Nasjonal planID: 0106 1114
______________________________________________________________________
Reguleringsbestemmelser til
detaljreguleringsplan for
Borgarveien industriområde
Datert:
Revidert:
Planen er utarbeidet av Multiconsult AS for Mills DA
[Planens navn]
Nasjonal planID: 0106 1114
______________________________________________________________________
1
REGULERINGSFORMÅL
Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og
bygningsloven (pbl).
1.1
Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl § 12-5, 2 ledd nr. 1:
- Industri (Felt I1 og I2) (1340)
- Kombinert bebyggelse- og anleggsformål (1800):
kontor/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting
(treningssenter/dansestudio, bevertning) (Felt F2a)
- forretning/kontor/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting
(treningssenter/dansestudio, bevertning) (Felt F2b)
- Kontor/industri (Felt F1) (1830)
1.2
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. Jf. pbl § 12-5, 2 ledd nr.2:
- Gang-/sykkelvei (o_SGS) (2015), offentlig
1.3
Grønnstruktur. Jf. pbl § 12-5, 2 ledd nr.3:
- Park - Vegetasjonsskjerm (V1-V3) (3060)
1.4
Hensynssoner. Jf. pbl § 12-6.
- Bevaring kulturmiljø (H570)
2
2.1
3
3.1
REKKEFØLGEBESTEMMELSER
V2, vegetasjonsskjerm mot Habornveien skal være opparbeidet før felt F1 kan tas
i bruk. Vegetasjonsskjermen skal bestå av flersjiktig lauvtrevegetasjon.
FELLESBESTEMMELSER
Kulturminner
Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner,
eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med
trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og
Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, § 81.
3.2
Universell utforming
Universell utforming skal sikres i henhold til krav i den til enhver tid gjeldende
byggtekniske forskrift.2
1
2
Jf. pbl § 12-7, 1 ledd nr. 6.
Jf. § pbl 12-7, 1 ledd nr. 4.
_____________________________________________________________________________________
Side 2 av 5
[Planens navn]
Nasjonal planID: 0106 1114
______________________________________________________________________
3.3
Støy
Grenseverdiene i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy i
arealplanleggingen, T-1442/2012, eller senere retningslinje som erstatter denne,
skal legges til grunn for tiltaket. 3
3.4
4
4.1
3
Forurensing i grunnen
Før det foretas bygge- og gravearbeider innenfor byggeområdet skal grunnen
undersøkes med tanke på forurensning. Påvises overskridelse av normverdier skal
tiltak gjøres i henhold til forurensningsforskrift av 1. juli 2004, kapittel 2. For
øvrig vises til veiledning utarbeidet av Klima- og forurensningsdirektoratet
(KLIF).
I anleggsfasen tillates ikke ført urenset overvann inn på kommunens ledningsnett
eller til resipient.
BEBYGGELSE OG ANLEGG
Utnyttelse og bruk
a) På hvert felt innenfor planområdet tillates en utnyttelse på maks. %-BYA=60%.
b) Det tillates ikke virksomhet som etter kommunens skjønn ved trafikk, støy og
utslipp vil være til vesentlig ulempe for omkringliggende bebyggelse og
virksomhet.
c) Vei og internt manøvreringsareal tillates anlagt utenfor byggegrense.
d) Det skal avsettes nødvendig plass for innvendig nettstasjon på bakkenivå i
bygningene. Minst én av veggene skal vende ut i det fri.
e) Felt I1(industri):
Maks. byggehøyde innenfor planområdets Felt I1 er 15 m over gjennomsnittlig
planert terreng. På inntil 20 % av takflaten kan det innpasses tekniske rom med
maks. gesimshøyde 18,5 m. Takoppbygg skal trekkes minst 3 m tilbake fra
hovedgesims. Piper kan ha en høyde på inntil 20 m over gjennomsnittlig planert
terreng. De to eneboligene på planområdet tillates benyttet til bolig/overnatting
for bedriftens ansatte.
f) Felt I2 (industri):
Innenfor felt I2 tillates det etablert bygg på inntil 23 m høyde med maks. BYA =
3 000 m².
Øvrig bebyggelse på Felt I2 kan ha høyde på inntil 15 m. På inntil 20 % av
takflaten på denne bebyggelsen kan det innpasses tekniske rom med maks.
gesimshøyde 18,5 m. Takoppbygg skal trekkes minst 3 m tilbake fra
hovedgesims. Piper kan ha en høyde på inntil 20 m over gjennomsnittlig planert
terreng.
Jf. pbl § 12-7, 1 ledd nr. 3
_____________________________________________________________________________________
Side 3 av 5
[Planens navn]
Nasjonal planID: 0106 1114
______________________________________________________________________
g) Felt F1 (kombinert kontor/industri ):
Maks. byggehøyde innenfor Felt F1 er 15 m over gjennomsnittlig planert
terreng. På inntil 20 % av takflaten kan det innpasses tekniske rom med maks.
gesimshøyde 18,5 m. Takoppbygg skal trekkes minst 3 m tilbake fra
hovedgesims. Kontor tillates på inntil 10% av maks. tillatt utnyttelse innenfor
F1.
h) Felt F2(a og b):
Maks. byggehøyde innenfor planområdets Felt F2 er 15 m over gjennomsnittlig
planert terreng. På inntil 20 % av takflaten kan det innpasses tekniske rom med
maks. gesimshøyde 18,5 m. Takoppbygg skal trekkes minst 3 m tilbake fra
hovedgesims. Kontor tillates på inntil 10% av maks. tillatt utnyttelse innenfor
F2. Annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter/dansestudio,
bevertning) tillates etablert med maks tillatt bruksareal
= 2 400 m² BRA innenfor Felt F2.
i) Felt F2b (forretning, kontor, industri, annen offentlig eller privat tjenesteyting):
Forretning tillates etablert på felt F2b, med maks tillatt bruksareal = 1 200 m²
BRA.
4.2
Utforming
a) Det skal legges vekt på arkitektonisk tilpasning til eksisterende bebyggelse når
det gjelder fargesetting og materialbruk. Bebyggelsen skal være helhetlig i
materialbruk og formspråk.
b) Store bygningsvolumer skal oppføres med variasjon i material- og fargebruk for
å bryte opp fasadene. Maksimal fasadebredde mot gate/vei uten oppdeling eller
variasjon i detaljering og/eller materialbruk skal være 25 m.
c) Sterke farger, lyse reflekterende materialer, samt sterke kontraster skal unngås.
d) Den ubebygde delen av tomta skal gis en parkmessig opparbeidelse med et
grønt uttrykk.
4.3 Utomhusplan
a) Ved rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk.
Jf. pbl §12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Denne skal vise:
- Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert,
påført piler for adkomst- og inngangsforhold.
- Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige
punkthøyder og snitt.
- Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, hovedatkomst for gående og
kjørende, vegbredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for
utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel.
- Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning og arealenes
materialbruk.
- Plassering og markering av brannkummer.
- Plassering av eventuelle støyskjermer og forstøtningsmurer.
- Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften.
- Eksisterende vegetasjon som skal bevares og nyplanting.
- Plassering av gamle grensesteiner.
- Plassering av belysning.
_____________________________________________________________________________________
Side 4 av 5
[Planens navn]
Nasjonal planID: 0106 1114
______________________________________________________________________
- Plassering av skilt og reklame.
4.4
Avkjørsel
a) Planområdet skal ha avkjørsler som vist med pil på plankartet. Hovedatkomst til
fabrikkområdet og varelevering til forretning i Borgarveien 18/20 skal være fra
atkomstpunktet lengst mot sør. Hovedatkomsten skal utformes slik at den
tilpasses vogntog med lengde på 25 m.
b) Felt I1, I2 og F1 skal ha atkomst via felt F2.
c) Varelevering skal foregå på egen grunn.
4.5
Parkering
a) Parkering skal etableres på egen grunn.
b) Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i grad av utnytting med 18 m² pr.
plass. For handicap-parkering skal hver parkeringsplass medregnes med 24 m².
For lastebiler/trailere skal hver parkeringsplass medregnes med 30 m².
5
5.1
6
6.1
GRØNNSTRUKTUR
Grønnstruktur – vegetasjonsskjerm
a) Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares.
b) V1 og V3 skal gis en parkmessig opparbeiding. Det skal plantes busker og trær.i
flersjiktig lautrevegetasjon. Installasjoner og beplantning skal ikke hindre frisikt
i avkjørslene.
c) Område V1 skal ha et naturpreget uttrykk. Området kan skjøttes ved plukkhogst.
d) Sikringsgjerde kan oppføres for sikring av bratt fjellskjæring mellom kollen og
Habornveien.
HENSYNSSONER
Bevaring kulturmiljø
a) Hensynssone H570 omfatter den opprinnelige plasseringen av gamle
grensesteiner som markerte yttergrensen for Fredrikstad festning. Grensesteiner
som er gjenfunnet på planområdet skal tilbakeføres til disse to lokaliseringene
markert i plankartet.
_____________________________________________________________________________________
Side 5 av 5