‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוח תקופתי‬ ‫לשנ ה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תאריך ה דוח ‪ 14 :‬במרס ‪2013‬‬ ‫לכבוד‬ ‫לכבוד‬ ‫רשות ניירות ערך‬ ‫באמצעות המגנא‬ ‫הבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב בע"מ‬ ‫באמצעות המגנא‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוח תקופתי‬ ‫לשנת ‪2012‬‬ ‫מוגש בזאת דוח תקופתי בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪) 1970-‬להלן‪:‬‬ ‫"התקנות"(‪ ,‬לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫שם התאגיד‪:‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מס' חברה ברשם החברות‪:‬‬ ‫‪512112806‬‬ ‫כתובת‪:‬‬ ‫רחוב המדע ‪ ,2‬יקנעם‬ ‫טלפון‪:‬‬ ‫‪04-9596777‬‬ ‫פקס‪:‬‬ ‫‪04-9890484‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪:‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫תאריך המאזן‪:‬‬ ‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תאריך הדוח‪:‬‬ ‫‪ 14‬במרץ ‪2013‬‬ ‫‪2‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫תוכן עניינים‪:‬‬ ‫תיאור עסקי התאגיד‬ ‫דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫פרטים נוספים על התאגיד‬ ‫דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫‪3‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫תיאור עסקי התאגיד‬ ‫תוכן עניינים‬ ‫עמוד‬ ‫‪1.1‬‬ ‫תיאור ההתפתחות הכלכלית של עסקי החברה‪6 ....................................................‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪1.3‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫תחומי פעילות החברה ‪7 ......................................................................................‬‬ ‫השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה‪8 ..........................................................‬‬ ‫חלוקת דיבידנדים ומניות הטבה ‪8 ........................................................................‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫‪1.6‬‬ ‫‪1.7‬‬ ‫מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה ‪8 ......................................................‬‬ ‫סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים ‪9 ............................................................‬‬ ‫תיאור עסקי החברה ‪9 .........................................................................................‬‬ ‫‪4‬‬ ‫מידע צופה פני עתיד‬ ‫בדוח זה כללה דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪" :‬החברה"(‪ ,‬ביחס לעצמה וביחס לחברות הבנות‪ ,‬מידע צופה‬ ‫פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪) 1968-‬להלן‪" :‬חוק ניירות ערך"(‪.‬‬ ‫מידע צופה פני עתיד כאמור‪ ,‬כולל בין היתר‪ ,‬תחזיות‪ ,‬מטרות‪ ,‬הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים‬ ‫או עניינים עתידיים‪ ,‬אשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה‪ .‬מידע צופה פני עתיד בדוח‬ ‫זה יזוהה בדרך כלל באמירות כמו‪" :‬החברה צופה"‪" ,‬החברה מצפה"‪" ,‬החברה מעריכה"‪" ,‬החברה‬ ‫מאמינה"‪" ,‬בכוונת החברה"‪" ,‬החברה בוחנת" וביטויים דומים‪ .‬מידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה‬ ‫מוכחת והוא מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של הנהלת החברה‪ ,‬אשר הסתמכה בהנחותיה‪ ,‬בין‬ ‫השאר‪ ,‬על ניתוח מידע כללי שהיה בפניה במועד עריכת דוח זה‪ ,‬מבלי שניתנת התחייבות לנכונותו או‬ ‫שלמותו‪ ,‬ונכונותו לא נבחנה על ידי הנהלת החברה באופן עצמאי‪ .‬מידע צופה פני עתיד המופיע בדוח זה‬ ‫מתייחס אך ורק למועד בו נכתב‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬התממשותו ו‪/‬או אי התממשותו של המידע הצופה פני עתיד תושפע מגורמים אשר לא ניתן‬ ‫להעריכם מראש והם אינם מצויים בשליטת החברה‪ ,‬לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות‬ ‫החברה כמפורט בסעיף ‪ 1.7.21‬להלן‪ .‬לפיכך‪ ,‬התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מן‬ ‫התוצאות המוערכות או המשתמעות ממידע זה‪.‬‬ ‫מובהר בזאת‪ ,‬כי ככלל ובכפיפות להוראות הדין‪ ,‬אין בכוונת הנהלת החברה לעדכן את המידע הצופה פני‬ ‫עתיד‪ ,‬הנכלל בדוח זה‪ ,‬על מנת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לשקף אירועים או נסיבות שיתרחשו לאחר פרסום דוח זה על‬ ‫ידי החברה‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫תיאור עסקי החברה‬ ‫‪1.1‬‬ ‫תיאור ההתפתחות הכלכלית של עסקי החברה‬ ‫הקמת החברה והשליטה בה‬ ‫‪1.1.1‬‬ ‫החברה נתאגדה בישראל ביום ‪ 21‬בפברואר‪ 1995 ,‬לפי פקודת החברות ]נוסח חדש[‪,‬‬ ‫התשמ"ג‪ ,1983-‬כחברה פרטית מוגבלת במניות בשם דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪:‬‬ ‫"החברה"(‪ .‬הפכה לחברה ציבורית במרץ ‪ 2006‬וניירות הערך שלה נרשמו למסחר בבורסה‬ ‫לניירות ערך בתל אביב בע"מ )להלן‪" :‬הבורסה"( באפריל ‪.2006‬‬ ‫תרשים מבנה החזקות החברה‪:‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪(.‬‬ ‫בע"מ‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫דורסל רעננה‬ ‫בע"מ‬ ‫המדע ‪5‬‬ ‫יקנעם בע"מ‬ ‫התפתחות עסקי החברה‬ ‫‪1.1.2‬‬ ‫ביום ‪ 23‬במאי‪ 2012 ,‬התקשרה החברה בהסכם מייסדים עם צד שלישי‪ ,‬שאינו קשור‬ ‫לחברה או לבעלי העניין בה )להלן‪" :‬השותף"(‪ ,‬להקמת המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ )להלן‪:‬‬ ‫"המדע ‪ .("5‬החברה מחזיקה ב‪ 50% -‬מהונה המונפק והנפרע ומזכויות ההצבעה בהמדע ‪,5‬‬ ‫כאשר יתרת ההחזקות בהונה המונפק והנפרע ובזכויות ההצבעה בה הינן בידי השותף‪.‬‬ ‫‪1.1.3‬‬ ‫ביום ‪ 29‬במאי‪ 2012 ,‬התקשרה המדע ‪ 5‬בהסכם עם צד שלישי‪ ,‬שאינו קשור לחברה או‬ ‫לבעלי עניין בה )להלן בס"ק זה‪" :‬המוכר"(‪ ,‬לרכישת זכויות החכירה של המוכר במבנה‬ ‫תעשייה באזור התעשייה הצפוני ביקנעם‪ ,‬בשטח של כ‪ 2,508 -‬מ"ר ובשטח בנוי של כ‪5,290 -‬‬ ‫מ"ר )להלן בס"ק זה‪" :‬הנכס" ולהלן בס"ק זה‪" :‬ההסכם"‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬הזכויות כאמור‬ ‫הינן לתקופת חכירה מהוונת של ‪ 49‬שנים‪ ,‬המסתיימת ביום ‪ 30‬באפריל‪ ,2043 ,‬לרבות זכות‬ ‫להארכת תקופת החכירה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪ ,‬בתנאים שיקבעו במועד הארכה‪ .‬בתמורה‬ ‫לרכישה והעברת החזקה בנכס שילמה המדע ‪ 5‬למוכר סך של ‪ 17.25‬מיליון ש"ח‪ .‬נכון למועד‬ ‫הדוח‪ ,‬תחום פעילותה של המדע ‪ 5‬הינו אחזקה וניהול הנכס‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪1.1.4‬‬ ‫בתחילת רבעון רביעי של שנת ‪ ,2012‬הושלמה הקמתו של מבנה ד' של החברה‪ ,‬אשר סווג‬ ‫בעבר כנדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬והוא נמסר לשוכרים‪ .‬מבנה ד' מסווג כנדל"ן להשקעה החל‬ ‫מיום ‪ 1‬באוקטובר‪.2012 ,‬‬ ‫‪1.1.5‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫לפרטים בדבר מבנה א'‪ ,‬מבנה ב' ומבנה ד'‪ ,‬ראה סעיף ‪ 1.7.2-1.7.6‬להלן‪ .‬במועד פרסום‬ ‫הדוח‪ ,‬לחברה זכויות בשבעה נכסי מקרקעין בתחום הנדל"ן המניב במישרין ובעקיפין‪,‬‬ ‫באמצעות דורסל רעננה בע"מ‪ ,‬חברת בת בבעלות ובשליטה מלאה )להלן‪" :‬דורסל רעננה"(‬ ‫ובאמצעות המדע ‪ ,5‬בשטח כולל להשכרה של כ‪ 52 -‬אלפי מ"ר ובשיעור תפוסה של כ‪.97% -‬‬ ‫תחומי פעילות החברה‬ ‫‪1.2.1‬‬ ‫נכון למועד פרסום הדוח‪ ,‬פועלת החברה בתחום הנדל"ן המניב‪ ,‬כשעיקר הפעילות הינה‬ ‫בהשקעה בנכסים מניבים בענף תעשיית ההיי‪-‬טק והתעשייה בישראל ובנוסף‪ ,‬באיתור‬ ‫עסקאות לשם הקמת נכסים מניבים או לשם רכישת נכסים מניבים באזורי תעשייה‪,‬‬ ‫המאופיינים בתנופת פיתוח וברמת ביקוש גבוהה )לפרטים אודות נכסי הנדל"ן המניב של‬ ‫החברה ראה סעיף ‪ 1.7.1‬להלן(‪ .‬יובהר‪ ,‬כי ככל שהחברה פועלת לשם הקמת נכסים מניבים‪,‬‬ ‫היא מתקשרת לשם כך עם קבלנים חיצוניים‪.‬‬ ‫‪1.2.2‬‬ ‫נכסי הנדל"ן הקיימים של החברה מיועדים הן לתעשייה הכבדה )‪ (58%‬והן לתעשייה הקלה‬ ‫)‪ .(42%‬כ‪ 4% -‬מסך השטחים הבנויים המיועדים להשכרה‪ ,‬מושכרים לסינאל מלל פייוויי‬ ‫בע"מ )לשעבר‪ :‬סינאל תעשיות בע"מ(‪ ,‬חברה ציבורית שמניותיה רשומות למסחר בבורסה‬ ‫ומחזיקה בכ‪ 80.01% -‬מהון המניות המונפק והנפרע של החברה וזכויות ההצבעה בה‬ ‫)להלן‪" :‬סינאל" או "חברת האם"(‪.‬‬ ‫‪1.2.3‬‬ ‫החברה פועלת בעיקר באזורים המתאפיינים בתנופת פיתוח‪ .‬יקנעם עילית נמצאת באזור‬ ‫פיתוח א'‪ ,‬בקרבה גיאוגרפית למרכז הארץ ובסמיכות לערוצי תעבורה נוחים כגון כבישים‬ ‫מספר ‪ 6‬ו‪ .4 -‬נכס המקרקעין של החברה באזור התעשייה הצפוני של נתניה ממוקם בקרבת‬ ‫תחנת הרכבת נתניה צפון‪ ,‬שכונת מגורים חדשה ומכללת נתניה‪.‬‬ ‫‪1.2.4‬‬ ‫החברה התקשרה בהסכם ניהול עם סינאל )לפרטים אודות הסכם הניהול שהיה בתוקף‬ ‫בשנת ‪ 2012‬וכן התקשרות בהסכם ניהול מעודכן‪ ,‬הכפוף לאישור האסיפה הכללית של בעלי‬ ‫המניות של החברה‪ ,‬ראה תקנה ‪ 22‬בפרק ד' )פרטים נוספים על התאגיד(‪ ,‬להלן(‪ .‬שירותי‬ ‫הניהול ניתנים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬באמצעות מר גבי בוגנים‪ ,‬דירקטור ומנכ"ל סינאל‪ ,‬אשר לו ניסיון‬ ‫בביצוע עסקאות נדל"ן‪ .‬החברה התקשרה עם מהנדס בניין המתמחה בפיקוח וליווי‬ ‫פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב‪ ,‬יועץ משפטי וכן נעזרת החברה בשמאי מקרקעין לצורך‬ ‫הערכת נכסיה‪.‬‬ ‫‪1.2.5‬‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬החברה הינה בעלת זכויות במבנה א'‪ ,‬מבנה ב'‪ ,‬מבנה ג'‪ ,‬מבנה‬ ‫ד'‪ ,‬מתחם אורדן ובית אוריין‪ ,‬המוצגים בספרי החברה בשווים ההוגן בסך ‪ 244,350‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ .‬וכן כפי שצוין לעיל‪ ,‬החברה מחזיקה ב‪ 50% -‬מהון המניות המונפק והנפרע וזכויות‬ ‫ההצבעה בהמדע ‪ ,5‬אשר הינה בעלת זכויות החכירה בנכס האמור בסעיף ‪ 1.1.3‬לעיל‪.‬‬ ‫‪1.2.6‬‬ ‫החברה מיישמת את הוראות תקן בינלאומי ‪ IAS 40‬הקובע את הטיפול החשבונאי בנדל"ן‬ ‫להשקעה ואת דרישות הגילוי הקשורות‪ .‬למדידת שווי נכסי הנדל"ן שבבעלותה‪ ,‬בחרה‬ ‫החברה במודל השווי ההוגן ונכסיה מוצגים בספרים לפי שיטה זו‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪1.3‬‬ ‫השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה‬ ‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬לא בוצעו השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה‪ ,‬מחוץ לבורסה‪ ,‬על ידי‬ ‫בעל עניין‪ ,‬בשנים ‪ 2011‬ו‪.2012 -‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫חלוקת דיבידנדים ומניות הטבה‬ ‫‪ 1.4.1‬מדיניות חלוקת דיבידנד‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לחברה אין מדיניות חלוקת דיבידנד‪ .‬סכום הרווח הראוי‬ ‫לחלוקה של החברה‪ ,‬מסתכם בסך ‪ 75,140‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הכנסות משערוך נדל"ן‬ ‫להשקעה שנצברו בסך ‪ 45,323‬אלפי ש"ח ורווח שנבע לחברה בעבר ממפעל מאושר בסך‬ ‫‪ 17,956‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫‪1.4.2‬‬ ‫בתקופה שמיום ‪ 1‬בינואר‪ 2011 ,‬ועד לתאריך דוח זה‪ ,‬לא חילקה החברה מניות הטבה ו‪/‬או‬ ‫דיבידנד במזומן‪ ,‬למעט כמפורט להלן‪:‬‬ ‫ביום ‪ 4‬באוקטובר‪ 2011 ,‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך ‪ 6,000‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬כ‪ 28.41 -‬אג' למניה ששולם ביום ‪ 31‬באוקטובר‪.2011 ,‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה‬ ‫הרווח התפעולי בחברה בשנים‪ 2011 ,2012 :‬ו‪ 2010 -‬הסתכם ב‪ 14,096 -‬אלפי ש"ח‪ 12,542 ,‬אלפי‬ ‫ש"ח וב‪ 12,082 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ .‬שיעור הרווח התפעולי באותן שנים היה כ‪ 70% ,69% -‬וכ‪-‬‬ ‫‪ ,72.5%‬בהתאמה‪ .‬הרווח התפעולי בשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪ 2010 -‬הינו בנטרול רווח מהתאמת שווי הוגן‬ ‫של נדל"ן להשקעה בסך ‪ 5,932‬אלפי ש"ח‪ 5,429 ,‬אלפי ש"ח ו‪ 6,723 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות מהשכרת נכסים‬ ‫‪20,405‬‬ ‫‪17,942‬‬ ‫‪16,657‬‬ ‫הוצאות תפעול קבועות‬ ‫‪674‬‬ ‫‪340‬‬ ‫‪324‬‬ ‫הוצאות תפעול משתנות‬ ‫‪3,778‬‬ ‫‪2,860‬‬ ‫‪2,601‬‬ ‫הוצאות דמי ניהול‬ ‫‪594‬‬ ‫‪594‬‬ ‫‪582‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫‪1,263‬‬ ‫‪1,606‬‬ ‫‪1,068‬‬ ‫סה"כ הוצאות הפעלה‬ ‫‪6,309‬‬ ‫‪5,400‬‬ ‫‪4,575‬‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן‬ ‫להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫‪14,096‬‬ ‫‪12,542‬‬ ‫‪12,082‬‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪5,429‬‬ ‫‪6,723‬‬ ‫‪252,441‬‬ ‫‪234,972‬‬ ‫‪218,137‬‬ ‫סה"כ התחייבויות‬ ‫‪136,342‬‬ ‫‪131,562‬‬ ‫‪113,820‬‬ ‫להסברים בדבר השינויים בנתונים כאמור בטבלה לעיל‪ ,‬ראה סעיף ‪ 3‬לדוח הדירקטוריון‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1.6‬‬ ‫סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים‬ ‫האמור בסעיף זה מבוסס על הערכות החברה בלבד‪ ,‬באשר למגמות‪ ,‬האירועים וההתפתחויות‬ ‫בסביבה המקרו‪-‬כלכלית של החברה‪ ,‬אשר הייתה להם או צפויה להיות להם השפעה על‬ ‫התוצאות העסקיות של פעילות החברה‪ .‬כל התייחסות המופיעה בסעיף זה‪ ,‬באשר להערכות‬ ‫החברה על ההתפתחות העתידית והשפעתה על החברה‪ ,‬הינה בבחינת מידע צופה פני עתיד‪,‬‬ ‫אשר אינו בשליטתה של החברה ואשר אינו ודאי‪ .‬הערכות אלו עשויות שלא להתממש ככל‬ ‫שיהיו שינויים במגמות במשק בכלל‪ ,‬ובענף הנדל"ן בפרט‪ ,‬לרבות כתוצאה מהתרחשות של‬ ‫אירועים ביטחוניים‪ ,‬פוליטיים או מקרו‪-‬כלכליים‪ ,‬אשר ישפיעו על מגמות השוק וכן כתוצאה‬ ‫מהתפתחות המגמות באופן שונה מבעבר‪.‬‬ ‫‪1.6.1‬‬ ‫מצב המשק הישראלי בשנת ‪2012‬‬ ‫החל מהרבעון השני של שנת ‪ ,2012‬ניכרים סימני האטה במשק הישראלי‪ ,‬בין היתר על רקע‬ ‫המשבר הפיננסי העולמי‪ ,‬בעיקר בגוש האירו‪ .‬הצמיחה במשק לשנת ‪ 2012‬הסתכמה בכ‪-‬‬ ‫‪ ,3.3%‬לעומת ‪ 4.6%‬בשנת ‪ .2011‬בסוף דצמבר ‪ 2012‬עדכן בנק ישראל כלפי מעלה את‬ ‫תחזית הצמיחה לשנת ‪ ,2013‬לשיעור של ‪.3.8%‬‬ ‫יש לציין כי לא ניכרת עד כה השפעה משמעותית של המשבר העולמי על שוק הנדל"ן בארץ‬ ‫בכלל‪ ,‬ועל פעילותה של החברה בפרט‪.‬‬ ‫‪1.6.2‬‬ ‫תחום פעילות הנדל"ן המניב‬ ‫שנת ‪ 2012‬התאפיינה בהמשך היציבות בענף הנדל"ן המניב‪ ,‬שמתבטאת הן ברמת‬ ‫הביקושים והן ברמת מחירי השכירות והתפוסות‪ .‬החברה לא זיהתה שינויים מהותיים‬ ‫ברמת הביקושים וברמת מחירי השכירות לשטחים המושכרים על ידה‪.‬‬ ‫‪1.7‬‬ ‫תיאור עסקי החברה‬ ‫‪ 1.7.1‬נכסי החברה בתחום פעילות הנדל"ן המניב ‪ -‬הרמה המצרפית‬ ‫פעילות החברה כוללת תהליך‪ ,‬אשר במסגרתו מאותר נכס מקרקעין‪ ,‬נערכת בדיקה‬ ‫מקצועית של הנכס )טיבו‪ ,‬מאפייני העסקה ותהליך המו"מ לרכישתו(‪ ,‬מתקבלת החלטה‬ ‫עקרונית בדבר רכישת הנכס ותשלום דמי רצינות‪ ,‬עריכת בדיקת נאותות ואיתור מימון‬ ‫לביצוע העסקה וסופו של התהליך הינו בחתימה על הסכם והשלמת רכישת נכס‬ ‫המקרקעין‪ .‬פעילויות אלו נערכות באמצעות יועצי החברה ומנוהלות ע"י הנהלת החברה‪.‬‬ ‫לעניין הסכם הניהול שבין החברה לחברת האם‪ ,‬ראה תקנה ‪ 22‬בפרק ד' )פרטים נוספים על‬ ‫התאגיד(‪ ,‬להלן‪ .‬יובהר‪ ,‬כי על אף שעיקר פעילותה של החברה הינה בשוק הנדל"ן בישראל‪,‬‬ ‫החברה עשויה לשקול בעתיד השקעה בנכסים באזורים אחרים בעולם‪.‬‬ ‫נכסים ביקנעם‬ ‫יתרונו הגדול של האזור הוא במיקומו‪ ,‬בשל היותו גובל בנתיב תנועה ראשי )כביש מס' ‪(70‬‬ ‫ומחבר את אזור החוף של מרכז הארץ עם הצפון‪ .‬כביש מס' ‪ 70‬חופף לתוואי של כביש‬ ‫חוצה ישראל )כביש מס' ‪ (6‬המיועד להיות הכביש הראשי בכיוון צפון‪-‬דרום‪.‬‬ ‫אזור יקנעם נמצא כ‪ 20 -‬ק"מ מהעיר חיפה ומהנמל הבינלאומי וכ‪ 80 -‬ק"מ מתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫הגישה לנמלי ים ואויר בינלאומיים ולמוסדות כלכליים ופיננסיים חשובים‪ ,‬קלה ומהירה‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫פיתוח התעשייה באזור נהנה ממעמד של "אזור עדיפות לאומי" על פי החוק לעידוד‬ ‫השקעות הון‪ .‬המעמד של האזור מאפשר ל"מפעלים מאושרים" הנמצאים בו לבחור בין‬ ‫הקלות מס לבין מענקים בגין השקעות‪ ,‬כמפורט באותו חוק‪ .‬בהתאם לצו עידוד השקעות‬ ‫הון )קביעת התחומים של אזורי הפיתוח(‪ ,‬התשס"ג‪ ,2002-‬הוגדרה יקנעם כאזור פיתוח א'‬ ‫עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫בנוסף לכך‪ ,‬מפעלי תעשייה המחליטים להתמקם באזור זכאים להקלות במיסוי העירוני‪.‬‬ ‫מיקומו ואיכותו של האזור מושכים אליו אוכלוסייה גדולה של בעלי מקצועות חופשיים‬ ‫ומהנדסים‪ .‬הקצב של התפתחות האוכלוסייה והצמיחה הכלכלית‪ ,‬יוצר הזדמנויות‬ ‫להשקעות עבור משקיעים בתעשייה‪ ,‬במסחר ובמגורים‪.‬‬ ‫באזור אפשרויות בנייה נוספות בפארק התעשייה מנסורה ובפארק התעשייה מבוא הכרמל‪,‬‬ ‫אשר ביקנעם‪.‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫מתחם אורדן שוכן באזור התעשייה הצפוני של נתניה‪ .‬בשנים האחרונות אזור התעשייה‬ ‫נמצא בתנופת פיתוח ומשנה את אופיו לאזור מסחרי‪ .‬בקרבה גיאוגרפית למתחם ממוקמים‬ ‫תחנת הרכבת של נתניה צפון‪ ,‬שכונת מגורים חדשה ומכללת נתניה‪.‬‬ ‫בית אוריין‬ ‫אזור התעשייה בו שוכן הנכס מאופיין בבנייני תעשייה קלה המאוכלסים ע"י חברות היי‪-‬‬ ‫טק‪ ,‬חברות לוגיסטיקה וחברות רכב‪ .‬האזור סמוך לצירי תנועה מרכזיים לרבות כבישים‬ ‫מס' ‪ 1‬ומס' ‪ 40‬ונמצא בקרבה גאוגרפית לנמל התעופה "בן גוריון"‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים אודות בית אוריין‪ ,‬ראה דיווח מיידי של החברה מיום ‪ 27‬בפברואר ‪,2011‬‬ ‫מס' אסמכתא ‪) 2011-01-061422‬מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫הנתונים כפי שמובאים בטבלאות בסעיפים הבאים הינם לכלל נכסי החברה‪ ,‬לרבות‬ ‫באמצעות חברת הבת דורסל רעננה וחברה כלולה המדע ‪.5‬‬ ‫תמצית התוצאות‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫פרמטר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סך הכנסות הפעילות‬ ‫‪26,337‬‬ ‫‪23,371‬‬ ‫‪23,380‬‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪5,429‬‬ ‫‪6,723‬‬ ‫רווחי הפעילות‬ ‫‪20,028‬‬ ‫‪17,971‬‬ ‫‪18,805‬‬ ‫סה"כ ‪NOI‬‬ ‫‪15,953‬‬ ‫‪14,742‬‬ ‫‪13,732‬‬ ‫‪ NOI‬מנכסים זהים‬ ‫‪14,961‬‬ ‫‪13,958‬‬ ‫‪13,732‬‬ ‫‪ NOI‬מתואם‬ ‫‪19,086‬‬ ‫‪15,065‬‬ ‫‪13,732‬‬ ‫להסבר בדבר שינויים ברווחי הפעילות ראה סעיף ‪ 3‬לדוח הדירקטוריון‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪1.7.1.1‬‬ ‫פילוח שטחי נדל"ן לפי אזורים ושימושים‬ ‫פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים‪ ,‬ליום ‪:31/12/2012‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫תעשייה‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שטח הנכסים‬ ‫מ"ר‬ ‫צפון‬ ‫‪26,133‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪26,133‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪603‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪22,603‬‬ ‫‪44%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪29,819‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪51,819‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך שטח הנכסים‬ ‫‪58%‬‬ ‫‪42%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫פילוח שטחי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים‪ ,‬ליום ‪:31/12/2011‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫תעשייה‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שטח הנכסים‬ ‫מ"ר‬ ‫צפון‬ ‫‪16,834‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪16,834‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪603‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪22,603‬‬ ‫‪53%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪20,520‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪42,520‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך שטח הנכסים‬ ‫‪48%‬‬ ‫‪52%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪1.7.1.2‬‬ ‫פילוח שווי הוגן לפי אזורים ושימושים‬ ‫פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים‪ ,‬ליום ‪:31/12/2012‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שווי הנכסים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪157,426‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪157,426‬‬ ‫‪62%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪4,497‬‬ ‫‪79,000‬‬ ‫‪83,497‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪13,150‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪13,150‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪175,073‬‬ ‫‪79,000‬‬ ‫‪254,073‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך שווי הנכסים‬ ‫‪69%‬‬ ‫‪31%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪11‬‬ ‫פילוח שווי נדל"ן מניב לפי אזורים ושימושים‪ ,‬ליום ‪:31/12/2011‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שווי הנכסים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪101,130‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪101,130‬‬ ‫‪52%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪4,770‬‬ ‫‪75,950‬‬ ‫‪80,720‬‬ ‫‪41%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪12,880‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪12,880‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪118,780‬‬ ‫‪75,950‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך שווי הנכסים‬ ‫‪61%‬‬ ‫‪39%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪1.7.1.3‬‬ ‫ריכוז פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים לתקופת הדיווח ולשנה שקדמה לה‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים‪ ,‬לשנה שנסתיימה ביום ‪:31/12/2012‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫‪ NOI‬הנכסים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪9,703‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪9,703‬‬ ‫‪59%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪185‬‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,642‬‬ ‫‪34%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪1,101‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,101‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪10,989‬‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪16,446‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫אחוז מסך ‪ NOI‬של הנכסים ‪67%‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים‪ ,‬לשנה שנסתיימה ביום ‪:31/12/2011‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫‪ NOI‬הנכסים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪8,474‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪8,474‬‬ ‫‪57%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪358‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪5,484‬‬ ‫‪37%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪(*)784‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪784‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪9,616‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪14,742‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫אחוז מסך ‪ NOI‬של הנכסים ‪65%‬‬ ‫)*( מוין מחדש‬ ‫‪12‬‬ ‫פילוח ‪ NOI‬לפי אזורים ושימושים‪ ,‬לשנה שנסתיימה ביום ‪:31/12/2010‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫‪ NOI‬הנכסים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪8,534‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪8,534‬‬ ‫‪62%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪337‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫‪5,198‬‬ ‫‪38%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪8,871‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫‪13,732‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫אחוז מסך ‪ NOI‬של הנכסים ‪65%‬‬ ‫‪1.7.1.4‬‬ ‫פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים‬ ‫פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים‪ ,‬לשנה שנסתיימה ביום ‪:31/12/2012‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫רווחי השערוך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪3,180‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,180‬‬ ‫‪51%‬‬ ‫שרון‬ ‫)‪(273‬‬ ‫‪3,050‬‬ ‫‪2,777‬‬ ‫‪45%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪270‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪270‬‬ ‫‪4%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪3,177‬‬ ‫‪3,050‬‬ ‫‪6,227‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך רווחי השערוך‬ ‫‪51%‬‬ ‫‪49%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים‪ ,‬לשנה שנסתיימה ביום ‪:31/12/2011‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫רווחי השערוך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪2,872‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪2,872‬‬ ‫‪66%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪180‬‬ ‫‪190‬‬ ‫‪370‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪1,080‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,080‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪4,132‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,322‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך רווחי השערוך‬ ‫‪96%‬‬ ‫‪4%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫פילוח רווחי שערוך לפי אזורים ושימושים‪ ,‬לשנה שנסתיימה ביום ‪:31/12/2010‬‬ ‫שימושים תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫אזורים‬ ‫סה"כ‬ ‫תעשייה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫רווחי השערוך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫צפון‬ ‫‪2,085‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪2,085‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫שרון‬ ‫‪35‬‬ ‫‪4,145‬‬ ‫‪4,180‬‬ ‫‪67%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪2,120‬‬ ‫‪4,145‬‬ ‫‪6,265‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אחוז מסך רווחי השערוך‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪66%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪1.7.1.5‬‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר לפי אזורים ושימושים‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר לשנה בפועל‪ ,‬בש"ח‪:‬‬ ‫תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫שימושים‬ ‫תעשייה‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫אזורים‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫צפון‬ ‫‪277-762‬‬ ‫‪468-734‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שרון‬ ‫‪458‬‬ ‫‪695‬‬ ‫‪248‬‬ ‫‪233‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪358‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1.7.1.6‬‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופת הדיווח הרלוונטית‬ ‫לפי אזורים ושימושים‬ ‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר לשנה לגבי החוזים שנחתמו בתקופה‪ ,‬בש"ח‪:‬‬ ‫תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫שימושים‬ ‫תעשייה‬ ‫חוזים שנחתמו בשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫אזורים‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫צפון‬ ‫‪552-636‬‬ ‫‪520-736‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שרון‬ ‫‪600‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1.7.1.7‬‬ ‫פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים ושימושים‬ ‫נכון לשנה שנסתיימה במועד הדוח וכן לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪,2011‬‬ ‫כל נכסי הנדל"ן המניב של החברה הינם בשיעור תפוסה של ‪.100%‬‬ ‫‪1.7.1.8‬‬ ‫פילוח מס' נכסים מניבים לפי אזורים ושימושים‬ ‫תעשיית הי‪-‬טק‬ ‫שימושים‬ ‫תעשייה‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫אזורים‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫צפון‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שרון‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ מספר נכסים מניבים‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪1.7.1.9‬‬ ‫פילוח שיעורי תשואה ממוצעים )לפי שווי בסוף שנה( בפועל לפי אזורים ושימושים‬ ‫תעשיית היי‪-‬טק‬ ‫שימושים‬ ‫תעשייה‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫אזורים‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫צפון‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שרון‬ ‫‪4%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫שפלה‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪ 1.7.1.10‬הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬ ‫תקופת הכרה בהכנסה‬ ‫רבעון ‪1‬‬ ‫בהנחת אי‪-‬מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫הכנסות‬ ‫שטח נשוא‬ ‫הכנסות‬ ‫מרכיבים‬ ‫ההסכמים‬ ‫מספר חוזים‬ ‫מרכיבים‬ ‫משתנים‬ ‫המסתיימים‬ ‫מסתיימים‬ ‫קבועים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫)מ"ר(‬ ‫"ח(‬ ‫)אלפי ש‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‬‫‬‫‪1,271‬‬ ‫‪4,526‬‬ ‫בהנחת מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫הכנסות‬ ‫שטח נשוא‬ ‫הכנסות‬ ‫מרכיבים‬ ‫ההסכמים‬ ‫מספר חוזים‬ ‫מרכיבים‬ ‫משתנים‬ ‫המסתיימים‬ ‫מסתיימים‬ ‫קבועים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫)אלפי מ"ר(‬ ‫"ח(‬ ‫)אלפי ש‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‬‫‬‫‪1,271‬‬ ‫‪4,526‬‬ ‫רבעון ‪2‬‬ ‫‪4,526‬‬ ‫‪639‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,526‬‬ ‫‪639‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫רבעון ‪3‬‬ ‫‪4,266‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,902‬‬ ‫‪4,265‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,902‬‬ ‫רבעון ‪4‬‬ ‫‪4,266‬‬ ‫‪1,558‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,265‬‬ ‫‪1,558‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שנת ‪2014‬‬ ‫‪17,051‬‬ ‫‪3,921‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪236‬‬ ‫‪17,065‬‬ ‫‪3,928‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שנת ‪2015‬‬ ‫‪14,769‬‬ ‫‪3,867‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪24,412‬‬ ‫‪16,881‬‬ ‫‪3,894‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪548‬‬ ‫שנת ‪2016‬‬ ‫‪10,309‬‬ ‫‪3,486‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3,903‬‬ ‫‪16,829‬‬ ‫‪3,884‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪23,738‬‬ ‫שנת ‪ 2017‬ואילך‬ ‫‪2,653‬‬ ‫‪895‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪14,520‬‬ ‫‪128,501‬‬ ‫‪22,036‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪18,785‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪62,366‬‬ ‫‪16,137‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪44,973‬‬ ‫‪196,858‬‬ ‫‪37,710‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪44,973‬‬ ‫שנת ‪2013‬‬ ‫)*( הכנסות מרכיבים משתנים‬ ‫לחברה מספר חוזים הכוללים מרכיבים משתנים‪ ,‬בעיקר בגין השתתפות השוכרים בהוצאות חשמל‪ .‬האומדן להכנסות מרכיבים משתנים מבוסס על‬ ‫ההכנסות שנבעו לחברה בפועל בשנת ‪ .2012‬יצוין‪ ,‬כי סכום ההכנסות בפועל עשוי להשתנות בהתאם לשינויים בפעילות השוכרים‪ ,‬או כתוצאה מצעדי‬ ‫התייעלות וחסכון שינקטו על ידם‪.‬‬ ‫המידע האמור בסעיף זה הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד‪ ,‬אשר אינו בשליטתה המלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה ודאית‪ .‬אין באפשרותה‬ ‫של החברה להשפיע על המשך פעילותם של השוכרים‪ ,‬הישארותם בנכסי החברה ויכולתם לפרוע את התחייבויותיהם כלפי החברה בגין חוזי השכירות‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪ 1.7.1.11‬שוכרים עיקריים‬ ‫השוכר‬ ‫אזור‬ ‫הנכס‬ ‫מארוול‬ ‫יקנעם‬ ‫אורדן‬ ‫נתניה‬ ‫אחוז מסך‬ ‫הכנסות‬ ‫בשנת ‪ 2012‬הכנסות‬ ‫)אלפי ש"ח( התאגיד‬ ‫‪48%‬‬ ‫‪10,243‬‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫שיוך‬ ‫ענפי‬ ‫מנגנון עדכון או הצמדה של דמי‬ ‫השכירות‬ ‫תעשיית‬ ‫היי‪-‬טק‬ ‫דמי השכירות צמודים לשינויים‬ ‫במדד החל מחודש ינואר‪.2011 ,‬‬ ‫עדכון דמי שכירות ב‪ 2.5% -‬לאחר‬ ‫‪ 30‬חודשים ובכל מימוש אופציה‪.‬‬ ‫במועד החתימה על‬ ‫ההסכם השוכר שילם‬ ‫דמי שכירות בגין השנה‬ ‫החמישית לתקופת‬ ‫השכירות‪.‬‬ ‫תעשייה‬ ‫דמי החכירה צמודים לשינויים‬ ‫בשער החליפין של הדולר‪.‬‬ ‫דמי החכירה בתקופה של ‪ 3‬שנים‬ ‫החל מחודש אוגוסט‪ 2012 ,‬יעמדו‬ ‫על סך ‪ 1.2‬מיליון דולר לשנה‪.‬‬ ‫דמי החכירה בתקופת האופציה‬ ‫יעמדו על סך ‪ 1.35‬מיליון דולר‬ ‫לשנה‪.‬‬ ‫ערבות בנקאית על סך ‪1‬‬ ‫מיליון דולר‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫בטחונות‬ ‫תקופת ההתקשרות שנותרה‬ ‫מתום שנת הדיווח ואופציות‬ ‫להארכה‬ ‫תקופת השכירות החלה במועד‬ ‫האכלוס של השטחים הנוספים‬ ‫שהושכרו על ידי השוכר במבנה‬ ‫ד' בחודש ספטמבר ‪ .2012‬לשוכר‬ ‫שתי אופציות להאריך את‬ ‫תקופת השכירות‪ ,‬בנות ‪ 3‬שנים‬ ‫כל אחת‪.‬‬ ‫תקופת ההתקשרות הנוכחית‬ ‫תסתיים בחודש יולי‪.2015 ,‬‬ ‫לשוכר אופציה להאריך את‬ ‫תקופת החכירה ל‪ 3 -‬תקופות‬ ‫נוספות‪ ,‬שתי תקופות ראשונות‬ ‫בנות ‪ 5‬שנים כל אחת‪ ,‬והאחרונה‬ ‫מהן בת ‪ 5‬שנים חסר חודש‪.‬‬ ‫תלות‬ ‫מיוחדת‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫במבנה ב'‬ ‫ושוכר‬ ‫עיקרי‬ ‫במבנה ד'‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫במתחם‬ ‫אורדן‬ ‫‪ 1.7.1.12‬חשיפה לענף ספציפי‬ ‫החברה חשופה להאטה בענף ההיי‪-‬טק לאור העובדה‪ ,‬כי כ‪ 73% -‬מהכנסותיה‬ ‫נובעות מנכסים המושכרים לחברות הפועלות בענף זה )בשנת ‪ 2011‬ובשנת ‪ 2010‬כ‪-‬‬ ‫‪ 71%‬מההכנסות‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬כמו כן‪ ,‬החברה חשופה להאטה בענף התעשייה‬ ‫מאחר ו‪ 27% -‬מהכנסות החברה נובעות ממתחם אורדן )בשנת ‪ 2011‬ובשנת ‪2010‬‬ ‫כ‪ 29% -‬מההכנסות‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬האטה בענפי ההיי‪-‬טק והתעשייה עשויים‬ ‫להתבטא בשחיקה במחירי השכירות‪ ,‬ירידה בביקושים לשטחים להשכרה ועזיבת‬ ‫השוכרים הקיימים במועד סיום חוזה השכירות ואף לפני מועד זה‪ .‬לעניין שיעור‬ ‫הכנסות החברה מהשוכרים העיקריים ראה סעיף ‪ 1.7.1.11‬לעיל‪.‬‬ ‫החברה פועלת לצמצום החשיפה כאמור באמצעות חתימה על הסכמי שכירות עם‬ ‫תאגידים בעלי איתנות פיננסית‪.‬‬ ‫‪ 1.7.1.13‬רכישת נכסים‬ ‫אזור‬ ‫צפון –‬ ‫תעשיית‬ ‫היי‪-‬טק‬ ‫שפלה ‪-‬‬ ‫תעשיית‬ ‫היי‪-‬טק‬ ‫פרמטרים‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫מספר נכסים שנרכשו בתקופה‬ ‫‪1‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עלות הנכס שנרכש בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪9,210‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ NOI‬בפועל של נכס שנרכש )אלפי ש"ח(‬ ‫‪493‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם של נכס שנרכש )אלפי ש"ח(‬ ‫‪986‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שטח הנכס שנרכש בתקופה )מ"ר(‬ ‫‪1,984‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מספר נכסים שנרכשו בתקופה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1‬‬ ‫עלות הנכס שנרכש בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪11,673‬‬ ‫‪ NOI‬בפועל של נכס שנרכש )אלפי ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪784‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם של נכס שנרכש )אלפי ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,107‬‬ ‫שטח הנכס שנרכש בתקופה )מ"ר(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪ 1.7.1.14‬התאמות לדוח על המצב הכספי‬ ‫התאמת שווי הוגן לערכים בדוח על המצב הכספי‪ ,‬מאוחד‬ ‫לשנה שנסתיימה‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הצגה בדוח‬ ‫תיאור עסקי‬ ‫התאגיד‬ ‫הצגה בדוח‬ ‫על המצב‬ ‫הכספי‬ ‫סה"כ שווי נכסי נדל"ן להשקעה שהקמתם נסתיימה‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫סה"כ נכסי נדל"ן להשקעה בהקמה באזור יקנעם‬ ‫‪-‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪218,855‬‬ ‫סעיף נדל"ן להשקעה בדוח על המצב הכספי‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫סעיף נדל"ן להשקעה בהקמה בדוח על המצב הכספי‬ ‫‪-‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪218,855‬‬ ‫‪ 1.7.1.15‬התאמות לרווחי ‪ ,FFO‬מאוחד‬ ‫‪ FFO‬לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫רווח נקי לתקופה‬ ‫‪12,689‬‬ ‫התאמות‬ ‫שינויים בערך של נכסי נדל"ן להשקעה‪ ,‬נדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‬ ‫מסים נדחים בגין התאמות‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫)‪(5,932‬‬ ‫)‪(5,429‬‬ ‫)‪(6,723‬‬ ‫‪1,483‬‬ ‫‪1,357‬‬ ‫‪1,210‬‬ ‫יישום הוראות ועדת טרכטנברג‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,497‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪IAS 12‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(1,070‬‬ ‫)‪(267‬‬ ‫סה"כ התאמות‬ ‫)‪(4,449‬‬ ‫)‪(645‬‬ ‫)‪(5,780‬‬ ‫)‪ Funds From Operations (FFO‬נומינאלי לפי הוראות רשות‬ ‫ני"ע‬ ‫‪8,240‬‬ ‫‪4,448‬‬ ‫‪7,328‬‬ ‫יישום למפרע של תיקון‬ ‫‪19‬‬ ‫‪ 1.7.2‬נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים‬ ‫פריט מידע‬ ‫שם הנכס ומאפייניו‬ ‫בית‬ ‫אוריין‬ ‫אזור‬ ‫שפלה‬ ‫ציון מטבע‬ ‫הפעילות‬ ‫ש"ח‬ ‫שימוש עיקרי‬ ‫תעשיית‬ ‫היי‪-‬טק‬ ‫שנה‬ ‫‪2012‬‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי‬ ‫ערך בספרים שווי הוגן‬ ‫בסוף תקופה בסוף תקופה שכירות‬ ‫)אלפי ש"ח( )אלפי ש"ח( בתקופה‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪13,150‬‬ ‫‪13,150‬‬ ‫‪1,105‬‬ ‫‪ NOI‬בפועל ‪ NOI‬מייצג רווחי שערוך‬ ‫בתקופה‬ ‫בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫)אלפי ש"ח( )אלפי ש"ח(‬ ‫‪1,101‬‬ ‫עלות הנכס ליום ‪11,673‬‬ ‫‪31.12.2012‬‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪358‬‬ ‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט(‬ ‫זיהוי מעריך השווי‬ ‫)שם וניסיון(‬ ‫אבי מנדלסון‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,101‬‬ ‫‪270‬‬ ‫שיעור‬ ‫התשואה‬ ‫)‪(%‬‬ ‫שיעור‬ ‫התשואה‬ ‫המותאם‬ ‫)‪(%‬‬ ‫שיעור‬ ‫התפוסה‬ ‫לתום‬ ‫תקופה‬ ‫)‪(%‬‬ ‫דמי‬ ‫שכירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫למ"ר‬ ‫)ש"ח(‬ ‫מודל ההערכה שמעריך השווי‬ ‫פעל לפיו‬ ‫‪1‬‬ ‫הנחות נוספות בבסיס ההערכה ‪ -‬שיעור היוון‪ ,‬מספר נכסי השוואה‪,‬‬ ‫טווח מחירים למ"ר של נכסי השוואה‪ ,‬מחיר למ"ר לצורך הערכת‬ ‫שווי‬ ‫שקלול ביחס שווה בין שווי הנכס שיעור היוון ‪8.6% -‬‬ ‫מספר הנכסים ברי ההשוואה ‪24 -‬‬ ‫המוערך בשיטת היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי הנכס המוערך טווח מחירים למ"ר של הנכסים ברי ההשוואה – ‪ 35-55‬ש"ח לחודש‬ ‫מחיר למ"ר משרדים לצורך הערכת שווי ‪ 35 -‬ש"ח לחודש‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫אבי מנדלסון הינו שמאי מקרקעין מוסמך משנת ‪ ,1993‬מ‪.‬ר‪ ,0354 .‬מהנדס תעשייה וניהול ומוסמך במנהל עסקים‪ .‬לשמאי ניסיון בביצוע הערכות שווי לצרכים חשבונאיים בתאגידים מדווחים‬ ‫ובהיקפים דומים לאלה של הערכות הרלוונטיות או עולים על היקפים אלה‪.‬‬ ‫‪20‬‬ ‫פריט מידע‬ ‫שם הנכס ומאפייניו‬ ‫בית‬ ‫אוריין‬ ‫אזור‬ ‫שפלה‬ ‫ציון מטבע‬ ‫הפעילות‬ ‫ש"ח‬ ‫שימוש עיקרי‬ ‫תעשיית‬ ‫היי‪-‬טק‬ ‫שנה‬ ‫‪2011‬‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי‬ ‫ערך בספרים שווי הוגן‬ ‫בסוף תקופה בסוף תקופה שכירות‬ ‫)אלפי ש"ח( )אלפי ש"ח( בתקופה‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪12,880‬‬ ‫‪12,880‬‬ ‫‪784‬‬ ‫‪ NOI‬בפועל ‪ NOI‬מייצג רווחי שערוך‬ ‫בתקופה‬ ‫בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫)אלפי ש"ח( )אלפי ש"ח(‬ ‫‪784‬‬ ‫עלות הנכס ליום ‪11,673‬‬ ‫‪31.12.2011‬‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪1,107‬‬ ‫‪1,080‬‬ ‫שיעור‬ ‫התשואה‬ ‫)‪(%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫שיעור‬ ‫התשואה‬ ‫המותאם‬ ‫)‪(%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫שיעור‬ ‫התפוסה‬ ‫לתום‬ ‫תקופה‬ ‫)‪(%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫דמי‬ ‫שכירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫למ"ר‬ ‫)ש"ח(‬ ‫‪359‬‬ ‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט(‬ ‫זיהוי מעריך השווי‬ ‫)שם וניסיון(‬ ‫אבי מנדלסון‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫מודל ההערכה שמעריך השווי‬ ‫פעל לפיו‬ ‫‪1‬‬ ‫הנחות נוספות בבסיס ההערכה ‪ -‬שיעור היוון‪ ,‬מספר נכסי השוואה‪,‬‬ ‫טווח מחירים למ"ר של נכסי השוואה‪ ,‬מחיר למ"ר לצורך הערכת‬ ‫שווי‬ ‫שקלול ביחס שווה בין שווי הנכס שיעור היוון ‪8.7% -‬‬ ‫מספר הנכסים ברי ההשוואה ‪17 -‬‬ ‫המוערך בשיטת היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי הנכס המוערך טווח מחירים למ"ר של הנכסים ברי ההשוואה ‪ 27-48 -‬ש"ח לחודש‬ ‫מחיר למ"ר משרדים לצורך הערכת שווי ‪ 35 -‬ש"ח לחודש‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫‪21‬‬ ‫‪ 1.7.3‬נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד‬ ‫הנכסים המהותיים מאוד מוצגים לפי ‪ ,100%‬שכן חלק החברה בנכסים אלה הינו ‪.100%‬‬ ‫הצגת הנכסים – פירוט ליום ‪31.12.2012‬‬ ‫‪1.7.3.1‬‬ ‫מבנה א'‬ ‫מבנה ב'‬ ‫מיקום הנכס‬ ‫המדע ‪ ,2‬יקנעם‬ ‫המדע ‪ ,6‬יקנעם‬ ‫שטחי הנכס‬ ‫‪ 2,600‬מ"ר מגרש‬ ‫וכ‪ 4,522 -‬מ"ר בנוי‬ ‫‪ 6,144‬מ"ר מגרש‬ ‫וכ‪ 12,313 -‬מ"ר בנוי‬ ‫מבנה האחזקה בנכס‬ ‫מוחזק על ידי‬ ‫החברה‬ ‫מוחזק על ידי‬ ‫החברה‬ ‫חלק התאגיד האפקטיבי‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫תאריך רכישת הנכס‬ ‫‪12/1999‬‬ ‫‪ 100%‬חכירה‬ ‫מהוונת ל‪ 49 -‬שנים‬ ‫עד לשנת ‪2046‬‬ ‫חכירה על שם‬ ‫החברה‬ ‫‪11/2003‬‬ ‫‪ 100%‬חכירה‬ ‫מהוונת ל‪ 49 -‬שנים‬ ‫עד לשנת ‪2050‬‬ ‫חכירה על שם‬ ‫החברה‬ ‫פירוט זכויות משפטיות‬ ‫בנכס‬ ‫מצב רישום זכויות‬ ‫משפטיות‬ ‫‪1.7.3.2‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫מבנה ד'‬ ‫אזור התעשייה‬ ‫המדע ‪ ,4‬יקנעם‬ ‫הצפוני‪ ,‬נתניה‬ ‫‪ 3,080‬מ"ר מגרש וכ‪ -‬כ‪ 53,774-‬מ"ר מגרש‬ ‫‪ 7,315‬מ"ר בנוי‬ ‫וכ‪ 22,000 -‬מ"ר בנוי‬ ‫מוחזק ב‪100% -‬‬ ‫מוחזק על ידי‬ ‫באמצעות חברת‬ ‫החברה‬ ‫הבת דורסל רעננה‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪02/2008‬‬ ‫‪ 100%‬חכירה‬ ‫מהוונת ל‪ 49 -‬שנים‬ ‫עד לשנת ‪2057‬‬ ‫חכירה על שם‬ ‫החברה‬ ‫‪08/2005‬‬ ‫בעלות על שם דורסל‬ ‫רעננה‬ ‫הנכס רשום על שם‬ ‫דורסל רעננה‬ ‫נתונים עיקריים‬ ‫מבנה א'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫עלות הקמה‪/‬רכישה התחלתית )אלפי ש"ח(‬ ‫‪19,607‬‬ ‫‪19,369‬‬ ‫‪19,297‬‬ ‫עלות שהושקעה בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪365‬‬ ‫‪238‬‬ ‫‪72‬‬ ‫סה"כ עלות מצטברת לסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪19,972‬‬ ‫‪19,607‬‬ ‫‪19,369‬‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪25,073‬‬ ‫‪24,200‬‬ ‫‪22,970‬‬ ‫רווחי שיערוך )אלפי ש"ח(‬ ‫‪508‬‬ ‫‪992‬‬ ‫‪618‬‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪4,522‬‬ ‫‪4,522‬‬ ‫‪4,522‬‬ ‫סה"כ הכנסות )אלפי ש"ח(‬ ‫‪2,860‬‬ ‫‪2,579‬‬ ‫‪2,512‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר לשנה )ש"ח(‬ ‫‪632‬‬ ‫‪570‬‬ ‫‪556‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה )ש"ח(‬ ‫‪500‬‬ ‫‪520‬‬ ‫‪578‬‬ ‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪2,213‬‬ ‫‪2,038‬‬ ‫‪2,057‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬ ‫‪2,213‬‬ ‫‪2,038‬‬ ‫‪2,057‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת הדיווח‬ ‫‪7‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪22‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫עלות הקמה‪/‬רכישה התחלתית )אלפי ש"ח(‬ ‫‪42,039‬‬ ‫‪42,039‬‬ ‫‪41,986‬‬ ‫עלות שהושקעה בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪53‬‬ ‫סה"כ עלות מצטברת לסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪42,039‬‬ ‫‪42,039‬‬ ‫‪42,039‬‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪76,990‬‬ ‫‪76,930‬‬ ‫‪75,050‬‬ ‫רווחי שיערוך )אלפי ש"ח(‬ ‫‪60‬‬ ‫‪1,880‬‬ ‫‪1,467‬‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪12,312‬‬ ‫‪12,312‬‬ ‫‪12,312‬‬ ‫סה"כ הכנסות )אלפי ש"ח(‬ ‫‪9,383‬‬ ‫‪9,034‬‬ ‫‪8,846‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר לשנה )ש"ח(‬ ‫‪762‬‬ ‫‪734‬‬ ‫‪718‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה )ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪737‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪6,114‬‬ ‫‪6,436‬‬ ‫‪6,477‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬ ‫‪6,114‬‬ ‫‪6,436‬‬ ‫‪6,477‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪8%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת הדיווח‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫עלות הקמה‪/‬רכישה התחלתית )אלפי ש"ח(‬ ‫‪20,179‬‬ ‫‪18,503‬‬ ‫‪9,516‬‬ ‫עלות שהושקעה בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪19,563‬‬ ‫‪2,373‬‬ ‫‪8,987‬‬ ‫סה"כ עלות מצטברת לסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪39,742‬‬ ‫‪20,179‬‬ ‫‪18,503‬‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪45,640‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫‪20,645‬‬ ‫רווחי שיערוך )אלפי ש"ח(‬ ‫‪2,317‬‬ ‫‪1,107‬‬ ‫‪458‬‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪7,315‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ הכנסות )אלפי ש"ח(‬ ‫‪1,324‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר לשנה )ש"ח(‬ ‫‪510‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופה )ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪884‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬ ‫‪3,031‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל‬ ‫‪2%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת הדיווח‬ ‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪23‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫עלות הקמה‪/‬רכישה התחלתית )אלפי ש"ח(‬ ‫‪62,608‬‬ ‫‪62,608‬‬ ‫‪62,608‬‬ ‫עלות שהושקעה בתקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ עלות מצטברת לסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪62,608‬‬ ‫‪62,608‬‬ ‫‪62,608‬‬ ‫שווי הוגן בסוף תקופה )אלפי ש"ח(‬ ‫‪79,000‬‬ ‫‪75,950‬‬ ‫‪75,760‬‬ ‫רווחי שיערוך )אלפי ש"ח(‬ ‫‪3,050‬‬ ‫‪190‬‬ ‫‪4,145‬‬ ‫שיעור תפוסה ממוצע‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫סה"כ הכנסות )אלפי ש"ח(‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫דמי שכירות ממוצעים למ"ר לשנה )ש"ח(‬ ‫‪211‬‬ ‫‪233‬‬ ‫‪221‬‬ ‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫שיעור תשואה בפועל‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫שיעור תשואה מותאם‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1.7.3.3‬‬ ‫פילוח תמהיל הכנסות ועלויות‬ ‫מבנה א'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬ ‫‪2,433‬‬ ‫‪2,142‬‬ ‫‪2,110‬‬ ‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬ ‫‪272‬‬ ‫‪272‬‬ ‫‪250‬‬ ‫מדמי ניהול‬ ‫‪155‬‬ ‫‪165‬‬ ‫‪152‬‬ ‫‪2,860‬‬ ‫‪2,579‬‬ ‫‪2,512‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫עלויות‬ ‫אחזקת מבנים‬ ‫‪323‬‬ ‫‪257‬‬ ‫‪195‬‬ ‫חשמל מסים ואחרות‬ ‫‪324‬‬ ‫‪284‬‬ ‫‪260‬‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪647‬‬ ‫‪541‬‬ ‫‪455‬‬ ‫רווח‬ ‫‪2,213‬‬ ‫‪2,038‬‬ ‫‪2,057‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪2,213‬‬ ‫‪2,038‬‬ ‫‪2,057‬‬ ‫‪24‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬ ‫‪5,570‬‬ ‫‪5,941‬‬ ‫‪6,109‬‬ ‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬ ‫‪3,813‬‬ ‫‪3,093‬‬ ‫‪2,737‬‬ ‫‪9,383‬‬ ‫‪9,034‬‬ ‫‪8,846‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫עלויות‬ ‫אחזקת מבנים‬ ‫‪14‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪28‬‬ ‫חשמל מסים ואחרות‬ ‫‪3,255‬‬ ‫‪2,576‬‬ ‫‪2,341‬‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪3,269‬‬ ‫‪2,598‬‬ ‫‪2,369‬‬ ‫רווח‬ ‫‪6,114‬‬ ‫‪6,436‬‬ ‫‪6,477‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪6,114‬‬ ‫‪6,436‬‬ ‫‪6,477‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬ ‫‪1,022‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬ ‫‪142‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מדמי ניהול‬ ‫‪160‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,324‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫עלויות‬ ‫אחזקת מבנים‬ ‫‪243‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫חשמל מסים ואחרות‬ ‫‪199‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪442‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫רווח‬ ‫‪882‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪882‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪25‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות‪ -‬קבועות‬ ‫סה"כ הכנסות‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫עלויות‬ ‫סה"כ עלויות‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫רווח‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫‪5,457‬‬ ‫‪5,126‬‬ ‫‪4,861‬‬ ‫‪1.7.3.4‬‬ ‫שוכרים עיקריים‬ ‫מבנה א'‬ ‫השוכר‬ ‫שיעור‬ ‫משטח‬ ‫הנכס‬ ‫בשנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫סינאל‬ ‫‪42%‬‬ ‫שיראל‬ ‫אינטגרציות‬ ‫‪25%‬‬ ‫האם‬ ‫אחראי‬ ‫ל‪20% -‬‬ ‫תקופת‬ ‫או יותר‬ ‫ההתקשרות‬ ‫מהכנסות‬ ‫הנכס?‬ ‫תעשיית ‪ 3‬שנים החל‬ ‫כן‬ ‫היי טק מיום ‪ 1‬ביולי‪,‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫שיוך‬ ‫ענפי‬ ‫של‬ ‫השוכר‬ ‫כן‬ ‫תעשיית ‪ 5‬שנים החל‬ ‫היי טק מיום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫תיאור הסכם השכירות‬ ‫מנגנון‬ ‫פירוט‬ ‫עדכון או‬ ‫אופציות‬ ‫ערבויות‬ ‫הצמדה‬ ‫להארכה‬ ‫ובטחונות‬ ‫של דמי‬ ‫השכירות‬ ‫אין‬ ‫דמי‬ ‫אין‬ ‫שכירות‬ ‫צמודים‬ ‫למדד‬ ‫ערבות‬ ‫דמי‬ ‫אופציה‬ ‫בנקאית‬ ‫שכירות‬ ‫להארכת‬ ‫בגובה דמי‬ ‫ההתקשרות צמודים‬ ‫שכירות‬ ‫למדד‬ ‫לשנתיים‬ ‫לתקופה של‬ ‫נוספות‬ ‫‪ 3‬חודשים‬ ‫ציון תלות‬ ‫מיוחדת‬ ‫השוכר הינו‬ ‫בעל שליטה‬ ‫בחברה‬ ‫אין‬ ‫לעניין שוכרים עיקריים במבנה ב' ומתחם אורדן ראה התייחסות בפרק ‪ 1.7.1.11‬לשוכר מארוול ולשוכר‬ ‫אורדן‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬ ‫‪26‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫השוכר‬ ‫שיעור‬ ‫משטח‬ ‫הנכס‬ ‫בשנת‬ ‫‪2012‬‬ ‫מארוול‬ ‫)אם‪.‬איי‪.‬אס‪.‬אל(‬ ‫‪54%‬‬ ‫שוכר נוסף‬ ‫במבנה‬ ‫‪25%‬‬ ‫האם‬ ‫אחראי ל‪-‬‬ ‫‪ 20%‬או‬ ‫יותר‬ ‫מהכנסות‬ ‫הנכס?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫תיאור הסכם השכירות‬ ‫שיוך ענפי‬ ‫של‬ ‫השוכר‬ ‫תקופת‬ ‫ההתקשרות‬ ‫אופציות‬ ‫להארכה‬ ‫מנגנון עדכון או הצמדה‬ ‫של דמי השכירות‬ ‫פירוט ערבויות‬ ‫ובטחונות‬ ‫ציון תלות‬ ‫מיוחדת‬ ‫תעשיית‬ ‫היי טק‬ ‫‪ 5‬שנים החל‬ ‫מחודש‬ ‫ספטמבר‪2012 ,‬‬ ‫תעשיית‬ ‫היי טק‬ ‫‪ 5‬שנים החל‬ ‫מחודש‬ ‫ספטמבר‪2012 ,‬‬ ‫לשוכר שתי‬ ‫אופציות‬ ‫להאריך את‬ ‫תקופת‬ ‫השכירות‪ ,‬בנות‬ ‫‪ 3‬שנים כל אחת‬ ‫לשוכר שתי‬ ‫אופציות‬ ‫להאריך את‬ ‫תקופת‬ ‫השכירות‪ ,‬בנות‬ ‫‪ 3‬שנים כל אחת‬ ‫דמי השכירות צמודים‬ ‫לשינויים במדד החל‬ ‫מחודש ינואר‪.2011 ,‬‬ ‫עדכון דמי שכירות ב‪-‬‬ ‫‪ 2.5%‬לאחר ‪ 30‬חודשים‬ ‫ובכל מימוש אופציה‬ ‫דמי שכירות צמודים‬ ‫למדד בתוספת ‪2.5%‬‬ ‫לכל אחת מתקופות‬ ‫האופציה‬ ‫במועד חתימה על‬ ‫ההסכם השוכר‬ ‫שילם דמי שכירות‬ ‫בגין השנה‬ ‫החמישית לתקופת‬ ‫השכירות‬ ‫במועד חתימה על‬ ‫ההסכם השוכר‬ ‫שילם דמי שכירות‬ ‫בגין השנה‬ ‫החמישית לתקופת‬ ‫השכירות‬ ‫שוכר עיקרי‬ ‫במבנה ד' ושוכר‬ ‫יחיד במבנה ב'‬ ‫‪27‬‬ ‫שוכר עיקרי‬ ‫במבנה ד'‬ ‫‪1.7.3.5‬‬ ‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬ ‫מבנה א'‬ ‫בהנחת אי‪-‬מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫סה"כ‬ ‫‪1,735‬‬ ‫‪1,198‬‬ ‫‪1,118‬‬ ‫‪342‬‬ ‫‪139‬‬ ‫‪571‬‬ ‫‪528‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪166‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪2,306‬‬ ‫‪1,726‬‬ ‫‪1,630‬‬ ‫‪508‬‬ ‫‪180‬‬ ‫בהנחת מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫סה"כ‬ ‫‪1,735‬‬ ‫‪1,215‬‬ ‫‪1,215‬‬ ‫‪1,198‬‬ ‫‪2,909‬‬ ‫‪571‬‬ ‫‪532‬‬ ‫‪532‬‬ ‫‪528‬‬ ‫‪1,382‬‬ ‫‪2,306‬‬ ‫‪1,747‬‬ ‫‪1,747‬‬ ‫‪1,726‬‬ ‫‪4,291‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫בהנחת אי‪-‬מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫סה"כ‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪1,568‬‬ ‫‪2,302‬‬ ‫‪2,302‬‬ ‫‪2,302‬‬ ‫‪1,706‬‬ ‫‪576‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪7,979‬‬ ‫‪2,144‬‬ ‫בהנחת מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫סה"כ‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫‪39,208‬‬ ‫‪2,302‬‬ ‫‪2,302‬‬ ‫‪2,302‬‬ ‫‪1,706‬‬ ‫‪14,389‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪8,575‬‬ ‫‪7,979‬‬ ‫‪53,597‬‬ ‫‪28‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫בהנחת אי‪-‬מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫‪2016‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫סה"כ‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪3,262‬‬ ‫‪913‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪1,184‬‬ ‫‪319‬‬ ‫‪4,563‬‬ ‫‪4,563‬‬ ‫‪4,563‬‬ ‫‪4,446‬‬ ‫‪1,232‬‬ ‫בהנחת מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫‪2016‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫)אומדן(*‬ ‫סה"כ‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪3,356‬‬ ‫‪3,262‬‬ ‫‪19,951‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪1,207‬‬ ‫‪7,294‬‬ ‫‪4,563‬‬ ‫‪4,563‬‬ ‫‪4,563‬‬ ‫‪4,469‬‬ ‫‪27,245‬‬ ‫)*( הכנסות מרכיבים משתנים‬ ‫לחברה מספר חוזים הכוללים רכיבים משתנים‪ ,‬בעיקר בגין השתתפות השוכרים בהוצאות חשמל‪.‬‬ ‫האומדן להכנסות מרכיבים משתנים מבוסס על ההכנסות שנבעו לחברה בפועל בשנת ‪ .2012‬יצוין‪,‬‬ ‫כי סכום ההכנסות בפועל עשוי להשתנות בהתאם לשינויים בפעילות השוכרים‪ ,‬או כתוצאה מצעדי‬ ‫התייעלות וחסכון שינקטו על ידם‪.‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫בהנחת אי‪-‬מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫‪2016‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪2,773‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪2,773‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫בהנחת מימוש תקופת אופציות שוכרים‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪ 2 0 1 7‬ואילך‬ ‫‪2016‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מרכיבים קבועים‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪64,167‬‬ ‫מרכיבים משתנים‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪4,753‬‬ ‫‪64,167‬‬ ‫‪29‬‬ ‫המידע האמור בסעיף זה הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד‪ ,‬אשר אינו בשליטתה המלאה של‬ ‫החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה ודאית‪ .‬אין באפשרותה של החברה להשפיע על המשך‬ ‫פעילותם של השוכרים‪ ,‬הישארותם בנכסי החברה ויכולתם לפרוע את התחייבויותיהם כלפי‬ ‫החברה בגין חוזי השכירות‪.‬‬ ‫‪1.7.3.6‬‬ ‫סוג‬ ‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכסי החברה‬ ‫פירוט‬ ‫הסכום המובטח ע"י‬ ‫השעבוד )*(‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫שעבוד זכויות החברה בנכסים מבנה א'‪ ,‬מבנה ב' ומבנה ד'‬ ‫לטובת בנק‪ ,‬לרבות הסכמי שכירות רלוונטיים‬ ‫לרבות‬ ‫‪,‬‬ ‫בנק‬ ‫שעבוד זכויות החברה במתחם אורדן לטובת‬ ‫‪33,033‬‬ ‫הסכם שכירות עם אורדן‬ ‫הסכם‬ ‫לרבות‬ ‫בנק‪,‬‬ ‫לטובת‬ ‫אוריין‬ ‫במבנה‬ ‫שעבוד זכויות החברה‬ ‫‪8,508‬‬ ‫שכירות עם אוריין‬ ‫‪68,203‬‬ ‫שעבוד מדרגה ראשונה‬ ‫)*( הנכסים משועבדים בגין מספר הלוואות שנלקחו‪ .‬הסכום המופיע הוא יתרת ההלוואות ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪1.7.3.7‬‬ ‫פרטים אודות הערכות שווי‬ ‫מבנה א'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )אלפי ש"ח(‬ ‫‪25,073‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪24,200‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪22,970‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‬ ‫‪4,630‬‬ ‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪4,630‬‬ ‫בחישוב )מ"ר(‬ ‫‪ 5,800‬ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 6,000‬ש"ח למ"ר‬ ‫מחיר מכירה למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫משרד‪ 3,000 ,‬ש"ח‬ ‫משרד‪ 3,000 ,‬ש"ח‬ ‫שנלקח בחישוב‬ ‫למ"ר מחסן‪ 12,000 ,‬למ"ר מחסן‪12,000 ,‬‬ ‫ש"ח למקום חניה‬ ‫ש"ח למקום חניה‬ ‫‪ 29-74‬ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 33-52‬ש"ח למ"ר‬ ‫טווח מחירים למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫בחישוב משוקלל‬ ‫בחישוב משוקלל‬ ‫של נכסים ברי השוואה שנלקחו‬ ‫בחישוב‬ ‫הערכה בגישת‬ ‫‪9‬‬ ‫‪8‬‬ ‫מספר הנכסים ברי השוואה‬ ‫ההשוואה‬ ‫שנלקחו בחישוב‬ ‫נכסים באזור‬ ‫נכסים באזור‬ ‫פירוט הנכסים הרלוונטיים‬ ‫התעשייה ביקנעם‪:‬‬ ‫התעשייה ביקנעם‬ ‫העיקריים שנלקחו לצורך‬ ‫בנין לוינשטיין‪,‬‬ ‫ההשוואה‬ ‫ג'ונסון את ג'ונסון‪,‬‬ ‫חברת ‪ HCL‬ובנין‬ ‫בייטמן‬ ‫‪8.8%‬‬ ‫שיעור תשואה נטו המשתקף מה‪8.8% -‬‬ ‫‪ NOI‬הנוכחי של הנכס‬ ‫‪4,522‬‬ ‫הערכה בגישת שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪4,522‬‬ ‫בחישוב )מ"ר(‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים לפי‬ ‫‪100%‬‬ ‫שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח ‪100%‬‬ ‫מספר‬ ‫בר‪-‬ההשכרה לצורך הערכת שווי‬ ‫תרחישים‬ ‫‪475‬‬ ‫‪480‬‬ ‫דמי שכירות שנתיים מייצגים‬ ‫אפשריים‬ ‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬ ‫הערכת שווי )ש"ח(‬ ‫‪2,147‬‬ ‫‪2,222‬‬ ‫תזרים מייצג לצורך הערכת שווי‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪317‬‬ ‫‪328‬‬ ‫הוצאות תקופתיות ממוצעות‬ ‫לשמירה על הקיים )אלפי ש"ח(‬ ‫‪8.7%‬‬ ‫שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת ‪8.6%‬‬ ‫השווי‬ ‫‪31‬‬ ‫‪31/12/2010‬‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫‪4,630‬‬ ‫‪ 5,800‬ש"ח למ"ר‬ ‫משרד‪ 3,000 ,‬ש"ח‬ ‫למ"ר מחסן‪12,000 ,‬‬ ‫ש"ח למקום חניה‬ ‫‪ 33-70‬ש"ח למ"ר‬ ‫בחישוב משוקלל‬ ‫‪9‬‬ ‫נכסים באזור‬ ‫התעשייה ביקנעם‪:‬‬ ‫בנין לוינשטיין‪,‬‬ ‫ג'ונסון את ג'ונסון‪,‬‬ ‫חברת ‪ HCL‬ובנין‬ ‫בייטמן‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪4,522‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪429‬‬ ‫‪1,940‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪8.7%‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫ניתוחי רגישות לשווי הנכס‬ ‫שיעורי תפוסה‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫דמי שכירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫למ"ר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫שינוי בשווי באלפי ש"ח‬ ‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫)‪(250‬‬ ‫)‪(242‬‬ ‫)‪(230‬‬ ‫עלייה של ‪0.2%‬‬ ‫)‪(293‬‬ ‫)‪(277‬‬ ‫)‪(252‬‬ ‫ירידה של ‪0.2%‬‬ ‫‪307‬‬ ‫‪290‬‬ ‫‪260‬‬ ‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫)‪(251‬‬ ‫‪247‬‬ ‫‪220‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫‪251‬‬ ‫)‪(247‬‬ ‫)‪(224‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )אלפי ש"ח(‬ ‫‪76,990‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪76,930‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪75,615‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‬ ‫‪ 12,313‬מ"ר‬ ‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪ 12,313‬מ"ר‬ ‫בתוספת חניות‬ ‫בתוספת חניות‬ ‫בחישוב‬ ‫‪ 6,350‬ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 6,600‬ש"ח למ"ר‬ ‫מחיר מכירה למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫משרד‪ 12,000 ,‬ש"ח משרד‪ 12,000 ,‬ש"ח‬ ‫שנלקח בחישוב‬ ‫למקום חניה‪ 7,500 ,‬למקום חניה‪7,500 ,‬‬ ‫ש"ח למטר מסחר‬ ‫ש"ח למטר מסחר‬ ‫‪ 29-74‬ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 33-52‬ש"ח למ"ר‬ ‫טווח מחירים למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫בחישוב משוקלל‬ ‫בתוספת מקדמי‬ ‫של נכסים ברי השוואה שנלקחו‬ ‫התאמה‬ ‫בחישוב‬ ‫הערכה בגישת‬ ‫‪9‬‬ ‫‪9‬‬ ‫מספר הנכסים ברי השוואה‬ ‫ההשוואה‬ ‫שנלקחו בחישוב‬ ‫נכסים באזור‬ ‫נכסים באזור‬ ‫פירוט הנכסים הרלוונטיים‬ ‫התעשייה ביקנעם‪:‬‬ ‫התעשייה ביקנעם‬ ‫העיקריים שנלקחו לצורך‬ ‫בנין לוינשטיין‪,‬‬ ‫ההשוואה‬ ‫ג'ונסון את ג'ונסון‪,‬‬ ‫חברת ‪ HCL‬ובנין‬ ‫בייטמן‬ ‫‪8.7%‬‬ ‫שיעור תשואה נטו המשתקף מה‪7.9% -‬‬ ‫‪ NOI‬הנוכחי של הנכס‬ ‫‪32‬‬ ‫‪31/12/2010‬‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫‪ 12,313‬מ"ר‬ ‫בתוספת חניות‬ ‫‪ 6,200‬ש"ח למ"ר‬ ‫משרד‪ 12,000 ,‬ש"ח‬ ‫למקום חניה‪7,500 ,‬‬ ‫ש"ח למטר מסחר‬ ‫‪ 33-70‬ש"ח למ"ר‬ ‫בחישוב משוקלל‬ ‫‪9‬‬ ‫נכסים באזור‬ ‫התעשייה ביקנעם‪:‬‬ ‫בנין לוינשטיין‪,‬‬ ‫ג'ונסון את ג'ונסון‪,‬‬ ‫חברת ‪ HCL‬ובנין‬ ‫בייטמן‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‬ ‫‪ 12,313‬מ"ר‬ ‫‪ 12,313‬מ"ר‬ ‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪ 12,313‬מ"ר‬ ‫בתוספת חניות‬ ‫בתוספת חניות‬ ‫בתוספת חניות‬ ‫בחישוב )מ"ר(‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח ‪100%‬‬ ‫הערכה בגישת בר‪-‬ההשכרה לצורך הערכת שווי‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫‪477‬‬ ‫‪513‬‬ ‫‪540‬‬ ‫דמי שכירות שנתיים מייצגים‬ ‫מזומנים לפי‬ ‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬ ‫מספר‬ ‫הערכת שווי )ש"ח(‬ ‫תרחישים‬ ‫‪5,719‬‬ ‫‪6,321‬‬ ‫‪6,273‬‬ ‫תזרים מייצג לצורך הערכת שווי‬ ‫אפשריים‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫‪8.7%‬‬ ‫‪8.5%‬‬ ‫שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת ‪8.5%‬‬ ‫השווי )‪(%‬‬ ‫שינוי בשווי באלפי ש"ח‬ ‫ניתוחי רגישות לשווי הנכס‪:‬‬ ‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫שיעורי תפוסה‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫דמי שכירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫למ"ר‬ ‫עלייה של ‪0.2%‬‬ ‫‬‫אינו משמעותי‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫)‪(150‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫‬‫אינו משמעותי‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫)‪(180‬‬ ‫‬‫אינו משמעותי‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫)‪(300‬‬ ‫ירידה של ‪0.2%‬‬ ‫‪152‬‬ ‫‪170‬‬ ‫‪305‬‬ ‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫‪980‬‬ ‫‪460‬‬ ‫‪132‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫)‪(940‬‬ ‫)‪(460‬‬ ‫)‪(133‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )אלפי ש"ח(‬ ‫‪45,640‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪24,125‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪20,645‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫‪31/12/2010‬‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫שווי ההוגן של‬ ‫שווי ההוגן של‬ ‫מרכיב הבינוי נקבע מרכיב הבינוי נקבע‬ ‫על פי השקעות‬ ‫על פי השקעות‬ ‫שבוצעו בפועל‬ ‫שבוצעו בפועל‬ ‫)עלות( בתוספת‬ ‫)עלות( בתוספת‬ ‫מרכיב הייזום‪ .‬שווי מרכיב הייזום‪ .‬שווי‬ ‫הוגן של הקרקע‬ ‫הוגן של הקרקע‬ ‫נקבע בגישת‬ ‫נקבע בגישת‬ ‫החילוץ‪ ,‬בהתבסס‬ ‫החילוץ‪ ,‬בהתבסס‬ ‫על מחירים עדכניים על מחירים עדכניים‬ ‫באזור הנכס‪.‬‬ ‫באזור הנכס‪.‬‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫‪33‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫הערכה בגישת‬ ‫ההשוואה‬ ‫הערכה בגישת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים לפי‬ ‫מספר‬ ‫תרחישים‬ ‫אפשריים‬ ‫שיעורי תפוסה‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫דמי שכירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫למ"ר‬ ‫‪2011‬‬ ‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‬ ‫‬‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪ 7,315‬מ"ר‬ ‫בחישוב‬ ‫‬‫‪6,700‬‬ ‫מחיר מכירה למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫שנלקח בחישוב‬ ‫‬‫‪ 33-52‬ש"ח למ"ר‬ ‫טווח מחירים למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫של נכסים ברי השוואה שנלקחו‬ ‫בחישוב‬ ‫‬‫‪8‬‬ ‫מספר הנכסים ברי השוואה‬ ‫שנלקחו בחישוב‬ ‫‬‫נכסים באזור‬ ‫פירוט הנכסים הרלוונטיים‬ ‫התעשייה ביקנעם‬ ‫העיקריים שנלקחו לצורך‬ ‫ההשוואה‬ ‫‬‫שיעור תשואה נטו המשתקף מה‪6.6% -‬‬ ‫‪ NOI‬הנוכחי של הנכס‬ ‫‬‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪ 7,315‬מ"ר‬ ‫בחישוב )מ"ר(‬ ‫‬‫שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח ‪100%‬‬ ‫בר‪-‬ההשכרה לצורך הערכת שווי‬ ‫‬‫‪47.5‬‬ ‫דמי שכירות שנתיים מייצגים‬ ‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬ ‫הערכת שווי )ש"ח(‬ ‫‬‫‪3,662‬‬ ‫תזרים מייצג לצורך הערכת שווי‬ ‫)באלפי ש"ח(‬ ‫‬‫שיעור היוון שנלקח לצורך הערכת ‪8.5%‬‬ ‫השווי )‪(%‬‬ ‫‬‫‬‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫‬‫)‪(460‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫עלייה של ‪0.2%‬‬ ‫)‪(400‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ירידה של ‪0.2%‬‬ ‫‪220‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫‪460‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫)‪(460‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪34‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫השווי שנקבע )אלפי ש"ח(‬ ‫‪79,000‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪75,760‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫‪71,615‬‬ ‫אבי מנדלסון‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫כן‬ ‫האם קיים הסכם שיפוי?‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫כן‬ ‫זהות מעריך השווי‬ ‫האם המעריך בלתי תלוי?‬ ‫‪31/12/2011‬‬ ‫‪31/12/2012‬‬ ‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫מודל הערכת השווי‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‬ ‫‪ 22,000‬מ"ר בנוי‬ ‫‪ 22,000‬מ"ר בנוי‬ ‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪ 22,000‬מ"ר בנוי‬ ‫ומגרש ‪ 53,774‬מ"ר ומגרש ‪ 55,000‬מ"ר ומגרש ‪ 55,000‬מ"ר‬ ‫בחישוב‬ ‫‪ 1,355‬ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 1,406‬ש"ח למ"ר‬ ‫‪ 1,500‬ש"ח למ"ר‬ ‫מחיר מכירה למ"ר בר‪-‬השכרה‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫קרקע‬ ‫שנלקח בחישוב‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫מספר הנכסים ברי השוואה‬ ‫ההערכה‬ ‫שנלקחו בחישוב‬ ‫בגישת‬ ‫ההשוואה‬ ‫מגרשים באזור‬ ‫מגרשים באזור‬ ‫מגרשים באזור‬ ‫פירוט הנכסים הרלוונטיים‬ ‫התעשייה נתניה‪,‬‬ ‫התעשייה נתניה‪,‬‬ ‫התעשייה נתניה‪,‬‬ ‫העיקריים שנלקחו לצורך‬ ‫בניכוי שווי הבנוי‬ ‫בניכוי שווי הבנוי‬ ‫בניכוי שווי הבנוי‬ ‫ההשוואה‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫שיעור תשואה נטו המשתקף מה‪6.9% -‬‬ ‫‪ NOI‬הנוכחי של הנכס‬ ‫‪ 22,000‬מ"ר בנוי‬ ‫‪ 22,000‬מ"ר בנוי‬ ‫שטח בר‪-‬השכרה שנלקח בחשבון ‪ 22,000‬מ"ר בנוי‬ ‫ומגרש ‪ 53,774‬מ"ר ומגרש ‪ 55,000‬מ"ר ומגרש ‪ 55,000‬מ"ר‬ ‫בחישוב )מ"ר(‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח ‪100%‬‬ ‫הערכה בגישת בר‪-‬ההשכרה לצורך הערכת שווי‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫‪213‬‬ ‫‪219‬‬ ‫נלקח בשיטת‬ ‫דמי שכירות שנתיים מייצגים‬ ‫מזומנים לפי‬ ‫ההשוואה‬ ‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬ ‫מספר‬ ‫הערכת שווי )ש"ח(‬ ‫תרחישים‬ ‫‪4,680‬‬ ‫‪4,813‬‬ ‫‪4,363‬‬ ‫תזרים מייצג לצורך הערכת שווי‬ ‫אפשריים‬ ‫)אלפי ש"ח(‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪8.8%‬‬ ‫שיעור היוון מכפיל שנלקח לצורך ‪8.6%‬‬ ‫הערכת השווי‬ ‫שינוי בשווי באלפי ש"ח‬ ‫ניתוחי רגישות לשווי הנכס‪:‬‬ ‫‪31/12/2010‬‬ ‫שקלול ביחס שווה‬ ‫בין שווי הנכס‬ ‫המוערך בשיטת‬ ‫היוון תזרימי‬ ‫מזומנים‪ ,‬לבין שווי‬ ‫הנכס המוערך‬ ‫בשיטת ההשוואה‬ ‫עלייה של ‪2%‬‬ ‫שיעורי תפוסה‬ ‫שיעורי היוון‬ ‫עלייה של ‪0.2%‬‬ ‫‬‫אינו משמעותי‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫)‪(253‬‬ ‫ירידה של ‪0.2%‬‬ ‫‪255‬‬ ‫ירידה של ‪2%‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‬‫אינו משמעותי‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫)‪(123‬‬ ‫‪124‬‬ ‫‬‫אינו משמעותי‬ ‫שוכר יחיד‬ ‫)‪(60‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪ 1.7.4‬זכויות בנייה נוספות במבנים‬ ‫להלן נתונים אודות זכויות בנייה נוספות בנכסי החברה‪ .‬זכויות הבנייה אינן כוללות‬ ‫חניונים‪ .‬זכויות הבנייה המתוארות הן על‪-‬פי תכנית בנין העיר )להלן‪" :‬תב"ע"( שבתוקף‬ ‫נכון למועד הדוח‪ .‬במידה ותאושרנה תוכניות בניין עיר חדשות‪ ,‬עשויות לחול מגבלות‪,‬‬ ‫הפקעות ואילוצים אשר אינם ידועים נכון למועד הדוח‪.‬‬ ‫שטח קרקע‬ ‫במ"ר‬ ‫‪2,600‬‬ ‫שטח בנוי‬ ‫במ"ר‬ ‫‪4,522‬‬ ‫זכויות‬ ‫בנייה במ"ר‬ ‫‪5,632‬‬ ‫יתרה שטרם‬ ‫נוצלה במ"ר‬ ‫‪1,110‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫‪6,144‬‬ ‫‪12,313‬‬ ‫‪12,820‬‬ ‫‪507‬‬ ‫מבנה ג'‬ ‫‪1,369‬‬ ‫‪603‬‬ ‫‪603‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫מתחם‬ ‫אורדן‬ ‫בית אוריין‬ ‫‪3,080‬‬ ‫‪7,315‬‬ ‫‪7,370‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪53,774‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪64,528‬‬ ‫‪42,528‬‬ ‫‪1,278‬‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪3,083‬‬ ‫‪-‬‬ ‫המדע ‪5‬‬ ‫‪2,508‬‬ ‫‪3,968‬‬ ‫‪3,968‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪70,753‬‬ ‫‪53,804‬‬ ‫‪97,734‬‬ ‫‪44,200‬‬ ‫שם הנכס‬ ‫מבנה א'‬ ‫הערות‬ ‫‪ 50%‬מזכויות הבנייה על גג המבנה לא‬ ‫מנוצלות‪ .‬בטרם ניצול הזכויות על גג‬ ‫המבנה‪ ,‬יש לבצע שינוי תב"ע נקודתית‬ ‫‪ 1.7.5‬הסכמי שכירות ‪ -‬כללי‬ ‫החברה משכירה את נכסיה המיועדים להשכרה‪ ,‬במחירים שונים הנקבעים במו"מ בין‬ ‫הצדדים‪ ,‬ועל פי הסכמי שכירות בין החברה לבין השוכרים השונים )להלן‪" :‬הסכמי‬ ‫השכירות"( הדומים במהותם זה לזה והכוללים על פי רוב את התנאים כדלקמן‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫חוזי השכירות עליהם חתמה החברה הינם לדיירות בלתי מוגנת‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫דמי השכירות נקובים בדרך כלל בש"ח ומתעדכנים מדי תקופות הקבועות באופן‬ ‫שונה בכל הסכם שכירות‪ .‬על פי רוב‪ ,‬דמי השכירות מתעדכנים כלפי מעלה‪ .‬במהלך‬ ‫השנים האחרונות נחתמו מספר הסכמי שכירות‪ ,‬כאשר דמי השכירות בהם נקובים‬ ‫בש"ח וצמודים לשינויים במדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫תשלומי מיסים‪ ,‬אגרות‪ ,‬היטלים‪ ,‬תשלומי חובה‪ ,‬ביטוח וכדומה‪ ,‬חלים על השוכר‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫דמי השכירות משולמים בתשלומים מדי תקופות הנקבעות בהסכמים ולחברה‬ ‫ניתנות בטוחות )בד"כ ערבויות בנקאיות( לתשלום דמי השכירות לתקופה קצובה‬ ‫מראש‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫הסכמי השכירות הינם לתקופות שונות הקבועות באופן שונה בכל הסכם שכירות‪.‬‬ ‫פרט להסכם השכירות של אורדן‪ ,‬לשוכר אין אפשרות להביא את הסכם השכירות‬ ‫לידי סיום בהודעה מוקדמת מראש‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫השוכר נושא בכל עלויות המשכיר הקשורות לניהול ותחזוקת הנכס‪ ,‬לרבות עלויות‪,‬‬ ‫תיקונים ופרמיות בגין ביטוח הנכס‪ ,‬באופן שהחברה אינה נושאת בעלויות שוטפות‬ ‫בגין שרותי ניהול ותחזוקת הנכסים‪ .‬כמו כן‪ ,‬השוכר מתחייב לשמור על מצב הנכס‪.‬‬ ‫ככלל‪ ,‬ביחס להסכמי השכירות‪ ,‬נקבע כי החברה לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא‬ ‫‪36‬‬ ‫לנזק או פגיעה שייגרמו לשוכר או מי מטעמו אשר יימצא במושכר‪ ,‬והשוכר נוטל על‬ ‫עצמו את האחריות לפצות ולשפות את החברה מיד עם קבלת דרישה לכך‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫השוכר אינו יכול להשכיר את המושכר בשכירות משנה או להמחות את זכותו לעשות‬ ‫שימוש במושכר‪ ,‬ללא הסכמת המשכיר‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫כבטוחה לכל תביעה מצידה של החברה נגד השוכר‪ ,‬הנובעת מהסכם השכירות‪,‬‬ ‫מעמידים השוכרים‪ ,‬על פי רוב‪ ,‬ערבות בנקאית או פיקדון בבנק בסכום השווה‬ ‫לשלושה עד שנים עשר חודשי שכירות‪.‬‬ ‫ט‪.‬‬ ‫השוכר מתחייב שלא לבצע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר‪ ,‬למעט בהסכם‬ ‫אורדן‪.‬‬ ‫‪ 1.7.6‬שיווק והפצה‬ ‫לשם שיווק הנדל"ן המניב של החברה ואיתור שוכרים פוטנציאליים משתמשת החברה‬ ‫באמצעים כדלקמן‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫פרסום מודעות בעיתונות במדורים הכלכליים‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫שילוט חוצות‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הפצת עלונים באמצעות דיוור ישיר בקרב שוכרים פוטנציאליים‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫שיווק באמצעות משרדי תיווך ומתווכים‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫פרסום מידע אודות החברה מתבצע גם באתר האינטרנט של החברה‪.‬‬ ‫‪ 1.7.7‬התחרות בתחום הפעילות‬ ‫‪1.7.7.1‬‬ ‫כללי‬ ‫שוק הנדל"ן המניב בישראל מתאפיין ברמת תחרות גבוהה הנובעת ממספר גדול‬ ‫של חברות העוסקות בייזום‪ ,‬פיתוח‪ ,‬השכרה והשבחה של נכסי נדל"ן‪ .‬התחרות‬ ‫בתחום פרויקטים לעסקים מתמקדת הן בשלב איתור הקרקעות המתאימות‬ ‫לביצוע הפרויקטים והן במהלך שיווק הפרויקט‪ ,‬בו חשוף היזם לתחרות‬ ‫מפרויקטים אחרים‪ .‬בפרויקטים הסמוכים מבחינה גיאוגרפית לאזור ביצוע‬ ‫הפרויקט התחרות הינה מצד החברות הגדולות וכן מצד יזמים קטנים יותר‬ ‫המבצעים פרויקטים באותו אזור‪ .‬כמו כן‪ ,‬קיימת תחרות לעיתים אל מול היצע‬ ‫של שטחי עסקים ישנים‪ ,‬המתפנים מדייריהם בסמוך למועד שיווק הפרויקט‪.‬‬ ‫‪1.7.7.2‬‬ ‫מתחרים‬ ‫באזור התעשייה מנסורה‪ ,‬הסמוך לפארק התעשייה ביקנעם‪ ,‬מוקם פארק תעשייה‬ ‫ותעשיית היי‪-‬טק‪ ,‬הכולל שטחים רבים להשכרה‪ .‬בין היזמים הפועלים באזור ניתן‬ ‫למצוא חברות גדולות ומוכרות וכן חברות קטנות ויזמים פרטיים‪ .‬חלק ניכר‬ ‫מנכסי נדל"ן המיועדים לתעשיית היי‪-‬טק מוקמים בבנייה ייעודית‪ .‬לחברה אין‬ ‫יכולת להעריך את חלקה בשוק הנכסים המניבים ביחס למתחריה‪.‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪1.7.7.3‬‬ ‫התמודדות עם התחרות‬ ‫החברה מנהלת את עסקיה תוך מירב הבנתה העסקית והמקצועית בתחום‬ ‫הנדל"ן‪ ,‬לרבות הכרת השווקים המקומיים ואיתור הזדמנויות עסקיות‪ .‬החברה‬ ‫מתכננת את פעילותה לטווח ארוך‪ ,‬תוך שימור שוכרים הנמצאים בנכסיה‪.‬‬ ‫‪ 1.7.8‬מגבלות המוטלות על נכסי החברה‬ ‫באשר למגבלות המוטלות על חלק מנכסיה של החברה‪ ,‬ראה באור ‪ 14‬בדוחות הכספיים‪.‬‬ ‫‪ 1.7.9‬הון אנושי‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬מנוהלת החברה על ידי חברת האם‪ ,‬באמצעות מנכ"ל חברת האם‪ ,‬מר גבי‬ ‫בוגנים‪ .‬לפרטים בדבר הסכם הניהול עם חברת האם‪ ,‬ראה תקנה ‪ 22‬בפרק ד' להלן )פרטים‬ ‫נוספים על התאגיד(‪.‬‬ ‫‪ 1.7.10‬חומרי גלם וספקים‬ ‫החברה אינה קבלן רשום ואינה מורשית לבצע עבודות קבלניות‪ .‬לפיכך‪ ,‬החברה מתקשרת‬ ‫במהלך העסקים הרגיל‪ ,‬בהסכמים עם קבלנים לצורך ביצוע עבודות בפרויקטים אותם היא‬ ‫יוזמת‪ .‬ההתקשרות עם הקבלנים כוללת ביצוע עבודות פיתוח תשתית‪ ,‬בנייה וגימור‪ .‬כמו‬ ‫כן‪ ,‬מתקשרת החברה‪ ,‬בעצמה או באמצעות קבלן ראשי‪ ,‬עם ספקי שירותים הנדסיים‪,‬‬ ‫דוגמת מתכננים‪ ,‬מפקחים ויועצים לענייני חשמל‪ ,‬מים‪ ,‬ביוב‪ ,‬כבישים‪ ,‬מיזוג אויר וכיו"ב‪.‬‬ ‫‪ 1.7.11‬גירעון בהון חוזר‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם גירעון בהון חוזר בסך ‪ 13,724‬אלפי ש"ח‪ .‬לפרטים‬ ‫אודות התמודדות החברה עם הגירעון בהון החוזר‪ ,‬ראה פרק ב' )דוח דירקטוריון החברה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.(2012 ,‬‬ ‫אשראי ספקים‬ ‫במהלך שנת ‪ 2012‬אשראי הספקים עמד על כ‪ 1,751 -‬אלפי ש"ח‪ .‬תקופת האשראי‬ ‫הממוצעת מספקים עמדה בשנת ‪ 2012‬על כ‪ 60 -‬ימים‪ .‬תקופת האשראי בפועל הייתה כ‪45 -‬‬ ‫ימים‪.‬‬ ‫מדיניות אשראי שוכרים בנכסי החברה‬ ‫תשלומי השכירות משולמים ע"י השוכרים מראש מדי רבעון ולפיכך החברה אינה מעניקה‬ ‫אשראי ללקוחותיה‪.‬‬ ‫‪38‬‬ ‫‪ 1.7.12‬מימון‬ ‫ההיקף הממוצע של ההלוואות לזמן ארוך בשנת ‪ 2012‬הסתכם בסך כ‪ 100,007 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫היקף האשראי הממוצע לזמן קצר בשנת ‪ 2012‬הסתכם בסך כ‪ 12,989 -‬אלפי ש"ח ונבע‬ ‫בעיקרו מחלויות שוטפות בגין הלוואות לזמן ארוך‪.‬‬ ‫להלן פירוט הלוואות מהותיות ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬בהן התקשרה החברה‪:‬‬ ‫תיאור עיקרי ההסכם‬ ‫סוג ההסכם‬ ‫סכום‬ ‫הלוואה‬ ‫יתרת הלוואה‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫שיעור ריבית‬ ‫והצמדה‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 1‬בינואר‪2007 ,‬‬ ‫‪9,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪877‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ריבית קבועה‬ ‫בשיעור ‪,5.9%‬‬ ‫הצמדה למדד‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 17‬באפריל‪2008 ,‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪4,603‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 2‬בספטמבר‪2008 ,‬‬ ‫‪1,742‬‬ ‫‪3,000‬‬ ‫אלפי דולר אלפי דולר‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 4‬בספטמבר‪2008 ,‬‬ ‫‪3,242‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,882‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 25‬במרץ‪2010 ,‬‬ ‫‪32,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪28,430‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 23‬במרץ‪2011 ,‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪8,508‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ריבית קבועה‬ ‫בשיעור ‪,5.76%‬‬ ‫הצמדה לשע"ח‬ ‫של דולר‬ ‫ריבית בסיסית‬ ‫)ליבור( בתוספת‬ ‫מרווח ‪,1.85%‬‬ ‫הצמדה לשע"ח‬ ‫של דולר‬ ‫ריבית בסיסית‬ ‫)פריים(‬ ‫בתוספת מרווח‬ ‫‪ ,0.25%‬ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫ריבית בסיסית‬ ‫)פריים(‬ ‫בתוספת מרווח‬ ‫‪ ,0.75%‬ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫ריבית קבועה‬ ‫בשיעור ‪,3.75%‬‬ ‫הצמדה למדד‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 15‬ביוני‪2011 ,‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 21‬בספטמבר‪,‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 27‬במרץ‪2012 ,‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪10,144‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ריבית בסיסית‬ ‫)פריים(‬ ‫בתוספת מרווח‬ ‫‪ ,0.8%‬ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫ריבית בסיסית‬ ‫)פריים(‬ ‫בתוספת מרווח‬ ‫‪ ,1%‬ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫ריבית קבועה‬ ‫בשיעור ‪,4.5%‬‬ ‫הצמדה למדד‬ ‫‪39‬‬ ‫מועדי פירעון‬ ‫ביטחונות‬ ‫על פני ‪ 7‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫חודשיים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש ינואר‬ ‫‪2007‬‬ ‫על פני ‪ 7.5‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש יולי ‪2008‬‬ ‫על פני ‪ 7.5‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש דצמבר‬ ‫‪2009‬‬ ‫על פני ‪ 8‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש דצמבר‬ ‫‪2009‬‬ ‫על פני ‪ 15‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש יוני ‪2010‬‬ ‫שיעבוד מבנה א'‬ ‫ו‪ -‬ב' ביקנעם‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫שיעבוד נכס‬ ‫אורדן‪ ,‬לרבות‬ ‫הסכם שכירות‬ ‫עם אורדן‬ ‫שיעבוד מבנה א'‬ ‫ו‪ -‬ב' ביקנעם‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫שיעבוד מבנה א'‬ ‫ו‪ -‬ב' ביקנעם‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫שיעבוד נכס‬ ‫אורדן‪ ,‬לרבות‬ ‫הסכם שכירות‬ ‫עם אורדן‬ ‫על פני ‪ 10‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש יוני ‪2011‬‬ ‫על פני ‪ 7‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש דצמבר‬ ‫‪2013‬‬ ‫על פני ‪ 9‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש ספטמבר‬ ‫‪2013‬‬ ‫על פני ‪ 11‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש מרץ ‪2013‬‬ ‫שיעבוד בית‬ ‫אוריין‪ ,‬לרבות‬ ‫הסכם שכירות‬ ‫עם אוריין‬ ‫שיעבוד מבנה א'‬ ‫ו‪ -‬ב' ביקנעם‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫שיעבוד מבנה א'‬ ‫ו‪ -‬ב' ביקנעם‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫שיעבוד מבנה ד'‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫תיאור‬ ‫אמות‬ ‫מידה‬ ‫פיננסיות‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫תיאור עיקרי ההסכם‬ ‫יתרת הלוואה‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫סוג ההסכם‬ ‫סכום‬ ‫הלוואה‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 27‬במרץ‪2012 ,‬‬ ‫‪15,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪15,000‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הסכם הלוואה עם‬ ‫מוסד בנקאי מיום‬ ‫‪ 27‬במרץ‪*2012 ,‬‬ ‫‪11,064‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪11,064‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫שיעור ריבית‬ ‫והצמדה‬ ‫ריבית בסיסית‬ ‫)פריים(‬ ‫בתוספת מרווח‬ ‫‪ ,1.5%‬ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫ריבית שנתית‬ ‫)פריים(‬ ‫בתוספת מרווח‬ ‫‪ ,1.55%‬ללא‬ ‫הצמדה‬ ‫מועדי פירעון‬ ‫ביטחונות‬ ‫על פני ‪ 11‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש מרץ ‪2013‬‬ ‫שיעבוד מבנה ד'‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫על פני ‪ 11‬שנים‬ ‫בתשלומים‬ ‫רבעוניים‪ ,‬החל‬ ‫מחודש ספטמבר‬ ‫‪2013‬‬ ‫שיעבוד נכסי‬ ‫נדל"ן ביקנעם‬ ‫)א'‪ ,‬ב' ו‪ -‬ד'(**‪,‬‬ ‫לרבות הסכמי‬ ‫שכירות‬ ‫רלוונטיים‬ ‫תיאור‬ ‫אמות‬ ‫מידה‬ ‫פיננסיות‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫* ההלוואה ניטלה לשם פירעון מוקדם של הלוואה בסך ‪ 7.5‬מיליון ש"ח שמועד פירעונה המקורי חל‬ ‫ביום ‪ 30‬בספטמבר‪) 2013 ,‬לפרטים אודות הלוואה זו‪ ,‬ראה סעיף ‪ 6‬בדוח הדירקטוריון )פרק ב'(‪,‬‬ ‫בדוח התקופתי של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ ,2011 ,‬שפורסם ביום ‪ 21‬במרץ ‪ ,2012‬מס' אסמכתא‬ ‫)‪ ((2012-01-074643‬וכן לשם השלמת התמורה בגין עבודות ההקמה של מבנה ד'‪.‬‬ ‫** לפרטים בדבר מבנה א'‪ ,‬מבנה ב' ומבנה ד'‪ ,‬ראה סעיף ‪ 1.7.1-1.7.6‬לפרק א' לדוח התקופתי לעיל‪.‬‬ ‫‪ 1.7.13‬מיסוי‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ‪ 13‬לפרק ג' )דוחות כספיים מאוחדים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪(2012 ,‬‬ ‫להלן‪.‬‬ ‫‪ 1.7.14‬סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם‬ ‫‪1.7.14.1‬‬ ‫כללי‬ ‫בתכניות בניין עיר‪ ,‬החלות על כל פרויקט של החברה והמכתיבות את אופן תכנון‬ ‫ובניית הפרויקטים האמורים‪ ,‬נקבעים תקני איכות סביבה במגוון רב של‬ ‫נושאים כדוגמת מיקומי יחידות מיזוג אויר‪ ,‬מיקומי חדרי אשפה‪ ,‬צינון אשפה‬ ‫ועוד נושאים הנקבעים בהתאם לאופי הפרויקט‪ ,‬סוגו ומיקומו‪.‬‬ ‫החברה בונה את הפרויקטים שלה בכפוף להוראות אלה‪ ,‬ובכפוף לקבלת‬ ‫אישורים מאת היחידה לאיכות הסביבה‪ ,‬ככל שאלה נדרשים בתנאי ההיתר ו‪/‬או‬ ‫טפסי האכלוס‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬החברה עומדת בתקנים אלה‪.‬‬ ‫‪1.7.14.2‬‬ ‫מפעל אורדן‬ ‫מפעל אורדן‪ ,‬הממוקם בנתניה‪ ,‬נמצא תחת פיקוח של רשויות איכות הסביבה‬ ‫בישראל‪ .‬מעת לעת מבוצעות במפעל זה פעולות ניטור של פליטת חומרים‬ ‫מזהמים מארובות המפעל וכן ניטור סביבתי‪ .‬המפעל מנהל מעקב שוטף בנושא‬ ‫חומרים מסוכנים‪ ,‬לרבות פינויים של חומרים אלה לאתר רמת חובב‪ ,‬בהתאם‬ ‫לצורך‪ .‬המפעל מבצע מעת לעת השקעות בתחום איכות הסביבה‪ ,‬במקביל‬ ‫להמשך התחזוקה השוטפת של מתקניו והחלפת חומרים בחומרים ידידותיים‬ ‫‪40‬‬ ‫לסביבה‪ .‬במסגרת הסכם הרכישה של מתחם אורדן‪ ,‬בוצעו בדיקות קרקע‬ ‫הממכר עליו נמצא המפעל ומי התהום בו‪ ,‬וזאת בהתאם למפרט שצורף להסכם‪.‬‬ ‫תוצאות הבדיקות‪ ,‬שבוצעו כאמור‪ ,‬לא הצביעו על נזקים מהותיים ואלו‬ ‫מתוקנים בהתאם להסכם המכר על ידי אורדן ועל חשבונה‪ .‬כמו כן‪ ,‬בהתאם‬ ‫להסכם החכירה‪ ,‬על אורדן לתקן ליקויים בקרקע באם יתגלו והכול בכפוף‬ ‫לתנאים ולהגדרות שנקבעו בהסכם זה‪ ,‬ומבלי שיש בכך כדי לסייג את אחריותה‬ ‫של אורדן‪ .‬ביום ‪ 7‬בפברואר‪ 2012 ,‬התקבל דוח עדכון תקופתי אשר אינו מצביע‬ ‫על שינויים מהותיים במצב הקרקע‪.‬‬ ‫להערכת החברה‪ ,‬הוצאות תחזוקת מתחם אורדן לאחר סיום תקופת השכירות‬ ‫של אורדן במתחם‪ ,‬יגולגלו על השוכר החדש שיכנס למתחם תחתיו‪ .‬כמו כן‪,‬‬ ‫להערכת החברה‪ ,‬הוצאות בגין איכות הסביבה‪ ,‬לאחר המועד בו תעזוב אורדן‬ ‫את המתחם לא תהיינה מהותיות‪.‬‬ ‫הערכות החברה בעניין הוצאות תחזוקת מתחם אורדן לאחר פינויו ובעניין‬ ‫איכות הסביבה הינו מידע צופה פני עתיד המבוסס על מדיניותה‪ ,‬ניסיונה‬ ‫והיכרותה של החברה עם שוק הנדל"ן המניב במועד הגשת הדוח‪ .‬ייתכן‬ ‫שהערכות החברה באשר לאמור לא תתממשנה‪.‬‬ ‫‪1.7.14.3‬‬ ‫מירס‬ ‫החברה התקשרה ביום ‪ 23‬בפברואר‪ 2003 ,‬עם חברת מירס תקשורת בע"מ‬ ‫)להלן‪" :‬מירס"( להשכרת שטח של ‪ 40‬מ"ר בגג מבנה א' לצורך הקמת מתקן‬ ‫קשר אלחוטי הכולל מבנה יביל‪ ,‬תורן ואנטנות לרבות אנטנות צלחת )להלן‪:‬‬ ‫"מתקן הקשר"(‪ .‬במסגרת ההסכם התחייבה מירס‪ ,‬כי תמציא אישור מטעם‬ ‫המשרד לאיכות הסביבה‪ ,‬כי נערכה בדיקת קרינה של מתקן הקשר ע"י המשרד‬ ‫לאיכות הסביבה וכי הוא תואם את התקן‪ .‬כמו כן‪ ,‬התחייבה השוכרת‪ ,‬כי תבצע‬ ‫בדיקות בטיחות קרינה ע"י הגורם המוסמך ע"י המשרד לאיכות הסביבה מדי‬ ‫שנה‪ ,‬ותעביר את תוצאות הבדיקה לידי המשכיר‪ .‬ביום ‪ 22‬במרץ‪ 2012 ,‬התקבל‬ ‫אישור כאמור מגורם המוסמך ע"י המשרד לאיכות הסביבה לפיו נקבע‪ ,‬כי‬ ‫האתר עומד במגבלות לבטיחות קרינה‪.‬‬ ‫‪ 1.7.15‬מגבלות ופיקוח על פעילות התאגיד‬ ‫להלן פירוט תמציתי של מגבלות על פי דין או הסדרים חוקיים הנוגעים לחלק מהותי‬ ‫בפעילות החברה והמשפיעים עליה באופן מהותי‪.‬‬ ‫‪1.7.15.1‬‬ ‫כפיפות הפעילות לחוקים ספציפיים‬ ‫עסקאות בתחום הנדל"ן בישראל כפופות להוראות מיסוי נרחבות‪ .‬להלן יפורטו‬ ‫הוראות המס החלות על החברה בביצוע עסקאות נדל"ן‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫מס רכישה ‪ -‬מס המשולם על פי חוק מס שבח מקרקעין‪ ,‬התשכ"ג‪,1963-‬‬ ‫בעת רכישת נכס המקרקעין‪ .‬שיעור מס רכישה הינו ‪ 5%‬מעלות עסקת‬ ‫המקרקעין‪ ,‬ברכישת קרקע או נכסים שלא לשימוש בית יחיד‪.‬‬ ‫‪41‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מס הכנסה ‪ -‬מס ממשלתי המשולם על הכנסות מדמי שכירות או הכנסה‬ ‫אחרת ‪,‬שנובעת מהשימוש בנכס המקרקעין‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מס שבח ‪ -‬מס המשולם על פי חוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬בעת מכירת נכס‬ ‫המקרקעין‪ ,‬בגין העלייה שחלה‪ ,‬אם חלה‪ ,‬בערכו של נכס המקרקעין‬ ‫ממועד רכישתו‪ .‬שיעור מס השבח תלוי במועד רכישת הנכס ובסוג הנכס‪.‬‬ ‫יזמים וקבלנים המחזיקים בנכס המקרקעין כמלאי‪ ,‬אינם משלמים מס‬ ‫שבח ומשלמים מס הכנסה‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫היטל השבחה ‪ -‬מס המשולם על פי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה‪1956-‬‬ ‫)להלן‪" :‬חוק התכנון"(‪ ,‬בעת שינוי בייעוד או בזכויות הבנייה בנכס‬ ‫המקרקעין‪ .‬היטל ההשבחה הינו ברמה של ‪ 50%‬מעליית ערך הנכס‬ ‫שמקורה בשינוי הייעוד ומהווה החזר למדינת ישראל עבור השינויים‬ ‫החוקיים שגרמו לשיפור בערכו של הנכס‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מיסי ארנונה ‪ -‬מס שנתי‪ ,‬המשולם לרשות המקומית‪ ,‬שבשטחה מצוי נכס‬ ‫המקרקעין‪ ,‬עבור השימוש בנכס בנוי או מגרש בשימוש‪ .‬הארנונה משולמת‬ ‫במרבית המקרים על ידי הדייר‪ ,‬אך אם הנכס פנוי‪ ,‬חייב בעל הנכס‬ ‫בתשלום הארנונה‪ .‬נכס מקרקעין פנוי נהנה מפטור חד פעמי של שישה‬ ‫חודשים‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫חוק התכנון והבנייה ‪ -‬חוק התכנון אוסר על בנייה ללא קבלת היתר בנייה‬ ‫מהרשויות‪ .‬בנייה ללא היתר בנייה או תוך סטייה ממנו מהווה עבירה‬ ‫פלילית בהתאם לסעיפים ‪ 203-255‬לחוק התכנון‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫היטל שימוש חורג ‪ -‬מס המשולם על פי חוק התכנון‪ ,‬בעת שנכס מקבל‬ ‫אישור זמני אשר חורג מהתב"ע הקיימת‪ .‬חישוב היטל שימוש חורג דומה‬ ‫לעקרון חישוב היטל השבחה‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫פחת לצרכי מס ‪ -‬על פי הוראות חוק מס הכנסה )תוספת פחת על נכסים‬ ‫עסקיים(‪ ,‬התשכ"ד‪ ,1964-‬לבעלי נכסים ניתנת זכות לקבל פחת לצרכי מס‬ ‫על מבנה שאינו למגורים‪ .‬ביחס לרוב המבנים שיעור הפחת הינו ‪ 4%‬לשנה‪,‬‬ ‫ולעיתים ‪ 3%‬לשנה‪.‬‬ ‫‪ 1.7.16‬הסכמים מהותיים‬ ‫לפרטים אודות הסכם ניהול עם סינאל‪ ,‬ראה תקנה ‪ 22‬לפרק ד' להלן‪.‬‬ ‫‪ 1.7.17‬הליכים משפטיים‬ ‫כנגד החברה וכנגד חברות הבת לא מתנהלים הליכים משפטיים מהותיים‪.‬‬ ‫‪42‬‬ ‫‪ 1.7.18‬גורמי הצלחה קריטיים בתחום הפעילות‬ ‫להערכת הנהלת החברה קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים בתחום פעילותה‪ ,‬ביניהם‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫איתנות פיננסית‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫קיומם של שוכרים אסטרטגיים‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מיקום גיאוגרפי של הנכסים‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מוניטין של החברה‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫היצע נכסים וקרקעות ראויים לצורך השקעה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫יכולת גיוס הון וקבלת מימון חדש‪.‬‬ ‫ז‪ .‬מקצועיות וניסיון בתחום‪.‬‬ ‫להערכת ההנהלה‪ ,‬החברה פועלת תוך הקפדה על קיומם של הגורמים כאמור‪.‬‬ ‫‪ 1.7.19‬מחסומי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות‬ ‫להערכת הנהלת החברה‪ ,‬מחסומי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות הינם איתנות‬ ‫פיננסית‪ ,‬יכולת שיווקית‪ ,‬מקצועיות וניסיון בתחום‪.‬‬ ‫‪ 1.7.20‬יעדים ואסטרטגיה עסקית‬ ‫החברה פועלת ותמשיך לפעול בביצוע השקעות להגדלת השטחים שבבעלותה בתחום‬ ‫הנדל"ן המניב‪ ,‬באזורי תעשייה ופארקים לתעשיות עתירות ידע הן באמצעות הקמת נכסים‬ ‫מניבים והן באמצעות רכישות של נכסים מניבים איכותיים‪ ,‬כפי שביצעה בעבר‪ .‬פעילות‬ ‫החברה מתמקדת בישראל בלבד‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬השלימה החברה את הקמת מבנה ד'‪ ,‬ומסרה את השטחים שהושכרו בהתאם‬ ‫ללוחות הזמנים כפי שמופיעים בהסכמים עם השוכרים‪.‬‬ ‫‪ 1.7.21‬דיון בגורמי סיכון‬ ‫א‪.‬‬ ‫מצב המשק‬ ‫האטה כלכלית ועלייה ברמת אי וודאות במשק עשויות להשפיע על פעילות החברה‪,‬‬ ‫נוכח פגיעה אפשרית בפעילות וברווחיות שוכריה הקיימים והפוטנציאליים‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מדיניות הממשלה‬ ‫תחום הבנייה לתעשייה יכול להיות מושפע באופן מהותי ממדיניות הממשלה בנושא‬ ‫הבנייה‪ ,‬לרבות היקף הבנייה המיועדת למסחר ולתעשייה‪ ,‬מדיניות שיווק הקרקעות‬ ‫שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬קצב הליכי תכנון ורישוי של פרויקטים ועוד‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫המצב הגיאופוליטי‬ ‫החמרה במצב הביטחוני‪-‬פוליטי במזרח התיכון‪ ,‬נוכח הזעזועים הפוליטיים באזור‬ ‫)לרבות סוגיית פיתוח נשק גרעיני באיראן( והשפעתם האפשרית על השווקים‬ ‫הפיננסיים ומחיר הסחורות ומשאבי הטבע בעולם‪ ,‬עלולה להשפיע לרעה על שוק‬ ‫הנדל"ן בארץ‪ ,‬ובכך על תוצאות פעילותה של החברה‪ .‬החמרה במצב הביטחוני‬ ‫‪43‬‬ ‫כאמור‪ ,‬עלולה לגרום בין היתר להתייקרות עלויות הבנייה‪ ,‬ובעקיפין להשפיע על‬ ‫פעילותם הכלכלית של השוכרים‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫תנודות בשוק הנדל"ן להשקעה‬ ‫האטה בשוק הנדל"ן להשקעה עלולה לגרום לגידול בעודפי ההיצע של השטחים‬ ‫המיועדים להשכרה‪ ,‬לירידת מחירי השכירות‪ ,‬לירידה בכושר התשלום של שוכרים‪,‬‬ ‫לגידול בעלויות מימון‪ ,‬לצמצום מקורות של תזרימי מזומנים ועוד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫שער החליפין של הדולר‬ ‫לפרטים אודות השפעת שער החליפין של הדולר‪ ,‬ראה סעיף ‪ 9.2.1‬בפרק ב' להלן )דוח‬ ‫דירקטוריון החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.(2012 ,‬‬ ‫איכות הסביבה‬ ‫ו‪.‬‬ ‫החברה כפופה בפעילותה לתקני איכות הסביבה החלים על המקרקעין שלה זכויות‬ ‫בהם‪ .‬שינויים בתקנים אלה עלולים לגרום לחברה לצורך עמידתה בתקנים כאמור‪,‬‬ ‫לחוב בהוצאות לצורך ביצוע התאמות דרושות בנכסים אלה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה‬ ‫סעיף ‪ 1.7.14‬לעיל‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫אשראי החברה‬ ‫לפרטים אודות אשראי החברה ראה סעיף ‪ 9.2.5‬בפרק ב' להלן )דוח דירקטוריון‬ ‫החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.(2012 ,‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫שוכרים עיקריים‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הושכרו כ‪ 31% -‬משטחי החברה לחברת מארוול‪ ,‬וכ‪-‬‬ ‫‪ 44%‬משטחי החברה לחברת אורדן‪ .‬לפרטים אודות הכנסות משוכרים אלה ראה‬ ‫סעיף ‪ 1.7.1.11‬לעיל‪.‬‬ ‫מידת השפעה של גורם הסיכון על עסקי החברה‬ ‫סיכונים‬ ‫השפעה גדולה‬ ‫השפעה בינונית‬ ‫השפעה קטנה‬ ‫מצב המשק‬ ‫סיכוני מאקרו‬ ‫מדיניות ממשלה‬ ‫המצב הגיאופוליטי‬ ‫תנודות בשוק הנדל"ן להשקעה‬ ‫סיכונים ענפיים‬ ‫שער החליפין של הדולר‬ ‫איכות הסביבה‬ ‫סיכונים מיוחדים‬ ‫לחברה‬ ‫אשראי החברה‬ ‫שוכרים עיקריים‬ ‫מידת ההשפעה של גורמי הסיכון על פעילות החברה הינה על סמך הערכה בלבד וייתכן כי בפועל מידת‬ ‫ההשפעה של גורמי סיכון תהיה שונה מהמוזכר לעיל‪.‬‬ ‫‪44‬‬ ‫גבי בוגנים ‪ -‬דירקטור ומנהל כללי‬ ‫דן אלון – יו"ר דירקטוריון‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫‪ 14‬במרץ ‪2013‬‬ ‫‪45‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫הננו מתכבדים להגיש את דוח הדירקטוריון של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪" :‬החברה"( לשנה שנסתיימה‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‪) 2012 ,‬להלן‪" :‬תקופת הדוח"(‪.‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫התאגיד‬ ‫החל מיום ‪ 6‬באפריל‪ 2006 ,‬החברה הינה חברה ציבורית כמשמעות מונח זה בחוק החברות‪,‬‬ ‫התשנ"ט‪) 1999-‬להלן‪" :‬חוק החברות"(‪ .‬החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב‪ ,‬כשעיקר הפעילות‬ ‫הינה בהשקעה בנכסים מניבים בענף תעשיית ההיי‪-‬טק והתעשייה בישראל ובנוסף‪ ,‬באיתור‬ ‫עסקאות לשם הקמת נכסים מניבים או לשם רכישת נכסים מניבים‪ ,‬באזורי תעשייה המאופיינים‬ ‫בתנופת פיתוח וברמת ביקוש גבוהה‪ .‬נכסי החברה מרוכזים באזורי התעשייה ביקנעם‪ ,‬ברעננה‪,‬‬ ‫בנתניה ובלוד‪ .‬לפרטים נוספים ראה סעיף ‪ 1.1‬בפרק א' לדוח תקופתי זה לעיל‪ .‬לפרטים אודות‬ ‫הקמת חברה כלולה המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‪ ,‬חברה בת‪ ,‬אשר החברה מחזיקה ב‪ 50% -‬מהונה המונפק‬ ‫והנפרע ומזכויות ההצבעה בה )להלן‪" :‬המדע ‪ ("5‬ביום ‪ 23‬במאי‪ 2012 ,‬ורכישת זכויות חכירה בנכס‬ ‫אחד ביקנעם ע"י המדע ‪ 5‬ביום ‪ 29‬במאי‪ 2012 ,‬ראה סעיף ‪ 1.1‬לפרק א' לדוח תקופתי זה לעיל‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫המצב הכספי‬ ‫סך הנכסים במאזן הסתכם ב‪ 252,441 -‬אלפי ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לעומת סך ‪ 234,972‬אלפי‬ ‫ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬להלן ניתוח השינויים העיקריים בנכסים בתקופה‪:‬‬ ‫סך הנכסים השוטפים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם ב‪ 3,542 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה כ‪1% -‬‬ ‫מהמאזן‪ ,‬לעומת סך ‪ 16,117‬אלפי ש"ח‪ ,‬אשר היווה כ‪ 7% -‬מהמאזן ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬הקיטון‬ ‫בסך ‪ 12,575‬אלפי ש"ח נובע בעיקרו מירידה במזומנים ושווי מזומנים בסך ‪ 11,354‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫ומירידה בנכסים פיננסים בסך ‪ 1,375‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫סך הנכסים הלא שוטפים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם ב‪ 248,899 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה כ‪99% -‬‬ ‫מהמאזן‪ ,‬לעומת סך ‪ 218,855‬אלפי ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2011 ,‬אשר היווה כ‪ 93% -‬מהמאזן‪.‬‬ ‫הגידול בסך ‪ 30,044‬אלפי ש"ח נובע בעיקר מהשקעות שבוצעו בנדל"ן להשקעה ומסיווג של נדל"ן‬ ‫להשקעה בהקמה לנדל"ן להשקעה בסך ‪ 24,125‬אלפי ש"ח‪ ,‬וכן מגידול בשערוך נדל"ן להשקעה בסך‬ ‫‪ 503‬אלפי ש"ח ומהשקעה בחברה כלולה המדע ‪ 5‬בסך ‪ 4,549‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ההון החוזר השלילי ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם בסך ‪ 13,716‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת הון חוזר שלילי‬ ‫בסך ‪ 14,423‬אלפי ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬הירידה בגירעון בהון החוזר נובעת בעיקר מירידה‬ ‫בהתחייבויות שוטפות בגין אגרות חוב )סדרה א'( של החברה כתוצאה מפירעונן בתקופת הדוח והיא‬ ‫מקוזזת ע"י ירידה במזומנים ושווי מזומנים‪ .‬החברה פועלת לצמצום הגרעון בהון חוזר על ידי‬ ‫הגדלת הכנסותיה נטו משכר דירה‪ ,‬באמצעות השכרת מבנה ד' וגיוס אשראי נוסף לזמן ארוך‪,‬‬ ‫לרבות בדרך של מחזור אשראי בנקאי קיים‪.‬‬ ‫סך ההתחייבויות השוטפות ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם ב‪ 17,258 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה כ‪7% -‬‬ ‫מהמאזן‪ ,‬זאת לעומת סך ‪ 30,540‬אלפי ש"ח אשר היווה כ‪ 13% -‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬הירידה‬ ‫בסך ‪ 13,282‬אלפי ש"ח נובעת בעיקרה מקיטון בחלויות שוטפות בגין אגרות חוב )סדרה א'( של‬ ‫החברה בסך ‪ 12,845‬אלפי ש"ח שנפרעו במלואן בתקופת הדוח וכן מקיטון בזכאים ויתרות זכות‬ ‫בסך ‪ 3,711‬אלפי ש"ח‪ .‬הירידה מקוזזת ע"י עלייה באשראי מתאגידים בנקאיים בסך ‪ 2,449‬אלפי‬ ‫‪2‬‬ ‫ש"ח‪ ,‬בשל נטילת הלוואות בתקופה המדווחת ובקיזוז עלייה בספקים ונותני שירותים בסך ‪883‬‬ ‫אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫סך ההתחייבויות הלא שוטפות ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם ב‪ 119,084 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה כ‪-‬‬ ‫‪ 47%‬מהמאזן‪ ,‬לעומת סך ‪ 101,022‬אלפי ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2011 ,‬אשר היווה כ‪ 43% -‬מהמאזן‪.‬‬ ‫הגידול בסך ‪ 18,062‬אלפי ש"ח נובע בעיקרו מעלייה ביתרת הלוואות לזמן ארוך בסך ‪ 15,040‬אלפי‬ ‫ש"ח בשל נטילת הלוואות בנקאיות‪ ,‬מעלייה בהתחייבויות מסים נדחים בסך ‪ 2,260‬אלפי ש"ח‬ ‫ומעלייה בהתחייבויות אחרות בסך ‪ 751‬אלפי ש"ח בגין גביית דמי שכירות מראש במבנה ד'‪.‬‬ ‫סך ההון העצמי ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם ב‪ 116,099 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת סך ‪ 103,410‬אלפי‬ ‫ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬הגידול בהון העצמי בסך ‪ 12,689‬אלפי ש"ח נובע מרווחים שנצברו‬ ‫במהלך השנה‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫תוצאות הפעילות‬ ‫בשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬רשמה החברה רווח נקי בסך ‪ 12,689‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת‬ ‫רווח נקי בסך ‪ 5,093‬אלפי ש"ח בשנה המקבילה אשתקד‪ ,‬וסך ‪ 13,108‬אלפי ש"ח בשנת ‪.2010‬‬ ‫להלן פירוט השוואתי של עיקר סעיפי דוחות רווח והפסד לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪:2010 -‬‬ ‫הכנסות החברה מדמי שכירות בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו לסך ‪20,405‬‬ ‫אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת ‪ 17,942‬אלפי ש"ח בשנה המקבילה אשתקד‪ ,‬וסך ‪ 16,657‬אלפי ש"ח בשנת ‪.2010‬‬ ‫העלייה בהכנסות מדמי שכירות בסך ‪ 2,463‬אלפי ש"ח ביחס לשנת ‪ ,2011‬נובעת מגידול בהכנסות‬ ‫מדמי שכירות בגין בית אוריין אשר נרכש במהלך שנת ‪ 2011‬ובגין מבנה ד'‪ ,‬אשר הקמתו הושלמה‬ ‫במהלך הרבעון האחרון של שנת ‪ 2012‬וכן משערוך הכנסות הצמודות לשינויים בשער החליפין של‬ ‫הדולר‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬בשנת ‪ 2012‬רשמה החברה רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך ‪ 5,932‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬לעומת ‪ 5,429‬אלפי ש"ח בשנת ‪ ,2011‬וסך ‪ 6,723‬אלפי ש"ח בשנת ‪.2010‬‬ ‫הרווח מהפעלה בשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם ב‪ 20,028 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווה כ‪-‬‬ ‫‪ 76%‬מסך ההכנסות‪ ,‬לעומת סך ‪ 17,971‬אלפי ש"ח אשתקד‪ ,‬אשר היווה כ‪ 77% -‬מסך ההכנסות‪,‬‬ ‫וסך ‪ 18,805‬אלפי ש"ח בשנת ‪ ,2010‬אשר היווה כ‪ 80% -‬מסך ההכנסות‪ .‬העלייה ברווח מהפעלה‬ ‫נובעת בעיקר מעלייה בהכנסות מדמי שכירות בסך ‪ 2,463‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫הוצאות התפעול בשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו ב‪ 4,452 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬המהווים‬ ‫כ‪ 17% -‬מסך ההכנסות‪ ,‬לעומת ‪ 3,200‬אלפי ש"ח אשתקד‪ ,‬אשר היוו כ‪ 14% -‬מסך ההכנסות‪ ,‬וסך‬ ‫‪ 2,925‬אלפי ש"ח בשנת ‪ 2010‬אשר היוו כ‪ 13% -‬מההכנסות‪ .‬הגידול בסך ‪ 1,252‬אלפי ש"ח ביחס‬ ‫לשנת ‪ ,2011‬מיוחס ברובו לעלייה במחירי התשומות ולעלייה כתוצאה מהשלמת אכלוס מבנה ד'‪.‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות בשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו ב‪ 1,857 -‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫המהווים כ‪ 7% -‬מסך ההכנסות‪ ,‬לעומת ‪ 2,200‬אלפי ש"ח אשתקד‪ ,‬אשר היוו כ‪ 9% -‬מסך ההכנסות‪,‬‬ ‫וסך ‪ 1,650‬אלפי ש"ח בשנת ‪ ,2010‬אשר היוו כ‪ 7% -‬מסך ההכנסות‪ .‬הקיטון בהוצאות הנהלה‬ ‫וכלליות מיוחס ברובו למס רכישה בגין בית אוריין בסך ‪ 550‬אלפי ש"ח שנזקף להוצאות הנהלה‬ ‫וכלליות אשתקד‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫הוצאות המימון נטו בשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו בסך ‪ 4,742‬אלפי ש"ח‪,‬‬ ‫המהווים כ‪ 18% -‬מסך ההכנסות‪ ,‬לעומת ‪ 6,936‬אלפי ש"ח אשתקד‪ ,‬אשר היוו כ‪ 30% -‬מסך‬ ‫ההכנסות‪ ,‬וסך ‪ 3,287‬אלפי ש"ח בשנת ‪ ,2010‬אשר היוו כ‪ 14% -‬מסך ההכנסות‪ .‬הקיטון בהוצאות‬ ‫מימון נטו נובע בעיקר מירידה בהוצאות שיערוך הלוואות הצמודות לשינויים בשער החליפין של‬ ‫הדולר ומירידה בהוצאות מימון בגין אגרות חוב )סדרה א'( של החברה שנפרעו במלואן בתקופת‬ ‫הדוח‪ .‬הירידה בהוצאות מימון נטו מקוזזת על ידי הוצאות מימון חדשות בגין הלוואות בנקאיות‬ ‫שנטלה החברה בתקופת הדוח‪.‬‬ ‫הוצאות המס בשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו ב‪ 3,146 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת סך‬ ‫‪ 5,942‬אלפי ש"ח בשנה המקבילה אשתקד וסך ‪ 2,410‬אלפי ש"ח בשנת ‪ .2010‬יצוין‪ ,‬כי בשנת ‪2011‬‬ ‫יישמה החברה את החלטות ועדת טרכטנברג וכתוצאה מכך חל גידול בהוצאות מסים נדחים‪,‬‬ ‫שקוזזו ע"י יישום למפרע של תיקון ‪ IAS 12‬מסים על הכנסה ולפיכך רשמה החברה בשנת ‪2011‬‬ ‫הכנסות מסים נדחים‪.‬‬ ‫‪3.1‬‬ ‫תמצית דוחות רווח והפסד מאוחדים לשנת ‪ 2012‬לפי רבעונים )באלפי ש"ח( בסכומים‬ ‫המדווחים‬ ‫לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום‬ ‫‪ 31‬במרץ‬ ‫‪ 30‬בספטמבר ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 30‬ביוני‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן‬ ‫של נדל"ן להשקעה‬ ‫לשנה‬ ‫שנסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪5,030‬‬ ‫‪4,941‬‬ ‫‪5,245‬‬ ‫‪5,189‬‬ ‫‪20,405‬‬ ‫‬‫‪5,030‬‬ ‫‬‫‪4,941‬‬ ‫‬‫‪5,245‬‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪11,121‬‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪26,337‬‬ ‫‪935‬‬ ‫‪475‬‬ ‫‪1,410‬‬ ‫‪944‬‬ ‫‪580‬‬ ‫‪1,524‬‬ ‫‪1,427‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪1,727‬‬ ‫‪1,146‬‬ ‫‪502‬‬ ‫‪1,648‬‬ ‫‪4,452‬‬ ‫‪1,857‬‬ ‫‪6,309‬‬ ‫רווח הפעלה‬ ‫‪3,620‬‬ ‫‪3,417‬‬ ‫‪3,518‬‬ ‫‪9,473‬‬ ‫‪20,028‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪780‬‬ ‫‪2,150‬‬ ‫‪1,343‬‬ ‫‪469‬‬ ‫‪4,742‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברה‬ ‫מוחזקת‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‪-‬‬ ‫‪181‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪294‬‬ ‫‪549‬‬ ‫‪2,840‬‬ ‫‪1,448‬‬ ‫‪2,249‬‬ ‫‪9,298‬‬ ‫‪15,835‬‬ ‫‪630‬‬ ‫‪2,210‬‬ ‫)‪(147‬‬ ‫‪1,595‬‬ ‫‪494‬‬ ‫‪1,755‬‬ ‫‪2,169‬‬ ‫‪7,129‬‬ ‫‪3,146‬‬ ‫‪12,689‬‬ ‫הוצאות‬ ‫הוצאות תפעול‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫רווח לפני מסים על הכנסה‬ ‫הוצאות )הכנסות( מסים על‬ ‫הכנסה‬ ‫רווח נקי לתקופה‬ ‫‪4‬‬ ‫‪3.2‬‬ ‫תמצית דוחות רווח והפסד מאוחדים לשנת ‪ 2011‬לפי רבעונים )באלפי ש"ח( בסכומים‬ ‫המדווחים‬ ‫לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום‬ ‫‪ 30‬בספטמבר ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 30‬ביוני‬ ‫‪ 31‬במרץ‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן‬ ‫של נדל"ן להשקעה‬ ‫לשנה‬ ‫שנסתיימה‬ ‫ביום‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪4,146‬‬ ‫‪4,097‬‬ ‫‪4,816‬‬ ‫‪4,883‬‬ ‫‪17,942‬‬ ‫‪4,146‬‬ ‫‪1,530‬‬ ‫‪5,627‬‬ ‫‬‫‪4,816‬‬ ‫‪3,899‬‬ ‫‪8,782‬‬ ‫‪5,429‬‬ ‫‪23,371‬‬ ‫‪754‬‬ ‫‪374‬‬ ‫‪1,128‬‬ ‫‪596‬‬ ‫‪1,185‬‬ ‫‪1,781‬‬ ‫‪1,054‬‬ ‫‪362‬‬ ‫‪1,416‬‬ ‫‪796‬‬ ‫‪279‬‬ ‫‪1,075‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫‪2,200‬‬ ‫‪5,400‬‬ ‫רווח הפעלה‬ ‫‪3,018‬‬ ‫‪3,846‬‬ ‫‪3,400‬‬ ‫‪7,707‬‬ ‫‪17,971‬‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪1,254‬‬ ‫‪1,105‬‬ ‫‪2,862‬‬ ‫‪1,715‬‬ ‫‪6,936‬‬ ‫רווח לפני מסים על הכנסה‬ ‫הוצאות מסים על הכנסה‬ ‫רווח נקי לתקופה‬ ‫‪1,764‬‬ ‫‪227‬‬ ‫‪1,537‬‬ ‫‪2,741‬‬ ‫‪642‬‬ ‫‪2,099‬‬ ‫‪538‬‬ ‫‪129‬‬ ‫‪409‬‬ ‫‪5,992‬‬ ‫‪4,944‬‬ ‫‪1,048‬‬ ‫‪11,035‬‬ ‫‪5,942‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫הוצאות‬ ‫הוצאות תפעול‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נזילות‬ ‫תזרים המזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת בשנת ‪ 2012‬הסתכם בסך ‪ 5,663‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת‬ ‫תזרים מזומנים נטו בסך ‪ 7,707‬אלפי ש"ח בשנת ‪ ,2011‬ותזרים מזומנים בסך ‪ 5,517‬אלפי ש"ח‬ ‫שנבעו מפעילות שוטפת בשנת ‪ .2010‬הירידה בתזרימי המזומנים מפעילות שוטפת נובעת בעיקר‬ ‫מקיטון בסעיפי רכוש והתחייבויות נטו בסך ‪ 2,486‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת גידול בסעיפי רכוש‬ ‫והתחייבויות נטו בסך ‪ 1,094‬אלפי ש"ח‪ ,‬מקיטון במסים נדחים‪ ,‬נטו בסך ‪ 2,260‬אלפי ש"ח לעומת‬ ‫‪ 4,875‬אלפי ש"ח אשתקד‪ ,‬ומקוזזת על ידי גידול ברווח נקי בתקופה בסך ‪ 12,689‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת‬ ‫רווח נקי בסך ‪ 5,093‬אשתקד‪ .‬תזרים מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת בשנת ‪ 2012‬שימשו את‬ ‫החברה במימון פעילותה‪ ,‬לרבות השקעה בנכסי נדל"ן ופירעון התחייבויותיה‪.‬‬ ‫תזרים המזומנים אשר שימשו לפעילות השקעה בשנת ‪ 2012‬הסתכם בסך ‪ 21,981‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת‬ ‫סך ‪ 1,569‬אלפי ש"ח אשתקד‪ ,‬ולעומת תזרים מזומנים בסך ‪ 6,098‬אלפי ש"ח ששימשו לפעילות‬ ‫השקעה בשנת ‪ .2010‬העלייה בתזרימי מזומנים ששימשו לפעילות השקעה בשנת ‪ 2012‬נובעת בעיקר‬ ‫מקיטון בתמורה ממימוש נכסים פיננסיים‪ ,‬נטו בסך ‪ 1,494‬אלפי ש"ח בשנת ‪ 2012‬לעומת ‪10,299‬‬ ‫אלפי ש"ח בשנת ‪ 2011‬וסך ‪ 14,308‬אלפי ש"ח בשנת ‪ ,2010‬מגידול בהשקעה בנדל"ן להשקעה בסך‬ ‫‪ 19,366‬אלפי ש"ח ‪ ,‬לעומת ‪ 14,182‬אלפי ש"ח בשנת ‪ 2011‬ולעומת ‪ 9,449‬אלפי ש"ח בשנת ‪2010‬‬ ‫ומקיטון בגביית פיקדון לזמן ארוך אשתקד בסך ‪ 4,118‬אלפי ש"ח ובשנת ‪ 2010‬בסך ‪ 2,672‬אלפי‬ ‫ש"ח ומגידול בהשקעה בסך ‪ 4,000‬אלפי ש"ח בגין הקמת חברה כלולה המדע ‪ 5‬בשנת ‪ .2012‬העלייה‬ ‫‪5‬‬ ‫בתזרימי מזומנים ששימשו לפעילות השקעה בשנת ‪ 2012‬מקוזזת על ידי קיטון ברכישת נכסים‬ ‫פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד בסך ‪ 109‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫תזרים המזומנים אשר נבעו מפעילות מימון בשנת ‪ 2012‬הסתכם בסך ‪ 5,118‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת סך‬ ‫‪ 3,838‬אלפי ש"ח שנבעו מפעילות מימון אשתקד‪ ,‬ולעומת תזרים מזומנים בסך ‪ 4,491‬אלפי ש"ח‬ ‫ששימשו לפעילות מימון בשנת ‪ .2010‬העלייה בתזרים המזומנים שנבעו מפעילות מימון‪ ,‬נובעת‬ ‫בעיקר מגידול בהיקף הלוואות לזמן ארוך שנתקבלו מתאגיד בנקאי בסך ‪ 36,064‬אלפי ש"ח בשנת‬ ‫‪ 2012‬לעומת ‪ 30,000‬אלפי ש"ח בשנת ‪ 2011‬ומקיטון בדיבידנד בסך ‪ 6,000‬אלפי ש"ח ששולם בשנת‬ ‫‪ ,2011‬בקיזוז גידול בפירעון הלוואות לזמן ארוך מתאגיד בנקאי בסך ‪ 18,023‬אלפי ש"ח‪ ,‬לעומת‬ ‫‪ 7,450‬אלפי ש"ח בשנת ‪.2011‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫אומדנים חשבונאיים קריטיים‬ ‫לפרטים אודות אומדנים חשבונאיים קריטיים‪ ,‬ראה ביאורים ‪ 8‬ג'‪ ,‬ד' ו‪ 13 -‬לפרק ג' להלן )דוחות‬ ‫כספיים מאוחדים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ (2012 ,‬להלן‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫תגמולים לנושאי משרה‬ ‫לפירוט בדבר התגמולים שניתנו לנושאי משרה בכירה ובעלי עניין בחברה‪ ,‬בהתאם לתקנה ‪22‬‬ ‫לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪) 1970-‬להלן בסעיף ‪ 7‬זה‪" :‬התקנות"(‬ ‫ראה תקנה ‪ 22‬בפרק ד' )פרטים נוספים על התאגיד( להלן‪.‬‬ ‫בהתאם לחוק החברות )תיקון מס' ‪ ,(20‬התשע"ב‪) 2012-‬להלן‪" :‬תיקון מס' ‪ ,("20‬מינה דירקטוריון‬ ‫החברה ביום ‪ 19‬בנובמבר‪ 2012 ,‬ועדת תגמול בחברה )להלן‪" :‬ועדת התגמול"(‪ ,‬אשר חבריה הינם‬ ‫ה"ה דוד עזריה‪ ,‬דח"צ ויו"ר הוועדה; מיכל צוקרמן‪-‬שחורי‪ ,‬דח"צ; אורי מאיר‪ ,‬דירקטור בלתי‬ ‫תלוי‪ ,‬שתנאי כהונתו והעסקתו הינם בהתאם להוראות שנקבעו לפי סעיף ‪ 244‬לחוק החברות‪.‬‬ ‫יצוין‪ ,‬כי נושאי המשרה בהנהלת החברה )היינו‪ ,‬למעט הדירקטורים בחברה( מועסקים בסינאל מלל‬ ‫פייוויי בע"מ )לשעבר סינאל תעשיות בע"מ(‪ ,‬בעלת השליטה בחברה‪ ,‬המחזיקה בכ‪ 80.01% -‬מהונה‬ ‫המונפק והנפרע של החברה )להלן‪" :‬סינאל"(‪ .‬לעניין הסכם ניהול עם סינאל‪ ,‬ראה תקנה ‪ 22‬לפרק ד'‬ ‫)פרטים נוספים על התאגיד( להלן‪.‬‬ ‫כחלק מהליך בחינת הקשר‪ ,‬בין דמי הניהול ששולמו בהתאם להסכם הניהול של החברה עם סינאל‪,‬‬ ‫לבין תרומתם של כל אחד מנושאי המשרה שמונו על ידי סינאל לחברה בנפרד במהלך תקופת הדוח‪,‬‬ ‫במסגרת ישיבת ועדת התגמול מיום ‪ 11‬במרץ‪ 2013 ,‬וישיבת הדירקטוריון מיום ‪ 14‬במרץ‪,2013 ,‬‬ ‫הובאו עובר לדיונים האמורים‪ ,‬מלוא הנתונים הרלוונטיים לדעת ועדת התגמול והדירקטוריון ביחס‬ ‫להסכם הניהול של החברה עם סינאל‪ ,‬בהתאם לתקנה ‪ 22‬ולחלקים ב' ו‪ -‬ג' לתוספת השישית‬ ‫לתקנות וכן לאמות המידה המפורטות בתיקון ‪) 20‬כפי שתפורטנה בהרחבה להלן(‪ ,‬בשינויים‬ ‫המחויבים‪ .‬כמו כן‪ ,‬הובא מידע בדבר היקף השעות שהושקעו במתן שירותי הניהול במהלך תקופת‬ ‫הדוח‪ ,‬וכן כל מידע סביר נוסף שהיה בו כדי לאפשר בחינה נאותה של הוגנות וסבירות התמורה‬ ‫ששולמה בהתאם להסכם הניהול עם סינאל‪ .‬בנוסף‪ ,‬הובאו בפני ועדת התגמול ודירקטוריון החברה‬ ‫נתוני השוואה שערכה החברה לתנאי כהונה והעסקה של נושאי משרה דומים בחברות ציבוריות‬ ‫בענף בו פועלת החברה‪ .‬מכיוון שלא נמצאו חברות בעלות מחזור הכנסות דומה למחזור ההכנסות‬ ‫‪6‬‬ ‫של החברה‪ ,‬או בעלות שווי שוק דומה לשווי השוק של החברה‪ ,‬נלקחו לצורך ההשוואה חברות‬ ‫גדולות יותר שפועלות בענף בו פועלת החברה‪.‬‬ ‫לצורכי הבחינה כאמור‪ ,‬ציינו ועדת התגמול והדירקטוריון את הקריטריונים הבאים וכן את יתר‬ ‫העניינים שחובה להתייחס אליהם במדיניות התגמול כקבוע בסעיף ‪267‬ב' לחוק החברות וההוראות‬ ‫המפורטות בחלקים א' ו‪ -‬ב' לתוספת ראשונה א' לחוק החברות )בשינויים המחויבים(‪ (1) :1‬קידום‬ ‫מטרות החברה‪ ,‬תכנית העבודה שלה ומדיניותה בראייה ארוכת טווח‪ ,‬ובכלל זה תרומת סינאל וכל‬ ‫נושא משרה מטעם סינאל‪ ,‬אשר מעניק לחברה שירותים במסגרת הסכם הניהול‪ ,‬לעסקיה של‬ ‫החברה‪ ,‬הכנסותיה‪ ,‬רווחיה‪ ,‬חוסנה ויציבותה; )‪ (2‬שקילת התגמול בראי גודל החברה ואופי‬ ‫פעילותה )בהקשר זה סבירות התגמול נבחנה גם באמצעות נתוני השוואה שערכה החברה כאמור(;‬ ‫)‪ (3‬השכלתו‪ ,‬כישוריו מומחיותו‪ ,‬ניסיונו המקצועי והישגיו של כל נושא המשרה מטעם סינאל‪ ,‬אשר‬ ‫מעניק לחברה שירותים במסגרת הסכם הניהול‪ ,‬תפקידיו‪ ,‬תחומי אחריותו‪ ,‬הסכמי שכר קודמים‬ ‫עמו וכן תרומתה של סינאל ותרומתו של כל אחד מנושאי המשרה מטעמה במסגרת הסכם הניהול‬ ‫להשגת יעדי החברה ולהשאת רווחיה בשנת הדוח‪ .‬יצוין‪ ,‬כי קביעת תנאי ההתקשרות עם סינאל‬ ‫נעשית תוך כדי התחשבות במכלול תנאי העסקתם של כל בעלי התפקידים הרלוונטיים בסינאל‪,‬‬ ‫אשר נותנים שירותים לחברה במסגרת הסכם הניהול‪.‬‬ ‫ועדת התגמול ודירקטוריון החברה בחנו את המידע האמור לעיל אשר הובא בפניהם ולאחר‬ ‫שהתקיימה סקירה של הסכם הניהול ופועלם של נושאי המשרה של סינאל וכן לאחר שהתקיים דיון‬ ‫נפרד בלא נוכחות נושאי המשרה של החברה )לא כולל דירקטורים( ו‪/‬או נושאי משרה הקשורים‬ ‫לסינאל‪ ,‬ועדת התגמול ודירקטוריון החברה מצאו‪ ,‬כי סך דמי הניהול הינו הוגן וסביר‪ ,‬וזאת‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ ,‬בהתחשב בגודלה של החברה ובהיקף פעילותה וכן לאור מדיניותה ארוכת הטווח של החברה‬ ‫ויעדיה וכן בהתחשב בנתוני ההשוואה כאמור לעיל ובהיכרותם וניסיונם של חברי ועדת התגמול‬ ‫ודירקטוריון החברה עם הענף בו פועלת החברה‪ .‬דירקטוריון החברה בחן את עמידתה של סינאל‬ ‫בהוראות הסכם הניהול‪ .‬כמו כן‪ ,‬נבחן היקף שעות העבודה שהושקעו במתן שירותי הניהול ונמצא‬ ‫כי הינו סביר ותואם את תנאי ההסכם‪.‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫אירועים לאחר תאריך הדוח‬ ‫‪7.1‬‬ ‫מצבת התחייבויות של החברה‬ ‫עובר לפרסום דוח זה‪ ,‬פרסמה החברה דוח ובו נתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של‬ ‫החברה לפי מועדי פירעון‪ ,‬כנדרש בתקנה ‪9‬ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים‬ ‫ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪ .1970-‬לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום ‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫)אסמכתא מס' ‪) (2013-01-005182‬מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪7.2‬‬ ‫ביום ‪ 7‬באפריל‪ 2013 ,‬עתידה להתכנס אסיפה כללית של בעלי המניות של החברה‪ ,‬שעל סדר‬ ‫יומה חידוש הסכם הניהול בין החברה לבין סינאל‪ .‬לפרטים נוספים ראה תקנה ‪ 22‬לפרק ד'‬ ‫להלן‪.‬‬ ‫‪ 1‬יובהר כי נכון למועד פרסום דוח זה‪ ,‬טרם אימצה החברה מדיניות תגמול בהתאם להוראות תיקון מס' ‪.20‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫מדיניות החברה בנושא מתן תרומות‬ ‫החברה לא קבעה מדיניות בקשר למתן תרומות‪ .‬בשנת ‪ 2012‬תרמה החברה תרומה בסך ‪ 48‬אלפי‬ ‫ש"ח‪.‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫פרטים בדבר החשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם‬ ‫‪9.1‬‬ ‫אחריות‬ ‫הגורמים האחראים לניהול הסיכונים של החברה הינם מנכ"ל החברה‪ ,‬מר גבי בוגנים‬ ‫וסמנכ"ל הכספים‪ ,‬גב' לנה פרידריך ו‪/‬או מ"מ סמנכ"ל כספים‪ ,‬גב' שרון מוטעי‪-‬וייס‪ .‬בדבר‬ ‫השכלתם‪ ,‬ניסיונם וכישוריהם של נושאי המשרה ראה תקנה ‪ 26‬ו‪26 -‬א' בפרק ד' להלן‪.‬‬ ‫ההחלטות בעניין ניהול הסיכונים של החברה מתקבלות במשותף על ידי הגורמים האחראים‬ ‫כאמור‪.‬‬ ‫‪9.2‬‬ ‫פירוט סיכוני השוק‬ ‫להלן תיאור סיכוני השוק וחשיפות נוספות להם חשופה החברה‪ ,‬ודרכי ההשפעה האפשריות‬ ‫שלהם על תוצאות החברה‪:‬‬ ‫‪9.2.1‬‬ ‫סיכון מטבע‬ ‫במהלך שנת ‪ 2012‬חלה ירידה מתונה בשער החליפין של הדולר אל מול השקל‪ .‬חלק‬ ‫ניכר מהכנסותיה של החברה וכן מספר הלוואות שנתקבלו מתאגידים בנקאיים‬ ‫הינן במטבע דולר או בהצמדה אליו‪ ,‬ומשכך לתנודות בשער החליפין של הדולר‬ ‫עלולה להיות השפעה על מצבה הכספי של החברה‪ .‬ועדת השקעות של הדירקטוריון‬ ‫נוהגת לעקוב אחר הפוזיציה נטו של כל הפעילויות בדולר ובהתאם לצורך מבצעת‬ ‫עסקאות אקדמה על אותו מטבע‪ .‬מעת לעת‪ ,‬לחברה תזרים מזומנים עודף נטו‬ ‫מקבלת הכנסות דולריות לעיל‪ .‬החשיפה לשינויים בשער הדולר הנובעת מתזרים‬ ‫המזומנים נטו הצפוי‪ ,‬מנוהלת בעיקר על ידי עסקאות החלפת מטבע‪.‬‬ ‫‪9.2.2‬‬ ‫סיכון מדד המחירים לצרכן‬ ‫בתקופת הדוח‪ ,‬חלה עלייה מתונה בשיעור האינפלציה במשק הישראלי‪ .‬פעילות‬ ‫החברה ממומנת בחלקה באמצעות הלוואות ארוכות מועד בש"ח צמודות מדד‪.‬‬ ‫עלייה במדד המחירים לצרכן עשויה לגרום לעלייה בהוצאות המימון של החברה‪.‬‬ ‫לצמצום החשיפה למדד התקשרה החברה בהסכמי שכירות הנושאים הצמדה‬ ‫למדד עם שוכריה הקיימים והחדשים‪.‬‬ ‫‪9.2.3‬‬ ‫סיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית‬ ‫לחברה התחייבויות פיננסיות כהלוואות לזמן ארוך‪ ,‬הנושאות ריבית קבועה‪.‬‬ ‫לחברה קיימת חשיפה לסיכון בגין שינוי בשווי ההוגן של ההלוואות הנ"ל כתוצאה‬ ‫משינוי בשיעורי ריבית השוק‪.‬‬ ‫‪9.2.4‬‬ ‫סיכון מחיר‬ ‫שנת ‪ 2012‬התאפיינה בתנודתיות גבוהה בשווקי ההון בישראל ובחו"ל‪ .‬ברבעון‬ ‫הראשון של השנה מימשה החברה את רוב השקעותיה בנכסים פיננסיים סחירים‪.‬‬ ‫לגבי יתרת השקעות בנכסים פיננסיים סחירים‪ ,‬קיימת חשיפה בגין שינוי בשווי‬ ‫ההוגן של מכשירים פיננסיים אלה כתוצאה משינוי במחירי השוק שלהם‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9.2.5‬‬ ‫סיכון אשראי‬ ‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לחברה אשראי צמוד דולר בסכום של כ‪ 12,786 -‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬אשר ברובו נושא ריבית משתנה התלויה בגובה ריבית הליבור על הדולר‬ ‫לתקופה של שלושה חודשים וכן חשוף לשינויים בבסיס ההצמדה בו ניטל‪ .‬בנוסף‬ ‫לחברה אשראי שקלי בסך כ‪ 76,858 -‬אלפי ש"ח אשר נתון לשינויים בשיעור ריבית‬ ‫הפריים‪ .‬עלייה בשיעור ריבית הפריים‪ ,‬ו‪/‬או בשער הדולר ביחס לשקל צפויים‬ ‫להגדיל את הוצאות המימון של החברה‪ ,‬ואלה בקיזוז ההכנסות משכר דירה‬ ‫צמודות הדולר‪ ,‬יקטינו או יגדילו את הרווח של החברה‪ .‬כמו כן‪ ,‬לחברה אשראי‬ ‫שקלי צמוד מדד בסך כ‪ 20,101 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬עלייה בשיעור האינפלציה תביא‬ ‫לעלייה בהוצאות המימון של החברה ותגרום לירידה ברווח של החברה )לפירוט‬ ‫נוסף ראה באור ‪ 21‬לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪.(2012‬‬ ‫‪9.2.6‬‬ ‫סיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית‬ ‫במהלך שנת הדיווח חלו תנודות בשיעור ריבית בנק ישראל וריבית הפריים‬ ‫ובסיכום השנתי ירדה ריבית הפריים בשיעור ‪ .1%‬לחברה חשיפה לסיכון תזרימי‬ ‫המזומנים בגין שינוי בשיעורי הריבית על עודף ההלוואות על הפיקדונות הנושאים‬ ‫שיעורי ריבית משתנים‪.‬‬ ‫‪9.3‬‬ ‫מדיניות החברה בניהול סיכוני שוק‬ ‫לחברה מדיניות ניהול סיכוני שוק‪ ,‬אשר אושרה ע"י הדירקטוריון‪ .‬מדי רבעון וכן באופן‬ ‫שוטף‪ ,‬מבצעת החברה הערכה ואומדן לחשיפות ולסיכונים שפורטו לעיל‪ .‬החברה פועלת‬ ‫לזיהוי‪ ,‬כימות והתמודדות עם החשיפות שפורטו באמצעות הנהלת החברה ובסיוע ועדת‬ ‫השקעות של הדירקטוריון‪.‬‬ ‫נכון למועד הדוח‪ ,‬מדיניות החברה הינה להגן על החשיפה הכלכלית וזאת בעיקר באמצעות‬ ‫הקבלת בסיסי ההצמדה של ההוצאות וההכנסות בחברה‪ .‬כמו כן‪ ,‬בעת נטילת אשראי‬ ‫למימון פעילותה או רכישת נכסים‪ ,‬בוחנת החברה במקביל את השינויים הצפויים בחשיפה‬ ‫החשבונאית ובוחרת בחלופת האשראי בהתאם לסיכונים העלולים לחול עם נטילתו כפי‬ ‫שצוינו לעיל‪.‬‬ ‫ועדת השקעות של הדירקטוריון בוחנת ומאשרת את החלטות ההנהלה לגבי סוג והיקף‬ ‫המימון‪ ,‬רכישת ומכירת נכסים וכן שיעור ההגנה הרצוי באמצעות מכשירים פיננסיים‪.‬‬ ‫דירקטוריון החברה עשוי מעת לעת לעדכן את המדיניות כאמור‪.‬‬ ‫‪9.4‬‬ ‫פוזיציות בנגזרים‬ ‫נכון לתאריך הדוח לא קיימות לחברה פוזיציות בנגזרים‪.‬‬ ‫‪9.5‬‬ ‫אמצעי פיקוח על מדיניות ניהול הסיכונים ואופן מימושה‬ ‫דירקטוריון החברה בוחן מעת לעת את השינויים שחלו בסיכוני השוק וחשיפות נוספות להם‬ ‫חשופה החברה‪ ,‬ודרכי ההשפעה האפשריות שלהם על תוצאות החברה‪ .‬קבלת החלטה לגבי‬ ‫סוג והיקף מימון חדש‪ ,‬רכישת ומכירת נכסים וכן שיעור ההגנה הרצוי באמצעות מכשירים‬ ‫פיננסיים מבוצעת על ידי ההנהלה ומאושרת על ידי ועדת השקעות והדירקטוריון‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫מאזנים לפי בסיסי הצמדה מאזן‬ ‫‪ 10.1‬מאזן מאוחד של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לפי בסיסי הצמדה‬ ‫בהצמדה‬ ‫למדד‬ ‫בדולר או‬ ‫פריט לא‬ ‫המחירים‬ ‫בהצמדה‬ ‫כספי‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫לצרכן‬ ‫לדולר‬ ‫א ל פ י ש " ח‬ ‫סך הכל‬ ‫נכסים‬ ‫רכוש שוטף‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫נכסים לא שוטפים‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫השקעה בחברה מוחזקת‬ ‫סך נכסים‬ ‫‪36‬‬ ‫‬‫‬‫‪36‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪2,183‬‬ ‫‪833‬‬ ‫‬‫‪3,016‬‬ ‫‬‫‪119‬‬ ‫‪371‬‬ ‫‪490‬‬ ‫‪2,219‬‬ ‫‪952‬‬ ‫‪371‬‬ ‫‪3,542‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪4,549‬‬ ‫‪248,899‬‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪4,549‬‬ ‫‪248,899‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,016‬‬ ‫‪249,389‬‬ ‫‪252,441‬‬ ‫התחייבויות והון‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים‬ ‫ומנותני אשראי אחרים‬ ‫ספקים ונותני שירותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫ומנותני אשראי אחרים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫‪4,716‬‬ ‫‬‫‪56‬‬ ‫‪4,772‬‬ ‫‪3,470‬‬ ‫‬‫‬‫‪3,470‬‬ ‫‪5,259‬‬ ‫‪1,751‬‬ ‫‪427‬‬ ‫‪7,437‬‬ ‫‬‫‬‫‪1,579‬‬ ‫‪1,579‬‬ ‫‪13,445‬‬ ‫‪1,751‬‬ ‫‪2,062‬‬ ‫‪17,258‬‬ ‫‪8,070‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪8,070‬‬ ‫‪16,631‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪16,631‬‬ ‫‪71,599‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‬‫‬‫‪71,783‬‬ ‫‬‫‬‫‪17,308‬‬ ‫‪5,292‬‬ ‫‪22,600‬‬ ‫‪96,300‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪17,308‬‬ ‫‪5,292‬‬ ‫‪119,084‬‬ ‫הון ועודפים‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪116,099‬‬ ‫‪116,099‬‬ ‫סך התחייבויות והון‬ ‫‪12,842‬‬ ‫‪20,101‬‬ ‫‪79,220‬‬ ‫‪140,278‬‬ ‫‪252,441‬‬ ‫עודף נכסים על התחייבויות‬ ‫)התחייבות על נכסים(‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(12,806‬‬ ‫)‪(20,101‬‬ ‫)‪(76,204‬‬ ‫‪109,111‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪ 10.2‬מאזן מאוחד של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2011 ,‬לפי בסיסי הצמדה‬ ‫בהצמדה‬ ‫למדד‬ ‫בדולר או‬ ‫פריט לא‬ ‫המחירים‬ ‫בהצמדה‬ ‫כספי‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫לצרכן‬ ‫לדולר‬ ‫א ל פ י ש " ח‬ ‫סך הכל‬ ‫נכסים‬ ‫רכוש שוטף‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן‬ ‫דרך רווח והפסד‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫נכסים לא שוטפים‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫סך נכסים‬ ‫‪2,134‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪11,439‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪13,573‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪2,134‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‬‫‬‫‪101‬‬ ‫‪1,274‬‬ ‫‪967‬‬ ‫‬‫‪13,680‬‬ ‫‬‫‪135‬‬ ‫‪67‬‬ ‫‪202‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫‪1,102‬‬ ‫‪67‬‬ ‫‪16,117‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫‪218,855‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫‪218,855‬‬ ‫‪2,134‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‪13,680‬‬ ‫‪219,057‬‬ ‫‪234,972‬‬ ‫התחייבויות והון‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים‬ ‫ומנותני אשראי אחרים‬ ‫חלויות שוטפות בגין אגרות חוב‬ ‫הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫ספקים ונותני שירותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות מס שוטפות‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬ ‫ומנותני אשראי אחרים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫‪5,488‬‬ ‫‪3,003‬‬ ‫‪2,505‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪10,996‬‬ ‫‬‫‬‫‪104‬‬ ‫‬‫‪5,592‬‬ ‫‪12,845‬‬ ‫‬‫‪183‬‬ ‫‬‫‪16,031‬‬ ‫‬‫‪868‬‬ ‫‪1,140‬‬ ‫‬‫‪4,513‬‬ ‫‬‫‬‫‪4,346‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪4,404‬‬ ‫‪12,845‬‬ ‫‪868‬‬ ‫‪5,773‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪30,540‬‬ ‫‪13,087‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪13,087‬‬ ‫‪9,816‬‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪9,816‬‬ ‫‪58,357‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‬‫‬‫‪58,530‬‬ ‫‬‫‬‫‪15,048‬‬ ‫‪4,541‬‬ ‫‪19,589‬‬ ‫‪81,260‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪15,048‬‬ ‫‪4,541‬‬ ‫‪101,022‬‬ ‫הון ועודפים‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪103,410‬‬ ‫‪103,410‬‬ ‫סך התחייבויות והון‬ ‫‪18,679‬‬ ‫‪25,847‬‬ ‫‪63,043‬‬ ‫‪127,403‬‬ ‫‪234,972‬‬ ‫עודף נכסים על התחייבויות‬ ‫)התחייבות על נכסים(‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(16,545‬‬ ‫)‪(25,746‬‬ ‫‪11‬‬ ‫)‪(49,363‬‬ ‫‪91,654‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫מבחני רגישות‬ ‫מבחני הרגישות בוצעו תוך שימוש במאזן הצמדה של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬נתונים‬ ‫ציבוריים בדבר שערי חליפין‪ ,‬ריביות ומחירי ניירות הערך‪ .‬בהתבסס על מאזן ההצמדה‪ ,‬לחברה‬ ‫נכסים והתחייבויות צמודים לשער החליפין של דולר ולמדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫שווי הוגן של הלוואות מבוסס על חישוב ערך הנוכחי של תזרימי מזומנים לפי שיעור ריבית המקובל‬ ‫להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים )ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬שיעור הריבית המשוקלל‬ ‫להלוואות צמודות למדד הינו ‪ 2.2%-3.1%‬ולהלוואות צמודות דולר הינו ‪ .(2.6%‬שווי הוגן של זכאים‬ ‫ויתרות זכות הינו זהה או קרוב לערכם בדוחות הכספיים‪ .‬המכשירים כאמור לעיל‪ ,‬לא נועדו להגנה‪.‬‬ ‫בבדיקה שנערכה‪ ,‬לא נמצא כי במהלך ‪ 10‬שנים האחרונות‪ ,‬בנקודת זמן כלשהי‪ ,‬השינוי היומי‬ ‫בפרמטרים שנבחנו )שער חליפין של הדולר מול השקל‪ ,‬ריבית שקלית צמודת מדד‪ ,‬ריבית שקלית‬ ‫שאינה צמודת מדד וריבית ליבור( היה גבוה מ‪.10% -‬‬ ‫במסגרת ניתוחי רגישות בגין סיכון הריבית בוצעו ארבעה מבחנים כתוצאה משינויים של ‪ 5%‬ו‪-‬‬ ‫‪ 10%‬בשיעור הריבית וכן שני מבחני קיצון נוספים לשינויים בריבית בגודל של שתי נקודות אחוז‬ ‫לחיוב ולשלילה‪ .‬ניתוחי רגישות בגין סיכון מטבע בוצעו ארבעה מבחנים כתוצאה משינויים של ‪5%‬‬ ‫ו‪ 10% -‬בשערי המטבעות‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות לשינויים בשער חליפין דולר‪/‬ש"ח‬ ‫אחוז השינוי‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪+5%‬‬ ‫‪+10%‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪36‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫)‪(6‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫)‪(56‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫הלוואות לזמן ארוך‬ ‫)‪(1,301‬‬ ‫)‪(650‬‬ ‫)‪(13,006‬‬ ‫‪650‬‬ ‫‪1,301‬‬ ‫סה"כ‬ ‫)‪(1,303‬‬ ‫)‪(651‬‬ ‫)‪(13,026‬‬ ‫‪651‬‬ ‫‪1,303‬‬ ‫ניתוח רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬ ‫אחוז השינוי‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪+10%‬‬ ‫‪+5%‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪-10%‬‬ ‫הלוואות לזמן ארוך‬ ‫)‪(2,115‬‬ ‫)‪(1,058‬‬ ‫)‪(21,154‬‬ ‫‪1,058‬‬ ‫‪2,115‬‬ ‫סה"כ‬ ‫)‪(2,115‬‬ ‫)‪(1,058‬‬ ‫)‪(21,154‬‬ ‫‪1,058‬‬ ‫‪2,115‬‬ ‫‪12‬‬ ‫ניתוח רגישות לשינויים בריבית הדולרית‬ ‫אחוז השינוי‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪ 200‬נקודות‬ ‫‪+5%‬‬ ‫‪+10%‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪ -200‬נקודות‬ ‫הלוואות לזמן ארוך‬ ‫‪116‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪8‬‬ ‫)‪(4,824‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫)‪(15‬‬ ‫)‪(122‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪116‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪8‬‬ ‫)‪(4,824‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫)‪(15‬‬ ‫)‪(122‬‬ ‫ניתוח רגישות לשינויים לריבית השקלית הריאלית‬ ‫אחוז השינוי‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪ 200‬נקודות‬ ‫‪+10%‬‬ ‫‪+5%‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫רווח )הפסד( מהשינויים‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪ -200‬נקודות‬ ‫הלוואות לזמן ארוך‬ ‫‪1,537‬‬ ‫‪244‬‬ ‫‪122‬‬ ‫)‪(21,154‬‬ ‫)‪(124‬‬ ‫)‪(249‬‬ ‫)‪(1,758‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪1,537‬‬ ‫‪244‬‬ ‫‪122‬‬ ‫)‪(21,154‬‬ ‫)‪(124‬‬ ‫)‪(249‬‬ ‫)‪(1,758‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫מבקר פנים‬ ‫)‪ (1‬שם מבקר הפנים‪ :‬עזרא יהודה‪ ,‬רואה חשבון‬ ‫)‪ (2‬תאריך תחילת כהונה‪23.07.2006 :‬‬ ‫)‪ (3‬כישורי המבקר‬ ‫מבקר הפנים הינו בעל רישיון רואה חשבון משנת ‪ ,1972‬ומוסמך במנהל עסקים‬ ‫מאוניברסיטת תל אביב משנת ‪ .1974‬בנוסף‪ ,‬עבר המבקר השתלמויות מקצועיות בתמחור‬ ‫ובקרה‪ ,‬ניהול סיכונים‪ ,‬ניהול פיננסי מתקדם‪ ,‬בוררות וגישור‪.‬‬ ‫למבקר הפנים‪ ,‬שהינו בעל משרד המתמחה בביקורת פנים משנת ‪ 1988‬ולצוותו‪ ,‬ניסיון רב‬ ‫שנים בביקורת פנים בגופים בענפי המשק השונים‪ .‬בנוסף‪ ,‬למבקר הפנים ועובדיו ניסיון רב גם‬ ‫בתחום עריכת נהלים והטמעתם‪ ,‬ביקורת פרויקטים‪ ,‬ביקורת תפעולית ופיננסית לסוגיהן‪,‬‬ ‫ביקורת חקירתית וכן עריכת תכניות הבראה ויישומם‪.‬‬ ‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬המבקר עומד בהוראות סעיף ‪)146‬ב( לחוק החברות‪ ,‬בהוראות סעיף ‪8‬‬ ‫לחוק הביקורת הפנימית התשנ"ב‪) 1992-‬להלן‪" :‬חוק הביקורת הפנימית"(‪ ,‬וכן בכל התנאים‬ ‫הקבועים בסעיף ‪)3‬א( לחוק הביקורת הפנימית‪ .‬כמו כן‪ ,‬למיטב ידיעת החברה המבקר אינו‬ ‫מחזיק בניירות ערך של החברה או גוף קשור לה ואין לו כל קשר עסקי מהותי או קשר מהותי‬ ‫אחר עם החברה או גוף קשור לה‪.‬‬ ‫יצוין‪ ,‬כי מבקר הפנים מעניק שירותי ביקורת פנימית כנותן שירותים חיצוני גם לסינאל מלל‬ ‫)‪(4‬‬ ‫פייוויי בע"מ‪ ,‬בעלת השליטה בחברה‪ .‬יובהר‪ ,‬כי כפי שנמסר ממבקר הפנים‪ ,‬אין באמור לעיל‬ ‫כדי ליצור לו ניגוד עניינים עם תפקידו כמבקר פנים בחברה‪.‬‬ ‫נותן שירותים חיצוני‬ ‫המבקר מעניק שירותי ביקורת פנים כמינוי אישי‪ ,‬כגורם חיצוני‪ ,‬באמצעות משרדו "עזרא‬ ‫יהודה ‪ -‬רוזנבלום ‪ -‬ייעוץ‪ ,‬בקרה וניהול סיכונים בע"מ"‪ ,‬המעסיק עובדים בעלי מיומנויות‬ ‫שונות ומומחים בתחומם‪ .‬לפרטים נוספים אודות מבקר הפנים‪ ,‬ראה תקנה ‪26‬א' לפרק ד'‬ ‫להלן‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫דרך המינוי‬ ‫הנימוקים לאישור המינוי כאמור הינם‪ ,‬בעיקר‪ ,‬הניסיון שהמבקר הפנימי צבר בתחום‬ ‫הביקורת הפנימית שיסייעו לו בביצוע התפקידים המוטלים עליו בהתאם לדין‪ ,‬בהתחשב‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ ,‬בסוג התאגיד‪ ,‬גודלו‪ ,‬היקף פעילותו ומורכבות פעילותו‪ .‬מינויו של מבקר הפנים אושר‬ ‫בחודש יולי ‪ 2006‬על ידי דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר הפיכתה של החברה לציבורית‪.‬‬ ‫עובר לפרסום דוח זה‪ ,‬בחנה ועדת הביקורת את מערך הביקורת הפנימית של החברה וציינה‬ ‫כי מבקר הפנים מבצע את תפקידו בנאמנות ובמקצועיות‪ ,‬זאת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהתבסס על דוחות‬ ‫)‪(6‬‬ ‫הביקורת שהגיש במהלך השנה וכן כי עומדים לרשותו המשאבים והכלים הנחוצים לו לצורך‬ ‫מילוי תפקידו‪ ,‬בהתחשב בהיקף ומורכבות הפעילות של החברה‪ ,‬זאת בהתבסס על דיווחי‬ ‫החברה ומבקר הפנים‪.‬‬ ‫היקף העסקת מבקר הפנים בשנת ‪2012‬‬ ‫בשנת ‪ 2012‬מבקר הפנים הועסק בחברה ובחברת הבת‪ ,‬דורסל רעננה בע"מ )להלן בס"ק זה‪:‬‬ ‫"דורסל רעננה"( בהיקף של ‪ 85.5‬שעות‪ .‬במהלך הביקורת לא נעשית הפרדה בין החברה לבין‬ ‫דורסל רעננה‪ ,‬עקב היותן בעלות אופי פעילות דומה ומנוהלות על ידי אותו צוות ניהול‪.‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫בשנת הדוח חלה עלייה בהיקף שעות הביקורת לעומת שנת ‪ .2011‬דירקטוריון החברה סבור‪,‬‬ ‫כי היקף העסקה זה תואם את היקף פעילותה של החברה‪.‬‬ ‫תוכנית העבודה‬ ‫תכנית העבודה הינה שנתית‪ .‬התכנון השנתי של מטלות הביקורת‪ ,‬קביעת העדיפויות ותדירות‬ ‫הביקורת נקבעים על ידי ועדת הביקורת ומושפעים מהגורמים הבאים‪:‬‬ ‫‪ 7.1‬המשמעות הניהולית תפעולית ו‪/‬או הכלכלית של הנושא מבחינת בקרה פנימית והשגת‬ ‫‪7.2‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫‪7.4‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪7.6‬‬ ‫‪7.7‬‬ ‫‪7.8‬‬ ‫יעדי הארגון‪.‬‬ ‫החשיפה לסיכונים של פעילויות‪ ,‬נושאים ופעולות‪.‬‬ ‫ההסתברות לקיומם של ליקויים תפעוליים‪ ,‬ניהוליים ומינהליים‪.‬‬ ‫ממצאים של ביקורות קודמות‪.‬‬ ‫נושאים בהם מתבקשת ביקורת על ידי המוסדות המנהלים ו‪/‬או גורמים נוספים‪ ,‬כגון‬ ‫רואה חשבון‪.‬‬ ‫נושאים המתחייבים עפ"י דין‪ ,‬עפ"י הוראות נוהל פנימיות‪ ,‬או חיצוניות‪.‬‬ ‫קיום בקרות רלוונטיות אחרות בארגון והמידע המצוי על יעילותם ו‪/‬או חולשותיהם‪.‬‬ ‫הצורך בשמירה על מחזוריות‪.‬‬ ‫‪ 7.9‬קיומן של עסקאות מהותיות לפעילות התאגיד‪.‬‬ ‫המבקר הפנימי‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתו‪ ,‬רשאי לסטות מתוכנית הביקורת השנתית‪ ,‬בתיאום‬ ‫עם המנהל הכללי של החברה ובהתאם לצרכי החברה‪.‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫ועדת הביקורת מאשרת את תכנית העבודה של מבקר הפנים‪.‬‬ ‫תקנים מקצועיים‬ ‫מבקר הפנים על פי הודעתו‪ ,‬עורך את הביקורת הפנימית בהתאם לתקנים המקצועיים‬ ‫המקובלים כאמור בסעיף ‪) 4‬ב( לחוק הביקורת הפנימית‪ .‬הונחה דעתו של דירקטוריון‬ ‫החברה‪ ,‬כי מבקר הפנים עמד בכל הדרישות שנקבעו בתקנים המקצועיים ובהנחיות‪ ,‬בשים‬ ‫לב למקצועיותו‪ ,‬תקופת העסקתו ולהיכרותו עם החברה וכן על סמך דוחות הביקורת שהכין‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫)‪ (9‬הממונה הארגוני על המבקר‬ ‫כממונה ארגוני על המבקר נקבע יו"ר דירקטוריון החברה‪.‬‬ ‫)‪ (10‬מועדי הגשת דוחות הביקורת‬ ‫להלן פירוט המועדים בהם הוגש דין וחשבון בכתב על ממצאי מבקר הפנים ליושב ראש‬ ‫הדירקטוריון‪ ,‬למנהל הכללי וליושב ראש ועדת הביקורת והמועדים בהם התקיים דיון‬ ‫בוועדת הביקורת בממצאי המבקר‪:‬‬ ‫מועד הגשת הדוח‬ ‫מועד הדיון בדוח‬ ‫בוועדת ביקורת‬ ‫‪20/05/12‬‬ ‫‪10/12/12‬‬ ‫‪18/12/12‬‬ ‫‪16/05/12‬‬ ‫)‪ (11‬הערכת הדירקטוריון את פעילות המבקר‬ ‫להערכת דירקטוריון החברה‪ ,‬אופי ורציפות הפעילות ותוכנית העבודה של מבקר הפנים הינם‬ ‫סבירים בנסיבות העניין ויש בהם כדי להגשים את מטרות הביקורת הפנימית בתאגיד‪.‬‬ ‫)‪ (12‬גישה למידע שניתנה למבקר הפנים‬ ‫למבקר הפנים ניתנה גישה חופשית‪ ,‬כאמור בסעיף ‪ 9‬לחוק הביקורת הפנימית‪ ,‬ובכלל זה גישה‬ ‫מתמדת ובלתי אמצעית למערכות המידע של החברה ושל חברת הבת‪ ,‬לרבות נתונים כספיים‪.‬‬ ‫)‪ (13‬תגמול‬ ‫בתמורה לעבודתו בתקופת הדוח‪ ,‬שילמה החברה למבקר הפנים תגמול בסך ‪ 21‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫מדי תקופה בוחנת ועדת הביקורת את מערך הביקורת הפנימית של החברה‪ ,‬את תפקודו של‬ ‫מבקר הפנים והאם עומדים לרשותו המשאבים והכלים הנחוצים לו לצורך מילוי תפקידו‪.‬‬ ‫הדירקטוריון סבור‪ ,‬כי אין לתגמול הניתן למבקר הפנים כל השפעה על שיקול דעתו המקצועי‪.‬‬ ‫)‪ (14‬עסקאות מהותיות‬ ‫במסגרת תוכנית הביקורת לשנת ‪ ,2012‬התקיימה ביקורת פנים בנושא התקשרויות עם בעלי‬ ‫עניין‪ ,‬לרבות ההתקשרויות המוזכרות בתקנה ‪ 22‬לפרק ד' )פרטים נוספים על התאגיד( להלן‪.‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫רואה החשבון המבקר‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫שם‪ :‬בריטמן אלמגור זהר ושות'‬ ‫הערכת הדירקטוריון את פעילות רואה החשבון המבקר‬ ‫עובר לפרסום דוח זה‪ ,‬בחנה הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים את עבודתו של רואה החשבון‬ ‫המבקר וציינה‪ ,‬כי רואה החשבון המבקר מבצע את תפקידו בנאמנות ובמקצועיות‪ ,‬זאת‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ ,‬בהתבסס על הביקורת שערך לדוחות הכספיים וכן בהתבסס על דיווח החברה‪ ,‬והביאה‬ ‫את המלצותיה לעניין זה בפני דירקטוריון החברה‪.‬‬ ‫תגמול‬ ‫הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים בוחנת מדי תקופה את היקף עבודתו של רואה החשבון‬ ‫המבקר ואת שכרו ומביאה את המלצותיה לפני הדירקטוריון‪ .‬דירקטוריון החברה דן‬ ‫בהמלצות שהתקבלו ומסמיך את הנהלת החברה להתקשר עם רואה חשבון המבקר ולקבוע‬ ‫‪15‬‬ ‫את שכרו השנתי‪ .‬הנהלת החברה מאשרת מדי שנה את גובה שכר הטרחה במסגרת חתימה על‬ ‫מכתב התקשרות עם רואה החשבון וזאת בכפוף לאישור דירקטוריון החברה‪.‬‬ ‫להלן פירוט שכר טרחה רואה החשבון המבקר‪:‬‬ ‫שם החברה‬ ‫שם רואי‬ ‫החשבון‬ ‫שירותים‬ ‫דורסל ודורסל‬ ‫רעננה‬ ‫בריטמן אלמגור‬ ‫זהר ושות'‬ ‫ביקורת‬ ‫שירותים‬ ‫נלווים‬ ‫סה"כ‬ ‫‪.14‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2011‬‬ ‫שעות‬ ‫שעות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪108‬‬ ‫‪738‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪767‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪21‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪128‬‬ ‫‪759‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪797‬‬ ‫פרטים אודות כתבי ההתחייבות של החברה‬ ‫ביום ‪ 1‬באפריל‪ 2012 ,‬חל מועד הפירעון השנתי )רביעי מתוך ארבעה( של קרן אגרות החוב )סדרה א'(‬ ‫הניתנות להמרה למניות החברה‪ .‬החברה שילמה סך ‪ 12,923‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הצמדה למדד‬ ‫המחירים לצרכן בסך ‪ 1,833‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים אודות כתבי ההתחייבות של התאגיד ראה סעיף ‪ 12‬לדוח הדירקטוריון לרבעון השני‬ ‫של שנת ‪ 2012‬שפורסם ביום ‪ 15‬באוגוסט ‪ ,2012‬מס' אסמכתא ‪) 2012-01-211470‬מידע זה מהווה‬ ‫הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪.15‬‬ ‫דירקטוריון החברה מודה לעובדי החברה ומנהליה על עבודתם המסורה‪.‬‬ ‫גבי בוגנים – דירקטור ומנהל כללי‬ ‫דן אלון – יו"ר דירקטוריון‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫תאריך אישור דוח הדירקטוריון‪ 14 :‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫‪16‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫עמוד‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים‬ ‫‪1-3‬‬ ‫הדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫דוח על המצב הכספי‬ ‫‪4-5‬‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫‪6‬‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון העצמי‬ ‫‪7‬‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫‪8-9‬‬ ‫‪10-44‬‬ ‫בריטמן אלמגור‬ ‫סניף חיפה‬ ‫מעלה השחרור ‪5‬‬ ‫ת‪.‬ד‪ ,5648 .‬חיפה ‪31055‬‬ ‫טל‪+972 (4) 860 7373 :‬‬ ‫פקס‪+972 (4) 867 2528 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪www.deloitte.co.il‬‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי‬ ‫בהתאם לסעיף ‪9‬ב )ג( בתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬ ‫ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ וחברות מוחזקות )להלן ביחד‬ ‫"החברה"( ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2012 ,‬רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפיסקה הבאה‪ .‬הדירקטוריון‬ ‫וההנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי ולהערכתם את‬ ‫האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל‪ .‬אחריותנו‬ ‫היא לחוות דעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו‪.‬‬ ‫רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו‪ ,‬נקבעו בהתאם לתקן ביקורת ‪ 104‬של לשכת רואי חשבון‬ ‫בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי" על תיקוניו )להלן "תקן ביקורת ‪ .("104‬רכיבים‬ ‫אלה הינם‪ (1) :‬בקרות ברמת הארגון‪ ,‬לרבות בקרות על תהליך העריכה והסגירה של דיווח כספי ובקרות‬ ‫כלליות של מערכות מידע; )‪ (2‬בקרות על תהליך הנדל"ן להשקעה; )‪ (3‬בקרות על תהליך ההלוואות )כל אלה‬ ‫יחד מכונים להלן "רכיבי הבקרה המבוקרים"(‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת ‪ .104‬על‪-‬פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה‬ ‫במטרה לזהות את רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קויימו‬ ‫באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות‪ .‬ביקורתנו כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי‪,‬‬ ‫זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬וכן‬ ‫בחינה והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך‪.‬‬ ‫ביקורתנו‪ ,‬לגבי אותם רכיבי בקרה‪ ,‬כללה גם ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו כנחוצים בהתאם‬ ‫לנסיבות‪ .‬ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים‬ ‫המהותיים בתאגיד בקשר עם הדיווח הכספי‪ ,‬ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת לרכיבי הבקרה המבוקרים‬ ‫בלבד‪ .‬כמו כן‪ ,‬ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים לבין כאלה שאינם‬ ‫מבוקרים ולפיכך‪ ,‬חוות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות אפשריות כאלה‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו‬ ‫מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל‪.‬‬ ‫בריטמן אלמגור‬ ‫סניף חיפה‬ ‫מעלה השחרור ‪5‬‬ ‫ת‪.‬ד‪ ,5648 .‬חיפה ‪31055‬‬ ‫טל‪+972 (4) 860 7373 :‬‬ ‫פקס‪+972 (4) 867 2528 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪www.deloitte.co.il‬‬ ‫בשל מגבלות מובנות‪ ,‬בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל‪ ,‬ורכיבים מתוכה בפרט‪ ,‬עשויים שלא למנוע או‬ ‫לגלות הצגה מוטעית‪ .‬כמו כן‪ ,‬הסקת מסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי‬ ‫חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות‪ ,‬או שמידת הקיום של המדיניות‬ ‫או הנהלים תשתנה לרעה‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬בהתבסס על ביקורתנו‪ ,‬החברה קיימה באופן אפקטיבי‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את רכיבי‬ ‫הבקרה המבוקרים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫ביקרנו גם‪ ,‬בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ ,‬את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לימים‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ו‪ 2011 -‬ולכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬והדוח‬ ‫שלנו מיום ‪ 14‬במרץ‪ 2013 ,‬כלל חוות דעת בלתי מסויגת על אותם דוחות כספיים בהתבסס על ביקורתנו‪.‬‬ ‫בריטמן אלמגור זהר ושות'‬ ‫רואי חשבון‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫בריטמן אלמגור‬ ‫סניף חיפה‬ ‫מעלה השחרור ‪5‬‬ ‫ת‪.‬ד‪ ,5648 .‬חיפה ‪31055‬‬ ‫טל‪+972 (4) 860 7373 :‬‬ ‫פקס‪+972 (4) 867 2528 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪www.deloitte.co.il‬‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫ביקרנו את הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המצורפים של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן ‪ -‬החברה(‬ ‫לימים ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ו‪ 2011 -‬ואת הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל‪ ,‬השינויים בהון ותזרימי‬ ‫המזומנים לכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2012 ,‬דוחות כספיים אלה הינם‬ ‫באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות דעה על דוחות כספיים אלה בהתבסס‬ ‫על ביקורתנו‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ ,‬לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון‬ ‫)דרך פעולתו של רואה חשבון(‪ ,‬התשל"ג‪ .1973-‬על‪-‬פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה‬ ‫במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית‪ .‬ביקורת כוללת‬ ‫בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים‪ .‬ביקורת כוללת גם בחינה של‬ ‫כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה‬ ‫וכן הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכספיים בכללותה‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות‬ ‫דעתנו‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬בהתבסס על ביקורתנו הדוחות הכספיים הנ"ל משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את‬ ‫המצב הכספי של החברה וחברות מוחזקות שלה לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ו‪ 2011 -‬ואת תוצאות פעולותיהן‪,‬‬ ‫השינויים בהון ותזרימי המזומנים שלהן לכל אחת משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬ ‫‪ 2012‬בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )‪ (IFRS‬והוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪,‬‬ ‫התש"ע‪.2010-‬‬ ‫ביקרנו גם‪ ,‬בהתאם לתקן ביקורת ‪ 104‬של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על‬ ‫דיווח כספי"‪ ,‬רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬והדוח שלנו מיום ‪14‬‬ ‫במרץ‪ 2013 ,‬כלל חוות דעת בלתי מסוייגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקטיבי‪.‬‬ ‫בריטמן אלמגור זהר ושות'‬ ‫רואי חשבון‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬ ‫באור‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫סה"כ נכסים שוטפים‬ ‫‪5‬א'‬ ‫‪5‬ב'‬ ‫‪5‬ג'‬ ‫‪13‬א'‬ ‫נכסים לא שוטפים‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫השקעה בישות בשליטה משותפת‬ ‫סה"כ נכסים לא שוטפים‬ ‫‪8‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪7‬ג'‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2,219‬‬ ‫‬‫‪952‬‬ ‫‪371‬‬ ‫‪3,542‬‬ ‫‪13,573‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫‪1,102‬‬ ‫‪67‬‬ ‫‪16,117‬‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‬‫‪4,549‬‬ ‫‪248,899‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫‬‫‪218,855‬‬ ‫‪252,441‬‬ ‫‪234,972‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬ ‫באור‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות והון‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬ ‫חלויות שוטפות בגין אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫ספקים ונותני שירותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות בגין מסים שוטפים‬ ‫סה"כ התחייבויות שוטפות‬ ‫‪11‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪13,445‬‬ ‫‬‫‪1,751‬‬ ‫‪2,062‬‬ ‫‬‫‪17,258‬‬ ‫‪10,996‬‬ ‫‪12,845‬‬ ‫‪868‬‬ ‫‪5,773‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪30,540‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪13‬א'‬ ‫‪96,300‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪17,308‬‬ ‫‪5,292‬‬ ‫‪119,084‬‬ ‫‪81,260‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪15,048‬‬ ‫‪4,541‬‬ ‫‪101,022‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‪82,339‬‬ ‫‪116,576‬‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‪69,650‬‬ ‫‪103,887‬‬ ‫בניכוי מניות החברה המוחזקות בידי החברה‬ ‫)‪(477‬‬ ‫)‪(477‬‬ ‫סה"כ הון המיוחס לבעלי מניות החברה האם‬ ‫‪116,099‬‬ ‫‪103,410‬‬ ‫סה"כ התחייבויות והון‬ ‫‪252,441‬‬ ‫‪234,972‬‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫סה"כ התחייבויות לא שוטפות‬ ‫הון‬ ‫הון מניות רגילות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‬ ‫קרנות הון‬ ‫עודפים‬ ‫דן אלון‬ ‫יו"ר דירקטוריון‬ ‫גבי בוגנים‬ ‫דירקטור ומנהל כללי‬ ‫תאריך אישור הדוחות‪ 14 :‬במרץ‪.2013 ,‬‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫שרון מוטעי‪-‬וייס‬ ‫מ"מ סמנכ"ל כספים‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬ ‫באור‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 0‬‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫‪8‬ב'‬ ‫‪20,405‬‬ ‫‪17,942‬‬ ‫‪16,657‬‬ ‫‪8‬ב'‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪26,337‬‬ ‫‪5,429‬‬ ‫‪23,371‬‬ ‫‪6,723‬‬ ‫‪23,380‬‬ ‫הוצאות‬ ‫הוצאות תפעול‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫‪16‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪4,452‬‬ ‫‪1,857‬‬ ‫‪6,309‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫‪2,200‬‬ ‫‪5,400‬‬ ‫‪2,925‬‬ ‫‪1,650‬‬ ‫‪4,575‬‬ ‫‪20,028‬‬ ‫‪17,971‬‬ ‫‪18,805‬‬ ‫‪466‬‬ ‫)‪(5,208‬‬ ‫)‪(4,742‬‬ ‫‪380‬‬ ‫)‪(7,316‬‬ ‫)‪(6,936‬‬ ‫‪907‬‬ ‫)‪(4,194‬‬ ‫)‪(3,287‬‬ ‫‪549‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪15,835‬‬ ‫‪3,146‬‬ ‫‪12,689‬‬ ‫‪11,035‬‬ ‫‪5,942‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪15,518‬‬ ‫‪2,410‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫רווח למניה רגילה אחת )בש"ח( בת ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‬ ‫רווח למניה בסיסי‬ ‫‪0.60‬‬ ‫‪0.24‬‬ ‫‪0.62‬‬ ‫רווח למניה מדולל‬ ‫‪0.60‬‬ ‫‪0.24‬‬ ‫‪0.57‬‬ ‫הממוצע המשוקלל של הון המניות ששימש‬ ‫בחישוב הרווח למניה )באלפים(‬ ‫בסיסי‬ ‫מדולל‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫רווח הפעלה‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪18‬‬ ‫‪19‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברה מוחזקת‪ ,‬נטו ממס‬ ‫רווח לפני מסים על הכנסה‬ ‫הוצאות מסים על הכנסה‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫‪13‬‬ ‫‪20‬‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪26,443‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון העצמי‬ ‫הון מניות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫קרנות הון‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫עודפים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מניות‬ ‫החברה‬ ‫המוחזקות‬ ‫בידי החברה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2012‬‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫סה"כ הון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‬‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‬‫‪12,682‬‬ ‫‪69,650‬‬ ‫‪12,689‬‬ ‫‪82,339‬‬ ‫)‪(477‬‬ ‫‬‫)‪(477‬‬ ‫‪103,410‬‬ ‫‪12,689‬‬ ‫‪116,099‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2011‬‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫סה"כ הון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‬‫‬‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‬‫‬‫‪12,682‬‬ ‫‪70,557‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫)‪(6,000‬‬ ‫‪69,650‬‬ ‫)‪(477‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(477‬‬ ‫‪104,317‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫)‪(6,000‬‬ ‫‪103,410‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2010‬‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫סה"כ הון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2010‬‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‬‫‬‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‬‫‬‫‪12,682‬‬ ‫‪61,949‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫)‪(4,500‬‬ ‫‪70,557‬‬ ‫)‪(477‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(477‬‬ ‫‪95,709‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫)‪(4,500‬‬ ‫‪104,317‬‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 0‬‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫חלק החברה ברווחי חברה מוחזקת‪ ,‬נטו ממס‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‬ ‫שיערוך פיקדון לזמן ארוך‬ ‫הפסד )רווח( מהתאמת שווי הוגן של נכסים והתחייבויות‬ ‫פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫רווח ממימוש נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫שחיקת )שיערוך( יתרות מזומנים במט"ח‬ ‫שחיקת זכאים לזמן ארוך‬ ‫שיערוך )שחיקת( הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך‪,‬‬ ‫נטו‬ ‫מסים נדחים‪ ,‬נטו‬ ‫הפחתת ניכיון אגרות חוב להמרה‬ ‫שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות‬ ‫קיטון )גידול( בחייבים ויתרות חובה‬ ‫גידול )קיטון( בספקים‬ ‫גידול )קיטון( בזכאים ויתרות זכות‬ ‫מזומנים נטו מפעילות שוטפת‬ ‫‪12,689‬‬ ‫)‪(549‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(5,932‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(5,429‬‬ ‫)‪(64‬‬ ‫)‪(6,723‬‬ ‫)‪(86‬‬ ‫‪7‬‬ ‫)‪(17‬‬ ‫‪154‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪313‬‬ ‫)‪(129‬‬ ‫)‪(88‬‬ ‫‪19‬‬ ‫)‪(12‬‬ ‫)‪(589‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪8‬‬ ‫)‪(552‬‬ ‫‪2,260‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪8,149‬‬ ‫‪1,225‬‬ ‫‪4,875‬‬ ‫‪798‬‬ ‫‪6,613‬‬ ‫)‪(1,503‬‬ ‫‪2,252‬‬ ‫‪1,058‬‬ ‫‪7,544‬‬ ‫)‪(154‬‬ ‫‪686‬‬ ‫)‪(3,018‬‬ ‫)‪(2,486‬‬ ‫‪308‬‬ ‫)‪(82‬‬ ‫‪868‬‬ ‫‪1,094‬‬ ‫)‪(299‬‬ ‫)‪(504‬‬ ‫)‪(1,224‬‬ ‫)‪(2,027‬‬ ‫‪5,663‬‬ ‫‪7,707‬‬ ‫‪5,517‬‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 0‬‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילויות השקעה‬ ‫השקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫השקעה בחברה מוחזקת‬ ‫רכישת נכסים פיננסיים‬ ‫תמורה ממימוש נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‬ ‫גביית פיקדון לזמן ארוך‬ ‫מזומנים נטו לפעילות השקעה‬ ‫)‪(19,366‬‬ ‫)‪(4,000‬‬ ‫)‪(109‬‬ ‫)‪(14,182‬‬ ‫‬‫)‪(1,804‬‬ ‫)‪(9,449‬‬ ‫‬‫)‪(13,629‬‬ ‫‪1,494‬‬ ‫‬‫)‪(21,981‬‬ ‫‪10,299‬‬ ‫‪4,118‬‬ ‫)‪(1,569‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫‪2,672‬‬ ‫)‪(6,098‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילויות מימון‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגיד בנקאי‬ ‫פירעון הלוואות לזמן ארוך מתאגיד בנקאי‬ ‫פירעון אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫מזומנים נטו מפעילות )לפעילות( מימון‬ ‫‪36,064‬‬ ‫)‪(18,023‬‬ ‫)‪(12,923‬‬ ‫‬‫‪5,118‬‬ ‫‪30,000‬‬ ‫)‪(7,450‬‬ ‫)‪(12,712‬‬ ‫)‪(6,000‬‬ ‫‪3,838‬‬ ‫‪39,565‬‬ ‫)‪(27,352‬‬ ‫)‪(12,204‬‬ ‫)‪(4,500‬‬ ‫)‪(4,491‬‬ ‫עלייה )ירידה( נטו במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫)‪(11,200‬‬ ‫‪9,976‬‬ ‫)‪(5,072‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬ ‫‪13,573‬‬ ‫‪3,509‬‬ ‫‪8,612‬‬ ‫השפעת השינויים בשערי חליפין על יתרות מזומנים‬ ‫המוחזקות במטבע חוץ‬ ‫)‪(154‬‬ ‫‪88‬‬ ‫)‪(31‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬ ‫‪2,219‬‬ ‫‪13,573‬‬ ‫‪3,509‬‬ ‫מידע נוסף בדבר תזרימי המזומנים‬ ‫תשלומי ריבית‬ ‫תקבולי ריבית‬ ‫תשלומי מסים‪ ,‬נטו‬ ‫השקעה בנדל"ן באשראי ספקים‬ ‫‪5,496‬‬ ‫‪108‬‬ ‫‪1,202‬‬ ‫‪197‬‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪5,239‬‬ ‫‪376‬‬ ‫‪751‬‬ ‫‪206‬‬ ‫‪4,751‬‬ ‫‪440‬‬ ‫‪112‬‬ ‫)‪(327‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪1‬‬ ‫ כללי‬‫א‪ .‬כללי‬ ‫החברה התאגדה בישראל ביום ‪ 21‬בפברואר‪ 1995 ,‬לפי פקודת החברות ]נוסח חדש[‪ ,‬התשמ"ג‪-‬‬ ‫‪ 1983‬כחברה פרטית‪ .‬החל מיום ‪ 6‬באפריל‪ 2006 ,‬החברה הינה חברה ציבורית כמשמעותה בחוק‬ ‫החברות‪ ,‬התשנ"ט‪.1999-‬‬ ‫החברה עוסקת בהקמה‪ ,‬פיתוח והשכרה של נכסי נדל"ן‪ .‬בבעלות החברה שלושה מבנים ביקנעם‪,‬‬ ‫המושכרים לחברות שונות מבנה בלוד וכן מבנה נוסף ברעננה‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2004‬הוקמה חברת הבת דורסל רעננה בע"מ )להלן‪" :‬דורסל רעננה"(‪ .‬בבעלות דורסל רעננה‬ ‫מקרקעין באזור התעשייה הצפוני של נתניה‪.‬‬ ‫לפרטים אודות הקמת חברה כלולה‪ ,‬המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‪ ,‬ורכישת זכויות חכירה בנכס אחד‬ ‫ביקנעם ע"י החברה הכלולה בתקופת הדוח‪ ,‬ראה באור ‪ 7‬ג' להלן‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫הגדרות‬ ‫החברה‬ ‫‪-‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‪.‬‬ ‫החברה האם‬ ‫‪-‬‬ ‫סינאל מלל פייוויי בע"מ )לשעבר סינאל תעשיות בע"מ(‪ ,‬חברה‬ ‫שמניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב‪.‬‬ ‫הקבוצה‬ ‫‪-‬‬ ‫חברות הקבוצה הינן החברה ‪ -‬דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ וחברות מוחזקות‬ ‫דורסל רעננה בע"מ והמדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‪.‬‬ ‫חברה מאוחדת‬ ‫‪-‬‬ ‫חברות אשר לחברה שליטה )כהגדרתה ב‪ (IAS 27 -‬בהן‪ ,‬במישרין או‬ ‫בעקיפין‪ ,‬שדוחותיהן הכספיים מאוחדים באופן מלא עם דוחות החברה‬ ‫‪ -‬דורסל רעננה בע"מ‪.‬‬ ‫ישות בשליטה‬ ‫משותפת‬ ‫‪-‬‬ ‫חברה המוחזקת על ידי מספר גורמים‪ ,‬ביניהם קיים הסדר חוזי שליטה‬ ‫באופן משותף על הפעילות הכלכלית של החברה‪.‬‬ ‫חברה כלולה‬ ‫‪-‬‬ ‫חברה‪ ,‬לרבות ישות בשליטה משותפת‪ ,‬כהגדרתה לעיל‪ ,‬אשר לקבוצה‬ ‫השפעה מהותית בה – המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‪.‬‬ ‫חברה מוחזקת‬ ‫‪-‬‬ ‫דורסל רעננה בע"מ‪ ,‬המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‪.‬‬ ‫צדדים קשורים‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתם ב‪.IAS 24 -‬‬ ‫בעלי עניין‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתם בחוק ניירות ערך התשכ"ח‪ ,1968-‬על תקנותיו‪.‬‬ ‫בעל שליטה‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתו בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התשע"א‪.2010-‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית‬‫א‪.‬‬ ‫הצהרה לגבי יישום תקני דיווח כספי בינלאומיים )‪(IFRS‬‬ ‫הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה נערכו בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )להלן‪:‬‬ ‫"תקני ‪ ("IFRS‬ופרשנויות להם שפורסמו על ידי הוועדה לתקני חשבונאות בינלאומיים )‪.(IASB‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית המפורטים בהמשך יושמו באופן עקבי לגבי כל תקופות הדיווח‬ ‫המוצגות בדוחות כספיים מאוחדים אלה‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫ב‪.‬‬ ‫הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התשע"א‪2010-‬‬ ‫)להלן‪" :‬תקנות דוחות כספיים"(‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מתכונת הצגת דוח על המצב הכספי‬ ‫תקופת המחזור התפעולי של החברה הינה ‪ 12‬חודשים‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫בסיס לעריכת הדוחות הכספיים‬ ‫עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2003 ,‬נחשבה ישראל למדינה בה שוררים תנאים של כלכלה היפר‬ ‫אינפלציונית‪ .‬לפיכך‪ ,‬פריטים לא כספיים במאזן המוצגים על בסיס עלות הותאמו לשינויים במדד‬ ‫המחירים לצרכן עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2003 ,‬ממועד זה ואילך שימשו הסכומים המותאמים‬ ‫כבסיס דיווח לתקופות שלאחר יום ‪ 31‬בדצמבר‪) 2003 ,‬להלן‪" :‬עלות היסטורית"(‪ .‬הדוחות‬ ‫הכספיים נערכו על בסיס העלות ההיסטורית‪ ,‬למעט‪:‬‬ ‫הנכסים וההתחייבויות הבאים הנמדדים לפי שוויים ההוגן‪ :‬נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‪ ,‬מכשירים פיננסיים שנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד ומכשירים פיננסיים נגזרים‪.‬‬ ‫לעניין אופן קביעת השווי ההוגן ראה באורים ‪8‬ג'‪-‬ד' ו‪ ,21 -‬בהתאמה‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מתכונת ניתוח ההוצאות שהוכרו ברווח והפסד‬ ‫הוצאות החברה בדוח על הרווח הכולל מוצגות בהתבסס על מהות ההוצאות‪ .‬להערכת הקבוצה‪,‬‬ ‫לאור המבנה הארגוני של הקבוצה‪ ,‬סיווג הוצאות באופן זה מספק מידע מהימן ורלוונטי יותר‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫מטבע חוץ‬ ‫)‪(1‬‬ ‫מטבע הפעילות ומטבע ההצגה‬ ‫הדוחות הכספיים של כל אחת מחברות הקבוצה ערוכים בש"ח המהווה מטבע הפעילות‪.‬‬ ‫לעניין שערי החליפין והשינויים בהם במהלך התקופות המוצגות ראה באור ‪2‬כא'‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫תרגום עסקאות שאינן במטבע הפעילות‬ ‫בהכנת הדוחות הכספיים של כל אחת מחברות הקבוצה‪ ,‬עסקאות שבוצעו במטבעות‬ ‫השונים ממטבע הפעילות של אותה חברה )להלן‪" :‬מטבע חוץ"( נרשמות לפי שערי‬ ‫החליפין שבתוקף במועדי העסקאות‪ .‬בכל מועד מאזן‪ ,‬פריטים כספיים הנקובים במטבע‬ ‫חוץ מתורגמים לפי שערי חליפין שבתוקף לאותו מועד; פריטים לא‪-‬כספיים הנמדדים‬ ‫בשווי הוגן הנקוב במטבע חוץ מתורגמים לפי שערי החליפין למועד בו נקבע השווי ההוגן;‬ ‫פריטים לא‪-‬כספיים הנמדדים במונחי עלות היסטורית מתורגמים לפי שערי חליפין‬ ‫שבתוקף במועד ביצוע העסקה בקשר לפריט הלא‪-‬כספי‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫אופן הרישום של הפרשי שער‬ ‫הפרשי שער מוכרים בדוח רווח והפסד בתקופה בה הם נבעו‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים כוללים מזומנים הניתנים למימוש מיידי‪ ,‬פיקדונות הניתנים למשיכה‬ ‫מיידית וכן פיקדונות לזמן קצוב אשר אין מגבלה בשימוש בהם ואשר מועד פירעונם‪ ,‬במועד‬ ‫ההשקעה בהם‪ ,‬אינו עולה על שלושה חודשים‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬ ‫דוחות כספיים מאוחדים‬ ‫הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה כוללים את הדוחות הכספיים של החברה ושל חברת‬ ‫הבת‪ ,‬הנשלטת על ידי החברה במישרין‪ .‬לחברה יש את הכוח לשלוט במדיניות הפיננסית‬ ‫והתפעולית של החברה המוחזקת לצורך השגת הטבות מפעילויותיה‪.‬‬ ‫לצורך האיחוד‪ ,‬מבוטלות במלואן כל העסקאות‪ ,‬היתרות‪ ,‬ההכנסות וההוצאות הבין‪-‬חברתיות‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫ט‪.‬‬ ‫זכויות בעסקאות משותפות וישויות בשליטה משותפת‬ ‫"עסקה משותפת" היא הסכמה חוזית‪ ,‬לפיה הקבוצה וצדדים אחרים מבצעים פעילות כלכלית‬ ‫הכפופה לשליטה משותפת‪ .‬שליטה משותפת מתקיימת כאשר ההסדר החוזי כולל דרישה‪ ,‬כי‬ ‫החלטות הנוגעות לאסטרטגיה הפיננסית והתפעולית של העסקה‪ ,‬יתקבלו בהסכמה פה אחד של‬ ‫הצדדים ששולטים במשותף בעסקה המשותפת‪.‬‬ ‫כאשר ישות מהקבוצה מבצעת פעילויות במסגרת עסקה משותפת‪ ,‬חלק הקבוצה בנכסים‬ ‫הנשלטים במשותף‪ ,‬ובהתחייבויות כלשהן שהתהוו במשותף עם שותפים אחרים מוכרים בדוחות‬ ‫הכספיים המאוחדים ומסווגים בהתאם לטבעם‪ .‬הכנסה ממכירה או משימוש בחלקה של‬ ‫הקבוצה בתפוקות של נכסי העסקה המשותפת‪ ,‬וכן חלקה של הקבוצה בהוצאות העסקה‬ ‫המשותפת מוכרים במועד בו צפוי כי ההטבות הנובעות מהעסקאות יזרמו אל או מחוץ לקבוצה‪,‬‬ ‫וסכומם ניתן למדידה באופן מהימן‪.‬‬ ‫"ישויות בשליטה משותפת" הן תוצאה של הסדרי שליטה משותפת‪ ,‬הכרוכים בהקמה של ישות‬ ‫נפרדת שבה יש זכויות לכל אחד מהשותפים‪.‬‬ ‫התוצאות‪ ,‬הנכסים וההתחייבויות של ישויות תחת שליטה משותפת נכללים בדוחות כספיים‬ ‫אלה תוך שימוש בשיטת השווי המאזני‪ ,‬אלא אם כן ההשקעה מסווגת כמוחזקת למכירה‬ ‫בהתאם להוראות ‪ IFRS 5‬בדבר נכסים בלתי שוטפים המוחזקים למכירה ופעילויות שהופסקו‪ .‬על‬ ‫פי שיטת השווי המאזני‪ ,‬נכללת ההשקעה בדוח על המצב הכספי המאוחד בעלות המותאמת‬ ‫לשינויים שאירעו לאחר הרכישה בחלקה של הקבוצה בנכסים נטו של הישות בשליטה משותפת‪,‬‬ ‫לרבות קרנות הון‪ ,‬בניכוי ירידת ערך‪ ,‬במידה וחלה‪ ,‬בערכה של הישות בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫הפסדים של ישות בשליטה משותפת‪ ,‬העולים על זכויות הקבוצה באותה חברה )כולל זכויות‬ ‫כלשהן לזמן ארוך אשר במהותן הינן חלק בהשקעות הקבוצה נטו‪ ,‬בחברה הכלולה( אינם‬ ‫מוכרים‪ ,‬אלא אם קיימת מחויבות משפטית או משתמעת של הקבוצה לשלם או שבוצעו‬ ‫תשלומים בעבור הישות בשליטה משותפת‪.‬‬ ‫י‪.‬‬ ‫ירידת ערך השקעות המטופלות בהתאם לשיטת השווי המאזני‬ ‫הקבוצה בוחנת את קיומם של סימנים לירידת ערך של השקעות המטופלות בהתאם לשיטת‬ ‫השווי המאזני‪ .‬ירידת ערך כאמור מתהווה כאשר יש ראיות אובייקטיביות לכך שתזרימי‬ ‫המזומנים העתידיים הצפויים מההשקעה הושפעו לרעה‪.‬‬ ‫בחינת ירידת ערך של ההשקעה נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬הפסד המוכר‬ ‫מירידת ערך של ההשקעה לא מיוחס לנכסים המרכיבים את חשבון ההשקעה‪ ,‬לרבות מוניטין‪,‬‬ ‫אלא מיוחס להשקעה בכללותה‪ ,‬ולפיכך הקבוצה מכירה בהיפוך של הפסדים שהוכרו בגין‬ ‫השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני‪ ,‬כאשר בסכום בר ההשבה שלהן חלה העלייה‪.‬‬ ‫יא‪.‬‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן להשקעה הינו נדל"ן )קרקע או מבנה‪ ,‬או חלק ממבנה‪ ,‬או שניהם( המוחזק על ידי הקבוצה‬ ‫לצורך הפקת דמי שכירות או לצורך עליית ערך הונית‪ ,‬או שניהם‪ ,‬ושלא לצורך שימוש בייצור או‬ ‫הספקת סחורות או שירותים‪ ,‬או למטרות מנהלתיות‪ ,‬או מכירה במהלך העסקים הרגיל‪ .‬נדל"ן‬ ‫להשקעה כאמור כולל גם נכסי נדל"ן להשקעה המצויים בתהליכי הקמה ופיתוח‪.‬‬ ‫הנדל"ן להשקעה של הקבוצה כולל מבנים וקרקעות המצויים בבעלות וכן זכויות בנדל"ן‬ ‫המוחזקות ע"י הקבוצה בחכירה תפעולית אשר היו מקיימות אחרת את ההגדרה של נדל"ן‬ ‫להשקעה‪ .‬נדל"ן להשקעה מוכר לראשונה בעלות הכוללת את עלויות העסקה‪ .‬בתקופות העוקבות‬ ‫להכרה הראשונית‪ ,‬נמדד הנדל"ן להשקעה בשוויו ההוגן‪ .‬רווחים או הפסדים הנובעים משינויים‬ ‫בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‪ ,‬לרבות אלו שמקורם בשינויים בשערי חליפין‪ ,‬נכללים בדוח רווח‬ ‫והפסד בתקופה בה הם נבעו בסעיף "רווח )הפסד( מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה"‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן" ראה באור ‪3‬ב'‪.‬‬ ‫יב‪.‬‬ ‫עלויות אשראי‬ ‫עלויות האשראי של החברה מוכרות בדוח רווח והפסד במועד התהוותן‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫יג‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫)‪(1‬‬ ‫כללי‬ ‫נכסים פיננסיים מוכרים במאזן הקבוצה כאשר הקבוצה הופכת להיות צד לתנאים‬ ‫החוזיים של המכשיר‪ .‬מקום שרכישה או מכירה של השקעה הינם תחת חוזה שתנאיו‬ ‫דורשים העברת ההשקעה במסגרת הזמן המקובלת על ידי השוק המתייחס‪ ,‬ההשקעה‬ ‫מוכרת או נגרעת במועד המסחר )המועד בו הקבוצה התחייבה לרכוש או למכור נכס(‪.‬‬ ‫השקעות בנכסים פיננסיים מוכרות לראשונה לפי העלות הכוללת עלויות עסקה‪ ,‬למעט‬ ‫אותם נכסים פיננסיים המסווגים בקטגוריית שווי הוגן דרך רווח והפסד‪ ,‬אשר עלויות‬ ‫הנלוות לרכישתם נזקפות לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫נכסים פיננסיים מסווגים לקטגוריות המפורטות להלן‪ .‬הסיווג לקטגוריות אלו תלוי בטבעו‬ ‫ובמטרת החזקתו של הנכס הפיננסי המוחזק והוא נקבע במועד ההכרה הראשוני של הנכס‬ ‫הפיננסי‪:‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד;‬ ‫הלוואות וחייבים‪.‬‬ ‫לעניין תיקון ‪" ,IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" )המהות וההיקף של סיכונים הנובעים‬ ‫ממכשירים פיננסיים(‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב' להלן‪.‬‬ ‫לעניין פרסום התיקון ל‪" ,IFRS 7 -‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים"‪) ,‬גילויים בדבר העברת‬ ‫נכסים פיננסיים(‪ ,‬ראה באור ‪3‬ב' להלן‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 9‬מכשירים פיננסיים"‪ ,‬ראה באור ‪3‬א' להלן‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן" ראה באור ‪3‬ב' להלן‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫נכסים פיננסיים מסווגים כ"נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד" כאשר אותם‬ ‫נכסים מוחזקים לצורכי מסחר או כאשר הם יועדו כנכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‪.‬‬ ‫נכס פיננסי מסווג כמוחזק למטרות מסחר‪ ,‬אם‪:‬‬ ‫הוא נרכש בעיקרו למטרת מכירה בעתיד הקרוב; או‬ ‫הוא מהווה חלק מתיק של מכשירים פיננסיים מזוהים‪ ,‬המנוהלים יחד על‪-‬ידי‬ ‫הקבוצה ושיש לו דפוס מעשי מוכח של פעילות לצורך הפקת רווחים בזמן הקצר; או‬ ‫הוא נגזר שאינו מיועד ואפקטיבי כמכשיר מגדר‪.‬‬ ‫נכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח והפסד מוצג בשווי הוגן‪ .‬כל רווח או הפסד הנובע‬ ‫משינויים בשווי ההוגן‪ ,‬לרבות אלה שמקורם בשינויים בשערי חליפין‪ ,‬מוכר בדוח רווח‬ ‫והפסד בתקופה בה התרחש השינוי‪ .‬הרווח או ההפסד נטו המוכר ברווח והפסד מגלם‬ ‫בתוכו כל דיבידנד או ריבית שנצמחו בגין הנכס הפיננסי‪.‬‬ ‫לעניין אופן קביעת השווי ההוגן ראה באור ‪ 21‬להלן‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫פיקדונות‪ ,‬הלוואות וחייבים אחרים עם תשלומים קבועים או הניתנים לקביעה שאין להם‬ ‫ציטוט בשוק פעיל‪ ,‬מסווגים כהלוואות וחייבים‪ .‬הלוואות וחייבים נמדדים בעלות‬ ‫מופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית‪ ,‬בניכוי ירידת ערך‪ ,‬אם ישנה כזו‪.‬‬ ‫הכנסות ריבית מוכרות בשיטת הריבית האפקטיבית‪ ,‬למעט בגין חייבים לזמן קצר‪ ,‬כאשר‬ ‫סכומי הריבית בהם יש להכיר אינם מהותיים‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫יד‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות ומכשירים הוניים שהונפקו ע"י הקבוצה‬ ‫)‪(1‬‬ ‫סיווג כהתחייבות פיננסית או כמכשיר הוני‬ ‫מכשירים פיננסיים לא נגזרים מסווגים כהתחייבות פיננסית או כמכשיר הוני‪ ,‬בהתאם‬ ‫למהות ההסדרים החוזיים שבבסיסם‪.‬‬ ‫מכשיר הוני‪ ,‬הוא כל חוזה המעיד על זכות שייר בנכסי הקבוצה לאחר הפחתת כל‬ ‫התחייבויותיה‪ .‬מכשירים הוניים שהונפקו על ידי החברה‪ ,‬נרשמים לפי תמורת הנפקתם‪,‬‬ ‫בניכוי הוצאות המתייחסות במישרין להנפקת מכשירים אלו‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות מוצגות ונמדדות בהתאם לסיווג הבא‪:‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות אחרות‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‪ ,‬הצמודות למדד המחירים לצרכן‪ ,‬הינן מכשיר‬ ‫פיננסי מעורב )‪ ,(Hybrid‬הכולל רכיב חוב ואופציית המרה‪ .‬במועד הנפקת אגרות החוב‪,‬‬ ‫מפוצלת תמורת ההנפקה בין רכיב החוב של אגרות החוב לבין אופציית ההמרה הגלומה‬ ‫בהן‪.‬‬ ‫במועד ההנפקה נמדדת אופציית ההמרה בשווי הוגן‪ .‬יתרת התמורה בגין אגרות החוב‬ ‫מיוחסת לרכיב החוב‪ .‬עלויות גיוס מוקצות בין רכיב החוב לאופציית ההמרה באופן יחסי‬ ‫על בסיס השווי ההוגן שיוחס לכל רכיב במועד ההנפקה‪ .‬חלק עלויות הגיוס המיוחס לרכיב‬ ‫החוב מוצג בקיזוז מההתחייבות בגין אגרות החוב הניתנות להמרה‪ .‬חלק עלויות הגיוס‬ ‫המיוחס לאופציית ההמרה נזקף מיידית לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫לאחר הנפקת אגרות החוב‪ ,‬מוצג רכיב החוב כהתחייבות פיננסית אחרת‪ .‬אופציית ההמרה‬ ‫מוצגת כנגזר‪ ,‬ונמדדת בכל תאריך מאזן בשווי הוגן‪ ,‬כאשר שינויים בשווי ההוגן נזקפים‬ ‫לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫לאחר הנפקת אגרות החוב‪ ,‬מוצג רכיב החוב כהתחייבות פיננסית אחרת בהתאם‬ ‫לעקרונות המתוארים בסעיף ‪ 4‬להלן‪ .‬אופציית ההמרה מוצגת כנגזר‪ ,‬ונמדדת בתום כל‬ ‫תקופת דיווח בשווי הוגן‪ ,‬כאשר שינויים בשווי ההוגן נזקפים לרווח והפסד‪.‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" IFRS 9‬מכשירים פיננסיים" ראה באור ‪3‬א' להלן‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫התחייבות פיננסית מסווגת בשווי הוגן דרך רווח והפסד אם היא מוחזקת למטרת מסחר‪,‬‬ ‫או שהיא יועדה כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪.‬‬ ‫ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה אשר נכללות בקטגוריה זו כוללות‪:‬‬ ‫התחייבות בגין אופציית ההמרה של אגרות חוב הניתנות להמרה למניות והצמודות למדד‬ ‫המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫התחייבות פיננסית מסווגת כמוחזקת למטרות מסחר‪ ,‬אם‪:‬‬ ‫היא נוצרה בעיקרה למטרת רכישה חוזרת בעתיד הקרוב; או‬ ‫היא מהווה חלק מתיק של מכשירים פיננסיים מזוהים‪ ,‬המנוהלים יחד ע"י הקבוצה‬ ‫ושיש לו דפוס פעילות מעשי מוכח של הפקת רווחים בזמן הקצר; או‬ ‫היא נגזר שאינו מיועד ואפקטיבי כמכשיר גידור‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד מוצגות בשווי הוגן‪ .‬כל רווח או הפסד‬ ‫הנובע משינויים בשווי ההוגן מוכר בדוח רווח והפסד‪ .‬הרווח או ההפסד נטו המוכר בדוח‬ ‫רווח והפסד מגלם בתוכו ריבית ששולמה בגין ההתחייבות הפיננסית‪ .‬עלויות עסקה‬ ‫נזקפות במועד ההכרה הראשונית לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫לעניין אופן קביעת השווי ההוגן‪ ,‬ראה באור ‪.21‬‬ ‫לעניין פרסום ‪" ,IFRS 13‬מדידת שווי הוגן" ראה באור ‪3‬ב' להלן‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫טו‪.‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות ומכשירים הוניים שהונפקו ע"י הקבוצה )המשך(‬ ‫)‪(4‬‬ ‫פיצול תמורה מהנפקת חבילה של ניירות ערך‬ ‫התמורה שהתקבלה מהנפקת חבילה של ניירות ערך יוחסה למרכיבי החבילה השונים‪.‬‬ ‫התמורה יוחסה תחילה להתחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫ולהתחייבויות פיננסיות אחרות‪ ,‬אשר נמדדות בשווי הוגן רק במועד ההכרה הראשונית‪,‬‬ ‫ואילו היתרה יוחסה למכשירים ההוניים‪ .‬השווי ההוגן של כל אחד ממרכיבי החבילה‬ ‫הנמדד בשווי הוגן כאמור‪ ,‬נקבע בהתבסס על מחירי השוק של ניירות הערך בסמוך לאחר‬ ‫הנפקתם‪ .‬עלויות ההנפקה הוקצו בין כל אחד ממרכיביה באופן יחסי לשווי שנקבע לכל‬ ‫רכיב שהונפק‪ .‬עלויות ההנפקה שהוקצו להתחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הוגן דרך‬ ‫רווח והפסד נזקפות לדוח רווח והפסד במועד ההנפקה‪ .‬עלויות הנפקה שהוקצו‬ ‫להתחייבויות פיננסיות אחרות הוצגו בניכוי מההתחייבות‪ ,‬ונזקפו לדוח רווח והפסד‬ ‫בשיטת הריבית האפקטיבית‪ .‬עלויות הנפקה שהוקצו למכשירים הוניים הוצגו בניכוי‬ ‫מההון העצמי‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות הצמודות למדד המחירים לצרכן‬ ‫לחברה התחייבויות פיננסיות הצמודות למדד המחירים לצרכן )להלן‪" :‬המדד"(‪ ,‬שאינן‬ ‫נמדדות לפי שווי הוגן דרך רווח והפסד‪ .‬בגין התחייבויות אלה החברה קובעת את שיעור‬ ‫הריבית האפקטיבי כשיעור ריאלי‪ ,‬בתוספת הפרשי הצמדה על פי השינויים במדד שהיו‬ ‫בפועל עד לתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫מניות באוצר‬ ‫עלות מניות החברה‪ ,‬המוחזקות על ידי החברה‪ ,‬מופחתת מההון העצמי כמרכיב נפרד‪.‬‬ ‫טז‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים‬ ‫)‪(1‬‬ ‫כללי‬ ‫הקבוצה עושה שימוש במגוון מכשירים פיננסיים נגזרים על מנת לנהל את החשיפות‬ ‫לשינוי שערי מטבע חוץ ושינוי מדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים נגזרים מוכרים לראשונה במועד ההתקשרות ובכל מועד מאזן שלאחר‬ ‫מכן לפי שוויים ההוגן‪ .‬שינויים בשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים נגזרים נזקפים ככלל‬ ‫לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫סיווגם המאזני של מכשירים פיננסיים נגזרים‪ ,‬נקבע בהתאם למשך הזמן החוזי של‬ ‫המכשיר הפיננסי הנגזר‪ .‬אם יתרת הזמן החוזית של הנגזר עולה על ‪ 12‬חודשים‪ ,‬הנגזר יוצג‬ ‫במאזן כפריט לא שוטף‪ ,‬ואם יתרת הזמן אינה עולה על ‪ 12‬חודשים‪ ,‬יסווג הנגזר כפריט‬ ‫שוטף‪.‬‬ ‫לעניין תיקון ‪" ,IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" )המהות וההיקף של סיכונים הנובעים‬ ‫ממכשירים פיננסיים( ראה באור ‪3‬ב' להלן‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫נגזרים משובצים‬ ‫נגזרים המשובצים במכשירים פיננסיים‪ ,‬או כל חוזה מארח אחר‪ ,‬מופרדים מהחוזה‬ ‫המארח אם המאפיינים והסיכונים הכלכליים אינם קשורים באופן הדוק )‪(Closely related‬‬ ‫למאפיינים ולסיכונים הכלכליים של החוזה המארח‪ ,‬אלא אם המכשיר המעורב בכללותו‬ ‫)כולל הנגזר המשובץ( מוצג כנכס פיננסי או כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‪ .‬שינויים בשווי ההוגן של נגזרים משובצים הניתנים להפרדה נזקפים לדוח רווח‬ ‫והפסד‪.‬‬ ‫לחברה נגזרים משובצים בגין חוזי שכירות‪ ,‬הנקובים בדולר ארה"ב‪ ,‬או הצמודים לו‪ ,‬אשר‬ ‫נחתמו לפני ‪ 31‬בדצמבר‪ .2006 ,‬לאור היות הדולר ארה"ב מטבע מקובל בשימוש‬ ‫)‪ (commonly used‬בישראל עד למועד זה‪ ,‬לא הופרדו נגזרים משובצים אלו‪.‬‬ ‫לעניין אופן קביעת השווי ההוגן של נגזרים משובצים ראה באור ‪3‬ב' להלן‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫יז‪.‬‬ ‫הכרה בהכנסה‬ ‫הכנסות מדמי שכירות‬ ‫ההכנסות מדמי השכירות ומאחזקת נכסי הנדל"ן להשקעה נזקפות לרווח והפסד על פני תקופת‬ ‫השכירות‪ ,‬לפי תנאי העסקה‪.‬‬ ‫יח‪.‬‬ ‫חכירות‬ ‫חכירת קרקע בידי הקבוצה‬ ‫חכירות קרקע ממינהל מקרקעי ישראל מסווגות כחכירות תפעוליות‪.‬‬ ‫לעניין סיווג חכירות תפעוליות כנכסי נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן‪ ,‬ראה באור ‪ 8‬להלן‪.‬‬ ‫בהסדרי חכירה תפעולית‪ ,‬בהם בתחילת תקופת החכירה מתקבלים דמי חכירה מופחתים‪ ,‬וכן‬ ‫כאשר ניתנות הטבות נוספות לחוכר‪ ,‬מכירה הקבוצה בהכנסה על בסיס קו ישר‪ ,‬על פני תקופת‬ ‫החכירה‪.‬‬ ‫יט‪.‬‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫)‪(1‬‬ ‫כללי‬ ‫הוצאות )הכנסות( המסים על ההכנסה כוללות את סך המסים השוטפים‪ ,‬וכן את סך‬ ‫השינוי ביתרות המסים הנדחים‪ ,‬למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות‬ ‫להון‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫מסים שוטפים‬ ‫הוצאות המסים השוטפים מחושבות בהתבסס על ההכנסה החייבת לצרכי מס של החברה‬ ‫וחברות מאוחדות במהלך תקופת הדיווח‪ .‬ההכנסה החייבת שונה מהרווח לפני מסים על‬ ‫הכנסה‪ ,‬בשל הכללת או אי הכללת פריטי הכנסות והוצאות אשר חייבים במס‪ ,‬או ניתנים‬ ‫לניכוי בתקופות דיווח שונות‪ ,‬או שאינם חייבים במס או ניתנים לניכוי‪ .‬נכסים‬ ‫והתחייבויות בגין מסים שוטפים חושבו בהתבסס על שיעורי המס וחוקי המס אשר‬ ‫נחקקו‪ ,‬או אשר חקיקתם הושלמה למעשה עד תאריך הדוח על המצב הכספי‪.‬‬ ‫נכסים והתחייבויות מיסים שוטפים מוצגים בקיזוז‪ ,‬כאשר לישות קיימת זכות משפטית‬ ‫הניתנת לאכיפה לקזז את הסכומים שהוכרו וכן כוונה לסלק על בסיס נטו‪ ,‬או לממש את‬ ‫הנכס ולסלק את ההתחייבות בו‪-‬זמנית‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫מסים נדחים‬ ‫חברות הקבוצה יוצרות מסים נדחים בגין הפרשים זמניים בין ערכם לצורכי מס של‬ ‫נכסים והתחייבויות‪ ,‬לבין ערכם בדוחות הכספיים‪ .‬יתרות המסים הנדחים )נכס או‬ ‫התחייבות( מחושבות לפי שיעורי המס הצפויים בעת מימושן‪ ,‬בהתבסס על שיעורי המס‬ ‫וחוקי המס אשר נחקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה‪ ,‬עד תאריך המאזן‪.‬‬ ‫התחייבויות מסים נדחים מוכרות‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬בגין כל ההפרשים הזמניים בין ערכם‬ ‫לצורכי מס של נכסים והתחייבויות לבין ערכם בדוחות הכספיים‪ .‬נכסי מסים נדחים‬ ‫מוכרים בגין כל ההפרשים הזמניים הניתנים לניכוי עד לסכום שצפוי שתהיה הכנסה‬ ‫חייבת שכנגדה ניתן יהיה לנצל את ההפרש הזמני הניתן לניכוי‪.‬‬ ‫בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש‬ ‫ההשקעה בחברה מוחזקת‪ ,‬מאחר ובכוונת הקבוצה להחזיק בהשקעה ולפתחה‪ .‬כמו כן לא‬ ‫מובאים בחשבון מסים נדחים בגין חלוקת רווחים בחברה מוחזקת‪ ,‬מאחר וקיימת‬ ‫החלטה שלא לחלק דיבידנדים החייבים במס בעתיד הנראה לעין‪.‬‬ ‫נכסי והתחייבויות מסים נדחים מוצגים בקיזוז כאשר לישות קיימת זכות משפטית ניתנת‬ ‫לאכיפה לקיזוז נכסי מסים שוטפים כנגד התחייבויות מסים שוטפים‪ ,‬וכאשר הם‬ ‫מתייחסים למסים על ההכנסה המוטלים על ידי אותה רשות מס‪ ,‬ובכוונת הקבוצה לסלק‬ ‫את נכסי והתחייבויות המסים השוטפים על בסיס נטו‪.‬‬ ‫מסים נדחים בגין הפרשים זמניים המתייחסים לנדל"ן להשקעה נקבעים על בסיס שיעור‬ ‫המס הצפוי בעת היפוך ההפרש הזמני‪ ,‬תחת ההנחה כי היפוך זה ייעשה בדרך של מכירת‬ ‫הנכס‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪2‬‬ ‫ עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬‫כ‪.‬‬ ‫רווח למניה‬ ‫החברה מחשבת את סכומי הרווח הבסיסי למניה לגבי רווח המיוחס לבעלי המניות של החברה‪,‬‬ ‫על ידי חלוקת רווח או הפסד‪ ,‬המיוחס לבעלי המניות הרגילות של החברה‪ ,‬בממוצע משוקלל של‬ ‫מספר המניות הרגילות הקיימות במחזור במהלך תקופת הדיווח‪ .‬לצורך חישוב הרווח המדולל‬ ‫למניה מתאמת החברה את הרווח‪ ,‬המיוחס לבעלי המניות הרגילות‪ ,‬ואת הממוצע המשוקלל של‬ ‫מספר המניות הקיימות במחזור‪ ,‬בגין ההשפעות של כל המניות הפוטנציאליות המדללות‪.‬‬ ‫כא‪.‬‬ ‫שערי חליפין ובסיס ההצמדה‬ ‫)‪(1‬‬ ‫יתרות במטבע חוץ‪ ,‬או הצמודות אליו‪ ,‬נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין‬ ‫היציגים שפורסמו על ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום‬ ‫תקופת הדיווח )מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי(‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫להלן נתונים על שער החליפין של הדולר ועל המדד‪:‬‬ ‫תאריך הדוחות הכספיים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫שיעורי השינוי‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה‪:‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2010‬‬ ‫שער החליפין‬ ‫היציג של הדולר‬ ‫)ש"ח ל‪ 1 -‬דולר(‬ ‫מדד בישראל‬ ‫מדד ידוע‬ ‫נקודות‬ ‫‪3.733‬‬ ‫‪3.821‬‬ ‫‪122.35‬‬ ‫‪120.38‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪%‬‬ ‫)‪(2.3‬‬ ‫‪7.66‬‬ ‫)‪(5.99‬‬ ‫‪1.64‬‬ ‫‪2.55‬‬ ‫‪2.28‬‬ ‫באור ‪ - 3‬תקני דיווח כספי חדשים והבהרות שפורסמו‬ ‫א‪.‬‬ ‫תקנים‪ ,‬פרשנויות ותיקונים לתקנים שפורסמו ואינם בתוקף‪ ,‬ולא אומצו באימוץ מוקדם בידי‬ ‫הקבוצה‪ ,‬אשר צפויה או עשויה להיות להם השפעה על תקופות עתידיות‬ ‫‪" IFRS 9‬מכשירים פיננסיים"‬ ‫התקן החדש מפרט את הוראות הסיווג והמדידה של מכשירים פיננסיים‪ .‬התקן קובע שכל‬ ‫הנכסים הפיננסיים יטופלו כלהלן‪:‬‬ ‫•‬ ‫מכשירי חוב יסווגו ויימדדו לאחר ההכרה לראשונה לפי העלות המופחתת או לפי שווי‬ ‫הוגן דרך רווח והפסד‪ .‬קביעת מודל המדידה תהיה בהתחשב במודל העסקי של הישות‬ ‫בנוגע לניהול נכסים פיננסיים ובהתאם למאפיינים של תזרימי המזומנים החוזיים‬ ‫הנובעים מאותם נכסים פיננסיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫ניתן לייעד מכשיר חוב אשר על פי המבחנים נמדד בעלות מופחתת לשווי הוגן דרך רווח‬ ‫והפסד‪ ,‬אך ורק אם הייעוד מבטל חוסר עקביות בהכרה ובמדידה שהיה נוצר אילו‬ ‫הנכס היה נמדד בעלות מופחתת‪.‬‬ ‫•‬ ‫מכשירי הון יימדדו בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪.‬‬ ‫•‬ ‫ניתן לייעד במועד ההכרה לראשונה מכשירי הון לשווי הוגן כאשר רווחים או הפסדים‬ ‫נזקפים לרווח כולל אחר‪ .‬מכשירים שיועדו כאמור‪ ,‬לא יהיו כפופים יותר לבחינה‬ ‫לירידת ערך ורווח או הפסד בגינם לא יועבר לרווח והפסד‪ ,‬לרבות בעת המימוש‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪3‬‬ ‫ תקני דיווח כספי חדשים והבהרות שפורסמו )המשך(‬‫א‪.‬‬ ‫תקנים‪ ,‬פרשנויות ותיקונים לתקנים שפורסמו ואינם בתוקף‪ ,‬ולא אומצו באימוץ מוקדם בידי‬ ‫הקבוצה‪ ,‬אשר צפויה או עשויה להיות להם השפעה על תקופות עתידיות )המשך(‬ ‫‪" IFRS 9‬מכשירים פיננסיים" )המשך(‬ ‫•‬ ‫נגזרים משובצים לא יופרדו מחוזה מארח הנמצא בתחולת התקן‪ .‬במקום זאת‪ ,‬חוזים‬ ‫מעורבים יימדדו בכללותם בעלות מופחתת או בשווי הוגן‪ ,‬בהתאם למבחני המודל‬ ‫העסקי ותזרימי המזומנים החוזיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מכשירי חוב יסווגו מחדש מעלות מופחתת לשווי הוגן ולהיפך‪ ,‬רק כאשר הישות משנה‬ ‫את המודל העסקי שלה לניהול נכסים פיננסים‪.‬‬ ‫•‬ ‫השקעות במכשירי הון שאין להם מחיר מצוטט בשוק פעיל‪ ,‬לרבות נגזרים על מכשירים‬ ‫אלו‪ ,‬יימדדו תמיד לפי השווי ההוגן‪ .‬חלופת המדידה לפי עלות בנסיבות מסוימות‬ ‫בוטלה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬התקן מציין שבנסיבות ספציפיות עלות עשויה להיות אומדן נאות‬ ‫לשווי הוגן‪.‬‬ ‫התקן קובע גם את ההוראות הבאות בדבר התחייבויות פיננסיות‪:‬‬ ‫•‬ ‫השינוי בשווי ההוגן של התחייבות פיננסית המיועדת בעת ההכרה לראשונה לשווי הוגן‬ ‫דרך רווח והפסד‪ ,‬המיוחס לשינויים בסיכון האשראי של ההתחייבות‪ ,‬ייזקף ישירות‬ ‫לרווח כולל אחר‪ ,‬אלא אם זקיפה זו יוצרת או מגדילה חוסר עקביות במדידה‬ ‫החשבונאית )‪.(Accounting Mismatch‬‬ ‫•‬ ‫כאשר ההתחייבות הפיננסית נפרעת או מסולקת‪ ,‬סכומים שנזקפו לרווח כולל אחר לא‬ ‫יסווגו לרווח והפסד‪.‬‬ ‫•‬ ‫כל הנגזרים‪ ,‬בין אם נכסים או התחייבויות‪ ,‬יימדדו בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪,‬‬ ‫לרבות מכשיר פיננסי נגזר המהווה התחייבות הקשור למכשיר הוני לא מצוטט‪ ,‬שלא‬ ‫ניתן למדוד את שוויו ההוגן באופן מהימן‪.‬‬ ‫הוראות התקן חלות לגבי תקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2015 ,‬או לאחר‬ ‫מכן‪ .‬יישום מוקדם אפשרי‪ .‬כמו כן‪ ,‬בכפוף להוראות המעבר של התקן‪ ,‬ניתן לאמץ באימוץ‬ ‫מוקדם את הוראות התקן לגבי נכסים פיננסיים בלבד‪ ,‬מבלי לאמץ את ההוראות האמורות‬ ‫לעיל לגבי התחייבויות פיננסיות‪.‬‬ ‫הוראות התקן ייושמו למפרע‪ .‬ישויות המיישמות לראשונה את התקן ביום ‪ 1‬בינואר ‪,2013‬‬ ‫או לאחר מכן‪ ,‬אינן מחויבות בתיקון נתוני ההשוואה‪ ,‬אך נדרשות לכלול דרישות גילוי‬ ‫מסוימות כמפורט ב‪.IFRS 7 -‬‬ ‫בשלב זה אין ביכולתה של הנהלת החברה לאמוד את השפעת יישום התקן על מצבה הכספי‬ ‫ותוצאות פעולותיה‪.‬‬ ‫תיקון ‪" IAS 32‬מכשירים פיננסיים‪ :‬הצגה" )קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות‬ ‫פיננסיות(‬ ‫במסגרת התיקון נקבע‪ ,‬כי על מנת לעמוד בתנאי קיזוז נכס פיננסי והתחייבות פיננסית‪ ,‬זכות‬ ‫הקיזוז אינה יכולה להיות תלויית אירוע עתידי ועליה להיות ניתנת לאכיפה במהלך‬ ‫העסקים הרגיל‪ ,‬במקרה של פשיטת רגל‪ ,‬חדלות פירעון או כשל אשראי‪ .‬כמו כן‪ ,‬תנאי‬ ‫הסילוק נטו עשוי להתקיים גם כאשר בפועל הסילוק מתבצע בברוטו‪ ,‬אם אינו משאיר סיכון‬ ‫אשראי או סיכון נזילות משמעותיים‪ ,‬ואם הסכומים לקבל והסכומים לשלם הם חלק‬ ‫מתהליך סילוק יחיד‪ .‬התיקון ייושם למפרע לתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪1‬‬ ‫בינואר ‪ ,2014‬או לאחריו‪ .‬יישום מוקדם אפשרי‪.‬‬ ‫בשלב זה אין ביכולתה של הנהלת החברה לאמוד את השפעת יישום התקן על מצבה הכספי‬ ‫ותוצאות פעולותיה‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪3‬‬ ‫ תקני דיווח כספי חדשים והבהרות שפורסמו )המשך(‬‫ב‪.‬‬ ‫תקנים ופרשנויות חדשים שפורסמו‪ ,‬אשר אינם בתוקף‪ ,‬ולא אומצו באימוץ מוקדם בידי‬ ‫הקבוצה‪ ,‬אשר השפעתם על הדוחות הכספיים אינה צפויה להיות מהותית‬ ‫‪" IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים"‬ ‫התקן קובע מודל חדש לצורך קביעת קיומה של שליטה בישות אחרת בהתבסס על הכוח של‬ ‫המשקיע ביחס למושקעת‪ ,‬חשיפתו לתשואות משתנות ממעורבותו‪ ,‬בה ויכולתו לעשות‬ ‫שימוש בכוחו על מנת להשפיע על היקף התשואות‪ .‬התקן אינו כולל שינוי בנהלי איחוד‬ ‫דוחות כספיים‪.‬‬ ‫‪" IFRS 11‬הסדרים משותפים"‬ ‫התקן קובע כי הסדר משותף הינו הסדר אשר לשני צדדים או יותר קיימת שליטה‬ ‫)כהגדרתה ב‪ (IFRS 10 -‬משותפת בו‪ .‬בנוסף לכך‪ ,‬מגדיר התקן שני סוגים של הסדרים‬ ‫משותפים – עסקאות משותפות‪ ,‬אשר תוצגנה לפי שיטת השווי המאזני‪ ,‬ופעילויות בשליטה‬ ‫משותפת‪ ,‬אשר תוצגנה בידי הישות המחזיקה בשליטה משותפת בהן בגובה חלקה היחסי‬ ‫בנכסים‪ ,‬התחייבויות‪ ,‬הכנסות והוצאות הפעילות‪.‬‬ ‫‪" IFRS 12‬גילויים בגין מעורבות עם ישויות אחרות"‬ ‫התקן קובע דרישות גילוי ביחס לזכויות של ישות בחברות מאוחדות‪ ,‬הסדרים משותפים‪,‬‬ ‫חברות כלולות וישויות מובנות שאינן מאוחדות‪ .‬מטרת הגילויים הינה לסייע בהערכת‬ ‫האופי והסיכונים הנלווים בקשר עם הזכויות בישויות האמורות והשפעתן של זכויות אלה‬ ‫על הדוחות הכספיים של הישות המדווחת‪.‬‬ ‫)‪" IAS 28 (2011‬השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות"‬ ‫התקן קובע כי שיטת השווי המאזני תיושם לגבי חברות כלולות ועסקאות משותפות כאחד‪.‬‬ ‫בנוסף לכך‪ ,‬קובע התקן כי כאשר השקעה בעסקה משותפת מסווגת כהשקעה בחברה כלולה‪,‬‬ ‫או להיפך‪ ,‬לא מבוצעת מדידה מחדש של הזכויות בישות המושקעת‪.‬‬ ‫‪" IFRS 13‬מדידת שווי הוגן"‬ ‫התקן מחליף את הוראות מדידת השווי ההוגן הפרטניות בתקני הדיווח הכספי‬ ‫הבינלאומיים השונים‪ ,‬בהוראות שתקובצנה בתקן אחד אשר יהווה מדריך למדידת שווי‬ ‫הוגן‪ .‬בהתאם לכך‪ ,‬נקבעו הוראות למדידת שווי הוגן עבור כל הפריטים הנמדדים בשווי הוגן‬ ‫בדוח על המצב הכספי או לצורכי גילוי‪.‬‬ ‫תיקון ‪) IAS 1‬מתוקן( "הצגת דוחות כספיים" )בדבר הצגת פריטי הרווח הכולל האחר בדוח‬ ‫על הרווח הכולל(‬ ‫התיקון קובע כי פריטים הנכללים ברווח כולל אחר יופרדו ויוצגו באחת משתי קבוצות ‪-‬‬ ‫פריטים אשר יסווגו בעתיד לרווח והפסד‪ ,‬ופריטים אשר לא יסווגו בעתיד לדוח רווח והפסד‪.‬‬ ‫תיקון ‪" IFRS 7‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילויים" )קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות‬ ‫פיננסיות(‬ ‫התיקון קובע דרישות גילוי נוספות בנוגע לקיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות על‬ ‫מנת לאפשר הערכה של ההשפעות האפשריות של הסכמי הקיזוז למיניהם‪ .‬התיקון ייושם‬ ‫למפרע לתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2013‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם‬ ‫אפשרי‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪4‬‬ ‫ שיקולי דעת חשבונאיים קריטיים ומקורות מפתח לאומדני אי וודאות‬‫ביישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה המתוארת בבאור ‪ 2‬לעיל‪ ,‬נדרשת הנהלת החברה‪ ,‬במקרים‬ ‫מסוימים‪ ,‬להפעיל שיקול דעת חשבונאי נרחב בנוגע לאומדנים והנחות בקשר לערכם הפנקסני של‬ ‫נכסים והתחייבויות שאינם בהכרח בנמצא ממקורות אחרים‪ .‬האומדנים וההנחות הקשורות‪,‬‬ ‫מבוססים על ניסיון העבר וגורמים אחרים הנחשבים כרלוונטיים‪ .‬התוצאות בפועל עשויות להיות‬ ‫שונות מאומדנים אלה‪.‬‬ ‫האומדנים וההנחות שבבסיסם‪ ,‬נבחנים בידי ההנהלה באופן שוטף‪ .‬שינויים לאומדנים החשבונאיים‬ ‫מוכרים רק בתקופה בה בוצע שינוי באומדן במידה והשינוי משפיע רק על אותה תקופה או מוכרים‬ ‫בתקופה האמורה ובתקופות עתידיות במקרים בהם השינוי משפיע הן על התקופה הנוכחית והן על‬ ‫התקופות העתידיות‪.‬‬ ‫להלן מובאים שיקולי דעת הכרוכים באומדנים שביצעה ההנהלה ביישום המדיניות החשבונאית של‬ ‫הקבוצה שיש להם השפעה משמעותית על הסכומים שהוכרו בדוחות הכספיים‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫שווי הוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫כאמור בבאור ‪2‬יא' לעיל‪ ,‬נדל"ן להשקעה של הקבוצה מוצג לפי שוויו ההוגן לתאריך המאזן‪,‬‬ ‫כאשר שינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד כהכנסות או כהוצאות‪.‬‬ ‫לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת הנהלת החברה בעיקר על הערכות שווי‬ ‫המבוצעות על ידי שמאי מקרקעין חיצוניים בלתי תלויים אחת לשנה‪ .‬הנהלת החברה נוהגת‬ ‫לקבוע את השווי ההוגן לפי שיטות הערכה מקובלות לנכסי נדל"ן‪ ,‬בעיקר היוון תזרימי מזומנים‬ ‫והשוואה של מחירי מכירה של נכסים דומים ונכסי הקבוצה בסביבה הקרובה‪ .‬כאשר נעשה‬ ‫שימוש בשיטת היוון תזרימי המזומנים‪ ,‬לשיעור הריבית המנכה את תזרימי המזומנים נטו‬ ‫הצפויים מהנכס‪ ,‬נודעת השפעה משמעותית על שוויו ההוגן‪ .‬בקביעת השווי ההוגן נלקחים‬ ‫בחשבון‪ ,‬בין היתר וככל שרלוונטי‪ ,‬מיקום הנכס ומצבו הפיזי‪ ,‬איכות השוכרים ואיתנותם‪,‬‬ ‫תקופות השכירות‪ ,‬מחירי שכירות לנכסים דומים‪ ,‬התאמות נדרשות למחירי השכירות הקיימים‪,‬‬ ‫מידת האכלוס בפועל והחזויה של הנכס ועלויות תפעולו‪ .‬שינוי בערכו של מי ממרכיבים אלו‪ ,‬או‬ ‫בכולם‪ ,‬יכול להשפיע באופן משמעותי על שוויו ההוגן של הנכס כפי שאומדת אותו הנהלת‬ ‫החברה‪.‬‬ ‫החברה חותרת לקביעת שווי הוגן אובייקטיבי ככל שניתן‪ ,‬אך עם זאת תהליך אמידת השווי‬ ‫ההוגן של נדל"ן להשקעה כולל גם אלמנטים סובייקטיביים‪ ,‬שמקורם בין השאר בניסיון העבר‬ ‫של הנהלת החברה והבנתה את הצפוי להתרחש בשוק הנדל"ן להשקעה במועד שבו נקבע אומדן‬ ‫השווי ההוגן‪ .‬לאור זאת‪ ,‬ולאור האמור לעיל בפסקה הקודמת‪ ,‬קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן‬ ‫להשקעה של הקבוצה מחייבת שיקול דעת‪ .‬שינויים בהנחות המשמשות לקביעת השווי ההוגן‬ ‫יכולים להשפיע באופן מהותי על מצבה ותוצאות פעולותיה של החברה‪ .‬הערך הפנקסני של נכסי‬ ‫הנדל"ן להשקעה הנמדדים בשווי הוגן ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬מסתכם לסך ‪ 244,350‬אלפי ש"ח‬ ‫)נדל"ן להשקעה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 194,730 :2011 ,‬אלפי ש"ח‪ ,‬נדל"ן להשקעה בהקמה ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪ 24,125 :2011 ,‬אלפי ש"ח(‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫הקבוצה כפופה לחוקי המס בישראל‪ .‬שיקול דעת נרחב נדרש לצורך קביעת ההתחייבות למס‬ ‫שוטף‪ .‬לקבוצה עסקאות‪ ,‬אשר תוצאות המס לגביהן אינן וודאיות‪ .‬הקבוצה מכירה בהתחייבויות‬ ‫בגין תוצאות המס של עסקאות אלה‪ ,‬בהתבסס על אומדני ההנהלה‪ ,‬אשר מסתמכת על יועצים‬ ‫מקצועיים‪ ,‬בנוגע לעיתוי וגובה חבות המס הנובעת מעסקאות אלה‪ .‬כאשר תוצאת המס של‬ ‫עסקאות אלה שונה מאומדני ההנהלה‪ ,‬יוגדלו או יוקטנו הוצאות המסים וההתחייבויות למסים‬ ‫נדחים במועד קביעת השומה הסופית‪.‬‬ ‫‪20‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪5‬‬ ‫ פרטים נוספים על הרכוש השוטף‬‫א‪.‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫מזומנים ויתרות בבנקים‬ ‫פיקדונות לזמן קצר‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪2,219‬‬ ‫‬‫‪2,219‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫מכשירים מוחזקים למסחר‬ ‫מלוות ממשלתיים ואגרות חוב אחרות‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫פיקדונות לזמן קצר‬ ‫ג‪.‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪1,021‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫חייבים‬ ‫הכנסות לקבל בגין דמי שכירות )ללא הצמדה(‬ ‫חברה קשורה‬ ‫המחאות לגבייה‬ ‫יתרות חובה‬ ‫הוצאות מראש‬ ‫ד‪.‬‬ ‫‪2,909‬‬ ‫‪10,664‬‬ ‫‪13,573‬‬ ‫שיעבודים‬ ‫ראה באור ‪.14‬‬ ‫‪21‬‬ ‫‪498‬‬ ‫‪335‬‬ ‫‬‫‪833‬‬ ‫‪528‬‬ ‫‬‫‪439‬‬ ‫‪967‬‬ ‫‪119‬‬ ‫‪119‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪952‬‬ ‫‪1,102‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪6‬‬ ‫ נכסים והתחייבויות פיננסיות‬‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪184‬‬ ‫היוון תשלום דמי חכירה‬ ‫‪173‬‬ ‫לפרטים בדבר הסדרי חכירה ראה באור ‪8‬ה'‪.‬‬ ‫באור ‪7‬‬ ‫ השקעה בחברות מוחזקות‬‫א‪.‬‬ ‫חברה מאוחדת‬ ‫דורסל רעננה הינה חברה מוחזקת במישרין בבעלות ובשליטה מלאים של החברה‪ .‬היקף‬ ‫ההשקעה בחברה מוחזקת במישרין מחושב כסכום נטו בהתבסס על הדוחות המאוחדים‪,‬‬ ‫המיוחס לבעלי מניות החברה האם‪ ,‬של כל הנכסים ובניכוי סך ההתחייבויות‪ ,‬המציגים בדוחות‬ ‫המאוחדים של החברה מידע כספי בגין החברה המוחזקת‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫עלות‬ ‫רווחים שנצברו מתאריך הרכישה‪ ,‬נטו‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪21,933‬‬ ‫‪21,943‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪17,351‬‬ ‫‪17,361‬‬ ‫הלוואות שניתנו לחברה מאוחדת‬ ‫)‪(1‬‬ ‫כללי‬ ‫א‪.‬‬ ‫בחודש מרץ‪ 2005 ,‬חתמה החברה על הסכמי מימון עם חברה מאוחדת אשר חודשו‬ ‫מדי שנה ובמסגרתם הועמדו שתי הלוואות נושאות ריבית בין חברות בסך כולל של‬ ‫‪ 56,088‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫במהלך הרבעון הרביעי של שנת ‪ ,2012‬חתמה החברה על אגרות חוב עם חברה‬ ‫מאוחדת‪ ,‬כנגד הסכמי המימון הנזכרים בסעיף ‪1‬א' לעיל‪ ,‬אשר במסגרתן הועמדו‬ ‫שתי אגרות חוב נושאות ריבית בין החברות בסך כולל של ‪ 53,166‬אלפי ש"ח‪:‬‬ ‫אגרת חוב א'‪ :‬אגרת חוב בסך ‪ 12,373‬אלפי ש"ח‪ ,‬אשר תפרע בהתאם ללוח‬ ‫הסילוקין‪ ,‬בתשלום רבעוני למשך ‪ 3‬שנים‪ ,‬כאשר מועד הפרעון הראשון הינו ביום ‪1‬‬ ‫בינואר‪ .2013 ,‬הקרן לפי אגרת חוב זו‪ ,‬תהא צמודה במלואה לעליית מדד המחירים‬ ‫לצרכן‪ ,‬כך שבמועד הפירעון תשולם הקרן כשהיא מוכפלת במדד הידוע במועד‬ ‫הפירעון‪ ,‬כשהיא מחולקת במדד הידוע במועד הקובע‪ .‬בנוסף‪ ,‬הקרן תישא ריבית‬ ‫שנתית בשיעור ‪ 4.5%‬החל מהמועד הקובע ועד למועד הפירעון‪.‬‬ ‫אגרת חוב ב'‪ :‬אגרת חוב בסך ‪ 40,793‬אלפי ש"ח‪ ,‬אשר פרעון הקרן והריבית‬ ‫שתצטבר יבוצעו בתשלום אחד‪ ,‬באחד משני המועדים הבאים‪ (1) :‬ביום ‪30‬‬ ‫בספטמבר‪ (2) 2017 ,‬במועד פדיונה המוקדם של אגרת החוב בהתאם להחלטת הלווה‬ ‫לפרוע בפרעון מוקדם את סכום הקרן )כולה או חלקה(‪ .‬שיעור הריבית השנתית תהא‬ ‫בשיעור ‪ .4.5%‬הקרן לפי אגרת חוב זו‪ ,‬תהא צמודה במלואה לעליית מדד המחירים‬ ‫לצרכן‪ ,‬כך שבמועד הפירעון תשולם הקרן כשהיא מוכפלת במדד הידוע במועד‬ ‫הפירעון‪ ,‬כשהיא מחולקת במדד הידוע במועד הקובע‪.‬‬ ‫‪22‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪7‬‬ ‫ השקעה בחברה מוחזקת )המשך(‬‫ב‪.‬‬ ‫הלוואות שניתנו לחברה מאוחדת )המשך(‬ ‫ג‪.‬‬ ‫תנאי ההלוואות‬ ‫שיעור ריבית‬ ‫שנתית‬ ‫‪31/12/12‬‬ ‫‪%‬‬ ‫הלוואות לזמן ארוך לחברה מאוחדת‪:‬‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫בניכוי ‪ -‬חלויות שוטפות‬ ‫ג‪.‬‬ ‫‪3.5-4.5‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪52,172‬‬ ‫‪4,063‬‬ ‫‪48,109‬‬ ‫‪56,088‬‬ ‫‪3,906‬‬ ‫‪52,182‬‬ ‫השקעה בישות בשליטה משותפת‬ ‫)‪(1‬‬ ‫ביום ‪ 23‬במאי‪ 2012 ,‬חתמה החברה על הסכם מייסדים עם צד שלישי‪ ,‬שאינו קשור לחברה‬ ‫)להלן‪" :‬השותף"(‪ ,‬להקמת חברה המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ )להלן‪" :‬המדע ‪ .("5‬תחום‬ ‫פעילותה של המדע ‪ 5‬הינו רכישת מקרקעין ועליהם בניין הניצב ברחוב המדע ‪ 5‬באזור‬ ‫התעשייה הצפוני ביקנעם‪ ,‬אחזקה וניהול מקרקעין הנרכש‪ .‬החברה מחזיקה ב‪50% -‬‬ ‫מהונה המונפק והנפרע ומזכויות ההצבעה בהמדע ‪ ,5‬כאשר יתרת ההחזקות בהונה‬ ‫המונפק והנפרע ובזכויות ההצבעה בה הינן בידי השותף‪ .‬במסגרת הקמת המדע ‪ ,5‬העמידו‬ ‫כ"א מבין החברה והשותף הלוואת בעלים בסך ‪ 4‬מיליון ש"ח בריבית שנתית בשיעור‬ ‫פריים ‪.4%+‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫השקעת בעלים‬ ‫רווחים שנצברו מתאריך הרכישה‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(2‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪549‬‬ ‫‪4,549‬‬ ‫מידע בגין ישות בשליטה משותפת‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫נכסים לא שוטפים‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‬ ‫‪828‬‬ ‫‪19,445‬‬ ‫)‪(2,292‬‬ ‫)‪(17,981‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות‬ ‫הוצאות‬ ‫‪2,654‬‬ ‫‪1,555‬‬ ‫‪23‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪7‬‬ ‫ השקעה בחברה מוחזקת )המשך(‬‫ג‪.‬‬ ‫השקעה בישות בשליטה משותפת )המשך(‬ ‫)‪(3‬‬ ‫רכישת זכויות חכירה בנכס ביקנעם ע"י המדע ‪5‬‬ ‫ביום ‪ 29‬במאי‪ 2012 ,‬התקשרה המדע ‪ 5‬בהסכם עם צד שלישי‪ ,‬שאינו קשור לחברה )להלן‪:‬‬ ‫"המוכר"(‪ ,‬לרכישת זכויות החכירה של המוכר במבנה תעשייה באזור התעשייה הצפוני‬ ‫ביקנעם בשטח של כ‪ 2,508 -‬מ"ר ובשטח בנוי של כ‪ 5,290 -‬מ"ר )להלן‪" :‬הנכס" ולהלן‪:‬‬ ‫"ההסכם"‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬הזכויות כאמור הינן לתקופת חכירה מהוונת של ‪ 49‬שנים‪,‬‬ ‫המסתיימת ביום ‪ 30‬באפריל‪ ,2043 ,‬לרבות זכות להארכת תקופת החכירה ל‪ 49 -‬שנים‬ ‫נוספות‪ ,‬בתנאים שיקבעו במועד הארכה‪ .‬בתמורה לרכישה והעברת החזקה בנכס שילמה‬ ‫המדע ‪ 5‬למוכר סך של ‪ 17.25‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫נטילת הלוואה בנקאית ע"י המדע ‪5‬‬ ‫לשם מימון רכישת הנכס‪ ,‬ביום ‪ 13‬ביוני‪ 2012 ,‬נטלה המדע ‪ 5‬הלוואה מתאגיד בנקאי בסך‬ ‫‪ 10‬מיליון ש"ח לתקופה של ‪ 11‬שנים‪ ,‬ללא הצמדה‪ ,‬בריבית שנתית בשיעור פריים בתוספת‬ ‫‪ ,1.9%‬כשפירעון הקרן והריבית יבוצע ב‪ 44 -‬תשלומים רבעוניים שווים‪ ,‬החל מיום ‪30‬‬ ‫בספטמבר‪ .2012 ,‬להבטחת ההלוואה שעבדה המדע ‪ 5‬את הנכס לטובת הבנק‪ ,‬כמו גם את‬ ‫הסכמי השכירות שנחתמו בקשר אליו‪.‬‬ ‫באור ‪8‬‬ ‫ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ההרכב והתנועה‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪178,370‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪20,645‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‬ ‫תוספות במהלך השנה‪:‬‬ ‫מיון נדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה לנדל"ן להשקעה‬ ‫רכישות‬ ‫התאמת שווי הוגן‬ ‫סה"כ תוספות‬ ‫‪24,125‬‬ ‫‪19,563‬‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪49,620‬‬ ‫‬‫‪12,038‬‬ ‫‪4,322‬‬ ‫‪16,360‬‬ ‫)‪(24,125‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‪2,373‬‬ ‫‪1,107‬‬ ‫‪3,480‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪244,350‬‬ ‫‪194,730‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫סכומים שהוכרו בדוח רווח והפסד‬ ‫הכנסות שכירות מנדל"ן להשקעה‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫הוצאות תפעוליות ישירות הנובעות מנדל"ן‬ ‫להשקעה שהפיק דמי שכירות )ראה גם‬ ‫באור ‪(16‬‬ ‫‪24‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪16,657‬‬ ‫‪17,942‬‬ ‫‪20,405‬‬ ‫‪5,932‬‬ ‫‪5,429‬‬ ‫‪6,723‬‬ ‫‪4,452‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫‪2,925‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪8‬‬ ‫ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה )המשך(‬‫ג‪.‬‬ ‫קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה של הקבוצה‬ ‫נדל"ן להשקעה מוצגים בשווי הוגן כפי שנקבע בהערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי מקרקעין‬ ‫חיצוניים בלתי תלויים‪ .‬השווי ההוגן מייצג את הסכום ביום ההערכה לפיו יוחלפו הנכסים בין‬ ‫המוכר לקונה‪ ,‬בעסקה בתנאי שוק לאחר שהצדדים פעלו בתבונה ובזהירות‪ ,‬ללא כפייה‪ ,‬לפי‬ ‫תקני הערכות בינלאומיים‪ .‬השווי ההוגן נקבע בהתבסס על שקלול תוצאות שהתקבלו מביצוע‬ ‫מודלים רלוונטים‪:‬‬ ‫)‪ (1‬השווי ההוגן נמדד בהתבסס על מחירים עדכניים בשוק פעיל לנדל"ן דומה‪ ,‬הכפוף לחכירה‬ ‫או לחוזים אחרים שונים‪ ,‬תוך התאמה המשקפת הבדלים אלו‪.‬‬ ‫)‪ (2‬השווי ההוגן נמדד בהתבסס על היוון תחזיות תזרימי מזומנים‪ ,‬המתבססות על אומדנים‬ ‫מהימנים של תזרימי מזומנים עתידיים‪ ,‬הנתמכים על ידי תנאים של כל חכירה או חוזים‬ ‫אחרים קיימים וכן על ידי ראיות חיצוניות‪ ,‬כגון דמי שכירות שוטפים לנדל"ן דומה באותו‬ ‫מיקום ובאותו מצב‪ ,‬וכן שימוש בשיעורי היוון‪ ,‬המשקפים הערכות שוק שוטפות בדבר‬ ‫חוסר הוודאות לגבי הסכום והעיתוי של תזרימי המזומנים‪ .‬שיעור ההיוון ששימש בחישוב‬ ‫השווי ההוגן של הנכסים שייעודם תעשיית היי‪-‬טק הינו ‪ 31) 8.5%‬בדצמבר‪8.5%- :2011 ,‬‬ ‫‪ .(8.7%‬שיעור ההיוון ששימש בחישוב השווי ההוגן של הנכסים שייעודם תעשייתי הינו‬ ‫‪ 31) 8.5%-8.6%‬בדצמבר‪.(8.8% :2011 ,‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה של הקבוצה‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה מוצגים בשווי הוגן כפי שנקבע בהערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי‬ ‫מקרקעין חיצוניים בלתי תלויים‪ .‬השווי ההוגן מייצג את הסכום ביום ההערכה לפיו יוחלפו‬ ‫הנכסים בין המוכר לקונה‪ ,‬בעסקה בתנאי שוק לאחר שהצדדים פעלו בתבונה ובזהירות ללא‬ ‫כפייה‪ ,‬לפי תקני הערכות בינלאומיים‪ .‬השווי ההוגן נקבע בהתבסס על שקלול תוצאות שהתקבלו‬ ‫מביצוע מודלים רלוונטים‪:‬‬ ‫)‪ (1‬השווי ההוגן של קרקע נמדד בהתבסס על מחירים עדכניים בשוק פעיל לנדל"ן דומה‪,‬‬ ‫הכפוף לחכירה או לחוזים אחרים שונים‪ ,‬תוך התאמה המשקפת הבדלים אלו‪.‬‬ ‫)‪ (2‬השווי ההוגן של השקעות בבנייה נקבע על פי עלויות שנבעו בפועל בתוספת מרכבי הייזום‪,‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 7% :2011 ,‬מסך העלויות כאמור‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מידע נוסף‬ ‫)‪(1‬‬ ‫מבנה א'‬ ‫לחברה הסכם חכירה מהוון עם מינהל מקרקעי ישראל‪ .‬לפי הסכם זה הוחכרה הקרקע‬ ‫לחברה לתקופה של ‪ 49‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 18‬בפברואר‪ 1997 ,‬ועד ליום ‪ 17‬בפברואר‪.2046 ,‬‬ ‫בהתאם להסכם החכירה‪ ,‬לחברה אופציה להארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת בת ‪49‬‬ ‫שנים וזאת בהודעה מראש בת ‪ 12‬חודשים‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫לחברה הסכם חכירה מהוון עם מינהל מקרקעי ישראל לפיו הוחכרה הקרקע לחברה‬ ‫לתקופה של ‪ 49‬שנים החל מיום ‪ 4‬בינואר‪ 2001 ,‬ועד ליום ‪ 3‬במרץ‪ .2050 ,‬בהתאם להסכם‬ ‫החכירה‪ ,‬לחברה אופציה להארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת בת ‪ 49‬שנים וזאת‬ ‫בהודעה מראש בת ‪ 12‬חודשים‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫החברה המאוחדת דורסל רעננה בע"מ )להלן‪" :‬החברה המאוחדת"(‪ ,‬התקשרה ביום ‪10‬‬ ‫במרץ‪ 2005 ,‬בהסכם יחד עם אורדן תעשיות בע"מ )להלן‪" :‬אורדן"(‪ ,‬בהסכם לרכישת‬ ‫מקרקעין מאת אורדן )להלן‪" :‬הסכם המכר"( והחכרתו לאורדן )להלן‪" :‬הסכם החכירה"(‪.‬‬ ‫המקרקעין הינם שטח קרקע כולל )ברוטו( בן כ‪ 56 -‬דונם‪ ,‬כולל סככות ו‪/‬או מבנים‪ ,‬באזור‬ ‫התעשייה הצפוני של נתניה‪ .‬בתמורה למקרקעין‪ ,‬זכויות ומתקני חשמל מסוימים שילמה‬ ‫החברה המאוחדת לאורדן סך כולל של ‪ 58,721‬אלפי ש"ח‪ .‬בשנת ‪ 2011‬הושלם הליך הרישום‬ ‫של הנכס על שם החברה המאוחדת‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫מבנה ג'‬ ‫ביום ‪ 26‬במרץ‪ 2006 ,‬התקשרה החברה עם חברת סינאל מערכות בע"מ )להלן‪" :‬סינאל‬ ‫מערכות"(‪ ,‬אשר מוזגה לתוך סינאל מלל פייוויי בע"מ )להלן‪" :‬חברת האם"( בהסכם לפיו‬ ‫רכשה החברה מאת סינאל מערכות נכס הידוע כגוש ‪ 7656‬חלקה ‪) 279‬חלק( בשטח של כ‪-‬‬ ‫‪ 603‬מ"ר‪ .‬בתמורה שילמה החברה לסינאל מערכות סך של ‪ 4,700‬אלפי ש"ח‪ ,‬כשמתוכם כ‪-‬‬ ‫‪ 1,350‬אלפי ש"ח שולמו באמצעות הסבת הלוואה בנקאית מסינאל מערכות לחברה‪.‬‬ ‫‪25‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪8‬‬ ‫ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה )המשך(‬‫ה‪.‬‬ ‫מידע נוסף )המשך(‬ ‫)‪(5‬‬ ‫בית אוריין‬ ‫ביום ‪ 27‬בפברואר‪ 2011 ,‬אישר דירקטוריון החברה את התקשרות החברה בעסקה לרכישת‬ ‫בית אוריין והשכרתו לאוריין ש‪.‬מ‪ .‬בע"מ )להלן‪" :‬אוריין"(‪.‬‬ ‫החברה התקשרה בהסכם המכר עם אוריין להעברת זכויות חכירה מהוונות לתקופה‬ ‫המסתיימת ביום ‪ 23‬בנובמבר‪ 2043 ,‬של אוריין‪ ,‬בבית אוריין )להלן‪" :‬הנכס"(‪ ,‬אשר משמש‬ ‫כמשרדה הראשי של אוריין‪ ,‬לידי החברה‪ ,‬וזאת בתמורה לסך כולל של כ‪ 11 -‬מיליון ש"ח‬ ‫בתוספת מע"מ כדין‪.‬‬ ‫הנכס הינו בניין משרדים ברח' המלאכה ‪ 8‬באזור התעשייה הצפוני של לוד‪ .‬שטח המגרש‬ ‫עליו עומד הנכס הינו כ‪ 1,278 -‬מ"ר והשטח הבנוי הינו כ‪ 3,082 -‬מ"ר‪ ,‬כולל חניון תת‬ ‫קרקעי בשטח של כ‪ 685 -‬מ"ר וחניון עילי‪.‬‬ ‫ביום ‪ 12‬באפריל‪ 2011 ,‬לאחר העברת מלוא התמורה בגין רכישת הנכס‪ ,‬נמסרה לחברה‬ ‫אחזקה בממכר ונכנס לתוקף הסכם השכירות עם אוריין‪ .‬ביום ‪ 26‬באפריל‪ 2011 ,‬העמידה‬ ‫אוריין ערבות בנקאית בסך של כ‪ 540,000 -‬ש"ח לטובת החברה‪.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫ביום ‪ 27‬באוקטובר‪ 2011 ,‬נחתם הסכם חכירה בין החברה לבין מנהל מקרקעי ישראל‬ ‫ביחס למבנה ד'‪ ,‬לתקופה של ‪ 49‬שנים החל מיום ‪ 7‬בפברואר‪ ,2008 ,‬לפיו הוקצתה לחברה‬ ‫קרקע הידועה כגוש ‪ 12330‬חלקה ‪ ,50‬תכנית ג‪ 5631/‬מגרש ‪ ,106/2‬ביקנעם בשטח של כ‪-‬‬ ‫‪ 3,080‬מ"ר למטרת הקמת מבנה ד'‪.‬‬ ‫החברה התקשרה עם מתכננים‪ ,‬יועצים וקבלנים לצורך תכנון והקמת המבנה‪ .‬בתקופת‬ ‫הדוח בוצעו בנכס עבודות תכנון ובינוי בסך כולל של ‪ 19,198‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫בתקופת הדיווח השלימה החברה את עבודות ההקמה במבנה‪ ,‬ובהתאם לכך סווג הנכס‬ ‫מנדל"ן להשקעה בהקמה לנדל"ן להשקעה‪.‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫מבנה המדע ‪ 5‬יקנעם‬ ‫לעניין נכס נוסף המוחזק ע"י חברה כלולה‪ ,‬ראה באור ‪7‬ג' לעיל‪.‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫הסכמי שכירות‬ ‫א‪ .‬מבנה א'‬ ‫ביום ‪ 8‬ביוני‪ ,2010 ,‬נחתם הסכם שכירות מעודכן עם חברת האם‪ ,‬להשכרת שטח‬ ‫של כ‪ 2,009 -‬מ"ר משרדים וכ‪ 117 -‬מ"ר מחסנים לתקופה של שלוש שנים‪,‬‬ ‫שתחילתה ביום ‪ 1‬ביולי‪ .2010 ,‬הוסכם כי תשלום דמי השכירות הרבעוניים ע"ס‬ ‫‪ 274‬אלפי ש"ח יבוצע בתחילת כל רבעון מראש‪ .‬הסכם השכירות נקוב בש"ח וצמוד‬ ‫למדד המחירים לצרכן‪ .‬ביום ‪ 22‬ביולי‪ 2012 ,‬נחתם עדכון להסכם לפיו יקטן השטח‬ ‫המושכר ב‪ 126 -‬מ"ר‪ .‬ביום ‪ 1‬באוקטובר‪ 2012 ,‬נחתם עדכון להסכם לפיו יקטן‬ ‫השטח המושכר ב‪ 98 -‬מ"ר נוספים‪.‬‬ ‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2010 ,‬חתמה החברה על הסכם עם דייר המשכיר שטחים במבנה‬ ‫א' להגדלת השטח המושכר על ידו‪ ,‬וזאת במקום דייר אחר אשר תקופת השכירות‬ ‫שלו הסתיימה מאותו תאריך‪ .‬ההסכם המעודכן הינו להשכרת שטח של כ‪1,738 -‬‬ ‫מ"ר לתקופה של ‪ 5‬שנים‪ ,‬שתחילתה ביום ‪ 1‬בינואר‪ .2011 ,‬הוסכם כי תשלום דמי‬ ‫השכירות הרבעוניים ע"ס ‪ 185‬אלפי ש"ח יבוצע בתחילת כל רבעון מראש‪ .‬הסכם‬ ‫השכירות נקוב בש"ח וצמוד למדד המחירים לצרכן ולא לשינוי בשער החליפין של‬ ‫הדולר כפי שהיה בעבר‪.‬‬ ‫נכון לתאריך דוח זה לחברה מספר הסכמי שכירות נוספים להשכרת שטחים‬ ‫במבנה א'‪ .‬לגבי שטחים אלה מסתכמים דמי השכירות החודשיים בכ‪ 40 -‬ש"ח‬ ‫למ"ר‪.‬‬ ‫‪26‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪8‬‬ ‫ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה )המשך(‬‫ה‪.‬‬ ‫מידע נוסף )המשך(‬ ‫)‪(8‬‬ ‫הסכמי שכירות )המשך(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מבנה ב'‬ ‫ביום ‪ 2‬ביוני‪ 2003 ,‬התקשרה החברה בחוזה שכירות עם מארוול ישראל )אם‪ .‬איי‪.‬‬ ‫אס‪ .‬אל( בע"מ )להלן‪" :‬מארוול"( להשכרת המבנה ביקנעם לתקופה של ‪ 5‬שנים‪ .‬סך‬ ‫דמי השכירות שיתקבלו במשך התקופה האמורה מסתכמים ב‪ 6,803 -‬אלפי דולר‪.‬‬ ‫ביום ‪ 30‬ביוני‪ ,2011 ,‬הודיע השוכר על הארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת בת‬ ‫שנה‪ ,‬וזאת בהתאם לאופציה שניתנה לו בהסכם מיום ‪ 2‬ביולי‪.2003 ,‬‬ ‫ביום ‪ 11‬באוגוסט‪ 2011 ,‬האריכה החברה את הסכם השכירות עם מארוול לתקופה‬ ‫של חמש שנים החל מיום ‪ 1‬במרץ‪ ,2012 ,‬או ממועד מאוחר יותר‪ ,‬בהתאם לתנאי‬ ‫הסכם השכירות במבנה ד' כאמור בסעיף ו' להלן‪ ,‬בתמורה לדמי שכירות בסך כולל‬ ‫של ‪ 507,084‬ש"ח לחודש צמוד למדד המחירים לצרכן ובתוספת מע"מ‪.‬‬ ‫למארוול זכות להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות של שלוש שנים‬ ‫כל אחת‪ ,‬וזאת תמורת עדכון דמי השכירות ב‪ 2.5% -‬בכל אחת מתקופות השכירות‬ ‫הנוספות‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מתחם אורדן‬ ‫לחברה הבת דורסל רעננה הסכם חכירה עם אורדן ממרץ ‪ ,2005‬לפיו מחכירה‬ ‫החברה הבת לאורדן את המקרקעין לתקופה של ‪ 10‬שנים‪ ,‬החל ממועד השלמת‬ ‫העסקה )להלן‪" :‬תקופת החכירה הראשונה"( וזאת תמורת דמי חכירה בסך כ‪1.3 -‬‬ ‫מיליון דולר לשנה‪ .‬לאורדן זכות להאריך‪ ,‬לפי שיקול דעתה בלבד‪ ,‬את תקופת‬ ‫החכירה ל‪ 3 -‬תקופות נוספות‪ ,‬שתי הראשונות בנות ‪ 5‬שנים כל אחת והאחרונה מהן‬ ‫בת ‪ 5‬שנים חסר חודש )להלן‪" :‬תקופות החכירה הנוספות"( וזאת תמורת דמי‬ ‫חכירה בסך כ‪ 1.35 -‬מיליון דולר לשנה‪ ,‬בשנה הראשונה עד שביעית ודמי חכירה‬ ‫בסך כ‪ 1.2 -‬מיליון דולר בשנים השמינית‪ ,‬התשיעית והעשירית‪.‬‬ ‫אורדן מסרה לחברה הבת במועד השלמת העסקה‪ ,‬ערבות בנקאית‪ ,‬מתחדשת‪ ,‬בסך‬ ‫‪ 1.5‬מיליון דולר להבטחת התחייבויותיה על פי הסכם החכירה‪ .‬סכום ערבות זו‬ ‫יקטן החל מהשנה השביעית לתקופת החכירה הראשונה לסך ‪ 1‬מיליון דולר‪ ,‬והחל‬ ‫מהשנה העשירית לתקופת החכירה הראשונה לסך ‪ 675‬אלפי דולר בתנאים‬ ‫מסוימים לאורך תקופת החכירה‪ .‬ביום ‪ 9‬באוגוסט‪ 2011 ,‬קטן סכום הערבות‬ ‫הבנקאית ל‪ 1 -‬מיליון דולר‪.‬‬ ‫אורדן מסרה לחברה הבת במועד השלמת העסקה‪ ,‬המחאות מעותדות בגין דמי‬ ‫החכירה לשנים השנייה‪ ,‬השלישית‪ ,‬הרביעית‪ ,‬החמישית‪ ,‬השישית והשביעית‪ ,‬בסך‬ ‫כולל של ‪ 7.8‬מיליון דולר‪ .‬בנוסף‪ ,‬הפקידה אורדן לחברה הבת במועד השלמת‬ ‫העסקה פיקדון בסך כ‪ 1.3 -‬מיליון דולר להבטחת פירעון המחאות מעותדות‬ ‫שהפקידה אורדן בנאמנות עבור תשלום דמי החכירה לשנה השביעית‪.‬‬ ‫ביום ‪ 15‬ביולי‪ 2010 ,‬חתמה חברת הבת על תוספת לחוזה חכירה בלתי מוגנת מיום‬ ‫‪ 10‬במרץ‪ .2005 ,‬בהתאם לתוספת הוסבו כל זכויות וחובות החוכר על פי החוזה‬ ‫המקורי מגרינסטון תעשיות )לשעבר אורדן תעשיות בע"מ( )להלן‪" :‬גרינסטון"(‬ ‫לאורדן תעשיות מתכת ויציקות בע"מ )להלן‪" :‬אורדן מתכת"(‪ ,‬וזאת בהמשך‬ ‫להעברת הפעילות‪ ,‬הנכסים‪ ,‬ההתחייבויות וההסכמים של מפעל היציקות הממוקם‬ ‫על המוחכר מגרינסטון לאורדן מתכת‪ ,‬בתוקף ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2007 ,‬במסגרת‬ ‫תוספת לחוזה החכירה‪ ,‬מסרה אורדן מתכת לחברת הבת המחאות מעותדות בגין‬ ‫דמי שכירות לשנים השישית והשמינית‪ ,‬בסך כולל של ‪ 10‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫‪27‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪8‬‬ ‫ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה )המשך(‬‫ה‪.‬‬ ‫מידע נוסף )המשך(‬ ‫)‪ (8‬הסכמי שכירות )המשך(‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מבנה ג'‬ ‫ביום ‪ 1‬ביולי‪ 2008 ,‬נחתם הסכם שכירות מעודכן בין החברה לבין סינאל מלל פייווי‬ ‫בע"מ‪) ,‬להלן‪" :‬סינאל מלל פייווי"(‪ .‬על פי הסכם זה שכרה סינאל מלל פייווי את‬ ‫כל שטחי מבנה ג' לרבות ‪ 20‬החניות‪ ,‬בתמורה לסך כ‪ 424 -‬אלפי ש"ח בשנה כולל‬ ‫דמי ניהול‪ .‬דמי השכירות נקובים בש"ח וצמודים לשינויים במדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫הסכם השכירות הינו עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬לשוכר ניתנה אופציה להארכת‬ ‫חוזה השכירות לתקופה נוספת של ‪ 36‬חודשים‪.‬‬ ‫ביום ‪ 1‬בדצמבר‪ 2011 ,‬הודיע השוכר כי אינו מאריך את הסכם השכירות‪ ,‬אלא‬ ‫לתקופה של חודשיים בלבד‪.‬‬ ‫בחודש פברואר‪ 2012 ,‬חתמה החברה על השכרת כ‪ 60% -‬משטח הנכס עם שני‬ ‫שוכרים חדשים בתמורה לתשלום חודשי של כ‪ 18 -‬אלפי ש"ח בחודש‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫בית אוריין‬ ‫במקביל לחתימה על הסכם המכר עם חברת אוריין כאמור בסעיף ה')‪ ,(5‬התקשרו‬ ‫הצדדים בהסכם שכירות לפיו החברה תשכיר את הנכס לאוריין לתקופה של חמש‬ ‫שנים וזאת בתמורה לסך של ‪ 90,000‬ש"ח לחודש )‪ 1.08‬מיליון ש"ח בשנה(‬ ‫ובתוספת מע"מ כדין‪ ,‬צמוד למדד המחירים לצרכן‪ .‬לאוריין זכות להארכת תקופת‬ ‫השכירות לשלוש תקופות נוספות בנות ‪ 12‬חודשים כל אחת‪ ,‬זכות כאמור תופעל‬ ‫באופן אוטומטי ובלבד שאוריין לא נתנה הודעה מראש ובכתב בת ‪ 120‬יום קודם‬ ‫לסיום תקופת השכירות‪ .‬דמי השכירות בתקופות השכירות הנוספות‪ ,‬קרי החל‬ ‫מהשנה השישית‪ ,‬יגדלו בשיעור של ‪ 5%‬לשנה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫מבנה ד'‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫ביום ‪ 11‬באוגוסט‪ 2011 ,‬התקשרה החברה בהסכם עם מארוול )אם‪ .‬איי‪ .‬אס‪.‬‬ ‫אל( בע"מ )להלן‪" :‬מארוול"(‪ ,‬חברה פרטית‪ ,‬בלתי קשורה לחברה ולבעלת‬ ‫השליטה בה‪ ,‬להשכרת משרדים בשטח של כ‪ 3,100 -‬מ"ר בתוספת שטחי‬ ‫שירות וחניות במבנה ד'‪ ,‬לתקופה של חמש שנים החל מיום ‪ 1‬במרץ‪ 2012 ,‬או‬ ‫ממועד מסירת החזקה במבנה ד'‪ ,‬לפי המאוחר‪ ,‬בתמורה לתשלום חודשי‬ ‫כולל בסך ‪ 150,790‬ש"ח צמודים למדד המחירים לצרכן ובתוספת מע"מ‬ ‫כדין‪ .‬למארוול נתונה הזכות להארכת תקופת הסכם השכירות‪ ,‬תוך עדכון‬ ‫דמי השכירות‪ .‬למארוול ניתנה אופציה בת תשעה חודשים אשר יחלו ממועד‬ ‫האכלוס‪ ,‬להודיע לחברה על כוונתה לשכור שטח נוסף של כ‪ 871 -‬מ"ר‪ .‬ביום‬ ‫‪ 27‬בפברואר‪ 2012 ,‬הודיעה מארוול לחברה על החלטתה למימוש האופציה‬ ‫שניתנה לה בהסכם‪ ,‬בתנאים זהים להסכם מיום ‪ 11‬באוגוסט‪ ,2011 ,‬לפיה‬ ‫תשכור מארוול את השטח הנוסף האמור‪ ,‬בתמורה לתשלום חודשי של כ‪-‬‬ ‫‪ 36,582‬ש"ח צמודים למדד המחירים לצרכן ובתוספת מע"מ כדין‪.‬‬ ‫ביום ‪ 10‬בנובמבר‪ 2011 ,‬התקשרה החברה בהסכם שכירות עם צד שלישי‪,‬‬ ‫בלתי קשור לחברה ולבעלת השליטה בה )להלן בהתאמה‪" :‬השוכר" ו‬ ‫"הסכם השכירות"( לפיו‪ ,‬תשכיר החברה לשוכר שטח כולל של כ‪2,050 -‬‬ ‫מ"ר בתוספת חניות במבנה בהקמה באזור התעשייה ביקנעם )להלן‪" :‬מבנה‬ ‫ד'"( וכן במבנה נוסף של החברה ביקנעם )להלן‪" :‬מבנה א'"(‪ ,‬לתקופה של‬ ‫חמש )‪ (5‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 1‬ביוני‪ 2012 ,‬או ממועד מסירת החזקה‪ ,‬לפי‬ ‫המאוחר )להלן‪" :‬תקופת הסכם השכירות"(‪ ,‬בתמורה לתשלום חודשי כולל‬ ‫בסך של ‪ 123,190‬ש"ח‪ ,‬צמוד למדד המחירים לצרכן ובתוספת מע"מ כדין‪,‬‬ ‫כשדמי השכירות יגדלו בשיעור של ‪ 2.5%‬לאחר חלוף שלושים )‪ (30‬חודשים‬ ‫ממועד תחילת תקופת הסכם השכירות‪ ,‬כאמור לעיל‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬תקופת הסכם השכירות תוארך אוטומטית לשתי תקופות נוספות‬ ‫בנות ‪ 3‬שנים‪ ,‬כל אחת‪ ,‬תוך הגדלת דמי השכירות בשיעור של ‪2.5%‬‬ ‫בראשיתה של כל תקופה נוספת כאמור‪ ,‬והכול ובמידה שהשוכר לא ייתן‬ ‫הודעה בכתב ומראש בת ‪ 180‬יום קודם לסיום תקופת השכירות או לתקופת‬ ‫השכירות הנוספת הראשונה אודות סיום הסכם השכירות‪.‬‬ ‫‪28‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪8‬‬ ‫ נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה )המשך(‬‫ה‪ .‬מידע נוסף )המשך(‬ ‫)‪ (8‬הסכמי שכירות )המשך(‬ ‫ז‪.‬‬ ‫)‪(9‬‬ ‫בנוסף לדמי השכירות נושאים השוכרים במבנים של החברה ובמתחם אורדן בכל‬ ‫ההוצאות החלות על המבנים‪ .‬כמו כן‪ ,‬השוכרים במבנים א' ו‪ -‬ד' משלמים דמי‬ ‫אחזקה שוטפים‪ ,‬המחושבים על פי העלויות בפועל )חלק מהשוכרים בתוספת‬ ‫‪ ,(10%‬כל שוכר לפי חלקו היחסי‪.‬‬ ‫שיעבודים‬ ‫ראה באור ‪ 14‬להלן‪.‬‬ ‫באור ‪9‬‬ ‫ ספקים ונותני שירותים‬‫ההרכב‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1,497‬‬ ‫‪254‬‬ ‫‪1,751‬‬ ‫חשבונות פתוחים‬ ‫המחאות לפירעון‬ ‫באור ‪ - 10‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪356‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪868‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫חברת האם‬ ‫הוצאות לשלם‬ ‫שכר דירה מראש‬ ‫זכאים שונים‬ ‫ריבית לשלם‬ ‫‪58‬‬ ‫‪271‬‬ ‫‪1,563‬‬ ‫‪71‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪2,062‬‬ ‫‪57‬‬ ‫‪1,038‬‬ ‫‪4,251‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪332‬‬ ‫‪5,773‬‬ ‫באור ‪ - 11‬אשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬ ‫א‪.‬‬ ‫כללי‬ ‫נטילת הלוואות ממוסדות בנקאיים‬ ‫)‪ (1‬ביום ‪ 27‬במרץ‪ 2012 ,‬נטלה החברה שתי הלוואות מתאגיד בנקאי )להלן‪" :‬הבנק"(‪,‬‬ ‫שעיקרי תנאיהן הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫א‪ .‬הלוואה בסך ‪ 10‬מיליון ש"ח‪ ,‬לתקופה של ‪ 11‬שנים‪ ,‬צמודה למדד המחירים לצרכן‪,‬‬ ‫בריבית שנתית קבועה בשיעור ‪ .4.5%‬פירעון קרן ההלוואה יתבצע ב‪ 41 -‬תשלומים‬ ‫שווים‪ ,‬מדי רבעון‪ ,‬החל מיום ‪ 31‬במרץ‪ .2013 ,‬הריבית בגין ההלוואה תשולם מדי‬ ‫רבעון‪ ,‬ביום העסקים האחרון בכל רבעון‪ ,‬החל מיום ‪ 30‬ביוני‪.2012 ,‬‬ ‫ב‪ .‬הלוואה בסך ‪ 15‬מיליון ש"ח‪ ,‬לתקופה של ‪ 11‬שנים‪ ,‬ללא הצמדה‪ ,‬בריבית שנתית‬ ‫פריים בתוספת מרווח בשיעור ‪ .1.5%‬פירעון קרן ההלוואה יתבצע ב‪ 41 -‬תשלומים‬ ‫שווים מדי רבעון החל מיום ‪ 31‬במרץ‪ .2013 ,‬הריבית בגין ההלוואה תשולם מדי‬ ‫רבעון‪ ,‬ביום העסקים האחרון בכל רבעון‪ ,‬החל מיום ‪ 30‬ביוני‪.2012 ,‬‬ ‫‪29‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 11‬אשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים )המשך(‬ ‫א‪ .‬כללי )המשך(‬ ‫נטילת הלוואות ממוסדות בנקאיים )המשך(‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ביום ‪ 27‬בספטמבר‪ 2012 ,‬נטלה החברה הלוואה מתאגיד בנקאי )להלן‪" :‬הבנק"(‪ ,‬שעיקרי‬ ‫תנאיה הינם כדלקמן‪ :‬הלוואה בסך ‪ 11‬מיליון ש"ח‪ ,‬לתקופה של ‪ 11‬שנים‪ ,‬ללא הצמדה‪,‬‬ ‫בריבית שנתית פריים בתוספת מרווח בשיעור ‪ .1.55%‬פירעון קרן ההלוואה יתבצע ב‪40 -‬‬ ‫תשלומים שווים‪ ,‬מדי רבעון‪ ,‬החל מיום ‪ 30‬בספטמבר‪ .2013 ,‬הריבית בגין ההלוואה‬ ‫תשולם מדי רבעון‪ ,‬ביום העסקים האחרון בכל רבעון‪ ,‬החל מיום ‪ 30‬בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫ההלוואה ניטלה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לשם פרעון מוקדם של הלוואה בסך ‪ 7.5‬מיליון ש"ח שמועד‬ ‫פרעונה המקורי חל ביום ‪ 30‬בספטמבר‪.2013 ,‬‬ ‫להבטחת ההלוואות‪ ,‬כאמור בסעיפים )‪ (1‬ו‪ (2) -‬לעיל‪ ,‬שעבדה החברה לטובת הבנק את‬ ‫מבנה ד' בבעלותה‪ ,‬וכן את הסכמי השכירות שנחתמו בקשר אליו‪.‬‬ ‫הרכב התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת‬ ‫התחייבויות לא‬ ‫התחייבויות‬ ‫שיעור‬ ‫שוטפות‬ ‫שוטפות‬ ‫ריבית‬ ‫שנתית‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪31/12/12‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪%‬‬ ‫בנקים‪:‬‬ ‫הלוואות‪:‬‬ ‫בהצמדה למדד‬ ‫בדולר ארה"ב או בהצמדה אליו‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫סה"כ התחייבויות פיננסיות‬ ‫הנמדדות בעלות מופחתת‬ ‫ג‪.‬‬ ‫‪4.25‬‬ ‫‪5.61‬‬ ‫‪5.25‬‬ ‫סך הכל‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪3,470‬‬ ‫‪4,716‬‬ ‫‪5,259‬‬ ‫‪3,003‬‬ ‫‪5,488‬‬ ‫‪2,505‬‬ ‫‪16,631‬‬ ‫‪8,070‬‬ ‫‪71,599‬‬ ‫‪9,815‬‬ ‫‪13,087‬‬ ‫‪58,358‬‬ ‫‪20,101‬‬ ‫‪12,786‬‬ ‫‪76,858‬‬ ‫‪12,818‬‬ ‫‪18,575‬‬ ‫‪60,863‬‬ ‫‪13,445‬‬ ‫‪10,996‬‬ ‫‪96,300‬‬ ‫‪81,260‬‬ ‫‪109,745‬‬ ‫‪92,256‬‬ ‫מועדי הפירעון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪13,445‬‬ ‫שנה ראשונה ‪ -‬חלות שוטפת‬ ‫שנה שנייה‬ ‫שנה שלישית‬ ‫שנה רביעית‬ ‫שנה חמישית‬ ‫שנה שישית ואילך‬ ‫‪11,683‬‬ ‫‪12,083‬‬ ‫‪10,993‬‬ ‫‪14,731‬‬ ‫‪46,810‬‬ ‫‪96,300‬‬ ‫‪109,745‬‬ ‫‪30‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 12‬אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫א‪.‬‬ ‫כללי‬ ‫בהתאם לתשקיף החברה אשר הושלם ביום ‪ 6‬באפריל‪ 2006 ,‬הנפיקה החברה ‪ 45,540,000‬אגרות‬ ‫חוב ניתנות להמרה במניות במחיר של ‪ 95%‬מערכן הנקוב‪ .‬אגרות חוב עמדו לפירעון ב‪4 -‬‬ ‫תשלומים שנתיים שווים )ביום ‪ 31‬במרץ של כל אחת מהשנים ‪ (2009-2012‬החל מיום ‪ 31‬במרץ‪,‬‬ ‫‪ 2009‬ועד ליום ‪ 31‬במרץ‪) 2012 ,‬ועד בכלל(‪ ,‬כשהן צמודות למדד המחירים לצרכן‪ ,‬כשהמדד‬ ‫היסודי הוא המדד בגין חודש פברואר ‪ ,2006‬ונשאו ריבית שנתית בשיעור ‪ 5.75%‬כפי שנקבע‬ ‫במכרז )להלן‪" :‬שיעור הריבית"( אשר תשולם פעמיים בשנה‪ ,‬ביום ‪ 30‬בספטמבר וביום ‪ 31‬במרץ‪.‬‬ ‫בהתאם להוראות ‪ ,IAS 39‬התמורה מהנפקת חבילת ניירות הערך )אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫במניות( בסך כ‪ 62,980 -‬אלפי ש"ח יוחסה בתחילה למכשירים פיננסים הנמדדים בשווי הוגן דרך‬ ‫רווח והפסד‪ .‬לאחר מכן נקבע השווי ההוגן של ההתחייבויות הפיננסיות אשר נמדדות בשווי הוגן‬ ‫רק במועד ההכרה הראשונית‪ ,‬ואילו היתרה יוחסה למרכיב ההמרה‪ .‬בהתאם‪ ,‬שיעור הריבית‬ ‫האפקטיבית נקבע על סך כ‪.8.3% -‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫פרעון אג"ח‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫ביום ‪ 1‬באפריל‪ 2012 ,‬חל מועד הפירעון השנתי )רביעי מתוך ארבעה( של קרן אגרות החוב‬ ‫הניתנות להמרה למניות החברה‪ .‬החברה שילמה סך של ‪ 12,923‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הצמדה‬ ‫למדד המחירים לצרכן בסך ‪ 1,833‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ביום ‪ 31‬במרץ‪ 2011 ,‬חל מועד הפירעון השנתי )שלישי מתוך ארבעה( של קרן אגרות החוב‬ ‫הניתנות להמרה למניות החברה‪ .‬החברה שילמה סך של ‪ 12,712‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הצמדה‬ ‫למדד המחירים לצרכן בסך ‪ 1,622‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ביום ‪ 31‬במרץ‪ 2010 ,‬חל מועד הפירעון השנתי )שני מתוך ארבעה( של קרן אגרות החוב‬ ‫הניתנות להמרה למניות החברה‪ .‬החברה שילמה סך ‪ 12,204‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הצמדה‬ ‫למדד המחירים לצרכן בסך ‪ 1,114‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫באור ‪ - 13‬מסים על הכנסה‬ ‫א‪.‬‬ ‫יתרות מסים נדחים‬ ‫הרכב התחייבויות )נכסי( מס נדחה מפורטים כדלהלן‪:‬‬ ‫הפרשים‬ ‫בעיתוי‬ ‫הכנסות‬ ‫והוצאות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬ ‫תנועה בתקופת החשבון ‪-‬‬ ‫תנועה שוטפת‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫תנועה בתקופת החשבון ‪-‬‬ ‫תנועה שוטפת‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫הפרשים‬ ‫בערך נכסים‬ ‫והתאמות‬ ‫שווי הוגן‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הפסדים‬ ‫מועברים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סך הכל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)‪(314‬‬ ‫‪10,520‬‬ ‫)‪(33‬‬ ‫‪10,173‬‬ ‫)‪(706‬‬ ‫)‪(1,020‬‬ ‫‪5,548‬‬ ‫‪16,068‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,875‬‬ ‫‪15,048‬‬ ‫)‪(275‬‬ ‫)‪(1,295‬‬ ‫‪2,535‬‬ ‫‪18,603‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪2,260‬‬ ‫‪17,308‬‬ ‫‪31‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 13‬מסים על הכנסה )המשך(‬ ‫א‪.‬‬ ‫יתרות מסים נדחים )המשך(‬ ‫המסים הנדחים מוצגים בדוח על המצב הכספי כדלהלן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות לא שוטפות – התחייבויות מסים נדחים‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הוצאות )הכנסות( מסים על הכנסה שהוכרו בדוח רווח והפסד‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מסים שוטפים‬ ‫מסים נדחים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫‪17,308‬‬ ‫‪15,048‬‬ ‫‪886‬‬ ‫‪2,260‬‬ ‫‪3,146‬‬ ‫‪1,067‬‬ ‫‪4,875‬‬ ‫‪5,942‬‬ ‫‪158‬‬ ‫‪2,252‬‬ ‫‪2,410‬‬ ‫המס האפקטיבי‬ ‫ההפרש בין סכום המס המחושב על הרווח לפי שיעורי המס הרגילים לבין סכום ההפרשה למסים‬ ‫מוסבר להלן‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ רווח לפני מסים על ההכנסה‬ ‫‪15,286‬‬ ‫‪11,035‬‬ ‫‪15,518‬‬ ‫שיעור מס סטטוטורי‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫הוצאות מס לפי שיעור מס סטטוטורי‬ ‫תוספת )חסכון( במס בגין‪:‬‬ ‫התאמה בגין שיעור מס בחברות בעלות‬ ‫מפעלים מאושרים‪ ,‬נטו‬ ‫הטבות לצרכי מס שלא נוצרו בגינם מסים‬ ‫נדחים‬ ‫התאמה עקב שינוי בשיעורי המס‬ ‫השפעת יישום תיקון ‪IAS 12‬‬ ‫הכנסות פטורות‬ ‫אחרות‬ ‫‪3,821‬‬ ‫‪2,648‬‬ ‫‪3,879‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(145‬‬ ‫‬‫‬‫)‪(1‬‬ ‫)‪(529‬‬ ‫)‪(675‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪4,497‬‬ ‫)‪(1,070‬‬ ‫)‪(8‬‬ ‫)‪(172‬‬ ‫‪3,294‬‬ ‫)‪(48‬‬ ‫)‪(976‬‬ ‫)‪(267‬‬ ‫)‪(12‬‬ ‫)‪(166‬‬ ‫)‪(1,469‬‬ ‫‪3,146‬‬ ‫‪5,942‬‬ ‫‪2,410‬‬ ‫סה"כ מסים על הכנסה כפי שהוצגו ברווח‬ ‫והפסד‬ ‫‪32‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 13‬מסים על הכנסה )המשך(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫יתרות מסים שוטפים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫‪371‬‬ ‫‪67‬‬ ‫התחייבויות מסים שוטפים‬ ‫‪-‬‬ ‫‪58‬‬ ‫יתרות מסים שוטפים צמודים לשינויים במדד ונושאים ריבית‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מידע נוסף‬ ‫)‪(1‬‬ ‫לחברה שומות הנחשבות כסופיות על פי דין עד וכולל שנת המס ‪.2007‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫ביום ‪ 19‬באוגוסט‪ ,2008 ,‬חתמה חברת הבת דורסל רעננה בע"מ על הסכם שומות לשנים‬ ‫‪ .2005-2007‬השפעת סגירת השומות אינה מהותית על דוחותיה הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫הכנסות מדמי שכירות מדווחות לצרכי מס הכנסה על בסיס תקבולי שכר דירה במועד‬ ‫קבלתם‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫ביום ‪ 26‬בפברואר‪ 2008 ,‬עבר בכנסת בקריאה שלישית‪ ,‬חוק מס הכנסה )תיאומים בשל‬ ‫אינפלציה( )תיקון מס' ‪) (20‬הגבלת תקופת התחולה(‪ ,‬התשס"ח‪) 2008-‬להלן‪" :‬התיקון"(‪,‬‬ ‫לפיו תחולתו של חוק התיאומים בשל אינפלציה הסתיימה בשנת המס ‪ ,2007‬ומשנת המס‬ ‫‪ 2008‬לא חלו עוד הוראות החוק‪ ,‬למעט הוראות המעבר שמטרתן למנוע עיוותים בחישובי‬ ‫המס‪ .‬בהתאם לתיקון‪ ,‬בשנת המס ‪ 2008‬ואילך‪ ,‬לא תיחשב עוד התאמת ההכנסות לצרכי‬ ‫מס לבסיס מדידה ריאלי‪ .‬כמו כן‪ ,‬תופסק הצמדה למדד של סכומי הפחת על נכסים‬ ‫קבועים ושל סכומי הפסדים מועברים לצרכי מס‪ ,‬באופן שסכומים אלה יותאמו למדד של‬ ‫סוף שנת ‪ 2007‬והצמדתם למדד תיפסק ממועד זה ואילך‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫בהתאם לתיקון מספר ‪ 147‬לפקודת מס הכנסה‪ ,‬התשס"ה‪ ,2005-‬שיעור המס של ‪34%‬‬ ‫המושת על חברות יופחת באופן הדרגתי החל משנת ‪) 2006‬לגביה נקבע שיעור מס של ‪(31%‬‬ ‫ועד לשנת ‪ 2010‬לגביה נקבע שיעור מס של ‪) 25%‬שיעור המס בשנים ‪ 2008 ,2007‬ו‪2009 -‬‬ ‫הינו ‪ 27% ,29%‬ו‪ ,26% -‬בהתאמה(‪.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫ביום ‪ 23‬ביולי‪ 2009 ,‬פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית )תיקוני חקיקה ליישום התכנית‬ ‫הכלכלית לשנים ‪ 2009‬ו‪ ,(2010 -‬התשס"ט‪) 2009-‬להלן‪" :‬חוק ההסדרים"(‪ .‬על פי חוק‬ ‫ההסדרים‪ ,‬יופחתו שיעורי מס בגובה ‪ 26%‬ו‪ 25% -‬המושתים על חברות בשנים ‪ 2009‬ו‪-‬‬ ‫‪ ,2010‬בהתאמה‪ ,‬באופן הדרגתי החל משנת המס ‪ 2011‬לגביה נקבע מס בשיעור ‪ 24%‬ועד‬ ‫לשנת המס ‪ 2016‬לגביה נקבע מס חברות בשיעור של ‪.18%‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫ביום ‪ 29‬בדצמבר‪ 2010 ,‬אושר בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים ‪) 2011-2012‬תיקוני‬ ‫חקיקה(‪ ,‬התשע"א‪ ,2011-‬אשר פורסם ביום ‪ 6‬בינואר‪ .2011 ,‬במסגרת חוק המדיניות‬ ‫הכלכלית‪ ,‬תוקן החוק לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט‪) 1959-‬להלן‪" :‬התיקון לחוק"(‪ .‬על פי‬ ‫התיקון לחוק‪ ,‬מסלולי המס השונים בוטלו ובמקומם נקבעו שיעורי מס קבועים על כל‬ ‫המחזור היצרני של החברה‪ .‬שיעורי המס הקבועים הינם‪ :‬בשנים ‪) 15% 2011-2012‬באזור‬ ‫א' – ‪ ,(10%‬בשנים ‪) 12.5% 2013-2014‬באזור א' – ‪ (7%‬ובשנת ‪ 2015‬ואילך ‪) 12%‬באזור א'‬ ‫– ‪ .(6%‬הוראות התיקון לחוק נכנסו לתוקף החל מיום ‪ 1‬בינואר‪ .2011 ,‬החברה אינה צופה‬ ‫השפעה להוראות התיקון לחוק על הכנסתה החייבת‪.‬‬ ‫‪33‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 13‬מסים על הכנסה )המשך(‬ ‫ה‪.‬‬ ‫מידע נוסף )המשך(‬ ‫)‪(8‬‬ ‫ביום ‪ 26‬בספטמבר‪ 2011 ,‬התפרסמו המלצותיה של הועדה לשינוי כלכלי חברתי בראשותו‬ ‫של פרופסור מנואל טרכטנברג‪ .‬בעקבותיהן‪ ,‬ביום ‪ 6‬בדצמבר‪ 2011 ,‬פורסם החוק לשינוי‬ ‫נטל המס )תיקוני חקיקה( המבוסס על המלצות פרק המיסוי של ועדת טרכטנברג‪ ,‬לאחר‬ ‫שאושר יום קודם לכן בקריאה השלישית בכנסת ישראל‪.‬‬ ‫להלן עיקרי המלצות הוועדה בתחום המיסוי לחברות‪:‬‬ ‫א‪ .‬ביטול ההפחתות המתוכננות בשנים הקרובות במס הכנסה ובמס חברות החל משנת‬ ‫‪.2012‬‬ ‫ב‪ .‬העלאת מס החברות בשנת ‪ 2012‬לשיעור של ‪.25%‬‬ ‫ג‪ .‬העלאת שיעורי מס רווחי הון ומס שבח לשיעור המפורט בסעיף ב' לעיל‪.‬‬ ‫יתרות המיסים הנדחים לימים ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ו‪ 2011 -‬מביאות בחשבון את המלצות‬ ‫הוועדה לעיל‪ ,‬מאחר והושלמה חקיקתן‪.‬‬ ‫)‪(9‬‬ ‫ביום ‪ 12‬בנובמבר‪ 2012 ,‬פורסם החוק לעידוד השקעות הון )תיקון מס' ‪ 69‬והוראת שעה(‪,‬‬ ‫התשע"ג‪) 2012-‬להלן‪" :‬התיקון"(‪ .‬בתיקון נקבעה הוראת שעה לתקופה של שנה מיום‬ ‫פרסום החוק‪ ,‬המעניקה תשלום מס מופחת בגין הכנסות פטורות שנצברו עד ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪ 2011 ,‬וטרם חולקו כדיבידנד ואשר זכו לכינוי "רווחים כלואים" )הכנסה צבורה(‪.‬‬ ‫על פי התיקון‪ ,‬מס החברות המופחת ייקבע בהתאם לחלק ההכנסה שאותה מבקשת‬ ‫החברה להפשיר‪ ,‬ביחס לכלל ההכנסה הפטורה של החברה )הכנסה צבורה נבחרת(‪ .‬ככל‬ ‫שהחברה תבקש להפשיר חלק גדול יותר מהכנסתה‪ ,‬כך תגדל הטבת המס לה תזכה‪ .‬שיעור‬ ‫ההטבה המזערי שלו תזכה החברה הינו ‪) 30%‬כך שהחברה תשלם מס חברות בשיעור של‬ ‫‪ 70%‬ממס החברות שאותו הייתה נדרשת לשלם לולא הוראת השעה(‪ ,‬בעוד שהשיעור‬ ‫המרבי יהיה ‪) 60%‬כך שהחברה תשלם מס חברות בשיעור של ‪ 40%‬ממס החברות שאותו‬ ‫הייתה נדרשת לשלם לולא הוראת השעה(‪ .‬ואולם‪ ,‬בכל מקרה‪ ,‬שיעור המס המופחת‪ ,‬לא‬ ‫יפחת מ‪.6% -‬‬ ‫חברה שבחרה לשלם מס חברות מופחת‪ ,‬תהא חייבת להשקיע במהלך תקופה של חמש‬ ‫שנים שתחילתן בשנת המס שבה חל "מועד הבחירה"‪ ,‬השקעה בסכום לפי נוסחה שפורטה‬ ‫בתיקון )השקעה מיועדת( במפעל תעשייתי‪ ,‬לשם אחד או יותר מאלה‪ :‬נכסים יצרניים‪,‬‬ ‫הוצאות מו"פ בישראל או תשלום שכר עבודה לעובדים חדשים שיתווספו למפעל‪.‬‬ ‫החברה בוחנת את השפעת יישום הוראות התיקון‪.‬‬ ‫באור ‪ - 14‬התחייבויות תלויות והתקשרויות ושיעבודים‬ ‫א‪.‬‬ ‫לטובת מימון המבנים נטלה החברה אשראי בנקאי לזמן ארוך‪ ,‬להבטחתו שיעבדה בשיעבוד צף‬ ‫את כל זכויותיה בקשר עם פרויקטי הבנייה שהוקמו על ידה על המקרקעין המצויים ברחוב המדע‬ ‫‪ ,2‬המדע ‪ 4‬והמדע ‪ 6‬ביקנעם‪ ,‬כל הבנוי והמחובר להם וכן מכונות‪ ,‬כלי רכב‪ ,‬ציוד‪ ,‬חומרים וכל‬ ‫חפץ הקשור או מיועד לשמש לביצוע פרויקטי הבנייה המוקמים על המקרקעין‪ .‬כמו כן‪ ,‬שיעבד‬ ‫הבנק את זכויותיה הנובעות מפוליסת ביטוח המבנים כאמור וכן כל זכויות החברה לקבלת‬ ‫כספים על פי הסכמי שכירות בינה לבין כל שוכרי המבנים‪ ,‬למעט סך ‪ 1,472‬אלפי דולר ראשונים‬ ‫מכספי הביטוח שמובטחים לשוכר במבנה ב' במקרה של אובדן מוחלט‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫שעבוד מדרגה ראשונה לטובת הבנק של כל הזכויות הנובעות לחברה הבת מרכישת מתחם אורדן‬ ‫לרבות הזכויות הנובעות מהסכם המכר ומהסכם החכירה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫שעבוד מדרגה ראשונה לטובת הבנק של כל הזכות הנובעת לחברה מרכישת בית אוריין לרבות‬ ‫הזכות הנובעת מהסכם המכר ומהסכם השכירות‪.‬‬ ‫‪34‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 15‬הון מניות‬ ‫א‪.‬‬ ‫הרכב הון המניות בנות ‪ 1‬ש"ח ערך נקוב‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫מונפק ונפרע‬ ‫רשום‬ ‫כמות מניות רגילות בנות‬ ‫‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬ ‫ב‪.‬‬ ‫‪100,000,000‬‬ ‫‪21,325,200‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬ ‫מונפק ונפרע‬ ‫רשום‬ ‫‪100,000,000‬‬ ‫‪21,325,200‬‬ ‫התפתחות הון המניות‬ ‫חלוקת דיבידנד‬ ‫ביום ‪ 4‬באוקטובר‪ 2011 ,‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך ‪ 6,000‬אלפי ש"ח‪ ,‬כ‪-‬‬ ‫‪ 28.41‬אג' למניה ששולם ביום ‪ 31‬באוקטובר‪.2011 ,‬‬ ‫באור ‪ - 16‬הוצאות תפעול‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪638‬‬ ‫‪3,814‬‬ ‫‪4,452‬‬ ‫אחזקת מבנים‬ ‫חשמל מסים ואחרות‬ ‫באור ‪ - 17‬הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪349‬‬ ‫‪2,851‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫‪324‬‬ ‫‪2,601‬‬ ‫‪2,925‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪850‬‬ ‫‪719‬‬ ‫‪163‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪1,857‬‬ ‫דמי ניהול‬ ‫שירותים מקצועיים‬ ‫ביטוחים‬ ‫אחרות‬ ‫‪35‬‬ ‫‪882‬‬ ‫‪976‬‬ ‫‪165‬‬ ‫‪177‬‬ ‫‪2,200‬‬ ‫‪797‬‬ ‫‪587‬‬ ‫‪149‬‬ ‫‪117‬‬ ‫‪1,650‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 18‬הכנסות מימון‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫א‪ .‬הכנסות ריבית ושיערוך‬ ‫הכנסות ריבית בגין פיקדונות בנקים לזמן ארוך‬ ‫הכנסות ריבית ושיערוך בגין פיקדונות בבנקים‬ ‫לזמן קצר‬ ‫הכנסות ריבית אחרות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫אחרות‬ ‫שינויים בשווי ההוגן של נכסים פיננסיים‬ ‫המוחזקים למסחר‬ ‫רווח מירידת ערך התחייבות פיננסית בשווי‬ ‫הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫הפרשי שער‬ ‫‪-‬‬ ‫‪64‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪274‬‬ ‫‪181‬‬ ‫‪455‬‬ ‫‪187‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪264‬‬ ‫‬‫‪47‬‬ ‫‪133‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪774‬‬ ‫‬‫‬‫‪11‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪116‬‬ ‫‬‫‬‫‪774‬‬ ‫‪466‬‬ ‫‪380‬‬ ‫‪907‬‬ ‫באור ‪ - 19‬הוצאות מימון‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הוצאות ריבית ושיערוך‬ ‫הוצאות ריבית ושיערוך בגין הלוואות זמן ארוך‬ ‫ואחרות‬ ‫הוצאות ריבית ושיערוך בגין אגרות חוב הניתנות‬ ‫להמרה‬ ‫‪36‬‬ ‫‪4,941‬‬ ‫‪5,589‬‬ ‫‪1,538‬‬ ‫‪267‬‬ ‫‪5,208‬‬ ‫‪1,727‬‬ ‫‪7,316‬‬ ‫‪2,656‬‬ ‫‪4,194‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 20‬רווח למניה‬ ‫א‪.‬‬ ‫חישוב הרווח למניה והרווח המדולל למניה המוקצה לבעלי המניות הרגילות מבוסס על הנתונים‬ ‫הבאים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הרווח ששימש לצורך חישוב רווח בסיסי‬ ‫למניה מפעילות נמשכת‬ ‫‪12,689‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫התאמות‬ ‫אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,992‬‬ ‫הרווח ששימש לצורך חישוב רווח מדולל‬ ‫למניה מפעילות נמשכת‬ ‫‪12,689‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪15,100‬‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי מניות‬ ‫אלפי מניות‬ ‫אלפי מניות‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הממוצע המשוקלל של מספר המניות‬ ‫הרגילות ששימש לצורך חישוב רווח בסיסי‬ ‫למניה מפעילות נמשכת‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫התאמות‬ ‫אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪5,330‬‬ ‫הממוצע המשוקלל של מספר המניות‬ ‫הרגילות ששימש לצורך חישוב רווח מדולל‬ ‫למניה מפעילות נמשכת‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪21,113‬‬ ‫‪26,443‬‬ ‫מכשירים שיכולים פוטנציאלית לדלל בעתיד את הרווח הבסיסי למניה‪ ,‬אך לא נכללו בחישוב‬ ‫הרווח המדולל למניה מאחר והשפעתם הייתה אנטי מדללת‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫‪-‬‬ ‫‪12,845‬‬ ‫‪-‬‬ ‫באור ‪ - 21‬מכשירים פיננסיים‬ ‫א‪.‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫פרטים לגבי עיקרי המדיניות החשבונאית והשיטות שאומצו‪ ,‬כולל התנאים להכרה‪ ,‬בסיס‬ ‫המדידה והבסיס לפיו הוכרו ההכנסות וההוצאות ביחס לכל קבוצה של נכסים פיננסיים‪,‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות ומכשירי הון‪ ,‬מובאים בבאור ‪2‬יג'‪-‬טז'‪.‬‬ ‫‪37‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 21‬מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫ב‪.‬‬ ‫קבוצות מכשירים פיננסיים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫הלוואות‪ ,‬אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫למניות החברה וזכאים‬ ‫בדולר או‬ ‫בהצמדה‬ ‫אליו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫צמוד מדד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫לא צמוד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪36‬‬ ‫‬‫‪36‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪2,183‬‬ ‫‪833‬‬ ‫‪3,016‬‬ ‫‪2,219‬‬ ‫‪833‬‬ ‫‪3,052‬‬ ‫‪12,842‬‬ ‫‪20,101‬‬ ‫‪79,220‬‬ ‫‪112,163‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫שווי הוגן דרך רווח או הפסד‪:‬‬ ‫מוחזקים למסחר‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫הלוואות‪ ,‬אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫למניות החברה וזכאים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫בדולר או‬ ‫בהצמדה‬ ‫אליו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫צמוד מדד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫לא צמוד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2,134‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪11,439‬‬ ‫‪13,573‬‬ ‫‬‫‬‫‪2,134‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‬‫‪101‬‬ ‫‪253‬‬ ‫‪1,988‬‬ ‫‪13,680‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‪1,988‬‬ ‫‪15,915‬‬ ‫‪18,679‬‬ ‫‪25,847‬‬ ‫‪63,043‬‬ ‫‪107,569‬‬ ‫מטרות ניהול סיכונים פיננסיים‬ ‫מנהלי הקבוצה מפקחים ומנהלים את הסיכונים הפיננסיים הקשורים לפעילויות הקבוצה‬ ‫באמצעות דוחות פנימיים המנתחים את מידת החשיפה לסיכונים לפי רמתם ועוצמתם‪ .‬סיכונים‬ ‫אלה כוללים סיכוני שוק )כגון סיכון מטבע‪ ,‬סיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית וסיכון תזרים‬ ‫מזומנים בגין שיעור ריבית( וסיכון נזילות‪.‬‬ ‫‪38‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 21‬מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫ד‪.‬‬ ‫סיכון שוק‬ ‫פעילות הקבוצה חושפת אותה בעיקר לסיכונים פיננסיים של שינוי בשער החליפין של מטבע‬ ‫דולר‪ ,‬שינויים בשיעורי הריבית וסיכון מדד המחירים לצרכן‪ .‬חשיפות לסיכוני שוק נמדדות ע"י‬ ‫ניתוחי רגישות‪ .‬במהלך תקופת הדיווח לא חל שינוי בסוגי החשיפות לסיכוני השוק‪ .‬כמו כן‪ ,‬לא‬ ‫חל שינוי בדרך בה הקבוצה מודדת את הסיכונים‪.‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫סיכון מטבע‬ ‫חלק מהכנסותיה של הקבוצה הינן במטבע דולר או בהצמדה אליו‪ ,‬ומשכך חשופה‬ ‫הקבוצה לשינויים בשער הדולר‪ ,‬כך שירידה משמעותית בשער הדולר עלולה להביא‬ ‫לירידה משמעותית בהכנסות הקבוצה וכן לירידה ברווחיה‪ .‬על פי מדיניות הקבוצה‪,‬‬ ‫מתבצע צמצום החשיפה לדולר על ידי נטילת הלוואות הנקובות בדולר או צמודות לו‪.‬‬ ‫ועדת השקעות של הדירקטוריון נוהגת לעקוב אחר הפוזיציה נטו של כל הפעילויות בדולר‬ ‫ובהתאם לצורך מבצעת עסקאות אקדמה על אותו מטבע‪ .‬מעת לעת לקבוצה תזרים‬ ‫מזומנים עודף נטו מקבלת הכנסות דולריות לעיל‪ .‬החשיפה המטבעית הנובעת מתזרים‬ ‫המזומנים נטו הצפוי‪ ,‬מנוהלת בעיקר על ידי עסקאות החלפת מטבע‪.‬‬ ‫הערכים הפנקסניים של הנכסים וההתחייבויות הכספיים של הקבוצה הנקובים במטבע‬ ‫חוץ הינם כדלקמן‪:‬‬ ‫התחייבויות‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪12,842‬‬ ‫דולר ארה"ב‬ ‫‪18,679‬‬ ‫נכסים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪36‬‬ ‫‪2,134‬‬ ‫ניתוח רגישות של מטבע חוץ‬ ‫הקבוצה חשופה לשינויים בשער חליפין של דולר ארה"ב‪ .‬ניתוח הרגישות כולל יתרות‬ ‫קיימות של פריטים כספיים הנקובים במטבע חוץ )דולר( ומתאים את התרגום שלהם‬ ‫בתום התקופה לשינוי בשיעור של ‪ 5%‬בשער חליפין דולר‪/‬ש"ח‪.‬‬ ‫השפעה של עלייה ב‪ 5% -‬במטבע הש"ח מול הדולר לפניה‪ ,‬תגרום לקיטון ברווח לפני מס‬ ‫לשנת ‪ 2012‬בסך ‪ 640‬אלפי ש"ח )לשנת ‪ :2011‬סך ‪ 827‬אלפי ש"ח(‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫סיכון ריבית‬ ‫לקבוצה השקעות במכשירים פיננסיים הנושאים ריבית משתנה‪ ,‬וכן התחייבויות פיננסיות‬ ‫כהלוואות לזמן ארוך ואגרות חוב שהנפיקה החברה‪ ,‬הנושאות ריבית קבועה ומשתנה ועל‬ ‫כן היא חשופה לסיכון ריבית‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות שיעורי הריבית‬ ‫ניתוח הרגישות נקבע על בסיס החשיפה לשיעורי ריבית של מכשירים פיננסיים נגזרים ולא‬ ‫נגזרים בתאריך המאזן‪ .‬ניתוח הרגישות בדבר התחייבויות נושאות ריבית משתנה הוכן‬ ‫תחת ההנחה כי סכום ההתחייבות לתאריך המאזן עמד לאורך כל שנת הדיווח‪.‬‬ ‫בהנחה ששיעורי הריבית היו גדלים ב‪ 50 -‬נקודות בסיס ושאר הפרמטרים היו נשארים‬ ‫קבועים‪ ,‬ההשפעה לפני מס הייתה כדלקמן‪:‬‬ ‫רווח הקבוצה לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬היה קטן ב‪ 402 -‬אלפי ש"ח )‪:2011‬‬ ‫קטן ב‪ 311 -‬אלפי ש"ח(‪ .‬שינוי זה נובע בעיקרו מחשיפת הקבוצה לשיעורי ריבית ביחס‬ ‫להלוואותיה בריבית משתנה‪.‬‬ ‫‪39‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 21‬מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫ד‪.‬‬ ‫סיכון שוק )המשך(‬ ‫)‪(3‬‬ ‫סיכון מדד המחירים לצרכן‬ ‫פעילות הקבוצה ממומנת על ידי הלוואות ארוכות מועד בש"ח צמודי מדד‪ .‬עלייה במדד‬ ‫המחירים לצרכן עשויה לגרום לעלייה בהוצאות המימון של הקבוצה‪.‬‬ ‫ניתוח רגישות למדד המחירים לצרכן )להלן‪" :‬מדד"(‬ ‫ניתוח הרגישות נקבע על בסיס החשיפה לשיעורי מדד של מכשירים פיננסיים נגזרים ולא‬ ‫נגזרים בתאריך המאזן‪ .‬ניתוח הרגישות בדבר התחייבויות צמודות למדד הוכן תחת‬ ‫ההנחה כי סכום ההתחייבות לתאריך המאזן עמד לאורך כל שנת הדיווח‪.‬‬ ‫בהנחה ששיעורי המדד היו גדלים ב‪ 100 -‬נקודות בסיס ושאר הפרמטרים היו נשארים‬ ‫קבועים‪ ,‬ההשפעה לפני מס הייתה כדלקמן‪:‬‬ ‫רווח הקבוצה לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬היה קטן ב‪ 201 -‬אלפי ש"ח )‪:2011‬‬ ‫קטן ב‪ 257 -‬אלפי ש"ח(‪ .‬שינוי זה נובע בעיקרו מחשיפת הקבוצה לשיעורי מדד ביחס‬ ‫להלוואות מבנקים צמודות מדד‪ .‬הקיטון בחשיפה לשינויים במדד נובע בעיקר מירידה‬ ‫בהתחייבויות צמודות מדד‪ ,‬נטו במהלך ‪.2012‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫סיכון אשראי‬ ‫לקבוצה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי‪ .‬לחברה מדיניות המבטיחה כי ההכנסות‬ ‫מדמי שכירות ודמי ניהול נכסים מתקבלות לאחר התקשרות עם לקוחות להם היסטוריית‬ ‫תשלומים נאותה‪ ,‬תוך המצאת בטחונות מתאימים להבטחת חלק מהתשלומים העתידיים‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫סיכוני נזילות‬ ‫טבלאות סיכון ריבית ונזילות‬ ‫)‪(1‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן מהוות מכשירים פיננסיים נגזרים‬ ‫הטבלאות הבאות מפרטות את מועדי הפירעון החוזיים הנותרים של הקבוצה בגין‬ ‫התחייבויות פיננסיות‪ ,‬אשר אינן מהוות מכשיר פיננסי נגזר‪ .‬הטבלאות נערכו בהתבסס על‬ ‫תזרימי המזומנים הבלתי מהוונים של ההתחייבויות הפיננסיות בהתבסס על המועד‬ ‫המוקדם ביותר בו הקבוצה עשויה להידרש לפרוע אותן‪ .‬הטבלה כוללת תזרימים הן בגין‬ ‫ריבית והן בגין קרן‪.‬‬ ‫שיעור‬ ‫ריבית‬ ‫ממוצע‬ ‫‪%‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫שאינן נושאות ריבית‬ ‫הלוואות צמודות מדד‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות צמודות דולר‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫הלוואות דולריות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫עד חודש‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1-3‬‬ ‫חודשים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫חודשים‬ ‫ועד שנה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 1-5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-‬‬ ‫‪730‬‬ ‫‪243‬‬ ‫‪1,162‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪4.25‬‬ ‫‪112‬‬ ‫‪1,007‬‬ ‫‪3,128‬‬ ‫‪13,582‬‬ ‫‪6,058‬‬ ‫‪23,887‬‬ ‫‪5.76‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,367‬‬ ‫‪3,189‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪5,012‬‬ ‫‪4.13‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,839‬‬ ‫‪6,834‬‬ ‫‪40,499‬‬ ‫‪47,422‬‬ ‫‪96,594‬‬ ‫‪2.16‬‬ ‫‬‫‪1,298‬‬ ‫‪974‬‬ ‫‪4,063‬‬ ‫‪2,321‬‬ ‫‪14,812‬‬ ‫‪5,263‬‬ ‫‪62,533‬‬ ‫‬‫‪53,664‬‬ ‫‪8,558‬‬ ‫‪136,370‬‬ ‫‪40‬‬ ‫מעל ‪5‬‬ ‫שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2,319‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 21‬מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫ו‪.‬‬ ‫סיכוני נזילות )המשך(‬ ‫)‪(1‬‬ ‫התחייבויות פיננסיות שאינן מהוות מכשירים פיננסיים נגזרים )המשך(‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫שיעור‬ ‫מעל ‪5‬‬ ‫חודשים‬ ‫‪1-3‬‬ ‫ריבית‬ ‫סה"כ‬ ‫שנים‬ ‫ועד שנה ‪ 1-5‬שנים‬ ‫חודשים‬ ‫עד חודש‬ ‫ממוצע‬ ‫אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח‬ ‫‪%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫שאינן נושאות ריבית‬ ‫הלוואות צמודות מדד‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות צמודות דולר‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫הלוואות דולריות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫אגרות חוב הניתנות‬ ‫להמרה למניות החברה‬ ‫)‪(2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,382‬‬ ‫‪581‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪2,136‬‬ ‫‪4.2‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪760‬‬ ‫‪2,613‬‬ ‫‪6,500‬‬ ‫‪4,685‬‬ ‫‪14,668‬‬ ‫‪5.76‬‬ ‫‪466‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,399‬‬ ‫‪5,129‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪6,994‬‬ ‫‪5.33‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,350‬‬ ‫‪4,135‬‬ ‫‪34,227‬‬ ‫‪39,253‬‬ ‫‪78,965‬‬ ‫‪2.29‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪630‬‬ ‫‪3,638‬‬ ‫‪7,752‬‬ ‫‪1,122‬‬ ‫‪13,142‬‬ ‫‪5.44‬‬ ‫‬‫‪1,958‬‬ ‫‬‫‪3,321‬‬ ‫‪13,211‬‬ ‫‪24,996‬‬ ‫‬‫‪53,608‬‬ ‫‬‫‪45,233‬‬ ‫‪13,211‬‬ ‫‪129,116‬‬ ‫נכסים פיננסים לא נגזרים‬ ‫הטבלאות הבאות מפרטות את מועדי הפדיון הצפויים של הקבוצה בגין נכסים פיננסיים‬ ‫לא נגזרים‪ .‬הטבלאות נערכו בהתבסס על מועדי הפדיון החוזיים הבלתי מהוונים של‬ ‫הנכסים הפיננסיים כולל ריבית שתצמח מנכסים אלו‪ ,‬פרט למקרים בהם הקבוצה צופה כי‬ ‫תזרים המזומנים יתרחש בתקופה שונה‪.‬‬ ‫עד חודש‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1-3‬‬ ‫חודשים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫חודשים‬ ‫ועד שנה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 1-5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2012‬‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫‪11‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪445‬‬ ‫‪445‬‬ ‫‪377‬‬ ‫‪377‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪833‬‬ ‫‪833‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫מכשירים מוחזקים למסחר‪:‬‬ ‫מלוות ממשלתיים ואגרות חוב אחרות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫פקדונות‬ ‫‬‫‪652‬‬ ‫‬‫‪652‬‬ ‫‬‫‪315‬‬ ‫‪10,733‬‬ ‫‪11,048‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‬‫‬‫‪1,034‬‬ ‫‪1,034‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‬‫‬‫‪354‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‪967‬‬ ‫‪11,767‬‬ ‫‪13,088‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 21‬מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫ז‪.‬‬ ‫שווי הוגן של מכשירים פיננסיים‬ ‫מכשירים פיננסים שאינם מוצגים בדוח על המצב הכספי בשווי הוגן‬ ‫פרט למפורט בטבלה הבאה‪ ,‬סבורה הקבוצה כי ערכם הפנקסני של הנכסים וההתחייבויות‬ ‫הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים‪ ,‬זהה בקירוב לשווי ההוגן‪:‬‬ ‫ערך פנקסני‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫הלוואות צמודות מדד לזמן ארוך בריבית קבועה )‪(1‬‬ ‫הלוואות צמודות דולר לזמן ארוך בריבית קבועה )‪(2‬‬ ‫אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה )‪(3‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫‪20,101‬‬ ‫‪4,603‬‬ ‫‬‫‪24,704‬‬ ‫‪12,819‬‬ ‫‪6,250‬‬ ‫‪12,845‬‬ ‫‪31,914‬‬ ‫שווי הוגן‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪21,154‬‬ ‫‪4,824‬‬ ‫‬‫‪25,978‬‬ ‫‪12,264‬‬ ‫‪5,858‬‬ ‫‪13,064‬‬ ‫‪31,186‬‬ ‫השווי ההוגן של הלוואות לזמן ארוך צמודות מדד הנושאת ריבית קבועה‪ ,‬מבוסס על‬ ‫חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים לפי שיעורי ריבית ‪ ,2.2%-3.1%‬המקובלים‬ ‫להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים )‪.(4.5%-5.8% :2011‬‬ ‫השווי ההוגן של הלוואות לזמן ארוך צמודות דולר הנושאת ריבית קבועה‪ ,‬מבוסס על‬ ‫חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים לפי שיעור ריבית ‪ ,2.6%‬המקובל להלוואות‬ ‫דומות בעלות מאפיינים דומים )‪.(4.15% :2011‬‬ ‫השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתום תקופת הדיווח‪.‬‬ ‫לצורך מדידת שוויים ההוגן של מכשיריה הפיננסיים‪ ,‬מסווגת הקבוצה את מכשיריה הפיננסיים‪,‬‬ ‫הנמדדים בדוח על המצב הכספי ע"פ שוויים ההוגן‪ ,‬למדרג הכולל את שתי הרמות שלהלן‪:‬‬ ‫רמה ‪ :1‬מחירים מצוטטים )לא מותאמים( בשווקים פעילים לנכסים והתחייבויות פיננסיים‬ ‫זהים‪.‬‬ ‫רמה ‪ :2‬מחירים שאינם מחירים מצוטטים הכלולים ברמה ‪ ,1‬אשר נצפים‪ ,‬בצורה ישירה )קרי‪,‬‬ ‫מחירים( או עקיפה )נתונים נגזרים ממחירים(‪ ,‬לגבי נכסים והתחייבויות פיננסיים‪.‬‬ ‫להלן פירוט של מכשירים פיננסיים של הקבוצה הנמדדים בשווי הוגן‪ ,‬ע"פ רמות‪:‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן‪:‬‬ ‫נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‪:‬‬ ‫מלוות ממשלתיים ואגרות חוב אחרות‬ ‫‪42‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫רמה ‪1‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫רמה ‪1‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‪354‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 22‬בעלי עניין וצדדים קשורים‬ ‫א‪.‬‬ ‫עסקאות עם חברת האם‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫הכנסות מדמי שכירות‬ ‫‪1,107‬‬ ‫‪1,131‬‬ ‫‪1,099‬‬ ‫הכנסות מאחזקה‬ ‫‪85‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪88‬‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות )‪(1‬‬ ‫‪594‬‬ ‫‪594‬‬ ‫‪582‬‬ ‫)‪ (1‬ביום ‪ 22‬ביולי‪ 2010 ,‬נחתם הסכם ניהול עם חברת האם לתקופה של שלוש שנים‪ .‬ההסכם‬ ‫קובע כי שירותי הניהול יכללו ליווי פרויקטים לבנייה‪ ,‬אם וככל שקיימים‪ ,‬גיוס אשראי‬ ‫בנקאי למימון הבנייה‪ ,‬קשר וליווי מול מרכז השקעות והגשת דוחות ביצוע‪ ,‬שרותי חשבות‪,‬‬ ‫הנהלת חשבונות וליווי פיננסי‪ ,‬מציאת שוכרים‪ ,‬ניהול משא ומתן‪ ,‬וקיום קשר שוטף בכל‬ ‫הנוגע להשכרת שטחים ואחזקתם‪ ,‬שירותי אחזקה ותפעול מבנה א'‪.‬‬ ‫ההסכם קובע את בעלי התפקידים בחברת האם ואת היקף עבודתם לצורך מתן שרותי‬ ‫הניהול לחברה‪ .‬כמו כן‪ ,‬נקבע בהסכם כי חברת האם רשאית למנות נושאי משרה בשכר‬ ‫אשר יחליפו את נותני השירותים‪ ,‬כולם ו‪/‬או מקצתם‪ ,‬בהיקף משרה אשר יידרש בהתאם‬ ‫לעניין ובשכר אשר ייגזר מהיקף המשרה כאמור‪ ,‬בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים אחרים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הכנסות מדמי שכירות‬ ‫‪75‬‬ ‫‪419‬‬ ‫‪438‬‬ ‫הוצאות שכר דירקטורים‬ ‫‪396‬‬ ‫‪288‬‬ ‫‪215‬‬ ‫מספר מקבלים‬ ‫‪8‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪6‬‬ ‫עסקאות עם חברה קשורה‬ ‫‪458‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫יתרות עם צדדים קשורים ‪ -‬ראה באור ‪.10‬‬ ‫באור ‪ - 23‬אירועים בתקופת המאזן‬ ‫א‪.‬‬ ‫פירעון אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫ביום ‪ 1‬באפריל‪ 2012 ,‬חל מועד הפירעון השנתי )רביעי מתוך ארבעה( של קרן אגרות החוב‬ ‫הניתנות להמרה למניות החברה‪ .‬החברה שילמה סך של ‪ 12,923‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הצמדה למדד‬ ‫המחירים לצרכן בסך ‪ 1,833‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הסכם עם חברה קשורה‬ ‫ביום ‪ 2‬באפריל‪ 2012 ,‬התקשרה החברה עם לוגיפון תקשורת טלפונים בע"מ )להלן‪" :‬לוגיפון"(‪,‬‬ ‫חברת בת בבעלות ובשליטה המלאה של סינאל מלל פייוויי בע"מ‪ ,‬בעלת השליטה בחברה‪,‬‬ ‫לביצוע עבודות מתח נמוך במבנה ד'‪ .‬בתמורה לביצוע העבודות תשלם החברה ללוגיפון סך של‬ ‫כ‪ 536 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬בתוספת מע"מ‪.‬‬ ‫‪43‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫באורים לדוחות הכספיים‬ ‫באור ‪ - 23‬אירועים בתקופת המאזן )המשך(‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הקמת חברה המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ‪ 7‬ג' לעיל‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫רכישת זכויות חכירה בנכס ביקנעם ע"י המדע ‪5‬‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ‪ 7‬ג')‪ (3‬לעיל‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫נטילת הלוואה בנקאית ע"י המדע ‪5‬‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ‪ 7‬ג')‪ (4‬לעיל‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫השלמת עבודות ההקמה ואכלוס מבנה ד'‬ ‫בתקופת הדיווח‪ ,‬השלימה החברה את עבודות ההקמה במבנה ד' ורוב השטחים בנכס נמסרו‬ ‫לשוכרים‪ .‬לפרטים נוספים ראה באור ‪ 8‬ה')‪ (6‬לעיל‪.‬‬ ‫‪44‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫פרטים נוספים על התאגיד‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫פרטים נוספים על התאגיד‬ ‫שם החברה‪:‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪" :‬החברה"(‬ ‫מס' חברה ברשם‪:‬‬ ‫‪51-21128-06‬‬ ‫כתובת החברה‪:‬‬ ‫המדע ‪ ,2‬ת‪.‬ד‪ 142 .‬יקנעם ‪20692‬‬ ‫פקס‪:‬‬ ‫טלפון‪:‬‬ ‫‪04-9596777‬‬ ‫תאריך המאזן‪:‬‬ ‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תאריך הדוח‪:‬‬ ‫‪ 14‬במרץ ‪2013‬‬ ‫‪04-9890484‬‬ ‫‪2‬‬ ‫תקנה ‪10‬א‪:‬‬ ‫תמצית דוחות רווח והפסד רבעוניים‬ ‫ראה סעיף ‪ 3‬לדוח הדירקטוריון‪.‬‬ ‫תקנה ‪:11‬‬ ‫רשימת השקעות בחברות בת ובחברות קשורות לתאריך המאזן‬ ‫שם החברה‬ ‫דורסל רעננה בע"מ‬ ‫)להלן‪" :‬דורסל‬ ‫רעננה"(‬ ‫המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‬ ‫)להלן‪" :‬המדע ‪("5‬‬ ‫מס' המניה בבורסה‬ ‫לניירות ערך בתל‬ ‫אביב בע"מ‬ ‫)להלן‪" :‬הבורסה"(‬ ‫סוג מניה‬ ‫עלות‬ ‫סה"כ ערך‬ ‫מס' מניות נקוב ש"ח מתואמת‪,‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ערך מאזני‬ ‫מותאם‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-‬‬ ‫רגילות‬ ‫‪10,000‬‬ ‫‪10,000‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪21,943‬‬ ‫‪-‬‬ ‫רגילות‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,549‬‬ ‫שיעור ההחזקה‬ ‫נייר הערך‬ ‫בהצבעה‬ ‫בהון‬ ‫דורסל רעננה‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫המדע ‪5‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫בסמכות למנות‬ ‫דירקטורים‬ ‫כל הדירקטורים‬ ‫שער בבורסה‬ ‫לתאריך המאזן‬ ‫לא נסחרת‬ ‫‪ 50%‬מהדירקטורים‬ ‫לא נסחרת‬ ‫לפרטים בדבר יתרת הלוואות שניתנו לדורסל רעננה ולהמדע ‪ ,5‬ראה סעיף ה' בפרק ד' להלן‬ ‫)מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.(2012 ,‬‬ ‫תקנה ‪:12‬‬ ‫שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות קשורות בשנת הדיווח‬ ‫לפרטים אודות השקעה בהמדע ‪ ,5‬בשנת הדיווח‪ ,‬ראה באור ‪ 7‬ג' לפרק ג' להלן )דוחות‬ ‫כספיים מאוחדים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.(2012 ,‬‬ ‫תקנה ‪:13‬‬ ‫שם החברה‬ ‫הכנסות של חברות בנות וקשורות והכנסות החברה מהן לתאריך המאזן‬ ‫רווח‬ ‫לפני מס‬ ‫רווח‬ ‫אחרי מס‬ ‫דורסל רעננה‬ ‫‪5,831‬‬ ‫‪4,582‬‬ ‫המדע ‪5‬‬ ‫‪1,570‬‬ ‫‪1,098‬‬ ‫דיבידנד‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫הכנסות החברה‬ ‫מדמי ניהול‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪178‬‬ ‫הכנסות החברה‬ ‫מריבית‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2,368‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪181‬‬ ‫לחברה ממשיכות לנבוע הכנסות מדמי ניהול וריבית גם לאחר תאריך הדוח‪ ,‬בהתאם‬ ‫לסכומים המדווחים בטבלה לעיל‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫תקנה ‪:20‬‬ ‫מסחר בבורסה ‪ -‬ניירות ערך שנרשמו למסחר ‪ -‬מועדי וסיבות הפסקת המסחר‬ ‫במהלך שנת הדוח לא הופסק המסחר בניירות הערך של החברה‪ ,‬למעט הפסקות מסחר‬ ‫קצובות במסחר במניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח של החברה בעת פרסום הדוחות כדלקמן‪(1) :‬‬ ‫הפסקת מסחר ביום ‪ 15‬באוגוסט‪ 2012 ,‬בעת פרסום הדוח לרבעון השני; )‪ (2‬הפסקת מסחר‬ ‫ביום ‪ 19‬בנובמבר‪ 2012 ,‬בעת פרסום הדוח לרבעון השלישי )המסחר חודש ב‪.(15:21 -‬‬ ‫תקנה ‪:21‬‬ ‫תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה‬ ‫החברה שילמה בשנת ‪ 2012‬שכר והוצאות נלוות לשמונת הדירקטורים של החברה בגין‬ ‫כהונתם בסך כ‪ 396 -‬אלפי ש"ח‪ ,‬מתוכם כ‪ 81 -‬אלפי ש"ח שולמו ליו"ר דירקטוריון‬ ‫החברה‪.‬‬ ‫למעט הגמול ליו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬הגמול השנתי וגמול השתתפות בישיבה‬ ‫לדירקטורים של החברה‪ ,‬אינו עולה על הסכום הקבוע בתקנות החברות )כללים בדבר‬ ‫גמול והוצאות לדירקטור חיצוני(‪ ,‬התש"ס‪) 2000-‬להלן‪" :‬תקנות הגמול"( )ולרבות‬ ‫לדירקטורים‪ ,‬שהינם בעל השליטה ובניו(‪.‬‬ ‫לפרטים אודות גמול שאושר לדירקטורים גבי בוגנים‪ ,‬אייל בוגנים וארז בוגנים ראה‬ ‫תקנה ‪ 22‬להלן‪.‬‬ ‫מר דן אלון‪ ,‬יו"ר דירקטוריון החברה זכאי לגמול שנתי הגבוה ב‪ 50% -‬מהגמול הקבוע‪,‬‬ ‫בהתאם לתקנות הגמול וכן לגמול השתתפות בסכום הקבוע בתקנות הגמול‪ ,‬כנוסחן טרם‬ ‫תיקונן בפברואר ‪) 2008‬להלן‪" :‬תקנות הגמול בנוסחן הקודם"(‪.‬‬ ‫לפרטים אודות הסכם ניהול עם חברת האם‪ ,‬סינאל מלל פייוויי בע"מ )לשעבר סינאל‬ ‫תעשיות בע"מ(‪ ,‬חברה ציבורית הנסחרת בבורסה ומחזיקה ב‪ 80.01% -‬מהון המניות‬ ‫המונפק והנפרע של החברה ומזכויות ההצבעה בה )להלן‪" :‬סינאל"( ראה תקנה ‪ 22‬להלן‪.‬‬ ‫תקנה ‪21‬א'‪:‬‬ ‫השליטה בחברה‬ ‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬בעלת השליטה בחברה הינה סינאל‪ .‬למיטב ידיעת החברה‪ ,‬בעל‬ ‫השליטה בסינאל הינו מר גבי בוגנים‪ ,‬המחזיק ב‪ 63.27% -‬מהון המניות המונפק והנפרע‬ ‫של סינאל ומזכויות ההצבעה בה‪ ,‬במישרין וכן בעקיפין באמצעות סול‪-‬קום בע"מ וג‪.‬א‪.‬ב‪.‬א‬ ‫פעילים בייעוץ לשיווק בינלאומי בע"מ‪ ,‬חברות פרטיות בשליטתו המלאה של מר גבי‬ ‫בוגנים‪ .‬לאור האמור‪ ,‬למיטב ידיעת החברה‪ ,‬מר גבי בוגנים הינו בעל השליטה בחברה‪.‬‬ ‫תקנה ‪:22‬‬ ‫עסקאות עם בעלי שליטה‬ ‫עסקאות המנויות בסעיף ‪ (4) 270‬לחוק החברות‪ ,‬התשנ"ט‪) 1999-‬להלן‪" :‬חוק החברות"(‬ ‫‪ .1‬הסכם ניהול עם סינאל‬ ‫א‪ .‬ביום ‪ 20‬ביולי‪ 2010 ,‬ולאחר אישור ועדת הביקורת והדירקטוריון‪ ,‬אישרה‬ ‫האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה את חידושו של הסכם הניהול עם סינאל‬ ‫מיום ‪ 27‬במרץ ‪ ,2002‬אשר תוקן ביום ‪ 26‬במרץ ‪ ,2006‬זאת‪ ,‬לתקופה של שלוש‬ ‫שנים מיום ‪ 13‬בפברואר‪ 2010 ,‬ועד ליום ‪ 13‬בפברואר‪) 2013 ,‬להלן בס"ק א' זה‪:‬‬ ‫‪4‬‬ ‫"ההסכם"(‪ .‬מהות השינוי הינה מעבר מדמי ניהול בדולר לדמי ניהול בש"ח‬ ‫ועדכונם בהתאם לשחיקה שחלה בשער דולר לעומת ש"ח‪ .‬כל אחד מהצדדים‬ ‫רשאי היה להביא את ההסכם לידי סיום בכל עת בהודעה של ‪ 90‬יום מראש‬ ‫שימסור לצד השני‪ .‬עיקרי תנאי ההסכם הינם כדלקמן‪ (1) :‬על פי ההסכם‪,‬‬ ‫שירותי הניהול כללו ליווי פרויקטים לבנייה‪ ,‬אם וככל שקיימים‪ ,‬גיוס אשראי‬ ‫בנקאי למימון הבנייה‪ ,‬קשר וליווי מול מרכז השקעות והגשת דוחות ביצוע‪,‬‬ ‫שרותי חשבות‪ ,‬הנהלת חשבונות וליווי פיננסי‪ ,‬מציאת שוכרים‪ ,‬ניהול משא ומתן‪,‬‬ ‫וקיום קשר שוטף בכל הנוגע להשכרת שטחים ואחזקתם‪ ,‬שירותי אחזקה ותפעול‬ ‫מבנה א' )להלן בסעיף ‪ 1‬זה‪" :‬השירותים"(‪.‬‬ ‫ההסכם קבע את בעלי התפקידים בסינאל )מנכ"ל‪ ,‬סמנכ"ל כספים ומנהלת‬ ‫חשבונות( ואת היקף עבודתם לצורך מתן שרותי הניהול לחברה כדלקמן‪ :‬מנכ"ל‬ ‫סינאל ‪ 2 -‬ימי עבודה חודשיים; סמנכ"ל כספים של סינאל ‪ 3 -‬ימי עבודה‬ ‫חודשיים; מנהלת חשבונות בסינאל ‪ 10 -‬ימי עבודה חודשיים; )‪ (2‬כמו כן‪ ,‬נקבע‬ ‫בהסכם‪ ,‬כי סינאל רשאית למנות נושאי משרה בשכר אשר יחליפו את נותני‬ ‫השירותים‪ ,‬כולם ו‪/‬או מקצתם‪ ,‬בהיקף משרה אשר יידרש בהתאם לעניין ובשכר‬ ‫אשר ייגזר מהיקף המשרה כאמור‪ ,‬בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ובלבד שעלות‬ ‫העסקתם לא תעלה על הממוצע השנתי של דמי הניהול ששולמו בפועל לפני מועד‬ ‫השינוי; )‪ (3‬תמורת מתן שירותי הניהול משלמת החברה לסינאל דמי ניהול‬ ‫חודשיים בסך ‪ 20,000‬ש"ח בתוספת מע"מ כדין )להלן בס"ק א' זה‪" :‬דמי‬ ‫הניהול"(‪ ,‬בתוספת ‪ 10%‬מדמי הניהול בגין תקורות ובתוספת מע"מ כדין )להלן‬ ‫בס"ק א' זה‪" :‬התמורה הכוללת"(‪ .‬במידה ויחול קיטון בהיקף השיעורים‪,‬‬ ‫התמורה הכוללת תיוותר ללא שינוי‪ .‬על פי ההסכם‪ ,‬במידה ותושקענה שעות‬ ‫עבודה נוספות על ידי נושאי המשרה ועובדי סינאל‪ ,‬יעודכנו דמי הניהול לסך שלא‬ ‫יעלה על ‪ 49,500‬ש"ח )כולל תקורות( ובתוספת מע"מ כדין; )‪ (4‬עוד נקבע בהסכם‬ ‫כי החברה רשאית לקזז את הסך כאמור מחוב שוטף של סינאל בגין השכרת‬ ‫מבנה א'‪ .‬סינאל‪ ,‬בהיותה צד להסכם וכן מר גבי בוגנים‪ ,‬בהיותו בעל השליטה‬ ‫בסינאל )ובשל כך בחברה( ובהיותו דירקטור בחברה ומנכ"ל החברה‪ ,‬הינם בעלי‬ ‫עניין אישי בהתקשרות בהסכם‪.‬‬ ‫בגין שירותי ניהול בשנת ‪ 2012‬שולם לסינאל סך ‪ 594‬אלפי ש"ח ללא מע"מ‪ ,‬וזאת‬ ‫בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬לרבות לנימוקי ועדת‬ ‫הביקורת ודירקטוריון החברה בדבר אישור ההתקשרות‪ ,‬ראה דיווח מיידי מיום‬ ‫‪ 13‬ביוני‪ 2010 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2010-01-517944‬מידע זה מהווה הכללה על דרך‬ ‫ההפניה(‪.‬‬ ‫ב‪ .‬ביום ‪ 7‬באפריל‪ 2013 ,‬עתידה להתכנס אסיפה כללית של בעל מניות החברה‪ ,‬שעל‬ ‫סדר יומה חידוש ההסכם לתקופה של ‪ 3‬שנים‪ ,‬החל מיום ‪ 13‬בפברואר‪ 2013 ,‬ועד‬ ‫ליום ‪ 12‬בפברואר‪ 2016 ,‬כשכל צד רשאי לסיים את ההסכם בהודעה מוקדמת בת‬ ‫‪ 90‬ימים )להלן בס"ק ב' זה‪" :‬ההסכם"(‪ .‬עיקרי תנאי ההסכם הינם כדלקמן‪(1) :‬‬ ‫סינאל תעניק לחברה את השירותים )כהגדרתם בסעיף זה לעיל וכן שירותי ניהול‪,‬‬ ‫אחזקה ותפעול של נכסי החברה( ולצורך כך תשתמש בבעלי תפקידים על פי‬ ‫‪5‬‬ ‫היקף ימי עבודה כדלקמן‪ :‬מנכ"ל סינאל ‪ 4 -‬ימי עבודה חודשיים; סמנכ"ל‬ ‫כספים סינאל ‪ 8 -‬ימי עבודה חודשיים; מנהלת חשבונות סינאל ‪ 10 -‬ימי עבודה‬ ‫חודשיים; מנהל תפעול סינאל ‪ 4 -‬ימי עבודה חודשיים )יום עבודה חודשי הוגדר‬ ‫בהסכם המעודכן כ‪ 9 -‬שעות יומיות(; )‪ (2‬בתמורה למתן השירותים כאמור לעיל‪,‬‬ ‫תשלם החברה לסינאל דמי ניהול חודשיים קבועים בסך ‪ 90,900‬ש"ח‪ ,‬בתוספת‬ ‫מע"מ וצמוד למדד המחירים לצרכן )מדד הבסיס הינו המדד הידוע ביום ‪15‬‬ ‫בינואר‪ (3) ;(2013 ,‬בהסכם נקבע‪ ,‬כי בכפוף לכל דין‪ ,‬סינאל תהא רשאית למנות‬ ‫נושאי משרה בשכר‪ ,‬אשר יחליפו את נותני השירותים מטעם סינאל‪ ,‬כאמור‬ ‫בסעיף ב' זה לעיל‪ .‬בהקשר זה‪ ,‬ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה קבעו‪ ,‬כי בכל‬ ‫מקרה בו סינאל תחליף את מי מנותני השירותים מטעמה‪ ,‬כאמור בסעיף ב' זה‬ ‫לעיל‪ ,‬ייבחן על ידי ועדת התגמול והדירקטוריון‪ ,‬לרבות הצורך בסיום ההסכם;‬ ‫)‪ (4‬החברה תוכל לקזז את תשלום התמורה מחוב שוטף של סינאל בגין השכרת‬ ‫מבנה א'‪.‬‬ ‫סינאל‪ ,‬בהיותה צד להסכם וכן מר גבי בוגנים בהיותו בעל השליטה בסינאל‪,‬‬ ‫)ובשל כך בחברה( ובהיותו דירקטור בחברה ומנכ"ל החברה‪ ,‬הינם בעלי עניין‬ ‫אישי בהתקשרות בהסכם‪.‬‬ ‫לפרטים נוספים‪ ,‬לרבות לנימוקי ועדת התגמול ודירקטוריון החברה לאישור‬ ‫ההתקשרות‪ ,‬ראה דיווח מיידי מיום ‪ 13‬בפברואר ‪ ,2013‬מס' אסמכתא ‪2013-01-‬‬ ‫‪) 041463‬מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪ .2‬הסכם שכירות עם סינאל‬ ‫ביום ‪ 8‬ביוני‪ ,2010 ,‬לאחר שנתקבל אישור ועדת הביקורת ביום ‪ 23‬במאי‪2010 ,‬‬ ‫ואישור הדירקטוריון מיום ‪ 20‬במאי ‪ ,2010‬נחתם הסכם שכירות מעודכן עם סינאל‪,‬‬ ‫להשכרת שטח של כ‪ 2,009 -‬מ"ר משרדים וכ‪ 117 -‬מ"ר מחסנים במבנה א'‪ ,‬לתקופה‬ ‫של ‪ 3‬שנים‪ ,‬שתחילתה ביום ‪ 1‬ביולי‪) 2010 ,‬להלן בס"ק ‪ 2‬זה‪" :‬הנכס"(‪ .‬בתמורה‬ ‫להשכרת הנכס משלמת סינאל לחברה סך חודשי של ‪ 91,215‬ש"ח בתוספת דמי ניהול‬ ‫ואחזקה חודשיים בסך כ‪ 7,305 -‬ש"ח‪ ,‬דהיינו סך כולל של ‪ 98,520‬ש"ח לחודש‬ ‫ובצירוף מע"מ כדין‪ ,‬צמודים למדד המחירים לצרכן )מדד הבסיס הינו מדד מאי‪,‬‬ ‫שפורסם ביום ‪ 15‬ביוני‪ .(2010 ,‬סינאל‪ ,‬בהיותה צד להסכם וכן מר גבי בוגנים בהיותו‬ ‫בעל השליטה בסינאל )ובשל כך בחברה(‪ ,‬ובהיותו דירקטור בחברה ומנכ"ל החברה‪,‬‬ ‫הינם בעלי עניין אישי בעסקה‪.‬‬ ‫העסקה אושרה בהתאם לתקנה ‪ 1‬לתקנות החברות )הקלות בעסקאות עם בעלי ענין(‪,‬‬ ‫התש"ס‪) 2000-‬להלן‪" :‬תקנות ההקלות"(‪ .‬יובהר‪ ,‬כי ביום ‪ 17‬באוגוסט‪ ,2008 ,‬אישרה‬ ‫האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את הסכם השכירות המקורי עם‬ ‫סינאל‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי מיום ‪ 31‬במאי‪ 2010 ,‬אסמכתא מס' ‪2010-‬‬ ‫‪) 01-502251‬מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪ .3‬מתן גמול לדירקטורים‪ ,‬שהינם בעל השליטה וקרובו‬ ‫א‪ .‬ביום ‪ 22‬בנובמבר‪) 2011 ,‬ולאחר אישור ועדת הביקורת מיום ‪ 17‬בנובמבר‪(2011 ,‬‬ ‫אישר דירקטוריון החברה מחדש מתן גמול השתתפות בישיבה למר גבי בוגנים‪,‬‬ ‫בסך השווה לסכום הקבוע בתקנות הגמול בנוסחן הקודם‪ ,‬כפי שאושר ביום ‪23‬‬ ‫באוגוסט‪ .2006 ,‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי מיום ‪ 23‬בנובמבר ‪ ,2011‬מס'‬ ‫אסמכתא ‪) 2011-01-335730‬מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫ב‪ .‬ביום ‪ 30‬במאי‪ 2010 ,‬החליט דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר שקיבל את אישור ועדת‬ ‫הביקורת מיום ‪ 23‬במאי ‪ ,2010‬לאשר ולאשרר תשלום גמול השתתפות בישיבות‬ ‫למר אייל בוגנים )בנו של מר גבי בוגנים( בגין כהונתו כדירקטור בחברה וזאת‬ ‫למפרע ממועד תחילת כהונתו )‪ 17‬באוגוסט‪ ,(2008 ,‬בגובה הגמול הקבוע בתקנות‬ ‫הגמול בנוסחן הקודם‪ .‬לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום ‪ 30‬במאי ‪,2010‬‬ ‫מס' אסמכתא ‪) 2010-01-500748‬מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫ביום ‪ 12‬בינואר‪ 2012 ,‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה מתן‬ ‫גמול שנתי למר אייל בוגנים בסך הגמול הקבוע בתקנות הגמול‪ .‬לפרטים נוספים‪,‬‬ ‫ראה דיווח מיידי מיום ‪ 3‬בינואר‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא ‪ 2012-01-003885‬וכן מיום‬ ‫‪ 12‬בינואר‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2012-01-013278‬מידע זה מהווה הכללה על דרך‬ ‫ההפניה(‪.‬‬ ‫ג‪ .‬ביום ‪ 26‬ביוני‪ 2012 ,‬אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה מתן גמול‬ ‫השתתפות בישיבה לדירקטור מר ארז בוגנים‪ ,‬בנו של מר גבי בוגנים‪ ,‬בגובה‬ ‫הסכום הקבוע בתקנות הגמול בנוסחן הקודם‪ .‬לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי‬ ‫מיום ‪ 26‬ביוני‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2012-01-167250‬מידע זה מהווה הכללה על‬ ‫דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪ .4‬לפרטים אודות התחייבות לשיפוי ופוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה‪ ,‬לרבות‬ ‫לדירקטורים ונושאי משרה‪ ,‬שהינם בעל השליטה וקרובו‪ ,‬ראה תקנה ‪29‬א' להלן‪.‬‬ ‫‪ .5‬התקשרות לקבלת ייעוץ משפטי‬ ‫ביום ‪ 22‬בנובמבר‪ 2011 ,‬ולאחר קבלת אישור ועדת הביקורת‪ ,‬אישר דירקטוריון‬ ‫החברה את הארכת התקשרותה של החברה בהסכם לקבלת שירותי ייעוץ משפטי‬ ‫שוטף מאת משרד עו"ד בוגנים‪ ,‬תושיה‪ ,‬שגב ושות'‪ ,‬על בעליו נמנה באותה עת עו"ד‬ ‫ארז בוגנים )להלן בס"ק זה‪" :‬משרד עוה"ד" ו‪" -‬ההסכם"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬בנו של מר‬ ‫גבי בוגנים‪ ,‬כפי שאושר ע"י האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה ביום ‪4‬‬ ‫באוקטובר‪ .2006 ,‬תנאי ההסכם הינם כדלקמן‪ (1) :‬בתמורה לשירותי ייעוץ משפטי‬ ‫שוטף בכל העניינים‪ ,‬אשר אינם חורגים ממהלך העסקים הרגיל‪ ,‬זכאי משרד עוה"ד‬ ‫לשכר טרחה חודשי בגובה ‪ $1,500‬ארה"ב בתוספת מע"מ כדין )מוגבל ל‪ 200 -‬שעות‬ ‫עבודה שנתיות(‪ ,‬כאשר לעניין זה לא ייכלל מניין שעות ייעוץ משפטי‪ ,‬שהושקעו‬ ‫בגביית חובות עד לסך של ‪ 10,000‬ש"ח למקרה )להלן‪" :‬תקרת השעות"(; )‪ (2‬שכר‬ ‫הטרחה בעבור טיפול בגביית חובות עד לסך של ‪ 10,000‬ש"ח למקרה‪ ,‬יחושב על בסיס‬ ‫‪7‬‬ ‫הצלחה בלבד ויעמוד על ‪ 30%‬מסך החוב‪ ,‬שגבייתו צלחה‪ ,‬בתוספת מע"מ כדין; )‪(3‬‬ ‫שכר הטרחה בעבור ייצוג משפטי בערכאות מעל לבית משפט שלום ו‪/‬או מעל‬ ‫לסכומים של ‪ 10,000‬ש"ח ובעבור ייעוץ משפטי‪ ,‬שאינו במסגרת ייעוץ משפטי שוטף‬ ‫)לרבות‪ ,‬רכישת נכסים והסכמי שכירות בתמורה לסך של מעל ‪ 100,000‬דולר ארה"ב‬ ‫בשנה( וכן שכר הטרחה בעבור סך שעות העבודה‪ ,‬במסגרת הייעוץ השוטף‪ ,‬אשר חורג‬ ‫מתקרת השעות‪ ,‬ייקבע על פי שעות העבודה‪ ,‬שתושקענה בפועל‪ ,‬בתעריף מיוחד‪,‬‬ ‫כאמור בהסכם‪ ,‬בתוספת מע"מ כדין; )‪ (4‬עם זאת‪ ,‬יצוין‪ ,‬כי ככל וכמות שעות הייעוץ‬ ‫המשפטי השוטף לחודש מסוים תהא נמוכה מתקרת השעות‪ ,‬אזי ששכר הטרחה‬ ‫לשעה באותו חודש‪ ,‬ביחס לעניינים‪ ,‬שאינם במסגרת הייעוץ המשפטי השוטף‪ ,‬כאמור‬ ‫בסעיף זה לעיל‪ ,‬בעבור כמות שעות שתשלים את סך השעות כך שתגיע לתקרת‬ ‫השעות‪ ,‬יהא בתעריף לשעה כקבוע בריטיינר האמור לעיל‪ ,‬קרי‪ ,‬בסך של ‪ 90‬דולר‬ ‫ארה"ב לשעה; )‪ (5‬בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬יהא זכאי משרד עו"ד בוגנים להחזר הוצאות‪.‬‬ ‫ההסכם הותנה באישורה של ועדת הביקורת של החברה מדי שנה וכן כל צד רשאי‬ ‫להביא לסיום ההתקשרות על ידי מתן הודעה מוקדמת של ‪ 90‬יום מראש ובכתב‪ .‬כמו‬ ‫כן‪ ,‬נקבע‪ ,‬כי ועדת הביקורת תבחן מדי חציון את היקף שעות העבודה והיקף שכר‬ ‫הטרחה לו זכאי משרד עוה"ד‪.‬‬ ‫סך התשלומים וההתחייבויות בגין שירותי יעוץ משפטי בשנת ‪ 2012‬עמדו על כ‪120 -‬‬ ‫אלפי ש"ח ללא מע"מ‪.‬‬ ‫לפרטים בדבר נימוקי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה‪ ,‬ראה דיווח מיידי של‬ ‫החברה מיום ‪ 23‬בנובמבר‪ 2011 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2011-01-335730‬מידע זה מהווה‬ ‫הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪ .6‬עסקאות אחרות‬ ‫הסכם לביצוע עבודות מתח נמוך‬ ‫ביום ‪ 2‬באפריל‪ 2012 ,‬אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה את התקשרות‬ ‫החברה עם לוגיפון תקשורת טלפונים בע"מ‪ ,‬חברת בת בבעלות ושליטה מלאה של‬ ‫סינאל )להלן‪" :‬לוגיפון"( כעסקה לא חריגה‪ ,‬כמפורט להלן‪ (1) :‬ההסכם האמור הינו‬ ‫לביצוע עבודות מתח נמוך‪ ,‬לרבות התקנת מערכות גילוי אש‪ ,‬גז וכריזה )להלן בס"ק‬ ‫זה‪" :‬השירותים"( במבנה ד' של החברה‪ .‬השירותים ניתנו על פני התקופה המוגדרת‬ ‫בהסכם; )‪ (2‬בתמורה למתן השירותים‪ ,‬שילמה החברה ללוגיפון סך של כ‪ 536 -‬אלפי‬ ‫ש"ח‪ ,‬בתוספת מע"מ‪ .‬לנימוקי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה‪ ,‬ראה דיווח מיידי‬ ‫מיום ‪ 3‬באפריל‪ ,2012 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2012-01-092568‬מידע זה מהווה הכללה על‬ ‫דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫תקנה ‪:24‬‬ ‫מניות וני"ע אחרים המוחזקים ע"י בעלי עניין ונושאי משרה סמוך ככל האפשר לתאריך‬ ‫הדוח‬ ‫לפרטים אודות מניות החברה המוחזקות בידי בעלי עניין או נושאי משרה בכירה בחברה‪,‬‬ ‫ראה דיווח מיידי מיום ‪ 7‬במרץ‪ ,2013 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2013-01-056514‬מידע זה מהווה‬ ‫הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫תקנה ‪24‬א‪:‬‬ ‫הון המניות וניירות ערך המירים‬ ‫הון המניות הרשום‬ ‫הון מניות מונפק‬ ‫‪1‬‬ ‫מניות רדומות‬ ‫תקנה ‪24‬ב‪:‬‬ ‫מרשם בעלי המניות‬ ‫מס' נייר ערך‬ ‫‪1096676‬‬ ‫תקנה ‪25‬א‪:‬‬ ‫‪100,000,000‬‬ ‫‪21,325,200‬‬ ‫‪21,113,064‬‬ ‫מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬ ‫מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬ ‫מניות רגילות בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬ ‫‪2‬‬ ‫שם בעל מניה‬ ‫מזרחי טפחות חברה‬ ‫לרישומים בע"מ‬ ‫מס' זיהוי‬ ‫‪510422249‬‬ ‫מען החברה‬ ‫רח' המדע ‪ 2‬יקנעם‪ ,‬ת‪.‬ד‪ 142 .‬מיקוד ‪20692‬‬ ‫טלפון‪ 04-9596777 :‬פקס‪04-9890484 :‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫‪ 1‬שאינן מקנות כל זכות‪.‬‬ ‫‪ 2‬ללא מניות הרדומות בע‪.‬נ‪ 212,136 .‬המוחזקות בידי החברה‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫כמות‬ ‫‪21,113,064‬‬ ‫סוג המניות‬ ‫מניות בנות ‪1‬‬ ‫ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬ ‫תקנה ‪:26‬‬ ‫הדירקטורים של החברה‬ ‫שם‬ ‫הדירקטור‬ ‫מספר ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫דן אלון‬ ‫‪22642425‬‬ ‫מס'‬ ‫תאריך‬ ‫לידה‬ ‫מענו‬ ‫להמצאת‬ ‫כתבי‬ ‫בי‪-‬דין‬ ‫נתינות‬ ‫חברות‬ ‫בוועדה או‬ ‫ועדות של‬ ‫הדירקטוריון‬ ‫‪ 22.11.1966‬הרב עמיאל ישראלית לא‬ ‫‪ ,7‬תל אביב‬ ‫דירקטור‬ ‫בלתי תלוי‬ ‫‪ /‬דירקטור‬ ‫חיצוני‬ ‫לא‬ ‫תפקיד שממלא‬ ‫בעל‬ ‫כעובד החברה‪,‬‬ ‫מומחיות‬ ‫של חברה בת‬ ‫חשבונאית‬ ‫השכלה‬ ‫שלה‪ ,‬של חברה‬ ‫ופיננסית‬ ‫או כשירות קשורה שלה‪ ,‬או‬ ‫מקצועית של בעל עניין בה‬ ‫יו"ר דירקטוריון ‪ 14.08.2011‬בוגר תואר ראשון‬ ‫לא‬ ‫במשפטים מאונ'‬ ‫שפילד )אנגליה(‪,‬‬ ‫מוסמך כעורך דין‬ ‫התאריך‬ ‫שבו החלה‬ ‫כהונתו‬ ‫כדירקטור‬ ‫של החברה‬ ‫‪.2‬‬ ‫גבי בוגנים‬ ‫‪062664545‬‬ ‫‪ 17.08.1952‬הגבעה ‪,51‬‬ ‫סביון‬ ‫ישראלית ועדת‬ ‫השקעות‬ ‫לא‬ ‫לא‬ ‫‪.3‬‬ ‫יצחק‬ ‫זינגר‬ ‫‪003833993‬‬ ‫‪ 14.07.1946‬מאפו ‪,11‬‬ ‫הרצליה ב'‬ ‫‪46591‬‬ ‫ישראלית ועדת‬ ‫השקעות‬ ‫לא‬ ‫בעל‬ ‫מומחיות‬ ‫חשבונאית‬ ‫ופיננסית‬ ‫‪.4‬‬ ‫אורי מאיר‬ ‫‪3923117‬‬ ‫‪ 21.10.1937‬רח' הרצוג‬ ‫‪ ,18‬תל‬ ‫אביב‪,‬‬ ‫‪62915‬‬ ‫ישראלית ועדת‬ ‫ביקורת‪,‬‬ ‫ועדה לבחינת‬ ‫הדוחות‬ ‫הכספיים‪,‬‬ ‫ועדת תגמול‬ ‫דירקטור‬ ‫בלתי תלוי‬ ‫לא‬ ‫דירקטור ומנכ"ל‬ ‫החברה ואחראי‬ ‫על ניהול סיכוני‬ ‫השוק בחברה‬ ‫)יחד עם סמנכ"ל‬ ‫כספים של‬ ‫החברה(‪ ,‬מנכ"ל‬ ‫סינאל מלל‬ ‫פייוויי בע"מ‬ ‫יו"ר דירקטוריון‬ ‫סינאל מלל‬ ‫פייוויי בע"מ‬ ‫לא‬ ‫‪10‬‬ ‫‪1995‬‬ ‫אקדמאית חלקית‬ ‫בתחום מדעי‬ ‫המחשב‬ ‫‪ 12.7.2006‬בוגר תואר ראשון‬ ‫)‪ (B.A.‬בכלכלה‬ ‫וחשבונאות – אונ'‬ ‫תל אביב‪ .‬מוסמך‬ ‫רואה חשבון‬ ‫‪ 12.10.2007‬בוגר תואר ראשון‬ ‫)‪ (B.A.‬בכלכלה‬ ‫ומדעי המדינה‬ ‫מהאונ' העברית‬ ‫בירושלים‪ ,‬תואר‬ ‫שני )‪ (M.B.A.‬במנהל‬ ‫עסקים – אונ' תל‬ ‫אביב‪.‬‬ ‫עיסוק ב‪ 5 -‬שנים האחרונות‬ ‫ופירוט תאגידים בהם משמש‬ ‫כדירקטור‬ ‫שותף אקוויטי ומנהל מחלקת‬ ‫ניירות ערך ‪ -‬מ‪ .‬פירון ושות' ‪-‬‬ ‫עורכי דין עד לחודש אפריל‬ ‫‪) 2011‬משרד המשמש‬ ‫כיועמ"ש לחברה בדיני ני"ע(‪,‬‬ ‫דירקטור בקסניה ונצ'רס‬ ‫קפיטל בע"מ‪ ,‬דירקטור בדן‬ ‫אלון עו"ד בע"מ‪ ,‬בין יוני ‪2011‬‬ ‫ועד יוני ‪ 2012‬מועסק בפועלים‬ ‫אי‪.‬בי‪.‬אי חיתום‬ ‫מנכ"ל ויו"ר דירקטוריון‬ ‫סינאל מלל פייווי בע"מ‪ ,‬יו"ר‬ ‫דירקטוריון אנטקו בע"מ‬ ‫יו"ר דירקטוריון כנפיים‬ ‫אחזקות בע"מ‪ ,‬סנו מפעלי‬ ‫ברונוס בע"מ‬ ‫בן משפחה‬ ‫של בעל‬ ‫עניין אחר‬ ‫בחברה‬ ‫לא‬ ‫כן‪ ,‬אביהם‬ ‫של אייל‬ ‫וארז בוגנים‬ ‫–‬ ‫דירקטורים‬ ‫בחברה‬ ‫לא‬ ‫לא‬ ‫שם‬ ‫הדירקטור‬ ‫מספר ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫אייל‬ ‫בוגנים‬ ‫‪036407963‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫ארז בוגנים ‪032027922‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫עזריה דוד‬ ‫מס'‬ ‫‪070042544‬‬ ‫תאריך‬ ‫לידה‬ ‫מענו‬ ‫להמצאת‬ ‫כתבי‬ ‫בי‪-‬דין‬ ‫נתינות‬ ‫חברות‬ ‫בוועדה או‬ ‫ועדות של‬ ‫הדירקטוריון‬ ‫דירקטור‬ ‫בלתי תלוי‬ ‫‪ /‬דירקטור‬ ‫חיצוני‬ ‫תפקיד שממלא‬ ‫בעל‬ ‫כעובד החברה‪,‬‬ ‫מומחיות‬ ‫של חברה בת‬ ‫חשבונאית‬ ‫השכלה‬ ‫שלה‪ ,‬של חברה‬ ‫ופיננסית‬ ‫או כשירות קשורה שלה‪ ,‬או‬ ‫מקצועית של בעל עניין בה‬ ‫‪ 17.08.2008‬בוגר מדעי‬ ‫סמנכ"ל משאבי‬ ‫לא‬ ‫ההתנהגות‬ ‫אנוש בסינאל‬ ‫והחטיבה לניהול‬ ‫מלל פייוויי בע"מ‬ ‫משאבי אנוש ‪-‬‬ ‫המכללה למינהל‬ ‫התאריך‬ ‫שבו החלה‬ ‫כהונתו‬ ‫כדירקטור‬ ‫של החברה‬ ‫‪ 10.06.1979‬רח' הזוהר‬ ‫‪ ,33‬תל‬ ‫אביב‬ ‫ישראלית לא‬ ‫לא‬ ‫‪ 05.01.1975‬שד'‬ ‫ההשכלה‬ ‫‪ 17‬ב'‪ ,‬דירה‬ ‫‪ ,162‬תל‬ ‫אביב‬ ‫ישראלית לא‬ ‫לא‬ ‫לא‬ ‫‪ 23.11.1939‬רח' צבי‬ ‫גרינברג‬ ‫‪ ,4/33‬תל‬ ‫אביב‬ ‫‪69379‬‬ ‫ישראלית ועדת‬ ‫ביקורת‪,‬‬ ‫ועדה לבחינת‬ ‫הדוחות‬ ‫הכספיים‪,‬‬ ‫ועדת תגמול‪,‬‬ ‫ועדת‬ ‫השקעות‬ ‫דירקטור‬ ‫חיצוני‬ ‫בעל‬ ‫מומחיות‬ ‫חשבונאית‬ ‫ופיננסית‬ ‫‪11‬‬ ‫‪ LLB 26.06.2012‬במשפטים‬ ‫סמנכ"ל שיווק‬ ‫בינלאומי ופיתוח‬ ‫מטעם אונ' ‪Essex‬‬ ‫עסקי בסינאל‬ ‫)אנגליה(‪LLB ,‬‬ ‫מלל פייוויי בע"מ‬ ‫במשפטים מטעם‬ ‫אונ' ירושלים‪ ,‬בוגר‬ ‫ניהול פיננסי‬ ‫למנהלים מטעם‬ ‫אונ' ת"א‪ ,‬בוגר‬ ‫ניהול פיננסי‬ ‫למנהלים בכירים‬ ‫"בהצלחה" מטעם‬ ‫אונ' ת"א‬ ‫‪ 12.07.2006‬בוגר האונ' העברית‬ ‫אין‬ ‫בירושלים בתחום‬ ‫סוציולוגיה‬ ‫וסטטיסטיקה‬ ‫עיסוק ב‪ 5 -‬שנים האחרונות‬ ‫ופירוט תאגידים בהם משמש‬ ‫כדירקטור‬ ‫דירקטור בסינאל מלל פייוויי‬ ‫בע"מ‪ ,‬מראיין מועמדים‬ ‫בחברת אדם מילא‬ ‫סמנכ"ל שיווק בינלאומי‬ ‫ופיתוח עסקי בסינאל מלל‬ ‫פייוויי בע"מ‪ ,‬בעלים ושותף‬ ‫במשרד עו"ד בוגנים‪ ,‬תושיה‬ ‫שגב ושות' משרד עו"ד‪ ,‬בעלים‬ ‫של משרד עו"ד ארז בוגנים‪,‬‬ ‫איש עסקים פרטי בחברת‬ ‫‪NPLH Call Home‬מומחים‬ ‫גדולים‬ ‫ייזום בתחום הבנייה ויועץ‬ ‫ארגוני‬ ‫בן משפחה‬ ‫של בעל‬ ‫עניין אחר‬ ‫בחברה‬ ‫כן‪ ,‬בנו של‬ ‫גבי בוגנים‬ ‫דירקטור‬ ‫ומנכ"ל‬ ‫החברה‬ ‫ואחיו של‬ ‫ארז בוגנים‪,‬‬ ‫דירקטור‬ ‫בחברה‬ ‫כן‪ ,‬בנו של‬ ‫גבי בוגנים‬ ‫דירקטור‬ ‫ומנכ"ל‬ ‫החברה‬ ‫ואחיו של‬ ‫אייל‬ ‫בוגנים‪,‬‬ ‫דירקטור‬ ‫בחברה‬ ‫לא‬ ‫מס'‬ ‫שם‬ ‫הדירקטור‬ ‫מספר ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫מיכל‬ ‫צוקרמן‪-‬‬ ‫שחורי‬ ‫‪53550679‬‬ ‫תקנה ‪26‬א‪:‬‬ ‫מס'‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪ 05.08.1955‬רח' אורנים ישראלית ועדת‬ ‫ביקורת‪,‬‬ ‫‪ ,37‬כפר‬ ‫ועדה לבחינת‬ ‫שמריהו‬ ‫הדוחות‬ ‫‪46910‬‬ ‫הכספיים‪,‬‬ ‫ועדת תגמול‬ ‫דירקטורית‬ ‫חיצונית‬ ‫תאריך‬ ‫לידה‬ ‫מענו‬ ‫להמצאת‬ ‫כתבי‬ ‫בי‪-‬דין‬ ‫נתינות‬ ‫עיסוק ב‪ 5 -‬שנים האחרונות‬ ‫ופירוט תאגידים בהם משמש‬ ‫כדירקטור‬ ‫עוסקת בייעוץ עסקי וחברות‬ ‫בדירקטוריונים‪ .‬דח"צ‬ ‫בפרוסיד הון סיכון בע"מ‪,‬‬ ‫דירקטורית בצמח המרמן‬ ‫בע"מ ובש‪.‬ע‪.‬ר‪ .‬טכנולוגיות‬ ‫נושאי משרה בכירה של החברה‬ ‫שם נושא‬ ‫המשרה‬ ‫הבכירה‬ ‫לנה‬ ‫פרידריך‬ ‫חברות‬ ‫בוועדה או‬ ‫ועדות של‬ ‫הדירקטוריון‬ ‫דירקטור‬ ‫בלתי תלוי‬ ‫‪ /‬דירקטור‬ ‫חיצוני‬ ‫בעל‬ ‫מומחיות‬ ‫חשבונאית‬ ‫ופיננסית‬ ‫או כשירות‬ ‫מקצועית‬ ‫לא‬ ‫תפקיד שממלא‬ ‫כעובד החברה‪,‬‬ ‫של חברה בת‬ ‫השכלה‬ ‫שלה‪ ,‬של חברה‬ ‫קשורה שלה‪ ,‬או‬ ‫של בעל עניין בה‬ ‫‪ 12.07.2006‬בעלת ‪ B.A.‬ו‪M.A. -‬‬ ‫אין‬ ‫בספרות אנגלית –‬ ‫אונ' תל אביב‪,‬‬ ‫לימודי תעודה‬ ‫ניהול עסקי בכיר‪-‬‬ ‫מכללה למינהל‪,‬‬ ‫ניתוח דוחות‬ ‫כספיים והשקעות‬ ‫בניירות ערך ‪ -‬להב‪,‬‬ ‫מנהל עסקים‪ ,‬אונ'‬ ‫ת"א‪ ,‬קורס‬ ‫דירקטורים ונושאי‬ ‫משרה ‪ -‬המרכז‬ ‫הבינתחומי‪,‬‬ ‫הרצליה‬ ‫התאריך‬ ‫שבו החלה‬ ‫כהונתו‬ ‫כדירקטור‬ ‫של החברה‬ ‫מספר ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫‪309059616‬‬ ‫תאריך לידה‬ ‫‪20.10.1977‬‬ ‫תאריך‬ ‫תחילת‬ ‫כהונה‬ ‫‪19.08.2008‬‬ ‫‪3‬‬ ‫תפקידו בחברה‪,‬‬ ‫בחברת הבת שלה‪,‬‬ ‫בחברה קשורה שלה‪,‬‬ ‫או בבעל עניין בה‬ ‫סמנכ"ל כספים‪,‬‬ ‫אחראית על ניהול‬ ‫סיכוני השוק בחברה‬ ‫)יחד עם מנכ"ל‬ ‫החברה(‪ ,‬סמנכ"ל‬ ‫כספים בחברת הבת‬ ‫דורסל רעננה‬ ‫בעל עניין‬ ‫בחברה‬ ‫לא‬ ‫‪ 3‬ביום ‪ 9‬בדצמבר‪ 2012 ,‬גב' לנה פרידריך יצאה לחופשת לידה‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫בן משפחה‬ ‫של נושא‬ ‫משרה בכירה‬ ‫עיסוק ב‪ 5 -‬שנים האחרונות‬ ‫השכלה‬ ‫אחר או של‬ ‫בעל עניין‬ ‫בחברה‬ ‫בוגרת תואר ראשון )‪ (B.A.‬בכלכלה מנהלת כספים בחברה הכלכלית‬ ‫לא‬ ‫לחיפה בע"מ‪ ,‬חשבת של החברה‬ ‫וחשבונאות‪ ,‬אונ' חיפה‪ ,‬תואר שני‬ ‫)‪ (M.B.A.‬במנהל עסקים‪ ,‬אונ' חיפה‪,‬‬ ‫מוסמכת כרואת חשבון‬ ‫בן משפחה‬ ‫של בעל‬ ‫עניין אחר‬ ‫בחברה‬ ‫לא‬ ‫מס'‬ ‫שם נושא‬ ‫המשרה‬ ‫הבכירה‬ ‫מספר ת‪.‬ז‪.‬‬ ‫תאריך לידה‬ ‫תאריך‬ ‫תחילת‬ ‫כהונה‬ ‫תפקידו בחברה‪,‬‬ ‫בחברת הבת שלה‪,‬‬ ‫בחברה קשורה שלה‪,‬‬ ‫או בבעל עניין בה‬ ‫בעל עניין‬ ‫בחברה‬ ‫‪.2‬‬ ‫שרון מוטעי‪-‬‬ ‫וייס‬ ‫‪028888774‬‬ ‫‪04.02.1973‬‬ ‫‪28.11.2012‬‬ ‫ממלא מקום סמנכ"ל לא‬ ‫כספים‪ ,‬ממלא מקום‬ ‫סמנכ"ל כספים‬ ‫בחברת הבת דורסל‬ ‫רעננה‬ ‫‪.3‬‬ ‫תומר פלס‬ ‫‪029730637‬‬ ‫‪20.10.1972‬‬ ‫‪28.11.2012‬‬ ‫חשב החברה‬ ‫לא‬ ‫‪.4‬‬ ‫עזרא יהודה‬ ‫‪072608235‬‬ ‫‪02.11.1944‬‬ ‫‪23.07.2006‬‬ ‫מבקר פנים‪ ,‬מבקר‬ ‫פנים של סינאל מלל‬ ‫פייוויי בע"מ‬ ‫לא‬ ‫‪13‬‬ ‫בן משפחה‬ ‫של נושא‬ ‫משרה בכירה‬ ‫השכלה‬ ‫אחר או של‬ ‫בעל עניין‬ ‫בחברה‬ ‫בעלת תואר ראשון במנהל עסקים‬ ‫לא‬ ‫וחשבונאות ‪ -‬המסלול האקדמי‪,‬‬ ‫המכללה למנהל ‪ -‬ראשל"צ‪,‬‬ ‫סטודנטית לתואר שני במשפטים‬ ‫מטעם אונ' בר‪-‬אילן‪ ,‬בעלת תעודה‬ ‫בנושא דירקטורים – לשכת רואי‬ ‫החשבון בישראל‪ ,‬מוסמכת כרואת‬ ‫חשבון‬ ‫בעל תואר ראשון )‪ (B.A.‬בתקשורת‬ ‫לא‬ ‫מטעם אונ' חיפה‪ ,‬בוגר לימודי‬ ‫חשבונאות במכללה למנהל‪ ,‬מוסמך‬ ‫כרואה חשבון‬ ‫לא‬ ‫בוגר תואר ראשון )‪ (B.A.‬מאונ'‬ ‫חיפה‪ ,‬תואר שני )‪ (M.B.A.‬במנהל‬ ‫עסקים‪ ,‬אונ' תל אביב‪ .‬מוסמך‬ ‫כרואה חשבון‬ ‫עיסוק ב‪ 5 -‬שנים האחרונות‬ ‫דירקטורית באנטקו‪ ,‬סמנכ"ל‬ ‫כספים בסינאל מלל פייוויי בע"מ‬ ‫חשב חברות בנות בסינאל מלל‬ ‫פייוויי בע"מ‪ ,‬מנהל ביקורת‬ ‫במשרד רו"ח בריטמן אלמגור‪ ,‬זהר‬ ‫ושות'‪ ,‬ביקורת במשרד רו"ח ‪BDO‬‬ ‫זיו האפט ושות'‬ ‫בעל משרד "עזרא יהודה ‪-‬‬ ‫רוזנבלום ‪ -‬ייעוץ‪ ,‬בקרה וניהול‬ ‫סיכונים"‬ ‫תקנה ‪26‬ב‪:‬‬ ‫מורשי חתימה עצמאיים‬ ‫לחברה אין מורשי חתימה עצמאיים‪.‬‬ ‫תקנה ‪:27‬‬ ‫רואה החשבון המבקר וכתובתו‬ ‫ברייטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון ‪ -‬רח' מעלה השחרור ‪ ,5‬חיפה ‪ 33284‬ת‪.‬ד ‪,5648‬‬ ‫חיפה ‪.31055‬‬ ‫תקנה ‪:28‬‬ ‫שינויים בתזכיר ובתקנון‬ ‫ביום ‪ 12‬בינואר‪ 2012 ,‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לתקן את‬ ‫תקנון החברה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהתאם לחוק החברות )תיקון מס' ‪ ,(16‬התשע"א‪ 2011-‬וחוק‬ ‫ייעול הליכי האכיפה ברשות ניירות ערך )תיקוני חקיקה(‪ ,‬התשע"א‪) 2011-‬להלן‪" :‬חוק‬ ‫ייעול הליכי אכיפה"(‪.‬‬ ‫לפרטים אודות התיקון כאמור‪ ,‬ראה דיווח מיום ‪ 3‬בינואר ‪ ,2012‬מס' אסמכתא ‪2012-01-‬‬ ‫‪ 003885‬וכן מיום ‪ 12‬בינואר ‪ ,2012‬מס' אסמכתא ‪) 2012-01-013278‬מידע זה מהווה‬ ‫הכללה על דרך ההפניה(‪.‬‬ ‫תקנה ‪:29‬‬ ‫תקנה ‪29‬א‪:‬‬ ‫המלצות והחלטות הדירקטורים‬ ‫‪.1‬‬ ‫לפרטים אודות תיקון תקנון החברה‪ ,‬ראה תקנה ‪ 28‬לעיל‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫לפרטים אודות עסקאות עם בעל שליטה או שלבעל השליטה עניין אישי באישורן‪,‬‬ ‫ראה תקנה ‪ 22‬לעיל‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫לפרטים אודות פטור מאחריות‪ ,‬התחייבות לשיפוי ופוליסת ביטוח אחריות‪ ,‬ראה‬ ‫תקנה ‪29‬א' להלן‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫לפרטים אודות תנאי הגמול של יו"ר הדירקטוריון‪ ,‬ראה תקנה ‪ 21‬לעיל‪.‬‬ ‫החלטות החברה‬ ‫לפרטים אודות מתן כתב פטור מאחריות לנושאי משרה ודירקטורים‪ ,‬שאינם בעל‬ ‫השליטה וקרוביו וכן למתן כתב התחייבות לשיפוי ופוליסת ביטוח אחריות לנושאי‬ ‫משרה ודירקטורים בחברה‪ ,‬לרבות לנושאי משרה ודירקטורים‪ ,‬שהינם בעל השליטה‬ ‫וקרוביו‪ ,‬ראה דיווח מיידי מיום ‪ 8‬באוגוסט‪ ,2012 ,‬מס' אסמכתא ‪,2012-01-205590‬‬ ‫מיום ‪ 2‬ביולי‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא ‪ ,2012-01-173280‬מיום ‪ 26‬ביוני‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא‬ ‫‪ ,2012-01-137250‬מיום ‪ 9‬בפברואר‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא ‪ 2012-01-038055‬ומיום ‪3‬‬ ‫בינואר‪ 2012 ,‬מס' אסמכתא ‪) 2012-01-01003885‬מידע זה מהווה הכללה על דרך‬ ‫ההפניה(‪.‬‬ ‫גבי בוגנים ‪ -‬דירקטור ומנהל כללי‬ ‫דן אלון – יו"ר דירקטוריון‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫‪14‬‬ ‫שאלון ממשל תאגידי‬ ‫הנחיה לפי סעיף ‪36‬א לחוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪) 1968-‬להלן‪" :‬החוק"(‬ ‫‪.1‬‬ ‫הגדרות‬ ‫בהנחיה זו –‬ ‫"בעל עניין"‪" ,‬דירקטור בלתי תלוי"‪" ,‬דירקטור חיצוני"‪" ,‬ועדת דירקטוריון"‪" ,‬חברה ציבורית"‪,‬‬ ‫"ענין אישי"‪" ,‬עסקה"‪" ,‬פעולה"‪" ,‬קרוב"‪" ,‬שליטה"‪" ,‬תקנון" ‪ -‬כהגדרתם בסעיף ‪ 1‬לחוק‬ ‫החברות;‬ ‫"דוח תקופתי" ‪ -‬כמשמעות המונח בפרק ב' לתקנות הדוחות;‬ ‫"דוח רבעוני" ‪ -‬כמשמעות המונח בפרק ד' לתקנות הדוחות;‬ ‫"הוועדה"‪" ,‬הצהרה"‪" ,‬ועדה לבחינת הדוחות הכספיים" ‪ -‬כמשמעותם בתקנות אישור הדוחות‬ ‫הכספיים;‬ ‫"זיקה" ‪ -‬כמשמעות המונח בסעיף ‪ 240‬לחוק החברות;‬ ‫"חוק החברות" ‪ -‬חוק החברות‪ ,‬התשנ"ט‪;1999-‬‬ ‫"חוק ניירות ערך" ‪ -‬חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪;1968-‬‬ ‫"כשירות מקצועית"‪" ,‬מומחיות חשבונאית ופיננסית" ‪ -‬כמשמעותם בתקנות החברות )תנאים‬ ‫ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ולדירקטור בעל כשירות מקצועית(‪,‬‬ ‫התשס"ו‪;2005-‬‬ ‫"מבטח"‪" ,‬שנת הדיווח" ‪ -‬כהגדרתם בתקנות הדוחות;‬ ‫"נושא משרה בכירה" ‪ -‬כהגדרתו בסעיף ‪)37‬ד( לחוק ניירות ערך;‬ ‫"שליטה"‪" ,‬בעל שליטה" ‪ -‬כמשמעותם בסעיף ‪ 1‬או ‪ 268‬לחוק החברות‪ ,‬לפי העניין;‬ ‫"שנת הדיווח"‪ -‬משמעה מיום ‪ 1.1.xx‬ועד ליום ‪ 31.12.xx‬שקדמו למועד פרסום הדוח התקופתי‪ .‬על‬ ‫אף האמור‪ ,‬תאגיד הבוחר ליישם את השאלון ביישום מוקדם )זאת בנוסף לפרסום השאלון בדוח‬ ‫התקופתי לשנת ‪" ,(2012‬שנת הדיווח" תהיה )לכל הפחות( מיום ‪ 1.10.11‬ועד ליום ‪) 30.9.12‬לגבי‬ ‫יישום מוקדם בדוח רבעוני ליום ‪ .(30.9.12‬לגבי תאגיד שבוחר ליישם את השאלון במסגרת דוח‬ ‫מיידי )ע"ג טופס ת‪" ,(121 -‬שנת הדיווח" תהיה שנה אחת מלאה לפחות‪ ,‬שתסתיים סמוך למועד‬ ‫פרסום השאלון;‬ ‫"תאגיד" ‪ -‬תאגיד מדווח שהינו בגדר חברה ציבורית כמשמעות המונח בחוק החברות )ובכלל זה‬ ‫תאגיד בנקאי ומבטח שהינם בגדר חברה ציבורית(‪ ,‬או בגדר תאגיד זר;‬ ‫"תאגיד בנקאי" ‪ -‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך;‬ ‫"תאגיד זר" ‪ -‬חברה שהתאגדה מחוץ לישראל ומניותיה הוצעו לציבור בישראל‪ ,‬כאמור בסעיף ‪39‬א‬ ‫לחוק ניירות ערך;‬ ‫"תקנות אישור הדוחות הכספיים" ‪ -‬תקנות החברות )הוראות ותנאים לעניין הליך אישור הדוחות‬ ‫הכספיים(‪ ,‬התש"ע‪;2010-‬‬ ‫"תקנות הדוחות" ‪ -‬תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫גילוי‬ ‫‪2.1‬‬ ‫תאגיד יכלול בפרק "פרטים נוספים על התאגיד" המצורף לכל דוח תקופתי גילוי אודות שאלון‬ ‫ממשל תאגידי‪ ,‬בנוסח ובצורה כמפורט להלן‪.‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫במקביל ליישום השאלון )בדוח התקופתי(‪ ,‬תאגיד לא יידרש לקיים את הוראות הגילוי‬ ‫המפורטות להלן‪:‬‬ ‫‪2.2.1‬‬ ‫הוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים ‪ -‬לפי תקנה ‪)10‬ב()‪9‬א( ותקנה‬ ‫‪)48‬ג()‪9‬א( לתקנות הדוחות;‬ ‫‪2.2.2‬‬ ‫גילוי בדבר המספר המזערי של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית ‪ -‬לפי‬ ‫תקנה ‪)10‬ב()‪)(9‬א( לתקנות הדוחות;‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪2.2.3‬‬ ‫גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים לפי תקנה ‪)10‬ב(‪ 15‬לתקנות הדוחות;‬ ‫‪2.2.4‬‬ ‫הנחיית הגילוי בעניין הליך אישור הדוחות הכספיים )מיום ‪ 21‬בפברואר‪.(2011 ,‬‬ ‫תחולה‬ ‫הנחיה זו תחול על כל תאגיד )כהגדרתו לעיל(‪.‬‬ ‫לגבי תאגיד זר שהציע מניות לציבור בישראל‪ ,‬יחול השאלון בשים לב להיקף תחולת הוראות חוק‬ ‫החברות לגביו‪ ,‬ובשינויים המחויבים‪ .‬לתאגיד הזר תינתן אפשרות לענות גם "לא רלוונטי"‪ ,‬בשים‬ ‫לב להוראות חוק החברות החלות עליו ולהוראות כלליות נוספות‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫תחילה‬ ‫תחילתה של הנחיה זו בדוחות תקופתיים לשנת ‪.2012‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪ 4‬למען הסר ספק‪ ,‬יובהר כי תאגיד יהיה רשאי לפרסם את השאלון ביישום מוקדם )בנוסף לפרסום השאלון בדוח התקופתי לשנת‬ ‫‪ ,(2012‬במסגרת הדוחות הרבעוניים ליום ‪ ,30.9.12‬או במסגרת דוח מיידי ע"ג טופס ת‪) 121 -‬דיווח כללי‪-‬פומבי(‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫שאלון ממשל תאגידי‬ ‫במסגרת שאלון זה תשומת לב כי ‪-‬‬ ‫)‪( 1‬‬ ‫השאלון ערוך במתכונת שבה תשובה "נכון" לגבי כל אחת מן השאלות מהווה אינדיקציה חיובית לקיומו של ממשל תאגידי תקין‪ ,‬ולהיפך‪ .‬תשובה "נכון" תסומן במשבצת הרלוונטית‬ ‫באמצעות –‬ ‫ותשובה "לא נכון" תסומן באמצעות ‪ ; -‬למען הסר ספק יובהר כי השאלון אינו בא למצות את כל היבטי הממשל התאגידי הרלוונטיים לתאגיד‪ ,‬אלא עוסק במספר היבטים‬ ‫בלבד; לצורך קבלת מידע נוסף )ולפי העניין(‪ ,‬יש לעיין בדיווחים השוטפים של התאגיד‪.‬‬ ‫)‪( 2‬‬ ‫"שנת הדיווח" משמעה מיום ‪ 1.1.xx‬ועד ליום ‪ .31.12.xx‬שקדמו למועד פרסום הדוח התקופתי; על אף האמור‪" ,‬שנת הדיווח" לגבי תאגיד הבוחר ליישם את השאלון ביישום מוקדם תהיה‬ ‫)לכל הפחות( מיום ‪ 1.10.11‬ועד ליום ‪) 30.9.12‬לגבי יישום מוקדם בדוח רבעוני ליום ‪ .(30.9.12‬לגבי תאגיד שבוחר ליישם את השאלון במסגרת דוח מיידי )ע"ג טופס ת‪" ,(121 -‬שנת הדיווח"‬ ‫תהיה שנה אחת מלאה לפחות‪ ,‬שתסתיים סמוך למועד פרסום השאלון;‬ ‫)‪( 3‬‬ ‫לצד כל שאלה מצוינת המסגרת הנורמטיבית‪ .‬במקרה שהשאלה מתייחסת להוראת חובה מצוין הדבר במפורש;‬ ‫)‪( 4‬‬ ‫במקרה שתאגיד מבקש להוסיף מידע העשוי להיות חשוב למשקיע סביר בקשר עם תשובותיו בשאלון‪ ,‬יוכל לעשות כן במסגרת הערות סיום לשאלון‪ ,‬תוך הפניה מן השאלה הרלוונטית‪.‬‬ ‫א‪ .‬עצמאות הדירקטוריון‬ ‫מס'‬ ‫‪.1‬‬ ‫נכון‬ ‫שאלה‬ ‫בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר‪.‬‬ ‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו שני דירקטורים חיצוניים אינה עולה‬ ‫על ‪ 90‬ימים‪ ,‬כאמור בסעיף ‪363‬א‪).‬ב()‪ (10‬לחוק החברות‪ ,‬ואולם בכל תשובה שהיא )נכון‪/‬לא נכון(‬ ‫תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהנו בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר בשנת‬ ‫הדיווח )ובכלל זה גם תקופת כהונה שאושרה בדיעבד‪ ,‬תוך הפרדה בין הדירקטורים החיצוניים‬ ‫השונים(‪ 28 :‬ימים דוד עזריה‪ 28 ,‬ימים מיכל צוקרמן שחורי‪.‬‬ ‫דירקטור א'‪ :‬דוד עזריה‬ ‫דירקטור ב'‪ :‬מיכל צוקרמן שחורי‬ ‫מספר הדירקטורים החיצוניים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה‪2 :‬‬ ‫‪17‬‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 239‬לחוק החברות‬ ‫א‪ .‬עצמאות הדירקטוריון )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.2‬‬ ‫שאלה‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫א‪ .‬מספר הדירקטורים הבלתי תלויים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה‪.3 :‬‬ ‫ב‪ .‬נכון למועד פרסום שאלון זה –‬ ‫ בתאגיד שיש בו בעל שליטה או מי שמחזיק בדבוקת שליטה )בסעיף זה – בעל שליטה(‬‫– שליש מבין חברי הדירקטוריון‪ ,‬לפחות‪ ,‬בלתי תלויים‪.‬‬ ‫ בתאגיד שאין בו בעל שליטה – רוב חברי הדירקטוריון בלתי תלויים‪.‬‬‫ג‪ .‬התאגיד קבע בתקנון כי יכהן בו שיעור‪ / 5‬מספר מינימאלי של דירקטורים בלתי תלויים‪.‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪1‬‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫ותקנה ‪)10‬ב()‪9‬א( ו‪)48 -‬ג()‪9‬א(‬ ‫לתקנות הדוחות‬ ‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ ,‬יצוין –‬ ‫שיעור‪/‬מספר הדירקטורים הבלתי תלויים שנקבע בתקנון‪:‬‬ ‫התאגיד עמד בפועל בהוראת התקנון בשנת הדיווח )לעניין כהונת דירקטורים בלתי תלויים(‪:‬‬ ‫כן‬ ‫לא‬ ‫)יש לסמן‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫במשבצת המתאימה(‪.‬‬ ‫בשנת הדיווח נערכה בדיקה עם הדירקטורים החיצוניים )והדירקטורים הבלתי תלויים( ונמצא‬ ‫כי הם קיימו בשנת הדיווח את הוראת סעיף ‪)240‬ב( ו‪) -‬ו( לחוק החברות לעניין היעדר זיקה של‬ ‫הדירקטורים החיצוניים )והבלתי תלויים( המכהנים בתאגיד וכן מתקיימים בהם התנאים‬ ‫הנדרשים לכהונה כדירקטור חיצוני )או בלתי תלוי(‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ ,‬יצוין הגורם שערך את הבדיקה האמורה‪ :‬דירקטוריון החברה‪.‬‬ ‫כל הדירקטורים אשר כיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח‪ ,‬אינם כפופים‪ 6‬למנהל הכללי‪ ,‬במישרין‬ ‫או בעקיפין )למעט דירקטור שהוא נציג עובדים‪ ,‬אם קיימת בתאגיד נציגות לעובדים(‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬הדירקטור כפוף למנהל הכללי כאמור(‪ ,‬יצוין מספר‬ ‫הדירקטורים שלא עמדו במגבלה האמורה‪:‬‬ ‫סעיפים ‪)240‬ב(‪245 ,241 ,‬א ו‪-‬‬ ‫‪ 246‬לחוק החברות‬ ‫)‪(1‬‬ ‫‪ 5‬בשאלון זה "שיעור" – מספר מסוים מתוך הדירקטורים‪ .‬כך‪ ,‬לדוגמה‪ ,‬בתאגיד בו נקבע שיעור של שליש דירקטורים בלתי תלויים יצוין ‪.1/3‬‬ ‫‪ 6‬עצם כהונה כדירקטור בתאגיד מוחזק‪ ,‬לא ייחשב כ"כפיפות" לעניין שאלה זו‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪3‬‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫א‪ .‬עצמאות הדירקטוריון )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.5‬‬ ‫שאלה‬ ‫טרם התחלת כל ישיבת דירקטוריון ביקש התאגיד מכל הדירקטורים המשתתפים בדיון ו‪/‬או‬ ‫בהצבעה כאמור‪ ,‬גילוי לגבי קיומו של עניין אישי ו‪/‬או ניגוד עניינים שלהם בנושא שעל סדר יומה‬ ‫של הישיבה‪ ,‬לפי העניין‪.7‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬יצוין האם דירקטורים שהודיעו על קיומו של ענין אישי ו‪/‬או ניגוד עניינים‪ ,‬השתתפו‬ ‫בדיון ו‪/‬או בהצבעה כאמור )למעט דיון ו‪/‬או הצבעה שלרוב הדירקטוריון היה עניין אישי כאמור‬ ‫בסעיף ‪)278‬ב( לחוק החברות(‪:‬‬ ‫כן‪ ,‬שיעור הדירקטורים כאמור שהשתתפו בדיון ו‪/‬או בהצבעה‪:‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סעיפים ‪ 269 ,255‬ו‪ 278 -‬לחוק‬ ‫החברות‬ ‫)יש להוסיף שורות נוספות לפי מספר הדיונים‪/‬הצבעות שהיו בשנת הדיווח(‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫לא‬ ‫בשנת הדיווח‪ ,‬לא סירב הדירקטוריון להעמיד שירותי ייעוץ מקצועי על חשבון התאגיד‪ ,‬בהתאם‬ ‫לבקשת דירקטור לפי סעיף ‪)266‬א( לחוק החברות‪ ,‬ככל שנתבקש לכך‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬הדירקטוריון סירב כאמור(‪ ,‬יפורטו נימוקי הדירקטור‬ ‫לבקשה ונימוקי הדירקטוריון לאי‪-‬היענות לבקשה‪ ,‬או לחלופין תינתן הפנייה לדיווח המיידי בו‬ ‫ניתן גילוי לאמור‪:‬‬ ‫לא רלוונטי )הדירקטוריון לא נתבקש כאמור(‪.‬‬ ‫בעל השליטה )לרבות קרובו ו‪/‬או מי מטעמו(‪ ,‬שאינו דירקטור או נושא משרה בכירה אחר‬ ‫בתאגיד‪ ,‬לא נכח בישיבות הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬בעל שליטה ו‪/‬או קרובו ו‪/‬או מי מטעמו שאינו חבר‬ ‫דירקטוריון ו‪/‬או נושא משרה בכירה בתאגיד נכח בישיבות הדירקטוריון כאמור(‪ ,‬יצוינו הפרטים‬ ‫הבאים לגבי נוכחות האדם הנוסף בישיבות הדירקטוריון כאמור‪:‬‬ ‫זהות‪:‬‬ ‫תפקיד‪:‬‬ ‫פירוט הזיקה לבעל השליטה )אם מי שנכח אינו בעל השליטה עצמו(‪:‬‬ ‫לא‬ ‫האם היה זה לשם הצגת נושא מסוים‪ :‬כן‬ ‫)יש לסמן‬ ‫במשבצת המתאימה(‬ ‫שיעור נוכחותו בישיבות הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח‪:‬‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫‪ 7‬בשנת היישום לראשונה‪ ,‬תאגיד רשאי שלא לענות על שאלה זו‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סעיף ‪)266‬א( לחוק החברות‬ ‫סעיף ‪ 106‬לחוק החברות‬ ‫ב‪ .‬כשירות וכישורי הדירקטורים‬ ‫מס'‬ ‫‪.8‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫שאלה‬ ‫בתקנון התאגיד לא קיימת הוראה המגבילה את האפשרות לסיים מיידית את כהונתם של כלל‬ ‫הדירקטורים בתאגיד‪ ,‬שאינם דירקטורים חיצוניים )לעניין זה – קביעה ברוב רגיל אינה נחשבת‬ ‫מגבלה(‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬קיימת מגבלה כאמור(‪ ,‬יצוין –‬ ‫א‪ .‬פרק הזמן שנקבע בתקנון לכהונת דירקטור‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ב‪ .‬הרוב הדרוש שנקבע בתקנון לסיום כהונתם של הדירקטורים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ג‪ .‬מנין חוק שנקבע בתקנון באסיפה הכללית לשם סיום כהונתם של הדירקטורים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ד‪ .‬הרוב הדרוש לשינוי הוראות אלו בתקנון‪:‬‬ ‫כל הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח הצהירו עובר למועד זימון האסיפה‬ ‫הכללית שעל סדר יומה היה מינויים‪ ,‬כי יש להם הכישורים הדרושים )תוך פירוטם( והיכולת‬ ‫להקדיש את הזמן הראוי לשם ביצוע תפקידם וכי לא מתקיימות לגביהם ההגבלות האמורות‬ ‫בסעיפים ‪ 226‬ו‪ 227 -‬לחוק החברות‪ ,‬ולעניין דירקטור בלתי תלוי מתקיים בהם גם האמור‬ ‫בפסקאות )‪ (1‬ו‪ (2) -‬להגדרה "דירקטור בלתי תלוי" שבסעיף ‪ 1‬לחוק החברות‪.‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון"‪ ,‬יצוינו שמות הדירקטורים שלא התקיים האמור לגביהם‪:‬‬ ‫לתאגיד יש תוכנית הכשרה לדירקטורים חדשים‪ ,‬בתחום עסקי התאגיד ובתחום הדין החל על‬ ‫התאגיד והדירקטורים וכן תכנית המשך להכשרת דירקטורים מכהנים‪ ,‬המותאמת‪ ,‬בין השאר‪,‬‬ ‫לתפקיד שהדירקטור ממלא בתאגיד‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ ,‬יצוין האם התוכנית הופעלה בשנת הדיווח‪:‬‬ ‫כן‬ ‫לא‬ ‫)יש לסמן‬ ‫‪.11‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫סעיפים ‪ 85‬ו‪ 222 -‬לחוק‬ ‫החברות‪ ,‬סעיף ‪46‬ב לחוק‬ ‫ניירות ערך‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיפים ‪224‬א ו‪224 -‬ב לחוק‬ ‫החברות‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪)4‬א(‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫במשבצת המתאימה(‬ ‫יו"ר הדירקטוריון )או אדם אחר שמינה הדירקטוריון( אחראי על הטמעת הוראות הממשל‬ ‫התאגידי החלות על התאגיד‪ ,‬ופעל לעדכון הדירקטורים בנושאים הקשורים בממשל תאגידי‬ ‫במהלך שנת הדיווח‪.‬‬ ‫אם הדירקטוריון מינה אדם אחר לתפקיד האחראי )חלף יו"ר הדירקטוריון(‪ ,‬נא ציינו את שמו‬ ‫ותפקידו‪:‬‬ ‫‪20‬‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪)4‬ב(‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫ב‪ .‬כשירות וכישורי הדירקטורים )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.12‬‬ ‫שאלה‬ ‫א‪ .‬בתאגיד נקבע מספר מזערי נדרש של דירקטורים בדירקטוריון שעליהם להיות בעלי‬ ‫מומחיות חשבונאית ופיננסית‪.‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫סעיפים ‪ 85‬ו‪ 222 -‬לחוק‬ ‫החברות‪ ,‬סעיף ‪46‬ב לחוק‬ ‫ניירות ערך‬ ‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ ,‬יצוין המספר המזערי שנקבע‪1 :‬‬ ‫ב‪ .‬בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד‪ ,‬בנוסף לדירקטור החיצוני בעל המומחיות החשבונאית‬ ‫ופיננסית‪ ,‬דירקטורים נוספים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית במספר שאותו קבע‬ ‫הדירקטוריון‪.‬‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪)219‬ד( לחוק החברות‬ ‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון"‪ ,‬אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים נוספים בעלי‬ ‫מומחיות חשבונאית ופיננסית אינה עולה על ‪ 60‬ימים ואולם בכל תשובה שהיא )"נכון"‪"/‬לא‬ ‫נכון"(‪ ,‬תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהנו בתאגיד דירקטורים כאמור‪ 28 :‬ימים‬ ‫ג‪ .‬מספר הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח‪:‬‬ ‫בעלי כשירות חשבונאית ופיננסית‪2 :‬‬ ‫בעלי כשירות מקצועית‪6 :‬‬ ‫במקרה שהיו שינויים במספר הדירקטורים כאמור בשנת הדיווח‪ ,‬יינתן הנתון של המספר‬ ‫הנמוך ביותר )למעט בתקופת זמן של ‪ 60‬ימים מקרות השינוי( של דירקטורים מכל סוג‬ ‫שכיהנו בשנת הדיווח‪.‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫א‪ .‬במועד מינוי דירקטור חיצוני בשנת הדיווח‪ ,‬קוימה הוראת סעיף ‪)239‬ד( לחוק החברות‬ ‫לעניין גיוון הרכב הדירקטוריון משני המינים‪.‬‬ ‫סעיפים ‪)92‬א()‪)219 ,(12‬ד(‪,‬‬ ‫‪)240‬א‪ (1‬לחוק החברות‪ ,‬תקנה‬ ‫‪)10‬ב()‪)(9‬א( ו‪)48 -‬ג()‪ (9‬לתקנות‬ ‫הדוחות‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪)239‬ד( לחוק החברות‬ ‫לא רלוונטי )לא מונה דירקטור חיצוני בשנת הדיווח(‬ ‫ב‪ .‬בכל שנת הדיווח כלל הרכב הדירקטוריון חברים משני המינים‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון"‪ ,‬יצוין פרק הזמן )בימים( בו לא התקיים האמור‪:‬‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪2‬‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון"‪ ,‬אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים משני המינים אינה‬ ‫עולה על ‪ 60‬ימים ואולם בכל תשובה שהיא )"נכון"‪"/‬לא נכון"(‪ ,‬תצוין תקופת הזמן )בימים(‬ ‫בה לא כיהנו בתאגיד דירקטורים משני המינים‪ 28 :‬ימים‬ ‫ג‪ .‬מספר הדירקטורים מכל מין המכהנים בדירקטוריון התאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה‪:‬‬ ‫גברים‪ 7 :‬נשים‪1 :‬‬ ‫‪21‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ג‪ .‬ישיבות הדירקטוריון )וכינוס אסיפה כללית(‬ ‫מס'‬ ‫‪.14‬‬ ‫שאלה‬ ‫א‪ .‬מספר ישיבות הדירקטוריון שהתקיימו במהלך כל רבעון בשנת הדיווח )שנת ‪:(2012‬‬ ‫רבעון ראשון‪3 :‬‬ ‫רבעון שני‪7 :‬‬ ‫רבעון שלישי‪2 :‬‬ ‫רבעון רביעי‪3 :‬‬ ‫ב‪ .‬לצד כל אחד משמות הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח‪ ,‬יצוין שיעור‬ ‫השתתפותו בישיבות הדירקטוריון )בס"ק זה – לרבות ישיבות ועדות הדירקטוריון בהן הוא‬ ‫חבר‪ ,‬וכמצוין להלן( שהתקיימו במהלך שנת הדיווח )ובהתייחס לתקופת כהונתו(‪:‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫)יש להוסיף שורות נוספות לפי מספר הדירקטורים(‬ ‫שם הדירקטור‬ ‫שיעור‬ ‫השתתפותו‬ ‫בישיבות ועדת‬ ‫ביקורת )לגבי‬ ‫דירקטור החבר‬ ‫בוועדה זו(‬ ‫שיעור‬ ‫השתתפותו‬ ‫בישיבות‬ ‫הדירקטוריון‬ ‫שיעור‬ ‫השתתפותו‬ ‫בישיבות הוועדה‬ ‫לבחינת הדוחות‬ ‫הכספיים )לגבי‬ ‫דירקטור החבר‬ ‫בוועדה זו(‬ ‫‪-‬‬ ‫שיעור‬ ‫השתתפותו‬ ‫בישיבות ועדות‬ ‫דירקטוריון‬ ‫נוספות בהן הוא‬ ‫חבר )תוך ציון‬ ‫שם הוועדה(‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫דן אלון‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫גבי בוגנים‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫יצחק זינגר‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עזריה דוד‬ ‫מיכל צוקרמן‪-‬‬ ‫שחורי‬ ‫אורי מאיר‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫אייל בוגנים‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ארז בוגנים‬ ‫‪83%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪22‬‬ ‫סעיפים ‪ 98 ,97‬ו‪224 -‬א לחוק‬ ‫החברות‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ג‪ .‬ישיבות הדירקטוריון )וכינוס אסיפה כללית( )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.15‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫נכון‬ ‫שאלה‬ ‫בשנת הדיווח קיים הדירקטוריון דיון אחד לפחות לעניין ניהול עסקי התאגיד בידי המנהל הכללי‬ ‫ונושאי המשרה הכפופים לו‪ ,‬בלא נוכחותם‪ ,‬לאחר שניתנה להם הזדמנות להביע את עמדתם‪.‬‬ ‫לא נכון‬ ‫)‪(3‬‬ ‫בשנת הדיווח כונסה אסיפה שנתית )ולא יאוחר מתום חמישה עשר חודשים לאחר האסיפה‬ ‫השנתית האחרונה(‪.‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪5‬‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 60‬לחוק החברות‬ ‫ד‪ .‬הפרדה בין תפקידי המנהל הכללי ויושב ראש הדירקטוריון‬ ‫מס'‬ ‫‪.17‬‬ ‫נכון‬ ‫שאלה‬ ‫בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון‪.‬‬ ‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון"‪ ,‬אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון אינה עולה‬ ‫על ‪ 60‬ימים כאמור בסעיף ‪363‬א‪ (2).‬לחוק החברות ואולם בכל תשובה שהיא )"נכון"‪"/‬לא נכון"(‪,‬‬ ‫תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון כאמור‪0 :‬‬ ‫‪.18‬‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪)94‬א( לחוק החברות‬ ‫בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד מנהל כללי‪.‬‬ ‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון"‪ ,‬אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל אינה עולה על ‪90‬‬ ‫ימים כאמור בסעיף ‪363‬א‪ (6).‬לחוק החברות ואולם בכל תשובה שהיא )"נכון"‪"/‬לא נכון"( תצוין‬ ‫תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל כאמור‪0 :‬‬ ‫‪.19‬‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫בתאגיד בו מכהן יו"ר הדירקטוריון גם כמנכ"ל התאגיד ו‪/‬או מפעיל את סמכויותיו‪ ,‬כפל הכהונה‬ ‫אושר בהתאם להוראות סעיף ‪)121‬ג( לחוק החברות‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ ,‬נא הפנו לדיווח המיידי אודות האסיפה הכללית אשר אישרה את‬ ‫כפל הכהונה ו‪/‬או הפעלת הסמכויות כאמור‪:‬‬ ‫לא רלוונטי )ככל שלא מתקיים בתאגיד כפל כהונה כאמור(‪.‬‬ ‫‪23‬‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 119‬לחוק החברות‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיפים ‪ 95‬ו‪ 121 -‬לחוק‬ ‫החברות‬ ‫ד‪ .‬הפרדה בין תפקידי המנהל הכללי ויושב ראש הדירקטוריון‬ ‫מס'‬ ‫‪.20‬‬ ‫נכון‬ ‫שאלה‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫המנכ"ל אינו קרוב של יו"ר הדירקטוריון‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬המנכ"ל הינו קרוב של יו"ר הדירקטוריון( –‬ ‫א‪ .‬תצוין הקרבה המשפחתית בין הצדדים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ב‪ .‬הכהונה אושרה בהתאם לסעיף ‪)121‬ג( לחוק החברות‪:‬‬ ‫כן‬ ‫לא‬ ‫‪-‬‬ ‫)יש לסמן‬ ‫‪.21‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סעיפים ‪ 95‬ו‪ 121 -‬לחוק‬ ‫החברות‬ ‫‪-‬‬ ‫במשבצת המתאימה(‬ ‫בעל שליטה או קרובו אינו מכהן כמנכ"ל או כנושא משרה בכירה בתאגיד‪ ,‬למעט כדירקטור‪.‬‬ ‫סעיף ‪ 106‬לחוק החברות‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫ה‪ .‬ועדת הביקורת‬ ‫מס'‬ ‫‪.22‬‬ ‫‪.23‬‬ ‫‪.24‬‬ ‫נכון‬ ‫שאלה‬ ‫לא נכון‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 115‬לחוק החברות‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 115‬לחוק החברות‬ ‫כל הדירקטורים החיצוניים היו חברים בוועדת הביקורת במהלך שנת הדיווח‪.‬‬ ‫יו"ר ועדת הביקורת הוא דירקטור חיצוני‪.‬‬ ‫בוועדת הביקורת לא כיהן בשנת הדיווח ‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫א‪ .‬בעל השליטה או קרובו‪.‬‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫ב‪ .‬יו"ר הדירקטוריון‪.‬‬ ‫ג‪ .‬דירקטור המועסק על ידי התאגיד או על ידי בעל השליטה בתאגיד או בידי תאגיד בשליטתו‪.‬‬ ‫ד‪ .‬דירקטור הנותן לתאגיד או לבעל השליטה בתאגיד או תאגיד בשליטתו שירותים דרך קבע‪.‬‬ ‫ה‪ .‬דירקטור שעיקר פרנסתו על בעל השליטה‪.‬‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫‪24‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫‪-‬‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 115‬לחוק החברות‬ ‫ה‪ .‬ועדת הביקורת )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.25‬‬ ‫‪.26‬‬ ‫‪.27‬‬ ‫‪.28‬‬ ‫‪.29‬‬ ‫שאלה‬ ‫מי שאינו רשאי להיות חבר בוועדת ביקורת‪ ,‬ובכלל זה בעל שליטה או קרובו‪ ,‬לא נכח בשנת‬ ‫הדיווח בישיבות ועדת הביקורת‪ ,‬למעט בהתאם להוראות סעיף ‪)115‬ה( לחוק החברות‪.‬‬ ‫מנין חוקי לדיון ולקבלת החלטות בכל ישיבות ועדת הביקורת שהתקיימו בשנת הדיווח היה רוב‬ ‫של חברי הוועדה‪ ,‬כאשר רוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי תלויים ואחד מהם לפחות היה‬ ‫דירקטור חיצוני‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון"‪ ,‬יצוין שיעור הישיבות בהן לא התקיימה הדרישה כאמור‪:‬‬ ‫ועדת הביקורת קיימה בשנת הדיווח ישיבה אחת לפחות בנוכחות המבקר הפנימי ורואה החשבון‬ ‫המבקר‪ ,‬לפי העניין‪ ,‬ובלא נוכחות של נושאי משרה בתאגיד שאינם חברי הוועדה‪ ,‬לעניין ליקויים‬ ‫בניהול העסקי של התאגיד‪.‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪)115‬ה( לחוק החברות‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪116‬א לחוק החברות‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ (1)117‬לחוק החברות‪,‬‬ ‫חוק החברות – סעיף ‪6‬‬ ‫לתוספת הראשונה )הוראות‬ ‫ממשל תאגידי מומלצות(‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪)115‬ה( לחוק החברות‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ (6)117‬לחוק החברות‬ ‫)‪(4‬‬ ‫בכל ישיבות ועדת הביקורת בה נכח מי שאינו רשאי להיות חבר הוועדה‪ ,‬היה זה באישור יו"ר‬ ‫הוועדה ו‪/‬או לבקשת הוועדה )לגבי היועץ המשפטי ומזכיר התאגיד שאינו בעל שליטה או קרובו(‪.‬‬ ‫בשנת הדיווח היו בתוקף הסדרים שקבעה ועדת הביקורת לגבי אופן הטיפול בתלונות של עובדי‬ ‫התאגיד בקשר לליקויים בניהול עסקיו ולגבי ההגנה שתינתן לעובדים שהתלוננו כאמור‪.‬‬ ‫ו‪ .‬תפקידי הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים )להלן‪" :‬הוועדה"( בעבודתה המקדימה לאישור הדוחות הכספיים‬ ‫מס'‬ ‫‪.30‬‬ ‫שאלה‬ ‫א‪ .‬המלצותיה של הוועדה בנוגע לדוחות הכספיים שהוגשו בשנת הדיווח הובאו בפני‬ ‫הדירקטוריון זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון‪ ,‬ודיווחה לו על כל ליקוי או בעיה שהתגלו‬ ‫במהלך הבחינה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬יצוין פרק הזמן )בימים( אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר להעברת המלצות לקראת‬ ‫ישיבת הדירקטוריון בה יאושרו הדוחות התקופתיים או הרבעוניים‪2 :‬‬ ‫ג‪ .‬מספר הימים שחלפו בפועל בין מועד העברת ההמלצות לדירקטוריון למועד אישור הדוחות‬ ‫הכספיים )שנת ‪:(2012‬‬ ‫דוח רבעון ראשון‪2 :‬‬ ‫דוח רבעון שני‪) 1 :‬במקרה ספציפי זה‪ ,‬קבע דירקטוריון החברה שיום עסקים אחד מספק(‬ ‫דוח רבעון שלישי‪2 :‬‬ ‫דוח שנתי‪3 :‬‬ ‫‪25‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫הוראת חובה‬ ‫תקנה ‪ (3)2‬לתקנות אישור‬ ‫הדוחות הכספיים‪ ,‬והנחיית‬ ‫גילוי בעניין הליך אישור‬ ‫הדוחות הכספיים‬ ‫ו‪ .‬תפקידי הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים )להלן‪" :‬הוועדה"( בעבודתה המקדימה לאישור הדוחות הכספיים )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.31‬‬ ‫שאלה‬ ‫רואה החשבון המבקר של התאגיד הוזמן לכל ישיבות הוועדה והדירקטוריון‪ ,‬והמבקר הפנימי‬ ‫קיבל הודעות על קיום הישיבות כאמור‪ ,‬בה נדונו הדוחות הכספיים של התאגיד המתייחסים‬ ‫לתקופות הנכללות בשנת הדיווח‪.‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫בוועדה התקיימו בכל שנת הדיווח כל התנאים המפורטים להלן‪:‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫הוראת חובה‬ ‫סעיף ‪ 168‬לחוק החברות‪,‬‬ ‫תקנה ‪ (2)2‬לתקנות אישור‬ ‫הדוחות הכספיים‬ ‫א‪ .‬מספר חבריה לא פחת משלושה )במועד הדיון בוועדה ואישור הדוחות כאמור(‪.‬‬ ‫ב‪ .‬התקיימו בה כל התנאים הקבועים בסעיף ‪)115‬ב( ו‪) -‬ג( לחוק החברות )לעניין כהונת חברי‬ ‫ועדת ביקורת(‪.‬‬ ‫ג‪ .‬יו"ר הוועדה הוא דירקטור חיצוני‪.‬‬ ‫הוראת חובה‬ ‫תקנה ‪ 3‬לתקנות אישור‬ ‫הדוחות הכספיים‬ ‫ד‪ .‬כל חבריה דירקטורים ורוב חבריה דירקטורים בלתי תלויים‪.‬‬ ‫ה‪ .‬לכל חבריה היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים ולפחות אחד מהדירקטורים הבלתי‬ ‫תלויים הוא בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‪.‬‬ ‫ו‪ .‬חברי הוועדה נתנו הצהרה עובר למינויים‪.‬‬ ‫ז‪ .‬המניין החוקי לדיון ולקבלת החלטות בוועדה היה רוב חבריה ובלבד שרוב הנוכחים היו‬ ‫דירקטורים בלתי תלויים ובהם דירקטור חיצוני אחד לפחות‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" לגבי אחד או יותר מסעיפי המשנה של שאלה זו‪ ,‬יפורט אילו‬ ‫מהתנאים כאמור לא התקיים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ז‪ .‬רואה חשבון מבקר‬ ‫מס'‬ ‫‪.33‬‬ ‫שאלה‬ ‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( הניחה את דעתה כי היקף עבודתו של‬ ‫רואה החשבון המבקר בגין שירותי ביקורת בשנת הדיווח ושכר טרחתו ביחס להיקף שעות‬ ‫הביקורת בשנת הדיווח‪ ,‬הינם נאותים לשם ביצוע עבודת ביקורת ראויה‪.‬‬ ‫‪26‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫סעיף ‪ (5)117‬לחוק החברות‬ ‫ז‪ .‬רואה חשבון מבקר )המשך(‬ ‫מס'‬ ‫‪.34‬‬ ‫שאלה‬ ‫טרם מינויו של רואה החשבון המבקר‪ ,‬העבירה ועדת הביקורת )ו‪/‬או הוועדה לבחינת הדוחות‬ ‫הכספיים( את המלצותיה לאורגן הרלוונטי בתאגיד‪ ,‬בקשר עם היקף עבודתו ושכרו של רואה‬ ‫החשבון המבקר‪.‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ ,‬יצוין האם האורגן הרלוונטי בתאגיד פעל על פי המלצות ועדת‬ ‫הביקורת )ו‪/‬או הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים(‪:‬‬ ‫כן‬ ‫לא‬ ‫סעיף ‪ (5)117‬לחוק החברות‬ ‫)במקרה שהתשובה היא "לא"‪ ,‬נא פרטו בהערות סיום לשאלון זה כיצד האורגן הרלוונטי )תוך‬ ‫ציון זהותו( הניח דעתו בקשר עם היקף עבודתו ושכרו של רואה החשבון המבקר(‪.‬‬ ‫)יש לסמן‬ ‫‪.35‬‬ ‫במשבצת המתאימה(‬ ‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( בחנה בשנת הדיווח כי לא היתה מגבלה‬ ‫על עבודת רואה החשבון המבקר‪.‬‬ ‫‪.36‬‬ ‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( דנה בשנת הדיווח עם רואה החשבון‬ ‫המבקר בממצאי הביקורת והשלכותיהם‪.‬‬ ‫‪.37‬‬ ‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים( הניחה את דעתה‪ ,‬טרם מינויו של רואה‬ ‫החשבון המבקר‪ ,‬בדבר התאמת כשירותו לביצוע ביקורת בתאגיד וזאת לאור אופי פעילות‬ ‫התאגיד ומורכבותו‪.‬‬ ‫‪.38‬‬ ‫‪.39‬‬ ‫חוק ניירות ערך ותקנותיו‬ ‫)לעניין "דוחות מבוקרים‬ ‫כדין"(‬ ‫תקנה ‪ 2‬לתקנות אישור‬ ‫הדוחות הכספיים‪ ,‬חוק‬ ‫החברות – סעיף ‪ 6‬לתוספת‬ ‫הראשונה )הוראות ממשל‬ ‫תאגידי מומלצות(‬ ‫לא רלוונטי )בשנת הדיווח לא מונה רואה חשבון מבקר(‪.‬‬ ‫נא פרטו את מספר השנים בהם מכהן השותף המטפל במשרד רואה החשבון המבקר בתפקידו‬ ‫)כרואה חשבון מבקר בתאגיד(‪6 :‬‬ ‫רואה החשבון המבקר השתתף בשנת הדיווח בכל ישיבות הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים‬ ‫אליהן הוזמן‪.‬‬ ‫‪27‬‬ ‫חוק ניירות ערך ותקנותיו‬ ‫)לעניין "דוחות מבוקרים‬ ‫כדין"(‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫חוק ניירות ערך ותקנותיו‬ ‫)לעניין "דוחות מבוקרים‬ ‫כדין"(‬ ‫סעיף ‪)168‬ב( לחוק החברות‪,‬‬ ‫תקנה ‪ 2‬לתקנות אישור‬ ‫הדוחות הכספיים‬ ‫ח‪ .‬עסקאות עם בעלי עניין‬ ‫מס'‬ ‫‪.40‬‬ ‫‪.41‬‬ ‫שאלה‬ ‫התאגיד אימץ נוהל‪ ,‬שאושר בידי ועדת ביקורת‪ ,‬שעניינו עסקאות בעלי עניין על מנת להבטיח כי‬ ‫עסקאות כאמור יאושרו כדין‪.‬‬ ‫בעל השליטה או קרובו )לרבות חברה שבשליטתו( אינו מועסק על ידי התאגיד או נותן לו שירותי‬ ‫ניהול‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬בעל השליטה או קרובו מועסק על ידי התאגיד או נותן לו‬ ‫שירותי ניהול(‪ ,‬יצוין –‬ ‫ מספר המועסקים על ידי התאגיד מקרב בעל השליטה בו ו‪/‬או קרובו )לרבות חברות‬‫שבשליטתם(‪1 :‬‬ ‫ האם הסכמי העסקה ו‪/‬או שירותי הניהול כאמור אושרו בידי האורגנים הקבועים בדין‪:‬‬‫כן‬ ‫לא‬ ‫)יש לסמן‬ ‫‪.42‬‬ ‫נכון‬ ‫לא נכון‬ ‫מסגרת נורמטיבית‬ ‫סעיפים ‪270- ,255 ,253 ,117‬‬ ‫‪ 278‬לחוק החברות‬ ‫סעיף ‪ (4)270‬לחוק החברות‬ ‫במשבצת המתאימה(‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫למיטב ידיעת התאגיד‪ ,‬לבעל השליטה אין עסקים נוספים בתחום פעילותו של התאגיד )בתחום‬ ‫אחד או יותר(‪.‬‬ ‫אם תשובתכם הינה "לא נכון"‪ ,‬יצוין האם נקבע הסדר לתיחום פעילויות בין התאגיד ובעל‬ ‫השליטה בו‪:‬‬ ‫כן‬ ‫לא‬ ‫)יש לסמן‬ ‫סעיף ‪ 254‬לחוק החברות‪,‬‬ ‫סעיף ‪ 36‬לחוק ניירות ערך‬ ‫)פרט חשוב למשקיע הסביר(‬ ‫במשבצת המתאימה(‬ ‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬ ‫)‪ (1‬יצוין‪ ,‬כי הדירקטורים מר ארז בוגנים ומר אייל בוגנים כפופים למנכ"ל סינאל‪ ,‬מר גבי בוגנים‪ ,‬לאור העובדה שהם מכהנים כנושאי משרה בסינאל‪.‬‬ ‫)‪ (2‬סיווג דירקטורים כבעלי כשירות מקצועית לאחר שנת הדוח‪.‬‬ ‫)‪ (3‬הדיון שקיים דירקטוריון החברה בשנת הדוח נערך מבלי שנושאי המשרה נתבקשו להציג את עמדתם‪ .‬לאחר שנת הדוח קיים הדירקטוריון דיון נוסף‪ ,‬בקשר‬ ‫עם ניהול עסקי התאגיד בשנת הדוח‪ ,‬במסגרתו התאפשר לנושאי המשרה להביע את עמדתם בנושא כאמור‪.‬‬ ‫‪28‬‬ ‫)‪ (4‬הדיון שנתקיים בוועדת הביקורת בדבר ליקויים בניהול עסקי התאגיד בתקופת הדוח‪ ,‬התקיים בנוכחות חלק מנושאי המשרה )שאינם דירקטורים(‪ .‬לאחר‬ ‫שנת הדוח‪ ,‬התקיים דיון נוסף בהקשר זה בלא נוכחות נושאי המשרה )שאינם דירקטורים(‪.‬‬ ‫עזריה דוד – יו"ר ועדת ביקורת והוועדה‬ ‫לבחינת הדוחות הכספיים‬ ‫דן אלון – יו"ר דירקטוריון‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫‪29‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה ‪9‬ג'‬ ‫לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה ‪9‬ג'‬ ‫לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫עמוד‬ ‫דוח רואי החשבון המבקרים‬ ‫‪1‬‬ ‫מידע כספי נפרד‪:‬‬ ‫נתונים על המצב הכספי‬ ‫‪2-3‬‬ ‫נתונים על הרווח הכולל‬ ‫‪4‬‬ ‫נתונים על תזרימי המזומנים‬ ‫‪5-6‬‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫‪7-15‬‬ ‫לכבוד‬ ‫בעלי המניות של חברת דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫א‪.‬נ‪,.‬‬ ‫הנדון‪ :‬דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר‬ ‫על מידע כספי נפרד לפי תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל ‪.1970-‬‬ ‫ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪,‬‬ ‫התש"ל – ‪ 1970‬של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן – "החברה"( לימים ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ו‪ 2011 -‬ולכל אחת‬ ‫משלוש השנים שהאחרונה שבהן הסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2012 ,‬המידע הכספי הנפרד הינו באחריות‬ ‫הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות דיעה על המידע הכספי הנפרד בהתבסס על‬ ‫ביקורתנו‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ .‬על‪-‬פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את‬ ‫הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין במידע הכספי הנפרד הצגה מוטעית‬ ‫מהותית‪ .‬ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובפרטים הכלולים במידע הכספי‬ ‫הנפרד‪ .‬ביקורת כוללת גם בחינה של הכללים החשבונאיים שיושמו בעריכת המידע הכספי הנפרד ושל‬ ‫האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה של‬ ‫המידע הכספי הנפרד‪ .‬אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬בהתבסס על ביקורתנו‪ ,‬המידע הכספי הנפרד ערוך‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬בהתאם להוראות‬ ‫תקנה ‪9‬ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970 -‬‬ ‫בריטמן אלמגור זהר ושות'‬ ‫רואי חשבון‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫נתונים על המצב הכספי‬ ‫מידע‬ ‫נוסף‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫נכסים‬ ‫נכסים שוטפים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫חלויות שוטפות בגין הלוואות לחברה מוחזקת‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫סה"כ נכסים שוטפים‬ ‫ב'‬ ‫ה'‬ ‫ד'‬ ‫נכסים לא שוטפים‬ ‫נדל"ן להשקעה‬ ‫נדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫השקעה בחברות מוחזקות‬ ‫הלוואות לחברה מוחזקת‬ ‫סה"כ נכסים לא שוטפים‬ ‫ה'‬ ‫סה"כ נכסים‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2,002‬‬ ‫‬‫‪4,063‬‬ ‫‪3,272‬‬ ‫‪287‬‬ ‫‪9,624‬‬ ‫‪10,860‬‬ ‫‪1,375‬‬ ‫‪3,906‬‬ ‫‪1,266‬‬ ‫‬‫‪17,407‬‬ ‫‪165,350‬‬ ‫‬‫‪26,492‬‬ ‫‪48,109‬‬ ‫‪239,951‬‬ ‫‪118,780‬‬ ‫‪24,125‬‬ ‫‪17,361‬‬ ‫‪52,182‬‬ ‫‪212,448‬‬ ‫‪249,575‬‬ ‫‪229,855‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫נתונים על המצב הכספי‬ ‫מידע‬ ‫נוסף‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫התחייבויות והון‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫אשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬ ‫חלויות שוטפות בגין אגרות חוב הניתנות להמרה למניות‬ ‫החברה‬ ‫ספקים ונותני שירותים‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫התחייבויות בגין מסים שוטפים‬ ‫סה"כ התחייבויות שוטפות‬ ‫‪13,445‬‬ ‫‪10,996‬‬ ‫‬‫‪1,751‬‬ ‫‪1,564‬‬ ‫‬‫‪16,760‬‬ ‫‪12,845‬‬ ‫‪868‬‬ ‫‪2,221‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪26,988‬‬ ‫התחייבויות לא שוטפות‬ ‫הלוואות מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫התחייבויות מסים נדחים‬ ‫התחייבויות אחרות‬ ‫סה"כ התחייבויות לא שוטפות‬ ‫‪96,300‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪14,940‬‬ ‫‪5,292‬‬ ‫‪116,716‬‬ ‫‪81,260‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪13,483‬‬ ‫‪4,541‬‬ ‫‪99,457‬‬ ‫ד'‬ ‫הון‬ ‫הון מניות רגילות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‬ ‫קרנות הון‬ ‫עודפים‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‪82,339‬‬ ‫‪116,576‬‬ ‫‪21,555‬‬ ‫‪12,682‬‬ ‫‪69,650‬‬ ‫‪103,887‬‬ ‫בניכוי מניות החברה המוחזקות בידי החברה‬ ‫)‪(477‬‬ ‫)‪(477‬‬ ‫סה"כ הון‬ ‫‪116,099‬‬ ‫‪103,410‬‬ ‫סה"כ התחייבויות והון‬ ‫‪249,575‬‬ ‫‪229,855‬‬ ‫דן אלון‬ ‫יו"ר דירקטוריון‬ ‫גבי בוגנים‬ ‫דירקטור ומנהל כללי‬ ‫תאריך אישור הדוחות‪ 14 :‬במרץ‪.2013 ,‬‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫שרון מוטעי‪-‬וייס‬ ‫מ"מ סמנכ"ל כספים‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫נתונים על הרווח הכולל‬ ‫מידע‬ ‫נוסף‬ ‫הכנסות‬ ‫מדמי שכירות‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה‬ ‫ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 0‬‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪14,949‬‬ ‫‪12,817‬‬ ‫‪11,796‬‬ ‫‪2,882‬‬ ‫‪17,831‬‬ ‫‪5,239‬‬ ‫‪18,056‬‬ ‫‪2,578‬‬ ‫‪14,374‬‬ ‫‪4,451‬‬ ‫‪1,535‬‬ ‫‪5,986‬‬ ‫‪3,199‬‬ ‫‪1,846‬‬ ‫‪5,045‬‬ ‫‪2,925‬‬ ‫‪1,325‬‬ ‫‪4,250‬‬ ‫רווח הפעלה‬ ‫‪11,845‬‬ ‫‪13,011‬‬ ‫‪10,124‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬ ‫‪2,817‬‬ ‫)‪(5,208‬‬ ‫)‪(2,391‬‬ ‫‪2,633‬‬ ‫)‪(7,328‬‬ ‫)‪(4,695‬‬ ‫‪4,049‬‬ ‫)‪(4,180‬‬ ‫)‪(131‬‬ ‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‪ ,‬נטו ממס‬ ‫‪5,131‬‬ ‫‪1,954‬‬ ‫‪4,740‬‬ ‫רווח לפני מסים על הכנסה‬ ‫הוצאות מסים על הכנסה‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫‪14,585‬‬ ‫‪1,896‬‬ ‫‪12,689‬‬ ‫‪10,270‬‬ ‫‪5,177‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪14,733‬‬ ‫‪1,625‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫הוצאות‬ ‫הוצאות תפעול‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫ד'‬ ‫הבאורים לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫נתונים על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 0‬‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫רווח כולל לשנה‬ ‫חלק החברה בהפסדי )רווחי( חברה מוחזקת‪ ,‬נטו ממס‬ ‫רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬ ‫בהקמה‬ ‫הפסד )רווח( מהתאמת שווי הוגן של נכסים והתחייבויות‬ ‫פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫רווח ממימוש נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫שחיקת )שיערוך( יתרות מזומנים במט"ח‬ ‫שחיקת זכאים לזמן ארוך‬ ‫שיערוך הלוואות שניתנו לחברה מוחזקת‬ ‫שיערוך )שחיקת( הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך‪ ,‬נטו‬ ‫מסים נדחים‪ ,‬נטו‬ ‫הפחתת ניכיון אגרות חוב להמרה‬ ‫שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות‬ ‫קיטון )גידול( בחייבים ויתרות חובה‬ ‫גידול )קיטון( בספקים‬ ‫גידול )קיטון( בזכאים ויתרות זכות‬ ‫מזומנים נטו מפעילות שוטפת‬ ‫‪5‬‬ ‫‪12,689‬‬ ‫)‪(5,131‬‬ ‫‪5,093‬‬ ‫‪1,546‬‬ ‫‪13,108‬‬ ‫)‪(4,740‬‬ ‫)‪(2,882‬‬ ‫)‪(5,239‬‬ ‫)‪(2,578‬‬ ‫‪7‬‬ ‫)‪(17‬‬ ‫‪154‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‬‫)‪(552‬‬ ‫‪1,457‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪5,814‬‬ ‫‪313‬‬ ‫)‪(129‬‬ ‫)‪(88‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‬‫‪1,225‬‬ ‫‪4,567‬‬ ‫‪798‬‬ ‫‪8,105‬‬ ‫)‪(12‬‬ ‫)‪(589‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪8‬‬ ‫)‪(559‬‬ ‫)‪(1,503‬‬ ‫‪1,625‬‬ ‫‪1,058‬‬ ‫‪5,849‬‬ ‫)‪(2,293‬‬ ‫‪686‬‬ ‫‪36‬‬ ‫)‪(1,571‬‬ ‫)‪(324‬‬ ‫)‪(82‬‬ ‫‪3,652‬‬ ‫‪3,246‬‬ ‫‪52‬‬ ‫)‪(504‬‬ ‫)‪(1,041‬‬ ‫)‪(1,493‬‬ ‫‪4,243‬‬ ‫‪11,351‬‬ ‫‪4,356‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫נתונים על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2 0 1 0‬‬ ‫‪2 0 1 1‬‬ ‫‪2 0 1 2‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילויות השקעה‬ ‫השקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה‬ ‫השקעה בחברה מוחזקת‬ ‫מתן הלוואות לחברה מוחזקת‬ ‫גביית הלוואות מחברה מוחזקת‬ ‫רכישת נכסים פיננסיים‬ ‫תמורה ממימוש נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח והפסד‬ ‫מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה‬ ‫)‪(19,366‬‬ ‫)‪(4,000‬‬ ‫‬‫‪3,916‬‬ ‫)‪(109‬‬ ‫‪1,494‬‬ ‫)‪(18,065‬‬ ‫)‪(14,182‬‬ ‫‬‫)‪(5,079‬‬ ‫‪5,766‬‬ ‫)‪(1,804‬‬ ‫‪10,299‬‬ ‫)‪(5,000‬‬ ‫)‪(9,449‬‬ ‫‬‫)‪(2,775‬‬ ‫‪3,689‬‬ ‫)‪(13,629‬‬ ‫‪14,308‬‬ ‫)‪(7,856‬‬ ‫תזרימי מזומנים מפעילויות מימון‬ ‫קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגיד בנקאי‬ ‫פירעון הלוואות לזמן ארוך מתאגיד בנקאי‬ ‫פירעון אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫דיבידנד ששולם‬ ‫מזומנים נטו מפעילות )לפעילות( מימון‬ ‫‪36,064‬‬ ‫)‪(18,023‬‬ ‫)‪(12,923‬‬ ‫‬‫‪5,118‬‬ ‫‪30,000‬‬ ‫)‪(7,450‬‬ ‫)‪(12,712‬‬ ‫)‪(6,000‬‬ ‫‪3,838‬‬ ‫‪39,565‬‬ ‫)‪(27,352‬‬ ‫)‪(12,204‬‬ ‫)‪(4,500‬‬ ‫)‪(4,491‬‬ ‫עלייה )ירידה( נטו במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫)‪(8,704‬‬ ‫‪10,189‬‬ ‫)‪(7,991‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬ ‫‪10,860‬‬ ‫‪583‬‬ ‫‪8,605‬‬ ‫השפעת השינויים בשערי חליפין על יתרות‬ ‫מזומנים המוחזקות במטבע חוץ‬ ‫)‪(154‬‬ ‫‪88‬‬ ‫)‪(31‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬ ‫‪2,002‬‬ ‫‪10,860‬‬ ‫‪583‬‬ ‫מידע נוסף בדבר תזרימי המזומנים‬ ‫תשלומי ריבית‬ ‫תקבולי ריבית‬ ‫תשלומי )תקבולי( מסים‬ ‫השקעה בנדל"ן באשראי ספקים‬ ‫דיבידנד שהתקבל‬ ‫‪5,496‬‬ ‫‪615‬‬ ‫‪775‬‬ ‫‪197‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪5,239‬‬ ‫‪1,006‬‬ ‫‪384‬‬ ‫‪206‬‬ ‫‪3,500‬‬ ‫‪5,169‬‬ ‫‪1,883‬‬ ‫)‪(923‬‬ ‫‪817‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪6‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫א‪.‬‬ ‫כללי‬ ‫)‪(1‬‬ ‫כללי‬ ‫הדוחות הכספיים הנפרדים של החברה ערוכים בהתאם להוראות תקנה ‪9‬ג' והתוספת העשירית לתקנות‬ ‫ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל‪.1970-‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫הגדרות‬ ‫)‪(3‬‬ ‫החברה‬ ‫‪-‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‪.‬‬ ‫חברות מוחזקות‬ ‫‪-‬‬ ‫כהגדרתה בבאור ‪1‬ב' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫ישות בשליטה ‪-‬‬ ‫משותפת‬ ‫כהגדרתה בבאור ‪1‬ב' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫מדיניות חשבונאית‬ ‫הדוחות הכספיים הנפרדים נערכו בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בבאור ‪ 2‬לדוחות הכספיים‬ ‫המאוחדים של החברה פרט לסכומי הנכסים‪ ,‬ההתחייבויות‪ ,‬ההכנסות‪ ,‬ההוצאות ותזרימי המזומנים‬ ‫בגין חברה מוחזקת‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬ ‫א‪ .‬הנכסים וההתחייבויות מוצגים בגובה ערכם בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה עצמה כחברה‬ ‫אם‪ ,‬למעט השקעות בחברה מוחזקת‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫השקעה בחברה מוחזקת מוצגת כסכום נטו של סך הנכסים בניכוי סך ההתחייבויות‪ ,‬המציגים‬ ‫בדוחות המאוחדים של החברה מידע כספי בגין החברה המוחזקת‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫סכומי ההכנסות וההוצאות משקפים את ההכנסות וההוצאות הכלולות בדוחות המאוחדים‬ ‫המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם‪ ,‬למעט סכומי הכנסות והוצאות בגין חברה מוחזקת‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫חלק החברה בתוצאות חברה מוחזקת מוצג כסכום נטו של סך ההכנסות בניכוי סך ההוצאות‬ ‫המציגים בדוחות המאוחדים של החברה תוצאות פעילות בגין חברה מוחזקת‪.‬‬ ‫ה‪ .‬סכומי תזרימי המזומנים משקפים את הסכומים הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה‬ ‫עצמה כחברה אם‪ ,‬למעט סכומי תזרימי המזומנים בגין חברות מוחזקות‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫הלוואות שניתנו לחברה מוחזקת מוצגות בגובה הסכום המיוחס לחברה עצמה כחברה אם‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫יתרות והכנסות והוצאות בגין עסקאות עם חברה מוחזקת אשר בוטלו במסגרת הדוחות‬ ‫המאוחדים‪ ,‬נמדדות ומוצגות במסגרת הסעיפים הרלוונטיים בנתונים על המצב הכספי ועל רווח‬ ‫הכולל‪ ,‬באותו אופן בו היו נמדדות ומוצגות עסקאות אלו‪ ,‬אילו היו מבוצעות מול צדדים שלישיים‪.‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫ההרכב‪:‬‬ ‫‪1,966‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪2,002‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים נקובים בש"ח‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים נקובים בדולר‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8,726‬‬ ‫‪2,134‬‬ ‫‪10,860‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים‬ ‫)‪(1‬‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫פרטים לגבי עיקרי המדיניות החשבונאית והשיטות שאומצו‪ ,‬כולל התנאים להכרה‪ ,‬בסיס המדידה‬ ‫והבסיס לפיו הוכרו ההכנסות וההוצאות ביחס לכל קבוצה של נכסים פיננסיים‪ ,‬התחייבויות פיננסיות‬ ‫ומכשירי הון‪ ,‬מובאים בבאור ‪2‬יג'‪-‬טז' לדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫קבוצות מכשירים פיננסיים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫הלוואות‪ ,‬אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫למניות החברה וזכאים‬ ‫בדולר או‬ ‫בהצמדה‬ ‫אליו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫צמוד מדד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫לא צמוד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪36‬‬ ‫‬‫‪36‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪1,966‬‬ ‫‪55,327‬‬ ‫‪57,293‬‬ ‫‪2,002‬‬ ‫‪55,327‬‬ ‫‪57,329‬‬ ‫‪12,842‬‬ ‫‪20,101‬‬ ‫‪79,217‬‬ ‫‪112,160‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫נכסים פיננסיים‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫שווי הוגן דרך רווח או הפסד‪:‬‬ ‫מוחזקים למסחר‬ ‫הלוואות וחייבים‬ ‫התחייבויות פיננסיות‬ ‫הלוואות‪ ,‬אגרות חוב הניתנות להמרה‬ ‫למניות החברה וזכאים‬ ‫בדולר או‬ ‫בהצמדה‬ ‫אליו‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫צמוד מדד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫בשקל חדש‬ ‫לא צמוד‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2,134‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪8,726‬‬ ‫‪10,860‬‬ ‫‬‫‬‫‪2,134‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‬‫‪101‬‬ ‫‪253‬‬ ‫‪58,240‬‬ ‫‪67,219‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‪58,240‬‬ ‫‪69,454‬‬ ‫‪18,679‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪25,847‬‬ ‫‪63,039‬‬ ‫‪107,565‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫)‪(3‬‬ ‫מטרות ניהול סיכונים פיננסיים‬ ‫מנהלי החברה מפקחים ומנהלים את הסיכונים הפיננסיים הקשורים לפעילויות החברה באמצעות‬ ‫דוחות פנימיים המנתחים את מידת החשיפה לסיכונים לפי רמתם ועוצמתם‪ .‬סיכונים אלה כוללים‬ ‫סיכוני שוק )כגון סיכון מטבע‪ ,‬סיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור‬ ‫ריבית( וסיכון נזילות‪.‬‬ ‫החברה מפחיתה את השפעת הסיכונים הנ"ל ע"י שימוש במכשירים פיננסיים נגזרים על מנת לגדר את‬ ‫החשיפות לסיכונים‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫סיכוני נזילות‬ ‫טבלאות סיכון ריבית ונזילות‬ ‫א‪ .‬התחייבויות פיננסיות שאינן מהוות מכשירים פיננסיים נגזרים‬ ‫הטבלאות הבאות מפרטות את מועדי הפירעון החוזיים הנותרים של החברה בגין התחייבויות‬ ‫פיננסיות‪ ,‬אשר אינן מהוות מכשיר פיננסי נגזר‪ .‬הטבלאות נערכו בהתבסס על תזרימי המזומנים‬ ‫הבלתי מהוונים של ההתחייבויות הפיננסיות בהתבסס על המועד המוקדם ביותר בו החברה עשויה‬ ‫להידרש לפרוע אותן‪ .‬הטבלה כוללת תזרימים הן בגין ריבית והן בגין קרן‪.‬‬ ‫שיעור‬ ‫ריבית‬ ‫ממוצע‬ ‫‪%‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫שאינן נושאות ריבית‬ ‫הלוואות צמודות מדד‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות צמודות דולר‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫הלוואות דולריות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫עד חודש‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1-3‬‬ ‫חודשים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫חודשים‬ ‫ועד שנה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 1-5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪243‬‬ ‫‪1,162‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪4.25‬‬ ‫‪112‬‬ ‫‪1,007‬‬ ‫‪3,128‬‬ ‫‪13,582‬‬ ‫‪6,058‬‬ ‫‪23,887‬‬ ‫‪5.76‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,367‬‬ ‫‪3,189‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪5,012‬‬ ‫‪4.13‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,839‬‬ ‫‪6,834‬‬ ‫‪40,499‬‬ ‫‪47,422‬‬ ‫‪96,594‬‬ ‫‪2.16‬‬ ‫‬‫‪1,295‬‬ ‫‪974‬‬ ‫‪4,063‬‬ ‫‪2,321‬‬ ‫‪14,812‬‬ ‫‪5,263‬‬ ‫‪62,533‬‬ ‫‬‫‪53,664‬‬ ‫‪8,558‬‬ ‫‪136,367‬‬ ‫עד חודש‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1-3‬‬ ‫חודשים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫חודשים‬ ‫ועד שנה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 1-5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪5‬‬ ‫שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,378‬‬ ‫‪581‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪2,132‬‬ ‫‪4.20‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪760‬‬ ‫‪2,613‬‬ ‫‪6,500‬‬ ‫‪4,685‬‬ ‫‪14,668‬‬ ‫‪5.76‬‬ ‫‪466‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,399‬‬ ‫‪5,129‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪6,994‬‬ ‫‪5.33‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,350‬‬ ‫‪4,135‬‬ ‫‪34,227‬‬ ‫‪39,253‬‬ ‫‪78,965‬‬ ‫‪2.29‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪630‬‬ ‫‪3,638‬‬ ‫‪7,752‬‬ ‫‪1,122‬‬ ‫‪13,142‬‬ ‫‪5.44‬‬ ‫‬‫‪1,954‬‬ ‫‬‫‪3,321‬‬ ‫‪13,211‬‬ ‫‪24,996‬‬ ‫‬‫‪53,608‬‬ ‫‬‫‪45,233‬‬ ‫‪13,211‬‬ ‫‪129,112‬‬ ‫שיעור‬ ‫ריבית‬ ‫ממוצע‬ ‫‪%‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫שאינן נושאות ריבית‬ ‫הלוואות צמודות מדד‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות צמודות דולר‬ ‫לזמן ארוך בריבית קבועה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫הלוואות דולריות לזמן‬ ‫ארוך בריבית משתנה‬ ‫אגרות חוב הניתנות‬ ‫להמרה למניות החברה‬ ‫‪9‬‬ ‫מעל ‪5‬‬ ‫שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2,316‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ג‪.‬‬ ‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬ ‫)‪(4‬‬ ‫סיכוני נזילות )המשך(‬ ‫ב‪ .‬נכסים פיננסיים לא נגזרים‬ ‫הטבלאות הבאות מפרטות את מועדי הפדיון הצפויים של החברה בגין נכסים פיננסיים לא נגזרים‪.‬‬ ‫הטבלאות נערכו בהתבסס על מועדי הפדיון החוזיים הבלתי מהוונים של הנכסים הפיננסיים כולל‬ ‫ריבית שתצמח מנכסים אלו‪ ,‬פרט למקרים בהם החברה צופה כי תזרים המזומנים יתרחש‬ ‫בתקופה שונה‪.‬‬ ‫עד חודש‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪1-3‬‬ ‫חודשים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪3‬‬ ‫חודשים‬ ‫ועד שנה‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪ 1-5‬שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מעל ‪5‬‬ ‫שנים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫סה"כ‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪2012‬‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן ארוך‬ ‫בריבית משתנה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן ארוך‬ ‫בריבית קבועה‬ ‫‪11‬‬ ‫‪445‬‬ ‫‪2,699‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪3,155‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,101‬‬ ‫‪3,303‬‬ ‫‪12,112‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪16,516‬‬ ‫‬‫‪11‬‬ ‫‪459‬‬ ‫‪2,005‬‬ ‫‪1,377‬‬ ‫‪7,379‬‬ ‫‪42,629‬‬ ‫‪54,741‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪44,465‬‬ ‫‪64,136‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫מכשירים מוחזקים למסחר‪:‬‬ ‫מלוות ממשלתיים ואגרות‬ ‫חוב אחרות‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫פיקדונות‬ ‫הלוואות שקליות לזמן ארוך‬ ‫בריבית משתנה‬ ‫הלוואות שקליות לזמן ארוך‬ ‫בריבית קבועה‬ ‫‬‫‪652‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‬‫‪479‬‬ ‫‪8,028‬‬ ‫‬‫‬‫‪1,034‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫‪354‬‬ ‫‪1,131‬‬ ‫‪9,062‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1,127‬‬ ‫‪3,380‬‬ ‫‪12,397‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪16,904‬‬ ‫‬‫‪652‬‬ ‫‪459‬‬ ‫‪10,093‬‬ ‫‪1,377‬‬ ‫‪5,791‬‬ ‫‪42,629‬‬ ‫‪55,380‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪44,465‬‬ ‫‪71,916‬‬ ‫‪10‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫)‪(1‬‬ ‫יתרות מסים נדחים‬ ‫הרכב התחייבויות )נכסי( מס נדחה מפורטים להלן‪:‬‬ ‫הפרשים‬ ‫בעיתוי‬ ‫הכנסות‬ ‫והוצאות‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬ ‫)‪(196‬‬ ‫הפרשים‬ ‫בערך נכסים‬ ‫והתאמות‬ ‫שווי הוגן‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪9,145‬‬ ‫הפסדים‬ ‫מועברים‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫)‪(33‬‬ ‫סך הכל‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪8,916‬‬ ‫תנועה בתקופת החשבון ‪-‬‬ ‫תנועה שוטפת‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬ ‫)‪(670‬‬ ‫)‪(866‬‬ ‫‪5,204‬‬ ‫‪14,349‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪4,567‬‬ ‫‪13,483‬‬ ‫תנועה בתקופת החשבון ‪-‬‬ ‫תנועה שוטפת‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬ ‫)‪(305‬‬ ‫)‪(1,171‬‬ ‫‪1,762‬‬ ‫‪16,111‬‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪1,457‬‬ ‫‪14,940‬‬ ‫המסים הנדחים מוצגים במסגרת הנתונים על המצב הכספי כדלהלן‪:‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪14,940‬‬ ‫התחייבויות לא שוטפות – התחייבויות מסים נדחים‬ ‫)‪(2‬‬ ‫‪13,483‬‬ ‫הוצאות )הכנסות( מסים על הכנסה שהוכרו בדוח רווח והפסד‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫מסים שוטפים‬ ‫מסים נדחים‬ ‫)‪(3‬‬ ‫‪439‬‬ ‫‪1,457‬‬ ‫‪1,896‬‬ ‫‪610‬‬ ‫‪4,567‬‬ ‫‪5,177‬‬ ‫‬‫‪1,625‬‬ ‫‪1,625‬‬ ‫יתרות מסים שוטפים‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪287‬‬ ‫‪287‬‬ ‫נכסי מסים שוטפים‬ ‫התחייבויות מסים שוטפים‬ ‫‪11‬‬ ‫‬‫‪58‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מסים על הכנסה )המשך(‬ ‫)‪(4‬‬ ‫מידע נוסף‬ ‫א‪ .‬לחברה שומות הנחשבות כסופיות על פי דין עד וכולל שנת המס ‪.2007‬‬ ‫ב‪ .‬הכנסות מדמי שכירות מדווחות‪ ,‬בהתאם להוראות מס הכנסה על בסיס תקבולי שכר דירה במועד‬ ‫קבלתם‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ביום ‪ 26‬בפברואר‪ 2008 ,‬עבר בכנסת בקריאה שלישית‪ ,‬חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה(‬ ‫)תיקון מס' ‪) (20‬הגבלת תקופת התחולה(‪ ,‬התשס"ח‪) 2008-‬להלן‪" :‬התיקון"(‪ ,‬לפיו תחולתו של חוק‬ ‫התיאומים בשל אינפלציה נסתיימה בשנת המס ‪ ,2007‬ומשנת המס ‪ 2008‬לא חלו עוד הוראות‬ ‫החוק‪ ,‬למעט הוראות המעבר שמטרתן למנוע עיוותים בחישובי המס‪.‬‬ ‫ד‪ .‬בהתאם לתיקון מספר ‪ 147‬לפקודת מס הכנסה‪ ,‬התשס"ה‪ ,2005-‬שיעור המס של ‪ 34%‬המושת על‬ ‫חברות הופחת באופן הדרגתי החל משנת ‪) 2006‬לגביה נקבע שיעור מס של ‪ (31%‬ועד לשנת ‪2010‬‬ ‫לגביה נקבע שיעור מס של ‪) 25%‬שיעור המס בשנים ‪ 2008 ,2007‬ו‪ 2009 -‬הינו ‪ 27% ,29%‬ו‪,26% -‬‬ ‫בהתאמה(‪ .‬בהתאם לתיקון‪ ,‬בשנת המס ‪ 2008‬ואילך‪ ,‬לא תיחשב עוד התאמת ההכנסות לצרכי מס‬ ‫לבסיס מדידה ריאלי‪ .‬כמו כן‪ ,‬תופסק הצמדה למדד של סכומי הפחת על נכסים קבועים ושל סכומי‬ ‫הפסדים מועברים לצרכי מס‪ ,‬באופן שסכומים אלה יותאמו למדד של סוף שנת ‪ 2007‬והצמדתם‬ ‫למדד תיפסק ממועד זה ואילך‪.‬‬ ‫ה‪ .‬ביום ‪ 23‬ביולי‪ 2009 ,‬פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית )תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית‬ ‫לשנים ‪ 2009‬ו‪ ,(2010 -‬התשס"ט‪) 2009-‬להלן‪" :‬חוק ההסדרים"(‪ .‬על פי חוק ההסדרים‪ ,‬יופחתו‬ ‫שיעורי מס בגובה ‪ 26%‬ו‪ 25% -‬המושתים על חברות בשנים ‪ 2009‬ו‪ ,2010 -‬בהתאמה‪ ,‬באופן‬ ‫הדרגתי החל משנת המס ‪ 2011‬לגביה נקבע מס בשיעור ‪ 24%‬ועד לשנת המס ‪ 2016‬לגביה נקבע מס‬ ‫חברות בשיעור של ‪.18%‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ביום ‪ 29‬בדצמבר‪ 2010 ,‬אושר בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים ‪) 2011-2012‬תיקוני חקיקה(‪,‬‬ ‫התשע"א‪ ,2011-‬אשר פורסם ביום ‪ 6‬בינואר‪ .2011 ,‬במסגרת חוק המדיניות הכלכלית‪ ,‬תוקן החוק‬ ‫לעידוד השקעות הון‪ ,‬התשי"ט‪) 1959-‬להלן‪" :‬התיקון לחוק"(‪ .‬על פי התיקון לחוק‪ ,‬מסלולי המס‬ ‫השונים בוטלו ובמקומם נקבעו שיעורי מס קבועים על כל המחזור היצרני של החברה‪ .‬שיעורי המס‬ ‫הקבועים הינם‪ :‬בשנים ‪) 15% 2011-2012‬באזור א' – ‪ ,(10%‬בשנים ‪) 12.5% 2013-2014‬באזור א' –‬ ‫‪ (7%‬ובשנת ‪ 2015‬ואילך ‪) 12%‬באזור א' – ‪ .(6%‬הוראות התיקון לחוק נכנסו לתוקף החל מיום ‪1‬‬ ‫בינואר‪ .2011 ,‬החברה אינה צופה השפעה להוראות התיקון לחוק על הכנסתה החייבת‪.‬‬ ‫ז‪.‬‬ ‫ביום ‪ 26‬בספטמבר‪ 2011 ,‬התפרסמו המלצותיה של הועדה לשינוי כלכלי חברתי בראשותו של‬ ‫פרופסור מנואל טרכטנברג‪ .‬בעקבותיהן‪ ,‬ביום ‪ 6‬בדצמבר‪ 2011 ,‬פורסם החוק לשינוי נטל המס‬ ‫)תיקוני חקיקה( המבוסס על המלצות פרק המיסוי של ועדת טרכטנברג‪ ,‬לאחר שאושר יום קודם‬ ‫לכן בקריאה השלישית בכנסת ישראל‪.‬‬ ‫להלן עיקרי המלצות הוועדה בתחום המיסוי לחברות‪:‬‬ ‫א‪ .‬ביטול ההפחתות המתוכננות בשנים הקרובות במס הכנסה ובמס חברות החל משנת ‪.2012‬‬ ‫ב‪ .‬העלאת מס החברות בשנת ‪ 2012‬לשיעור של ‪.25%‬‬ ‫ג‪ .‬העלאת שיעורי מס רווחי הון ומס שבח לשיעור המפורט בסעיף ב' לעיל‪.‬‬ ‫יתרות המיסים הנדחים לימים ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ו‪ 2011 -‬מביאות בחשבון את המלצות הוועדה‬ ‫לעיל‪ ,‬מאחר והושלמה חקיקתן‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ד‪.‬‬ ‫מסים על הכנסה )המשך(‬ ‫)‪(4‬‬ ‫מידע נוסף )המשך(‬ ‫ח‪ .‬ביום ‪ 12‬בנובמבר‪ 2012 ,‬פורסם החוק לעידוד השקעות הון )תיקון מס' ‪ 69‬והוראת שעה(‪ ,‬התשע"ג‪-‬‬ ‫‪) 2012‬להלן‪" :‬התיקון"(‪ .‬בתיקון נקבעה הוראת שעה לתקופה של שנה מיום פרסום החוק‪,‬‬ ‫המעניקה תשלום מס מופחת בגין הכנסות פטורות שנצברו עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2011 ,‬וטרם חולקו‬ ‫כדיבידנד ואשר זכו לכינוי "רווחים כלואים" )הכנסה צבורה(‪ .‬על פי התיקון‪ ,‬מס החברות המופחת‬ ‫ייקבע בהתאם לחלק ההכנסה שאותה מבקשת החברה להפשיר‪ ,‬ביחס לכלל ההכנסה הפטורה של‬ ‫החברה )הכנסה צבורה נבחרת(‪ .‬ככל שהחברה תבקש להפשיר חלק גדול יותר מהכנסתה‪ ,‬כך תגדל‬ ‫הטבת המס לה תזכה‪ .‬שיעור ההטבה המזערי שלו תזכה החברה הינו ‪) 30%‬כך שהחברה תשלם מס‬ ‫חברות בשיעור של ‪ 70%‬ממס החברות שאותו הייתה נדרשת לשלם לולא הוראת השעה(‪ ,‬בעוד‬ ‫שהשיעור המרבי יהיה ‪) 60%‬כך שהחברה תשלם מס חברות בשיעור של ‪ 40%‬ממס החברות שאותו‬ ‫הייתה נדרשת לשלם לולא הוראת השעה(‪ .‬ואולם‪ ,‬בכל מקרה‪ ,‬שיעור המס המופחת‪ ,‬לא יפחת מ‪-‬‬ ‫‪.6%‬‬ ‫חברה שבחרה לשלם מס חברות מופחת‪ ,‬תהא חייבת להשקיע במהלך תקופה של חמש שנים‬ ‫שתחילתן בשנת המס שבה חל "מועד הבחירה"‪ ,‬השקעה בסכום לפי נוסחה שפורטה בתיקון‬ ‫)השקעה מיועדת( במפעל תעשייתי‪ ,‬לשם אחד או יותר מאלה‪ :‬נכסים יצרניים‪ ,‬הוצאות מו"פ‬ ‫בישראל או תשלום שכר עבודה לעובדים חדשים שיתווספו למפעל‪.‬‬ ‫החברה אינה צופה השפעה משמעותית של הוראות התיקון על מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫התקשרויות ועסקאות מהותיות עם חברות מוחזקות‬ ‫הלוואות לחברה מוחזקת‬ ‫)‪(1‬‬ ‫כללי‬ ‫א‪ .‬בחודש מרץ‪ 2005 ,‬חתמה החברה על הסכמי מימון עם חברה מאוחדת אשר חודשו מדי שנה‬ ‫ובמסגרתם הועמדו שתי הלוואות נושאות ריבית בין חברות בסך כולל של ‪ 56,088‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫במהלך הרבעון הרביעי של שנת ‪ ,2012‬חתמה החברה על אגרות חוב עם חברה מאוחדת‪ ,‬כנגד‬ ‫הסכמי המימון הנזכרים בסעיף ‪1‬א' לעיל‪ ,‬אשר במסגרתן הועמדו שתי אגרות חוב נושאות ריבית‬ ‫בין החברות בסך כולל של ‪ 53,166‬אלפי ש"ח‪:‬‬ ‫אגרת חוב א'‪ :‬אגרת חוב בסך ‪ 12,373‬אלפי ש"ח‪ ,‬אשר תפרע בהתאם ללוח הסילוקין‪ ,‬בתשלום‬ ‫רבעוני למשך ‪ 3‬שנים‪ ,‬כאשר מועד הפרעון הראשון הינו ביום ‪ 1‬בינואר‪ .2013 ,‬הקרן לפי אגרת חוב‬ ‫זו‪ ,‬תהא צמודה במלואה לעליית מדד המחירים לצרכן‪ ,‬כך שבמועד הפירעון תשולם הקרן כשהיא‬ ‫מוכפלת במדד הידוע במועד הפירעון‪ ,‬כשהיא מחולקת במדד הידוע במועד הקובע‪ .‬בנוסף‪ ,‬הקרן‬ ‫תישא ריבית שנתית בשיעור ‪ 4.5%‬החל מהמועד הקובע ועד למועד הפירעון‪.‬‬ ‫אגרת חוב ב'‪ :‬אגרת חוב בסך ‪ 40,793‬אלפי ש"ח‪ ,‬אשר פרעון הקרן והריבית שתצטבר יבוצעו‬ ‫בתשלום אחד‪ ,‬באחד משני המועדים הבאים‪ (1) :‬ביום ‪ 30‬בספטמבר‪ (2) 2017 ,‬במועד פדיונה‬ ‫המוקדם של אגרת החוב בהתאם להחלטת הלווה לפרוע בפרעון מוקדם את סכום הקרן )כולה או‬ ‫חלקה(‪ .‬שיעור הריבית השנתית תהא בשיעור ‪ .4.5%‬הקרן לפי אגרת חוב זו‪ ,‬תהא צמודה במלואה‬ ‫לעליית מדד המחירים לצרכן‪ ,‬כך שבמועד הפירעון תשולם הקרן כשהיא מוכפלת במדד הידוע‬ ‫במועד הפירעון‪ ,‬כשהיא מחולקת במדד הידוע במועד הקובע‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ה‪.‬‬ ‫התקשרויות ועסקאות מהותיות עם חברות מוחזקות )המשך(‬ ‫הלוואות לחברה מוחזקת )המשך(‬ ‫)‪(2‬‬ ‫תנאי ההלוואות‬ ‫שיעור‬ ‫ריבית‬ ‫שנתית‬ ‫‪31/12/12‬‬ ‫‪%‬‬ ‫הלוואות לזמן ארוך לחברה מאוחדת‪:‬‬ ‫ללא הצמדה‬ ‫בניכוי ‪ -‬חלויות שוטפות‬ ‫‪3.5-4.5‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪52,172‬‬ ‫‪4,063‬‬ ‫‪48,109‬‬ ‫‪56,088‬‬ ‫‪3,906‬‬ ‫‪52,182‬‬ ‫השקעה בישות בשליטה משותפת‬ ‫)‪(1‬‬ ‫ביום ‪ 23‬במאי‪ 2012 ,‬חתמה החברה על הסכם מייסדים עם צד שלישי‪ ,‬שאינו קשור לחברה )להלן‪:‬‬ ‫"השותף"(‪ ,‬להקמת חברת המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ )להלן‪" :‬המדע ‪ .("5‬תחום פעילותה של המדע ‪ 5‬הינו‬ ‫רכישת מקרקעין ועליהם בניין הניצב ברחוב המדע ‪ 5‬באזור התעשייה הצפוני ביקנעם‪ ,‬אחזקה וניהול‬ ‫מקרקעין הנרכש‪ .‬החברה מחזיקה ב‪ 50% -‬מהונה המונפק והנפרע ומזכויות ההצבעה בהמדע ‪ ,5‬כאשר‬ ‫יתרת ההחזקות בהונה המונפק והנפרע ובזכויות ההצבעה בה הינן בידי השותף‪ .‬במסגרת הקמת המדע‬ ‫‪ ,5‬העמידו כ"א מבין החברה והשותף הלוואת בעלים בסך ‪ 4‬מיליון ש"ח בריבית שנתית בשיעור פריים‬ ‫‪.4%+‬‬ ‫ליום ‪31‬‬ ‫בדצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫אלפי ש"ח‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪549‬‬ ‫‪4,549‬‬ ‫השקעת בעלים‬ ‫רווחים שנצברו מתאריך הרכישה‪ ,‬נטו‬ ‫)‪(2‬‬ ‫רכישת זכויות חכירה בנכס ביקנעם ע"י המדע ‪5‬‬ ‫ביום ‪ 29‬במאי‪ 2012 ,‬התקשרה המדע ‪ 5‬בהסכם עם צד שלישי‪ ,‬שאינו קשור לחברה )להלן‪" :‬המוכר"(‪,‬‬ ‫לרכישת זכויות החכירה של המוכר במבנה תעשייה באזור התעשייה הצפוני ביקנעם בשטח של כ‪2,508 -‬‬ ‫מ"ר ובשטח בנוי של כ‪ 5,290 -‬מ"ר )להלן‪" :‬הנכס" ולהלן‪" :‬ההסכם"‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬הזכויות כאמור הינן‬ ‫לתקופת חכירה מהוונת של ‪ 49‬שנים‪ ,‬המסתיימת ביום ‪ 30‬באפריל‪ ,2043 ,‬לרבות זכות להארכת תקופת‬ ‫החכירה ל‪ 49 -‬שנים נוספות‪ ,‬בתנאים שיקבעו במועד הארכה‪ .‬בתמורה לרכישה והעברת החזקה בנכס‬ ‫שילמה המדע ‪ 5‬למוכר סך של ‪ 17.25‬מיליון ש"ח‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫נטילת הלוואה בנקאית ע"י המדע ‪5‬‬ ‫לשם מימון רכישת הנכס‪ ,‬ביום ‪ 13‬ביוני‪ 2012 ,‬נטלה המדע ‪ 5‬הלוואה מתאגיד בנקאי בסך ‪ 10‬מיליון‬ ‫ש"ח לתקופה של ‪ 11‬שנים‪ ,‬ללא הצמדה‪ ,‬בריבית שנתית בשיעור פריים בתוספת ‪ ,1.9%‬כשפירעון הקרן‬ ‫והריבית יבוצע ב‪ 44 -‬תשלומים רבעוניים שווים‪ ,‬החל מיום ‪ 30‬בספטמבר‪ .2012 ,‬להבטחת ההלוואה‬ ‫שעבדה המדע ‪ 5‬את הנכס לטובת הבנק‪ ,‬כמו גם את הסכמי השכירות שנחתמו בקשר אליו‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫מידע נוסף לדוחות הכספיים הנפרדים‬ ‫ו‪.‬‬ ‫אירועים בתקופת המאזן‬ ‫)‪(1‬‬ ‫פירעון אגרות חוב הניתנות להמרה למניות החברה‬ ‫ביום ‪ 1‬באפריל‪ 2012 ,‬חל מועד הפירעון השנתי )רביעי מתוך ארבעה( של קרן אגרות החוב הניתנות‬ ‫להמרה למניות החברה‪ .‬החברה שילמה סך של ‪ 12,923‬אלפי ש"ח‪ ,‬כולל הצמדה למדד המחירים לצרכן‬ ‫בסך ‪ 1,833‬אלפי ש"ח‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫הסכם עם חברה קשורה‬ ‫ביום ‪ 2‬באפריל‪ 2012 ,‬התקשרה החברה עם לוגיפון תקשורת טלפונים בע"מ )להלן‪" :‬לוגיפון"(‪ ,‬חברת‬ ‫בת בבעלות ובשליטה המלאה של סינאל מלל פייוויי בע"מ‪ ,‬בעלת השליטה בחברה‪ ,‬לביצוע עבודות מתח‬ ‫נמוך במבנה ד'‪ ,‬שהינו מבנה בהקמה‪ .‬בתמורה לביצוע העבודות תשלם החברה ללוגיפון סך של כ‪536 -‬‬ ‫אלפי ש"ח‪ ,‬בתוספת מע"מ‪.‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫הקמת חברה המדע ‪ 5‬יקנעם בע"מ‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ה' לעיל‪.‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫רכישת זכויות חכירה בנכס ביקנעם ע"י המדע ‪5‬‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ה' לעיל‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫נטילת הלוואה בנקאית ע"י המדע ‪5‬‬ ‫לפרטים נוספים ראה באור ה' לעיל‪.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫השלמת עבודות ההקמה ואכלוס מבנה ד'‬ ‫בתקופת הדיווח‪ ,‬השלימה החברה את עבודות ההקמה במבנה ד' ורוב השטחים בנכס נמסרו לשוכרים‬ ‫ובהתאם לכך סווג הנכס מנדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬לנדל"ן להשקעה‪ .‬לפרטים נוספים ראה באור ‪ 8‬ה')‪(6‬‬ ‫בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2012 ,‬‬ ‫‪15‬‬ ‫דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ‬ ‫דוח בדבר בקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫דוח בדבר בקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫א‪.‬‬ ‫דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה ‪9‬ב)א(‪:‬‬ ‫ההנהלה‪ ,‬בפיקוח הדירקטוריון של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪" :‬התאגיד"(‪ ,‬אחראית לקביעתה‬ ‫והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד‪ .‬לעניין זה‪ ,‬חברי‬ ‫ההנהלה הם‪:‬‬ ‫‪ .1‬גבי בוגנים‪ ,‬מנכ"ל;‬ ‫‪ .2‬שרון מוטעי‪-‬וייס‪ ,‬מ"מ סמנכ"ל כספים‪.‬‬ ‫בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד‪ ,‬אשר תוכננו‬ ‫בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם‪ ,‬או בידי מי‬ ‫שמבצע בפועל את התפקידים האמורים‪ ,‬בפיקוח דירקטוריון התאגיד‪ ,‬אשר נועדו לספק מידה‬ ‫סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין‪,‬‬ ‫ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף‪ ,‬מעובד‪,‬‬ ‫מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין‪.‬‬ ‫הבקרה הפנימית כוללת‪ ,‬בין השאר‪ ,‬בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש‬ ‫לגלותו כאמור‪ ,‬נצבר ומועבר להנהלת התאגיד‪ ,‬לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר‬ ‫בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים‪ ,‬וזאת כדי לאפשר קבלת‬ ‫החלטות במועד המתאים‪ ,‬בהתייחס לדרישת הגילוי‪.‬‬ ‫בשל המגבלות המבניות שלה‪ ,‬בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק‬ ‫ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה‪.‬‬ ‫ההנהלה‪ ,‬בפיקוח הדירקטוריון‪ ,‬ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬ ‫הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה; הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי‬ ‫והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כללה‪:‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫הגדרת התהליכים והבקרות המהותיים ביותר בהתאם להתפתחות בפעילות החברה‬ ‫שחלה בשנת ‪ .2012‬התהליכים שהוגדרו‪ :‬נדל"ן להשקעה‪ ,‬הלוואות ואג"ח‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית ורמת התיעוד הנדרשת לגבי התהליכים שהוגדרו‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית ורמת התיעוד הנדרשת ברמת הארגון לגבי‬ ‫התהליכים‪ :‬העריכה והסגירה של דיווח כספי ומערכות מידע‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ועדת המאזן ודירקטוריון החברה עודכנו לגבי ממצאי הבדיקות‪ ,‬הליקויים שנתגלו ואופן‬ ‫הטיפול בהם‪.‬‬ ‫בהתבסס על הערכה האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל‪,‬‬ ‫הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה‪ ,‬כי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬ ‫בתאגיד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬היא אפקטיבית‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הצהרות מנהלים‬ ‫הצהרת מנהל כללי לפי תקנה ‪9‬ב)ד()‪:(1‬‬ ‫אני‪ ,‬גבי בוגנים‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬ ‫‪ .1‬בחנתי את הדוח התקופתי של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪" :‬התאגיד"( לשנת ‪) 2012‬להלן‪:‬‬ ‫"הדוחות"(;‬ ‫‪ .2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של‬ ‫עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪,‬‬ ‫לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬ ‫‪ .3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד‬ ‫לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫‪ .4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון‬ ‫התאגיד‪ ,‬בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬ ‫הגילוי‪:‬‬ ‫א‪ .‬את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה‬ ‫הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪ ,‬העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של‬ ‫התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק‬ ‫במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬ ‫ב‪ .‬כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו‬ ‫במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על‬ ‫הדיווח הכספי ועל הגילוי;‬ ‫‪ .5‬אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬ ‫א‪ .‬קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות מאוחדות שלו‬ ‫כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬מובא לידיעתי על‬ ‫ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות;‬ ‫וכן –‬ ‫ב‪ .‬קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים‬ ‫בהתאם להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;‬ ‫ג‪ .‬הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪ ,‬והצגתי‬ ‫בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית‬ ‫כאמור למועד הדוחות‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫____________________‬ ‫גבי בוגנים‪ ,‬מנכ"ל‬ ‫הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה ‪9‬ב)ד()‪:(2‬‬ ‫אני‪ ,‬שרון מוטעי‪-‬וייס‪ ,‬מצהירה כי‪:‬‬ ‫‪ .1‬בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של דורסל )ב‪.‬א‪.‬ז‪ (.‬בע"מ )להלן‪:‬‬ ‫"התאגיד"( לשנת ‪) 2012‬להלן‪" :‬הדוחות"(;‬ ‫‪ .2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא‬ ‫נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו‬ ‫בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬ ‫‪ .3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות‪ ,‬מכל‬ ‫הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד‬ ‫לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬ ‫‪ .4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון‬ ‫התאגיד‪ ,‬בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬ ‫הגילוי‪:‬‬ ‫א‪ .‬את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה‬ ‫הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע‬ ‫הכספי האחר הכלול בדוחות‪ ,‬העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד‬ ‫לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות‬ ‫הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬ ‫ב‪ .‬כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו‬ ‫במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על‬ ‫הדיווח הכספי ועל הגילוי;‬ ‫‪ .5‬אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬ ‫א‪ .‬קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות מאוחדות שלו‬ ‫כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬ככל שהוא רלוונטי‬ ‫לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות‪ ,‬מובא לידיעתי על ידי אחרים‬ ‫בתאגיד ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –‬ ‫ב‪ .‬קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי‪,‬‬ ‫המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים‬ ‫בהתאם להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;‬ ‫ג‪ .‬הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪ ,‬ככל שהיא‬ ‫מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד הדוחות;‬ ‫מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו לפני הדירקטוריון וההנהלה ומשולבות בדוח זה‪.‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬ ‫‪ 14‬במרץ‪2013 ,‬‬ ‫____________________________‬ ‫שרון מוטעי‪-‬וייס‪ ,‬מ"מ סמנכ"ל כספים‬