‫מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב‬ ‫כללי‬ ‫בתקופה האחרונה גוברת ההתעניינות של ישראלים רבים בהשקעות ברכישת נכסי מקרקעין בארה"ב מסיבות מגוונות‪,‬‬ ‫מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים ורבים לא צופים רווחי הון בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים הקרובות‪ ,‬המשבר באירופה‬ ‫שסתם את הגולל בשלב זה על השקעות ביבשת הישנה‪ ,‬ולבסוף בעיקר העדר אפיקי השקעה אטרקטיבים והאכזבה‬ ‫מביצועי שוק ההון בישראל ובעולם בשנת ‪. 1122‬‬ ‫דווקא בארה"ב רבים מאמינים שהמשבר בשוק הנדל"ן הסתיים (או עומד להסתיים) וצפויה עליה במחירי הדירות‬ ‫והנכסים בשנים הבאות‪.‬‬ ‫במאמר זה נסקור בקצרה את השלכות המיסוי בכל אחת מחלופות ההשקעה‪ ,‬יחיד‪ ,‬שותפות או חברה‪ ,‬העומדות בפני‬ ‫משקיע ישראלי המעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב‪.‬‬ ‫יחיד‬ ‫השקעה כיחיד או שותפות אינה מאפשרת את ההגנה המשפטית של חברה‪ ,‬בהנחה שהמשקיע תושב ישראל (כל‬ ‫נושא התושבות הוא מורכב ואינו נדון במאמר זה) אינו נחשב לתושב ארה"ב אלא ל – ‪ non resident alien‬המשקיע‬ ‫מחויב במס הכנסה בלבד ואינו חייב ב ‪ )social security & medicare( self employment tax‬אבל חייב ברוב‬ ‫המקרים בהגשת דו"ח בארה"ב על הכנסותיו ‪.‬‬ ‫שיעורי המס בארה"ב על הכנסה ליחיד נעים בין ‪ ,21%-53%‬על הכנסות פסיביות כגון ריבית או דיבידנדים או דמי‬ ‫שכירות יש אפשרות למיסוי בשיעור מס קבוע של ‪ 51%‬ללא קיזוז הוצאות‪ ,‬וללא חובת הגשת דו"ח שנתי‪ .‬בד"כ עדיף‬ ‫להימנע מכך ולהתנדב כן להגיש דו"ח לרשויות המס ובכך לאפשר ניכוי הוצאות ותשלום מס נמוך יותר‪.‬‬ ‫שיעור המס על רווח הון ליחיד במידה והנכס מוחזק במשך יותר משנה הוא ‪. 23%‬‬ ‫בנוסף למס הפדרלי קיים מס מדינה בארה"ב המשתנה בין המדינות (ניו יורק ‪ ,4%-5..3%‬קליפורניה ‪,2%-3.5%‬‬ ‫פנסילבניה ‪ , 5.13%‬שיקאגו ‪ , 5%‬פלורידה – אין מס‪ ,‬נבאדה – אין מס‪ ,‬טקסס – אין מס וכו')‪.‬‬ ‫ההכנסות בחו"ל חייבות בכל מקרה במס הכנסה גם בישראל עפ"י שיטת המס הפרסונאלית הנהוגה כיום בישראל‪,‬‬ ‫שיעור המס על רווח הון בישראל כיום עומד על ‪ 13%‬והמשמעות – הגשת דוחות והשלמת תשלום המס לשיעורים‬ ‫הנהוגים בישראל‪ ,‬היחיד בדרך כלל נהנה מזיכוי בישראל על המס ששילם בארה"ב‪ ,‬שיטות המס בישראל ובארה"ב‬ ‫דומות‪ ,‬תושב אחת המדינות חייב במס באותה מדינה על הכנסותיו בכל העולם‪ ,‬חשוב לציין כי קיימת אמנה למניעת‬ ‫כפל מס עם ארה"ב‪.‬‬ ‫שותפות‬ ‫שותפות אינה מהווה ישות לצרכי מס וכל שותף יחויב במס לפי חלקו בשותפות‪ ,‬ניתן להקים שותפות מוגבלת ‪ LLP‬בה‬ ‫השותפים המוגבלים (בשונה מהשותפים הכללים) יהיו אחראים לחובות השותפות עד גובה השקעתם בלבד‪.‬‬ ‫חברה‬ ‫ישנם כמה סוגים של חברות בארה"ב‪ ,‬מי שאינו תושב ארה"ב יכול להקים ‪ LLC‬או ‪. C.CORPORATION‬‬ ‫‪LLC‬‬ ‫זו צורת ההתאגדות הפשוטה והזולה ביותר‪ ,‬מבחינת ההגנה על בעלי המניות זו חברה בע"מ לכל דבר ועניין‪ ,‬היתרון‬ ‫בהתאגדות כ ‪ LLC‬הוא שניתן למסות את החברה כשותפות‪ ,‬כלומר כל אחד מבעלי המניות ממוסה באופן אישי ולא‬ ‫ברמת החברה‪.‬‬ ‫‪C.CORPORATION‬‬ ‫צורת התאגדות הדומה לחברה בע"מ בישראל‪ ,‬קיים מיסוי ברמת החברה‪ ,‬ודיבידנדים ממוסים בידי בעלי המניות‪.‬‬ ‫שיעורי המס המכסימליים בארה"ב על חברה הם ‪( 53%‬כולל רווח הון) בארה"ב מס החברות הוא מדורג‪ ,‬המס על‬ ‫דיבידנד הוא בד"כ ‪ 23%‬אולם תושבי ישראל ישלמו ‪( 13%‬עפ"י כללי האמנה בין המדינות)‪.‬‬ ‫חברה ישראלית‬ ‫חברה ישראלית הפועלת בארה"ב תהייה חייבת במס עפ"י החוק האמריקאי על פעילותה בארה"ב‪ ,‬שיעורי המס יהיו‬ ‫בדומה לשיעורי המס של חברה בארה"ב‪ ,‬בין ‪ , 23%-53%‬עפ"י האמנה בין המדינות חברה ישראלית המחזיקה‬ ‫באופן ישיר בנדל"ן בארה"ב עלולה להיות חשופה למס סניף בשיעור ‪ 21%‬בנוסף לשיעורי המס הרגילים‪.‬‬ ‫סיכום‬ ‫לסיכום השקעה בנדל"ן בארה"ב‪ ,‬מעבר לסיכונים העסקיים הברורים בעצם ההשקעה בנכס מקרקעין בחו"ל‪ ,‬טומנת‬ ‫בחובה גם חשיפות לתשלומי מס גבוהים מצד שתי המדינות‪ ,‬ומחייבת בתכנון מס מקדים‪.‬‬ ‫השיקולים בבחירת צורת ההתאגדות הם לא פשוטים וחד משמעיים ותלויים הן בפרופיל המשקיע וטעמיו והן בפרטי‬ ‫ההשקעה עצמה והציפיות לרווחים או מימוש עתידי‪.‬‬ ‫לתשומת לב‪ ,‬הח ומר בחוזר זה מובא באופן כללי ותמציתי ואין להסתמך עליו מבלי לקבל עצה מקצועית מתאימה‪ .‬דברי‬ ‫החקיקה המופיעים בחוזר המידע אינם נוסח רשמי‪ .‬רק הנוסח הרשמי של החקיקה מחייב‪.‬‬