig værdi i området. Mod sydvest syd for Henriksholms Alle afgrænses området af dyrkede arealer og Maglemosen, der kiler sig
ind mellem villaområdet – Henrikshave og lokalplanens område.
Udsigt over Maglemosen fra Henriksholm.
Nordvest for Henriksholms Alle afgrænses området af et åbent
bølget landskab, der er under fredning, og som bestående af dyrkede marker. I dette landskab ligger en markant lavning som ligger
væsentligt lavere end lokalplanens område.
Udsigt over det bølgede landskab og lavningen vest for lokalplanområdet.
Mod nord afgrænses lokalplanområdet af et forholdsvis jævnt, dyrket landbrugsareal, der ligeledes er under fredning. Arealet opleves som et veldefineret landskabsrum mellem lokalplanens område og det nordfor liggende markante skovbryn. Nord for Henriksholms Alle danner kystbanen den østlige grænse af lokalplanområdet og skiller det fra parcelhusområdet øst for banen.
6
Udsigt fra lokalplanområdet mod skovbrynet mod nord.
Henriksholms Alle er hovedadgangen til området og forbinder området med Gøngehusvej. Vejen har karakter af skovvej på grund af
de mange træer, der står helt tæt på vejen.
Langs den nordvestlige del af Henriksholms Alle blev der i Rammelokalplan 220 udpeget en bevaringsværdig bebyggelsesstruktur. I nærværende Lokalplan 228 bygges der videre på denne bebyggelsesstruktur.
Henriksholms Alle
Landskabet i området
Lokalplanens område er præget af tre store enkle landskabstræk:
Skovene, lysningerne og de åbne flader. Herudover er terrænet,
beplantningssammensætningen og områdernes bebyggelsestyper
med til at give identitet til de enkelte områder inden for lokalplanens område.
Skovene i området er meget dominerende og består af højstammede og gamle beplantninger, primært bøg. Skovene er, sammen
med de omliggende skovområder med til at opdele området visuelt
i flere landskabsrum, herunder Henriksholms Alle som har karakter
7
af skovvej. En stor del af skovplantningerne i området er udpeget
som fredskov.
I områdets sydlige del syd for Henriksholms Alle ligger to markante
åbne flader som danner hver sit landskabsrum. Det ene landskabsrum ligger mod vest og omkranses af bøgeskov og bøgetræer samt den eksisterende bebyggelse. Dette landskabsrum har
en lavning, der danner en skålformet grønning i midten.
Det vestlige skålformede landskabsrum.
Den anden åbne flade danner et mindre, men også markant landskabsrum med hovedbygningen til Henriksholm som centralt omdrejningspunkt. Den herskabelige hovedbygning og beplantningens karakter i dette landskabsrum har parkkarakter.
Det østlige landskabsrum med den bevaringsværdige Henriksholm i baggrunden.
Vekselvirkningen mellem det åbne og det lukkede er med til at give
området karakter. Overgangen mellem skoven og de store grønninger opleves markant. De mindre lysninger i skoven er ligeledes
medvirkende til at give variation.
8
Lokalplanens formål og indhold
Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelsen af en blandet
boligbebyggelse og at fastlægge principperne for bebyggelsens
omfang, udformning og placering, herunder hvilke bygningstypologier, der kan placeres i området.
Det er endvidere formålet at fastlægge principperne for områdets
infrastruktur, herunder veje og stier samt parkeringsforhold.
Lokalplanen har også til formål at sikre og styrke områdets landskabelige karakter og kvaliteter, herunder udpegning af områder,
der med afsæt i områdets særlige kvaliteter, skal friholdes for bebyggelse.
Herudover er det lokalplanens formål at udpege bevaringsværdig
bebyggelse og muliggøre eventuel nedrivning af øvrig bebyggelse.
Endelig skal lokalplanen sikre en bebyggelse med en arkitektur,
der er tilpasset de unikke landskabelige kvaliteter.
Områdeinddeling og anvendelse
Bebyggelsesplanen for området muliggør opførelse af fire forskellige slags hustyper, også kaldet bygningstypologier. Det drejer sig
om rækkehuse, gårdhavehuse, villaer og punkthuse.
Lokalplanen inddeler arealet i seks områder.
I Område A, der ligger nord for Henrikholms Alle kan bebyggelsen
opføres som åben/lav, tæt/lav eller etagebebyggelse til boligformål. Inden for område A kan der opføres rækkehuse, villaer og
punkthuse.
I Område B, der ligger syd for Henrikholms Alle kan bebyggelsen
opføres som åben/lav eller tæt/lav bebyggelse til boligformål. Inden for område B kan der opføres rækkehuse, villaer og gårdhavehuse.
Bebyggelsesplanen med de
fire bygningstypologier.
9
Lokalplanen inddeler arealet i seks
hovedområder benævnt A-F.
I område C der også ligger syd for Henrikholms Alle kan bebyggelsen opføres som tæt/lav bebyggelse til boligformål. Inden for område C kan der opføres rækkehuse og gårdhavehuse.
I område D kan der i den eksisterende hovedbygning Henriksholm
indrettes boliger, liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant,
undervisning, offentlige pleje- og botilbud, sundhedsorienterede
virksomheder som hospital, motions- og sundhedscenter mv., kultur- og idrætsformål og boliger. Der kan ikke opføres yderligere
byggeri i område D.
Område E skal henligge som enten åben slette, park, fredsskov
eller naturpræget grønt område for hele Henriksholm. Indenfor
område E ligger en akse gennem området, der har til formål at
binde områderne sammen og skabe et mødested for beboerne.
Område F er en del af Henriksholms Alle, som krydser gennem
lokalplanarealet.
På boligejendommene i området kan der udøves sådanne liberale
erhverv, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af,
• at erhvervsarealet i den pågældende bolig højst udgør 25 % af
det godkendte boligareal, dog maksimalt 100 m2, eksklusiv
kælderrum,
• at virksomheden drives og forestås af den, der bebor den pågældende ejendom,
• at virksomheden drives således, at ejendommens karakter af
beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller
lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
• at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke medfører ulempe for de omboende,
• at der i forbindelse med virksomheden ikke indrettes oplag
eller udstilling,
• at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er
plads til på den pågældende ejendom.
10
Rækkehusenes udformning
Rækkehusene er en tæt-lav bebyggelse, hvor bygningen er placeret i skel og er sammenbygget med nabohuset. Rækkehuset har
adgang fra nord og en lille terrasse og have på solsiden ud mod
landskabet.
Rækkehusene placeres imellem to landskabsrum hvor landskabet
skråner – eksempelvis mellem skov og slette. Alle husene placeres med en ankomstside mod en intern vej i enklaver af 3 – 6 stk.
Mellem hver enklave skal sikres mellemrum, der skaber kig mod
landskabet på den anden side af bebyggelsen. Længden på enklaverne må maksimalt være 48 m. Rækkehusene kan opføres i to
etager svarende til en maksimal højde på 8 m, målt fra vejniveau til
kip og med en maksimal bredde på 9 meter.
Endegavle og skel mellem rækkehusene er defineret af “skiver”,
der skærer sig ind i landskabet. Skiverne sætter en takt i bebyggelsen og lægger sig på tværs af koternes hovedretning. Skiverne
og huset imellem skiverne skal opføres med hver deres udtryk.
Skiverne skal opføres i tunge materialer som tegl, natursten eller
indfarvet beton, mens husene mellem skiverne skal fremstå lyse
og åbne. Rækkehusene kan opføres med altan, tagterrasse og
indre gårdrum.
Rækkehusene set fra
adgangsvejen.
11
Gårdhavehusenes udformning
Gårdhavehusene er en tæt-lav bebyggelse, hvor bygningen er
placeret i skel. Gårdhavehusene er karakteriseret ved at bestå af
en præcist defineret have, der ligger på solsiden af bygningen og
som er delvist omkranset af en mur mod det omkringliggende
landskab. Gårdhavehusene kan sammenbygges i grupper indeholdende maks. 3 huse.
Alle husene placeres i mellem to landskabsrum, eksempelvis bøgelund og slette. Husene placeres i det nord-østlige hjørne af byggefeltet, for at sikre en gårdhave med de bedste solforhold. Den
maksimalt tilladte højde er 10 m defineret fra vejniveau og husene
kan opføres i op til 2 etager. Husene opføres med flade tage
og/eller med énsidig taghældning.
Bygningerne skal fremstå som stenhuse i tegl med vindues åbninger som kan udformes efter ”hul-i-mur” princippet. Facaderne kan
eventuelt filtses, men må ikke pudses eller fremstå i farverne gul
og hvid. Gårdhavehusene kan opføres med tagterrasse på både
på 1.sal og 2.sal.
Alle husene har et privat udeareal i form af en gårdhave defineret
af en mur eller beplantning mod det omkring liggende landskab.
Bygningerne kan også opføres med tagterrasser, altaner og atriumgårde.
Gårdhavehusene set fra
Herregårdshaven.
12
Villaernes udformning
Villaerne er en åben-lav bebyggelse, hvor bygningerne er store, lyse, solitære bygninger, der er med til at forstærke karakteren mod
alléen. På grund af bygningens placering inde på grunden, er der
have rundt om hele bygningen.
Villaerne skal placeres mellem to landskabsrum, eksempelvis alléen og sletten. Villaernes hovedfacade skal ligge parallelt med Henriksholms Alle. Villaerne skal opføres som enfamiliehuse. På enkelte af ejendommene er det dog tilladt at opføre dobbelthuse.
Villaerne skal placeres inden for principskitsens byggelinjer dvs.
med gadefacaden minimum 3 meter og maksimum 10 meter fra
parallelvejsskel. Villaernes dybde, det vil sige afstanden fra facadelinjen mod parallelvejen og til den facadelinje, der er tættest på
bagskel, må højst være 16 meter. Villaerne skal opføres min. 2,5
m fra naboskel. Villaerne opføres i 1 etage med mulighed for udnyttet tagetage eller 2 etager. Nord for Henriksholms Alle kan villaerne opføres i 1 – 2 etager med mulighed for udnyttet tagetage og
en samlet højde til tagryg på maksimalt 11 meter. Taghældningen
skal være maksimum 50 grader. Hvis byggeriet opføres i én etage
skal minimumshøjden til tagryg være 7 meter. Villaerne kan eksempelvis fremstå som stenhuse ligesom gårdhavehusene. Vinduerne kan udformes efter ”hul-i-mur” princippet og huset skal opføres i materialer som tegl, skiffer, natursten, indfarvet beton eller
pudsede facader og skal – i modsætning til gårdshavehusene –
fremstå i lyse nuancer.
Villaerne set fra Parallelvej.
13
Punkthusenes udformning
Punkthusene er etagehuse med vandret lejlighedsskel. Punkthusene har adgang til lejlighederne gennem et centralt trappetårn,
der betjener de tre punkthuse indenfor boliggruppen. De private
opholdsarealer er placeret på altaner, tagterrasser eller som private haver i stueetagen.
Husene skal placeres i rummet mellem mark/dalstrøg og højen. To
af de tre bygninger kan opføres i tre etager og én af dem i fire etager. Tre etagers bygninger kan opføres med en max højde på 11
m og 4 etagers bygninger kan opføres med en max højde på 14
meter. Trappe-/elevator-tårn kan opføres med en maksimal højde
på 16 meter jf. § 7.32.
Taget må maksimalt have en hældning på 30 grader. De 3 boligblokke skal udføres I samme materialer og farver. Facaderne skal
generelt fremstå transparente med store glaspartier. De lukkede
dele af facaderne kan beklædes med materialer såsom tegl, skiffer, træ, metal eller glas.
Etagehusene set fra nord.
14
Vejbetjening
Både de tre boligområder og Henriksholm er vejbetjent fra Henriksholms Alle med blinde boligveje. Ved udformningen af vejsystemet har det været vigtigt at undgå vejadgang til villaerne direkte fra
Henriksholms Alle. Derfor er der udlagt areal til en vej parallelt
med Henriksholms Alle, hvorfra villaerne vejbetjenes. De øvrige
boligområder er vejbetjent fra de blinde boligveje.
Både parallelvejene og boligvejene indrettes efter principperne i
shared space, der er en måde at udforme veje med meget begrænset trafik. Når man anvender shared space principperne blandes de forskellige trafikarter og trafikafviklingen skal foregå i gensidig respekt. I Henriksholm planlægges parallelveje og boligveje
udført uden fortov og cykelsti. Fodgængere, cykelister og billister
bevæger sig på det fælles vejareal. På dele af vejforløbet planlægges der etableret mulighed for gæsteparkering, men herudover
foregår parkering enten på fælles p-pladser eller på egen grund.
Rækkehusene har 2 p-pladser, som, hvis de er overdækkede, skal
udgøre en del af bygningernes samlede arkitektur. Der er også
mulighed for en ikke-overdækket p- plads på ankomstsiden. Der
skal i alt udlægges areal til 2 p-pladser.
15
Gårdhavehusene har 2 p-pladser, som, hvis de er overdækkede,
skal udgøre en del af bygningernes samlede arkitektur. Herudover
er der mulighed for parkering på ankomstarealet mod nord. Der
skal i alt udlægges areal til 2 p-pladser.
Villaerne har 2 p-pladser, som, hvis de er overdækkede, skal udgøre en del af bygningernes samlede arkitektur. Der er også mulighed for at parkere en bil uden overdækning i forhaven. Der skal i
alt udlægges areal til 2 p-pladser.
I forbindelse med punkthusene udlægges p-areal svarende til 1,5
p-plads pr. bolig samt handicapparkeringspladser.
Stier
Planen for Henriksholm udlægger to overordnede stier gennem
området. Den ene sti er den eksisterende dobbeltrettede cykelsti,
der løber langs Henriksholms Alle. Den anden løber gennem hovedaksen fra nordvest mod syd. Stien gennem aksen er en gangsti
med belysning og fast belægning.
De hovedstier der skal betjene boligområderne, ligger på boligvejene, der som nævnt er udformet efter shared space princippet.
Herudover etableres en række lokalstier, der skal sikre forbindelse
internt i Henriksholm.
Endelig kan der etableres trædestier rundt i området, der kun indebærer at græsset klippes.
16
Bevaring af bebyggelse
Hovedparten af den eksisterende bebyggelse i området har været
anvendt af Forsvarskommandoen. Syd for Henriksholms Alle ligger
Henriksholm, der er udpeget som bevaringsværdig. Bygningen er
opført i 1911 efter at den tidligere bygning på stedet nedbrændte.
Bygningen er opført i historicisme og er ved SAVE registreringen i
1992 blevet tildelt bevaringsværdi 3 og har dermed høj bevaringsværdi.
Henriksholm er områdets mest
markante bygning og er udpeget
som bevaringsværdig.
Villaerne har facade mod Henriksholms Alle, hvilket er med til at
understrege alléens karakter som boligvej. Enkeltvis er villaerne
ikke vurderet med en høj bevaringsværdi, og kan derfor erstattes
af ny bebyggelse, så længe den nye bebyggelse opføres på en
måde, som bevarer den eksisterende bebyggelsesstruktur langs
Henriksholms Alle.
I den nordvestlige del af lokalplanområdet ligger et bunkersanlæg,
der fortæller historien om militærets brug af området. Bunkeren
udgør et markant landskabselement og er med sin højde en vigtigt
udsigtspunkt i området. Lokalplanen fastlægger ikke bestemmelser
om den fremtidige anvendelse af bunkeren.
Landskabet og bevaring af beplantning
Landskabet omkring Henriksholm rummer meget store kvaliteter,
der er beskrevet i ”Landskabskatalog for Henriksholm i Vedbæk”
fra 2011.
Et centralt element i lokalplanen er udpegningen af syv landskabstyper. De syv landskabstyper er:
Herregårdshaven, der ligger i landskabsrummet syd for Henriksholm. Herregårdshaven skal fremstå med solitære, bredkronede
træer, der omkranser en velplejet prydplæne.
Sletten, der ligger i landskabsrummet i den sydvestlige del af lokalplanområdet. Sletten skal fremstå som et græsklædt åbent rum.
Forhøjningen, der ligger nord for Henriksholms Alle og bl.a. omkranser bunkersanlægget. Forhøjningen skal fremstå med grupper
af mindre og større træer og lave buske.
17
Bøgehegnet, der ligger i den syd-vestlige del af lokalplanområdet.
Bøgehegnet skal beplantes og plejes, så karakteren af bøgehegn
med solitære træer på flade af græs skabes.
Græsningsskoven, der ligger i den syd-østlige del af lokalplanområdet. Græsningsskoven skal beplantes og plejes, så karakteren af
græsningsskov med solitære træer på en bund af klippet græs
skabes.
Henriksholms Alle skal beplantes og plejes, så karakteren af Allé
med højstammede bøgetræer skabes.
Skoven, der ligger i den centrale del af lokalplanområdet. Skoven
er udlagt som fredsskov og skal bevares samt friholdes for bebyggelse.
Udover fredsskoven, er der udpeget et skovareal langs den østlige
del af Henriksholms Alle, samt en række solitære træer indenfor
området, som skal bevares.
Endvidere er udpeget flere mindre skovarealer samt en række
trægrupper, der kan bevares.
Vådområder og vandafledning
I området er der langs boligvejene udlagt areal til LAR (Lokal Afledning af Regnvand) render, der skal kunne afvande området ved
ekstremregns hændelser. LAR renderne leder vandet fra boligområderne til lavningen, der ligger i Sletten.
Lokalplanen og designmanualen
Sideløbende med udarbejdelsen af lokalplanen er der udarbejdet
en designmanual, der indeholder retningslinjer for og eksempler på
hvordan landsskabet bevares, hvordan bebyggelsen kan udformes
og hvordan veje, stier og byudstyr skal designes.
18
Designmanualen er en fælles aftale mellem kommunen, ejeren,
bygherren og beboerne om, hvordan Henriksholm planlægges at
se ud, når området er færdigudbygget. Designmanualen indeholder mere detaljerede anvisninger end lokalplanen.
Lokalplanens forhold til anden planlægning
Fingerplan 2007
Området ligger, som resten af kommunen, i Fingerplanens udpegning af "det ydre storbyområde (Byfingre)". Dette område er i den
overordnede planlægning karakteriseret som et bymæssigt område med høje tætheder.
Derudover ligger området indenfor det stationsnære område omkring Vedbæk Station.
Kommuneplan 2009
Lokalplanforslaget var ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2009, vedtaget den 24. juni 2009 i Rudersdal Kommunalbestyrelse, idet lokalplanen forudsætter at:
• Det maksimale etageantal i rammeområde VeB.17 Nord for
Henriksholms Alle – det vestlige område – øges fra 3 til 4,
• Anvendelsesbestemmelserne i Ve.B18 syd for Henriksholms
Alle suppleres med muligheden for åben lav bebyggelse, og
• Områdegrænsen justeres mellem rammeområde VeB.17 Nord
for Henriksholms Alle – det vestlige område og VeE3 nord for
Henriksholms Alle – det østlige område.
Derfor var lokalplanforslaget ledsaget af til Tillæg 10 til Kommuneplan 2009, hvor ovennævnte ændringer indgår.
Området er herefter omfattet af rammebestemmelse for to rammeområder:
• VeB.17 Nord for Henriksholms Alle – det vestlige område, der
udlægger området boligformål: Tæt lav-, etage- og åben lav
boliger. Liberale erhverv, kulturformål, institutioner samt fællesfaciliteter herunder café og restaurant.
• Ve.B18 syd for Henriksholms Alle, der udlægger området til
boligformål: Åben lav boliger, tæt lav boliger. I eksisterende
hovedbygning med umiddelbare omgivelser endvidere restaurant med udendørs servering, kursus, wellness- og sundhedsformål, fællesfaciliteter, kontor og liberale erhverv uden gene
for områdets boliger og uden udendørs oplag
Zonestatus
Hele lokalplanområdet overgik ved vedtagelsen af Lokalplan 220 til
byzone. Området forbliver i byzone.
Andre lokalplaner
Lokalplanområdet var tidligere omfattet af Lokalplan 220, der er
aflyst for Lokalplan 228’s område forbindelse med denne lokalplans endelige vedtagelse.
19
Naturbeskyttelsesloven
I lokalplanområdet findes en sø, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3.
Hele lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinjer på 300 m fra
skov, jfr. naturbeskyttelseslovens § 17. Byggelinjerne vil i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse blive søgt ophævet/reduceret for at muliggøre ny bebyggelse i området. Indtil en
reduktion/ophævelse er sket, kan kommunalbestyrelsen dispensere fra skovbyggelinjerne.
Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil:
• Vedrørende placering af bygninger, skure, campingvogne og
lignende på arealer inden skovbyggelinjen, jfr. lov om naturbeskyttelse.
• Vedrørende ændringer af den naturlige tilstand af søer og vådområder omfattet af lov om naturbeskyttelse.
Fredningsforhold
Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger, hverken i henhold
til, bygningsfredningslovgivningen eller i henhold til naturbeskyttelsesloven.
De tilstødende arealer syd, nord og vest for lokalplanområdet er
enten omfattet af Maglemosefredningen eller er under fredning via
Vedbæk-Smidstrupfredningen.
Bevaring af bebyggelse
Lokalplanen indeholder bestemmelser, der sikrer at, den eksisterende oprindelige hovedbygning "Henriksholm" fra 1911 ikke må
nedrives.
Fredskovsforhold
I området er der arealer hvor på der er noteret fredskovpligt. Skovbyggelinjen i forhold til fredskovsarealet søges reduceret i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen.
Kystplanlægning
Lokalplanområdet er beliggende indenfor den 3 km brede kystnærhedszone men bag eksisterende bebyggelse, hvorfor det vurderes at planen ikke vil have visuel påvirkning af kysten.
Trafikplanlægning
Lokalplanområdet gennemskæres af Henriksholms Alle som i
kommuneplan 2009 er klassificeret som trafikvej. Langs den sydlige side af Henriksholms Alle er etableret en cykel- og gangsti som
i Kommuneplan 2009 er klassificeret som separat sti.
Vejbyggelinjer
I Kommuneplan 2009 fastlægges en generel vejbyggelinie langs
trafikveje på 5 m. For at sikre at Henriksholms Alles skovvejskarakter udlægger lokalplanen en vejbyggelinje på 10 m. fra vejskel.
20
Parkering
Kommuneplanen fastlægger, at der til tæt-lav boliger skal udlægges 1,5 p-plads pr bolig.
Til åben-lav boliger skal anlægges mindst 2 p-pladser. Ved nybyggeri skal udlægges areal til placering af carport/garage.
For erhverv, kontor, institutioner m.v. skal der som minimum udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal med mindre området er stationsnært eller andet bestemmes i rammerne for områdets lokalplanlægning.
Til institutioner skal der som udgangspunkt mindst udlægges 1 pplads pr. 5 børn.
Vandforsyningsplan
Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S
vandforsyningsområde.
Spildevandsplan
Lokalplanområdet ligger inden for et kloakopland, der er med i den
kommunale spildevandsplan.
Varmeforsyning
Området ligger i de af varmeforsyningsplanen omfattede områder
til kollektiv varmeforsyning.
Klima- og energipolitik
I overensstemmelse med kommunens klima- og energipolitik fastsættes der bestemmelser for bl.a. anvendelse af alternative energiformer som f.eks. opsætning af solceller, jordvarme etc.. Derudover stilles der krav til at nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, således at ny bebyggelse skal opfylde den energiklasse
med det laveste energiforbrug, der er fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse.
Klimaændringer
Med henblik på at imødegå virkninger af stigende vandstande,
fastsættes en laveste sokkelkote på mindst 1,5 meter DVR90.
Støjforhold
Området er ikke påvirket af jernbanestøj eller rystelser fra jernbaner (Kystbanen).
Vådområder, lavbundsarealer og søer
I området er udpeget to områder til lavbundsarealer. På lavbundsarealer skal byggeri og anlæg så vidt muligt undgås. Eventuelt
nødvendigt byggeri og anlæg skal udformes, så det ikke forhindrer,
at et lavbundsareal i fremtiden kan etableres som vådområde eller
eng.
Drikkevandsinteresser
Lokalplanens område er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser.
21
Geologisk interesseområde
Hele området syd for Henriksholms Alle er udpeget som geologisk
interesseområde. I dette område må ikke foretages markante visuelle ændringer som slører landskabet, herunder skovrejsning, terrænændringer, jorddeponering, dræning, dominerende byggeri eller manglende naturpleje.
Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning
Der er ikke fredede fortidsminder i rammelokalplanens område.
Men der er registreret arkæologiske fund i området omkring Maglemosen. I den østlige del af Maglemosen er der rester af bopladser fra stenalderen. I skovområderne nordvest og syd for området
er der mange bevarede gravhøje. Hørsholm Egns Museum har
tidligere foretaget en arkivarisk kontrol og en besigtigelse af området og på det grundlag vurderet, at der er arealer, hvor der kan
være arkæologiske interesser. Ved efterfølgende prøvegravninger
er der opdaget nye arkæologiske fund. Museet har foretaget nærmere arkæologiske undersøgelser på disse områder, og efterfølgende frigivet arealerne til jordarbejder.
I tilfælde af der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes
jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af museumslovens § 27,
og arbejdet skal stoppes og museet tilkaldes.
Servitutter
Servitutter som er uforenelige med lokalplanen fortrænges af lokalplanen ved dens vedtagelse af Kommunalbestyrelsen.
Miljøvurdering
I forbindelse med at Forslag til Kommuneplan 2009 samt Masterplanen for Forsvarskommandoen i Vedbæk var fremlagt i offentlig
høring i foråret 2009, blev planlægningen for Forsvarskommandoens tidligere arealer i Vedbæk (nu benævnt Henriksholm) miljøvurderet på baggrund af de foreslåede rammebestemmelser for
byudviklingsområdet samt Masterplanen.
Som konklusion på miljøvurderingen blev der anbefalet et overvågningsprogram for at sikre, at der i den fortsatte planlægning for
området bliver fulgt op på eventuelle problemer på følgende punkter:
• Den uundgåelige visuelle påvirkning af de landskabelige værdier
• Evt. påvirkning af grundvandet
• Evt. påvirkning af de fredede og beskyttede områder nord og
syd for rammeområdet
• Status for de grønne kiler i området og forbindelser til øvrige
grønne kile og områder
22
• Støj, reduceret trafiksikkerhed, barriereeffekt og oplevet utryghed samt andre gener fra trafikken
• Konsekvenser for dyre- og plantelivet af den øgede færdsel i
området
• Evt. påvirkning af områdets geologi
I forbindelse med planlægningsarbejdet for området, er der ud
over Rammelokalplan 220 og Lokalplan 228, udarbejdet et landskabskatalog og en designmanual, hvori de ovenstående anbefalinger om overvågningsprogram er iagttaget.
Der er således sikret, at den uundgåelige visuelle påvirkning af
landskabet er minimeret ved udpegning af såvel grønne kiler og
enkeltstående træer, der skal bevares.
Derudover er der rejst fredningssag på arealet nord for lokalplanområdet. I denne forbindelse er der ved byggefelters placering og
bevaring af trægrupper sikret, at uheldig påvirkning er undgået.
Inden for lokalplanområdet er der udover fredskovsarealet sikret
store ubebyggede grønne områder, enten som slette eller som
bevoksning i form af træer eller buskadser.
Lokalplanen giver mulighed for, at der i detailprojekteringen af trafiksystemet kan opnås trafiksikre løsninger.
Forholdene for dyrelivet forbedres væsentligt, idet det eksisterende
2 meter høje trådhegn omkring området fjernes, hvilket giver en
bedre sammenhæng til de omkringliggende fredede (/under fredning) landzonearealer.
Som det fremgår af screeningsskemaet vurderes det ikke, at
grundvand og geologi påvirkes væsentligt af planen.
På baggrund af screeningen samt ovenstående redegørelse vurderes det, at planen ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004).
23
Tillæg 10 til Kommuneplan 2009
Kommunalbestyrelsen vedtog den 28. november 2012 følgende
bestemmelse for lokalplanlægningen for område Ve.B17 Nord for
Henriksholms Alle – det vestlige område samt for område Ve.B18
syd for Henriksholms Alle, til erstatning for bestemmelser vedtaget
den 24. juni 2009.
Ve.B17
Ve.E3
Ve.B18
Bestemmelserne for Ve.B17 nord for Henriksholms Alle – det vestlige område:
Rammenummer
Rammenavn
Områdets anvendelse
Fremtidig zonestatus
Eksisterende zonestatus
Bebyggelsens omfang og
udformning
Maksimal bebyggelsesprocent
Opholds- og friarealer
Maksimalt antal etager
Notater
Minimum grundstørrelse i m2
Generel anvendelse
Ve.B17
Nord for Henriksholms Alle - det vestlige område.
Tæt lav-, etage- og åben lav boliger. Liberale erhverv,
kulturformål, institutioner samt fællesfaciliteter herunder café og restaurant.
Byzone
Byzone
Etageboliger opføres med max. fire etager, tæt lav og
parcelhuse opføres med max. to etager.
16 for området
En del af grundarealet kan indgå i det fælles friareal
4
Området er stationsnært.
1000
Boligområde
Bestemmelserne for område Ve.B18 syd for Henriksholms Alle:
Rammenummer
Rammenavn
Områdets anvendelse
Fremtidig zonestatus
Eksisterende zonestatus
Maksimal bebyggelsesprocent
Opholds- og friarealer
Maksimalt antal etager
Notater
Minimum grundstørrelse i m2
Generel anvendelse
24
Ve.B18
Syd for Henriksholms Alle.
Tæt lav boliger og åben lav boliger. I eks. hovedbygning med umiddelbare omgivelser endvidere restaurant
med udendørs servering, kursus, wellness- og sundhedsformål, fællesfaciliteter, kontor og liberale erhverv
uden gene for områdets boliger og uden udendørs
oplag.
Byzone
Byzone
14 for området
Arealer vist med grøn signatur i afsnit under "Områder"
om Vedbæk skal henligge som åbne grønne kiler med
overdrevspræg og må ikke bebygges.
2
Området er stationsnært.
400
Boligområde
Kommunalbestyrelsen vedtog yderligere, at afgrænsningen mellem rammeområderne Ve.B17 nord for Henriksholms Alle – det
vestlige område og Ve.E3 nord for Henriksholms Alle – det østlige
område justeres til en placering som vist med grøn streg på nedenstående kort.
Ve.B17
Ve.E3
25
26
Lokalplanens bestemmelser
Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle.
I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 937 af
24. september 2009 med senere ændringer, fastlægges følgende
bestemmelser for det i § 2 nævnte område:
§1
Lokalplanens formål
1.1
Det er lokalplanens formål:
• at sikre, at der kan opføres en blandet boligbebyggelse til
helårsbeboelse med henblik på at opnå et samlet boligområde af høj arkitektonisk kvalitet
• at fastlægge principperne for bebyggelsens udformning
og placering, herunder hvilke bygningstypologier der kan
opføres, med henblik på at opnå et harmonisk og sammenhængende boligområde
• at fastlægge principperne for områdets infrastruktur, herunder veje og stier samt parkeringsforhold, med henblik
på at etablere en sikker trafikbetjening
• at sikre og styrke områdets landskabelige karakter og
kvaliteter, herunder udpegning af områder der med afsæt
i områdets særlige landskabelige kvaliteter skal friholdes
for bebyggelse
• at udpege bevaringsværdig bebyggelse og bebyggelsesstruktur, samt at muliggøre eventuel nedrivning af øvrig
bebyggelse
§2
Lokalplanens afgrænsning og zonestatus
2.1
Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter
del af matr.nr.: 1eo, 1eq, 3e, 3h, 3o, 3p alle Vedbæk by,
Vedbæk og del af matr.nr. 7000z, Vedbæk by, Vedbæk,
samt alle parceller, der efter den 9. februar 2012 udstykkes
fra de nævnte ejendomme.
2.2
Området deles i områderne A-F, som vist på kortbilag 2.
2.3
Området forbliver i byzone.
§3
Områdets anvendelse
3.1
Inden for område A som vist på kortbilag 2, skal bebyggelsen opføres som åben-lav, tæt-lav eller etagebebyggelse til
helårsbeboelse.
27
3.2
Inden for område B som vist på kortbilag 2, skal bebyggelsen opføres som åben/lav eller tæt/lav bebyggelse til helårsbeboelse.
3.3
Inden for område C som vist på kortbilag 2, skal bebyggelsen opføres som åben/lav og tæt/lav bebyggelse til helårsbeboelse.
3.4
Inden for område A3 og B3, som vist på kortbilag 2, kan der
endvidere opføres dobbelthuse.
3.5
Inden for område D som vist på kortbilag 2, kan der alene i
den eksisterende hovedbygning Henriksholm indrettes liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant, undervisning,
offentlige pleje- og botilbud, sundhedsorienterede virksomheder, som hospital, motions- og sundhedscenter mv., kultur- og idrætsformål og boliger til helårsbeboelse.
3.6
Område E som vist på kortbilag 2, skal henligge som enten
åben slette, park, fredsskov eller uplejet grønt område for
hele Henriksholm.
Igennem område E kan etableres en rekreativ akse, hvor i
der kan etableres fælles opholds- og aktivitets arealer. Note 1
Den eksisterende underjordiske bunker i område E kan anvendes til depotrum for områdets boliger, lagerfunktioner,
udstillinger, oplevelsesattraktioner eller andet, som er foreneligt med områdets anvendelse.
3.7
Område F som vist på kortbilag 2, skal anvendes til offentlig
vej.
3.8
Inden for område A1, B1 og C1 skal bebyggelsen opføres
som rækkehuse.
3.9
Inden for område B2 og C2 skal bebyggelsen opføres som
gårdhavehuse. Indenfor den østligt beliggende del af område
B2 kan der dog tillige opføres rækkehuse.
3.10 Inden for område A3 og B3 skal bebyggelsen opføres som
villaer.
3.11 Inden for område A4 skal bebyggelsen opføres som etagebebyggelse. Inden for den del af A4, der ligger vest for aksen, kan der dog alternativt opføres rækkehuse.
3.12 Inden for området skal udlægges areal til containerplads,
herunder opstilling af containere til papir og flasker, som vist
på kortbilag 3.
3.13 Småbygninger til brug for drift af områdets friarealer kan placeres i tilknytning til containerpladsen, som vist på kortbilag
3.
Note 1
28
I designmanualen er der nærmere angivet hvilke faciliteter og aktiviteter,
der kan placeres i de arealer, der knytter sig til aksen.
§4
Matrikulære forhold
4.1
Udstykning inden for lokalplanområdet må kun ske i overensstemmelse med en samlet udstykningsplan, der er i
overensstemmelse med den retningsgivende illustrationsplan, kortbilag 2. Udstykningsplanen viser, hvordan området
kan udstykkes i storparceller.
I forbindelse med udbygningen af området, skal yderligere
udstykning ske efter nedenstående retningslinjer.
4.2
Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1
Den enkelte ejendom må ikke udstykkes med et areal der er
mindre end 400 m2, hvoraf maksimalt 175 m2 kan indgå i fællesarealet.
4.3
Inden for de enkelte bolig grupper må grunde højest udstykkes med en bredde på 9 m.
4.4
Inden for hver boliggruppe, som fremgår af kortbilag 4, kan
udstykkes 3-6 grunde.
4.5
Hver boliggruppe må maksimalt have en samlet bredde på
48 m.
4.6
4.7
4.8
4.9
Gårdhavehusene – område B2 og C2
Den enkelte ejendom må ikke udstykkes med et samlet areal, der er mindre end 1.000 m2, hvoraf mellem 500 m2 og
700 m2 kan indgå i fællesarealet. Hertil skal tillægges et adgangsareal, som skal udlægges i en bredde af 5 meter og en
længde af maksimalt 50 m som vist på kortbilag 4. De enkelte ejendomme kan udstykkes med varierede former som vist
på kortbilag 4. Grundstykkerne skal dog være mindst 15 m
på den korteste side.
Gårdhavehusene kan sammenbygges i grupper på op til 3
huse. Der skal være en passage på mindst 2,5 m mellem de
enkelte grupper af gårdhavehuse.
Villaerne – område A3 og B3
Villagrundene skal udstykkes med en minimums grundstørrelse på 1.000 m2, hvoraf maksimalt 300 m2 kan indgå i fællesarealet. Grunde hvor der kan tillades opført dobbelthuse,
skal dog udstykkes med en minimums størrelse på 2.000 m2,
hvoraf maksimalt 1.100 m2 kan indgå i fællesarealet som vist
på kortbilag 4.
Ved udstykning af grunde med dobbelthuse skal det tilstræbes at de to grunde får en nogenlunde ens størrelse.
Punkthuse – område A4
4.10 Området kan udstykkes i op til fem grunde, således at hver
grund indeholder et byggefelt, som vist på kortbilag 4.
Henriksholm – område D
4.11 Område D kan udstykkes i overensstemmelse med principperne i 4.1.
29
De ubebyggede arealer – område E
4.12 Arealerne inden for område E kan udstykkes som beskrevet i
4.1.
Vejareal – område F
4.13 Område F kan ikke udstykkes yderligere.
§5
Vej-, sti- og parkeringsforhold
5.1
Der udlægges areal til følgende veje:
Vejene A-A, B-B, C-C, D2-D2, D3-D3, E2-E2 og F2-F2, som
vist på kortbilag 3. Alle de nævnte veje udlægges i en samlet
bredde af 10,0 m, hvoraf minimum 5 m er kørebane, 1,5 m
er græsrabat, 1 m er LAR-rende Note 2 og 2,5 m er græsrabat/
græsarmeret parkeringsareal med mulighed for parkering af
op til tre biler pr. P-enhed. Note 3
5.2
Der udlægges endvidere areal til følgende veje:
D1-D1, E1-E1 og F1-F1, som vist på kortbilag 3. De nævnte
veje udlægges i en samlet bredde af 7,7 m, hvoraf 6 m er
kørebane og mindst 1,7 m er græsrabat mod Henriksholms
Alle.
5.3
Den eksisterende cykelsti langs Henriksholms Alle fastholdes. Henriksholms Allé fastholdes i sin nuværende placering
og form.
5.4
Der kan som et trafiksikkerhedsmæssig tiltag anlægges en
helle på det på kortbilag 3 markerede sted på Henriksholms
Alle, hvor den nord-sydgående hovedsti krydser vejen.
5.5
Der udpeges vejtilslutninger til nye veje på de steder, der er
vist med signatur på kortbilag 3. Ved projektering af tilslutningerne skal der tages særligt hensyn til trafiksikkerheden,
idet der krydses en dobbeltrettet cykelsti.
5.6
Der udlægges areal til følgende offentligt tilgængelige stier:
a-a og b-b, der udgør aksen gennem området, samt c-c, d-d,
e-e og f-f, som vist på kortbilag 3. Alle stier udlægges i en
samlet bredde af 2,5 m. Herudover kan der etableres trædestier i princippet som vist på kortbilag 3.
5.7
I forbindelse med vejene nævnt i 5.1 udlægges areal til vendepladser på de med signatur på kortbilag 3 viste steder.
Vendepladser udlægges med en diameter på mellem 7 og
14 m.
5.8
Der skal udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til
erhverv, kontor, institutioner m.v.
Note 2
Note 3
30
Vedrørende LAR, se redegørelsen side 18.
Der udlægges ikke separat fortov eller sti langs vejen, idet vejen udlægges
efter principperne i shared space. Om shared space se redegørelsen side
15.
5.9
Der skal udlægges 1 p-plads pr. 5 børn i forbindelse med institutioner.
5.10 Generelt for alle delområder gælder, at overdækkede parkeringsarealer skal integreres som en del af den samlede arkitektur på den pågældende ejendom.
Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1
5.11 Parkering inden for området skal foregå på egen grund.
5.12 Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig på den enkelte ejendom, hvoraf den ene skal etableres som en del af bygningens arkitektur på den pågældende ejendom.
Gårdhavehusene – område B2 og C2
5.13 Vejadgangen til den enkelte ejendom skal ske som vist på
illustrationsplanen.
5.14 Adgangsarealet skal ligge nord eller øst for bygningen som
vist på illustrationsplanen.
5.15 Parkering inden for området skal foregå på egen grund.
5.16 Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig på den enkelte ejendom, hvoraf den ene skal etableres som en del af bygningens arkitektur på den pågældende ejendom.
Villaerne – område A3 og B3
5.17 Vejadgangen til de enkelte parceller skal ske fra parallelvej.
5.18 Parkering inden for området skal foregå på egen grund.
5.19 Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig på den enkelte ejendom, hvoraf den ene skal etableres som en del af bygningens arkitektur på den pågældende ejendom.
Punkthusene – område A4
5.20 Der skal udlægges 1,5 p-plads pr. bolig i forbindelse med
adgangsvejen, i princippet som vist på kortbilag 3.
§6
Tekniske anlæg
6.1
El-transformerstationer, måle- og trykregulatorer for fremføring af gas til kvarterets forsyning og pumpestationer med et
areal over 10 m2 og en højde over 1,80 m skal ved placering
og udformning tilpasses områdets karakter og godkendes af
kommunalbestyrelsen.
6.2
Fritstående antennemaster, vindmøller og lignende må ikke
opstilles. Parabolantenner på bygninger må ikke kunne ses
fra landskabet.
6.3
Udstyr til mobiltelefoni kan etableres som en integreret del af
elevatortårnene på punkthusene.
31
6.4
Al bebyggelse i området skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, eller områdets decentrale forsyning. Note 4
6.5
Ny bebyggelse indenfor området skal udføres som lavenergibebyggelse. Note 5
§7
Bebyggelsens omfang og placering
7.1
Bebyggelsen skal placeres inden for de på kortbilag 4 med
signatur viste byggefelter.
7.2
Inden for område A kan der maksimalt opføres og indrettes i
alt 8.766 m2, inden for område B, C og D kan der maksimalt
opføres og indrettes i alt 15.802 m2. I etagearealet medregnes ikke altaner og atriumgårde. Note 6
7.3
Ved maksimal udnyttelse af byggemulighederne for villaer og
rækkehuse nord for Henrikholms Alle, kan den samlede
maksimale byggemulighed medføre, at de med krydsskravering markerede bygninger i byggefelt A4 må udelades.
7.4
Langs Henriksholms Alle udlægges en vejbyggelinje på 10 m
fra vejskel, som vist på kortbilag 4. Inden for denne vejbyggelinje må ikke opføres ny bebyggelse.
7.5
Nyt byggeri i alle delområder skal opføres med en sokkelkote på mindst 1,5 meter DVR90.
7.6
Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1
Etagearealet for det enkelte rækkehus må ikke overstige 210
m2.
7.7
Rækkehusene skal ligge inden for de på kortbilag 4 viste
byggefelter.
7.8
Bebyggelsens husdybde fra facaden på ankomstsiden til
facaden på terrassesiden må maksimalt være 14 m.
7.9
Mellem de enkelte boliggrupper skal etableres kileformede
kig ud over det omkringliggende landskab, i princippet som
vist med signatur på kortbilag 4. Kilerne skal have en bredde
på mindst 3 m på det smalleste sted.
7.10 Bebyggelsen inden for området må ikke opføres i mere end
2 etager.
7.11 Rækkehusene skal placeres med ankomstsiden mod ankomstvejen.
Note 4
Note 5
Note 6
32
Tilslutningen til kollektiv varmeforsyning er ikke til hinder for, at der i bebyggelsen etableres alternative energiløsninger.
Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der opfylder den energiklasse med det laveste energiforbrug, fastsat i gældende bygningsreglement
på tidspunkt for ansøgning om byggetilladelse.
Vedr. beregning af etageareal i øvrigt henvises til Bygningsreglement 10,
Bilag B.1.1.3.
7.12 Højden til tagryg må højest være 8,0 m målt fra vejens niveauplan og facadehøjden i første række mod Maglemosen
må højest være 6,5 m.
7.13 Såfremt det kan dokumenteres, at der ikke vil ske oversvømmelse ved ekstrem regn, kan der etableres kælder.
Gårdhavehuse – område B2 og C2
7.14 Etagearealet for det enkelte gårdhavehus må ikke overstige
250 m2 og det bebyggede areal må højest optage 50 % af
byggefeltet.
7.15 Gårdhavehusenes samlede højde målt fra et af kommunalbestyrelsen godkendt vejniveau, må ikke overstige 10 m.
7.16 Bebyggelsen inden for området må ikke opføres i mere end
2 etager med mulighed for kælder. Bebyggelsen i delområde
C2 må kun opføres i én etage med mulighed for kælder.
7.17 Bebyggelsens facader mod nord og øst skal opføres i byggefeltets nordlige og østlige afgrænsning.
7.18 Bebyggelsen skal fremstå med flade tage og/eller med ensidig taghældning.
Villaerne – område A3 og B3
7.19 Etagearealet for den enkelte villa må for grunde med et nettoareal under 900 m2 ikke overstige 250 m2 og for grunde
med et nettoareal over 900 m2 ikke overstige 350 m2.
7.20 På grunde med et nettoareal over 900 m2, vist med signatur
på kortbilag 4,kan der opføres dobbelthuse.
7.21 Villaerne skal placeres med den længste facade mellem
byggelinjen 3 m fra skel og byggelinjen 10 m fra skel til parallelvej, som vist på kortbilag 4. Villaernes dybde, det vil sige afstanden fra facadelinjen eksklusiv eventuelle tilbygninger i form af garager og lignende mod parallelvejen og til den
facadelinje, der er tættest på bagskel, må højst være 16 meter, som vist på kortbilag 4. Kravet om byggelinje mod parallelvej og længste facade mod Henriksholms Alle gælder ikke
den på kortbilag 4 med stjerne markerede bygning, jf. kortbilag 4 og 7.
7.22 Villaerne skal opføres min. 2,5 m fra naboskel.
7.23 Bebyggelsen kan opføres i 1 etage med mulighed for udnyttet tagetage eller 2 etager. Nord for Henriksholms Alle kan
villaerne opføres i op til to etager med mulighed for udnyttet
tagetage. Den samlede højde må ikke overstige 11 m. Opføres bebyggelsen i 1 etage, skal taget udføres med høj rejsning. Der vil kunne etableres kælder under alle villaer.
7.24 Højde til tagryg skal minimum være 7 m.
7.25 Garage skal opføres som en integreret del af arkitekturen.
33
7.26 Taghældningen skal være maksimum 50 grader.
Punkthuse – område A4
7.27 Inden for hvert byggefelt i område A4 vist med signatur på
kortbilag 4, kan der opføres 2 bygninger i maksimum 3 etager og én bygning i maksimum 4 etager. De 3 bygninger skal
sammenbygges i et trappe/elevatortårn.
7.28 Hver af de fem byggefelter inden for område A4 skal have en
samlet diameter på maksimum 40.
7.29 Hver enkelt af de tre bygninger inden for byggefeltet skal
kunne indskrives i et rektangel på 16 x 10 m.
7.30 Inden for hvert enkelt byggefelt kan der maksimalt opføres
1.300 m2 etageareal.
7.31 Den samlede højde for punkthuse i 3 etager må ikke overstige 11 m. Den samlede højde for punkthuse i 4 etager må ikke overstige 14 m. Højden måles fra byggeriets niveauplan.
Trappe- og elevatortårne må dog opføres i en samlet højde
på 16 m målt fra niveauplan.
7.32 De 3 og 4 etagers bygninger må ikke opføres højere end
kote 30,0 DVR og trappetårnene må ikke opføres højere end
kote 32,0 DVR. Note 7
7.33 Taghældningen må maksimalt være 30 grader.
7.34 På bygninger i 3 etager kan der etableres tagterrasser.
7.35 I tilknytning til boliger i stueetagen kan der etableres haver.
§8
Bebyggelsens ydre fremtræden
8.1
Anvendelse af zink eller kobber til tagflader, inddækning,
tagrender og nedløbsrør, skal godkendes af Kommunalbestyrelsen, så risikoen for forurening i forbindelse med afledning og nedsivning af regnvand lokalt minimeres.
8.2
På tagflader, hvor det skønnes hensigtsmæssigt, og hvor det
ikke strider mod andre bestemmelser, kan der med henblik
på tilbageholdelse af regnvand anvendes grønne, bæredygtige tage som f.eks. mos-/sedumtage.
8.3
8.4
Note 7
34
Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1
De mure, der adskiller de enkelte bygninger, skal opføres i
tunge materialer som tegl, natursten eller indfarvet beton i
mørke grålige og brune nuancer.
Alle bygninger inden for den enkelte boliggruppe skal opføres i samme materialer og farver, så den enkelte boliggruppe
udgør en arkitektonisk helhed.
”Otte-tallet” har taghøjde i kote 29,82 DVR, medens trappetårnene har en
højde på 32,02 DVR.
8.5
Der må ikke etableres vinduer i de mure som er beskrevet i
8.3, bortset fra at der i de frie endegavle kan placeres et vindue i én etage med en maksimal bredde på 2 m, uden at
skivevirkningen derved brydes.
8.6
Facaderne på bygningerne mellem de i 8.3 nævnte mure,
skal udføres i hvide, lysegule, lysebrune eller lysegrå materialer.
8.7
Anden etage dvs. facader og tage samt eventuelle flunker,
kan udføres i samme materialer og skal fremstå lyse. Materialerne kan være let plade materiale, skiffer, metal, glas, fliser eller tegl, dog ikke glaserede tegl.
8.8
Ovenlys må ikke være synlige fra det omkringliggende landskab.
8.9
I område B1 og C1 må ikke etableres vinduer i kælderfacaden mod landskabet.
8.10 Som det fremgår af kortbilag 4 skal bygningerne sammenbygges i skel.
8.11 På såvel adgangssiden som på siden mod landskabet skal
højden af den mur, der udgør adskillelsen, være minimum 1
m i hele grundens dybde.
8.12 Mellem de enkelte mure nævnt i 8.3, kan der anlægges henholdsvis have og terrasse, som vist på kortbilag 4.
8.13 Den primære terrasse/have kan, af hensyn til solorienteringen, anlægges mod adgangssiden.
8.14 Haven nævnt i 8.13 skal have en skarp kant mod landskabet
med en højde på minimum 15 cm og maksimum 80 cm.
8.15 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen.
Gårdhavehuse – område B2 og C2
8.16 Bygningerne skal fremstå tunge og i naturfarver. Bygningerne skal opføres i tegl og må ikke fremstå pudsede eller i farverne gul og hvid.
8.17 Tagflader på ny bebyggelse skal udføres i skiffer, let plademateriale, tagpap, tegl eller lignende, dog ikke glaserede
tegl.
8.18 Vinduesarealet i bygningernes nordvendte facader må maksimalt andrage 30 % af de nordvendte facaders samlede
areal.
8.19 Vinduesarealet i bygningernes sydvendte facader må maksimalt andrage 80 % af de sydvendte facaders samlede areal.
35
8.20 Døre og vinduer udføres uden sprosser.
8.21 Der kan etableres tagterrasser i 2. beboelseslag.
8.22 Eventuelle ovenlysvinduer må ikke kunne ses fra det omkringliggende landskab.
8.23 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen.
Villaerne – område A3 og B3
8.24 Villaerne skal opføres i materialer som tegl, skiffer, natursten, indfarvet beton, filtsede eller pudsede facader og skal
fremstå i hvide, lysegule, lysebrune eller lysegrå nuancer.
8.25 Tagflader på ny bebyggelse skal udføres i skiffer, tegl, tagpap, let plademateriale eller lignende.
8.26 Døre og vinduer skal udføres i træ eller metal.
8.27 Ved etablering af tagterrasser skal værn udføres som en
fortsættelse af facaden eventuelt i glas.
8.28 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen.
Punkthusene – område A4
8.29 Alle punkthusene indenfor hele område A4 skal udføres i
samme materialer og farver, så de kommer til at udgøre en
arkitektonisk helhed.
8.30 Facaderne skal generelt fremstå transparente med store
glaspartier. De lukkede dele af facaderne kan beklædes med
materialer såsom tegl, skiffer, træ, metal eller glas. Bebyggelsen skal fremstå i grå, mørkerøde, brune eller gule nuancer.
8.31 Solafskærmning skal udføres i metal, træ eller i samme materiale og farve som facaden i øvrigt.
8.32 Tage skal udformes med terrassebelægning, sedum, let plademateriale eller tagpap.
8.33 Det skal gennem placeringen af vinduerne sikres, at der ikke
opstår indbliksgener.
8.34 Der kan etableres tagterrasser ovenpå de 3-etagers bygninger, men de skal afskærmes, så indbliksgener til naboen
undgås.
8.35 Altanernes værn udføres i glas, alternativt i samme detaljering/farve/materiale som facaden.
36
8.36 Trappe-/elevatortårn skal fremstå transparent og kan eksempelvis etableres som en vinterhave. Min. 70 % af den frie
facades areal skal udføres i glas.
8.37 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen.
§9
Bevaringsværdig bebyggelse
9.1
Den på kortbilag 1 med rød farve markerede hovedbygning
til Henriksholm udpeges som bevaringsværdig bebyggelse
og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse.
§ 10 Landskabet og bevaring af beplantning
10.1 Landskabet opdeles i følgende syv typer:
Forhøjningen
Skoven
Bøgehegnet
Græsningsskoven
Sletten
Herregårdshaven
Alléen,
som det fremgår af kortbilag 5.
10.2 Den på kortbilag 5 viste skov skal bevares og friholdes for
bebyggelse.
10.3 De på kortbilag 5 med signatur viste landskabstyper: Herregårdshave, Slette og den centrale del af Forhøjningen i område E skal friholdes for bebyggelse og skal beplantes og
plejes, så karakteren af hhv. Herregårdshave med solitære
bredkronede træer omkransende en velplejet prydplæne,
Slette med et græsklædt åbent rum og Forhøjning med grupper af mindre og større træer og lave buske opretholdes i
overensstemmelse med designmanualen for området.
10.4 Den på kortbilag 5 med signatur viste landskabstype Bøgehegn i område B, skal beplantes og plejes, så karakteren af
bøgehegn med solitære træer på flade af græs skabes, i
overensstemmelse med designmanualen for området.
10.5 Den på kortbilag 5 med signatur viste landskabstype Græsningsskov i område C, skal beplantes og plejes, så karakteren græsningsskov med solitære træer på en bund af klippet
græs skabes, i overensstemmelse med designmanualen for
området.
10.6 Den på kortbilag 5 med signatur viste landskabstype Alléen i
område F, skal beplantes og plejes, så karakteren af allé
37
med højstammede bøgetræer skabes i overensstemmelse
med designmanualen for området.
10.7 Skovplantning og solitære træer markeret med signatur på
kortbilag 6 skal bevares og må ikke fjernes uden kommunalbestyrelsens tilladelse.
10.8 Den på kortbilag 6 markerede beplantning, som under benævnelsen beplantning der kan bevares, kan fjernes, såfremt den er til hinder for ny bebyggelse eller lign. På al beplantning kan foretages almindelig træpleje, såsom beskæring af døde og døende grene.
10.9 Der må ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse foretages
terrænreguleringer eller etableres befæstelse inden for et
areal svarende til projektionen af de på kortbilag 6 bevaringsværdige træers kronekant. Ved fældning/fjernelse af et
eller flere af disse bevaringsværdige træer eller bevoksninger, f.eks. på grund af sygdom, skal der foretages genplantning efter nærmere aftale.
10.10 Ved byggeri eller andet større anlægsarbejde skal særligt
udpegede bevaringsværdige træer og anden bevoksning
skærmes effektivt af langs et areal, der svarer til projektionen
af træets eller bevoksningens krone for at undgå skader på
træerne, bevoksningen og deres rødder.
10.11 De på kortbilag 6 viste kig skal i princippet holdes åbne for
bebyggelse og beplantning, så der opnås visuel sammenhæng mellem lokalplanens område og det omgivende landskab.
10.12 I lokalplanens afgrænsning mod Maglemosen i syd kan ske
en udtynding i den eksisterende bevoksning. Dette kan ske
under forudsætning af, at der i princippet som vist på kortbilag 6, bevares et antal af de eksisterende fuldkronede træer,
som sikrer en grøn overgang mellem de to områder, uden at
danne et massivt grønt beplantningsbælte.
§ 11 Vådområder og vandafledning
11.1 I det omfang jordbundsforholdene tillader det, skal regnvand
nedsives på egen grund.
11.2 I delområderne B og C kan der anlægges grøfter til afvanding af regnvand (LAR render). Grøfterne skal placeres i
princippet som vist på kortbilag 6. Grøfterne anlægges med
en skråningshældning svarende til 1 på 2 og beplantes med
græs, så de får et landskabeligt udtryk. Grøfter kan, hvis det
vurderes hensigtsmæssigt, afvande mod Maglemosen efter
en af Rudersdal Kommunalbestyrelse godkendt udledningstilladelse, hvor krav til rensning samt konsekvenser for vegetation, fauna og øvrige forhold er belyst. Grøfter og afvanding skal etableres i overensstemmelse med ”Designmanualen for Henriksholm”.
38
11.3 De på kortbilag 6 viste lavninger kan anvendes til ikke permanente opsamlingsbassiner for regnvand og må ikke bebygges eller indrettes på en måde, som hindrer evt. tilbageførsel af området til vådområde. Områderne skal etableres
med et landskabeligt udtryk.
11.4 I forbindelse med den endelige udstykning af området, skal
det dokumenteres, at regn ved ekstremregns hændelser ikke
vil skabe risiko for oversvømmelse af bebyggelse.
§ 12 Ubebyggede arealer
12.1 Der må ikke oprettes oplagsplads af nogen art på ejendommene, jvf. dog 3.13.
12.2 På en ejendoms ubebyggede arealer, herunder arealer som
er indrettet til parkering og lignende, må der ikke ske opbevaring af både, campingvogne, eller uindregistrerede køretøjer.
12.3 Belægninger, belysninger og udendørs møblering på fællesarealer skal være i overensstemmelse med ”Designmanual
for Henriksholm”, der angiver retningslinjer for udformning af
belægninger, belysning og udendørs møblering for hele området.
12.4 Der kan foretages terrænreguleringer på op til 1 m. Reguleringer herudover skal godkendes af Rudersdal Kommunalbestyrelse.
12.5 Søer og vandhuller må ikke ændres eller opfyldes uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Note 8
Rækkehusene – område A1, B1 og C1
12.6 Belægninger på terrasser skal være fastbelægning i lyse
sten, fliser, lyst træ, lyse småsten eller lignende.
12.7 Trapper fra terrasser eller haver mod fællesarealer skal
fremstå lyse og være udført i fast materiale så som beton,
natursten tegl, fliser eller lignende.
12.8 Hegning mod vej og fælles fællesarealer skal udføres i lyst
stenmateriale, afstemt i forhold til trappen eller som levende
hegn i form af bøgehæk. Alternativt kan hegning udføres i
samme materiale som muren nævnt i 8.3. I så fald skal hegningen trækkes minimum 30 cm. tilbage fra muren nævnt i
8.3.
Gårdhavehusene – område B2 og C2
12.9 Den del af det ubebyggede areal på den enkelte matrikel,
som ikke anvendes til parkeringsareal, skal anlægges og anvendes som opholdsareal.
Note 8
2
Søer over 100 m og vådområder er desuden omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3.
39
12.10 Der skal i minimum 25 % af byggefeltets samlede omkreds
hegnes med mur i samme materiale og farve som bygningen
på den tilhørende matrikel.
12.11 Muren nævnt i 12.10 skal udføres i en højde af maksimalt
1,8m mod øst, syd og vest.
12.12 Muren nævnt i 12.10 skal i adgangsarealets skel mod nord
og øst opføres i en højde på mellem 1,6 og 1,8 m og opføres
i hele byggefeltets længde. Muren kan alternativt erstattes af
et levende hegn i form af en bøgehæk.
12.13 På de dele af ejendommens afgrænsning mod det omkringliggende landskab, hvor der ikke er opført høje mure eller
bygning, kan der opføres lave mure, med en maksimal højde
på 0,5 m.
12.14 Postkasse/husnummer og affaldscontainer skal udføres som
en helhed og placeres i det nordlige hjørne mod skel til vej.
12.15 Hæk på egen grund skal placeres med stamme min. 0,5 m
fra skel, men må ikke placeres omkring adgangsarealet.
12.16 Belægninger på parkeringsarealer og terrasser skal være
udført af små sten, grus, fliser, beton.
Villaerne – område A3 og B3
12.17 Højest 60 % af arealet mellem husfacaden og parallelvej må
være befæstet. Befæstningen skal udføres i mørk belægning
som matcher arkitektur og efterlever krav til LAR.
12.18 Der må ikke etableres hegn, mur eller bebyggelse i arealet
mellem byggefeltet og parallelvej.
12.19 Postkasse skal placeres ved skel til vej. Affaldscontainer og
lignende skal placeres inden for byggefeltet og afskærmes af
samme materiale og farve som huset.
12.20 Der må kun hegnes med bøgehæk eller mur i samme farve
og materiale som selve huset mellem de enkelte grunde.
Højden på hegnet må maksimalt være 1,8 m.
12.21 I skellet mellem de enkelte grunde og friarealet må etableres
et levende hegn med en maksimal højde på 1,8 m. Foran
dette levende hegn skal etableres en visuel barriere i en
bredde af minimum 4 m i form af beplantning såsom buksbom, bøgehæk, rhododendron eller lignende på fællesareal i
en højde af maksimum 1,8 m, som angivet i designmanualen
for Henriksholm og som vist på kortbilag 5.
Punkthusene – område A4
12.22 P-arealerne i område A4 skal nedgraves mellem 0,5 m og
1,5 m under det omkringliggende landskab, så der sikres udsyn over landskabet. P-arealerne skal afskærmes af beplantning i overensstemmelse med principperne i designmanualen for Henriksholm.
40
12.23 Omkring terrasserne i stuetagen kan kun etableres levende
hegn i form af bøgehæk til afskærmning af terrassen.
§ 13 Grundejerforening
13.1 Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens delområder. Efterhånden som området udvikles kan
der etableres grundejerforeninger for de enkelte delområder,
som underafdelinger til den fælles grundejerforening for hele
området. Grundejerforeningerne skal stå for drift og pleje af
områdets fællesarealer dvs. Herregårdshaven, Sletten, Forhøjningen, Bøgehegnet, Græsningsskoven, veje, aksen og
skoven m.v.
Grundejerforeningen skal oprettes, når Rudersdal Kommunalbestyrelse kræver det.
§ 14 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse
14.1 Forudsætning for ibrugtagning af de enkelte boliger er, at der
er sikret vejadgang, p-pladser samt tilslutning til varmeforsyning, afvanding, kloak samt anden teknisk infrastruktur, der
er nødvendig for boligens anvendelse.
14.2 Senest ved ibrugtagning af de sidste boliger i et delområde,
skal samtlige p-arealer, friarealer, veje, samt anden teknisk
infrastruktur reguleret i denne lokalplan, såsom varmeforsyning, faskiner, afvanding, fordampningsbassiner, affaldsstationer m.v. der knytter sig til det pågældende delområde
(storparcel) jf. §§ 3,5,6,10,11,12 være anlagt og etableret.
§ 15 Ophævelse af Lokalplan 220
15.1 Rammelokalplan 220 for et område ved Henriksholms Alle –
den tidligere forsvarskommando i Vedbæk, vedtaget af Rudersdal Kommune, den 28. september 2011 ophæves for så
vidt angår lokalplanområdet, i forbindelse med den endelige
vedtagelse af nærværende lokalplan.
Lokalplanens retsvirkninger
Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge
§ 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt
anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte
som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de
anlæg med videre, der er indeholdt i planen.
Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens
bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i
planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i
41
aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse.
Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun
gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. § 18 i Lov om
planlægning.
Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om
planlægning.
Vedtagelsespåtegning
Lokalplanen er endeligt vedtaget af Rudersdal Kommunalbestyrelse den 28. november 2012.
Jens Ive
Borgmester
42
/
Iben Koch
Direktør
4o
4bz
4p
4b
3m
4b‘
1ed
4bs
42
3u
3t
3s
Eksisterende bebyggelse
Bevaringsværdi bebyggelse
Fredskov
Sø - paragraf 3 område
Lokalplansafgrænsning
3d
3o
3p
3h
1a
3e
1eo
1eq
1el
Lokalplan 228
Eksisterende forhold
1en
7000aa
1cy
1cx
1cu
7000z
1cv
1ct
1cs
1b
Pfk 21 Maj 2012
1bt
1dk
1dl
1ep
1ai
36
1cn
1br
1bu
1dm
1am
1co
1bx
1cp
1ak
1cq
1bv
Kortbilag 1
1ap
1av
1cr
1by
Punkthuse
X4
4o
4bz
4p
4b
4b‘
1ed
Villaer
X3
4bs
42
3u
Gårdhavehuse
X2
3t
Rækkehuse
Område F
Område E
Område D
Område C
Område B
Område A
3s
Matrikelskel og nummer
Delområde
Lokalplanafgrænsning
X1
1eo
3m
3d
B1
B2
3o
3p
3e
B3
A1
B1
3h
1a
A4
E
A3
1eq
B2
1eo
F
E
B1
A4
1el
E
A3
C1
C2
E
D
1cx
1cu
7000z
1cv
Lokalplan 228
Lokalplanens afgrænsning
og principper for områdeinddeling
1en
7000aa
1cy
1bx
27 november 2012
1dl
1dk
1ap 1ak
1ep
1dm
1ai
3
1cn
1br
1bu
1co
1am
1cp
1bt
N
1bv
1cq
1av
1cr
1by
Kortbilag 2
1cs
C2
1ct
1b‘
SK
P
a-a
Maskinskur
Trafikhelle
P-plads
Containerplads
Vendeplads
Stiudlæg
A-A Vejudlæg
LAR rende
Akse
Veje og stier udenfor
området
Trampestier
Gang- og cykelstier
Ind- og udkørsel via
Henriksholm allé
Boligveje
Parallelvej
Henriksholms Allé
Lokalplanafgrænsning
D2 D1
f
D2
E1
D1
A
A
a
A
C
B
E1
E2
B
a
P
P
b
E2
b
a
SK
P
C
d
b
d
F2
f
c
F2
c
/RNDOSODQ
7UDILNDOHIRUKROGSULQFLS
F2
F1
QRYHPEHU
.RUWELODJ
F1
F1
N
P
Hus uden krav om facade
mod vej
Trædestier
Akse
P-pladser
Eksisterende bebyggelse
Vejbyggelinje
Dobbelthus
Byggefelt (Option - kan
udgå)
Byggefelt
Kig der skal friholdes for
bebyggelse
Områdeafgrænsning
P
P
P
P
Lokalplan 228
Byggefelter - princip
P
30 november 2012
Kortbilag 4
N
Sletten
Forhøjningen
Bøgehegnet
Græsningsskoven
Skoven
Alleen
II
III
IV
V
VI
VII
Beplantningsbælte
Høj
Aksen
Herregårdshaven
I
Lokalplanafgrænsning
IV
II
III
VII
VI
V
Lokalplan 228
Landskabskarakter
I
27 november 2012
Kortbilag 5
N
Beplantningsbælte, som
kan udtyndes
Fredskov
Træer i hegn rækker eller
grupper som kan bevares
Beplantning hvis skovkarakter skal bevares
Solitære træer som kan
bevares
Solitære træer som skal
bevares
Visuelle forbindelser/kig
Evt. lavning til ikke
permanent vandspejl
Lokalplansafgrænsning
Lokalplan 228
Bevaringsværdig beplantning,
lavninger og visuelle kig
18 april 2012
Kortbilag 6
N
Udarbejdet af Kim Utzon Arkitekter
27 november 2012
Lokalplan 228
Kortbilag 7
Illustrationsplan - principper for bebyggelse
N
43
Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til:
Rudersdal Kommune, Byplan
Rådhuset
Øverødvej 2
2840 Holte
Telefon 46 11 25 00
e-mail: [email protected]
Åbningstid:
Mandag – onsdag
Torsdag
Fredag
44
kl. 10.00 – 15.00
kl. 10.00 – 17.00
kl. 10.00 – 13.00