Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle samt tillæg
Delvis ophævelse af Lokalplan 228 I forbindelse med vedtagelse af Tillæg 1 til Lokalplan 228, vedtaget den 20. juli 2015, erstattes størstedelen af bestemmelserne i Lokalplan 228 for delområderne A1, C1 og C2 svarende til områderne markeret på nedenstående kortudsnit: Lokalplan 228.1 for et område ved Henriksholm er vedtaget af Rudersdal Kommunalbestyrelse den 20. juli 2015, samt offentliggjort og gældende fra den 20. juli 2015. Lokalplan 228.1 har Plan-ID 2994591. Byplan Byplan Øverødvej 2 2840 Holte Lokalplan 228 egrænse Kommun for et boligområde ved Henriksholms Alle samt Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 Je ba rn ne s Alle Henriksholm He n h riks olm s Al le Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på www.rudersdal.dk og www.plansystem.dk. En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger. Forslag til Lokalplan 228 samt Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 var fremlagt fra og med den 10. juli 2012 til og med den 18. september 2012. Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen endeligt den 28. november 2012. Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen 2 Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle samt Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 Redegørelse......................................................................... 5 Indledning og baggrund ................................................................ 5 Lokalplanområdets eksisterende forhold ...................................... 5 Lokalplanens formål og indhold .................................................... 9 Lokalplanen og designmanualen ................................................ 18 Lokalplanens forhold til anden planlægning ................................ 19 Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning ...... 22 Servitutter ................................................................................... 22 Miljøvurdering ............................................................................. 22 Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 ...................................... 24 Lokalplanens bestemmelser ............................................ 27 § 1 Lokalplanens formål .......................................................... 27 § 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus ......................... 27 § 3 Områdets anvendelse ....................................................... 27 § 4 Matrikulære forhold ........................................................... 29 § 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold ............................................ 30 § 6 Tekniske anlæg ................................................................. 31 § 7 Bebyggelsens omfang og placering ................................... 32 § 8 Bebyggelsens ydre fremtræden......................................... 34 § 9 Bevaringsværdig bebyggelse ............................................ 37 § 10 Landskabet og bevaring af beplantning ............................. 37 § 11 Vådområder og vandafledning........................................... 38 § 12 Ubebyggede arealer .......................................................... 39 § 13 Grundejerforening ............................................................. 41 § 14 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse ............... 41 § 15 Ophævelse af Lokalplan 220 ............................................. 41 Lokalplanens retsvirkninger ........................................................ 41 Vedtagelsespåtegning ................................................................ 42 Kortbilag 1. Lokalplanområdet, eksisterende forhold, bevaringsværdig bebyggelse, fredskovsforhold, § 3-områder 2. Delområder 3. Trafikale forhold, princip for veje og stier, akse, LAR-render, containerplads m.v. 4. Byggefelter – princip, vejbyggelinjer 5. Landskabskarakter 6. Bevaringsværdig beplantning, lavninger og visuelle kig 7. Illustrationsplan – principper for bebyggelse Lokalplanen er udarbejdet af Rudersdal Kommune i samarbejde med Freja ejendomme, Svendborg Architects, LIW Planning og NIRAS. Foto: Freja ejendomme, NIRAS og Rudersdal Kommune© 3 4 Redegørelse Indledning og baggrund Dette hæfte indeholder et en lokalplan for et boligområde ved Henriksholms Alle i Vedbæk. Kommunalbestyrelsen vedtog den 28. september 2011 Rammelokalplan 220 for Henriksholm. Denne lokalplan, samt det projekt der blev valgt at arbejde videre med i forlængelse den arkitektkonkurrence, Freja gennemførte i 2011, danner grundlag for nærværende Lokalplan 228. Formålet med lokalplanen er at styre planlægningen af de overordnede træk, herunder sikring af de landskabelige, kulturelle samt arkæologiske værdier, samt at sikre at der skabes en fælles identitet for de forskellige bygnings- og boligtyper, lokalplanen giver mulighed for at opføre. I tilknytning til Lokalplan 228 er der udarbejdet en designmanual, der skal understøtte lokalplanens bestemmelser. Lokalplanområdets eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i den nordøstlige del af Rudersdal Kommune, tæt på Vedbæk Station og Kystbanen. Området har tidligere huset Forsvarskommandoen i Vedbæk. Området ligger, som vist med rød streg på luftfotoet nedenfor, nord og syd for Henriksholms Alle. Området har et areal på ca. 17 ha. 5 Mod syd og sydvest afgrænses området af den fredede Maglemose, et vigtigt naturområde, der fungerer som spredningskorridor for dyr og planter. Maglemosen udgør en stor rekreativ og landskabelig værdi i området. Mod sydvest syd for Henriksholms Alle afgrænses området af dyrkede arealer og Maglemosen, der kiler sig ind mellem villaområdet – Henrikshave og lokalplanens område. Udsigt over Maglemosen fra Henriksholm. Nordvest for Henriksholms Alle afgrænses området af et åbent bølget landskab, der er under fredning, og som bestående af dyrkede marker. I dette landskab ligger en markant lavning som ligger væsentligt lavere end lokalplanens område. Udsigt over det bølgede landskab og lavningen vest for lokalplanområdet. Mod nord afgrænses lokalplanområdet af et forholdsvis jævnt, dyrket landbrugsareal, der ligeledes er under fredning. Arealet opleves som et veldefineret landskabsrum mellem lokalplanens område og det nordfor liggende markante skovbryn. Nord for Henriksholms Alle danner kystbanen den østlige grænse af lokalplanområdet og skiller det fra parcelhusområdet øst for banen. 6 Udsigt fra lokalplanområdet mod skovbrynet mod nord. Henriksholms Alle er hovedadgangen til området og forbinder området med Gøngehusvej. Vejen har karakter af skovvej på grund af de mange træer, der står helt tæt på vejen. Langs den nordvestlige del af Henriksholms Alle blev der i Rammelokalplan 220 udpeget en bevaringsværdig bebyggelsesstruktur. I nærværende Lokalplan 228 bygges der videre på denne bebyggelsesstruktur. Henriksholms Alle Landskabet i området Lokalplanens område er præget af tre store enkle landskabstræk: Skovene, lysningerne og de åbne flader. Herudover er terrænet, beplantningssammensætningen og områdernes bebyggelsestyper med til at give identitet til de enkelte områder inden for lokalplanens område. Skovene i området er meget dominerende og består af højstammede og gamle beplantninger, primært bøg. Skovene er, sammen med de omliggende skovområder med til at opdele området visuelt i flere landskabsrum, herunder Henriksholms Alle som har karakter 7 af skovvej. En stor del af skovplantningerne i området er udpeget som fredskov. I områdets sydlige del syd for Henriksholms Alle ligger to markante åbne flader som danner hver sit landskabsrum. Det ene landskabsrum ligger mod vest og omkranses af bøgeskov og bøgetræer samt den eksisterende bebyggelse. Dette landskabsrum har en lavning, der danner en skålformet grønning i midten. Det vestlige skålformede landskabsrum. Den anden åbne flade danner et mindre, men også markant landskabsrum med hovedbygningen til Henriksholm som centralt omdrejningspunkt. Den herskabelige hovedbygning og beplantningens karakter i dette landskabsrum har parkkarakter. Det østlige landskabsrum med den bevaringsværdige Henriksholm i baggrunden. Vekselvirkningen mellem det åbne og det lukkede er med til at give området karakter. Overgangen mellem skoven og de store grønninger opleves markant. De mindre lysninger i skoven er ligeledes medvirkende til at give variation. 8 Lokalplanens formål og indhold Formålet med lokalplanen er at muliggøre opførelsen af en blandet boligbebyggelse og at fastlægge principperne for bebyggelsens omfang, udformning og placering, herunder hvilke bygningstypologier, der kan placeres i området. Det er endvidere formålet at fastlægge principperne for områdets infrastruktur, herunder veje og stier samt parkeringsforhold. Lokalplanen har også til formål at sikre og styrke områdets landskabelige karakter og kvaliteter, herunder udpegning af områder, der med afsæt i områdets særlige kvaliteter, skal friholdes for bebyggelse. Herudover er det lokalplanens formål at udpege bevaringsværdig bebyggelse og muliggøre eventuel nedrivning af øvrig bebyggelse. Endelig skal lokalplanen sikre en bebyggelse med en arkitektur, der er tilpasset de unikke landskabelige kvaliteter. Områdeinddeling og anvendelse Bebyggelsesplanen for området muliggør opførelse af fire forskellige slags hustyper, også kaldet bygningstypologier. Det drejer sig om rækkehuse, gårdhavehuse, villaer og punkthuse. Lokalplanen inddeler arealet i seks områder. I Område A, der ligger nord for Henrikholms Alle kan bebyggelsen opføres som åben/lav, tæt/lav eller etagebebyggelse til boligformål. Inden for område A kan der opføres rækkehuse, villaer og punkthuse. I Område B, der ligger syd for Henrikholms Alle kan bebyggelsen opføres som åben/lav eller tæt/lav bebyggelse til boligformål. Inden for område B kan der opføres rækkehuse, villaer og gårdhavehuse. Bebyggelsesplanen med de fire bygningstypologier. 9 Lokalplanen inddeler arealet i seks hovedområder benævnt A-F. I område C der også ligger syd for Henrikholms Alle kan bebyggelsen opføres som tæt/lav bebyggelse til boligformål. Inden for område C kan der opføres rækkehuse og gårdhavehuse. I område D kan der i den eksisterende hovedbygning Henriksholm indrettes boliger, liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant, undervisning, offentlige pleje- og botilbud, sundhedsorienterede virksomheder som hospital, motions- og sundhedscenter mv., kultur- og idrætsformål og boliger. Der kan ikke opføres yderligere byggeri i område D. Område E skal henligge som enten åben slette, park, fredsskov eller naturpræget grønt område for hele Henriksholm. Indenfor område E ligger en akse gennem området, der har til formål at binde områderne sammen og skabe et mødested for beboerne. Område F er en del af Henriksholms Alle, som krydser gennem lokalplanarealet. På boligejendommene i området kan der udøves sådanne liberale erhverv, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af, • at erhvervsarealet i den pågældende bolig højst udgør 25 % af det godkendte boligareal, dog maksimalt 100 m2, eksklusiv kælderrum, • at virksomheden drives og forestås af den, der bebor den pågældende ejendom, • at virksomheden drives således, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, • at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke medfører ulempe for de omboende, • at der i forbindelse med virksomheden ikke indrettes oplag eller udstilling, • at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 10 Rækkehusenes udformning Rækkehusene er en tæt-lav bebyggelse, hvor bygningen er placeret i skel og er sammenbygget med nabohuset. Rækkehuset har adgang fra nord og en lille terrasse og have på solsiden ud mod landskabet. Rækkehusene placeres imellem to landskabsrum hvor landskabet skråner – eksempelvis mellem skov og slette. Alle husene placeres med en ankomstside mod en intern vej i enklaver af 3 – 6 stk. Mellem hver enklave skal sikres mellemrum, der skaber kig mod landskabet på den anden side af bebyggelsen. Længden på enklaverne må maksimalt være 48 m. Rækkehusene kan opføres i to etager svarende til en maksimal højde på 8 m, målt fra vejniveau til kip og med en maksimal bredde på 9 meter. Endegavle og skel mellem rækkehusene er defineret af “skiver”, der skærer sig ind i landskabet. Skiverne sætter en takt i bebyggelsen og lægger sig på tværs af koternes hovedretning. Skiverne og huset imellem skiverne skal opføres med hver deres udtryk. Skiverne skal opføres i tunge materialer som tegl, natursten eller indfarvet beton, mens husene mellem skiverne skal fremstå lyse og åbne. Rækkehusene kan opføres med altan, tagterrasse og indre gårdrum. Rækkehusene set fra adgangsvejen. 11 Gårdhavehusenes udformning Gårdhavehusene er en tæt-lav bebyggelse, hvor bygningen er placeret i skel. Gårdhavehusene er karakteriseret ved at bestå af en præcist defineret have, der ligger på solsiden af bygningen og som er delvist omkranset af en mur mod det omkringliggende landskab. Gårdhavehusene kan sammenbygges i grupper indeholdende maks. 3 huse. Alle husene placeres i mellem to landskabsrum, eksempelvis bøgelund og slette. Husene placeres i det nord-østlige hjørne af byggefeltet, for at sikre en gårdhave med de bedste solforhold. Den maksimalt tilladte højde er 10 m defineret fra vejniveau og husene kan opføres i op til 2 etager. Husene opføres med flade tage og/eller med énsidig taghældning. Bygningerne skal fremstå som stenhuse i tegl med vindues åbninger som kan udformes efter ”hul-i-mur” princippet. Facaderne kan eventuelt filtses, men må ikke pudses eller fremstå i farverne gul og hvid. Gårdhavehusene kan opføres med tagterrasse på både på 1.sal og 2.sal. Alle husene har et privat udeareal i form af en gårdhave defineret af en mur eller beplantning mod det omkring liggende landskab. Bygningerne kan også opføres med tagterrasser, altaner og atriumgårde. Gårdhavehusene set fra Herregårdshaven. 12 Villaernes udformning Villaerne er en åben-lav bebyggelse, hvor bygningerne er store, lyse, solitære bygninger, der er med til at forstærke karakteren mod alléen. På grund af bygningens placering inde på grunden, er der have rundt om hele bygningen. Villaerne skal placeres mellem to landskabsrum, eksempelvis alléen og sletten. Villaernes hovedfacade skal ligge parallelt med Henriksholms Alle. Villaerne skal opføres som enfamiliehuse. På enkelte af ejendommene er det dog tilladt at opføre dobbelthuse. Villaerne skal placeres inden for principskitsens byggelinjer dvs. med gadefacaden minimum 3 meter og maksimum 10 meter fra parallelvejsskel. Villaernes dybde, det vil sige afstanden fra facadelinjen mod parallelvejen og til den facadelinje, der er tættest på bagskel, må højst være 16 meter. Villaerne skal opføres min. 2,5 m fra naboskel. Villaerne opføres i 1 etage med mulighed for udnyttet tagetage eller 2 etager. Nord for Henriksholms Alle kan villaerne opføres i 1 – 2 etager med mulighed for udnyttet tagetage og en samlet højde til tagryg på maksimalt 11 meter. Taghældningen skal være maksimum 50 grader. Hvis byggeriet opføres i én etage skal minimumshøjden til tagryg være 7 meter. Villaerne kan eksempelvis fremstå som stenhuse ligesom gårdhavehusene. Vinduerne kan udformes efter ”hul-i-mur” princippet og huset skal opføres i materialer som tegl, skiffer, natursten, indfarvet beton eller pudsede facader og skal – i modsætning til gårdshavehusene – fremstå i lyse nuancer. Villaerne set fra Parallelvej. 13 Punkthusenes udformning Punkthusene er etagehuse med vandret lejlighedsskel. Punkthusene har adgang til lejlighederne gennem et centralt trappetårn, der betjener de tre punkthuse indenfor boliggruppen. De private opholdsarealer er placeret på altaner, tagterrasser eller som private haver i stueetagen. Husene skal placeres i rummet mellem mark/dalstrøg og højen. To af de tre bygninger kan opføres i tre etager og én af dem i fire etager. Tre etagers bygninger kan opføres med en max højde på 11 m og 4 etagers bygninger kan opføres med en max højde på 14 meter. Trappe-/elevator-tårn kan opføres med en maksimal højde på 16 meter jf. § 7.32. Taget må maksimalt have en hældning på 30 grader. De 3 boligblokke skal udføres I samme materialer og farver. Facaderne skal generelt fremstå transparente med store glaspartier. De lukkede dele af facaderne kan beklædes med materialer såsom tegl, skiffer, træ, metal eller glas. Etagehusene set fra nord. 14 Vejbetjening Både de tre boligområder og Henriksholm er vejbetjent fra Henriksholms Alle med blinde boligveje. Ved udformningen af vejsystemet har det været vigtigt at undgå vejadgang til villaerne direkte fra Henriksholms Alle. Derfor er der udlagt areal til en vej parallelt med Henriksholms Alle, hvorfra villaerne vejbetjenes. De øvrige boligområder er vejbetjent fra de blinde boligveje. Både parallelvejene og boligvejene indrettes efter principperne i shared space, der er en måde at udforme veje med meget begrænset trafik. Når man anvender shared space principperne blandes de forskellige trafikarter og trafikafviklingen skal foregå i gensidig respekt. I Henriksholm planlægges parallelveje og boligveje udført uden fortov og cykelsti. Fodgængere, cykelister og billister bevæger sig på det fælles vejareal. På dele af vejforløbet planlægges der etableret mulighed for gæsteparkering, men herudover foregår parkering enten på fælles p-pladser eller på egen grund. Rækkehusene har 2 p-pladser, som, hvis de er overdækkede, skal udgøre en del af bygningernes samlede arkitektur. Der er også mulighed for en ikke-overdækket p- plads på ankomstsiden. Der skal i alt udlægges areal til 2 p-pladser. 15 Gårdhavehusene har 2 p-pladser, som, hvis de er overdækkede, skal udgøre en del af bygningernes samlede arkitektur. Herudover er der mulighed for parkering på ankomstarealet mod nord. Der skal i alt udlægges areal til 2 p-pladser. Villaerne har 2 p-pladser, som, hvis de er overdækkede, skal udgøre en del af bygningernes samlede arkitektur. Der er også mulighed for at parkere en bil uden overdækning i forhaven. Der skal i alt udlægges areal til 2 p-pladser. I forbindelse med punkthusene udlægges p-areal svarende til 1,5 p-plads pr. bolig samt handicapparkeringspladser. Stier Planen for Henriksholm udlægger to overordnede stier gennem området. Den ene sti er den eksisterende dobbeltrettede cykelsti, der løber langs Henriksholms Alle. Den anden løber gennem hovedaksen fra nordvest mod syd. Stien gennem aksen er en gangsti med belysning og fast belægning. De hovedstier der skal betjene boligområderne, ligger på boligvejene, der som nævnt er udformet efter shared space princippet. Herudover etableres en række lokalstier, der skal sikre forbindelse internt i Henriksholm. Endelig kan der etableres trædestier rundt i området, der kun indebærer at græsset klippes. 16 Bevaring af bebyggelse Hovedparten af den eksisterende bebyggelse i området har været anvendt af Forsvarskommandoen. Syd for Henriksholms Alle ligger Henriksholm, der er udpeget som bevaringsværdig. Bygningen er opført i 1911 efter at den tidligere bygning på stedet nedbrændte. Bygningen er opført i historicisme og er ved SAVE registreringen i 1992 blevet tildelt bevaringsværdi 3 og har dermed høj bevaringsværdi. Henriksholm er områdets mest markante bygning og er udpeget som bevaringsværdig. Villaerne har facade mod Henriksholms Alle, hvilket er med til at understrege alléens karakter som boligvej. Enkeltvis er villaerne ikke vurderet med en høj bevaringsværdi, og kan derfor erstattes af ny bebyggelse, så længe den nye bebyggelse opføres på en måde, som bevarer den eksisterende bebyggelsesstruktur langs Henriksholms Alle. I den nordvestlige del af lokalplanområdet ligger et bunkersanlæg, der fortæller historien om militærets brug af området. Bunkeren udgør et markant landskabselement og er med sin højde en vigtigt udsigtspunkt i området. Lokalplanen fastlægger ikke bestemmelser om den fremtidige anvendelse af bunkeren. Landskabet og bevaring af beplantning Landskabet omkring Henriksholm rummer meget store kvaliteter, der er beskrevet i ”Landskabskatalog for Henriksholm i Vedbæk” fra 2011. Et centralt element i lokalplanen er udpegningen af syv landskabstyper. De syv landskabstyper er: Herregårdshaven, der ligger i landskabsrummet syd for Henriksholm. Herregårdshaven skal fremstå med solitære, bredkronede træer, der omkranser en velplejet prydplæne. Sletten, der ligger i landskabsrummet i den sydvestlige del af lokalplanområdet. Sletten skal fremstå som et græsklædt åbent rum. Forhøjningen, der ligger nord for Henriksholms Alle og bl.a. omkranser bunkersanlægget. Forhøjningen skal fremstå med grupper af mindre og større træer og lave buske. 17 Bøgehegnet, der ligger i den syd-vestlige del af lokalplanområdet. Bøgehegnet skal beplantes og plejes, så karakteren af bøgehegn med solitære træer på flade af græs skabes. Græsningsskoven, der ligger i den syd-østlige del af lokalplanområdet. Græsningsskoven skal beplantes og plejes, så karakteren af græsningsskov med solitære træer på en bund af klippet græs skabes. Henriksholms Alle skal beplantes og plejes, så karakteren af Allé med højstammede bøgetræer skabes. Skoven, der ligger i den centrale del af lokalplanområdet. Skoven er udlagt som fredsskov og skal bevares samt friholdes for bebyggelse. Udover fredsskoven, er der udpeget et skovareal langs den østlige del af Henriksholms Alle, samt en række solitære træer indenfor området, som skal bevares. Endvidere er udpeget flere mindre skovarealer samt en række trægrupper, der kan bevares. Vådområder og vandafledning I området er der langs boligvejene udlagt areal til LAR (Lokal Afledning af Regnvand) render, der skal kunne afvande området ved ekstremregns hændelser. LAR renderne leder vandet fra boligområderne til lavningen, der ligger i Sletten. Lokalplanen og designmanualen Sideløbende med udarbejdelsen af lokalplanen er der udarbejdet en designmanual, der indeholder retningslinjer for og eksempler på hvordan landsskabet bevares, hvordan bebyggelsen kan udformes og hvordan veje, stier og byudstyr skal designes. 18 Designmanualen er en fælles aftale mellem kommunen, ejeren, bygherren og beboerne om, hvordan Henriksholm planlægges at se ud, når området er færdigudbygget. Designmanualen indeholder mere detaljerede anvisninger end lokalplanen. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Området ligger, som resten af kommunen, i Fingerplanens udpegning af "det ydre storbyområde (Byfingre)". Dette område er i den overordnede planlægning karakteriseret som et bymæssigt område med høje tætheder. Derudover ligger området indenfor det stationsnære område omkring Vedbæk Station. Kommuneplan 2009 Lokalplanforslaget var ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2009, vedtaget den 24. juni 2009 i Rudersdal Kommunalbestyrelse, idet lokalplanen forudsætter at: • Det maksimale etageantal i rammeområde VeB.17 Nord for Henriksholms Alle – det vestlige område – øges fra 3 til 4, • Anvendelsesbestemmelserne i Ve.B18 syd for Henriksholms Alle suppleres med muligheden for åben lav bebyggelse, og • Områdegrænsen justeres mellem rammeområde VeB.17 Nord for Henriksholms Alle – det vestlige område og VeE3 nord for Henriksholms Alle – det østlige område. Derfor var lokalplanforslaget ledsaget af til Tillæg 10 til Kommuneplan 2009, hvor ovennævnte ændringer indgår. Området er herefter omfattet af rammebestemmelse for to rammeområder: • VeB.17 Nord for Henriksholms Alle – det vestlige område, der udlægger området boligformål: Tæt lav-, etage- og åben lav boliger. Liberale erhverv, kulturformål, institutioner samt fællesfaciliteter herunder café og restaurant. • Ve.B18 syd for Henriksholms Alle, der udlægger området til boligformål: Åben lav boliger, tæt lav boliger. I eksisterende hovedbygning med umiddelbare omgivelser endvidere restaurant med udendørs servering, kursus, wellness- og sundhedsformål, fællesfaciliteter, kontor og liberale erhverv uden gene for områdets boliger og uden udendørs oplag Zonestatus Hele lokalplanområdet overgik ved vedtagelsen af Lokalplan 220 til byzone. Området forbliver i byzone. Andre lokalplaner Lokalplanområdet var tidligere omfattet af Lokalplan 220, der er aflyst for Lokalplan 228’s område forbindelse med denne lokalplans endelige vedtagelse. 19 Naturbeskyttelsesloven I lokalplanområdet findes en sø, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3. Hele lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinjer på 300 m fra skov, jfr. naturbeskyttelseslovens § 17. Byggelinjerne vil i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse blive søgt ophævet/reduceret for at muliggøre ny bebyggelse i området. Indtil en reduktion/ophævelse er sket, kan kommunalbestyrelsen dispensere fra skovbyggelinjerne. Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil: • Vedrørende placering af bygninger, skure, campingvogne og lignende på arealer inden skovbyggelinjen, jfr. lov om naturbeskyttelse. • Vedrørende ændringer af den naturlige tilstand af søer og vådområder omfattet af lov om naturbeskyttelse. Fredningsforhold Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger, hverken i henhold til, bygningsfredningslovgivningen eller i henhold til naturbeskyttelsesloven. De tilstødende arealer syd, nord og vest for lokalplanområdet er enten omfattet af Maglemosefredningen eller er under fredning via Vedbæk-Smidstrupfredningen. Bevaring af bebyggelse Lokalplanen indeholder bestemmelser, der sikrer at, den eksisterende oprindelige hovedbygning "Henriksholm" fra 1911 ikke må nedrives. Fredskovsforhold I området er der arealer hvor på der er noteret fredskovpligt. Skovbyggelinjen i forhold til fredskovsarealet søges reduceret i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen. Kystplanlægning Lokalplanområdet er beliggende indenfor den 3 km brede kystnærhedszone men bag eksisterende bebyggelse, hvorfor det vurderes at planen ikke vil have visuel påvirkning af kysten. Trafikplanlægning Lokalplanområdet gennemskæres af Henriksholms Alle som i kommuneplan 2009 er klassificeret som trafikvej. Langs den sydlige side af Henriksholms Alle er etableret en cykel- og gangsti som i Kommuneplan 2009 er klassificeret som separat sti. Vejbyggelinjer I Kommuneplan 2009 fastlægges en generel vejbyggelinie langs trafikveje på 5 m. For at sikre at Henriksholms Alles skovvejskarakter udlægger lokalplanen en vejbyggelinje på 10 m. fra vejskel. 20 Parkering Kommuneplanen fastlægger, at der til tæt-lav boliger skal udlægges 1,5 p-plads pr bolig. Til åben-lav boliger skal anlægges mindst 2 p-pladser. Ved nybyggeri skal udlægges areal til placering af carport/garage. For erhverv, kontor, institutioner m.v. skal der som minimum udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal med mindre området er stationsnært eller andet bestemmes i rammerne for områdets lokalplanlægning. Til institutioner skal der som udgangspunkt mindst udlægges 1 pplads pr. 5 børn. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S vandforsyningsområde. Spildevandsplan Lokalplanområdet ligger inden for et kloakopland, der er med i den kommunale spildevandsplan. Varmeforsyning Området ligger i de af varmeforsyningsplanen omfattede områder til kollektiv varmeforsyning. Klima- og energipolitik I overensstemmelse med kommunens klima- og energipolitik fastsættes der bestemmelser for bl.a. anvendelse af alternative energiformer som f.eks. opsætning af solceller, jordvarme etc.. Derudover stilles der krav til at nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, således at ny bebyggelse skal opfylde den energiklasse med det laveste energiforbrug, der er fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse. Klimaændringer Med henblik på at imødegå virkninger af stigende vandstande, fastsættes en laveste sokkelkote på mindst 1,5 meter DVR90. Støjforhold Området er ikke påvirket af jernbanestøj eller rystelser fra jernbaner (Kystbanen). Vådområder, lavbundsarealer og søer I området er udpeget to områder til lavbundsarealer. På lavbundsarealer skal byggeri og anlæg så vidt muligt undgås. Eventuelt nødvendigt byggeri og anlæg skal udformes, så det ikke forhindrer, at et lavbundsareal i fremtiden kan etableres som vådområde eller eng. Drikkevandsinteresser Lokalplanens område er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. 21 Geologisk interesseområde Hele området syd for Henriksholms Alle er udpeget som geologisk interesseområde. I dette område må ikke foretages markante visuelle ændringer som slører landskabet, herunder skovrejsning, terrænændringer, jorddeponering, dræning, dominerende byggeri eller manglende naturpleje. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Der er ikke fredede fortidsminder i rammelokalplanens område. Men der er registreret arkæologiske fund i området omkring Maglemosen. I den østlige del af Maglemosen er der rester af bopladser fra stenalderen. I skovområderne nordvest og syd for området er der mange bevarede gravhøje. Hørsholm Egns Museum har tidligere foretaget en arkivarisk kontrol og en besigtigelse af området og på det grundlag vurderet, at der er arealer, hvor der kan være arkæologiske interesser. Ved efterfølgende prøvegravninger er der opdaget nye arkæologiske fund. Museet har foretaget nærmere arkæologiske undersøgelser på disse områder, og efterfølgende frigivet arealerne til jordarbejder. I tilfælde af der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af museumslovens § 27, og arbejdet skal stoppes og museet tilkaldes. Servitutter Servitutter som er uforenelige med lokalplanen fortrænges af lokalplanen ved dens vedtagelse af Kommunalbestyrelsen. Miljøvurdering I forbindelse med at Forslag til Kommuneplan 2009 samt Masterplanen for Forsvarskommandoen i Vedbæk var fremlagt i offentlig høring i foråret 2009, blev planlægningen for Forsvarskommandoens tidligere arealer i Vedbæk (nu benævnt Henriksholm) miljøvurderet på baggrund af de foreslåede rammebestemmelser for byudviklingsområdet samt Masterplanen. Som konklusion på miljøvurderingen blev der anbefalet et overvågningsprogram for at sikre, at der i den fortsatte planlægning for området bliver fulgt op på eventuelle problemer på følgende punkter: • Den uundgåelige visuelle påvirkning af de landskabelige værdier • Evt. påvirkning af grundvandet • Evt. påvirkning af de fredede og beskyttede områder nord og syd for rammeområdet • Status for de grønne kiler i området og forbindelser til øvrige grønne kile og områder 22 • Støj, reduceret trafiksikkerhed, barriereeffekt og oplevet utryghed samt andre gener fra trafikken • Konsekvenser for dyre- og plantelivet af den øgede færdsel i området • Evt. påvirkning af områdets geologi I forbindelse med planlægningsarbejdet for området, er der ud over Rammelokalplan 220 og Lokalplan 228, udarbejdet et landskabskatalog og en designmanual, hvori de ovenstående anbefalinger om overvågningsprogram er iagttaget. Der er således sikret, at den uundgåelige visuelle påvirkning af landskabet er minimeret ved udpegning af såvel grønne kiler og enkeltstående træer, der skal bevares. Derudover er der rejst fredningssag på arealet nord for lokalplanområdet. I denne forbindelse er der ved byggefelters placering og bevaring af trægrupper sikret, at uheldig påvirkning er undgået. Inden for lokalplanområdet er der udover fredskovsarealet sikret store ubebyggede grønne områder, enten som slette eller som bevoksning i form af træer eller buskadser. Lokalplanen giver mulighed for, at der i detailprojekteringen af trafiksystemet kan opnås trafiksikre løsninger. Forholdene for dyrelivet forbedres væsentligt, idet det eksisterende 2 meter høje trådhegn omkring området fjernes, hvilket giver en bedre sammenhæng til de omkringliggende fredede (/under fredning) landzonearealer. Som det fremgår af screeningsskemaet vurderes det ikke, at grundvand og geologi påvirkes væsentligt af planen. På baggrund af screeningen samt ovenstående redegørelse vurderes det, at planen ikke medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004). 23 Tillæg 10 til Kommuneplan 2009 Kommunalbestyrelsen vedtog den 28. november 2012 følgende bestemmelse for lokalplanlægningen for område Ve.B17 Nord for Henriksholms Alle – det vestlige område samt for område Ve.B18 syd for Henriksholms Alle, til erstatning for bestemmelser vedtaget den 24. juni 2009. Ve.B17 Ve.E3 Ve.B18 Bestemmelserne for Ve.B17 nord for Henriksholms Alle – det vestlige område: Rammenummer Rammenavn Områdets anvendelse Fremtidig zonestatus Eksisterende zonestatus Bebyggelsens omfang og udformning Maksimal bebyggelsesprocent Opholds- og friarealer Maksimalt antal etager Notater Minimum grundstørrelse i m2 Generel anvendelse Ve.B17 Nord for Henriksholms Alle - det vestlige område. Tæt lav-, etage- og åben lav boliger. Liberale erhverv, kulturformål, institutioner samt fællesfaciliteter herunder café og restaurant. Byzone Byzone Etageboliger opføres med max. fire etager, tæt lav og parcelhuse opføres med max. to etager. 16 for området En del af grundarealet kan indgå i det fælles friareal 4 Området er stationsnært. 1000 Boligområde Bestemmelserne for område Ve.B18 syd for Henriksholms Alle: Rammenummer Rammenavn Områdets anvendelse Fremtidig zonestatus Eksisterende zonestatus Maksimal bebyggelsesprocent Opholds- og friarealer Maksimalt antal etager Notater Minimum grundstørrelse i m2 Generel anvendelse 24 Ve.B18 Syd for Henriksholms Alle. Tæt lav boliger og åben lav boliger. I eks. hovedbygning med umiddelbare omgivelser endvidere restaurant med udendørs servering, kursus, wellness- og sundhedsformål, fællesfaciliteter, kontor og liberale erhverv uden gene for områdets boliger og uden udendørs oplag. Byzone Byzone 14 for området Arealer vist med grøn signatur i afsnit under "Områder" om Vedbæk skal henligge som åbne grønne kiler med overdrevspræg og må ikke bebygges. 2 Området er stationsnært. 400 Boligområde Kommunalbestyrelsen vedtog yderligere, at afgrænsningen mellem rammeområderne Ve.B17 nord for Henriksholms Alle – det vestlige område og Ve.E3 nord for Henriksholms Alle – det østlige område justeres til en placering som vist med grøn streg på nedenstående kort. Ve.B17 Ve.E3 25 26 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan 228 for et boligområde ved Henriksholms Alle. I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område: §1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: • at sikre, at der kan opføres en blandet boligbebyggelse til helårsbeboelse med henblik på at opnå et samlet boligområde af høj arkitektonisk kvalitet • at fastlægge principperne for bebyggelsens udformning og placering, herunder hvilke bygningstypologier der kan opføres, med henblik på at opnå et harmonisk og sammenhængende boligområde • at fastlægge principperne for områdets infrastruktur, herunder veje og stier samt parkeringsforhold, med henblik på at etablere en sikker trafikbetjening • at sikre og styrke områdets landskabelige karakter og kvaliteter, herunder udpegning af områder der med afsæt i områdets særlige landskabelige kvaliteter skal friholdes for bebyggelse • at udpege bevaringsværdig bebyggelse og bebyggelsesstruktur, samt at muliggøre eventuel nedrivning af øvrig bebyggelse §2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr.: 1eo, 1eq, 3e, 3h, 3o, 3p alle Vedbæk by, Vedbæk og del af matr.nr. 7000z, Vedbæk by, Vedbæk, samt alle parceller, der efter den 9. februar 2012 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området deles i områderne A-F, som vist på kortbilag 2. 2.3 Området forbliver i byzone. §3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for område A som vist på kortbilag 2, skal bebyggelsen opføres som åben-lav, tæt-lav eller etagebebyggelse til helårsbeboelse. 27 3.2 Inden for område B som vist på kortbilag 2, skal bebyggelsen opføres som åben/lav eller tæt/lav bebyggelse til helårsbeboelse. 3.3 Inden for område C som vist på kortbilag 2, skal bebyggelsen opføres som åben/lav og tæt/lav bebyggelse til helårsbeboelse. 3.4 Inden for område A3 og B3, som vist på kortbilag 2, kan der endvidere opføres dobbelthuse. 3.5 Inden for område D som vist på kortbilag 2, kan der alene i den eksisterende hovedbygning Henriksholm indrettes liberalt erhverv, administration, hotel, restaurant, undervisning, offentlige pleje- og botilbud, sundhedsorienterede virksomheder, som hospital, motions- og sundhedscenter mv., kultur- og idrætsformål og boliger til helårsbeboelse. 3.6 Område E som vist på kortbilag 2, skal henligge som enten åben slette, park, fredsskov eller uplejet grønt område for hele Henriksholm. Igennem område E kan etableres en rekreativ akse, hvor i der kan etableres fælles opholds- og aktivitets arealer. Note 1 Den eksisterende underjordiske bunker i område E kan anvendes til depotrum for områdets boliger, lagerfunktioner, udstillinger, oplevelsesattraktioner eller andet, som er foreneligt med områdets anvendelse. 3.7 Område F som vist på kortbilag 2, skal anvendes til offentlig vej. 3.8 Inden for område A1, B1 og C1 skal bebyggelsen opføres som rækkehuse. 3.9 Inden for område B2 og C2 skal bebyggelsen opføres som gårdhavehuse. Indenfor den østligt beliggende del af område B2 kan der dog tillige opføres rækkehuse. 3.10 Inden for område A3 og B3 skal bebyggelsen opføres som villaer. 3.11 Inden for område A4 skal bebyggelsen opføres som etagebebyggelse. Inden for den del af A4, der ligger vest for aksen, kan der dog alternativt opføres rækkehuse. 3.12 Inden for området skal udlægges areal til containerplads, herunder opstilling af containere til papir og flasker, som vist på kortbilag 3. 3.13 Småbygninger til brug for drift af områdets friarealer kan placeres i tilknytning til containerpladsen, som vist på kortbilag 3. Note 1 28 I designmanualen er der nærmere angivet hvilke faciliteter og aktiviteter, der kan placeres i de arealer, der knytter sig til aksen. §4 Matrikulære forhold 4.1 Udstykning inden for lokalplanområdet må kun ske i overensstemmelse med en samlet udstykningsplan, der er i overensstemmelse med den retningsgivende illustrationsplan, kortbilag 2. Udstykningsplanen viser, hvordan området kan udstykkes i storparceller. I forbindelse med udbygningen af området, skal yderligere udstykning ske efter nedenstående retningslinjer. 4.2 Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1 Den enkelte ejendom må ikke udstykkes med et areal der er mindre end 400 m2, hvoraf maksimalt 175 m2 kan indgå i fællesarealet. 4.3 Inden for de enkelte bolig grupper må grunde højest udstykkes med en bredde på 9 m. 4.4 Inden for hver boliggruppe, som fremgår af kortbilag 4, kan udstykkes 3-6 grunde. 4.5 Hver boliggruppe må maksimalt have en samlet bredde på 48 m. 4.6 4.7 4.8 4.9 Gårdhavehusene – område B2 og C2 Den enkelte ejendom må ikke udstykkes med et samlet areal, der er mindre end 1.000 m2, hvoraf mellem 500 m2 og 700 m2 kan indgå i fællesarealet. Hertil skal tillægges et adgangsareal, som skal udlægges i en bredde af 5 meter og en længde af maksimalt 50 m som vist på kortbilag 4. De enkelte ejendomme kan udstykkes med varierede former som vist på kortbilag 4. Grundstykkerne skal dog være mindst 15 m på den korteste side. Gårdhavehusene kan sammenbygges i grupper på op til 3 huse. Der skal være en passage på mindst 2,5 m mellem de enkelte grupper af gårdhavehuse. Villaerne – område A3 og B3 Villagrundene skal udstykkes med en minimums grundstørrelse på 1.000 m2, hvoraf maksimalt 300 m2 kan indgå i fællesarealet. Grunde hvor der kan tillades opført dobbelthuse, skal dog udstykkes med en minimums størrelse på 2.000 m2, hvoraf maksimalt 1.100 m2 kan indgå i fællesarealet som vist på kortbilag 4. Ved udstykning af grunde med dobbelthuse skal det tilstræbes at de to grunde får en nogenlunde ens størrelse. Punkthuse – område A4 4.10 Området kan udstykkes i op til fem grunde, således at hver grund indeholder et byggefelt, som vist på kortbilag 4. Henriksholm – område D 4.11 Område D kan udstykkes i overensstemmelse med principperne i 4.1. 29 De ubebyggede arealer – område E 4.12 Arealerne inden for område E kan udstykkes som beskrevet i 4.1. Vejareal – område F 4.13 Område F kan ikke udstykkes yderligere. §5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges areal til følgende veje: Vejene A-A, B-B, C-C, D2-D2, D3-D3, E2-E2 og F2-F2, som vist på kortbilag 3. Alle de nævnte veje udlægges i en samlet bredde af 10,0 m, hvoraf minimum 5 m er kørebane, 1,5 m er græsrabat, 1 m er LAR-rende Note 2 og 2,5 m er græsrabat/ græsarmeret parkeringsareal med mulighed for parkering af op til tre biler pr. P-enhed. Note 3 5.2 Der udlægges endvidere areal til følgende veje: D1-D1, E1-E1 og F1-F1, som vist på kortbilag 3. De nævnte veje udlægges i en samlet bredde af 7,7 m, hvoraf 6 m er kørebane og mindst 1,7 m er græsrabat mod Henriksholms Alle. 5.3 Den eksisterende cykelsti langs Henriksholms Alle fastholdes. Henriksholms Allé fastholdes i sin nuværende placering og form. 5.4 Der kan som et trafiksikkerhedsmæssig tiltag anlægges en helle på det på kortbilag 3 markerede sted på Henriksholms Alle, hvor den nord-sydgående hovedsti krydser vejen. 5.5 Der udpeges vejtilslutninger til nye veje på de steder, der er vist med signatur på kortbilag 3. Ved projektering af tilslutningerne skal der tages særligt hensyn til trafiksikkerheden, idet der krydses en dobbeltrettet cykelsti. 5.6 Der udlægges areal til følgende offentligt tilgængelige stier: a-a og b-b, der udgør aksen gennem området, samt c-c, d-d, e-e og f-f, som vist på kortbilag 3. Alle stier udlægges i en samlet bredde af 2,5 m. Herudover kan der etableres trædestier i princippet som vist på kortbilag 3. 5.7 I forbindelse med vejene nævnt i 5.1 udlægges areal til vendepladser på de med signatur på kortbilag 3 viste steder. Vendepladser udlægges med en diameter på mellem 7 og 14 m. 5.8 Der skal udlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal til erhverv, kontor, institutioner m.v. Note 2 Note 3 30 Vedrørende LAR, se redegørelsen side 18. Der udlægges ikke separat fortov eller sti langs vejen, idet vejen udlægges efter principperne i shared space. Om shared space se redegørelsen side 15. 5.9 Der skal udlægges 1 p-plads pr. 5 børn i forbindelse med institutioner. 5.10 Generelt for alle delområder gælder, at overdækkede parkeringsarealer skal integreres som en del af den samlede arkitektur på den pågældende ejendom. Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1 5.11 Parkering inden for området skal foregå på egen grund. 5.12 Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig på den enkelte ejendom, hvoraf den ene skal etableres som en del af bygningens arkitektur på den pågældende ejendom. Gårdhavehusene – område B2 og C2 5.13 Vejadgangen til den enkelte ejendom skal ske som vist på illustrationsplanen. 5.14 Adgangsarealet skal ligge nord eller øst for bygningen som vist på illustrationsplanen. 5.15 Parkering inden for området skal foregå på egen grund. 5.16 Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig på den enkelte ejendom, hvoraf den ene skal etableres som en del af bygningens arkitektur på den pågældende ejendom. Villaerne – område A3 og B3 5.17 Vejadgangen til de enkelte parceller skal ske fra parallelvej. 5.18 Parkering inden for området skal foregå på egen grund. 5.19 Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig på den enkelte ejendom, hvoraf den ene skal etableres som en del af bygningens arkitektur på den pågældende ejendom. Punkthusene – område A4 5.20 Der skal udlægges 1,5 p-plads pr. bolig i forbindelse med adgangsvejen, i princippet som vist på kortbilag 3. §6 Tekniske anlæg 6.1 El-transformerstationer, måle- og trykregulatorer for fremføring af gas til kvarterets forsyning og pumpestationer med et areal over 10 m2 og en højde over 1,80 m skal ved placering og udformning tilpasses områdets karakter og godkendes af kommunalbestyrelsen. 6.2 Fritstående antennemaster, vindmøller og lignende må ikke opstilles. Parabolantenner på bygninger må ikke kunne ses fra landskabet. 6.3 Udstyr til mobiltelefoni kan etableres som en integreret del af elevatortårnene på punkthusene. 31 6.4 Al bebyggelse i området skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, eller områdets decentrale forsyning. Note 4 6.5 Ny bebyggelse indenfor området skal udføres som lavenergibebyggelse. Note 5 §7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsen skal placeres inden for de på kortbilag 4 med signatur viste byggefelter. 7.2 Inden for område A kan der maksimalt opføres og indrettes i alt 8.766 m2, inden for område B, C og D kan der maksimalt opføres og indrettes i alt 15.802 m2. I etagearealet medregnes ikke altaner og atriumgårde. Note 6 7.3 Ved maksimal udnyttelse af byggemulighederne for villaer og rækkehuse nord for Henrikholms Alle, kan den samlede maksimale byggemulighed medføre, at de med krydsskravering markerede bygninger i byggefelt A4 må udelades. 7.4 Langs Henriksholms Alle udlægges en vejbyggelinje på 10 m fra vejskel, som vist på kortbilag 4. Inden for denne vejbyggelinje må ikke opføres ny bebyggelse. 7.5 Nyt byggeri i alle delområder skal opføres med en sokkelkote på mindst 1,5 meter DVR90. 7.6 Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1 Etagearealet for det enkelte rækkehus må ikke overstige 210 m2. 7.7 Rækkehusene skal ligge inden for de på kortbilag 4 viste byggefelter. 7.8 Bebyggelsens husdybde fra facaden på ankomstsiden til facaden på terrassesiden må maksimalt være 14 m. 7.9 Mellem de enkelte boliggrupper skal etableres kileformede kig ud over det omkringliggende landskab, i princippet som vist med signatur på kortbilag 4. Kilerne skal have en bredde på mindst 3 m på det smalleste sted. 7.10 Bebyggelsen inden for området må ikke opføres i mere end 2 etager. 7.11 Rækkehusene skal placeres med ankomstsiden mod ankomstvejen. Note 4 Note 5 Note 6 32 Tilslutningen til kollektiv varmeforsyning er ikke til hinder for, at der i bebyggelsen etableres alternative energiløsninger. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der opfylder den energiklasse med det laveste energiforbrug, fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunkt for ansøgning om byggetilladelse. Vedr. beregning af etageareal i øvrigt henvises til Bygningsreglement 10, Bilag B.1.1.3. 7.12 Højden til tagryg må højest være 8,0 m målt fra vejens niveauplan og facadehøjden i første række mod Maglemosen må højest være 6,5 m. 7.13 Såfremt det kan dokumenteres, at der ikke vil ske oversvømmelse ved ekstrem regn, kan der etableres kælder. Gårdhavehuse – område B2 og C2 7.14 Etagearealet for det enkelte gårdhavehus må ikke overstige 250 m2 og det bebyggede areal må højest optage 50 % af byggefeltet. 7.15 Gårdhavehusenes samlede højde målt fra et af kommunalbestyrelsen godkendt vejniveau, må ikke overstige 10 m. 7.16 Bebyggelsen inden for området må ikke opføres i mere end 2 etager med mulighed for kælder. Bebyggelsen i delområde C2 må kun opføres i én etage med mulighed for kælder. 7.17 Bebyggelsens facader mod nord og øst skal opføres i byggefeltets nordlige og østlige afgrænsning. 7.18 Bebyggelsen skal fremstå med flade tage og/eller med ensidig taghældning. Villaerne – område A3 og B3 7.19 Etagearealet for den enkelte villa må for grunde med et nettoareal under 900 m2 ikke overstige 250 m2 og for grunde med et nettoareal over 900 m2 ikke overstige 350 m2. 7.20 På grunde med et nettoareal over 900 m2, vist med signatur på kortbilag 4,kan der opføres dobbelthuse. 7.21 Villaerne skal placeres med den længste facade mellem byggelinjen 3 m fra skel og byggelinjen 10 m fra skel til parallelvej, som vist på kortbilag 4. Villaernes dybde, det vil sige afstanden fra facadelinjen eksklusiv eventuelle tilbygninger i form af garager og lignende mod parallelvejen og til den facadelinje, der er tættest på bagskel, må højst være 16 meter, som vist på kortbilag 4. Kravet om byggelinje mod parallelvej og længste facade mod Henriksholms Alle gælder ikke den på kortbilag 4 med stjerne markerede bygning, jf. kortbilag 4 og 7. 7.22 Villaerne skal opføres min. 2,5 m fra naboskel. 7.23 Bebyggelsen kan opføres i 1 etage med mulighed for udnyttet tagetage eller 2 etager. Nord for Henriksholms Alle kan villaerne opføres i op til to etager med mulighed for udnyttet tagetage. Den samlede højde må ikke overstige 11 m. Opføres bebyggelsen i 1 etage, skal taget udføres med høj rejsning. Der vil kunne etableres kælder under alle villaer. 7.24 Højde til tagryg skal minimum være 7 m. 7.25 Garage skal opføres som en integreret del af arkitekturen. 33 7.26 Taghældningen skal være maksimum 50 grader. Punkthuse – område A4 7.27 Inden for hvert byggefelt i område A4 vist med signatur på kortbilag 4, kan der opføres 2 bygninger i maksimum 3 etager og én bygning i maksimum 4 etager. De 3 bygninger skal sammenbygges i et trappe/elevatortårn. 7.28 Hver af de fem byggefelter inden for område A4 skal have en samlet diameter på maksimum 40. 7.29 Hver enkelt af de tre bygninger inden for byggefeltet skal kunne indskrives i et rektangel på 16 x 10 m. 7.30 Inden for hvert enkelt byggefelt kan der maksimalt opføres 1.300 m2 etageareal. 7.31 Den samlede højde for punkthuse i 3 etager må ikke overstige 11 m. Den samlede højde for punkthuse i 4 etager må ikke overstige 14 m. Højden måles fra byggeriets niveauplan. Trappe- og elevatortårne må dog opføres i en samlet højde på 16 m målt fra niveauplan. 7.32 De 3 og 4 etagers bygninger må ikke opføres højere end kote 30,0 DVR og trappetårnene må ikke opføres højere end kote 32,0 DVR. Note 7 7.33 Taghældningen må maksimalt være 30 grader. 7.34 På bygninger i 3 etager kan der etableres tagterrasser. 7.35 I tilknytning til boliger i stueetagen kan der etableres haver. §8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Anvendelse af zink eller kobber til tagflader, inddækning, tagrender og nedløbsrør, skal godkendes af Kommunalbestyrelsen, så risikoen for forurening i forbindelse med afledning og nedsivning af regnvand lokalt minimeres. 8.2 På tagflader, hvor det skønnes hensigtsmæssigt, og hvor det ikke strider mod andre bestemmelser, kan der med henblik på tilbageholdelse af regnvand anvendes grønne, bæredygtige tage som f.eks. mos-/sedumtage. 8.3 8.4 Note 7 34 Rækkehusene – område A1, A4, B1 og C1 De mure, der adskiller de enkelte bygninger, skal opføres i tunge materialer som tegl, natursten eller indfarvet beton i mørke grålige og brune nuancer. Alle bygninger inden for den enkelte boliggruppe skal opføres i samme materialer og farver, så den enkelte boliggruppe udgør en arkitektonisk helhed. ”Otte-tallet” har taghøjde i kote 29,82 DVR, medens trappetårnene har en højde på 32,02 DVR. 8.5 Der må ikke etableres vinduer i de mure som er beskrevet i 8.3, bortset fra at der i de frie endegavle kan placeres et vindue i én etage med en maksimal bredde på 2 m, uden at skivevirkningen derved brydes. 8.6 Facaderne på bygningerne mellem de i 8.3 nævnte mure, skal udføres i hvide, lysegule, lysebrune eller lysegrå materialer. 8.7 Anden etage dvs. facader og tage samt eventuelle flunker, kan udføres i samme materialer og skal fremstå lyse. Materialerne kan være let plade materiale, skiffer, metal, glas, fliser eller tegl, dog ikke glaserede tegl. 8.8 Ovenlys må ikke være synlige fra det omkringliggende landskab. 8.9 I område B1 og C1 må ikke etableres vinduer i kælderfacaden mod landskabet. 8.10 Som det fremgår af kortbilag 4 skal bygningerne sammenbygges i skel. 8.11 På såvel adgangssiden som på siden mod landskabet skal højden af den mur, der udgør adskillelsen, være minimum 1 m i hele grundens dybde. 8.12 Mellem de enkelte mure nævnt i 8.3, kan der anlægges henholdsvis have og terrasse, som vist på kortbilag 4. 8.13 Den primære terrasse/have kan, af hensyn til solorienteringen, anlægges mod adgangssiden. 8.14 Haven nævnt i 8.13 skal have en skarp kant mod landskabet med en højde på minimum 15 cm og maksimum 80 cm. 8.15 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen. Gårdhavehuse – område B2 og C2 8.16 Bygningerne skal fremstå tunge og i naturfarver. Bygningerne skal opføres i tegl og må ikke fremstå pudsede eller i farverne gul og hvid. 8.17 Tagflader på ny bebyggelse skal udføres i skiffer, let plademateriale, tagpap, tegl eller lignende, dog ikke glaserede tegl. 8.18 Vinduesarealet i bygningernes nordvendte facader må maksimalt andrage 30 % af de nordvendte facaders samlede areal. 8.19 Vinduesarealet i bygningernes sydvendte facader må maksimalt andrage 80 % af de sydvendte facaders samlede areal. 35 8.20 Døre og vinduer udføres uden sprosser. 8.21 Der kan etableres tagterrasser i 2. beboelseslag. 8.22 Eventuelle ovenlysvinduer må ikke kunne ses fra det omkringliggende landskab. 8.23 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen. Villaerne – område A3 og B3 8.24 Villaerne skal opføres i materialer som tegl, skiffer, natursten, indfarvet beton, filtsede eller pudsede facader og skal fremstå i hvide, lysegule, lysebrune eller lysegrå nuancer. 8.25 Tagflader på ny bebyggelse skal udføres i skiffer, tegl, tagpap, let plademateriale eller lignende. 8.26 Døre og vinduer skal udføres i træ eller metal. 8.27 Ved etablering af tagterrasser skal værn udføres som en fortsættelse af facaden eventuelt i glas. 8.28 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen. Punkthusene – område A4 8.29 Alle punkthusene indenfor hele område A4 skal udføres i samme materialer og farver, så de kommer til at udgøre en arkitektonisk helhed. 8.30 Facaderne skal generelt fremstå transparente med store glaspartier. De lukkede dele af facaderne kan beklædes med materialer såsom tegl, skiffer, træ, metal eller glas. Bebyggelsen skal fremstå i grå, mørkerøde, brune eller gule nuancer. 8.31 Solafskærmning skal udføres i metal, træ eller i samme materiale og farve som facaden i øvrigt. 8.32 Tage skal udformes med terrassebelægning, sedum, let plademateriale eller tagpap. 8.33 Det skal gennem placeringen af vinduerne sikres, at der ikke opstår indbliksgener. 8.34 Der kan etableres tagterrasser ovenpå de 3-etagers bygninger, men de skal afskærmes, så indbliksgener til naboen undgås. 8.35 Altanernes værn udføres i glas, alternativt i samme detaljering/farve/materiale som facaden. 36 8.36 Trappe-/elevatortårn skal fremstå transparent og kan eksempelvis etableres som en vinterhave. Min. 70 % af den frie facades areal skal udføres i glas. 8.37 Lamper, skilte, markiser, antenner, solafskærmning, solceller, solfangere og anden facadeaptering skal udgøre en integreret del af bygningen. §9 Bevaringsværdig bebyggelse 9.1 Den på kortbilag 1 med rød farve markerede hovedbygning til Henriksholm udpeges som bevaringsværdig bebyggelse og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse. § 10 Landskabet og bevaring af beplantning 10.1 Landskabet opdeles i følgende syv typer: Forhøjningen Skoven Bøgehegnet Græsningsskoven Sletten Herregårdshaven Alléen, som det fremgår af kortbilag 5. 10.2 Den på kortbilag 5 viste skov skal bevares og friholdes for bebyggelse. 10.3 De på kortbilag 5 med signatur viste landskabstyper: Herregårdshave, Slette og den centrale del af Forhøjningen i område E skal friholdes for bebyggelse og skal beplantes og plejes, så karakteren af hhv. Herregårdshave med solitære bredkronede træer omkransende en velplejet prydplæne, Slette med et græsklædt åbent rum og Forhøjning med grupper af mindre og større træer og lave buske opretholdes i overensstemmelse med designmanualen for området. 10.4 Den på kortbilag 5 med signatur viste landskabstype Bøgehegn i område B, skal beplantes og plejes, så karakteren af bøgehegn med solitære træer på flade af græs skabes, i overensstemmelse med designmanualen for området. 10.5 Den på kortbilag 5 med signatur viste landskabstype Græsningsskov i område C, skal beplantes og plejes, så karakteren græsningsskov med solitære træer på en bund af klippet græs skabes, i overensstemmelse med designmanualen for området. 10.6 Den på kortbilag 5 med signatur viste landskabstype Alléen i område F, skal beplantes og plejes, så karakteren af allé 37 med højstammede bøgetræer skabes i overensstemmelse med designmanualen for området. 10.7 Skovplantning og solitære træer markeret med signatur på kortbilag 6 skal bevares og må ikke fjernes uden kommunalbestyrelsens tilladelse. 10.8 Den på kortbilag 6 markerede beplantning, som under benævnelsen beplantning der kan bevares, kan fjernes, såfremt den er til hinder for ny bebyggelse eller lign. På al beplantning kan foretages almindelig træpleje, såsom beskæring af døde og døende grene. 10.9 Der må ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse foretages terrænreguleringer eller etableres befæstelse inden for et areal svarende til projektionen af de på kortbilag 6 bevaringsværdige træers kronekant. Ved fældning/fjernelse af et eller flere af disse bevaringsværdige træer eller bevoksninger, f.eks. på grund af sygdom, skal der foretages genplantning efter nærmere aftale. 10.10 Ved byggeri eller andet større anlægsarbejde skal særligt udpegede bevaringsværdige træer og anden bevoksning skærmes effektivt af langs et areal, der svarer til projektionen af træets eller bevoksningens krone for at undgå skader på træerne, bevoksningen og deres rødder. 10.11 De på kortbilag 6 viste kig skal i princippet holdes åbne for bebyggelse og beplantning, så der opnås visuel sammenhæng mellem lokalplanens område og det omgivende landskab. 10.12 I lokalplanens afgrænsning mod Maglemosen i syd kan ske en udtynding i den eksisterende bevoksning. Dette kan ske under forudsætning af, at der i princippet som vist på kortbilag 6, bevares et antal af de eksisterende fuldkronede træer, som sikrer en grøn overgang mellem de to områder, uden at danne et massivt grønt beplantningsbælte. § 11 Vådområder og vandafledning 11.1 I det omfang jordbundsforholdene tillader det, skal regnvand nedsives på egen grund. 11.2 I delområderne B og C kan der anlægges grøfter til afvanding af regnvand (LAR render). Grøfterne skal placeres i princippet som vist på kortbilag 6. Grøfterne anlægges med en skråningshældning svarende til 1 på 2 og beplantes med græs, så de får et landskabeligt udtryk. Grøfter kan, hvis det vurderes hensigtsmæssigt, afvande mod Maglemosen efter en af Rudersdal Kommunalbestyrelse godkendt udledningstilladelse, hvor krav til rensning samt konsekvenser for vegetation, fauna og øvrige forhold er belyst. Grøfter og afvanding skal etableres i overensstemmelse med ”Designmanualen for Henriksholm”. 38 11.3 De på kortbilag 6 viste lavninger kan anvendes til ikke permanente opsamlingsbassiner for regnvand og må ikke bebygges eller indrettes på en måde, som hindrer evt. tilbageførsel af området til vådområde. Områderne skal etableres med et landskabeligt udtryk. 11.4 I forbindelse med den endelige udstykning af området, skal det dokumenteres, at regn ved ekstremregns hændelser ikke vil skabe risiko for oversvømmelse af bebyggelse. § 12 Ubebyggede arealer 12.1 Der må ikke oprettes oplagsplads af nogen art på ejendommene, jvf. dog 3.13. 12.2 På en ejendoms ubebyggede arealer, herunder arealer som er indrettet til parkering og lignende, må der ikke ske opbevaring af både, campingvogne, eller uindregistrerede køretøjer. 12.3 Belægninger, belysninger og udendørs møblering på fællesarealer skal være i overensstemmelse med ”Designmanual for Henriksholm”, der angiver retningslinjer for udformning af belægninger, belysning og udendørs møblering for hele området. 12.4 Der kan foretages terrænreguleringer på op til 1 m. Reguleringer herudover skal godkendes af Rudersdal Kommunalbestyrelse. 12.5 Søer og vandhuller må ikke ændres eller opfyldes uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Note 8 Rækkehusene – område A1, B1 og C1 12.6 Belægninger på terrasser skal være fastbelægning i lyse sten, fliser, lyst træ, lyse småsten eller lignende. 12.7 Trapper fra terrasser eller haver mod fællesarealer skal fremstå lyse og være udført i fast materiale så som beton, natursten tegl, fliser eller lignende. 12.8 Hegning mod vej og fælles fællesarealer skal udføres i lyst stenmateriale, afstemt i forhold til trappen eller som levende hegn i form af bøgehæk. Alternativt kan hegning udføres i samme materiale som muren nævnt i 8.3. I så fald skal hegningen trækkes minimum 30 cm. tilbage fra muren nævnt i 8.3. Gårdhavehusene – område B2 og C2 12.9 Den del af det ubebyggede areal på den enkelte matrikel, som ikke anvendes til parkeringsareal, skal anlægges og anvendes som opholdsareal. Note 8 2 Søer over 100 m og vådområder er desuden omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3. 39 12.10 Der skal i minimum 25 % af byggefeltets samlede omkreds hegnes med mur i samme materiale og farve som bygningen på den tilhørende matrikel. 12.11 Muren nævnt i 12.10 skal udføres i en højde af maksimalt 1,8m mod øst, syd og vest. 12.12 Muren nævnt i 12.10 skal i adgangsarealets skel mod nord og øst opføres i en højde på mellem 1,6 og 1,8 m og opføres i hele byggefeltets længde. Muren kan alternativt erstattes af et levende hegn i form af en bøgehæk. 12.13 På de dele af ejendommens afgrænsning mod det omkringliggende landskab, hvor der ikke er opført høje mure eller bygning, kan der opføres lave mure, med en maksimal højde på 0,5 m. 12.14 Postkasse/husnummer og affaldscontainer skal udføres som en helhed og placeres i det nordlige hjørne mod skel til vej. 12.15 Hæk på egen grund skal placeres med stamme min. 0,5 m fra skel, men må ikke placeres omkring adgangsarealet. 12.16 Belægninger på parkeringsarealer og terrasser skal være udført af små sten, grus, fliser, beton. Villaerne – område A3 og B3 12.17 Højest 60 % af arealet mellem husfacaden og parallelvej må være befæstet. Befæstningen skal udføres i mørk belægning som matcher arkitektur og efterlever krav til LAR. 12.18 Der må ikke etableres hegn, mur eller bebyggelse i arealet mellem byggefeltet og parallelvej. 12.19 Postkasse skal placeres ved skel til vej. Affaldscontainer og lignende skal placeres inden for byggefeltet og afskærmes af samme materiale og farve som huset. 12.20 Der må kun hegnes med bøgehæk eller mur i samme farve og materiale som selve huset mellem de enkelte grunde. Højden på hegnet må maksimalt være 1,8 m. 12.21 I skellet mellem de enkelte grunde og friarealet må etableres et levende hegn med en maksimal højde på 1,8 m. Foran dette levende hegn skal etableres en visuel barriere i en bredde af minimum 4 m i form af beplantning såsom buksbom, bøgehæk, rhododendron eller lignende på fællesareal i en højde af maksimum 1,8 m, som angivet i designmanualen for Henriksholm og som vist på kortbilag 5. Punkthusene – område A4 12.22 P-arealerne i område A4 skal nedgraves mellem 0,5 m og 1,5 m under det omkringliggende landskab, så der sikres udsyn over landskabet. P-arealerne skal afskærmes af beplantning i overensstemmelse med principperne i designmanualen for Henriksholm. 40 12.23 Omkring terrasserne i stuetagen kan kun etableres levende hegn i form af bøgehæk til afskærmning af terrassen. § 13 Grundejerforening 13.1 Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens delområder. Efterhånden som området udvikles kan der etableres grundejerforeninger for de enkelte delområder, som underafdelinger til den fælles grundejerforening for hele området. Grundejerforeningerne skal stå for drift og pleje af områdets fællesarealer dvs. Herregårdshaven, Sletten, Forhøjningen, Bøgehegnet, Græsningsskoven, veje, aksen og skoven m.v. Grundejerforeningen skal oprettes, når Rudersdal Kommunalbestyrelse kræver det. § 14 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 14.1 Forudsætning for ibrugtagning af de enkelte boliger er, at der er sikret vejadgang, p-pladser samt tilslutning til varmeforsyning, afvanding, kloak samt anden teknisk infrastruktur, der er nødvendig for boligens anvendelse. 14.2 Senest ved ibrugtagning af de sidste boliger i et delområde, skal samtlige p-arealer, friarealer, veje, samt anden teknisk infrastruktur reguleret i denne lokalplan, såsom varmeforsyning, faskiner, afvanding, fordampningsbassiner, affaldsstationer m.v. der knytter sig til det pågældende delområde (storparcel) jf. §§ 3,5,6,10,11,12 være anlagt og etableret. § 15 Ophævelse af Lokalplan 220 15.1 Rammelokalplan 220 for et område ved Henriksholms Alle – den tidligere forsvarskommando i Vedbæk, vedtaget af Rudersdal Kommune, den 28. september 2011 ophæves for så vidt angår lokalplanområdet, i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge § 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i 41 aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. § 18 i Lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er endeligt vedtaget af Rudersdal Kommunalbestyrelse den 28. november 2012. Jens Ive Borgmester 42 / Iben Koch Direktør 4o 4bz 4p 4b 3m 4b‘ 1ed 4bs 42 3u 3t 3s Eksisterende bebyggelse Bevaringsværdi bebyggelse Fredskov Sø - paragraf 3 område Lokalplansafgrænsning 3d 3o 3p 3h 1a 3e 1eo 1eq 1el Lokalplan 228 Eksisterende forhold 1en 7000aa 1cy 1cx 1cu 7000z 1cv 1ct 1cs 1b Pfk 21 Maj 2012 1bt 1dk 1dl 1ep 1ai 36 1cn 1br 1bu 1dm 1am 1co 1bx 1cp 1ak 1cq 1bv Kortbilag 1 1ap 1av 1cr 1by Punkthuse X4 4o 4bz 4p 4b 4b‘ 1ed Villaer X3 4bs 42 3u Gårdhavehuse X2 3t Rækkehuse Område F Område E Område D Område C Område B Område A 3s Matrikelskel og nummer Delområde Lokalplanafgrænsning X1 1eo 3m 3d B1 B2 3o 3p 3e B3 A1 B1 3h 1a A4 E A3 1eq B2 1eo F E B1 A4 1el E A3 C1 C2 E D 1cx 1cu 7000z 1cv Lokalplan 228 Lokalplanens afgrænsning og principper for områdeinddeling 1en 7000aa 1cy 1bx 27 november 2012 1dl 1dk 1ap 1ak 1ep 1dm 1ai 3 1cn 1br 1bu 1co 1am 1cp 1bt N 1bv 1cq 1av 1cr 1by Kortbilag 2 1cs C2 1ct 1b‘ SK P a-a Maskinskur Trafikhelle P-plads Containerplads Vendeplads Stiudlæg A-A Vejudlæg LAR rende Akse Veje og stier udenfor området Trampestier Gang- og cykelstier Ind- og udkørsel via Henriksholm allé Boligveje Parallelvej Henriksholms Allé Lokalplanafgrænsning D2 D1 f D2 E1 D1 A A a A C B E1 E2 B a P P b E2 b a SK P C d b d F2 f c F2 c /RNDOSODQ 7UDILNDOHIRUKROGSULQFLS F2 F1 QRYHPEHU .RUWELODJ F1 F1 N P Hus uden krav om facade mod vej Trædestier Akse P-pladser Eksisterende bebyggelse Vejbyggelinje Dobbelthus Byggefelt (Option - kan udgå) Byggefelt Kig der skal friholdes for bebyggelse Områdeafgrænsning P P P P Lokalplan 228 Byggefelter - princip P 30 november 2012 Kortbilag 4 N Sletten Forhøjningen Bøgehegnet Græsningsskoven Skoven Alleen II III IV V VI VII Beplantningsbælte Høj Aksen Herregårdshaven I Lokalplanafgrænsning IV II III VII VI V Lokalplan 228 Landskabskarakter I 27 november 2012 Kortbilag 5 N Beplantningsbælte, som kan udtyndes Fredskov Træer i hegn rækker eller grupper som kan bevares Beplantning hvis skovkarakter skal bevares Solitære træer som kan bevares Solitære træer som skal bevares Visuelle forbindelser/kig Evt. lavning til ikke permanent vandspejl Lokalplansafgrænsning Lokalplan 228 Bevaringsværdig beplantning, lavninger og visuelle kig 18 april 2012 Kortbilag 6 N Udarbejdet af Kim Utzon Arkitekter 27 november 2012 Lokalplan 228 Kortbilag 7 Illustrationsplan - principper for bebyggelse N 43 Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej 2 2840 Holte Telefon 46 11 25 00 e-mail: [email protected] Åbningstid: Mandag – onsdag Torsdag Fredag 44 kl. 10.00 – 15.00 kl. 10.00 – 17.00 kl. 10.00 – 13.00
© Copyright 2024