‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫עמוד‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים‬ ‫‪2-3‬‬ ‫הדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬ ‫‪4-5‬‬ ‫דוחות מאוחדים על רווח והפסד‬ ‫‪6‬‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫‪7‬‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬ ‫‪8-10‬‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫‪11-12‬‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬ ‫‪13-91‬‬ ‫סומך חייקין‬ ‫בריטמן אלמגור זהר‬ ‫מרכז עזריאלי ‪1‬‬ ‫תל אביב ‪67021‬‬ ‫ת‪.‬ד‪ ,16593 .‬תל אביב ‪61164‬‬ ‫מגדל המילניום ‪KPMG‬‬ ‫רחוב הארבעה ‪ ,17‬תא דואר ‪609‬‬ ‫תל‪-‬אביב ‪61006‬‬ ‫טלפון ‪03 684 8000‬‬ ‫פקסימיליה ‪03 684 8444‬‬ ‫אינטרנט ‪www.kpmg.co.il‬‬ ‫טל‪+972 (3) 608 5555 :‬‬ ‫פקס‪+972 (3) 609 4022 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪www.deloitte.co.il‬‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי‬ ‫בהתאם לסעיף ‪9‬ב (ג) בתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים)‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬ ‫ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של אפריקה ישראל נכסים בע"מ וחברות בנות )להלן ביחד "החברה"( ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר ‪ .2012‬רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפסקה הבאה ובוקרו בהתבסס על תיאור קצר וברור של הקריטריונים אשר‬ ‫בהתבסס עליהם בוצעה הביקורת‪ .‬הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי‬ ‫ולהערכתם את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל‪ .‬אחריותנו היא‬ ‫לחוות דעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו‪.‬‬ ‫רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת ‪ 104‬של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של‬ ‫רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי" על תיקוניו )להלן "תקן ביקורת ‪ .("104‬רכיבים אלה הינם‪ (1) :‬בקרות ברמת הארגון; )‪(2‬‬ ‫בקרות על תהליך העריכה והסגירה של דיווח כספי; )‪ (3‬בקרות כלליות של מערכות מידע; )‪ (4‬בקרות על תהליך נדל"ן‬ ‫להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה; )‪ (5‬בקרות על תהליך מלאי בניינים למכירה ומלאי מקרקעין )כל אלה יחד מכונים להלן‬ ‫"רכיבי הבקרה המבוקרים"(‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת ‪ .104‬על‪-‬פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה לזהות את‬ ‫רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קויימו באופן אפקטיבי מכל הבחינות‬ ‫המהותיות‪ .‬ביקורתנו כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי‪ ,‬זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬הערכת הסיכון‬ ‫שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬וכן בחינה והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי‬ ‫בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך‪ .‬ביקורתנו‪ ,‬לגבי אותם רכיבי בקרה‪ ,‬כללה גם ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו‬ ‫כנחוצים בהתאם לנסיבות‪ .‬ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים‬ ‫המהותיים בתאגיד בקשר עם הדיווח הכספי‪ ,‬ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת לרכיבי הבקרה המבוקרים בלבד‪ .‬כמו כן‪,‬‬ ‫ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים לבין כאלה שאינם מבוקרים ולפיכך‪ ,‬חוות דעתנו אינה‬ ‫מביאה בחשבון השפעות אפשריות כאלה‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל‪.‬‬ ‫בשל מגבלות מובנות‪ ,‬בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל‪ ,‬ורכיבים מתוכה בפרט‪ ,‬עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה‬ ‫מוטעית‪ .‬כמו כן‪ ,‬הסקת מסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה‬ ‫לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות או שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬החברה קיימה באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות את רכיבי הבקרה המבוקרים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬ ‫ביקרנו גם‪ ,‬בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ ,‬את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫ו‪ 2011-‬ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬והדוח שלנו‪ ,‬מיום ‪ 12‬במרץ ‪ ,2013‬כלל‬ ‫חוות דעת בלתי מסויגת על אותם דוחות כספיים בהתבסס על ביקורתנו ועל דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים‪.‬‬ ‫בריטמן אלמגור זהר ושות'‬ ‫רואי חשבון‬ ‫סומך חייקין‬ ‫רואי חשבון‬ ‫תל‪-‬אביב‪ 12 ,‬במרץ ‪.2013‬‬ ‫‪2‬‬ ‫סומך חייקין‬ ‫בריטמן אלמגור זהר‬ ‫מרכז עזריאלי ‪1‬‬ ‫תל אביב ‪67021‬‬ ‫ת‪.‬ד‪ ,16593 .‬תל אביב ‪61164‬‬ ‫מגדל המילניום ‪KPMG‬‬ ‫רחוב הארבעה ‪ ,17‬תא דואר ‪609‬‬ ‫תל‪-‬אביב ‪61006‬‬ ‫טלפון ‪03 684 8000‬‬ ‫פקסימיליה ‪03 684 8444‬‬ ‫אינטרנט ‪www.kpmg.co.il‬‬ ‫טל‪+972 (3) 608 5555 :‬‬ ‫פקס‪+972 (3) 609 4022 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪www.deloitte.co.il‬‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביקרנו את הדוחות על המצב הכספי המאוחדים המצורפים של אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן ‪" -‬החברה"( לימים ‪31‬‬ ‫בדצמבר ‪ 2012‬ו‪ 2011-‬את הדוחות המאוחדים על רווח והפסד‪ ,‬הרווח הכולל‪ ,‬השינויים בהון ותזרימי המזומנים לכל אחת‬ ‫משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2012‬דוחות כספיים אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של‬ ‫החברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות דעה על דוחות כספיים אלה בהתבסס על ביקורתנו‪.‬‬ ‫לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות בנות ועסקאות משותפות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ‪ 2% -‬ו‪-‬‬ ‫‪ 1%‬מכלל הנכסים המאוחדים לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ו‪ ,2011 -‬בהתאמה והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ‪ ,2% -‬כ‪-‬‬ ‫‪ 6%‬וכ‪ 13% -‬מכלל ההכנסות המאוחדות לשנים שהסתיימו בימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011 ,2012‬ו‪ ,2010 -‬בהתאמה‪ .‬כמו כן‪ ,‬לא‬ ‫ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר ההשקעה בהן הינה כ‪128,275 -‬‬ ‫אלפי ש"ח וכ‪ 184,701 -‬אלפי ש"ח לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ו‪ ,2011 -‬בהתאמה‪ ,‬וחלקה של הקבוצה ברווחיהן )בהפסדיהן(‬ ‫הינו כ‪ (9,480) -‬אלפי ש"ח‪ ,‬כ‪ (3,213) -‬אלפי ש"ח וכ‪ 48,770 -‬אלפי ש"ח לשנים שהסתיימו בימים ‪ 31‬בדצמבר ‪,2012‬‬ ‫‪ 2011‬ו‪ ,2010 -‬בהתאמה‪ .‬הדוחות הכספיים של אותן חברות ועסקאות משותפות בוקרו על‪-‬ידי רואי חשבון אחרים‬ ‫שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות דעתנו‪ ,‬ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות ועסקאות משותפות‪ ,‬מבוססת‬ ‫על דוחות רואי החשבון האחרים‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ ,‬לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון )דרך פעולתו של‬ ‫רואה חשבון(‪ ,‬התשל"ג‪ .1973-‬על‪-‬פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של‬ ‫ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית‪ .‬ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע‬ ‫שבדוחות הכספיים‪ .‬ביקורת כוללת גם בחינה של כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי‬ ‫הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכספיים בכללותה‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו ודוחות‬ ‫רואי החשבון האחרים מספקים בסיס נאות לחוות דעתנו‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון אחרים‪ ,‬הדוחות הכספיים הנ"ל משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי של החברה והחברות המאוחדות שלה לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ו‪ 2011 -‬ואת‬ ‫תוצאות פעילותן‪ ,‬השינויים בהון ותזרימי המזומנים שלהן לכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ ,2012‬בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )‪ (IFRS‬והוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪.2010-‬‬ ‫ביקרנו גם‪ ,‬בהתאם לתקן ביקורת ‪ 104‬של לשכת רואי חשבון בישראל על תיקוניו "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח‬ ‫כספי"‪ ,‬רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬והדוח שלנו מיום ‪ 12‬במרץ ‪ 2013‬כלל חוות‬ ‫דעת בלתי מסוייגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקטיבי‪.‬‬ ‫בריטמן אלמגור זהר ושות'‬ ‫רואי חשבון‬ ‫סומך חייקין‬ ‫רואי חשבון‬ ‫תל אביב‪ 12 ,‬במרץ ‪2013‬‬ ‫‪3‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬ ‫ביאור‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫רכוש קבוע‪ ,‬נטו‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות‬ ‫הלוואות וחייבים לזמן ארוך‬ ‫נכסי מסים נדחים‬ ‫רכוש אחר‬ ‫מלאי מקרקעין‬ ‫סה"כ נכסים שאינם שוטפים‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪9‬‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מלאי בניינים למכירה‬ ‫לקוחות‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪9‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪14‬‬ ‫נכסים של קבוצת מימוש המוחזקים למכירה‬ ‫סה"כ נכסים שוטפים‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪4,958,786‬‬ ‫‪779,590‬‬ ‫‪7,204‬‬ ‫‪303,123‬‬ ‫‪5,905‬‬ ‫‪15,407‬‬ ‫‪7,585‬‬ ‫‪953,336‬‬ ‫‪7,030,936‬‬ ‫‪4,096,768‬‬ ‫‪817,211‬‬ ‫‪7,634‬‬ ‫‪* 452,010‬‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‪20,430‬‬ ‫‪7,185‬‬ ‫‪1,006,721‬‬ ‫‪6,415,662‬‬ ‫‪193,083‬‬ ‫‪32,179‬‬ ‫‪5,524‬‬ ‫‪101,947‬‬ ‫‪117,650‬‬ ‫‪84,823‬‬ ‫‪535,206‬‬ ‫‪73,344‬‬ ‫‪608,550‬‬ ‫‪189,598‬‬ ‫‪41,110‬‬ ‫‪6,141‬‬ ‫‪100,289‬‬ ‫‪59,962‬‬ ‫‪310,847‬‬ ‫‪707,947‬‬ ‫‪17,193‬‬ ‫‪725,140‬‬ ‫‪7,639,486‬‬ ‫‪7,140,802‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬ ‫ביאור‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪15‬‬ ‫הון‬ ‫הון מניות‬ ‫פרמיה על מניות‬ ‫קרנות הון‬ ‫יתרת עודפים‬ ‫סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫סה"כ הון‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(351,706‬‬ ‫‪880,595‬‬ ‫‪2,466,351‬‬ ‫‪158,880‬‬ ‫‪2,625,231‬‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫התחייבויות לחברות קשורות לזמן ארוך‬ ‫אגרות חוב‬ ‫התחייבויות אחרות לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות בגין הטבות לעובדים‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫סה"כ התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫‪3,115,324‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‪114,433‬‬ ‫‪539‬‬ ‫‪329,401‬‬ ‫‪4,110,328‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪28‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ומאחרים וחלויות שוטפות של הלוואות‬ ‫לזמן ארוך‬ ‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬ ‫חברות קשורות‬ ‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫הפרשות‬ ‫התחייבויות בגין מסים שוטפים‬ ‫מקדמות מלקוחות‬ ‫סה"כ התחייבויות שוטפות‬ ‫‪20‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪21‬‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(340,083‬‬ ‫‪* 907,140‬‬ ‫‪2,504,519‬‬ ‫‪177,334‬‬ ‫‪2,681,853‬‬ ‫‪2,671,727‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫‪574,784‬‬ ‫‪91,105‬‬ ‫‪460‬‬ ‫‪* 255,143‬‬ ‫‪3,613,045‬‬ ‫‪386,552‬‬ ‫‪164,598‬‬ ‫‪61,215‬‬ ‫‪206,640‬‬ ‫‪7,650‬‬ ‫‪52,938‬‬ ‫‪24,334‬‬ ‫‪903,927‬‬ ‫‪393,780‬‬ ‫‪88,684‬‬ ‫‪33,625‬‬ ‫‪241,983‬‬ ‫‪5,891‬‬ ‫‪74,243‬‬ ‫‪7,698‬‬ ‫‪845,904‬‬ ‫‪7,639,486‬‬ ‫‪7,140,802‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫נדב גרינשפון ‪ -‬יו"ר הדירקטוריון‬ ‫אברהם נובוגרוצקי ‪ -‬מנכ"ל‬ ‫אריאל גולדשטיין ‪ -‬סמנכ"ל כספים‬ ‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‪ 12 :‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות רווח והפסד מאוחדים‬ ‫ביאור‬ ‫הכנסות‪:‬‬ ‫הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים‬ ‫הכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין‬ ‫עליה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬ ‫עליה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫הכנסות אחרות‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪25‬‬ ‫הוצאות‪:‬‬ ‫הוצאות הפעלת ואחזקת נכסים‬ ‫הוצאות בגין עסקאות בניה ומקרקעין‬ ‫הוצאות מכירה ושיווק‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫הפחתת מלאי למחיר מימוש‪ ,‬נטו‬ ‫ירידה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬ ‫ירידה בשווי הוגן נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות אחרות‬ ‫‪22‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪25‬‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫‪26‬‬ ‫‪27‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫חלק ברווחי (בהפסדי) חברות כלולות‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‪7‬‬ ‫רווח לפני מיסים על ההכנסה‬ ‫מיסים על ההכנסה‬ ‫‪28‬‬ ‫רווח נקי (הפסד) לשנה‬ ‫מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלים של החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫רווח (הפסד) למניה רגילה אחת (בש"ח) בת ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬המיוחס‬ ‫לבעלים של החברה‪:‬‬ ‫רווח )הפסד( בסיסי ומדולל למניה )בש"ח(‬ ‫‪29‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪328,937‬‬ ‫‪35,473‬‬ ‫‪178,760‬‬ ‫‬‫‪10,662‬‬ ‫‪553,832‬‬ ‫‪315,534‬‬ ‫‪96,869‬‬ ‫‬‫‪26,060‬‬ ‫‪59,976‬‬ ‫‪498,439‬‬ ‫‪307,460‬‬ ‫‪167,521‬‬ ‫‪18,682‬‬ ‫‬‫‪15,829‬‬ ‫‪509,492‬‬ ‫‪12,659‬‬ ‫‪33,356‬‬ ‫‪8,472‬‬ ‫‪48,345‬‬ ‫‪54,194‬‬ ‫‬‫‪16,472‬‬ ‫‪130,124‬‬ ‫‪303,622‬‬ ‫‪15,050‬‬ ‫‪84,439‬‬ ‫‪5,485‬‬ ‫‪56,525‬‬ ‫‪33,167‬‬ ‫‪1,051‬‬ ‫‬‫‪40,854‬‬ ‫‪236,571‬‬ ‫‪25,844‬‬ ‫‪135,282‬‬ ‫‪6,587‬‬ ‫‪70,242‬‬ ‫‪26,981‬‬ ‫‬‫‪17,453‬‬ ‫‪55,954‬‬ ‫‪338,343‬‬ ‫‪250,210‬‬ ‫‪261,868‬‬ ‫‪171,149‬‬ ‫)‪(216,831‬‬ ‫‪23,798‬‬ ‫)‪(246,913‬‬ ‫‪45,878‬‬ ‫)‪(259,005‬‬ ‫‪31,137‬‬ ‫)‪(193,033‬‬ ‫)‪(201,035‬‬ ‫)‪(227,868‬‬ ‫)‪(13,633‬‬ ‫‪* 36,301‬‬ ‫‪* 92,983‬‬ ‫‪43,544‬‬ ‫)‪(79,417‬‬ ‫‪97,134‬‬ ‫)‪* (99,818‬‬ ‫‪36,264‬‬ ‫)‪* (18,444‬‬ ‫)‪(35,873‬‬ ‫)‪(2,684‬‬ ‫‪17,820‬‬ ‫)‪(27,057‬‬ ‫)‪(8,816‬‬ ‫)‪(35,873‬‬ ‫)‪* (2,380‬‬ ‫)‪(304‬‬ ‫)‪(2,684‬‬ ‫‪* 21,763‬‬ ‫)‪(3,943‬‬ ‫‪17,820‬‬ ‫)‪(0.95‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫)‪* (0.08‬‬ ‫‪* 0.85‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רווח (הפסד) לשנה‬ ‫)‪(35,873‬‬ ‫)‪* (2,684‬‬ ‫‪* 17,820‬‬ ‫רווח (הפסד) כולל אחר‪:‬‬ ‫רווח )הפסד( בגין גידור תזרימי מזומנים‪ ,‬נטו ממס‬ ‫מימוש קרן הון בגין גידור תזרימי מזומנים בשל חברה מוחזקת‪ ,‬נטו ממס‬ ‫הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ‬ ‫)‪(16,675‬‬ ‫‬‫‪3,096‬‬ ‫)‪(21,357‬‬ ‫‪4,049‬‬ ‫‪70,065‬‬ ‫‪39,389‬‬ ‫‬‫)‪(336,194‬‬ ‫רווח (הפסד) כולל אחר לשנה‬ ‫)‪(13,579‬‬ ‫‪52,757‬‬ ‫)‪(296,805‬‬ ‫סה"כ רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫)‪(49,452‬‬ ‫‪50,073‬‬ ‫)‪(278,985‬‬ ‫)‪(37,396‬‬ ‫)‪(12,056‬‬ ‫)‪(49,452‬‬ ‫‪* 45,030‬‬ ‫‪5,043‬‬ ‫‪50,073‬‬ ‫)‪*(246,933‬‬ ‫)‪(32,052‬‬ ‫)‪(278,985‬‬ ‫סה"כ רווח (הפסד) כולל לשנה מיוחס ל‪:‬‬ ‫בעלים של החברה‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות על השינויים בהון‬ ‫קרן הון‬ ‫מגידור‬ ‫תזרימי‬ ‫מזומנים‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫מתייחס לבעלי המניות של החברה‬ ‫קרן הון‬ ‫מעסקאות עם‬ ‫קרן הערכה‬ ‫קרן הון בגין‬ ‫קרן הון‬ ‫זכויות שאינן‬ ‫מחדש בגין‬ ‫הפרשי‬ ‫מפעולות קרן‬ ‫מקנות‬ ‫רכישה‬ ‫תרגום של‬ ‫הון עם בעל‬ ‫שליטה‬ ‫בשלבים‬ ‫פעילות חוץ‬ ‫שליטה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫זכויות שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סך הכל הון‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(19,880‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫)‪(341,111‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪887,490‬‬ ‫‪2,484,869‬‬ ‫‪177,334‬‬ ‫‪2,662,203‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪19,650‬‬ ‫‪19,650‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪19,650‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫הפסד מגידור תזרימי מזומנים‪,‬‬ ‫נטו ממס‬ ‫הפרשי תרגום בגין פעילויות‬ ‫חוץ‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(19,880‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(341,111‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪907,140‬‬ ‫)‪(27,057‬‬ ‫‪2,504,519‬‬ ‫)‪(27,057‬‬ ‫‪177,334‬‬ ‫)‪(8,816‬‬ ‫‪2,681,853‬‬ ‫)‪(35,873‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(13,988‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(13,988‬‬ ‫)‪(2,687‬‬ ‫)‪(16,675‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,649‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,649‬‬ ‫)‪(553‬‬ ‫‪3,096‬‬ ‫סה"כ רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(13,988‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,649‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(27,057‬‬ ‫)‪(37,396‬‬ ‫)‪(12,056‬‬ ‫)‪(49,452‬‬ ‫תשלומים מבוססי מניות‬ ‫צירוף עסקים ורכישת זכויות‬ ‫שאינן מקנות שליטה‬ ‫המרת הלוואה להון מניות‬ ‫דיבידנד ששולם לזכויות שאינן‬ ‫מקנות שליטה בחברות‬ ‫שאוחדו‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(1,284‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(1,284‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(576‬‬ ‫‪688‬‬ ‫)‪(1,860‬‬ ‫‪688‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(6,510‬‬ ‫)‪(6,510‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(33,868‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫)‪(337,462‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫)‪(1,284‬‬ ‫‪880,595‬‬ ‫‪2,466,351‬‬ ‫‪158,880‬‬ ‫‪2,625,231‬‬ ‫פרמיה על‬ ‫מניות‬ ‫הון מניות‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬ ‫השפעת הצגה מחדש בגין תיקון‬ ‫תקן חשבונאי )ראה ביאור‬ ‫‪.3‬א(‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫סה"כ‬ ‫עודפים‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות על השינויים בהון‬ ‫הון מניות‬ ‫קרן הון‬ ‫מגידור‬ ‫תזרימי‬ ‫מזומנים‬ ‫פרמיה על‬ ‫מניות‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫מתייחס לבעלים של החברה‬ ‫קרן הון בגין קרן הערכה‬ ‫קרן הון‬ ‫מחדש בגין‬ ‫הפרשי‬ ‫מפעולות‬ ‫רכישה‬ ‫תרגום של‬ ‫עם בעל‬ ‫עודפים‬ ‫בשלבים‬ ‫פעילות חוץ‬ ‫שליטה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪918,719‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫)‪(403,962‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫זכויות‬ ‫שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סך הכל הון‬ ‫‪2,468,688‬‬ ‫‪176,554‬‬ ‫‪2,645,242‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪13,065‬‬ ‫‪13,065‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪13,065‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪931,784‬‬ ‫‪2,481,753‬‬ ‫‪176,554‬‬ ‫‪2,658,307‬‬ ‫)‪* (2,380‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(2,380‬‬ ‫)‪(19,490‬‬ ‫‪4,049‬‬ ‫‪62,851‬‬ ‫)‪(304‬‬ ‫)‪(1,867‬‬ ‫‬‫‪7,214‬‬ ‫)‪(2,684‬‬ ‫)‪(21,357‬‬ ‫‪4,049‬‬ ‫‪70,065‬‬ ‫‪45,030‬‬ ‫‪5,043‬‬ ‫‪50,073‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(22,464‬‬ ‫‪200‬‬ ‫)‪(4,263‬‬ ‫‪2,681,853‬‬ ‫סה"כ‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2011‬‬ ‫השפעת הצגה מחדש בשל יישום למפרע‬ ‫של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור‬ ‫‪.3‬א(‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(4,439‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪ 2011‬לאחר ההצגה‬ ‫מחדש‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(4,439‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫)‪(403,962‬‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫הפסד מגידור תזרימי מזומנים‪ ,‬נטו ממס‬ ‫מימוש חברה מוחזקת‬ ‫הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫)‪(19,490‬‬ ‫‪4,049‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪62,851‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫סה"כ רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(15,441‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪62,851‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(2,380‬‬ ‫תיקון לא מהותי של יתרת פתיחה עודפים‬ ‫תשלומים מבוססי מניות‬ ‫דיבידנד ששולם לזכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה בחברות שאוחדו‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(22,464‬‬ ‫‪200‬‬ ‫)‪(22,464‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(4,263‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(19,880‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫)‪(341,111‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪907,140‬‬ ‫‪2,504,519‬‬ ‫‪177,334‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות על השינויים בהון‬ ‫הון מניות‬ ‫קרן הון‬ ‫מגידור‬ ‫תזרימי‬ ‫מזומנים‬ ‫פרמיה על‬ ‫מניות‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬ ‫מתייחס לבעלים של החברה‬ ‫קרן הון בגין קרן הערכה‬ ‫קרן הון‬ ‫מחדש בגין‬ ‫הפרשי‬ ‫מפעולות‬ ‫רכישה‬ ‫תרגום של‬ ‫עם בעל‬ ‫עודפים‬ ‫בשלבים‬ ‫פעילות חוץ‬ ‫שליטה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪900,255‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫)‪(94,327‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫זכויות‬ ‫שאינן‬ ‫מקנות‬ ‫שליטה‬ ‫סך הכל הון‬ ‫‪2,343,594‬‬ ‫‪212,745‬‬ ‫‪2,556,339‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪9,766‬‬ ‫‪9,766‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪9,766‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪910,021‬‬ ‫‪2,353,360‬‬ ‫‪212,745‬‬ ‫‪2,566,105‬‬ ‫‪* 21,763‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪21,763‬‬ ‫‪40,939‬‬ ‫)‪(309,635‬‬ ‫)‪(3,943‬‬ ‫)‪(1,550‬‬ ‫)‪(26,559‬‬ ‫‪17,820‬‬ ‫‪39,389‬‬ ‫)‪(336,194‬‬ ‫)‪(246,933‬‬ ‫)‪(32,052‬‬ ‫)‪(278,985‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪375,326‬‬ ‫)‪(4,139‬‬ ‫‪2,658,307‬‬ ‫סה"כ‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2010 ,‬‬ ‫השפעת הצגה מחדש בגין תיקון תקן‬ ‫חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫‪47,922‬‬ ‫‪1,514,214‬‬ ‫)‪(45,378‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2010 ,‬‬ ‫‪47,922‬‬ ‫‪1,514,214‬‬ ‫)‪(45,378‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫)‪(94,327‬‬ ‫רווח נקי )הפסד( לשנה‬ ‫רווח מגידור תזרימי מזומנים‪ ,‬נטו ממס‬ ‫הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪40,939‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(309,635‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫סה"כ רווח (הפסד) כולל לשנה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪40,939‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(309,635‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪21,763‬‬ ‫הנפקת מניות )‪(1‬‬ ‫דיבידנד ששולם לזכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה בחברות שאוחדו‬ ‫‪8,430‬‬ ‫‪366,896‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪375,326‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(4,139‬‬ ‫‪56,352‬‬ ‫‪1,881,110‬‬ ‫)‪(4,439‬‬ ‫‪6,600‬‬ ‫)‪(403,962‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪931,784‬‬ ‫‪2,481,753‬‬ ‫‪176,554‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬ ‫בניכוי הוצאות הנפקה‪.‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫*‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות על תזרימי המזומנים המאוחדים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים לפעילות שוטפת‬ ‫רווח נקי )הפסד( לשנה‬ ‫התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת‪:‬‬ ‫חלק הקבוצה בהפסדי )ברווחי( חברות כלולות‬ ‫)רווח( הפסד ממכירת חברות מוחזקות‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫הפחתת מלאי לשווי מימוש‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מימון שהוכרו בדוח רווח והפסד‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מיסים שהוכרו בדוח רווח והפסד‬ ‫מיסי הכנסה ששולמו‪ ,‬נטו‬ ‫שינוי בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬ ‫שינוי בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫הפסד מהערכה מחדש בעת צירוף עסקים‬ ‫ירידת ערך השקעות והלוואות בחברות כלולות‬ ‫שינוי בהטבות לעובדים לזמן ארוך‬ ‫תשלומים מבוססי מניות לעובדים‬ ‫)‪(35,873‬‬ ‫)‪* (2,684‬‬ ‫‪* 17,820‬‬ ‫‪13,633‬‬ ‫‪1,582‬‬ ‫‪2,190‬‬ ‫‪54,194‬‬ ‫‪193,033‬‬ ‫‪79,417‬‬ ‫)‪(9,272‬‬ ‫)‪(178,760‬‬ ‫‪16,472‬‬ ‫‪4,948‬‬ ‫‪98,213‬‬ ‫‪82‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪276,244‬‬ ‫)‪* (36,301‬‬ ‫)‪(44,856‬‬ ‫‪2,290‬‬ ‫‪33,167‬‬ ‫‪201,035‬‬ ‫‪* 99,818‬‬ ‫)‪(9,063‬‬ ‫‪1,051‬‬ ‫)‪(26,060‬‬ ‫‬‫‬‫‪142‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪221,423‬‬ ‫)‪* (92,983‬‬ ‫‪4,109‬‬ ‫‪2,596‬‬ ‫‪26,981‬‬ ‫‪227,868‬‬ ‫‪* 18,444‬‬ ‫)‪(12,792‬‬ ‫)‪(18,682‬‬ ‫‪17,453‬‬ ‫‬‫‬‫‪334‬‬ ‫‬‫‪173,328‬‬ ‫)‪(13,468‬‬ ‫‪9,426‬‬ ‫‪10,654‬‬ ‫‪1,095‬‬ ‫‪16,048‬‬ ‫‪24,929‬‬ ‫‪48,684‬‬ ‫)‪(7,776‬‬ ‫)‪(4,376‬‬ ‫‪1,568‬‬ ‫‪71,257‬‬ ‫)‪(1,933‬‬ ‫‪27,326‬‬ ‫‪86,066‬‬ ‫)‪(4,329‬‬ ‫‪61,859‬‬ ‫)‪(16,130‬‬ ‫‪117,450‬‬ ‫)‪(51,105‬‬ ‫)‪(67,826‬‬ ‫‪39,919‬‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת‬ ‫‪289,055‬‬ ‫‪304,805‬‬ ‫‪231,067‬‬ ‫תזרימי מזומנים לפעילות השקעה‬ ‫השקעות והלוואות לחברות כלולות‪ ,‬נטו‬ ‫תמורה ממימוש השקעות בחברות כלולות‬ ‫תשלום מס בגין מכירת חברות כלולות ומימוש נדל"ן להשקעה‬ ‫דיבידנדים שנתקבלו מחברות כלולות‬ ‫תמורה ממימוש השקעות בחברות שאוחדו בעבר )ראה ביאור ‪.30‬א(‬ ‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬ ‫השקעה בנדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫רכישת רכוש אחר ורכוש קבוע‬ ‫רכישות חברות שאוחדו לראשונה )ראה ביאור ‪.30‬ב(‬ ‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה‬ ‫פרעונות )השקעות( בפקדונות לזמן קצר‪ ,‬נטו‬ ‫‪3,781‬‬ ‫‬‫)‪(23,394‬‬ ‫‬‫‪3,911‬‬ ‫)‪(26,421‬‬ ‫)‪(226,393‬‬ ‫)‪(2,146‬‬ ‫)‪(2,646‬‬ ‫‪2,006‬‬ ‫)‪(59,343‬‬ ‫‪67,321‬‬ ‫‪174,710‬‬ ‫‬‫‪8,319‬‬ ‫‪3,894‬‬ ‫)‪(18,641‬‬ ‫)‪(133,045‬‬ ‫)‪(1,334‬‬ ‫‬‫‪34,500‬‬ ‫‪11,957‬‬ ‫‪2,901‬‬ ‫‪59,595‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(19,680‬‬ ‫)‪(84,098‬‬ ‫)‪(1,010‬‬ ‫‬‫‬‫‪54,195‬‬ ‫מזומנים נטו (ששימשו לפעילות) שנבעו מפעילות השקעה‬ ‫)‪(330,645‬‬ ‫‪147,681‬‬ ‫‪11,903‬‬ ‫שינוי בסעיפי רכוש והתחייבויות‪:‬‬ ‫שינוי במלאי מקרקעין‬ ‫שינוי בחייבים ויתרות חובה‬ ‫שינוי בלקוחות‬ ‫שינוי במלאי בניינים למכירה‬ ‫שינוי במקדמות מרוכשי דירות‬ ‫שינוי בספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות ובהפרשות‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫דוחות על תזרימי המזומנים המאוחדים‬ ‫(המשך)‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬ ‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים‪ ,‬נטו‬ ‫קבלת )פרעון( אשראי לזמן קצר מחברות קשורות‬ ‫פרעון התחייבויות לזמן ארוך‬ ‫פרעון התחייבות למוכרי קרקע‬ ‫פרעון אגרות חוב‬ ‫ריבית ששולמה‬ ‫דיבידנד ששולם לזכויות שאינן מקנות שליטה בחברות שאוחדו‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך‬ ‫הנפקת אגרות חוב בניכוי הוצאות הנפקה‬ ‫רכישת מניות מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברה מאוחדת )ראה ביאור ‪.30‬ג(‬ ‫הנפקת מניות בניכוי הוצאות הנפקה‬ ‫פדיון מוקדם של אגרות חוב‬ ‫‪22,351‬‬ ‫)‪(1,428‬‬ ‫)‪(112,922‬‬ ‫)‪(38,189‬‬ ‫)‪(123,026‬‬ ‫)‪(185,691‬‬ ‫)‪(3,724‬‬ ‫‪126,612‬‬ ‫‪133,434‬‬ ‫)‪(2,131‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫)‪(73,379‬‬ ‫‪272‬‬ ‫)‪(564,095‬‬ ‫)‪(54,371‬‬ ‫)‪(118,223‬‬ ‫)‪(182,567‬‬ ‫)‪(4,263‬‬ ‫‪640,525‬‬ ‫‪145,766‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(2,000‬‬ ‫)‪(30,015‬‬ ‫)‪(255,559‬‬ ‫)‪(49,313‬‬ ‫)‪(35,745‬‬ ‫)‪(153,180‬‬ ‫)‪(191,626‬‬ ‫)‪(4,139‬‬ ‫‪52,062‬‬ ‫‬‫‬‫‪375,326‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון‬ ‫)‪(184,714‬‬ ‫)‪(212,335‬‬ ‫)‪(292,189‬‬ ‫גידול (קיטון) במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫)‪(226,304‬‬ ‫‪240,151‬‬ ‫)‪(49,219‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬ ‫‪310,847‬‬ ‫‪71,252‬‬ ‫‪137,941‬‬ ‫השפעת תנודות בשער החליפין על יתרות מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪280‬‬ ‫)‪(556‬‬ ‫)‪(17,470‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬ ‫‪84,823‬‬ ‫‪310,847‬‬ ‫‪71,252‬‬ ‫הביאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪1‬‬ ‫‪-‬‬ ‫כללי‬ ‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הגדרות‪:‬‬ ‫החברה‬ ‫‪-‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‪.‬‬ ‫חברת האם‬ ‫‪-‬‬ ‫אפריקה ישראל להשקעות בע"מ‪.‬‬ ‫הקבוצה‬ ‫‪-‬‬ ‫החברה והחברות המוחזקות שלה‪.‬‬ ‫לרשימת חברות מאוחדות‪ ,‬וחברות כלולות ראה ביאור ‪.7‬א לדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫קבוצת חברת האם‬ ‫‪-‬‬ ‫חברת האם והחברות הבנות שלה‪.‬‬ ‫צדדים קשורים‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתם ב‪. IAS 24-‬‬ ‫בעלי עניין‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתם בחוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪ ,1968-‬על תקנותיו‪.‬‬ ‫בעל שליטה‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתו בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע ‪.2010‬‬ ‫מדד‬ ‫‪-‬‬ ‫מדד המחירים לצרכן‪ ,‬כפי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪.‬‬ ‫חברות מאוחדות‬ ‫‪-‬‬ ‫חברות אשר לחברה שליטה )כהגדרתה ב‪ (IAS 27-‬בהן‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪,‬‬ ‫שדוחותיהן הכספיים מאוחדים באופן מלא עם דוחות החברה‪.‬‬ ‫חברות כלולות‬ ‫‪-‬‬ ‫חברות‪ ,‬לרבות ישויות בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫חברות מוחזקות‬ ‫‪-‬‬ ‫חברות מאוחדות וחברות כלולות‪.‬‬ ‫ישויות בשליטה‬ ‫משותפת‬ ‫‪-‬‬ ‫ישויות המוחזקות על ידי מספר גורמים‪ ,‬ביניהם קיים הסדר חוזי לשליטה באופן‬ ‫משותף על הפעילות הכלכלית של אותן ישויות‪.‬‬ ‫חברות אחרות‬ ‫‪-‬‬ ‫חברות המוחזקות על ידי הקבוצה ואשר אין לה בהן שליטה‪ ,‬שליטה משותפת או‬ ‫השפעה מהותית‪.‬‬ ‫פעילות‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן ‪" -‬החברה"( נתאגדה בחודש ינואר ‪ 1971‬והינה חברה מאוחדת של‬ ‫אפריקה ישראל להשקעות בע"מ )להלן ‪" -‬אפריקה ישראל" או "החברה האם"(‪ .‬נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 2012‬מחזיקה אפריקה ישראל בכ‪ 56%-‬מההון המונפק והנפרע של החברה‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫החברה הינה חברה ציבורית שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫פעילותה של הקבוצה הינה ייזום‪ ,‬הקמה‪ ,‬השכרה ותפעול של מבנים לתעשיה‪ ,‬משרדים ומסחר בארץ‬ ‫ובחו"ל‪ ,‬ופעילות בתחום המגורים בחו"ל‪.‬‬ ‫השפעת המשבר הפיננסי הגלובלי על פעילות הקבוצה‪:‬‬ ‫בתקופה האחרונה ניתן לעמוד על התעצמות המשבר הפיננסי בקרב מספר מדינות הנמנות על גוש האירו‪ ,‬אשר‬ ‫קיבל ביטוי‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהורדת דירוג האשראי של מספר לא מבוטל של מדינות מרכזיות הנמנות על גוש האירו‬ ‫ובחלק ממדינות הגוש ‪ -‬אף בחוסר יציבות פוליטית‪.‬‬ ‫בשים לב לכך‪ ,‬שעיקר הנכסים והפעילות של קבוצת החברה מרוכזים במדינות שהאירו אינו מהווה את מטבע‬ ‫המדינה‪ ,‬שינויים אפשריים בערכו של מטבע האירו לא ישפיעו במישרין על הכלכלה הריאלית במדינות אלו‪ .‬עם‬ ‫זאת‪ ,‬כמוסבר להלן‪ ,‬התמשכות המשבר הנוכחי או החרפתו‪ ,‬עלולים להשפיע לרעה על הכלכלה הריאלית במדינות‬ ‫בהם פועלת החברה‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪1‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫כללי (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫השפעת המשבר הפיננסי הגלובלי על פעילות הקבוצה‪( :‬המשך)‬ ‫בהיבט פעילותה השוטפת של החברה‪ ,‬החברה אינה מזהה פגיעה מובהקת‪ ,‬בהכנסותיה מנכסים מניבים או ירידה‬ ‫מהותית בשיעורי התפוסה של נכסיה המניבים‪ ,‬אולם בתקופה האחרונה הואט קצב המכירה של יחידות דיור‬ ‫בחלק מהמדינות בהן פועלת החברה‪ .‬עם זאת‪ ,‬התמשכות המשבר הנוכחי או החרפתו‪ ,‬עלולים להעמיק את‬ ‫המיתון במדינות גוש האירו‪ ,‬להפחית את רמת הצריכה ולהוביל לקיצוצים נרחבים במשקי מדינות אלה‪ ,‬תוצאה‬ ‫שעלולה לגרור אחריה משבר כלכלי גם במדינות הפעילות של החברה‪ ,‬המצויות בקשרי מסחר עם מדינות גוש‬ ‫האירו‪ ,‬וכפועל יוצא מכך‪ ,‬לגרום גם לפגיעה בהכנסותיה של החברה במדינות אלה‪.‬‬ ‫בהיבט המימוני‪ ,‬לאור זאת‪ ,‬שמרבית המימון לרכישתם ולפיתוחם של נכסי קבוצת החברה באירופה מועמד על ידי‬ ‫בנקים שבסיסם במדינות גוש האירו )בעיקר‪ ,‬באוסטריה ובגרמניה(‪ ,‬ובשים לב לכך‪ ,‬שבנקים אלה מושפעים‬ ‫במישרין מהמשבר הנוכחי‪ ,‬מזהה החברה זהירות מוגברת של הבנקים בהעמדת מימון לתחום הנדל"ן‪ ,‬הבאה לידי‬ ‫ביטוי הן בהשפעה על נכונותם להעמיד מימון לתחום הנדל"ן והן בהקשחה של תנאי המימון וגידול בעלויותיו‪.‬‬ ‫לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬עלה בידי החברה להשיג מימון מבנקים כאמור ביחס לפיתוח הפרויקטים אשר‬ ‫בניתם החלה והיא מעריכה שיעלה בידה לקבל מימון להקמת הפרויקטים שמיועדים לפיתוח במהלך שנת ‪2013‬‬ ‫על פי תכניות העבודה שלה‪ .‬עם זאת‪ ,‬התמשכות המשבר הנוכחי או החרפתו‪ ,‬עלולים להשפיע לרעה באופן‬ ‫מהותי על יכולתה של החברה להשיג מימון לפרויקטים נוספים במדינות פעילותה באירופה‪.‬‬ ‫לתאריך החתימה על הדוח על המצב הכספי‪ ,‬אין למשבר בגוש האירו בשלב זה השפעה מהותית לרעה על‬ ‫החברה‪ ,‬אך לאור העדר היכולת לצפות את התמשכות המשבר או את אופן התפתחותו העתידית ועוצמתו‪ ,‬אין‬ ‫ביכולת החברה להעריך בשלב זה את ההשפעה העתידית של נושא זה על החברה‪.‬‬ ‫בהתאם לכך הנהלת החברה בדעה כי ביכולת החברה לפרוע את התחייבויותיה במועדן‪.‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫א‪.‬‬ ‫הצהרה לגבי יישום תקני דיווח כספי בינלאומיים (‪:)IFRS‬‬ ‫הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה נערכו בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )להלן ‪" -‬תקני ‪("IFRS‬‬ ‫והבהרות להם שפורסמו על ידי הוועדה לתקני חשבונאות בינלאומיים )‪ .(IASB‬עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫המפורטים בהמשך יושמו באופן עקבי לגבי כל תקופות הדיווח המוצגות בדוחות כספיים מאוחדים אלה‪ ,‬פרט‬ ‫לשינויים במדיניות החשבונאית שנבעו מיישום של תקנים‪ ,‬תיקונים לתקנים ופרשנויות אשר נכנסו לתוקף במועד‬ ‫הדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫דוחות כספיים אלו נערכו בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע‪.2010-‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מתכונת הצגת דוח על המצב הכספי‪:‬‬ ‫הקבוצה מציגה נכסים והתחייבויות בדוח על המצב הכספי בחלוקה לפריטים שוטפים ולא שוטפים‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫בסיס לעריכת הדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫עד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2003‬נחשבה ישראל למדינה בה שוררים תנאים של כלכלה היפר אינפלציונית‪.‬‬ ‫לפיכך‪ ,‬פריטים לא כספיים בדוח על המצב הכספי המוצגים על בסיס עלות הותאמו לשינויים במדד‬ ‫המחירים לצרכן עד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2003‬ממועד זה ואילך שימשו הסכומים המותאמים כבסיס דיווח‬ ‫לתקופות שלאחר יום ‪ 31‬בדצמבר ‪) 2003‬להלן ‪" -‬עלות היסטורית"(‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫בסיס לעריכת הדוחות הכספיים‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)1‬‬ ‫(המשך)‬ ‫הדוחות הכספיים נערכו על בסיס העלות ההיסטורית‪ ,‬למעט‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫הנכסים וההתחייבויות הבאים הנמדדים לפי שוויים ההוגן‪ :‬מכשירים פיננסיים שנמדדים בשווי הוגן‬ ‫דרך רווח והפסד‪ ,‬נדל"ן להשקעה‪ ,‬נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬מכשירים פיננסיים נגזרים‪,‬‬ ‫והתחייבויות בגין הסדרי תשלום מבוסס מניות‪ .‬לעניין אופן קביעת השווי ההוגן ראה ביאור ‪.33‬‬ ‫מלאי בניינים למכירה ומלאי מקרקעין‪ ,‬אשר מוצג לפי הנמוך מבין עלותו לבין השווי מימוש נטו‪.‬‬ ‫רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים מוצגים לפי הנמוך מבין עלות‪ ,‬בניכוי הפחתה שנצברה לבין‬ ‫סכום בר‪-‬השבה‪.‬‬ ‫נכסים בלתי שוטפים‪ ,‬למעט נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה הנמדדים לפי שווי הוגן‪,‬‬ ‫המיועדים למימוש‪ ,‬מוצגים לפי הנמוך מבין ערכם הפנקסני לבין שווים ההוגן בניכוי עלויות מכירה‪.‬‬ ‫השקעות בחברות כלולות ובישויות בשליטה משותפת‪ ,‬מטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪.‬‬ ‫מתכונת ניתוח ההוצאות שהוכרו בדוח רווח והפסד‬ ‫מתכונת הניתוח של הוצאות שהוכרו בדוח רווח והפסד הינה לפי שיטת סיווג המבוססת על מאפיין‬ ‫הפעילות של ההוצאה‪ .‬להערכת הקבוצה‪ ,‬לאור המבנה האירגוני של הקבוצה‪ ,‬סיווג הוצאות באופן זה‬ ‫מספק מידע מהימן ורלוונטי יותר‪ .‬מידע נוסף בדבר מהות ההוצאה נכלל בביאורים לדוחות הכספיים‪ .‬לעניין‬ ‫פרסום התיקון ל‪) IAS 1 -‬מתוקן( "הצגת דוחות כספיים" )בדבר הצגת פריטי הרווח הכולל האחר בדוח על‬ ‫הרווח הכולל(‪ ,‬ראה ביאור ‪ 3‬ב'‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מטבע חוץ‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫מטבע הפעילות ומטבע ההצגה‬ ‫הדוחות הכספיים של כל אחת מחברות הקבוצה ערוכים במטבע של הסביבה הכלכלית העיקרית בה היא‬ ‫פועלת )להלן ‪" -‬מטבע הפעילות"(‪ .‬למטרת איחוד הדוחות הכספיים‪ ,‬התוצאות והמצב הכספי של כל אחת‬ ‫מחברות הקבוצה‪ ,‬מוצגים בש"ח‪ ,‬שהוא מטבע הפעילות של החברה‪ .‬לעניין שערי החליפין והשינויים בהם‬ ‫במהלך התקופות המוצגות ראה ביאור ‪.2‬כח‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫תרגום עסקאות שאינן במטבע הפעילות‬ ‫בהכנת הדוחות הכספיים של כל אחת מחברות הקבוצה‪ ,‬עסקאות שבוצעו במטבעות השונים ממטבע‬ ‫הפעילות של אותה חברה )להלן ‪" -‬מטבע חוץ"( נרשמות לפי שערי החליפין שבתוקף במועדי העסקאות‪.‬‬ ‫בתום כל תקופת דיווח‪ ,‬פריטים כספיים הנקובים במטבע חוץ מתורגמים לפי שערי חליפין שבתוקף לאותו‬ ‫מועד; פריטים לא‪-‬כספיים הנמדדים בשווי הוגן הנקוב במטבע חוץ מתורגמים לפי שערי החליפין למועד בו‬ ‫נקבע השווי ההוגן; פריטים לא‪-‬כספיים הנמדדים במונחי עלות מתורגמים לפי שערי חליפין שבתוקף‬ ‫במועד ביצוע העסקה בקשר לפריט הלא‪-‬כספי‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫אופן הרישום של הפרשי שער‬ ‫הפרשי שער מוכרים בדוח רווח והפסד בתקופה בה הם נבעו‪ ,‬פרט למקרים שלהלן ‪-‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫הפרשי שער המתייחסים לנכסים בהקמה לצורך שימוש יצרני עתידי‪ ,‬הנכללים בעלות אותם נכסים‬ ‫מקום בו הם מהווים תיאום לעלויות הריבית על אשראי במטבע חוץ )באשר למדיניות החשבונאית‬ ‫של הקבוצה בנושא היוון עלויות אשראי ראה ביאור ‪.2‬יד(;‬ ‫הפרשי שער בגין פריטים כספיים לקבל או לשלם מפעילות חוץ‪ ,‬אשר יישובם אינו מתוכנן או צפוי‬ ‫לקרות ועל כן מהווים חלק מהשקעה נטו בפעילות חוץ‪ ,‬מוכרים ברווח הכולל האחר בסעיף‬ ‫"הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ"‪ ,‬ויוכרו בדוח הרווח והפסד בעת מימוש ההשקעה נטו בפעילות‬ ‫חוץ‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מטבע חוץ‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)4‬‬ ‫תרגום דוחות כספיים של חברות מוחזקות שמטבע הפעילות שלהן שונה מש"ח‪:‬‬ ‫לצורך הצגת הדוחות הכספיים המאוחדים‪ ,‬הנכסים וההתחייבויות של פעילויות חוץ‪ ,‬לרבות מוניטין ועודפי‬ ‫עלות מיוחסים‪ ,‬מוצגים עפ"י שערי החליפין שבתוקף לתום תקופת הדיווח‪ .‬פריטי הכנסות והוצאות‬ ‫מתורגמים לפי ממוצע שערי החליפין בתקופת הדיווח‪ ,‬אלא אם כן חלה במהלכה תנודתיות משמעותית‬ ‫בשערי החליפין‪ .‬במקרה זה‪ ,‬תרגום פריטים אלה נעשה לפי שערי החליפין במועד ביצוע העסקאות‪,‬‬ ‫והפרשי התרגום המתייחסים‪ ,‬מוכרים ברווח הכולל האחר במסגרת "הפרשי תרגום בגין פעילויות חוץ"‪.‬‬ ‫הפרשי תרגום אלו מוכרים בדוח רווח והפסד במועד מימוש פעילות החוץ בגינה נוצרו הפרשי התרגום‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫כללי‬ ‫הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה כוללים את הדוחות הכספיים של החברה ושל ישויות‪ ,‬הנשלטות‬ ‫על ידי החברה‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪ .‬שליטה מתקיימת מקום שלחברה יש את הכוח לשלוט במדיניות‬ ‫הפיננסית והתפעולית של חברה מוחזקת לצורך השגת הטבות מפעילויותיה‪ .‬בבחינת קיומה של שליטה‪,‬‬ ‫מובאות בחשבון זכויות הצבעה פוטנציאליות‪ ,‬אשר ניתנות למימוש או להמרה למניות החברה המוחזקת‪.‬‬ ‫תוצאות הפעילות של חברות בנות שנרכשו או מומשו במהלך תקופת הדיווח נכללים בדוחות הרווח והפסד‬ ‫המאוחדים של החברה החל מהמועד בו הושגה השליטה או עד למועד בו הופסקה השליטה‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬ ‫דוחות כספיים של חברות מאוחדות הערוכים שלא על פי המדיניות החשבונאית של הקבוצה מותאמים‪,‬‬ ‫לפני איחודם‪ ,‬למדיניות החשבונאית המיושמת על ידי הקבוצה‪.‬‬ ‫לצורך האיחוד‪ ,‬מבוטלות במלואן כל העסקאות‪ ,‬היתרות‪ ,‬ההכנסות וההוצאות הבין‪-‬חברתיות‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫חלק הזכויות שאינן מקנות שליטה בנכסים נטו‪ ,‬של חברות בנות שאוחדו‪ ,‬מוצג בנפרד במסגרת ההון של‬ ‫הקבוצה‪ .‬זכויות שאינן מקנות שליטה כוללות את הסכום של זכויות אלה במועד צירוף העסקים )ראה‬ ‫להלן( וכן את חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה בשינויים שאירעו בהון החברה המאוחדת לאחר מועד‬ ‫צירוף העסקים‪.‬‬ ‫הפסדי חברות מאוחדות המתייחסים לזכויות שאינן מקנות שליטה‪ ,‬העולים על זכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫בהון של החברה המאוחדת‪ ,‬מוקצים לזכויות שאינן מקנות שליטה בהתעלם ממחויבויותיהם ומיכולתם של‬ ‫אותם בעלי זכויות לבצע השקעות נוספות בחברה המאוחדת‪.‬‬ ‫תוצאות של עסקאות עם בעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה‪ ,‬שעניינן מימוש חלק מהשקעת הקבוצה‬ ‫בחברה מאוחדת‪ ,‬כאשר נשמרת השליטה בה‪ ,‬נזקפות להון המיוחס לבעלים של החברה האם‪.‬‬ ‫בעסקאות עם בעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה שעניינן רכישת חלק נוסף בחברה מאוחדת‪ ,‬לאחר מועד‬ ‫השגת השליטה‪ ,‬נזקף עודף עלות הרכישה על ערכן בספרים של זכויות שאינן מקנות שליטה במועד‬ ‫הרכישה להון המיוחס לבעלים של החברה האם‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫איבוד שליטה‬ ‫בעת איבוד שליטה בחברה מאוחדת‪ ,‬מכירה החברה ברווח או בהפסד בגובה ההפרש בין ערכם המצרפי‬ ‫של התמורה שהתקבלה והשווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה בחברה המאוחדת לשעבר‪ ,‬לבין ערכם‬ ‫בספרים של הנכסים‪ ,‬ההתחייבויות והזכויות שאינן מקנות שליטה בחברה המאוחדת לשעבר‪ .‬השקעה‬ ‫כלשהי שנותרה לאחר מועד איבוד השליטה מוכרת בשוויה ההוגן במועד זה‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב'‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 12‬גילויים בגין מעורבות עם ישויות אחרות"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב'‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫ז‪.‬‬ ‫צירופי עסקים‪:‬‬ ‫רכישת פעילויות וחברות מאוחדות המהוות עסק נמדדות תוך שימוש בשיטת הרכישה‪ .‬עלות צירוף העסקים‬ ‫נמדדת כשווי ההוגן המצרפי )למועד ההחלפה( של נכסים שניתנו‪ ,‬התחייבויות שהתהוו ומכשירי הון שהונפקו על‬ ‫ידי הקבוצה בתמורה להשגת השליטה בנרכשת‪.‬‬ ‫עלויות עסקה‪ ,‬הקשורות במישרין לצירוף העסקים נזקפות לרווח והפסד עם התהוותן‪.‬‬ ‫הנכסים וההתחייבויות המזוהים של הנרכשת‪ ,‬העומדים בתנאים להכרה בהתאם ל‪) IFRS 3-‬מתוקן( "צירופי‬ ‫עסקים" מוכרים לפי שווים ההוגן במועד הרכישה‪ ,‬פרט למספר סוגי נכסים‪ ,‬אשר נמדדים בהתאם להוראות‬ ‫התקנים המתייחסים‪.‬‬ ‫מוניטין הנובע מצירוף עסקים נמדד בגובה עודף עלות הרכישה‪ ,‬בתוספת השווי ההוגן של הזכויות שאינן מקנות‬ ‫שליטה‪ ,‬על השווי ההוגן נטו של הנכסים המזוהים‪ ,‬ההתחייבויות וההתחייבויות התלויות של החברה המאוחדת‪.‬‬ ‫אם‪ ,‬לאחר הערכה חוזרת‪ ,‬סך זכויות הקבוצה בשווי ההוגן נטו בנכסים המזוהים‪ ,‬בהתחייבויות ובהתחייבויות‬ ‫תלויות שהוכרו עולה על עלות צירוף העסקים‪ ,‬העודף מוכר מיידית ברווח והפסד‪.‬‬ ‫זכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת נמדדות לראשונה במועד צירוף העסקים בגובה חלקן בשווי ההוגן של‬ ‫הנכסים‪ ,‬למעט חלקן במוניטין‪ ,‬ההתחייבויות וההתחייבויות התלויות של הישות הנרכשת‪.‬‬ ‫בצירופי עסקים‪ ,‬בהם מושגת השליטה לאחר מספר רכישות )רכישה בשלבים(‪ ,‬נמדדים הנכסים‪ ,‬ההתחייבויות‬ ‫וההתחייבויות התלויות של הנרכשת בשווי הוגן במועד השגת השליטה‪ ,‬תוך זקיפת ההפרש בין ערכן בספרים של‬ ‫החזקות החברה בישות הנרכשת טרם צירוף העסקים לבין שוויין ההוגן במועד צירוף העסקים לדוח הרווח והפסד‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫זכויות בעסקאות משותפות וישויות בשליטה משותפת‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫"עסקה משותפת" היא הסכמה חוזית לפיה הקבוצה וצדדים אחרים מבצעים פעילות כלכלית הכפופה‬ ‫לשליטה משותפת‪ .‬שליטה משותפת מתקיימת כאשר ההסדר החוזי כולל דרישה‪ ,‬כי החלטות הנוגעות‬ ‫לאסטרטגיה הפיננסית והתפעולית של העסקה‪ ,‬יתקבלו בהסכמה פה אחד של הצדדים ששולטים‬ ‫במשותף בעסקה המשותפת‪.‬‬ ‫כאשר ישות מהקבוצה מבצעת פעילויות במסגרת עסקה משותפת‪ ,‬חלק הקבוצה בנכסים הנשלטים‬ ‫במשותף‪ ,‬ובהתחייבויות כלשהן שהתהוו במשותף עם שותפים אחרים מוכרים בדוחות הכספיים‬ ‫המאוחדים ומסווגים בהתאם לטבעם‪ .‬הכנסה ממכירה או משימוש בחלקה של הקבוצה בתפוקות של נכסי‬ ‫העסקה המשותפת‪ ,‬וכן חלקה של הקבוצה בהוצאות העסקה המשותפת מוכרים במועד בו צפוי כי‬ ‫ההטבות הנובעות מהעסקאות יזרמו אל או מחוץ לקבוצה‪ ,‬וסכומם ניתן למדידה באופן מהימן‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫"ישויות בשליטה משותפת" הן תוצאה של הסדרי שליטה משותפת‪ ,‬הכרוכים בהקמה של ישות נפרדת‬ ‫שבה יש זכויות לכל אחד מהשותפים‪.‬‬ ‫התוצאות‪ ,‬הנכסים וההתחייבויות של ישויות תחת שליטה משותפת נכללים בדוחות כספיים אלה תוך‬ ‫שימוש בשיטת השווי המאזני אלא אם כן ההשקעה מסווגת כמוחזקת למכירה בהתאם להוראות ‪IFRS 5‬‬ ‫בדבר נכסים בלתי שוטפים המוחזקים למכירה ופעילויות שהופסקו‪ .‬על פי שיטת השווי המאזני‪ ,‬נכללת‬ ‫ההשקעה בדוח על המצב הכספי המאוחד בעלות המותאמת לשינויים שאירעו לאחר הרכישה בחלקה של‬ ‫הקבוצה בנכסים נטו של הישות בשליטה משותפת‪ ,‬לרבות קרנות הון‪ ,‬בניכוי ירידת ערך‪ ,‬במידה וחלה‪,‬‬ ‫בערכה של הישות בשליטה משותפת‪ .‬הפסדים של ישות בשליטה משותפת‪ ,‬העולים על זכויות הקבוצה‬ ‫באותה חברה )כולל זכויות כלשהן לזמן ארוך אשר במהותן הינן חלק בהשקעות הקבוצה נטו‪ ,‬בחברה‬ ‫הכלולה( אינם מוכרים אלא אם קיימת מחויבות משפטית או משתמעת של הקבוצה לשלם או שבוצעו‬ ‫תשלומים בעבור הישות בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 11‬הסדרים משותפים"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 12‬גילויים בגין מעורבות עם ישויות אחרות"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫לעניין פרסום )‪" IAS 28 (2011‬השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫ט‪.‬‬ ‫השקעות בחברות כלולות‪:‬‬ ‫חברה כלולה הינה ישות שלקבוצה יש בה השפעה מהותית והיא אינה חברה בת‪ ,‬או זכות בעסקה משותפת וכן‬ ‫ישות בשליטה משותפת‪ .‬השפעה מהותית היא הכוח להשתתף בקבלת ההחלטות הנוגעות למדיניות הפיננסית‬ ‫והתפעולית של החברה המוחזקת‪ ,‬אך אינה מהווה שליטה או שליטה משותפת במדיניות זו‪ .‬בבחינת קיומה של‬ ‫השפעה מהותית‪ ,‬מובאים בחשבון זכויות הצבעה פוטנציאליות‪ ,‬הניתנות למימוש או להמרה למניות הישות‬ ‫המוחזקת‪.‬‬ ‫דוחות כספיים של חברות כלולות‪ ,‬הערוכים שלא על פי המדיניות החשבונאית של הקבוצה מותאמים‪ ,‬לפני‬ ‫הכללתם בדוחות הכספיים של הקבוצה‪ ,‬למדיניות החשבונאית של הקבוצה‪.‬‬ ‫התוצאות‪ ,‬הנכסים וההתחייבויות של חברות כלולות נכללים בדוחות כספיים אלה תוך שימוש בשיטת השווי‬ ‫המאזני‪ ,‬למעט כאשר השקעה בחברה כלולה מסווגת כמוחזקת למכירה בהתאם ל‪ IFRS 5-‬בדבר נכסים בלתי‬ ‫שוטפים המוחזקים למכירה ופעילויות שהופסקו‪ .‬על פי שיטת השווי המאזני‪ ,‬השקעות בחברות כלולות נכללות‬ ‫בדוח על המצב הכספי המאוחד בעלות המותאמת לשינויים שאירעו לאחר הרכישה בחלקה של הקבוצה בנכסים‬ ‫נטו‪ ,‬לרבות קרנות הון‪ ,‬בניכוי ירידת ערך‪ ,‬במידה וחלה‪ ,‬בערכה של החברה הכלולה‪ .‬הפסדי חברה כלולה העולים‬ ‫על זכויות הקבוצה באותה חברה )כולל זכויות כלשהן לזמן ארוך אשר במהותן הינן חלק בהשקעות הקבוצה נטו‪,‬‬ ‫בחברה הכלולה( אינם מוכרים אלא אם קיימת מחויבות משפטית או משתמעת של הקבוצה לשלם או שבוצעו‬ ‫תשלומים בעבור החברה הכלולה‪.‬‬ ‫עודף עלות הרכישה של חברה כלולה מעל חלקה של הקבוצה בשווי ההוגן של נכסים מזוהים‪ ,‬התחייבויות‬ ‫והתחייבויות תלויות של הכלולה שהוכרו במועד הרכישה‪ ,‬מוכר כמוניטין‪ .‬המוניטין נכלל בערך בספרים של‬ ‫ההשקעה בחברה הכלולה‪ ,‬ונבחן לצורך ירידת ערך כחלק של ההשקעה‪ .‬עודף כלשהו של חלק הקבוצה בשווי‬ ‫ההוגן נטו של נכסים מזוהים‪ ,‬התחייבויות והתחייבויות תלויות על עלות הרכישה של החברה הכלולה‪ ,‬לאחר‬ ‫הערכה חוזרת‪ ,‬מוכר מיידית בדוח הרווח והפסד‪.‬‬ ‫רווחים או הפסדים הנוצרים מעסקאות המבוצעות בין החברה או חברה מאוחדת לבין חברה כלולה של הקבוצה‪,‬‬ ‫מבוטלים בהתאם לחלקה של הקבוצה בזכויות החברה הכלולה הרלוונטית‪.‬‬ ‫לעניין פרסום )‪" IAS 28 (2011‬השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות"‪ ,‬ראה ביאור ‪ 3‬ב'‪.‬‬ ‫י‪.‬‬ ‫נכסים בלתי שוטפים המוחזקים למכירה וקבוצות מימוש‪:‬‬ ‫נכסים בלתי שוטפים וקבוצות מימוש מסווגים כמוחזקים למכירה אם ערכם הפנקסני יושב בעיקרו באמצעות‬ ‫מכירתם ולא באמצעות שימוש מתמשך בהם‪ .‬נכסים בלתי שוטפים וקבוצות מימוש מסווגים כמוחזקים למכירה‪,‬‬ ‫כאשר המכירה הינה צפויה ברמה גבוהה )‪ ,(Highly Probable‬והנכס )או קבוצת המימוש( הינו זמין למכירה‬ ‫מיידית במצבו הנוכחי‪ .‬הקבוצה מסווגת נכסים בלתי שוטפים ו‪/‬או קבוצות מימוש כמוחזקים למכירה כאשר‬ ‫ההנהלה מחויבת לביצוע המכירה וכן‪ ,‬המכירה צפויה להיות כשירה להכרה כמכירה שהושלמה בתוך שנה אחת‬ ‫ממועד סיווג הנכס הבלתי שוטף‪ ,‬ו‪/‬או קבוצת המימוש כמוחזקים למכירה‪.‬‬ ‫החל מהתקופה שבה נכס מוגדר כמיועד למימוש הוא מוצג בדוח על המצב הכספי‪ ,‬ביחד עם נכסים אחרים‬ ‫הקשורים אליו ישירות והצפויים להתממש אף הם עם מימושו‪ ,‬בסעיף "נכסים לא שוטפים המוחזקים למכירה"‪.‬‬ ‫נכסים של קבוצת מימוש המסווגת כמוחזקת למכירה מוצגים בסעיף "נכסים של קבוצת מימוש המוחזקת‬ ‫למכירה"‪ .‬התחייבויות שוטפות ושאינן שוטפות המיוחסות ישירות לנכס המיועד למימוש‪ ,‬או לקבוצת מימוש‪ ,‬אשר‬ ‫צפוי כי תסולקנה עם מימושו של הנכס או של קבוצת המימוש מוצגות בדוח על המצב הכספי בסעיף "התחייבויות‬ ‫של קבוצת מימוש המוחזקת למכירה"‪ .‬זקיפת פחת בגין נכס לא שוטף המסווג כמוחזק למכירה מופסקת במועד‬ ‫שבו הוא מסווג כמוחזק למכירה‪ .‬זקיפת חלק ברווחי חברות כלולות לדוח הרווח והפסד מופסקת החל ממועד סיווג‬ ‫ההשקעה בחברה כלולה כמוחזקת למכירה‪ .‬מספרי ההשוואה המתייחסים לנכס המוחזק למכירה אינם מסווגים‬ ‫מחדש כאמור‪.‬‬ ‫נכסים לא שוטפים או קבוצות מימוש המסווגים כמוחזקים למכירה‪ ,‬למעט נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן‪,‬‬ ‫נמדדים לפי הנמוך מבין ערכם הפנקסני לבין שווים ההוגן בניכוי עלויות מכירה‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫יא‪.‬‬ ‫תקופת המחזור התפעולי‪:‬‬ ‫תקופת המחזור התפעולי הרגיל של הקבוצה הינה ‪ 12‬חודשים‪ .‬בהתייחס להקמת בניינים למכירה‪ ,‬תקופת‬ ‫המחזור התפעולי עולה על שנה ונמשכת עד שלוש שנים‪ .‬עקב כך כוללים הנכסים השוטפים וההתחייבויות‬ ‫השוטפות פריטים המיועדים והצפויים להתממש בתוך תקופת המחזור התפעולי של הקבוצה‪ ,‬העולה על שנה‪.‬‬ ‫יב‪.‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‪:‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים כוללים פיקדונות הניתנים למשיכה מיידית וכן פיקדונות לזמן קצוב אשר אין מגבלה‬ ‫בשימוש בהם ואשר מועד פירעונם‪ ,‬במועד ההשקעה בהם‪ ,‬אינו עולה על שלושה חודשים‪.‬‬ ‫פיקדונות אשר קיימת מגבלה לגבי השימוש בהם או אשר מועד פירעונם במועד ההשקעה בהם עולה על שלושה‬ ‫חודשים ואינו עולה על שנה‪ ,‬מסווגים במסגרת סעיף השקעות לזמן קצר‪.‬‬ ‫יג‪.‬‬ ‫נדל"ן להשקעה‪:‬‬ ‫נדל"ן להשקעה הינו נדל"ן )קרקע או מבנה ‪ -‬או חלק ממבנה ‪-‬או שניהם( המוחזק על ידי הקבוצה לצורך הפקת‬ ‫דמי שכירות או לצורך עליית ערך הונית‪ ,‬או שניהם‪ ,‬ושלא לצורך שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים או‬ ‫למטרות מנהלתיות‪ ,‬או מכירה במהלך העסקים הרגיל‪ .‬נדל"ן להשקעה כולל גם נכסי נדל"ן להשקעה המצויים‬ ‫בתהליכי פיתוח‪.‬‬ ‫הנדל"ן להשקעה של הקבוצה כולל מבנים וקרקעות המצויים בבעלות או בחכירה מימונית וכן זכויות בנדל"ן‬ ‫המוחזקות על ידי הקבוצה בחכירה תפעולית אשר היו מקיימות אחרת את ההגדרה של נדל"ן להשקעה‪ .‬נדל"ן‬ ‫להשקעה מוכר לראשונה בעלות הכוללת את עלויות העסקה‪ .‬בתקופות העוקבות להכרה הראשונית‪ ,‬נמדד הנדל"ן‬ ‫להשקעה בשוויו ההוגן‪ .‬רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נכללים בדוח רווח‬ ‫והפסד בתקופה בה הם נבעו בסעיף "שינוי בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו"‪ ,‬או בסעיף "שינוי בשווי הוגן של‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו"‪.‬‬ ‫עלויות ישירות למימוש נדל"ן להשקעה נזקפות לדוח רווח והפסד במועד שבו נמכר הנכס ומקוזזות מהרווח‬ ‫שבמימוש‪ .‬ההפרש שבין התמורה המתקבלת ממימוש נדל"ן להשקעה לבין שוויו ההוגן‪ ,‬כפי שנכלל בדוחות‬ ‫הכספיים האחרונים הינו רווח )הפסד( הון ממימוש‪ ,‬הנזקף במועד סגירת עסקת המימוש לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫בעת העברת נדל"ן‪ ,‬אשר סווג כפריט מלאי לנדל"ן להשקעה‪ ,‬הפרש כלשהו בין השווי ההוגן של הנדל"ן באותו‬ ‫מועד לבין ערכו הפנקסני מוכר בדוח הרווח והפסד‪.‬‬ ‫בעת העברת נדל"ן‪ ,‬אשר סווג כנדל"ן להשקעה לנדל"ן בשימוש בעלים או למלאי‪ ,‬העלות הנחשבת של הנדל"ן‬ ‫הינה השווי ההוגן שלו במועד השינוי בשימוש‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫יד‪.‬‬ ‫עלויות אשראי‪:‬‬ ‫עלויות אשראי המתייחסות באופן ישיר לרכישה‪ ,‬הקמה או יצור של נכסים כשירים אשר הכנתם לשימוש המיועד‬ ‫להם או למכירתם מצריכה פרק זמן משמעותי‪ ,‬מהוונות לעלות אותם נכסים עד למועד בו נכסים אלו מוכנים‬ ‫בעיקרם לשימושם המיועד או למכירתם‪ .‬הפרשי שער בגין הלוואות הנקובות במטבע השונה מש"ח‪ ,‬מהוונים‬ ‫לעלות אותם נכסים עד למידה שהם נחשבים כתיאום לעלויות הריבית‪.‬‬ ‫כל יתר עלויות האשראי מוכרות בדוח רווח והפסד במועד היווצרותן‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫טו‪.‬‬ ‫ירידת ערך נכסים‪ ,‬פרט למוניטין‪:‬‬ ‫בתום כל תקופת דיווח בוחנת הקבוצה את הערך הפנקסני של נכסיה‪ ,‬למעט מלאי‪ ,‬נדל"ן להשקעה ונכסי מיסים‬ ‫נדחים‪ ,‬במטרה לקבוע האם קיימים סימנים כלשהם המעידים על ירידת ערך של נכסים אלו‪ .‬במידה וקיימים‬ ‫סימנים כאמור‪ ,‬נאמד סכום בר‪-‬השבה של הנכס במטרה לקבוע את סכום ההפסד מירידת ערך שנוצר‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬ ‫כאשר לא ניתן לאמוד את הסכום בר ההשבה של נכס בודד‪ ,‬אומדת הקבוצה את הסכום בר‪-‬ההשבה של היחידה‬ ‫מניבת‪-‬המזומנים אליה שייך הנכס‪ .‬נכסים משותפים מוקצים אף הם ליחידות המניבות מזומנים הבודדות במידה‬ ‫וניתן לזהות בסיס סביר ועקבי להקצאה כזו‪ .‬במידה ולא ניתן להקצות את הנכסים המשותפים ליחידות מניבות‬ ‫המזומנים הבודדות על בסיס האמור‪ ,‬מוקצים הנכסים המשותפים לקבוצות הקטנות ביותר של יחידות מניבות‪-‬‬ ‫מזומנים שלגביהן ניתן לזהות בסיס הקצאה סביר ועקבי‪.‬‬ ‫סכום בר‪-‬השבה הינו הגבוה מבין שוויו ההוגן של הנכס בניכוי עלויות מכירה לבין שווי השימוש בו‪ .‬בהערכת שווי‬ ‫השימוש‪ ,‬אומדני תזרימי המזומנים העתידיים מנוכים לערכם הנוכחי תוך שימוש בשיעור ניכיון לפני מס המשקף‬ ‫את הערכות השוק הנוכחיות לגבי ערך הזמן של הכסף ואת הסיכונים הספציפיים לנכס בגינם לא הותאם אומדן‬ ‫תזרימי המזומנים העתידיים‪.‬‬ ‫כאשר סכום בר‪-‬ההשבה של נכס )או של יחידה מניבה‪-‬מזומנים( נאמד כנמוך מערכו הפנקסני‪ ,‬הערך הפנקסני של‬ ‫הנכס )או של היחידה מניבה‪-‬מזומנים( מופחת לסכום בר‪ -‬ההשבה שלו‪ .‬הפסד מירידת ערך מוכר מיידית כהוצאה‬ ‫בדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫כאשר הפסד מירידת ערך שהוכר בתקופות קודמות מתבטל‪ ,‬הערך הפנקסני של הנכס )או של היחידה מניבה‪-‬‬ ‫מזומנים( מוגדל בחזרה לאומדן סכום בר‪-‬ההשבה העדכני‪ ,‬אך לא יותר מערכו הפנקסני של הנכס )או של היחידה‬ ‫מניבה‪-‬מזומנים( שהיה קיים אילו לא הוכר בגינו בתקופות קודמות הפסד מירידת ערך‪ .‬ביטול הפסד מירידת ערך‬ ‫מוכר מיידית בדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫טז‪.‬‬ ‫ירידת ערך השקעות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫הקבוצה בוחנת את קיומם של סימנים לירידת ערך של השקעות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני‪ .‬ירידת‬ ‫ערך כאמור מתהווה כאשר יש ראיות אובייקטיביות לכך שתזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מההשקעה‬ ‫הושפעו לרעה‪.‬‬ ‫בחינת ירידת ערך של ההשקעה נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה‪ .‬בהתאם לכן‪ ,‬הפסד המוכר מירידת ערך‬ ‫של ההשקעה לא מיוחס לנכסים המרכיבים את חשבון ההשקעה‪ ,‬לרבות מוניטין‪ ,‬אלא מיוחס להשקעה בכללותה‪,‬‬ ‫ולפיכך הקבוצה מכירה בהיפוך של הפסדים שהוכרו בגין השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪ ,‬כאשר‬ ‫בסכום בר ההשבה שלהן חלה העלייה‪.‬‬ ‫במטרה לקבוע את סכום ההפסד הנוצר מירידת ערך‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬מבוצעת אמידה של הסכום בר‪-‬השבה של‬ ‫ההשקעה‪ .‬סכום בר השבה הינו הגבוה מבין שוויה ההוגן של ההשקעה בניכוי עלויות מכירה לבין שווי השימוש‬ ‫שלה‪ .‬בקביעת שווי השימוש של ההשקעה הקבוצה אומדת את חלקה בערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים‬ ‫העתידיים הצפויים מהפעילות של החברה הכלולה ומימושה או הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים‬ ‫העתידיים‪ ,‬אשר חזוי כי ינבעו מדיבידנדים שיתקבלו מההשקעה ומהמימוש הסופי שלה‪.‬‬ ‫יז ‪.‬‬ ‫מלאי בניינים למכירה‪:‬‬ ‫מלאי בניינים למכירה כולל מבנים‪ ,‬אשר מוקמים בידי הקבוצה‪ ,‬לצרכי מכירה במהלך העסקים הרגיל‪ .‬עלות מלאי‬ ‫בניינים למכירה כוללת את העלויות הישירות של רכישת המקרקעין )כולל מיסי רכישה ודמי חכירה ששולמו‬ ‫מראש(‪ ,‬חומרים‪ ,‬הטבות לעובדים‪ ,‬עבודת קבלני משנה ועלויות אשראי שיש להוונן כאמור בביאור ‪.2‬טו‪.‬‬ ‫מלאי מקרקעין ודירות למגורים נמדד כנמוך מבין העלות ושווי המימוש נטו‪.‬‬ ‫שווי מימוש נטו מייצג את אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן העלויות להשלמה ואומדן‬ ‫העלויות הדרושות לביצוע המכירה‪.‬‬ ‫‪20‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫יח‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫כללי‬ ‫נכסים פיננסיים מוכרים בדוח על המצב הכספי של הקבוצה כאשר הקבוצה הופכת להיות צד לתנאים‬ ‫החוזיים של המכשיר‪.‬‬ ‫השקעות בנכסים פיננסיים מוכרות לראשונה לפי שווין ההוגן בתוספת עלויות עסקה‪ ,‬למעט אותם נכסים‬ ‫פיננסיים המסווגים בקטגוריית שווי הוגן דרך רווח והפסד‪ ,‬אשר מוכרים לראשונה לפי השווי ההוגן‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים מסווגים לקטגוריות המפורטות להלן‪ .‬הסיווג לקטגוריות אלו תלוי בטבעו ובמטרת החזקתו‬ ‫של הנכס הפיננסי המוחזק והוא נקבע במועד ההכרה הראשוני של הנכס הפיננסי‪ ,‬או בתקופות דיווח‬ ‫עוקבות במידה וניתן לסווג מחדש את הנכסים הפיננסים לקטגוריה אחרת‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד;‬ ‫הלוואות וחייבים‪.‬‬ ‫לעניין תיקון ‪" IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" )גילויים בדבר העברת נכסים פיננסיים(‪ ,‬ראה ביאור‬ ‫‪.3‬ב'‪.‬‬ ‫לעניין פרסום תיקון ‪" IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" )קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות(‬ ‫ופרסום תיקון ‪" IAS 32‬מכשירים פיננסיים‪ :‬הצגה" )קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות(‪ ,‬ראה‬ ‫ביאור ‪.3‬ב'‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" ,IFRS 9‬מכשירים פיננסיים"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב'‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב'‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫נכסים פיננסיים מסווגים כ"נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד" כאשר אותם נכסים מוחזקים‬ ‫לצורכי מסחר‪.‬‬ ‫נכס פיננסי מסווג כמוחזק למטרות מסחר‪ ,‬אם‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫הוא נרכש בעיקרו למטרת מכירה בעתיד הקרוב; או‬ ‫‪‬‬ ‫הוא מהווה חלק מתיק של מכשירים פיננסיים מזוהים‪ ,‬המנוהלים יחד על‪-‬ידי הקבוצה ושיש לו דפוס‬ ‫מעשי מוכח של פעילות לצורך הפקת רווחים בזמן הקצר; או‬ ‫‪‬‬ ‫הוא נגזר שאינו מיועד כמכשיר מגדר בחשבונאות גידור‪.‬‬ ‫נכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח והפסד מוצג בשווי הוגן‪ .‬כל רווח או הפסד הנובע משינויים בשווי ההוגן‪,‬‬ ‫לרבות אלה שמקורם בשינויים בשערי חליפין‪ ,‬מוכר בדוח רווח והפסד בתקופה בה התרחש השינוי‪ .‬הרווח‬ ‫או ההפסד נטו המוכר ברווח והפסד מגלם בתוכו כל דיבידנד או ריבית שנצמחו בגין הנכס הפיננסי‪ .‬לעניין‬ ‫אופן קביעת השווי ההוגן ראה ביאור ‪.33‬ה‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫לקוחות ‪ ,‬פיקדונות‪ ,‬הלוואות וחייבים אחרים עם תשלומים קבועים או הניתנים לקביעה שאין להם ציטוט‬ ‫בשוק פעיל‪ ,‬מסווגים כהלוואות וחייבים‪ .‬הלוואות וחייבים נמדדים בעלות מופחתת תוך שימוש בשיטת‬ ‫הריבית האפקטיבית בניכוי ירידת ערך‪ ,‬אם ישנה כזו‪ .‬הכנסות ריבית מוכרות בשיטת הריבית האפקטיבית‪,‬‬ ‫למעט בגין חייבים לזמן קצר כאשר סכומי הריבית בהם יש להכיר אינם מהותיים‪.‬‬ ‫‪21‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫יח‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)4‬‬ ‫ירידת ערך של נכסים פיננסיים‬ ‫נכסים פיננסיים‪ ,‬למעט כאלה המסווגים כנכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך דווח והפסד‪ ,‬נבחנים בתום כל‬ ‫תקופת דיווח לצורך זיהוי קיומם של סימנים לירידת ערך‪ .‬ירידת ערך כאמור מתהווה כאשר יש ראיות‬ ‫אובייקטיביות לכך שכתוצאה מאירוע אחד‪ ,‬או יותר שהתרחש לאחר מועד ההכרה הראשונית בנכס‬ ‫הפיננסי‪ ,‬הושפעו לרעה תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים של ההשקעה‪.‬‬ ‫סימנים לירידת ערך עשויים לכלול‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫קשיים פיננסיים משמעותיים של המנפיק או החייב;‬ ‫אי עמידה בתשלומים שוטפים של קרן או ריבית;‬ ‫צפי כי החייב ייקלע לפשיטת רגל או ארגון מחדש של חובות‪.‬‬ ‫בגין נכסים פיננסיים מסוימים‪ ,‬דוגמת לקוחות בגינם לא זוהו סימנים לירידת ערך‪ ,‬בוחנת הקבוצה על‪-‬בסיס‬ ‫קבוצתי את קיומה של ירידת ערך‪ ,‬בהתבסס על ניסיון העבר לגבי קבוצות חייבים בעלי מאפיינים דומים‬ ‫ושינויים ברמת הפיגור בתשלומים‪ ,‬וכן שינויים כלכליים המיוחסים לענף ולסביבה הכלכלית בה הם פועלים‪.‬‬ ‫לגבי נכסים פיננסיים המוצגים לפי העלות המופחתת‪ ,‬ירידת ערך מוכרת בגובה ההפרש בין ערכם‬ ‫הפנקסני של הנכסים הפיננסיים לבין הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהם‪ ,‬כשהם‬ ‫מהוונים בשיעור הריבית האפקטיבי המקורי שלהם‪.‬‬ ‫ההפסד מירידת ערך לגבי כל הנכסים הפיננסיים מוקטן מהערך הפנקסני של הנכס פיננסי באופן ישיר‪,‬‬ ‫למעט הפסד מירידת ערך של לקוחות וחייבים מסחריים אשר נזקף לחשבון הפרשה‪ .‬מחיקת חובות‬ ‫לקוחות אשר אינם ברי‪-‬גבייה נזקפות לחשבון ההפרשה‪ .‬גבייה בתקופות עוקבות של סכומים שנמחקו‬ ‫בעבר מזוכים כנגד חשבון ההפרשה‪ .‬השינויים בערך הפנקסני של חשבון ההפרשה נזקפים לרווח והפסד‪.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫נכסים פיננסיים צמודי מדד‬ ‫לקבוצה נכסים פיננסיים הצמודים למדד שאינם נמדדים לפי שווי הוגן דרך רווח והפסד‪ .‬בגין נכסים אלה‬ ‫קובעת הקבוצה את שיעור הריבית האפקטיבי כשיעור ריאלי בתוספת הפרשי הצמדה על פי השינויים‬ ‫במדד שהיו בפועל עד לתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫יט‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות ומכשירים הוניים שהונפקו על‪-‬ידי הקבוצה‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫סיווג התחייבויות פיננסיות‬ ‫מכשירים פיננסיים מסווגים כהתחייבות פיננסית או כמכשיר הוני‪ ,‬בהתאם למהות ההסדרים החוזיים‬ ‫שבבסיסם‪.‬‬ ‫מכשיר הוני הוא כל חוזה המעיד על זכות שייר בנכסי הקבוצה לאחר הפחתת כל התחייבויותיה‪ .‬מכשירים‬ ‫הוניים שהונפקו על ידי הקבוצה נרשמים לפי תמורת הנפקתם בניכוי הוצאות המתייחסות במישרין‬ ‫להנפקת מכשירים אלו‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות מוצגות ונמדדות בהתאם לסיווג הבא‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות אחרות‪.‬‬ ‫‪22‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫יט‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות ומכשירים הוניים שהונפקו על‪-‬ידי הקבוצה‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)2‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫התחייבות פיננסית מסווגת בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪ ,‬אם היא מוחזקת למטרת מסחר או שהיא יועדה‬ ‫כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪ .‬התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד מוצגות‬ ‫בשווי הוגן‪ .‬כל רווח או הפסד הנובע משינויים בשווי ההוגן מוכר בדוח רווח והפסד‪ .‬הרווח או ההפסד נטו‬ ‫המוכר בדוח רווח והפסד מגלם בתוכו ריבית ששולמה בגין ההתחייבות הפיננסית‪ .‬עלויות עסקה נזקפות‬ ‫במועד ההכרה הראשונית לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫לעניין אופן קביעת השווי ההוגן ראה ביאור ‪.33‬ה‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות אחרות‬ ‫התחייבויות פיננסיות אחרות‪ ,‬מוכרות לראשונה בשווי הוגן לאחר ניכוי עלויות עסקה‪ .‬לאחר מועד ההכרה‬ ‫הראשונית התחייבויות פיננסיות אחרות נמדדות בעלות מופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית‬ ‫האפקטיבית‪.‬‬ ‫שיטת הריבית האפקטיבית היא שיטה לחשוב העלות המופחתת של התחייבות פיננסית ושל הקצאת‬ ‫הוצאות ריבית על פני התקופה הרלוונטית‪ .‬שיעור הריבית האפקטיבי הוא השיעור שמנכה באופן מדויק‬ ‫את הזרם החזוי של תזרימי המזומנים העתידיים על פני אורך החיים הצפוי של ההתחייבות הפיננסית‬ ‫לערכה בספרים‪ ,‬או מקום שמתאים‪ ,‬לתקופה קצרה יותר‪.‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות הצמודות למדד‬ ‫לקבוצה התחייבויות פיננסיות הצמודות למדד שאינן נמדדות לפי שווי הוגן דרך רווח והפסד‪ .‬בגין‬ ‫התחייבויות אלה הקבוצה קובעת את שיעור הריבית האפקטיבי כשיעור ריאלי בתוספת הפרשי הצמדה על‬ ‫פי השינויים במדד שהיו בפועל עד לתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫התחייבויות בגין חוזי ערבות פיננסיים‬ ‫התחייבויות בגין חוזי ערבות פיננסיים נמדדות לראשונה בשוויין ההוגן‪ .‬בתקופות עוקבות נמדדים חוזי‬ ‫ערבות פיננסיים לפי הגבוה מבין‪:‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫‪‬‬ ‫סכום המחויבות לפי החוזה כפי שנקבע ב‪ IAS 37-‬בדבר הפרשות‪ ,‬התחייבויות תלויות ונכסים‬ ‫תלויים; ו‪-‬‬ ‫‪‬‬ ‫הסכום שהוכר לראשונה בניכוי‪ ,‬במידה ונאות‪ ,‬הפחתה מצטברת שהוכרה בהתאם למדיניות ההכרה‬ ‫בהכנסה של הקבוצה‪ .‬לעניין מדיניות ההכרה בהכנסה של הקבוצה‪ ,‬ראה ביאור ‪.2‬כא‪.‬‬ ‫שינוי תנאים של מכשירי חוב‬ ‫החלפת מכשירי חוב‪ ,‬בעלי תנאים שונים באופן מהותי‪ ,‬בין לווה לבין מלווה קיימים מטופלת כסילוק‬ ‫ההתחייבות הפיננסית המקורית והכרה בהתחייבות פיננסית חדשה בשווי הוגן‪ .‬כמו כן‪ ,‬שינוי משמעותי‬ ‫בתנאים של התחייבות פיננסית קיימת או של חלק ממנה‪ ,‬מטופל כסילוק ההתחייבות הפיננסית המקורית‬ ‫והכרה בהתחייבות פיננסית חדשה‪ .‬התנאים שונים באופן מהותי אם הערך הנוכחי המהוון של תזרימי‬ ‫המזומנים לפי התנאים החדשים‪ ,‬כולל עמלות כלשהן ששולמו‪ ,‬בניכוי עמלות כלשהן שהתקבלו ומהוון‬ ‫באמצעות שיעור הריבית האפקטיבי המקורי‪ ,‬הינו שונה לפחות בעשרה אחוזים מהערך הנוכחי המהוון של‬ ‫תזרימי המזומנים הנותרים של ההתחייבות הפיננסית המקורית‪ .‬בנוסף למבחן הכמותי כאמור‪ ,‬הקבוצה‬ ‫בוחנת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬האם חלו שינויים גם בפרמטרים כלכליים שונים הגלומים במכשירי החוב המוחלפים‪,‬‬ ‫לפיכך‪ ,‬ככלל‪ ,‬החלפות של מכשירי חוב צמודים למדד במכשירים שאינם צמודים למדד נחשבות כהחלפות‬ ‫בעלות תנאים שונים באופן מהותי גם אם אינן מקיימות את המבחן הכמותי שבוצע לעיל‬ ‫‪23‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫יט‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות ומכשירים הוניים שהונפקו על‪-‬ידי הקבוצה‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)7‬‬ ‫גריעת התחייבות פיננסית‬ ‫התחייבות פיננסית מוסרת כאשר ורק כאשר היא מסולקת‪ -‬דהיינו כאשר המחוייבות שהוגדרה בחוזה‬ ‫נפרעת מבוטלת או פוקעת‪.‬‬ ‫(‪)8‬‬ ‫קיזוז מכשירים פיננסיים‬ ‫נכס פיננסי והתחייבות פיננסית מקוזזים והסכומים מוצגים בנטו בדוח על המצב הכספי כאשר לקבוצה‬ ‫קיימת באופן מיידי )‪ (currently‬זכות משפטית ניתנת לאכיפה לקזז את הסכומים שהוכרו וכן כוונה לסלק‬ ‫את הנכס וההתחייבות על בסיס נטו או לממש את הנכס ולסלק את ההתחייבות בו‪-‬זמנית‬ ‫כ‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים וחשבונאות גידור‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫כללי‬ ‫הקבוצה עושה שימוש במכשירים פיננסים נגזרים על מנת לנהל את החשיפות לשינויים בשערי הריבית‬ ‫ובשערי מטבע חוץ‪ .‬פרטים נוספים על הנגזרים בהם משתמשת הקבוצה ניתנים בביאור ‪.33‬‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים מוכרים לראשונה במועד ההתקשרות ובתום כל תקופת דיווח שלאחר מכן לפי‬ ‫שוויים ההוגן‪ .‬שינויים בשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים נגזרים נזקפים ככלל לרווח והפסד‪ .‬עיתוי ההכרה‬ ‫ברווח והפסד של שינויים בשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים נגזרים‪ ,‬אשר יועדו למטרת גידור‪ ,‬כאשר‬ ‫גידור זה הינו אפקטיבי ועונה לכל התנאים לקביעת יחסי גידור‪ ,‬מותנה באופי ובסוג הגידור‪ ,‬כמפורט‬ ‫בסעיפים כג‪ .2.‬להלן‪.‬‬ ‫סיווגם של מכשירים פיננסיים נגזרים המשמשים לגידור בדוח על המצב הכספי‪ ,‬נקבע בהתאם למשך הזמן‬ ‫החוזי של המכשיר הפיננסי הנגזר‪ .‬אם יתרת הזמן החוזית של הנגזר עולה על ‪ 12‬חודשים‪ ,‬הנגזר יוצג‬ ‫בדוח על המצב הכספי כפריט לא שוטף‪ ,‬ואם יתרת הזמן אינה עולה על ‪ 12‬חודשים יסווג הנגזר כפריט‬ ‫שוטף‪.‬‬ ‫לעניין תיקון ‪" ,IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" )המהות וההיקף של סיכונים הנובעים ממכשירים‬ ‫פיננסים(‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬ב‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫חשבונאות גידור‬ ‫הקבוצה מייעדת לגידור מכשירים פיננסיים נגזרים בגין שינויים בשיעורי ריבית‪ .‬הפריטים המגדרים‬ ‫מיועדים כגידור תזרימי מזומנים‪.‬‬ ‫יחסי הגידור מתועדים בידי הקבוצה במועד ההתקשרות בעסקת הגידור‪ .‬במסגרת התיעוד‪ ,‬מזוהים‬ ‫המכשיר המגדר‪ ,‬הפריט המגודר‪ ,‬הסיכון המגודר‪ ,‬אסטרטגית הגידור המיושמת‪ ,‬ונבחנת מידת ההתאמה‬ ‫של האסטרטגיה למדיניות הכוללת של הקבוצה בכל סוג גידור‪ .‬בנוסף‪ ,‬החל מתחילת יחסי הגידור ולאורך‬ ‫כל תקופתם‪ ,‬מתעדת הקבוצה את המידה בה המכשיר המגדר אפקטיבי בקיזוז החשיפה לשינויים בשווי‬ ‫ההוגן או בתזרימי המזומנים בגין הסיכון המגודר על הפריט המגודר‪.‬‬ ‫סיווגם המאזני של מכשירים מגדרים נקבע בהתאם ליתרת התקופה של יחסי הגידור בתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫אם בתום תקופת הדיווח עולה יתרת תקופת יחסי הגידור על ‪ 12‬חודשים‪ ,‬מסווג המכשיר המגדר בדוח על‬ ‫המצב הכספי כנכס או כהתחייבות בלתי שוטפים‪ .‬במידה ובתום תקופת הדיווח יתרת תקופת יחסי הגידור‬ ‫אינה עולה על ‪ 12‬חודשים‪ ,‬מסווג המכשיר המגדר בדוח על המצב הכספי כנכס או כהתחייבות שוטפים‪.‬‬ ‫פעילות הגידור של הקבוצה כוללת גידור תזרימי מזומנים‪.‬‬ ‫הקבוצה מיישמת חשבונאות גידור תזרימי מזומנים בגין הלוואות הנושאות ריבית משתנה‪ ,‬אשר בגינן‬ ‫התקשרה הקבוצה בחוזי החלפת שערי ריבית‪.‬‬ ‫‪24‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫כ‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים וחשבונאות גידור (המשך)‪:‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫חשבונאות גידור (המשך)‬ ‫החלק האפקטיבי בשינויים בערכם של מכשירים פיננסיים המיועדים לגידור תזרימי מזומנים מוכר ברווח‬ ‫הכולל האחר בסעיף "רווח )הפסד( בגין גידור תזרים מזומנים" והחלק שאינו אפקטיבי מוכר מיידית בדוח‬ ‫רווח והפסד‪.‬‬ ‫חשבונאות גידור תזרימי מזומנים מופסקת כאשר המכשיר המגדר פוקע‪ ,‬נמכר או ממומש או כאשר יחסי‬ ‫הגידור אינם עומדים עוד בתנאי הסף לגידור‪ .‬לאחר הפסקת חשבונאות הגידור‪ ,‬הסכומים שנזקפו לרווח‬ ‫הכולל האחר מסווגים לרווח והפסד כאשר הפריט המגודר או העסקה החזויה המגודרת נרשמים ברווח‬ ‫והפסד‪.‬‬ ‫כא‪.‬‬ ‫הכרה בהכנסה‪:‬‬ ‫הכנסה נמדדת לפי השווי ההוגן של התמורה שהתקבלה ו‪/‬או התמורה שהקבוצה זכאית לקבל בגין הכנסה‬ ‫ממכירת דירות או מתן שירותים במהלך העסקים הרגיל‪ .‬ההכנסה מוצגת לאחר ניכוי אומדנים להנחות‪.‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫הכנסות מדמי שכירות‬ ‫הכנסות מדמי שכירות בגין חכירה תפעולית מוכרות על בסיס הקו הישר על פני תקופת החכירה‪ .‬בהסדרי‬ ‫חכירה תפעולית בהם בתחילת תקופת החכירה לא מתקבלים דמי חכירה‪ ,‬או מתקבלים דמי חכירה‬ ‫מופחתים‪ ,‬וכן כאשר ניתנות הטבות נוספות לחוכר‪ ,‬מכירה הקבוצה בהכנסה על בסיס קו ישר‪ ,‬על פני‬ ‫תקופת החכירה‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫הכנסות ממכירת דירות‬ ‫ההכנסה ממכירת דירות מוכרת בהתקיים כל התנאים הבאים‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫הקבוצה העבירה לקונה את הסיכונים והתשואות המשמעותיים הנגזרים מהבעלות על הדירות‪.‬‬ ‫העברת הסיכונים והתשואות מתקיימת‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬עם מסירת הדירה לרוכש;‬ ‫הקבוצה אינה שומרת מעורבות ניהולית נמשכת ברמה המאפיינת‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬בעלות ואינה‬ ‫שומרת את השליטה האפקטיבית על הדירות שנמכרו;‬ ‫סכום ההכנסה ניתן למדידה באופן מהימן;‬ ‫צפוי שההטבות הכלכליות הקשורות לעסקה יזרמו לקבוצה; וכן‬ ‫העלויות שהתהוו או יתהוו בגין העסקה ניתנות למדידה באופן מהימן‪.‬‬ ‫הכנסות ריבית‬ ‫הכנסות ריבית נצברות על בסיס עיתי בהתחשב בקרן לפירעון ותוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית‪.‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫הכנסות מדיבידנד‬ ‫הכנסות מדיבידנד בגין השקעות מוכרות במועד בו נוצרה הזכאות לקבלת הדיבידנד‪.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫הכנסות מהסכמי זיכיון‬ ‫הכנסות ממתן שרותי תפעול כחלק מהסכמי זכיון‪ ,‬מוכרות בתקופה שבה מספקת הקבוצה את השרותים‪.‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫הכרה בהכנסות על בסיס ברוטו או על בסיס נטו‬ ‫בעסקאות בהן פועלת הקבוצה כסוכנת או כמתווכת ללא נשיאה בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה‪,‬‬ ‫מוצגות הכנסות הקבוצה מהעסקאות על בסיס נטו‪ .‬הכנסות בגין עסקאות בהן הקבוצה היא החייב העיקרי‪,‬‬ ‫ונושאת בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה‪ ,‬מוצגות על בסיס ברוטו‪.‬‬ ‫‪25‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫כב‪.‬‬ ‫חכירות‪:‬‬ ‫החכירות בקבוצה מסווגות כחכירות תפעוליות‪ ,‬פרט לאלו שסווגו כנדל"ן להשקעה‪ .‬נכסי נדל"ן בחכירה תפעולית‬ ‫אשר סווגו על ידי הקבוצה כנדל"ן להשקעה‪ ,‬מוכרים בדוח על המצב הכספי של הקבוצה לפי שווים ההוגן‪,‬‬ ‫והחכירה מטופלת כחכירה מימונית‪.‬‬ ‫הוצאות דמי שכירות בגין חכירה תפעולית מוכרות על בסיס הקו הישר על פני תקופת החכירה‪ .‬בהסדרי חכירה‬ ‫בהם בתחילת תקופת החכירה לא משולמים דמי חכירה‪ ,‬או משולמים דמי חכירה מופחתים‪ ,‬וכן מתקבלות הטבות‬ ‫נוספות מהמחכיר‪ ,‬מכירה הקבוצה בהוצאות על בסיס קו ישר‪ ,‬על פני תקופת החכירה‪.‬‬ ‫לעניין סיווג חכירות תפעוליות כנכסי נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן ראה ביאור ‪.2‬יג‪.‬‬ ‫כג‪.‬‬ ‫הפרשות‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫כללי‬ ‫הפרשות מוכרות כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית או מחויבות משתמעת כתוצאה מאירוע‬ ‫שהתרחש בעבר‪ ,‬בגינן צפוי שימוש במשאבים כלכליים הניתנים לאומדן באופן מהימן על מנת לסלק את‬ ‫המחויבות‪.‬‬ ‫הסכום המוכר כהפרשה משקף את האומדן הטוב ביותר של ההנהלה לגבי הסכום שיידרש ליישוב‬ ‫המחויבות בהווה במועד הדוח על המצב הכספי תוך הבאה בחשבון של הסיכונים ואי הוודאויות הכרוכים‬ ‫במחויבות‪ .‬כאשר ההפרשה נמדדת תוך שימוש בתזרימי מזומנים חזויים לצורך יישוב המחויבות‪ ,‬הערך‬ ‫הפנקסני של ההפרשה הוא הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים החזויים‪ .‬שינויים בגין ערך הזמן יזקפו‬ ‫לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫כאשר כל הסכום או חלקו הדרוש ליישוב המחויבות בהווה צפוי להיות מושב על ידי צד שלישי‪ ,‬מכירה‬ ‫הקבוצה בנכס‪ ,‬בגין ההשבה‪ ,‬עד לגובה ההפרשה שהוכרה‪ ,‬רק כאשר וודאי למעשה )‪(Virtually Certain‬‬ ‫שהשיפוי יתקבל וכן ניתן לאומדו באופן מהימן‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫תביעות משפטיות‬ ‫הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית בהווה או מחויבות משתמעת‬ ‫כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר‪ ,‬ויותר סביר מאשר לא )‪ (More likely than not‬כי הקבוצה תידרש‬ ‫למשאביה הכלכליים לסילוק המחויבות‪ ,‬וניתן לאמוד אותה באופן מהימן‪ .‬כאשר השפעת ערך הזמן‬ ‫מהותית‪ ,‬נמדדת ההפרשה בהתאם לערכה הנוכחי‪.‬‬ ‫כד‪.‬‬ ‫תשלומים מבוססי מניות‪:‬‬ ‫תשלומים מבוססי מניות לעובדים ולאחרים המספקים שירותים דומים‪ ,‬המסולקים במכשירים הוניים של הקבוצה‬ ‫נמדדים בשווים ההוגן במועד ההענקה‪ .‬הקבוצה מודדת במועד ההענקה את השווי ההוגן של המכשירים ההוניים‬ ‫המוענקים על ידי שימוש במודל בלק‪-‬שולס‪ .‬כאשר המכשירים ההוניים המוענקים אינם מבשילים עד אשר אותם‬ ‫עובדים משלימים תקופת שירות מוגדרת‪ ,‬הקבוצה מכירה בהסדרי התשלום מבוססי המניות בדוחות הכספיים על‬ ‫פני תקופת ההבשלה כנגד גידול בהון‪ ,‬תחת סעיף עודפים‪ .‬בכל תאריך דוח על המצב הכספי‪ ,‬אומדת הקבוצה את‬ ‫מספר המכ שירים ההוניים הצפוי להבשיל‪ .‬שינוי אומדן ביחס לתקופות קודמות מוכר בדוח רווח והפסד על פני‬ ‫יתרת תקופת ההבשלה‪.‬‬ ‫כה‪.‬‬ ‫הכנסות והוצאות מימון‪:‬‬ ‫הכנסות מימון כוללות הכנסות ריבית בגין סכומים שהושקעו‪ ,‬הכנסות מדיבידנדים‪ ,‬רווחים ממטבע חוץ ורווחים‬ ‫ממכשירי גידור בגין החלק שאינו אפקטיבי המוכרים ברווח והפסד‪ .‬הכנסות ריבית מוכרות עם צבירתן‪ ,‬באמצעות‬ ‫שיטת הריבית האפקטיבית‪ .‬הכנסות מדיבידנדים מוכרות במועד בו מוקנית לקבוצה הזכות לקבלת תשלום‪.‬‬ ‫הוצאות מימון כוללות הוצאות ריבית על הלוואות שהתקבלו‪ ,‬שינויים בגין ערך הזמן בגין הפרשות‪ ,‬שינויים בשווי‬ ‫ההוגן של נכסים פיננסיים המוצגים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪ ,‬הפסדים מירידת ערך של נכסים פיננסיים‪ .‬עלויות‬ ‫האשראי‪ ,‬שאינן מהוונות‪ ,‬נזקפות לדוח רווח והפסד לפי שיטת הריבית האפקטיבית‪.‬‬ ‫רווחים והפסדים מהפרשי שער מדווחים בנטו‪.‬‬ ‫‪26‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫כו‪.‬‬ ‫מסים על הכנסה‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫כללי‬ ‫הוצאות )הכנסות( המסים על ההכנסה כוללות את סך המסים השוטפים‪ ,‬וכן את סך השינוי ביתרות המסים‬ ‫הנדחים‪ ,‬למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון‪ ,‬ולעסקאות צירופי עסקים‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫מסים שוטפים‬ ‫הוצאות המסים השוטפים מחושבות בהתבסס על ההכנסה החייבת לצרכי מס של החברה וחברות‬ ‫מאוחדות במהלך תקופת הדיווח‪ .‬ההכנסה החייבת שונה מהרווח לפני מסים על הכנסה‪ ,‬בשל הכללת או‬ ‫אי הכללת פריטי הכנסות והוצאות אשר חייבים במס או ניתנים לניכוי בתקופות דיווח שונות‪ ,‬או שאינם‬ ‫חייבים במס או ניתנים לניכוי‪ .‬נכסים והתחייבויות בגין מסים שוטפים חושבו בהתבסס על שיעורי המס‬ ‫וחוקי המס אשר נחקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה עד תאריך הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫נכסים והתחייבויות מסים שוטפים מוצגים בקיזוז כאשר לישות קיימת זכות משפטית ניתנת לאכיפה לקזז‬ ‫את הסכומים שהוכרו וכן כוונה לסלק על בסיס נטו או לממש את הנכס ולסלק את ההתחייבות בו זמנית‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫מסים נדחים‬ ‫חברות הקבוצה יוצרות מסים נדחים בגין הפרשים זמניים בין ערכם לצורכי מס של נכסים והתחייבויות לבין‬ ‫ערכם בדוחות הכספיים‪ .‬יתרות המסים הנדחים )נכס או התחייבות( מחושבות לפי שיעורי המס הצפויים‬ ‫בעת מימושן‪ ,‬בהתבסס על שיעורי המס וחוקי המס אשר נחקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה‪ ,‬עד‬ ‫תאריך הדוח על המצב הכספי‪ .‬התחייבויות מסים נדחים מוכרות‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬בגין כל ההפרשים הזמניים‬ ‫בין ערכם לצורכי מס של נכסים והתחייבויות לבין ערכם בדוחות הכספיים‪ .‬נכסי מסים נדחים מוכרים בגין‬ ‫כל ההפרשים הזמניים הניתנים לניכוי עד לסכום שצפוי שתהיה הכנסה חייבת שכנגדה ניתן יהיה לנצל את‬ ‫ההפרש הזמני הניתן לניכוי‪.‬‬ ‫הקבוצה לא יוצרת מסים נדחים בגין הפרשים זמניים הנובעים מההכרה לראשונה במוניטין‪ ,‬וכן מההכרה‬ ‫לראשונה בנכס או בהתחייבות במסגרת עסקה שאינה צירוף עסקים‪ ,‬כאשר במועד העסקה ההכרה‬ ‫לראשונה בנכס או בהתחייבות לא משפיעה על הרווח החשבונאי ועל ההכנסה החייבת )הפסד לצרכי מס(‪.‬‬ ‫בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש ההשקעות בחברות‬ ‫מוחזקות‪ ,‬מאחר ובכוונת הקבוצה להחזיק בהשקעות ולפתחן‪ .‬כמו כן לא מובאים בחשבון מסים נדחים בגין‬ ‫חלוקת רווחים בחברות מוחזקות בישראל‪ ,‬מאחר והדיבידנדים אינם חייבים במס‪.‬‬ ‫לגבי חברות מוחזקות בחו"ל לא הובאו בחשבון מיסים נדחים בגין חלוקת רווחים‪ ,‬מאחר והחברה אינה‬ ‫צופה חלוקת דיבידנדים מחברות אלו‪ ,‬או מימוש ההשקעה בחברות אלו בעתיד הנראה לעין‪.‬‬ ‫נכסי והתחייבויות מסים נדחים מוצגים בקיזוז כאשר לישות קיימת זכות משפטית ניתנת לאכיפה לקיזוז‬ ‫נכסי מסים שוטפים כנגד התחייבויות מסים שוטפים‪ ,‬וכאשר הם מתייחסים למסים על ההכנסה המוטלים‬ ‫על ידי אותה רשות מס‪ ,‬ובכוונת הקבוצה לסלק את נכסי והתחייבויות המסים השוטפים על בסיס נטו‪.‬‬ ‫מסים נדחים בגין הפרשים זמניים המתייחסים לנדל"ן להשקעה נקבעים בהתבסס על שיעור המס הצפוי‬ ‫בעת היפוך ההפרש הזמני‪ ,‬תחת ההנחה כי היפוך זה ייעשה בדרך של מכירת הנכס‪.‬‬ ‫לעניין תיקון ‪" IAS 12‬מסים על ההכנסה"‪ ,‬ראה ביאור ‪.3‬א‪.‬‬ ‫כז‪.‬‬ ‫רווח למניה‪:‬‬ ‫החברה מחשבת את סכומי הרווח הבסיסי למניה לגבי רווח או הפסד‪ ,‬המיוחס לבעלי המניות של החברה על ידי‬ ‫חלוקת רווח או הפסד‪ ,‬המיוחס לבעלי המניות הרגילות של החברה‪ ,‬בממוצע משוקלל של מספר המניות הרגילות‬ ‫הקיימות במחזור במהלך תקופת הדיווח‪ .‬לצורך חישוב הרווח המדולל למניה מתאמת החברה את הרווח או‬ ‫ההפסד‪ ,‬המיוחס לבעלי המניות הרגילות‪ ,‬ואת הממוצע המשוקלל של מספר המניות הקיימות במחזור‪ ,‬בגין‬ ‫ההשפעות של כל המניות הפוטנציאליות המדללות‪.‬‬ ‫‪27‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ביאור ‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫כח‪.‬‬ ‫שערי חליפין ובסיס ההצמדה‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫יתרות במטבע חוץ‪ ,‬או הצמודות אליו‪ ,‬נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על‬ ‫ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫להלן נתונים על שער החליפין של מטבעות חוץ ועל המדד‪:‬‬ ‫שער החליפין היציג של‬ ‫קורונה צ'כית‬ ‫האירו‬ ‫(ש"ח ל‪ 1-‬אירו) (ש"ח ל‪ 1-‬קורונה)‬ ‫תאריך הדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫‪4.920‬‬ ‫‪4.938‬‬ ‫‪%‬‬ ‫שיעורי השינוי‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה‪:‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬ ‫)‪(0.4‬‬ ‫‪4.2‬‬ ‫)‪(12.9‬‬ ‫מדד בישראל‬ ‫מדד בגין‬ ‫מדד ידוע‬ ‫נקודות‬ ‫נקודות‬ ‫‪122.11‬‬ ‫‪120.38‬‬ ‫‪122.35‬‬ ‫‪120.38‬‬ ‫‪0.196‬‬ ‫‪0.192‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫‪3.2‬‬ ‫)‪(9.7‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫‪2.3‬‬ ‫‪1.6‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫‪2.7‬‬ ‫תקני דיווח כספי חדשים ופרשנויות שפורסמו‬ ‫א‪.‬‬ ‫תיקונים לתקנים המשפיעים על התקופה הנוכחית ו‪/‬או על תקופות דיווח קודמות‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫תיקון ‪" IAS 12‬מסים על ההכנסה"‬ ‫התיקון קובע כי נכסי נדל"ן להשקעה הנמדדים בשווי הוגן בהתאם להוראות ‪ IAS 40‬יראו בהם כמי‬ ‫שהשבת ערכם בספרים תהיה בדרך של מכירה‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬מסים נדחים יחושבו בהתאם לשיעורי‬ ‫ובסיסי המס שיחולו בעת מכירת הנכס‪ .‬ההנחה האמורה ניתנת להפרכה במקרה בו הנדל"ן להשקעה הינו‬ ‫בר‪-‬פחת ומוחזק בהתאם למודל עסקי אשר מטרתו הינה צריכה משמעותית לאורך זמן של כל ההטבות‬ ‫הכלכליות הגלומות בנדל"ן להשקעה שלא בדרך של מכירה )אלא בדרך של שימוש(‪ .‬התיקון מיושם‬ ‫למפרע לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2012‬או לאחריו‪ .‬למידע נוסף ראה ביאור‬ ‫‪ 28‬בדבר מסים על הכנסה‪.‬‬ ‫להלן השפעת ההצגה מחדש בגין תיקון התקן הנ"ל על הדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2011‬‬ ‫כפי שדווח‬ ‫בעבר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫השפעת‬ ‫התיקון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫כמדווח‬ ‫בדוחות‬ ‫כספיים אלו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫השקעות והלוואות לחברות מוחזקות‬ ‫‪438,474‬‬ ‫‪13,536‬‬ ‫‪452,010‬‬ ‫עתודה למיסים נדחים‬ ‫)‪(261,257‬‬ ‫‪6,114‬‬ ‫)‪(255,143‬‬ ‫עודפים‬ ‫)‪(887,490‬‬ ‫)‪(19,650‬‬ ‫)‪(907,140‬‬ ‫‪28‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫תקני דיווח כספי חדשים ופרשנויות שפורסמו (המשך)‬ ‫א‪.‬‬ ‫תיקונים לתקנים המשפיעים על התקופה הנוכחית ו‪/‬או על תקופות דיווח קודמות‪( :‬המשך)‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2011‬‬ ‫כפי שדווח‬ ‫בעבר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪31,396‬‬ ‫השפעת‬ ‫התיקון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪4,905‬‬ ‫כמדווח‬ ‫בדוחות‬ ‫כספיים אלו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪36,301‬‬ ‫הוצאות מס‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫)‪(101,498‬‬ ‫‪1,680‬‬ ‫)‪(99,818‬‬ ‫)‪(9,269‬‬ ‫‪6,585‬‬ ‫)‪(2,684‬‬ ‫הפסד לשנה המיוחס לבעלים של החברה‬ ‫)‪(8,965‬‬ ‫‪6,585‬‬ ‫)‪(2,380‬‬ ‫הפסד למניה רגילה אחת )בש"ח( בת ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬המיוחס‬ ‫לבעלים של החברה‬ ‫)‪(0.32‬‬ ‫‪0.24‬‬ ‫)‪(0.08‬‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫‪43,488‬‬ ‫‪6,585‬‬ ‫‪50,073‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2010‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‬ ‫כפי שדווח‬ ‫בעבר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪90,839‬‬ ‫השפעת‬ ‫התיקון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2,144‬‬ ‫כמדווח‬ ‫בדוחות‬ ‫כספיים אלו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪92,983‬‬ ‫הוצאות מס‬ ‫)‪(19,599‬‬ ‫‪1,155‬‬ ‫)‪(18,444‬‬ ‫רווח נקי לשנה‬ ‫‪14,521‬‬ ‫‪3,299‬‬ ‫‪17,820‬‬ ‫רווח נקי לשנה המיוחס לבעלים של החברה‬ ‫‪18,464‬‬ ‫‪3,299‬‬ ‫‪21,763‬‬ ‫רווח למניה רגילה אחת )בש"ח( בת ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬המיוחס לבעלים‬ ‫של החברה‬ ‫‪0.72‬‬ ‫‪0.13‬‬ ‫‪0.85‬‬ ‫הפסד כולל לשנה‬ ‫)‪(282,284‬‬ ‫‪3,299‬‬ ‫)‪(278,985‬‬ ‫תקנים ופרשנויות חדשים שפורסמו‪ ,‬אשר אינם בתוקף‪ ,‬ולא אומצו באימוץ מוקדם בידי הקבוצה‪ ,‬אשר‬ ‫השפעתם על הדוחות הכספיים אינה צפויה להיות מהותית‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪" IFRS 9‬מכשירים פיננסיים"‬ ‫התקן החדש מפרט את הוראות הסיווג והמדידה של נכסים והתחייבויות פיננסיים‪ .‬הוראות התקן חלות‬ ‫בדרך של יישום למפרע‪ ,‬למעט חריגים כמפורט בתקן‪ ,‬לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪1‬‬ ‫בינואר ‪ 2015‬או לאחר מכן‪ .‬יישום מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫‪29‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫תקני דיווח כספי חדשים ופרשנויות שפורסמו (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫תקנים ופרשנויות חדשים שפורסמו‪ ,‬אשר אינם בתוקף‪ ,‬ולא אומצו באימוץ מוקדם בידי הקבוצה‪ ,‬אשר‬ ‫השפעתם על הדוחות הכספיים אינה צפויה להיות מהותית‪( :‬המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫‪" IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים"‬ ‫התקן קובע מודל חדש לצורך קביעת קיומה של שליטה בישות אחרת בהתבסס על הכוח של המשקיע‬ ‫ביחס למושקעת‪ ,‬חשיפתו לתשואות משתנות ממעורבותו בה ויכולתו לעשות שימוש בכוחו על מנת‬ ‫להשפיע על היקף התשואות‪ .‬התקן אינו כולל שינוי בנהלי איחוד דוחות כספיים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪" IFRS 11‬הסדרים משותפים"‬ ‫התקן קובע כי הסדר משותף הינו הסדר אשר לשני צדדים או יותר קיימת שליטה )כהגדרתה ב‪10 -‬‬ ‫‪ (IFRS‬משותפת בו‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬מגדיר התקן שני סוגים של הסדרים משותפים ‪ -‬מיזמים משותפים‪ ,‬אשר‬ ‫יוצגו לפי שיטת השווי המאזני‪ ,‬ופעילויות בשליטה משותפת‪ ,‬אשר תוצגנה בידי הישות המחזיקה בשליטה‬ ‫משותפת בהן בגובה חלקה היחסי בנכסים‪ ,‬התחייבויות‪ ,‬הכנסות והוצאות הפעילות‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪" IFRS 12‬גילויים בגין מעורבות עם ישויות אחרות"‪.‬‬ ‫התקן קובע דרישות גילוי ביחס לזכויות של ישות בחברות מאוחדות‪ ,‬הסדרים משותפים‪ ,‬חברות כלולות‬ ‫וישויות מובנות שאינן מאוחדות‪ .‬מטרת הגילויים הינה לסייע בהערכת האופי והסיכונים הנלווים בקשר עם‬ ‫הזכויות בישויות האמורות והשפעתן של זכויות אלה על הדוחות הכספיים של הישות המדווחת‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫)‪" IAS 28 (2011‬השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות"‬ ‫התקן קובע כי שיטת השווי המאזני תיושם לגבי חברות כלולות ועסקאות משותפות כאחד‪ .‬בנוסף לכך‪,‬‬ ‫קובע התקן כי כאשר השקעה במיזם משותף מסווגת כהשקעה בחברה כלולה‪ ,‬או להיפך‪ ,‬לא מבוצעת‬ ‫מדידה מחדש של הזכויות בישות המושקעת‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן"‬ ‫התקן מחליף את הוראות מדידת השווי ההוגן הפרטניות בתקני הדיווח הכספי הבינלאומיים השונים‪,‬‬ ‫בהוראות שתקובצנה בתקן אחד אשר יהווה מדריך למדידת שווי הוגן‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬נקבעו הוראות‬ ‫למדידת שווי הוגן עבור כל הפריטים הנמדדים בשווי הוגן בדוח על המצב הכספי או לצורכי גילוי‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫תיקון ‪( IAS 1‬מתוקן) "הצגת דוחות כספיים" (בדבר הצגת פריטי הרווח הכולל האחר בדוח על הרווח‬ ‫הכולל)‬ ‫התיקון קובע כי פריטים הנכללים ברווח כולל אחר יופרדו ויוצגו באחת משתי קבוצות ‪ -‬פריטים אשר יסווגו‬ ‫בעתיד לרווח והפסד‪ ,‬ופריטים אשר לא יסווגו בעתיד לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫תיקון ‪" IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" (קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות)‬ ‫התיקון קובע דרישות גילוי נוספות בנוגע לקיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות על מנת לאפשר‬ ‫הערכה של ההשפעות האפשריות של הסכמי הקיזוז למיניהם‪ .‬התיקון ייושם למפרע לתקופות דיווח‬ ‫שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2013‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫תיקון ‪" IAS 34‬דיווח כספי לדוחות ביניים"‬ ‫במסגרת התיקון נקבע כי יינתן גילוי בדוחות הביניים אודות סך הנכסים וההתחייבויות של מגזר בר דיווח‬ ‫מסוים במידה וסכומים אלו נסקרים באופן שוטף על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי‪ ,‬ובמידה שחל‬ ‫בסכומים אלו שינוי משמעותי ביחס לסכומים שניתן לגביהם גילוי בדוחות הכספיים השנתיים האחרונים של‬ ‫החברה‪ .‬תיקון זה ייושם לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2013‬או לאחריו‪ .‬יישום‬ ‫מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫‪30‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ביאור ‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫תקני דיווח כספי חדשים ופרשנויות שפורסמו (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫תקנים ופרשנויות חדשים שפורסמו‪ ,‬אשר אינם בתוקף‪ ,‬ולא אומצו באימוץ מוקדם בידי הקבוצה‪ ,‬אשר‬ ‫השפעתם על הדוחות הכספיים אינה צפויה להיות מהותית‪( :‬המשך)‬ ‫‪‬‬ ‫תיקון ‪( IAS 1‬מתוקן) "הצגת דוחות כספיים" (בדבר הצגת דוח על המצב הכספי לתחילת התקופה‬ ‫הקודמת)‬ ‫במסגרת התיקון נקבע כי במקרים בהם ישות מיישמת מדיניות חשבונאית למפרע ו‪/‬או מבצעת הצגה‬ ‫מחדש ו‪/‬או סיווג מחדש של פריטים בדוחותיה הכספיים‪ ,‬אשר משפיע באופן מהותי על הדוח על המצב‬ ‫הכספי לתחילת התקופה הקודמת לשנת הדיווח‪ ,‬עליה להציג דוח על המצב הכספי לאותו מועד‪ .‬כמו כן‪,‬‬ ‫הובהר במסגרת התיקון כי חברות אינן נדרשות להציג ביאורים לגבי אותו דוח נוסף על המצב הכספי‪.‬‬ ‫התיקון ייושם למפרע לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2013‬או לאחריו‪ .‬יישום‬ ‫מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫תיקון ‪" IAS 32‬מכשירים פיננסיים הצגה"‬ ‫התיקון מבהיר כי מסים על הכנסה בגין חלוקות שמבוצעות למחזיקים במכשירים הוניים ובגין עלויות עסקה‬ ‫הונית יטופלו בהתאם להוראות ‪" IAS 12‬מסים על הכנסה" ולא לפי ההנחיות הקודמות בתקן לפיהן מסים‬ ‫על הכנסה‪ ,‬החלים בעת חלוקה ייזקפו ישירות להון‪ .‬התיקון מיושם למפרע לתקופות דיווח שנתיות‬ ‫המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2013‬או לאחריו‪ .‬יישום מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫שיקולי דעת חשבונאיים קריטיים ומקורות מפתח לאומדני אי וודאות‬ ‫א‪.‬‬ ‫כללי‪:‬‬ ‫ביישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה‪ ,‬המתוארת בביאור ‪ 2‬לעיל‪ ,‬נדרשת הנהלת החברה‪ ,‬במקרים מסוימים‪,‬‬ ‫להפעיל שיקול דעת חשבונאי נרחב בנוגע לאומדנים והנחות בקשר לערכם הפנקסני של נכסים והתחייבויות‬ ‫שאינם בהכרח בנמצא ממקורות אחרים‪ .‬האומדנים וההנחות הקשורות‪ ,‬מבוססים על ניסיון העבר וגורמים אחרים‬ ‫הנחשבים כרלוונטיים‪ .‬התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מאומדנים אלה‪.‬‬ ‫האומדנים וההנחות שבבסיסם‪ ,‬נבחנים בידי ההנהלה באופן שוטף‪ .‬שינויים באומדנים החשבונאיים מוכרים רק‬ ‫בתקופה בה בוצע שינוי באומדן במידה והשינוי משפיע רק על אותה תקופה או מוכרים בתקופה האמורה‬ ‫ובתקופות עתידיות במקרים בהם השינוי משפיע הן על התקופה הנוכחית והן על התקופות העתידיות‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מקורות מפתח לאומדני אי וודאות‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫שווי הוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫כאמור בביאור ‪.2‬טו‪ ,‬הנדל"ן להשקעה של הקבוצה מוצג לפי שוויו ההוגן‪ ,‬כאשר שינויים בשוויו ההוגן‬ ‫נזקפים לדוח רווח והפסד כהכנסות או כהוצאות‪.‬‬ ‫לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת הנהלת החברה‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על הערכות שווי‬ ‫המבוצעות לכל הפחות אחת לשנה על ידי שמאי מקרקעין חיצוניים בלתי תלויים בעלי ידע‪ ,‬ניסיון ומומחיות‬ ‫נדרשים‪ .‬הנהלת החברה נוהגת לקבוע את השווי ההוגן לפי שיטות הערכה מקובלות לנכסי נדל"ן‪ ,‬בעיקר‬ ‫היוון תזרימי מזומנים והשוואה של מחירי מכירה של נכסים דומים ונכסי הקבוצה בסביבה הקרובה‪ .‬כאשר‬ ‫נעשה שימוש בשיטת היוון תזרימי המזומנים‪ ,‬לשיעור הריבית המנכה את תזרימי המזומנים נטו הצפויים‬ ‫מהנכס‪ ,‬נודעת השפעה משמעותית על שוויו ההוגן‪.‬‬ ‫בקביעת השווי ההוגן נלקחים בחשבון‪ ,‬בין היתר וככל שרלוונטי‪ ,‬מיקום הנכס ומצבו הפיזי‪ ,‬איכות השוכרים‬ ‫ואיתנותם‪ ,‬תקופות השכירות‪ ,‬מחירי שכירות לנכסים דומים‪ ,‬התאמות נדרשות למחירי השכירות הקיימים‪,‬‬ ‫מידת האכלוס בפועל והחזויה של הנכס ועלויות תפעולו‪ .‬שינוי בערכו של מי ממרכיבים אלו‪ ,‬או בכולם‪ ,‬יכול‬ ‫להשפיע באופן משמעותי על שוויו ההוגן של הנכס כפי שנאמד על ידי הנהלת החברה‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שיקולי דעת חשבונאיים קריטיים ומקורות מפתח לאומדני אי וודאות (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מקורות מפתח לאומדני אי וודאות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)1‬‬ ‫שווי הוגן של נדל"ן להשקעה (המשך)‬ ‫הקבוצה חותרת לקביעת שווי הוגן אובייקטיבי ככל שניתן‪ ,‬אך עם זאת תהליך אמידת השווי ההוגן של‬ ‫נדל"ן להשקעה כולל גם אלמנטים סובייקטיביים‪ ,‬שמקורם בין השאר בניסיון העבר של הנהלת החברה‬ ‫והבנתה את הצפוי להתרחש בשוק הנדל"ן להשקעה במועד שבו נקבע אומדן השווי ההוגן‪ .‬לאור זאת‪,‬‬ ‫ולאור האמור בפסקה הקודמת‪ ,‬קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה של הקבוצה מחייבת שיקול דעת‪.‬‬ ‫שינויים בהנחות המשמשות לקביעת השווי ההוגן יכולים להשפיע באופן מהותי על מצבה ותוצאות‬ ‫פעולותיה של הקבוצה‪ .‬הערך הפנקסני של נכסי הנדל"ן להשקעה הנמדדים בשווי הוגן ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 2012‬מסתכם לסך של כ‪ 4,958,786 -‬אלפי ש"ח )‪ 31‬בדצמבר ‪ 4,096,768 :2011‬אלפי ש"ח(‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים אודות ההנחות בהן עשתה הקבוצה שימוש באמידת השווי ההוגן של נכסי נדל"ן‬ ‫להשקעה‪ ,‬ראה ביאור ‪.5‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫כאמור בביאור ‪.2‬טו‪ ,‬הנדל"ן להשקעה בהקמה של הקבוצה מוצג לפי שוויו ההוגן לתום תקופת הדיווח‪,‬‬ ‫כאשר שינויים בשוויו ההוגן נזקפים לרווח והפסד כהכנסות או כהוצאות‪.‬‬ ‫לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה מתבססת הנהלת החברה‪ ,‬בעיקר‪ ,‬על הערכות שווי‬ ‫המבוצעות לכל הפחות אחת לשנה על ידי שמאי מקרקעין חיצוניים בלתי תלויים בעלי ידע‪ ,‬ניסיון ומומחיות‬ ‫נדרשים‪ .‬הנהלת החברה נוהגת לקבוע את השווי ההוגן לפי שיטות הערכה מקובלות לנכסי נדל"ן‪ ,‬בעיקר‬ ‫בשיטת החילוץ‪ ,‬ובמקרים מסוימים בשיטת ההשוואה‪.‬‬ ‫בקביעת השווי ההוגן נלקחים בחשבון‪ ,‬בין היתר וככל שרלוונטי‪ ,‬משך הקמת הפרויקט‪ ,‬גובה דמי השכירות‬ ‫שהוא יניב‪ ,‬העלות הנוספת שדרושה להקמתו עד לתפעולו השוטף וכן שיעור הריבית‪ ,‬פרמיית הסיכון של‬ ‫הפרויקט ושיעור ההיוון הנדרש‪ .‬שינוי בערכו של מי ממרכיבים אלו‪ ,‬או בכולם‪ ,‬יכול להשפיע באופן‬ ‫משמעותי על שוויו ההוגן של הנכס כפי שנאמד על ידי הנהלת החברה‪.‬‬ ‫הקבוצה חותרת לקביעת שווי הוגן אובייקטיבי ככל שניתן‪ ,‬אך עם זאת תהליך אמידת השווי ההוגן של‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה כולל גם אלמנטים סובייקטיביים‪ ,‬שמקורם בין השאר בניסיון העבר של הנהלת‬ ‫החברה והבנתה את הצפוי להתרחש בשוק הנדל"ן להשקעה במועד שבו נקבע אומדן השווי ההוגן‪ .‬לאור‬ ‫זאת‪ ,‬ולאור האמור בפסקה הקודמת‪ ,‬קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה בהקמה של הקבוצה‬ ‫מחייבת שיקול דעת‪ .‬שינויים בהנחות המשמשות לקביעת השווי ההוגן יכולים להשפיע באופן מהותי על‬ ‫מצבה ותוצאות פעולותיה של הקבוצה‪ .‬הערך הפנקסני של נכסי הנדל"ן להשקעה בהקמה הנמדדים בשווי‬ ‫הוגן ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬מסתכם לסך של כ‪ 779,590-‬אלפי ש"ח‪ 31) .‬בדצמבר ‪ 2011‬כ‪817,211-‬‬ ‫אלפי ש"ח(‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים אודות ההנחות בהן עשתה הקבוצה שימוש באמידת השווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬ראה ביאור ‪.6‬ג‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫ירידת ערך של מלאי מקרקעין ובניינים למכירה‬ ‫ירידת ערך של מלאי בניינים למכירה ומלאי מקרקעין‪ ,‬נבחנת בהתבסס על מחירי המכירה הצפויים במהלך‬ ‫העסקים הרגיל‪ ,‬בניכוי אומדן עלויות ההשלמה הנדרשות‪ ,‬עלויות אשראי ועלויות המכירה הנדרשות‬ ‫למכירת המלאי‪.‬‬ ‫כמו כן חלק ממלאי בניינים למכירה ומלאי מקרקעין נבחנו בהתאם לגישת ההשוואה לנכסים דומים‪.‬‬ ‫הערך הפנקסני של מלאי בניינים למכירה ומלאי מקרקעין ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הוא ‪ 193,083‬אלפי‬ ‫ש"ח ו‪ 953,336 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאמה )‪ 31‬בדצמבר ‪ 189,598 :2011‬אלפי ש"ח ו‪ 1,006,721 -‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬בהתאמה(‪.‬‬ ‫‪32‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שיקולי דעת חשבונאיים קריטיים ומקורות מפתח לאומדני אי וודאות (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מקורות מפתח לאומדני אי וודאות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)4‬‬ ‫הפרשות להליכים משפטיים‬ ‫נגד הקבוצה תלויות ועומדות ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬תביעות בסכום כספי כולל של כ‪ 51 -‬מיליון ש"ח‪,‬‬ ‫אשר בגינן נזקפה הפרשה בסך כולל של כ‪ 4 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬שלדעת הנהלת החברה הינה הפרשה מספקת‬ ‫וזאת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהסתמך על חוות הדעת של היועצים המשפטיים של הקבוצה‪.‬‬ ‫לצורך בחינת הנפקות המשפטית של תביעות אלה‪ ,‬וקביעת הסבירות כי הן תתממשנה לרעתה‪ ,‬מסתמכת‬ ‫הנהלת החברה על חוות דעת של יועצים משפטיים ומקצועיים‪ .‬לאחר שיועציה של החברה מגבשים את‬ ‫עמדתם המשפטית ואת סיכוייה של החברה באשר לנשוא התביעה‪ ,‬בין אם החברה תצטרך לשאת‬ ‫בתוצאותיה או שיש ביכולתה לדחות אותה‪ ,‬אומדת הנהלת החברה את הסכום אותו יש לרשום בדוחות‬ ‫הכספיים‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬ ‫פרשנות שונה מזו של יועציה המשפטיים של החברה למצב חוקי קיים‪ ,‬הבנה שונה של הנהלת החברה‬ ‫לגבי חוזי התקשרות וכן שינויים שמקורם בפסיקה רלוונטית או בתוספת עובדות חדשות‪ ,‬יש בהם כדי‬ ‫להשפיע על ערכה של ההפרשה הכוללת בגין ההליכים המשפטיים העומדים כנגד החברה ובכך להשפיע‬ ‫באופן מהותי על מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה של הקבוצה‪.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫הקבוצה כפופה לחוקי המס במספר מדינות‪ .‬שיקול דעת נרחב נדרש לצורך קביעת ההתחייבות למס שוטף‬ ‫ורישום מיסים נדחים של כל אחת מחברות הקבוצה‪.‬‬ ‫לקבוצה עסקאות רבות‪ ,‬אשר תוצאות המס לגביהן אינן וודאיות ושבגין חלקן הוצאה לחברה שומה בצו על‬ ‫ידי רשויות המס‪ .‬הקבוצה מכירה בהתחייבויות בגין תוצאות המס של עסקאות אלה‪ ,‬בהתבסס על אומדני‬ ‫ההנהלה‪ ,‬אשר מסתמכת על יועצים מקצועיים‪ ,‬בנוגע לעיתוי וגובה חבות המס הנובעת מעסקאות אלה‪.‬‬ ‫כאשר תוצאת המס של עסקאות אלה שונה מאומדני ההנהלה‪ ,‬יוקטנו ‪/‬יוגדלו הוצאות המסים‬ ‫וההתחייבויות למסים נדחים במועד קביעת השומה הסופית‪.‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫שווי הוגן של נגזרים‬ ‫השווי ההוגן של חוזי אקדמה )‪ (Forward‬על מטבע חוץ מבוסס על מחירי השוק הרשומים שלהם‪Listed ) ,‬‬ ‫‪ (market price‬באם זמינים‪ .‬בהעדר מחירי שוק כאמור‪ ,‬נאמד השווי הוגן על בסיס היוון ההפרש בין מחיר‬ ‫ה‪ Forward-‬הנקוב בחוזה לבין מחיר ה‪ Forward-‬הנוכחי בגין יתרת התקופה של החוזה עד לפדיון‪ ,‬תוך‬ ‫שימוש בשיעור ריבית מתאים‪.‬‬ ‫השווי ההוגן של חוזים להחלפת ריבית )‪ (Swaps‬מבוסס על ציטוטים של בנקים ‪ /‬ברוקרים‪ .‬סבירות‬ ‫הציטוטים נבחנת באמצעות היוון אומדן תזרימי המזומנים העתידיים על בסיס התנאים ואורך התקופה עד‬ ‫לפדיון של כל חוזה ותוך שימוש בשיעורי ריבית שוק של מכשיר דומה למועד המדידה‪.‬‬ ‫‪33‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪5‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫א‪.‬‬ ‫להלן התנועה בנדל"ן להשקעה במהלך השנה‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ב‪.‬‬ ‫יתרה לתחילת השנה‬ ‫‪4,096,768‬‬ ‫‪4,036,390‬‬ ‫תוספות במהלך השנה‪:‬‬ ‫השקעות‬ ‫כניסה לאיחוד )ראה ביאור ‪.30‬ב(‬ ‫מעבר מנדל"ן להשקעה בהקמה )ראה סעיף ד‪(2.‬‬ ‫סה"כ תוספות‬ ‫‪28,030‬‬ ‫‪483,717‬‬ ‫‪250,587‬‬ ‫‪762,334‬‬ ‫‪20,240‬‬ ‫‬‫‬‫‪20,240‬‬ ‫גריעות במהלך השנה‪:‬‬ ‫מעבר לנדל"ן להשקעה בהקמה )ראה סעיף ד‪(3.‬‬ ‫תיקון לא מהותי של יתרת פתיחה עודפים‬ ‫מימושים‬ ‫סיווג לנכסים המוחזקים למכירה )ראה ביאור ‪.35‬א(‬ ‫סה"כ גריעות‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(65,632‬‬ ‫)‪(65,632‬‬ ‫)‪(15,620‬‬ ‫)‪(27,395‬‬ ‫)‪(35,000‬‬ ‫‬‫)‪(78,015‬‬ ‫הפרשי תרגום נטו הנובעים מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬ ‫שינויים בשווי ההוגן‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(13,444‬‬ ‫‪178,760‬‬ ‫‪119,204‬‬ ‫)‪(1,051‬‬ ‫יתרה לסוף השנה‬ ‫‪4,958,786‬‬ ‫‪4,096,768‬‬ ‫שיטות הערכת השווי של נדל"ן להשקעה‪:‬‬ ‫השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה נקבע על בסיס הערכות שווי שבוצעו על ידי מעריכים חיצוניים בלתי תלויים ובעלי‬ ‫כישורים מקצועיים מתאימים לגבי מיקום וסוג הנדל"ן להשקעה המוערך‪ .‬השווי ההוגן נקבע בהתבסס על עסקאות‬ ‫שנערכו לאחרונה בשוק ביחס לנדל"ן דומה ובמיקום דומה לזה של הנדל"ן שבבעלות החברה‪ ,‬במידה שקיימות‬ ‫עסקאות כאלו‪ ,‬וכן בהתבסס על היוון תחזיות תזרימי מזומנים הצפויים לנבוע מהנכסים‪.‬‬ ‫ראה עוד בביאור ‪.4‬ב'‪ 1.‬בדבר האומדנים בהם נעשה שימוש לצורך קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫שיעורי ההיוון ששימשו את מעריכי השווי ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫שטחי משרדים ומסחר‬ ‫שטחי אחסנה‪ ,‬תעשיה‬ ‫וחניונים‬ ‫ישראל‬ ‫‪%‬‬ ‫צ'כיה‬ ‫‪%‬‬ ‫בולגריה‬ ‫‪%‬‬ ‫סרביה‬ ‫‪%‬‬ ‫רומניה‬ ‫‪%‬‬ ‫פולין‬ ‫‪%‬‬ ‫‪7.25-10‬‬ ‫‪7.1-9‬‬ ‫‪10-10.5‬‬ ‫‪9.25-10.25‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪8.5-10‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שיעורי ההיוון ששימשו את מעריכי השווי ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011‬הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫שטחי משרדים ומסחר‬ ‫שטחי אחסנה‪ ,‬תעשיה‬ ‫וחניונים‬ ‫ישראל‬ ‫‪%‬‬ ‫צ'כיה‬ ‫‪%‬‬ ‫‪7.75-10‬‬ ‫‪7.75-8.6‬‬ ‫‪8.25-12‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪34‬‬ ‫בולגריה‬ ‫‪%‬‬ ‫‪9.75-10.5‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סרביה‬ ‫‪%‬‬ ‫רומניה‬ ‫‪%‬‬ ‫פולין‬ ‫‪%‬‬ ‫‪9.38-10.5‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪8.5‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪5‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נדל"ן להשקעה (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫סכומים שהוכרו בדוח רווח והפסד‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ד‪.‬‬ ‫שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה‪ ,‬נטו‬ ‫‪178,760‬‬ ‫)‪(1,051‬‬ ‫‪18,682‬‬ ‫הכנסות שכירות מנדל"ן להשקעה‬ ‫‪328,937‬‬ ‫‪315,534‬‬ ‫‪307,460‬‬ ‫הוצאות תפעוליות ישירות הנובעות מנדל"ן להשקעה שהפיק‬ ‫הכנסות שכירות‬ ‫)‪(12,659‬‬ ‫)‪(15,050‬‬ ‫)‪(25,844‬‬ ‫מידע נוסף‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫פרטים על מקרקעין בחכירה‬ ‫(א)‬ ‫בישראל‬ ‫)‪(1‬‬ ‫נדל"ן להשקעה כולל מבנים להשכרה בנס ציונה הנמצאים על קרקע בחכירה עבורם נחתם‬ ‫הסכם בין החברה לבין מכון ויצמן למדע )להלן ‪" -‬המכון"(‪ ,‬לפיו קיבלה החברה זכות‬ ‫לחכירת קרקע וזאת לשם הקמת פארק לתעשיות עתירות מדע המאושרות על ידי המכון‪.‬‬ ‫לפי תנאי ההסכם‪ ,‬הקרקע והבניינים שהוקמו‪ ,‬יחד עם המתקנים בהם‪ ,‬יהפכו לרכוש המכון‬ ‫ללא תמורה בתום תקופת החכירה בשנת ‪.2029‬‬ ‫בגין חכירה זו על החברה לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור ‪ 7%‬משווי הקרקע ללא פיתוח‬ ‫והשבחות שבוצעו על‪-‬ידי החברה‪ ,‬כפי שיוערך על ידי שמאי מקרקעין מדי עשר שנים‪ .‬נכון‬ ‫למועד אישור הדוחות הכספיים משלימה החברה הערכה לגבי השטח שפותח בשלב‬ ‫הראשון‪ ,‬לפי מחירי הקרקע בשנת ‪ .2011‬כמו כן במהלך שנת החשבון הושלמה הערכת‬ ‫שלב ב' לפי מחירי הקרקע בשנת ‪ ,2009‬אשר גררה הפחתה בדמי החכירה בהיקף של כ‪-‬‬ ‫‪ 650‬אלפי ש"ח לשנה‪ .‬דמי החכירה הנוכחיים )לאחר ההפחתה( המשולמים למכון הינם‬ ‫בסך של כ‪ 5,193 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬וצמודים למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫בית אפריקה ישראל ביהוד )אשר חלקה של החברה בו הינו ‪ (40%‬נמצא על קרקע‬ ‫המוחזקת בתנאי חכירה מהוונת לתקופה של ‪ 49‬שנים )עד שנת ‪ (2042‬עם אופציה‬ ‫להארכה ל‪ 49-‬שנים נוספות‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫זכויות בקרקע ומבנים להשכרה במגדל העמק שנרכשו על ידי חברה מאוחדת‪ ,‬המשמשים‬ ‫כפארק לתעשיות עתירות מדע‪ ,‬הזכויות בקרקע מוחזקות בחכירה מהוונת בשיעור ‪91%‬‬ ‫עד שנת ‪ 2044‬עם אופציה להארכה ב‪ 49-‬שנים‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫זכויות בקרקע בלוד בבעלותה של חברה מאוחדת המוחזקות בתנאי חכירה מהוונת‬ ‫ממינהל מקרקעי ישראל לתקופה של ‪ 49‬שנים )המסתיימת בשנת ‪ (2052‬עם אופציה‬ ‫להארכה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪ .‬על השטח הוקמו בניינים לתעשיות עתירות ידע ומחשבים‪.‬‬ ‫זכויות החכירה טרם נרשמו על שם החברה המאוחדת‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫לחברה מאוחדת זכויות בקרקע בנס ציונה שנרכשה ממכון ויצמן למדע בדרך של חכירה‬ ‫לדורות‪ ,‬עליה הוקמו מבנים המושכרים לתעשיות עתירות ידע אשר הושכרו תמורת דמי‬ ‫שכירות כלכליים‪.‬‬ ‫‪35‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪5‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נדל"ן להשקעה (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מידע נוסף‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)1‬‬ ‫פרטים על מקרקעין בחכירה (המשך)‬ ‫(ב)‬ ‫בחו"ל‬ ‫)‪(1‬‬ ‫מקרקעין באמסטרדם )הולנד( ‪-‬‬ ‫זכויות בקרקע ובבניין באמסטרדם ובו כ‪ 3,000-‬מ"ר של שטחי משרדים להשכרה‬ ‫המוחזקים על ידי חברה מאוחדת ומושכרים בחלקם‪ .‬הקרקע חכורה מעיריית אמסטרדם‬ ‫עד שנת ‪.2040‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫מקרקעין בפראג )צ'כיה( ‪-‬‬ ‫לקבוצה זכויות בקרקע ובמבנים שנרכשו על ידי חברה מאוחדת והושכרו עם סיום שיפוצם‪.‬‬ ‫הקרקעות נחכרו מהרשויות בצ'כיה לתקופה של ‪ 50‬שנה עד ליום ‪ 31‬במרץ ‪,2048‬‬ ‫בתמורה לדמי חכירה שנתיים‪.‬‬ ‫)‪)2‬‬ ‫סיום הקמה‬ ‫בשנת החשבון השלימה הקבוצה את הבניה של הפרוייקטים הבאים‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫פרוייקט בית פסגות בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫שלב ב' בפרוייקט קלאסיק ‪ 7‬בפראג‪ ,‬צ'כיה‪.‬‬ ‫בניין המשרדים הראשון בפרוייקט אפ"י פארק קוטרוצ'ני בבוקרשט‪ ,‬רומניה‪.‬‬ ‫בהתאם לכך סווגו ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הפרוייקטים הנ"ל מנדל"ן להשקעה בהקמה לנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫בעקבות התחלת עבודות הפיתוח של קרקע במתחם פארק המדע קריית וויצמן בנס ציונה והתחלת‬ ‫עבודות הבנייה של בניין נוסף שם‪ ,‬סיווגה החברה בשנת ‪ 2011‬את הקרקע הנ"ל מסעיף נדל"ן להשקעה‬ ‫לסעיף נדל"ן להשקעה בהקמה‪.‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫בחודש אוגוסט ‪ 2012‬החברה הגיעה להסדר ביניים לתקופה של עד ‪ 12‬חודשים עם השותף בפרויקט‬ ‫קונקורד בבני ברק )חלק החברה ‪ (63%‬וזאת במסגרת בוררות‪ ,‬לפיה החל מיום ‪ 1‬ביולי ‪ 2012‬תעשה‬ ‫הפרדה כלכלית בין שלב א' של הפרויקט הכולל שטחים להשכרה של ‪ 12,981‬מ"ר לבין שלב ב' של‬ ‫הפרויקט הכולל שטחים להשכרה ‪ 22,341‬מ"ר‪.‬‬ ‫החברה תנהל את שלב ב' של הפרויקט‪ ,‬תהיה זכאית לכל ההכנסות ותחוייב בכל ההוצאות הנובעות‬ ‫משלב זה‪ ,‬זאת כאשר השותף ינהל את שלב א' ויהיה זכאי לכל ההכנסות ויחוייב בכל ההוצאות הנובעות‬ ‫משלב זה‪ .‬כמו כן יעשו הסדרים בדבר הניהול והשימוש במערכות ובשטחים המשרתים את שני הבניינים‬ ‫כולל שטחי החניה‪.‬‬ ‫הצדדים להסדר הביניים יפעלו במשותף לעגן את הסכמות אלו בהסכם היפרדות תוך ‪ 12‬חודשים מתאריך‬ ‫החתימה על הסדר זה‪ .‬ובהתאם‪ ,‬החברה לא זקפה החל מהרבעון השלישי של שנת ‪ 2012‬הכנסות בגין‬ ‫שלב א' של הפרוייקט ומאידך זקפה את מלוא ההכנסות )‪ (100%‬בגין שלב ב'‪.‬‬ ‫החברה אינה צופה השפעה מהותית על סך שווי הנכס עם השלמת ההיפרדות מהשותף‪.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫למידע בדבר שיעבודים ‪ -‬ראה ביאור ‪.31‬ג‪.‬‬ ‫(‪) 6‬‬ ‫לעניין מימוש נכסים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי ‪ -‬ראה ביאור ‪.35‬א‪.‬‬ ‫‪36‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪6‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫א‪.‬‬ ‫להלן התנועה בנדל"ן להשקעה בהקמה במהלך השנה‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪604,428‬‬ ‫יתרה לתחילת השנה‬ ‫‪817,211‬‬ ‫תוספות במהלך השנה‪:‬‬ ‫רכישות‬ ‫מעבר מנדל"ן להשקעה )ראה ביאור ‪.5‬ד‪(3.‬‬ ‫מעבר מחייבים לזמן ארוך‬ ‫עלויות והוצאות שהוונו*‬ ‫סה"כ תוספות‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪230,851‬‬ ‫‪230,851‬‬ ‫‪43,020‬‬ ‫‪15,620‬‬ ‫‪20,819‬‬ ‫‪82,134‬‬ ‫‪161,593‬‬ ‫גריעות במהלך השנה‪:‬‬ ‫מעבר לנדל"ן להשקעה )ראה ביאור ‪.5‬ד‪(2.‬‬ ‫הפרשי תרגום הנובעים מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬ ‫התאמת שווי הוגן במהלך השנה‬ ‫)‪(250,587‬‬ ‫)‪(1,413‬‬ ‫)‪(16,472‬‬ ‫‬‫‪25,130‬‬ ‫‪26,060‬‬ ‫יתרה לסוף השנה‬ ‫‪779,590‬‬ ‫‪817,211‬‬ ‫*בשנת ‪ 2012‬כולל סך של כ‪ 7 -‬מיליון ש"ח בגין עלויות מימון שהוונו‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫סכומים שהוכרו בדוח רווח והפסד‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬נטו‬ ‫ג‪.‬‬ ‫)‪(16,472‬‬ ‫‪26,060‬‬ ‫)‪(17,453‬‬ ‫שעור ההון ששימשו את מעריכי השווי ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬וליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2011‬להערכת השווי ההוגן‬ ‫של נדל"ן להשקעה בהקמה‪:‬‬ ‫מרבית הערכות השווי של נדל"ן להשקעה בהקמה בוצעו בשיטת החילוץ‪ .‬נכסים מסויימים הוערכו בשיטת‬ ‫ההשוואה‪.‬‬ ‫בהערכות השווי שנערכו לפי שיטת החילוץ‪ ,‬שיעורי ההיוון אשר שימוש את מעריכי השווי‪ ,‬היו כדלהלן ‪-‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫ישראל‬ ‫‪%‬‬ ‫צ'כיה‬ ‫‪%‬‬ ‫רומניה‬ ‫‪%‬‬ ‫‪8.25-9.25‬‬ ‫‪7.75-8.25‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪8.5-9‬‬ ‫‪9-9.5‬‬ ‫ראה עוד בביאור ‪.4‬ב‪ 2.‬בדבר האומדנים בהם נעשה שימוש לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪.‬‬ ‫‪37‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות‬ ‫א‪.‬‬ ‫פרוט החברות המאוחדות והכלולות של הקבוצה‪:‬‬ ‫שיעור הבעלות‬ ‫והשליטה על ידי החברה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫ישראל‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )‪ (2002‬בע"מ‬ ‫אפי מניבים בע"מ‬ ‫מחצבות חיפה בע"מ‬ ‫סיטי סנטר )מ‪.‬א‪.‬ת( ניהול בע"מ )‪(1‬‬ ‫גבעת סביון בע"מ‬ ‫נצר נשרים בע"מ‬ ‫אפ‪-‬שר בע"מ‬ ‫מחצית היובל בע"מ )‪(13‬‬ ‫קרית המדע מגדל העמק בע"מ )‪(3‬‬ ‫פלמינגו בע"מ‬ ‫ק‪.‬ל‪ .‬קמפוס לשיטור בע"מ‬ ‫הקריה הרפואית אשדוד אחזקות בע"מ‬ ‫מרכז סביונים ניהול ואחזקה בע"מ‬ ‫לב תלפיות ניהול ואחזקה בע"מ )‪(4‬‬ ‫‪Afi Europe (Israel Branch) L.T.D‬‬ ‫אם‪.‬אס‪.‬איי אפרת השקעות בע"מ )‪(12‬‬ ‫די‪.‬בי‪.‬אם הראל השקעות בע"מ )‪(12‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪49‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪51‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‬‫‪45‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪49‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪51‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫דרך ההצגה‬ ‫בדוחות המאוחדים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫פיליפינים (‪)3‬‬ ‫‪Israel Properties Africa ( Philippines) Inc.‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫הולנד‬ ‫‪(2) AFI Europe B.V.‬‬ ‫‪(10) AFI Wilanow Holding B.V.‬‬ ‫‪(10) AFI Properties Berlin B.V.‬‬ ‫‪(10) AFI Properties Development B.V.‬‬ ‫‪(10) AFI Properties Logistics B.V.‬‬ ‫‪(10) AFI Properties B.V.‬‬ ‫‪(2) Overschie AIEE B.V.‬‬ ‫‪AFI Europe Financing B.V.‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫צ'כיה (‪)10‬‬ ‫‪AFI Europe Czech Republic s.r.o.‬‬ ‫‪M.I.C.C. Prague s.r.o.‬‬ ‫‪Adut s.r.o.‬‬ ‫‪Creseus Broadway s.r.o.‬‬ ‫‪City Tulipa s.r.o.‬‬ ‫‪Balabenka s.r.o.‬‬ ‫‪Sen-Bohemia s.r.o.‬‬ ‫‪(13) National Technological Park s.r.o.‬‬ ‫‪Classic7 s.r.o.‬‬ ‫‪(13) Tulipa Rokytka s.r.o.‬‬ ‫‪Tulipa Modranska rokle s.r.o.‬‬ ‫‪Vokovice Tulipa s.r.o.‬‬ ‫‪Classic Park Group s.r.o.‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪64‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‬‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪64‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫‬‫מאוחדת‬ ‫‪38‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ )‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך‬ )‫ (המשך‬:‫פרוט החברות המאוחדות והכלולות של הקבוצה‬ ‫דרך ההצגה‬ ‫בדוחות המאוחדים‬ ‫ בדצמבר‬31 ‫ליום‬ 2012 ‫שיעור הבעלות‬ ‫והשליטה על ידי החברה‬ ‫ בדצמבר‬31 ‫ליום‬ 2011 2012 % % ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ 53.7 53.7 53.7 53.7 ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ 100 100 49 49 49 100 100 79 79 79 79 ‫מאוחדת‬ 49 )10( B.V.I International Intrastar Ltd. (5) Galway Consolidated Ltd )10( ‫גרמניה‬ AFI Germany. GMbh Investments GmbH (12) Harel Grundstucks GmbH (12)Peerly Grundstucks GmbH (12) Margalit Grundstucks GmbH Margalit Teltowe Damm GmbH (12) Grundstucks ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ 53.7 53.7 53.7 53.7 )10( ‫סרביה‬ (6) Airport City Belgrade d.o.o. Airport City Property Management d.o.o. ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ 100 100 100 100 75 100 100 100 100 100 100 75 100 100 )10( ‫בולגריה‬ Malina Gardens Eood Vitosha Gardens Eood AFI Europe Bulgaria Eood AFI Lagera Tulip Eood Plovdiv Logistic Center Eood Business Park Varna AD Premium Property Management Eood ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ 98.4 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98.4 100 100 100 100 100 100 100 100 100 )10( ‫רומניה‬ (8) Cotroceni Park S.A. Europe Logistic SRL Star Estate SRL AFI Europe Management SRL ROI Management SRL Premier Solutions & Team SRL Tulip Management SRL Arad Imobiliar SRL Veroskip Trading SRL AFI Park 2(former King Garden SRL) ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ 100 100 100 100 100 100 )10( ‫קפריסין‬ Enterprises Faringer Ltd. Investments Controceni Ltd. Cyprus AFIEM Ltd. 39 .‫א‬ - 7 ‫ביאור‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך)‬ ‫א‪.‬‬ ‫פרוט החברות המאוחדות והכלולות של הקבוצה‪( :‬המשך)‬ ‫שיעור הבעלות‬ ‫והשליטה על ידי החברה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫דרך ההצגה‬ ‫בדוחות המאוחדים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫פולין (‪)10‬‬ ‫‪Novo Maar Sp.zo.o .‬‬ ‫‪Czerwone Maki Project Sp.zo.o.‬‬ ‫‪(11) Wilanow one Sp.zo.o.‬‬ ‫‪(9)AFI Management Sp.zo.o.‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫לטביה (‪)10‬‬ ‫‪AFI Management SIA‬‬ ‫‪AFI Investments SIA‬‬ ‫‪A.R Holdings SIA‬‬ ‫‪B.R Holdings SIA‬‬ ‫‪Anninmuizas Ipasums SIA‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫הונגריה (‪)10‬‬ ‫‪AFI.Europe Hungary Kft.‬‬ ‫‪(13) Pro- Mot Hungaria Kft.‬‬ ‫‪Szepliget Kft.‬‬ ‫‪Akar-Lak Kft.‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מאוחדת‬ ‫כלולה‬ ‫מאוחדת‬ ‫מאוחדת‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 100%‬על ידי מחצבות חיפה בע"מ‪.‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 100%‬על ידי אפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )‪ (2002‬בע"מ‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 100%‬על ידי גבעת סביון בע"מ‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫מוחזקת על ידי פלמינגו בע"מ‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫מוחזקת בשעור של ‪ 100%‬על ידי ‪Intrastar International Ltd.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 85%‬על ידי ‪ Intrastar International Ltd.‬ובשיעור של ‪ 15%‬על ידי‬ ‫‪Galway Consolidated Ltd.‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 100%‬על ידי ‪Faringer Enterprises Ltd.‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 98%‬על ידי ‪) Cotroceni Investments Ltd.‬המוחזקת ב‪ 100%-‬על‪-‬ידי ‪AFI‬‬ ‫‪.(Europe‬‬ ‫)‪(9‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 100%‬על ידי ‪AFI Wilanow Holdings B.V.‬‬ ‫)‪(10‬‬ ‫מוחזקת על ידי ‪AFI Europe N.V.‬‬ ‫)‪(11‬‬ ‫מוחזקת בשיעור של ‪ 30%‬על ידי ‪AFI Wilanow Holdings B.V.‬‬ ‫)‪(12‬‬ ‫לענין עליה בשיעור ההחזקה בשותפויות הגרמניות בשנת החשבון ‪ -‬ראה ביאור ‪.30‬ב‪.‬‬ ‫)‪(13‬‬ ‫ישות בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫‪40‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫התנועה בהשקעה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪:‬‬ ‫‪452,010‬‬ ‫‪713,314‬‬ ‫תנועה במשך השנה‪:‬‬ ‫חלק החברה ברווחים )הפסדים(‪ ,‬נטו‬ ‫ירידה משליטה להשפעה מהותית‬ ‫דיבידנדים שהתקבלו‬ ‫עליה מהשפעה מהותית לשליטה )ראה ביאור ‪.30‬ב(‬ ‫מימוש השקעה והלוואה בחברה כלולה‬ ‫ירידת ערך של השקעה בחברה כלולה )ראה ‪.7‬ה‪(5.‬‬ ‫שינוי בשווי הוגן של ערבויות פיננסיות שניתנו‬ ‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬ ‫תנועה בהלוואות נטו‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪:‬‬ ‫)‪(13,633‬‬ ‫‬‫‬‫‪42,004‬‬ ‫‬‫)‪(96,734‬‬ ‫‬‫)‪(970‬‬ ‫)‪(79,554‬‬ ‫‪303,123‬‬ ‫‪* 36,301‬‬ ‫‪6,432‬‬ ‫)‪(8,343‬‬ ‫‬‫)‪(278,748‬‬ ‫‬‫)‪(1,161‬‬ ‫‪16,848‬‬ ‫)‪(32,633‬‬ ‫‪452,010‬‬ ‫*‬ ‫(‪)2‬‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫מידע על חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫להלן מידע תמציתי מתוך דוחותיהן הכספיים של החברות המוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫יישויות תחת שליטה‬ ‫משותפת‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫חברות כלולות‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫סך נכסים‬ ‫‪176,101‬‬ ‫‪1,382,778‬‬ ‫‪1,558,879‬‬ ‫‪201,289‬‬ ‫‪1,354,984‬‬ ‫‪1,556,273‬‬ ‫‪239,211‬‬ ‫‪154,639‬‬ ‫‪393,850‬‬ ‫‪285,054‬‬ ‫‪634,987‬‬ ‫‪920,041‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫סך התחייבויות‬ ‫‪133,347‬‬ ‫‪1,239,608‬‬ ‫‪1,372,955‬‬ ‫‪161,462‬‬ ‫‪*1,225,855‬‬ ‫‪1,387,317‬‬ ‫‪384,486‬‬ ‫‪153,593‬‬ ‫‪538,079‬‬ ‫‪336,497‬‬ ‫‪796,596‬‬ ‫‪1,133,093‬‬ ‫נכסים (התחייבויות)‪ ,‬נטו‬ ‫‪185,924‬‬ ‫‪168,956‬‬ ‫)‪(144,229‬‬ ‫)‪(213,052‬‬ ‫*‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫‪41‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)2‬‬ ‫מידע על חברות כלולות וישויות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫חברות כלולות‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪45,474‬‬ ‫)‪(26,214‬‬ ‫‪19,260‬‬ ‫הכנסות‬ ‫הוצאות‬ ‫רווח נקי (הפסד) לשנה‬ ‫‪109,165‬‬ ‫)‪(145,949‬‬ ‫)‪(36,784‬‬ ‫‪173,524‬‬ ‫)‪(124,329‬‬ ‫‪49,195‬‬ ‫ישויות תחת שליטה משותפת‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪146,472‬‬ ‫)‪(127,809‬‬ ‫‪18,663‬‬ ‫הכנסות‬ ‫הוצאות‬ ‫רווח נקי (הפסד) לשנה‬ ‫‪243,158‬‬ ‫)‪*(138,124‬‬ ‫‪105,034‬‬ ‫‪208,394‬‬ ‫)‪* (8,447‬‬ ‫‪199,947‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫לדוחות הכספיים המאוחדים צורפו הדוחות הכספיים של חברה בשליטה משותפת ‪ -‬מחצית היובל בע"מ‪.‬‬ ‫להלן מידע תמציתי מתוך הדוחות הכספיים של חברת ‪) Wilanow One, SP. Z.O.O‬להלן ‪" -‬ווילנוב"(‪,‬‬ ‫חברה כלולה בפולין המוחזקת בשיעור של ‪ 30%‬בידי הקבוצה‪ ,‬ואשר נכללת בדוחות הכספיים בשיטת‬ ‫השווי המאזני‪ .‬נתונים אלו כלולים בטבלאות המידע על חברות כלולות לעיל‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‬ ‫סך נכסים‬ ‫‪224,370‬‬ ‫‪5,609‬‬ ‫‪229,979‬‬ ‫‪255,092‬‬ ‫‪9,367‬‬ ‫‪264,459‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‬ ‫סך התחייבויות‬ ‫‪298,134‬‬ ‫‬‫‪298,134‬‬ ‫‪284,390‬‬ ‫‬‫‪284,390‬‬ ‫גרעון נטו‬ ‫)‪(68,155‬‬ ‫)‪(19,910‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪20,886‬‬ ‫)‪(66,953‬‬ ‫)‪(46,067‬‬ ‫הכנסות‬ ‫הוצאות‬ ‫רווח נקי (הפסד) לשנה‬ ‫‪29,490‬‬ ‫)‪(54,734‬‬ ‫)‪(25,244‬‬ ‫‪55,782‬‬ ‫)‪(49,474‬‬ ‫‪6,308‬‬ ‫הדוחות הכספיים של ווילאנוב לא צורפו לדוחות הכספיים וזאת בהתאם להוראות תקנה ‪.23‬ב‪ .‬בתקנות‬ ‫ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע‪.2010 -‬‬ ‫‪42‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)3‬‬ ‫פירוט השקעות בחברות כלולות ובשליטה משותפת המוחזקות במישרין על ידי החברה‪:‬‬ ‫היקף ההשקעה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שם החברה‬ ‫מחצית היובל בע"מ‬ ‫מחצבות חיפה בע"מ‬ ‫‪126,573‬‬ ‫)‪(28,856‬‬ ‫‪97,717‬‬ ‫‪* 120,194‬‬ ‫)‪(28,449‬‬ ‫‪91,745‬‬ ‫החברות הנ"ל מאוגדות בישראל‪.‬‬ ‫לעניין ערבויות פיננסיות שהועמדו על‪-‬ידי החברה לטובת חברה כלולה ובשליטה משותפת ‪ -‬מחצבות חיפה‬ ‫ומחצית היובל בע"מ ‪ -‬ראה ביאורים ‪.31‬ג‪ 3.‬ו‪.4-‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫הרכב ההלוואות לחברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪:‬‬ ‫שיעור ריבית‬ ‫שנתית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪5.2%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫ללא ריבית‬ ‫‪1MPribor+3.6%‬‬ ‫‪3M Euribor+1.2%-7%‬‬ ‫בהצמדה למדד המחירים לצרכן )‪(1‬‬ ‫בהצמדה למדד המחירים לצרכן )‪(2‬‬ ‫בהצמדה למדד המחירים לצרכן )‪(3‬‬ ‫בהצמדה למדד המחירים לצרכן )‪(2‬‬ ‫בקורונה צ'כית )‪(4‬‬ ‫באירו )‪(5‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪36,235‬‬ ‫‪6,500‬‬ ‫‪57,601‬‬ ‫‬‫‪6,825‬‬ ‫‪118,956‬‬ ‫‪226,117‬‬ ‫‪34,765‬‬ ‫‪34,381‬‬ ‫‪69,380‬‬ ‫‪8,222‬‬ ‫‪6,499‬‬ ‫‪196,755‬‬ ‫‪350,002‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫החברה העמידה לחברה כלולה הלוואת בעלים לזמן ארוך‪ ,‬צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת‬ ‫ריבית צמודה בשיעור ‪ 3%‬לשנה‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫חברה מאוחדת העמידה לעסקה משותפת )חלק החברה המאוחדת ‪ (40% -‬הלוואה צמודת מדד‬ ‫נושאת ריבית בשיעור שיהיה זהה לריבית שתקבע עם הבנק המלווה במסגרת הליווי הבנקאי‬ ‫לעסקה המשותפת והלוואה צמודת מדד ללא ריבית לחברה כלולה שלה )אשר חלקה של החברה‬ ‫בה הינו ‪.(40%‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬מכרו השותפים בעסקה המשותפת את זכויותיהם בנכס‪ ,‬במסגרת זו‬ ‫הפחיתה החברה את יתרת ההלוואות הנ"ל וזאת על בסיס הערכתה לתמורה אותה היא צפויה‬ ‫לקבל ממכירת הנכס‪) .‬ראה גם ביאור ‪.7‬ד'(‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫החברה העמידה לחברה בשליטה משותפת‪ -‬מחצית היובל הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן‬ ‫בריבית ‪ 5%‬לשנה‪ .‬טרם נקבע מועד פרעון להלוואה‪ .‬במהלך שנת החשבון נפרעו הלואות בעלים‬ ‫בהיקף של כ‪ 16 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫חברה מאוחדת העמידה הלוואה לחברה כלולה שלה )אשר חלקה של החברה המאוחדת בה הינו‬ ‫‪ .(50%‬טרם נקבעו מועדי פרעון להלוואה‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫להלוואות טרם נקבעו מועדי פרעון‪ ,‬הריבית על ההלוואות תשולם לפי דרישה‪ .‬השינוי ביתרת‬ ‫ההלוואות בשנת החשבון נובע בעיקרו מאיחוד לראשונה של הפעילות בגרמניה אשר בעבר הוצגה‬ ‫על בסיס אקוויטי )ראה ביאור ‪.30‬ב(‪.‬‬ ‫‪43‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫חברות מאוחדות‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫פירוט החברות המאוחדות המוחזקות במישרין על ידי החברה‪:‬‬ ‫כל החברות להלן מאוגדות בישראל‪.‬‬ ‫היקף השקעה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שם החברה הבת‬ ‫גבעת סביון בע"מ‬ ‫פלמינגו בע"מ‬ ‫אפשר בע"מ‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )‪ (2002‬בע"מ**‬ ‫מרכז סביונים ניהול ואחזקה בע"מ‬ ‫נצר נשרים בע"מ‬ ‫*‬ ‫**‬ ‫(‪)2‬‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫לעניין הסבת חוב לאפריקה ישראל נכסים בינ"ל בע"מ ‪ 2002‬בשנת החשבון ראה ביאור ‪.7‬ה‪.3.‬‬ ‫השקעות נוספות בחברות מאוחדות המוחזקות במישרין על‪-‬ידי החברה‪:‬‬ ‫שטרי הון באפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )‪ (2002‬בע"מ )*(‬ ‫)*(‬ ‫(‪)3‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫‪14,763‬‬ ‫‪95,032‬‬ ‫‪435,067‬‬ ‫)‪(304,135‬‬ ‫)‪(2,039‬‬ ‫‪20,930‬‬ ‫‪259,618‬‬ ‫‪* 28,548‬‬ ‫‪94,944‬‬ ‫‪* 397,825‬‬ ‫)‪(469,165‬‬ ‫)‪(1,947‬‬ ‫‪30,735‬‬ ‫‪80,940‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,299,823‬‬ ‫‪1,299,823‬‬ ‫שטרי ההון הינם ללא ריבית וללא הצמדה‪ ,‬ללא מועד פרעון קבוע מראש‪ ,‬אך לא לפני חמש שנים‬ ‫ממועד הנפקתם )ראה סעיף ה‪.(2.‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬התקבלו בחברה דיבידנדים מחברה מאוחדת בסך של כ‪ 15.8 -‬מיליון ש"ח )בשנת ‪:2011‬‬ ‫‪ 31.3‬מיליון ש"ח(‪.‬‬ ‫מידע נוסף על השקעות בישראל‪:‬‬ ‫חברה מאוחדת התקשרה יחד עם שותפים נוספים )חלק החברה המאוחדת ‪ (40% -‬בעסקה משותפת )להלן ‪-‬‬ ‫"העסקה"( לבניית קניון באזור התעשיה תלפיות בירושלים הכולל שטחי מסחר וחניון‪.‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬התקשרו השותפים בעסקה המשותפת בהסכם למכירת הזכויות בפרוייקט בתמורה לסך‬ ‫של ‪ 83‬מיליון ש"ח‪ .‬אגב מכירת הפרוייקט‪ ,‬חתמו השותפים על הסכם המסיים את כל חילוקי הדעות שנתגלעו בין‬ ‫הצדדים‪ .‬בנוסף‪ ,‬הלוואות בעלים אשר להן היו זכאים חלק מהשותפים בעיסקה )אשר חלקם בעסקה הוא ‪(20%‬‬ ‫הומחו לטובת החברה המאוחדת ושותף נוסף )אשר חלקו בעסקה ‪.(40%‬‬ ‫חלק החברה בהפסד ממכירת הזכויות בפרוייקט וסיום חילוקי הדעות בין הצדדים כאמור‪ ,‬הינו כ‪ 6 -‬מיליון ש"ח‬ ‫אשר קיבל ביטוי בדוחות החברה המאוחדת‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬ ‫‪44‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪7‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השקעות והלוואות בחברות מוחזקות (המשך)‬ ‫ה‪.‬‬ ‫אפי אירופה (‪ - )AFI Europe N.V.‬כללי‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫בחודש מאי ‪ 2006‬הועברו לאפי אירופה כל זכויות החברה דאז‪ ,‬ביחס למספר נכסי מקרקעין בצ'כיה‪,‬‬ ‫סרביה‪ ,‬בולגריה ורומניה‪ ,‬וכן ביחס לפרויקטים שהיו באותה עת בשלבי פיתוח שונים באותן מדינות‪ ,‬וזאת‬ ‫באמצעות העברה לאפי אירופה של כל מניות החברה בחברות‪-‬בת שלה אשר‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪,‬‬ ‫החזיקו בזכויות באותם נכסים ו‪/‬או ביצעו את אותם פרויקטים וכנגד הקצאת מניות של אפי אירופה לחברה‪.‬‬ ‫לצורך כך‪ ,‬קיבלה החברה מרשויות המס אישור מקדמי )פרה‪-‬רולינג( ביחס להיבטי המיסוי הרלוונטיים‪.‬‬ ‫לצד דחיית המס החל בהתאם להוראות סעיף ‪104‬א' לפקודת מס הכנסה‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ ,2008‬נחתם הסכם הלוואה בין החברה ואפי אירופה על‪-‬פיו אוחדו כל יתרות הלוואות‬ ‫הבעלים אשר הועמדו לאפי אירופה על‪-‬ידי החברה עד לאותה עת )לרבות ההלוואות שהוסבו לאפי אירופה‬ ‫בד בבד עם העברת החזקותיה של החברה בחברות‪-‬הבת במאי ‪ ,(2006‬ונקבעו תנאים חדשים ואחידים‬ ‫ביחס ליתרה הכוללת של ההלוואות כאמור לאותו מועד )כ‪ 485-‬מיליון אירו‪ ,‬כולל ריבית(‪ .‬כן נקבע בהסכם‬ ‫כי תנאיו יחולו גם ביחס להלוואות שיועמדו על ידי החברה לאפי אירופה בעתיד‪ .‬בסמוך לכך‪ ,‬הסבה‬ ‫החברה לאפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )‪ (2002‬בע"מ )חברה בת בבעלות מלאה של החברה‪,‬‬ ‫המחזיקה במלוא הון המניות של אפי אירופה‪ ,‬להלן ‪" -‬אפי נכסים בינ"ל"(‪ ,‬סך של ‪ 250‬מיליון אירו מתוך‬ ‫היתרה הכוללת של הלוואות הבעלים של החברה לאפי אירופה‪ ,‬וכנגד הסבת חוב זה‪ ,‬הונפקו לחברה‬ ‫שטרי הון שקליים מאת אפי נכסים בינ"ל‪ ,‬ומיד לאחר מכן הומר סכום ההלוואה המוסב כאמור לפרמיה‬ ‫ביחס להון המניות של אפי אירופה‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ ,2012‬הסבה החברה לאפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )‪ (2002‬בע"מ )חברה בת‬ ‫בבעלות מלאה של החברה‪ ,‬המחזיקה במלוא הון המניות של אפי אירופה‪ ,‬להלן ‪" -‬אפי נכסים בינ"ל"(‪ ,‬סך‬ ‫של ‪ 50‬מיליון אירו )כ‪ 246 -‬מיליון ש"ח( מתוך היתרה הכוללת של הלוואות הבעלים של החברה לאפי‬ ‫אירופה‪ ,‬כנגד הגדלת הפרמיה ביחס להון המניות של נכסים בינ"ל‪ .‬מיד לאחר מכן הומר סכום ההלוואה‬ ‫המוסב כאמור לפרמיה ביחס להון המניות של אפי אירופה‪.‬‬ ‫(‪) 4‬‬ ‫לדוחות הכספיים המאוחדים צורפו הדוחות הכספיים של החברה המאוחדת אפי אירופה‪ ,‬בשל כך שמניות‬ ‫חברה זו משועבדות לבעלי אג"ח סדרה ה'‪ ,‬כאמור בביאור ‪.31‬ג'‪.7.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫החברה בחנה את הצורך ברישום ירידת ערך של ההשקעה בחברה כלולה בפולין בה מחזיקה החברה ב‪-‬‬ ‫‪ 30%‬מהמניות‪ .‬החברה הכלולה מחזיקה בקרקע בוורשה‪ ,‬עליה תכננה להקים שכונת מגורים גדולה‬ ‫ומרכז מסחרי )קניון(‪.‬‬ ‫הבחינה נערכה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לנוכח ההאטה המסוימת שנרשמה בשוק המגורים בוארשה לאחרונה‪ ,‬הקשיים‬ ‫המשפטיים והתכנוניים בהם נתקלה החברה הכלולה בהקמת המרכז המסחרח וכן חוסר וודאות ביחס‬ ‫להמשך פיתוח הפרויקט עקב כוונת השותף לפעול למכירת הקרקע בבעלות החברה הכלולה‪.‬‬ ‫למרות שטרם נתקבלה החלטה ביחס למכירת הקרקע בבעלות החברה הכלולה‪ ,‬החליטה החברה‬ ‫להפחית את ההשקעה בסך כולל של כ‪ 97 -‬מיליוני ש"ח שנרשמו בסעיף הוצאות אחרות‪ ,‬וזאת על בסיס‬ ‫הערכת התמורה אותה צופה החברה לקבל במידה והחברה הכלולה תממש את הקרקע‪.‬‬ ‫‪45‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪8‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ביאור ‪9‬‬ ‫‪-‬‬ ‫הלוואות וחייבים לזמן ארוך‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫הלוואה‬ ‫חייבים אחרים‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‬‫‬‫‪5,905‬‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‪5,905‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫מידע נוסף‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫חברה מאוחדת העמידה הלוואות לחלק משותפיה בעסקה משותפת‪.‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬מכרו השותפים בעסקה המשותפת את זכויותיהם בנכס‪ .‬כחלק מהסכם המכירה‪,‬‬ ‫חתמו השותפים על הסכם אשר מסיים את כל חילוקי הדעות שנתגלעו בין השותפים‪ .‬במסגרת זו הפחיתה‬ ‫החברה את יתרת ההלוואות הנ"ל וזאת על בסיס הערכתה לתמורה אותה היא צפויה לקבל ממכירת‬ ‫הנכס‪) .‬ראה גם ביאור ‪.7‬ד'(‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫כולל פקדון בנקאי משועבד לטובת הלוואה‪.‬‬ ‫מלאי מקרקעין ובניינים למכירה‬ ‫מלאי מקרקעין כולל קרקעות שנרכשו על ידי חברות הקבוצה באירופה‪ ,‬ומיועדות להקמת בניינים למגורים למכירה‪.‬‬ ‫מלאי בניינים למכירה כולל עלויות קרקע ועלויות נוספות שהושקעו לצורך הקמת בניינים למגורים‪.‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫התנועה‪:‬‬ ‫יתרה לתחילת השנה‬ ‫סיווג מנכסים מיועדים למכירה‪ ,‬נטו‬ ‫עלויות בניה‬ ‫עלויות מימון שהוונו‬ ‫הפחתה למחיר מימוש נטו )ראה ביאור ‪(23‬‬ ‫הפרשי שער מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ‬ ‫בניכוי ‪ -‬החלק שהוכר בדוח רווח והפסד )ראה ביאור ‪(23‬‬ ‫יתרה לסוף השנה‬ ‫ב‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,206,641‬‬ ‫‪1,196,319‬‬ ‫‪62,916‬‬ ‫‬‫‪7,776‬‬ ‫‪45,412‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪1,779‬‬ ‫)‪(33,167‬‬ ‫)‪(54,194‬‬ ‫‪36,547‬‬ ‫)‪(9,541‬‬ ‫)‪(84,439‬‬ ‫)‪(33,356‬‬ ‫‪1,196,319‬‬ ‫‪1,146,419‬‬ ‫מוצג בדוח על המצב הכספי‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,006,721‬‬ ‫‪953,336‬‬ ‫‪189,598‬‬ ‫‪193,083‬‬ ‫‪1,196,319‬‬ ‫‪1,146,419‬‬ ‫מלאי מקרקעין‬ ‫מלאי בניינים למכירה*‬ ‫*מלאי בניינים למכירה בסך של ‪ 125,785‬אלפי ש"ח‪ ,‬המסווג במסגרת נכסים שוטפים‪ ,‬צפוי להתממש בתקופה‬ ‫העולה על ‪ 12‬חודשים מתאריך הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫‪46‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪9‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מלאי מקרקעין ובניינים למכירה (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫נתונים מצטברים לגבי בניה למגורים‪:‬‬ ‫הכנסות‬ ‫עלויות‬ ‫הפרשה להפסדים בגין ירידת ערך מלאי‬ ‫רווח (הפסד) לשנה ובמצטבר‬ ‫בניה למגורים‬ ‫מצטבר‬ ‫לשנה שהסתיימה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪426,475‬‬ ‫‪35,473‬‬ ‫)‪(337,808‬‬ ‫)‪(33,356‬‬ ‫)‪(22,752‬‬ ‫‬‫‪65,915‬‬ ‫‪2,117‬‬ ‫הכנסות‬ ‫עלויות‬ ‫הפרשה להפסדים בגין ירידת ערך מלאי‬ ‫רווח (הפסד) לשנה ובמצטבר‬ ‫בניה למגורים‬ ‫מצטבר‬ ‫לשנה שהסתיימה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪391,002‬‬ ‫‪96,869‬‬ ‫)‪(304,452‬‬ ‫)‪(84,439‬‬ ‫)‪(22,752‬‬ ‫‬‫‪63,798‬‬ ‫‪12,430‬‬ ‫בניה למגורים‬ ‫מצטבר‬ ‫לשנה שהסתיימה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪583,869‬‬ ‫‪167,521‬‬ ‫)‪(500,419‬‬ ‫)‪(135,282‬‬ ‫)‪(338,895‬‬ ‫)‪(26,981‬‬ ‫)‪(255,445‬‬ ‫‪5,258‬‬ ‫הכנסות‬ ‫עלויות‬ ‫הפרשה להפסדים בגין ירידת ערך מלאי‬ ‫רווח (הפסד) לשנה ובמצטבר‬ ‫הנתונים המצטברים בביאור זה מתייחסים לפרוייקטים שההכנסות והעלויות בגינם טרם הוכרו במלואן לתום‬ ‫השנה‪ ,‬ובהתאם לכך קיימות בפרויקטים אלה דירות במלאי לתום אותן שנים‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫חוזי מכירה‪:‬‬ ‫במהלך תקופת החשבון התקשרה הקבוצה ב‪ 90 -‬חוזי מכירה של יחידות דיור באירופה )בשנת ‪ 171 :2011‬חוזי‬ ‫מכירה(‪ ,‬בסכום כולל של כ‪ 8 -‬מליון אירו )בשנת ‪ :2011‬כ‪ 18 -‬מיליון אירו(‪.‬‬ ‫‪47‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 10‬‬ ‫זכויות במקרקעין‬ ‫א‪.‬‬ ‫זכויות במקרקעין שבידי הקבוצה‪:‬‬ ‫כל הזכויות במקרקעין נרשמו על שם חברות הקבוצה‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מקרקעין בבעלות‬ ‫מקרקעין בחכירה מהוונת‬ ‫מקרקעין בחכירה בלתי מהוונת‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪6,138,705‬‬ ‫‪493,317‬‬ ‫‪252,773‬‬ ‫‪6,884,795‬‬ ‫‪5,409,395‬‬ ‫‪457,878‬‬ ‫‪243,025‬‬ ‫‪6,110,298‬‬ ‫הצגה בדוח על המצב הכספי‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בסעיף נדל"ן להשקעה‬ ‫בסעיף נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫בסעיף מלאי מקרקעין‬ ‫בסעיף מלאי בניינים למכירה‬ ‫ביאור ‪- 11‬‬ ‫‪4,958,786‬‬ ‫‪779,590‬‬ ‫‪953,336‬‬ ‫‪193,083‬‬ ‫‪6,884,795‬‬ ‫‪4,096,768‬‬ ‫‪817,211‬‬ ‫‪1,006,721‬‬ ‫‪189,598‬‬ ‫‪6,110,298‬‬ ‫לקוחות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫דיירים ושוכרי נכסים ‪ -‬חשבונות פתוחים‬ ‫בניכוי ‪ -‬הפרשה לחובות מסופקים*‬ ‫ביאור ‪- 12‬‬ ‫‪51,243‬‬ ‫)‪(19,064‬‬ ‫‪32,179‬‬ ‫‪60,044‬‬ ‫)‪(18,934‬‬ ‫‪41,110‬‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מקדמות לספקים והוצאות מראש‬ ‫מוסדות ממשלתיים‬ ‫חייבים בגין מכירת רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה‬ ‫צדדים קשורים )‪(1‬‬ ‫הכנסות לקבל‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים‬ ‫אחרים‬ ‫)‪(1‬‬ ‫‪19,825‬‬ ‫‪31,285‬‬ ‫‪19,030‬‬ ‫‪4,495‬‬ ‫‪16,123‬‬ ‫‪5,767‬‬ ‫‪5,422‬‬ ‫‪101,947‬‬ ‫ראה ביאור ‪.32‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪22,668‬‬ ‫‪31,304‬‬ ‫‪5,257‬‬ ‫‪6,892‬‬ ‫‪18,546‬‬ ‫‪7,126‬‬ ‫‪8,496‬‬ ‫‪100,289‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 13‬‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫ריבית ליום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫פקדונות משועבדים ומוגבלים בשימוש )‪(1‬‬ ‫פקדונות מוגבלים בשימוש בבנקים‪ ,‬שאינם משועבדים‪,‬‬ ‫באירו )‪(2‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1.5%-1.76%‬‬ ‫‪46,478‬‬ ‫‪11,262‬‬ ‫‪0.96%-4.2%‬‬ ‫‪71,172‬‬ ‫‪117,650‬‬ ‫‪48,700‬‬ ‫‪59,962‬‬ ‫למידע נוסף על מכשירים פיננסיים ‪ -‬ראה ביאור ‪.33‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫ביאור ‪- 14‬‬ ‫הפקדונות המשועבדים הינם לטובת תאגידים בנקאיים‪ ,‬וזאת בגין העמדת מכתבי אשראי דוקומנטריים‪ ,‬ובגין‬ ‫השלמת בטחונות לצורך העמדת הלוואות מתאגידים בנקאיים‪.‬‬ ‫הפקדונות כוללים סך של ‪ 3,433‬אלפי אירו )כ‪ 16,892 -‬אלפי ש"ח( המופקדים בחשבונות ליווי של פרוייקטים‬ ‫לבניית דירות מגורים‪ ,‬ומיועדים לשמש לצורך בניית אותם פרוייקטים בלבד‪ ,‬בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכמי‬ ‫הליווי‪.‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪12,889‬‬ ‫‪48,670‬‬ ‫‪23,264‬‬ ‫‪84,823‬‬ ‫במטבע ישראלי‬ ‫במטבע חוץ‬ ‫פקדונות בבנק לזמן קצר‬ ‫‪8,406‬‬ ‫‪83,272‬‬ ‫‪219,169‬‬ ‫‪310,847‬‬ ‫למידע נוסף על מכשירים פיננסיים ‪ -‬ראה ביאור ‪.33‬‬ ‫ביאור ‪- 15‬‬ ‫הון‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪28,458,232‬‬ ‫‪28,458,232‬‬ ‫‪40,000,000‬‬ ‫מניות רגילות בעלות ‪ 1‬ש"ח ערך נקוב‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫מונפק ונפרע‬ ‫רשום‬ ‫כמות מניות‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫מונפק ונפרע‬ ‫רשום‬ ‫כמות מניות‬ ‫‪40,000,000‬‬ ‫תוכנית אופציות לעובדים בכירים‪:‬‬ ‫ביום ‪ 18‬באוגוסט ‪ 2011‬החליט דירקטוריון החברה )לאחר קבלת המלצת ועדת הדירקטוריון לעניין תגמול ואישור‬ ‫ועדת הביקורת של החברה( לאשר תכנית להקצאת אופציות לעובדים של החברה ושל חברות בשליטת החברה‬ ‫ונושאי משרה בהן )להלן ‪" -‬התוכנית"(‪ .‬במסגרת אישור הדירקטוריון כאמור לעיל‪ ,‬החליט הדירקטוריון כי כמות‬ ‫כתבי האופציה אשר תשמש כמאגר להקצאת כתבי אופציה על פי התוכנית‪ ,‬תהיה ‪ 373,515‬כתבי אופציה בלתי‬ ‫סחירים‪ ,‬הניתנים למימוש ל‪ 373,515 -‬מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ ,.‬כל אחת‪ ,‬של החברה )בכפוף להתאמות(‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬החליט דירקטוריון החברה להקצות‪ ,‬בשלב הזה‪ ,‬על פי תנאי התוכנית ‪ 249,010‬כתבי אופציה בלתי‬ ‫סחירים ל‪ 4 -‬עובדים של החברה וחברות בשליטת החברה ונושאי משרה בהן )להלן ‪" -‬הניצעים"(‪ ,‬הניתנים‬ ‫למימוש לעד ‪ 249,010‬מניות רגילות של החברה‪ ,‬בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת )כפוף להתאמות(‪ .‬כתבי האופציה‬ ‫שיוקצו על פי התוכנית‪ ,‬לא ירשמו למסחר בבורסה‪ .‬מניות המימוש אשר תוקצינה עם מימוש כתבי האופציה‪,‬‬ ‫תירשמנה למסחר בבורסה‪ ,‬בסמוך לאחר הקצאתן‪.‬‬ ‫‪49‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 15‬‬ ‫הון (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫תוכנית אופציות לעובדים בכירים‪( :‬המשך)‬ ‫בהנחה תיאורטית של מימוש מלא של כתבי האופציה המוקצים לניצעים על פי התוכנית‪ ,‬יקנו כתבי האופציה‬ ‫לאחר הקצאת מניות המימוש‪ ,‬כ‪ 0.87%-‬מהון המניות המונפק והנפרע של החברה ומזכויות ההצבעה בחברה‪.‬‬ ‫מחיר המימוש של כל אחד מכתבי האופציה המוצעים לניצעים הינו ‪ 48.91‬ש"ח‪ .‬כל כתבי האופציה המוצעים על פי‬ ‫התוכנית‪ ,‬יוקצו לנאמן‪ ,‬עבור כל אחד מהניצעים‪ ,‬בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים‪ ,‬בשלוש מנות‪ .‬כל ניצע יהיה‬ ‫זכאי לממש את כתבי האופציה שהוקצו לנאמן עבורו‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬בהתאם לתנאי התוכנית החדשה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬ ‫)א(‬ ‫המנה הראשונה תהיה ניתנת למימוש החל בתום ‪ 24‬חודשים מיום ההקצאה ובמשך תקופה בת ‪12‬‬ ‫חודשים מהמועד שבו הן ניתנות למימוש כאמור;‬ ‫)ב(‬ ‫המנה השניה תהיה ניתנת למימוש החל בתום ‪ 36‬חודשים מיום ההקצאה ובמשך תקופה בת ‪ 12‬חודשים‬ ‫מהמועד שבו הן ניתנות למימוש כאמור;‬ ‫)ג(‬ ‫המנה השלישית תהיה ניתנת למימוש החל בתום ‪ 48‬חודשים מיום ההקצאה ובמשך תקופה בת ‪12‬‬ ‫חודשים מהמועד שבו הן ניתנות למימוש כאמור‪.‬‬ ‫כתבי האופציה הוקצו במסלול הוני לצרכי מס הכנסה‪.‬‬ ‫עלות ההטבה הגלומה בכתבי האופציה שהוקצו כאמור‪ ,‬על פי מודל בלאק אנד שולדס )להלן ‪ ("B&S" -‬בהתבסס‬ ‫על השווי ההוגן במועד הענקתם‪ ,‬הסתכמה לסך של כ‪ 2,272-‬אלפי ש"ח‪ .‬סכום זה יוכר כהוצאה ברווח והפסד על‬ ‫פני תקופת ההבשלה של כל מנה‪ .‬החברה רשמה בשנת החשבון הוצאות בגין שווי ההטבה של התוכנית הנ"ל‬ ‫בסך של ‪ 514‬אלפי ש"ח )בשנת ‪ 200 :2011‬אלפי ש"ח(‪.‬‬ ‫להלן הנתונים אשר שימשו לחישוב עלות ההטבה‪:‬‬ ‫מחיר מניה )בש"ח(‬ ‫מחיר מימוש )בש"ח(‬ ‫סטיית תקן שנתית )באחוזים(‬ ‫משך החיים הצפוי של כתבי אופציה )בשנים(‬ ‫שיעור ריבית חסרת סיכון‬ ‫‪23.83‬‬ ‫‪48.91‬‬ ‫‪66.2%-76.7%‬‬ ‫‪3-5‬‬ ‫‪3.47%-3.92%‬‬ ‫ביום ‪ 23‬באוקטובר ‪ 2011‬הוקצו כתבי האופציה הנ"ל‪.‬‬ ‫להלן תנועה בקשר לכתבי האופציה שהוענקו לעובדים‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫מספר אופציות‬ ‫‪62,900‬‬ ‫‬‫‪249,010‬‬ ‫‬‫‪249,010‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫)‪(71,146‬‬ ‫)‪(62,900‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪249,010‬‬ ‫‪177,864‬‬ ‫לתחילת השנה‬ ‫הונפקו‬ ‫חולטו‬ ‫פקעו‬ ‫לסוף השנה‬ ‫בשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬חולטו ‪ 71,146‬אופציות בעקבות עזיבת עובד‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫לעניין התניות פיננסיות בנוגע לחלוקת דיבידנד אשר נקבעו במסגרת הנפקת אג"ח )סדרה ה'(‪ ,‬ראה ביאור‬ ‫‪.31‬ד‪.2.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫במהלך חודש פברואר ‪ 2012‬קיבלה החברה היתר מרשות ניירות ערך לפרסום תשקיף מדף להצעת ניירות ערך‬ ‫של החברה‪.‬‬ ‫‪50‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 15‬‬ ‫הון (המשך)‬ ‫ה‪.‬‬ ‫ביאור ‪- 16‬‬ ‫לאור שינוי המגמה בפעילותה העסקית של החברה בשנתיים האחרונות‪ ,‬הנוטה לעבר פיתוח מלאי הקרקעות‬ ‫הנרחב של קבוצת החברה באופן מושכל‪ ,‬ובשים לב לאתגרים עימם מתמודדת קבוצת החברה בגיוס מקורות לשם‬ ‫מימון פיתוח כאמור לצד עמידה בהתחייבויותיה‪ ,‬החליט דירקטוריון החברה במועד אישור דוחות כספיים אלו‪ ,‬כי‬ ‫מדיניות חלוקת הדיבידנד כפי שאושרה בעבר אינה עולה עוד בקנה אחד עם סדרי העדיפויות הראויים‪ ,‬ולפיכך‬ ‫היא מבוטלת‪ .‬בהתאם‪ ,‬יוותר נושא זה לשיקול דעתו המלא של הדירקטוריון‪ ,‬אשר יוכל לדון בכך‪ ,‬מעת לעת‪ ,‬בשים‬ ‫לב לצרכי החברה ולהוראות הדין‪.‬‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫שיעור ריבית שנתית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תנאי הצמדה‬ ‫צמוד למדד המחירים לצרכן‬ ‫צמוד לאירו‬ ‫ריבית קבועה‬ ‫זלוטי פולני‬ ‫קרונה צ'כית‬ ‫‪4.1%-4.9%‬‬ ‫‪3M Euribor+1.2%-5.85%‬‬ ‫‪5.5%‬‬ ‫‪1M Wibor+2.6%‬‬ ‫‪3M Pribor+2.75%-6%‬‬ ‫בניכוי חלויות שוטפות‬ ‫)*(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪484,672‬‬ ‫‪2,157,658‬‬ ‫‪400,045‬‬ ‫‪9,646‬‬ ‫‪166,883‬‬ ‫‪3,218,904‬‬ ‫)‪(103,580‬‬ ‫‪3,115,324‬‬ ‫‪508,709‬‬ ‫‪2,129,399‬‬ ‫‬‫‬‫‪114,899‬‬ ‫‪2,753,007‬‬ ‫)‪(81,280‬‬ ‫‪2,671,727‬‬ ‫שיעור הריבית ‪ 3M-Eurobor‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינו כ‪.0.2% -‬‬ ‫שיעור הריבית ‪ 3M-Wibbor‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינו כ‪.4.1% -‬‬ ‫שיעור הריבית ‪ 3M-Pribor‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינו כ‪.0.5% -‬‬ ‫מועדי פרעון‪:‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שנה ראשונה ‪ -‬חלויות שוטפות‬ ‫‪103,580‬‬ ‫שנה שניה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫שנה חמישית‬ ‫שנה שישית ואילך‬ ‫‪1,608,964‬‬ ‫‪418,638‬‬ ‫‪365,032‬‬ ‫‪46,260‬‬ ‫‪676,430‬‬ ‫‪3,115,324‬‬ ‫‪3,218,904‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ 2012‬חתמה חברה בת רומנית של אפי אירופה המקימה את קניון 'אפי פאלאס פלוישט' על הסכם‬ ‫מימון עם תאגיד בנקאי על‪-‬פיו יעניק הבנק לחברה הבת קו אשראי בהיקף של עד ‪ 30.1‬מיליון אירו‪ ,‬לצורך מימון‬ ‫בנייתו של הפרויקט בעיר פלוישט שברומניה‪ .‬מועד הפירעון הסופי של ההלוואה יחול במרץ ‪.2015‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫בחודש ינואר ‪ 2012‬חתמה חברה בת רומנית של אפי אירופה המפתחת את בניין המשרדים הראשון בפרויקט‬ ‫'אפי ביזנס פארק' בבוקרשט על הסכם מימון עם בנק אוני קרדיט על‪-‬פיו יעניק הבנק לחברה הבת קו אשראי‬ ‫בהיקף של עד ‪ 13.4‬מיליון אירו לצורך מימון הקמתו של הפרויקט‪ ,‬כאשר לאחר השלמת הבנייה ובכפוף לתנאים‬ ‫מסחריים שנקבעו בהסכם תוכל החברה הבת ללוות סכום נוסף של ‪ 1‬מיליון אירו‪ .‬כמו כן נקבע בהסכם כי הבנק‬ ‫יעמיד לרשות החברה הבת קו אשראי נוסף בהיקף של עד כ‪ 0.3 -‬מיליון אירו למימון הוצאות המע"מ בקשר עם‬ ‫הקמת הפרויקט‪ .‬מועד הפירעון הסופי של ההלוואה יחול ביוני ‪.2019‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫באשר לאמות מידה פיננסיות‪ ,‬ראה ביאור ‪.31‬ד‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫באשר לערבויות ושעבודים‪ ,‬ראה ביאור ‪.31‬ג‪.‬‬ ‫‪51‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 17‬‬ ‫התחייבות לחברות קשורות לזמן ארוך‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫שיעור ריבית שנתית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪ /3M Euribor+6.6%‬קבוע‬ ‫‪8%‬‬ ‫התחייבויות לחברות קשורות )ראה ביאור‬ ‫‪.31‬ב‪(4.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫מועדי פרעון‪:‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪16,637‬‬ ‫‪11,101‬‬ ‫‪3,321‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫שנה שנייה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫ביאור ‪- 18‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אגרות חוב‬ ‫א‪.‬‬ ‫הנרכב‪:‬‬ ‫ערך נקוב‬ ‫ליום ‪31.12.12‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫אגרות חוב צמודות מדד )סדרה א'( )ב'(‬ ‫אגרות חוב צמודות מדד )סדרה ג'( )ג'(‬ ‫אגרות חוב לא צמודות )סדרה ד'( )ג'(‬ ‫אגרות חוב צמודות מדד )סדרה ה'( )ד'(‬ ‫‪20,797‬‬ ‫‪198,836‬‬ ‫‪25,000‬‬ ‫‪405,482‬‬ ‫בניכוי ‪ -‬חלויות שוטפות‬ ‫ריבית שנתית‬ ‫‪%‬‬ ‫‪5.6‬‬ ‫‪4.15‬‬ ‫‪5.9‬‬ ‫‪5.9‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪25,548‬‬ ‫‪217,226‬‬ ‫‪25,000‬‬ ‫‪416,396‬‬ ‫‪684,170‬‬ ‫)‪(164,598‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‪50,370‬‬ ‫‪153,901‬‬ ‫‪49,989‬‬ ‫‪409,208‬‬ ‫‪663,468‬‬ ‫)‪(88,684‬‬ ‫‪574,784‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫בחודש פברואר ‪ 2004‬הנפיקה החברה אגרות חוב צמודות מדד )סדרה א'( נושאות ריבית שנתית בשעור ‪,5.6%‬‬ ‫העומדות לפרעון ב‪ 8-‬תשלומים שנתיים שווים בתחילת כל שנה קלנדרית החל מחודש ינואר ‪ .2006‬באשר לאמות‬ ‫מידה פיננסיות‪ ,‬ראה ביאור ‪.31‬ד‪.1.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫אגרות חוב (סדרה ג'‪ ,‬ד')‪:‬‬ ‫בחודש מאי ‪ 2007‬השלימה החברה הנפקת סדרה של אגרות חוב )סדרה ג'(‪ ,‬וסדרה של אגרות חוב )סדרה ד'(‪,‬‬ ‫בהיקף כולל של כ‪ 600-‬מליוני ש"ח‪.‬‬ ‫אגרות החוב )סדרה ג'( בסך ‪ 500‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬נושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,4.15%‬ועומדות לפירעון ב‪-‬‬ ‫‪ 6‬תשלומים שנתיים שווים בכל אחת מהשנים ‪ 2010‬עד ‪) 2015‬כולל(‪ .‬תשלומי הריבית יתבצעו מדי חצי שנה‪.‬‬ ‫אגרות החוב )סדרה ג'( צמודות )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫אגרות החוב )סדרה ד'( בסך ‪ 100‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬נושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ ,5.9%‬ועומדות לפירעון ב‪4-‬‬ ‫תשלומים שנתיים שווים בכל אחת מהשנים ‪ 2010‬עד ‪) 2013‬כולל(‪ .‬תשלומי הריבית יתבצעו מדי שנה‪ .‬אגרות‬ ‫החוב )סדרה ד'( לא צמודות )קרן ו‪/‬או ריבית(‪.‬‬ ‫‪52‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 18‬‬ ‫אגרות חוב (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫אגרות חוב (סדרה ג'‪ ,‬ד')‪( :‬המשך)‬ ‫ביום ‪ 10‬באפריל ‪ 2012‬נערך מכרז ציבורי‪ ,‬במסגרתו הנפיקה החברה אגרות חוב נוספות מסדרה ג' וגייסה כ‪-‬‬ ‫‪ 134.17‬מיליון ש"ח ברוטו‪ .‬האג"ח נושאות ריבית שנתית בשיעור של ‪ 4.15%‬ועומדות לפירעון בארבעה תשלומים‬ ‫שנתיים בשנים ‪ 2012‬עד ‪ .2015‬הוצאות ההנפקה הסתכמו לסך של כ‪ 0.7 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫אגרות חוב (סדרה ה')‪:‬‬ ‫ביום ‪ 20‬בינואר ‪ 2011‬נערך מכרז ציבורי‪ ,‬במסגרתו גייסה החברה ‪ 150‬מיליון ש"ח ברוטו והריבית על אג"ח‬ ‫)סדרה ה'( נקבעה בשיעור של ‪ 5.9%‬לשנה‪ ,‬צמוד למדד המחירים לצרכן‪ .‬האג"ח עומדות לפירעון בשבעה‬ ‫תשלומים שנתיים בשנים ‪ 2013‬עד ‪ .2019‬אגרות החוב‪ ,‬הובטחו בשעבוד על החזקות החברה באפי אירופה‬ ‫חברה פרטית בבעלות מלאה בעקיפין של החברה‪ .‬תמורת הגיוס שימשה לפרעון קרן אגרות חוב של הסדרות‬ ‫הקיימות‪.‬‬ ‫במסגרת ההנפקה החברה התחייבה בתניות שונות כלפי מחזקי האגרות החוב לרבות הגבלות על חלוקת‬ ‫דיבידנד‪ ,‬עמידה ביחס של הון עצמי למאזן שלא על בסיס מאוחד‪ ,‬שלא יפחת משיעור של ‪ ,40%‬עמידה ביחס בין‬ ‫חוב לבין סך ההון והחוב )‪ (CAP‬שלא יעלה על ‪ ,60%‬עמידה ביחס חוב למניות המשועבדות של אפי אירופה שלא‬ ‫יעלה על ‪ ,60%‬הגבלות על העברת שליטה ועוד‪ .‬לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬עומדת החברה בכל ההתניות‬ ‫שנקבעו‪ .‬הוצאות ההנפקה הסתכמו לסך של ‪ 4.2‬מיליון ש"ח‪ .‬באשר לאמות מידה פיננסיות‪ ,‬ראה ביאור ‪.31‬ד‪2.‬‬ ‫ובקשר להרחבת סדרת אגרות החוב סדרה ה' לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬ראה ביאור ‪.35‬ב‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫במהלך שנת ‪ 2011‬פנתה החברה למחזיקי אגרות החוב )סדרה א'( שלה‪ ,‬בהצעה לרכוש מהם עד ‪65,250,000‬‬ ‫ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה א'( של החברה‪ ,‬המוחזקות על ידי כל אחד מהם )המהוות ‪ 100%‬מערכן הנקוב‬ ‫של אגרות החוב )סדרה א'( של החברה שבמחזור(‪ ,‬בדרך של הצעת רכש חליפין‪ ,‬בתמורה לאגרות חוב )סדרה‬ ‫ה'( של החברה‪ .‬בנוסף פנתה החברה למחזיקי אגרות החוב )סדרה ג'( שלה‪ ,‬בהצעה לרכוש מהם עד‬ ‫‪ 240,582,576‬ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ג'( בתמורה לאגרות חוב )סדרה ה'(‪.‬‬ ‫להצעת החליפין א' נענו מחזיקים של כ‪ 36.25%-‬מסך אגרות החוב )סדרה א'( שבמחזור‪ .‬בהתאם לתנאי הצעת‬ ‫החליפין א'‪ ,‬הקצתה לניצעים )סדרה א'( כ‪ 29,570,314-‬ש"ח ערך נקוב )סדרה ה'(‪.‬‬ ‫להצעת החליפין ג' נענו כ‪ 59.06% -‬מסך אגרות החוב )סדרה ג'( שבמחזור‪ .‬בהתאם לתנאי הצעת החליפין ג'‪,‬‬ ‫הקצתה לניצעים )סדרה ג'( כאמור כ‪ 228,278,878-‬ש"ח ערך נקוב )סדרה ה'(‪.‬‬ ‫סך העלות של החלפת אגרות החוב )סדרה א'( ושל החלפת אגרות החוב )סדרה ג'( המחושבת כהפרש שבין ערך‬ ‫אגרות החוב האמורות בספרי החברה‪ ,‬לבין השווי ההוגן של אגרות החוב )סדרה ה'(‪ ,‬הינה כ‪ 14-‬מיליון ש"ח‬ ‫)סכום זה אינו כולל את עלויות ההנפקה בסך של כ‪ 0.3-‬מיליון ש"ח(‪ ,‬אשר נרשמה במסגרת הוצאות המימון‬ ‫בדוחות רווח והפסד של החברה בשנת ‪.2011‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ 2011‬אישר דירקטוריון החברה תכנית רכישה עצמית של אגרות חוב )סדרות א'‪ ,‬ג'‪ ,‬ד'‪ ,‬ה'( של‬ ‫החברה )להלן‪ ,‬ביחד‪ -‬אגרות החוב(‪.‬‬ ‫להלן עיקריה של תכנית הרכישה העצמית‪:‬‬ ‫אגרות החוב יירכשו על ידי החברה ו‪/‬או תאגידים בבעלותה המלאה‪ .‬אגרות החוב שתירכשנה על ידי החברה‪ ,‬ככל‬ ‫שתירכשנה‪ ,‬תתבטלנה ותמחקנה מן המסחר בבורסה והחברה לא תהיה רשאית להנפיקן מחדש‪ .‬היקף התכנית‬ ‫הינו עד ‪ 100‬מיליון ש"ח‪ .‬תקופת התכנית הינה לשנה‪ .‬הרכישות יתבצעו במסגרת המסחר בבורסה לניירות ערך‬ ‫בתל ‪ -‬אביב בע"מ ו‪/‬או במסגרת עסקאות מחוץ לבורסה‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתה של הנהלת החברה‪ .‬אגרות החוב‬ ‫יירכשו מעת לעת‪ ,‬במועדים‪ ,‬בהיקפים ובמחירים שונים‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתה של הנהלת החברה ובשים לב‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ ,‬לתנאי השוק ולשערי אגרות החוב בבורסה‪.‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ ,2012‬אישר הדירקטוריון תוכנית חדשה במתכונת דומה‪.‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ 2011‬פדתה החברה בפדיון מוקדם ‪ 2,367‬אלפי ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אג"ח )סדרה ה'( בתמורה לתשלום‬ ‫בסך ‪ 2,000‬אלפי ש"ח‪ .‬בעקבות כך רשמה החברה בשנת ‪ 2011‬הכנסות מימון בסך של ‪ 451‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪53‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 18‬‬ ‫אגרות חוב (המשך)‬ ‫ז‪.‬‬ ‫מועדי פרעון‪:‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שנה ראשונה ‪ -‬חלויות שוטפות‬ ‫‪164,598‬‬ ‫שנה שניה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫שנה חמישית‬ ‫מעל חמש שנים‬ ‫‪114,049‬‬ ‫‪134,869‬‬ ‫‪62,460‬‬ ‫‪83,280‬‬ ‫‪124,914‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‪684,170‬‬ ‫ביאור ‪- 19‬‬ ‫התחייבויות אחרות לזמן ארוך‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫מטבע‬ ‫פקדונות שוכרים‬ ‫התחייבויות בגין חכירה‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים‬ ‫הלוואות לזמן ארוך מאחרים‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫קרונה צ'כית‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪23,506‬‬ ‫‪35,888‬‬ ‫‪17,190‬‬ ‫‪37,849‬‬ ‫‪114,433‬‬ ‫מועדי פרעון‪:‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪54,966‬‬ ‫‪6,976‬‬ ‫‪10,642‬‬ ‫‪4,920‬‬ ‫‪36,929‬‬ ‫‪114,433‬‬ ‫שנה שניה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫שנה חמישית‬ ‫שנה שישית ואילך‬ ‫‪54‬‬ ‫‪21,740‬‬ ‫‪35,154‬‬ ‫‪8,454‬‬ ‫‪25,757‬‬ ‫‪91,105‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 20‬‬ ‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ומאחרים וחלויות שוטפות‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫שיעור ריבית שנתית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪%‬‬ ‫הלוואות לזמן קצר‪:‬‬ ‫צמודות אירו‬ ‫צמודות זלוטי פולני‬ ‫צמודות קרונה צ'כית‬ ‫לא צמודות‬ ‫‪3M Euribor+4%-7%‬‬ ‫‪1M Wibor+2.4%-2.75%‬‬ ‫‬‫‪P+1%-2.2%‬‬ ‫חלויות שוטפות של הלוואות והתחייבויות‬ ‫אחרות לזמן ארוך‬ ‫)*(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ביאור ‪- 21‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪154,650‬‬ ‫‪30,442‬‬ ‫‬‫‪97,880‬‬ ‫‪282,972‬‬ ‫‪193,736‬‬ ‫‪11,501‬‬ ‫‪63,672‬‬ ‫‪43,591‬‬ ‫‪312,500‬‬ ‫‪103,580‬‬ ‫‪386,552‬‬ ‫‪81,280‬‬ ‫‪393,780‬‬ ‫שיעור ריבית ‪ 3M Eurobour‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינו כ‪.0.2% -‬‬ ‫שעבודים ובטחונות‪ :‬ראה ביאור ‪.31‬ג‪.‬‬ ‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ספקים ונותני שירותים‬ ‫הכנסות מראש‬ ‫הוצאות לשלם‬ ‫ריבית לשלם‬ ‫צדדים קשורים‬ ‫זכאים בגין רכישת קרקעות‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים‬ ‫התחייבות בגין רכישת מניות של חברה בת‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫ביאור ‪- 22‬‬ ‫‪56,532‬‬ ‫‪39,175‬‬ ‫‪16,394‬‬ ‫‪31,321‬‬ ‫‬‫‬‫‪35,955‬‬ ‫‪2,495‬‬ ‫‪24,768‬‬ ‫‪206,640‬‬ ‫‪43,808‬‬ ‫‪27,412‬‬ ‫‪28,421‬‬ ‫‪29,885‬‬ ‫‪504‬‬ ‫‪50,159‬‬ ‫‪25,402‬‬ ‫‪5,545‬‬ ‫‪30,847‬‬ ‫‪241,983‬‬ ‫הוצאות הפעלת ואחזקת נכסים‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אחזקה ותיקונים‪ ,‬בניכוי החזר הוצאות משוכרים‬ ‫שכר עבודה ונלוות‬ ‫חכירת קרקע‬ ‫*‬ ‫‪8,415‬‬ ‫‪1,820‬‬ ‫‪*2,424‬‬ ‫‪12,659‬‬ ‫לעניין הפחתת דמי החכירה בישראל‪ ,‬ראה ביאור ‪.5‬ד‪.1.‬א‪.1.‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪8,556‬‬ ‫‪1,820‬‬ ‫‪4,674‬‬ ‫‪15,050‬‬ ‫‪18,882‬‬ ‫‪1,820‬‬ ‫‪5,142‬‬ ‫‪25,844‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 23‬‬ ‫הוצאות בגין עסקאות בניה ומקרקעין‬ ‫א‪.‬‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪4,499‬‬ ‫‪372‬‬ ‫‪23,735‬‬ ‫‪4,750‬‬ ‫‪33,356‬‬ ‫‪54,194‬‬ ‫‪87,550‬‬ ‫קרקע‬ ‫שכר עבודה והוצאות נלוות‬ ‫קבלני משנה‬ ‫אחרות‬ ‫הפחתת מלאי למחיר מימוש נטו )ראה ב‪(.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪8,169‬‬ ‫‪645‬‬ ‫‪42,119‬‬ ‫‪33,506‬‬ ‫‪84,439‬‬ ‫‪33,167‬‬ ‫‪117,606‬‬ ‫‪12,067‬‬ ‫‪846‬‬ ‫‪100,905‬‬ ‫‪21,464‬‬ ‫‪135,282‬‬ ‫‪26,981‬‬ ‫‪162,263‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬בחנה החברה את הצורך ברישום ירידת ערך של מלאי מקרקעין אשר בבעלותה למחיר מימוש נטו‪.‬‬ ‫בעקבות כך‪ ,‬החברה רשמה בשנת ‪ 2012‬הפחתה לירידת ערך מלאי מקרקעין בגין פרוייקטים ברומניה בסכום של‬ ‫כ‪ 54-‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2011‬בחנה החברה את הצורך ברישום ירידת ערך של מלאי מקרקעין אשר בבעלותה למחיר מימוש נטו‪.‬‬ ‫בעקבות כך‪ ,‬החברה רשמה בשנת ‪ 2011‬הפחתה לירידת ערך מלאי מקרקעין בגין פרוייקט ברומניה בסכום של‬ ‫כ‪ 33-‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2010‬הפחיתה הקבוצה את מלאי הקרקעות ומלאי הבניינים למכירה במזרח אירופה בסך של כ‪ 27-‬מיליון‬ ‫ש"ח מיליון ש"ח‪ ,‬בהתאמה למחיר המימוש נטו‪.‬‬ ‫ביאור ‪- 24‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪3,394‬‬ ‫‪1,452‬‬ ‫‪1,837‬‬ ‫‪18,192‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪10,763‬‬ ‫‪12,195‬‬ ‫‪48,345‬‬ ‫דמי ניהול לחברת האם )ראה ביאור ‪.36‬יד‪(2.‬‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫חובות מסופקים ואבודים‬ ‫שכר עבודה ונלוות‬ ‫תשלום מבוסס מניות‬ ‫הוצאות משפטיות ומקצועיות‬ ‫אחרות‬ ‫‪56‬‬ ‫‪3,481‬‬ ‫‪2,290‬‬ ‫‪2,363‬‬ ‫‪21,647‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪11,538‬‬ ‫‪15,006‬‬ ‫‪56,525‬‬ ‫‪5,032‬‬ ‫‪2,304‬‬ ‫‪13,005‬‬ ‫‪25,227‬‬ ‫‬‫‪10,717‬‬ ‫‪13,957‬‬ ‫‪70,242‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 25‬‬ ‫הכנסות (הוצאות) אחרות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות אחרות‪:‬‬ ‫דמי ניהול‬ ‫רווח הון ממימוש השקעות בחברות מוחזקות‬ ‫אחרות‬ ‫הוצאות אחרות‪:‬‬ ‫הפחתת הוצאות הנפקה‬ ‫ירידת ערך של השקעה בחברות כלולות )ראה ביאור ‪.7‬ה‪(6.‬‬ ‫הפסד הון ממימוש השקעות בחברות מוחזקות‬ ‫מחילת הלוואה לחברה בשליטה משותפת‬ ‫מחיקת יתרות‬ ‫הערכה מחדש בעת צירוף עסקים )ראה ביאור ‪.30‬ב(‬ ‫הוצאות בגין התחייבויות תלויות‬ ‫אחרות‬ ‫ביאור ‪- 26‬‬ ‫‪5,188‬‬ ‫‪1,283‬‬ ‫‪4,191‬‬ ‫‪10,662‬‬ ‫‪6,048‬‬ ‫‪44,856‬‬ ‫‪9,072‬‬ ‫‪59,976‬‬ ‫‪4,108‬‬ ‫‬‫‪11,721‬‬ ‫‪15,829‬‬ ‫‬‫)‪(97,412‬‬ ‫)‪(3,018‬‬ ‫‬‫)‪(3,404‬‬ ‫)‪(4,948‬‬ ‫)‪(4,000‬‬ ‫)‪(17,342‬‬ ‫)‪(130,124‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫)‪(510‬‬ ‫‬‫)‪(29,499‬‬ ‫)‪(10,845‬‬ ‫)‪(40,854‬‬ ‫)‪(7,825‬‬ ‫‬‫)‪(4,109‬‬ ‫)‪(13,422‬‬ ‫)‪(3,318‬‬ ‫‬‫)‪(14,368‬‬ ‫)‪(12,912‬‬ ‫)‪(55,954‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הוצאות ריבית בגין אגרות חוב‬ ‫הוצאות מימון בקשר עם החלפת אג"ח‬ ‫הוצאות ריבית בגין הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים‬ ‫הוצאות מימון בגין שינויי שערי חליפין‪ ,‬נטו‬ ‫הוצאות מימון בגין הלוואות לזמן קצר מתאגידים בנקאיים‬ ‫הוצאות מימון בגין התחייבויות לחברות קשורות‬ ‫הוצאות מימון אחרות‬ ‫בניכוי ‪ -‬הוצאות מימון שהוונו לנדל"ן להשקעה בהקמה ומלאי בניינים‬ ‫‪57‬‬ ‫‪49,361‬‬ ‫‬‫‪143,601‬‬ ‫‪7,258‬‬ ‫‪1,855‬‬ ‫‪3,033‬‬ ‫‪20,560‬‬ ‫‪225,668‬‬ ‫)‪(8,837‬‬ ‫‪216,831‬‬ ‫‪55,050‬‬ ‫‪13,984‬‬ ‫‪146,403‬‬ ‫‪238‬‬ ‫‪2,066‬‬ ‫‪4,050‬‬ ‫‪25,505‬‬ ‫‪247,296‬‬ ‫)‪(383‬‬ ‫‪246,913‬‬ ‫‪45,544‬‬ ‫‬‫‪168,466‬‬ ‫‪6,728‬‬ ‫‪9,059‬‬ ‫‪10,685‬‬ ‫‪18,926‬‬ ‫‪259,408‬‬ ‫)‪(403‬‬ ‫‪259,005‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 27‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בגין פקדונות בנקים לזמן קצר‬ ‫שינוי בשווי הוגן של נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‬ ‫בגין הלוואות לזמן ארוך לחברות קשורות‬ ‫בגין הלוואות לזמן ארוך לאחרים‬ ‫בגין שינויי שערי חליפין‪ ,‬נטו‬ ‫רווח מפדיון מוקדם של אג"ח )ראה ביאור ‪.18‬ו'(‬ ‫הכנסות מימון אחרות‬ ‫ביאור ‪- 28‬‬ ‫‪4,336‬‬ ‫‪4,841‬‬ ‫‪2,316‬‬ ‫‬‫‪18,030‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪1,432‬‬ ‫‪23,798‬‬ ‫‬‫‪24,882‬‬ ‫‪913‬‬ ‫‪14,554‬‬ ‫‪451‬‬ ‫‪237‬‬ ‫‪45,878‬‬ ‫‪6,211‬‬ ‫‪18,703‬‬ ‫‪826‬‬ ‫‪2,380‬‬ ‫‬‫‪701‬‬ ‫‪31,137‬‬ ‫מסים על ההכנסה‬ ‫א‪.‬‬ ‫ביום ‪ 23‬ביולי ‪ 2009‬פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית )תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים ‪ 2009‬ו‪-‬‬ ‫‪ ,(2010‬התשס"ט‪) 2009-‬להלן ‪" -‬חוק ההסדרים"(‪ .‬על פי חוק ההסדרים‪ ,‬יופחתו שיעורי המס בגובה ‪ 26%‬ו‪-‬‬ ‫‪ 25%‬המושתים על חברות בשנים ‪ 2009‬ו‪ ,2010-‬בהתאמה‪ ,‬באופן הדרגתי החל משנת המס ‪ 2011‬לגביה נקבע‬ ‫מס חברות בשיעור ‪ 24%‬ועד לשנת המס ‪ 2016‬לגביה נקבע מס חברות בשיעור של ‪.18%‬‬ ‫ביום ‪ 26‬לספטמבר ‪ 2011‬התפרסמו המלצותיה של הועדה לשינוי כלכלי חברתי בראשותו של פרופסור מנואל‬ ‫טרכטנברג‪ .‬בעקבותיהן‪ ,‬ביום ‪ 5‬בדצמבר‪ 2011 ,‬פורסם החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה( המבוסס על‬ ‫המלצות פרק המיסוי של ועדת טרכטנברג‪ ,‬לאחר שאושר יום קודם לכן בקריאה שלישית בכנסת ישראל‪.‬‬ ‫להלן עיקרי השינויים בחוק החדש בתחום המיסוי לחברות‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫ביטול הפחתות שהיו מתוכננות בשנים הקרובות במס הכנסה ובמס חברות החל משנת ‪.2012‬‬ ‫העלאת מס החברות בשנת ‪ 2012‬לשיעור של ‪.25%‬‬ ‫העלאת שיעורי מס רווחי הון ומס שבח לשיעור המפורט בסעיף ‪ 2‬לעיל‪.‬‬ ‫מאחר ותהליך החקיקה הושלם ברבעון האחרון של שנת ‪ ,2011‬עדכנה הקבוצה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011‬את‬ ‫יתרות המסים הנדחים שלה‪ ,‬כתוצאה מהשינויים האמורים בשיעורי המס בשנים בהן צפויים להתהפך ההפרשים‬ ‫הזמניים בגינם הכירה הקבוצה במסים נדחים‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011‬הכירה הקבוצה בגידול‬ ‫בהתחייבויות מסים נדחים בסך ‪ 18,312‬אלפי ש"ח‪ ,‬כנגד הוצאת מס אשר נזקפה לדוח הרווח והפסד לשנת‬ ‫‪.2011‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫חברות הקבוצה בחו"ל נישומות על פי חוקי המס באותן מדינות ובהתאם לכך חושבו ההפרשות למסים והפסדים‬ ‫להעברה לשנים הבאות‪.‬‬ ‫להלן שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה בחו"ל בשנת ‪:2012‬‬ ‫המדינה‬ ‫שעור המס‬ ‫הולנד‬ ‫צ'כיה‬ ‫סרביה‬ ‫בולגריה‬ ‫הונגריה‬ ‫רומניה‬ ‫לטביה‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪19%‬‬ ‫‪*10%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪10%/19%‬‬ ‫‪16%‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫*‬ ‫החל מיום ‪ 1‬לינואר ‪ 2013‬עלה שיעור המס בסרביה ל ‪ .15%‬בעקבות כך הגדילה החברה את עתודות‬ ‫המס כנגד הוצאות המס בגין מיסים נדחים בסך של כ‪ 25 -‬מיליון ש"ח )חלק החברה בניכוי חלק זכויות‬ ‫שאינן מקנות שליטה הינו כ‪ 13 -‬מיליון ש"ח(‪.‬‬ ‫‪58‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 28‬‬ ‫מסים על ההכנסה (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מסים על ההכנסה הכלולים בדוחות רווח והפסד‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מסים שוטפים‬ ‫מסים נדחים‬ ‫השפעת השינוי בשיעור המס‬ ‫מסים בגין שנים קודמות‬ ‫*‬ ‫ד‪.‬‬ ‫‪5,791‬‬ ‫‪47,706‬‬ ‫‪24,716‬‬ ‫‪1,204‬‬ ‫‪79,417‬‬ ‫‪60,216‬‬ ‫‪* 19,996‬‬ ‫‪18,312‬‬ ‫‪1,294‬‬ ‫‪99,818‬‬ ‫‪9,755‬‬ ‫‪* 3,711‬‬ ‫‬‫‪4,978‬‬ ‫‪18,444‬‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫לחברה שומות סופיות עד וכולל שנת המס ‪.2007‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬לחלק מהחברות שאוחדו שומות סופיות עד וכולל לשנת המס ‪ ,2010‬ולחלק טרם הוצאו שומות מס סופיות‬ ‫מאז תחילת פעילותן‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫החברה מצויה בימים אלו בדיונים עם רשות המיסים בעניין שומות המס בגין השנים ‪ .2008-2010‬במסגרת דיונים‬ ‫אלה העלתה רשות המיסים טענות ביחס למספר נושאים‪ ,‬ובכלל זאת‪ ,‬נדונה עמדת מס הכנסה בנוגע לחיוב במס‬ ‫חברות בגין חלוקות דיבידנד מרווחי שערוך‪ ,‬לאופן חישוב רווח הון ממכירת נכס בחו"ל בהתאם להחלטת מיסוי‬ ‫בהסכם שניתנה לחברה בעבר וכן ביחס להכרה בעלויות והוצאות מסוימות‪.‬‬ ‫ביום ‪ 30‬בדצמבר ‪ 2012‬נמסרה לחברה מטעם פקיד השומה‪ ,‬שומה בצו לשנת ‪ 2007‬בגין חלוקת דיבידנד מרווחי‬ ‫שערוך‪ ,‬על חבות מס של כ‪ 40.5-‬מיליון ש"ח )כולל הפרשי הצמדה וריבית(‪.‬‬ ‫חשיפת המס המירבית מסתכמת בכ‪ 220 -‬מיליון ש"ח )בערכים נומינליים(‪ .‬בגין חלק מהנושאים הנידונים כללה‬ ‫הח ברה בדוחותיה הכספיים הפרשות מתאימות ובגין חלקם האחר לא נערכו הפרשות‪ ,‬כל זאת בהסתמך על חוות‬ ‫דעת של יועציה המשפטיים של החברה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫לקבוצה הפסדים לצרכי מס ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬בסך כולל של כ‪ 1,147 -‬מליוני ש"ח על פי הפירוט הבא‪:‬‬ ‫מיליוני ש"ח‬ ‫החברה‬ ‫חברות מאוחדות בישראל‬ ‫חברות מאוחדות באירופה )בעיקר ברומניה(‬ ‫‪229‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪909‬‬ ‫‪1,147‬‬ ‫חלק מההפסדים של חברות מאוחדות באירופה ניתנים לניצול בתוך תקופה עתידית מוגבלת או בהתקיים תנאים‬ ‫מסויימים‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬לקבוצה הפסדי הון לצרכי מס ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬בסך כולל של כ‪ 9 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫בחודש ינואר ‪ 2012‬קיבלה החברה הכלולה מחצית היובל בע"מ שומת מס ערך מוסף בגין השנים ‪ 2006‬עד וכולל‬ ‫שנת ‪ ,2010‬לפיה נדרשת החברה הכלולה לשלם תשלומי מע"מ נוספים בסך של כ‪ 8.3-‬מליוני ש"ח‪ .‬בעקבות‬ ‫הסכם פשרה אותו חתמה החברה עם רשויות מס ערך מוסף‪ ,‬שילמה החברה‪ ,‬לאחר תאריך הדוח על המצב‬ ‫הכספי סכום של כ‪ 5 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪59‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 28‬‬ ‫מסים על ההכנסה (המשך)‬ ‫ח‪.‬‬ ‫ההפרשים העיקריים בין המס התיאורטי על הרווח המדווח לפני מסים על הכנסה לבין סכום ההפרשה למסים כפי‬ ‫שנזקפה בשנת החשבון‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רווח לפני מסים על הכנסה‬ ‫שעור המס הסטטוטורי‬ ‫המס התיאורטי על הרווח )ההפסד( לשנה לפי דוח רווח‬ ‫והפסד‬ ‫סכומים בגינם לא נרשמו מסים נדחים‬ ‫הוצאות לא מותרות )הכנסות פטורות(‪ ,‬נטו‬ ‫השפעת שינוי בשיעור המס‬ ‫מסים בגין שנים קודמות‪ ,‬נטו‬ ‫הבדלים בהגדרת נכסים‬ ‫בגין חלק החברה בהפסדי )ברווחי( חברות כלולות‬ ‫הפרש בשיעורי המס החל על הכנסות חברות מאוחדות‬ ‫הממוקמות בתחומי שיפוט אחרים‬ ‫אחרות‬ ‫הוצאות מס שנרשמו בדוחות הכספיים‬ ‫*‬ ‫‪43,544‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪* 97,134‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫‪* 36,264‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪10,886‬‬ ‫‪23,312‬‬ ‫‪9,066‬‬ ‫‪50,745‬‬ ‫‪1,600‬‬ ‫‪24,716‬‬ ‫‪1,204‬‬ ‫)‪(8,548‬‬ ‫‪3,408‬‬ ‫‪8,233‬‬ ‫)‪(12,492‬‬ ‫‪18,312‬‬ ‫‪1,294‬‬ ‫‪52,426‬‬ ‫)‪* (8,712‬‬ ‫‪23,938‬‬ ‫)‪(69‬‬ ‫‬‫‪4,978‬‬ ‫‬‫)‪* (26,815‬‬ ‫)‪(4,400‬‬ ‫)‪(194‬‬ ‫‪68,531‬‬ ‫‪13,127‬‬ ‫‪4,318‬‬ ‫‪76,506‬‬ ‫‪2,313‬‬ ‫‪5,033‬‬ ‫‪9,378‬‬ ‫‪79,417‬‬ ‫‪99,818‬‬ ‫‪18,444‬‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‪.‬‬ ‫‪60‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 28‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫מסים על ההכנסה (המשך)‬ ‫מיסים נדחים‪:‬‬ ‫הרכב נכסי )התחייבויות( מס נדחה‪ ,‬מפורטים להלן ‪-‬‬ ‫נדל"ן‬ ‫להשקעה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2010‬‬ ‫הוכר ברווח והפסד‬ ‫הוכר בהון )א(‬ ‫הפרשי תרגום‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2010‬‬ ‫הוכר ברווח והפסד‬ ‫השפעת השינוי בשיעור המס )ראה סעיף א'(‬ ‫הוכר בהון )ב(‬ ‫הפרשי תרגום‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫הוכר ברווח והפסד‬ ‫השפעת השינוי בשיעור המס‬ ‫רכישות‪/‬מימושים‬ ‫הוכר בהון )ג(‬ ‫הפרשי תרגום‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫)‪(284,037‬‬ ‫)‪* (27,002‬‬ ‫‬‫‪31,368‬‬ ‫)‪(279,671‬‬ ‫)‪* (42,017‬‬ ‫)‪(31,014‬‬ ‫‬‫‪8,368‬‬ ‫)‪(344,334‬‬ ‫)‪(46,097‬‬ ‫)‪(24,716‬‬ ‫)‪(11,808‬‬ ‫‬‫‪1,347‬‬ ‫)‪(425,608‬‬ ‫מלאי‬ ‫בניינים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)‪(12,748‬‬ ‫‪12,113‬‬ ‫‬‫‪737‬‬ ‫‪102‬‬ ‫)‪(9,329‬‬ ‫‬‫‬‫‪206‬‬ ‫)‪(9,021‬‬ ‫‪6,248‬‬ ‫‬‫)‪(1,625‬‬ ‫‬‫)‪(11‬‬ ‫)‪(4,409‬‬ ‫הפסדים‬ ‫להעברה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪63,698‬‬ ‫‪* 22,869‬‬ ‫‪6,190‬‬ ‫)‪(7,667‬‬ ‫‪85,090‬‬ ‫‪* 27,476‬‬ ‫‪12,702‬‬ ‫‬‫)‪(15,140‬‬ ‫‪110,128‬‬ ‫)‪(184‬‬ ‫‬‫‪1,620‬‬ ‫‬‫)‪(213‬‬ ‫‪111,351‬‬ ‫הפרשים‬ ‫אחרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪22,001‬‬ ‫)‪(11,691‬‬ ‫)‪(6,835‬‬ ‫)‪(2,433‬‬ ‫‪1,042‬‬ ‫‪3,874‬‬ ‫‬‫‪4,276‬‬ ‫)‪(678‬‬ ‫‪8,514‬‬ ‫)‪(7,673‬‬ ‫‬‫‬‫‪4,162‬‬ ‫)‪(331‬‬ ‫‪4,672‬‬ ‫סך הכל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)‪(211,086‬‬ ‫)‪* (3,711‬‬ ‫)‪(645‬‬ ‫‪22,005‬‬ ‫)‪(193,437‬‬ ‫)‪* (19,996‬‬ ‫)‪(18,312‬‬ ‫‪4,276‬‬ ‫)‪(7,244‬‬ ‫)‪(234,713‬‬ ‫)‪(47,706‬‬ ‫)‪(24,716‬‬ ‫)‪(11,813‬‬ ‫‪4,162‬‬ ‫‪792‬‬ ‫)‪(313,994‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫לקבוצה נכסי מסים נדחים בגין הפסדים להעברה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬בסך כולל של כ‪ 111 -‬מליוני ש"ח על פי הפירוט הבא‪:‬‬ ‫מיליוני ש"ח‬ ‫‪44‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪66‬‬ ‫‪111‬‬ ‫החברה‬ ‫חברה מוחזקת בישראל‬ ‫חברות מוחזקות באירופה )בעיקר ברומניה‪ ,‬וצ'כיה(‬ ‫)א(‬ ‫המיסים הנדחים אשר הוכרו ישירות להון בשנת ‪ ,2010‬הינם עתודת מס בסך של ‪ 6,835‬אלפי ש"ח בגין עסקאות גידור‬ ‫תזרימי מזומנים אשר נרשמו ישירות בקרן הון מגידור תזרימי מזומנים‪ ,‬ומאידך נכס מס בסך של ‪ 6,190‬אלפי ש"ח בגין‬ ‫קרן הון מהפרשי תרגום של פעילויות חוץ‪.‬‬ ‫)ב(‬ ‫המיסים הנדחים אשר הוכרו ישירות להון בשנת ‪ ,2011‬הינם נכס מס בסך של ‪ 4,276‬אלפי ש"ח בגין עסקאות גידור‬ ‫תזרימי מזומנים אשר נרשמו ישירות בקרן הון מגידור תזרימי מזומנים‪.‬‬ ‫)ג(‬ ‫המיסים הנדחים אשר הוכרו ישירות להון בשנת ‪ ,2012‬הינם נכס מס בסך של ‪ 4,162‬אלפי ש"ח בגין עסקאות גידור‬ ‫תזרימי מזומנים אשר נרשמו ישירות בקרן הון מגידור תזרימי מזומנים‪.‬‬ ‫‪61‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 29‬‬ ‫רווח (הפסד) למניה‬ ‫א‪.‬‬ ‫רווח בסיסי למניה‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)הפסד( רווח נקי מיוחס לבעלי המניות הרגילות‬ ‫)‪(27,057‬‬ ‫מחולק ב‪-‬‬ ‫ממוצע משוקלל של מספר המניות הרגילות הקיימות‬ ‫במחזור )אלפי מניות(‬ ‫ממוצע משוקלל של מספר המניות הרגילות )באלפים(‪:‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‬ ‫הנפקת מניות‬ ‫ממוצע משוקלל של מספר המניות הרגילות ששימשו לצורך‬ ‫חישוב רווח בסיסי למניה‬ ‫*‬ ‫ב‪.‬‬ ‫)‪* (2,380‬‬ ‫‪* 21,763‬‬ ‫‪28,458‬‬ ‫‪28,458‬‬ ‫‪25,676‬‬ ‫‪28,458‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪28,458‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪20,029‬‬ ‫‪5,647‬‬ ‫‪28,458‬‬ ‫‪28,458‬‬ ‫‪25,676‬‬ ‫הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א(‬ ‫מכשירים שיכולים פוטנציאלית לדלל בעתיד את הרווח הבסיסי למניה‪ ,‬אך לא נכללו בחישוב הרווח המדולל למניה‬ ‫מאחר והשפעתם הייתה אנטי מדללת‪:‬‬ ‫בשנת ‪ 2010‬לא היו לחברה מכשירים מדללים‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011‬הונפקו כתבי אופציה במסגרת הסדרי תשלום מבוסס מניות בסך של‬ ‫כ‪ 249,010 -‬אופציות הניתנות למימוש ל‪ 249,010 -‬מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת‪.‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ 2012‬חולטו ‪ 71,146‬אופציות‪ ,‬כך שהחל מאותו מועד נותרו ‪ 177,864‬אופציות הניתנות למימוש‬ ‫ל‪ 177,864 -‬מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת‪.‬‬ ‫ביאור ‪- 30‬‬ ‫רכישה ומכירה של חברות בנות וזכויות שאינן מקנות שליטה‬ ‫א‪.‬‬ ‫בחודש יולי ‪ 2012‬חתמה אפי אירופה על הסכם )להלן‪" :‬ההסכם"( עם תאגיד זר )להלן‪" :‬הרוכש"( בעניין מכירתן‬ ‫לרוכש של כל זכויות אפי אירופה בחברה‪-‬בת צ'כית בבעלותה המלאה‪ ,‬המחזיקה בקרקע בשכונת ווקוביצה‬ ‫בפראג בה מתוכננת הקמתו של פרויקט מגורים )להלן‪" :‬הפרויקט" ו‪"-‬חברת הפרויקט"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬וזאת כנגד‬ ‫תשלום כולל בסך של ‪ 100‬מיליון קרונות צ'כיות )כ‪ 4-‬מיליון אירו( )להלן‪" :‬התמורה"(‪.‬‬ ‫כאמור‪ ,‬מיד עם השלמת העסקה הועברו לרוכש כל המניות בחברת הפרויקט ומאותו יום חברת הפרויקט אינה‬ ‫מאוחדת עוד בדוחות הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫להלן פרטים בדבר שוויים של הנכסים שמומשו כפי שנרשמו בספרי החברה נכון למועד השלמת העסקה הנ"ל‪:‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪20,858‬‬ ‫)‪(15,365‬‬ ‫‪5,493‬‬ ‫)‪(1,582‬‬ ‫‪3,911‬‬ ‫נכסים נטו שנמכרו‬ ‫רישום יתרות חייבים לזמן קצר‬ ‫הפסד הון ממימוש המניות‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מהמימוש‬ ‫‪62‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 30‬‬ ‫רכישה ומכירה של חברות בנות וזכויות שאינן מקנות שליטה (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫במהלך שנת החשבון חתמה אפי אירופה על הסכם עם נציג בעלי המניות בשתי חברות שבידיהן ‪ 30%‬מזכויות‬ ‫הבעלות בארבע חברות גרמניות המחזיקות ב‪ 32-‬נכסי נדל"ן מניב ברחבי גרמניה )להלן‪" :‬המוכרים"‪" ,‬שותפות‬ ‫המיעוט" ו‪"-‬תיק הנכסים"‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬בהתאם להוראות הסכם זה רכשה אפי אירופה מן המוכרים את מלוא‬ ‫אחזקותיהם בשותפות המיעוט בתמורה לסך של ‪ 800‬אלף אירו‪ .‬בעקבות עסקה זו עלה שיעור אחזקתה‬ ‫האפקטיבי )הכלכלי( של אפי אירופה בתיק הנכסים מ‪ 49%-‬ל‪.79%-‬‬ ‫במידה והרכישה היתה מתבצעת ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2012‬החברה מעריכה כי ההכנסות מהשכרת והפעלת נכסים‬ ‫היו גדלות בסך של כ‪ 35,256 -‬אלפי ש"ח וסך ההפסד לשנה היה ללא שינוי‪.‬‬ ‫להלן פרטים בדבר שוויים של הנכסים וההתחייבויות שנכללו לראשונה בספרי החברה נכון לתאריך הדוח על‬ ‫המצב הכספי‪:‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,309‬‬ ‫‪3,725‬‬ ‫‪480,349‬‬ ‫)‪(8,306‬‬ ‫)‪(400,310‬‬ ‫)‪(10,117‬‬ ‫)‪(7,536‬‬ ‫)‪(531‬‬ ‫‪58,583‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫ספקים זכאים ויתרות זכות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫התחייבות מיסים נדחים‬ ‫התחייבויות אחרות לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫נכסים נטו שנרכשו‬ ‫זרימת מזומנים נטו ברכישה‪:‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫עלות הרכישה‬ ‫מזומנים שנרכשו‬ ‫סה"כ מזומנים שהוצאו ברכישה‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫)‪(3,955‬‬ ‫‪1,309‬‬ ‫)‪(2,646‬‬ ‫במהלך חודש נובמבר ‪ 2012‬חתמה אפי אירופה על הסכם לרכישת יתרת המניות )‪ (37%‬בחברה‪-‬בת צ'כית‬ ‫שבבעלותה בנייני משרדים בפראג‪ ,‬בשטח כולל להשכרה של כ‪ 4,918-‬מ"ר‪ ,‬המכונים בשם " ‪Evropska‬‬ ‫‪) "Business Center‬להלן ‪" -‬החברה הבת"(‪ ,‬וזאת בתמורה לסך של כ‪ 950-‬אלף אירו‪ .‬סך של ‪ 431‬אלפי יורו‬ ‫שולמו במהלך חודש נובמבר והיתרה תשולם בחודש מרץ ‪ .2013‬עם השלמת העסקה תחזיק אפי אירופה ב‪-‬‬ ‫‪ 100%‬מזכויות הבעלות בחברה הבת‪.‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים‬ ‫א‪.‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫כנגד חברה שאוחדה בעבר‪ ,‬ומומשה בשנת ‪ ,2009‬תלויות מספר תביעות בגין התקופה שקדמה למכירת‬ ‫אותה החברה‪ .‬על פי ההסכם שבין החברה לבין רוכשי החברה שאוחדה בעבר‪ ,‬החברה תישא בהוצאות‪,‬‬ ‫אם יהיו כאלה בגין אותן תביעות בהתאם לחלקה באותה חברה ‪.73.4% -‬‬ ‫במסגרת זו היו קיימות תביעות לביצוע תיקונים בבניינים שהוקמו על ידי החברה שאוחדה בעבר ואשר נכון‬ ‫לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬החברה פעלה להשלמת התיקונים הנדרשים בהם‪ .‬סך התביעות הקיימות‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינו כ‪ 4 -‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪63‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫א‪.‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)2‬‬ ‫ביום ‪ 26‬ביוני ‪ 2011‬הגיש צד ג' עימו מתנהלת עסקת קומבינציה תביעה בסדר דין מקוצר כנגד החברה‬ ‫וכנגד חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ )כערבה לחיובי החברה( )"הנתבעות"( בסך של כ‪ 3-‬מיליון‬ ‫ש"ח‪ ,‬בקשר עם הסכם קומבינציה משנת ‪.1994‬‬ ‫לטענת צד ג'‪ ,‬החברה ביצעה עבודות גמר בחסר בסך של כ‪ 2.28-‬מיליון ש"ח‪ ,‬כאשר חלקה של התובעת‬ ‫הינו כ‪ 843-‬אלפי ש"ח‪ .‬לטענתה בהתאם לחישוב זה‪ ,‬ובצירוף סכומים ששילמה בהתאם לפסק הבורר‪,‬‬ ‫היא שילמה לחברה ביתר בעבור ההתאמות שבוצעו מעל העלות הבסיסית סך של כ‪ 1.82-‬מיליון ש"ח‪,‬‬ ‫ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מגיעה התביעה לסך של כ‪ 3-‬מיליון ש"ח )כולל מע"מ(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 31‬באוקטובר ‪ 2011‬הגישה החברה כתב בקשת רשות להגן מטעמה‪ ,‬במסגרתו נטען על ידי‬ ‫החברה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי חל מעשה בי‪-‬דין והתיישנות על מרבית מרכיבי התביעה‪ .‬בנוסף‪ ,‬נטען על ידי‬ ‫החברה כי היא לא התחייבה להשיב לתובעת כספים מקום בו לא יבוצעו התאמות העולות לכדי עלות‬ ‫המפרט הבסיסי לו התחייבה בהסכם הקומבינציה שבין הצדדים‪ ,‬וכי באשר למושכרים אשר לא חל מעשה‬ ‫בי‪-‬דין ו‪/‬או התיישנות בגינן‪ ,‬הרי שיש לקזז מכל סכום שייקבע סך של כ‪ 4.6-‬מיליון ש"ח‪ ,‬שהינו בגין המע"מ‬ ‫על רכיב הריבית וההצמדה של ההלוואה שלא שולם על ידי התובעת בהתאם לפסק הבורר‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬ביום ‪ 26‬ביוני ‪ 2011‬הגיש אותו צד ג' תביעה נוספת כנגד הנתבעות‪ ,‬בסך של כ‪ 3-‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫לטענת התובעת על החברה להמשיך ולשלם את הפיצוי החודשי שנפסק בפסק הבורר )בסך של כ‪950-‬‬ ‫אלפי ש"ח(‪ ,‬כי על החברה לשלם לה הפרשי עלויות בגין התאמות בבניין השני )בסך של כ‪ 816-‬אלפי‬ ‫ש"ח(‪ ,‬וכי על החברה להגדיל את סכום הפיצוי שנפסק על ידי הבורר כאמור‪ ,‬לנוכח ההפרש בין השטחים‬ ‫שעל יסודם הוגשה התביעה לבורר‪ ,‬ושעל יסודם נתבע ונקבע הפיצוי עקב העיכוב בבניית הבנין השני‪ ,‬לבין‬ ‫השטחים בפועל )בסך של כ‪ 1.02-‬מיליון ש"ח(‪.‬‬ ‫לחברה טענות הגנה כנגד כל אחד מרכיבי התביעה כמפורט לעיל‪ ,‬לרבות טענה בדבר מעשה בי דין ומיצוי‬ ‫עילה‪.‬‬ ‫בהתאם להסכמת הצדדים‪ ,‬נושא ההתאמות יועבר לגישור בפני בורר שהוסכם ביניהם ובמידה והגישור לא‬ ‫יצלח‪ ,‬יועבר המשך בירור הנושא במסגרת בוררות בפניו‪.‬‬ ‫ביום ‪ 25‬בינואר ‪ 2012‬הוגשה כנגד החברה תביעה כספית נוספת בפני בורר שהוסכם בין הצדדים על סך‬ ‫של ‪ 4.65‬מיליון ש"ח‪ .‬כתב התביעה כולל מספר ראשי נזק אשר בעיקר הינם בגין התחשבנות בדבר דמי‬ ‫שכירות והוצאות שונות‪.‬‬ ‫ביום ‪ 5‬בפברואר ‪ 2012‬הוגשה כנגד החברה תביעה כספית נוספת בפני אותו בורר בדבר חיוב החברה‬ ‫בפיצוי כספי בגין חלקה בשווי שטחים שלטענת התובעים היתה אמורה לבנות ולא בנתה בפועל בסך‬ ‫הנאמד על ידי התובעים בכ‪ 18 -‬מיליון ש"ח‪ .‬כמו כן‪ ,‬התובעים עותרים לפיצוי נוסף בסך של כ‪ 4 -‬מיליון‬ ‫ש"ח נוספים כפיצוי באיחור בניית הבניין השני‪ .‬החברה הגישה כתב הגנה בו היא דוחה את טענות‬ ‫התובעים‪.‬‬ ‫בהסתמך על חוות דעת יועצים משפטיים‪ ,‬נכללה הפרשה מתאימה בדוחות הכספיים בגין תביעות אלו‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫כנגד עסקה משותפת המוחזקת על ידי חברה מאוחדת בשיעור של ‪ ,40%‬תלויה תביעה בקשר לנזקים‬ ‫אשר נגרמו לשוכר‪ .‬כחלק מהסכם מכירת הפרוייקט כאמור בביאור ‪.7‬ד' סיכמה העסקה המשותפת על‬ ‫תשלום והסדרת תביעה זו‪ .‬חלק החברה המאוחדת בתשלום הינו סך של ‪ 1.1‬מיליון ש"ח אשר נכללו‬ ‫כהפרשה בדוחות הכספיים לשנת ‪ 2012‬ושולמו לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫לחברה טרם ניתנה תעודת גמר למגדל אפריקה ישראל בתל‪-‬אביב‪ .‬במסגרת מכירת נכס זה‪ ,‬התחייבה‬ ‫החברה להסדיר נושא זה‪ .‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬לא צפויה להיות לכך השפעה מהותית‪ ,‬אם בכלל‪ ,‬על‬ ‫החברה‪.‬‬ ‫‪64‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫א‪.‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)5‬‬ ‫בחודש ינואר ‪ 2008‬הוגשה תביעה כנגד חברה שהייתה באותו מועד מאוחדת )ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪- 2012‬‬ ‫כלולה( ע"ס כ‪ 5-‬מיליון ש"ח‪ ,‬בטענה כי החברה המאוחדת יצרה כלפי התובעת מצג שווא בקשר עם‬ ‫עניינים שונים ובייחוד לגבי מקומות חניה וקיומם של שרותי הסעדה בבנין‪ .‬החברה המאוחדת הגישה כתב‬ ‫הגנה וכמו כן הגישה כתב תביעה שכנגד ע"ס כ‪ 1.1-‬מיליון ש"ח בגין הפרת הסכם השכירות ואי תשלום‬ ‫דמי שכירות‪ .‬במהלך תקופת החשבון נדחתה התביעה והתקבלה התביעה שכנגד‪ .‬החברה לא צופה לקבל‬ ‫סכום מהותי בגין תביעה זו‪.‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫תביעה הוגשה כנגד חברה מוחזקת בסרביה על סך ‪ 875‬אלפי אירו במסגרת הסכם מחודש מרץ ‪.2004‬‬ ‫בתגובה לתביעה טענה החברה המוחזקת כי התשלום הנ"ל הותנה במספר תנאים אשר לא התמלאו על‪-‬‬ ‫ידי התובעים‪ ,‬וכתוצאה מכך הסכום המגיע לתובעים נמוך באופן ניכר‪ .‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬בהתבסס‬ ‫על יועציה המשפטיים סיכויי התביעה נמוכים‪ .‬לא בוצעה הפרשה בדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫(‪)7‬‬ ‫ביום ‪ 12‬בינואר ‪ 2010‬הגיש צד ג' תביעה כספית על סך של ‪ 3,708‬אלפי ש"ח‪ .‬בתביעה נטען כי בעת‬ ‫שרכש אותו צד ג' מהחברה חלק בבנין לשימור המצוי במתחם מגדל אפריקה ישראל‪ ,‬שימרה לעצמה‬ ‫החברה זכויות בניה עתידיות בגין הנכס‪ .‬לחברה טענות כנגד טענות המערערת‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬לבקשת‬ ‫החברה‪ ,‬בית המשפט דחה את תביעת המערערת על הסף מחמת התיישנות‪ .‬במהלך שנת ‪ 2011‬הגיש‬ ‫צד ג' ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום ‪ 1‬במרץ ‪.2011‬‬ ‫מאחר ומדובר בשאלה התלויה באופן מובהק בפרשנות בית המשפט העליון את השאלות המשפטיות‬ ‫העולות מפסק הדין‪ ,‬לא ניתן בשלב זה להעריך את סיכויי קבלתו של הערעור ולפיכך לא בוצעה הפרשה‬ ‫בדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫(‪)8‬‬ ‫בשנת ‪ 2011‬הוגשה תביעה כספית על סך של ‪ 4,691‬אלפי ש"ח נגד החברה‪ ,‬במסגרתה טוענת התובעת‬ ‫כי הנתבעת ביטלה עימה את ההתקשרות בקשר לביצוע פרויקט בנייה של תוספת קומות למגדל הידוע‬ ‫כ"בית אפריקה"‪ ,‬המצוי ברחוב אחד העם בתל אביב‪ ,‬ומסרה את השלמת הפרויקט לידי חברה אחרת‪.‬‬ ‫החברה הגישה בחודש נובמבר ‪ 2012‬כתב ההגנה‪ .‬מאחר ומדובר בשלב מקדמי‪ ,‬קיים קושי להעריך את‬ ‫סיכויי התביעה להתקבל ולפיכך לא בוצעה הפרשה בדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫(‪)9‬‬ ‫בתקופת החשבון הוגשה בקשה להגשת תביעה ייצוגית ע"ס כ‪ 3.7 -‬מליון ש"ח כנגד מחצבות חיפה בע"מ‬ ‫)חברה כלולה של החברה(‪ ,‬שהינה הבעלים של פרוייקט הסיטי סנטר בחיפה‪ ,‬בטענה כי עליה לספק‬ ‫מקומות חניה בחינם לנכים‪ .‬לדעת יועציה המשפטיים של החברה‪ ,‬אין למחצבות חיפה חשיפה מהותית‬ ‫בגין תביעה זו‪.‬‬ ‫(‪)10‬‬ ‫בחברות מאוחדות קיימות התחייבויות תלויות במסגרת מקובלת של אחריות לטיב בנייה לדירות שהושלמו‬ ‫ונמסרו לדיירים וזאת בהתאם לחוקי מכר דירות באותן מדינות‪.‬‬ ‫(‪)11‬‬ ‫בדצמבר ‪ ,2011‬החליטה האסיפה הכללית של החברה )לאחר שהתקבל אישורם של וועדת הביקורת ושל‬ ‫דירקטוריון החברה( לאשר מתן התחייבות מראש לשיפוי‪ ,‬על ידי החברה לדירקטורים ונושאי משרה‬ ‫אחרים של החברה )כהגדרת המונח "נושא משרה" בחוק החברות‪ ,‬ולרבות מזכיר החברה‪ ,‬החשב‬ ‫והמבקר הפנימי‪ ,‬ולרבות כל ממלא תפקיד אחר שהחברה תחליט להוציא לו כתב שיפוי לאירועים מכוח‬ ‫החלטת השיפוי לאירועים האמורה( בקשר עם אירועים מסוימים הצפויים לדעת הדירקטוריון לאור פעילות‬ ‫החברה בפועל‪ ,‬ובלבד שסך כל סכומי השיפוי שתשלם החברה‪ ,‬במצטבר‪ ,‬לכל הזכאים לשיפוי‪ ,‬על פי כל‬ ‫כתבי השיפוי לאירועים שיוצאו להם על פי החלטה זו‪ ,‬ועל פי כל כתב שיפוי שהוציאה החברה בעבר ו‪/‬או‬ ‫שתוציא בעתיד )ובכלל זאת‪ ,‬להסרת ספק‪ ,‬כתב שיפוי בקשר עם תשקיף ‪ 2004‬וכתב שיפוי לאירועים‬ ‫מחודש ינואר ‪ ,(2010‬לא יעלה על ‪ 25%‬מהונה העצמי של החברה )ההון המיוחס לבעלי הזכויות ההוניות‬ ‫של החברה( על פי דוחותיה הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה‪ ,‬שפורסמו לאחרונה לפני מועד‬ ‫תשלום סכום השיפוי בפועל‪ ,‬והכל בהתאם לתנאי השיפוי המפורטים בכתב השיפוי לאירועים‪ ,‬אשר יעמוד‬ ‫בתוקפו לתקופה של ‪ 5‬שנים ממועד הענקתו‪.‬‬ ‫‪65‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫התקשרויות מהותיות‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫בחודש דצמבר ‪ 2010‬התקשרה החברה בהסכם ניהול חדש עם אפריקה ישראל ו‪/‬או באמצעות חברות בת‬ ‫שלה )להלן‪ ,‬ביחד‪" :‬קבוצת אפריקה ישראל"(‪ ,‬כמפורט להלן‪ .‬הסכם זה אושר על ידי ועדת הביקורת ועל‬ ‫ידי דירקטוריון החברה ביום ‪ 28‬בדצמבר ‪ 2010‬ואושר על ידי האסיפה הכללית של החברה בהתאם‬ ‫להוראות סעיף ‪ 275‬לחוק החברות ביום ‪ 14‬בפברואר ‪.2011‬‬ ‫להלן עיקרי הסכם זה‪:‬‬ ‫)א(‬ ‫תיאור ההסכם למתן שירותי ניהול‬ ‫אפריקה ישראל תעניק לחברה בעצמה ו‪/‬או באמצעות חברות בת שלה ונושאי משרה במי מהן‪) ,‬א(‬ ‫שירותי מנהל כללי וייעוץ ניהולי שוטף למהלכים עסקיים שוטפים ואסטרטגיים‪) ,‬ב( שירותי‬ ‫דירקטורים )למעט דירקטורים חיצוניים( לחברה ו‪/‬או לחברות בת של החברה שמניותיהן נסחרות‬ ‫בבורסה לניירות ערך בארץ או בחו"ל וכן )ג( שירותים נוספים ‪.‬‬ ‫)ב(‬ ‫התמורה‬ ‫בתמורה למתן שירותי הניהול‪ ,‬תשלם החברה לאפריקה ישראל תשלום רבעוני בסכום כולל השווה‬ ‫ל‪ 187,500-‬ש"ח‪ ,‬צמוד לשיעור עלייתו של מדד המחירים לצרכן הידוע במועד התשלום לעומת‬ ‫מדד חודש ינואר ‪.2011‬‬ ‫בתמורה למתן שירותי הדירקטורים תשלם החברה לאפריקה השקעות‪ ,‬עבור כל דירקטור המכהן‬ ‫או שיכהן בחברה או בחברה בת ציבורית‪ ,‬שאינו דירקטור חיצוני )אך לא יותר מעבור חמישה )‪(5‬‬ ‫דירקטורים מכהנים בכל חברה(‪ ,‬את הסכומים כדלקמן‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫גמול שנתי‪.‬‬ ‫גמול השתתפות עבור כל ישיבה שישתתף בה הדירקטור‪.‬‬ ‫בתמורה למתן השירותים הנוספים‪ ,‬תשלם החברה לאפריקה השקעות תשלום רבעוני בסכום כולל‬ ‫השווה ל‪ 523,000-‬ש"ח צמוד לשיעור עלייתו של המדד הידוע במועד התשלום לעומת מדד חודש‬ ‫ינואר ‪.2011‬‬ ‫)ג(‬ ‫תקופת הסכם הניהול ‪-‬‬ ‫בכפוף לקבלת אישור האסיפה הכללית של החברה בהתאם להוראות סעיף ‪ 275‬לחוק החברות‪,‬‬ ‫התשנ"ט‪) 1999-‬להלן ‪ -‬חוק החברות(‪ ,‬הסכם זה נכנס לתוקפו החל ביום ‪ 1‬בינואר ‪) 2011‬להלן ‪-‬‬ ‫"מועד כניסת התוקף"(‪.‬‬ ‫הסכם זה יעמוד בתוקפו למשך תקופה של ‪ 3‬שנים‪ ,‬החל ממועד הכניסה לתוקף‪ ,‬כאשר בתום‬ ‫התקופה יתחדש ההסכם לתקופות נוספות‪ ,‬בנות שנתיים כל אחת‪ ,‬או תקופה אחרת שהוסכם בין‬ ‫הצדדים‪ ,‬אשר לא תעלה על שנתיים‪ ,‬ובכפוף לקבלת אישור האסיפה הכללית של החברה‪ ,‬בהתאם‬ ‫להוראות סעיף ‪ 275‬לחוק החברות‪ .‬החברה תפעל מבעוד מועד לקבלת אישור האורגנים‬ ‫הרלוונטיים להארכת ההסכם‪.‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫חברה כלולה ‪ -‬מחצית היובל בע"מ )להלן ‪ -‬מחצית היובל"( זכתה במכרז לחכירת קרקע בתל אביב‬ ‫)חכירה ממינהל מקרקעי ישראל ל‪ 49 -‬שנים עם זכות הארכה ל‪ 49 -‬שנים נוספות( עליה הקימה מבנה‬ ‫משרדים בשטח של כ‪ 44,700-‬מ"ר‪ ,‬חניון בשטח המיועד לכ‪ 1,000-‬מקומות חניה ושטחי מסחר בשטח‬ ‫של כ‪ 6,000-‬מ"ר במגדל בן ‪ 25‬קומות )להלן ‪ -‬הפרוייקט(‪.‬‬ ‫מבנה המשרדים הנ"ל וחלק מהחניון משמשים כקרית הממשלה המחוזית והושכרו למדינה לתקופה של‬ ‫‪ 20‬שנה‪.‬‬ ‫‪66‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫התקשרויות מהותיות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)2‬‬ ‫(המשך)‬ ‫הסכם ההשכרה כאמור מהווה חלק בלתי נפרד מהעסקה אשר במסגרתה ניתנה למדינה האופציה לרכוש‬ ‫ממחצית היובל את המושכר בשלמות או בחלקים וזאת החל מתום השנה החמישית ועד לתום השנה‬ ‫התשע עשרה לתקופת השכירות‪ .‬תמורת הממכר הינה פונקציה של מרכיבים שונים המתייחסים לממכר‬ ‫על פי נוסחה שנקבעה בהסכם‪.‬‬ ‫בניית החניון הסתיימה במהלך שנת ‪.2012‬‬ ‫על פי הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל מינואר ‪ 1999‬תקופת הפיתוח היתה אמורה להסתיים בינואר‬ ‫‪ .2003‬על פי ההסכם‪ ,‬בתום שנה מתום תקופת הפיתוח ייחתם חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫מחצית היובל האריכה את הסכמי הפיתוח מפעם לפעם‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫התקשרויות בהסכמי חכירה‪:‬‬ ‫)א(‬ ‫לחברה התקשרות לחכירת קרקע המשמשת כפארק לתעשיות עתירות מדע בנס ציונה‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬חברה מאוחדת הפועלת בצ'כיה התקשרה בהסכם חכירה לזמן ארוך‪.‬‬ ‫)ב(‬ ‫דמי החכירה המינימליים לשלם )במאוחד( ב‪ 6-‬השנים הקרובות ואילך הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שנה ראשונה‬ ‫שנה שניה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫שנה חמישית‬ ‫שנה שישית ואילך‬ ‫)ג(‬ ‫‪8,691‬‬ ‫‪8,691‬‬ ‫‪8,691‬‬ ‫‪8,691‬‬ ‫‪8,691‬‬ ‫‪190,438‬‬ ‫‪233,893‬‬ ‫דמי החכירה המינימליים לקבל בגין חכירות תפעוליות )במאוחד( ב‪ 5-‬השנים הקרובות ואילך הינם‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪333,966‬‬ ‫שנה ראשונה‬ ‫‪266,704‬‬ ‫שנה שניה‬ ‫‪194,671‬‬ ‫שנה שלישית‬ ‫‪127,439‬‬ ‫שנה רביעית‬ ‫‪376,141‬‬ ‫שנה חמישית ואילך‬ ‫‪1,298,921‬‬ ‫‪67‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫התקשרויות מהותיות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)4‬‬ ‫בחודש מאי ‪ 2012‬אישר דירקטוריון החברה )לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת של החברה( את‬ ‫התקשרותה של ‪) S.C Veroskip Trading S.R.L.‬להלן‪ ,("Veroskip" :‬חברת בת של אפי אירופה‬ ‫בהסכם קבלנות עם חברת ‪) Danya Cebus Rom‬להלן‪" :‬דניה רום"(‪ ,‬שהינה חברה בת של דניה סיבוס‬ ‫בע"מ ‪ -‬חברה בת של בעלת השליטה בחברה )להלן‪" :‬הסכם הקבלנות"(‪ ,‬לפיו תבצע דניה רום‪ ,‬כקבלן‬ ‫ראשי‪ ,‬עבודות שלד‪ ,‬עבודות פלדה‪ ,‬עבודות איטום ועבודות הכנה אלקטרו מכאניות הדרושות לביצוע‬ ‫השלד לבניית קניון בעיר פלויישט שברומניה )להלן‪" :‬הקניון"(‪ ,‬בהיקף של כ‪ 51,000 -‬מ"ר‪ ,‬כנגד תמורה‬ ‫מוערכת בסך של כ‪ 15.62 -‬מיליון אירו בתוספת מע"מ על פי דין‪ ,‬ואשר תיקבע בהתאם למדידה סופית‬ ‫בפועל‪ ,‬על פי כתבי כמויות )להלן‪" :‬החלטת הקניון"(‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בחודש מאי ‪ 2012‬החליט דירקטוריון החברה )לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת של החברה(‬ ‫לאשר את התקשרותה של אפי אירופה עם דניה רום בהסכם הלוואה‪ ,‬לפיו תעמיד דניה רום לאפי אירופה‬ ‫מסגרת הלוואה בהיקף של עד ‪ 4.5‬מיליון אירו )להלן‪" :‬סכום ההלוואה"( בריבית קבועה של ‪ 8%‬לשנה‪.‬‬ ‫אפי אירופה תשתמש בסכום ההלוואה לצורך עמידה בהון העצמי המינימאלי הנדרש על ידי הבנק המלווה‬ ‫להקמת הקניון‪ ,‬וכן לצורך העמדת הלוואת בעלים ל‪ ,Veroskip -‬לצורך עמידתה של האחרונה‬ ‫בהתחייבויותיה על פי הסכם הקבלנות‪ ,‬לרבות לצורך מימון התשלומים המגיעים לדניה רום )להלן‪:‬‬ ‫"החלטת הההלוואה"(‪.‬‬ ‫פירעון ההלוואה יתבצע ב‪ 3 -‬תשלומים שנתיים‪ 55% .‬מהקרן ייפרעו בשנת ‪ 30% ,2014‬מהקרן ייפרעו‬ ‫בשנת ‪ 2015‬ויתרת ‪ 15%‬מהקרן ייפרעו בשנת ‪.2016‬‬ ‫בחודש יולי ‪ 2012‬קיבלו החלטת הקניון והחלטת ההלוואה את אישורה של האסיפה הכללית של החברה‪.‬‬ ‫יצויין‪ ,‬כי בחודש מאי ‪ 2012‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת של החברה‪ ,‬את‬ ‫התקשרות ‪ Veroskip‬עם דניה רום בהסכם נפרד לביצוע עבודות ביסוס בקשר עם הקניון‪.‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫בחודש מאי ‪ 2011‬אישרה האסיפה הכללית של החברה את התקשרותה של ‪,ROI Management SRL‬‬ ‫חברה הרשומה ברומניה שהינה בבעלותה ובשליטתה )בעקיפין( המלאות של החברה )להלן‪" :‬חברת‬ ‫הפרויקט ברומניה"(‪ ,‬עם ‪ ,Danya Cebus Rom SRL‬חברה בת הרשומה ברומניה )להלן‪" :‬דניה רום"(‬ ‫שהינה בבעלותה ובשליטתה המלאות )בעקיפין( של דניה‪ ,‬בהסכם לביצוע עבודות קבלנות להקמתו של‬ ‫בניין המשרדים הראשון בפרויקט "אפי ביזנס פארק" בבוקרשט‪ ,‬רומניה )להלן‪" :‬הסכם רומניה" ו"הבניין‬ ‫בקוטרוצ'ן"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬בתמורה לסך של כ‪ 6.175-‬מיליון אירו )בתוספת מע"מ‪ ,‬על פי הדין הרומני‪ ,‬ככל‬ ‫שיחול( )להלן‪" :‬התמורה"( וכן בתמורה לתשלום נוסף עבור עבודות וניהול העבודות שיבוצעו על ידי קבלני‬ ‫משנה‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬אישרה האסיפה הכללית של החברה את התקשרותה של אפי אירופה‪ ,‬שהינה חברת האם של‬ ‫חברת הפרויקט ברומניה‪ ,‬עם דניה רום בהסכם הלוואה לפיו תעמיד דניה רום לאפי אירופה מסגרת‬ ‫הלוואה בהיקף של עד ‪ 4.5‬מיליון אירו‪ ,‬לצורך העמדתו של סכום זה על ידי אפי אירופה לרשותה של‬ ‫חברת הפרויקט ברומניה באופן שיאפשר לה לממן את התשלומים לדניה רום להקמת הבניין בקוטרוצ'ן‪.‬‬ ‫סכום ההלוואה יישא ריבית שנתית בשיעור של "יוריבור" )לתקופה של שלושה חודשים( בתוספת ‪6.6%‬‬ ‫)להלן‪" :‬הסכם ההלוואה"(‪ .‬ההלוואה תיפרע לדניה רום בתשעה תשלומים שישולמו מידי רבעון ותפרע‬ ‫במלואה עד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2015‬‬ ‫כבטוחה להתחייבויותיה של אפי אירופה על פי הסכם ההלוואה‪ ,‬המחתה אפי אירופה לטובת דניה רום את‬ ‫כל זכויותיה של אפי אירופה לקבלת כספים מחברת הפרויקט ברומניה‪.‬‬ ‫‪68‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ב‪.‬‬ ‫התקשרויות מהותיות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)6‬‬ ‫בחודש יולי ‪ 2012‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת בישיבתה מאותו‬ ‫יום‪ ,‬את עקרונות ההתקשרות של החברה במזכר עקרונות להסכם קבלנות עם דניה סיבוס )להלן‪" :‬מזכר‬ ‫העקרונות"(‪ ,‬לפיו תשמש דניה סיבוס כקבלן הביצוע לעבודות התכנון וההקמה של חניון ציבורי בתל אביב‪,‬‬ ‫וכן לביצוע עבודות נוספות‪ ,‬והכל לצורך השתתפות אפשרית של החברה בהליכי מכרז לתכנון‪ ,‬הקמה‪,‬‬ ‫הפעלה ומסירה של הנכס האמור )להלן‪" :‬המכרז" ו‪" -‬הסכם הקבלנות"‪ ,‬בהתאמה(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 20‬בדצמבר ‪ 2012‬קיבלה החברה הודעה על זכייתה במכרז לתכנון‪ ,‬הקמה‪ ,‬הפעלה ומסירה של‬ ‫החניון הציבורי‪ ,‬והכל כמפורט להלן‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫הפרויקט נשוא המכרז הינו תכנון‪ ,‬הקמה והפעלה בשיטת ‪ DBOT‬של חניון ציבורי תת קרקעי בן‬ ‫ארבעה מפלסים‪ ,‬אשר יכלול כחמש מאות וארבעים מקומות חניה )לעיל ולהלן‪" :‬החניון"(‪ ,‬ברחוב‬ ‫הברזל בתל אביב ‪ -‬יפו במקרקעין אשר בבעלות עיריית תל אביב ‪ -‬יפו )להלן‪" :‬העירייה"(‪ ,‬וכן‬ ‫לביצוע עבודות גינון‪ ,‬פיתוח רחבות ושבילים‪ ,‬תאורה‪ ,‬מים והשקייה‪ ,‬ניקוז וריהוט גן בשטחי עבודות‬ ‫הפיתוח‪ ,‬בהתאם למפרט הנכלל במסמכי המכרז )להלן‪" :‬הפרויקט"(‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫תקופת החכירה של החניון הינה בת ‪ 227‬חודשים‪ ,‬זאת החל מהמועד המאוחר מבין‪ (1) :‬מועד‬ ‫קבלת אישור שר הפנים להסכם הקמת הפרויקט ו‪ (2) -‬מועד קבלת אישור שר האוצר להסכם‬ ‫הקמת הפרויקט; וכן לקבלת סכום השתתפות העירייה‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫העירייה תשתתף במימון עלות הפרויקט בסך של מיליון ש"ח )לעיל ולהלן‪" :‬סכום השתתפות‬ ‫העירייה"(‪ .‬סכום השתתפות העירייה הינו כפוף לקבלת אישורי גורמי העירייה‪ ,‬והוא ישולם לזוכה‬ ‫בתנאים ובמועדים הקבועים במכרז‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫תמורת הסכם הקבלנות הינה כ‪ 64 -‬מיליון ש"ח )בתוספת מע"מ(‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫בהתאם לתנאי המכרז‪ ,‬התקשרות החברה והעירייה בהסכם הקמת הפרויקט‪ ,‬כפופה לאישורם של‬ ‫שר האוצר ושר הפנים‪.‬‬ ‫ביום ‪ 26‬בדצמבר ‪ 2012‬אישר דירקטוריון החברה לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת בישיבתה‬ ‫מאותו היום‪ ,‬את התקשרותה של החברה בתוספת למזכר העקרונות )להלן‪" :‬התוספת"(‪ ,‬וזאת בשים לב‬ ‫לכך שהצדדים מעריכים שההסתברות לכך שאישור השרים לא יינתן נמוכה‪ ,‬ברצון אפריקה נכסים להתחיל‬ ‫בפעולות מוקדמות להקמת הפרויקט עוד קודם לקבלת אישור השרים‪ ,‬דבר שצפוי לגרום להקדמת‬ ‫תחילתה )ולהארכתה( של תקופת ההפעלה של הפרויקט‪ ,‬ובהתאם לכך‪ ,‬להגדלת תזרים ההכנסות ממנו‪.‬‬ ‫במסגרת התוספת נקבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי עד למועד האחרון המעודכן תחל דניה סיבוס בעבודות התכנון‬ ‫בפרויקט והוצאת ההיתרים הנדרשים לצורך הפרויקט‪ ,‬אשר אושרו מראש על ידי החברה )להלן‪" :‬העבודות‬ ‫המוקדמות"(‪ .‬בכל מקרה שבו לא ייחתם הסכם ההקמה ו‪/‬או יבוטל בנסיבות המפורטות במזכר העקרונות‪,‬‬ ‫לרבות בשל אי קבלת אישור השרים‪ ,‬תשלם החברה לדניה סיבוס תמורה בגובה ההוצאות ישירות‬ ‫הכרוכות בביצוע העבודות המוקדמות בתוספת מרווח של ‪ ,7%‬לרבות עלויות ישירות במהלך תקופת‬ ‫ההמתנה‪.‬‬ ‫)‪)7‬‬ ‫תוכנית הבונוס השנתי‪:‬‬ ‫בחודש ‪ 15‬למרץ ‪ 2012‬אישר דירקטוריון החברה )לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת של החברה‬ ‫מאותו היום והמלצתה של ועדת הדירקטוריון לעניין התגמול( תכנית בונוסים שנתית בגין שנת ‪ ,2012‬ל‪6-‬‬ ‫עובדים בחברה ובחברות בשליטת החברה ונושאי משרה בהן )כולל באפי אירופה(‪ ,‬לפיה בונוס המטרה‬ ‫לנושאי המשרה הועמד על בין ‪ 3-4‬משכורות חודשיות בגין העמידה ב‪ 100% -‬מהיעדים לבין ‪4.5-6‬‬ ‫משכורות חודשיות לכל היותר בגין העמידה ב‪ 120% -‬מהיעדים‪ .‬החברה רשמה הפרשה נאותה בגין‬ ‫התוכנית הנ"ל‪ ,‬בדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬ ‫‪69‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ערבויות ושעבודים‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫התחייבויות של הקבוצה מובטחות בשעבודים‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫(‪)2‬‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים מובטחות בשעבודים‬ ‫‪3,473,253‬‬ ‫‪3,068,085‬‬ ‫אגרות חוב מובטחות בשעבוד‬ ‫‪427,922‬‬ ‫‪420,630‬‬ ‫יתרת הנכסים המשועבדים‬ ‫‪7,036,365‬‬ ‫‪6,550,436‬‬ ‫על מנת להבטיח את פירעונן של הלוואות שהעמידו תאגידים בנקאיים לחברות הקבוצה באירופה‪ ,‬לצורך‬ ‫מימון רכישתם של נכסים או למימון פרויקטי בנייה הוענקו לתאגידים הבנקאיים בטחונות מקובלים מסוגים‬ ‫שונים‪ ,‬ובהם‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫שעבוד ראשון בדרגה לטובת הבנק על נכסי מקרקעין של החברות הלוות;‬ ‫ב‪.‬‬ ‫שעבוד ראשון בדרגה לטובת הבנק על זכויות של חברות הלוות על פי הסכמיים שונים שהן צד להן‪,‬‬ ‫כגון הסכמי קבלנות‪ ,‬פוליסות ביטוח‪ ,‬חוזי מכר דירות וחוזי השכרת שטחי מסחר או משרדים;‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הסכמי כפיפות )‪ (Subordination agreements‬לפיהם זכויות הבנקים לפרעון ההלוואות‬ ‫שהועמדו על ידם לחברות הפרוייקט בהן מחזיקה אפ"י אירופה‪ ,‬גוברות וקודמות לזכויות אפי‬ ‫אירופה ביחס להלוואות הבעלים שהעמידה לאותן חברות פרויקט‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫שעבוד ראשון בדרגה לטובת הבנק על מניותיה של אפי אירופה בחברה הלווה‪.‬‬ ‫במסגרת המגבלות החלות על החברות הלווות על‪-‬פי הסכמי ההלוואה כאמור קיימת בדרך‪-‬כלל התחייבות‬ ‫להימנע מביצוע שינויים כלשהם בסטאטוס הנכסים המשועבדים‪ ,‬ובכלל זה להימנע מלמכור‪ ,‬להעביר או‬ ‫להשכיר חלק מהותי מנכסים אלו‪ ,‬וכן להימנע משינוי מבנה ההחזקות של החברות הרלוונטיות‪ ,‬ומשינוי‬ ‫היקף הפרויקט‪ ,‬וזאת מבלי לקבל את הסכמתו של התאגיד הבנקאי מעמיד האשראי‪.‬‬ ‫בכמה מהסכמי המימון אשר נטלו חברות הקבוצה באירופה מתאגידים בנקאיים‪ ,‬התחייבה אפ"י אירופה‬ ‫מול התאגידים הבנקאיים כי היא תזרים מימון נוסף במידת הצורך להשלמת הפרויקטים הספציפיים‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫זכויות חברה כלולה ‪ -‬מחצבות חיפה בע"מ בפרוייקט לב המושבה בחיפה אשר בבעלותה )להלן ‪-‬‬ ‫"הפרוייקט"(‪ ,‬לרבות זכויותיה במקרקעין וזכויותיה כלפי רוכשי שטחים בפרוייקט‪ ,‬שועבדו בשעבוד ללא‬ ‫הגבלה בסכום‪ ,‬להבטחת התחייבות כלפי בנק‪ .‬החברה ערבה כלפי הבנק בערבות מוגבלת בסך של ‪50%‬‬ ‫מסכום החוב שהחברה הכלולה תהיה חייבת לבנק בגין הפרוייקט‪ .‬סך החוב של מחצבות חיפה ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר ‪ 2012‬הינו כ‪ 53 -‬מליוני ש"ח )ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 54 :2011‬מליוני ש"ח(‪ .‬חלקה של החברה‬ ‫במחצבות חיפה הינו ‪.45%‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫בגין התחייבות לבנק ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬בסך של כ‪ 88-‬מליוני ש"ח בקשר לבניית פרוייקט מעונות‬ ‫הסטודנטים בירושלים )להלן ‪" -‬הפרוייקט"( של חברה כלולה ‪ -‬מחצית היובל בע"מ‪ ,‬קיים לטובת הבנק‬ ‫שעבוד קבוע ושוטף בדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלה בסכום‪ ,‬של התקבולים‪ ,‬הרכוש והזכויות במקרקעי‬ ‫הפרוייקט וכן שעבוד בדרגה שניה על זכויות החברה הנ"ל על‪-‬פי הסכם בינה לבין הדיור הממשלתי כאמור‬ ‫לעיל‪ .‬בנוסף ערבות החברה ואפריקה ישראל לחברה הכלולה כלפי הבנק‪ ,‬בערבות מתמדת שאינה‬ ‫מוגבלת בסכום‪.‬‬ ‫בעקבות מימוש ‪ 51%‬מזכויות החברה בחברת מחצית היובל‪ ,‬בשנת ‪ ,2009‬התחייבו הרוכשים לשפות את‬ ‫החברה ואת חברת האם במקרה של מימוש הערבות הנ"ל‪ ,‬בהתאם לחלקם ‪ 51% -‬בחברת מחצית‬ ‫היובל‪.‬‬ ‫‪70‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ערבויות ושעבודים‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)5‬‬ ‫בגין התחייבות לבנקים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬של חברות כלולות של אפ"י אירופה‪ ,‬ערבה אפ"י אירופה‬ ‫כלפי בנקים אלו‪ ,‬בסך של כ‪ 3 -‬מליוני אירו‪.‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫בגין פרוייקט מעונות הסטודנטים באוניברסיטה העברית של מחצית היובל‪ ,‬ניתנו לאוניברסיטה ערבויות‬ ‫ביצוע של החברה על‪-‬ידי בנק‪ .‬יתרת הערבויות ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינה בסך ‪ 10,259‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫(‪)7‬‬ ‫חברה מאוחדת רשמה לטובת רוכשי קרקעות משכון בדרגה ראשונה על הזכויות החוזיות שלה על פי חוזה‬ ‫חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל מיום ‪ 11‬בנובמבר ‪ ,1992‬בגין נכסים שנרכשו על ידה‪.‬‬ ‫(‪)8‬‬ ‫החברה שעבדה כ‪ 95%-‬ממניות אפי אירופה לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ה'(‪ ,‬למרות שבפועל‬ ‫נדרש לשעבד כ‪ 65%-‬בלבד‪ .‬החברה פועלת לשחרור המניות העודפות על פי שטר הנאמנות‪.‬‬ ‫אמות מידה פיננסיות‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫בפברואר ‪ 2004‬נחתם שטר נאמנות בין החברה לחברה לנאמנות של בנק אגוד בע"מ אשר שימש כנאמן‬ ‫לאגרות החוב )סדרה א'( שהנפיקה החברה‪ ,‬ראה בנוסף ביאור ‪.18‬‬ ‫במסגרת שטרי הנאמנות התחייבה החברה לעמוד בכל עת‪ ,‬כל עוד לא נפרעו אגרות החוב במלואן‪,‬‬ ‫באמות מידה פיננסיות הכוללות בין השאר‪:‬‬ ‫)א(‬ ‫יחס החוב לבין סך ההון והחוב‪ ,‬כהגדרתם בשטרי הנאמנות‪ ,‬לא יעלה על ‪.60%‬‬ ‫)ב(‬ ‫יחס העלות המופחתת של הנכסים המשועבדים של החברה‪ ,‬כהגדרתם בשטרי הנאמנות‪ ,‬לבין סך‬ ‫העלות המופחתת של הנכסים שלה לא יעלה על ‪.40%‬‬ ‫)ג(‬ ‫יחס היקף ההשקעות השנתי של החברה בנכסים חדשים בהקמה‪ ,‬כהגדרתם בשטר הנאמנות‪,‬‬ ‫לבין סך העלות המופחתת של נכסי הנדל"ן בניכוי ההשקעה בנכסים חדשים בהקמה‪ ,‬לא יעלה על‬ ‫‪.15%‬‬ ‫)ד(‬ ‫החברה תהא רשאית לחלק דיבידנדים ו‪/‬או להעמיד הלוואות לחברות בקבוצת החברה‪ ,‬כהגדרתן‬ ‫בשטרי הנאמנות‪ ,‬בכפוף לכך שיחס החוב לסך ההון והחוב‪ ,‬לא יעלה על ‪.60%‬‬ ‫)ה(‬ ‫החברה לא תשלם כל סכום לפירעון הלוואות שהועמדו לה על ידי חברות בקבוצת החברה‪,‬‬ ‫כהגדרתן בשטרי הנאמנות‪ ,‬העולה על סכום תמורת ההנפקה‪.‬‬ ‫במקרה של הפרה של לפחות אחת מאמות המידה הפיננסיות המפורטות לעיל וההפרה לא תוקנה‬ ‫עד תום הרבעון הקלנדרי הסמוך לאחר הרבעון הקלנדרי בו חלה ההפרה‪ ,‬יהיה הנאמן רשאי‬ ‫להעמיד לפרעון מיידי את היתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב‪ ,‬כולה או חלקה‪.‬‬ ‫נכון לתום תקופת הדיווח החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות האמורות לעיל‪.‬‬ ‫‪71‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫אמות מידה פיננסיות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)2‬‬ ‫ביום ‪ 19‬בינואר ‪ 2011‬פרסמה החברה דוח הצעת מדף )מתוקן(‪ ,‬לפיו החברה הנפיקה ורשמה למסחר‬ ‫‪ 150,000,000‬ש"ח ע‪.‬נ של אגרות חוב )סדרה ה'( )להלן‪" :‬דוח הצעת המדף"(‪.‬‬ ‫להבטחת התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ה'( של החברה והנאמן למחזיקי אגרות‬ ‫החוב )סדרה ה'( )להלן‪" :‬הנאמן"(‪ ,‬התחייבה החברה לשמירה על מספר אמות מידה פיננסיות‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬ ‫)א(‬ ‫יחס הון עצמי למאזן שלא על בסיס מאוחד‪ ,‬שלא יפחת משיעור של ‪.40%‬‬ ‫)ב(‬ ‫יחס בין החוב לבין סך ההון והחוב )‪ (CAP‬לא יעלה על ‪.60%‬‬ ‫)ג(‬ ‫בנוסף‪ ,‬שועבדו לטובת הנאמן‪ ,‬בשעבוד ראשון בדרגה ויחיד לטובת הנאמן‪ 25,628,799 ,‬מניות‬ ‫רגילות בנות ‪ 0.01‬אירו ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת של אפי אירופה ‪ .‬במסגרת כך‪ ,‬התחייבה החברה כי כל עוד‬ ‫תהיינה אגרות החוב של החברה במחזור‪ ,‬אזי יחס החוב נטו למניות המשועבדות לא יעלה על‬ ‫‪.60%‬‬ ‫)ד(‬ ‫כמו כן‪ ,‬התחייבה החברה כי היא לא תהיה רשאית לבצע חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה‪ ,‬אם בשל‬ ‫החלוקה יחס הון עצמי למאזן שיחושב על בסיס נתוני דוחותיה הכספיים המבוקרים או הסקורים‬ ‫)לפי העניין( שלא על בסיס מאוחד‪ ,‬האחרונים שפורסמו לפני חלוקת הדיבידנד ‪ -‬יפחת מ‪40% -‬‬ ‫ו‪/‬או יחס החוב ל‪ CAP -‬יעלה על ‪.60%‬‬ ‫נכון לתום תקופת הדיווח‪ ,‬החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות האמורות לעיל‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫ביום ‪ 21‬באוגוסט ‪ 2011‬נחתם הסכם בין החברה וחברת בת שלה )המוחזקת בשיעור של ‪ 100%‬בידי‬ ‫החברה( לבין תאגיד בנקאי בישראל על פרעון אשראי לזמן ארוך ולזמן קצר בסך של כ‪ 423-‬מיליוני ש"ח‪,‬‬ ‫וקבלת הלוואה לחמש שנים‪ ,‬בריבית של ‪ 4.9%‬צמודה למדד‪ ,‬בסך של ‪ 480‬מיליון ש"ח‪ ,‬על ידי החברה‬ ‫וחברת הבת‪ .‬ההלוואה תפרע לפי לוח סילוקין של ‪ 13‬שנה‪ .‬בנוסף‪ ,‬ביום ‪ 14‬בנובמבר ‪ 2011‬התקשרה‬ ‫החברה עם תאגיד בנקאי בישראל בהסכם לקבלת מסגרת אשראי למימון בניה לפרוייקט בניין ‪ 11‬בקרית‬ ‫ויצמן‪ ,‬פארק המדע בנס ציונה בסך של ‪ 110‬מיליוני ש"ח כנגד שעבוד של מספר נכסים של החברה‬ ‫בישראל‪ ,‬כאשר ‪ 40‬מליון ש"ח ניתנים למשיכה בהתאם לקצב התקדמות הבניה ו‪ 70-‬מליון ש"ח נוספים‬ ‫ניתנים למשיכה בהתאם להגדלת ‪ NOI‬מהנכס ביחס של ‪) 1:6‬כל הגדלה ב‪ NOI-‬מאפשרת הגדלת‬ ‫האשראי בכפולה של ‪.(6‬‬ ‫לטובת הבנק שועבדו נכסי נדל"ן של החברה ושל החברה הבת‪ .‬בהסכם ההלוואה נקבעו אמות מידה‬ ‫פיננסיות כדלקמן‪ :‬יחס ההכנסות התזרימיות של הנכסים המשועבדים על בסיס ‪ NOI‬לתשלומי החוב‬ ‫הכולל קרן וריבית )‪ (DSCR‬יהיה גבוה מ‪ ,1.2 -‬וכן התחייבות לאי ירידה בשיעור של למעלה מ‪ 5% -‬בשווי‬ ‫הנכסים המשועבדים בשנתיים וחצי הראשונות ממועד קבלת הלוואה ואי ירידה בשיעור של למעלה מ‪-‬‬ ‫‪ 10%‬בשווי הנכסים המשועבדים ביתרת תקופת ההלוואה‪ .‬נכון לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬החברה‬ ‫וחברת הבת שלה עומדות באמות המידה הפיננסיות שנקבעו‪.‬‬ ‫(‪)4‬‬ ‫לחברה בת הסכם הלוואה בתנאי "נון‪-‬ריקורס" למימון פרויקט קניון קוטרוצ'ן בבוקרשט רומניה‪ .‬ההלוואה‬ ‫נפרעת באופן שוטף אחת לרבעון‪ ,‬סה"כ ‪ 2%‬מיתרת הקרן המקורית לשנה‪ .‬מועד סופי לפירעון ההלוואה ‪-‬‬ ‫מאי ‪.2014‬‬ ‫לטובת הבנק נרשמה משכנתא על הקרקע ועל המבנה ושועבדו מניות החברה הבת‪ .‬בהסכם ההלוואה‬ ‫נקבעו אמות מידה פיננסיות כדלקמן‪ :‬יחס ההכנסות התזרימיות של הנכס על בסיס ‪ NOI‬לתשלומי החוב‬ ‫הכולל קרן‪ ,‬ריבית ועלויות גידור )‪ (DSCR‬יהיה גבוה מ‪ ,1.15-‬יחס ‪ LTV‬מינימלי ‪ ,73% -‬ויחס ההכנסות‬ ‫התזרימיות של הנכס על בסיס ‪ NOI‬לתשלומי הריבית )‪ (ICR‬יהיה גבוה מ‪ .1.4 -‬נכון לתאריך הדוח על‬ ‫המצב הכספי‪ ,‬החברה הבת עומדת באמות המידה הפיננסיות שנקבעו‪.‬‬ ‫‪72‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 31‬‬ ‫התחייבויות תלויות‪ ,‬התקשרויות‪ ,‬ערבויות ושעבודים (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫אמות מידה פיננסיות‪( :‬המשך)‬ ‫(‪)5‬‬ ‫לחברות בת הסכם הלוואה בתנאי "נון‪-‬ריקורס" למימון פורטפוליו הנכסים בגרמניה‪ .‬ההלוואה נפרעת‬ ‫באופן שוטף אחת לרבעון‪ ,‬סה"כ ‪ 1%‬מיתרת הקרן המקורית לשנה עד ינואר ‪ 2013‬ו‪ 1.5% -‬החל מתאריך‬ ‫זה‪ .‬מועד סופי לפירעון ההלוואה ‪ -‬יולי ‪.2014‬‬ ‫לטובת הבנק נרשם שעבוד מלא על מלוא הון המניות של חברות הבת המחזיקות בנכסים‪ .‬בהסכם‬ ‫ההלוואה נקבעו אמות מידה פיננסיות כדלקמן‪ :‬יחס ההכנסות התזרימיות של הנכס על בסיס ‪NOI‬‬ ‫לתשלומי החוב הכולל קרן‪ ,‬ריבית ועלויות גידור )‪ (DSCR‬יהיה גבוה מ‪ ,1 -‬יחס ‪ LTV‬מינימלי ‪ .90% -‬נכון‬ ‫לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬החברה הבת עומדת באמות המידה הפיננסיות שנקבעו‪.‬‬ ‫(‪)6‬‬ ‫בחלק מהסכמי המימון נקבעו אמות מידה פיננסיות מסויימות שאותן התחייבו החברות הלוות לקיים לאורך‬ ‫תקופת ההלוואה‪ .‬ובכללן‪) :‬א( עמידה ביחס שנקבע בין ההכנסות התקופתיות משכירות נטו לבין החזרי‬ ‫ההלוואה התקופתיים‪ ,‬ויחסים דומים אחרים ו‪) -‬ב( שמירה על יחס שנקבע בין יתרת ההלוואה הבלתי‬ ‫מסולקת לבין השווי ההוגן של הפרויקט נשוא ההלוואה‪ .‬נוסף על כך‪ ,‬מקובל שנקבעות בהסכמי המימון‬ ‫דרישות דיווח שונות‪ ,‬וכן דרישה להחזקה של יתרת מזומנים מינימאלית‪.‬‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬עומדות כל חברות הקבוצה באמות המידה הפיננסיות שנקבעו להן‪ ,‬למעט‬ ‫במקרים הבאים‪:‬‬ ‫)א(‬ ‫חברה בת של אפי אירופה בלטביה אשר לה הון עצמי שלילי המהווה הפרה של תנאי מתנאי‬ ‫הסכמי ההלוואה מול תאגיד בנקאי‪ .‬יובהר כי בהתאם לתנאי ההסכם מול התאגיד הבנקאי‪ ,‬לחברת‬ ‫הבת הנ"ל עומדת זכות לתיקון ההפרה תוך ‪ 10‬ימים ממועד פניית הבנק לתיקון ההפרה בטרם‬ ‫יוכל הבנק לפרוע בפירעון מוקדם את ההלוואה‪ .‬עד לתאריך אישור הדוחות הכספיים הבנק לא פנה‬ ‫אל הקבוצה בדרישה כאמור‪ .‬כמו כן‪ ,‬בידי הנהלת החברה הבת והנהלת אפי אירופה הכוונה‬ ‫והיכולת לתיקון ההפרה האמורה תוך פרק הזמן הנדרש‪ .‬ההלוואה הנ"ל מוצגת במסגרת‬ ‫ההתחייבויות השוטפות‪.‬‬ ‫)ב(‬ ‫חברת הבת הבולגרית של אפי אירופה המחזיקה ומנהלת את פרויקט 'ביזנס פארק וארנה' נמצאה‬ ‫במצב של הון עצמי שלילי‪ ,‬מאחר וסך כל נכסיה היה נמוך בכ‪ 38-‬מיליון אירו מסך כל‬ ‫התחייבויותיה‪ .‬על‪-‬פי הדין הבולגרי‪ ,‬ההון העצמי של חברה צריך להיות חיובי ושווה לפחות להון‬ ‫מניותיה‪ ,‬שאם לא כן רשאים צדדים שלישיים לפתוח נגדה בהליכי חדלות פירעון‪ .‬עם זאת‪,‬‬ ‫החברה הבת מתנהלת באופן המאפשר לה לתפקד כעסק חי‪ ,‬ומנהליה בטוחים ביכולתה להמשיך‬ ‫ולקיים את פעילותה באופן תקין‪ ,‬לאור כוונתה של אפי אירופה לתמוך פיננסית בחברה הבת‬ ‫לתקופה של ‪ 12‬חודשים לפחות‪ .‬כמו כן‪ ,‬החברה הבת מתכננת לבצע שינוי במבנה ההון שלה‬ ‫באופן שיבטיח עמידה בדרישות הדין הבולגרי‪.‬‬ ‫)ג(‬ ‫עקב מחלוקת עם הבנק הפולני שהעניק הלוואה לחברה כלולה המוחזקת בשיעור של ‪ 30%‬על‪-‬ידי‬ ‫אפי אירופה והמבצעת את פרויקט 'וילאנוב' בוורשה‪ ,‬החליטה החברה הכלולה שלא להעביר לבנק‬ ‫את אחד מתשלומי הקרן בסך של ‪ 400‬אלף אירו‪ ,‬ומתנהל מו"מ בינה לבין הבנק במטרה ליישב‬ ‫את המחלוקת כאמור‪.‬‬ ‫‪73‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 32‬‬ ‫בעלי עניין וצדדים קשורים‬ ‫א‪.‬‬ ‫יתרות בעלי עניין וצדדים קשורים הכלולים בדוח על המצב הכספי המאוחד‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫נכסים שוטפים‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪554‬‬ ‫‬‫‪6,892‬‬ ‫‪3,925‬‬ ‫‪7,446‬‬ ‫‪3,925‬‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה )*(‬ ‫)*(‬ ‫(‪)2‬‬ ‫יתרת החובה הגבוהה ביותר בשנת ‪ 2012‬היתה ‪ 9,349‬אלפי ש"ח‪) .‬בשנת ‪ 20,459 :2011‬אלפי‬ ‫ש"ח(‪.‬‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‪:‬‬ ‫שיעור ריבית שנתית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫הלוואות מחברות קשורות באירו‬ ‫(‪)3‬‬ ‫‪ 8%‬קבוע‪3MEuribor+5.6/‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫התחייבויות שוטפות‪:‬‬ ‫שיעור ריבית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪%‬‬ ‫חברות קשורות‬ ‫חברת האם ‪ -‬צמוד‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪3MEuribor+6.6‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪36,624‬‬ ‫‪24,591‬‬ ‫‬‫‪61,215‬‬ ‫‪12,276‬‬ ‫‪24,242‬‬ ‫‪10,503‬‬ ‫‪47,021‬‬ ‫הנתונים שלהלן מתייחסים לעסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים הכלולים בדוחות רווח והפסד המאוחדים‪:‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,008‬‬ ‫‪870‬‬ ‫‪884‬‬ ‫הכנסות מהשכרת והפעלת נכסים‬ ‫)הוצאות( מימון בגין הלוואות מחברות קשורות‬ ‫)‪(3,033‬‬ ‫)‪(3,681‬‬ ‫)‪(10,685‬‬ ‫הכנסות מימון בגין הלוואות לזמן ארוך לחברות קשורות‬ ‫‪18,030‬‬ ‫‪24,882‬‬ ‫‪18,703‬‬ ‫)הוצאות( דמי ניהול לחברה האם‬ ‫)‪(3,394‬‬ ‫)‪(3,481‬‬ ‫)‪(5,032‬‬ ‫‪74‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 32‬‬ ‫בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הטבות שניתנו לבעלי עניין‪:‬‬ ‫אין בחברה הוצאות שכר ונלוות לבעלי העניין המועסקים בחברה‪ .‬ראה ביאור ‪.31‬ב‪ .1.‬בדבר הסכם עם חברת‬ ‫האם למתן שירותי ניהול לחברה‪.‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫גמול דירקטורים אשר אינם מועסקים בחברה‬ ‫‪556‬‬ ‫‪446‬‬ ‫‪504‬‬ ‫מספר האנשים אליהם מתייחסת ההטבה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫באשר לערבויות נוספות שנתנה החברה האם לטובת החברה וחברות מוחזקות שלה‪ ,‬ראה ביאור ‪.31‬ג‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫באשר לרכישת ההחזקות בחברות הפועלות באירופה מחברות קשורות‪ ,‬ראה ביאור ‪.7‬ה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫באשר להסכם לקבלת שרותי ניהול בין החברה וחברת האם‪ ,‬ראה ביאור ‪.31‬ב‪.1.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫החברה התחייבה לתמוך פיננסית בחלק מחברות הקבוצה בחו"ל‪ ,‬אשר אינן ממומנות באשראי בנקאי‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫באשר להתקשרויות עם דניה סיבוס לביצוע עבודות בניה בפרוייקטי נדל"ן ‪ -‬ראה ביאור ‪.31‬ב‪.‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים‬ ‫א‪.‬‬ ‫מדיניות ניהול ההון‪:‬‬ ‫הקבוצה מנהלת את הונה על מנת להבטיח כי חברות הקבוצה תוכלנה להמשיך ולהתקיים כ"עסק חי" תוך העצמת‬ ‫התשואה של המחזיקים בהונה העצמי‪ ,‬וזאת באמצעות שימור יחס הון לחוב מיטבי‪.‬‬ ‫מבנה ההון של החברה כולל מכשירי חוב‪ ,‬מזומנים ושווי מזומנים‪ ,‬ואת ההון העצמי של בעלי מניות הרוב בחברה‪.‬‬ ‫הנהלת החברה מבצעת מעקב על מבנה ההון של החברה באופן שוטף‪ .‬מעקב זה כולל בין היתר בחינה של עלות‬ ‫ההון ובחינה של הסיכונים הקשורים עם כל אחד ממרכיבי ההון‪.‬‬ ‫לקבוצה קיימת חשיפה במהלך העסקים הרגיל לסיכוני אשראי‪ ,‬נזילות‪ ,‬ריבית ומטבע‪ .‬הקבוצה עושה שימוש‬ ‫במכשירים נגזרים כדי לצמצם את החשיפה לסיכוני ריבית‪.‬‬ ‫לעניין אמות מידה פיננסיות ‪ -‬ראה ביאור ‪.31‬ד‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית והשיטות שאומצו בקשר עם נכסים והתחייבויות פיננסיות ‪ -‬מוצגים בביאור ‪.2‬‬ ‫‪75‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫יתרות מכשירים פיננסיים לפי קטגוריות‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫נכסים שאינם שוטפים‪:‬‬ ‫הלוואות לחברות מוחזקות‬ ‫הלוואות וחייבים לזמן ארוך‬ ‫נכסים שוטפים‪:‬‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫סה"כ נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫התחייבויות שאינן שוטפות‪:‬‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫הלוואות מחברות קשורות לזמן ארוך‬ ‫אגרות חוב‬ ‫התחייבויות פיננסיות אחרות לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות שוטפות‪:‬‬ ‫אשראי לזמן קצר מבנקים ואחרים וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬ ‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬ ‫חברות קשורות‬ ‫התחייבות מסים שוטפים‬ ‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫סה"כ התחייבויות פיננסיות‬ ‫ד‪.‬‬ ‫‪226,117‬‬ ‫‬‫‪226,117‬‬ ‫‪350,005‬‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‪357,708‬‬ ‫‪32,179‬‬ ‫‪107,471‬‬ ‫‪117,650‬‬ ‫‪84,823‬‬ ‫‪342,123‬‬ ‫‪568,240‬‬ ‫‪41,110‬‬ ‫‪106,430‬‬ ‫‪59,962‬‬ ‫‪310,847‬‬ ‫‪518,349‬‬ ‫‪876,057‬‬ ‫‪3,115,324‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‪114,433‬‬ ‫‪3,780,388‬‬ ‫‪2,671,727‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫‪574,784‬‬ ‫‪91,105‬‬ ‫‪3,357,442‬‬ ‫‪386,552‬‬ ‫‪164,598‬‬ ‫‪61,215‬‬ ‫‪52,938‬‬ ‫‪206,640‬‬ ‫‪871,943‬‬ ‫‪4,652,331‬‬ ‫‪393,780‬‬ ‫‪88,684‬‬ ‫‪33,625‬‬ ‫‪74,243‬‬ ‫‪241,983‬‬ ‫‪832,315‬‬ ‫‪4,189,757‬‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪:‬‬ ‫פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים הקשורים למכשירים פיננסיים שונים‪ ,‬כגון סיכון שוק (לרבות סיכון‬ ‫מטבע‪ ,‬סיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית ושינוי במדד וסיכון מחיר)‪ ,‬סיכון‬ ‫אשראי‪ .‬תוכנית ניהול הסיכונים של הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על‬ ‫הביצועים הפיננסיים של הקבוצה‪ .‬בחלק מהמקרים‪ ,‬הקבוצה משתמשת במכשירים פיננסיים נגזרים לגדר חשיפות‬ ‫מסוימות לסיכונים‪.‬‬ ‫להלן מידע בדבר סיכונים הקשורים למכשירים הפיננסיים‪:‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫סיכוני מטבע חוץ‬ ‫הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית במזרח אירופה והיא חשופה לסיכון מטבע כתוצאה משינוים בשערי‬ ‫חליפין של מטבעות חוץ שונים‪ ,‬בעיקר של האירו‪ .‬וכן בשל מטבעות נוספים באירופה‪ .‬סיכון מטבע נובע‬ ‫מביצוע עסקאות נקובות במטבע חוץ וכן מקיומם של נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות הנקובים‬ ‫במטבע חוץ שאינו מטבע הפעילות והדיווח של החברה )ש"ח(‪ .‬על פי מדיניות הקבוצה‪ ,‬צמצום החשיפה‬ ‫בגין סיכון מטבע חוץ מבוצע על ידי מימון רכישת נכסים פיננסיים הנקובים במט"ח על ידי נטילת הלוואות‬ ‫הנקובות באותו מטבע‪.‬‬ ‫לקבוצה אשראי במטבע זר וכן הסכמי שכירות הנקובים במטבע זר‪.‬‬ ‫שערוך ההלוואות שנטלה החברה למימון פעילותה בחו"ל וכן תמורותיהם של הסכמי השכירות הנקובים‬ ‫במט"ח מושפעים מהתנודתיות בשערי החילופין‪.‬‬ ‫לחברה חשיפה חשבונאית לשינויים בשערי המט"ח בחברות אוטונומיות בחו"ל‪ .‬חשיפה זו הינה בגין‬ ‫ההפרש בין יתרת ההלוואות לחברות הנ"ל לבין נכסיהן‪.‬‬ ‫‪76‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫‪.1‬‬ ‫סיכוני מטבע חוץ (המשך)‬ ‫להלן פרוט תנאי ההצמדה של יתרות כספיות‪:‬‬ ‫מטבע ישראלי‬ ‫צמוד‬ ‫לא צמוד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רכוש שוטף‪:‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה ונכסי מסים שוטפים‬ ‫יתרות חובה לזמן ארוך‪:‬‬ ‫הלוואות למוחזקות‬ ‫הלוואות וחייבים לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות שוטפות‪:‬‬ ‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬ ‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות למיסים שוטפים‬ ‫חברות קשורות‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‪:‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫אגרות חוב‬ ‫הלוואות מקשורות‬ ‫התחייבויות אחרות לזמן ארוך‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫קרונה צ'כית‬ ‫אירו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אחר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪20,178‬‬ ‫‪46,478‬‬ ‫‪2,193‬‬ ‫‪19,414‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪4,606‬‬ ‫‪31,399‬‬ ‫‪55,066‬‬ ‫‪6,136‬‬ ‫‪21,958‬‬ ‫‪4,784‬‬ ‫‪2,867‬‬ ‫‪2,039‬‬ ‫‪23,087‬‬ ‫‪28,462‬‬ ‫‪13,239‬‬ ‫‪21,811‬‬ ‫‪38,406‬‬ ‫‪84,823‬‬ ‫‪117,650‬‬ ‫‪32,179‬‬ ‫‪107,471‬‬ ‫‬‫‬‫‪88,263‬‬ ‫‪100,336‬‬ ‫‬‫‪104,942‬‬ ‫‪118,960‬‬ ‫‪5,905‬‬ ‫‪239,424‬‬ ‫‪6,825‬‬ ‫‬‫‪39,602‬‬ ‫‬‫‬‫‪101,918‬‬ ‫‪226,121‬‬ ‫‪5,905‬‬ ‫‪574,149‬‬ ‫‪97,880‬‬ ‫‪25,000‬‬ ‫‪98,317‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪32,769‬‬ ‫‪139,598‬‬ ‫‬‫‪52,739‬‬ ‫‪24,591‬‬ ‫‪209,492‬‬ ‫‬‫‪56,546‬‬ ‫‪42‬‬ ‫‪12,090‬‬ ‫‪15,969‬‬ ‫‬‫‪19,422‬‬ ‫‪113‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪30,442‬‬ ‫‬‫‪32,355‬‬ ‫‪44‬‬ ‫‪24,534‬‬ ‫‪386,552‬‬ ‫‪164,598‬‬ ‫‪206,640‬‬ ‫‪52,938‬‬ ‫‪61,215‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪221,197‬‬ ‫‪451,901‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‬‫‬‫‪1,221,170‬‬ ‫‪2,502,863‬‬ ‫‬‫‪31,059‬‬ ‫‪64,809‬‬ ‫‪2,876,901‬‬ ‫‪150,914‬‬ ‫‬‫‬‫‪41,658‬‬ ‫‪228,076‬‬ ‫‪9,646‬‬ ‫‬‫‬‫‪7,966‬‬ ‫‪104,987‬‬ ‫‪3,115,324‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫‪114,433‬‬ ‫‪4,652,331‬‬ ‫‪77‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫‪.1‬‬ ‫סיכוני מטבע חוץ (המשך)‬ ‫מטבע ישראלי‬ ‫צמוד‬ ‫לא צמוד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רכוש שוטף‪:‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫הלוואות ופקדונות לזמן קצר‬ ‫לקוחות‬ ‫חייבים ויתרות חובה ונכסי מסים שוטפים‬ ‫יתרות חובה לזמן ארוך‪:‬‬ ‫הלוואות למוחזקות‬ ‫הלוואות וחייבים לזמן ארוך‬ ‫התחייבויות שוטפות‪:‬‬ ‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים‬ ‫חלויות שוטפות של אגרות חוב‬ ‫ספקים‪ ,‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבות למיסים שוטפים‬ ‫חברות קשורות‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‪:‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫אגרות חוב‬ ‫הלוואות מקשורות‬ ‫התחייבויות אחרות לזמן ארוך‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫קרונה צ'כית‬ ‫אירו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אחר‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪173,598‬‬ ‫‪11,262‬‬ ‫‪6,365‬‬ ‫‪38,696‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪4,836‬‬ ‫‪97,681‬‬ ‫‪39,587‬‬ ‫‪17,484‬‬ ‫‪23,532‬‬ ‫‪12,467‬‬ ‫‪6,820‬‬ ‫‪1,538‬‬ ‫‪9,539‬‬ ‫‪27,101‬‬ ‫‪2,293‬‬ ‫‪15,723‬‬ ‫‪29,827‬‬ ‫‪310,847‬‬ ‫‪59,962‬‬ ‫‪41,110‬‬ ‫‪106,430‬‬ ‫‬‫‪7,703‬‬ ‫‪237,624‬‬ ‫‪146,751‬‬ ‫‬‫‪151,587‬‬ ‫‪196,755‬‬ ‫‬‫‪375,039‬‬ ‫‪6,499‬‬ ‫‬‫‪36,863‬‬ ‫‬‫‬‫‪74,944‬‬ ‫‪350,005‬‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‪876,057‬‬ ‫‪43,591‬‬ ‫‪25,000‬‬ ‫‪90,781‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪30,937‬‬ ‫‪63,684‬‬ ‫‬‫‪74,067‬‬ ‫‪24,242‬‬ ‫‪241,591‬‬ ‫‬‫‪100,844‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪9,383‬‬ ‫‪66,160‬‬ ‫‬‫‪11,496‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪11,501‬‬ ‫‬‫‪38,862‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪393,780‬‬ ‫‪88,684‬‬ ‫‪241,983‬‬ ‫‪74,243‬‬ ‫‪33,625‬‬ ‫‬‫‪25,000‬‬ ‫‬‫‬‫‪184,372‬‬ ‫‪477,822‬‬ ‫‪549,784‬‬ ‫‬‫‬‫‪1,220,536‬‬ ‫‪2,081,500‬‬ ‫‬‫‪19,826‬‬ ‫‪44,208‬‬ ‫‪2,497,398‬‬ ‫‪112,405‬‬ ‫‬‫‬‫‪41,059‬‬ ‫‪231,161‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪5,838‬‬ ‫‪56,290‬‬ ‫‪2,671,727‬‬ ‫‪574,784‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫‪91,105‬‬ ‫‪4,189,757‬‬ ‫‪78‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫‪.2‬‬ ‫סיכון נזילות‬ ‫האחריות על ניהול סיכוני הנזילות חלה על הנהלת הקבוצה‪ ,‬אשר מנהלת תוכנית ניהול סיכוני מימון ונזילות לטווח הקצר‪,‬‬ ‫הבינוני והארוך בהתאם לצורכי הקבוצה‪ .‬הקבוצה מנהלת את סיכון הנזילות על ידי שמירה של עודפי מזומנים הולמים‪,‬‬ ‫ביצוע תחזיות כספיות מתעדכנות ומעודכנות ועל ידי השוואת התשואות העתידיות מהנכסים הפיננסיים ומההתחייבויות‬ ‫הפיננסיות‪.‬‬ ‫החברה פועלת להגדלת הנזילות שלה בין היתר באמצעות גיוסי הון ומימושי נכסים‪.‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫הסכמי ליווי בנקאי ‪-‬‬ ‫לצורך מימון פרויקטים שונים אותם מקימה הקבוצה‪ ,‬מתקשרת הקבוצה‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬עם בנקים בהסכמי ליווי‬ ‫בנקאי )לעיל ולהלן ‪" -‬הסכמי הליווי"(‪ ,‬במסגרתם מקבלת הקבוצה מסגרות של אשראי לצורך ביצוע הפרויקט‬ ‫הרלבנטי‪ .‬הסכמי הליווי מחייבים את הקבוצה‪ ,‬בין השאר‪ ,‬לשעבד לבנקים את כל זכויותיה בגין הפרויקט הרלוונטי‪,‬‬ ‫להמציא לבנקים את החוזים עם הקבלנים‪ ,‬לשעבד לטובת הבנקים את חשבונות הבנקים המתייחסים לפרויקט‬ ‫ולקבל את אישור הבנקים למשיכות מחשבונות אלו‪ ,‬לקיים את התחייבויותיה בקשר עם הפרויקט‪ ,‬לא למכור‪,‬‬ ‫להחכיר‪ ,‬להעביר ו‪/‬או למסור לאחרים זכות שימוש בפרויקט אלא בהסכמת הבנק‪ ,‬לשלם במועדם את כל המסים‪,‬‬ ‫הארנונות וההיטלים בקשר לפרויקט‪ ,‬וכן לעמידה במועדי ביצוע והיקפי מכירות כמפורט בכל הסכם‪ .‬אשראי בגין‬ ‫ליווי פיננסי מוצג כהתחייבות שוטפת‪ ,‬אינו צפוי לפרעון אלא בסיום הפרויקט ומתוך תקבולי המכירות לכשיתקבלו‬ ‫בפרוייקטים של בנייה למגורים‪ .‬בבניית נדל"ן להשקעה‪ ,‬בתום הבניה של הפרוייקט‪ ,‬הליווי הבנקאי הופך להיות‬ ‫לזמן ארוך‪ ,‬בהסכם עם הבנק המממן‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מגבלות קבוצת לווים ‪-‬‬ ‫חברות קבוצת אפריקה ישראל‪ ,‬ובכללן החברה‪ ,‬מהוות "קבוצת לווים" )כהגדרת המונח בהוראות ניהול בנקאי‬ ‫תקין של בנק ישראל בעניין "מגבלות על חבות של לווה בודד ושל קבוצת לווים" )להלן ‪" -‬הנוהל"((‪ .‬כתוצאה מכך‪,‬‬ ‫חלות על הבנקים הישראלים מגבלות על היקף האשראי המירבי שהם רשאים להעמיד לכל אחת מחברות הקבוצה‬ ‫ובכלל זאת לחברה‪ ,‬המושפעות מהיקף האשראי הכולל שהעמידו לקבוצת אפריקה ישראל ולבעל השליטה בה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הטבלה להלן מציגה את התזרים של נכסים פיננסיים שאינם שוטפים והתחייבויות פיננסיות שאינן שוטפות )קרן‬ ‫וריבית חזויה( אשר חשופות לסיכון שווי הוגן ו‪/‬או סיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית‪ ,‬בהתאם למועדי הפרעון‬ ‫החוזיים או מועדי הקביעה מחדש של מחיר הריבית‪ ,‬כמוקדם שבהם‪:‬‬ ‫הערך‬ ‫בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫הלוואות לחברות‬ ‫מוחזקות‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫הלוואות לחברות‬ ‫מוחזקות‬ ‫הלוואות לאחרים‬ ‫וחייבים לזמן ארוך‬ ‫שנה‬ ‫ראשונה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שנה שניה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שנה‬ ‫שלישית‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ללא מועד‬ ‫פרעון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪226,121‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪226,121‬‬ ‫‪350,005‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪350,005‬‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪7,703‬‬ ‫‪79‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫‪.2‬‬ ‫סיכון נזילות (המשך)‬ ‫ג‪.‬‬ ‫(המשך)‬ ‫הערך‬ ‫בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרים‬ ‫מזומנים‬ ‫חזוי‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שנה‬ ‫ראשונה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 2-5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 1-2‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל‬ ‫‪ 5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫הלוואות מתאגידים‬ ‫בנקאיים‬ ‫הלוואות מחברות‬ ‫קשורות לזמן ארוך‬ ‫אגרות חוב‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫לזמן ארוך‬ ‫‪3,115,324‬‬ ‫‪3,516,734‬‬ ‫‪203,760‬‬ ‫‪1,810,932‬‬ ‫‪991,462‬‬ ‫‪510,580‬‬ ‫‪31,059‬‬ ‫‪519,572‬‬ ‫‪35,950‬‬ ‫‪642,130‬‬ ‫‬‫‪35,407‬‬ ‫‪18,679‬‬ ‫‪141,041‬‬ ‫‪17,271‬‬ ‫‪330,794‬‬ ‫‬‫‪134,888‬‬ ‫‪114,433‬‬ ‫‪226,923‬‬ ‫‪4,852‬‬ ‫‪50,175‬‬ ‫‪28,933‬‬ ‫‪142,963‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫הלוואות מתאגידים‬ ‫בנקאיים‬ ‫‪2,671,727‬‬ ‫‪3,102,170‬‬ ‫‪167,772‬‬ ‫‪242,319‬‬ ‫‪2,153,006‬‬ ‫‪539,073‬‬ ‫הלוואות מחברות‬ ‫קשורות לזמן ארוך‬ ‫אגרות חוב‬ ‫‪19,826‬‬ ‫‪574,784‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫‪726,497‬‬ ‫‬‫‪35,643‬‬ ‫‪19,826‬‬ ‫‪160,785‬‬ ‫‬‫‪302,156‬‬ ‫‬‫‪227,913‬‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫לזמן ארוך‬ ‫‪91,105‬‬ ‫‪185,105‬‬ ‫‪4,034‬‬ ‫‪12,770‬‬ ‫‪10,879‬‬ ‫‪157,422‬‬ ‫סיכוני אשראי‬ ‫הכנסות החברה וחברות מאוחדות נובעות בעיקר מלקוחות ומשוכרי נכסים בישראל ובאירופה‪ .‬הנהלת החברה עוקבת‬ ‫באופן שוטף אחר חובות הלקוחות ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות ספציפיות לחובות מסופקים המשקפות בצורה‬ ‫נאותה‪ ,‬לפי הערכת ההנהלה‪ ,‬את ההפסד הגלום בחובות שגבייתם מוטלת בספק‪.‬‬ ‫לקבוצה מדיניות המבטיחה כי ההכנסות מדמי שכירות וניהול נכסים מתקבלות לאחר התקשרות עם לקוחות‪ ,‬להם‬ ‫היסטוריית תשלומים נאותה‪ ,‬תוך המצאת בטחונות מתאימים להבטחת התשלומים העתידיים‪ .‬לקבוצה קיים פיזור של‬ ‫לקוחות ואין לה ריכוז סיכון אשראי‪ .‬זאת‪ ,‬למעט השכרת נכס בישראל לממשלת ישראל‪ ,‬אשר בשל אופיה הינה בעלת סיכון‬ ‫נמוך‪.‬‬ ‫להלן גיול חובות לקוחות‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫ברוטו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אינם בפיגור‬ ‫פיגור של ‪ 31-120‬יום‬ ‫פיגור של ‪ 121-365‬יום‬ ‫פיגור מעל לשנה‬ ‫‪24,706‬‬ ‫‪4,301‬‬ ‫‪3,058‬‬ ‫‪24,374‬‬ ‫‪56,439‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫ירידת ערך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‬‫)‪(69‬‬ ‫)‪(625‬‬ ‫)‪(23,566‬‬ ‫)‪(24,260‬‬ ‫ברוטו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪30,112‬‬ ‫‪4,218‬‬ ‫‪5,044‬‬ ‫‪20,958‬‬ ‫‪60,332‬‬ ‫ירידת ערך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)‪(54‬‬ ‫)‪(286‬‬ ‫)‪(765‬‬ ‫)‪(18,117‬‬ ‫)‪(19,222‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫‪.4‬‬ ‫סיכון בגין שיעור ריבית‬ ‫החברה עושה שימוש באשראי שקלי לזמן קצר‪ ,‬באשראי צמוד מדד לזמן ארוך מבנקים וכן באשראי צמוד‬ ‫מדד לזמן ארוך‪ ,‬מבעלי האג"ח‪ .‬בנוסף‪ ,‬למימון פעילותה בחו"ל נוטלת החברה אשראים במטבע הפעילות‬ ‫מבנקים בחו"ל‪.‬‬ ‫החברה שוקלת מעת לעת את אופן ההצמדה של ההלוואות בהתאם להערכותיה לגבי ההתפתחויות בשער‬ ‫הריבית ושעורי האינפלציה‪.‬‬ ‫סיכון שווי הוגן ‪ -‬לקבוצה השקעות במכשירים פיננסיים הנושאים ריבית קבועה‪ ,‬וכן התחייבויות פיננסיות‬ ‫כהלוואות לזמן ארוך ואגרות חוב שהנפיקה החברה הנושאות ריבית קבועה‪ .‬לקבוצה קיימת חשיפה לסיכון‬ ‫בגין שינוי בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים הנ"ל כתוצאה משינוי בשיעורי ריבית השוק‪.‬‬ ‫סיכון תזרימי מזומנים ‪ -‬הלוואות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את הקבוצה לסיכון תזרימי‬ ‫מזומנים בגין שינוי שיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים‪ .‬נכון‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬מרבית מההלוואות לזמן ארוך הינן בשיעור ריבית משתנה‪.‬‬ ‫הסיכון בגין שיעורי ריבית מנוהל על ידי הנהלת הקבוצה על ידי שמירת תמהיל של הלוואות בריבית קבועה‬ ‫והלוואות בריבית משתנה וכן על ידי התקשרות בעסקאות החלפת ריבית‪.‬‬ ‫להלן פירוט בדבר סוג הריבית של המכשירים הפיננסיים נושאי ריבית של הקבוצה‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מכשירים בריבית קבועה‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫מכשירים בריבית משתנה‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫‪183,105‬‬ ‫)‪(1,229,319‬‬ ‫)‪(1,046,214‬‬ ‫‪322,205‬‬ ‫)‪(1,252,002‬‬ ‫)‪(929,797‬‬ ‫‪43,587‬‬ ‫)‪(4,313,850‬‬ ‫)‪(4,270,263‬‬ ‫‪37,920‬‬ ‫)‪(2,568,555‬‬ ‫)‪(2,530,635‬‬ ‫גידור תזרימי מזומנים‪-‬‬ ‫הקבוצה משתמשת במכשירים פיננסיים נגזרים לשם הגנה על החשיפה הקיימת בגין שיעור ריבית‬ ‫משתנה של הלוואות קיימות‪ ,‬וזאת כהגנת תזרים מזומנים‪.‬‬ ‫‪81‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ניהול סיכונים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫‪.4‬‬ ‫סיכון בגין שיעור ריבית (המשך)‬ ‫להלן פירוט המכשירים הפיננסים הנגזרים של הקבוצה להקטנת החשיפה בגין סיכון שעורי הריבית ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר ‪:2012‬‬ ‫המכשיר‬ ‫ריבית לקבל‬ ‫‪IRS‬‬ ‫‪IRS‬‬ ‫‪IRS‬‬ ‫‪IRS‬‬ ‫‪3M Euribor‬‬ ‫‪3M Euribor‬‬ ‫‪3M Euribor‬‬ ‫‪3M Euribor‬‬ ‫מועד‬ ‫פקיעה‬ ‫ריבית‬ ‫לשלם‬ ‫סכום‬ ‫אלפי‬ ‫אירו‬ ‫‪%‬‬ ‫‪1.97%‬‬ ‫‪1.80%‬‬ ‫‪3.02%‬‬ ‫‪3.22%‬‬ ‫‪30.09.2018‬‬ ‫‪25.05.2014‬‬ ‫‪30.09.2014‬‬ ‫‪30.09.2015‬‬ ‫‪23,339‬‬ ‫‪221,601‬‬ ‫‪19,009‬‬ ‫‪22,989‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫אלפי‬ ‫אירו‬ ‫אפקטיביות‬ ‫הגידור‬ ‫נטו ממס‬ ‫אלפי‬ ‫אירו‬ ‫)‪(1,480‬‬ ‫)‪(5,163‬‬ ‫)‪(1,985‬‬ ‫)‪(1,026‬‬ ‫)‪(1,191‬‬ ‫)‪(4,371‬‬ ‫)‪(1,687‬‬ ‫)‪(872‬‬ ‫חוסר האפקטיביות של מכשירי הגידור הנ"ל נזקף לדוח רווח והפסד בסעיף הוצאות המימון‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‪:‬‬ ‫השווי ההוגן של מכשירים פיננסים נסחרים בשוק פעיל )כדוגמת אגרות חוב של החברה(‪ ,‬חושב על פי שערי הסגירה‬ ‫המצוטטים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬כשהם מוכפלים בכמות המונפקת של המכשיר הפיננסי הסחיר באותו מועד‪ .‬השווי‬ ‫ההוגן של מכשירים פיננסים שאינם נסחרים נאמד באמצעות מודלים מקובלים לתמחור‪ ,‬כגון ערך נוכחי של תזרימי‬ ‫מזומנים עתידיים המהוונים בריבית ניכיון בשיעור המשקף‪ ,‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬את רמת הסיכון הגלומה במכשיר‬ ‫הפיננסי‪ .‬החברה מסתמכת באופן חלקי על ריבית ניכיון המצוטטת בשוק פעיל וכן על טכניקות הערכה שונות המתבססות‬ ‫בין השאר על ציטוטי ריבית מגופים פיננסים‪ .‬אומדן השווי ההוגן חושב באמצעות הערכת תזרימי המזומנים העתידיים‬ ‫וקביעת שיעור ריבית הניכיון על פי השיעורים בסמוך לתאריך הדוח על המצב הכספי ומבוסס‪ ,‬בין השאר‪ ,‬על הנחות של‬ ‫הנהלת החברה‪ .‬לפיכך‪ ,‬עבור מרבית המכשירים הפיננסים הערכת השווי ההוגן שלהלן אינה בהכרח אינדיקציה לשווי‬ ‫מימוש של המכשיר הפיננסי לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ .‬הערכת השווי ההוגן נערכה כאמור לפי שיעורי הניכיון‬ ‫בסמוך לתאריך הדוח ע ל המצב הכספי ואינה מתחשבת בתנודתיות של שיעורי הריבית ממועד החישוב ועד מועד פרסום‬ ‫הדוחות הכספיים‪ .‬תחת הנחת שיעורי ניכיון אחרים יתקבלו ערכי שווי הוגן שיכול ויהיו שונים באופן מהותי מאלו שנאמדו‬ ‫על ידי הנהלת החברה‪ ,‬בעיקר בהתייחס למכשירים פיננסים בריבית קבועה או כאלה שאינם נושאים ריבית‪ .‬בנוסף‪,‬‬ ‫בקביעת ערכי השווי ההוגן לא הובאו בחשבון העמלות שעשויות להשתלם בעת פרעון המכשיר וכן הם אינם כוללים את‬ ‫השפעות המס‪ .‬לא בהכרח הוא שהפער בין היתרות בדוח על המצב הכספי לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ו‪ 2011-‬לבין יתרות‬ ‫השווי ההוגן כפי שנאמדו על ידי הנהלת החברה‪ ,‬אכן ימומש‪.‬‬ ‫הטבלה להלן מפרטת את הערך בספרים והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים‪ ,‬המוצגים בדוחות הכספיים‪ ,‬שלא‬ ‫על‪-‬פי שווים ההוגן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫ערך בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫ערך בספרים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫‪3,506,495‬‬ ‫‪3,449,162‬‬ ‫‪3,053,774‬‬ ‫‪2,951,795‬‬ ‫אגרות חוב כולל חלויות שוטפות‬ ‫‪699,143‬‬ ‫‪691,470‬‬ ‫‪680,427‬‬ ‫‪600,382‬‬ ‫התחייבויות אחרות לזמן ארוך‬ ‫‪60,538‬‬ ‫‪98,651‬‬ ‫‪55,688‬‬ ‫‪85,466‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫יתרות הנכסים הפיננסים לזמן ארוך בספרים‪ ,‬זהים לשווי ההוגן שלהם‪.‬‬ ‫‪82‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ה‪.‬‬ ‫שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‪( :‬המשך)‬ ‫השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים נקבע כדלקמן‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫לכל סעיף מאזני‪ ,‬סך השווי הוגן כולל רק את סך השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים אשר שווים ההוגן‬ ‫רגיש לאותו גורם שוק‪ ,‬מבחינה מהותית‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫השווי ההוגן של הנכסים הפיננסיים לזמן קצר נקבע לפי ערכם הנומינאלי בשקלים או לפי ערכם במט"ח‬ ‫מוכפל בשער החליפין היציג ליום הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫השווי של המכשירים הפיננסיים הצמודים למדד נקבע על פי המדד הידוע ליום הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫השווי ההוגן של ההלוואות חושב כהיוון תזרים מזומנים עתידי בריבית שנתית‪ ,‬בהתאם לריבית שקיבלה‪,‬‬ ‫או שהייתה יכולה לקבל החברה להלוואות לטווחים דומים ליום הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫בהלוואות לזמן ארוך בריבית משתנה‪ ,‬מבחן הרגישות התבצע רק על הרכיב הקבוע בריבית‪.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫ניתוח של הלוואות ללא מועד פירעון קבוע‪ ,‬נעשה לפי תחזית הפירעונות של החברה במידה ולא נקבע‬ ‫לתאריך הדוח על המצב הכספי מועד פירעון‪ ,‬נלקחה ההלוואה לפי שוויה בספרים‪.‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫בהלוואות בהן הצד שכנגד רשאי לבחור את עיתוי התשלום של סכום‪ ,‬ההתחייבות נכללה על בסיס המועד‬ ‫המוקדם ביותר שבו החברה יכולה להידרש לשלם‪.‬‬ ‫הערך בספרים של מזומנים ושווי מזומנים‪ ,‬השקעות לזמן קצר‪ ,‬לקוחות‪ ,‬חייבים ויתרות חובה‪ ,‬אשראי מתאגידים‬ ‫בנקאיים ואחרים‪ ,‬התחייבויות לספקים ולנותני שירותים וזכאים ויתרות זכות תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם‪.‬‬ ‫שיעורי הריבית ששימשו להיוון אומדן תזרימי המזומנים הצפויים‪ ,‬מבוססים על עקומת התשואה הממשלתית‬ ‫לתאריך הדוח על המצב הכספי‪ ,‬בתוספת מרווח אשראי קבוע מתאים‪ .‬הריביות הנ"ל הינן כדלהלן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬ ‫אגרות חוב‪:‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‪:‬‬ ‫‪4.14%-7.43%‬‬ ‫בש"ח‪:‬‬ ‫באירו‪:‬‬ ‫בזלוטי פולני‪:‬‬ ‫בקרונה צ'כית‪:‬‬ ‫‪4%-5.5%‬‬ ‫‪3.19%-7.19%‬‬ ‫‪7.13%‬‬ ‫‪3.5%-6.5%‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2011‬‬ ‫אגרות חוב‪:‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‪:‬‬ ‫‪5.73%-11.96%‬‬ ‫בש"ח‪:‬‬ ‫באירו‪:‬‬ ‫בזלוטי פולני‪:‬‬ ‫בקרונה צ'כית‪:‬‬ ‫‪83‬‬ ‫‪4%-6.45%‬‬ ‫‪3.44%-7.44%‬‬ ‫‪7.77%-10.77%‬‬ ‫‪4.17%‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות‪:‬‬ ‫רגישות לשינויים בריבית האירו על מכשירי גידור נגזרים‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫שווי הוגן של מכשירי גידור‬ ‫)‪(37,364‬‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫שווי הוגן של מכשירי גידור‬ ‫)‪(7,437‬‬ ‫השפעה על קרן הון גידור תזרים מזומנים‬ ‫בדוח על השינויים בהון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-1%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪43,659‬‬ ‫‪22,009‬‬ ‫)‪(11,142‬‬ ‫השפעה על קרן הון גידור תזרים מזומנים‬ ‫בדוח על השינויים בהון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-1%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪74,959‬‬ ‫‪38,568‬‬ ‫)‪(20,154‬‬ ‫רגישות לשינויים בריבית האירו‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫הלוואות לחברות מוחזקות‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫יתרות מול חברות הקבוצה‬ ‫)‪(189,282‬‬ ‫‪75,764‬‬ ‫)‪(2,312,142‬‬ ‫)‪(3,046‬‬ ‫)‪(21,815‬‬ ‫‬‫‪1,515‬‬ ‫)‪(46,243‬‬ ‫)‪(61‬‬ ‫)‪(436‬‬ ‫‬‫‪758‬‬ ‫)‪(23,121‬‬ ‫)‪(30‬‬ ‫)‪(218‬‬ ‫‬‫)‪(379‬‬ ‫‪11,561‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪109‬‬ ‫)‪(2,450,521‬‬ ‫)‪(45,225‬‬ ‫)‪(22,612‬‬ ‫‪11,306‬‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫יתרות מול חברות הקבוצה‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(7,437‬‬ ‫)‪(2,322,967‬‬ ‫)‪(20,429‬‬ ‫)‪(30,098‬‬ ‫‬‫)‪(46,459‬‬ ‫)‪(409‬‬ ‫)‪(602‬‬ ‫‬‫)‪(23,230‬‬ ‫)‪(204‬‬ ‫)‪(301‬‬ ‫‬‫‪11,615‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪150‬‬ ‫)‪(2,380,931‬‬ ‫)‪(47,470‬‬ ‫)‪(23,735‬‬ ‫‪11,867‬‬ ‫‪84‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות‪( :‬המשך)‬ ‫רגישות לשינויים בריבית הקורונה הצ'כית‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(34‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪136‬‬ ‫‪834‬‬ ‫)‪(1,669‬‬ ‫)‪(3,338‬‬ ‫הלוואות למוחזקות‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫‪6,824‬‬ ‫)‪(166,887‬‬ ‫סה"כ‬ ‫)‪(160,063‬‬ ‫)‪(3,201‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫)‪(178,570‬‬ ‫)‪(35,140‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪893‬‬ ‫)‪(1,786‬‬ ‫)‪(3,571‬‬ ‫‪176‬‬ ‫)‪(351‬‬ ‫)‪(703‬‬ ‫סה"כ‬ ‫)‪(213,710‬‬ ‫)‪(4,274‬‬ ‫)‪(1,601‬‬ ‫)‪(2,137‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪1,069‬‬ ‫רגישות לשינויים בריבית הזלוטי הפולני‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫)‪(38,479‬‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫)‪(11,612‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(770‬‬ ‫)‪(385‬‬ ‫‪192‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש " ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(232‬‬ ‫)‪(116‬‬ ‫‪58‬‬ ‫רגישות לשינויים בריבית הליי הרומני‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫)‪(1,635‬‬ ‫‪85‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(33‬‬ ‫)‪(16‬‬ ‫‪8‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪33‬‬ ‫מידע נוסף בדבר מכשירים פיננסיים (המשך)‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות‪( :‬המשך)‬ ‫רגישות לשינויים בריבית שקלית‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫)‪(97,880‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫)‪(1,958‬‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫)‪(43,591‬‬ ‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ומוסדיים‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(979‬‬ ‫‪489‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-0.5%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫)‪(872‬‬ ‫)‪(436‬‬ ‫‪218‬‬ ‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫הלוואות‪ ,‬השקעות ויתרות‬ ‫חובה לזמן ארוך‬ ‫חייבים מס הכנסה‬ ‫אגרות חוב‬ ‫התחייבויות לתאגידים‬ ‫בנקאיים ומוסדיים‬ ‫התחייבות מיסים שוטפים‬ ‫יתרות מול חברות הקבוצה‬ ‫התחייבות מיסים שוטפים‬ ‫יתרות מול חברות הקבוצה‬ ‫‪-2%‬‬ ‫‪100,336‬‬ ‫‪4,576‬‬ ‫)‪(659,170‬‬ ‫‪2,007‬‬ ‫‪92‬‬ ‫)‪(13,183‬‬ ‫‪1,003‬‬ ‫‪46‬‬ ‫)‪(6,592‬‬ ‫)‪(1,003‬‬ ‫)‪(46‬‬ ‫‪6,592‬‬ ‫)‪(2,007‬‬ ‫)‪(92‬‬ ‫‪13,183‬‬ ‫)‪(451,901‬‬ ‫)‪(9,038‬‬ ‫)‪(4,519‬‬ ‫‪4,519‬‬ ‫‪9,038‬‬ ‫)‪(52,739‬‬ ‫)‪(24,591‬‬ ‫)‪(1,083,489‬‬ ‫)‪(1,055‬‬ ‫)‪(492‬‬ ‫)‪(21,670‬‬ ‫)‪(527‬‬ ‫)‪(246‬‬ ‫)‪(10,835‬‬ ‫‪527‬‬ ‫‪246‬‬ ‫‪10,835‬‬ ‫‪1,055‬‬ ‫‪492‬‬ ‫‪21,670‬‬ ‫שווי בספרים‬ ‫נכון ל‪-‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫באלפי ש"ח‬ ‫הלוואות‪ ,‬השקעות ויתרות‬ ‫חובה לזמן ארוך‬ ‫חייבים מס הכנסה‬ ‫אגרות חוב‬ ‫התחייבויות לתאגידים‬ ‫בנקאיים ומוסדיים‬ ‫‪2%‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-1%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪2%‬‬ ‫השפעה על רווח לפני מס‬ ‫שינויים ברווח (הפסד)‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-1%‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫‪-2%‬‬ ‫‪146,751‬‬ ‫‪4,815‬‬ ‫)‪(613,468‬‬ ‫‪2,935‬‬ ‫‪96‬‬ ‫)‪(12,269‬‬ ‫‪1,468‬‬ ‫‪48‬‬ ‫)‪(6,135‬‬ ‫)‪(1,468‬‬ ‫)‪(48‬‬ ‫‪6,135‬‬ ‫)‪(2,935‬‬ ‫)‪(96‬‬ ‫‪12,269‬‬ ‫)‪(477,822‬‬ ‫)‪(9,556‬‬ ‫)‪(4,778‬‬ ‫‪4,778‬‬ ‫‪9,556‬‬ ‫)‪(74,067‬‬ ‫)‪(24,242‬‬ ‫)‪(1,038,033‬‬ ‫)‪(1,481‬‬ ‫)‪(485‬‬ ‫)‪(20,760‬‬ ‫)‪(741‬‬ ‫)‪(242‬‬ ‫)‪(10,380‬‬ ‫‪741‬‬ ‫‪242‬‬ ‫‪10,380‬‬ ‫‪1,481‬‬ ‫‪485‬‬ ‫‪20,760‬‬ ‫‪86‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪34‬‬ ‫מידע על מגזרים‬ ‫א‪.‬‬ ‫כללי‪:‬‬ ‫הקבוצה מיישמת את ‪" ,IFRS 8‬מגזרי פעילות" )להלן ‪ ,("IFRS 8" -‬החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ .2009‬בהתאם להוראות‬ ‫‪ ,IFRS 8‬מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות מרכיבי הקבוצה‪ ,‬אשר נסקרים באופן‬ ‫סדיר על‪-‬ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים‬ ‫התפעוליים‪.‬‬ ‫לצורך בקרת ביצועי המגזרים והקצאת המשאבים ביניהם‪ ,‬מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי עוקב אחר נכסי‬ ‫הנדל"ן להשקעה‪ ,‬נדל"ן להשקעה בהקמה מלאי בניינים למכירה ומקרקעין ובהתאם לתיקון ל ‪ ,IFRS 8‬יינתן גילוי‬ ‫בגין נכסים אלו בלבד‪.‬‬ ‫‪87‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪34‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מידע על מגזרים (המשך)‬ ‫מגזרים גאוגרפיים‪:‬‬ ‫ישראל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צ'כיה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סרביה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫רומניה‬ ‫בולגריה‬ ‫פולין‬ ‫לטביה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח‬ ‫אחרות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות המגזר‬ ‫‪136,145‬‬ ‫‪122,534‬‬ ‫‪40,839‬‬ ‫‪21,376‬‬ ‫‪5,864‬‬ ‫‪1,565‬‬ ‫‪221,182‬‬ ‫‪4,327‬‬ ‫‪553,832‬‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫הוצאות שלא הוקצו למגזרים‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות כלולות‪ ,‬נטו‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫מידע נוסף‪:‬‬ ‫‪91,063‬‬ ‫‪117,067‬‬ ‫‪32,876‬‬ ‫‪1,055‬‬ ‫)‪(94,024‬‬ ‫)‪(24,040‬‬ ‫‪174,984‬‬ ‫‪339‬‬ ‫‪299,320‬‬ ‫)‪(49,110‬‬ ‫‪250,210‬‬ ‫)‪(216,831‬‬ ‫‪23,798‬‬ ‫)‪(13,633‬‬ ‫‪43,544‬‬ ‫)‪(79,417‬‬ ‫)‪(35,873‬‬ ‫נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫מלאי דירות ומקרקעין‬ ‫‪1,243,484‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪807,319‬‬ ‫‪212,560‬‬ ‫‪733,415‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪145,094‬‬ ‫‪15,871‬‬ ‫‪120,119‬‬ ‫‪245,016‬‬ ‫‪119,689‬‬ ‫‪2,193,505‬‬ ‫‪528,837‬‬ ‫‪499,766‬‬ ‫‪20,120‬‬ ‫‪5,738,376‬‬ ‫‪1,146,419‬‬ ‫סך הכל‬ ‫‪1,243,484‬‬ ‫‪1,019,879‬‬ ‫‪733,415‬‬ ‫‪145,094‬‬ ‫‪135,990‬‬ ‫‪364,705‬‬ ‫‪2,722,342‬‬ ‫‪519,886‬‬ ‫‪6,884,795‬‬ ‫התחייבויות המגזר‬ ‫התחייבויות לא מיוחסות‬ ‫סה"כ התחייבויות במאוחד לתאגידים‬ ‫בנקאיים ולמחזיקי אגרות חוב‬ ‫רכישות והוצאות שהוונו לנכסים‬ ‫הפחתת מקרקעין‬ ‫שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה‬ ‫)‪(128,970‬‬ ‫)‪(437,161) (585,325‬‬ ‫)‪(115,983‬‬ ‫)‪(67,757‬‬ ‫)‪(347,168‬‬ ‫)‪(4,022,704) (1,037,670) (1,302,670‬‬ ‫)‪(255,615‬‬ ‫‪69,086‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪56,255‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,018‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,127‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪32,292‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(1,754‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪138,302‬‬ ‫)‪(54,194‬‬ ‫)‪(1,725‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(4,278,320‬‬ ‫‪298,601‬‬ ‫)‪(54,194‬‬ ‫‪51,319‬‬ ‫‪68,029‬‬ ‫)‪(14,237‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(86‬‬ ‫)‪(36,463‬‬ ‫‪94,335‬‬ ‫)‪(609‬‬ ‫‪162,288‬‬ ‫‪88‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪34‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מידע על מגזרים (המשך)‬ ‫מגזרים גאוגרפיים‪( :‬המשך)‬ ‫הכנסות המגזר‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫הוצאות שלא הוקצו למגזרים‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות כלולות‪ ,‬נטו‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫הפסד לשנה‬ ‫מידע נוסף‪:‬‬ ‫נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫מלאי דירות ומקרקעין‬ ‫סך הכל‬ ‫התחייבויות המגזר‬ ‫התחייבויות לא מיוחסות‬ ‫סה"כ התחייבויות במאוחד לתאגידים בנקאיים‬ ‫ולמחזיקי אגרות חוב‬ ‫רכישות והוצאות שהוונו לנדל"ן להשקעה ונדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה‬ ‫הפחתת מקרקעין‪ ,‬מלאי דירות ומוניטין‬ ‫שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה ונדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה‬ ‫ישראל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪117,537‬‬ ‫‪117,861‬‬ ‫צ'כיה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪94,139‬‬ ‫‪103,096‬‬ ‫סרביה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪55,630‬‬ ‫‪30,012‬‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫רומניה‬ ‫בולגריה‬ ‫פולין‬ ‫לטביה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪121,224‬‬ ‫‪15,263‬‬ ‫‪18,837‬‬ ‫‪26,289‬‬ ‫‪61,019‬‬ ‫)‪(54,150‬‬ ‫‪6,372‬‬ ‫‪1,653‬‬ ‫‪1,187,842‬‬ ‫‬‫‪1,187,842‬‬ ‫)‪(77,644‬‬ ‫‪684,958‬‬ ‫‪225,763‬‬ ‫‪910,721‬‬ ‫)‪(541,961‬‬ ‫‪747,283‬‬ ‫‬‫‪747,283‬‬ ‫)‪(447,204‬‬ ‫‬‫‪118,129‬‬ ‫‪118,129‬‬ ‫)‪(104,777‬‬ ‫‪14,633‬‬ ‫‪70,616‬‬ ‫‪85,248‬‬ ‫)‪(20,019‬‬ ‫‪280,998‬‬ ‫‪188,246‬‬ ‫‪469,244‬‬ ‫)‪(364,437‬‬ ‫אחרות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪49,520‬‬ ‫‪46,136‬‬ ‫‪20,077‬‬ ‫‪1,978,188‬‬ ‫‪18,765‬‬ ‫‪574,800‬‬ ‫‪38,842‬‬ ‫‪2,552,988‬‬ ‫)‪(724,881) (1,313,614‬‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪498,439‬‬ ‫‪311,998‬‬ ‫)‪(50,131‬‬ ‫‪261,868‬‬ ‫)‪(246,913‬‬ ‫‪45,878‬‬ ‫‪*36,301‬‬ ‫‪97,134‬‬ ‫)‪*(99,818‬‬ ‫)‪(2,684‬‬ ‫‪4,913,979‬‬ ‫‪1,196,319‬‬ ‫‪6,110,298‬‬ ‫)‪(3,594,537‬‬ ‫)‪(187,100‬‬ ‫)‪(3,781,637‬‬ ‫‪80,884‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪21,899‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,126‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,379‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪2,203‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪687‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪35,096‬‬ ‫)‪(33,167‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪145,394‬‬ ‫)‪(33,167‬‬ ‫‪71,237‬‬ ‫‪48,282‬‬ ‫)‪(16,882‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(71,509‬‬ ‫)‪(3,288‬‬ ‫)‪(2,830‬‬ ‫‪25,009‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫‪89‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪34‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מידע על מגזרים (המשך)‬ ‫מגזרים גאוגרפיים‪( :‬המשך)‬ ‫ישראל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צ'כיה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סרביה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬ ‫רומניה‬ ‫בולגריה‬ ‫פולין‬ ‫לטביה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח‬ ‫אחרות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות המגזר‬ ‫‪91,430‬‬ ‫‪125,029‬‬ ‫‪47,926‬‬ ‫‪18,851‬‬ ‫‪50,300‬‬ ‫‪39,981‬‬ ‫‪136,296‬‬ ‫)‪(321‬‬ ‫‪509,492‬‬ ‫תוצאות המגזר‬ ‫הוצאות שלא הוקצו למגזרים‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות כלולות‪ ,‬נטו‬ ‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫רווח נקי לשנה‬ ‫‪66,099‬‬ ‫‪47,223‬‬ ‫‪31,778‬‬ ‫)‪(3,957‬‬ ‫‪24,587‬‬ ‫‪18,023‬‬ ‫‪84,783‬‬ ‫)‪(31,182‬‬ ‫‪237,354‬‬ ‫)‪(66,205‬‬ ‫‪171,149‬‬ ‫)‪(259,005‬‬ ‫‪31,137‬‬ ‫‪*92,983‬‬ ‫‪36,264‬‬ ‫)‪*(18,444‬‬ ‫‪17,820‬‬ ‫מידע נוסף‪:‬‬ ‫נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫מלאי דירות ומקרקעין‬ ‫‪1,064,081‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪599,153‬‬ ‫‪260,325‬‬ ‫‪730,253‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪134,850‬‬ ‫‪15,710‬‬ ‫‪73,539‬‬ ‫‪336,746‬‬ ‫‪200,178‬‬ ‫‪1,872,920‬‬ ‫‪517,370‬‬ ‫‪21,955‬‬ ‫‪20,379‬‬ ‫‪4,640,818‬‬ ‫‪1,206,641‬‬ ‫סך הכל‬ ‫‪1,064,081‬‬ ‫‪859,478‬‬ ‫‪730,253‬‬ ‫‪134,850‬‬ ‫‪89,249‬‬ ‫‪536,924‬‬ ‫‪2,390,290‬‬ ‫‪42,334‬‬ ‫‪5,847,459‬‬ ‫התחייבויות המגזר‬ ‫התחייבויות לא מיוחסות‬ ‫)‪(43,010‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(740,839‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(444,045‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(250,801‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(26,932‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(602,907‬‬ ‫)‪(2,229,207‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪227,919‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(4,109,822‬‬ ‫)‪(224,931‬‬ ‫סה"כ התחייבויות במאוחד לתאגידים בנקאיים‬ ‫ולמחזיקי אגרות חוב‬ ‫רכישות והוצאות שהוונו לנדל"ן להשקעה ונדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה‬ ‫הפחתת מקרקעין‪ ,‬מלאי דירות ומוניטין‬ ‫שינוי בשווי הוגן נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‬ ‫)‪(4,334,753‬‬ ‫‪102,315‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪7,555‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,715‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪19,194‬‬ ‫‪842‬‬ ‫)‪(14,839‬‬ ‫* הוצג מחדש בשל יישום למפרע של תיקון לתקן חשבונאי )ראה ביאור ‪.3‬א‪(.‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪555‬‬ ‫)‪(7,481‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪122‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪12,952‬‬ ‫‪11,387‬‬ ‫)‪(19,500‬‬ ‫‪882‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪140,483‬‬ ‫)‪(26,981‬‬ ‫‪529‬‬ ‫)‪(6,269‬‬ ‫‪1,615‬‬ ‫‪157‬‬ ‫‪1,229‬‬ ‫אפריקה ישראל נכסים בע"מ‬ ‫ביאורים לדוחות הכספיים‬ ‫ביאור ‪- 35‬‬ ‫אירועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי‬ ‫א‪.‬‬ ‫ביום ‪ 29‬לינואר ‪ 2013‬חתמה החברה על הסכם עם שותפיה בפרויקט פארק עסקים ברחובות )להלן‪" :‬הפרויקט"(‪,‬‬ ‫למכירת מלוא זכויותיה בפרויקט‪ ,‬בתמורה כוללת של כ‪ 66 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬ ‫כ‪ 40.8% -‬מהזכויות בפרויקט הועברו מהחברה לשותף א'‪ ,‬בתמורה לסך כולל של כ‪ 61 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬אשר שולם‬ ‫לחברה במועד החתימה )בניכוי סך של כ‪ 11.6 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬אשר הופקד בחשבון נאמנות‪ ,‬עד לקבלת אישורי‬ ‫מיסים והשלמת רישום( וכ‪ 4.2% -‬מהזכויות בפרויקט הועברו מהחברה לשותף ב'‪ ,‬בתמורה לסך כולל של כ‪5 -‬‬ ‫מיליון ש"ח‪ ,‬מתוכו סך של כ‪ 0.5 -‬מיליון ש"ח‪ ,‬אשר שולם במועד החתימה‪ ,‬ואילו היתרה תשולם לחברה בתוך‬ ‫‪ 180‬ימים ממועד החתימה‪ .‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬שיערכה החברה את הפרויקט בהתאם למחיר העיסקה‬ ‫ורשמה עליה בשווי הוגן שלו בסך של כ‪ 2.5 -‬מיליון ש"ח וסיווגה את הפרויקט לסעיף נכסים של קבוצת מימוש‬ ‫המוחזקים למכירה‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ביאור ‪- 36‬‬ ‫לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי הנפיקה החברה למשקיעים מוסדיים סך של כ‪ 130 -‬מיליון ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות‬ ‫חוב נוספות בסדרה ה'‪ ,‬במחיר של ‪ 101.8‬ש"ח לכל ‪ 100‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ה'(‪ ,‬בתמורה כוללת של כ‪-‬‬ ‫‪ 132‬מיליון ש"ח‪ .‬תנאי אגרות החוב הנוספות יהיו זהים לתנאי אגרות החוב )סדרה ה'( שהונפקו בעבר על ידי‬ ‫החברה‪ .‬הוצאות ההנפקה הסתכמו בכ ‪ 0.5‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫אישור הדוחות הכספיים‬ ‫הדוחות הכספיים אושרו על ידי הדירקטוריון‪ ,‬לפרסום ביום ‪ 12‬במרץ ‪.2013‬‬ ‫‪91‬‬