LOKALPLAN NR. 136
Planforslaget var fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 1. oktober til den 30. november 2014. LOKALPLAN NR. 136 Lokalplan nr. 136 blev vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 26. januar 2015. Butik og beboerhus ved Malmparken Ballerup Kommunalbestyrelse januar 2015 Lokalplan Hvad er en lokalplan Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og Kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Plansystemet (efter kommunalreformen i 2007): Lokalplanen består af: Baltorpvej Redegørelsen som beskriver baggrunden for og formålet med lokalplanen og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, samt om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. Planbestemmelserne som er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne. Diverse kortbilag og illustrationer der viser afgrænsningen af området i forhold til skel samt kort og illustrationer, der uddyber lokalplanens bestemmelser. Vejledning Hvornår laves en lokalplan? Planloven bestemmer, at Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. 3 Lokalplanforslaget Når Kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer Kommunalbestyrelsen i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis Kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentlig gjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i paragraffen om retsvirkninger i lokalplanen. 4 LOKALPLAN 136 for butik og beboerhus ved Malmparken Station REDEGØRELSE Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende sydøst for Malmparken Station. Området afgrænses mod vest af den befærdede trafikvej: Malmparken, mod nord af jernbanedæmningen samt mod sydøst af etageboligområdet omkring Ringtoften og Lilletoften. Området omfatter dels den kommunalt ejede ejendom med stationens trafikplads – dels den vestligste ende af boligselskabet Baldersbo’s ejendom ved Ringtoften. Tilsammen udgør de et areal på godt 11.000 m2. Umiddelbart syd for området ligger en nyligt etableret multibane på tværs af ejendomsskellet mellem boligselskaberne Baldersbo’s Afd. 9 og AAB’s Afd. 45 ved Lilletoften. Lokalplanområdets afgrænsning 5 Lokalplanens baggrund og formål Arealet mellem stationen og boligblokken for enden af Ringtoften har i mange år været planlagt anvendt til et etageboligbyggeri, der kunne supplere boligafdelingens lejlighedssammensætning. Flere skitseprojekter har været forevist, men hidtil har sådanne overvejelser ikke båret frugt. Planlægningen af kommunens centerstruktur handler primært om at kunne tilbyde borgerne en god og alsidig forsyning med dagligvare- og udvalgsvareforretninger. Det er i den sammenhæng vigtigt, at butikkerne er nemt tilgængelige i forhold til indbyggerne i vores boligkvarterer. Hovedparten af vore butikker og servicetilbud er beliggende i de tre bymidter i Ballerup, Måløv og Skovlunde. Herudover er der i byplanlægningen udpeget en række lokalcentre og tre, lidt større bydelscentre. Men med omtrent lige så mange arbejdspladser som indbyggere må vi også se på behovene hos de mange medarbejdere, der pendler til vores store erhvervsområder. Malmparken Station er et vigtigt trafikknudepunkt, der med sine omkring 5.000 daglige passagerer er blevet kommunens næststørste station. Sammenholdt med de ca. 12.000 bilister, der dagligt benytter Malmparken, er området ved stationen meget eksponeret. En række detailhandelskæder har derfor vist interesse for at placere en butik, der kan betjene såvel de pendlende som beboerne i de boligblokke, der ligger i Skovlundes allervestligste ende. Lokalplanområdet set fra sydøst mod Malmparken Station 6 I dialog med boligselskabet Baldersbo har butiksudviklerne udarbejdet et skitseprojekt for en ny bebyggelse med butik i stueplan og et beboerhus ovenpå. Et koncept der kan blive til gensidig gavn for parterne og tilføre boligområdet fællesfaciliteter, de i dag ellers ikke har mulighed for at etablere. For at virkeliggøre det komplekse projekt skal der erhverves areal fra både boligselskabet og kommunen. Ved Lilletoftens udmunding i Malmparken har der tidligere i kommuneplanlægningen været udpeget et lokalcenter for beboerne i det vestlige Skovlunde. Men da den daværende dagligvarebutik lukkede og blev erstattet af den nuværende restaurant, udgik denne udpegning af planlægningen. Med vedtagelsen af Kommuneplan 2013 er der i stedet åbnet mulighed for, at der i tilknytning til Malmparken Station kan etableres en enkeltstående dagligvarebutik af samme størrelsesorden som butikker i vore lokalcentre. Det er lokalplanens formål er at tilvejebringe det nødvendige plangrundlag for en sådan anvendelse. Kommunen vurderer i den anledning, at etageboligområdets beboere kun vil udgøre en mindre del af butikkens kundegrundlag, og at afstanden til bymidten betyder, at det kun vil medføre en marginal påvirkning af Skovlunde Centret. Det skønnes således, at butikken vil resultere i en trafik på max. 500 biler pr. dag og at den overvejende del af de kunder, der kommer kørende til butikken i bil, udgøres af bilister, der indgår i den allerede forekommende arbejdssteds-boligtrafik. Lokalplanområdet med trafikpladsen set fra vest mod Ringtoften og Lilletoften 7 Eksisterende forhold Halvdelen af lokalplanområdet benyttes i dag til trafikplads med holdepladser for busser og taxaer, cykelparkering, kort- og langtidsparkering for personbiler samt pladser for afsætning og afhentning af passagerer (Kys & Kør). På grund af det beskedne boligopland er parkeringspladserne i det daglige ikke meget benyttet. De vigtige buslinier 350S og 153E passerer Malmparken Station, hvor stoppestederne i begge retninger er placeret under jernbanebroen. Trafikpladsen har gennem årene også fungeret som endestation for andre pendlerbuslinier. Af hensyn til bussernes manøvrering sker den kørende adgang til og fra Malmparken via en fælles, 25 m bred ind- og udkørsel. Denne meget brede tilslutning giver ikke de bedste vilkår for ligeudkørende cyklister og fodgængere. Den overdækkede og aflåste cykelparkering er for nylig udvidet med nye sektioner mellem banedæmningen og stien mod Ringtoften. En tidligere højspændingsmast midt på pladsen er bevaret og tjener nu som mast for adskillige mobilantenneanlæg. Gemt i pladsens bevoksning står en af DONG’s lokale transformerstationer. Lokalplanområdet set fra nordvest mod multibanen og Lilletoften 8 Lokalplanområdets terrænforhold Den anden halvdel af lokalplanområdet ligger hen som åbent, grønt område med græs og sparsom beplantning med træer og småbuske. Mest karakteristisk for området er den store gruppe af piletræer lige nord for multibanen. Terrænmæssigt er lokalplanområdet ganske fladt med et svagt fald på et par meter fra øst mod viadukten mod nordvest. Grundet de hyppigere og kraftigere regnskyl, der må forventes i fremtiden, betyder det visse udfordringer bl.a. her i ’risikoområde Skovlunde’, som beskrevet i det aktuelle forslag til Klimatilpasningsplan, maj 2014. 9 Lokalplanens indhold Lokalplanen opdeler arealet i to planområder, der udlægges til henholdsvis centerformål og offentlige formål. Det sker med henblik på, at der i førstnævnte kan opføres og indrettes bebyggelse til detailhandel og beboerhus, og at det andet fortsat kan anvendes som trafikterminal. Aktuelt er der ønske om at etablere en dagligvarebutik på ca. 1.000 m2 plus personalerum, svarende til de discountbutikker alle de kendte butikskæder driver. Oven på butikken er det hensigten at etablere lokaler til kultur- og fritidsformål for beboerne i de tilstødende boligbebyggelser. Disse lokaler grupperer sig omkring en tilhørende terrasse til udeophold. Også i stueplan vil der langs den facade, der vender ud mod de eksisterende boligblokke, blive indrettet lokaler til brug for beboerne. Lokalplanen fastsætter detaljerede bestemmelser for områdets adgangs- og parkeringsforhold, for bebyggelsens omfang, placering og udseende samt for udformningen og indretningen af de ubebyggede arealer. Der gives mulighed for opførelse af en bygning i to etager med en maksimal højde på 12,5 m. Bygningen skal placeres inden for et rektangulært byggefelt, der stort set er placeret på boligselskabets nuværende ejendom. Udkast til situationsplan 10 Isometrier af den nye bebyggelse set fra nord imod boligbebyggelsen Bebyggelsens facadeudtryk; øverst fra p-pladsen og nederst fra stien langs banen 11 Bebyggelsens facadeudtryk; øverst beboerhusets indgangsparti fra den grønne plæne og nederst butikkens indgangsparti fra indkørslen fra Malmparken Hvor butikken med sit indgangsparti orienterer sig mod stationen og parkeringspladsen, er beboerhuset og dets udendørs opholdsarealer orienteret den modsatte vej mod boligblokkene og den grønne plæne. Bebyggelsens placering og udformning, herunder afstanden til den eksisterende boligblok, forventes ikke at medføre skygge- eller indbliksgener for de nærmeste beboere. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom holdes på 40, svarende til det for trafikpladsen hidtil gældende og lavere end de for boligbebyggelsen gældende 50 %. Lokalplanen stiller krav til bygningens materialevalg, hvorefter facader skal opføres i tegl eventuelt suppleret med mindre partier i træ, metal og/eller glas. Adgangen til beboerhuset skal ske via et glasklædt væksthus i to etager. Bygningens tage skal opføres med ensidig hældning på max. 20 grader og således, at de falder ind mod bygningens midte og tagterrassen. Taget skal udføres i tegl, tagpap eller som et ’grønt tag’. Mellem byggefeltet og stationen udlægges areal til kundeparkering efter de sædvanlige normer for detailhandelsområder, svarende til et udlæg på 1 p-plads pr. 20 m2 bruttoetageareal. Her ud over reserveres areal til offentlige p-pladser for brugere af stationen og til taxa-pladser. 12 Lokalplanområdet set fra nordvest Den nuværende adgang til trafikpladsen nedlægges og erstattes af en ny, lidt sydligere placeret indkørsel og en ny, nordligere beliggende udkørsel. Alle kørende trafikanter med ærinde på trafikpladsen skal anvende disse ensrettede overkørsler. Stien langs jernbanen fra stationen til Ringtoften opretholdes. Over parkeringspladsen skal der etableres en fodgængerzone, der leder kunderne til og fra butikkens indgang og opsamler den sydfra kommende stitrafik til stationen. Ny stiforbindelse til beboerhuset fra det omliggende boligområde forudsættes etableret på boligselskabets ejendom. Bebyggelsen indrettes således, at vareleveringen og afhentningen af returvarer, emballage og affald mv. vil ske via en skærmet og delvis overdækket varegård i den nordøstlige ende. Varetransport til butikken vil foregå via p-pladsens kørebaner, hvor der er taget højde for lastvognenes svingradier/drejningskurver. Da busholdepladserne flyttes til et nyt perron-anlæg langs Malmparken, undgår man en uheldig sammenblanding af busser og kundetrafik. Busanlægget indrettes til samtidig betjening af to busser, og det placeres således, at ind- og udkørsel kan ske i såvel nord- som sydgående retning på Malmparken. Det betyder, at anlægget også i fremtiden vil kunne fungere som endestation. 13 Det nye anlæg vil i øvrigt blive placeret under hensyntagen til den vejudvidelseslinje omkring Malmparken, som sikrer areal til, at vejen i fremtiden vil kunne udvides til 4 spor på strækningen mellem Ballerup Boulevard og Industriparken. Selvom piletræer normalt ikke har nogen lang levetid, søges den eksisterende gruppe af pil foreløbig bevaret. Mellem den kommende forplads ved butikkens indgangsparti og multibanen ved bebyggelsens sydvestlige hjørne skulle der være plads til at kunne indpasse de karakteristiske træer i de nye omgivelser. Skulle det ikke kunne lade sig gøre – eller når træerne en gang må lade livet – skal de erstattes af anden markant beplantning. Lokalplanområdet set fra syd under renoveringen af AAB afd. 45 på Lilletoften 14 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Fingerplan 2013 Efter planloven har Folketinget vedtaget et særligt landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning; kaldet Fingerplan 2013. Såvel i landsplanlægningen som i den hidtidige regionplanlægning har det været et bærende princip at skabe sammenhæng mellem trafikbetjeningen og lokaliseringen af boliger, erhverv og andre byfunktioner. De stationsnære arealer op til 1.200 m fra stationerne har herved fået en central rolle, idet hovedparten af regionens fortsatte bolig- og erhvervsmæssige vækst søges placeret her. Det aktuelle lokalplanområde er beliggende i det stationsnære kerneområde ved Malmparken Station. Lokalplanerne for erhvervsområderne nord for jernbanen er opdateret, så der åbnes mulighed for en mere intensiv udnyttelse. Med en udnyttelse til bymæssige formål, som funktionsmæssigt supplerer etageboligbebyggelsen og de omkringliggende erhvervsområder, er lokalplanforslaget i overensstemmelse med Fingerplanen. Stationsnære områder (kerneområdet er markeret med prikket raste og cirkelslagene markerer en afstand på 600 m hhv. 1.200 m fra S-station) 15 Kommuneplan 2013 Kommuneplanen fastlægger en centerstruktur med bymidter, bydels- og lokalcentre. I disse større eller mindre centerområder søges bl.a. butikker, privat og offentlig service og lignende, kundeorienterede formål placeret hensigtsmæssigt. Centrene har forskellig karakter og forskellige roller i forhold til forsyningen med dagligvarer og udvalgsvarer. Det er Kommunalbestyrelsens mål at sikre alle kommunens borgere et stort og godt udbud af indkøbsmuligheder, ligesom det er målet at sikre, at der i alle boligområder er en god, lokal forsyning med dagligvarer. Centrenes beliggenhed og størrelse er søgt tilpasset i forhold til befolkningsunderlaget og områdernes tilgængelighed. Lokalplanområdet er beliggende godt 1 km fra Skovlunde Bymidte og fra Lautrupcentret, hvorfor beboerne i den vestligste del af etageboligbebyggelserne ved Ringtoften og Lilletoften har relativt langt til indkøbsmuligheder. På grund af den store afstand er der med vedtagelsen af Kommuneplan 2013 åbnet mulighed for, at der i tilknytning til Malmparken Station kan placeres en enkeltstående butik. Lokalplanforslaget er således i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur. Men det viser sig, at planforslagets opdeling af området til trafikplads og til de nye formål ikke stemmer helt overens med kommuneplanens ramme-del. Kommuneplanens centerstruktur for bydelene Lautrupgård og Skovlunde 16 Områdeafgrænsning for rammebestemmelser i henhold til Kommuneplan 2013 Tillæg til Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet berører to af kommuneplanens enkeltområder med overordnede rammebestemmelser: 5.B3 – Etageboligbebyggelse ved Ringtoften og Lilletoften; og 5.D1 Malmparken Station. På baggrund af de foreløbige skitser, og inden man kendte bebyggelsens endelige placering, blev områdegrænsen mellem etageboligområdet og det kommunalt ejede område til offentlige formål justeret, da kommuneplanen i 2013 blev revideret. Da det siden har vist sig muligt at omlægge trafikpladsen og frigøre et større areal til projektets adgang og parkering, kan afgrænsningen mellem de to områder gøres mere præcis. Parallelt med lokalplanproceduren fremlægges derfor et forslag til kommuneplantillæg, som formelt justerer grænsen mellem de to delområder. Rammebestemmelserne for områdernes anvendelse og udnyttelse fastholdes uændret. Med vedtagelsen af kommuneplantillægget vil lokalplanforslaget blive bragt i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. 17 Rammebestemmelser: Ændret områdeafgrænsning efter kommuneplantillæg Lokalplanlægning De ældre boligbebyggelser har ikke været lokalplanlagt, men de offentligt ejede arealer omkring stationen er omfattet af Lokalplan nr. 048 for Malmparken Station. Den hidtidige lokalplan vil blive aflyst for så vidt angår de arealer, der er omfattet af den nye plan. Sektorplanlægning Trafik Malmparken er en af kommunens vigtige trafikveje. Den forbinder Ballerup Boulevard med Industriparken og Ballerup Byvej, og aksen fortsætter i Lautrupparken mod Klausdalsbrovej og Ring 4. Malmparken bidrager herved til at afvikle en væsentlig del af pendlertrafikken til og fra de store erhvervsområder og koncentrationen af arbejdspladser heri. I årtier har der været gjort overvejelser om en udvidelse af Malmparkens kapacitet, og i efterfølgende lokalplaner er der fastlagt vejudvidelseslinjer herfor. Store strømme fører i myldretiden fra stationen især mod nord til virksomhederne ved Lautrupparken. Faktisk er der behov for mere plads til alle trafikarter: busser, biler, cykler og fodgængere. 18 Gældende lokalplaner Oprindelig dannede banedæmningen en barrière mellem industrikvartererne nord og syd for banen. Men i 1980’erne blev tunnelelementer ved hjælp af en ny teknik skudt ind under banelegemet, så Malmparken kunne føres igennem fra Ballerup Boulevard til Industriparken. Med de øgede trafikstrømme virker underføringen ved stationen i dag som en flaskehals. Broens søjler nødvendiggør en midterrabat, som optager plads fra kørebanerne, og bedre bliver det ikke af, at busstoppestederne i begge retninger er placeret under broen. Et trådhegn i midterrabatten skal hindre fodgængere og cyklister i at krydse vejen nær stationen. Vejen er forsynet med cykelstier i begge retninger og senest er der etableret fortov mellem stationen og Tempovej i vejens vestside. Trafikafviklingen fra Tempovej er en særlig udfordring, bl.a. på grund af den korte afstand til Ballerup Boulevard, og en signalregulering af krydset har været overvejet. En ændret løsning må desuden tage hensyn til Lilletoften, hvis udmunding ligger forskudt fra Tempovej. Som led i forarbejderne har rådgivningsfirmaet Moe kortlagt de aktuelle trafikforhold omkring Malmparken og på den baggrund beskrevet løsningsforslag til omlægning af buspladsen og til indretning af det nye parkeringsanlæg. 19 Støj Sammenholdt med den nuværende støjpåvirkning fra jernbanen og Malmparken forventes de nye aktiviteter ikke at medføre større støjgener som følge af den kommende bebyggelses placering og omfang. Energiforsyning Med henblik på at opnå den mest miljøvenlige og samfundsøkonomisk mest fordelagtige forsyning skal ny bebyggelse tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsnet efter Kommunens anvisninger. Boligbebyggelserne ved Ringtoften og Lilletoften forsynes i dag med fjernvarme fra I/S Vestforbrænding, og det må forventes, at den kommende bygning ligeledes vil blive forsynet herfra. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Vandforsyningsplan og forsyningen varetages af det offentlige selskab: Forsyning Ballerup. Der ligger større forsyningsledninger langs vestsiden af Malmparken og langs nordsiden af Lilletoften. Vandledninger. 20 Kloakledninger (Rød = Spildevand; Blå = regnvand) Afløbsforhold / kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Spildevandsplan og driften varetages af Forsyning Ballerup. Området er separat kloakeret og spildevandet ledes til BIOFOS’ renseanlæg i Avedøre. Større spildevandsledninger fører langs Malmparkens vestside og over boligselskabet Baldersbos friarealer mod syd. En større regnvandsledning forløber på tværs af den kommende parkeringsplads. Traceet er omfattet af servitutbestemmelser og forudsættes også efter pladsens omlægning til stadighed at være tilgængelig. Grundvand Som hovedparten af Ballerup Kommune er lokalplanområdet beliggende i et område med særlige, regionale drikkevandsinteresser. Det betyder, at der kun på skærpede vilkår vil kunne etableres virksomheder og aktiviteter, som kan udgøre en trussel for grundvandet. 21 Jordforurening Der er ikke inden for lokalplanområdet registreret nogen form for jordforurening. Fredskov og beskyttet natur Der er ikke inden for lokalplanområdet eller dets nærhed registreret fredskov eller beskyttet natur. Men fredskovsarealet syd for Ballerup Boulevard udløser en skovbyggelinje på 300 m. Miljøvurdering Ved en indledende miljøvurdering/screening af forslaget til Lokalplan nr. 136 er det vurderet, at planen ikke vil have væsentlig indvirkning på miljøet i forhold til områdets hidtidige anvendelse, herunder den biologiske mangfoldighed, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, arkitektonisk og arkæologisk arv samt det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Offentlig høring om lokalplanforslaget Lokalplanforslaget og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg blev offentliggjort den 1. oktober 2014, og planforslagene var i perioden frem til den 30. november 2014 til offentlig høring. Som led i høringen blev der den 30. oktober 2014 afholdt borgermøde på Ballerup Rådhus. I høringsperioden modtog kommunen to bidrag fra lokale interesseorganisationer. Skovlunde Centerforening udtrykker bekymring for, at centret sættes under yderligere pres, som foreningen mener vil ske, såfremt den aktuelle lokalplan gennemføres. Skovlunde Lokalråd forudser, at der i myldretiden kan opstå kødannelse på Malmparken, og rådet foreslår derfor, at der etableres en venstresvingsbane for den nordfra kommende trafik. Kommunalbestyrelsen besluttede at vedtage lokalplanen endeligt med en enkelt ændring af § 3.3 om den alternative anvendelse af butiksarealet. Det vil herefter ikke være muligt at indrette to, mindre butikker i stedet for én dagligvarebutik, men gerne en kombination af én butik og kundeorienteret serviceerhverv som klinik eller liberalt erhverv. Kommuneplantillægget blev vedtaget uændret. Frivillig udbygningsaftale Gennemførelsen af butiksprojektet forudsætter en omlægning af den eksisterende trafikplads. Ved at flytte busstoppestedet ud langs Malmparken frigøres areal til butikkens kundeparkering. Samtidig kan der etableres en mere effektiv afvikling af bustrafikken til gavn både for passagerer og køreplaner. 22 Så længe der ikke politisk er truffet beslutning om en eventuel udbygning af Malmparken, har kommunen ikke budgetteret med udgifter til ændring af trafikpladsen. Kommunen har imidlertid fra grundejeren modtaget et tilbud om at forestå og bekoste den nødvendige omlægning, og parterne har efterfølgende indgået en frivillig udbygningsaftale herom. Aftalen indebærer bl.a., at busserne flyttes fra den nuværende perron inde på pladsen ud til Malmparken. Den nye placering tager højde for, at vejen senere vil kunne udvides uden at det medfører indgreb i busanlægget. Af trafikale og sikkerhedsmæssige årsager erstattes den eksisterende ind- og udkørsel af to nye, ensrettede overkørsler. En indkørsel lidt sydligere end den nuværende; og en nordlig udkørsel ved den eksisterende, overdækkede cykelparkering. Langs det nye anlæg laves cykelsti med sikre krydsninger af de to overkørsler. Anlægsarbejdet vil blive udført i snæver tilknytning til arbejderne med omlægningen af den eksisterende trafikplads med etablering af adgangs- og parkeringsforhold til den nye bebyggelse. 23 LOKALPLAN 136 for butik og beboerhus ved Malmparken Station BESTEMMELSER § 1. LOKALPLANENS FORMÅL. 1.1. Det er lokalplanens formål, gennem revision af Lokalplan 048 at omlægge den eksisterende trafikplads og muliggøre opførelsen af en ny bebyggelse til dagligvarebutik og beboerhus med tilhørende parkering til kunder og brugere, samt at placering og udformning af ny bebyggelse sker under hensyntagen til det tilstødende boligområde. Det er endvidere lokalplanens formål, at sikre areal til fremtidig udvidelse af kommunevejen Malmparken og til en effektiv busbetjening af Malmparken Station, at sikre en hensigtsmæssig afvikling af kundetrafik og varetilkørsel uden væsentlige gener for den kollektive trafik og det tilstødende boligområde, at sikre den fornødne plads til afsætning, korttidsparkering, taxaer og cykler, samt at sikre stiadgang til stationen for gående og cyklister. § 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1. Lokalplanområdet afgrænses, som vist på bilag 1, og omfatter følgende matr.nr.e.: 63 og 2 ay, begge Skovlunde by, Skovlunde, og 7000 cb, Ballerup by, Ballerup, samt alle parceller og ejerlejligheder der efter den 1. august 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2. Området har byzonestatus. 2.3. Lokalplanområdet opdeles i to planområder, som vist på bilag 1: A: Dagligvarebutik og beboerhus med tilhørende parkering. B: Trafikterminal ved Malmparken Station. § 3. OMRÅDETS ANVENDELSE Planområde A: 3.1. Områdets anvendes fastlægges til centerformål (butik og beboerhus). 3.2. Der kan i stueplan opføres eller indrettes bebyggelse til etablering af én dagligvarebutik med et bruttoetageareal på op til 1.000 m2 plus yderligere max. 200 m2 forbeholdt personalerum. Note: Foruden dagligvarer kan butikken forhandle det til discountbutikker sædvanlige udvalg af non-food varer. 24 3.3. Alternativt vil butiksbebyggelsen kunne anvendes til en kombination af én butik og kundeorienteret serviceerhverv, herunder klinik og liberalt erhverv. 3.4. Der kan på førstesalen over butikken opføres eller indrettes bebyggelse med tilhørende udeopholdsareal til kultur- og fritidsformål (beboerhus, foreningslokaler m.v. for beboerne i boligbebyggelserne ved Ringtoften og Lilletoften). Planområde B: 3.5. Områdets anvendes fastlægges til offentlige formål (trafikterminal). § 4. UDSTYKNING 4.1. Grunde må ikke udstykkes med en størrelse mindre end 5.000 m2. 4.2. Uanset bestemmelsen i § 4.1 kan Kommunalbestyrelsen tillade, at der udstykkes mindre arealer til offentlige formål m.v. § 5. VEJE, STIER OG PARKERING 5.1. Vejadgang sker fra Malmparken, i princippet som vist på bilag 2. Note: I lokalplanområdets sydvestlige ende etableres fælles indkørsel for al kørende trafik til busperronen, til stationen (taxa, korttidsparkering og afsætning) og til butikken (varetransport og kundetrafik), ligesom al udkørsel til Malmparken sker ad en fælles, nordligere udkørsel. Den primære varelevering er forudsat at skulle ske i bebyggelsens nordøstlige ende. 5.2. Langs Malmparken udlægges areal til etablering af en ny busterminal med perron for samtidig betjening af to busser, i princippet som vist på bilag 2. 5.3. Langs Malmparken er fastlagt en vejudvidelseslinie 15 m fra vejmidte med henblik på vejanlæggets udvidelse, i princippet som vist på bilag 2. Note: Busterminalens placering tager højde for en sådan vejudvidelse. Fortov og cykelsti kan omlægges, men forudsættes placeret som del af det udvidede vejareal. 5.4. Til Malmparken må der ikke, udover de på bilag 2 viste vej- og stitilslutninger, etableres direkte adgang for kørende færdsel til og fra de tilstødende ejendomme. 5.5. Der skal sikres areal til opretholdelse og indpasning af de fornødne forbindelser for gående og cyklister mellem stationen, busperronen, cykelparkeringen, butiksejendommen og de tilstødende boligområder. Note: Stien fra langs jernbanen fra stationen til Ringtoften opretholdes. Over parkeringspladsen etableres en fodgængerzone, der leder kunderne til og fra butikkens indgang og opsamler den sydfra kommende stitrafik til stationen. 25 5.6. Vej- og stibetjening af bebyggelsen samt placering og indretning af parkeringsog servicearealer skal ske på grundlag af en af Kommunalbestyrelsen godkendt samlet plan for butiksejendommen. 5.7. Der skal via parkeringsarealet til enhver tid være sikret uhindret adgang til elforsyningsselskabets transformerstation og til den store antennemast til mobiltelefon mv. begge pt. beliggende på matr.nr. 63. Parkering: 5.8. Der udlægges, d.v.s. reserveres, areal til 1 p-plads pr. 20 m2 bruttoetageareal til detailhandel og servicepræget erhverv. Note: Tæt på stationen reserveres mindst 10 pladser til afsætning/afhentning af togog buspassagerer, chauffører m.fl. Der udlægges ikke særligt areal til p-pladser forbeholdt beboerhuset, idet brugerne hovedsagelig vil komme fra det tilstødende boligområde via stinettet, og arrangementer i beboerhuset typisk vil ligge på tidspunkter uden for myldretid og butikkens spidsbelastningstider. 5.9. Der skal på den enkelte ejendom til enhver tid forefindes det nødvendige antal parkeringspladser til dækning af ejendommens behov. Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid forlange udlagte parkeringsarealer anlagt. Jf. § 10.2. 5.10. Der udlægges, d.v.s. reserveres, areal til 1 cykelparkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal til detailhandel og servicepræget erhverv. Cykelstativer skal placeres nær butikkens indgangsparti og således, at benyttelsen ikke generer gående eller den kørende trafik i øvrigt. I tilslutning til stiforbindelser til de tilstødende boligbebyggelser kan der ved beboerhusets indgang placeres yderligere cykelstativer. Note: Den eksisterende, overdækkede cykelparkering langs Malmparken forudsættes flyttet til det areal lige syd for banedæmningen, hvor der allerede er etableret andre, overdækkede cykelstativer. Arealet ligger uden for lokalplanens område og er ejet af Banedanmark. § 6. TEKNISKE ANLÆG 6.1. Tekniske anlæg skal placeres og udformes efter Kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse. Forsyningsnet skal nedgraves. Uanset bestemmelserne i § 3 kan der opføres, indrettes eller placeres de transformerstationer, teknikskabe og lignende tekniske anlæg, som er nødvendige for at sikre byens og kvarterets forsyning. Tekniske anlæg skal så vidt muligt indbygges i områdets bebyggelse, jf. § 8.2. Støjende installationer, herunder ventilatorer og kondensatorer fra butikkens luft- og køleanlæg, skal placeres og orienteres væk fra de tilstødende boliger og fra beboerhusets primære opholdsarealer. 26 Forskellige forsyningsskabe og lignende mindre anlæg skal, under hensyntagen til deres tilgængelighed, så vidt muligt placeres samlet. Hvis anlæg undtagelsesvis må placeres frit, skal deres ydre afstemmes efter omgivelserne. Note: Efter en godkendt, samlet plan for parkerings- og servicearealet kan den eksisterende transformer flyttes til en mere hensigtsmæssig placering inden for lokalplanområdet. 6.2. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der etableres master til teleformål, herunder sendemaster til mobiltelefoni. For at begrænse antallet af master kan Kommunalbestyrelsen kræve fælles løsninger for flere operatører. 6.3. Der må ikke fra bygninger, master eller arealer i øvrigt etableres belysning, som unødigt kan genere omgivelserne. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte vilkår for omfanget og karakteren af en ejendoms udendørs belysning. 6.4. Den primære bortskaffelse af regnvand fra butiksejendommen skal ske ved tilledning til de offentlige regnvandsanlæg. Der skal som en integreret del af parkeringsarealet etableres regnbede eller lignende foranstaltninger med henblik på at forsinke udledningen af regnvand. Note: En større regnvandsledning løber diagonalt gennem lokalplanområdet fra nordvest til sydøst. 6.5. Overfladevand fra tætte, befæstede arealer skal som minimum renses i sandfang og olieudskiller inden det ledes til det offentlige regnvandsanlæg. § 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Med henblik på at sikre fællespræg og høj kvalitet i områdets fremtræden skal der til Kommunalbestyrelsens godkendelse, såvel i forbindelse med nybyggeri som ved større om- og tilbygninger, udarbejdes en samlet plan for ejendommen, som redegør for bebyggelsens omfang og placering, jf §§ 7.3- 7.7, adgangs- og parkeringsforhold, jf § 5.6, terrænregulering, jf § 7.2, beplantning, belægning og belysning, jf § 9, samt bebyggelsens arkitektur og skiltning, jf § 8. 7.2 Større terrænreguleringer må kun ske på baggrund af en af Kommunalbestyrelsen godkendt niveauplan for den enkelte ejendom. Lokale terrænreguleringer, der ikke overstiger 0,5 m, kan foretages uden godkendelse. Note: Den afskærmede og delvis overdækkede gård til varelevering forudsættes udført med let faldende kørebane frem til lagerrampen. 7.3. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i planområde A må ikke overstige 40. 27 7.4. Bebyggelse kan opføres i 2 etager, og ingen del af bygningen må gives en højde, der overstiger 12,5 m målt fra et af Kommunalbestyrelsen godkendt, reguleret terræn til skæring mellem ydervæg og tagflades overside. 7.5. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at en bygning eller dele heraf opføres i en større højde end ovenfor angivet, såfremt arkitektoniske årsager berettiger det, og det kan ske uden at medføre væsentlige ulemper for de tilstødende ejendomme. 7.6. Bebyggelse skal placeres indenfor det på bilag 2 viste byggefelt. § 8. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Facader 8.1. Facader skal opføres i tegl (som blank mur eller med pudset/filtset murværk) eventuelt suppleret med mindre partier i træ, metal og/eller glas. For at opnå et harmonisk og levende udtryk skal dele af murværket, herunder butikkens lange, nordvest-vendte facade udføres med recesser og/eller afvigende forbandt. Bygningen skal med et større vinduesparti i tilknytning til butiksindgangen åbne sig mod sydvest. Vinduespartier må ikke tildækkes af folier og reklamering. Adgang til beboerhuset skal ske via et glasklædt væksthus i to etager på bygningens sydøstlige facade. Tage og tagterrasse 8.2. Tage skal udføres med ensidig hældning på max. 20 grader; højest langs facaderne og med fald ind mod bygningens midte. Tagkonstruktionen kan udnyttes til lokaler med ekstra loftshøjde. Tekniske anlæg og installationer skal placeres under tag eller i tilknytning til varegården som en integreret del af bygningens nordøst-vendte facade. 8.3. Taget skal udføres i tegl, med sort tagpap eller som 'grønt tag' (fx sedum-tag). Kommunalbestyrelsen vil kunne tillade, at tagfladen udformes således, solceller er en integreret del af løsningen. 8.4. Beboerhuset oven på butikken skal i princippet udføres som en tre-længet bebyggelse omkring en tagterrasse, der åbner sig mod sydøst. I hjørnerne mod nord og vest kan der etableres åbne balkoner. Skiltning 8.5. Skiltning skal udføres som facadeskilte, der placeres på ved indgangspartiet på forretningens hovedfacade og i øvrigt tilpasses bygningens arkitektur, facadeopdeling, materialer og farvesætning. Kvadratiske skilte med butikskædens logo må max. være 200 cm. høje og højst have et fremspring fra facaden på 15 cm. Vælges en anden form for skiltning, fx som aflange skriftbånd, må bogstaver og symboler max. være 50 cm. høje. 28 Facadeskilte kan udformes som lysskilte, idet kun symboler og bogstaver må fremstå lysende. Dominerende og/eller gennemgående lyskasser skal undgås. Belyste skilte må ikke udføres i blanke materialer eller på anden måde være reflekterende. Til belysning af skilte må ikke anvendes blændende spots eller anden blændende belysning. Eventuelle afvigelser herfra kræver forudgående godkendelse i Kommunalbestyrelsen. Fritstående skilte 8.6. Der kan på butiksejendommen ved indkørslen fra Malmparken opsættes et fritstående skilt med butikkens navn/logo. Under hensyntagen til de trafikale oversigtsforhold kan skiltet udføres som en lukket pylon eller placeres på mast eller galge. Reklamering 8.7. Bortset fra de reklamefinansierede læskærme ved station og busstoppesteder kan der ikke på terræn opstilles billboards eller anden form for fritstående reklameskilte. Omfanget af udskiftelig, udendørs reklamering på kundevognsskuret og selve butiksbygningens facade skal efter forudgående aftale med Kommunalbestyrelsen begrænses til få, udvalgte steder. Der må ikke opsættes faciliteter til dynamisk præsentation af reklamer for butikskæden og/eller andre annoncører. Note: For at opnå og bibeholde en harmonisk og levende facade mod den tilstødende boligbebyggelse bør opsætning af skiltesystemer ikke ske på de nordøst og sydøstvendte facader. En placering i tilknytning til indgangspartiet vil kunne accepteres. § 9. UBEBYGGEDE AREALER Belægninger 9.1. Belægningen i parkeringsbåse i den centrale del af parkeringsarealet skal være vandgennemtrængelig (permeabel), mens kørebaner, manøvrearealer og øvrige parkeringsbåse (herunder de særligt markerede handicappladser) skal anlægges i asfalt. Note: De permeable p-båse kan fx anlægges ved brug kvadratiske armeringsplader med grus og dertil egnede græssorter. Båsenes placering og udformning kan med fordel koordineres med løsningen af områdets regnvandsafledning, jf. § 6.4. 9.2. I tilknytning til butikkens indgangsparti skal anlægges et forareal med fast belægning og plads til kundevogne og cykelparkering. Fortovsarealet mellem butiksbygningens facade og parkeringspladsen anlægges med tilsvarende belægning. Over parkeringsarealet skal anlægges en zone for fodgængere med fast belægning. Note: Af hensyn til handicapede skal fodgængerzonen mellem stationen og butikken være niveaufri, udføres i materiale og/eller farve, der afviger fra kørebanerne og gerne udstyret med ledelinjer. 29 Beplantning 9.3. Som led i en samlet plan for butiksbebyggelsens parkerings- og servicearealer, jf. § 7.1, skal der udlægges areal til beplantning, fx i form af opstammede træer som kan tilføre området en grøn struktur og bidrage til en opdeling af de belagte arealer. Note: Beplantningens placering af udformning kan med fordel koordineres med fodgængerzonen, anlæggene til regnvandsafledning, sektionen med permeabel belægning og områdets belysning. 9.4. Den store gruppe af piletræer tæt ved lokalplanområdets grænse mod syd skal bevares. Note: Når beplantningen på grund af alder eller sygdom må fjernes skal den erstattes af tilsvarende markant bevoksning. 9.5. Som led i en samlet plan for bebyggelsens friarealer, jf. § 7.1, skal der indgå forslag til beplantning og indretning i øvrigt af de til beboerhuset hørende, sydøstvendte opholdsarealer, som kan formidle overgangen til den tilstødende boligbebyggelse og styrke den grønne struktur. Hegning 9.6. Evt. udendørs oplag samt containere, gittervogne og lignende varetransportmidler skal ligesom affaldshåndtering skjules, enten ved at være fuldt integreret i bygningen eller ved hjælp af tæt, bymæssig indhegning (d.v.s. ikke med gennemsigtigt trådhegn). Terrænregulering 9.7. Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter må kun finde sted efter Kommunalbestyrelsens forudgående tilladelse. § 10. BETINGELSER FOR AT NY BEBYGGELSE MÅ TAGES I BRUG 10.1. Forinden ny bebyggelse tages i brug, skal den i § 5.2 omtalte busterminal langs Malmparken med tilhørende perron, fortove og cykelstier, samt de i § 5.4 omtalte tilslutninger til og fra Malmparken, være etableret. Note: Der foreligger ved lokalplanforslagets offentliggørelse et udkast til frivillig udbygningsaftale mellem grundejeren og kommunen om ovennævnte anlægs gennemførelse. Det endelige anlægsprojekt skal inden udførelsen godkendes af Ballerup Kommune som vejmyndighed. 10.2. Forinden ny bebyggelse tages i brug, skal der være etableret adgangs- og parkeringsarealer samt beplantning i overensstemmelse med § 5 og § 9. § 11. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 11.1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget aflyses Lokalplan 048 (vedtaget juni 1988) på de ejendomme, der er nævnt i denne lokalplans § 2. 30 § 12. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 12.2. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de bebyggelser og anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Note: Det vil sige, at lokalplanens bestemmelser først gøres gældende, når der ønskes ændringer af de eksisterende lovlige forhold, f.eks. når man vil ændre ejendommens anvendelse og indretning, når man vil udstykke ejendommen eller lægge den sammen med en anden, når man vil bygge eller lignende. Når der er tale om udlæg til offentlige formål kan ejere kræve de berørte ejendomme eller dele heraf eksproprieret, også selvom planen ikke realiseres. 12.3. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Dispensation 12.4. Ifølge Planlovens § 19 kan Kommunalbestyrelsen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, og under forudsætning af at området ikke ændrer karakter af det stationsnære erhvervsområde, som er fastlagt i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Note: Kommunalbestyrelsen kan i henhold til planlovens § 19 meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med planens hovedprincipper. Mere væsentlige ændringer af lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Det vil sige, at der ikke kan dispenseres fra lokalplanens anvendelses bestemmelser i § 3 og § 11. Der kan heller ikke dispenseres fra bestemmelser i de øvrige paragraffer, hvis de er af væsentlig betydning for, at lokalplanens formål kan opfyldes, som det er formuleret i § 1. Ekspropriation 12.5. I henhold til Planlovens § 47 kan Kommunalbestyrelsen foretage ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. 12.6. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen og bør derfor aflyses. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 31 Lokalplanen således vedtaget endeligt af Ballerup Kommunalbestyrelse, den 26. januar 2015 Jesper Würtzen borgmester / Lone Schock centerchef 32
© Copyright 2024